房地产估价师《理论与方法》专项练习题201（精选9篇）
1、下列不属于构筑物的是()。
A.储藏室
B.烟囱
C.隧道
D.道路
2、建筑密度等于()/建筑用地面积。
A.总建筑面积
B.土地总面积
C.建筑顶层面积
D.建筑基底总面积
3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。
A.债权
B.物权
C.二者皆可
D.二者皆不
4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。
A.所有权
B.土地承包经营权
C.抵押权
D.质权
5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。
A.体量庞大
B.价值量大
C.不可移动
D.权益特性
6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。
A.地役权
B.土地使用权
C.抵押权
D.租赁权
7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。
A.用益物权
B.担保物权
C.抵押权
D.租赁权
8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】
A.相互影响性
B.寿命长久性
C.数量有限性
D.保值增值性
9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。
A.不可移动
B.供给有限
C.价值量大
D.用途多样
10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。
A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制
11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题)
A.装饰装修改造
B.通货膨胀
C.需求增加导致稀缺性增加
D.改进物业管理
12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。
A.间断
B.波浪
C.连续
D.螺旋
13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。
A.装饰装修改造
B.修建广场、公园、公共绿地
C.调整城市发展方向
D.改变城市格局
14、按照我国法律的规定，居住用地的最高年限为()年。
A.70
B.60
C.50
D.4015、在房屋屋顶上树立广告牌属于房地产()。
A.宅基地所有权
B.空间利用权
C.地役权
D.建筑物相邻关系
16、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路18元，燃气18元，供水16元，排水18元，热力12元，供电23元，通信10元，场地平整13元，则该地区五通一平的正常费用是()元/平方米。
A.98
B.10
2C.108
D.11617、房地产中的无形资产属于将房地产按()进行分类中的一类。
A.权益状况
B.用途
C.立法用语
D.实物形态
18、处分共有的房地产，应当经占份额()以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，除共有人之间另有约定。
A.1/
2B.1/
3C.2/3
D.2/
519、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度等于或者超过()层的为高层。
A.7
B.8
C.9
D.1020、需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件，这是房地产()方面的内容。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
2.为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/㎡，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为()元/㎡。
A.3673.20
B.3673.68
C.3790.43D.3790.93
3.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费;买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于()。
A.2427元/㎡
B.2500元/㎡
C.2575元/㎡
D.2632元/㎡
4.为评估某宗房地产2006年10月的价格，选取了可比实例成交价格为3000元/㎡，成交日期为2006年4月末，该类房地产自2006年1月至2006年6月末每月价格递增1%，2006年6月末至2006年10月末平均每月比上月价格下降10元/㎡。该可比实例在2006年10月末的价格为()元/㎡。
A.3018
B.3020
C.3144
D.3050
5.为评估某房地产2007年9月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元/㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6%以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为()元/㎡。
A.3868.9
2B.4000.00
C.4072.54
D.4286.89
6.评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000 元/㎡，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为()元/㎡。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379
7.现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/㎡，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/㎡。该可比实例在2004年10月末的价格为()。
A.2648元/㎡
B.2688元/㎡
C.2708元/㎡
D.2734元/㎡
8.为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/㎡，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于()㎡。
A.3790元/㎡
B.4238元/㎡
C.4658元/㎡
D.4663元/㎡
9.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3%，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为()万元。
A.1372.7
B.1309.9
C.953.9
D.900.6
10.某房地产正常年收益为6000万元，直接资本化率为10%，房地产价格应为()元。
A.54000
B.32010
C.48000
A、对
B、错
2、中国大陆目前有偿出让和转让土地的价格都是()。
A、所有权价格
B、抵押权价格
C、地役权价格
D、使用权价格
3、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在()年以上。
A、30
B、2
5C、20
D、154、如果可比实例的交易时点与其估价时点不一致，则必须进行交易日期的修正。()
A、对
B、错
5、某房地产的报酬率为8%，受益期限为30年的价格为4000元/m2。若报酬率为6%，受益期限为50年，则该房地产价格为()元/m2。
A、3000
B、4500
C、5200
D、56006、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。()
A、对
B、错
7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
A、2660
B、2427
C、242
5D、22948、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。()
A、对
B、错
9、长期趋势法应用的假设前提条件为()。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B、房地产市场无明显季节性波动
C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
10、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则()的总价多。
A、甲
B、乙
C、甲、乙一样多
D、无法比较
11、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。
A、土地取得成本
B、开发成本
C、管理费用
D、销售费用
12、收益法的本质是以房地产的()为导向求取估价对象的价值。
A、预期收益大小
B、预期收益能力
C、预期价格高低
D、预期价格涨落
13、现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为()。
A、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+新开发量
B、供给量=存量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量
C、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+新开发量
D、供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量
14、在完全竞争条件下，各种用途的经济地租曲线梯度的大到小的排列顺序为：()。
A、零售业、服务业和批发业、多层住宅、农业
B、零售业、多层住宅、服务业和批发业、农业
C、农业、多层住宅、零售业、服务业和批发业
D、服务业和批发业、零售业、多层住宅、零售业
15、计算净收益时，房地产贷款还本付息额、会计上的折旧额、改扩建费用和所得税要扣除。()
A、对
B、错
16、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。
A、2004年4月6日
B、现在C、重新估价的作业日期
D、要求重新估价的委托方指定的日期
17、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于()。
A、未来净收益的大小
B、获得净收益的可靠性
C、获得净收益期限的长短
D、获得净收益预期
18、收益法是以()原理为理论依据的。决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A、收益递增原理
B、最高最佳使用原理
C、预期原理
D、未来趋势原理
19、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是()。
A、不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B、房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C、理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关
D、房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化
E、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨;相反，则导致房地产价格下降
20、估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在()中。
A、房地产损害赔偿案件
B、房地产纠纷案件
C、房地产预售
D、房地产预测
参考答案：
第 1 题 下列房地产价格中，相对能更好反映地价水平高低的是( )。
A.土地总价
B.土地单价
C.楼面地价
D.商品房价格
【正确答案】： C
第 2 题 设立地役权通常会使( )。
A.供役地的价值下降
B.需役地的价值下降
C.供役地与需役地的价值都下降
D.供役地与需役地的价值都上升
【正确答案】： A
第 3 题 下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是( )。
A.在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B.增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C.在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D.严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
【正确答案】： A
第 4 题 在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的( )。
A.谨慎原则
B.替代原则
C.合法原则
D.最高最佳利用原则
【正确答案】： A
第 5 题近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产市场状况所对应的时间均为一年前的某个日期，其估价类型可能是( )。
A.在建工程抵押估价
B.房地产损害赔偿估价
C.期房市场价值评估
D.房地产估价的.复核估价
【正确答案】： D
第 6 题 在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
A.统一房地产范围
B.统一付款方式
C.统一价格单位
D.统一市场状况
【正确答案】： C
第 7 题 估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为( )万元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00
【正确答案】： B
第 8 题 某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为( )万元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00
【正确答案】： C
第 9 题 某房地产4月的价格为6500元/㎡，已知该类房地产203～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产年10月的价格为( )元/㎡。
A.5110.51
B.5307.26
C.5549.95
D.5638.13
【正确答案】： A
第 10 题 报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是( )。
A.投资率是投资回收与投入资本的比率
B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（）年。A．10 B．15 C．20 D．30
2、在完全竞争市场上，厂商对劳动的需求主要取决于。A：劳动的边际产值 B：劳动的边际收益 C：劳动的边际收益产量 D：劳动的边际生产力 E：执行层的组织协调
3、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280 B：6408 C：6881 D：7021 E：工业用地的监测点评估价格
4、关于长期趋势法的功用，下列说法不正确的有__。
A．长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测 B．长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算
C．长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整 D．长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏
5、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。
A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在 C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去
6、下列公式不正确的一项是__。
A．分配(应付)利润=经营利润-(盈余公积金+公益金+未分配利润)B．税后利润=利润总额-所得税 C．经营利润=销售(含出租、自营)收入-经营成本-期间费用-销售税金 D．利润总额=经营利润+营业外收支净额
7、合作经营企业的房地产抵押，必须经__同意，但企业章程另有规定的除外。A．总经理 B．董事长 C．职代会 D．董事会
8、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。A．估价时点不同 B．交易日期不同 C．估价目的不同
D．估价对象的状况不同
9、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法 D．价值定价法
10、合法建造房屋的物权自__产生效力。A．记载于不动产登记簿时 B．颁发房屋权属证书时 C．申请房屋所有权登记时 D．事实行为成就时
11、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。
A．安装组合情况 B．冷凝器冷却方式 C．设备设置情况 D．所用介质
12、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解__的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A．过去 B．潜在 C．相关 D．未来
13、某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为元／㎡。A：2 402．22 B：2 302．22 C：2 202．22 D：2 102．22 E：工业用地的监测点评估价格
14、下列不属于企业利润的是__。A．营业利润 B．投资净收益 C．额外总收入
D．营业外收支净额
15、是长期生产一定量产品所需要的成本总和。A：长期总成本 B：长期平均成本 C：长期边际成本
D：长期平均边际成本 E：执行层的组织协调
16、对坐落在市中心商务区的直隶总督署清代古建筑群运用成本法进行估价时，其重新购建价格的求取方法应优先选用__。A．单位比较法 B．分部分项法 C．工料测量法 D．指数调整法
17、负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。A：承包商 B：开发商 C：监理机构
D：建设主管部门 E：借款合同
18、下面说法正确的是。
A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格
19、某临街深度30.48m（即100ft）、临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按时四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50ft），临街宽度25m的矩形土地的总价为（）万元。A．53.34 B．85.34 C．106.68 D．213.36 20、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。A．操作风险 B．信用风险 C．市场风险 D．法律风险
21、廉租住房租金由构成。(2009年试题)A：维修费和管理费 B：维修费和利润
C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金
E：房地产估价机构必须加盖公章
22、下列选项中，__更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。A．开发工作量 B．经营利润 C．经营收入 D．投资数额
23、__表示在商品价格与消费者预期用于购买商品的支出既定时候，消费者购买到的商品的所有可能数量组合的集合。A．无差异曲线 B．消费者预算线 C．产品需求曲线 D．效用曲线
24、当建筑物的维修养护属于正常的，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，实际成新率应__直线法计算出的成新率。A．大于
B．大于或等于 C．小于
D．小于或等于
25、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列物业中，属于特殊物业的是。(2008年试题)A：在建工程 B：车站 C：购物中心
D：科技产业园区 E：借款合同
2、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。A：使用者地位 B：购买动机
C：对渠道的信赖度 D：对价格的敏感程度 E：借款合同
3、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用。A：单元估算法 B：多元估算法
C：单位指标估算法 D：工程近似匡算法 E：概算指标法
4、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。A．居委会 B．房管局
C．房地产开发商 D．土地管理部门
5、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有。A：风险因素 B：资本化率 C：通货膨胀率 D：投资利润率 E：资金总额
6、房地产开发前期的规划管理包括。A：开发项目的选址定点审批 B：规划设计条件审批 C：规划设计方案审批
D：核发建设用地规划许可证 E：核发建设用地批准书
7、某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率__。
A．等于20% B．大于等于20% C．小于20% D．小于等于20%
8、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。A．30 B．50 C．100 D．150
9、下列关于住房公积金的表述中，正确的是__。A．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日
B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5%，原则上不得超过15% C．职工装修自住住房时可以提取本人住房公积金账户内的存储余额
D．个人住房公积金的利息所得与个人普通存款的利息所得有区别，应免征个人所得税
10、廉租住房保障资金的来源有__。A．财政预算资金 B．房屋维修资金 C．土地出让净收益
D．住房公积金增值收益 E．廉租住房预售资金
11、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本
C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
12、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A．土地总量有限 B．规划限制
C．房地产不可移动 D．价值量大
13、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是__。
A．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请
B．城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记
C．房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人
D．房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书
14、下列关于房地产面积测算的一般规定的表述，正确的是。A：房地产面积的测算均指水平投影面积的测算
B：各类面积的测算，必须独立测算五次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果
C：边长以米为单位，取至0．O01m；面积以平方米为单位，取至0．1 D：量距应使用经鉴定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器或工具 E：楼层高度是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离
15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题)A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同
16、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。A：应做到诚实正直，公正执业
B：为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目 C：未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开 D：应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用 E：不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
17、房地产估价所评估的是房地产的（）。A．投资价值 B．账面价值 C．市场价值 D．使用价值 E．交换价值
18、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。A：商业保险 B：社会保险 C：政策保险 D：财产保险 E：人身保险
19、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__。A．被烧损前的状况 B．被烧损后的状况
C．被烧损前与被烧损后的差异状况 D．未来修复或重建后的状况 20、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。年试题)A：资产增加，所有者权益增加 B：资产减少，所有者权益减少 C：资产增加，所有者权益减少 D：资产减少，所有者权益增加 E：执行层的组织协调
21、征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归所有。A：县级以上人民政府土地管理部门 B：乡(镇)人民政府 C：农村集体经济组织
D：地上附着物和青苗的所有者 E：执行层的组织协调
22、下列关于借贷记账法的原理及特点的说法，不正确的是。A：以“借”和“贷”作为记账符号 B：“借”表示资产(费用)的增加或负债、权益(收入、利润)的减少 C：“借”表示资产(费用)的减少或负债、权益(收入、利润)的增加 D：以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则 E：执行层的组织协调
23、房地产价格构成中的销售税费包括__。A．增值税 B．营业税
C．城市维护建设税 D．教育费附加 E．房产税
24、民法中的人身关系包括。A：财产所有权关系 B：财产流转关系
(2008
C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系
25、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。A．工程质量监督机构 B．建设单位
C．工程监理单位
题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建价格为350万元，经济寿命为60年，残值率为3％，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为万元。A：61.84 B：78.35 C：84.88 D：173.17 E：工业用地的监测点评估价格
2、下列关于城市规划实施控制，表述错误的是。
A：城市规划实施控制是为了落实城市规划的具体实施而采取的城市规划建设管理的运作方式
B：未确定规划条件的地块，可以出让国有土地使用权
C：城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件
D：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效
E：执行层的组织协调
3、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是。A：依法登记的房地产权利受国家法律保护
B：当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记 C：经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D：房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记 E：执行层的组织协调
4、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A．财务盈利能力 B．清偿能力
C．资金平衡情况 D．营运能力
5、误差的处理方式中，对合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权。A：退房 B：换房 C：买房 D：卖房
E：执行层的组织协调
6、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业的经营权转让给其他经营者的行为。A：整体资产或者部分资产 B：整体资产 C：部分资产 D：固定资产
E：工业用地的监测点评估价格
7、__规定，国家对不动产实行统一登记制度。A．《土地法》 B．《土地管理法》 C．《物权法》 D．《财产管理法》
8、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元同时还有一笔贷款成数由50％，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为__万元 A．2500 B．3000 C．3500 D．4000
9、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385 B：2393 C：2955 D：2964 E：工业用地的监测点评估价格
10、房地产开发企业税后利润应首先用于__。A．弥补企业以前的亏损 B．提取法定盈余公积金 C．提取公益金 D．向投资者分红
11、某房地产开发企业以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年时间建成商品住宅。若该商品住宅建成后即出售，则此时买受人获得的该宗土地使用权年限为__年。A．47 B．57 C．67 D．77
12、《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章
13、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于（）。A．市场价值 B．清算价值
C．快速变现价值 D．投资价值
14、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格是房地产的。A：供给价格 B：需求价格 C：市场价格 D：均衡价格
E：工业用地的监测点评估价格
15、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。(2007年试题)A：观察法 B：实验法 C：讨论法
D：问卷调查法 E：借款合同
16、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本
D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格
17、投资者进行房地产投资的主要目的一般是。A：获取房地产当期收益 B：获取房地产未来收益
C：直接从事房地产开发经营活动 D：间接参与房地产开发经营活动 E：借款合同
18、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56
19、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为万元。A：400 B：628 C：656 D：700 E：工业用地的监测点评估价格 20、运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用__进行测算。A．平均增减量法 B．平均发展速度法 C．移动平均法 D．指数修匀法
21、建筑密度通常以控制。A：上限 B：下限 C：中限
D：上、下限
E：执行层的组织协调
22、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。A：100—300 B：100～500 C：300—800 D：300—1000 E：执行层的组织协调
23、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．(2009年试题)A：22．0 B：24．0 C：25．6 D：26．0 E：借款合同
24、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析是指。
A：投资机会研究 B：初步可行性研究 C：详细可行性研究 D：项目的评估和决策 E：借款合同
25、房地产权属档案应当以__为单元建档。A．街道 B．房号 C．幢 D．丘
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、下列情况的房地产不得发布广告。
A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的 C：司法机关依法决定查封的
D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的
2、导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性有。A：市场供给的特点 B：市场需求的特点 C：市场交易的特点 D：市场价格的特点 E：市场竞争的特点
3、在房地产估价中，下列原则对应正确的是__。A．最高行为准则与技术性原则对应 B．普适性原则与特殊原则对应 C．谨慎原则与特殊原则对应 D．技术性原则与谨慎原则对应 E．技术性原则与普适性原则对应
4、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括。
A：注册资本应在2000万元以上 B：注册资本应在5000万元以上
C：从事房地产开发经营的时间不少于5年 D：近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万 E：上一年房屋建筑施工面积不少于15万
5、下列说法正确的是__。A．可比实例肯定是交易实例 B．交易实例肯定是可比实例 C．可比实例不一定是交易实例 D．交易实例不一定是可比实例
6、进度计划管理通常采用横道图和__。A．资金流动计划图 B．网络图 C．直方图 D．控制图
7、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费
8、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。A：房地产开发贷款 B：土地储备贷款
C：个人住房抵押贷款 D：个人住房公积金贷款 E：在建工程抵押贷款
9、根据权利的作用，可将民事权利分为。A：专属权 B：支配权 C：请求权 D：形成权 E：抗辩权
10、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人 B：课税对象 C：纳税时间 D：税基 E：税点
11、中国耕地具有等明显的特点。A：人均占有耕地少 B：耕地总体质量高 C：生产水平低 D：退化严重 E：后备资源不足
12、一般来说，信用卡的功能主要有。A：升值功能 B：转账结算功能 C：消费贷款功能 D：汇兑功能 E：储蓄功能
13、下列关于房地产测绘，表述正确的是。A：房地产测量工作应包括“测绘”和“测设” B：房地产测量是指房产测量和地籍测量
C：房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果
D：房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定
E：房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息
14、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用权出让年限为40年，建造期为2年，建筑物的经济寿命为60年，则建筑物折旧的经济寿命为__年。A．38 B．42 C．58 D．60
15、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房抵押贷款包括__。A．按揭贷款
B．商用房地产抵押贷款 C．商业性住房抵押贷款 D．政策性住房抵押贷款 E．个人置业抵押贷款
16、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2%，则该购房者在第5年第6个月的还款额为（）元。A．2277.4 B．2281.9 C．2728.8 D．2741.9
17、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最仕用途 B．最佳位置 C．最佳规模 D．最佳环境 E．最佳集约度
18、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。(2007年试题)A：10.0% B：14.0% C：25.0% D：35.0% E：借款合同
19、某城市政府为修建环城高速公路，委托银行组成承销团，面向社会发行期限为20年的建设债券。该债券种类属于。A：金融债券 B：长期债券 C：公募债券 D：公债券 E：抵押债券
20、征用集体土地应遵守的原则是__。A．珍惜土地，合理利用土地 B．保证国家建设用地需要
C．妥善安置被征地单位和农民的原则 D．有偿使用土地的原则 E．按用户需要征地的原则
21、对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括。A：方法科学
B：调查方法专一性 C：创造性
D：合理信息价值和成本比率 E：政策性
22、__是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A．宏观区位 B．中观区位 C．微观区位 D．其他方面
23、下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是__。A．已经办理该建筑工程用地批准手续 B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施 D．建设单位已支付工程款
24、下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有。
A：基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B：基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 C：基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用 D：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金 E：在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
25、风险辨识常用方法有。A：蒙特卡洛模拟法
路试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产的土地面积为1 000 ㎡，建筑面积为1400 ㎡，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元／㎡和50元／㎡，则该宗土地的减价修正额为。
A：50元／㎡
B：250元／㎡
C：300元／㎡
D：350元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
2、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为．【2007年考题】
A：1765元
B：2000元
C：2069元
D：2400元
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产估价的收益法中，资本化率__报酬率。
A．一定大于
B．一定小于
C．一定等于
D．可能没有明显严格的数学关系
4、在进行市场调查时，第一个原则是要采用__的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A．科学
B．客观
C．准确
D．全面
5、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是。
A：空间直线距离
B：交通路线距离
C：交通时间距离
D：经济距离
E：工业用地的监测点评估价格
6、关于下列数据表述正确的是__。
A．1 B．2 C．3 D．4 E．5 F．6 G．7 H．8 I．9 J．10 K．98 L．101 M．101 N．100 O．101 P．99 Q．102 R．97 S．102 T．99
7、城市规划、镇规划分为总体规划和。
A：分区规划
B：简单规划
C：详细规划
D：控制性规划
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。
A．FNPV大于国家规定值
B．FNPV达到企业可以接受的水平
C．FNPV≥0 D．FNPV＜0
9、以下不是房地产投资信托特征的是__。
A．流动性好
B．高现金汇报
C．市场价值不稳定
D．抵御通货膨胀
10、税收法律、法规、规章是税收制度的__。
A．总体
B．个体
C．主体
D．客体
11、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
12、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。
A．1/2 B．1/3 C．1/4 D．1/5
13、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。
A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年
B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施
C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地
D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响
14、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。
A：该损害在经济上是可修复的
B：修复所能带来的价值增加额为500万元
C：该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元
D：在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元
E：工业用地的监测点评估价格
15、某商铺建筑面积为500㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年．市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡，运营费用率为租金收入的25％．该类房地产的报酬率为10％，则该商铺的价值为．【2006年考题】
A：521万元
B：533万元
C：695万元
D：711万元
E：工业用地的监测点评估价格
16、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。
A：103．26％
B：105．43％
C：112．06％
D：114．42％
E：工业用地的监测点评估价格
17、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是。
A：单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费
B：分部分项法结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位
C：工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格
D：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果
E：工业用地的监测点评估价格
18、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。
A：房地产开发投资
B：房地产置业投资
C：房地产间接投资
D：投资于房地产投资信托基金
E：借款合同
19、下列关于征收土地的表述中，正确的是。
A：土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6～10倍
B：安置补助费只能发放给安置单位
C：并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D：只有所征土地连续三年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金
E：执行层的组织协调
20、某大厦总建筑面积10000㎡，房地总价值6 000万元，其中，土地总价值2 500万元． 某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240㎡．如果按照 土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为．【2005年考题】
A：2．4％
B：3．0％
C：3．8％
D：7．2％
E：工业用地的监测点评估价格
21、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。
A．选择专业化
B．产品专业化
C．大量定制
D．单一市场集中化
22、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性
23、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。
A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格
24、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33
25、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为__几个档次。
A．0 B．5% C．10% D．15% E．30%
2、在运用成本法时最主要的有__。
A．区分计划成本和实际成本
B．区分实际成本和客观成本
C．结合实际成本来确定评估价值
D．结合实际开发利润来确定评估价值
E．结合市场供求分析来确定评估价值 3、1986年9月，国务院颁布的《中华人民共和国房地产税暂行条例》中规定，房产税的计税依据是房地产原值一次减除__后的余值或房产的租金收入。
A．10%～20% B．20%～30% C．10%～30% D．30%～40%
4、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。
A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上
B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上
C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上
D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上
E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上
5、判定房地产投资风险因素发生的概率属于__阶段的工作。
A．风险辨识
B．风险估计
C．风险评价
D．风险决策
6、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择__。
A．退房
B．甲公司返还李某22 500元
C．甲公司返还李某27 900元
D．甲公司返还李某36 706元
E．甲公司返还李某45 000元
7、项目管理的目标就是寻求项目的最优均衡控制。
A：质量
B：安全
C：成本
D：资源
E：时间
8、普通股票的国家股的持有人必须是。
A：国务院授权的部门
B：国务院授权的机构
C：由地方人民政府授权的部门
D：由地方人民政府授权的机构
E：由地方人民政府授权的个人
9、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有．(2005年试题)A：单元估算法
B：概预算定额法
C：工程量近似匡算法
D：蒙特卡洛模拟法
E：单位指标估算法
10、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括__等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
11、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是。
A：单元估算法
B：概算指标法
C：单位指标估算法
D：工程最近似匡算法 E：借款合同
12、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。
A：补偿方式和补偿金额
B：安置用房面积和安置地点
C：搬迁期限
D：搬迁协议
E：搬迁过渡方式和过渡期限
13、成本法中的利息计算，包括（）的利息。
A．土地取得成本和开发成本
B．土地取得成本、开发成本和管理费用
C．土地取得成本、开发成本、管理费用和利润
D．借贷资金
E．自有资金
14、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。
A：将承租的房屋擅自转租
B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上
D：故意损坏房屋的行为
E：因不可抗力致使合同不能继续履行的
15、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。
A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人
B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节
C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001m，但面积确定最后取至小数点后两位，即0.01m2 D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权
E．房地产权属登记为房地产权利动态登记
16、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
17、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。
A：100 B：150 C：160 D：200 E：执行层的组织协调
18、分析信息是指对主要变量可以分析其__并计算平均值，同时还可以采用统计技术和决策模型来进行分析。
A．量化性
B．增值率
C．移换性
D．离散性
19、城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是。
A：紫线
B：绿线
C：蓝线
D：黄线
E：执行层的组织协调
20、征收土地公告应包括的内容有__。
A．征收批准机关、文号、时间和用途
B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积
C．征地补偿标准和农业人口安置途径
D．办理征地补偿的期限、地点
E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式
21、在房地产泡沫的成因中，（）是房地产泡沫产生的基础。
A．投机需求的膨胀
B．金融机构的过度放贷
C．土地的有限性和稀缺性
D．开发商之间的博弈
22、下列可以采用划拨方式取得土地使用权的有。
A：国家机关用地
B：商品住宅用地
C：学校用地
D：高速公路用地
E：国家重点扶持的能源项目用地
23、下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有。
A：资金短缺
B：洪涝灾害
C：建材供应短缺
D：开挖基槽发现重要古墓
E：规划方案上报后审批期限超过一年
24、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用__。
A．比较法
B．收益法
C．成本法
D．假设开发法
25、寻找因不同估价方法的测算导致结果较大差异的原因，可以从等方面进行检查。
A：基础数据是否正确
B：是否符合估价原则 C：估价时间的长短是否合理
取考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某宗房地产的土地价值占总价值的40％，建筑物价值占总价值的60％，从可比实例房地产中求出的土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，综合资本化率为。
A：6．2％
B：7．2％
C：8．2％
D：9．2％
E：工业用地的监测点评估价格
2、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。
A．按照房地产的用途和等级划分的B．按照房地产的交易形式划分的C．按照地域范围划分的
D．按照房地产购买者目的划分的
3、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。
A：房地产开发单位
B：业主大会
C：业主委员会
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门
E：执行层的组织协调
4、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。
A．建筑结构
B．所在区域
C．使用性质
D．使用过程
5、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。
A：成本
B：购买者
C：竞争
D：市场
E：借款合同
6、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。
A：在建工程抵押估价业务
B：城市房屋拆迁补偿估价业务
C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格
7、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。
A．2003年1月1日
B．2004年1月1日
C．2004年12月1日
D．2003年12月1日
8、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：2400 B：2580 C：2607 D：2760 E：工业用地的监测点评估价格
9、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的__存款利率计息。
A．活期
B．3个月整存整取
C．6个月整存整取
D．1年整存整取
10、居住用途房地产的位置优劣，主要是看__和安宁程度。
A．周围环境状况
B．繁华程度
C．临街状况
D．附近是否有矿产资源
11、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得__的同意。
A．原土地出让方
B．市、县人民政府城市规划行政主管部门
C．市、县人民政府房地产管理部门
D．原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门
12、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10％。则该旧办公楼的价值为万元。
A：1 005．34 B：1 006．61 C：2 005．34 D：2 006．61 E：工业用地的监测点评估价格
13、某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是__。
A．31.46万元
B．32.46万元 C．33.46万元
D．34.46万元
14、某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的__。
A．替代性
B．发展性
C．地区性
D．复杂性
15、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。
A．10000 B．12000 C．180000 D．15000
16、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5．5、5、4．5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。
A：甲土地或丙土地
B：乙土地或丙土地
C：丙土地
D：甲土地或乙土地
E：工业用地的监测点评估价格
17、碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为，危害非常大。
A：乙烯
B：光化学烟雾
C：甲烷
D：乙烷
E：执行层的组织协调
18、某住房置业担保公司实有资本5000万元，该担保公司担保贷款余额的总额不得超过亿元。
A：7．50 B：10．00 C：15．00 D：20．00 E：执行层的组织协调
19、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。
A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收
20、企业所得税实行比例税率，其税率是。A：10％
B：18％
C：25％
D：33％
E：执行层的组织协调
21、下列有关债券的表述中，不正确的是。
A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B：关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行
C：私募债券的最大特点是募集对象特定
D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
E：执行层的组织协调
22、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．如果按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。
A：466 ㎡
B：496 ㎡
C：506 ㎡
D：596 ㎡
E：工业用地的监测点评估价格
23、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值__。
A．下降
B．上升
C．不变
D．不能确定
24、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者具有__。
A．更长的经济寿命
B．更显著的各异性
C．更强的适应性
D．更专业的物业管理
25、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、砖木结构二等的残值率为__。
A．2% B．4% C．3% D．5%
2、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。
A．集体财政
B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支
3、从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有__。
A．商住楼
B．土地
C．在建工程
D．写字楼
E．建成后的物业
4、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。
A．市场状况
B．经济状况
C．物价状况
D．房地产状况
5、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。
A：办理房地产交易登记、鉴证等手续
B：开展房地产股票活动指导和监督
C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费
E：为政府或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
6、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括（）。
A．房屋销售价格指数
B．房屋租赁价格指数
C．房屋抵押价格指数
D．房屋消费价格指数
E．土地交易价格指数
7、关于各级房地产价格评估机构各资质等级应具备的条件，下列说法中正确的是__。
A．一级房地产估价机构应从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上
B．一级房地产估价师应有15名以上专职注册房地产估价师
C．二级房地产估价机构应有8名以上专职注册房地产估价师
D．二级房地产估价机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于50% E．三级房地产估价机构应有5名以上专职注册房地产估价师
8、”某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括
A：按地域范围细分
B：按房地产用途细分 C：按增量存量细分
D：按交易形式细分
E：按目标市场细分
9、房地产技术发展调查包括调查。
A：社会拥有量
B：新产品的国内外先进水平
C：新产品的技术现状和发展趋势
D：通信及交通运输调查
E：能源与资源供应
10、某开发商以500万元的价格取得一片地块的使用权，目前在该地块中已投入了建设资金500万元，预计项目建设投资总额为1800万元，则该项目__，即可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。
A．还需投入50万元建设资金
B．还需投入450万元建设资金
C．还需投入800万元建设资金
D．在此情况下
11、（）指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。
A．利息备付率
B．偿债备付率
C．资产负债率
D．流动比率
12、下列关于高层建筑，表述正确的是。
A：7—9层为高层建筑
B：10层以上(含10层)为高层建筑
C：公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的(但不包括总高度24m的单层建筑)为高层建筑
D：建筑总高度超过100m的住宅，为超高层建筑
E：建筑总高度超过100m的综合性建筑，为超高层建筑
13、下列哪种房地产最适用成本法估价__。
A．学校
B．公园
C．商场
D．普通商品住宅
E．油田
14、通风施工图纸可分为。
A：立面图
B：平面图
C：剖面图
D：系统图
E：详图
15、指数平滑中的平滑指数。的范围为__。
A．0＜A＜1 B．A＜0 C．a＞1 D．a＝2
16、若某宗待出租物业确定的租金高于市场租金水平，则以为该物业的空置率会__。
A．为0 B．下降
C．上升
D．为1
17、比准价格是一种__。
A．理论价格
B．市场价格
C．评估价格
D．交易价格
18、保险，就是一种针对__办法。
A．危险发生前的预防
B．危险发生中的抑制
C．危险发生后果的抑制
D．危险发生后果的补救
19、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的__作为标准深度。
A．中位数
B．众数
C．平均数
D．分位数
20、与报酬资本化法相比，直接资本化法的优点不包括。
A：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B：指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础
C：每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D：不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E：资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
21、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是。
A：0.57 B：0.74 C：0.80 D：1.04 E：借款合同
22、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100，合同约定建筑面积97。该商品房的成交价格是元。A：388000 B：388640 C：399640 D：400000 E：执行层的组织协调
23、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在__以上的不宜采用。
A．1年
B．半年
C．2年
D．3年
24、关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，错误的是。
A：标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B：熟地通常比生地或毛地变现能力弱
C：小商铺通常比大商铺变现能力弱
D：厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现能力弱
E：郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
25、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。
A：税收政策
B：城市规划调整
C：环境状况
D：城市基础设施状况
房地产估价师执业资格注册，由本人提出申请，经聘用单位送省级房地产管理部门初审后，统一报建设部或其授权的部门注册。
1、某房地产价格评估机构对北京一处房屋进行评估，评估价格为300万元。按国家规定，该评估机构收取评估费最高为( )元。
A.9000
B.10000
C.1
D.15000
标准答案： B
解 析：100×5‰+200×2.5‰=1万元。
2、某房地产经纪公司独家代理，为刘某介绍成交一套二手房，该二手房成交价格总额为20万元，按照最高收费标准规定，该房地产经纪公司可收取刘某房屋买卖代理费最高为( )元。
A.1000
B.5000
C.6000
D.8000
标准答案： C
解 析：20万元×3%=0.6万元。
3、房地产估价机构资质有效期为 ( )年。
A.2
B.3
C.5
D.6
标准答案： B
解 析：《房地产估价机构管理办法》第十五条规定，房地产估价机构资质有效期为3年。
4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满( )年的，不予注册。
A.3
B.4
C.5
D.6
标准答案： A
解 析：《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3年的，不予注册。
5、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为( )名以上。
A.3
B.5
C.8
D.15
标准答案： D
6、注册房地产估价师延续注册有效期为( )年。
A.1
B.2
C.3
D.5
标准答案： C
解 析：注册房地产估价师延续注册有效期为3年。
7、王某通过A房地产经纪公司，承租一住房，该出租住房的每月房租为1000元，按照最高收费标准，A房地产经纪公司可收取王某房屋租赁代理费为( )元。
A.100
B.250
C.500
D.1000
标准答案： D
解 析：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商一次性收取。
8、注册房地产估价师注册证书失效，不包括( )。
A.聘用单位破产的
B.聘用单位被吊销营业执照的
C.聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的
D.年龄超过60周岁的
标准答案： D
解 析：注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效： (1)聘用单位破产的;(2)聘用单位被吊销营业执照的;(3)聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的;(4)已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的;(5)注册有效期满且未延续注册的;(6)年龄超过65周岁的;(7)死亡或者不具有完全民事行为能力的;(8)其他导致注册失效的情形。
9、下列不属于《物业管理条例》基本制度的是( )。
A.物业管理议标制度
B.业主大会制度
C.住宅专项维修资金制度
D.物业承接验收制度
标准答案： A
解 析：物业管理招投标制度。
10、下列关于物业服务企业的资质管理，表述正确的是( )。
A.物业服务企业资质等级分为一级、二级、三级
B.新设立的物业服务企业，其资质等级按照二级核定，并设一年的暂定期
C.国务院建设主管部门负责一级、二级物业服务企业资质证书的颁发和管理
D.设区的市的人民政府房地产主管部门负责二级、三级物业服务企业资质证书的颁发和管理
标准答案： A
解 析：新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的`颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。
11.政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供( )。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
答案：D
解析：廉租住房是解决低收入家庭住房困难的主要渠道，要切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
12.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为( )万元。
A.1.80
B.2.80
C.3.05
D.5.00
答案：C
解析：房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05万元。
13.下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是( )。
A.非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
B.住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期
C.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期
D.非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期
答案：B
解析：《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
14.城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋( )而评估其房地产市场价格。
A.与产权调换房屋结算差价
B.价值
C.货币补偿金额
D.重置价格
答案：C
解析：拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
15.房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是( )。
A.国务院人事主管部门
B.国务院建设主管部门
C.省级人事主管部门
D.省级房地产主管部门
答案：B
解析：国务院建设主管部门为房地产估价师注册管理部门。省、自治区、直辖市人民政府房地产主管部门为房地产估价师注册初审部门。
16.根据《房产测量规范》，不计算房屋建筑面积的是( )。
A.属永久性建筑有柱的货棚
B.有顶盖不卦闭的永久性架空通廊
C.无顶盖的室外楼梯
D.与室内不相通的类似于阳台的建筑
答案：D
解析：属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算全部建筑面积。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
17.房地产估价报告应有至少( )名专职注册房地产估价师签字。
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：B
解析：《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。
18.大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供( )。
A.人才服务中心托管人事档案的证明
B.社会保险缴纳凭证复印件
C.所在单位同意其注册的书面意见
D.所取得的房地产估价科研成果
答案：C
解析：《注册房地产估价师管理办法》规定，离退休人员，大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员，外国人和台港澳人员，在房地产估价师注册中不需要提供聘用单位委托人才服务中心托管人事档案的证明和社会保险缴纳凭证复印件，但应分别提供劳动、人事部门颁发的离退休证复印件，所在大专院校、科研院所同意其在房地产估价机构注册的书面意见。
19.《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构不得从事( )估价业务。
A.城市房屋拆迁
B.课税
C.企业清算
D.司法鉴定
答案：C
解析：《房地产估价机构管理办法》规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。
20.某房地产估价师于8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至( )。
A.208月
B.8月
C.2月
D.2月
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