在当今国家对研发创新产业的积极倡导,和政府对优质科研企业的招商引资主流下,工业地产行业在瞬息万变的市场环境中,适时而生。因地产行业周期性长,投资额大,在开发过程中会出现很多难以预料的风险,可能因信息流通不及时、不对等,出现经营风险、投资风险、筹资风险。因此,对其财务风险的分析和把控显得尤为重要,在减少外部融资成本的同时,也能减少内部财务成本,防范和控制财务风险是每一个管理者必须重视的问题,有助于商业计划书的预期实现,增强管理者的信心,确保现金流的通常运营,促进地产行业走向可持续发展的道路。
财务风险的主要特征有:一是客观存在性,任何事物任何环节,不可把握性的风险和不可替代的机遇都是客观存在的,财务风险也同样具备存在的客观性,它贯穿于整个财务环节始终;二是不可确定性,财务风险可能存在工业地产的开发初期,也可能存在工程建设期间,还可能紧随在竣工交付、销售去化环节,对其产生的根本原因,财务工作者并不能很好的准确把握。因此加强工业地产对财务风险的管理控制,具有十分重要的研究意义,它是为管理层提供决策的重要依据。
通过识别和评估风险,最大限度控制财务风险的产生,降低融资成本、管理成本、绩效成本,最大限度保证资金流动的平稳流畅性,建立与银行、其他担保公司等金融机构长久稳定的友好融资关系,是确保企业长久稳健发展的重要手段。对财务风险的研究管理,有利于帮助管理层做出科学合理的决策,使得整个工程项目的建设运营不偏离目标收益率,提高投资者信心,树立行业典型,提高企业知名度,最大限度的实现企业利润、价值文化、所有者权益高度统一契合。
在地产行业建设初期,从购买土地,签约总包施工单位,到对接银行金融机构贷款,此时资金流只有大量流出,具有投资、筹资风险。企业可能面临着因巨额筹资导致无法连续偿还本息的风险。此阶段的财报,资产负债率较高,利润表中暂无可形成的收入成本,只有税费、期间费用的产生,管理层会因对收集到的不全面信息,容易对资金利息率和资产收益率产生怀疑态度,最终影响投资决策,让企业陷入各种财务的风险当中。
由于建设周期较长,工程体量较大,在整个建设过程中,市场环境瞬息万变。存货资产在专业评估之后,其价值可能达不到预期投资升值效果,更有可能面临着持有资产贬值的风险,使得企业资产与负债、资金流结构不平衡,财务风险随之增大。建设初期,地产企业一般需要用土地进行抵押融资,专业资产评估公司如果对其打折评估,就会影响银行发放贷款的总额,最终影响企业的现金流量。由于财务内控制度不健全,企业的现金流与现有的经营管理模式,无法对等运行,资金流动比率不足,造成运营资金混乱,企业现金流管理难以达到工程进度和前期预算的标准,企业财务管理出现投资贬值和融资成本高的财务风险。
企业在竣工备案结束之后,进入销售去化环节,此刻由于购房者在付完首付款之后,大多采用按揭贷款付尾款的模式,但在实际办理贷款过程中,购房者可能会因为按揭办理进度的迟缓,或其自身资金不足等各种原因,造成无法及时付清房款的风险,影响企业应收账款的回笼,进而影响企业的资金总量运营。应收账款回收风险加大,就会扩大了资金占用的机会成本,企业的资金一旦出现难以顺利回收,就要计提相应的坏账准备,影响当期财报利润,另外对于可能存在的购房者退房风险,就会造成对已确认的收入成本冲销,进而出现财务风险问题,审计单位也会质疑原先对收入成本确认的草率性。
工业地产与商品房相似,购房者付完一定比例的首付款之后,然后通过银行按揭贷下剩余房款,地产企业只有在收到全款之后,才会为其办理不动产权证,并开具增值税专用发票。购房者可以用自有资产进行抵押授信贷款,银行再通过对其实际经营情况授信评级,发放贷款,最后受托支付给地产企业,房款付清。如果购房者并无足够资产抵押,就存在无法顺利按时付清房款。地产企业在此阶段中,可以提供阶段性担保,帮助购房者度克服资产不足抵押借款的资金需求,待不动产权证办理下来,直接再抵押给银行,地产企业就此结束阶段性担保。由于地产企业的财务人员并不具备银行专业评级授信人员的综合能力,对购房者的实际经营情况难以准确把控,因此这种担保方式具有一定的风险,可能会出现购房者在办理完不动产权证之后,不及时去银行办理抵押手续,撤销地产企业的阶段性担保,因此这种担保方式,无形中增大了财务风险,使整个企业陷入危机之中。
在工程建设过程中,财务工作者就应该提前做好融资筹划,通过政府和社会各金融机构间的沟通渠道,寻求条件最为成熟的金融机构开展筹资活动,以及充分了解政府相关贷款补贴政策,积极申请项目贷款补贴,降低企业的融资成本。对现金流的管理也需时时把控监控,在拓宽融资渠道的同时,通过有效的资金归集和集中管理机制,实现资源最优化配置,建立严谨的企业财务管理体系,提高财务风险控制水平。
做好全面预算,编制完整的项目收益率分析表,是整个项目顺利进行的重要保障,也是项目最终与预期目标保持一致的关键环节。根据工程进度、销售化去比例、应收账款的回笼情况等,加强预算管理与绩效考核的有效结合,通过月报、季报、年报与预算分析地做出对比,发现问题,寻找原因,将财务风险控制消除,保证预算目标的圆满完成。将全年预算目标与公司整体考核相结合,考核目标层层分解到各个部门,各个责任人,预算目标与经营状况息息相关,与战略管理、绩效管理融合成为一个互为支撑的管理链条,最终反映公司的长足稳健的发展,不断提高企业的市场竞争力。
从风险的识别,到风险的控制,都离不开财务工作者的综合素质和专业能力。因此不断加强财务人员专业技能的培养,让财务工作者发挥主观能动性,跟踪识别财务风险,促进财务风险管理的有效实行,完善财务风险监控制度,强化企业内部控制的管理体制,对授权审批流程、不相容职务分离制度、应收账款管理、资产管理等内控制管,建立科学有效的风险预警体系,从制度设计上防止财务风险发生的可能性,避免企业可能带来的经济利益损失,为企业进行财务风险的控制提供更为严谨系统的制度支撑。对于公司的应收账款管理,财务工作者应该定期关注账龄的区间,和应收金额总量,进行及时催收账款,对合作客户进行分类整理,建立专属档案。对超过付款期限的购房者,可采用清退方式,对于延迟付款的购房者,需其提供抵押物,企业招商部门应督促客户尽快付清房款。
地产企业为购房者提供阶段性担保,既可以为购房者解决贷款问题,树立品牌形象。也可以尽快回笼企业应收账款,减少资金压力,充裕现金流。为避免担保过程中可能会出现的风险,企业应完善财务内控制度,事先收集购房者的征信报告,了解三年一期的生产经营状况,以及每年的入库税收情况,将资料归档整理,并与购房者签订担保协议,约定担保费率,约定规避风险产生的任何注意事项,控制管理财务风险。
工业地产行业目前有政府的大力扶持,以及前所未有的利好市场环境,应充分抓住机遇,迎接挑战,开发创新模式,税收创收,业绩创收,走试点企业路线。财务管理很重要,财务风险管理更为关键,传统的记账式会计方式,已经无法适应大数据时代的21世纪财会专业的高要求了。管理层也应提高财务管理意识,完善财务内控制度,采用科学的方法提高风险识别能力,有效规避并降低风险。作为企业财务工作者,应该不断学习新的财务知识,增强财务风险意识,管理着也要目光长远,制定长期发展的战略决策,才能提高企业的市场竞争力,成为地产行业的领头羊。
摘要：随着国家对高端装备制造业的重视，与之相关的制造研发也提上日程，在如今社会效益的背景下，工业地产的发展对满足研发制造的需求也起着重要的作用。目前工业地产存在着资金需求大、融资渠道难、开发周期长等问题，因此财务风险高、难把控等问题普遍存在。工业地产是以投资、物业和服务为一体的园区化管理模式为载体,建有高标准厂房、电子厂房、小厂房、孵化器等多种业态,因此，研究其财务风险管理，在推动政府合作、加强企业凝聚、引进科研开发等方面具有极其重要性。本文的解决对策是从财务管理的视野出发，从政府拿地、编制预算到开发销售等各个环节可能存在的风险进行识别和控制，通过财务评价分析，制订与项目相适应的风险应对措施。
关键词：工业地产企业,财务风险管理,问题,对策
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