房地产开发中经济学分析论文

摘要：近年来房地产市场不断升温，房价居高不下，远远超出了普通百姓的经济能力范围，在这种供给与需求对峙的情况下，一种小产权房的销售市场正在在全国范围内扩大。农村集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，一些会以较低的价格销售给组织成员以外的人，这些被销售给组织成员以外的人的农民房屋俗称小产权房。小产权房价格低廉，普遍受到城市低收入家庭的青睐。今天小编给大家找来了《房地产开发中经济学分析论文 (精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产开发中经济学分析论文 篇1：

中国的房价与地价关系分析

【摘 要】本文应用Granger检验的方法，对我国房价和地价的关系进行了相关研究。并通过2005～2010年间武汉市房地产季度价格指数和地价指数关系的检测，结果显示：短期内地价是由房价决定的，而长期范围内，这两个方面是相互影响的。为了更好地促进房地产市场的健康发展，保障广大老百姓的切身利益，我们认为：要尽量降低房价，一方面要加大土地的供给量;另一方面要尽量减少地价的上涨。

【关键词】房价;地价;Granger因果检验;武汉

一、引言

最近几年，我国大中城市的房价上涨幅度都比较大。面对这一情况，广大老百姓的切身权益必然受到损害，人们的购买力大幅降低。而且，房地产行业也很有可能出现泡沫，成为经济发展的巨大隐患。官方统计局的数字显示，自从2004年以来，房价上涨幅度明显，每年的增长速度在7%左右。到了2010年，我们国家的房价与收入之间的比值甚至达到了惊人的8，为历年来最高;其中，北京、上海、深圳、杭州的情况为14，远高于国际平均的4～6倍的水平。这一现象在社会上造成巨大热议和研究。关注的重点就在于房价如此快速上涨的原因。不少研究者认为其背后的原因在于地价的上涨。2004年以后，我国实行的是“招拍挂”制度，即土地出让要通过招标、拍卖等一系列环节。这种制度看来把地价与房价紧紧联系在一起，那么，事实情况究竟如何呢?

目前在社会各界看来，房价与地价大概有三种关系：(1)成本驱动论。这一论点很好理解，因为从成本的角度来看，最后的房价是由地价、开发费用、营销广告费用等等方面组成的。而地价无疑是这些成本中最最重要的一个因素。所以说，地价无疑会对最后的房价产生巨大影响。而且按照房地产开发商的程序，一般都是设法取得土地使用权，之后再进行相应的开发，所以按照这一逻辑，地价的形成在前，房价的形成在后，地价无疑就是房价的成因了。(2)引致需求论。这一观点认为土地是房地产开发中一个非常重要的生产要素，按照经济学理论中引致需求理论分析，最终房价的大幅上涨必然就会带来对土地需求的大幅上涨。房地产开发变得有利可图，越来越多的资金进入这一领域争夺土地这一生产要素，需求的增加造成了价格的攀升。这就是这一观点的论据。(3)互动论。这一论点可以说综合了以上两种观点的看法。它认为，实际情况是房价和地价两方面是互为因果的。也就是说，房价与地价相互促进，最后两者都抬高了价格。

二、房价与地价关系的相关研究

国内外都有对于房价与地价关系的大量研究。国外的研究成果比较卓著。Smith(1976)将土地规定为房地产开发中的生产要素，基于此研究了城市房价的上涨，并且证实了地价与房价着实有对应关系。O’Sullivan(2000)则采取引致需求的方法进行研究，证明高房价带来高地价这一结果，而不是相反。另外一种角度是从空间经济学试图探讨这两者的关系。著名的研究有Alonso(1946)和Muth(1969)的实证检测，他们运用数学的方法，构造出一套竞价函数的形式，来表明高房价引起高地价。第三个角度的代表人物是Davies和Raymond，他们的研究方法是通过计量分析来检测两者之间的联系。其中，Davies(1977)通过计量的回归分析，检测出地价与房价高度相关，同时和土地利润率等参数也很相关。Raymond(1998)则关注香港的情况，对其进行了实证检验，结果表明两者之间没有必然的因果联系。

国内的学者也做出了不少贡献。刘琳、刘洪玉等(2003)、刘琳(2004)也是采用计量的方法，探讨了房价和地价之间的关系，认为两者还是存在一定的因果联系。高波(2003)、杨慎(2003)、包宗华(2004)等进行了实证分析。形成了两种对立的理论，即上文提到的“成本论”和“引致需求论”。但笔者认为，以上种种研究没有完整的理论框架，以及严密的政策分析，从而在现实中的运用意义不大。而且，从这些研究得出的结果来看，不同的学者在采用同样的方法时居然能得出相悖的论点，这一情况让人们加深了对其研究科学性的质疑。同时，在理论框架方面还没有建立起来一套完整的体系，这无疑不是一种巨大的遗憾和缺失，需要后人来弥补。再者，以上学者们在研究时，主要是运用西方的一套方法进行分析，在某种程度上忽略了我国的特殊情况，以及我国住房市场的特殊性，所以说，这些研究的结论究竟对我们自身有多少建设性建议让人深深怀疑。而且其政策建议的提出也必然受到局限和限制。而本文争取在全国与武汉市这两个层面上进行双重检验，试图得出一个具有普遍性的规律，争取为我国房地产市场的健康发展以及国家宏观调控的政策提供一点有益的依据。

三、数据选取与实证检验

(一)研究方法

研究采用武汉市房价指数和地价指数的季度数据，在向量误差修正模型(ECM)的条件下，还是运用Granger因果检验的方法对武汉市的情况进行分析。

(二)数据来源

研究选取武汉市房屋价格销售指数和土地价格销售指数。以下所有数据均源自于《武汉财经报道》，选取的时间段位2005年第1季度至2010年第4季度，共24个季度(见表1)。其中，这一原始数据是属于环比数据，把去年的同一季度定义为基期，所以存在季节性差异，我们把2004年规定为定基数据，以此来减少季节性差异的干扰。

表1 2005～2010年武汉市房地产季度价格指数

图1 2005～2010年武汉市房价指数和地价指数

图1中可以看到，2005～2010年间，武汉市房价和地价季节性波动较大，大体呈现出上涨趋势。在所选取的时间段内，房价和地价的季平均增幅分别是1.220%和0.457%。而且，房价的上涨幅度都比地价的上涨幅度要高，其中，两者相关系数为0.911。我们也应该看到，自从2007年以来，我国对房地产进行政策上的宏观调控效果显著，房价和地价的快速上升势头都得到了抑制。这一点上我们还是要肯定政府的措施的。

(三)实证检验

我们把经过调整的价格指数当做样本，并运用Eviews对房屋价格指数(HP)以及土地价格指数(LP)进行Granger因果关系检验，同时也进行长期均衡关系检验。但是，进行Granger因果检验需要时间序列的平稳性，于是我们采取惯用措施：Augmented Dickey-Fuller检验(ADF检验)。首先分别采用ADF检验方法和Johansen协整检验方法对HP和LP进行单整和协整检验。

表2 序列LNHP、ΔLNHP、LNLP、ΔLNLP的ADF检验结果

注：临界值为显著性水平为1%下的临界值。

表2给出了一个检验结果，原来的序列LNHP和LNLP属于非平稳序列，同时在这个情况下，平稳的序列包括一阶差分序列和ΔLNHP和ΔLNLP序列。我们可以认定，LNHP以及LNLP都是一阶单整序列，满足相关要求。同时，表格中的协整检验表明，检验统计值28.4487大于20.04的临界值，所以，这两者之间是有着肯定的协整关系的。同时，根据计量经济学的方法。我们对两个具有协整关系的时间序列进行以下检验，即建立方程来试图探讨均衡关系检验和Granger因果关系检验。

△LNHPt =δ1+ + +ξ1 (1)

△LNHPt =δ2+ + +ξ2 (2)

其中ξ1和ξ2是随机扰动项，并且是服从正太分布的。

表3 武汉HP与LP之间相互关系的误差修正模型检验结果(括号中为t检验值)

表3可以表明，在测量武汉的LP对HP关系的方程里，用于检验短时间内的滞后差分LP的系数不显著。所以，我们可以认为，LP在长期内对HP有作用，但短时间内作用很小。武汉市的地价对房价的长期影响是低于我国平均水平的，同时滞后差分LP的值同样也低于平均值。Granger因果关系测量的结果显示，在1%的置信水平的情况，若滞后水平为1时，房价是地价的Granger因;若滞后时间为2，则此时房价与地价有相互的因果关系。我们可以得出结论：在短期地价和房价是互为因果的，而在长期，则是房价决定地价。

四、结果讨论及政策含义

(一)房价与地价在短期内相互影响，且房价对地价影响更为显著

在我国的房地产市场中，由于市场机制不够健全，造成我国的这一市场还不是完全竞争市场，在此情况下，地价是最后房屋的重要成本之一，这一因素确实促进了房价的上涨，但不是决定性因素。同时，由于开发商在进行开发投入时，通常都会做出对房地产价格的预期，这样就会影响土地的竞价过程;而且，地价的变换也会对房价以及周边地区的即期房价有影响。

(二)从长期来看，房价水平决定地价水平，地价对房价的影响不显著

我们首先来研究地价对房价的影响。前面的计量检测说明了在短时间内地价还是对房价有显著影响的，而在长期这种影响就不那么显著了。同时很明显地，地价的增长波动很大，而且我国土地的“招拍挂”制度也显著地使地价升高了。那么，地价的升高与房价的抬高有必然联系吗?还是从短期来说，当期地价上升，会给人一种预期：即未来房价很可能上升。同时，这种预期不仅影响本楼盘，也对周围房价造成影响。那样，开发商就很可能会减少住房供给使得房价继续上升;而最为把住房当做投资的人们则会消费当期住房，这样一来房价将会进一步升高。再者，如果地价上升，则很有可能促使下一期的房价上升，所以，开发商就会尽量囤积土地，同时尽量减少住房销售，从而加强房价上涨的预期。但是在长期，土地不可能一直被闲置，所以开发商又不得不进行房地产开发，从而减少了这一影响。而在短期和长期，房价都是地价的Granger因。究其原因在于：一是土地需求是以当期房价为基础的。我们可以观察房地产开发的过程，其实土地的市场价格形成要早于房地产价格形成。但处在土地后面的房地产的价格是其决定因素。所以当前房价迅速上升时期，开发商会对将来的房价有一个预期，从而决定土地的购买费用，这样的话，当期的房价就对地价有直接影响了。二是我国住房的需求弹性相当大。如果政府通过宏观调控干预房地产市场，那么市场对未来房价就没有一个准确的预期了，这样就助长了持币观望的情形。此时房地产开发商也认为未来的住房需求很可能不足，造成在土地市场上竞争不那么激烈。这样一来就造成了住房市场以及土地市场的低迷。我们必须承认，市场的预期在这个关系中起了很重要的作用，进而决定未来的地价和房价。针对武汉市的情况而言，两者之间还是有着互相影响的关系。而长期来看的话，两者之间有关系，但也不能互相决定，因为还有市场上很多因素会影响到房价和地价的决定。所以说，要预测未来一定时段内的房价和地价都是比较困难的。

(三)政策含义

当期的房价和地价对未来的影响比较大，而归根到底，住房需求的变换导致了地价的波动，所以，为了抑制未来的房价和地价的预期，政府应该从源头上控制房地产投资和投机行为。当然，在宏观调控时也不能“一刀切”，而是具体问题具体分析，每个城市和地域都有其特殊性。如果政府在干预过程中抑制了自身住房者的购买积极性，那就适得其反了。同时，政府的宏观调控政策要适度和适量，尽量稳定市场对未来房价和地价的预期，切勿造成市场巨大波动，促使房地产行业健康发展。政府也应该改善土地储备制度，严格监管房地产开发商可能出现的囤地情况，尽量促使开发商尽快开发楼盘，而不是坐等房价上升。同时，政府争取要在房地产市场起到主导作用，削弱房地产商的影响力。具体的政策包括财政政策和货币政策，尽量较少房地产商的巨额利益，多多让普通百姓享受到实惠。

完善土地“招拍挂”制度。政府应该严格收好土地，减少土地财政的情况。同时在土地的供应、招标过程中做到公平、公开、公正，减少官商勾结情况的发生。促进土地市场的和谐发展。同时要严格恪守科学发展观的要求，做到合理干预和调控，并严厉打击市场上的投机行为，稳定房地产市场健康发展。

参 考 文 献

[1]况伟大.空间竞争、房价收入比与房价[J].财贸经济.2004(7)

[2]国家统计局.2002～2009统计年鉴/房地产价格指数[EB/OL].http：//www.stats.gov.cn/.2012-6-15

[3]刘琳，刘洪玉.地价与房价关系的经济学分析[J].数量经济技术经济研究.2003(7)

[4]朱道林，董玛力.地价和房价的经济学分析[J].中国土地.2005(7)

[5]郑娟尔，吴次芳.地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究[J].中国土地科学.2006(6)

[6]高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验：1999～2002[J].产业经济研究.2003(3)

[7]马思新，李昂，李平.浅析房价与地价的关系[M]//张红.房地产经济学讲义.北京：清华大学出版社，2004

[8]严金海.中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J].数量经济技术经济研究.2006(1)

[9]宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验：1998—2006[J].当代经济科学.2007(1)

[10]杨慎.客观看待房价上涨问题[J].中国房地信息.2003(2)

[11]纳梅.资金流动性过剩对房价的影响[J].企业导报.2010(8)

[12]钱忠好，邹文娟.中国高房价与高地价关系之谜：一个经济学解释[J].江苏社会科学.2008(5)

[13]Granger C.W.J.Some Recent Development in Concept of Causality[J].Journal of Econometrics.1988，vol.39，issue 1～2：199～211

[14]Evans A.Housing prices and land prices in the South East[M].

London：The House Builders Federation.1987

作者：张颖

房地产开发中经济学分析论文 篇2：

小产权房的法经济学分析

摘 要：近年来房地产市场不断升温，房价居高不下，远远超出了普通百姓的经济能力范围，在这种供给与需求对峙的情况下，一种小产权房的销售市场正在在全国范围内扩大。农村集体经济组织在集体土地上集中建设农民住宅楼，一些会以较低的价格销售给组织成员以外的人，这些被销售给组织成员以外的人的农民房屋俗称小产权房。小产权房价格低廉，普遍受到城市低收入家庭的青睐。但是，小产权房的法律性质不明晰，无法受到法律保护也是人们无法回避的尴尬现实。本文通过对小产权房交易中不同利益主体、关于小产权房的立法和小产权房合法化讨论当中的利益进行分析，在利益博弈中得出关于小产权房处理的建议。

关键词：小产权房;地产开发商;利益博弈;合法化

据有关部门统计，目前小产权房的消费全体、消费规模以及商业模式都呈现出增长的趋势。首先小产权房的发展途径和形式是多样的，目前有带房入城、新农村建设、村集体直接开发、城中村改造、合村并镇、合作开发等，小产权房俨然已成为房地产市场中类型化的房产。而且小产权房的在全国范围内都已有相当的规模，北京、南京、天津、西安、成都等城市都出现了大规模集中成片的小产权房，当地房地产市场供应量中小产权房的销售量占据了二成以上。小产权房的消费群体也是涉及社会各阶层。

一、小产权房的概念

“小产权房”是指未经国家征收，农村集体组织或成员在集体土地上建的用于本集体成员以外人员居住的房屋。其中的“小产权”是指认可买受人买房的文件，该文件由房屋所在的乡或村出具。这种集体土地与国有土地在使用价值上是完全相同的，但是，小产权房由于这种集体土地的国家所有权属性，使它在法律的约束下不能自由的上市流转而限于农村人口之间。

根据集体组织在集体土地上修建房屋是否经过审批，可以将小产权房分为两种，一种是修建房屋经过了土地所在县级政府合法批准，二是在自有的农用地上擅自修建房屋却未取得任何批准手续。前者的情况，修建的房屋建筑本身合法并且集体组织对房屋所享有合法权益，但是像出租、出售给集体组织之外的人等流转方式在法律上是禁止的。但是通常集体组织在自有的非农用地上修建的村民住宅用房，会将给村民分配房屋后多余的房屋卖给集体组织之外的人。第二种擅自修建的房屋本身就违法了，此类房屋的相关权益也无法得到法律保护。

这两类小产权房有共同的特点：集体组织在集体土地上修建房屋不用向国家缴纳土地使用权出让金和商品房买卖中涉及的如契税等税费，与城市房屋开发商相比投入的成本很少，因此在实际交易中小产权房的售价往会比同类商品房的售价低30%—50%。

集体使用权和国家终极所有权的分离是造成小产权房在房地产交易中特殊地位的原因，也反映出了了我国城乡二元土地所有制度的划分和集体土地上市流转机制的缺位问题。本文主要通过对小产权房中涉及到的利益主体所代表的利益进行博弈分析，研究小产权房的相关法律问题

二、小产权房的利益博弈

尽管目前来讲小产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持，存在巨大的法律风险，但小产权房依然获得了巨大生存空间，并且保持着大规模的购买群体，其销量也没有明显的下降趋势，究其最大原因就是小产权房的价格优势，在经济市场中，价格因素具有无可厚非的决定性作用。那么有关小产权房的价格优势是如何形成的，在小产权房交易过程中各种角色间利益如何流动，以下将对小产权房交易的利益环节进行分析。

1、小产权房交易的模式

这场利益博弈中涉及到的主体有农民(农村集体经济组织)、市民、地产开发商(宅基地开发商和城市商品房开发商)、地方政府和中央政府①。

在现实的小产权房交易中主要存在三种买卖模式：(1)农村集体经济组织成员在宅基地上盖房，然后卖给非农村集体经济组织成员;(2)农村集体经济组织集合了集体成员的意愿与开发商合作，将宅基地卖给开发商，开发商建造房屋后进行交易;(3)农村集体经济组织经过合法批准，在非农用土地上修建村民住宅分配给集体经济组织成员，分配后剩余房屋卖给非集体经济组织成员之外的人。

2、小产权房交易中的利益分析

在第一种模式中，农民、市民分享利益。农民拥有土地，但大部分农民如果只靠耕种是难以维持生计。因此不少农民想到了利用土地优势，通过转让房屋来赚钱。农村宅基地不用缴纳土地出让金、土地征用费、耕地占用税及与地产开发相关的各项税费，与传统的房地产开放商的房屋交易相比，作为在房屋成本中的占重大比例的土地成本是可以忽略不记的，即只要出售就会得到利润。对于农民来讲，农村集体经济组织宅基地的土地成本比较低，所以他们倾向于以低于城市房屋的价格转让房屋。市民对售价低廉的房屋的购买热情当然是比较高涨。由此交易达成，农民与市民共同瓜分剩余价值。

在第二种模式中，农民、地产开发商、市民分享利益。这种模式比第一种模式的过程多了地产开发商的买与卖，由农民将建在宅基地上的房屋卖给开发商后再由开发商与城市买方交易，此时房屋成本虽然不至于为零，但省去了要在城市国有土地上开发需要缴纳的地产开发等税费其售卖和购买成本仍远远低于城市商品房的售价。交易成功后，由农民，开发商和市民三者共同瓜分剩余价值。这样的房屋交易模式，吸引了市民购买小产权房，也削减了商品房的需求量，损害了商品房的售卖和传统商品房开发商的利益。

在第三种模式中，农民、地方政府和市民分享利益。我国《土地管理法》规定，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。在自由的非农用土地上修建的住房后卖给开发商，这个过程导致国家对于征收土地征用税和与地产开发相关的税费的流失，但税收利益主要收归于中央政府，地方政府的利益并不会受到太大波及。然而，土地出让金的大部分归地方政府所有，因此地方政府愿意与农民联合起来;再者，即使最后的交易成功是利益驱动下的农民和地方政府联合促成的，三方共同瓜分剩余价值，这种与现有《土地法》规定相悖的行为直接损害了中央政府的利益。

通过对以上三种模式当中各方的利益博弈分析，可以看出小产权房的受益者是农民、市民、宅基地房地产商和地方政府，受损者是商品房地产商和中央政府。农民可以通过小产权房的买卖利用土地享受更多的利益;市民通过购买价低的小产权房缓解了买不起房的问题;宅基地房地产商则以较少的投入获得较大的利润，商品房地产商的开发利益却因此受到直接影响;仅管小产权房的产权性质仍然不明晰，地方政府在对小产权房交易环节的参与是获取利益的稳妥之选。将小产权房带入房屋买卖市场，加速了地方经济增长的同时也加快了城市化进程，增加的房屋供给为中低收入者提供了可供选择的房源;小产权房与中央政府的宏观经济政策不一致，会导致中央政府利益受损。

三、小产权房法的合法化讨论

1、关于小产权房的立法趋势

从立法的沿革来看，小产权房建设在过去得到过法律的支持。1986年6月全国人大常委会通过的《土地管理法》第41条、1991年1月国务院通过的《土地管理法实施条例》第26条规定，城镇非农业户口居民需要使用集体所有的土地的修建住宅，必须经县级人民政府批准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费;1998年8月修订《土地管理法》时取消了以上规定，1999年5月，国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确禁止城镇居民购买农民住宅。

从现行法律规定看，小产权房开发和销售是违法的。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中对小产权房的重大政策问题进行了明确。2011年11月9日，国土资源部在其召开通气会上说明“将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作;小产权房不得登记发证”②。

但是，对于根据原有规定已经开发建设和交易并已经出售的住房，根据新的立法这些房屋却无法合法转让、出租和抵押，得不到产权保护。在法治的角度，从立法应具有连续性来考虑，政府应该拿出合理的处理办法，对先前做出的行为负责。

2、小产权房的不应合法化的利益考量

一是小产权房不合法。关于小产权房不合法的问题主要存在四个主要的理有：首先最大的问题是小产权房的土地未经过国家征用就进行房地产开发，此途径并不能合法取得产权，因此目前实际上不受法律保护;再次是小产权房购买后是很难再市场内继续流通的，因为其产权利益保障缺乏。并且，因为随时可能会面临农村土地被征用，而无法保证购买合同可以实现，会给小产权放的购买者带来许多的风险，造成经济损失;未经过国家正规部门监督的农村土地上的房屋建设，不仅质量良莠不齐，也不具备正常商品房匹配的售后责任和其他配套服务;最后，耕地保有量是国家政策所确定的硬性指标，未来几年对于农民宅基地耕地的保护力度只会不断增强，而小产权房合法化会引发到耕地保护红线收到威胁、政府收益流失、违法行为被消极助长等一系列问题③。

3、小产权房合法化的利益考量

集体建设用地上的小产权房合法化，有利于新农村建设和推动农村城镇化。

农村建设用地和宅基地管理的法律法规已滞后于城市化发展的需要，只有城市国有土地上建造的商品房才能入市流转的规定，造成房地产市场资源的稀缺和垄断现象。土地资源有限，掌握了更多土地的开发商就具有强势地位，面对不断增长的人口数量，一方面房屋价格居高不下，另一方面大多数百姓买不起房屋，积压的房屋也造成了土地资源的浪费。住房是人的生存基本需要，是一种基本权利，当最基本的居住权得不到保障时，像“小产权房”这样的“创新”就成为必然，制度本身已出现问题，应当以此为契机进行集体土地产权制度改革。

小产权房合法化一定程度上可以缓解政府社会保障性住房的压力，小产权房“合法化”能够对过快上涨的房价起到一定的抑制作用，弥补了政府职能的缺位④。沿用“木桶效应”，如果低价的小产权房合法化，市场上的高涨的商品房价格必将受到刺激而不得不向低价相应调整，这个结果有助于实现普通百姓住房的正常消费，同时利用市场机制自发调整了房地产市场价格。

通过上述分析，小产权房的规制应如何考量，或者说是否应使其合法化，从根本上仍然挑战着我国土地制度。

如果小产权房以适当形式合法化，在法律法规有效执行的情况下各利益主体的利益应该得到平衡。然而目前我国城乡二元土地制度仍然存在很多矛盾需要解决，土地制度的改革也是任重而道远。(作者单位：河北经贸大学)

注解：

① 于毅，《小产权房现象的利益博弈分析》，《商业时代》2010年第1期，第119—120页

② 尚君，《探讨对“小产权房”问题的几点见解》，《房地产导刊》2013年第31期

③ 罗夫永，《产权组合—对“小产权房”的制度经济学分析》，《中国青年政治学院学报》2008年第5期，第71—76页

④ 孙畅，《小产权房的法经济学分析》，《辽宁经济》2010年第1期，第48—49页

参考文献：

[1] 罗夫永，《产权组合—对“小产权房”的制度经济学分析》，《中国青年政治学院学报》2008年第5期，第71—76页

[2] 孙畅，《小产权房的法经济学分析》，《辽宁经济》2010年第1期，第48—49页

[3] 于毅，《小产权房现象的利益博弈分析》，《商业时代》2010年第1期，第119—120页

[4] 尚君，《探讨对“小产权房”问题的几点见解》，《房地产导刊》2013年第31期

作者：李樱桃 李香玲

房地产开发中经济学分析论文 篇3：

浅析小产权房的背景、困境及发展前景

摘 要：近些年争论的“小产权房”问题，从历史的角度看是源于中国的二元土地制度，从一开始就埋下了利益纷争的隐患。近些年来，市场的力量开始从商品市场扩展到要素市场，国内商品房房价的持续升高，导致相对廉价“小产权房”的需求增加。通过对小产权房存在的历史背景与合理性分析，可以得出结论：小产权房问题的本质是产权制度问题，所以，创新产权制度、坚持多元化产权主体、改革农村土地制度才是解决小产权房困境的有效手段。

关键词：小产权房;产权制度;农村土地制度

十八届三中全会期间，一份由国务院发展研究中心课题组提出的改革方案报告，引发市场对新一轮改革方向的热议。这份被热议的报告对小产权房的态度，为小产权房合法化打开了一道门。报告提出：在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。但是，小产权房的出现是有其历史渊源和制度背景的，解决小产权房的存在问题也是一个复杂的过程。

一、小产权房存在的历史背景和现状

小产权房问题的实质是产权制度问题，即经济意义上的产权和法律意义上的产权相互分离，经济意义上的产权没有被正式的法律制度承认和赋权小产权房问题的产生是随着时间变化而不断演化的。20 世纪80 年代，深圳市就已经出现了“小产权房”，即一些城中村通过在集体土地上建造房屋来出租，甚至有一些农民在其宅基地上建造高层建筑来对外出租。随着时间的推移，一些城中村的集体土地上建造的房子就成为了小产权房。80 年代中期，中国开始实行住房商品化改革，改变了以往单位供房的模式，实行住房的市场化供给模式。随着住房市场化改革的推进，商品房房价也逐步上涨。一些有住房需求但是买不起商品房的住房需求者开始购买和租用处于城市郊区或者城中村的在农村集体土地上修建的小产权房。90 年代，北京等地已经出现了在农民宅基地上修建商品房出售的现象。随着城市化的推进，城市郊区、城中村以及工厂周边的农村集体土地上建起来了越来越多的小产权房。

“小产权房”非法是对于交易行为而言，如果“小产权房”只是用于村民自己居住，则不存在问题。但如果是用来买卖(也就是流通)，则是非法的。农民集体所有的土地使用权流转受到严格限制：使用权不得出让、转让出租或用于非农建设;村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。法律规定集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;房地产开发的前提是取得国有土地使用权，城市规划区内集体所有的土地，经依法征收为国有后，该国有土地的使用权方可出让。简单地说，就是说集体所有土地和国家所有土地在地位上是不平等的，只有在国有土地上建造的商品房才能流通。2007 年6 月，中央政府正式叫停小产权房的开发，2008 年1月国务院办公厅又发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。”但时至今日小产权房的开发却从未停止过。据估计，小产权房住宅数量总体上已相当于中国120 亿平方米城镇住宅的40%以上，已经成为中国最重要的房产权利类型之一。

二、小产权房存在的合理性分析

“小产权房”大多盛行于城市周边地区，近几年来，城市房价一路高涨，住房供不应求，地方政府的土地储备制度根本无助于有效安排城市建设。在市场经济制度下，有需求就会有供给。一般来说，“小产权房”不存在土地出让金，土地征用费，也无需缴纳与房地产开发相关税费，甚至不包括隐性的腐败成本。据统计，同面积“小产权房”价格仅为同类商品房价格的30%，价格非常低廉。从需求方来讲，如果消费者认为购买“小产权房”的风险(主要包括：(1)无法合法转让;(2)如果遇到国家征地，难以获得相应补偿;(3)出现纠纷将无法律保障)小于购买“小产权房”带来的收益(与商品房巨大的价格差以及未来“小产权房”合法后所产生的效益)时，交易便会发生。从供给方来说，当城乡土地制度造成悬殊的土地收益差异存在时，村民或集体面对土地“租金”的巨大诱惑，只要冒一些风险，在现有的体制框架内，自发地扩大对其土地的支配权利，就可以将附着在土地上的权益兑现。

从以上的分析看，“小产权房”的出现更多的是市场作用的结果，反映了在较低的交易成本下，由下而上的对土地产权进行结构调整和资源重新配置的过程。“小产权房”是制度上的创新。如果仅从经济的角度考虑，整个社会的经济效率得到了提高。小产权房的出现，是公共利益和个人利益的帕累托改进，参与其中的人都得到了净收益。一是使农民以高于土地征购价盘活土地资源而收益多多，二是使市民以远低于商品房价购得房产而收益多多，政府虽然损失了部分卖地收益，但是它同样因此减轻了为民众提供廉租房、廉价房的责任。从这个角度分析，国务院发布的关于禁止“小产权房”交易的公告不能从根本上解决这一问题。在某种程度上说，“小产权房”的出现甚至对房价的暴涨起到了一定的缓冲作用。

但是，小产权房的存在严重影响了房地产市场的正常发展和秩序，并且产生了国家耕地的流失，从长远看，有不良影响。具体地说，“小产权房”所用土地有两种可能性：一种是在集体建设用地上(原宅基地、集体企业用地);另一种则是占用耕地，这是国家为确保18 亿亩耕地所严令禁止的，因而，非法的性质更加严重。根据国土资源部所做的测算，占用耕地开发的小产权房已占总数的近20%。

三、小产权房问题的本质是产权制度问题

产权包括所有权、使用权、让渡权、用益权。制度经济学认为产权具有约束和激励功能，对未来产权的确信度，决定人们对财富种类和数量的积累。产权的激励功能是通过利益机制得以实现的，如果产权受到威胁和没收，就会造成人们对未来预期的不确定性。无恒产则无恒心。有什么样的产权界定就会有什么样的“市场”及市场表现。好的产权界定使得社会运行成本降低，效率得到提高。“小产权房”问题的出现表明，现行的土地制度可能已不适应社会主义市场经济快速发展的要求。透过“小产权房”可以看到，土地所有权和使用权的界定不清;土地的流转制度和征收制度存在较大弊端。

科斯定理Ⅱ告诉我们：“合法权利的初始界定会对经济制度运行的效率产生影响，权利的一种安排会比其他安排带来更多的产值，也可能有更高的费用。”换句话说，市场交易费用影响着资源配置的效果。在交易成本大于零的现实世界，产权初始分配状态不能通过无成本的交易向最优状态变化，因而产权初始界定会对经济效率产生影响。科斯定理：“当交易费用大于零时，产权的清晰界定将有助于降低人们在交易过程中的成本，改进效率。”如果存在交易成本，没有产权的界定与保护等规则，即没有产权制度，则产权的交易与经济效率的改进就难以展开。在现有的制度下农村初始土地权利划分与市场自身的需求过于脱节。土地权利的划分无法满足市场日益增长的需要，在这种情况下，迫切需要对现行的农村土地制度进行改革。农村土地产权的不明晰使得经济运行的成本增加。科斯定理告诉我们通过调整产权初始界定可以提高经济的效率。对“小产权房”来说，问题的核心在于农村集体土地和国有土地地位的不平等。农村土地进入流通的唯一正式途径是通过征地转换为国有土地。因此，应给予农民集体所有土地以平等的地位，改变现行的农村、城市二元土地制度。现行的二元土地制度的弊端在于它从制度上限制了集体土地所有者的权益，在制度上将农民放在了一个弱势的地位。

四、结论

综上所述，小产权房问题的本质是产权制度问题，即经济意义上的产权和法律意义上的产权相互分离，经济意义上的产权没有被正式法律制度界定和赋权。要解决小产权房问题就需要创新产权制度。通过产权的分解和组合，可以创新产权规则，为小产权房找到产权方面的新出路。具体来说，在分类处置的原则下可以采取以下思路来解决小产权房问题：(1)创新产权制度，尤其是土地产权制度，逐步实现农村集体土地和城市国有土地“同地同权”和“同地同价”，在土地用途管制和土地开发合规性审核的基础上，给予农民集体和农民个人平等的土地权利，允许农民集体和农民个人获得土地开发和房屋出租等土地财产权收益。(2)坚持多元产权主体，通过产权的创新，将产权进行分解和组合来实现小产权房产权主体的多元化和内涵的扩大。如对于已经建立的符合规划的小产权房，可以将其土地的产权，主要是所有权实现国家和集体的共有，房屋产权也可以实现共有或者是独有，通过契约设计约束房屋所有者和使用者的权利，如最终处置权限制等，以达到“权有所属”和“住有所居”的双重目的。(3)在坚持土地同权和产权主体多元化的产权改革思路的前提下，对由于土地产权制度不合理等原因造成的“小产权房”可以予以分类解决。

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[责任编辑 魏 杰]

作者：李梅