产权式酒店投资分析

产权式酒店投资分析（精选8篇）

产权式酒店投资分析 篇1

在国内，分时度假型的产权酒店作为一个新品种，从萌芽到发展，产权酒店模式在我国已跌跌撞撞地走过了十多个年头，随着旅游房地产的崛起，产权式酒店因其保值增值、投资回报安全可靠等特性，已引起越来越多消费者关注的目光，成为投资新宠。

根据对产权酒店的用途，可将其分为以下几种类型：

1、退休住宅型

这是一种为自己退休后准备后路的住房投资方式。投资者在退休之前购楼，每年和家人去使用一段时间，其余时间交酒店管理公司出租获取租金回报。到退休的时候增加使用时间或基本完全使用，作为颐养天年的住所。这种类型的酒店在美国比较多见。

2、有限自用的投资型酒店公寓

开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。这种酒店一般位于著名旅游地区，如夏威夷，拥有充足的客源，因此，客房年度利润分红通常足以抵销分期付款的费用，并有可观的盈余。

3、公司自用型

集团购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。

在中国，这种产品，已经被更多的赋予了旅游、度假、养生、休闲等功能需求，由商务度假型向养生健康型方向发展，还能分享投资物业资产的增值，一举多得。以广州、云南、海南为例，都利用自身的自然优势资源，纷纷打出旅游度假养生的概念，引用国外原生态养生理念，同步打开国内、国外市场，多元化的度假模式，满足了更多的市场需求。

但是，也陆续招来了不少批评和疑问，其中之一是售价偏高、回报率低、潜在风险非工薪阶层所能承受。 因此，这些位于一线城市的产权式酒店项目，成了富人的投资游戏。这就在一定程度上局限了产权式酒店的消费群体。而一线城市人口的过度膨胀以及人口老年化的社会问题，又在迫切呼吁着人口的转移，例如周边郊区，或者邻近二三线城市都成了转移对象。

产权式酒店投资分析 篇2

产权式酒店起源于上个世纪70年代的欧美国家, 是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者, 投资者再将客房委托酒店管理公司统一出租经营以获取年度客房利润分红, 同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。它是一种投资与休闲度假相结合的旅游房产新模式, 是经济发展到一定程度的必然产物。产权式酒店可以划分为三种类型:一是时权型。即酒店与客户约定部分客房的使用期限, 客户在约定的时间内, 拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权, 长期居住或作为办公用房, 每月上缴一定的管理费。三是投资型。客户买断酒店部分客房的产权, 投资者并不使用客房, 而是将客房委托给酒店进行经营, 逐年收取固定的投资回报。就目前产权式酒店发展的形式来看, 一般指的是投资型产权式酒店。

产权式酒店作为一种新颖的房产投资模式, 一种稳健的投资理财方式, 受到中国投资者的重视。在中国, 早在上个世纪90年代初, 广东珠江三角洲一带就曾出现过最先开始尝试“产权式酒店”与“分时度假”相结合的旅游地产新模式。2001年4月, 中国首家产权式酒店深圳大梅沙雅兰酒店投入试营业。此后, 北京延庆金色假日酒店、海南三亚海景大酒店、上海海南皇冠假日酒店、广州的远洋商务大厦、深圳的丹枫白露酒店等项目相继开发, 产权式酒店项目日见兴盛。

二、产权式酒店投资存在的问题

产权式酒店经营模式中, 开发商通过出售产权客房可以回笼资金, 分散经营风险, 并保证客源, 实现盈利。投资者通过委托经营实现异地置业, 可获得稳定的回报和增值预期, 二者达到了“双赢“的结合点。但是, 目前产权式酒店投资经营还存在着多方面的风险和问题。

(一) 法律缺位

目前, 由于没有专门的法律、法规制度对产权式酒店加以调整和具体规范, 项目本身、操作方式和操作流程缺乏法律约束, 产权式酒店的法律地位以及酒店客房所有者与经营者之间的法律关系不确定, 处于主导地位的开发商容易从自方利益考虑, 做出损害消费者的行为。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身涉嫌违规、投资模式不合法等。甚至, 某些地方出台相应得规范性文件明确禁止宾馆、酒店的分割出售, 使得产权式酒店无法得到相应的法律保护。

(二) 市场风险

酒店经营依赖于一定的市场环境。在酒店经营过程当中, 相关政策出台、产权业的市场变动会带来相应的经营风险。虽然政府目前没有明文限制商业地产的开发, 但若政府进行一系列抑制投资、打击投机的宏观调控, 对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲, 就会加大投资成本。目前出现的股市回暖、存款利率提高, 以及其他投资渠道的日益健全, 都对产权式酒店投资产生了分流效应。产权式酒店在国内发展尚不成熟, 政策和市场风险相对比较大。

(三) 预期回报率难以确定

产权酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率, 是按照最理想的经营条件来计算的。但投资者的回报率取决于客房入住率, 而入住率与酒店的地理位置、硬件设施、服务质量等有关, 最终回报率的高低并不是人为可以完全预见和控制的。从目前大部分酒店经营的实际情况来看, 很多酒店的入住率很难达到酒店经营管理公司预期的入住率, 导致合同中约定的固定回报很难实现。

(四) 开发商诚信度风险

开发商的信誉度对投资回报的实现有重要影响。如果开发商在出售酒店的过程中恶意欺诈, 或者经营公司在酒店营业中经营不善, 导致酒店经营成本较高, 投资者投资回报就没有任何保障。另外, 酒店是具有综合服务功能的实体, 除了客房以外, 还有餐饮、会所等娱乐休闲配套设施, 如果合同中对酒店配套设施的所有权和共用权约定不明确, 或者开发商有意取消部分娱乐休闲设施或者降低档次, 致使客房贬值, 投资者的权益也难以得到有效保障。因此, 要选择信用好、实力雄厚的开发商进行投资。

此外, 产权式酒店投资还存在诸如投资者由于不具备房地产投资方面的专业知识、也不具备酒店经营管理经验, 不能在对产权酒店投资作理性分析, 容易错误投资, 以及配套设施及共用设施的产权纠纷等问题。

三、产权式酒店投资策略分析

(一) 尽量自筹资金长期投资

目前, 国内投资产权式酒店的人很大一部分为中产阶级的个人。针对目前我国银行对个人住房贷款的政策, 为了降低投资风险, 获得更大的投资收益, 投资产权式酒店尽量使用自有资金, 慎重通过向银行贷款进行投资。酒店投资收益的回收是一个长期工程, 忌讳短期的投机炒作, 因此, 应该进行长期稳定投资。上海宝名国际集团吴冠昌总裁认为, 投资者应考虑长期投资, 还可将其所购物业委托给专业的酒店经营管理公司打理, 以获得长期的固定投资收益。

(二) 投资可行性分析

投资产权式酒店资金需求量大, 风险具有不可预测性。因此, 在投资之前, 需要进行详尽的可行性分析。在选择投资项目时, 首先要对该项目进行了解, 重点需要考察酒店的经营状况, 了解它的盈利能力和管理水平, 看是否有盈利潜力;其次要观察酒店所处的地段, 是否位于商业中心、高级商务区、交通枢纽区等, 投资酒店公寓, 不仅要从房产收益, 还得从地价上获利。如果酒店坐落在黄金地段, 土地增值的空间很大, 投资的回报则十分可观。此外, 还要从国民经济发展趋势、国家政策方面分析酒店的升值潜力。

(三) 关注酒店的品牌效应

从整体而言, 影响产权式酒店品牌形象的因素有当地经济发展状况、城市化进程、城市定位、旅游业发展等等。但从酒店自身来讲, 开发商的经营策略、酒店定位、酒店管理者、回报率、地理位置等因素影响着酒店的品牌形象。酒店的经营需要具备一定水准的硬件设施和软件服务, 投资者需要关注产权式酒店的硬件配套设施情况以及酒店管理公司的水平, 以判断酒店的品牌形象, 判断是否有稳定的客源, 以预测酒店的盈利能力。

(四) 用合同保障权益

投资者在购买产权式酒店时, 一定要对其中的法律风险分析清楚, 拟订合理全面的合同条款来规避风险、保障权益。投资者在与开发商委托的酒店管理公司签订委托经营合同或租赁合同时, 要对经营管理、财务核算、收益分配等各个环节进行规定, 尤其需要明确房屋权属, 以有效规避风险。目前, 很多产权式酒店投资不注重房屋权属的规定, 最后容易造成法律地位的被动, 所以投资者在前期对项目的考察过程中, 如果有必要办理产权证以降低投资风险, 则必须办理产权证。

(五) 审查担保机制

担保机制是否完善关系到投资者能否获得稳定的收益。在投资产权式酒店之前, 要明确确定由开发商或者资金雄厚、信誉良好的第三方提供连带责任担保, 以适当分担风险, 确保投资者的稳定回报。在投资前期需要了解是由谁提供的担保、担保公司的资金实力如何、以及担保的形式和内容是什么。担保形式分为一般责任担保和连带责任担保, 当债务人无法向债权人偿还债务时, 如果是一般责任担保, 债权人需先向法院提起诉讼, 胜诉之后, 如果债务人仍不能偿还债务, 可以向保证人即担保公司主张权利;如果是连带责任担保, 债权人可以选择直接向保证人主张权利。

(六) 完善退出机制

退出机制是否完善对于投资者能否及时抽身非常重要。产权式酒店投资经营周期较长, 如果投资项目没有很好的退出机制, 投资者不能根据风险情况选择退出时间, 则很大程度上加大了投资风险。因此, 投资者在投资之前, 要综合考虑多方面风险, 建立完善的退出机制, 以应付在管理公司经营不善时、不能实现承诺的投资回报以及面临其他重大风险时, 能够及时更换经营者或者回收部分投资款, 最大限度降低投资风险。

产权式酒店作为一种较新的投资经营方式, 它不同与一般的房产购买, 也不同于一般的股权投资, 具有自身独特的投资管理模式。投资者进行产权式酒店投资, 需要在各方面周密筹划, 有效规避各种风险, 以实现最大投资收益。

参考文献

[1]钱廷仙.产权式酒店投资的风险来源与控制[J].江苏经贸职业技术学院学报, 2005 (1) .

[2]沈国娟.浅析我国产权式酒店投资的风险防范[J].甘肃农业, 2006 (10) .

[3]袁军.产权式酒店投资初探[J].新疆职业大学学报, 2004 (4) .

[4]王剑.我国产权式酒店投资分析[J].合作经济与科技, 2005 (1) .

中国首创产权式定制微酒店群 篇3

每个人的雪山CLUB

金茂雪山语，由世界五百强企业——中化集团方兴地产旗下的金茂品牌推出。作为中国第一个雪山净心国际度假区、方兴地产金茂品牌第一个国际度假中心，金茂雪山语，依千亩绝版稀缺地势，打造四座超白金度假酒店群，即金茂丽江君悦酒店、金茂丽江雪山君悦酒店、無同酒店、金茂精品酒店，气势与手笔不言而喻。

在雪山的映衬下，金茂雪山语户户皆可直面雪山，每一位居者皆可享受到私属的宁静，全国的名流因此皆竞相大隐于雪山之下；也正因如此，金茂雪山语再次贴合名流身份，融合私人社交需求，首创产权式定制微酒店群——無同，将满足每个人对高品质度假的不同生活。

奢华空间品质，个性居住体验

聚焦無同内部，项目共包含33类百种个性化主题度假居所，每一间都独一无二，突破了国内对于私人CLUB的认知，开启了空间定制化的先河。无论是充满舞台感的艺术风格，还是将净心与禅修相结合的净享风格，抑或是充满旅行异域小资情调的书屋风格，个性不失奢华是它们的共同特点。其次，在风格定制的基础上，無同将每一个细节都做到了极致，空间的个性和魅力也由此得到完美体现。

城市价值洼地，酒店创富首选

放眼丽江，城市区域潜力与商业前景令私人社交更显优越尊贵。

首先，金茂雪山语無同所踞守的丽江高端度假区束河板块，全面具备成为国际一流旅游目的地、国际级康体休闲度假地和顶级商务会展基地，涵盖高端度假、顶级消费、私密休闲等城市高端配套，并云集数十家国际品牌高端酒店，度假发展之势蓬勃，使丽江的束河板块必然成为下一个三亚亚龙湾。

其次，無同依托金茂雪山语的整体配套，与丽江双君悦酒店共生，共享百项度假生活配套体验，其中包括8家世界级奢侈品牌旗舰店、23家休闲娱乐俱乐部、13000平米金茂时尚生活中心J LIFE等，更实现了社交的全方位价值。

产权式酒店委托租赁合同 篇4

委托租赁合同

甲方（委托人） 身份证/营业执照号：

住 所 地：

乙方（代理人）中国VIP移动公寓

营业执照号：

住所地：

经甲、乙双方平等协商，就甲方委托乙方出租其位于的产权式酒店(以下简称“房屋”)等相关事项达成如下协议：

一、甲方全权委托乙方代理出租房屋，并以乙方的名义承租人签订租赁合同。

二、甲方委托乙方出租的酒店位于成都熊猫万国商城，楼层，房号，建筑面积平方米。

三、委托代理期限：

房屋出租的委托代理期间从年月日起至2014年2月1日止。

四、房屋出租的条件：

4.1租赁的用途：房屋用于承租人经营统一规划的合法居砖办公。

4.2房屋使用中产生的经费由乙方或承租人负担，与甲方无关。

4.3保底租金：不管乙方招租具体情况，乙方均须按本合同约定向甲方每年固定支付其购买该房屋合同总款%的年回报，保底租金为￥  元/年，即￥元/月，(即人民币大写：元/年，即元/月)。

4.4甲方同意乙方可在不损害甲方在本合同中上述各项约定利益的前提下，乙方可自主决定与承租人签订的租赁合同内容。

五、甲方的权利及义务：

5.1甲方将房屋全部或部份进行抵押或者转让时，应先行通知乙方。

5.2甲方允许乙方或承租人在租赁期内视经营需要统一对房屋进行重新规划布局和装修。

六、乙方的权利及义务

6.1乙方应按本合同的约定足额向甲方支付保底租金。

6.2乙方负责办理工商、税务、消防、水电、排污等事宜，并承担所有的费用。

6.3甲方将房屋转让给其他人时，应按本合同第七条的约定履行并及时真实完整地书面通知乙方，乙方收到通知后一个月内，应向甲方书面回复承租人是否行使优先购买权。

七、房屋产权的转让

7.1甲方在本合同的有效期内必须将受让方继续履行本合同作为房屋所有权转移的前置条件，在签署转让合同或有关法律文件时必须对此加以声明。

7.2在该房屋所有权发生转让时，甲方应将与他人签订的转让合同文本及附件在签订后二日内报乙方备案。

八、租金的支付：

8.1在甲方配合下由乙方统一为甲方在银行开设领取租金的专用帐户，并由乙方按本合同约定向该帐户划付租金。

8.2乙方向甲方支付保底租金的时间如下述第 种方式。

(1)自 年 月 日起，按季支付，乙方每季末10日内向甲方支付当季的保底租金；

2)甲方委托乙方按月将保底备用金直接支付给借款银行用于偿还甲方的月供款，保底租金不足月供款的部分由甲方自行补足，超出月供款部分，年底一次性由乙方支付给甲方。

九、乙方的佣金：

9.1租金与保底租金之间的差额为乙方的应得佣金。

十、违约责任：

10.1甲方违约责任：

由于甲方阻碍或未尽相关的配合义务使乙方在本合同有效期内不能正常出租房屋的，甲

方的保底租金从恢复正常出租的开始日计算，且甲方每延误一日应按该房屋的保底月租金的1‰向乙方支付违约金。

10.2乙方违约责任：

乙方逾期向甲方支付保底租金，每逾期一日，由甲方按乙方保底月租金的1‰向乙方收取逾期付款违约金。

10.3甲、乙双方不得以任何形式单方面终止本合同或本合同中任何一项委托事项，否则违约方须支付合同约定金额的20%的违约金给守约方。

十一、争议的解决：

因履行本合同发生争议时，甲乙双方道德应友好协商解决，若协商不成，任何一方均有权向成都仲裁委员会申请仲裁。

十二、合同的成立及有效期：

本合同经甲、乙双方签字、盖章成立并在甲方同（开发商）签订的《商品房买卖合同》生效时即告生效。

十三、（开发商）有限公司自愿为乙方提供保证担保，如乙方违约，（开发商）有限公司承担连带责任保证。

十四、本合同一式叁份，甲方一份，乙方两份，并经甲、乙双方签字盖章后成立。甲方： 乙方：

法定代表人：法定代表人：

经办人： 经办人：

联系电话：联系电话：

年月日 年月日

授 权 委 托 书

委托人：

受委托人：ｘｘｘｘ有限公司

委拖人购买的商品房，位于，房号，建筑面积平方米。根据委托人与有限公司所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，有限公司将于 年月 日前将委托人所购买的商品进行交付。为了让对该商品房进行经营管理的有限公司及时有限公司统一办理房屋的交付手续。房屋交付后产生的装修、物业等经营费用由受托人自行承担。

委托人(签字并捺手印)：受托人(盖章)： 的进行装修并投入使用，委托人现委托发展有限公司直接向

二OO 年 月 日

产权式酒店投资分析 篇5

海口市住房和城乡建设局 海口市工商行政管理局

监制

海口市产权式酒店客房买卖合同说明

1.鉴于购房涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，为更好地维护买卖双方当事人的合法权益，签约之前，买受人应当阅读本合同全部条款，与出卖人充分协商，对合同条款及用词理解不一致的，应当协商达成一致意见，必要时可在合同中予以明确。合同签订后，如双方不能通过协商决定的，可以遵循合同约定的争议解决途径申请仲裁机构或人民法院裁决。2.本合同所称产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店。本合同所称产权式酒店客房是指由房地产开发企业开发建设的产权式酒店内可以出售的房屋。

3.买受人是无行为能力人或限制行为能力人的，应由其法定代理人签订本合同。4.本合同为示范文本，为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除。合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。

5.对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其它需要添加或删除的内容，双方应当协商确定。

6.在合同签订前，出卖人应当向买受人出示企业营业执照、房地产开发企业资质证书以及本合同规定的项目建设依据和销售依据。

7.出卖人就产权式酒店客房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，对产权式酒店客房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料、买受人、出卖人与酒店管理机构签订的委托经营管理协议均应视为本合同内容，出卖人应在签订本合同时向买受人提供，买受人应仔细阅读并了解有关情况。8.产权式酒店客房预售和现售均可使用本文本。

9.本合同说明部分，出卖人和买受人确认已经阅读，并盖章或签名。页，一式 份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人 份，买受人 份，海口市住房和建设行政主管部门 份。

出卖人（签章）： 买受人（签章）：

【法定代表人】： 【法定代表人】：

【代 理 人】： 【负 责 人】：

【代 理 人】：

（签章）（签章）

年 月 日 年 月 日 签订于 签订于

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产权式酒店投资分析 篇6

1、产权式酒店商业模式分析

（1）产权或实权酒店背景介绍分析

产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。

投资产权式酒店的风险是较大的，所以投资产权式酒店应当非常慎重，对于这个新生事物，在投资以前就要全面了解，尽量对其经营等各方面做到心中有数。

近年来，随着中国经济持续平稳的发展，国内外旅游需求得以快速增长，而从以上几个部份都有提到，现在旅游需求已从观光型向度假型转变，度假酒店应运而生，成为酒店业一颗耀眼的新星。这也导致国内目前涉足旅游房地产的公司，投资商、开发商、旅游企业均看好未来中国的旅游房地产市场。各都计划通过对区域旅游休闲产业的投资，逐渐发展成为国内知名并具有国际影响的现代化，专业化旅游休闲度假村，也就是所谓的产权式酒店。

“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，而国际通行的产权式酒店大致有3种类型：

一是时权型。即酒店与客户（客房业主）约定使用期限，一般为3个月以上，其余期间委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报或与酒店之间利用另个计划来分配利润。

二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费及服务费等。

三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产 1 权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利。投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是现今较流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观。

（2）产权酒店的基本特点

从国际上看在60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游房地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村，山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游房地产市场发展到一定的规模。

而70年代中期，由于美国经济衰退，泡沫经济造成大量房地产积压和空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一慨念，取得了巨大成功。1977年美国市场，95%以上的度假酒店产业是由其它项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、大规模的酒店业主、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又岖起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村。

在本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界休闲度假中心。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡、国内等国家，近几年大打“旅游休闲度假产权式酒店”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商以及酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的综合性产品，作为一个新的投资热点，具有很高的投资与使用价值，较容易实现业主预期的购买目的及投资目标，据权威统计数据表明，2007年北京市星级饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%，客房的平均房价为392元/间晚，其中，旅游公寓利润总额为4.1亿元，增长率为46.3%，收入利润率为27.9%，远远高出全市其他产业增长的平均水平，另外，我国每年的法定休息假期共有134天，为产权式酒店提供了一个 2 广阔市场空间。

产权式酒店拥有明确的房屋产权作为投资凭证，具有很强的稳定性，业主可与酒店或管理公司签订《委托租赁合同》，不用承担酒店经营的风险而直接获得经营回报，因此业主只要投入金额不多的首付款，就可享有类似股东或房东的收益，尤其是如果产权酒店与分时度假相结合后，业主甚至可以实现“异地置业”。

业主拥有该酒店每年一定时间段的居住权，同时还享有酒店各项配套设施的优惠、使用条件，所以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地，产权酒店是不错的选择，可以节约大量的个人度假或企业活动经费。

对于身处优美风景区的产权式酒店，如果其自身或其拥有独特的娱乐配套，如滑雪、温泉、高尔夫运动场、特色餐饮等，就会吸引众多的旅游人群；开发商可通过出售产权酒店的客房回笼部分资金，并借助国际酒店与旅游机构网络提高数量与质量，还可以为物业带来增值效应。

产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示：全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%；1980年，全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入以达40亿美元，到2004年，全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。

2、国内产权式酒店的开发发展

90年代开始，随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；即将在2002年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；10%投资回报+房屋产权由新加坡开发的公寓式大酒店；还有秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部，龙脉温泉等。

（1）国内产权式酒店的开发

目前，国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各 3 大旅游类城市，如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等，基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主，正在逐渐向中小城市转移，这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主，同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中，整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。

（2）国内产权式酒店的经营模式

目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其一般的运营方式均为：开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管（或成立专业的酒店经营管理队伍经管）——兑现购买者应得得投资收益。这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制（即保证购买者利益实现的体制、机制）尤为重要。

正常情况下，一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而一旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。

目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨的管理模式，实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。

（3）国内产权式酒店的销售

因为投资收益的可行性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市，还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均一片大好，这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。

（4）国内产权式酒店的一般开发主体

产权式酒店的运营主体一般分为三类：酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商，开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理，开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。

3、产权式酒店的一般分类

依据其主要功能不同，产权式酒店的一般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下：

（1）纯产权式酒店

纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第一代产品，亦是真正意义上的产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下（不影响酒店整体经营）购买者有权转让、抵押、继承、租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这一形式下产权酒店的基本运营模式为：

1)聘请专业的酒店经营管理公司负责经营； 2)开发商履行日常经营监管义务；

3)在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管； 4)对营业收入——全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红； 5)分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过一年； 6)每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核；

7)开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数（又叫分红比数），购买者依据所购客房的收益比数享受收益，收益的计算方式为：

A、分红总额x该房间收益比数 B、收益比数的计算方式为：

房间面积/营业总面积或房间总价款/全部房间总价款

8)购买者只享受收益、不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁；

9)酒店精装修、开发商配全套家具、家电并负责酒店第一期经营启动所须的全部投入；

10)酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款一般以盈利标准为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。

纯产权式酒店的开发商一般为房地产开发商，以尽快完成投资、收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营（招待）5 成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发、在酒店经营、运作的能力经验上又较为弱势的开发商。

（2）返租式产权酒店

其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报（一般为6—8%为/年）为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这一形式下，购买者的收益计算办法一般为：

房产总价x事先约定的年回报比例（一般为6—8%）

在这一形式下，酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不一样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店一般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向、面积大小和位置优劣，往往以同一价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不一样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向、位置、面积大小，定价是不同的，这一点直接决定了购房者的收益大小，而且相对固定。

以此种模式开发的酒店，其开发主体一般为专业的酒店经营公司，以利用其专业的酒店经营管理经验，赚取酒店正常的经营管理利润，其销售目的不过是回收其开发投资。

4、国际酒店管理公司与产权式酒店的发展

产权式酒店在国内发展的初期的不正规性，导致了国际酒店管理公司出于对自身生育考虑的排斥性和极端谨慎性。大多知名管理公司都尽量回避参与到产权式酒店的运作中。但是，产权式酒店项目本身的成功又必须建立在国际化、正规化的管理基础上，依托于国际酒店管理公司相对成熟的客源市场和盈利能力上。这种明显的供求关系是市场现实存在的。近年，洲际、温德姆、喜达屋、雅高等国际酒店管理公司也开始涉足于产权式酒店市场。通过与开发商、营销公司的合作，国际酒店管理公司也积累了大量处理与产权式酒店定位、营销等一系列问题的经验并成功的运作了一批产权酒店产品。

5、国际知名酒店管理集团 1）新加坡悦榕集团

悦榕集团是世界精品度假酒店集团之一，在中国也有针对投资者的别墅型的产权酒店。悦榕集团是2005年进入中国市场。

由于其度假村都是以别墅为单位，所以房价相当高，以丽江悦榕庄为例，其平均房价为466美元/夜，远远超过上海最贵的300美元/夜的五星级酒店。他们将在曼谷、中国丽江和印尼打造私人高端度假别墅，这些别墅以产权酒店的模式运作。悦榕庄的概念是让投资者购买的自由别墅公寓，同时成为酒店旗下度假村部分出租物业，并于首六年获得每年6%的保证回报，之后可选择续约。

悦榕集团目前在全球经营者21家高级度假村和酒店，58间SPA，68家悦榕阁工艺品和两个高尔夫球场，此外还有约30家悦榕度假村将于墨西哥、印度、中国、希腊陆续开业。悦榕集团在中国已经开业的有丽江悦榕庄、香格里拉仁安悦榕庄、三亚悦榕庄、杭州悦榕庄。美国温德姆豪生酒店集团（中国）所管理的代表性产权酒店： 三亚国光豪生酒店

美国温德姆戴斯酒店集团（中国）所管理的代表性产权酒店： 厦门戴斯温泉度假酒店

英国洲际酒店集团所管理的代表性产权酒店： 三亚皇冠假日酒店

美国喜达屋酒店集团所管理的代表性产权酒店： 海口喜来登温泉酒店雅高国际管理的产权酒店： 海南西海岸索菲特前沿大酒店 雅诗阁主要管理酒店式公寓：

全球最大的国际服务公寓业主和运营商。

在亚太、欧洲及海湾地区的22个国家67个城市拥有近25,000 套公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌，即雅诗阁、盛捷以及馨乐庭。

在中国，雅诗阁是最大的国际服务公寓业主和运营商。目前在全国拥有26个物业，约5,000套服务公寓单位，分布在北京、重庆、大连、广州、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、武汉、西安和香港。

雅诗阁在服务公寓行业中备受推崇，在国际上稳占领导地位。

云南特色产权酒店：

1、悦榕集团丽江产权别墅项目

共13栋，分为连体和单体两种。房间有三间卧室别墅和两间卧室别墅，房间面积从271—384平方米不等，售价是577万—1117万不等。购买者在购买房屋时可取得房屋所有权，土地一并转让，取得土地使用权，最长年限四十年，六年可获得固定回报或33%的客房净收入。业主可选择固定收益也可以选择分红。

2、悦榕集团与昆明城建股份（KCC）合作，在昆明北市区域运营两间新酒店。昆明悦榕庄和悦椿庄酒店。

3、昆明悦榕庄和悦椿庄酒店项目，悦榕集团还与与昆明城建股份签署了一个度假酒店委托管理协议，共同打造位于澄江的抚仙湖悦椿度假酒店。该项目拥有超过1300间客房，该项目是典型的产权式酒店。另外该集团还与云南省城投签署了腾冲北海湿地温泉度假项目的设计和委托管理协议。

洲际酒店集团在华首次整购未来经营管理的酒店产权 [世华财讯]日前获悉，中国酒店投资有限公司已与北京方恒置业股份有限公司正式签约整购酒店物业，这也是洲际酒店集团在中国内地首次整购未来自己经营管理的酒店产权。

据第一财经日报11月30日报道，近日获悉，洲际酒店集团和标准酒店投资有限公司的合资公司——中国酒店投资有限公司已与北京方恒置业股份有限公司正式签约整购酒店物业。这是洲际酒店集团在中国内地首次整购未来自己经营管理的酒店产权。

洲际酒店集团为全球房间数量最多的酒店管理集团，在全球近100个国家拥有3800家酒店。

标的项目为方恒置业于北京望京地区开发的方恒国际中心，中国酒店投资有限公司将整体购买项目一期酒店，及二期综合楼的酒店管理。整个方恒国际中心规模在25万平方米左右。

据方恒置业副总经理刘明杰介绍，与中国酒店投资有限公司经过两年的密切接触和半年的实质性谈判才确立了合作。

而中国酒店投资公司董事长李明也表示，为了选择一家拥有1万平方米以上建筑规模的自有产权酒店，中国酒店投资公司十分谨慎，已在北京寻找了几十个项目，最终选择了方恒国际中心。

洲际酒店的整购发生于内地施行严格的限外政策之后，实际上，从目前的情况来看，限外政策并没有阻挡住国际酒店管理集团对于整购内地物业用于自营酒店的热情。除洲际酒店外，新加坡辉盛酒店管理公司亦在近期有所收获。

另据了解，方恒置业的实际控股单位为北京纺织控股集团。在北京地区，纺织控股集团一直是赫赫有名的“地主”单位，单位下属各纺织单位外迁后，留下了大量可用于房地产开发的土地，包括曾经的清河“地王”——华润橡树湾项目、首创置业朝阳路大盘A-Z TOWN原先的“地主”均为纺织控股集团。

洲际酒店集团进驻三亚 亚龙湾添产权式度假酒店

国际著名的酒店管理集团洲际酒店集团与山西华宇集团在海南省三亚市亚龙湾畔签署合作条约，由洲际酒店集团管理即将完工的三亚皇冠假日酒店。同时，华宇集团宣布，三亚皇冠假日酒店26日正式开盘。

据了解，洲际酒店集团是目前亚太地区乃至全球覆盖面最大的，拥有多种品牌的专业酒店集团，在全球100多个国家拥有、租赁、管理和特许经营着3300 多家酒店，集团旗下主要品牌包括洲际酒店、皇冠假日酒店、假日酒店和快捷假日酒店。

据介绍，由山西华宇集投资的三亚华宇皇冠假日酒店项目位于三亚亚龙湾，总投资5亿多元，项目设有大堂、酒店、别墅和商业街。其中，酒店楼群总建筑面积3．7万平方米，可提供451套客房；商业街建筑面积2．8万平方米，定位为规模化、高格调、品牌经营的特色商业一条街。三亚市政府有关负责人说，商业街的设置将填补亚龙湾的这一商业空白，丰富在亚龙湾居住游客们的夜间生活。

与亚龙湾其他知名酒店不同的是，三亚皇冠假日酒店是亚龙湾第一家产权式度假酒店。所谓产权式酒店，是指开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司同意出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。

绿城胶州喜来登酒店及产权式酒店建设项目 地区：山东

加入日期：2010-05-20 项目性质：新建

行业： 水利桥梁建筑 投资规模：26000万 资金来源：自筹 建设周期：

进展阶段：报批可研

关键设备：消防设施、安防设施、供排水设施、电气设施、照明设施、通风设施 拟在建项目内容：

项目名称：绿城胶州喜来登酒店及产权式酒店建设项目 项目概况：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司拟在青岛胶州市福州路以东、温州路以西、云溪河以南、北京路以北区域投资建设青岛绿城胶州项目，项目共分10个地块进行建设，正在审核备案，占地面积约486558m2。

本建设项目为青岛绿城胶州项目的10#地块，总投资约2.6亿元人民币，总占地面积约24564.49m2，总建筑面积约10.50万m2，其中地上建筑面积约7.95万m2，主要建设内容包括2栋塔楼(分别为25F的酒店和25F的住宅)及其下方的3层裙房；地下建筑面积约2.54万m2，主要建设内容为1座负二层的地下车库。项目计划于2010年5月开工建设，预计于2012年2月竣工并投入使用。

项目周围概况：项目南侧为北京路，其余三侧为规划中的绕地块半圆形道路。项目西侧约60m处为在建中的御花园，目前正处于主体施工阶段，再往西与项目距离约220m处为在建中的住宅小区，其中临北京路侧的楼座已建成，其余楼座正处于基础工程阶段；西北侧约330m处为施工中的王家滩安置楼和住宅小区；东 侧约200m为在建中的仕府名苑小区，目前该小区临北京路侧的3个楼座已建成，其余楼座正处于基础工程阶段；东南侧约230m处在建中的住宅小区，目前正处于装饰工程阶段；南侧隔北京路为胶州市政府 建设单位：青岛绿城胶州湾房地产开发有限公司

环评单位：青岛市环境保护科学研究院

仲量联行酒店集团出售无锡喜来登酒店

新华网上海１２月７日电（记者陆文军）记者在此间获悉，全球知名酒店投资服务机构仲量联行酒店集团日前将无锡喜来登大酒店和毗连的无锡花园城市综合商业项目销售给香港一家酒店投资机构。但交易价格和具体交易细节并没有透露。无锡喜来登大酒店是无锡唯一的五星级酒店，位于无锡市中心优越地理位置，毗连商业及零售项目。该酒店拥有４１７间客房，包括３３间套房和６７套服务式公寓。酒店还拥有５个餐饮场所，完善的会议设施，以及无锡城市花园商业项目中可租总面积达１０３９８平方米的零售物业。无锡喜来登大酒店的销售是仲量联行酒店集团本年度在中国境内完成的第四笔交易。之前几笔交易分别为位于上海浦东的豪华开发项目２１世纪大厦、北京的财富中心，以及天津盛捷奥林匹克服务式公寓。仲量联行酒店集团行政副总裁柯林斯认为，尽管很多投资者还期待在北京和上海等城市有所行动，但是对二级城市的兴趣也大大加强。

产权式酒店投资分析 篇7

所谓“产权式酒店”,就是由个人投资者买断酒店客房的产权,即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权,投资者如购买商品房一样投资置业,将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值,同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。产权酒店商业模式和国外的权益性房地产投资基金、房地产有限合伙企业较类似,都是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为,目的是获得房地产增值和经营收益。

三亚产权式酒店遵循国际成功的操作实践,为客户提供完全自住、有限自住或度假投资型等可选择的运营模式。而在以上模式当中,度假投资型的操作则最能体现项目管理者的操作水平,同时也最能反映产权式酒店的真正内涵。

本文将围绕三亚典型产权式酒店所采用的度假投资型运营模式进行实证性研究,力求通过对研究对象大量的观察、实验和调查,获取客观材料,从个别到一般,归纳出事物的本质属性和发展规律。

一、产权式酒店度假投资型模式的认识

三亚产权式酒店度假投资模式的基本形式为,业主拥有一套星级酒店客房的产权之后,可以根据与酒店管理公司的约定,每年享受时间不等的免费居住该物业,享受星级酒店服务为依托,享受自主的度假生活,其余时间,业主则将改物业委托给酒店管理公司,与酒店中的其它物业一起,共同纳入酒店的统一对外经营,并获得收益,业主不仅可以享受酒店盈利分红、较灵活的享受免费度假权限,更重要的是,因为酒店的统一运作和经营,业主的物业可实现真正的保值增值。对于异地置业者而言,这些优势具有相当吸引力。

二、供研究的三亚典型产权式酒店的基本情况

见表1。

三、度假投资型模式中的免费居住天数的分析

(一)三亚典型产权酒店提供免费度假居住天数情况

见表2。

(二)实证分析

1、在对免费入住天数的确定方面,三亚各产权酒店项目表现各异,但仍有50%的项目采用了国际通行的21天制;

2、虽然标准各异,但却殊途同归即表现了以下几个共性:

(1)很明显各酒店的实施细则均经过了专业酒店管理公司的细致测算;

(2)尽量避免客户在旺季、黄金假日、春节期间使用权利,个别酒店明令禁止在以上期间使用权利;

(3)客户如在春节7天入住酒店,会将所有免费分(天)数耗尽;在其他重要黄金时段也会消耗大量的免费居住的权益,管理公司以此保证在全年所有的旅游旺季和黄金时段中拥有充足的份额开展有偿经营;

(4)各酒店管理公司在努力权衡业主免费度假与酒店经营回报的关系,部分禁止客户在黄金假日入住的酒店体现了对经营回报的极端追求,使投资成为了唯一目的,但却动摇了客户选择“度假投资型”的本质,投资回报虽可保障但非黄金假期的度假权利变成了鸡肋,这也为未来进入市场的新项目提供了机会,即在在此条款的制定方面,应充分考量双方的利益和心理,在保证业主得到不低于市场正常水平回报的基础,在黄金假期FREE度假方面给予更多的宽松度。

四、典型项目度假投资型分析表

(一)三亚典型产权酒店投资回报情况

见表3。

(二)实证分析

通过对各项目基础信息的罗列,可以发现三亚各主要产权酒店在度假投资型业主投资回报方案的选择方面主要采取三种:不同时间长度的年固定6%的回报;客房收入35%-45%由业主分配;对酒店利润进行分配;80%物业项目在目前只采用一种分配模式,但首期委托合作期满后管理公司为客户提供了可再次选择的权利;

1、对6%/年固定回报方式的分析。

(1)、对于6%/年固定回报的选择方面,本文认为市场上共有四家物业涉及此方式(惠普登、嘉宾国际、天福源、海悦湾)从数量上看,好似市场的主流,但细细品位可以发现天福源5年30%、海悦湾的三年18%的所谓固定回报均可以在销售时以销售折扣的形式趸付;5年后的天福源将实行客房收入分配方案,而海悦湾三年后的方案未定。嘉宾国际是固定回报的坚定执行者,但其经历三年左右的时间只实现了50%的销售率,可见此种方式并不是求胜利器。

(2)、本文认为6%/年的固定回报方式,在2007年前可以算作有市场吸引力的销售策略,当时存款利率持续走低,股票市场更始哀鸿遍野,而作为一种有度假功能的房地产投资产品提供6%的固定年回报,对投资者来说当然是上上之选,但时过境迁,市场早已于去年开始牛市行情,很多投资者获利丰厚,行业主管机构的声音表明此轮牛市行情仍将延续。因为以上原因对本项目来说在此时推出6%的回报方案不但对有投资热情的客户来说弹性较小而且也会使公司背上沉重的包袱。再者目前使用6%固定回报方式的项目为现房销售,而对于未来入市的预售期房项目来说,将面临严峻的政策风险。

2、对以酒店利润向业主分配方式的分析。

(1)、目前市场上只有两家酒店正在执行以酒店利润中的一定比例向业主分红,其中亚龙湾五号项目以酒店利润的95%作为分配基础,而天泽海韵的业主享受酒店利润42%,前者项目已停止销售;后者的业主因收益不佳(2006年为3%)正在酝酿解雇管理公司;

(2)、本文认为,单纯的利润分成方案将未来的经营风险几乎全部转移给业主,业主根据利润分成比率提取利润中的一部分作为自己的投资回报,管理公司将不承担任何经营风险;

(3)、凡事利弊相依,单独采用利润方式固然可以使管理公司无经营风险,但在销售卖点的支撑方面却失分太多;

3、对以酒店客房收入分成方式进行收益分配的分析。

(1)、收入分成方案将未来的经营风险部分转移给业主,业主根据收入分成比率提取客房收入的一部分作为自己的投资回报,现在三亚地区共有4家产权式酒店目前采用客房收入分成的方式,比例在35%-45%之间。亚龙湾区域50%以上的项目采取这种方式;

(2)、最新上市销售的爱琴海岸和国光滨海项目都选用了此种方式;

(3)、对比以上两种方式,客房收入分成方式是最能够体现投资者和管理者风险共担,收益共享原则的运营方式;对业主来说收益的绝对数虽未知但相对数可以保证,对管理公司来说灵活性也较大;

(4)、目前,三亚市场上对此种方式大多称作“委托经营管理”在具体操作中也会签定“某某项目客房委托经营管理合同”,但2006年国税总局478号文件已将业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入。为此市场中的新项目也顺势而为,如爱琴海岸项目已与客户签定客房委托出租合同;

(5)、从市场此种模式的经营效果来看,可以说表现抢眼,海航酒店项目以客房收入40%由业主分配,2006年业主的分配比例达到6.3%;2006年1月营业的天域酒店二区以客房收入40%作为业主的分配基础,据海航酒店的销售经理介绍其去年的分配率达到4%,对于一个新开业的酒店实属不易;

五、结论

1、应该讲,本文所选择的产权酒店项目已经几乎囊括了三亚市场上正在运营的全部产权式酒店项目;

2、对于度假投资模式的具体操作不尽相同,各有特点;

3、总体看,在本模式的操作上,新的项目在细节的掌控上更加深入,这正是走向成熟的体现;

4、管理者在免费度假权限和投资回报的平衡,轻重取舍、税费的处理等方面还存在不足;

5、三亚产权式酒店市场已发展多年,但包括法律关系界定、税费的明确等相关的政策依托尚显薄弱,这也许是制约该市场更快发展的桎梏,但也为后来着提供了迎接挑战的机会。

参考文献

[1]、刘赵平,《分时度假.产权酒店——饭店业和房地产业的创新发展之路》,[M],北京,中国旅游出版社,2002;

[2]、张泽一,《试析我国旅游创新中的分时度假》,[J],重庆商学院学报,2001(4);

[3]、罗守贵、张国安、高汝熹,《分时度假在中国的市场发展分析》,[J],商业经济与管理,2002(1);

[4]、魏小安、刘赵平、张树民,《中国旅游业新世纪发展大趋势》,[M],广州,广东旅游出版社,1999;

[5]、刘春鸣,《谈产权酒店、时权酒店在我国的现状及发展前景》,海南,2003;

产权式酒店投资分析 篇8

休闲度假带动产权酒店投资升温

“最近，我总能收到一些产权式酒店的销售短信，你看这个……”，宋女士把手机递给记者——“海口××中心有17平方米～55平方米的复式精装连锁产权式酒店单间出售，折算后价格是4000元／平方米起。10年零月供，年回报13％。”宋女士说，面对如此有“诱惑力”的价格，她还真有点心动。相比目前海口销售均价超过8000元／平方米的商品房的价位，很多产权式酒店单间的销售价格在经过折算后，确实显得低了不少。

7月22日晚，中国葛洲坝集团股份有限公司发布公告称，该公司控股99.14％的子公司中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以24.7亿元的价格，通过竞拍获得海南省陵水一块土地，将用于开发产权式酒店。

继海南的商品房和酒店住宿价格被爆炒之后，产权式酒店在海南火爆起来，投资者对产权式酒店趋之若鹜，很多楼盘还没推出就销售一空。记者在海南采访了解到，海口的十几家产权酒店大部分都售罄，仅剩下几家尾盘在销售。在三亚，近半年的时间就有约20家产权酒店全部销售完毕。

“中国人均GDP超过2000美元，旅游目前正在经历向度假的转变，全民休闲度假消费已经开始。法定带薪假、国民休闲计划等政策的推出更刺激了休闲度假市场。”金典集团董事长张宝全对于度假地产市场前景表现乐观。早在2004年，今典集团就从亚龙湾红树林度假酒店开始涉足高端酒店物业投资，而其两年即实现赢利、连续三年毛利润超过60％的业绩更让张宝全尝到了甜头。

2007年股市全线飘红之时，一向谨慎保守的金典集团董事长张宝全却放弃了为上市而拿地的做法。2008年房市陷入整体萧条，各大开发商纷纷收缩投资，今典集团却逆市而上，在三亚高端酒店用地上连续出手。

“高回报”商业模式吊足胃口

产权式酒店能够受到热捧，自然有其诱人之处。一位销售人员给记者算了一笔账，购买一间30多平方米的产权酒店房，总价60万元，购买者签订完合同，公司就会按总价每年8％的比例，马上将前三年的14万元回报分给购买人。也就是说，购买人只需要首付46万元，就可以买下这间房，而且按照每五年分红递增一个百分点计算，年限48年的产权酒店房，仅20年时间就可以获得114万元的回报。而开发商更可赚取收益。

业内人士表示，产权式酒店是开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。其实质就是迎合普通老百姓的不动产投资理财需求。产权酒店商业模式是为了帮助大众投资者共同参与大型经营型住宿业房地产的投资行为，目的是获得房地产增值和经营收益。

产权式酒店是旅游的产物，旅游资源丰富的地方，酒店可以保持较高的出租率，这就具有投资价值。而从旅游资源丰富和全年旅游季节长度两个方面看，海南最具优势。一些三亚产权式酒店的开发商许诺，投资者所购客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15年至20年后可取得产权。酒店还可带来物业增值效应，如果达不到固定投资回报，由开发商担保偿付。

在众多的地产项目品类之中，产权式酒店因为售价高，回报惊人，开发商纷纷将宝贵的滨海地块用于开发产权式酒店。一些业内人士评价其建筑外观、材料、施工等只能算是一般，然而其平均售价却高达每平方米1万多元。与同档次的公寓楼相比，价格高出两倍多。

法律缺失导致销售手段界定难

事实上，“产权式酒店”并非一个新鲜事物，多年来，由于带有售后包租的保证， “产权式酒店”一直被指责是变相的金融产品，一些围绕产权式酒店而产生的纠纷，也在社会上使产权式的销售途径有浓厚的负面色彩。

记者在海南采访了解到，近年来，海南产权酒店的纠纷增多，不少从烂尾楼改头换面的产权式酒店，利用当地有关部门按经营性的商业用地规划审批的产权年限，模糊概念，以产权酒店的价格卖房，很多将商品房住宅性质改变为商业运营的产权式酒店，几乎没有去做土地用途的变更。

业内人士指出，产权式酒店项目本身及操作方式等都存在不少的“风险”，比如“五证”不全、不能办理产权证、投资模式不合法等。现实情况就像很多投资者疑惑的那样：产权式酒店在销售过程中采取的一些手法，是否属于“返本销售”?

“根据以往经验，产权式酒店在销售及售后过程中，往往容易滋生很多问题、纠纷，作为建设主管部门，我们不主张产权式酒店在未来海南的房地产市场发展中占有过大的比重。”日前，海南省住房和城乡建设厅房地产监管处相关负责人表示，“目前。无论是全国范围还是海南省，在特别针对产权式酒店的相关监管等方面，并没有制定相应的具体法律法规或管理办法，因此，在界定其在销售过程中如此‘让利’或‘高回报’时，显得有些困难。”该负责人表示，目前难以界定产权式酒店如之前描述的销售手段是否真正属于“返本销售”，“现在，我们只能说，由于产权式酒店在销售及售后过程中，容易产生纠纷，不排除今后在海南将严格限制产权式酒店的开发建设量。”政府部门鼓励开发商出租

“法律条件和产权条件都不具备的时候，产权式酒店是一定要完蛋的。”去年下半年逆市连拿三亚海棠湾和三亚湾两块度假酒店用地的张宝全对记者说，在策划红树林酒店的整个过程中，他们最重要的工作就是通过法律程序把产权式酒店各方的权利、责任等，做了极其详细的规定。比如，委托大律师起草了关于酒店的四份合同。这四份合同规定：业主拥有酒店的所有权和收益权，但经营权必须委托给红树林酒店管理公司，对于这一点并无回旋的余地，业主要买就必须认可。像这样的合同，在中国可能是头一份。

显然，目前的产权式酒店营利模式没有发展成熟，目前在国内现没有专门的法律、法规对其进行规范化管理。为防止产权式酒店无序发展所产生的法律和社会风险，进一步规范化管理产权式酒店，海南政府部门正加大对产权酒店出让的限制，鼓励开发商出租。据了解，海口市法制局也将针对产权式酒店的省内外现状、管理模式及存在的问题进行分析，并就如何规范管理产权式酒店等问题提出建议和意见。

张宝全表示，今典在三亚湾开发的产权式酒店，每一间房都有独立的不动产权，即业主拥有的不仅是酒店房间的使用权，更是可以进行交易的真正的产权。“几项权利看似简单，界定起来却极其复杂。实际上，红树林酒店是产权的方式、股权的本质，买完之后既得到了产权也得到了分时度假。酒店由运营管理公司负责，但运营公司只收取管理费；财务则由第三方监管，所有的利益归业主，而不是归我。这才是真正意义上的产权式酒店，和过去业主只享有使用权的‘分时度假酒店’完全是两回事。”张宝全说。如此一来，红树林酒店可能拥有几千个股东，“产权式酒’ 其实变成了一种以单个项目为主体的RE1……类金融投资产品。

定位不明缺少海南特色

事实上，亚龙湾红树林酒店运营模式和房地产模式不是什么新玩意，就是把资源整合成一个商业模式，从而带来独特性，而这恰恰是目前海南旅游地产模式的现实之痛。

在海南省人大财经委7月2日举行的经济形势分析会上，地产业协会一负责人指出：“目前全省产权酒店95％是没有回报的，建议海南停止发展产权酒店。”该负责人分析，海南房地产产业首先是各市县对房地产业发展定位不够明确，目前各市县房地产开发呈现出小、散、乱的弊病，成片、成规模开发区域少，项目与项目之间没有形成合力。一级土地开发项目过多，商品住房占到开发总量的90％，不利于统筹规划发展。有些区域应该是要发展对当地社会经济长远发展有促进、支撑作用的项目的，但有些地方政府没有把城市规划和产业规划充分结合，还没想好就开发了，这种开发强度越大，对当地经济社会长远发展的副作用就会越大。

据业内人士介绍，海南省房地产开发品种整体上较低，高水平的专业房地产企业太少。在开发建设过程中，部分项目都是千篇一律的模仿或照搬，在规划设计上没有创新，盲目跟风所谓的“国际化”、“现代化”，缺乏海南地方特色。没有根据海南各地区不同的地理环境、自然景观和社会状况来对项目、产品进行高水平的策划、规划和建设。现在建设的房地产项目，基本上没有看到海南元素和海南特色。

海南省副省长姜斯宪表示，下半年，海南将着力调整商品房数量占房地产市场的比例，降低住宅空置率，推进保障性住房建设，并培育中高端旅游房地产业，实现海南房地产市场的综合协调发展。姜斯宪说：“一方面要坚定不移地持续推进保障性住房建设，逐步扩大受益面，另一方面要丰富类型、多元开发，继续培育以岛外市场为主的中高端旅游房地产业。”

未来走势众说纷纭

对于海南产权式酒店的未来走势，各界看法不一。对于此次土福湾拍卖的土地，陵水县委书记严之尧表示，在国家大力支持海南省建设国际旅游岛的背景下，此举成为建设海南国际旅游岛，可持续发展房地产的典范，不仅获得了较高的土地收益，也实现了房地产的可持续发展。

业内人士认为，海南省建设国际旅游岛，“两个暂停”解禁之后，各市县纷纷出让土地。部分市县出让的土地多为商品房用地，追求一次性收益缺乏科学规划。陵水县将商品房用地转为产权酒店用地，是把最好的资源用于持续性经营项目，对持续发展房地产，充分发挥海南独特资源起到很好的带头作用。

中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为，作为政府层面来考虑海南定位国际旅游岛，应该建一些产权式酒店，让老百姓有更多旅游居住的地方，对企业也同样考虑。企业开发的房子不是要都销售出去，而是要增加自己的持有比重，一部分卖出去，一部分变成自己的酒店出租。