浅析大数据对房地产估价机构的影响及对策
摘 要：在大数据越来越普及的时代，大数据在各行各业中都得到了广泛的应用，大数据的应用也让企业在经营管理方面更加高效、便捷。我国房地产估价机构在大数据时代的发展下，遇到了瓶颈，急需对房地产估价机构进行转型，运用更加先进、科学的技术手段帮助估价机构发展，实现业务的创新和技术的升级。
关键词：大数据 房地产估价 创新
前言
在信息快速更新的时代，大数据时代的来临不仅仅只是带来大量的数据，还为企业提供了潜在商业价值和数据处理方式的改变。在大数据时代下，各行各业也越来越重视数据的商业价值，将数据资源挖掘出来应用到各行各业中。房地产估价机构就是以数据作为基础，对建筑进行价值的测算。在大数据时代的冲击下，大数据必将对房地产估价机构产生影响，给房地产估价机构带来新的发展空间。
一、大数据简述
大数据是指数据量大、数据种类繁多，并不是数据量大就算是大数据。在大数据的时代，涵盖有各种各样的数据，在这些数据中提取出最有价值的数据，才是大数据时代存在的意义。在现在的社会发展中，许多企业都是用大数据对数据进行处理，在大量的数据中挖掘出最有用的信息，对企业的发展有促进作用。在未来的发展中，许多部门都采用大数据对部门数据进行管理，有助于企业获取有效信息，做好决策分析[1]。数据是企业的一份资产，只是有的企业好好利用了数据存在的潜在价值，对企业长久的发展产生深远影响。在随着大数据时代下，数据挖掘技术的发展，大数据的价值得到了充分挖掘，商业价值也越来越大，使信息的有效性得到了大大提升。
二、大数据时代对估价的重要性
房地产估价机构的工作就是对房地产进行价值的测算和价格水平的测量，这都需要有数据的基础才能进行准确的估价。对房地产来说，想要确保对房地产估价的合理性和准确性，使用大数据的数据处理方法，对房地产估价机构是十分有利的。对于房地产估价机构而言，房地产在进行估价时与房地产和市场信息相关，并且市场信息随时都在改变，每一天的数据又不相同，就比如一个地方的房地产的租金、价值和成本，会随着时间而改变，估价师没办法依据之前的数据进行建筑的估算，要随时更新数据库里边的数据，紧跟时代的进步[2]。在一些发展中城市，城市发展越来越快、规模越来越大，人们对房地产需求也越来越多，房地產交易也越来越活跃，面对如此庞大的数据，如果没有大数据进行数据的处理，这些数据将不会被充分挖掘，体现不了数据的潜在价值。房地产估价机构也不能从大量数据中获得自己想要的数据，从数据中发现房地产的发展趋势来。因此大数据时代数据技术的发展，对房地产估价机构信息的挖掘有重要意义。
三、大数据对房地产估价机构的影响
3.1有利于对价格趋势的研判
利用大数据中对数据的处理方法，更有利于房地产估价机构对数据的管理。对大量数据进行实时处理，以结果为导向进行数据分析，挖掘数据的价值，让机构为客户提供更加人性化的服务。在此之前，估价师在对房地产进行估价时，往往依据的是历史价格数据、政府相关政策和近期交易等，这种方式存在滞后性，不能及时给估价师提供最新的政策方针和参考数据。估价师还可以通过网络对房地产进行数据收集，通过最新价格数据进行相关性分析，提高估价的时效性。为了能够得到最新数据信息，估价师信息收集的方法也多种多样、数据种类也越来越多，估价师从各种不同的角度进行估价，对房地产估价不够准确[3]。有一些数据只能通过特定的渠道才能够获得，比如房地产的存量、供应量、增量等，这些数据都是房地产的内部数据，房地产估价机构不能能够获得，估价师只能通过价格水平、消费者喜好、收入等传统方法对房地产进行估价。在大数据时代下，估价师可以通过大数据数据存储和管理方法，通过数据之间的关系来获得一些不容易获得的信息。通过全方位对数据的分析、总结，估价师才能够精准的预测房地产的价格。
3.2有利于提高建设估价信息系统效率
为了能够使估价师获取更多有用的信息，很多房地产估价机构建立了估价信息系统，包括交易数据库、参数数据库、估价管理数据库、估价辅助系统等。数据库的建立需要耗费大量的人力、物力资源，是一项工作量大、耗时长的工作。在大数据时代下，减轻了信息收集的工作，估价师可以直接通过卫星图等资料了解房地产的布局、景观、环境、朝向等信息。估价师还可以对房地产进行批量评估，批量评估主要是针对大量同类房地产，利用共同的数据，相同的方法，在规定时间内进行价值的评估。在大数据时代，各种房源信息有利于帮助分析房地产的价值，无论是房地产的建筑模型，还是房屋内部的构造，都会更加准确和高效。
四、大数据下房地产估价机构的发展
4.1拓展新业务
房地产估价机构应该在原有的业务范围内，拓展新的业务来发展估价机构的业务水平。在出现金融危机时，房地产作为最重要的抵押物，在进行抵押时也出现了许多问题。为了防范估值风险的发生，银行人员应对抵押房地产进行合理估值。但是由于银行缺乏专业的估价人员，所以房地产估价机构可以与银行建立合作关系，给银行提供优质的估值服务[4]。
4.2进行转型
房地产是人们生活的刚需品，房地产行业一直都在发展，房地产估价机构为了适应社会发展，满足社会的需要进行转型。传统的估价模式存在许多恶性竞争，影响了行业的风气。为了营造良好的行业风气，实现竞争更加公平公正，房地产估价机构要及时转型，结合市场环境、利用科学的技术，转变传统的流程。用提升机构服务质量的方式，降低服务成本，提高企业之间的竞争力。
结语
房地产估价机构应该抓住大数据时代背景下的机遇，利用大数据时代创造出的条件，改变机构内外部环境的威胁。在适应社会发展的条件下，不断提升企业的服务质量，拓展机构业务，使房地产估价机构完成转型。
参考文献：
[1]蒋文君，孟一凡.大数据时代：房地产估价数据的定位[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会文集，2013.
[2]中国房地产估价师与烦恼歌地产经纪人学会.房地产估价理论与方法.北京：中国建筑工业出版社，2011.
[3]郑晓俐.浅析大数据对房地产估价行业的影响[J].上海地产，2016，(6)：45-46.
[4]师笑晗.浅谈房地产估价中的大数据应用[C].中国房地产估价师与房地产经纪人学会文集，2013.
作者：董华
【摘要】本文从近年来中国房地产市场的发展入手，阐述了新形势下估价机构面临的机遇和挑战。笔者对估价行业自身完善和发展的路径给出了建议，同时也展望了我国估价行业的健康发展的方向。
【关键词】估价机构;机遇和挑战;估价行业;完善和发展
近年来，伴随着经济的急速增长，我国房地产市场及房地产估价行业也得以快速成长。房地产估价在各个领域得以广泛应用。在房地产市场不断发展的过程中，人们对专业讯息、专业知识及服务的需要大增，从而使房地产估价市场涌现更多业务机会及更开阔的业务空间。解析近年来房地产市场成长状况，掌控其发展趋势，预测新形势下估价机构所面临的机会与挑战，探求发展对策，加快缩小与发达国家的行业差距，实现我国估价行业的健康可持续发展，就显得至关重要。
1、近年来房地产市场发展状况
我国房地产市场在近年以来获得了长足发展，在以下几点得以体现：1.国民经济的持续快速增长。近年来，中国国民经济增长率的不断提高导致了城市化的不断扩大。大批农业人口涌入城市，这部分农转非人口必定要进行住房消费，从而推涨了房地产市场新的需求购买力。2.体制与机制的市场化。房改前，国家和集体是房屋建设及分配的主体。房改后，房屋建设与购买共同入市，促进了住房商品化。3.系列相关政策的出台。市场经济一方面提升了购买力，另一方面催化了人们诸如住房按揭贷款等各类新的消费观念。目前，数额巨大的住房按揭贷款间与开发贷款是房地产市场得以持续高速发展的最重要的资金来源。
虽然在房地产市场蓬勃发展的过程中，出现过局部过热及价格泡沫等现象，经过了短期的局部调整的过程，但这是市场当中经常有的现象，从更长远的角度来看，我国的房地产市场总的形势还是较为乐观的，作为国民经济的支柱产业，仍有着长期稳定发展的态势。
随着持续加快、加強的经济体制改革步伐以及WTO组织的加入，我国的房地产市场经济将更为活跃。庞大的国际房地产市场也为中国的房地产评估行业和机构打开了一扇大门，为我们提供了广阔的发展空间，也带来了机遇和挑战。
2、估价机构面临的机遇和挑战
在我国社会主义经济体制改革大潮与国际接轨的新形势下，国际评估机构的进驻一方面带来了先进理念，另一方面也造成了强大的冲击。一方面，中国的房地产评估机构面临着许多机遇，另一方面，它们也面临着许多挑战。那么中国房地产估价行业在新形势下将面临哪些机遇和挑战?笔者归纳了如下几点：
2.1加剧我国房地产评估行业的市场竞争
我国房地产评估行业目前现状是，一方面，机构违法及无证经营情况仍有存在，另一方面，即便具备资格的机构，也有内部组织不规范及业务水平良莠不齐的局面。同时，还存在因估价人员知识储备不完善、知识结构不系统，综合素质有缺陷而不能适应高端复杂评估业务要求的情况。
新形势下，与房地产市场日趋活跃同时而来的，是评估机构市场竞争的日益激烈。市场竞争必然导致优胜劣汰。市场的活跃带来了新机构的不断涌现，那些规模不大、实力不强且素质不高的机构在此过程中将被无情淘汰;反之，那些具有规模大、实力强且操作规范的机构能获取广泛业务，从而竞争力更强且社会信誉不断走高并逐步成为评估市场的中坚力量。
在现阶段，与国外相比，我国的评估机构的硬件设施相对落后，规模经营水平有限，观念意识相对陈旧从而竞争力较差。在新形势下，各机构需要从各个方面进行调整和完善。在评估机构的内部也要进行重组和创新，在常规估价业务之外，还要拓展出估价理论研究、市场信息发布、经济形势预测与分析等等业务类型。这些都是房地产评估行业和机构在激烈竞争的新形势下避免垄断，消除不正当竞争的新的和更高的要求。
总之，市场竞争将促使房地产评估机构之间的优胜劣汰及机构内部重组和创新。
2.2实现我国房地产评估行业与国际接轨
我国目前有众多评估机构是从各行业部门脱钩改制而来，这类机构在业务上仍与原主管部门有着千丝万缕的联系，极易形成政企不分、行业垄断的局面，对评估机构的公平竞争极为不利。新形势下，评估行业要与国际评估业同步，所有评估机构都要走向市场，所有经营性的评估业务必须要由完全市场化的评估机构承担，评估机构即为企业，即不属于任一行业行政部门，也不再具有任何行政职能。竞争规则由市场制定，评估业务由委托方自由选择。
要使我国评估机构真正实现市场化与社会化，唯有改变评估机构与行政单位政企不分、行业垄断局面才能得以推动。
2.3促进我国房地产评估行业相关法规和监督措施的进一步完善
市场经济是一种法治经济，法治也是市场化和社会化的房地产评估活动所必需的。评估行为要用法律来规范，以机制来约束。新形势下，我们应依国际惯有先例，借鉴他国成功经验来制定属于中国的评估专项法规，以保证评估行业健康发展。
只有这样，我们才能提高评估服务行为的标准化和透明度，提高房地产评估行业和机构的信誉和市场竞争力，使中国房地产评估行业尽快进入标准化发展的轨道。
2.4促进我国统一的房地产评估管理体制的建立
由于房地产评估服务是有偿服务，具有收益，所有政府职能部门都望对其施加影响，这就造成多部门多头管理上，各说其是，而无法形成统一的法规制度及系统的管理规范。
新形势下，社会经济活动均趋向国际化，房地产经济领域也将同步开放，国外同行竞争局面必将到来。对进入我国市场的中外合资及纯外资评估机构必须按照国际惯例进行认证和准入。理顺多部门管理的机构改革势在必行，全国及地方估价师学会需独立行使职权，在评估师执业资格考试、注册管理、继续教育、行业技术标准制定及职业道德规范方面发挥作用，政府部门仅对评估行业进行宏观指导与监督。
此外，由于国内外评估机构在同一市场竞争，因此有必要引入并共同采用国际公认的标准和做法。在房地产评估原则、目的、方法、术语标准、技术参数等等各方面都作出统一模板，建立统一行业标准与管理体制，促使房地产评估管理规范化。
2.5促进我国房地产评估理论与方法的统一和完善
我国房地产评估行业起步较晚但成长很快，目前在估价的理论与实践上均存在有一些问题。新形势下，这些问题将逐步得以解决，我国房地产评估理论与实践必将得到进一步完善。
对于评估实践中存在的问题，如评估标准和技术参数的行业标准化，评估工作的监督和审计机制的形成等等。在新形势下，他们将在不同程度上逐步完善和规范，促进中国房地产评估业成不断走向成熟。
3、估价行业自身的完善和发展
近年来，我国高速发展的经济、宏观稳健的政策使得房地产估价行业具备了强大的市场潜力以及发展空间。与此同时，行业市场化、国际化进一步加剧，服务更趋多样化、专业化，行业竞争压力倍增。在机遇与挑战面前，我们应未雨绸缪，制定有效措施以促进估价行业的完善和发展。
3.1完善房地产评估制度
新中国的房地产评估业起步较晚，各种与房地产评估有关的法律、法规、制度也还很不健全;房地产评估执业行为尚欠规范。为此，我们应参照国外先进、有效的经验，根据我国的客观实际，健全有关房地产评估制度，加强政府行政监管。(1)制定严格的评估机构审批制度。(2)拟定评估价格的监管制度，完善评估行业的执业规范。(3)建立、完善房地產评估机构资质年检和房地产评估执业人员的资格认证制度。(4)建立执业人员的再教育制度。
3.2加强行业自身建设
新形势下，如何提高我国房地产评估机构的竞争力和服务意识，提高自担风险的能力来顺应社会主义市场经济发展的客观规律呢?有如下几点： (1)提高人员素质，提升执业水准 ;(2)加强行业自律，服务行业发展(3)制定道德准则，提升行业地位。
3.3建立房地产评估信息网络，加强网络信息技术管理
网络技术在近年来发展迅猛，这为房地产估价业的发展提供了有利条件。全面、真实的房地产评估信息是房地产评估业开展业务的基础和根本，更是其实力强劲的表现和其信誉度、权威性的象征。因此，房地产评估机构，应积极建立房地产评估信息网络，强化评估信息的搜集、处理。储备能力。通过网络信息，及时、便捷地学习国外有关房地产估价方面的先进经验;快速、便捷地获取国内有关房地产政策、经济、经营、金融、税收等信息，以市场为导向，根据市场经济规律，及时对房地产评估信息作出系统化、科学化的综合分析和预测，比较网上的信息，制定更加合理、科学、公正的房地产价格，藉以建立信息时代的核心竞争优势，从而更好地为客户提供全方位的信息服务，更好地推销自己的服务管理理念，展示行业形象，以开拓更广阔的评估市场。
3.4加快拓展业务领域，积极创新业务品种
在目前阶段，我国大部分估价机构几乎仅从事房地产估价这一单一业务。纵观国外成功机构经营经验，其业务类型多样，范围均多方涉足。因此，我们的机构也应走多元化发展道路，积极拓展业务领域，创新业务品种;全面介入除评估以外的咨询、策划、可行性研究以及城市房屋征收、旧城改造、企业重组与并购等各个领域。
3.5增强估价机构综合竞争力
在目前阶段，虽然中国有大量的评估机构，但大多数评估机构规模小，竞争力不强，行业内部恶性竞争剧烈。而我们面临的来自国际市场的竞争对手均有较强的综合实力，其服务理念更先进，专业化程度更高。因此，中国的评估机构应该从现实出发，增强紧迫感，加强机构合作，发展专业化，打造品牌，逐步融入从技术到服务的国际化，不断增强自身实力，应对竞争。
总结：
总言之，21世纪是个充满机遇和挑战的时代，我国的房地产评估机构若想得到长足发展，在国内乃至国际房地产评估市场站稳自己的脚跟，必须来一场"凤凰涅磐”式的变革，从而加强自身的建设，不断地发展、完善;不断健全、完善房地产评估制度，加强政府行政监管力度，认真贯彻落实房地产政策、法规和措施，建立起一支技术好、服务优、管理严的房地产评估队伍。只有这样，我们才能与国际房地产评估市场的强大影响力相抗衡，更好地促进中国房地产评估业的健康有序发展。
参考文献：
[1]高炳华.中国加入WTO给房地产评估行业带来的影响，中国估价师资讯网，2002.
作者：彭靖
摘要：随着我国经济转型及房地产各项调控政策的出台，房地产市场价格起伏较大，如果商业银行在办理传统房地产抵押业务的过程中，依然采用原来的固有方式来对待某些房地产抵押业务，很有可能会导致贷款风险增加。本文作者从估价机构角度，对提供抵押的房地产在经济转型期价值波动可能产生的抵押贷款风险的把控对策进行探讨。
关键字：经济转型;抵押风险;价值波动
近几年尤其是进入2019年以来，受全球经济的影响，我国经济也处在了一个经济转型期。在经济转型的过程中也伴随着国家一系列的机构改革，各种政策层出不穷。对于作为传统行业的金融业尤其是商业银行来说，随着政府的一系列改革，在国家经济转型的今天，依然以房地产抵押贷款项目作为主营业务随之而来的风险特征也有所变化，再以传统的眼光来看待新时期房地产抵押贷款发生的风险可能也会产生较大的偏差。下面笔者站在估价机构角度来分析新时期房地产抵押贷款项目风险产生的原因，以及商业银行对贷款风险的把控对策进行探讨。
一、风险产生的原因有：
(一)产权登记发证模式处于转变期间，充满不确定性，带来抵押物权益与实物脱节的风险。
从各地不动产登记中心成立之前，我国的房地产权属登记发证分别由国土部门负责颁发《国有土地使用证》和房产管理局颁发《房屋所有权证》，属于两龙治水，各有侧重甚至各自为政，房屋登记用途与土地登记用途不相一致的现象时有发生，登记内容不统一的情况也是比较常见。国家实行不动产登记以来，对于申请登记的不动产也开始实行统一登记，原来的房地产两证登记信息不匹配的现象也将得到一定程度的遏制。但对于商业银行碰到类似情形比如房屋登记用途为商业用房，土地登记地类用途却是住宅，土地出让期限也是按照住宅年限设定的终止日期;又如某某开发项目或者工业企业开发项目，取得土地使用权是由登记机关登记发证，随着开发项目的开发进度，后续建成的房屋按照不动产登记的要求取得了不动产权证书，由于现今发证几乎都会将每一栋建筑物所占用的土地分摊面积连同建筑物一并办理登记并发证，但原有的土地使用证或不动产权证书并不会进行相应的注销只会备注情况直到宗地分割完毕为止，这种现象会使得这类项目同时出现多个权属证书的情况，由于缺乏相应的处理经验，如果未经审核识别而正常发放了某类贷款，无形之中可能带来抵押物与实物脱节的风险。
(二)银行可自主确定抵押物价值，产生的风险。
当前各大银行确定抵押物价值的方式多样化，大部分银行通过估价机构进行第三方评估，通过估价机构出具的估价报告的估价结果，按照一定的抵押贷款比例，确定抵押贷款额度;但当前有部分商业银行，通过银行自主确定抵押物价值的方式，向相关登记机关出具抵押物价值确认函，便办理了抵押登记手续。该种方式对于商业银行从争取客户资源、提高效率的角度来看，短时间内确实作用很大，但由此带来的抵押贷款项目管理风险、抵押物价值确认的高与低的风险却难以避免。
(三)经济转型引起房地产市场价值波动，带来已抵押的房地产价值变化，从而产生风险。
由于经济转型，传统行业经济不可避免的出现下滑，房地产经济作为国民经济中起到支柱作用的产业，同样不可避免的出现重大变化。尤其以三四线城市为限，因为城市发展过程中缺少支柱性产业经济，很多行业经济往往与房地产业紧密相关。零售业、建筑建材业、服装业等等行业在经济转型期很多商户无法承担较高额的门面租金选择往一些相对位置较偏僻或者租金较低的区域进行搬迁，从而导致原来已形成较大规模的专业市场或商业中心产生了较大程度的空置率和租金水平的下降，甚至房地产价格的下降。很多房地产抵押贷款项目在经济转型到来之时仍然处于存续期间，而提供抵押贷款的房地产价值却有了一定程度的下滑，必然导致抵押贷款项目的风险加大。
二、防范风险的对策：
(一)商业银行应当及时向相关权威部门进行权属调查和验证，抑或要求估价机构对所评估标的物的权属状况的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。
前述所说的产权登记不一致或存在瑕疵、容易产生风险的情形，商业银行可以通过向不动产登记中心进行核查和验证，尤其对于权属用途不一致、登记内容不统一的情况从假设抵押物需要办理产权过户角度来分析抵押物权属的完整、合法和真实性。由于多数商业银行具体抵押业务经办客户经理缺乏相应的识别经验，金融机构也可以通过委托评估的方式由估价机构评估专业人员来对所评估标的物的权属状况的真实性、准确性、完整性进行核查和验证，来达到对抵押物的权属状况进行全面掌握的目的。根据《中华人民共和国资产评估法》第二章第十三条第四点的规定，“评估专业人员需要对评估活动中使用的有关文件、证明、资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。”而估价机构评估专业人员往往就是具有相应估价经验的资产评估师，可以通过事前将评估对象权属资料的瑕疵状况与商业银行进行充分沟通或者能够通过评估报告相应章节进行披露，往往也能够起到防范风险的效果。
(二)商业银行应当加强房地产抵押贷款项目抵押物价值确认的管理。
前述所说的部分商业银行开始采取银行自主定价并向不动产登记中心出具价值确认函办理抵押登记的模式，从具体操作层面来说并非不可取，相反恰恰是国家机构改革所要调整的成果体现，能够通过调整简化程序，提高办事效率。但是金融机构在确定抵押价值的管理切不可放任，尤其以某某手中可以有多少审批权限为中心进行抵押价值的确认，而是应当有一定的操作模式或者询价模式，向相应的权威部门、估价机构或数据公司进行咨询，防范由于房地产抵押贷款项目前期抵押价值确认不准产生的风险。
(三)对于房地产抵押贷款存续期内且剩余期限较长的项目，提倡对押品价值尤其涉及价值量大的押品进行贷后重估，及时对押品价值进行把控。
当前大部分商业银行确定押品价值的方式仍然是以估价机构出具报告确定抵押物价值为主。但是估价报告评估价值为时点型价值，而房地产市场价格是处于波动状态，在行情好的时期由于房地产市场价格的上涨可以覆盖一些抵押项目贷款金额偏高的情形。但现今处于经济转型的特殊时期，房地产价格处于波动的波谷或滑向波谷的阶段，加强对押品的重估显得十分必要。同时在贷后重估过程中通过对权属资料的再次核查验证，及时掌控抵押物所设立的抵押担保物权情况，防范抵押物分多次抵押的风险。
(四)通过对现实中的一些押品处置情况的调查分析，合理确定抵押贷款放款比例，防范抵押物处置难或资不抵债的风险。
近年来，针对涉执案件执行难的问题，最高人民法院出台了多种政策，用以解决该类问题，也取得了较大的进步，其中最显著的变化来自于财产处置方式的变化。几年前人民法院处置财产通常采用的方式为通过拍卖公司组织进行拍卖，但受限于买卖双方信息的不对称，很难达到理想的效果。哪怕是确有成交，但交易价格信息很难准确的获取。现如今法院拍卖多以司法网拍为主，不仅仅买卖双方都可以了解到详细的信息，作为商业银行也可以通过具体的成交案例信息对各种类型的房地产变现能力产生更加直观的理解和感受，能够更合理的确定抵押贷款比率。
总之，随着经济的转型和国家机构改革，尤其在2019年这个关键年度，商业银行面临的机遇非常多，随之而来的风险种类也趋于复杂化，未来不可控风险更是防不胜防。以不变应万变的固有模式往往也会变成一把双刃剑，商業银行应当加强自身管理，进一步强化风险意识，方能享受改革带来的红利，正确规避未来可能出现的各种风险。
作者：陈再云 赵中爱 胡蓉 梁高靠
(重庆)
2000-11-15来源：上传人：
^^^^重庆市房地产价格评估机构脱钩改制的实践与体会 ^^^^^^^^^^^^^重庆市国土资源和房屋管理局 ^^^^^^^^^^^^^^(二○○○年十月十九日) ^^^^房地产价格评估机构与行政管理机关彻底脱钩，成为市场上独立的企业法人，既是建立社会主义市场经济体制的必然要求，又是国家对行政机构和事业单位改革的要求。从去年8月份到今年6月底，我局根据市政府的安排布署，结合建设部、国土资源部的有关会议文件精神在全市房地产价格评估机构开展了脱钩改制工作。目前这一工作已经完成，现将有关情况汇报如下： ^^^^
一、脱钩改制前后我市房价、地价评估机构的基本情况： ^^^^从一九九二年来，我市分别设立房价、地价评估所。至去年8月，^我局陆续审批设立了48个房价评估机构和29家地价评估机构。几年来，我们根据《城市房地产管理法》的规定和建设部、国土资源部的要求，对全市房价、地价评估机构进行了卓有成效的管理。改制前，全市有房屋评估和土地评估机构共68家，其中房价评估机构39家，土地评估机构29 家，分别隶属于各级建委、财政、金融等部门;也有少数为股份制企业。^全市有注册房屋估价师近400名，注册土地估价师420名;^建立有房地产估价师协会和土地估价师协会。对机构的设立、审批、年检、注销均由我局负责。市局属直属事业单位的评估机构2家，^分别为市房地产评估所和土地评估所，职工40名，其中房地产评估所27名，土地评估所13 名，注册土地房产和土地估价师共18名。两所均于一九九二年经市编委批准成立，属于自收自支事业单位。截止到九九年底，两所资产总额近两仟万元。 ^^^^去年八月，重庆市政府发布政府令，即《重庆市资产评估机构管理办法》;市国资局印发了《关于全市资产评估机构脱钩改制的通知》，具体安排部署全市各类房产、土地、国有资产等评估机构进行脱钩改制，要求各评价机构必须在人员、财务、职能和名称四个方面同原主管部门或挂靠单位彻底脱钩，不脱钩的不得再从事评估业务;脱钩以后，按照《公司法》或《合伙企业法》的要求，改制组建以注册评估师出资设立的合伙制或有限责任制的评估机构。脱钩改制以后，各类评估机构的设立和资质等级，由市政府成立资产评估机构资格评审委员会审批，评审委员会主任由分管副市长兼任，各专业主管部门只负责初审工作。土地房屋系统所管理的评估机构一律纳入脱钩改制的范围，由我局负责本系统内改制工作。 ^^^^经过近一年的脱钩改制，在39家房价评估机构中有11家未能完成脱钩改制被注销评估资格。29家地价评估机构中有 23家未完成脱钩改制被注销评估资格。我局直属的
市房价评估所改制分设为两个有限责任评估机构;原21个分所，只有 1个县房价评估分所经脱钩改制成立独立的企业法人，^其余 20个分所撤销。市地价评估所改制为君达有限评估公司，原设14个分支机构全部撤销。 ^^^^
二、摸清情况，知难而进。 ^^^^改制涉及职工身份、福利待遇、利益分配等诸多方面的矛盾，件件事情无小事，都可能影响脱钩改制的推进，为了摸清职工的思想状况，掌握工作的主动权，我局重点对局属房价评估所和地价评估所进行调查，主要存在以下“四难”。 ^^^^一是职工对改制信心不足，改制工作难实施，改制初期职工对改制的认识不足，普遍认为改制后会丧失事业单位职工身份，怕个人的就业、劳保、养老、医疗等福利都将受到极大的影响;年纪大的和年纪小的又没估价师资格，怕出不了资占不了新企业的股份分配受影响;原所的领导担心改制后不能进入新企业的董事会，心理难以承受;估价师担心股份设置不合理、权益得不到保证。最担心的还是离开了主管局的支持，业务受到影响，收益减少，因此，不愿改制。 ^^^^二是人员构成复杂，思想难以统一，两所的职工人员构成比较复杂，牵扯的面也比较广，职工中多数是从其它事业单位和局机关调去的，有军队转业的正团级干部和刚分到位的转业干部;有市政府办公厅领导的子女;有局级后备干部;有我局机关的局极，处级干部的子女多名;有工作三十多年的老同志，也有才参加工作的硕士研究生等，不少同志都希望不改制，或能回到原工作单位。为此，大量的思想工作不仅在改制单位，也涉及到局机关局、处级干部和社会的方方面面。思想很难统一。 ^^^^三是要求改制分步实施，整体推进难。改制机构的职工和领导也曾向局党组反应，要求改制分二步走：第一步即愿意脱钩改制的同志先走出去;不愿改制的同志留下来，继续承担公益性的评估，不进入评估市场。第二步待条件成熟以后再脱钩，这种要求也是符合政策规定的。 ^^^^四是改制工作的要求高、^工作难度大。^脱钩改制是按《公司法》组建新的评估公司，原所职工的安置补偿方案，新企业的章程等都必须要每个职工签字才能通过。加上脱钩以后，主管局不再有行政权，只能通过建议等方式来促进改制工作的进行，力度有限。而且在脱钩改制过程中，往往因为资产处置、安置补偿、股份设置、董事会产生办法、职工福利基金、奖励基金、职业风险基金的归宿、个人住房等问题不如职工的意，都可以拒绝签字，使改制工作难以进行，工作难度大。 ^^^^两上所的问题，是全市评估机构的普遍问题。针对“四难”，领导小组认为只有严格贯彻国家和市政府的文件加大工作力度做好思想工作，知难而进，才能保证脱钩改制的成功。 ^^^^
三、精心组织，确保评估机构改制顺利进行。 ^^^^
1、^组建机构，统一思想。为了确保改制工作的顺利进行，经局党组研究决定成立局脱钩改制领导小组，局长任组长、分管副局长任副组长，有关处室的处长为成员。局党组也多次召开会议，专题研究脱钩改制事宜，统一了对脱钩改制的认识，确保了改制工作的如期完成。局先后召开了全市的房地产评估机构脱钩改制会议，全面部署工作，下发专
门文件规定了脱钩改制的原则、范围、时限。明确在2000年六月底没有脱钩改制的，一律注销评估资格，不准再从事评估业务。同时局领导小组除加强对本系统的评估机构的领导外，重点抓好局属两个所的改制，以点带面，推动全市改制工作。 ^^^^
2、^确定了整体脱钩、依法循进、平稳过渡、有利发展的脱钩改制原则。经局党组研究决定，对局属评估所要在人员、职能、财务、名称四个方面彻底与局机关脱钩;一步到位;两所在编在岗职工必须全部参加脱钩改制;脱钩以后组建合伙制或股份制企业由职工通过表决方式自行选择。 ^^^^
3、制定脱钩改制方案。从去年11月到今年4月，原市房价评估所先后制定了四套脱钩改制方案，市地价所也制定了几种方案，均因职工意见不统一而未能实施。主要是在脱钩以后是否分所，安置补偿如何计算，原所资产如何处置，新所股份如何设置，新所董事会人员如何产生等问题难以统一。在这种情况下，我局另制定了一套指导性方案，经请示房地产业司，并与具体负责全市评估机构改制工作的重庆市国资局及市有关部门协商一致后，再由原所职工表决选择。 ^^^^
4、^成立帮促指导小组。为推进脱钩改制的实施，在局脱钩改制领导小组之下又成立了由局市场处、资产处、人事处、组织处、财务处、纪检组等有关处室负责人组成的脱钩改制帮促指导小组，定人、定责任、定时间，帮助和督促两个评估所落实脱钩改制中的每一项具体工作，并及时协助解决有关问题。 ^^^^
5、清算资产，落实资产处置和人员安置组建新所。对原所的资产(流动资金、固定资产、债权债务等)等聘请了一家会计师事务所进行清算。清算以后，局里根据国家和重庆市的有关文件规定提出处置意见，争取市有关部门原则同意后，再与原所改制小组协商，取得一致意见后，局领导与新机构法人代表签定资产处置协议。同时，对人员的安置补偿，由局根据有关文件规定提一个总的额度，经市有关部门同意后交原所改制小组，根据职工工龄、所龄、职务、职称等因素提出分类设分意见，经职工表决后进行计分，计算出每个人的安置补偿费，然后再由原所领导与职工签定人员安置协议。安置补偿完结后，原所职工按公司法的有关规定，组建新的股份有限公司。 ^^^^在局和所双方共同努力下，我局评估机构脱钩改制已全部完成。原市房价评估所一分为二，分设为重庆协同房地产评估有限责任公司和重庆正源房地产评估有限责任公司，市地价所改制为君达资产评估有限公司;原两所40名职工(包括七名处级干部)的人事档案已全部移交给市人才交流中心管理;人员安置补偿费按人均4万元计算;流动资金和债权债务局里全部收回，奖励基金和一部分执业风险金留给改制后的新公司，固定资产(汽车、办公用房及电脑、空调等办公用品)分别按清算评估值打折租赁给叁个新公司使用;原所的办公桌、椅、文件柜、保险柜及低值易耗品均赠送给叁个新公司。原所的党、团、工会等组织关系，经请示暂由我局代管。新公司全体职工均为股东，股权设置比例为董事会成员高于估价师，估价师高于一般职工。其中协同公司董事会成员的股权占42.94%，七名估价师占60.7%，正源
公司董事会成员的股权占31.3%，七名估价师占61.7%;君达公司董事会成员股权占30%以上，估价师股权占60%以上。 ^^^^
四、搞好房地产评估机构脱钩改制的几点体会： ^^^^
(一)要认清形势，明确目标 ^^^^我们认为：房地产估价机构及整个中介机构脱钩改制的主题，是创新主体，迎接挑战。创新主体，就是使房地产中介机构真正成为市场经济的主体。长期以来，房地产中介机构并非真正的自主经营、自负盈亏的企业法人，在很大程度上受政府主管部门干预太多，在业务上保护过多，影响了评估市场的发育。因此，脱钩改制就是要剥离中介机构与政府职能关系，使其真正成为产权利明晰的企业法人、合格的市场主体。迎接挑战，即指积极迎接我国加入WTO后，我们所面临的挑战。中国加入WTO，国外成熟与发达的房地产中介服务机构会大量涌入，并将会按国际上通行的市场规则运行、竞争;在这种情况下，我们的中介服务机构不能再垄断或受政府部门的保护，应该在同等的基础上参与市场的竞争。因此无论是近在眼前的加入WTO，还是建立我国社会主义市场经济体制，政、事、企分开都已是必然之势。作为政府主管部门则应顺应经济发展的新形势，与房地产估价机构及整个中介服务机构的脱钩，使之改制评估与中介机构真正成为产权清晰、责权明确、管理科学、独立承担民事责任的市场主体，尽早地投身市场实践，提高其在市场经济中的竞争力。 ^^^^
(二)要加强引导，促进转变 ^^^^在长期计划经济的模式下，我们下属的企事业单位的干部、职工，形成了一些固有的观念及思路，这些观念、思路对其脱钩改制、走向市场是一种严重的障碍。因此，在改制中我们注意了加强引导、宣传、教育与灌输，促进其转变观念，从“要我改”变为“我要改”。近几年，我们经常对下属单位讲改革的意义、分析当前的形势、指出为什么改、应该怎样改。评估所进入脱钩改制的实施阶段后，我们深入单位，直接听取所领导和全体职工的意见，分层次、面对面地解答疑难问题，解除他们思想上的疑虑，努力创造一种大多数干部职工接受并愿意进行脱钩改制的氛围，使他们由不愿意改，转化为必须改、应尽早改的认识。 ^^^^脱钩改制工作尽管是大势所趋、不得不为的事情，但方法简单了也很难收到成效，只有获得大多数职工的理解及支持，这项工作才能得到健康顺利的发展。 ^^^^
(三)要精心指导，积极支持 ^^^^脱钩改制工作，是关系企业和整个中介行业发展的重要工作，与企业职工的利益和前途密切相关。因此，作为上级主管部门，我们加强对这项工作的精心指导。一是我们注意了全面、深入地掌握职工普遍关心的问题，认真、细致地进行调查研究，掌握第一手资料，做到对改制企业的情况心中有数。二是认真研究有关脱钩改制的政策，紧密结合改制企业的实际情况，提出脱钩改制的具体思路、方案。由于这是一项全新的工作，许多方面的政策规定不完善或滞后，我们注意了既按照国家有关的法律和政策执行，又联系企业的实际情况，尽可能变通制定具体的实施办法，同时加强与有关部门的研讨、协商，求得共识和支持。 ^^^^精心指导的同时，我们注意积极支持。用
一句通俗的话讲，就是在条件允许(不直接与法律政策相抵触)的情况下，给他们的嫁妆应尽量丰厚一些。具体讲，就是为改制企业，创造一个尽量好的条件，对一些关系企业发展及职工利益的问题，寻求较好的解决办法。在安置费用标准的确定上，我们并不拘泥于现行规定，而是从原所社会、经济效益一直很好的实际出发，争取有关部门支持，适当提高了标准。在对每个职工确定安置费时，不是简单地把工龄作为计算的依据，而是综合考虑所龄、职龄、职务、贡献等各方面的因素，确定相应的系数，做到尊重历史、承认差别、妥善解决。在资产的处置上，在划清各自责任的前提下，清产核资，减去不良资产后，合理划分;对企业现有的房产、汽车、设备等，适当给予折扣优惠。对股权的设置及董事会、企业领导的产生等问题，一是依法办事，二是结合实际。对出资人资格的问题，按照市政府的有关规定必须是估价师。而我们考虑到企业的实际情况，争取市政府同意，允许了两个所全体职工出资，但要求估价师资格的职工出资持股总比例不得低于60%。 ^^^^各位代表：在房地产估价机构脱钩改制的工作中，我们针对本系统的实际做了一些工作;但比起部里对我们的要求，和兄弟城市的先进经验，还是很大的差距。我们将借这次会议的东风，虚心向兄弟城市学习，争取在其它方面的改革中作有成效。汇报有不当之处，请各位代表批评指正。
中华人民共和国建设部令
第142号
《房地产估价机构管理办法》已于2005年9月27日经第73次部常务会议讨论通过，现予发布，自2005年12月1日起施行。
建设部部长 汪光焘 二○○五年十月十二日
房地产估价机构管理办法
第一章 总 则
第一条 为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》等法律、行政法规，制定本办法。
第二条 在中华人民共和国境内申请房地产估价机构资质，从事房地产估价活动，对房地产估价机构实施监督管理，适用本办法。
第三条 本办法所称房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构。
本办法所称房地产估价活动，包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。
第四条 房地产估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房地产估价规范和标准。
房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国房地产估价机构的监督管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房地产估价机构的监督管理工作。
第六条 房地产估价行业组织应当加强房地产估价行业自律管理。
鼓励房地产估价机构加入房地产估价行业组织。
第二章 估价机构资质核准
第七条 房地产估价机构资质等级分为
一、
二、三级。
国务院建设行政主管部门负责一级房地产估价机构资质许可。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门负责
二、三级房地产估价机构资质许可，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。
第八条 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限责任公司或者合伙企业形式设立。
第九条 各资质等级房地产估价机构的条件如下：
(一)一级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上;
3.有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上;
4.有15名以上专职注册房地产估价师;
5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上;
6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%; 9.有固定的经营服务场所;
10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全; 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求; 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。
(二)二级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续4年以上; 3.有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上;
4.有8名以上专职注册房地产估价师;
5.在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上;
6.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
8.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%; 9.有固定的经营服务场所;
10.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全; 11.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求; 12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。
(三)三级资质
1.机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;
2.有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;
3.有3名以上专职注册房地产估价师;
4.在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;
5.法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
6.有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;
7.有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;
8.有固定的经营服务场所;
9.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;
10.随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;
12.在申请核定资质等级之日前3年内无本办法第三十二条禁止的行为。
第十条 申请核定房地产估价机构资质等级，应当如实向资质许可机关提交下列材料：
(一)房地产估价机构资质等级申请表(一式二份，加盖申报机构公章);
(二)房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件;
(三)营业执照正、副本复印件(加盖申报机构公章);
(四)出资证明复印件(加盖申报机构公章);
(五)法定代表人或者执行合伙人的任职文件复印件(加盖申报机构公章);
(六)专职注册房地产估价师证明;
(七)固定经营服务场所的证明;
(八)经工商行政管理部门备案的公司章程或者合伙协议复印件(加盖申报机构公章)及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息;
(九)随机抽查的在申请核定资质等级之日前3年内申报机构所完成的1份房地产估价报告复印件(一式二份，加盖申报机构公章)。
申请人应当对其提交的申请材料实质内容的真实性负责。
第十一条 新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质的，应当提供第十条第
(一)项、第
(三)项至第
(八)项材料。
新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设1年的暂定期。
第十二条 申请核定一级房地产估价机构资质的，应当向省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交本办法第十条规定的材料。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。
国务院建设行政主管部门应当自受理申请材料之日起20日内作出决定。
第十三条
二、三级房地产估价机构资质由设区的市人民政府房地产行政主管部门初审，具体许可程序及办理期限由省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门依法确定。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在作出资质许可决定之日起10日内,将准予资质许可的决定报国务院建设行政主管部门备案。
第十四条 房地产估价机构资质证书分为正本和副本，由国务院建设行政主管部门统一印制，正、副本具有同等法律效力。
房地产估价机构遗失资质证书的，应当在公众媒体上声明作废后，申请补办。
第十五条 房地产估价机构资质有效期为3年。
资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满30日前向资质许可机关提出资质延续申请。资质许可机关应当根据申请作出是否准予延续的决定。准予延续的，有效期延续3年。
在资质有效期内遵守有关房地产估价的法律、法规、规章、技术标准和职业道德的房地产估价机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年。
第十六条 房地产估价机构的名称、法定代表人或者执行合伙人、注册资本或者出资额、组织形式、住所等事项发生变更的，应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续。
第十七条 房地产估价机构合并的，合并后存续或者新设立的房地产估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件。
房地产估价机构分立的，只能由分立后的一方房地产估价机构承继原房地产估价机构资质，但应当符合原房地产估价机构资质等级条件。承继原房地产估价机构资质的一方由各方协商确定;其他各方按照新设立的中介服务机构申请房地产估价机构资质。
第十八条 房地产估价机构的工商登记注销后，其资质证书失效。
第三章 分支机构的设立
第十九条 一级资质房地产估价机构可以按照本办法第二十条的规定设立分支机构。
二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。
第二十条 分支机构应当具备下列条件：
(一)名称采用“房地产估价机构名称+分支机构所在地行政区划名+分公司(分所)”的形式;
(二)分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师;
(三)在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师;
(四)有固定的经营服务场所;
(五)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全。
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
第二十一条 新设立的分支机构，应当自领取分支机构营业执照之日起30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门备案。
省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当在接受备案后10日内，告知分支机构工商注册所在地的市、县人民政府房地产行政主管部门，并报国务院建设行政主管部门备案。
第二十二条 分支机构备案，应当提交下列材料：
(一)分支机构的营业执照复印件;
(二)房地产估价机构资质证书正本复印件;
(三)分支机构及设立该分支机构的房地产估价机构负责人的身份证明;
(四)拟在分支机构执业的专职注册房地产估价师注册证书复印件。
第二十三条 分支机构变更名称、负责人、住所等事项或房地产估价机构撤销分支机构，应当在工商行政管理部门办理变更或者注销登记手续后30日内，报原备案机关备案。
第四章 估价管理
第二十四条 从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。
暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
第二十五条 房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用。
房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。
第二十六条 房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。
第二十七条 房地产估价机构承揽房地产估价业务，应当与委托人签订书面估价委托合同。
估价委托合同应当包括下列内容：
(一)委托人的名称或者姓名和住所;
(二)估价机构的名称和住所;
(三)估价对象;
(四)估价目的;
(五)估价时点;
(六)委托人的协助义务;
(七)估价服务费及其支付方式;
(八)估价报告交付的日期和方式;
(九)违约责任;
(十)解决争议的方法。
第二十八条 房地产估价机构未经委托人书面同意，不得转让受托的估价业务。
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
第二十九条 委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。
第三十条 房地产估价机构和注册房地产估价师因估价需要向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息时，房地产行政主管部门应当提供查询服务，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容除外。
第三十一条 房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。
第三十二条 房地产估价机构不得有下列行为：
(一)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;
(二)超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;
(三)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;
(四)违反房地产估价规范和标准;
(五)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;
(六)擅自设立分支机构;
(七)未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务;
(八)法律、法规禁止的其他行为。
第三十三条 房地产估价机构应当妥善保管房地产估价报告及相关资料。
房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。
第三十四条 除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。
第三十五条 房地产估价机构应当加强对执业人员的职业道德教育和业务培训，为本机构的房地产估价师参加继续教育提供必要的条件。
第三十六条 县级以上人民政府房地产行政主管部门应当依照有关法律、法规和本办法的规定，对房地产估价机构和分支机构的设立、估价业务及执行房地产估价规范和标准的情况实施监督检查。
第三十七条 县级以上人民政府房地产行政主管部门履行监督检查职责时，有权采取下列措施：
(一)要求被检查单位提供房地产估价机构资质证书、房地产估价师注册证书，有关房地产估价业务的文档，有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件;
(二)进入被检查单位进行检查，查阅房地产估价报告以及估价委托合同、实地查勘记录等估价相关资料;
(三)纠正违反有关法律、法规和本办法及房地产估价规范和标准的行为。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当将监督检查的处理结果向社会公布。
第三十八条 县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有两名以上监督检查人员参加，并出示执法证件，不得妨碍被检查单位的正常经营活动，不得索取或者收受财物、谋取其他利益。
有关单位和个人对依法进行的监督检查应当协助与配合，不得拒绝或者阻挠。
第三十九条 房地产估价机构违法从事房地产估价活动的，违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当依法查处，并将违法事实、处理结果及处理建议及时报告该估价机构资质的许可机关。
第四十条 有下列情形之一的，资质许可机关或者其上级机关，根据利害关系人的请求或者依据职权，可以撤销房地产估价机构资质：
(一)资质许可机关工作人员滥用职权、玩忽职守作出准予房地产估价机构资质许可的;
(二)超越法定职权作出准予房地产估价机构资质许可的;
(三)违反法定程序作出准予房地产估价机构资质许可的;
(四)对不符合许可条件的申请人作出准予房地产估价机构资质许可的;
(五)依法可以撤销房地产估价机构资质的其他情形。
房地产估价机构以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，应当予以撤销。
第四十一条 房地产估价机构取得房地产估价机构资质后，不再符合相应资质条件的，资质许可机关根据利害关系人的请求或者依据职权，可以责令其限期改正;逾期不改的，可以撤回其资质。
第四十二条 有下列情形之一的，资质许可机关应当依法注销房地产估价机构资质：
(一)房地产估价机构资质有效期届满未延续的;
(二)房地产估价机构依法终止的;
(三)房地产估价机构资质被撤销、撤回，或者房地产估价资质证书依法被吊销的;
(四)法律、法规规定的应当注销房地产估价机构资质的其他情形。
第四十三条 资质许可机关或者房地产估价行业组织应当建立房地产估价机构信用档案。
房地产估价机构应当按照要求提供真实、准确、完整的房地产估价信用档案信息。
房地产估价机构信用档案应当包括房地产估价机构的基本情况、业绩、良好行为、不良行为等内容。违法行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为房地产估价机构的不良记录记入其信用档案。
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。
任何单位和个人有权查阅信用档案。
第五章 法律责任
第四十四条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在1年内不得再次申请房地产估价机构资质。
第四十五条 以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，由资质许可机关给予警告，并处1万元以上3万元以下的罚款，申请人3年内不得再次申请房地产估价机构资质。
第四十六条 未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的，出具的估价报告无效，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;造成当事人损失的，依法承担赔偿责任。
第四十七条 违反本办法第十六条规定，房地产估价机构不及时办理资质证书变更手续的，由资质许可机关责令限期办理;逾期不办理的，可处1万元以下的罚款。
第四十八条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以上2万元以下的罚款：
(一)违反本办法第十九条第一款规定设立分支机构的;
(二)违反本办法第二十条规定设立分支机构的;
(三)违反本办法第二十一条第一款规定，新设立的分支机构不备案的。
第四十九条 有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正;逾期未改正的，可处5千元以上2万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任：
(一)违反本办法第二十五条规定承揽业务的;
(二)违反本办法第二十八条第一款规定，擅自转让受托的估价业务的;
(三)违反本办法第十九条第二款、第二十八条第二款、第三十一条规定出具估价报告的。
第五十条 违反本办法第二十六条规定，房地产估价机构及其估价人员应当回避未回避的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并可处1万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十一条 违反本办法第三十条规定，房地产行政主管部门拒绝提供房地产交易、登记信息查询服务的，由其上级房地产行政主管部门责令改正。
第五十二条 房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 违反本办法第三十四条规定，房地产估价机构擅自对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料，给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十四条 资质许可机关有下列情形之一的，由其上级行政主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)对不符合法定条件的申请人准予房地产估价机构资质许可或者超越职权作出准予房地产估价机构资质许可决定的;
(二)对符合法定条件的申请人不予房地产估价机构资质许可或者不在法定期限内作出准予房地产估价机构资质许可决定的;
(三)利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的;
(四)不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。
第六章 附 则
第五十五条 本办法自2005年12月1日起施行。1997年1月9日建设部颁布的《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》(建房[1997]12号)同时废止。
本办法施行前建设部发布的规章与本办法的规定不一致的，以本办法为准。
信房字„2007‟21号
关于转发《关于转发省建设厅〈转发建设部关于加强 房地产估价机构监管有关问题的通知〉的通知》的
通 知
驻县各房地产估价机构：
为进一步加强房地产估价机构监管，规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，现将市房管局《关于转发省建设厅转发建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知)的通知》转发给你们，并提出如下意见，请一并贯彻执行。
1、各房地产估价机构必须按照建住房[2006]294号文件要求认真进行自查自纠。在2007年2月27日前，将自查报告及《信丰县房地产交易秩序估价机构自查表》及《信丰县房地产 1 估价机构专职注册房地产估价师基本情况表》报送县房产管理局房地产交易管理所。2月27日，县房管局将成立检查小组对县各房地产估价机构进行全面检查。
2、严格查处违规设立房地产估价分支机构的问题。凡是不符合要求设立的房地产估价分支机构或以“办事处”、“联络点”设立评估分支机构，必须在2007年2月28日前全部撤除，如果在规定时间内没有撤除分支机构的，将严肃处罚。
3、对检查中发现的严重违法违规的房地产估价机构将公开曝光，将有关情况录信用档案上，并报省建设厅吊销其资质证书或降低资质等级。对严重违法违规的从业人员，将按照有关法律、法规和《赣州市房地产中介服务机构经营行为记录管理制度》，责令其5年内不得涉入房地产业。
4、在外地进行工商注册的驻县房地产估价机构在信丰县范围内从事房地产估价业务的，完成业务后，应向县房管局交易所留存房地产估价报告备查。
附件：
1、关于转发省建设厅《转发建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(赣市房字[2007]17号);
2、建设部《关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》(建住房[2006]294号);
3、信丰县房地产交易秩序估价机构自查表;
4、信丰县房地产估价机构专职注册房地产估价师基本情况表。
二00七年二月二十五日
主题词：房地产 估价机构 监管 通知
抄报：市房地产管理局，县委阳纯普副书记，县政府谢永清副县长
信丰县房产管理局人秘股
2007年2月25日印发
共印15份
土地估价机构管理暂行规定 第一条为加强土地估价机构的管理，保证土地估价成果的科学性、公正性、权威性，促进土地市场的健康发展，根据当前土地估价工作的需要及国家有关政策的规定，特制定本规定。
第二条土地估价机构资格实行分级制。
A级土地估价机构，可在全国范围内从事土地估价工作。B级土地估价机构，只能在估价机构所在地的县级行政区域内从事土地估价工作。
第三条国家对土地估价机构实行资格认证制度。
土地估价机构资格认证分别由国家土地管理局和省、自治区、直辖市土地(国土)管理部门批准。
A级土地估价机构的资格由国家土地管理局批准。
B级土地估价机构的资格由省、自治区、直辖市土地(国土)管理部门批准。
第四条土地估价机构申请土地估价资格证书必须具备下列条件：
1、具有独立法人资格的企事业单位;
2、具有土地估价专业人员，其中取得土地估价师资格的人数不得少于2人、并且不少于总人数的25%。有土地估价师资格和具有自己主持的土地估价实例的高、中级专业技术职称的人员不少于50%。
3、具有一定比例的建筑、经济、会计及管理等专业的技术人员;
4、具有一定的土地估价工作经验。
除土地估价专业人员外，土地估价机构可以聘请兼职人员。
第五条申请A级土地估价资格的机构，应具备第四条规定的条件和下列补充条件：
1、有5人以上获得土地估价师资格;
2、从事土地估价工作3年以上。
第六条申请B级土地估价资格证书的机构，应具备第四条的规定并从事土地估价工作两年以上。
第七条具备第四条规定，但不完全具备第五条或第六条规定的，经省级以上土地管理部门审查后，确有土地估价工作能力的，分别由国家或省级土地管理部门发给临时估价机构资格证书。临时估价机构资格证书有效期不超过2年，在有效期内，估价机构可在相应的行政区域内从事土地估价工作。
第八条凡具备第
五、第六条规定的条件，欲从事土地估价的机构，经市、县土地管理部门鉴署意见后，可向省、自治区、直辖市或国家土地管理局申请土地估价资格。申请时需提交以下材料：
1、土地估价机构资格认证申请表;
2、企事业法人证明材料;
3、土地估价机构专业技术人员职称证明材料和专职、外聘兼职人员情况;
4、土地估价机构组织章程;
5、土地估价实例;
6、申请土地估价资格的报告书。
第九条土地管理部门收到申请单位的土地估价资格申请材料后，应于3个月内作出审查结论。经审查合格的，由土地管理部门颁发土地估价机构资格证书。
土地估价机构资格证书由国家土地管理局统一印制。
第十条凡持有国家或省级土地管理部门颁发的土地估价资格证书的估价机构，可承担相应的土地估价工作，并接受土地管理部门的监督和管理。[!--empirenews.page--] 土地估价实行有偿服务。
第十一条土地估价机构资格实行注册登记制度，有效期3年，有效期满前，土地估价机构要按规定到发证机构申请重新登记。重新登记时，土地估价机构要提供3年的工作报告、人员现状和5个典型估价实例等材料。土地管理部门要按本规定，对土地估价机构进行审查，经审查合格的，由土地管理部门办理注册登记。凡连续两年无估价实例、不按国家有关法规进行土地估价或其它条件已不具备从事土地估价工作的机构，取消其土地估价资格，收回土地估价机构资格证书。
第十二条取得土地估价资格的机构，经具有土地估价师资格的人员认可，可派专人到估价对象所在地的土地管理部门，申请查阅与估价土地有关的土地登记文件、地价信息和图件等。
第十三条土地估价机构在开展土地估价时，应遵守以下工作规则：
1、严格遵守国家有关法律、法规、条例和制度;
2、坚持公正、客观、求实的原则，对所出具的土地估价报告书有关的内容的真实性和合法性负责;
3、对委托人提供的材料，应当严格保守秘密;
4、应在委托协议书规定的期限内完成有关土地估价工作。估价结果的报送范围，应严格限制，原则上只能提供委托人和土地管理部门;
5、对土地管理部门提供的土地登记材料，应当严格保守秘密，不得转让和公开引用;
对违反以上规定的，土地管理部门有权取消其土地估价资格。
第十四条土地估价机构在结束评估工作后，应及时向委托人提交土地估价报告，同时将估价结果交土地所在地的市、县土地管理部门备案。土地估价报告应由具备土地估价师资格的人员签署，并由土地估价机构加盖公章后生效。
土地估价报告格式及内容由国家土地管理局另行制订。
第十五条土地估价人员玩忽职守，致使土地估价结果严重失实的，或泄漏委托人提供的材料，或不按规定时间完成评估、提供估价结果，给委托人造成经济损失的，委托人有权按法律程序要求经济赔偿。情节严重的，可提请司法机关追究直接责任人的法律责任。
委托人与估价机构对估价结果有异意的，可提交当地市、县土地管理部门裁决。对裁决结果不服的，可提交省级土地管理部门作最终裁决。
第十六条本规定由国家土地管理局负责解释。
第十七条本规定自公布之日起施行。
房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
《房地产估价案例与分析》考试大纲
第一章 房地产估价文书写作
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 房地产估价文书概述
一、房地产估价文书的种类及作用
(一)估价委托书
(二)估价委托合同
(三)估价项目来源和接洽情况记录
(四)估价作业方案
(五)估价所需资料清单
(六)估价对象实地查看记录
(七)估价报告
(八)估价报告内部审核表
(九)估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录
(十)估价报告交接单
二、房地产估价报告写作的文字要求
(一)对词义的要求 1.用词准确
2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层
(二)对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密
(三)要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作
一、房地产估价报告的构成要素
二、房地产估价报告的写作
(一)封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构
5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号
第1页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)目录的写作
(三)致委托人函的写作
(四)注册房地产估价师声明的写作
(五)估价的假设和限制条件的写作
(六)估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限
(七)估价技术报告的写作 1.实物状况(或个别因素)分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定
三、房地产估价报告示例
第三节 其他房地产估价主要文书写作
一、估价委托合同
(一)估价委托合同内容构成
(二)估价委托合同写作示例
二、估价所需资料清单
(一)对房地产价格有普遍影响的资料
(二)对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
(三)相关实例资料
(四)反映估价对象状况的资料
三、估价作业方案
(一)拟采用的估价技术路线和估价方法
(二)拟定资料收集渠道
(三)预计需要的时间、人力和经费
(四)估价作业步骤和时间进度安排
四、估价对象实地查看记录
第2页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(一)住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容
2.住宅房地产实地查看记录表示例
(二)经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容
2.经营性房地产实地查看记录表示例
(三)工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容
2.工业房地产实地查看记录表示例
(四)在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容
2.在建工程实地查看记录表示例
五、估价报告内部审核表
(一)估价报告内部审核表内容构成
(二)估价报告内部审核表示例
考试要求
要求考生掌握本章内容。
第二章 不同类型房地产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 居住房地产估价
一、居住房地产及其特点
(一)单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大
(二)具有较强的相似性、可比性
(三)不同类型住房价格内涵差异明显
二、影响居住房地产价格的因素
(一)影响居住房地产价格的主要区位状况
1.交通条件
2.生活服务设施
3.教育配套设施
4.环境质量
(二)影响居住房地产价格的主要实物状况
1.建筑结构、类型和等级
2.设施与设备
3.建筑质量
4.装修
三、居住房地产估价的常用方法
(一)市场法
第3页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)成本法
(三)收益法
四、居住房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商品房估价的技术路线及难点处理
(二)房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价
一、商业房地产及其特点
(一)商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点
(二)商业房地产特点 1.收益性
2.经营内容多，业态多样
3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂
5.垂直空间价值衰减性明显
二、影响商业房地产价格的因素
(一)影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层
(二)影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值
三、商业房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商业房地产估价的技术路线及难点处理
(一)不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产
第4页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价
3.同层商业房地产不同铺面估价
(三)空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价
一、商务办公房地产及其特点
(一)商务办公房地产及其分类
(二)商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大
2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理
二、影响商务办公房地产价格的因素
(一)影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层
(二)影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平 6.租户类型
三、商务办公房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理
(一)商务办公房地产租金的求取 1.租约问题
2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题
(二)整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产
第四节 旅馆房地产估价
一、旅馆房地产及其估价特点
(一)旅馆房地产及其特点
第5页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点
(二)旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样
3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力
二、影响旅馆房地产价格的主要因素
(一)影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境
(二)影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理
三、旅馆房地产估价方法的选用
(一)收益法
(二)市场法
四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理
(一)星级酒店不同功能用房收益的测算
(二)星级酒店净收益的求取
第五节 餐饮房地产估价
一、餐饮房地产及其估价特点
(一)地段选择的差异性
(二)营业收入的差异性
二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价
一、娱乐房地产及其估价特点
二、娱乐房地产估价的常用方法
(一)收益法
(二)市场法
(三)成本法
三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价
一、工业房地产及其估价特点
(一)涉及的行业多
(二)非标准厂房多，建筑工程造价相差大
(三)要区分设备和建筑物的造价
(四)受腐蚀的可能性大
二、影响工业房地产价格的主要因素
(一)影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件
第6页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
2.基础设施
3.地理位置
(二)影响工业房地产价格的主要实物状况
1.用地面积与形状
2.地质和水文条件
3.房地产用途
三、工业房地产估价的常用方法
(一)成本法
(二)市场法
(三)收益法
四、工业房地产估价的技术路线及难点处理
第八节 农业房地产的估价
一、农业房地产估价的一般特点
二、农业房地产常见的估价方法和技术路线
第九节 特殊用途房地产估价
一、停车库的估价
(一)地下停车库特点
(二)地下停车库的价格特点
(三)地下停车库常见的估价方法和技术路线
二、加油站的估价
(一)加油站房地产估价的一般特点
1.位置极其重要并且分布离散性较强
2.经营的个性差异显著
3.存在成品油特许经营权带来的超额利润
(二)加油站常见的估价方法和技术路线
考试要求
1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法;
9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。
第7页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
第三章 不同目的房地产估价
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。
考试内容
第一节 建设用地使用权出让价格评估
一、建设用地使用权出让价格评估的特点
(一)建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准
(二)估价时点一般为估价作业日期以后某一时点
(三)不同出让方式可侧重采用不同的估价方法
(四)搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性
二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择
(一)市场法
(二)假设开发法
(三)成本法
(四)基准地价修正法
第二节 房地产转让价格评估
一、房地产转让价格评估的特点
二、房地产转让价格评估常用方法
(一)市场法
(二)假设开发法
(三)成本法
(四)收益法
(五)基准地价修正法
第三节 房地产抵押价值评估
一、房地产抵押价值内涵及评估实质
二、房地产抵押估价的法律规定
(一)可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求
(二)不得设定抵押的房地产
(三)其他限制条件
(四)与房地产抵押估价有关的规定
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
(一)完全产权房地产
(二)不完全产权房地产
(三)部分(局部)房地产
(四)在建工程房地产
(五)乡(镇)、村企业房地产
四、房地产抵押估价的注意事项
(一)估价目的
第8页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(二)估价时点
(三)确认估价对象可以作为设定抵押的房地产
(四)合理确定假设前提和限制条件
(五)把握市场风险防止高估
(六)估价中的谨慎原则
(七)市场变现能力分析
(八)说明与风险提示
(九)其他
第四节 城市房屋拆迁估价
一、城市房屋拆迁估价内涵及特点
(一)估价数量大
(二)涉及面广，社会影响大
(三)估价对象复杂，需要协调各种关系
(四)补偿价格关联性强
二、城市房屋拆迁估价的标准与方法
三、城市房屋拆迁估价技术路线
(一)“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”
3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格
(——)“典型房屋”市场价格评估技术路线
(三)区位指导价市场价格评估技术路线
四、城市房屋拆迁估价应注意的问题
(一)拆迁估价的估价对象
(二)拆迁估价委托人的合法性
(三)拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点
(四)拆迁估价价格内涵
(五)几种特殊产别房屋的估价
五、城市房屋拆迁估价的工作方式
(一)拆迁估价前的准备工作
(二)入户调查
(三)室内作业，出具估价报告
(四)现场答疑
六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价
一、房地产拍卖的相关法律规定
二、房地产强制拍卖估价的特点
(一)强制处分
(二)快速变现
(三)市场需求面窄、推广力度小
(四)消费者心理因素
第9页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(五)购买者的额外支出
三、房地产强制拍卖估价的技术路线
四、房地产强制拍卖估价的类型与方法
(一)商品房
(二)行政趔拨地上的房产
(三)在建工程
第六节 房地产损害赔偿估价
一、房地产价值损失的原因及种类
(一)因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失
4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失
5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失
(二)因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失
(三)因环境污染造成房地产价值损失
(四)因工程质量缺陷造成房地产价值损失
(五)因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失
(六)因异议登记不当，造成房地产权利人损害
(七)因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失
(八)因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失
(九)因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失
二、房地产损害造成的损失分析
(一)房地产损害的分类
1.按照房地产受损害的部位划分
2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3. 按照暂时性的损害和永久性的损害划分
(二)房地产损害的赔偿金额
三、房地产损害赔偿估价内涵及特点
(一)房地产损害赔偿评估内涵
(二)房地产损害赔偿评估价值定义
(三)损害赔偿估价的特点
四、房地产损害赔偿估价方法选择
(一)修复费用法(成本法)
(二)损失资本化法
1. 净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型
(三)赔偿实例比较法
(四)损害前后价差法
五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理
(一)规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理
(二)商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理
第10页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
第七节 房屋租赁价格评估
一、房屋租赁价格评估的特点
(一)住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型
(二)租约对租金估价有一定的影响
(三)划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分
二、房屋租赁价格管理的法律规定
(一)房屋租赁价格应以合同形式载明
(二)不同用途房屋租赁价格管理规定
(三)私房租赁价格管理规定
三、房屋租赁价格评估常用的估价方法
(一)市场法
(二)收益法
(三)成本法
第八节 房地产课税估价
一、房产税估价
二、土地增值税估价
(一)区分评估目的，明确评估内容
1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的
2.提供扣除项目金额不实的
(二)扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本
3.旧房及建筑物的评估价格
三、契税估价
第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价
一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型
(一)房地产权属发生转移
(二)房地产权属不发生转移
二、估价的假设前提
三、估价方法的选用
(一)房地产权属发生转移的估价
(二)房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估; 2.掌握房地产转让价格评估; 3.掌握房地产抵押价值评估; 4.掌握城市房屋拆迁估价; 5.熟悉房地产强制拍卖估价; 6.熟悉房地产损害赔偿估价; 7.熟悉房地产租赁价格评估;
第11页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
8.熟悉房地产课税估价;
9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。
第四章 房地产咨询顾问服务
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。
第一节 房地产市场调查研究
一、房地产市场调查研究类型
(一)整体房地产市场调查研究
(二)住宅房地产市场调查研究
(三)商业房地产市场调查研究
(四)写字楼房地产市场调查研究
(五)酒店房地产市场调查研究
(六)工业房地产市场调查研究
二、不同类型房地产市场调查研究报告内容
(一)住宅房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.房地产市场发展现状和趋势分析
3.客户分析
4.竞争分析
(二)商业房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.商业房地产发展现状及趋势
3.商圈(区域)分析
4.消费者消费习惯分析
5.客户分析
(三)写字楼房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.写字楼房地产市场发展状况和趋势
3.商务圈(区域)分析
4.竞争、典型项目研究
5.写字楼客户分析
(四)酒店房地产市场调查研究报告内容构成
1.宏观环境分析
2.酒店房地产的发展现状和特点
3.酒店消费者分析
4.酒店市场竞争分析
5.酒店经营者分析
第二节 房地产投资项目可行性研究
一、房地产投资项目可行性研究特点
二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容
第12页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
(一)项目总论
(二)项目概况
(三)项目投资环境分析
(四)项目区域环境分析
(五)房地产市场分析
(六)项目市场定位
(七)项目规划与建筑方案
(八)项目开发建设进度安排
(九)投资估算与资金筹措
(十)项目经济效益分析
(十一)项目风险分析
(十二)项目社会效益和影响分析
(十三)项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划
一、房地产开发项目策划的特点
(一)地域性
(二)系统性
(三)前瞻性
(四)市场性
(五)创新性
(六)多样性
二、房地产开发项目策划报告主要内容
(一)项目背景
(二)开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析
2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析
(三)开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析
3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析
(四)开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析
(五)开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位
3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位
第13页 房地产估价师考试辅导
房地产估价案例与分析
6.物业管理定位
(六)开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议
(七)开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择
(八)开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择
3.开发项目销售计划及策略制定
第四节 房地产贷款项目评估
一、房地产贷款项目评估的含义
二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定
三、房地产贷款项目评估的特点
(一)综合性
(二)科学性
(三)专业性
(四)特殊性
四、房地产贷款项目评估的内容
五、房地产贷款项目评估的注意事项
(一)评估的侧重点
(二)动态与静态分析
(三)项目风险评估
(四)项目市场评估
考试要求
1.掌握房地产市场调查研究;
2.熟悉房地产投资项目可行性研究; 3.熟悉房地产开发项目策划; 4.熟悉房地产贷款项目评估。
第14页
本质：1房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格。
2房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。
3房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。
3房地产估价都有误差但误差应该在合理的范围内。
房地产估价需要有12方面
1建设用地使用权出让需要 2房地产转让和租凭的需要。
3房地产抵押贷款的需要4房地产征收征用补偿的需要
5房地产税收的需要6房地产损失赔偿的需要
7房地产分割的需要8房地产保险的需要
9房地产争议调处和司法鉴定的需要 10企业有关经济行为的需要
11房地产管理的需要12其他方面的需要
区位的含义：指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置，交通，周围环境和景观，外部配套设施、等方面。
实物的含义：指房地产看的见，摸得着的有形部分，例如，土地的形状，地势，土壤，地基，、 权益的含义：指房地产中无形的，不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利，利益和收益。
房地产的特性：1不可移动2独一无二3寿命长久4供给有限5加之最大6用途多样7相互影响8易受限制9难以变现10保持增值
房地产价格形成的条件：1有用性 2稀缺性3有效需求
地价与一般物品价格的不同：1生产成本不同2折旧不同3价格差异不同4市场性质不同5价格形成时间不同6供求变化不同
房地产价格和价值种类：1价值，使用价值，交换价值
2成交价格，市场价格，理论价格，评估价值
3市场价值，快速变现价值，谨慎价值，在用价值，清算价值，投
资价值 4买卖价格，租凭价格，抵押价值，保险价值，计税价值，
征收价值5权益价值6原始，账面，公允，市场。8基准，标定，
重置7市场，政府，9土，建，房10总，单，楼面11实际，名
义
推荐阅读：
房地产估价报告实例06-23
房地产估价师理论与方法试题06-21
房地产估价师《制度与政策》考前习题09-18
房地产调控09-20
房地产开盘致词05-27
房地产开发模式05-31
房地产分销方案06-03
房地产前期规划06-17
房地产交换合同06-28
