住房公积金贷款问题研究
摘要：近年来，住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险也不断增强。为此应积极采取有效措施，促使住房公积金贷款稳健发展。
关键词：公积金贷款;管理风险;信贷规模
近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，公积金贷款在管理和运作中存在的一些问题逐步凸显出来。对此，本文提出了相关政策建议，供商榷。
一、当前住房公积金贷款管理及运作中存在的问题
(一)管理体制存在缺陷
1 公积金贷款跨区域使用受限制。住房公积金贷款缺乏跨区域使用的功能造成了许多购房者没有把住房公积金用到实处，浪费了大量资源。
2 存贷不挂钩制约了公积金贷款使用的可持续性。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限要求，也无最低存款额限制。从长远看，可能导致资金缺口，加大住房公积金融资的风险。
3 住房公积金政策“帮富不帮穷”。实行住房公积金制度的出发点，是要解决城镇居民买房、建房资金短缺问题。但从实际情况看，改善居住条件多数为高收入职工家庭，中低收入家庭无力承受改善住房条件的还贷压力，因此也享用不到自己长年缴存的住房公积金。
4 住房公积金贷款办理程序繁琐。由于住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取部分手续费，所以受委托银行受自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。手续繁琐、审批时间长，贷款条件多，让许多前来办理公积金贷款业务的客户烦不胜烦，大大影响了职工使用公积金贷款的积极性。
5 公积金管理中心在贷款资金的回收上权力缺失。由于《住房公积金管理条例》规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够。而公积金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与公积金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期。此外，由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，公积金管理中心也无力对银行进行制约和追究。
(二)贷款运作中风险隐患较多
1 政策性因素带来的风险。主要是地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对公积金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。
2 经济社会发展因素带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。
3 借款人还款能力下降所带来的风险。由于住房公积金归集覆盖面较宽，既有行政事业单位和国有企业，还有私营、民营等非公有制企业，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。
4 受委托银行自身风险的转移。国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由住房公积金管理中心承担风险，也就使同一贷款业务的委托方与受托方形成两个不同的利益主体。容易导致住房公积金管理中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形中加大了住房公积金的贷款风险。
(三)住房公积金贷款管理部门数据统计信息化建设滞后
由于我国许多地方住房公积金管理中心的信息化建设相对滞后，致使许多职工根本不知道自己的个人信息，而加大了住房公积金贷款风险。
二、改进和完善住房公积金贷款管理及运作机制的相关建议
(一)进一步完善住房公积金管理制度。一是建立全国性住房公积金管理体系。打破现有的以行政区域为单位所形成的条块分割的住房公积金管理现状，实现国家对住房公积金系统的垂直管理。全国住房公积金管理部门可以尝试允许直系亲属或者具有合同保证人之间互用住房公积金，即只要直系亲属或者个人愿意将自己的住房公积金借给另外一个人使用，并签订了合同，住房公积金管理部门就可以考虑开办互用住房公积金业务。
(二)加强住房公积金管理中心与人民银行和受委托银行之间的协作。加快实现住房公积金贷款与人民银行个人征信系统的联网，充分利用征信系统全面了解贷款申请人的信用状况，从源头上剔除不良信用客户，防范信贷风险。
(三)建立健全贷款风险监管体系。一是对个人信用情况进行相应的时实评估，及时防范恶意超贷的形象;二是加强贷前审核与贷后监察相结合，对个人住房贷款实现全过程的监督管理;三是加强对个人住房贷款高风险的预警，并及时给出相关规避建议;四是建立会商制度，即住房公积金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收;五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。
(四)丰富住房公积金贷款资金来源。目前，住房公积金贷款资金来源只有单位和职工共同缴纳的住房公积金，资金来源单一，要将住房公积金贷款发展成为强大的住房金融工具，单靠这一资金来源远远不够。建议根据我国的实际情况，不断拓宽住房公积金贷款资金来源渠道，比如可以把人们低利率储蓄资金引入到住房公积金中。
(五)加强地方政府的参与度。一是鼓励政府积极参与。世界上任何国家住房公积金贷款顺利实施离不开政府的积极支持和帮助，因此，各地政府应加强指导，不断提高相关制度保证。二是探索建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度。可采取政府扶持(如实行贷款贴息政策)、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。
(六)进一步完善现行住房保险制度。目前，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，建议由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，积极开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力，同时也大大降低了住房公积金贷款的风险。
(七)探索建立政策性住房金融机构。解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。因此。可以探索建立全国性的政策性住房金融机构，专门负责住房公积金的归集和资金运作，把对资金管理和运作的责、权、利统一于一体，这样不但能有效地加强对住房公积金的管理，而且还能有效地规避住房公积金贷款管理和运作中的风险。
作者：陶学国
摘要：通过对国内外住房信贷资产证券化现状分析，结合国内住房金融改革的现实需要，对目前我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化从现实性、可行性、证券化过程、风险管理和相关问题处理等多个方面进行了较深入探讨，并初步设计出住房公积金个人住房抵押贷款从一级市场到二级市场证券化交易流程结构，为我国住房公积金个人抵押贷款证券化机制设计及交易体系建立提供了有益探索。
关键词：住房公积金，证券化，交易结构，个人住房抵押贷款
住房信贷资产证券化起于20世纪70年代的美国，经过不断发展和完善，现在已成为美欧、日本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房金融业务已取得迅猛发展，住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度，在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产，如何借鉴发达国家资产证券化经验，尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度，提高资金流动性，转移住房信贷资产中贷款风险，提高资金使用效率，充分发挥其住房保障作用，是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。
然而，这一金融制度创新是一项复杂的系统工程，它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善，而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面，为此，本文从住房公积金制度创新角度，对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。
1 国内外住房信贷资产证券化现状
就国外而言，一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家，而且是这方面最发达的国家，它在70年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司，这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构，将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池，以资产池所产生的稳定现金流作为担保，以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者，从而开创了住房信贷资产证券化。
美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点：一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景；二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高，总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997年的亚洲金融危机之后，为解决资金短缺困境，政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》，并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司（K0MOCO），在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下，成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进，但在规模和制度建设上走在我国前面。
我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段，2005年12月15日，中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产，并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券（包括A、B、C档）和次级资产支持证券。2007年4月又推出第二单RMBS，资产池总金额40.2亿元，根据信托安排，A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让，C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让，而次级证券由建设银行自行持有，不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验，推动了房贷二级市场发展。
2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性
2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要
我国目前各住房公积金管理中心（以下简称管理中心）发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长，最长可达30年，试点项目贷款期限一般也在5年，而资产的收益是抵押贷款本息，但这种现金流要在较长的时间内才能实现，加之考虑增值收益因素，定期存款和国债又不能随意流动使用。
同时，新条例即将出台，住房公积金提取政策放宽，这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险，为避免这种风险发生，全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款，或贴息借款补充流动性，或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式，以减少流动性风险。种种应急方式使用，一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具，迅速回笼资金，不仅大大提高了资产的流动性，而且将有效解决管理中心资金流动性风险。
2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模
目前，全国各管理中心为扩大资金规模，想尽办法进行归集扩面，但是，在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下，要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。
为此，合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具，从资金使用效率出发，另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模，做大做强住房公积金事业，将是今后发展趋势使然，也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。
2.3住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段
由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道，而且还可以增强住房抵押贷款流动性，分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化，管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少，政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显，住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。
住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品，涉及众多参与主体，各交易参与方是否严格履行各自的职责，以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点，证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。
7.5 其他需要注意的问题
7.5.1 历史数据的收集及技术支持
住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务，整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节，同时，在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理，深入分析各项明细数据，研究基础资产现金流变化的趋势特征，特别是当基础资产数量众多时，必须依赖信息系统的支持，因此，有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。
7.5.2 信息披露
参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体，必须根据法律、法规的规定，披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》，受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。
8 结束语
住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段，技术上主要还存在以下几个方面的问题：（1）如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题；（2）根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；（3）住房公积金抵押贷款证券管理问题；（4）证券发行风险管理防范问题；（5）相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国，住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高，住房公积金的保值增值、风险防范与化解，做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献：
1.沈炳熙.资产证券化中国的实践.北京大学出版社.2008
2.王博峰.我国资产证券化的切入点——住房抵押贷款证券化.湖北经济学院学报（人文社会科学版）2005
3.张超英等.资产证券化——原理、事务、案例.经济科学出版社.1998
作者简介：
雷少毛，长沙住房公积金管理中心监察室主任、工程师，中南大商学院硕士研究生；主要研究方向为住房公积金政策及应用、住房金融。
彭欢首，长沙住房公积金管理中心主任、党组书记；主要研究方向为住房公积金政策及应用。
作者：雷少毛 彭首欢
摘要：基于白城市住房公积金管理中心的职责定位，分析住房公积金存在的风险，提出住房公积金贷款管理风险的规避措施。
关键词：住房公积金 贷款风险 规避措施
1 住房公积金贷款概要
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用个人以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。白城市住房公积金管理中心成立于2002年，累计到2014年6月30日，白城市住房公积金通榆管理部共为3160户职工发放贷款，贷款余额累计2.51亿元。通榆住房公积金管理部只是整个白城市住房公积金管理中心的一个小分部，全区公积金贷款发放要在此数据的十倍以上。住房公积金管理中心作为职工“五险一金”中的“一金”的掌门人，深知自身责任的重大，要为百姓管好钱，看好钱，更要体现出互助性，让百姓用好钱。任何事物都有双面性，有利有弊，有收益就有风险。为了替百姓当好家，公积金管理中心不断完善创新管理体制，建立风险预控体系，尽全力规避风险，以适应市场经济体制发展的需要。
2 住房公积金存在的风险
2.1 住房公积金贷款管理风险的形成。住房公积金贷款和商业住房贷款虽然拥有共性，但是各自在管理方面和经济运行过程中都存在一定风险。其中，住房公积金贷款风险较为突出。
2.2 运行体制带来的管理风险。国务院在《住房公积金管理条例》中对于住房公积金管理中心所承担的金融业务有严格的规定。按照《住房公积金管理条例》中的相关规定，住房公积金管理中心凡是涉及住房公积金金融业务的，一律委托由住房公积金委员会指定的商业银行进行办理。住房公积金管理中心无权直接办理金融业务。个人住房贷款也委托商业银行代办，相应的风险由住房公积金管理中心承担。这就形成了同一贷款业务的委托方与受委托方是两个不同的利益主体。受委托的银行是以获取最大利润为经营目的的经济实体，委托方的住房公积金管理中心则是政府职能部门，以低息惠民为主要宗旨，全心全意为百姓谋福利，全体员工不以效益定工资，完全以事业单位定编，定制，定工资。没有奖金制度，市场化经济量化指标。
3 受委托银行自身的风险
3.1 受委托银行在自营业务与委托业务之间，通常留下高利润、低风险的住房公积金贷款项目，高风险的项目则交由住房公积金管理中心统一承办，期间不乏通过推荐商业贷款或联合开发商蒙骗客户做银行的住房贷款，以获得风险小，利润高的贷款的违规操作行为。住房公积金管理中心违规操作会导致客户和开发商流失，使得住房公积金贷款风险指数升高。笔者作为住房公积金管理中心业务窗口的业务人员，发现每年都有客户前来咨询业务。自己当时听信开发商统一安排在银行贷款，没有到住房公积金管理中心来办理住房贷款，没有享用到低息贷款，后悔莫及，只因为自己不懂得公积金的贷款具体流程。
3.2 工作人员积极性问题。银行运行体制中，定期要完成的经济指标和个人的奖惩制度非常明确，这样，就会使办理住房公积金贷款的工作人员积极性变低，他首先要保证自己银行的工作任务完成，再去办理公积金的住房贷款业务。每个银行职工都会这样做，这也是无可厚非的。毕竟每个人都要对自己的家庭负责。受委托银行在办理住房公积金贷款时，公积金管理中心会按规定付给银行5%的手续费作为报酬。这相对于银行贷款的利息收入微不足道，不能引起银行对此项业务的重视，在自身利益的驱动下，甚至有时会出现拖拉现象，延迟为住房公积金贷款客户发放贷款，使客户不能及时拿到现金。当然，无论对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位。有些银行还打出在商业银行贷款给予优惠，代为办理贷款手续，使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使住房公积金管理中心又失去了许多优质客户，既而加大住房公积金贷款风险。
4 住房公积金贷款管理风险的规避措施
住房公积金贷款管理风险客观存在。我们应该以客观的态度对其做出评价，并且在管理活动中通过各种措施来规避风险。白城市住房公积金管理中心基于上文的风险分析，积极探寻应对措施。全区住房公积金管委会，多次调研出台新的管理办法，以协助住房公积金中心规避管理风险及金融风险。具体方案如下：
4.1 要合理规避住房公积金贷款制度性风险，首先确立公积金中心的主导地位。公积金中心在市公积金管委会的支持下通过自营模式运行。这种权责利三方关系协调统一的工作模式，一方面权责界限清晰，另一方面不存在委托方式中的利益冲突，工作效率大大提高。同时，自营模式也是对个人住房公积金贷款委托机制的革新。可以自主选择受委托人——公积金业务的承办银行，消极应付受委托银行，工作效率差，认为失误时有发生，住房公积金贷款风险始终存在。一般情况下，由受委托的商业银行承担住房公积金贷款风险，公积金中心优胜劣汰，从而最大限度规避贷款风险。
4.2 在确立了主导地位的同时，公积金中心更加强化自身建设，以规避风险。做到贷前审查，贷后跟踪，内审稽查按季度审核并形成纸质报告，专门成立了中层领导以上的八人组公积金住房贷款审贷委员会，每周二周四定期召开例会审批贷款业务。
4.2.1 贷前审查。贷款申请人必须具备的条件：①只有参加住房公积金缴存的职工才有资格申请住房公积金贷款，申请人在贷款前连续缴存公积金的时间不得少于一年，且为正常缴存状态，这说明其经济收入稳定，不易产生风险。②配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本要求时提供的金融支持，公积金贷款是专款专用，决不允许挪作他用。③申请人还必须向住房公积金管理中心提供个人征信报告，该报告能显示出每个人的经济状况：住址、单位、公积金缴存情况、信用卡的使用记录、担保记录、贷款记录等等。凭此报告，公积金的工作人员可直观地查出申请人的所有问题，再根据国家在2012年颁布的《关于二套房的住房贷款细则》中的相关政策，核定是否给予办理公积金贷款业务。④上述手续都符合要求的，公积金中心工作人员还得到现场看房，满足贷款条件的，方可委托房屋产权管理中心进行评估和抵押，根据评估报告的价值首套房不超过70%，二套房不超过50%，且最高额不超过30万元，为其办理住房公积金贷款。
4.2.2 贷后跟踪。公积金中心花重金引进升级软件，改进先关还贷措施，提高跟踪和服务的质量，减少因服务质量带来的还贷风险，对每个公积金贷款户，实现了便捷的网上银行扣款业务，银行短信息通知服务，发放贷款的同时明确告知客户每月的还款期限和还款额，并且敦促贷款人如期缴纳贷款，以免逾期缴纳或拒缴影响个人信用。公积金中心还增加了每月的扣款次数，新的软件引进后公积金中心每月至少扣款8次，而且对于每笔没有及时足额还款的客户，公积金中心指定专人催缴归还贷款。电话通知，联系贷款人单位，使逾期贷款率明显降低，截止2013年12月31日，白城市住房公积金管理中心的贷款坏账率为0，逾期率0.03%。尽管如此，公积金中心还是按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序。
5 总结
住房公积金作为一种政策性融资模式，取之于民，用之于民，能够反映本国基本国情，同时能扎实推进城市住房制度革新，改善职工住房条件。住房公积金贷款、审核、发放及回收等各个环节都存在一定的操作风险。公积金涉及主体较多，包括单位、职工、中介机构、地方政府、管理中心、监管部门等，公积金贷款制度要有新的突破、推进，就必须打破现存的利益格局和体制格局，这需要克服重重困难。鉴于此，应该建设一套相对完善的风险控制体系，将个人住房贷款作为风险管理重点项目，强化全过程控制。同时，调整公积金管理中心贷款流程，健全相关制度，贷款项目的调查、审查、审批、催收、内部稽核等一律照章办事，杜绝违规操作。住房公积金贷款管理中心的一切活动都应该纳入制度的框框中，确保各项工作流程化。此外，还应该与商业银行增进交流，可适当借鉴商业银行贷款风险处理方法，用以规避住房公积金贷款的管理风险。我们会一直努力，做到没有最好，只有更好，为公积金事业奋斗!
参考文献：
[1]李玉福.住房公积金贷款的探索和思考[J].金融经济，2014(08).
[2]赵秀梅.论住房公积金的风险控制[J].价值工程，2011(06).
[3]苏梅.浅议住房公积金贷款风险管理[J].中小企业管理与科技(上旬刊)，2010(12).
作者：刘艳平
一、《个人住房公积金贷款申请审批表》一式四份(需单位领导签字：“同意担保”作保证);
二、《住房公积金委托银行贷款(抵押、保证)合同》一式四份(需单位领导签字：“同意担保”作保证);
三、本人及配偶双方工资证明各四份(盖红章的);
四、商品房购销合同;
五、双方结婚证复印件各四份;
六、双方身份证复印件各四份;
七、银行信用证明;
八、交房款收据(购房发票)。
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住房公积金贷款手续及额度介绍
相信有不少朋友在面对自己的工资单时，会看到每月都有一笔住房公积金的扣款。住房公积金其实是一笔用于住房的专项储金，一部分从职工薪资中直接扣除缴纳，而另一部分则是有单位单位缴纳，其主要目的是为了保障职工的住房问题。住房公积金的政策，确实为工薪阶
族在买房、租房上减少了很大的负担，能让更多的人在找到一个安定之所。那么，住房公积
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金贷款需要什么样的条件，住房公积金贷款手续又是怎样的呢?申请贷款的流程1.由贷款人向银行提出书面申请，填写并提交住房公积金贷款申请表。同时需要贷款人提供这些资料：申请人的有效身份证件;申请人的住房公积金缴存证明;经济能力、还款能力的证明(如收入证明);合理有效的购房合同;要求的其他相关资料。2.银行将审查贷款人所提交的资料，如果这些资料完整、真实，银行将贷款申请，并向住房公积金管理中心报送相关资料。3.住房公积金管理中心对以上资料进行审核分析，批复是否发放贷款，并及时将结果通知给银行。4.如果审批通过，银行就可以通知贷款人按照程序来办理贷款了。贷款人与银行签订好贷款手续后，银行再次将这些手续送去公积金管理中心进行复核，复核通过后，公积金中心就会划拨款项给银行而银行也可以根据合同约定向贷款人发放贷款了。贷款额度根据管理办法中的规定，公积金的贷款额度根据等级来评定。其中A级的最高能贷款80万，AA级别的贷款最高限额为92万元，而AAA级别的最高则可以贷款104万元。在贷款年限上，办法中同样做出了规定，贷款年限最高为三十年，且贷款人年龄与贷款期限之和不得超过七十(若是夫妻双方共同贷款，则以年龄较大的一方为准)。此外，贷款的期限与楼龄也有一定的关系，比如混砖结构的楼房楼龄与贷款期限相加不得超过47年，而钢混结构的标准则为57。住房
卫生间瓷砖http:///cpk/kj-weiyu 公积金贷款条件职工所在单位必须在县人民政府确定的委托银行开设住房公积金帐户,并按时缴交住房公积金一年以上。
一、贷款对象符合“贷款条件”且需要购房、建房的行政、事业、企业单位在职职工购买本区域内的房改房、经济适用房、商品房、或自建房。
二、贷款额度及贷款利率住房公积金委托贷款额度不得超过职工购建房总金额的70%，月还款额不得超过夫妻双方月经济收入的50%。住房公积金个人住房委托贷款最高额度为15万元。贷款利率五年以下(含五年)为4.59%,五年以上为5.13%.三、贷款期限按职工的剩余工龄、偿还能力综合确定。住房公积金个人住房委托贷款最长期限为20年。职工剩余工龄小于20年的可放宽3年。
四、职工贷款应提供的材料(一)向住房公积金管理部提出申请,经初审合格后发给《岑巩县住房公积金个人贷款申请表》一式二份;(二)职工将填写完毕后的《岑巩县住房公积金个人贷款申请表》连同下列材料送交县住房公积金管理部信贷股;
1、贷款申请书(已婚的需配偶签名)2份;
2、购房合同或协议原件及复印件各1份;
3、商品房预售合同登记备案表原件及复印件各1份;
4、首期付款收据复印件2份;
5、申请人夫妻双方身份证及户口簿复印件各2份;
6、申请人夫妻双方收入证明原件各2份;
7、申请人夫妻双方住房公积金个人帐户查询单(要加盖开户银行业务公章)原件及复印件各一份及复印件各1份;
8、申请人已婚的要提供结婚证复印件、离婚的要提供离婚证复印件各2份;未婚的要提供户口所在地街道办事处出具的未婚证明原件、复印件或未婚证复印件2份;
9、自建房的还需提供《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》、《土地使用证》、房屋立面图、房屋平面图复印件各2份;
10、购建经济适用住房的的还需提供《建设用地批准书》、建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、房屋立面图、房屋平面图、政府有关部门批准文件复印件各2份以上就是住房公积金贷款手续与住房公积金贷款相关的一些资料，如果近期需要进行贷款的朋友，一定要仔细阅读以上资料，弄清楚这些公积金贷款的条件、程序以后，申请起贷款来才能事半功倍呢!
4.什么是“个人住房公积金贷款”?与其他类型贷款相比有何特点?
答：个人住房公积金贷款，是指按规定实行了住房公积金制度的人，以其在本市购买的普通自住住房作为抵押所申请的住房公积金政策性低息贷款。
个人住房公积金实行“低存低贷”政策，按照法定半年期定期存款利率计算，比其他类型贷款的利率低很多。目前5年以下(含5年)公积金个人住房贷款年利率为3.60%，个人住房商业贷款年利率为4.77%;5年以上公积金个人住房贷款年利率为4.05%，个人住房商业贷款年利率为5.04%。低息是个人住房公积金贷款的主要特点。
5.申请住房公积金贷款需要符合哪些条件?
答： 申请住房公积金贷款应当具备下列条件：
(1)具有本市城镇常住户口或有效居留证件;
(2)申请前连续缴存住房公积金半年以上，累计缴存公积金的时间不少于2年;
(3)自筹资金达到所购住房总价的30%以上(含30%);
(4)具有稳定的职业和稳定的收入来源，有偿还贷款本息的能力;
(5)签定了购买住房的合同或协议;
(6)符合委托人和受托人规定的其他条件
6.申请住房公积金贷款需要提交哪些资料?
答：申请住房公积金贷款应当提交以下资料：
(1)住房公积金个人借款申请书;
(2)身份证件(居民身份证、户口本或其他身份证件);
(3)所在单位出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力的证明;
(4)合法有效的购房合同、协议或其他批准文件;
(5)抵押物清单，权属证明文件，权利人同意抵押的证明;
(6)住房公积金管理部门认可的房地产评估机构出具的抵押物评估报告;
(7)保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明;
(8)借款人用于支付购买住房首付款的自筹资金的有关证明;
(9)住房公积金管理部门规定的其他文件和资料
7.怎样办理住房公积金贷款?
答：办理住房公积金贷款应当遵循以下步骤：
(1)借款人提出书面贷款申请并提交有关资料，可以向贷款银行提出，由贷款银行受理后交住房公积金管理部门审批，也可以直接向住房公积金管理部门申请、等待审批;
(2)经住房公积金管理部门审批通过的借款人，与贷款银行签订借款合同和担保合同，办理抵押登记、保险、公证等相关手续;
(3)贷款银行按借款合同约定，将贷款一次或分次划入开发商在贷款银行设立的售房款专用帐户，或直接转入借款人在贷款银行开立的存款帐户;
(4)借款人在贷款银行开立还款帐户，按借款合同约定的还款方式和还款计划，如期归还贷款本息;
(5)贷款结清后，借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”，取回抵押登记证明文件及保险单正本，到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续
8.住房公积金贷款的额度、期限有何限制?
答：根据《个人住房贷款管理办法》规定住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。目前广州市公积金贷款的额度最高为购房总价或评估价的7成(按价值低的计算)，总额不得超过25万元。
按规定，处于失业阶段的职工不能申请住房公积金贷款
1、贷款人申请住房公积金贷款需到银行提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供下列资料：(一)申请人及配偶住房公积金缴存证明;(二)申请人及配偶身份证明(指居民身份证、常住户口簿和其他有效居留证件)，婚姻状况证明文件;(三)家庭稳定经济收入证明及其它对还款能力有影响的债权债务证明;(四)购买住房的合同、协议等有效证明文件;(五)用于担保的抵押物、质物清单、权属证明以及有处置权人同意抵押、质押的证明，有关部门出具的抵押物估价证明;(六)公积金中心要求提供的其他资料。
2、对资料齐全的借款申请，银行及时受理审查，并及时报送公积金中心。
3、公积金中心负责审批贷款，并及时将审批结果通知银行。
4、银行按公积金中心审批的结果通知申请人办理贷款手续，由借款人夫妻双方与银行签订借款合同及相关的合同或协议，并将借款合同等手续送公积金中心复核，公积金中心核准后即划拨委贷基金，由受托银行按借款合同的约定按时足额发放贷款。
5、以住房抵押方式担保的，借款人要到房屋坐落地区的房屋产权管理部门办理房产抵押登记手续，抵押合同或协议由夫妻双方签字，以有价证券质押的，借款人将有价证券交管理部或盟中心收押保管。
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注意事项
1、提取住房公积金的职工，除需提供本人居民身价证外，还需提供相关证明 材料原件及复印件;
2、职工所在单位按时足额缴存公积金，且缴交比例不低于当前规定最低比例;
3、单位经办人统一到江北办事处办理：
一次性付款购买自住住房
提取条件：职工或其直系亲属(即指配偶、子女、父母，以下简称直系亲属)购 买自住住房付清购房价款，在签定购房合同一年内或办理房屋权证一年内的。
一、需填表格：
1、《职工住房公积金提取申请表》(一份)
二、提供资料：
1、本人身份证.若系直系亲属购房，还需提供结婚证、户口簿或公安机关出 具的直系亲属关系证明.
2、其它证明材料。
(1)购买商品房的，需提供《房地产权证》或经产权部门登记有效的《重庆 市商品房预售(预购)合同》，全额不动产发票或契税完税凭证;
(2)购买二手房的，需提供《房地产权证》或《重庆市房地产买卖合同》，契 税完税凭证：
(3)购买房改房的，需提供《房地产权证》及国有住房出售专用票据：
(4)购买拆迁还建房的，需提供拆迁还建房的《房地产权证》、《拆迁安置协 议》及缴款收据、契税完税凭证。
偿还购房贷款本息
提取条件：职工或其配偶偿还购房贷款本息，在贷款期限和偿还额度内的。 首次提取：
一、需填表格
1、《职工住房公积金提取申请表》(一份)
二、提供资料
1、本人身份证。若系配偶购房，还需提供结婚证或户口簿。
2、《房地产权证》或房地产管理机关登记有效的“重庆市商品房预售(预购) 合同》
3、《重庆市商品房抵押贷款合同》或借款合同。
第二次及以后提取：
一、需填表格
1、《职工住房公积金提取申请表》(一份)
二、提供资料
1、本人身份证。
2、最近三个月本人住房贷款还款凭据(需加盖银行印章)。如还款人是配偶， 需提供结婚证复印件，如还款人是直系亲属，需提供有提取本人姓名的《抵押贷款 款合同》或《借款合同》的复印件。
住房公积金提取须知
提取住房公积金适用范围及所需资料
一、职工本人在一年内购买、建造、大修自住住房
(一)职工本人购买商品房、经济适用房、新农村购建房
1、单位提出申请附花名表
2、购房合同或购房协议及复印件
3、交款收据原件及复印件(首付款不得低于购房总金额的30%)
4、房屋预售许可证
5、开发商营业执照
6、开发商资质证明
7、建设用地规划许可证
8、建设工程规划许可证
9、建设工程施工许可证
10、土地使用证及土地审批手续
(二)职工本人参与集资建房、合作建房的
1、单位提出申请附花名表
2、建设用地规划许可证
3、建设工程规划许可证
4、建设工程施工合同
5、土地使用证及土地审批手续
6、交款收据原件及复印件(首付款不得低于建房总金额的30%)
(三)职工本人购买私产房、二手房、公有现住房
1、单位提出申请附花名表
2、购房合同或购房协议及复印件(私产房、二手房提供)
3、购房发票或收据及复印件(首付款不得低于购房总金额的30%)
5、房屋产权交易所开具的交易契税发票原件及复印件(购私产房、二手房提供)
6、《房屋所有权证》原件及复印件(购私产房、二手房提供)
7、房屋过户手续公房出售评估报告(购公有现住房提供) 公房出售的售房款必须按规定存入“中心”专户，并从职工本人公积金帐户转入售房款帐户。
(四)职工本人建造自住住房
1、单位提出申请附花名表
2、县市区级以上规划、土地管理部门的批准文件及复印件
3、宅基地使用证及复印件
4、购买材料发票及复印件
(五)职工本人大修自住住房的
1、单位提出申请附花名表
2、房产管理部门房屋质量鉴定证明
3、《房屋所有权证》原件及复印件
4、购买材料发票及复印件
(六)职工本人农村建造自住住房
1、单位提出申请附花名表
2、村、乡(镇)出具的建房证明
3、农村宅基地土地使用证及复印件
4、结婚证及复印件或继承(遗赠)证明
(七)职工本人参与拆迁安置自住住房
1、单位提出申请附花名表
2、拆迁安置协议或合同
3、新安置房的交款收据
4、安置选房通知单
二、职工在一年内提前一次性偿还住房贷款本息的(暂定)
1、单位提出申请附花名表
2、贷款(借款)合同(包括住房公积金贷款和商业银行住房贷款)
3、借据原件及复印件
4、贷款行出具的贷款余额表
5、偿还住房贷款凭证及复印件
6、银行留存借据原件及复印件
职工住房公积金存储余额大于贷款余额的，按贷款余额提取;反之，按住房公积金余额的90%提取
三、房租超出家庭工资收入15%
1、单位提出申请附花名表
2、租房契约及复印件或房产部门出具的房租标准证明
3、双方月工资收入证明
4、结婚证及复印件
四、职工离、退休
1、单位提出申请附花名表
2、离退休文件或《退休审批表》(退休证)及复印件。
五、完全丧失劳动能力，与单位终止劳动关系
1、单位提出申请附花名表
2、县市区以上医院证明
3、市级以上劳动鉴定委员会出具的伤、病职工劳动能力鉴定表及复印件
六、职工出国、出境定居
1、单位提出申请附花名表
2、公安部门出具的出国、出境定居有关手续的原件及复印件。
七、职工调出本市辖区的(暂定)
1、单位提出申请附花名表
2、单位出具调动提取或转移申请
3、调动函或任命文件及复印件
八、与单位终止劳动关系，在本市辖区外就业或在读研究生
1、单位提出申请附花名表
2、与原单位解除劳动关系的证明
3、外地就业单位出具的聘用证明或研究生入学通知书
九、职工下岗或失业，两年未就业
1、单位提出申请附花名表
2、单位出具下岗或失业证明
3、下岗证或失业证及复印件。
十、职工死亡或被宣告死亡的
1、单位提出申请附花名表
2、单位出具职工死亡证明
十一、职工因遇到突发事件，造成家庭生活严重困难的
(一)职工本人或直系亲属患有重大疾病的
1、单位提出申请附花名表
2、住院证明及费用凭证
(二)职工家庭发生不可预见事故和灾难的
1、 个人申请
2、 单位证明
3、 个人承担费用的明细发票
4、 家庭收入证明 说明
1、购建房或偿还住房贷款提取只适用于本省内，在省外购建房或偿还住房贷款的,必须是配偶工作所属城市。
2、使用职工本人帐户内存储余额间隔年限暂定五年。
3、职工在提取公积金时，需持《需持提取公积金审核花名表》到政务大厅核实本人及配偶是否贷款，如任何一方有贷款，均不予办理。
4、审核符合以上条件的，领取《住房公积金用款审批》。
5、职工符合第
一、二项时，在规定时间内未向住房公积金中心申请使用的将视同自动放弃。
6、职工本人使用住房公积金后，可同时使用配偶住房公积金帐户内余额，累计不超过购建房总额。
7、职工本人办理第
一、二项提取后，可提取配偶帐户内部分余额，需要提供单位申请、结婚证原件及复印件、交款收据复印件。
8、职工在办理提取时，需要提供结婚证或户口本。
住房公积金提取申请
吕梁市住房公积金管理中心：
我单位 同志，因(写明详细原因)，需提取该同志住房公积金帐户内的全部或部分公积金，请批准。
单位(盖章) 年 月 日
一、需携带的资料
1、提取人身份证、住房公积金对账簿、提取人银行储蓄存折(或卡)(暂只受理佛山市范围内工行及顺德农商行储蓄卡、活期存折或信用卡，建行储蓄卡或活期存折);
2、《个人住房公积金存款提取申请表》;
3、按下列分类提供资料(再次提取时不需要重复提供)：
二、产权证(或购房合同)只登记一人姓名，如认为是夫妻共有财产的，按照国家法律规定应先行办理产权登记变更才生效。在变更登记未完成前，夫妻双方可持结婚证到前台签名确认共有，进而办理提取手续。
1 /
3三、提取时间相隔。偿还贷款本息、租房提取不少于半年提取一次，其他项均为不少于一年提取一次。
四、业务流程：
五、咨询电话：1234
5佛山市住房公积金管理中心
二〇一二年一月一日
使用提取手续说明
一、表格领取
《个人住房公积金存款提取申请表》可到住房公积金管理中心业务窗口领取，或从网站http://下载，用A4纸打印。
二、个人明细保留余额规定
每次提取，个人明细余额必须留足不低于500元。
三、翻建、大修自住住房
根据国家政策规定，翻建住房是指对住房全部拆除、另行设计、重新建造住房;大修自住住房是指需要牵动或拆换住房部分主体构件，但不需全部拆除住房;装修、装饰等都不属于大修自住住房范畴。
四、为保障职工个人住房公积金安全，防止出现纠纷，职工个人应保管好自己的住房公积金对账簿，不要随便交由其他人保管;办理住房公积金提取手续时，请职工本人亲自办理，若确需委托他人办理，在申请表中注明，同时，受委托人在业务办理时应出示个人的身份证原件，所提取的住房公积金只能转到职工本人的银行储蓄账户(或卡)上，以保证资金的安全。
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