物业维修基金问题的探析
摘要：目前，随着住房制度改革的不断深化，住房商品化已经深入人心。同时，越来越多的商品房公共部位、设施设备的维修问题逐渐显现出来，而此项工作的好坏会直接影响房地产业发展乃至影响社会安定，本文通过对房屋维修基金目前的现状及存在主要问题的阐述，进行问题剖，来解决房屋维修基金目前出现的重点问题。
关键词：物业 维修基金 保值增值
物业维修基金是指法律规定由业主交纳的，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。它对于保障房屋的安全使用，维持与提高其使用功能，确保物业的保值增值等均有极其重要的意义。
一、物业维修基金的现状
在我国，物业维修基金在缴纳使用管理方面都都有一定的规定，但是却也由此产生一系列问题，只有在充分了解住房维修基金现状下，才能够有效地提出解决问题的方法。目前我国物业维修基金现状从几个方面看：
（一）关于维修基金的缴交。
1.维修基金缴纳人。《物业管理条例》（以下简称《条例》）第五十四条明确规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”显然，缴交主体是业主，这是由专项维修资金的性质决定的。《条例》明确了“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”业主购买了房屋在依法拥有房屋所有权的同时，也拥有了物业共用部位、共用设施设备的所有权，应当承担共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造责任，这部分资金的支出应由购房业主承担，而不应由已售房屋的开发商承担。
2.维修基金缴纳时间。从道理上讲，专项维修资金可以采用一次性交纳，也可采用随物业管理费用按月收取专户储存，或需要维修、更新、改造时向业主随时收取的做法，这些做法分别在不同国家实行。但考虑到目前我国法制不够健全，业主责任意识尚不到位，在一些地方物业管理收费拖欠现象还严重存在等因素，目前我国专项维修资金的制度设计宜采用主要在购房时一次性交纳，待物业使用到一定年限，维修资金不够使用时再向业主续筹。
3.维修资金缴纳数量。收取维修基金时主要应考虑在一般情况下，物业使用到一定年限内所需的资金量，可考虑按购房款的２～３％，或物业单体建安造价的一定比例。比较来看，按建安造价一定比例较为科学，但鉴于建安造价基数较购房款小得多，若采用建安造价为基数，则应适当提高交纳比例。此外，还可以在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，将利用共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益主要用于补充专项维修资金，以减轻今后续筹资金的压力。
（二）维修基金的管理现状问题。在收取维修基金时候，通常都是在办理入住手续时，开发公司强制代收房屋维修基金，办理产权和缴纳维修基金捆绑式办法，这种往往容易造成房屋维修基金流失或被挪用，使业主的权利得不到有效保障。这样一笔数额较大的资金放在开发商的手里，安全性让人担心是可以想象的。开发商可以利用职权容易侵占房屋维修基金。而在管理维修基金时，虽然法规明确规定由业主大会行使监督权，但对如何监督却没有明确的说法。从客观条件上，造成某些业主委员会成员钻法律的空子，挪用甚至贪污数额巨大的房屋维修基金。更有甚者，一些开发商往往成立项目开发公司，一旦项目开发销售完后，项目公司也就不存在，业主所交的维修基金也就无法追缴。个别管理公司将维修基金据为已有；有的管理公司滥用维修基金，把本属于管理费支出的设备设施的日常运行养护费用在维修基金里开支；要么盲目企求设备的更新，加大业主负担。
有的地方规定维修基金的使用必经过业主大会批准，但由于业主大会召开难或业主大会不批准，导致该修的房屋或设备问题无法解决，影响业主的居住和物业安全使用。也有地方规定，当物业公共地方或公用设备设施发生维修、更新时，使用的能是维修基金的增值部分，由于银行利息很低，维修基金增值太少，一方面大量维修基金闲置浪费，另方面业主又不愿再交维修基金。自维修基金上缴之后，单个业主就失去了维修基金的处分权，有些业主于是抱着“各人自扫门前雪，莫管他人瓦上霜”的心态对维修小区共同部位共用设施的事不大关心，不愿参与。这就导致了有的业主不交物业维修基金，维修基金使用方案无法通过，许多小区的维修基金自缴交之后多年闲置不用等情况。
（三）乱用维修基金问题。开发商在前期物业管理合同中往往把日常维护保养和维修不分，把理应由物业管理企业管理费用承担的开支转嫁给维修基金支出；前期物业管理合同也不区分保修期内和保修期满后的维修责任，一概统统由业主用维修基金负担。另外，有的开发商在前期物业管理期间，不交自己尚未出售的商品房的物业管理
费和物业维修基金，损害小区业主的利益。
二、解决物业维修基金管理存在的问题对策
要有效解决上述问题，笔者认为应对从以下几个方面展开：
第一，确保开发商及施工单位履行品房保修义务。应制定商品房建设质量管理法律的实施细则，明确落实开发商在物业保修期内的维修责任。比如，由其为所建物业小区内的商品房建立维修基金或根据不同共用部位共用设施投保不同期限的物业财产保险。
第二，为了防止开发商和物业管理企业在前期物业管理中合谋侵吞挪用、不正确使用物业维修基金，切实维护业主的维修基金处分权，应在立法中要求，每一笔维修基金的使用计划都要在小区内公示，得到多数相关业主书面签名同意后方能实施，对于额度较大或较为频繁的维修计划，还要经相当资质的评估中介机构评估鉴定结论。
第三，要在法律上明确规定建设单位承担保修期内的保修义务的方式、违约责任，可以说是目前物业维修管理中的一个极大的问题。先负担保修义务，后规定维修基金。立法应明确规定开发商与前期物业管理企业之间在管理使用维修基金上的连带保证责任，以防开发商解散后，前期物业管理企业推诿塞责。
第四、当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它法律法规允许的投资渠道，维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。争取最大限度的使维修基金达到保值增值的效果，防止闲置。普通管理机构很难达到，那么可以委托管理公司管理。现阶段我国的投资渠道主要有以下几种： 股票、债券、投资房地产、直接贷款、进行国际投资。进行资本运作时要符合下面要求：安全性高，风险性为零；流动性强，可随时变现，方便资金的灵活使用；收益率较高等。
通过对维修基金的问题及原因进行分析，尽量最大限度发挥维修基金最初的目的，让人们更加了解维修基金存在的好处和价值，加强物业管理企业自律的和政策法规的进一步完善，使物业管理这个朝阳产业被多数人认知，不断成熟和壮大。
参考文献
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作者：郝 劲
杭州市萧山区物业维修基金收缴工作自1993年开始启动，经过不断完善和规范，使物业维修基金缴存、管理、使用等工作逐步走向制度化、科学化、规范化。
一、杭州市萧山区物业维修基金管理概况
1.收缴依据
杭州市萧山区的物业维修基金从1993年开始收缴，当时根据《萧山市城镇住房制度改革实施方案》的规定，在公房出售时，由售房单位按售房款的10%缴交，个人按购房款的1%缴交。2001年12月1日后公房出售时，由售房单位按售房款的20%缴交，个人按购房款的2%缴交。而商品房的物业维修基金收缴是从1997年12月1日开始，分三个阶段：第一阶段是1997年12月1日至2001年11月30日，根据《萧山市住宅小区物业管理暂行办法》第二十八条的规定，由建设单位在办理建设工程规划许可证时按15元/平方米缴费，购房人在办理房产证时再缴交房价款的1%；第二阶段是2001年12月1日后新建的住宅小区，根据萧财综〔2001〕247号、萧价〔2001〕161号、萧建设房〔2001〕238号的规定，统一由建设单位在办理建设工程规划许可证时预缴。收缴的标准为多层30元/平方米，高层、别墅为60元/平方米；第三阶段是2008年1月1日以后领取建设工程规划许可证的房地产开发项目，建设单位不再预缴物业维修基金，在办理房屋产权初始登记前，由建设单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取。
2.收缴情况
多年来，杭州市萧山区物业维修基金管理中心在相关部门的配合下，采取强有力的措施，确保物业维修基金归集到位。至2015年底，全区共有500余个住宅小区缴交物业维修基金，累计缴交物业维修基金本金12亿元，增值收入1.6亿元，增值部分支取共计6500万元。物业维修基金实行专户储存、专款专用，无截留、挪用、侵占物业维修基金现象。
二、物业维修基金的筹集途径及缴交标准
1.物业维修基金的筹集途径
新建住宅物业，由建设单位在办理产权初始登记前，向杭州市萧山区物业维修基金管理中心预缴，待物业交付时向业主收取：公有住房出售时，由售房单位向杭州市萧山区物业维修基金管理中心缴交；分户对外销售的公寓式办公楼等非住宅类物业维修基金比照商品住宅标准执行；对以前按规定应缴而未缴的房屋，在办理房屋产权证时向物业所有权人收取。
2.物业维修基金的缴交标准
现行杭州市萧山区物业维修基金缴交标准及政策依据（见表1）。
三、物业维修基金的管理和使用
1.强化信息管理，促进公开透明
一是已实现物业维修基金的年度自动计息。当年缴存物业维修基金以缴存次日为结息起始日，以每年12月31日为结息终止日。当年缴存或使用的部分按结息起始日对应活期存款利率计息。缴存和使用部分以外的物业维修基金，每年按一年期定期存款计息，存款利率以当年1月1日一年定期存款利率为准。
二是已实现物业维修基金的实时查询。业主凭产权证明及身份证明可电话或书面查询个人基金信息；业主委员会、物业服务企业可查询小区物业维修基金信息。
三是采用媒体公告和进小区公告两种形式，公开物业维修基金信息。每年的物业维修基金的收缴、使用等信息以小区为单位在相应小区开展公告工作，同时在《萧山日报》和杭州市萧山区政府网站上公布上一年度物业维修基金管理情况，以更多渠道落实业主的知情权，进一步增强物业维修基金管理工作透明度。
2.完善内控机制，保障资金安全
一是建立联系单制度。为了加强物业维修基金缴交工作，杭州市萧山区物业维修管理中心与杭州市萧山区房产登记管理中心、测绘所之间建立了物业维修基金缴交联系单，新建商品房必须在缴纳物业维修基金后才能办理产权初始登记手续，确保了及时、足额缴交。
二是保障资金安全。根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》（杭州市政府令第209号）第十条的规定是，物业维修基金闲置期间，市物业维修资金管理机构应将其存放于银行，严禁挪作他用。杭州市审计局和杭州市萧山区审计局多次对萧山区的物业维修基金管理和使用情况进行了审计，审计肯定物业维修基金管理规范，符合相关规定。
3.业主决策，建立监督网络
本着“基金专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，对有业主委员会的小区，由业主委员会审批物业维修基金要明确“本次物业维修基金使用计划为业主大会作出的决定，已经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。未建立业主委员会的小区，原则上不动用物业维修基金，如确实需要动用，则由物业项目所持投票权2/3以上的业主签署书面同意意见（书面同意意见上要明确表示维修内容和动用物业维修基金数额），并经属地社区居委会签署意见。
房改房和零星商品房的物业维修基金使用，由相应业主或所属社区提出申请，并在小区进行为期七天的公示，最后申请使用物业维修基金。
物业维修基金的使用，在业主决策基础上，业主委员会和社区居民委员会进行监督，切实维护住宅区业主合法权益，使用好物业维修基金。
四、物业维修基金管理中存在的问题
1.物业维修基金使用率偏低
虽然物业维修基金使用申请的相关材料均由业主委员会或社区居委会审核盖章，尤其是业主意见是否过双2/3是由业主委员会和社区居委会审核同意后提出申请时，虽然业主委员会或社区居委会在申请表上已书面承诺“征求业主意见如有虚假，愿承担相应的法律责任”，但书面征求业主意见仍存在业主身份难以确认、参与投票意愿低、表决的真实性无法确认、耗费比较大等问题，极大地制约了物业维修基金的使用效率。
2.物业维修基金续筹工作难度大
根据相关法律规定，当物业维修基金余额不足首期交存额的30%时应续筹。业主委员会在资金续筹过程中困难较大，很难续筹成功。资金续筹不到位，势必会影响后续维修费用的申请。
五、物业维修基金管理工作的建议
1.加强宣传，普及物业维修基金知识
物业维修基金是小区业主的一个物权，业主作为决策者应了解相关的法律、法规。杭州市萧山区物业维修基金管理中心编制了大量的《基金知识问答》小册子印发至各物业服务企业、社区、业主委员会，开展政策解读、业务培训交流等多种形式宣传物业维修基金政策法规及业务知识。让广大业主进一步了解小区的物业状况，自主地参与到小区的物业管理中去，推动了小区的物业管理更上一个新台阶。
2.扩大公告范围，增加物业维修基金管理透明度
为了增进物业维修基金管理的透明度，在《萧山日报》和区政府网站上公布基金使用情况的基础上，结合萧山区各小区物业管理实际情况，向小区业主委员会邮寄送达物业维修基金年度帐单，并以电话回访的形式，了解收集业主委员会、业主对邮寄帐单送达工作的意见和建议，以便更好地落实业主的知情权。
3.优化审批流程，提高物业维修基金申领服务效率
进一步优化维修基金使用流程，即服务前移至征求业主意见之前，提前察看现场，指导物业服务企业规范填写申请材料，提前审核要件，避免申请单位多次返往，提高申领业务的服务效率。
4.启动物业维修基金简易申请程序，提高基金使用效率
新修订的《杭州市物业管理条例》已于2014年5月1日起开始施行，第五十六条规定，电梯、消防设施设备严重损坏，危及公共安全的，经业主委员会书面同意，可以按简易程序申请使用物业维修基金。物业服务企业只要持质监或消防部门的确认书和业主委员会书面同意等资料，即可申请物业维修基金，无需征求专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。物业维修基金简易申请程序，将最大限度地方便物业服务企业和业主委员会申领物业维修基金，提高使用效率。
5.制定配套政策，推进基金续筹工作
为妥善解决物业维修基金续筹难问题，建议业主大会在议事规则中明确物业维修基金续筹方案，制定议事规则示范文本和物业维修基金续筹方案示范文本，明确续筹原则、续筹方式等，积极引导和规范物业维修基金续筹工作。
陈品禄/责任编辑
作者：朱惠红
[摘要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。
[关键词]物业管理；维修基金；法律保护
我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。
一、物业管理基金现今存在的各种问题
在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：
（一）业主方面关于物业管理维修基金存在的问题
在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。
1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。
很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。
2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。
我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。
（二）物业管理维修基金管理和使用的不规范
对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：
1.没有合适的管理物业管理维修基金机构
由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。
2.物业管理维修基金的升值贬值问题
在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。
3.物业管理维修基金的续缴问题
在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。
二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解
建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。
（一）尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善
1.建立统一、完善的法律法规
在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。
2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规
在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。
3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设
我国的物业管理维修基金白1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴；建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润；建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入；向业主和租户收取的物业维修基金费；相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。
（二）在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度
1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度
如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。
2.建立业主自主管理基金的资金管理机制
笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一笔巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。
3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制
在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。
（三）加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心
前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。
（四）关于物业管理维修基金实际应用的补充
市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。
[参考文献]
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[4]王燕，浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J]，财经界，2013年12期
[5]赵玉梅，浅谈物业维修基金管理[J]，科技创新与应用，2012年12期
作者：黄姗
[摘 要]文章首先分析了我国物业管理基金现存的各种问题，在此基础上从法律角度提出了加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善、加大监督和宣传力度等措施，规范我国物业管理维修基金的筹措、使用和续缴问题，一改我国物业管理维修基金乱象丛生现象，为物业维修基金的使用和业主维权提供可靠的法律依据。
[关键词]物业管理；维修基金；法律保护
我国的物业管理概念与发展始于二十世纪八十年代初，经过三十余年的发展与变革，到现在已经得到了国家和社会的普遍重视。近些年来，随着房地产行业的不断升温，物业管理也随之进入完善和成熟的重要阶段，然而物业管理的发展却似乎在成熟的过程中遇到了一些问题，在市场化经济日渐成熟的现在，物业管理的发展方向和方式渐渐成为大家关注的问题。
一、物业管理基金现今存在的各种问题
在物业管理已经形成一定的规模的今天，其所创造的效益也越来越明显，然而在其发展过程中存在的问题也日益尖锐。在这些问题之中，物业管理维修基金关系到从开发商到业主，从政府部门到民营企业等各行各业，这样一笔庞大的基金在管理和运用上的每个环节都是令人难以忽视的。早在2008年，由建设部、财政部所发布的《住宅专项维修资金管理办法》开始实施，全国各地也相继出现各项法律法规对物业管理维修基金进行监管，虽然这在一定的程度上维护了物业管理维修基金的健康发展，但是在这短短的几年时间里依然出现很多问题，主要表现为以下几个方面：
（一）业主方面关于物业管理维修基金存在的问题
在我国，物业管理维修基金在缴纳使用管理方面，国家和各省市都基于具体情况制定了一系列的法律法规，但是由于我国房地产相关行业发展迅速，而法律法规的制定的发展速度却没有跟上相应的步伐，对民众又缺少关于物业管理维修基金内容和相关法律法规的宣传，使得其在实际操作中出现了很多问题。其中，从负责缴纳维修基金的业主来看还存在很多对维修基金的误解与偏见，以基金的缴纳、使用等环节的认识不足最为显著。
1.业主对物业管理房屋维修基金认识存在的问题。
很多业主并不了解物业管理维修基金的概念和用途，也没有听说过相关的法律法规，而把其当做是一笔很大的资金负担来看待。在针对房地产交易过程中的调查显示，部分业主容易把物业管理维修基金和物业管理费混为一谈，认为所交物业管理费之后就无须再交其他资金，甚至在北京深圳等房地产市场非常火热的地区出现购房人恶意拖欠物业管理维修基金的情况。业主对物业管理维修基金缺乏基础性了解的普遍现象，为之后的一系列漏洞和隐患埋下了伏笔。同时，收缴物业管理维修基金的困难过程，也影响着整个房地产交易的有序进行。
2.业主在缴纳物业管理维修基金后对其使用的不了解。
我们在对房地产相关机构的调查中可以看到，很多业主在签订和缴纳物业管理维修基金的过程中并没有认真阅读购房协议中和物业管理房屋维修基金有关的条款，在整个购房和购买过程中，也没有向相关人员和部门咨询有关物业管理房屋维修基金的内容和使用办法。忽视了这项资金的具体含义和用途，而付款时也有很多人不知道可以把维修基金直接交给当地房地产部门，并在交给房屋开发商后没有领到有关的收据或凭证，这就为接触到这笔资金的相关部门和人员挪用甚至占用资金埋下了隐患，而且也给业主造成巨大的经济损失。
（二）物业管理维修基金管理和使用的不规范
对于维修基金的管理和使用不规范，甚至很多地市出现了维修基金“亏空”的严重问题，具体地讲：
1.没有合适的管理物业管理维修基金机构
由于很多社区在初期甚至是建成的很长时间内，没有成立合理安全的物业管理维修基金的管理机构，大部分物业管理维修基金由房地产行政主管部门代管。而由于物业管理维修基金的金额数量巨大、关系复杂，其管理部门也在管理中也出现了很多难以发现的漏洞，也面临很多困难。同时，另一部分的物业管理维修基金常常被房地产开发商有意代收，开发商往往会利用产权办理和缴纳维修基金两者捆绑的办法，使大量的维修基金流入开发商手里，在业主缺乏资金使用安全意识的前提下，由于很多房地产商并没有给业主提供相关收据和证明，因而形成巨大的隐患，而最终的受害者将是广大业主。
2.物业管理维修基金的升值贬值问题
在物业管理维修基金的使用过程中，发生的任何情况都是不可预料的。然而在其过程中由于外部原因形成的固定资金的升值和贬值问题也是一个重要问题。同时，在监管力度和法律法规不健全的条件下，同一数目的资金在市场波动中的实际利用价值也随之发生微妙的变化，但是这些得损由谁负责，怎样既能保证正常使用，又能最大限度地有效利用资金、减少因市场价格波动产生的损失，整个过程中由谁监管又由谁负责都是值得研究的课题。
3.物业管理维修基金的续繳问题
在第一期物业管理维修基金的利用后期，关于其继续缴纳也成为很多有一定建房时期的房地产管理部门遇到的问题。在原本业主对建房基金概念就很模糊、部分业主首期缴纳就困难的前提下，又怎样顺利使业主续缴，怎样使业主信任这笔资金的有效去向和实际使用效果，都是令各管理部门头疼的问题。资金不足影响房屋维修的顺利进行，物业维修困难又影响业主们缴纳维修基金的积极性，这个问题如果不得到有效快速的处理，将是物业管理维修基金环节的恶性循环。
二、关于如何从法律方面解决问题的一些见解
建设部《住宅专项维修资金管理办法》自2008年2月1日起施行。该法是为了加强对住宅专项维修资金的管理，根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规制定。但是虽然制定了此办法，并未能完全避免物业管理基金在缴纳和使用等方面遇到的种种问题，笔者在此尝试简单地提出一些解决办法。
（一）尽快加强物业管理维修基金法律法规的建立和完善
1.建立统一、完善的法律法规
在物业管理基金方面，出现的各项问题基础都是由于法律的不健全造成的。国家缺乏一个完整细致的法律体系，各地方各自出台的政策也有一些差异。国家应对此建立统一完善的法律法规，在国家统一的法律法规的前提下，各地方政府再根据自身情况出台符合地方实际情况的地方性法律法规。而这些法律法规要认真规划到每一条每一点，在物业维修管理基金上的每一个方面都有认真细致的规定，这样才能有效的从根本避免一些基金管理使用单位挪用或侵占这笔巨大的资金，有效地保障了业主的利益。
2.不断根据实际情况补充更定相关法律法规
在社会飞速发展的现在，房地产业更是如火如荼地进行着，然而与其相关的法律法规也应该做到和房地产业的发展一同发展。首先，从国家到地方，在国家统一制定物业管理维修基金的相关法规的前提下，各地方根据自身的社会经济发展和人口情况，在不违背国家法律法规的前提下各自制定符合自身情况的地方性法律法规。其次，在市场机制的运行下，根据物价和人力资源等外部条件的波动，或者出现基金升值贬值等问题时，物业管理维修基金的使用问题又该应如何应对。在整个维修基金发生的过程中，任何一个具体环节发生波动时，都可能产生很多连锁问题。然而在面对这些情况的变化时，法律法规可以灵活地随之产生一些变化，于物业管理维修基金有关的各方面，在法律的约束下才能更好的各尽其责。
3.吸取国外的相关先进经验，不断完善本国法律建设
我国的物业管理维修基金自1981年深圳市从香港引进以来，只有三十几年发展历史。国外很多关于物业管理维修基金的成熟机制都非常值得我们学习。比如物业管理维修基金的缴纳是我们刚刚提出的重要问题之一，而新加坡对此有详细的规定，物业管理基金主要来源于五个方面：新加坡政府对于物业管理的专项补贴；建房发展局在出售和出租房屋中获得的利润；建房发展局管理下物业管理处出租商业中心等的租金收入和服务收入；向业主和租户收取的物业维修基金费；相关物业管理单位开展的便民服务等收入。而新加坡政府对于每一项基金的来源都有详细的规定，这点是值得我们参考借鉴的。
（二）在健全法律法规的基础上，加大相关各方面加大监管力度
1.健全相关法律监督机构，加强法律执行力度
如果没有专门的法律监管机构监管物业维修基金的各项内容，那么法律法规的执行就存在非常大的问题，法律法规的执行力度将大大减弱。因此，在健全物业管理维修基金相关法律法规的基础上，应设立专门的监管部门，层层把关，全面监督，尽量全面避免在维修基金的每一个环节出现问题。如果在每一个环节设立专人专项严加监管，公正公开公平的进行各项法规实行，将会大大减少现在存在的各项问题，是非常有效快捷的方式。
2.建立业主自主管理基金的资金管理机制
笔者建议业主主动设立业主自治管理机制，参与到物业管理维修基金的监督环节中来。按照现在的国情，业主是物业管理维修基金的缴纳人，也是其使用对象。业主本身作为这笔资金的缴纳人，可是现在很多情况是这笔资金由房地产商或物业部门监管，很多业主本身并不了解这笔资金身在何处，这样一筆巨额资金由他人监管，不得不让人担心。而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，更有甚者，房地产业主并不知道这笔巨大的资金流向何处，而且在使用过程中，业主仅仅是知道维修事实的发生，并不知道其过程和财务状况，也没有表示出很关心的态度。这样的由于业主自身意识薄弱的现象，更给一些机构组织挪用甚至占有物业维修基金提供了可乘之机。成立业主大会制度，设立一个业主自治管理机构，使每一位业主都了解这笔属于自己的资金的保存和流动是十分重要的一个环节。
3.对待出现的问题设置赏罚分明的奖惩机制
在各方面加大监管力度的过程中，难免会出现很多正面或者负面的问题。这些问题如果放置不管，那可能会发展成难以掌控的局面，法律的制定实施和监管的意义也因此而减弱。因此，在制定实施物业维修基金相关的法律法规的同时，也应该随之提出奖罚分明的后续制度。在监管过程中或者在业主自治管理的过程中发现的种种问题，应该给相关部门及时处理，根据问题的具体情况结合相关法规进行公开公正公平的奖惩。这种严格有力的奖惩制度，会大大加强法律法规的执行力度，对于一些容易发生挪用滥用等情况的环节起到了震慑作用，可以避免很多不必要的损失。
（三）加大宣传力度，使物业管理维修基金的概念深入人心
前文再三提到了业主自身意识薄弱的问题，解决这个问题的重要环节是对业主宣传有关物业维修基金的基本常识和法律法规。不但是某个时期某个区域的业主，对于全体国民，每个人都应该接受这种基础知识的宣传，这可以成为法律宣传的一个部分，每个人都有自己居住生活的地方，每个人都是拥有业主的身份，所以不单单是对于新购房者的宣传，对于每个国民的宣传都是有必要的。因为物业管理维修基金是每一个人都面对的问题，再者被业主本人忽视了的情况下更应该加大力度宣传，正是亡羊补牢为时不晚。民间宣传的方式是多种多样的，政府街区，公司企业都有宣传法律法规的义务，可以把宣传物业管理维修基金这项内容列入日常普法工作中来。业主法律意识的提高不是一日就可以的，长期的宣传可以渐渐提高业主的意识，在今后的房产交易市场或基金使用的过程中，业主和物业公司的交流过程中，物业管理维修基金会成为业主们关注的一个重要问题。
（四）关于物业管理维修基金实际应用的补充
市场变化是千变万化的，在市场波动的过程中，物业管理维修基金的应用和管理应该辩证而灵活地运用。法律法规在日常运用中不是一成不变而死板的，相反同一事情在不同的环境下，使用的法律项目也不一定相同，这就需要相关部门和人员熟练掌握法律法规的内容，并根据现场实际情况灵活运用，当然这些灵活的应用的前提是不违反法律法规的。而在应用的过程中也会出现很多的问题，这个时候就应该在各个实际应用的实例中，互相交流，取长补短，虚心接受各方意见，这种集思广益的思维方式，会使我们物业管理维修基金的法律法规更加符合实际，得到有效快速的发展。
[参考文献]
[1]廖红，浅论物业公共维修基金的管理[J]，现代物业（上旬刊），2011年1期
[2]孙丽丽，物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D]，华东政法大学， 2009
[3]罗飞，我国物业维修基金管理模式法律问题[J]，中国商界（下半月），2010年08期
[4]王燕，浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案[J]， 财经界，2013年12期
[5]赵玉梅，浅谈物业维修基金管理[J]，科技创新与应用，2012年12期
黄姗（1982—）福建福州人，硕士研究生，研究方向：民商法学。
作者：黄姗
【摘要】为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。物业维修基金为全体业主共同所有，由银行代存，全体业主共同使用，并且由各级房地产主管部门、国务院所建设的主管部门以及财政部门共同监管。物业维修基金管理运作对于提高房屋使用寿命，保证房屋安全以及保障物业保值增值具有着无可替代的作用。本文主要对物业维修基金管理与运作的法律问题做出了简要的研究探讨。
【关键词】物业维修基金；管理与运作；法律问题
一、我国物业维修基金的相关概念
为了业主全体利益，在住房出售之后，为了能够在保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造提供资金的基金就是所谓的物业维修基金。在我国城市化进程中，重建轻管思想严重，使得大多房地产开发商只为将自身利益最大化，在房屋建造时粗制滥造偷工减料，更甚至许多隐患在业主入住时无法检查到，这样的房屋一经使用，业主不仅需要面对难以承担的维修费，更无法找到出现故障的问题在那里，因此，我国相关法律法规明确规定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的维修则需要使用物业维修基金进行维修，目前世界上多数国家均对物业维修基金的设立做出强制性规定。可以说物业的“养老金”就是物业维修基金，其在营造和谐生活环境以及完善物业管理体制方面起着重要的作用。
二、我国物业维修基金管理与运作中存在的法律问题
（一）物业维修基金归集出现的法律问题
第一，归集主体不够明确。由于我国物业管理制度建立时间较短，各地区管理制度发展水平参差不齐导致各地立法不一。例如广州地区规定物业维修管理基金以开发商作为缴费主体，以求降低业主压力，但是俗话说羊毛出在羊身上，开发商寻找规定的漏洞，将这笔钱又重新转嫁到了购房者的身上。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中规定缴费主体应该是购房者，但是根据法理，部门规章以及地方性法规法律效力并不分高低，一旦归集主体出现矛盾的时候，法官将无所适从。
第二，归集不到位。虽然《住宅专项维修基金管理办法》中有指出，若业主没有缴纳基金，开发商就不能够给予业主入住钥匙，但是目前部分业主购买房子并非自己入住而是为了”炒房”，这样就使得维修基金归集不到位，影响到小区物业的维修保养。
（二）物业维修基金管理运作中出现的法律问题
物业管理企业是以营利为目的，遵照法律法规程序以及条件所建立的民事主体。目前由物业管理企业对物业维修基金进行代收的问题逐渐凸显出来。物业管理企业的最终目的是实现经营利润最大化，其所提供的维修服务也是为了获取利润。然而由于目前物业市场不够规范，使得很少有物业管理企业以树立企业形象为目标。由于物业维修基金巨大的数目，并且相关法律法规并没有规定物业管理企业需要对物业维修基金收费以及标准进行公开的义务，因此挪用其不仅能够给企业带来巨额利润，更是在短期内无法被业主所察觉，因此在利润的诱惑下，多数物业管理企业铤而走险，出现挪用、私吞等犯罪违法行为。
三、关于完善物业维修基金管理运作制度的建议
（一）建立健全的相关法律法规制度体系
物业维修基金与社会保险基金一样，均是群众能够安居乐业的重要保障。由于我国目前物业管理以及业主资质等立法体系存在问题，使得物业维修基金法律制度无法健全完整。因此我国首先需要定制起能够作为直接物业维修基金制度依据的法律。其次需要以基础立法为根本，建立起物业维修基金使用以及管理的行政法规或是单行法，以促进我国物业维修基金制度有关的法律法规体系不断健全完善。
另外，立法需要对物业维修基金中行政部门的监管职责进行明确规定，在物业管理企业，开发商存在物业故障不及时维修，或是业主举报维修基金被侵占的时候，相关部门不能够及时采取管理措施，对被侵犯的权利进行救济。再者，物业行业需要被立法赋予一定监督权力，让其有权利用宣传栏，报纸以及网络将关于物业维修基金的重要信息向全体业主公布，使得全体业主能够对物业管理企业、开发商以及业主自主机构等行为进行监督，一旦出现不良行为能够进行及时有效的反馈。
（二）规范物业维修基金管理运作
第一，对于每一笔所动用的物业维修基金物业管理企业均需要定期对其用途、动用数额等进行公布，并且规定业主具有随时查阅物业维修基金运作情况的权利。第二，相关法律法规需要对物业管理企业以及业主委员会之间的关系进行明确，使得其权利能够受到多方制约。当物业管理企业权利被业主委员会所侵犯时，需要有强制性法律对其进行制裁。第三，借鉴发达国家经验，引进法律顾问作为业主委员会的法律援助，引入基金管理公司、会计事务所以及保险公司等提供金融服务，这样才能够从根本确保物业维修基金的安全与收益。
（三）规范施工单位的保修义务
开发商需要谨遵建筑法律法规需要以及标准，向小区物业管理公司递交合格的房屋，物业管理公司在承接建筑时，需要对公用设施以及物业公共部分进行检验。移交之后，若是发生故障，物业管理公司有义务对其进行维修，若是在保修期内，则需要由施工单位进行保修，并且赔偿损失。法律可以对施工单位进一步规定其需要为所建物业进行财产保险，财产保险期限则是该建筑物的保修期限，受益人则为全体业主。这样能够有效杜绝一旦保修期内房屋出现问题，开发商“卷铺盖走人”，导致业主无法找到开发商承担责任，而物业管理公司也由于无法追偿维修费用而拒绝接受保修期内的维修。
（四）建立具有投资收益功能的信托机构
第一，可以借鉴发达国家的物业维修基金保值增值方法。例如法国许多物业管理企业同时监管多栋大楼，所收取的物业管理费以及物业维修基金总数惊人，这笔数额巨大的资金通常被用来投资低收益但是小风险的行业以求达成保值增值的目的。
第二，有学者提出利用社会分工理论进行对物业维修基金的保值增值，即成立专业信托机构对物业维修基金保值增值工作进行承担，风险自负，按照比例对增值部分进行分成。由于物业维修基金是业主对业主自治机构的信任，以改造、维护以及更新小区公共设施为目的所成立的基金，因此可以利用信托法对其进行调整，并且在此基础上成立具体的信托法律制度用以对物业维修基金进行管理。
结束语
随着我国房地产市场的快速发展，新建小区也日益增多，人们对物业维修基金越来越关注，其使用、筹集以及保值增值等相关问题与全体业主的自身利益联系紧密，并且物业维修基金制度对房屋的安全使用以及公共区域的使用功能等有着重要意义，因此成为关注焦点。因此，需要对物业维修管理基金的监督机制，管理方式等立法不断加强完善，明确其性质，不断健全其归集、管理、运作等流程中的法律法规，从而促使物业维修基金逐渐规范。
参考文献
[1]于玉莲，鲁捷.物业管理法规[M].电子工业出版社，2008年版
[2]孙丽丽.物业维修基金管理与运作的法律问题研究[D].华东政法大学，2009年
[3]张宏，杨承志.物业管理热点问题解析[M].广东经济出版社，2006年版
作者：孙丽娜
物业维修基金管理办法
大家主要了解下面几点：
1.共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
2.共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。
3.本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作由长沙市房屋产权管理局负责。
4.一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金均由业主委员会负责。
5.维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。
6.物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。
(经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施)
7.公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%缴交。购房人按购房款2%缴交;
8.多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2%缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3%缴交;
9.拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人缴交;
10.售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。并在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。(委托商业银行，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。) 11.维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管;业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。
12.向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：
1)业主大会决议; 2)委托合同; 3)银行账号
4)物业管理企业的资质证书和营业执照;
5)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明。
13.维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。
14.维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。
15. 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。
16. 维修基金不足首次归集的维修基金的30%时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70%。
17.业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。
18.因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。
物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用住房)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。
物业维修基金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价5%的比例。
商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2～3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
公有住房售后的维修基金来源于两部分：
(1)售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的2%，高层住宅不低于售房款的3%。该部分基金属售房单位所有。
(2)购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
一、专项物业管理维修基金缴纳基本情况
暂定在2003年9月1日后，领取商品房预售许可证的楼盘，由购房者按购房款2%的比例缴交维修基金(房屋征拆以产权调换形式回迁的房屋，房屋所有权人按该楼盘的平均售价的2%比例缴纳维修基金)，存入市或区局开设的维修基金专户。
5、建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》
(自2008年2月1日起施行)
商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。
凡2008年2月1日起(包括2月1日)领取《商品房预售许可证》的物业，其住宅专项维修资金的收缴标准从原来购房款2%下降至1%。
7公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取3%缴交。购房人按购房款2%缴交;
8.多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2%缴交、高层商品住房或设有电
梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3%缴交;
9.拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人缴交;
物业管理师考试经营管理资料：物业维修基金使用范围
2010-9-17 14:13 来源于网络 【大 中 小】【打印】【我要纠错】
第一部分 房屋共用部位共用设施维修基金使用范围
(一)房屋本体：
拆换加固受损房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶
等)，恢复承载能力。
整体修缮户外墙面、顶棚、踢脚线、外檐、雨篷抹灰层或块料面层。整体修缮公共部位
楼地面面层。
玻璃幕墙整体灌注结构胶，更换变形铝合金框架、损坏玻璃。(铝塑板墙面参照执行)
户外走廊通道、楼梯间、门厅、地下室门窗整体修换。
(二)公建配套：
1、道路(路幅宽7米以下)：路面破损50%以上，整体修复路面、路沿。
2、绿地：经验收投入使用一年后，原有绿地率下降30%的，进行补栽、补植。
3、公益性设施(休闲椅凳、垃圾桶、亭廊、台、池、雕塑、游乐场、健身设施等)：经验收投入使用三年后，设施自然损坏需修换的。
4、小区围墙及大门：因自然损坏影响安全和使用需要整体修缮、更新的。
第二部分 共用设备维修基金使用范围
(一)垂直电梯
1、机房部分：
1)曳引机组：更换电动机定子、转子、轴承;减速器轴承、蜗杆、从动轴。
2)限速安全系统：更换限速器、安全钳、涨紧轮。
3)控制屏：更换主控板、励磁板、电源板。
4)选层器：整体更换。
5)终端保护装置：更换上、下极限杠杆、钢丝绳、钢丝绳涨紧装置。
2、井道部分：
1)轿厢、轿架：更换轿厢、操纵箱(内召)、超满载装置、安全钳。
2)自动门机构：更换轿门安全触板、开关门电机。
3)导轨：更换变形损坏部件。
4)导靴：整体更换。
5)曳引钢丝绳：全部更换。
6)对重：更换导靴。
7)缓冲器：更换缓冲弹簧或活塞。
3、厅站部分：
1)召唤按钮箱(外召)：各层全部更换。
2)层楼指示器：各层灯具、线路全部更换。
