个人抵押贷款合同范本

个人抵押贷款合同范本（精选8篇）

个人抵押贷款合同范本 篇1

第十七条 以土地使用权设定抵押的，在土地使用权抵押期间，未经乙方书面同意，甲方不得在设定抵押的土地上另行建造定着物;乙方书面同意甲方建造定着物的，该定着物一并抵押。乙方同意甲方在其设定抵押的土地上所建造的房屋预售，预售房屋面积限制在建筑平方米以内。甲方将预售出的房地产权情况列出清册，报送乙方备案。乙方有权制止甲方继续预售房屋。

第十八条 借款合同履行期限届满，借款人未能清偿债务，乙方有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿，实现抵押权。

第十九条 发生下列情况之一，乙方有权提前处分抵押物实现抵押权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息：

1.甲方被宣告破产或被解散;

2.甲方违反本合同第六条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十四条、第十五条约定义务或发生其他严重违约行为;

3.借款合同履行期间借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力致乙方贷款债权落空，或者借款人有《借款合同》第十三条第3项约定的违约情形等。

第二十条 甲方因隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣压或已设定抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付借款合同项下贷款金额%违约金，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。对上述违约金、赔偿金以及甲方未承担抵押担保责任的贷款本金、利息和其他费用，乙方有权直接用甲方存款帐户中的资金予以抵销。

第二十一条 乙方依法处分抵押物所得的价款，按下列顺序分配：

1.支付处分抵押物所需的费用;

2.清偿借款人所欠乙方贷款利息;

3.清偿借款人所欠乙方贷款本金、违约金(包括罚息)和赔偿金等;

4.支付其他费用。

第二十二条 本合同有效期内，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同。

第二十三条 其他约定事项：

甲方违反本合同自愿接受强制执行;

第二十四条 因本合同发生的争议，经协商不能达成一致意见，应当向乙方所在地人民法院提起诉讼。

第二十五条 本合同自“抵押物清单”中的抵押物均办理登记之日起生效。

第二十六条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份。副本_________份。

甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________

代表(签字)：_________ 代表(签字)：_________ 地址：_________ 地址：_________ 邮政编码：_________ 邮政编码：_________ 电话：_________ 电话：_________

_________年___月___日 _________年___月___日

签订地点：_________ 签订地点：_________

个人抵押贷款合同范文三

抵押人(以下称甲方)：

抵押权人(以下称乙方)：

为确保 年 字第 号合同(以下称主合同)的履行，甲方愿意以自有财产作抵押。乙方经审查，同意接受甲方的财产抵押。甲、乙双方经协商一致，按以下条款订立本合同：

第一条 甲方用作抵押的财产为(详见抵押财产清单)：

第二条 本合同项下抵押财产共作价(大写) 万元整，抵押率为 %。实际抵押额为 万元整。

第三条 抵押财产的保管方式和保管责任如下：

1.抵押财产中的 待甲、乙双方封存后，由甲方自行保管。抵押财产中的 由甲方自行保管。甲方应妥善保管抵押财产，在抵押期内负有维修、保养，保证完好无损的责任，并随时接受乙方的检查。

2.抵押财产中的 由甲方交乙方保管，并由乙方向甲方一次性收取抵押价额 %的保管费。乙方应妥善保管抵押财产，不准挪用抵押财产。

第四条 抵押财产中的 必须由甲方办理财产保险，并将保险单交乙方保存。

第五条 在本合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押财产;甲方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押财产的，应取得乙方书面同意。

第六条 抵押财产意外毁损的风险承担：

第七条 本合同项下有关的公证、保险、鉴定、登记、运输及保管等费用由甲方承担。

第八条 本合同生效后，如需变更主合同条款，应经抵押人同意并达成书面协议。

第九条 在本合同有效期内，甲方如发生分立、合并，由变更后的机构承担或分别承担本合同项下义务。甲方被宣布解散或破产，抵押财产不列入破产清算范围，乙方并有权提前处分其抵押财产。

第十条 出现下列情况之一时，乙方有权依法定方式处分抵押财产：

1.主合同约定的还款期限已到，借款人未依约偿还借款本息或所延期限已到仍不能偿还借款本息;

2.借款人死亡而无继承人履行合同;

3.借款人被宣告解散、破产;处理抵押财产所得价款，不足以偿还贷款本息和费用的，乙方有权另行追索;价款偿还贷款本息还有余的，乙方应退还给甲方。

第十一条 抵押权的撤销：主合同借款人按期偿还借款本息的，抵押权即自动撤销，由乙方保管的甲方财产和财产保险单应退还给甲方。

第十二条 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自变更或解除合同，需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。

第十三条 违约责任：

1.按照本合同第三条第1项的约定，由甲方保管的抵押财产，因甲方保管不善，造成毁损，乙方有权要求甲方恢复抵押财产原状，或提供经乙方认可的抵押财产。

2.按照本合同第三条第2项的约定，由乙方保管的抵押财产因乙方保管不善造成毁损，甲方有权用主合同中尚未偿还的借款与被毁损的抵押财产相抵销，并可追索剩余价款。或者要求乙方恢复抵押财产原状;或者要求乙方赔偿其因此而遭受的损失。

3.甲方违反第五条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复原状，提前收回主合同项下贷款，并可要求甲方支付贷款总额 %的违约金。

4.甲方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应给予赔偿。

5.甲、乙任何一方违反第十二条约定，应向对方支付主合同项下贷款总额 %的违约金，并应赔偿对方因此而遭受的经济损失。

6.在本合同有效期内，未经抵押人同意，变更主合同条款或转让主合同项下权利义务的，甲方可自行解除本合同，并要求乙方退回由乙方保管的抵押物。

第十四条 争议的解决方式：

第十五条 双方商定的其它事项：

第十六条 本合同由甲、乙双方法定代表人或主要负责人签字并加盖单位公章。自主合同生效之日起生效。

第十七条 本合同正本一式二份，甲、乙双方各执一份。

个人抵押贷款合同范本 篇2

个人住房抵押贷款, 是指购房者在购买房屋时, 先向开发商支付一定比例的首付款, 再以所购房屋作为抵押担保, 向银行申请长期贷款, 然后以分期付款的方式按月偿还本息的一种金融活动。

在我国现阶段, 个人住房抵押贷款的资金一般来源于住房公积金贷款或者银行信贷资金贷款两大类。其中, 个人住房公积金贷款是银行根据住房公积金管理部门的委托, 以住房公积金存款为资金来源, 按规定的要求向购买者发放的贷款。银行信贷资金贷款是用银行信贷资金向购房人发放的住房抵押贷款。住房抵押贷款的担保方式有抵押、质押、保证和抵 (质) 押加保证四种方式, 其中发放的贷款中抵押贷款或抵押加保证的贷款占大部分。当购房者到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定时, 贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权。处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的, 贷款人有权向债务人追偿, 其价款超过应偿还部分, 贷款人应退还抵押人。

依据我国现阶段社会发展的情况及我国房地产事业的迅猛发展, 面对巨大的购房压力和房源需求, 个人住房抵押贷款已经在我国成为了居民购房贷款的主要贷款方式。但是, 目前我国社会主义市场经济体制发展还不健全, 各项法律法规、规章制度还有待完善以及房地产自身发展的滞后性, 我国个人住房抵押贷款还存在着一系列的问题和漏洞, 出现了一系列的贷款风险, 如果不及时规避风险, 必将会影响我国社会的发展和稳定, 也会限制我国房地产事业的发展

二、个人住房抵押贷款的风险释析

(一) 信用风险

信用风险就是指在交易双方以信用关系为媒介的交易过程中, 交易的一方不能兑现给付承诺而给另一方造成损失的可能性。对于个人购房来说, 个人住房抵押贷款就是购房者支付一定比例的首付款, 再用所购买的住房作为抵押, 向银行申请长期贷款, 然后以分期付款的方式偿还本息的一种金融活动。从市场的角度分析, 如果银行和借款人都是完全理性, 并且信息开放和对等, 这种经济活动就可能不存在风险, 但事实是现实的市场是一个不完全信息市场, 银行与借款入都是经济人, 很难做到完全理性, 双方在博弈的过程中, 自然会产生所谓的逆向选择和道德风险等问题, 当借款人由于种种原因不能兑现给付时, 就会出现一定的信用风险。

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险, 一般包括:被迫违约, 被迫违约是指购房借款人在购买房产后, 由于各种主客观的因素导致不能按时支付相应的本息, 被迫违反合同, 造成毁约。自主违约, 理性违约是指购房借款人从社会现实的发展和个人利益最大化出发, 当发现抵押物的重置成本小于其住房按揭贷款的剩余本金时, 放弃原来的抵押物购买新房比继续供款保留原抵押物更“合算”, 从而主动终止履行贷款合同还款计划的违约行为;提前还款, 提前还款是指购房借款人在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为, 对于这种行为, 商银行会损失原合同利率带来的利息收入, 也会使商业银行遭受为还贷资金寻找合适投资渠道的损失;恶意骗贷, 这是最为严重的信用危机, 一般称其为“假按揭”, 是一种欺骗行为, 主要是指开发企业以本单位职工及其他关系作为购房人, 借购房之名套取金融机构贷款的行为。

(二) 操作风险

个人住房抵押贷款的操作风险主要是由于抵押贷款的内部程序、人员配置和系统的不完备、不健全等其他外部事件造成的。一般表现在:在我国现有的市场体制下, 由于各类市场监管机制的不健全, 各经营机构也是只看重业务的开展, 而很少提高业务的管理和服务质量, 甚至在具体工作中, 不能做到依法办事, 也就是说违规经营的现象时有发生, 如未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件, 借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务;个人住房抵押贷款的相关工作人员, 由于工作的特殊性, 忽视了自身素养的建设, 部分人的思想素质还不高, 缺乏必要的职业操守, 工作中态度不认真, 违反操作规程, 有的甚至与借款人串通, 逃避制度约束, 并且在专业能力上还有欠缺,

(三) 利率风险

在市场经济社会生活中, 利率是不断发生变化的, 在个人住房抵押贷款经营的活动中, 银行和个人都承担者一定的利率风险。利率风险主要是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小, 甚至出现贷款利率低于存款利率, 导致银行收不抵支的风险。目前, 我国银行的个人住房抵押贷款利率发展比较之后, 缺乏一定的灵活性。一般来说, 个人住房抵押贷款的利率只能随着央行对利率的调整而相应变动, 这就很容易出现利率风险。面对利率的浮动, 如果银行不能按照最新的利率处理个人住房抵押贷款事项就会给银行带来一定风险, 甚至是损失, 影响银行的正常运转。

(四) 管理风险

在我国现有的政治体制和经济体制下, 各大商业银行之间的竞争日趋白热化, 在此情境下, 银行业存在一系列的信贷管理风险。主要表现为:作为经济利益的典型代表, 商业银行都很看中自身业务的扩展, 却很少注重业务的管理, 很多都是拍脑袋决断, 不顾及后果、风险和代价去抢占市场份额;个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大, 尚未形成合理评价标准和业务流程;缺乏个人住房贷款的管理人才和专家学者, 现有的人员素养偏低等等。

(五) 政策法规风险

目前, 我国处于经济和社会转型的关键时期, 在现有的市场体制下, 我国政府还不能完全发挥市场的调控职能, 面对一些列的社会问题、经济问题, 为了改善民生, 政府会采取一定的措施来调整房地产的发展, 如限购令等, 这也就是说银行存在一定的政策风险。目前我国法律制度还不够完善, 还没有针对消费信贷的法律、法规, 特别是个人住房抵押贷款的法律。在商业银行房地产抵押贷款业务中, 由于存在各种不规范的操作和不同程度的风险, 导致相关法律问题的产生, 而有些法律问题在我国法律体系里并没有明确的法律条款与之对应, 从而形成了贷款运作的法律风险。

摘要：随着我国社会和房地产事业的发展, 个人住房抵押贷款已经成为一种极为普遍的经济活动, 但由于各种主客观因素的限制, 这种经济活动还存在一定的风险。本文针对此课题, 着重分析了我国个人住房抵押贷款面临的几种风险, 希望能引起相关人士的重视, 加以规避, 促进我们社会的健康发展。

关键词：个人,住房抵押贷款,银行,风险

参考文献

[1]张启振.论我国住房抵押贷款风险的防范[J].商业时代, 2006, (33) [1]张启振.论我国住房抵押贷款风险的防范[J].商业时代, 2006, (33)

[2]封晴.我国个人住房抵押贷款的风险分析[J].商场现代化, 2008, (15) [2]封晴.我国个人住房抵押贷款的风险分析[J].商场现代化, 2008, (15)

[3]易菊香.个人住房抵押贷款风险管理探讨[J].中国高新技术企业, 2008, (19) .[3]易菊香.个人住房抵押贷款风险管理探讨[J].中国高新技术企业, 2008, (19) .

个人抵押贷款合同范本 篇3

关键词：个人住房抵押贷款；特征变量；维度

个人住房抵押贷款违约特征变量选择是商业银行在建立评分模型时的一个重要步骤。本文在违约微观变量的选取上主要使用了专家咨询法。也就是充分利用个人信贷审贷官的专家经验和知识，确定哪些变量应该进入到模型中。通过大量的讨论和翻阅大量抽样档案资料，确定三个维度的个人住房抵押贷款违约相关变量选取的具体变量如下：

一、借款人维度

1、借款人年龄。在国外实证研究中普遍把借款人的年龄作为一个重要指标。一般来说，年轻人考虑不够周全倾向于冒险，刚工作时收入较少但最具成长价值：随着客户本身的年龄、身份、受教育程度、家庭状况、收人等不断的变化而使客户的价值不断成长：人到中年收入稳定且达到最高，考虑问题也更加周全。当人到了退休年龄后，收入普遍急剧下降。因此，年龄可能会成为个人住房抵押贷款违约风险的一个重要因素。

2、婚姻状况。婚姻状汉通常分为已婚、未婚、其他(离异，丧偶)等三个档次。已婚的借款人总体而言，其收入的稳定性较高：婚姻状况的不同往往对应着家庭收入来源的不同，即家庭收入是来自双薪还是单薪。已婚借款人有较稳定的家庭基础，是夫妻双方共同赚钱来经营一个家庭，所以收入一般会比单身高，同时收入也更为稳定。

3、性别。在银行专家审贷实践中一般都把借款人的性别作为一个特征变量。但结论不一：有观点认为男性在收入水平、受教育机会、工作年限等方面均优于女性。个人还款能力强而且稳定性好：但也有观点认为在某些经济发达的区域，特别是大中城市，女性在平均收入水平、学历水平等方面不输男性。同时还款意愿更强。

4、最高学历。学历大体上可分为硕士研究生以上、大学本科、大专、高中(或中专)及以下等几个档次。如果借款人学历越高，一般来说在相同的行业背景下其收入可能性也越高。且收入稳定性更强。同时，学历高受到的教育多，人们考虑问题相对来说也更加全面，对个人职业生涯和家庭生命周期各个阶段的规划也更有计划性。因此高学历的借款人发生财务危机相对来说会小一些。

5、户口性质。户口性质通常分为本市常住户口和非常住户口两个种。由于上海近年来经济总量的不断扩大。常住户口的内涵发生了一些变化。在本研究中。我们将户籍和工作单位均不在上海市的借款人界定为非常住户口，而户籍和工作单位只要有一项在上海市我们就认定此借款人为常住户口。总体而育，本市常住户口借款人的稳定性较高。

6、月收入。借款人家庭总收入是衡量借款人偿还抵押贷款能力的重要指标。上海已婚家庭绝大部分是双薪家庭，因而第一借款人收入占家庭总收入的比例指标在我国就不能衡量家庭收入的稳定性。家庭总收入足以说明借款人的财务负担能力。

7、单位性质。本研究选择了“单位性质”作为间接特征变量。单位性质可分为国家机关、事业单位、优质大型企业(含国有及国有控股企业、世界500强企业等)、一般企业、小型私营企业及其他企业等档次。对于优质大型企业的认定。可以经授信审批部门。

8、服务年限。借款人在当前工作单位的工作年限可以间接考量其工作稳定性。

9、职务。职务可分为高级负责人(行政级别局级及局级以上领导或优质大型企业高级管理人员)、中级负责人(行政级别处级领导或优质大型企业中级管理人员，中型公司高级管理人员)、骨干员工以及其他等几个档次。职务级别越高，一般其收入稳定性也越高。但企业性质不同。相同职务的内涵差别较大。

10、当前居住条件。居住条件分良好(人均面积高于50平方米)。一般(人均面积高于32.2平方米但房龄大于10年)和较差(租赁住房)三种。居住条件是衡量借款人生活质量的一个重要标志，也是一个家庭收入能力和稳定性的综合体现，

11、家庭月供收入比。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比指标直接反映了借款人在该项债务上的负担情况。住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比越大，说明借款人财务负担越重。将来发生财务危机的可能性也越大。正因为该指标的重要性，在国外理论界和实务界非常重视对该指标的研究。

12、家庭资产负债比。判断借款人的还款能力。只考虑收入是不够的，还要其家庭总体债务状况和支出状况，为此要将借款人收入放人其整体财务收支中加以综合考察。资产不仅是个人财富，有的还是个人收入的源泉，能给个人带来利息、股息、租金等收入，如果借款人不能按期还款，这些资产可以兑现或变卖偿还贷款，因而也是还款能力的一个重要保证。

13、诚信度。即使借款人有还款能力。如果其还款意愿较差，那么贷款的偿还也会出现问题，因此评估借款人的还款意愿是非常重要的。通过考察借款人的单位性质、职务、学历(含技术职称)等指标可以进行间接评估；对于借款人诚信度的直接评估则主要通过借款人的外部征信记录和银行内部信用记录来加以考察。内部信用记录通过查询借款人在本行历史交易状况，可以获得借款人在本行是否发生过各类业务(含信用卡)、是否发生过延迟付款等，可以将其划分为良好、一般、不良或无记录等几个档次。

此外，在国外同类研究中借款人特征维度因素还包括供养人口、家庭总债务月还款占家庭月收入比等等。由于我国实行计划生育政策，一般家庭只有一个子女，与国外多子女家庭存在很大的差异，因而赡养人数在当前我国城市家庭中。对家庭财务负担的影响程度差异不大而不予考虑。在我国对绝大部分借款人来说。个人住房抵押贷款是其占绝对比重的消费信贷，住房抵押贷款月还款额占家庭月收入比与家庭总债务月还款占家庭月收入比基本是相同的，因此本研究未考虑家庭总债务月还款占家庭月收入比。

二、贷款特征维度

在本研究中，贷款特征维度变量主要包括业务种类、贷款金额、还款方式、贷款期限、贷款利率、抵押率(LTV)、追加担保等。

1、业务种类。分交易类贷款和非交易类贷款，在交易类贷款中，包括一手楼、二手楼、循环授信项下购房：非交易类贷款包括循环授信项下房屋装修贷款、车位车库贷款、综合消费贷款、同名转按、加按贷款。根据审贷实践，不同的业务品种风险度有明显不同，其中。非交易类贷款的风险度整体高于交易类贷款。而交易类贷款中，二手楼贷款的风险较高。

2、贷款金额。贷款金额反映了借款人的绝对债务负担量情况。一方面，在借款人收入既定的条件下，贷款金额越大。则其财务负担就越大，借款人财务恶化时贷款发生违约的可能性就越大。但另一方面。我国银监局对个人贷款的首付比例有统一规定，贷款金额于房产面积是正相关

的，一般大金额贷款对应的首付比例均不低于30％，反而从侧面反映了借款人具备较强的还款能力。

3、抵押率。个人住房抵押贷款初始的贷款价值比(LTV)反映了借款人初始的权益投人。在购买住房时借款人投资的权益比侧越大，借款人就越不愿意通过违约而丧失其在住房中投资的权益。同时，贷款价值比越高。在既定的收入水平、贷款利率和期限下。借款人月还款负担相对也越大。所以贷款价值比与违约风险有着正相关关系，即个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款价值比的增函数。

4、贷款期限。贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人的财务负担就越重。但同时由于贷款期限越短。借款人月还款额越大，借款人因前期的还款使其在住房中权益积累的速度就越快，对借款人来说违约造成的潜在权益损失也越大，而且贷款期限越短借款人在贷款期限内由于意外或工作变动导致的违约风险发生的可能性也越小。从国外研究来看，贷款期限与个人住房抵押贷款违约风险之间的关系并无一个统一的定论。

5、贷款利率。贷款利率越高。借款人的利息负担就越大，因而一般认为个人住房抵押贷款违约风险水平是贷款利率的增函数。按贷款利率划分，国外个人住房抵押贷款分为固定利率抵押贷款和浮动利率抵押贷款两种基本形式。从本次美国次贷危机的情况看，使用浮动利率的借款人违约风险较大。当前我国贷款利率定价是由政府统一规定的，借款人可以选择固定利率或浮动利率：对于抽样贷款基本上执行的是管制下的浮动利率，利率波动风险主要由借款人来承担。因而利率的变动可能对违约风险存在较大的影响。

6、还款方式。当前我国个人住房抵押贷款的还款方式有两种基本的还款方式：等额还款、等本还款：还有很多灵活的创新类的还款方式：双周供、每周供、随借随还等。等额还款指在贷款偿还期内借款人每期还款的数量是固定不变的(不考虑利率调整)；而等本还款是借款人每期偿还贷款本金额固定不变，偿还利息随贷款本金的减少而减少。等本还款方式下违约的概率相对较低。

7、追加担保。当前我国个人住房抵押贷款的担保方式主要是住房抵押，商业银行为了防范风险。对部分贷款申请要求追加担保。当前我国个人住房抵押贷款保险的第一受益人为银行，因此贷款保险增加了银行信贷资产的安全性。也有由自然人或法人作为担保人的。

三、房产特征维度

对于个人住房贷款来说。作为风险缓释的抵押房产是重要的第二还款来源，因此需要考察房产的处置可能性和保值性。在本研究中，房产特征维度变量主要包括抵押物类型、抵押物性质、抵押物评估价、抵押物面积、抵押物单价、抵押物所属区域等。

1、抵押物类型。本研究中的抵押物类型主要指用于抵押的房产物业类型。从物业价值角度区分。有极高档别墅、高档别墅或高档公寓、普通公寓、老公房等类型：在国内外同类研究中还有将房龄，或者将期房和现房作为个人住房抵押贷款违约的影响因素。上海由于具有百年历史，很多历史文化保护建筑的房龄久远但保值性很好，所以本文未予采纳。

2、抵押物评估价。个人住房抵押贷款的最终保证是充当贷款抵押物的房产价值。如果抵押物是足值的，即房产市场评估价值大于购买价格。当借款人在财务恶化时，可以通过出售房产来弥补成本。在房地产市场处于急速下滑时期(如美国目前的情况)，如果抵押物不足值，再加上个人信用制度缺失就会加大贷款的违约风险。本研究抵押物的评估主要由商业银行的个贷审贷官完成。

3、抵押物性质。主要考察抵押物是家庭首套自住用房还是投资用房。如果抵押物非家庭首套住房，一般违约风险较小，但也不是绝对的，如果抵押物不是家庭首套住房。而且多套房产有贷款。属于过度投资性质，风险也较大。如果抵押物为家庭首套住房，借款人已获得了房屋的产权。借款人即便违约，在现有的制度安排下商业银行要全额收回贷款的成本巨大，会助长违约的发生。

4、抵押物单价。抵押物的单位价格综合反映了购房者感知到的住房户型、环境、邻里、小区文化等所提供的舒适度(Amenities)的价值以及预期未来建筑质量和区位的变化。如果这种预期与将来现实情况发生较大的背离时。则借款人发生违约的可能性就会增加。抵押物相对单价越低，违约风险越小。

5、抵押物面积。本研究中对抵押物面积区分为60平方米以下，60平方米～100平方米，100平方米～140平方米，140平方米～200平方米，200平方米以上几档。从银行实践看，抵押物面积小于60平方米的，或者大于200平方米的，处置难度较大。

个人对个人抵押合同 篇4

甲、乙双方根据《合同法》、《担保法》及有关法律法规，经协商一致，特订立本合同。

第一条 抵押房地产及抵押责任

1.1 甲方自愿以其拥有的房地产 (以下简称抵押房地产), 房地产证号：深房地字第 号，为借款人 与乙方签署的《个人借款合同》(以下称主合同)项下

债务提供抵押担保。

约定的授信额度内，在授信有效期内发生的债务提供最高额抵押担保。

双方同意甲方同时以本合同项下抵押物为以下合同项下双方已发生的债务提供担保，以下合同均为本合同对应的主合同： 。

1.2 抵押担保的□债权本金金额□债权最高本金余额为(币种) (大写) (小写) 。担保的范围为主合同项下发生的债权本金、利

息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债权人实现债权的费用(包括但不限于诉讼或仲裁费、财产保全或证据保全费、强制执行费、拍卖费、律师费、差旅费、调查取证费等)以及主合同约定的各项费用。抵押房地产的价值在抵押权实现时予以确定。甲方在抵押权实现时抵押房地产的价值范围内对主合同承担担保责任。

1.3 抵押物价值经抵押人与抵押权人协商议定为人民币(币种) 元，按抵押率 (百分之 )折后可暂作抵押价值人民币(币种) 。抵押物的最终价值以抵押权实现进实际处理抵押物的净收入为准。

1.4 甲方所提供的抵押为独立的抵押。不论是否有担保人(包括主合同债务人)提供物的担保或保证，乙方有权优先要求甲方承担担保责任。如乙方放弃行使对担保物(包括债务人提供的担保物)或其他保证人的担保权，甲方仍应按本合同的约定承担全部担保责任。

1.5 本合同为不可撤销合同。本合同不因主合同的任何修改、补充、删除而受到影响或失效，本合同不受主合同效力影响，本合同始终有效。若有一方要求变更或解除合同，应提前十天书面通知另一方，在达成新的合同之前，本合同仍然有效。

1.6 合同期内，抵押房地产的权利证书正本由乙方保管。债务人清偿主合同项下所有债权本息和费用后，抵押权即自动消灭，乙方将抵押房地产的权利证书正本退还给甲方。

第二条 抵押登记与保险

2.1 本合同项下抵押房地产依法应办理抵押登记的，甲方应按照乙方的要求和法律法规的规定办妥抵押登记手续，并由乙方保管有关抵押登记文件的正本。债务人清偿主合同项下所有债务本息和费用后，依法注销抵押登记。

2.2 乙方有权要求甲方为抵押房地产投保财产险，并指定乙方为保险权益的唯一受益人。财产险投保金额以抵押房地产价值为准，保险期限不短于债务期限。

2.3 在本合同有效期内，甲方不得以任何理由中断或撤销保险。如保险中断，乙方有权代为办理保险手续，一切费用由甲方承担。

2.4 甲方应按时支付保费，并履行保险合同所约定的义务。

2.5 在主合同项下债务本息和费用未还清前，甲方须按2.2条的约定办理续保手续，否则，乙方有权代为投保，保险费由甲方承担。

2.6 在抵押物发生灭失、毁损、被征用或都其他损害的情况下，乙方(即抵押权人)有权就该抵押物的保险金、赔偿金、补偿金或者其他款项优先受偿。

2.6 保险单正本由乙方保管，债务人清偿主合同项下所有债务本息和费用后，乙方将保险单正本退还给甲方。

第三条 抵押人保证与承诺

3.1 甲方已认真阅读了主合同，并确认所有条款。主合同项下的借据或其他授信业务凭证，若未超出主合同约定无须再经甲方确认。

3.2 甲方已完成签署本合同所需的所有授权和审批，甲方签署本合同不会导致违反其与任何第三方签订的协议或承诺。

3.3 除本合同签署前已书面通知乙方以外，抵押房地产不存在任何可能对本合同履行产生重大不利影响的诉讼、仲裁、执行、申诉、复议等程序及其他事件或情况。

3.4 抵押房地产为甲方合法拥有，不存在任何法律纠纷。甲方保证对抵押物拥有完全的所有权或处分权，甲方保证抵押物不存在共有、所有权或使用权争议、被监管、被查封或被扣押的任何足以限制乙方实现抵押权的情况。同时，甲方保证在本合同签订前，抵押物上也未设立任何抵押权或质押权，并免遭任何第三人追索，并在抵押给乙方期间亦不再设定任何其他未经乙方同意的抵押。

3.5 未经乙方书面同意，甲方不得以拆迁、出售、交易、互易、清偿、转让、赠与、设定担保物权等任何方式处分抵押房地产。

3.6 甲方应向乙方如实陈述抵押房地产租赁状况，如已出租的，甲方应书面通知乙方并提供租赁合同，并将设定抵押情况书面通知承租人，期满后续租或者再次出租应经得乙方的书面同意。

3.7甲方保证合理使用并妥善保管抵押房地产，不做任何使抵押房地产价值减少的行为。

3.8 甲方接受并保证配合乙方对抵押房地产的使用、保管、保养状况及权属情况进行检查。

3.9 乙方有权要求定期由乙方认可的评估机构对抵押房地产进行价值评估，评估费用由甲方承担。如抵押房地产价值已明显下降，不足以作为主合同债务的担保，乙方有权要求甲方或债务人提供乙方认可的其他担保措施。

3.10 有下列情形之一时，甲方应于情形发生之日的次日书面通知乙方，并向乙方提供其他经乙方认可的等值财产(净现值相等)作为抵押物：

(1)抵押房地产损坏的;

(2)抵押房地产灭失的;

(3)发生保险事故的;

(4)抵押房地产权属发生争议的;

(5)抵押房地产被采取查封、扣押等强制措施的;

(6)抵押房地产受到第三方侵害的;

(7)抵押房地产被列入拆迁的范围;

(8)其他可能影响乙方抵押权行使的情形。

3.11甲方确认，抵押房地产不是甲方及其抚养家属生活所必需的居住房屋，乙方根据本合同约定行使抵押权时可依法拍卖、变卖抵押房地产，抵押人放弃就此抵押房地产主张保留其基本生活需要住房的要求。

3.12 甲方保证乙方为上述抵押担保措施的唯一受益人，并享有排他的权利。若甲方提供的上述抵押物在本合同签订前或签订之后有重复抵押、再抵押、转让、转移出租或其他任何影响乙方利益的行为，则甲方愿意承担相应的违约责任和法律责任。

3.13 甲方承诺：乙方和债务人协议变更主合同及其项下相关附属合同的条款，除增加借款金额外，其他变更均无需征得甲方的同意，甲方仍继续对变更后的主合同承担担保责任。

第四条 抵押权的实现

4.1 有下列情形之一，乙方有权立即行使抵押权：

(1)债务人未按时足额偿还主合同到期债务本息及费用;

(2)甲方违反所作的保证与承诺或有其他不履行本合同义务的行为;

(3)债务人或甲方宣布解散、破产或依法被撤销;

(4)抵押房地产有损坏或者价值明显减少的可能，足以危害乙方权利，债务人或甲方又未能在乙方通知的时间内提供乙方认可的担保的;

(5)债务人有其他违反主合同约定的情形或主合同被解除或终止;

(6)法律、法规规定的其他可以行使抵押权的情形。

4.2 乙方依法以抵押房地产折价或拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿。

4.3 甲方同意自债务人或甲方违约之日起的第二个月，乙方有权直接收取抵押房地产的孳息(包括但不限于租金、承包费)以清偿债务，甲方无条件予以配合。所收孳息首先用于清偿收取孳息的费用。

4.4 发生行使抵押权情形时，双方协商确定抵押权的实现方式，未能协商一致的，乙方有权直接向人民法院申请拍卖、变卖抵押房地产。

4.5处理抵押物所需的费用(包括律师费在内)由甲方和借款人承担，乙方有权从处理抵押物所得多于债权的价款中抵扣，不足部分，乙方有权向甲方继续追偿。

4.6 甲方确认:如债务人另行提供了抵押房地产，乙方有权选择先行执行本合同项下抵押房地产，甲方对此无任何异议。

第五条 违约责任

5.1 甲方违反或不完全履行本合同约定义务，致使抵押权未设立的，又未能在乙方通知的时间内提供乙方认可的担保时，甲方承担如下违约责任：

(1)甲方为债务人的，甲方应当按照主合同约定的债务本金额的5%向乙方支付违约金，违约金数额以本合同约定的抵押物价值为限。

(2)甲方非债务人的，甲方在本合同约定的抵押物价值范围内对债务人未能清偿的主合同债务本息和费用承担连带赔偿责任。

5.2 甲方违反或不完全履行本合同约定义务，致使抵押物价值减少的，又未能在乙方通知的时间内恢复原状或提供乙方认可的担保时，甲方承担如下违约责任：

(1)甲方为债务人的，甲方应当按照主合同约定的债务本金额的5%向乙方支付违约金，违约金数额以本合同约定的抵押物价值为限。

(2)甲方非债务人的，在乙方依法实现抵押权后，甲方在抵押权实现时的抵押物价值与本合同约定的抵押物价值之间的差额范围内对乙方承担连带赔偿责任，以债务人未能清偿的主合同债务本息和费用为限。

5.3 甲方有其他违约行为的，应赔偿乙方因此所受的一切损失，包括直接或间接损失。

第六条 其他约定事项

第七条 附则

7.1 本合同项下有关抵押房地产的评估、登记、公证、鉴定、保险、保管、维修、保养、提存及运输等费用均由甲方承担。

7.2 甲、乙双方任何一方违反本合同，均应赔偿守约一方因此造成的损失，该损失包括守约方因处理该违约所支付的律师费损失在内的一切损失。

7.3 甲方发生合并、分立时，由变更后的当事人承担或分别承担履行本合同所规定的义务。

7.4 乙方无需征得甲方的同意，可将乙方在本合同项下的权利转让给他人;但甲方未征得乙方的书面同意，不得将其在本合同项下的任何权利或义务转让给第三人。

7.5 乙方有权要求办理具有强制执行效力的公证。

7.6甲方授权乙方向中国人民银行信用信息基础数据库及信贷征信主管部门批准建立的信用数据库或有关单位、部门及个人查询其包括社保信息在内的信用状况，查询获得的信用报告限用于中国人民银行颁布的相关信用信息基础数据库管理暂行办法及其他法律法规规定用途范围内。甲方同意乙方将其信用信息提供给中国人民银行信用信息基础数据库及信贷征信主管部门批准建立的信用数据库。

7.7 乙方就本合同给予甲方的任何通知、要求或其它函件，一经按本合同记载的或按甲方已书面通知乙方变更后的地址发出即视为已送达甲方。

7.8 凡选项，均统一采用在被选项框内划ⅹ的方式确定。

7.9 在履行本合同过程中所发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，可向乙方所在地人民法院提起诉讼。

7.10 本合同适用中华人民共和国法律。

7.11 本合同经甲乙双方签字后生效。

7.12 本合同正本一式四份，乙方执二份，甲方、债务人、登记机关各执一份，如需公证，应增加一份用于公证机关备案。

甲方声明，完全理解本合同的条款(尤其是黑体字部分)及与之相关的主合同条款及其他相关交易文件，并已就此(在需要时)获取过独立的法律咨询。

甲方： 乙方：

本人或委托代理人(签字) 本人或委托代理人(签字)

签署日： 年 月日

个人抵押借款合同简单范本 篇5

身份证号：_______________________________

乙方：(出借人)________________________

身份证号：_______________________________

甲方因本人及家庭生活需要，向乙方申请借款，并以自有汽车作为抵押物，经当事方协商一致，乙方同意出借并签订本合同内容：

第一条 借款的内容及利息

借款金额：人民币______元。

借款期限：自____年____月____日起至____年____月____日。

利息：按照月利率____%，每月结算利息。

第二条 借款的支付及偿还

1、借款的支付：借款及抵押手续办妥后，乙方将借款金额一次性支付给甲方或转入甲方账户，甲方同时开据借款收到条。

2、借款的偿还：本借款在到期日一次性还清。

3、甲方可以提前还款，在原利率不变的前提下，按甲方实际使用的借款金额及时间计算利息。

第三条 违约责任

如果甲方不能按期返还借款，将要多支付乙方违约金____元。

第四条 甲方确认抵押资产为其本人所有，一切手续合法、有效，该资产在抵押前无任何经济纠纷和违法责任，否则甲方承担全部法律责任。

第五条 抵押物的车牌号：________________。

第六条 抵押物由乙方保管。甲方必须连同与抵押车辆相关的钥匙、机动车登记证书、行车证、购车发票、购置税、养路费、保险单据、户口本原件及身份证复印件交由乙方或中间人保管。在抵押期间，乙方保证该车辆无任何交通事故及违章，并愿意承担相应的法律责任。

第七条 抵押期间，甲方对抵押车辆做出的任何处置均无效。甲方如不能按时还款，自逾期天后，乙方则可以变卖抵押物以挽回损失。甲方签订本合同的同时签署同意逾期变卖的《委托书》。届时甲方违约，甲方同意乙方凭此《委托书》处置抵押车辆。

第八条 如果甲方不能按期还款，在争取乙方同意的情况下可以展期。有关抵押、借款产生的一切费用均由甲方承担。

第九条 本合同自当事人签字之日起生效。本合同一式____份，甲方、乙方各执一份，均具有同等的法律效力。

甲方：________________乙方：________________

_______年____月_____日_______年____月_____日

个人贷款合同书范本 篇6

地址：

身份证号码：

借款人(乙方)：

地址：

身份证号码：

鉴于：甲方向乙方发放贷款，甲乙双方签署此项抵押贷款合同。此《抵押贷款合同》约定，甲方向乙方发放贷款人民币 元，乙方用以作为美国投资移民款项。为担保《抵押贷款合同》项下债务本息及其它一切相关费用能得到按时足额偿还，乙方愿意以其所有的或依法有处分权的 房产作为抵押物。

甲方经审查，同意接受乙方所有的或依法有权处分的财产作为抵押物。现甲乙双方依照有关法律规定，经平等协商，就下列条款达成一致，特订立本合同。

第一条 乙方用于抵押的抵押物(总评估值：人民币￥ 元)

1.1乙方所有的

1.2评估价：人民币￥0元。

根据元

1.3 权属证明：见附录一

第二条 贷款数目及币种

贷款币种，金额，利率，期限如下：

币种：人民币

金额：(小写)年利率：3%

期限：(贷款实际起止日期以贷款发放日为准)

第三条 抵押担保的方式

3.1在《抵押贷款合同》项下债务履行期届满，甲方向乙方提供而未获偿还的贷款本息由乙方以抵押物在本合同第四条确定的抵押担保范围内承担担保责任;

3.2如甲乙双方就《抵押贷款合同》项下的债务履行期限，利率，金额等达成协议变更有关条款，在乙方未能按照变更后的条款履行还款的情况下，甲方就依据变更后的条款，以乙方抵押物在本合同第四条确定的抵押担保范围内承担担保责任;

3.3倘若作为抵押物的的价值明显低于其目前价值，致其不能抵偿《抵押贷款合同》下债务本息及其他一切费用，甲方有权向乙方要求提供相应的足额抵押财产，如乙方无法在收到甲方通知30天内提供额外抵押资产，甲方有权收取并处置作为抵押物的 。

第四条 抵押担保范围

本合同担保的范围包括《抵押贷款合同》项下的债务本金及相应利息，罚息，复息，违约金和有关费用：

具体包括：

4.1甲方根据《抵押贷款合同》向乙方发放的贷款本金及相应利息，罚息，复息，违约金和有关费用;

4.2 甲方行使抵押权而发生的费用(包括但不限于诉讼费，律师费，公告费，送达费，差旅费等);

第五条 抵押物和抵押物权属凭证的保管及责任

5.1抵押期间指从本合同生效之日起至《抵押贷款合同》项下债权时效届满期间：抵押期间，抵押财产由乙方或乙方委托的代理人保管，乙方及其代理人应妥当保证正常使用 。应随时接受甲方的检查;乙方不得做出任何使抵押物价值减少的行为。如发生此类行为，甲方有权要求乙方停止，并恢复抵押物的价值，或提供乙方认可的新的抵押财产。因恢复抵押物原状或设定新增抵押所花费用，由乙方承担;

第六条 对在抵押期间处分抵押物的限制

6.1抵押期间，乙方无权擅自以出售，交换，赠与等方式转让本合同项下抵押物;

6.2未经甲方书面同意，乙方不得转移，在抵押或以任何其他不适当的方式处理本合同项下的抵押物;

第七条 贷款发放方式及日期

7.1甲乙双方正式签署该协议之后15个工作日之内，甲方应向乙方提供全部贷款;

7.2贷款的期限从甲方发放贷款之日开始计算，到乙方归还全部本息截至。贷款期限不超过。

第八条 贷款本息的偿还

8.1乙方将以人民币偿还贷款本息，乙方应按照本合同第四条的利息计算方法每半年向甲方支付利息。本合同期满，乙方需要归还全部贷款本金。

8.2乙方有权利提前归还全部或部分贷款本金。

8.3如乙方选择提前归还全部贷款，该贷款合同的有效期将缩短，实际贷款期限的计算公式为：(乙方偿还贷款本金日-贷款发放日)。乙方仅需负责归还贷款本金及实际 贷款期限中产生的贷款利息。年利率依照本合同第二条的规定计算。

8.4如乙方选择提前归还部分贷款，乙方的贷款数额将随之减少。贷款利息以实际占用资金的数额作为计算之基础。

第九条 利息

本合同项下贷款，自甲方划拨贷款之日起，按贷款实际占用天数计息，每半年计息一次，计息日为每年的6月30日及12月31日。贷款利息以实际占用资金的天数作为计算之基础。

第十条 贷款使用情况

在本合同有限期内，甲方有权检查贷款使用情况，乙方应按甲方要求想甲方如实提供情况和资料。

第十一条 合同的变更

本合同生效后，未经对方同意，任何一方不得擅自变更或解除合同。需要表更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同条款仍然有效。

第十二条 违约责任

12.1如乙方违背本合同第五条规定，因乙方行为直接危及抵押物，导致抵押物价值减少，甲方有权要求乙方立即停止对甲方抵押权的侵害行为，提供甲方可以接受的其他抵押财产，并有权提前处分抵押物;

12.2 如乙方违背本合同第六条规定，乙方擅自处分抵押财产，其行为无效，甲方有权要求乙方立即停止对甲方抵押权的侵害行为，提供甲方可以接受的其他抵押财产，并有权提前处分抵押物;

12.3在发生上述任一项违约情形时，乙方若不能按甲方要求提供新的抵押担保，则乙方应向甲方支付《抵押贷款合同》项下借款本金3%的违约金。若因此而给甲方造成经济损失的，则乙方还需赔偿甲方的所有经济损失。

12.4甲方违反本合同约定，未按与乙方约定的日期和约定的金额将贷款放出，应根据违约金额，按实际违约天数每日向乙方支付万分之一的违约金。

12.5乙方未按本合同约定的期限按时归还贷款本息，甲方有权对预期超过10个工作日的部分，在原利率的基础上每年加收2%额外计息。如乙方未按本合同约定的期限按时归还贷款本息超过60天，甲方需书面通知乙方，乙方收到书面通知后30天之内仍未归还到期本息，甲方可以对所抵押的 进行处分，以市场价卖出股权和分红，收缴贷款金额及所产生的利息，多余部分应当退还乙方。

12.6若乙方未按本合同约定的期限按时归还贷款本息，甲方还可以有权收取作为抵押物的 。

第十三条 抵押权的实现

依照《抵押贷款合同》约定的纠纷解决方式，按法律规定程序处理抵押物，处理抵押物所得款项，甲方有权优先受偿，其价款超过《抵押贷款合同》项下乙方所欠债务本息及其他相关费用的部分，归乙方所有，不足部分，甲方另行追索。

第十四条 抵押权的消灭

《抵押贷款合同》项下债务履行期届满之时或之前，甲方在《抵押贷款合同》项下向乙方提供的借款本息及费用获得足额的清偿时，抵押权随之消灭。

第十五条 使用法律及争议的解决方式

15.1本合同的订立，解释及争议均适用中华人民共和国法律

15.2甲乙双方因履行本合同发生的争议，由双方协商或通过调解解决。协商或调解不成的，双方同意按照《抵押贷款合同》约定的争议解决方式解决。

第十六条 抵押合同的生效

本合同经甲乙双方签字/盖名之日起生效，至《抵押贷款合同》项下债务本息及其他仪器相关费用全部还清时失效。

第十七条 本合同一式二份，均具有同等效力。甲乙双方各执一份。

甲方： 乙方：

个人抵押贷款合同范本 篇7

一、影响提前偿还的因素

Canner和Luckett (1990) 认为, 再融资动机是导致借款人提前偿还的最为重要的因素。当抵押贷款的市场利率明显低于原先订立的抵押贷款合同利率时, 只要借款人能够以更低的利率获得新的贷款, 那么对原先的这笔抵押贷款进行提前偿还往往是经济合理的。而影响再融资动机的因素主要包括抵押贷款的市场利率、再融资成本、利率变动预期以及提前偿还的歇火效应 (burnout effect) 。Archer等 (1996) 认为, 影响提前偿还的因素主要有三个: (1) 家庭层面特征 (如户主特征) 和房屋价值对提前偿还行为的影响; (2) 提前偿还期权条件与借款人收入、房屋价值之间的互动关系对提前偿还行为的约束; (3) 运用大量数据研究得出的提前偿还行为的规律性。

Fabozzi和Ramsey (1999) 总结指出, 影响借款人提前偿还行为的因素可分为四大类: (1) 贷款利率; (2) 贷款的特征; (3) 季节性; (4) 总体经济活动。

综观国外一些经典文献对提前偿还行为的研究, 我们发现在一个自由的资本市场如美国的资本市场上, 人们一般所考虑的影响提前偿还行为的几个主要因素是:利率、贷款的年龄、歇火效应、季节性和房屋的价格。在下面的研究中, 我们将会看到这些影响因素是如何被量化的。

二、提前偿还的经验模型及相关指标

1. 联邦住宅管理局 (FHA) 经验模型。

FHA根据历年由其提供担保的抵押贷款的提前偿还经验数据, 定期公布抵押存活因子表格, 表中的数据给出了30年抵押贷款直至到期日的过程中任意给定年份存活的概率, 而根据这些概率就可以计算出提前偿还率。假定一笔30年的抵押贷款在第t年依然未被提前偿还的概率为xt (t=1, 2, …, 30) , 同时假定T代表抵押贷款存续的时间, 那么这笔抵押贷款在第t年内被提前偿还的概率为:pt=P (t-1t-1) =P (t-1t-1) ]=1- (xt/xt-1) 。

结合FHA提供的关于提前偿还行为的经验数据, 便可以计算特定月份抵押贷款提前偿还的概率, 由此而得出的概率被称为根据100%FHA经验得出的。以此为基准, 可以描述不同的提前偿还率, 如200%FHA即指借款人的提前偿还率是根据FHA经验得出的提前偿还率的2倍。

FHA经验模型曾经是度量提前偿还率最常用的标准, 它的优点是将抵押贷款的提前偿还率与贷款经历的时间相联系。但它是根据FHA提供担保的抵押贷款的经验数据所计算出来的, 不一定适合于其他担保的贷款。再者, 它未考虑利率等其他影响提前偿还的重要因素。

2. 单月死亡率 (SMM) 与条件提前偿还率 (CPR) 。

单月死亡率是月提前偿还指标。假定借款人特定时间内的每个月具有恒定不变的提前偿还贷款余额的概率, 这一概率即指单月死亡率。假定单月死亡率为p, 则贷款在第一个月被全部偿还的概率为p, 在第二个月被全部偿还的概率为p (1-p) , 依此类推, 贷款在第n个月被全部偿还的概率为p (1-p) n-1。

与单月死亡率相联系的另一个衡量提前偿还行为的指标是条件提前偿还率。条件提前偿还率是年提前偿还指标, 指借款人在某一年年末提前偿还全部贷款余额的概率。条件提前偿还率假定借款人在每个月的提前偿还贷款的可能性是相同的。根据单月死亡率的定义, 特定一年中不发生提前偿还行为的概率为 (1-SMM) 12, 因而对于特定的年份就有 (1-SMM) 12=1-CPR, 于是就有CPR=1- (1-SMM) 12, 或者SMM=1- (1-CPR) 1/12。

3. 美国公共证券协会 (PSA) 经验模型。

在抵押贷款领域, 一个更为常见的衡量提前偿还行为的经验模型是由美国公共证券协会于1985年提出的。100%PSA即指在抵押贷款合同生效后的第一个月内有0.2%的本金被提前偿还, 且这一比例每月增加0.2%直到上升至6%的水平后恒定不变。以此为参照, 可以产生对不同情况下提前偿还率的描述, 如150%PSA、200%PSA分别表示提前偿还率是100%PSA情况下的1.5倍和2倍。在数值上, 以100%PSA为例, PSA基准与CPR可以按以下方法进行换算:

其中:t表示自贷款设立开始日经历的月份数。

PSA模型是为了估计抵押担保债券 (CMO) 价值而引入的一个标准化的提前偿还模型, 它既能提供FHA经验模型所提供的提前偿还行为信息, 又借鉴了CPR方法的简洁性, 是衡量借款人提前偿还行为的较为流行的模型之一。

三、基于期权理论的提前偿还模型

1. 古典理性提前偿还模型。

由于提前偿还可以视为一个美式看涨期权, 因此, 最优提前偿还策略类似于美式期权中的最优执行策略。Dunn和Mc Connell最早运用金融期权理论为提前偿还期权进行定价。Dunn、Mc Connell (1981) , Kau、Kennan、Muller、Epperson (1992) 和Chinloy (1993) 都采用最优提前偿还策略建立了理性提前偿还模型。这些模型最重要的特征是: (1) 假设借款人是同质的, 对利率的预期和风险的偏好相同, 会采取一致的行动; (2) 市场是完美的, 没有交易成本或再融资成本。因此, 在这些提前偿还模型中, 一旦贷款的市场利率低于贷款的合同利率, 整个贷款池中的贷款就会被提前偿还。

2. 考虑借款人异质性的提前偿还模型。

早期古典理性提前偿还模型没有考虑到借款人的异质性。而Deng、Quigley和Van Order (2000) 研究发现, 借款人之间存在明显的异质性, 在研究借款人提前偿还行为时, 若不考虑此异质性, 将会产生极大的偏差。Stanton (1995) 为借款人提前偿还交易成本的异质性建立了模型。Stanton假设每一笔贷款的提前偿还交易成本与其流通在外的债务之间存在一个固定的比例, 这一比例在[0, 1]上服从beta分布。该模型考虑了提前偿还交易成本的异质性, 这是一个进步, 然而其与实际仍不相符。根据该模型, 若给定某一提前偿还交易成本, 当利率第一次下降到某一临界水平时, 对应的子贷款池中所有的贷款将被同时提前偿还;而如果利率上升后再下降到同一水平, 则没有提前偿还的行为发生。这显然是违背现实的。

目前, 借款人异质性的特点越来越受到学术界的关注, Kariya和Kobayashi (2000) 也考虑到了这一问题。在他们的模型中, 初始和当前贷款利率的利差若大于某一阈值便会触发提前偿还行为, 而不同的贷款人对应的阈值可以不同, 因而该模型从再融资动机方面抓住了刺激借款人提前偿还行为的异质性, 并且较好地捕捉到了提前偿还的歇火效应。随后, Nakamura (2001) 假设触发提前偿还的阈值表现为连续的光滑曲线, 对上述模型进行了改进。而Kariya、Ushiyama和Pliska (2002) 通过引入影响提前偿还的另一个因素——房屋的价格, 对上述模型进行了扩展。

3. 考虑非最优提前偿还行为的模型。

借款人拥有提前偿还期权, 但一些实证研究表明他们并不总是最优地执行该期权。当贷款的市场利率低于合同利率时, 即提前偿还期权为实值时, 许多借款人并没有提前偿还;而当贷款的市场利率高于合同利率时, 即提前偿还期权为虚值时, 却常常有借款人提前偿还。为解释提前偿还期权处于虚值时借款人也会发生提前偿还行为的现象, Dunn、Mc Connell (1981) , Brennan、Schwartz (1985) 引入了一个泊松过程来解释这一提前偿还行为。他们假设, 对每一个借款人来说, 非最优提前偿还行为可以用风险比例λ来描述。若在时间tn-1借款人没有提前偿还, 则在 (tn-1, tn]时段内由外生因素引起借款人非最优提前偿还行为的概率为:

Stanton (1995) 增加了第二个影响提前偿还行为的外生因素。因为做出决策需要花费一些成本, 因此Stanton假设每个借款人只是间断性地考虑是否提前偿还。如果借款人做出提前偿还决策的频率可以用风险比例η来描述, 则在 (tn-1, tn]时段内, 借款人做出提前偿还决策的概率是:

因此, 在 (tn-1, tn]时段内, 借款人发生非最优提前偿还行为的概率为:

为解释提前偿还期权为虚值时也会发生提前偿还行为, 一个有效的方法是引入非利率因素, 如Dunn、Mc Connell (1981) , Brennan、Schwartz (1985) , Kau、Kennan、Muller和Epperson (1992) 都采用了这一办法。但他们没有解释为什么提前偿还期权为实值时许多借款人并没有提前偿还。为解释这一问题, Buser、Hendershott (1984) , Dunn、Spatt (1986) , Giliberto、Ling (1992) 考虑了交易成本, 但其假设借款人是同质的, 并以相同的执行价格为基础, 因而不能解释提前偿还的歇火现象。同时其没有考虑非利率引起的提前偿还因素, 因而不能解释提前偿还期权为虚值时也会发生提前偿还行为的现象。

4. 引入竞争性违约期权的模型。

除了拥有提前偿还期权外, 借款人还拥有违约期权。当房屋的价格小于抵押贷款的市场价值时, 对借款人来说违约是最优的行为。早期建立的基于期权的提前偿还模型都没有考虑违约的影响。Kau、Keenan、Muller和Epperson (1992) , Deng、Quigley和Van Order (2000) 发现同时考虑提前偿还期权和违约期权是非常重要的。

第一个将违约期权和提前偿还期权纳入定价模型的是Kau、Keenan、Muller和Epperson (1987) 。此后, Kau、Keenan、Muller和Epperson (1992, 1995) , Titman、Torous (1998) 相继提出了理论模型并强调将违约期权和提前偿还期权结合的重要性。他们认为, 借款人现在运用违约期权就等于放弃了在未来违约的权利, 与此同时也放弃了提前偿还期权。然而这些引入竞争性违约期权的模型大都完全忽视了借款人的异质性问题, 因此许多借款人不会像金融期权理论所预测的那样在最优的情况下执行期权。Deng、Quigley和Van Order (2000) 认为违约期权和提前偿还期权不是相互独立的, 二者处在一个此消彼长的框架中。他们发现当抵押贷款的市场价值超过抵押贷款余额时, 借款人可能会执行提前偿还期权, 同时违约期权被运用的概率很小, 反之亦然。

四、基于比例危险函数的提前偿还计量模型

Curley、Guttentag (1974) 最早运用计量模型来研究提前偿还行为, 他们用回归方法分析了提前偿还行为与时间的关系。Green、Shoven (1986) 通过引入比例危险函数来量化提前偿还与再融资动机、贷款的年龄、季节性、歇火因子之间的关系。自Green、Shoven (1986) 以后, Schwartz、Torous (1989) , Deng、Quigley和Van Order (2000) 等建立了更加复杂和符合现实的比例风险模型来研究提前偿还行为。

Green、Shoven (1986) 在估计提前偿还率时运用了如下的比例风险模型:

其中:PPt是t时的提前偿还率, λt是t时的基线风险函数, 是比例函数, 也就是当解释变量x1, x2, …, xn改变时, 引起基线风险函数变动的比例。βi为解释变量xi的系数。此模型最大的特点是假设各解释变量对基线风险函数的影响呈现比例性, 借款经历的时间对提前偿还所造成的影响反映在基线风险函数上, 纳入比例函数的因子与提前偿还率之间的因果关系不随时间改变。

贷款刚发放时提前偿还率一般较低, 随着时间的推移逐渐上升, 上升到一定程度后便趋于平稳, 并在此后随着时间的推移有下降的趋势。而对数Logist分布的危险函数γp (γt) p-1/[1+ (γt) p]恰好具有这样的特征, 于是Schwartz、Torous (1989) 运用对数Logist分布的危险函数作为抵押贷款提前偿还行为随时间变动的基本函数, 扩展了Green、Shoven (1986) 的研究。Schwart、Torous (1989) 提出的提前偿还模型如下:

其中:π (t;ν, θ) 表示t时刻的提前偿还率, π0 (t;γ, p) =γp (γt) p-1/[1+ (γt) p], p、γ均为参数, π0 (t;γ, p) 描述了在=0时提前偿还率与贷款经历的时间t的关系。ν= (ν1, ν2, …) 为模型的解释变量, = (β1, β2, …) 为估计系数。Schwart、Torous (1989) 模型的优点是把提前偿还率分为两个部分:一部分是贷款所经历的时间对提前偿还率的影响, 用π0 (t;γ, p) 表示;另一部分是贷款的个别因素对提前偿还率的影响, 用表示。Schwartz、Torous (1989) 运用了四个解释变量: (1) 贷款合同利率与市场长期利率的差ν1 (t) =C-l (t) ; (2) 贷款合同利率与市场长期利率的差的三次方ν2 (t) =[C-l (t) ]3, 用来解释提前偿还的加速效果; (3) 解释变量ν3 (t) =ln[BAL (t) /BAL* (t) ], 用来解释提前偿还的歇火现象, 其中BAL (t) 为发生提前偿还行为t时刻的贷款余额, BAL* (t) 为没有发生提前偿还行为t时刻的贷款余额; (4) 季节因子:

Green、Shoven (1986) , Schwart、Torous (1989) 在其模型中都没有考虑借款人违约的情况。Schwartz、Torous (1992) 认为, 提前偿还除了包括一般的提前偿还外, 还包括违约所造成的提前偿还, 其中违约所造成的提前偿还部分可视为借款人拥有的看跌期权, 即当房屋价值小于贷款未偿还本金余额时, 贷款人会执行此看跌期权。Schwartz、Torous (1992) 所建立的提前偿还模型为:

其中:π (r, H, t) 表示在时间t、利率r、房价H时的提前偿还率, M (r, H, t) 表示在时间t、利率r、房价H时贷款未偿还本金余额, β表示提前偿还的速度, δ表示在时间t、利率r、房价H时违约的比率, π0 (t) 表示贷款的年龄或季节因子对提前偿还行为的影响。

Green、Shoven (1986) 首先引入比例危险函数建立的比例风险模型, 是构建提前偿还计量模型的主要范式。随后Schwartz、Torous (1989) , Deng、Quigley和Van Order (2000) , Deng、Quigley (2002) 等人所做的研究都是在比例风险模型基础上的变换。但提前偿还计量模型不是没有缺陷的, 正如Archer、Ling (1993) 指出的那样, 由于这些模型过于依赖历史数据, 因而非常脆弱, 一旦环境变化便很难给出较好的预测结果。

五、结语

提前偿还是个人住房抵押贷款证券化中最大的风险, 准确地对提前偿还率进行预测是住房抵押贷款支持证券定价的关键。目前国内对个人住房抵押贷款提前偿还问题的研究还比较滞后, 一个重要的原因是实证研究所需数据不足。由于个人住房抵押贷款在我国是最近几年才发展起来的新型“产品”, 一些金融机构对原始资料的搜集整理意识淡薄, 因此有关贷款申请人个人信息的标准化资料比较缺乏。另外, 我国个人住房抵押贷款一级市场没有经历过不同宏观经济环境下的充分考验, 因此以现有的短期内的统计资料来反映我国个人住房抵押贷款借款人提前偿还行为的一般特征也并不一定具有代表性。然而, 在我国个人住房抵押贷款证券化过程中, 提前偿还是一个无法回避的问题。特别地, 由于传统文化的差异, 以及我国个人住房抵押贷款市场状况和国外的明显区别, 影响我国借款人提前偿还行为的因素与国外会有一定程度的差异。因此, 结合我国国情并参考国外研究成果, 建立适合我国借款人行为特征的提前偿还模型, 将是我国个人住房抵押贷款证券化进程中的关键一步。

参考文献

[1].Archer W R, D Ling, G McGill.The effect of income and collateral constraints on residential mortgage terminations.Regional Science&Urban Economics, 1996;26

个人抵押贷款合同范本 篇8

一、经典案例

上诉人：东某，南某，西某;被上诉人（一审原告）：A公司。

一审查明：2007年10月至2009年4月， A公司先后与B公司签订了多份《工矿产品购销合同》，A公司于2009年5月将预付款400万元人民币支付给B公司。2009年9月，B公司向A公司发函表示因公司原因，合同无法履行，且就返还预付款事宜与A公司签订《协议书》。《协议书》指出B公司确认收到A公司支付的预付款人民币400万元，并将分期将该笔款项返还给A公司。同时，双方还约定B公司将位于某市的C房屋作为还款担保抵押于A公司，抵押期限为2009年10月至2010年10月止。2009年10月，A公司与东某（B公司法定代表人）、南某、西某及B公司签订《最高额抵押担保合同》（下称《担保合同》），约定东某等三人将其名下的位于某市的C房屋抵押给A公司，作为B公司返还A公司400万元人民币预付款的担保，抵押期限为2009年10月至2010年10月止。2009年10月，东某等三人在C房屋所在地的房地产交易中心办理了最高额抵押登记，登记证明上载明的最高债权限额为200万元，债权发生期间为2009年10月至2010年10月。后B公司未在约定期限内履行付款义务，A公司诉至法院，请求判令B公司返还预付款400万元人民币;A公司有权以东某等三人抵押的C房屋折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。

二、本案的审判

一审法院经审理认为，B公司应当返还A公司支付的预付款人民币400万元。对于东某等三人是否应当承担保证责任，因《担保合同》系各方当事人真实意思表示，且系争抵押合同中的房屋也已依法办理了房屋抵押登记，所以最高额抵押合法有效。双方当事人在2009年10月签订的《担保合同》中B公司确认其欠A公司的预付款金额为人民币400万元，此系双方当事人于2009年10月对其之间的债权债务进行新的确认，因此可以看成是债权的发生日期为2009年10月。A公司诉请的债权在最高额抵押合同的担保范围内，东某等三人应当承担保证责任。一审法院遂判决：1、B公司在限期内返还A公司预付款人民币400万元;2、如B公司履行期满仍不履行付款义务的，A公司可以与东某等三人协议，以某市C房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。东某，南某，西某三人对一审判决不服并提起上诉。

二审法院经审理认为，B公司应当偿还A公司已支付的预付款，但不动产抵押权因未登记而未设立，依法不发生法律效力。A公司与东某等人虽然签订了抵押担保合同，却并未就该房屋抵押依法进行抵押登记，双方虽办理了最高额抵押登记，但在登记的债权发生期间内未有债权发生，故A公司要求东某等三人承担抵押担保责任无法律依据。二审法院遂依法改判：1、撤销原判第二项;2、维持原判第一项;3、A公司要求行使抵押权的诉讼请求不予支持。

三、综合分析

本案一、二审判决对A公司行使抵押权的诉讼请求作出了截然不同的认定和处理。主要原因是对一般抵押合同与最高额抵押合同的界定產生了不同认识，并由此涉及对抵押合同的生效与抵押权的生效、抵押登记的效力等问题的认定。

1、一般抵押合同关系与最高额抵押合同关系

最高额抵押是为将来发生的债权作担保。在一般抵押中，抵押权的设定是以债权存在为前提的，抵押权是为担保已存在的债权而存在的。相比之下，最高额抵押权的设定，是对将来发生债权的担保，它并不需要以债权的实际发生为前提。

最高额抵押所担保的债权具有不确定性。一般抵押所担保的债权都是特定的，这不仅表现为债权类型是特定的，而且债权的数额也是特定的。但最高额抵押所担保的未来债权是不特定的，即将来的债权是否发生、债权类型是什么、债权额多少，均不确定。在最高额抵押的情形下，只有到决算期，其所担保的债权才能从不特定转化至特定，才可以确定所担保的实际债权数额。

最高额抵押是对一定期限内连续发生的债权作担保。与一般抵押是对已经存在的独立债权作担保不同，最高额抵押适用于连续发生债权的法律关系，不适用于仅发生一个独立债权的情况。

本案中，A公司于2009年9月与B公司签订《协议书》，明确B公司应偿付A公司的预付款为人民币400万元;双方还约定B公司提供位于某市的C房屋作为抵押。同年10月，A公司与东某等三人签订了《担保合同》，约定东某等三人将其位于某市的C房屋抵押给A公司，为B公司偿付A公司400万元预付款的担保，抵押期限为1年，从2009年10月至2010年10月。由此可知，《担保合同》中所指向的“A公司400万元预付款”与之前《协议书》所明确的预付款400万元是同一笔债权。庭审中，A公司与东某等三人亦确认双方签订《担保合同》的本意就是为B公司拖欠A公司的400万元提供担保。因此，本案系争担保债权在《担保合同》签订之前就已经存在，且双方之后并无交易发生。故双方合同名为《担保合同》，但其实质内容为一般抵押担保。

2、东某等三人是否应当承担担保责任

A公司与东某等三人签订了不动产抵押担保合同，则东某等三人是否应当承担不动产抵押合同下的担保责任。对该问题的认定关键在于判定该不动产抵押合同及抵押权是否已经生效。

抵押权的生效与抵押合同的生效不同。不动产抵押合同是要式合同，除合同另有约定外，双方在合同书上签字或盖章，合同即成立并生效。

但是不动产抵押权的生效与抵押合同的生效不同。不动产抵押权的设定需要两个不可或缺的条件：一是当事人双方意思表示一致旨在设定不动产抵押权的抵押合同，其性质仍是债权合同;二是作为法定公示方法的，在登记机关完成的不动产抵押权登记。登记是抵押权的生效要件。

由于本案经过了最高额抵押登记，A公司能否要求东某等三人按此登记承担最高额抵押担保责任，则应当判断A公司主张的担保债权是否符合登记的担保范围。登记记载最高债权限额为200万元，债权发生期间为2009年10月至2010年10月。对此，二审法院认为，双方在2009年10月签订的《担保合同》中B公司确认其所欠A公司的预付款金额为400万元，此系双方当事人于2009年10月对其之间的债权债务进行新的确认，因此可以看成是债权的发生日期为2009年10月。故A公司诉请的债权在最高额抵押合同的担保范围内。但依该推定，则当事人对债权债务的确认即构成发生一个新的债权，消灭一个旧的债权，此推定显然不符合债权债务确认的法律特性。二审法院认定系争债权在最高额抵押合同担保范围比较牵强。由于在登记的债权发生期间内未有债权发生，A公司要求东某等三人承担抵押担保责任无法律依据。

A公司与B公司签订了《协议书》，约定了抵押C房屋作为还款担保。之后，A公司与B公司的法定代表人东某等三人签订了抵押担保合同。故该不动产抵押的合同已经成立并生效。但A公司与东某等三人办理的抵押登记为最高额抵押登记，双方并未就抵押合同所约定的一般抵押担保办理抵押登记，故本案不动产抵押权因未办理登记而未生效。A公司要求东某等三人承担抵押担保责任依法难以支持。

本案当事人为约定的一般抵押担保办理了最高额抵押登记，由于抵押权登记生效主义以及抵押登记的公示公信原则，使得当事人无论是按一般抵押担保还是按最高额抵押担保主张权利均难以依法得到支持。

（上海浦瑞律师事务所吕涛、高超群供稿）