住房公积金个人住房抵押贷款证券化研究
摘要：通过对国内外住房信贷资产证券化现状分析，结合国内住房金融改革的现实需要，对目前我国住房公积金个人住房抵押贷款证券化从现实性、可行性、证券化过程、风险管理和相关问题处理等多个方面进行了较深入探讨，并初步设计出住房公积金个人住房抵押贷款从一级市场到二级市场证券化交易流程结构，为我国住房公积金个人抵押贷款证券化机制设计及交易体系建立提供了有益探索。
关键词：住房公积金，证券化，交易结构，个人住房抵押贷款
住房信贷资产证券化起于20世纪70年代的美国，经过不断发展和完善，现在已成为美欧、日本及韩国等发达国家住房金融市场重要融资工具和手段。随着我国住房保障体系的建立和逐步完善，住房金融业务已取得迅猛发展，住房公积金作为住房保障的重要金融支持制度，在棚户区改造、公共租赁与解决城镇职工购建住房困难和改善居住条件等方面的作用越来越显著。面对巨额优质住房信贷资产，如何借鉴发达国家资产证券化经验，尽快探索建立一套适合我国国情的住房公积金个人住房抵押贷款证券化制度，提高资金流动性，转移住房信贷资产中贷款风险，提高资金使用效率，充分发挥其住房保障作用，是今后住房公积金制度创新的一项重要举措。
然而，这一金融制度创新是一项复杂的系统工程，它不仅涉及我国相关法律、会计、税收等制度建设与完善，而且也涉及其标准设计、发行、管理、风险处理等诸多方面，为此，本文从住房公积金制度创新角度，对住房公积金信贷资产证券化进行初步探索。
1 国内外住房信贷资产证券化现状
就国外而言，一般认为美国是最先进行住房信贷资产证券化的国家，而且是这方面最发达的国家，它在70年代末先后组建了政府国民抵押协会、联邦国民抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司，这三家政府信用公司和从事住宅抵押贷款的金融机构，将所持有的住宅抵押贷款按期限和利率汇集成资产池，以资产池所产生的稳定现金流作为担保，以发行证券的方式将资产池中的资产出售给机构投资者，从而开创了住房信贷资产证券化。
美国住房信贷资产证券化模式有两个显著特点：一是从事证券化的三家特设机构都有政府背景；二是这三家发行的支持证券的信用级别都很高，总的来说是政府型的证券化模式。韩国在1997年的亚洲金融危机之后，为解决资金短缺困境，政府通过了《住房抵押贷款证券化公司法》，并于1999年成立了韩国住房贷款管理公司（K0MOCO），在金融系统和市场结构与美国差别很大的情况下，成功实现源于美国住房信贷资产体制的软着陆。日本、俄罗斯等国在住房信贷资产证券化方面虽然不及美国与韩国先进，但在规模和制度建设上走在我国前面。
我国住房信贷资产证券化尚处于起步阶段，2005年12月15日，中国建设银行推出国内首单RMBS产品。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出了15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池作为信托资产，并通过受托人中信信托公司以该信托资产为基础发行优先级资产支持证券（包括A、B、C档）和次级资产支持证券。2007年4月又推出第二单RMBS，资产池总金额40.2亿元，根据信托安排，A、B档优先级资产支持证券将在全国银行间债券市场交易转让，C档优先级资产支持证券按照人民银行的相应规定进行转让，而次级证券由建设银行自行持有，不进行转让交易。建行的住房信贷资产证券化试点成功在资产证券化内部制度建设、信息系统开发、风险防范及配合人民银行、财政部、税务总局、建设部等管理部门建立相关制度方面获得了较丰富经验，推动了房贷二级市场发展。
2 我国住房公积金信贷资产证券化的现实性
2.1 住房信贷资产证券化是增强住房公积金个人住房抵押贷款流动性的现实需要
我国目前各住房公积金管理中心（以下简称管理中心）发放的个人住房抵押贷款期限一般时间较长，最长可达30年，试点项目贷款期限一般也在5年，而资产的收益是抵押贷款本息，但这种现金流要在较长的时间内才能实现，加之考虑增值收益因素，定期存款和国债又不能随意流动使用。
同时，新条例即将出台，住房公积金提取政策放宽，这样将使得许多管理中心面临资金流动性风险，为避免这种风险发生，全国有不少管理中心准备与银行合作推出贷款手续较复杂的组合贷款，或贴息借款补充流动性，或通过调整贷款政策提高贷款门槛等方式，以减少流动性风险。种种应急方式使用，一定程度上对住房公积金制度产生了负面影响。若采取信贷资产证券化这种住房金融创新工具，迅速回笼资金，不仅大大提高了资产的流动性，而且将有效解决管理中心资金流动性风险。
2.2 信贷资产证券化从资金使用效率角度变相“扩大”了管理中心资金使用规模
目前，全国各管理中心为扩大资金规模，想尽办法进行归集扩面，但是，在目前政府、国家企事业单位、上市公司等基本普及住房公积金制度的大环境下，要想通过对中小非公企业归集扩面来大幅增加管理中心资金规模已是异常艰难。
为此，合理借鉴和运用国内外先进的金融创新工具，从资金使用效率出发，另辟路径变相“扩大”管理中心资金规模，做大做强住房公积金事业，将是今后发展趋势使然，也是防止住房公积金制度边缘化的一种重要措施。
2.3住房公积金个人住房抵押贷款证券化是更好地发挥住房保障作用和改善城镇居民住房条件的一种重要手段
由于住房信贷资产证券化不仅可以拓宽资金来源渠道，而且还可以增强住房抵押贷款流动性，分散住房抵押贷款风险。通过住房公积金个人住房抵押贷款证券化，管理中心发放贷款规模受资金短缺的限制程度将大大减少，政策惠及面和制度的住房保障作用将更加明显，住房公积金制度在国家住房保障方面地位会更突出。
住房公积金个人住房抵押贷款证券化产品是一项比较复杂的结构性产品，涉及众多参与主体，各交易参与方是否严格履行各自的职责，以及与贷款库回收直接相关的服务机构、受托机构的信用状况也会对投资者利益产生影响。加强操作风险防范是住房信贷资产证券化过程中的关键点，证券化过程中操作风险失控是美国次贷危机发生的重要原因。
7.5 其他需要注意的问题
7.5.1 历史数据的收集及技术支持
住房公积金个人住房抵押贷款证券化是一种结构复杂的创新金融业务，整个交易的完成涉及基础资产筛选、资产池建立、现金流管理以及信息披露等诸多环节，同时，在证券化过程中必须要对基础资产的历史数据进行收集整理，深入分析各项明细数据，研究基础资产现金流变化的趋势特征，特别是当基础资产数量众多时，必须依赖信息系统的支持，因此，有无完整的资产历史数据和强大的信息系统是成功开展资产证券化的前提条件。
7.5.2 信息披露
参与住房公积金个人住房抵押贷款证券化的各相关主体，必须根据法律、法规的规定，披露信托财产基本情况、现金流回收情况、证券收益偿付情况等相关信息和监管部门规定的其他信息。每期服务机构需提供《服务商报告》、资金保管机构需提供《资金保管报告》、交易管理机构需提供《交易管理报告》，受托机构须向市场公布《受托机构报告》等。
8 结束语
住房公积金个人住房抵押贷款证券化目前在我国尚处于研究探索阶段，技术上主要还存在以下几个方面的问题：（1）如何解决住房公积金抵押贷款分散化及贷款风险和收益的大小进行分类和标准化问题；（2）根据标准化的抵押贷款，如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；（3）住房公积金抵押贷款证券管理问题；（4）证券发行风险管理防范问题；（5）相关的法律、会计、税收等政策问题。在住房金融改革及建设和谐社会的中国，住房公积金个人住房抵押贷款证券化对城镇居民居住条件改善和居住水平提高，住房公积金的保值增值、风险防范与化解，做大做强住房公积金事业和提升住房金融行业地位都将产生重大而深远的影响。
参考文献：
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3.张超英等.资产证券化——原理、事务、案例.经济科学出版社.1998
作者简介：
雷少毛，长沙住房公积金管理中心监察室主任、工程师，中南大商学院硕士研究生；主要研究方向为住房公积金政策及应用、住房金融。
彭欢首，长沙住房公积金管理中心主任、党组书记；主要研究方向为住房公积金政策及应用。
作者：雷少毛 彭首欢
[摘 要]住房抵押贷款证券化作为一种新的金融创新工具，已经在世界范围内得到了广泛的应用。它的实施彻底改变了传统的金融中介方式，而且有益于增加贷款金融机构资产负债表的流动性，也有利于改善银行的资产负债表结构。
[关键词]资产证券化;住房抵押贷款证券化;现金流;
住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种。虽然我国住房抵押贷款证券已经与国际接轨，但是随之而来的风险不断积累，资金缺口不断加大。本文通过对抵押贷款证券化的基本含义、操作流程、基础理论、风险分析、面临的风险种类及其防范措，针对我国的住房抵押贷款面临的问题提出了一些切实可行的措施。
1证券化研究综述
1.1资产证券化概述
住房抵押贷款证券化是指商业银行等金融机构将自身所持有的流动性差但具有未来收入现金流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。它和资产担保证券化统属于资产证券化。而资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。由此可见，房地产证券也是以资产池为基础发行的证券。
1.2国内外资产证券化理论研究
1.2.1国外资产证券化理论研究
McConnell研究假设每种类别的抵押者的再融资成本都是与抵押资产价值成相应比例的，而每个人都在自己范围内有最佳偿付边界，因此每个不同类型的抵押者的最佳偿付边界也是各不相同。而研究结果表明针对每个最佳偿付边界都有一个临界利率水平，只有在其范围内(低于该利率)才会进行提前偿付。
Schwartz等进一步发展了上面的研究，抵押贷款过手证券中同时存在提前偿付和逾期未付风险，而这样的风险进一步发展将会影响到抵押贷款过手证券价格。对于逾期未付行为来说，它将会影响到抵押贷款现金流，进而影响其价值。而对于这样的结果，即使有担保机构的担保也有一定程度负面影响。
1.2.2国内资产证券化研究研究
戴晓凤等认为金融机构信贷资产证券化的主要原因在于自有成本和流动性成本的不断增加。造成自有成本增加原因在于对于自有资本所占比例规定监管的强化;而对于流动性成本增加的主要原因在于目前还未实现利率市场化，其波动幅度不断增大，进一步增大了对现金流流动性需求的增加，从而使得银行等金融机构的代理费用的增加。
邓超、张满华在上述研究的基础上进一步发展，他们主要对房地产抵押贷款证券化的运作模式进行研究。在他們的研究中表明，因为该形式证券化在我国发展未形成成熟运作机制，故适合逐步到位的方式。也就是在四大行中筛选各方面具有优势的银行试行MBS，之后放眼全国寻找全国性的具有代表性的房地产抵押贷款公司，最后待条件时机成熟全面开放市场，使得所有公司平等进入市场竞争。
2住房抵押贷款证券化的运作原理
2.1住房抵押贷款证券化的基础理论
2.1.1资产重组理论
它是指在实行证券化过程中为了分散资产风险而对不同程度的资产进行重新配置的过程。其中所使用的资产是经过“剥离”而成的部分资产，最终形成了资产池。
2.1.2风险隔离理论
其理论是将基础资产的风险和其他资产的风险隔离，提高资本运行效率，最终给各个参与方带来效益，但是同时也会面临交易不能完成而产生的投资者提出损失赔偿以及银行盲目追求高额理论而违背法律规定。
2.1.3资产负债综合管理理论
主要内容是对资产和负债进行合理搭配，实现银行安全性和盈利性的全面协调及统一，从而能始终维持正的资本净值。在该理论下，银行依据对称原则，对协调资产负债各科目之间的关系来达到平衡，实现期限和利率的对称，从而最终实现风险最小化和收益最大化。
2.2住房抵押贷款证券化的操作流程
2.2.1资产证券化操作步骤
资产证券化的交易是一个非常复杂的过程，一般经历以下步骤：
(1)构建资产池、设立SPV
资产证券化的发起人需要对进行资产化的资产的收益和风险按照不同的类别标准加以分离和重组，重新创造出具有不同特色的资产组合然后将这些资产组合构成资产池再加以出售。SPV是一般不会破产的高信用等级实体，故而是一种特殊目的实体，并负责将资产池内资产进行破产隔离。
(2)金融资产的出售
发起人把拥有的金融资产出售给特设目的实体(SPV)的行为是金融资产的出售。通常将发起人的资产与已出售给SPV的资产分离，以实现“破产隔离”。
(3)信用增级与评级
信用增级通常包括破产隔离、卖方信用增级和第三方信用增级。信用评级是指信用中介机构对债务人自身的资产财力进行评估，从中可以判断其是否满足证券交易所需的偿还能力。
(4)证券销售与还本付息
证券销售是指发行人通过证券承销商发行证券支付中介费。然后在资本市场运行产生的现金流收入或者实施其他方面管理，使投资者能够获得相应的积累金。与此同时，在到期之后，要向投资者支付证券本息。
2.2.2资产证券化操作图示
可以通过下面的图示来了解整个资产证券化过程：
3住房抵押贷款证券化的风险研究
3.1住房抵押贷款证券化的风险类别
如图示：
3.2外部风险分析
3.2.1欺诈性风险
欺诈性风险主要是由于投资者对专家过分依赖，使得投资人以外的证券化参与人违反规定，采取各种违法手段欺骗投资者，造成其经濟损失。
3.2.2失效风险
在住房抵押贷款证券过程中，如果MBS失效即不再有法律效力，那么该证券的发行人就不再对资产证券的拥有者有赔偿、支付的义务。
3.2.3第三方风险
它是指资产证券化交易中除原始资产持有人和证券投资者以外的交易参与人。第三方风险包括：服务人风险、受托管理人风险以及信用增级机构风险。
3.2.4等级下降风险
MBS过程中，往往通过内部和外部信用强化措施，降低投资风险，增强流动性。但是由于内外部不稳定因素的存在，比如担保方资信力的下降，会出现等级下降风险。
3.2.5资产质量风险
投资者在购买住房抵押贷款证券之前，必须考虑以住房抵押贷款支持证券支撑的证券违约风险，即资产质量风险。原因在于基础资产的质量，直接影响到证券化产品的违约风险。
3.3内部风险分析
3.3.1违约风险
SPV破产风险的发生也就是违约风险，它是指借款人延迟或者无力还款而造成的风险。根据内外客观因素不同，违约行为可以分为理性违约和被迫违约两类。SPV一般通过章程和业务范围限制、发行多类股票等一些制度设计给破产程序设置了障碍，从而使自愿破产难以启动。
3.3.2提前偿还风险
提前偿还风险是指借款人比约定好的还款时间提前偿还借款的行为，它会造成不确定的风险。一方面导致由于利率下降使得还款率增加带来的缩期风险，相反便是延期风险。而一般抵押贷款利率、住房抵押贷款中抵押贷款的类型和抵押贷款的时间长短会影响借款人的提前支付行为。
3.3.3信用增级风险
它是指SPV没有按照预期目标运用合适增级手段提高债券评级使得融资成本较高和收益较低的风险。主要分为内部和外部信用增级。一方面，内部信用增级通常是由发起人来提供的，因此证券交易不仅受发起人自身信用级别的限制，也与被担保的资产组合不可避免地存在关联风险;另一方面，外部信用增级主要是通过各种金融类公司进行担保进行，在遮掩个的过程中往往使得资产担保证券的投资者承担了增级第三方风险。
3.3.4再投资风险
它是指债券持有人获得的各种收益用于再次投资时可能面临收益下降的风险。长期和短期债券都会面临这样的风险但是相对来说长期债券风险更大。再投资风险还是一个利率风险问题。
3.4住房抵押贷款证券风险的防范
3.4.1防范提前偿还风险、完善银行信贷管理机制
为了应对提前防范风险，通常通过锁住和支付罚金的办法。而对于银行的信贷管理机制，应该在贷款前、贷款中及贷款后加强对借款人的资质审核及加大商业银行对贷款去向的监控和管理力度。
3.4.2加强利率风险管理
由于利率调整不确定性使得面临风险，故银行应该根据有效的抵押贷款记录预测未来提前偿付情况，逐步调整利率水平，推进利率市场化。
4我国发展住房抵押贷款证券化面临的问题与措施
4.1我国发展住房抵押贷款证券化面临的问题
虽然住房抵押贷款证券化在国际市场上运行成熟，但是在我国来说还是一个新生事物，会面临资本市场不完善、法律法规不健全、资料统计落后等方面的问题。
4.1.1来自法律、法规、政策方向的障碍
(1)相关的法律法规不够健全
完善的法律法规是建立和发展资产证券化的基本保证。虽然我国目前有不少的相关法规，但是真正直接针对资产证券化的法律框架还未形成。如破产隔离制度、信用增级等仍缺乏法律规定。
(2)会计制度和税收制度存在一定的障碍
随着住房抵押贷款证券化发展，现有的會计和税收制度已经难以适应现有的金融环境，需要对其加改进适应新环境的需求。同时，制定合理的会计和税收制度，可以降低融资成本，将对资产证券化发展起到推动作用。因此根据住房抵押贷款证券制度特性制定有效政策将是不可缺少的环节。
4.1.2来自市场方面的障碍
(1)住房抵押贷款一级市场还不够成熟
在我国由于各地区经济状况不同，使得住房抵押贷款分布也不平衡，大多数分布在大中城市例如北京、上海等，其他城市较低。而且还没有形成全国规范、统一的住房抵押贷款体系，无法实现其规范化以及标准化，难以形成具有相同利率、期限以及提前清偿的抵押贷款族群，无法实施打包、重组等标准化操作，从而为住房抵押贷款带来技术上的困难。
(2)缺乏被市场信赖的信用评级机构
信用评级机构的评级是投资者进行投资选择的重要依据。但是，在我国信用评级制度很不完善，透明度不高，没有统一的评估标准，难以做到客观和公正的评估。而信用评级机构对信用资产进行中立的、科学和公正的评估，才能得到投资者的信赖，进而做出正確投资决策。因此，我国必须尽快加强评级机构管理。
(3)相应的市场主体资格有待确定
MBS的发行与交易涉及发行人、投资者、中介机构和监管者等几个关系主体。但是对于当前证券市场不发达以及法律法规不健全的情况，使机构投资者成为市场需求主体还存在一定困难，但其还是MBS运行的主力。因此，相关的对于该主体的法律法规条例应予以适当放宽。
4.2我国发展住房抵押贷款证券化的解决措施
4.2.1完善外部市场环境
(1)进一步推进利率市场化
市场利率水平合理性直接关系到金融资产价格合理性。我们应该赋予银行一定利率自主权，构建合理基准利率体系，发挥国债收益率的功能，与此同时，丰富其品种、扩大发行规模也是必要措施，这样有利于构建合理的基准利率体系，为金融资产定价打好基础。
(2)建立和健全相应的法律、法规、制度体系
MBS涉及到许多市场参与主体的利益，其每一步运作都需要相应的法律法规来维护，同时，也需要各个参与主体的行为有相应的法律标准。因此，我们应该加大执法力度，从市场建立初期临时性法规向整体全面法律法规过渡，规范MBS运行。
4.2.2加强MBS推行过程中的风险防范
(1)提高抵押贷款质量，加强金融产品风险管理
为了避免大型商业银行对住房抵押贷款业务的垄断，应该逐步实现住房抵押贷款机构的多元化，从而形成多元化竞争，而且在提高抵押贷款质量方面，应该加强各个银行在办理住房抵押贷款业务中关于贷款审批程序以及资信审查标准的严格程度。尤其是对其业务发展程序进行标准化、规范化处理，这样就有利于提高证券质量。
(2)建立健全个人信用制度
在个人信用制度方面，应建立健全个人信用体系。为了有效控制在MBS中的违约风险，应该成立专门信用评估机构，这样不仅可以降低调查个人信用成本而且可以进行全面调查，降低银行风险。与此同时，信用评估机构统一贷款评估标准也有利于住房抵押贷款市场的标准化和规范化。
(3)完善保险制度，加强保险机构建设
对于信用的保险不仅加强政府监督、管理而且保险机构自身也应该保证产品多样化，加强经营管理专业化，减少信用风险，为住房抵押贷款证券化提供良好信用等级资产。
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作者简介：
张溪(1992-)，女，汉，河北，研究生研二，金融学。
作者：张溪
摘 要：住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟,随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。介绍了住房抵押贷款证券化的概念和在我国的发展现状, 分析实施住房抵押贷款证券化面临的各方面障碍,探讨促进住房抵押贷款证券化发展的措施。
关键词：住房抵押贷款证券化;现状;发展措施
住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。
随着消费信贷的发展，银行住房抵押贷款规模急剧增加，银行流动性风险凸现，发行住房抵押贷款将解决这一问题，同时可使房地产市场获取增量资金，推动该行业的发展，为投资者提供新的投资工具，活跃金融市场。具体说来，住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处：
1 有利于拓宽商业银行的融资渠道
实行住房抵押贷款证券化，将银行持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款，从而拓宽银行的筹集渠道，扩大银行的资金来源，增强银行的资产扩张能力。在我国，随着住房抵押贷款规模的扩大，资本市场的完善以及资产证券化技术的发展，住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。
2 有利于银行的稳健经营
一般来讲，商业银行只拥有短期资金，其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算，今后一段时期内，我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金，短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售，并由特殊机构进行包装后发行证券，即抵押贷款证券化，从而在确保一定盈利水平的同时提高资金的流动性，并通过分散风险实现经营的安全性，最终达到商业银行稳健经营的目的。
3 有利于提高商业银行的盈利能力
实行住房抵押贷款证券化，不仅可以扩大银行的资金来源，增强银行资产的流动性，而且还可以为银行创造新的利润增长点。(1)银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能，从而可以给银行带来费用收入。(2)银行也可以作为证券包销商，为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务，从中收取一定的手续费。(3)住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后，如有剩余，银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见，住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限，开发了新的收入来源。
4 有利于我国现代金融市场的发展
住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动，最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系，这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时，它有利于形成全国统一的金融市场，使资金实现更广阔范围的优化配置。再次，住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体，加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构，丰富居民投资渠道，活跃金融市场，推动金融创新。
当然，另一方面，也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”，实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍：
(1)住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完善的个人信用登记制度，这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难，使贷款手续较为繁琐，严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样，这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求，而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式，贷款方式比较单一，这一方面限制了贷款需求范围，另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善，现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。
(2)商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。 首先，我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大，商业银行还没有因为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快，在当前优质贷款项目不多的情况下，银行普遍出现存差，资金是有剩余的。其次，我国商业银行属于全国性银行，找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次，我国商业银行信贷资产质量一直较差，提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产，，每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点，将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一，在达到风险警戒线前，商业银行是不会愿意出售这部分优质资产的。
(3)抵押贷款证券化仍然缺乏法律制度等基础保障。首先，抵押贷款证券化将遇到现行法律法规的制约。比如根据我国现行的《民法通则》相关规定，则商业银行在出售抵押贷款债权给特设机构(SPV)时，必须征得债务人的同意，并且不得牟利，这显然使资产证券化难以实施。其次，缺乏抵押贷款证券化所需的相关法规。住房抵押贷款证券化所涉及的破产隔离制度、特设机构的法律监督以及担保、信用评估、信用增级、税收与会计制度等仍缺乏相应的法律规定。再次，目前我国金融服务基础设施不全，金融监管方式落后，金融风险压力仍然较大等因素，都将制约着抵押贷款证券化的实施。
住房抵押贷款是我国商业银行资产证券化的切入点。对于这个“新生儿”我们应该给予更多的支持，创造更好的内外部环境促进其发展：
(1)加快相关市场发展，为证券化提供基础市场条件。一是要大力发展房地产市场，推进住房商品化与货币化进程，深化住房制度改革，同时要开放住房二级市场，通过二级市场来刺激、促进一级市场快速、规范发展。二是要完善证券市场，加快证券市场化发展速度，扩大其容量和规模，规范证券交易行为，稳定证券市场。三是积极培养住房抵押贷款市场。商业银行要积极响应国家消费信贷政策，大力发展住房抵押贷款业务，并且要加强对抵押不动产的验证和监管工作。政府要出台鼓励商业银行扩大住房贷款规模、放宽贷款条件的优惠政策，积极培养具有权威性的担保机构和保险公司为住房贷款提供信用担保，以降低贷款风险。
(2)组建专门的住房抵押证券公司一SPV 。SPV是专门从事资产证券化设计和发行的中介公司，它对发起人提供的贷款组合进行评估，确定购买价格，完成购买交易，实现“破产隔离”。设立的主要目的是使特定的抵押贷款组合与贷款发行者实行风险隔离。作为特设交易机构是住房抵押贷款证券化最关键的参与主体，对住房抵押贷款证券化的运行效率及未来发展有着决定性的影响。根据SPV的性质与职能，从我国国情出发，应由政府出资设立半官方的SPW住房抵押证券公司。
(3)分阶段推出不同品种的住房抵押贷款证券。在住房抵押贷款证券化的初期，可以考虑以转手抵押贷款证券作为首选品种。转手抵押贷款证券不仅技术简单，可操作性强，而且因有政府机构提供担保而具有较高的安全性、流动性和收益性。因此，我国政府抵押贷款证券化在试点阶段发行转手抵押贷款证券既可以吸引更多的投资者认购，又可以推动住房抵押贷款二级市场的发展及金融机构风险的防范，还可以为今后发行其他技术更为复杂的住房抵押贷款证券品种创造条件，打好基础。
(4)加快住房抵押贷款证券化组织机构建设，完善中介服务体系。住房抵押贷款证券化涉及到房地产开发商、银行、担保、保险和资信评估等相关部门。建议由国家指定综合管理部门牵头统一协调管理。开办初期，可由政府主管、开发商、银行、证券、担保、保险等部门共同发起成立政府住房抵押贷款公司，待条件成熟转变为上市股份公司。必要时，成立住房抵押贷款保险金融机构，以国家权力机构作为后盾。现阶段，可利用中国人民保险公司开办住房抵押贷款保险业务，然后建立符合法律规范的专门保险机构，提高住房抵押贷款的安全性。此外，要完善中介服务机构，组建大批借款人资格审查、不动产评估和不动产证券评级等机构，提高业务咨询、资信调查、房产评估和监证登记等方面的服务质量，满足住房抵押贷款市场的需要。
(5) 大力推动金融体制改革。首先，必须以产权改革为核心，以建立现代银行制度为目标，加快国有银行商业化改革的步伐，建立与市场经济相适应的现代银行体系，从源头上规范抵押贷款的管理，确保贷款资产的质量，这是我国抵押贷款证券化能否健康发展的前提。其次，必须逐步实现我国金融业主“分业经营”向“混业经营”的转变。“混业经营”是抵押贷款证券化的制度要求。同时住房抵押贷款证券化也可作为实施“混业经营”的突破口。再次，必须完善和优化现行的利率体系。必须给予商业银行一定的利率自主权，先放开贷款利率，再放开存款利率。逐步实现银行存贷款利率的市场化，这样才能保证住房抵押贷款支持证券有一个合理的定价。最后，必须改革和完善现行的债券发行制度。具体在住房抵押贷款证券化方面，政府需审批年度的市场发行规模，至于具体的债券发行标准、每笔的规模、利率水平、期限结构和发行时间等，都可以交有特殊机构根据市场情况自主作出决定。
(6)加强立法工作，为住房抵押贷款证券化提供法律保障。要尽快出台相关的法律法规，以保证住房抵押贷款证券化的有序发展。重点解决不动产抵押处分权与政府行政处罚权的矛盾、抵押登记与评估的法律保证以及抵押担保的约束机制等问题。制定《住房法》、《住房金融机构组织法》、《住房抵押贷款保险法》等，同时要建立借款人资信审查、价格评估、抵押证券评级等一系列统一标准和金融机构开办住房抵押贷款证券化业务的会计制度。此外，还要有相关法规来规范、监督与住房金融有关的住房储蓄管理、住房公积金管理以及住房补贴管理等经济活动。
(7)加快培养相关人才，着力于住房金融产品创新。可采取“走出去，请进来”方式，对现有从业人员进行强化培训，或选派优秀人员到高校深造进修。要普及有关证券化知识，提高市民的参与意识。通过住房金融产品的不断创新，可以聚集大量的社会资金，实现金融体系转化投资职能，促进住房金融交易规模的不断扩大。各金融机构应积极研究市场需求变化，设计推出不同期限、不同利率和不同还款方式的众多金融品种，使现有的金融产品更加丰富，为住房市场的加速发展提供更好的金融服务。
参考文献
[1]沈丽.住房抵押贷款证券化研究[J].商业研究，2001，(07).
[2]姜志美.我国住房抵押贷款证券化的障碍及对策[J] .商业研究，2001，(11).
[3]沈凝.住房贷款证券化的国际经验及其对我国的借鉴意义[J] .新金融， 2002，(12).
[4]吴慎之.论我国住房抵押贷款证券化[J] .中央财经大学学报，2001，(11).
作者：李 夏
借款人提供：
1、借款人经济收入证明(原件1份)
2、借款人配偶经济收入证明(原件1份)
3、结婚证(复印件3份)、未婚证明(原件2份)、身份证(复印件3份)、户口簿(复印件借款人3份、配偶3份)、户口簿首页(3份)
4、首付款发票(复印件3份)、购房合同(原件4份)
银行提供：
1、资料册(1份)、个人住房贷款借款合同、抵押合同(各2份)
2、借款借据(1份)
3、武汉市房地产抵押登记申请表(1份)
4、办理抵押登记授权委托书(1份)
5、承诺书、房地产抵押承诺书(夫妻双方)(1份)
6、同意抵押证明(1份)、不可撤消阶段性担保函(1份)
7、中国银行开户申请书
8、贷款访谈录
9、零售贷款资料真实性确实书、业务流转单
注：
1、客户前来办理贷款申请时需带齐结婚证、身份证、户口簿、首付款发票原件及工资收入证明原件。费用：抵押登记费：85.00元、银行开立帐户：10.00元。换证费80元，合计175元。签订合同时夫妻双方必须到场。
中国银行武汉市江夏支行联系电话：027---87911529
一、
1、借款申请人及配偶身份证明：
(1)、 身份证、户口簿;
(2)、 结婚证，离婚证(或法院判决书);
2、借款申请人资信证明：
(1)、收入证明
(2)提供北京注册公司的营业执照、公司章程、公司简介、公司贷款卡如有、
公司近一年年终财务报表和当年近一个月财务报表(简要说明财务报表大额应收应付、预收预付等科目及短期偿债能力、盈利能力指标)，近6个月银行交易记录(银行进帐单、对帐单等加盖银行章)、可明确显示公司经营收入的文件(合同、订单、收款记录等)，贷款用途证明材料(基本用途为材料或设备采购)。
(3)、个人名下银行帐户流水近半年;加盖银行章(夫妻双方均可)
(4)、家庭财产证明(如股票，存单，行驶证，房屋产权证(如未出房本可提
供购房合同及发票)等;
3、所抵押房产的房屋产权证原件，如抵押物已出租需提供租赁合同。
4、公司经营场所、工厂及抵押物照片;
二、其他注意事项：
需夫妻双方同时到场签字!
深圳发展银行北京分行营业部
单立伟
66292343/13601068610
西城区复兴门内大街158号远洋大厦G层
个人住房贷款需要的贷款资料与费用
一个人住房贷款需要的贷款资料
1. 夫妻双方身份证
2. 结婚证(未婚不需)
3. 户口本
4. 首期款收据
5. 收入证明(原件)
6. 购房合同及备案登记证明(原件)(开发商提供)
7. 扣款帐号(银行卡帐号)
以上资料各复印一份并带原件核对 (客户自行办理银行贷款手续)
二办理按歇贷款手续须交纳的费用
1. 房产局收取抵押预告登记费;住宅：表格费20元/套+查档费60元/档.
次+登记费80元/件=160元/套;商铺：表格费20元/套+查档费60元/档.次+登记费550元/件=630元/套
2. 商业贷款银行收取的相关费用：工商银行、建设银行收取大概贷款额1%
左右的贷款手续费用。(最终以银行收费标准为准)
3. 公积金贷款银行收取的相关费用：工商银行收取工本费100元/套(最终
以银行收费标准为准)
房产局收取的相关费用如下：
1. 住宅 ：备案 20元/套(表格费)+ 预告20元/套(表格费)+查档费60元/档.次+登记费80元/件=180元/套(开发商代办)
2. 商铺：备案20元/套(表格费)+ 预告 表格费20元/套+查档费60元/档.次+登记费550元/件=650元/套(开发商代办)
3.抵押权预告(客户自己办理)
住房贷款客户需提交的资料
一、贷款申请表及银行其它相关表格(银行提供)。
二、借款人身份材料：
1、借款人及配偶有效身份证的原件和复印件(复印件4份)，
2、户口薄的原件和复印件(复印件2份)，
3、婚姻证明文件(结婚证或离婚证原件和复印件(复印件4份))，离婚或未婚的需民政局出具的《无婚姻登记证明》的原件和复印件(复印件4份)。注：《无婚姻登记证明》在民政局婚姻登记处可以开。
三、借款人贷款偿还能力的证明材料：
1、收入证明：如借款人夫妻双方所在单位出具的收入证明(如没有具体单位，找亲戚朋友开也可，有单位公章的)夫妻双方共同的收入必须是所贷金额每月还款额的两倍，
2、个人银行账户流水：银行流水需6个月以上，每月进账需大于收入证明中的收入等。
四、开立建行个人账户(必须是合同名字的人开户)
五、首付款发票、购房合同。(售楼部提供)
六、房产部门出具首套房证明(带上身份证、户口本和结婚证在房产局的四楼开)
注：一套房首付30%，目前执行国家央行利率上浮5%，不良上浮10%，二套房首会60%，目前执行国家利率上浮15%，不良者上浮20%，三套房原则上不贷。
男贷款到期年龄不超过65岁，女不超过60岁，贷款最长年限不超过30年，有贷款逾期3次以内(以征信记录为准)，贷款行出证明，3次以上和不良记录者原则上不审报：信用卡逾期出具发卡行非恶意透支证明，信用卡连续3个月不还造成逾期属不良记录(除因年费原因拖欠)，原则上不审报。
十年贷，每一万元每月还款120.59元，二十年贷每一万元每月还款82.77元。
个人房屋按揭贷款需提供资料
1前是单身，要出具未婚证明)
2、借款人收入证明;(包括近三个月的存款交易流水)
3
4、
5、购房合同(两份)
6、无房屋证明
7、其他相关资格证明
8、个体户要求营业执照、近三个月完税证明
另：
1、贷款期限：最长30年;借款人年龄加贷款期限男不超65，女不超60。
2、贷款比例：购房价最高60%;
3、还款方式：一年内可按月或到期一次还本付息，一年以上采取等额本息还款;
5、相关费用：房屋抵押登记费、公证费、贷款手续费
1、借款人身份证、户口簿首页及内页(原件、复印件);
2、借款人婚姻关系证明(结婚证、离婚证、法院判决书、单身职工签署《单身声明》)(原件、复印件);
3、借款人配偶身份证、户口簿内页或军官证(警官证、士兵证);配偶为华侨身份，提供居住国护照(原件、复印件);
4、借款人配偶在非本中心缴存住房公积金的，由所在地住房公积金管理部门出具：未贷款证明及缴存基数证明;
5、借款人配偶有固定收入但未建立住房公积金制度的，提供本人完税证明或由所在单位出具收入证明并且提供银行近半年工资卡明细;也可以由贷款经办人员认定其他真实有效的资料来确认工资收入;
6、乌市辖区作为贷款抵押物的《房屋所有权证》及产权人身份证(原件、复印件)。(通过担保公司担保与购买本地二手房以及与中心签订按揭协议的房产公司业务除外)
(二)住房公积金贷款分项所需资料及注意事项：
1、购买本地商品房
(1)《商品房预售合同》(原件);
(2)契税完税证(原件、复印件);
(3)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件)。
注意事项：
(1)商品房购房款已全额付清的，不予办理住房公积金贷款。
(2)合同中载明房屋使用方式为非住宅或非普通住宅类用途房屋不予办理住房公积金贷款。
2、购买本地二手房
(1)《房产转让合同》(原件);
(2)契税完税证(原件、复印件);
(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);
(4)售房人身份证(复印件);
(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。
注意事项：
(1)买卖双方都要到场面谈;特殊原因无法面谈的，在乌鲁木齐房屋产权交易管理中心调取以下资料：《乌鲁木齐市房产权属申请表(转移登记)》、原《房屋所有权证》复印件、《乌鲁木齐市房产转让合同书》。
(2)买卖双方关系为夫妻、父母、子女或者同胞兄弟姐妹的不予办理二手房住房公积金贷款。
3、购买集资建房(统建房)
集资建房(统建房)单位在中心或分中心备案所需资料：
(1)发改委立项批文(原件、复印件);
(2)《国有土地使用证》(原件、复印件);
(3)《建设工程规划许可证》(原件、复印件);
(4)《建设用地规划许可证》(原件、复印件);
(5)《建设工程施工许可证》(原件、复印件)。
集资建房(统建房)单位在中心备案后职工批量办理贷款所需资料：
(1)单位与个人签订的《集资购房协议》或《统建房购房协议》(原件);
(2)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件)。
4、本地商品房商业贷款置换住房公积金贷款
(1)《商品房预售合同》(原件、复印件);
(2)契税完税证(原件、复印件);
(3)购房交付全款发票或首付款凭证(原件、复印件);
(4)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);
(5)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件);
(6)商业银行贷款余额单(原件)。
5、本地二手房商业贷款置换住房公积金贷款
(1)《房产转让合同》(原件、复印件);
(2)契税完税证(原件、复印件);
(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);
(4)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);
(5)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件)
(6)商业银行贷款余额单(原件)。
6、集资建房(统建房)商业贷款置换住房公积金贷款
(1)《集资购房协议》或《统建房购房协议》(原件、复印件);
(2)已支付购、建房规定比例的首付款凭证(原件、复印件)。
(3)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);
(4)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件);
(5)商业银行贷款余额单(原件)。
7、购买拍卖类住房
(1)拍卖公司在复印件上加盖公章的《委托拍卖书》、《竞拍协议》;
(2)《成交确认书》(原件、复印件);
(3)契税完税证(原件、复印件);
(4)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);
(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。
8、购买房改房
(1)《单位出售公有住房审批表》(原件、复印件);
(2)补33%产权需提供《全产权补差计算表》及原《67%房屋所有权证》(原件、复印件);
(4)单位售房账户证明(原件)。
购买铁路系统房改房提供：铁路部门出具的《购房证明》。
9、建造自住住房
(1)建设管理部门或乡镇政府出具的建房批准证明文件(原件);
(2)国土部门出具的《用地通知书》(原件);
(3)规划部门出具的《建设用地规划许可证》(原件);
(4)规划部门出具的《建设工程规划许可证》(原件);
(5)工程预算机构出具的工程预算报告(原件);
(6)借款人银行借记卡客户回单(原件);
10、翻建自住住房
(1)《房屋所有权证》(复印件);
(2)《土地使用证》(复印件);
(3)规划部门出具的《建筑设计红线图》(原件);
(4)规划部门出具的《建设工程规划许可证》(原件);
(5)工程预算机构出具的工程预算报告(原件);
(6)借款人银行借记卡客户回单(原件);
11、大修自住住房
(1)《房屋所有权证》(原件、复印件);
(2)乌鲁木齐市房屋安全鉴定办公室出具的危房鉴定书(原件、复印件);
(3)工程预算机构出具的工程预算报告(原件、复印件);
(4)借款人银行借记卡客户回单(原件)。
12、购买异地商品房
(1)经购房所在地公证处公证或律师见证的《商品房预售合同》和售房账号(原件);
13、异地商品房商业贷款置换住房公积金贷款
(1)《商品房预售合同》(原件、复印件);
(2)购房交付全款发票或首付款凭证(原件、复印件);
(3)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);
(4)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件);
(5)商业银行贷款余额单(原件)。
14、购买异地二手房
(1)《房产转让合同》(原件);
(2)契税完税证(原件、复印件);
(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);
(4)售房人身份证(复印件);
(5)借款人银行借记卡客户回单(原件)。
15、异地二手房商业贷款置换住房公积金贷款
(1)《房产转让合同》(原件、复印件);
(2)契税完税证(原件、复印件);
(3)已过户到借款人名下的《房屋所有权证》(原件、复印件);
(4)《商业银行住房借款合同》(原件、复印件);
(5)商业银行个人贷款账户发放日至今还款明细表(原件);
(6)银行贷款余额单(原件)。
16、抵押物置换业务
(1)《抵押物置换申请表》;
(2)作为抵押物置换的《房屋所有权证》以及房屋产权所有人的身份证(原件及复印件);
(3)使用他人产证抵押的，应出具《抵押申明公证书》(原件);
(4)《个人住房公积金借款合同》(原件及复印件)。
注意事项：
(1)抵押物置换业务是公积金贷款发放以后，还款期间出现的抵押物变更业务，借款人准备办理抵押物置换的资料内不需提供贷款必备资料。
(2)借款人以房产抵押形式申请公积金贷款用于购买、建造、翻建、大修自住住房，后期借款人办理抵押物置换业务时，原则上只允许借款人用以住房公积金贷款所购的房屋作为置换抵押物，(异地购房公积金贷款，不受此规定限制)申请置换抵押物时，需对抵押房产进行评估，评估价值的80%应大于或等于贷款发放金额。
(3)使用非贷款所购房置换抵押物业务时，根据抵押物修建年限区分抵押价值。
1、抵押房产房龄15年以下(含15年)的，评估价值的70%应大于或等于贷款发放金额;
2、抵押房产房龄15年以上30年以下(含30年)的，评估价值的60%应大于或等于贷款发放金额;
3、房龄在30年以上的房屋不予作为置换抵押物房产。
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