制度本身是一种行为的规范,就是为了形成和建构社会秩序。怎样制定科学合理的制度呢，以下是小编收集整理的《公司物业管理制度》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。
大型集团公司母子公司管理制度探析
摘要：大型集团公司一般都会有着产权明晰的结构框架，本文主要从战略管理、资产管理、人事管理、财务管理、审计管理、信息管理等方面阐述了内部制度化管理，通过对母子公司责权利的界定，从而保障母子公司在程序化、规范化、法制化的环境下处于良性运行，规避子公司的逆向选择和道德风险。
关键词：集团公司 母子公司 管理制度
在产权明晰的公司治理结构框架下，内部制度化管理主要从战略管理、资产管理、人事管理、财务管理、审计管理、信息管理等方面，对母子公司责权利进行界定，从而保障母子公司在程序化、规范化、法制化的环境下处于良性运行，规避子公司的逆向选择和道德风险。
一、某大型集团公司母子公司管理制度现状
现以某特大型集团公司为例，分析集团母子公司管理制度现状。
(一)战略管理
集团公司强调母子公司战略发展的协同性、一致性，所有子公司的发展战略均统一在集团公司的发展战略之下。集团党组发文提出了“深入实施大集团战略，大力推进战略转型，谋求集团价值最大化”的战略发展思路以及“跻身世界500强”的战略发展目标，要求狠抓该决定所提出的各项任务和措施的落实，强调各子公司的战略服从。
(二)资产管理
集团公司资产管理的目的主要是通过投资项目管理、流动资产、无形资产及固定资产管理，达到资本收益最大化、投资风险最小化，使下属子公司资产真正实现保值增值。集团公司对下属子公司流动资产质量进行动态监控考核，对于流动资产及固定资产报损制定了严格的审批、备案程序。为改善和加强资产管理，集团公司先后组织两次企业财产清查、一次科研事业单位清产核资工作，盘活大量不良资产及账销案存资产;在对外投资方面实施审批和备案相结合的管理模式，要求下属子公司的投资决策体系按规定程序决策和实施，并将项目经济性分析、过程节点、投资方案以及论证报告上报集团，集团公司对项目实施进行检查、考核和评估。
(三)人事管理
母子公司人事管理主要针对子公司高级管理者，包括其职责、权限、权利、义务等相关内容的规范化管理以及相应的管理程序。集团公司大力推行下属子公司领导人员任期、轮岗和交流制度以及财务总监(总会计师)交流制度，各单位党政一把手纳入年薪制考核管理，同时通过开展“四好”领导班子活动，对各下属子公司整体经营班子从政治素质、工作业绩、团结协作、作风形象四个方面进行了全面的考核和评价，极大的促进了下属子公司管理层经营业绩的提高。
(四)财务管理
目前集团公司财务模式为分权式，集团公司只保留对下属子公司重大财务事项的决策权或审批权，而将日常财务事项的决策权与管理权下放到子公司，决策结果由子公司提交集团公司备案。各子公司相对独立，集团公司不干预子公司的正常生产经营与财务活动。
1.强调对结果的评价。集团公司强调对子公司的经营业绩考核，并与主要经营者个人绩效直接挂钩。为此集团公司制定了详细的考核指标体系，对子公司从科研任务、产品交付情况、收入利润指标完成情况、安全质量工作、科技成果等诸多方面进行考核。其中在财务方面主要从收入利润计划完成率、增长率以及资产周转率等方面进行考核。
2.集团公司对子公司拥有重大财务事项决策权。集团公司对于子公司资本增减变动、重大投资项目、重大贷款、担保项目均拥有最后的审批权，对于非重大财务决策项目(如一定金额以下的投资项目、贷款、担保项目等)实行备案制度。需报批的投资项目包括：项目投资超过企业净资产50%;一般单位资产负债率达80%以上，其中贸易类达85%以上，多元业务75%以上;集团公司已有规划布局的防务产业和民用航空产业的能力和条件建设;可能引发内部无序竞争的项目;超出集团公司已确定的产业发展方向或产业限定的。
3.子公司财务机构具有相对独立性。集团公司财务部负责集团公司财务工作战略规划与预算管理，负责制定并下发财务管理制度并监督财务制度的执行。子公司设置独立财务机构，接受集团公司财务部的业务指导，负责向集团财务部报送本单位经营业绩情况，目前主要采取月度财务快报、旬报、季度经济运行情况分析等形式进行反映。
4.财务主管备案制。各子公司财务负责人、会计机构负责人更换要求在集团公司备案，同时对部分较大的下属企业实施了总会计师轮换。
5.全集团实施全面预算管理。预算管理是集团公司推行大集团战略，实现集团战略目标的重要手段，集团公司全面推行预算管理，下发了《全面预算管理办法》并设计了集团公司全面预算编制体系。在编制年度预算的基础上，开始编制五年预算及三年滚动预算，将集团公司的战略目标通过预算落实到各子公司的日常经营活动中，实现“战略落地”，对确保战略目标的实现发挥了积极作用。
(五)审计管理
目前集团公司开展的审计内容主要是以真实性、合规性为导向的财务审计，包括子公司经营者的任期经济责任审计、离任审计、年度决算审计、基本建设项目审计等，由于集团审计部人员较少，项目审计人员主要由集团审计部从各子公司财务人员或审计人员中选派，集团审计部工作人员负责审计项目过程监督、协调及结果确认。内部审计的开展增强了子公司经营的透明度，促进了子公司财务管理水平的提高，一定程度上减少了内控风险的发生。
(六)信息管理
目前集团公司正倾力打造“数字XX”，通过利用信息技术构建集团公司协同工作平台，支撑集团公司的战略发展。特别是财务信息化建设方面，在统一子公司财务软件的基础上，通过XX网实现了各单位与集团总部的信息联网，为管理与决策提供了快捷、准确的财务信息，加强了集团总部对子公司的财务控制力度。
二、集团公司母子公司管理制度存在的问题
自集团公司成立以来，在母子公司管理制度建设方面取得了显著的成效，为集团公司实施大集团战略提供了良好的制度基础。但是，由于集团本部是由原部委演变而来，集团公司的成立带有浓厚行政干预色彩，国有产权“一股独大”，没有实现真正意义上的产权多元化，尚未真正建立现代企业制度，法人治理结构有待完善，母子公司管理较多使用行政命令模式，而不是靠资本说话。要实现战略转型，跻身世界500强，必须在完善公司治理结构的基础上，认真分析管理制度安排方面存在的问题，理顺母子公司权责利关系，实现母子公司的战略协同，使集团公司各子公司在母公司统一的战略、资产、财务、人力、信息等资源优化配置下，形成核心的市场竞争力，使集团公司价值最大化。目前，集团公司在母子公司管理制度方面存在以下问题：
(一)战略管理方面集权不够
由于集团公司部分下属子公司基本上不存在资本、技术、财务和人事上的联系，业务重叠，甚至是竞争对手，经常出现利益分歧和冲突，尽管集团公司强调战略协同，但由于战略管理方面集权不够，缺少对子公司战略制定、实施的监督以及实施效果的评估，可能导致子公司在制定战略时存在本位主义，难以统一到集团战略上，影响集团战略目标的顺利实施。
(二)财务管理方面有待加强
集团公司从财务人员管理以及财务资源控制方面对子公司实施了有效的控制和监督，但是笔者认为要适应大集团发展战略，在财务管理方面应在保持子公司经营自主权的基础上进一步强调集权式管理，为集团战略目标的实现提供有力的财务支持。
1.对财务负责人的管理。虽然在近几年集团公司对部分单位的总会计师进行了交流，但是对于财务负责人尚未实行委派制，各单位财务负责人出于本身利益的考虑，可能作出不符合集团战略的决策，不利于集团公司通过对财务人员的控制促使子公司的财务决策符合集团整体利益最大化的要求。
2.全面预算管理。集团公司在推行全面预算管理方面做了大量的工作，但从总体上来看，存在重预算编制、轻过程控制与考核的问题。在预算执行过程中，没有形成对预算偏离的定期分析汇报制度，预算执行结果未全面纳入子公司的考核，削弱了预算对集团战略目标实现的支持作用。
3.经营业绩财务评价指标过于单一。目前集团公司主要采取收入、利润指标对子公司进行考核，采取此类考核指标可能带来的问题是，子公司盲目追求收入规模，忽视收入质量以及对资本成本缺乏考虑，影响集团公司整体经济运行质量，不利于集团公司经济又快又好发展。
4.财务信息集成化程度不够。目前集团公司已全面实现各子公司的财务软件的统一，并通过金XX网实现了与总部的连通，但是财务数据的集成化程度还不够，不利于相关领导获取实时、动态、直观的财务信息。
(三)投资链管理需加强
为实现集团整体经济的快速增长，鼓励子公司培育更多的经济增长点，集团公司放宽了子公司自主发展项目或产业的投资决策审批权，同时对集团控股公司的投资管理权放宽到集团公司以下第三级，上述措施充分调动了各单位主动率先发展的积极性、主动性，但是由于子公司投资权过大，投资链延长，带来监管上的难度，子公司可能存在盲目投资、扩大经营规模的行为，存在投资监管失控的危险。
(四)审计管理内容有待丰富
集团公司目前还停留在传统的内部审计范畴上，审计内容有待进一步完善和充实，同时审计人员存在缺失、以及结构不合理等问题，不利于实施子公司审计控制。
三、集团公司母子公司管理制度安排相关建议
按照集团公司的发展战略，通过“专业化整合、资本化运作、产业化发展”整合后，集团公司本部将成为控股公司，整个集团通过整合，建立规范的公司治理结构，以资本为纽带，实行资本授权经营，成为真正意义上的母子公司控制模式。在此基础上，进一步完善母子公司管理制度，将对实现集团公司的战略目标起到有力的促进作用。
(一)实行战略管理集权式管理
在现代企业中，股东会、董事会、管理层在公司战略管理中扮演不同的角色。董事会根据股东会的战略发展要求制定相应战略发展方案，经股东会决议通过后，委托管理层实施战略发展方案。在集团公司战略发展中，母子公司都是独立的法人主体，各自遵循上述原则。在集团公司的战略管理中，为保证集团整体的战略协同性，笔者认为集团公司对战略的管理应采取集权式。结合集团公司目前的战略管理现状，笔者建议具体做法如下：
(1)母公司董事会成立战略发展委员会负责集团公司战略管理(包括战略发展方向确定、战略目标制定、战略方案设计、战略实施监督、战略实施结果评估等);(2)母公司战略定位以增强集团公司核心竞争力为战略发展方向，在此前提下建议选择相关多元化的发展战略，即集团公司的业务重组或资源整合向核心业务和业务增值能力强的方向集中;(3)子公司战略服从母公司战略，下属子公司根据自身优势结合集团战略拟订战略发展方案上报集团审批;(4)战略决策权集中于母公司，母公司负责按照集团战略对子公司战略发展规划进行批复;(5)子公司按照集团公司批复的战略进行实施;(6)母公司对战略的实施进行监督并对实施效果进行评估。
在上述集权式管理模式下，可以督促子公司战略发展方向统一到母公司发展战略上，实现集团战略发展的协同性以及集团整体资源配置的有效性，最终实现集团公司价值的最大化。
(二)强化投资链管理
在目前集团公司对子公司投资决策审批权放宽、投资链延长的情况下，笔者建议必须强化对投资链上各控股公司的控制监管力度。各控股子公司、孙公司必须按照现代企业制度建立完善的法人治理结构，母公司以资本为纽带，逐级履行出资人实际控制权利;各控股子公司、孙公司会计信息必须按照规定纳入合并报表口径进行反映;投资链上各控股公司必须履行重大事项上报制度，对于影响公司经营状况、财务状况的重大事项及时逐级上报备案或审批;集团公司考核、审计延伸至投资链上所有控股公司。通过上述措施，防止因投资链较长所导致的母公司控制力度逐级弱化，防范投资运作风险，在有效激励各子公司自主发展积极性的基础上，约束各子公司的经济行为。
(三)实行财务主管委派制
实行财务主管委派制的主要目的是通过对财务人员的控制促使子公司的财务决策符合集团公司整体利益最大化的要求。财务管理是母子公司管理的核心内容，而要实施对子公司的有效财务控制，必须在财务人员的控制方面采取措施。在集团公司目前的分权式的财务管理模式下，笔者建议推行总会计师(财务总监)委派制。
1.明确总会计师(财务总监)选拔任用标准，包括职业道德、学习能力、沟通和协调能力、职业素质、管理创新能力等方面。
2.母公司作为子公司的所有者或主要出资人，向子公司派出财务主管，由子公司董事会聘任;财务主管受母公司人力资源部管理，定期向母公司进行述职汇报，并接受母公司人力资源部的考核和测评，其激励机制纳入母公司薪酬委员会的管理。
3.财务主管在子公司处于双重身份，一是作为母公司经营者的代表，贯彻执行母公司的财务目标、财务管理政策制度以及章程，对子公司经营活动以及财务活动进行监督;二是承担子公司主管财务的负责人或总会计师的职责，建立健全子公司的各项财务控制体系，协助子公司经营者做好各项重大财务决策。
(四)实施全面预算管理
全面预算管理是集团公司整合集团资源、强化内部控制、全面提升全集团管理能力、实施大集团战略的主要手段，在下一步的预算管理改进工作中，笔者认为应强调以下几点：
1.强调预算编制的科学性。预算编制应与战略目标相结合，由于战略目标的确定是在系统分析宏观经济政策、行业政策、外部市场竞争环境和未来发展趋势以及集团公司现有资源能力和优势的基础上提出的，从而可以确保预算编制的科学性。另外，由于松弛的预算会提高子公司经营者的工作回报和个人目标实现的概率，预算松弛的现象难以避免，因此母公司预算编制部门应积极与子公司进行有效沟通，深入了解子公司的经营状况，尽可能减少预算松弛的现象。
2.强调预算执行的动态控制。预算管理的主要目的就是通过预算控制来掌握整个集团公司的发展方向。因此，必须采取措施促使各子公司的预算执行活动与企业的总体战略目标相一致。对于预算执行情况应建立定期(季度)汇报制度，各子公司应认真分析预算执行偏差产生的原因以及下一步的纠偏措施，集团公司财务部汇总分析预算执行情况并向集团预算管理委员会汇报，从而动态监控预算执行情况，及时采取纠偏措施，使子公司的经营行为始终统一在集团公司预算目标之上。
3.强调预算的考核与奖惩。预算考核应与经营者业绩考核挂钩。集团公司建立、完善预算考核奖惩办法，全面考核子公司的预算管理工作(预算编制、预算执行、预算分析、预算控制、预算调整、例外事项的申请、执行预算的及时性、规范性和严肃性)以及预算执行效果，两者在预算考核中所占的权重由集团公司全面预算管理委员会确定。
(五)加强对子公司的审计监控力度
在母子公司管理制度中，审计是母子公司自我约束机制的重要组成部份，是母子公司治理不可或缺的重要环节，是保证子公司在母公司战略发展方向牵引下依法经营、规范管理、健康发展的重要手段。笔者认为集团公司在母子公司管理中应该积极推进内部审计由财务审计为主向与管理效益审计并重转变，实现内部审计工作全面转型与发展，支持和促进集团公司经济增长方式的转变，实现集团公司整体健康和可持续发展。
建立相对垂直管理的内部审计组织体系，充实内部审计人员队伍，改善母子公司审计队伍素质及知识结构，建立一支稳定的、结构合理的审计人员队伍;审计观念上由对内部审计本质的认识是检查系统向控制机制转变;由内部审计注重结果、重在治标向注重过程、重在治本转变。审计职能由单纯监督向监督与服务并重转变。审计目标从查错纠弊向内部控制评价和风险评估转变。审计内容由财务控制向业务控制和信息系统控制转变。审计方式由事后监督向事前、事中全过程监督转变。审计手段由手工操作为主向利用计算机、网络信息技术为主转变。
(作者单位：中国航空工业集团公司成都飞机设计研究所)
作者：唐娅
本文立足于汽车金融公司的发展状况和风控实务，分析汽车金融公司在经营中面临的风险和相应的管理流程，探索优化我国汽车金融行业风险管理的政策和举措。本文研究的最终目的是识别当前市场环境下我国汽车金融公司的风险类型，立足于案例分析的结论，结合国外汽车金融行业的先进风控经验，为我国汽车金融公司完善风险管理机制提供有益的借鉴。
一、汽车金融分风险概述
汽车金融是由消费者在购买汽车需要贷款时，借助于合理的贷款方式以及支付手段的一种全新的金融领域的延伸。相对于传统的金融发展模式而言，现有的金融作为一个全新的领域，无疑其本身再说发展过程中面临一系列的风险因素，这些都会让其在实际的管理以及发展过程中面度以及寻找合理的印度模式。從现有的汽车金融发展而言，其本身仅仅是经历了短短的数十年发展而已，无论是在实际的管理模式以及风险规避等等各方面都有待进一步的加强以及优化。而从现有汽车金融风险的基本特征而言，其主要可以归纳为以下几方面：
(一)客观性。显然在二十一世纪的今天，任何一个金融领域的发展都离不开合理的管理模式的介入，不过其本身所面临的风险也是客观存在的。其本身是没有办法在客观地环境下去避免以及改善的。
(二)不确定性。显然在现有的经济发展模式下，任何一种金融模式的发展都会受到政治因素以及外部条件的影响。对于现有的汽车金融而言，其在发展过程中也会受到各类全球经济发展以及汽车企业产能调整或是现有全球石油因素等等一系列因素的影响。
(三)可控性。尽管汽车金融风险形成的原因十分复杂，不过只要借助于合理的管理模式，通过有效的管理策略以及手段的应用以及介入，就能够实现现有的汽车金融整体的管理效能的提升，就可以切实有效的保证其在一个相对合理的管理模式下进行以及发展。
二、汽车金融概念及业务范围
(一)汽车金融概念
国内外对汽车金融概念的定义，不同的学者基于不同的角度以及层面对其进行了针对性的分析，并且由此得到了不同的结果以及界定内容。不过从现有的实际分析而言，其本身主要是更多是现有的服务内容以及对象进行分析的。认为汽车金融主要是针对现有的汽车购买者而进行的一种全新的金融服务，为每一个购买者提供针对性的金融贷款服务，以更好的满足其自身的购买需求。可以说相对于一般的行业而言，现有的汽车金融本身的发展相对较为缓慢，而且其主要是受到了现有汽车工业高速发展的带领之下，才有了现有的整个汽车金融的繁荣以及发展。其本身也就意味着现有的金融并非是单独存在的是，而是一种以案例与外部环境所存在的，其自身需要的是与外部环境以及现有的实际需求而融合的。现有的汽车金融本身的发展需要的是借助于外部环境的发展，特别是汽车保有量以及需求量的提升而不断进行改变以及自我整体的发展。
(二)汽车金融服务范围
汽车金融具体的服务范围和汽车产业价值链是密切相关的，其本身更多是服务于现有的实际人们购买汽车过程中的需求而进行服务。包括了汽车保险、汽车购买以及二手车的购买等等，借助于合理的汽车以及相关产品的购买，从而由此为其提供针对性的金融服务，帮助实际购买人员能够获得相应的购买需求的满足。
(三)汽车金融风险的类别
1.借款人的还款能力风险。借款人的还款能力风险指其主要是由于对于现有的贷款人员自身的偿还能力评价不足而造成的。因为，个人汽车金融本身是一个长期性的过程，由此无疑就会在长期的偿还过程中，出现种种原因，从而造成借款人没有办法进行实际金额的偿还。
2.借款人的信用风险。借款人的信用风险指的是因为借款人的信用较低，导致到期不能或不予履行贷款合同的风险。在我国现有征信体系尚且不是非常健全的当下，银行本身没有办法对所有的人员进行实际的征信状况的查询以及了解，这也就无形之中造成了信用风险的出现。
3.操作风险。操作风险是指由于违规操作或管理不当对银行业务的各个环节所造成的风险。在我国现有银行整体的发展过程中，显然操作风险已经得到了越来越多银行管理者以及基层工作人员的重视，不过尽管如此其本身所带来的风险依然没有办法在短期内避免，这些都是需要未来我国银行从业者积极寻求合理的方式以及策略，去更好地规避现有个人汽车金融过程中的操作风险。
三、我国汽车金融风险管理存在的问题以及成因分析
汽车金融服务业的发展是以良好的市场消费环境和个人信用制度为基础的。其本身由于是刚刚起步，因此也就意味着会面临巨大的外在风险，从现有的具体风险情况以及其实际的原因而言，主要可以从以下几方面就进行分析：
(一)我国汽车信用消费体系配套不完善存在的问题
1.个人信用体系是指依据居民的家庭收入财富、已生成的借贷与偿还等等。在现有越来越注重个人诚信的社会下，显然个人信用体系的构建是至关重要的。在发达国家的经验也已经告诉我们了，借助于合理的信用体系的构建，能够更好的实现社会发展的规范性，保证现有社会能够在一个相对合理的模式下进行发展以及成长。这些都可以更好的提升社会信用，保证彼此之间联系以及沟通交流的有效性，并且由此能够进一步降低相应的购买成本以及交易费用。近年来虽然我国已经在积极构建一套完善的信用体系，包括证监会、银监会以及相关政府部门都在不断沟通以及交流，能够更好地融合各项资源，寻求合理的企业发展以及信用制度建设[10]。不过尽管如此，由于我国现有银行自身的后台彼此之间的新型共享以及交流制度相对较弱，而且公众自身也没有很好的一种信用制度以及体系建立的意识。从而造成了我国现有信用体系构建相对缓慢，没有真正形成有效的制度支撑。可以说由于没有良好的外部征信体系的介入以及应用，也就造成现有的汽车金融本身没有办法得到一个合理的监督以及管理，造成的是现有整个个人自身的信用没有办法得到完整的体现，在现有的前提之下，也就造成了潜在的风险，造成的是现有汽车金融发展过程中，没有办法借助于合理的风险的规避去实现良好的整个汽车金融的有序发展。
2.商业银行自身管理存在瑕疵。国内商业银行管理水平不高，而且由于个人汽车金融是近年来借助于汽车市场蓬勃发展而推出的一个全新的业务。这些都造成了现有银行在实际的业务开展过程中，没有很好的对其进行充分的分析，进行合理的风险控制制度以及体系的建立，进而影响到了实际的业务开展。
由于现阶段尚未形成一套对于完善管理汽车金融业务方面的规章制度，再加上操作手段的相对落后，其更多是依赖于人工管理，没有很好的借助于现代计算机技术以及相应的系统性管理，从而影响到了实际的个人汽车金融管理效果。与此同时，在现有的业绩压力之下，银行自身在实际的放贷过程中，更多是一种注重放款而轻视管理。由于在放贷时对客户的实际情况得审查，只停留在表面的资料上，因而在贷款发放后就没有一套行之有效的管理措施行跟上。
3.相关的法律法规不健全。目前， 1999年发布的《关于开展个人汽车金融的指导意见》本身是我国现有的仅仅为数不多的针对汽车金融的法律规范以及意见，其本身仅仅是针对现有的汽车金融行业进行了一定的规范性论述，并没有特别针对性的进行相应的汽车金融发展模式以及趋势的分析，这些都意味着现有汽车金融发展过程中需要不断完善以及优化。上述法律颁布至今已经超过15年，而在这十五年里无疑整个社会环境，人们的观念、意识形态以及各类金融产品层出不穷，从而造成现有的法律法规难以适应人们的生活以及实际银行个人汽车金融业务的发展需求，与实际情况严重脱节，从而造成了许多的条款没有办法在实际的生活中得到有效应用，银行管理者以及从业人员缺乏合理的法律及政策的指导，影响到了最终的个人汽车金融业务的有效开展，为其整体风险埋下了伏笔。
4.抵押物不易变现。由于我国的消费品三级市场仍然处于起步初创阶段，由此也就意味着许多的规章制度以及一系列管理模式尚没有真正建立。这些也就造成现有在货物的质押过程中，没有办法得到合理的规范以及管理。其本造成的是质押物无法在一个合理的渠道内进行变现，者无形之中提升了现有企业自身的压力，造成的是现有商业银行自身压力的提升，他们没有办法在一个合理的区间内进行有序的资产管理以及变现，提升了自身的资金压力，造成大量的坏账以及呆账。
(二)汽车金融服务企业落后的风险管理手段导致的风险问题
1.信贷模式不成熟和信贷主体单一，导致风险过度集中。我国现有的汽车金融其本身依然是过度依赖于传统的商业银行自身，依赖于其所提供的服务以及资金。这些本身其主体依然是借助于现有的传统商业隐含的管理模式，并没有很好地结合全新的金融领域对于现有汽车金融的管理需求，这些也就造成了现有汽车金融在实际的管理模式中没有与其自身形成有效的配合，从而也就造成了相应的管理者以及工程由此承担了巨大的压力以及风险。
2.银行信贷管理制度建设滞后。银行信贷管理制度建设滞后，可以说我国现有的银行自身的信贷管理相对落后。其内部并没有切实有效的结合现有汽车金融这样一个全新的产品进行针对性契合以及相应的产品内容的设计。这些也就造成了现有银行本身没有一套完善的规章制度对现有的汽车金融的实际放款人以及贷款人进行审核，没有对其实际的资质进行合理的资格的审核，从而也就造成了现有汽车金融在发展过程中，没有办法实现与外部之间的有效联系，缺乏合理的管理策略的介入以及应用，这些都制约了现有的汽车金融的发展，造成的是其整体以及长期无法在一个合理的管理制度下运行，降低了现有汽车金融实际的发展效能，造成的是现有汽车金融在后续的发展过程中，没有办法依赖于合理的发展策略以及制度的介入。
可以说上述种种原因，都造成了我国现有汽车金融在整体发展过程中的滞后性，带来的是一系列的风险以及后续管理的落后，由此需要在未来的发展过程中对其进行合理的优化以及改善，以更好的促进我国现有汽车金融的可持续性发展。
四、完善汽车金融风险管理的思路与对策
(一)建立健全个人信用体系
汽车消费信贷具有单笔贷款金额相对较小，贷款时间相对较短，贷款申请者不集中的特点。由此也就意味着银行自身没有办法对每一个人员进行非常系统性的审核，其在实际的管理过程中，需要一套合理的信用体系去了解每一个个体的实际状况。由此，就能够保证当某一个人员在实际消费以及贷款过程中，银行可以直接从后台了解到其自身的实际信用状况，并且由此采取合理的授信额度，以保证自身利益不会受到损害，最大限度的提升银行自身的效益基础之上，降低相应的风险。
针对现有个人汽车贷款的特点，银行可以进一步加入是否存在肇事逃逸、是否有不良的行车记录等等，这些都可以保证其在后续的贷款过程中寻求更加合理的贷款方式以及策略，以保证每一次的贷款都可以降低风险，提升银行自身的实际权益。
(二)构建并完善风险管理机制
1.建立信贷风险预警机制。对于现有的银行汽车金融的发展而言，显然其需要的是一套合理的管理模式以及预警制度，借助于合理的风险预警模式的介入以及应用。从而能够最大限度的提升整体的银行以及相应的公司自身的汽车金融管理有效性，不断结合外部的实际需求情况去制定一套合理的管理模式以及体系，切实有效的在满足外部需求的基础之上，提升了整体的财务管理效能，保证了银行、汽车金融公司都能够彼此之间实现共赢。并且基于现有的信息沟通以及共享，保证了现有整个汽车金融的有序发展。
2.加强信贷环节的管理。在现有的银行内部的管理模式之下，其需要的是不断加强整体的信贷环节的优化，不断进行合理的管理策略的优化以及改善。由此就要求现有的商业银行内部要尽可能的优化现有的审核流程，能够更好的结合外部的需求而进行针对性管理策略的介入，保证现有各个环节都能够符合原有的实际管理模式，保证现有的各项技术效能的最大化，实现整体内部信贷管理的有序性。
(三)健全和完善商業银行内部控制机制，做好内部防范工作
1.严格授信流程。对于现有的汽车金融的发展而言，其需要的是一个晚上授信流程以及体系。因为，考虑到我国现有并没有完全建立一套完善的管理模式以及合理的贷款流程，并且没有办法通过第一时间的方式去了解一个个体自身的征信体系，这些都需要现有的管理过程中不断结合外部的实际需求去构建一个合理的内部控制体系。借助于合理的管理模式以及策略的制定，以更好的提升现有风险控制的基础之上，从而更好的提升整体的管理效能，保证每一次的授信以及贷款都能够恰到好处，都可以在满足个体需求的同时，提升整个贷款流程的合理性以及有效性。
2.提高管理水平。对于我国现有的汽车金融发展而言，作为一全新领域显然其发展过程中必然需要不断结合外部情况而进行改变。特别是现有的内部管理模式以及水平需要不断提升，需要更好的满足现有外部需求情况而进行针对性的管理策略的制定，从而进一步提升整个企业的竞争力，让其能够更好的满足现有外部需求情况，以提升整体的管理效能的基础之上，保证汽车金融的有序稳定发展。
五、结语
目前汽车金融业务其本身在全球范围内得到了广泛的开展，相对于传统的金融业务而言，显然现有汽车金融本身无论是利润率还是其规模都有着巨大的发展前景。对于我国现有的汽车金融的发展而言，显然其本身尚处于初级起步阶段，其中依然存在诸多的问题有待进一步的优化以及改善。因此，未来我国需要结合现有的国情，在积极借鉴国外优秀的经验基础之上，不断寻求合理的发展模式以及策略，以更好的实现我国现有汽车金融的可持续性发展。(作者单位为淮安速招来人力资源有限公司)
作者：彭飞翔
摘要：风险控制是内部控制的重要内容，企业的税务风险与其内部控制密切相关，税务风险管理离不开内部控制的运作。本文先对税收筹划空间进行分析，再从新税改、发票管理、重组三个方面对可能存在的风险点进行分析，然后以罗平锌电为例，指出罗平锌电公司存在的税收风险点，最后根据前面所提出的税收风险点，提出相应的税务管理制度设计。
关键词：风险控制;内部控制;税务管理制度
一、税收筹划空间
云南罗平锌电股份有限公司是国内首家集水力发电、矿山探采选、锌冶炼及深加工为一体的股份制企业。其可能存在的税收筹划空间如下：
首先，降低或控制计税依据。主要方法有：规避不得扣除，提高扣除限额，充分利用据实扣除和加计扣除，合理安排分期扣除期限，不放弃调减扣除。如，罗平锌电可以通过对“三废”产品的利用来享受减免税政策。
其次，合法合理避免应税所得。避免应税所得就是要合法的取得不被税法认定为是应税所得的收入。如，从购买国家重点建设债券和金融债券转为购买国债，可以降低企业税负。
再次，合理筹划税率。其主要的方法有：在累进税制下对较高级次边际税率的回避;通过税目间的转换改变适用税率;通过税种间的转换改变适用税率;利用税率优惠进行筹划。
最后，合法合理递延纳税时间。纳税人可利用对会计政策和税收政策的灵活选择权，调节税基的期间分布。合理合法的推迟纳税时间的方法有，选择合适的结算方法、推迟纳税义务发生时间、结合纳税年度的盈亏情况和应税状况选择收入或所得的实现期间等。
二、存在的风险点
(一)新税改产生的风险。新税改将会对企业的税务管理带来诸多挑战。首先，企业营业税是价内税，增值税为价外税，其计税方法是有差别的，“营改增”后，企业财务需要对相关项目的税收核算进行调整。其次，新税改会致使企业面临主营业务收入下降、利润减少，企业的整体税负上升。再次，对企业财务报表会产生相应的影响，不能直接冲减企业实现的利润额，并在一定程度上影响企业所得税的应纳税额。
(二)发票管理风险。发票管理方面可能存在的风险既有来自企业内部的，也有来自企业外部的，主要风险点有：其一，发票管理意识不强，制度不完善或形同虚设。其二，部门管理职能弱化，发票信息实时掌控困难。其三，专职管理人员缺乏，管理环节混乱供电企业基本未设专人负责发票管理工作，管理人员总是身兼数职。其四，发票取得意识不强，审核不严由于宣传不到位，发票管理意识薄弱。其五，社会流通虚假发票，鉴别困难。
(三)重组风险。企业重组风险主要表现在：第一，历史遗留税务问题。第二，税务架构不合理引起的风险。第三，交易方式缺少税务规划引起的风险。第四，未按规定申报纳税引起的风险。第五特殊性税务处理不合规引起的风险。第六，间接股权转让被纳税调整的风险。
三、公司税务管理制度设计
税务风险在一定程度上体现了公司内部控制的缺陷，因而需要依据税务风险评估找出公司内部控制上存在的问题，进而完善公司税务风险内部控制制度。
(一)主要税收风险点
根据前面的税务风险点，分析罗平锌电的税务风险主要集中在以下几点：(1)缺乏税务会计专门核算部门，对于企业涉税经营活动的处理存在不准确、不合理等问题。(2)缺乏税务专职管理人员及机构，不利于开展税务筹划、税务审查以及相关税务风险控制等活动，这体现了公司在组织结构设计上的缺陷。(3)缺乏对税务风险的审计监督。内部审计工作受总经理主观意志影响较大，影响审计工作的客观性和独立性。
(二)基于风险的公司税务风险内部控制的设计
从税务风险角度来完善内部控制，企业需要建立标准化内部控制流程，考虑内部控制的控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监督与反馈五个要素。企业税务风险管理内部控制制度的设计应包括三方面内容：完善企业内部税务控制制度、建立和完善企业内部税务审计制度和构建企业税务风险预警机制。
(1)公司税务风险控制组织架构设计
首先，设立专职税务会计机构与人员。可在财务部门设置两个层次的税务岗位：税务主管、税务会计员，各自的岗位职责和分工合作关系如下图所示。
其次，设立专职税务风险内控机构与人员，在审计委员会下增加税务风险控制岗位，加强对税务风险的控制。各自的岗位职责和分工合作关系如下图所示。
(2)公司税务风险控制活动设计
其一，部门内部建立及时的涉税信息沟通机制，部门外部要加强与税务机关、税务中介机构的联系，对税收信息变化进行及时更新。其二，严格遵循财务管理制度和税法的规定，确保成本费用与收入的核算符合税法的规定，对各种票据、凭证及相关资料严格审核，不符合税法规定的凭证资料不能作为记账依据。再三，编制税务会计报告综合反映企业一定时期内的税务状况。税务会计报告不仅需要反映各税种的纳税情况，还要说明公司的纳税变动情况、原因、税务处罚等重大事项以及税务风险控制点。其四，具备一套完整的税务风险控制流程：首先，税务风险审计员对税务风险进行评估与制定税务风险控制方案，内部审计部门主管对税务风险控制方案进行第一次审核，然后将税务风险控制方案上报董事会进入下一步审核程序。其次，管理层将董事会审核通过的税务风险控制方案下达给公司各部门，各部门具体实施方案进行税务风险控制。最后，内审部门对公司各部门的税务风险控制活动进行监督，并对其控制方案的实施效果进行评估，将各部门税务风险控制活动与控制方案的实施效果反馈给董事会。(作者单位：云南财经大学)
参考文献：
[1] 胡云松.税收风险管理的范畴与控制流程[J].税务研究，2010，11：72-75.
[2] 李晓曼.税收风险管理实践中的问题及策略探究[J].税务研究，2013，04：76-78.
[3] 王一舒 王卫星 何国民 王国光.关于企业海外并购税收风险指标体系及评估模型的构建[J].税务研究，2013，11：76-80.
作者：罗婵
为强化公司内部管理，提高工作效率，加强组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定以下各项管理制度。 考勤管理制度 第一条 请销假
1.请假一天的由主管领导批准，请假两天及以上的由总经理批准，并在行政部备案。本规定适用于全体员工。
2.请假手续以书面为准,如遇特殊情况无法办理书面请假手续,则应电话请假,书面手续后补。短信请假无效。
3.员工因公外出不能按时记录考勤的，应在归岗后尽快到办公室进行登记，并由主管领导签字确认。 第二条 病假
1.员工本人确实因病，不能正常上班者，须主管领导批准。连续请病假超过三个工作日者，必须取得医院开具的休假证明。 2.患病员工请假应于当日九点前向主管领导请假，经批准后方可休假。
3.员工须在病愈上班当日将病假条交给办公室核查存档。 第三条 事假
1.员工因合理原因需要请事假的，须提前一天书面申请(如遇不可预测的紧急情况，必须由本人在早晨九点以前请示公司领导)，如实说明原因，经主管领导同意后方可休假，否则按旷工处理。
1 2.事假按照日标准工资100%扣除。
3.工作时间如有私人紧急事务需要离岗处理，按照事假的规定向主管领导请假，违反规定者以旷工计罚。 第四条 年假
1、根据《职工带薪年休假条例》年假天数的计算以在本公司工作的年限为准，职工累计工作已满1年不满10年的，年休假5天;已满10年不满20年的，年休假10天;已满20年的，年休假15天。国家法定休假日、休息日不计入年休假的假期。
2、年假应提前向公司提出申请、审批方可进行休假。
3、当年未休年假者不得累计到第二年(特殊情况除外)。 第五条 婚假
1.根据《婚姻法》的规定，员工请婚假时，必须本人填写婚假申请单，经主管领导批准，交行政部备案。假后须拿结婚证及证明销假。婚假时间：按法定结婚年龄(女20周岁，男22周岁)结婚的，可享受3 天婚假;符合晚婚年龄(女23周岁，男25周岁)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。 婚假包括公休假和法定假。 再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。 2.结婚时男女双方不在一地工作的，可视路程远近，另给予路程假。
第六条 产假
1、根据《计划生育条例》女员工正常生育时，给予90天(包括产前15天)产假，难产可增加15天。多胞胎多生一个婴儿增加
2 15天，符合晚育年龄的增加30天产假。
2、晚育 已婚妇女24周岁以上或晚婚后怀孕生育第一个孩子为晚育。育妇晚育并领取独生子女证的产假延长到135天至180天，由所在单位根据实际情况具体规定。 )
3、女员工怀孕三个月以内流产的给予20-30天妊娠假，怀孕三个月以上7个月以下流产的给予42天妊娠假，怀孕七个月以上流产的给予90天产假。
4、女员工休假前需要有医院证明，经主管领导同意后，报行政部备案，方可休假。
5、男员工产假的护理假3天，若妻子属于晚育(生育时满24周岁)，则再延长7天。 第七条 丧假
1.员工供养的直系亲属(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及满周岁的子女)死亡，可办理丧假，员工的父母或配偶去世，可休假3天;员工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需员工本人去外地料理丧事的，可根据路程远近另给路程假。员工办理丧假需在假前写出申请，经办公室签字后，报总公司备案。 2.丧假期间工资的发放依据国家有关规定发放。 第八条 旷工
1.未经公司主管领导批准缺勤，或未按规定时间请假，或违反病、事假规定，或违反公司制度中其它有关规定等行为，均视为旷工。
3 2.旷工一日(含累计)者，扣发当日全部薪金的三倍工资;旷工二日(含累计)者，扣发当日全部薪金的6倍工资;旷工三日(含累计)者，当月只发同年北京市最低生活标准工资;旷工超过三日(含累计)者，公司视情况给予处理。 第九条 迟到、早退
1、工作时间：根据《劳动法》的条款规定,结合本公司的经营特点及岗位的特殊要求,本公司办公室人员实际五天工作日,即周一至周五(有特殊情况者可调休)。
2、上班时间：按办公室具体排班时间为准。
3、迟到早退情节严重者，将给予通报批评、扣除绩效工资、直至解除劳动合同等方式处理。
4、遇到恶劣天气、交通事故等特殊情况属实的，经主管领导批准后酌情处理。 第十条：签到签退
1、公司实行签到签退制,按照登记要求实行签名登记制度，记录上下班具体时间并亲笔签名确认。在工作期间,离开公司的情况需填写相应的手续。
2、若员工上、下班未办理相关手续且没有证据证明确实上班的，没有按照要求亲笔签名登记考勤的1次罚款10元。对于无法查证的，公司一律按请假计算。
3、如果员工由于工作的特殊要求，不能及时履行签到签走的，须向办公室管理人员明确原因。
4 第十一条 加班、调休
1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，无法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班计算。
2、若因额外工作量公司安排加班的，由办公室记录加班时间。按月总结核算，以奖金或假期形式(调休)兑现。
3、除公司安排加班外，员工自行加班行为不享受加班调休，且不得影响次日考勤。
财务管理制度
一.财务管理制度
1.严格执行国家规定的财务会计制度和有关财经纪律,按《会计法》办事,遵章守法,做好财务会计工作。
2.财务部负责全公司的经济总核算,并要综合公司资金运作的情况、管理费收入和费用开支的资料定期向总经理报告。 3.负责组织各部门编制收支预算草案,根据总经理的指令,结合公司的情况进行综合平衡。编制公司年度的财务预算草案,定期对执行情况进行分析,并作出书面报告送总经理。
4.管理和控制各部门编制收支计划,平衡工作,严格检查备用金的使用,严格执行库存现金限额制度,负责全公司资金运作的组
5 织和调动,定期把资金变化情况向总经理汇报。
5.遵循权责发生制原则及时完成收支核算,做好财务记载,正确核算,按时准确编报会计报表。
6.每月按时向各商铺收取租金及管理费,做好收支结算表、欠缴管理费情况表,编制月、季、年度损益表和资产负债表。 7.负责公司的各项财产登记、核对工作,保证资产更新的资金来源,保障资产的更新换代。
8.对公司的各项开支力求做到严格审核、合理开支,对违反规定,未经审批的开支一律不得报销。 二.会计核算管理制度
1.采用借贷记帐法,以权责发生制为原则,收入与其相关的成本、费用应当相互配比。
2.合理划分收益性支出与资本性支出,凡支出的效益仅与本会计年度相关的,应当作为收益性支出(如办公费用的支出);支出的效益与几个会计年度相关的,应当作为资本性支出(如固定资产的购臵)。
3.会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
4.会计核算以人民币为记帐本位币;会计记录的文字均使用中文;会计凭证使用复式记帐凭证。
5.会计科目的设臵,会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料的编制,必须符合国家统一的会计制度的规定,并应及时向董事会和有关部门报送会计报表。
6 6.会计凭证、帐簿、报表和其他会计资料,应当按照国家有关规定建立档案,妥善保管,保管期满需要销毁时,要填写"会计档案销毁清册",经总经理审阅,报董事会和财政部门批准后销毁。 三.现金管理制度
1.根据物业管理公司管理业务的需要,库存现金限额为人民币壹仟元正,超出限额部分,应在当天存入银行,现金必须在规定的范围、限额内支出,除特殊情况外,不得在现金收入中直接坐支。 2.现金的使用范围: 2.1 支付给职工个人的工资、奖金、补贴、福利补助费、差旅费等款项; 2.2 支付给不能转帐的集体单位或城乡居民个人的劳务报酬或购买物资的款项; 2.3 结算起点(￥100元)以下的零星支付款项。 3.不准单位之间和个人因私借用备用金。
4.不准利用管理公司银行帐户为其他单位或个人支付和存入现金。
5.不准用白条或不符合财务制度的凭证顶替库存现金。 6.行政人事部因采购工作需要,可申请配备备用金,限额￥1,000元,用于零星采购,并于每年末办理清算手续,次年初重新申请配备。
四.支票管理制度
1.严格遵守《支付结算办法》中有关支票使用的规定,不得发出
7 空白支票,为方便工作,经总经理审批后可发出最高限额为人民币伍仟元的半空白支票,即必须填写日期、用途,只空出金额、收款人名称栏,但必须注明限额,凡领用支票者必须在开出支票五天内报帐。
2.支票金额起点为人民币100元,支票的付款期限为自出票日起10天内。普通支票可以用于支取现金,也可以用于转帐,在普通支票左上角划两条平行线的,为划线支票,划线支票只能用于转帐,不得支取现金。
3.签发支票应使用碳素墨水或墨汁填写,票面必须有收款人名称、出票日期、确定的金额、用途以及出票人预留的银行印章。预留的银行印章必须为单位的财务专用章及法定代表人或其授权的代理人的私章,支票印鉴应盖在出票人签章处,不得盖在空白的磁码区域上或多盖预留银行印章,否则银行将予以退票。
接待投诉制度
一、管理标准
1. 受理投诉耐心,处理投诉及时,事后应有回访; 2. 有处理记录,有客户对投诉处理意见的反馈。
二、处理投诉工作流程
1. 工作人员接到投诉后,应首先向客户表示歉意,并在《投诉记录》上做好登记。
8 2. 工作人员根据投诉内容进行核实之后通知相关人员限期解决,特殊情况应向物业总经理汇报。
3. 针对较严重的投诉,工作人员应及时向物业经理汇报,由经理组织相关人员进行检讨,落实解决措施及责任人,限期进行处理。
4. 相关人员在处理完投诉后,要迅速将处理结果报办公室, 由办公室安排回访。
5. 办公室负责将投诉处理结果填写在《投诉记录》中,并由具体解决部门的负责人签字认可。
6. 对客户的恶意投诉,做到坚持原则并耐心解释。 7. 投诉记录由客户服务部兼职助理进行统一管理。
三、投诉规避
1. 签订详细的管理合约,明确管理公司和客户或使用人的权力义务,防止以后不必要的麻烦。
2. 对物业的设施安排合理的日常维护、检修,使事故减少到最低点。
3. 经常开展反馈调查便民服务,了解信息,及时发现问题解决问题。
4. 对客户或客户入伙时应及时签订合同,并予以解释,降低投诉率。
四、 投诉受理 1. 开通投诉热线。
9 2. 详尽记录投诉人姓名、公司名称、单元号码、投诉内容及联系电话。
3. 耐心听取客人投诉,禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身,亦不可当面指出,客户态度即使很坏,亦不可顶撞客户,并记下投诉内容。
4. 对于客户的设诉,能当场做出解释应当场给客户解决,若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法,以便及时告诉结果。
5. 应感谢客人指出的不是之处,对客人提出的建议表示感谢,并把事件提交到相关部门进行处理或报上级主管审批。 6. 对于某个人违纪的投诉,应详细登记投诉的事件经过、证明人以及证物、投诉人及联系电话、签字。及时派有关人员的检查,确保事实的准确性,在依照事件的大小提请有关部门给予处理。 7. 投诉处理完毕致电或走访客户,询问其对处理结果是否满意,是否有别的建议,并再次感谢其对我们工作所做出的帮助。 8.规范用语: 1] 您好!请问我们能为您做些什么? 2] 非常感谢您对我们提出宝贵的建议/意见。 3] 我们会及时把处理结果通知您 4] 您是否对处理结果感到满意 5] 您是否还有什么要求 6] 有什么可以帮你的
10
安保员工作制度
一、工作要求
1.安保员均持证上岗，熟悉安保业务。
2.安保人员实行“三班二运转”24小时值班制度，在任何情况下应保持白七门岗、监控中心至少有一名队员当值。
3.由安保部完成安保员岗前培训、在岗培训及专业技能培训，并提供相应的考核记录，保证质量。
4.安保员执勤按相关制度和岗位工作规程完成。 5.各岗位队员要职守尽职，无脱岗现象。
6.突发事件发生后，安保员能保证3分钟到达现场，并通知队长及公司相关领导，按规定程序处理并及时总结。
7.消防系统运行良好，可随时起用，落实各项消防安全管理制度。
8.消防设施及消防疏散标识的完好率100%，消防通道畅通。
二、安保员工作时间：早班:8:008:00
三、管理规范
1.严禁安保员执勤着装不整齐，不按规定着装佩带不全。 2.严禁安保员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关
11 的事情。
3.严禁安保员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。 4.严禁饮酒执勤或在禁烟区吸烟。 5.严禁交接班不清楚，未经主管批准。 6.严禁非法扣留他人证件及物品或接受券赠。
7.严禁在突发事件，紧急情况中临阵脱逃或视之不理。
8.严禁安保员之问，监守自盗，以权谋私，贪污公款。
9.严禁违反安保器材、消防器材的操作规定或转借。 10.严禁参加非法宗教活动，参与嫖娼、赌博等。 11.严禁无故不参与安保会议培训学习训练及集体活动 12.严禁私藏淫秽书刊、影片、枪支、弹药、参与吸毒、贩毒、走私的一切违法活动。
13.严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。 14.严禁取阅公司的重要文件和记录。
15.严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。 16.严禁私自运用公司财产物品。
17.严禁招惹或教唆他人参与社会聚众打架、斗殴、抢劫等违法活动。
18.严禁泄露物业部及安保机密。
19.严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。
20.严禁任何形式的行贿受贿。
四、言行举止
1.必须使用文明用语，讲究文明礼貌。语气要亲切，言辞要得体，态度要大方。严禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥琐，低声下气。
2.坐姿要求腿不摇，脚不翘、身不晃、端正、舒适、自然大方;严禁歪歪斜斜，翘二郎腿，吊儿郎当。
3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身体端正，严禁倚膀靠物，摇头晃脑;当着客人人面伸懒腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、喷烟圈、张嘴大笑、点头哈腰、装腔作势、两脚并绕。
4.走路要遵循走路的礼仪。两眼平视前方，两臂自然在身体两侧摆，两腿有节奏地交替向前迈步，严禁前俯后仰，左右摇晃，走八字步;要遵守交通规则、礼让，不要在人行道中乱踩乱撞，横冲直撞，甚至左顾右盼，东张西望，久久注目或掉头追视时髦女性，更不要吃东西、吸烟或手插裤袋。步态要因事因人而宜。
5.与人交谈，态度要真诚大方、自然，神态要专注，正视对方，注意对方的反馈和情绪交流，严禁虚情假意、言不由衷、装腔作势、夸夸其谈、胡乱恭维、赞美、夸耀或东张西望似听非听，或处理无关事物，打哈欠，伸懒腰，心不在焉，或滔滔不绝，旁若无人，或居高临下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，总之要因事因人因地而定。
保洁员工作制度
一、保洁员分配：
13 行政中心所辖区域内设立卫生保洁员16名：其中行政办公大楼A区6名;B区2名;C区2名;D区1名;内外广场5名。
二、保洁职责范围：
1、各楼层走廊、楼梯、扶手、卫生间、玻璃、 天花板、楼层等公共部分，各楼外围至道路间的草坪、道路环境卫生及所负责区域的环境卫生。
2、景观广场、内广场、各区通道、车辆出入口、草坪及尚未开发利用的空地(各保洁员的环境卫生区域另行安排)。
三、保洁工作要求：
1、保洁员须每天两次清扫保洁所负责的区域，卫生间要求达到无异味，蹲盘、小便池无垢迹，走廊、楼梯、玻璃、扶手无灰尘、天花板无蛛丝。
2、道路、草坪、景观广场、内广场等环境卫生保持卫生整洁，无杂物、纸屑。
3、各保洁区域内清扫的垃圾集中指定存放，垃圾箱加盖并保持垃圾箱周围整洁。
4、保洁员在工作中应根据实际情况，调整作息时间，如有临时保洁工作应做到随叫随到，保质保量完成学院所交给的各项任务。
四、 保洁工作时间：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30
五、 监督制度：
14
1、定期和不定期检查制度。
2、保洁范围内入驻单位领导及值班人员的反馈意见。
3、公司所交予保洁员的保洁工具，保洁员不得另作他用。
根据定期和不定期检查、反馈意见等实际情况对无保质保量完成公司所交予的各项任务者酌情扣减工资。保洁员工作绩效每月由物管处组织相关单位进行考评，奖优罚劣。
维修维护制度
一、工作要求
1、负责全行政中心水、电及有关设施的维修、保养和管理;
2、负责监督安全用电,随时检查用电情况,发现不符合用电规定或擅自接线、装灯用电者有权提出处理意见或直接拆除;
3、提出采购日常维修材料及配件的意见;
4、妥善保管有关器材和维修工具。工具和器材不外借;
5、按要求按时倒闸操作。
二、工作制度
1、坚守岗位,严格执行管理处的考勤、考核制度;
2、严格执行安全生产操作规程。节约使用器材和原材料;
3、坚持巡检工作制度,发现问题及时维修,力避长流水、长明灯的现象发生;
4、热爱本职工作,树立爱岗敬业思想、态度和蔼、随叫随
15 到、维修及时、保证质量;
5、保管好维修工具,工作间各种器材摆放有序;
6、工具和器材丢失或损坏者,照价赔偿;
7、搞好工作间的清洁卫生。
三、巡检制度
1、水、电工对行政中心水、电重点部位设备及其他设施的巡检工作每天不少于两次;
2、巡检时间为每天上午上班时间开始至1小时,下午下班时间前1小时至下班,如遇特殊情况可提前或延时进行,但不可少缺;
3、巡检人员巡检时工作要认真细致,不得马虎、遗漏,尤其是重点部位;
4、巡检情况必须认真填写巡检工作记录,字体要工整,看得清楚;
5、行政中心水、电重点部位设备及其他如出现重大事故,属于巡检不到位造成者,将追究当事人的责任。
员工培训学习制度
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。
16 1.员工上岗培训期20天为有薪培训，以各部门主管进行内部培训为主。
2.培训内容包括：职业道德教育，物业管理概述，现代物业管理服务理念，投诉处理程序，具体工作操作流程，公司奖励、惩罚制度等项内容。
3.培训目标：通过对新员工的集中培训，使这些即将走上工作岗位的新员工成为服务意识优良、业务素质过硬、敬业爱岗、礼貌文明的高素质服务人员。
二、在岗员工循环培训
社会在快速发展，新的管理知识、管理方式层出不穷，为了让员工掌握这些新的知识以提高劳动生产率和服务质量，对于在岗管理人员进行不定期的培训显得尤为重要。
1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排员工参加班后的专题培训。
2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经验。 3.上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。 (2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评价员工工作成绩的基础。
(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，奖励优秀员
17 工，达到优化管理的目的。 4.培训内容。
(1)管理服务目标、业主需求变化、安全管理、物业管理动态。
(2)投诉回访处理经验总结。 5.培训方式：
(1)利用内部师资力量住址培训或邀请有关专家实施培训。
(2)根据工作需要将管理骨干人员送相关职能机构进行全脱产或半脱产的培训。
(3)根据工作需要，由本公司统一安排，定期组织骨干人员到其他先进的物业管理公司参观学习，开拓视野，拓展思维。
(4)组织管理人员就工作中的难点、焦点、典型案例进行剖析，让员工掌握好管理服务的原则性和灵活性。
走(回)访制度
一、制定走(回)访制度的意义：
1、加强物业管理处与入驻各单位的联系和沟通，让各单位切身体会物业公司对其的重视和关心，从而相互理解便于更好的开展物业工作。
2、使管理处各项工作臵身于各单位监督中，从而集思广益，
18 及时总结经验、教训，不断改进管理服务工作，提高服务质量。
二、回访分类和回访方式：
1、回访分类：定期走访，专项走访，投诉走访，有偿服务走访、维修工单。
2、回访方式：电话回访、上门面谈、日常巡视。
三、回访的操作规范：
1、办公室负责行政中心内所有入驻单位的回访工作，通过回访了解各单位的服务要求，对其提出的问题和意见建议及时记录，解决，反馈和上报。并跟进处理结果，直至其满意。
2、办公室应了解回访单位的基本情况，服务项目。
3、办公室在回访过程中，首先应介绍自己的身份，说明回访目的，主动介绍公司在近期的主要工作，对存在问题的管理措施，虚心听取意见和建议，并做详细记录。
4、办公室将回访中各单位提出的各项内容详细记录在《物业调查表》中，并对能够当时解答和解决的问题立即予以答复，对暂时不能解决的问题，则详细记录。
5、回访结束时，应对各单位的理解和配合表示感谢，并希望得到各单位的继续支持和合作。
6、将《物业调查表》中各单位提出的问题进行整理，分类，同时采取相应措施或通知相关部门解决处理，并跟进处理全过程。
7、如相关人员不能及时解决的问题须立即上报办公室及物
19 业经理，由办公室及物业经理负责通知工作人员，落实解决措施和方法，并积极协调相关部门进行解决，将处理结果上报办公室。
8、工作人员跟进相关责任部门或责任人的整改结果，就改进处理结果对业主进行回访，了解业主的意见，如业主不满意，继续改进直至业主满意为止。
9、回访完毕后，工作人员将《回访记录》进行汇总，上交办公室及物业经理审阅签字后，报物业经理审阅。
10、年底办公室对全年走访记录进行分类统计，将业主重点反映的问题暂不能解决或不能解决的问题汇总，报事务局进行评审，为下一年度物业公司的改进提供依据。
11、工作人员根据工程维修工作单对业主进行回访，满意程度应进行归纳总结。
12、《调查表》发放操作规范 (1)每半年进行一次详细调查。 (2)发放对象：行政中心内所有单位。
(3)发放目的：是为及时了解业主对物业公司的满意程度，请各业主对物业公司的服务和管理提出宝贵意见、建议和评价。以督促物业公司完善各项服务。
(4)向业主介绍此次意见调查的重点项目。 (5)确定《调查表》的收取时间。
(6)工作人员在收取时，应查看业主是否署名，以便于工作的改进及回访。
20 (7)工作人员收回《调查表》后，交办公室。物业经理首先对《调查表》中业主对物业公司的满意率进行统计，对业主意见进行分类汇总，分别按照办公室、保洁部、安保部、水电部汇总业主的具体意见、建议，上报总公司。
(8)物业经理组织各部门管理人员，召开《调查表》调查专项研讨会，下发调查情况汇总给各部门管理人员，就各部门问题进行研究讨论，初步提出整改方案。
(9)会后，各部门管理人员就《调查表》反应的内容如开各部门的专题会议，讨论、制定整改措施，并落实到相关负责人进行实施整改，及时将整改措施上报物业经理。
(10)办公室负责收集各部门整改措施报告，根据各部门整改措施及时进行跟进回访。
(11)对于暂不能解决的问题办公室安排工作人员或亲自向业主进行解释。暂不能解决的问题上报办公室或物业经理，为今后公司完善服务提供依据。
13、相关责任部门、责任人规范：
(1)相关责任部门、责任人接到办公室反馈的问题，由责任部门经理立即落实解决措施、方法和责任人，并将改进的情况及时反馈客服部。
(2)不能立即进行整改的问题应及时与办公室沟通由办公室进行协调。
(3)整改完毕后，应及时反馈办公室进行回访直至业主满意。
21
14、办公室主管监督检查规范
(1)根据物业总公司的要求，负责制定各项走访计划，内容及要求。
(2)监督检查工作人员是否按照制定的走访计划，内容及要求进行业主走访/回访，以及业主问题跟进处理的及时性和效率，并作为客服专员的考核依据。
(3)办公室主管全面了解掌握业主对公司服务质量及相关需求信息，准确差别分类，及时上报项目经理。
四、方法和过程的控制：
1、各部门根据实际情况，由办公室及工作人员制定登门拜访工作计划，经办公室经理审阅报总公司批准，并就相关材料于综合部备案。
2、登门拜访内容记录在《调查表》中。
3、登门拜访中客户提出的意见、问题若属于投诉范畴，直接进入投诉处理程序，填写《客户投诉处理记录表》，由相关责任部门负责处理并及时将信息反馈至业主。
4、所有登门拜访相关记录均由办公室负责存档。
5、各部门每年按照物业公司确定的调查问卷至少进行一次客户满意度调查。发放调查问卷时应在《调查表》上做好签收记录。
6、物业办公室和各部门按照满意度调查统计分析模版，共同进行满意度调查统计分析。
7、办公室及物业经理负责监督、指导本项目对业主走回访、业
22 主满意度调查工作的开展。
8、办公室负责对业主走回访、业主满意度调查工作计划的具体执行和任务分配。
9、各部门负责对调查结果进行落实解决，及时整改，将处理结果报办公室。
五、回访周期
1、原则上应三个月走访一次，专项走(回)访由办公室经理随时调整。
2、电话回访情况随时进行。
物业管理员巡视监督制度
一、应每日巡视物业三次以上，熟悉物业区域内一切设备、设施。如发现物业区域内设施有任何损坏或潜在危险，应立即通知维修部抢修，并及时通知所属上司，以确保物业内一切设施运作正常。
二、每日巡视的范围包括物业区域内的楼梯、停车场、物业区域与外围接点等公共区域，上午和下午可以分不同内容来检查，每天检查的内容要有侧重点。
三、每日检查物业范围的区域安保、保洁，装修秩序、设施设备之情况，填写记录并上报主管，由办公室核查各级员工的仪容仪表，纪律及工作表现等。
四、每日检查入驻单位有否违章行为，有无乱搭，违章装修，乱拉乱接电线等，应及时加以制止，做好记录并视情况及时报告
23 上级主管。
五、巡视物业公共道路上有无车辆乱停乱放，停车场的车辆摆放是否有序。
六、若巡视楼层时发现入驻单位出现门、闸未锁好的情况，应按紧急事件处理程序处理并通知有关部门，以确定是否是人为疏忽或遭人盗窃。
七、若巡视过程中，如发现个别单位有特殊情况，应立即向上级报告，以免物业遭受严重损失。
八、如发现可疑人员在物业范围游荡，乱张贴广告和其它的治安可疑情况，应立即加以了解，有需要时记录他们的个人情况。
九、巡视中发现的问题，及自己在工作中发现的需加强管理，提高服务质量等方面的想法，应及时记录，并及时向上级主管反映，或公司例会上提出。
十、要注意对巡视检查结果进行跟进工作，了解处理情况并记录质量效果，对两次记录以上但仍未解决之情况上报上级主管。
消防器材、设备设施检查检修制度
一、公司维修员对办公楼、地下库房和配电房的消防设施每季进行全面检查、维护和保养一次。
二、检查时进行各种联动操作试验，通过操作，仔细观察、
24 听、看设备运行是否正常，在无异声、故障、打印机是否正常打印、走纸是否流畅，备用电源是否处于充电状态、电压是否稳定。
三、发现问题、故障，能修理排除的，立即排除恢复，不能排除需要更换件的应立即报告物业经理，说明原因，共同研究后，报主管部门安排资金解决。
四、烟感探头、手动报警的检查、维护和保养。
五、烟感探头检查试验。通过检查、抽查试验，看巡检是否正常，吸烟后是否马上报警。探头无巡检或吸烟后不报警，应立即拆下清洗，清洗后仍不报警，应进行修理更换。
六、手动报警检查试验。检查时应采取抽查试验，将手报按钮按下后，到控制室查看是否报警，检查时注意观察，手报按钮盖是否完好无缺，座体是否牢固，巡检是否闪动，如发现缺盖，座体松动，巡检不闪，应立即修复更换、紧固。
七、排烟的检查、维护和保养。检查各楼层门窗开启、关闭是否正常，有无损坏。
八、卷帘门、消火栓的检查、维护和保养。
九、卷帘门检查时应进行升降试验，注意观察升、降、停三档运行是否灵活流畅，电机是否有异声、门体是否犯卡、卷帘门墙壁开关应保持稳固，如有松动、缺件应及时修补。
十、消火栓检查时应进行出水实验，看有无压力、出水是否符合要求。检查消火栓轮柄、开关是否灵活，有无锈蚀、滴漏，如锈蚀、滴漏，开关转不动或转动费力，应立即维护修理。
25 十
一、各区域的消防设施及消防器材是各单位用于初期火灾的扑救，各单位应指定专人负责管理，并定期进行检查、维护。 十
二、各单位使用和保管人员要认真学习和掌握消防设施及消防器材的使用、检查、维护和保养知识，熟悉初期火灾的扑灭方法，熟悉消防设施及消防器材的各种设备和程序、方法。
十三、各单位的使用和保管人员每星期交接班前后必须进行检查擦试保养和清点，要经常保持消防设施及消防器材的清洁，防止丢失损坏。
十四、各单位对其它消防设施及消防器材每月进行一次全面检查、维护和保养。主要检查消火栓、空气呼吸器、推车或手提灭火器、消防沙箱、消防锹、钩、桶等的完好程度，有无丢失损坏，检查灭火器和空气呼吸器和空气呼吸器的压力表的指示针是否在正常位臵，并进行全面擦拭保养。
监控系统操作制度
为了加强闭路电视监控系统操作室的管理，确保监控系统的正常使用和安全运作，充分发挥其作用，特制定本规则。
一、监控室值班登记制度
(一)监控人员必须具有高度的工作责任心，认真落实公司
26 赋予的安全监控任务，及时掌握各种监控信息，对监控过程中发现的情况及时进行处理和上报。
(二)值班人员必须严格按照规定时间上下班，不准随意离岗离位，个人需处理事务时，应重复值班领导的同意并在有人顶岗时方可离开。
(三)对监控到的可疑情况，及时通知巡逻人员进行跟踪，确保行政中心的治安稳定。
(四)每天对监控的情况进行登记，并对值班登记本保留存档。
二、监控系统使用管理制度
(一)监控人员服从值班领导的安排，认真落实值班期间的各项工作任务。
(二)监控人员应爱护和管理好监控室的各项装配和设施，严格操作规程，确保监控系统的正常运作。
(三)非工作人员未经许可不得进入监控室 ，公司员工和外来人员需到监控室查询情况和观访者必须经值班领导同意方可进入。
(四)禁止在监控室聊天、游戏，按操作规程使用，不得随意折装设备，做好设备日常维护保养，保持室内卫生清洁。
(五)公司领导及相关部门领导需到监控室查询情况，值班人员应及时报告值班领导，并热情做好接待工作和给予积极配合。
27
(六)必须保守秘密，不得在监控室以外的场所议论有关录像的内容。
三、发现案件线索登记存档制度
(一)监控人员每天对录像进行翻看，发现有价值案件线索及时保留，并作好标记，为公安部门破案提供有效线索。
(二)监控人员对行政区域内打架、斗殴及盗窃、交通事故、火灾等录像要及时存档保留，并做好标记。
(三)对公司领导要求保留的录像进行存档保留，并做好标记。
日常突发事件的处臵预案
一、 发生盗窃事件处理规程
1. 巡查发现或接报辖区内发生盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如果力量不够或嫌疑人逃离现场，立即用对讲机通知班长，简要说明现场情况并监视现场，等待指挥。
2. 领班接报后，立即通知队长，同时调动其他安保员，封锁进出辖区的出入口，并派人到现场支援。
3. 事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录象，并保护好现场，留下目击者，并报派出所立案处理。
二、发生停电、停水应急处理规程 1. 发生停水处理规程
(1) 按计划维修保养供水设备及清洗水池若需停水时，管理处应以书面(或电话)形式，提前24小时发出通知，以便入
28 驻单位作好蓄水准备。
(2) 临时抢修或更换供水设备需停水的，应提前20分钟，用电话或口头形式通知各有关部门，且尽量将维修时间控制在最短时间内。
(3) 供水部门通知停水的，应在接到通知后1小时内将停水原因及时间通知各用户。提醒入驻单位作好蓄水准备，并应做好节约用水的宣传。 2.发生停电应急处理规程
(1) 按计划维修保养若需停电时，管理处应以书面(或电话)形式，提前12小时发出通告。确保消防水泵、生活水泵能正常使用。
(2) 临时抢修需停电的，应经管理处主任批准，提前10分钟，用电话或口头形式通知各用户。
(3) 供电部门通知停电的，应在接到通知后1小时内将停电原因及时间通知各用户。
(4)遇配电房设备(由供电部门管理)发生故障，而造成局部停电的，应即时通知供电部门抢修。
(5) 发生停电时，安保员要加强行政中心的巡查和出入人员检查，防止犯罪分之浑水摸鱼。
(6) 属于发生故障造成停电，事后要分析原因，并作好记录。
三、 发生水浸处理规程
1. 当值各岗安保员如发现辖区内发生水浸，应立即将出事地点
29 和情况报告领班，同时尽快采用就近的防水设施保护好设备设施(如电梯、电房等)，以免设备设施受损。
2. 安保队长和管理处主任接到报告后，应立即赶到现场，组织抢修。
3. 设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，应当在各低水位出入口使用沙包或备用拦水闸板;如水浸是来自市政地下水反溢，应暂时将地下水道同往辖区内的入口封闭，并用排水泵将辖区内的积水抽走;如水浸来自辖区内的管道设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
4. 组织当班安保员根据水浸情况，协同工程人员采取有效措施，关闭受浸区域的电掣、尽可能减少水浸所致的损失。
5.水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程人员查明故障原因，修复受损的设施。
四、台风、暴雨应急处理规程
1.遇台风、暴雨来临之前，管理处应向住户及管理处各部门发出通告，并做好防暴风雨的准备工作。
2.管理处应密切留意台风的动态，并及时通知住户。 3.当管理处发出进入戒备状态时，各部门应进入抗灾害准备工作：
4.安保、管理员加强辖区巡查，通知住户关好门窗并移走可能下坠的花盆及其它物品。要检查未售出楼房的门窗。
30 5.保洁员及时清理沙井盖、地漏、沟渠、排水口等处的堵塞物，保证排水顺畅。
6.工程人员应检查电房、电梯机房、泵房等设备房，关好门窗。发电机要试运行，启动电池要充足电，检查并试运行各排水泵，准备临时使用的电线电缆、开关及应急照明灯具等。 7.管理处要做好必要的物资储备如绳索、电池、雨衣等。 8.当管理处发出紧急令时，各部门要进入紧急状态各就各位。 (1)安保：当值安保员要坚守岗位，密切注意各种情况，若天气趋暗时应适时亮灯。发现异常情况，应立既向管理处报告。巡值的安保应加强巡视，非当值安保，应在宿舍待命，未经批准不得离开本行政中心。
(2)工程人员：当值水电工，也应到场做好准备工作。加强各设备房的巡查。
(3)车管员：提高警惕，注意车辆进出及车库积水情况 (4)监控中心人员：留心观察各画面，发现情况，应立即向管理处报告。
(5)保洁员：在暴雨其间，要检查各自负责地段的沙井、地漏等排水口，发现堵塞应立刻清理。
(6) 总经理、管理处主任应留一人在管理处或监控中心，指挥全面工作。
31 消防应急预案
根据公安消防部门和市政府的有关要求，结合行政中心的实际情况，为确保行政中心的正常办公秩序和人身财产安全，一旦发生火情，能够有条不紊地进行扑救和疏散宾客，抢救财产，使火灾损失控制在最低限度，特制定此预案。物管中心在消防中控室设臵指挥部，总指挥由物管中心主任担任。一旦发生火灾，指挥灭火、组织抢救和疏散行动。
一、火情报警：
1. 在行政中心范围内无论何时、何地，入驻单位工作人员一旦发现火情，都有责任立即向消防中控室报警。
32
第一章 总 则
第一条 为加强财务管理，规范财务工作，促进公司经营业务的发展，提高公司经济效益，根据国家有关财务管理法规制度和公司章程有关规定，结合公司实际情况，特制定本制度。
公司财务管理制度范本
第二条 公司会计核算遵循权责发生制原则。
第三条 财务管理的基本任务和方法： (一)筹集资金和有效使用资金，监督资金正常运行，维护资金安全，努力提高公司经济效益。 (二)做好财务管理
基础工作，建立健全财务管理制度，认真做好财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作。 (三)加强财务核算的管理，以提高会计资讯的及时性和准确性。 (四)监督公司财产的购建、保管和使用，配合综合管理部定期进行财产清查。 (五)按期编制各类会计报表和财务说明书，做好分析、考核工作。
第四条 财务管理是公司经营管理的一个重要方面，公司财务管理中心对财务管理工作负有组织、实施、检查的责任，财会人员要认真执行《会计法》，坚决按财务制度办事，并严守公司秘密。
第二章 财务管理的基础工作
第五条 加强原始凭证管理，做到制度化、规范化。原始凭证是公司发生的每项经营活动不可缺少的书面证明，是会计记录的主要依据。
第六条 公司应根据审核无误的原始凭证编制记帐凭证。记帐凭证的内容必须具备：填制凭证的日期、凭证编号、经济业务摘要、会计科目、金额、所附
原始凭证张数、填制凭证人员，复核人员、会计主管人员签名或盖章。收款和付款记帐凭证还应当由出纳人员签名或盖章。
第七条 健全会计核算，按照国家统一会计制度的规定和会计业务的需要设置会计帐簿。会计核算应以实际发生的经济业务为依据，按照规定的会计处理方法进行，保证会计指标的口径一致，相互可比和会计处理方法前後相一致。
第八条 做好会计审核工作，经办财会人员应认真审核每项业务的合法性、真实性、手续完整性和资料的准确性。编制会计凭证、报表时应经专人复核，重大事项应由财务负责人复核。 初级经济师考试：工商管理专业知识与实务工商企业的概念...工商企业制度的...
第九条 会计人员根据不同的帐务内容采用定期对会计帐簿记录的有关数位与库存实物、货币资金、有价证券、往来单位或个人等进行相互核对，保证帐证相符、帐实相符、帐表相符。
第十条 建立会计档案，包括对会计凭证、会计帐簿、会计报表和其他会计资料都应建立档案，妥善保管。按《会计档案管理办法》的规定进行保管和销毁。
第十一条 会计人员因工作变动或离职，必须将本人所经管的会计工作全部移交给接替人员。会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交，交接人员及监交人员应分别在交接清单上签字後，移交人员方可调离或离职。
第三章 资本金和负债管理
第十二条 资本金是公司经营的核心资本，必须加强资本金管理。公司筹集的资本金必须聘请中国注册会计师验资，根据验资报告向投资者开具出资证明，并据此入帐。公司财务制度 第十三条 经公司董事会提议，股东会批准，可以按章程规定增加资本。财务部门应及时调整实收资本。
第十四条 公司股东之间可相互转让其全部或部分出资，股东应按公司章
程规定，向股东以外的人转让出资和购买其他股东转让的出资。财务部门应据实调整。公司财务制度
第十五条 公司以负债形式筹集资金，须努力降低筹资成本，同时应按月计提利息支出，并计入成本。
第十六条 加强应付帐款和其他应付款的管理，及时核对馀额，保证负债的真实性和准确性。凡一年以上应付而未付的款项应查找原因，对确实无法付出的应付款项报公司总经理批准後处理。
第十七条 公司对外担保业务，按公司规定的审批程式报批後，由财务管理中心登记後才能正式对外签发，财务管理中心据此纳入公司或有负债管理，在担保期满後及时督促有关业务部门撤销担保。
第四章 流动资产管理
第十八条 现金的管理：严格执行人民银行颁布的《现金管理暂行条例》，根据本公司实际需要，合理核实现金的
库存限额，超出限额部分要及时送存银行。
第十九条 严禁白条抵库和任意挪用现金，出纳人员必须每日结出现金日记帐的帐面馀额，并与库存现金相核对，发现不符要及时查明原因。财务管理中心经理对库存现金进行定期或不定期检查，以保证现金的安全和完整。公司的一切现金收付都必须有合法的原始凭证。
招聘管理制度
一、总则
1、为及时有效地补充公司所需人才，建立健全良好的人才选用机制，满足公司发展需要，特制定本制度。
2、本制度规定了公司内部发展人员、岗位调整和面向社会招聘人才的基本程序、方法、规定、要求。
3、公司使用、招聘人才坚持“公开”、“平等”、“竞争”、“择优”、“自愿”的原则。
4、本制度适用于公司所有员工。
二、招聘需求和招聘计划
1、人力资源部每年1月份组织进行岗位及人员需求调查和汇总，根据业务变化、岗位变化等因素调整公司组织架构和部门分工，确定人员编制并制定招聘需求和招聘计划;
2、公司人力资源规划、人员编制是确定岗位招聘的基本依据，各部门用人应严格控制在编制范围内。
3、空缺岗位所需人员首先在本公司内部进行公开招聘，如不能满足岗位要求再进行社会招聘。
4、各部门在需要补员时，由该部门负责人填写“增补人员申请表”，详细说明招聘岗位的工作内容及应聘条件，并上报人力资源部。
5、编制范围内的招聘：统一由该部门负责人提出申请，经行政总监审核并报总经理批准后，由人力资源部组织招聘;
6、编制范围外的招聘：由人力资源部编制用人计划，并写出人才需求分析报告后，由行政总监审核通过后报总经理审批，如通过则由人力资源部实施招聘。
三、内部招聘
1、内部招聘是指公司现有员工中进行招聘、筛选。内部招聘过程执行"内部招聘或内部竞聘程序"。
2、内部招聘由用人部门负责编制用人报告，由行政总监审核通过后交人力资源部进行组织、规划，用人部门负责人参与实施。
3、人力资源部负责内部招聘信息的发布和对应聘人员的初选、统计和汇总。特殊情况下，可以书面形式授权用人部门独立完成招聘相关工作。
4、公司监察部门要对招聘过程中的笔试、面试、复试等环节进行全程跟踪监督，确保程序合法和结果的公正性。
5、最后确定录用名单由监察部门签字后交行政总监审核后报总经理批复。
6、被录用人员上岗前需由人力资源部和用人部门对其进行岗前培训。
四、外部招聘人员甄选及录用
1、当人力资源部从公司内部招聘员工不能满足岗位空缺时，应进行外部招聘来补充所需人员。外部招聘由人力资源部负责，具体过程见“外部招聘程序”。
2、发布招聘信息时应本着“效率第一，经济合理”的原则，针对不同的人才级别，选择不同的方式进行发布。发布招聘信息的方式有：
(1) 通过职业代理机构发布。
(2) 通过媒体发布，如电台、电视台、互联网、报刊杂志等。 (3) 通过公司网站发布招聘广告。 (4) 校园招聘。 (5) 公司员工推荐。
3、人力资源部应对收集的“应聘人员登记表”按岗位进行分类，依据所聘岗位要求对应聘人员进行初选，并将初选人员简历、证书复印件及推荐资料等有关资料转交用人申请部门负责人，根据其意见确定面试人员名单，并安排笔试、面试等具体事宜。
4、人力资源部应根据招聘岗位的具体要求，选择一种或几种面试或测试方法。招聘录用的测试方法主要有面试、笔试、心理测试法、行为模拟法、工作现场测试法等。
5、面试筛选测评方案由人力资源部负责设计和实施，招聘岗位所在部门参与专业部分设计，必要时可聘请有关专家进行技术指导或委托专业服务机构承担设计和测评工作。
6、面试筛选测评方案一般需包括基本素质、知识技能、管理能力、个性偏向等方面内容，各项内容的评估结果须以量化方式显示。具体评估内容和方法依据职位重要性和要求确定。
7、安排面试的地点应选择在一个安静无干扰的场所，提前做好场所布置并准备相关资料(面试登记表、应聘者简历等)，拟定有效的面试问题，面试问题包括：初试前，面试官将入选的初试人员名单及相关资料送交用人部门，由用人部门进行有效了解。初试由人力资源部负责，用人部门协助，对应聘者进行综合素质考核。初试应主要了解应聘者如下情况：
①与工作经历有关的问题;
②与教育程度、专业素养及所受培训有关的问题; ③与工作有关的个人品质、风格、态度、价值观等问题;
8、对初试合格者，人力资源部将入选的复试人员名单及相关资料送交用人部门，根据岗位要求的需要，通知复试人员参加笔试，并在指定时间将复试人员引送考试地点进行笔试。
9、对笔试合格者，人力资源部将入选的复试人员名单及相关资料送交用人部门，同时通知复试人员参加二次面试，二次面试以用人部门为主，主考负责《面试评估表》的记录，并将面试意见以书面形式作出结论性建议。
10、人力资源部和申请聘用人部门依据候选人测评综合结果共同进行筛选，并确定推荐待聘人选。
11、人力资源部汇总推荐待聘人选基本资料，安排由行政总监及相关主管领导参加的最终面试，并确定录用人员。
12、对于决定录用人员，人力资源部根据用人部门情况确定上岗时间，通知员工入职报到，报到前人力资源部负责通知员工携带以下资料到岗：
①学历证原件、身份证原件、离职证明原件; ②近期免冠1寸照片4张; ③其他证件。如：银行卡复印件、户口簿复印件、驾驶证、英语四六级等级别分数通知、计算机等级证、专业资格证、职称证等。
13、被录用人员应按规定时间准时到人力资源部报到，无特殊原因逾期不到者，取消录用资格。
14、新入职员工应到人力资源部办理入职报到手续。人力资源部负责办理：
①审核相关证件,复印后存档; ②新员工填写相关表单; ③建立个人档案; ④参观企业; ⑤安排岗前培训; ⑥办理试用期手续; ⑦安排工位、发放办公用品; ⑧安排其他事宜。
五、工资及核定
1、入职员工依据其应聘的岗位确定试用期工资福利标准，对能力突出，人才稀缺的求职者经人力行资源部复核，报行政总监审批后，工资标准可做适当调整。
2、公司执行工资保密制度，员工不得打探别人的工资，也不可泄漏自己的工资。
六、试用转正
1、新聘人员试用期限为3个月。
2、试用期员工由其直接上级对其进行工作态度、业务水平、工作能力的考核，直接上级每周要对试用员工的工作进行考核或评价，对连续两个月考核不合格者，退回人力资源部，办理调岗或辞退手续。
3、根据新聘员工试用工作表现和业绩表现情况，试用部门负责人可根据实际情况提出对该员工的提前转正申请，申请时需填写“转正申请表”，由行政总监签署意见后，报总经理会议研究确定;试用期人员提前转正不得低于1个月的试用期期限。
4、若试用部门在员工试用2个月后未能向人力资源部提出员工转正申请，人力行政后勤部应及时向试用部门了解情况，以决定该员工是否转正或辞退。
5、人力资源部根据批准人意见，进行转正考核。如不批准视情况不予聘用或调整岗位。试用人员转正后纳入公司日常人事管理。
七、档案建立及管理
人力资源部负责建立并管理人员档案，档案包括纸质资料和电子档案。纸质档案应包括：个人简历、应聘登记表、入职登记表、一寸相片4张、学历证书复印件，身份证复印件、资格职业证书复印件、劳动合同、保密协议、技能等级证书复印件等主要资料。电子档案应资料完整详细，及时更新，便于查询和管理。
八、附则
1、本制度由人力资源部制定并负责解释，由行政总监签署意见并报总经理批准后施行，修改时亦同。
2、本制度施行后，凡既有的同类规章制度自行废止，与之相抵触的规定以本制度为准。
3、本制度自颁布之日起施行。
日常工作管理制度
为了进一步加强管理，提高工作效率，强化组织观念，维护正常的劳动、工作秩序，特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度，按照岗位责任制和具体工作目标，严格履行自己的职责。
二、 全体员工必须服从分配，听从安排，对工作不服从分配，经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)
三、 做到按时上下班，不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活，违者按奖惩制度第五条执行。
四、 严格考勤制度，各物业管理站必须坚持每日签到考勤，考勤员必须认真登记，严禁弄虚作假，违者按奖惩制度第十三条执行。 月底汇总，于次月1日报经理审查后交财务科备案，是每月工资发放的主要依据之一。
五、 严格坚持请销假制度，做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假，违者按旷工处理。
六、 对无视公司工作纪律，屡次违反，除按上述规定处理外，将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作，按自动与公司解除劳动合同处理)
七、 严禁打架斗殴，聚众闹事。违者除对其批评教育外，按奖惩制度第七条执行。
八、 严禁利用工作之便以权谋私，禁止收受用户任何好处，或以权报复，一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、 除因工作需要，禁止中午喝酒，反对酗酒，不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、 水电工要严格执行水电工岗位责任制，水电查抄及费用征收应实事求是，严禁弄虚作假，一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天8小时，职工周日除留一人值班外，其余人员休班;值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。
十二、对业主提出的各种合理性服务要求，在规定范围内的要立即去办，服务范围之外的能办则办，不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理，一旦发现或举报反映，则按奖惩制度第十一条执行。 十
三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时，要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准，直到业主理解和满意为止，遇有极个别业主无理取闹，应及时向领导汇报。
奖 惩 制 度
为充分调动职工的积极性和创造性，增强职工的主人翁责任感，维护正常的工作秩序特制定本规定。 奖 励：
一、 对完成工作任务及下达指标，年底评出的先进个人由集团公司进行统一表彰。
二、 对各有偿服务范围内的创收，按实际创收额的一定比例提取给个人。
1、对发现查出偷水、偷电之行为并给予处罚，罚款部分按10%提取。
2、对工作中因有发明、技术改造或提出合理化建议，给公司带来经济效益的员工，参加集团公司献计策、做好事“双十佳”评选活动。并按公司文件规定评选奖励。 处 罚：
三、 工作迟到或早退10分钟以内处罚10元，10分钟以上处罚20元;30分钟以上者按旷工处理(30分钟以上为半天，1小时后为一天)。
四、 旷工半天，扣发本人一天工资，旷工一天扣发本人两天工资;旷工超过一天以上做自动与公司解除劳动合同处理。
五、 消极怠工，工作时间内上网、打扑克、下棋或干私活发现一次处罚20元。
六、 无正当理由，不服从分配及安排的，按旷工处理。
七、 打架斗殴，聚众闹事，影响工作并造成影响的，除视情节轻重移交有关机关处理外，单位将据情节给予一定的处分和经济处罚，因触及刑律被依法
刑事拘留的，按解除劳动合同处理。
八、 利用工作之便以权谋私，接受用户好处(包括喝水、抽烟、吃请等)，一经发现除返还或赔补外，发现一次处罚当事人200元，情节严重的加倍处罚。
九、 除工作需要外，严禁中午喝酒，不得因业余时间喝酒而影响临时性工作安排或住户的服务要求，发现一次处罚50元，如给住户造成损失(本物业服务范围之内的)由当事者一并赔偿。
十、 对水电查抄及收费过程中弄虚作假，发现一次除重新更正或补收外，处罚当事人100元。
十一、 对居民提出的服务要求，不得推诿不管或置之不理，发现或居民举报反映给公司一次处罚50元，出现居民上告或举报给公司以外的其他管理部门一次，发现一次处罚当事人200元。(正当理由除外)
十二、 严格请销假制度，请假人不按规定写请假报告的按旷工处理。 十
三、 严格考勤并做好记录，做到日考日记，并于次月1日报公司经理，审核签字后备案并编制本月工资表，如发现考勤记录与实际出勤情况不符，扣责任人30元/次。
十四、 工作要负责任，因玩忽职守造成的辖区内各类事故及损失，按损失的实际造价予以赔偿。
十五、 对员工的各类处罚，均由经理办公会研究同意报集团公司批准后执行。
考 勤 制 度
一、全体干部、员工需严格遵守工作纪律，按时上下班，不迟到、不早退。
二、考勤工作由各站责任人负责实施，并坚持日考日记。
三、各物业站应对所属人员的签到出勤情况予以监督签写，不得弄虚作假，公司将不定期检查。发现当天漏签或签到不实，当事人要受到一定的处罚(按奖惩制度第十三条执行)。
四、财务部应对职工请假情况通过请假报告做好记录和汇总，并以此计算员工工资。
五、凡因查抄水电等入户占用的非工作时间，不做加班处理，事后也不予
以补休，各物业站可适当安排提前1小时下班，但不能推迟上班时间，各住区出现突发性抢修而占用的非工作时间由公司组织补休。
六、考勤记录要于次月1日报交经理，待审查签字后备案并编制当月工资表，不得无故拖交，一经出现按奖惩制度第十三条执行。
请 销 假 制 度
一、全体职工必须做到有事先请假，事后要销假。
二、职工请假要提前写出请假报告，待逐级批准后，方可离岗，不得出现先离岗后请假的现象。
三、职工请批假范围
请假半日以上(含半日)，须提前写出请假报告，由副经理或经理批准，各站长一切非因公外出须经经理批准。
四、因病请假一日以上(含一日)须有正规医疗部门的证明手续。
五、因事、因病请假及晚婚晚育假期均按公司的有关规定执行。
六、以上事项如有违反，按奖惩制度第十二条执行。
业 主 回 访 制 度
一、为确保业主利益，规范服务程序，提高服务标准，特制定如下制度：
1、对业主提出的各类咨询应做好记录，并予以答复。
2、对业主的误解，物管人员应进行必要的耐心解释。
3、物管经理及相关职能部门应定期对小区业主进行回访。
4、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。
5、回访中，对业主的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。
6、回访后遇到的重大问题，应上报例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
7、对业主提出的工程质量问题，由物业公司进行登记，并以“工作联系单”的方式，一式三份，物业公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部联系施工单位进行维修并承诺修复时限，反馈给物业公司，由物业公司负
责向客户解释。由客户服务中心督促工程部在规定的时间内维修完，并让业主进行验收。
8、对业主提出的各类在本物业服务范围之内的问题，应承诺解决的方法和时限，并做好记录，并在规定的时间内给予回复。
9、对已解决的问题按性质及需要在不超过三日或一周内回访业主，征求意见。
10、对回访情况要做好完整地记录，且须由业主签字为证。
二、 回访时间及形式
1、 物管经理/主任每年登门回访2-5次，了解情况，解决问题、沟通关系。
2、 小区物管员工按区域范围分工，每季回访1次。
3、 利用节日庆祝活动、社区文化活动、公关活动等形式广泛听取住户反映。
4、 有针对性地对住户(业主)作专题调查，听取意见。
5、 小区设投诉信箱，投诉电话，由专人接收，交物管经理/主任及时处理。
6、 作好回访登记。
(一)投诉事件的回访：
1、重大投诉由物管经理组织进行，一般投诉由物管员进行处理;
2、回访率应该达到100%;
3、应在投诉处理完毕后的三日内进行。
(二)维修工程的回访：
1、由小区物管员进行;
2、回访率应该达到30%;
3、应在维修完成以后的一个月以后两个月以内进行。
(三)业户报修的回访：
1、由物管管理员进行;
2、回访率应该达到30%;
3、应在维修完成以后三天以内进行。
回访人员领取《回访记录表》，通过与住户面谈、现场查看的方式进行回访，回访的内容包括质量评价、服务效果的评价、住户的满意程度评价、
缺点和不足的评价、住户意见的征集，将回访的内容简明扼要地记录在《回访记录表》上，并请住户签名确认。
管理员每月末对回访的结果进行统计和分析，对发现的回访不合格、连续就同一事项投诉两次以上、同一种维修三次以上的现象，写成统计分析报告，以书面形式上报物管经理审阅，并做出解决方案。
财 务 管 理 制 度
一、根据会计法和公司要求，建立健全公司的会计核算程序，手续传递制度。
二、每月27日前，向经理提交综合服务费、水、电等各项收费情况及各小区水、电损耗情况报告。
三、每月10日前各站上报上月经营情况报表，财务分析报告。
四、财务现金借用(含各小区收费员)必须由经理签字批准，不得私自借用，违反者由当事人以工资垫付且追究责任。
五、出纳会计现金库存限额不得超过五百元，作为零星开支，其它支出一律由支票支付。
六、对各类奖罚，由物业公司报企管部后下发通报，月底由出纳员编制工资表，在当月工资中体现。
七、对各类费用报销，由出纳督促，事后七日内必须报销，原则上不得跨月。
八、各小区发生的任何收付款项必须统一入账，不得出现帐外资金收支。
水、电工管理制度
一、由专人负责对水、电的日常管理和维修养护。
二、建立水、电等共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录要齐全。
三、操作人员即水、电管理员要严格执行设施设备操作规程及保养规范。确保不发生质量安全事故。
四、水、电管理员要定期查抄水、电表，编制每月水、电的收费、损耗情
况。
五、严格控制小区内水、电、暖的损耗情况，随时查处偷水、电等现象，维护全体业主的合法权益。
六、如业主发生水、电、暖损坏时，水电工应在短时间内给予修复，最迟不能超过24小时。
七、水、电、暖管理员设备房应保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏等现象。
八、保证路灯、楼道灯完整无损。出现损坏及时修复，最迟不能超过两天。
九、保证消防设施设备完好，可随时启用;消防通道畅通。
十、如违反以上九条，根据情况给予当事人及相关责任人20元至100元的罚款，造成经济损失的按损失额的50%负担。
机器设备管理制度
第一章 目 的
为加强机器设备的管理，按照科学管理、“预防为主”的方针，防止设备安全事故的发生，确保机器设备安全运行，保障楼宇及相关设施正常供水、供电、，并依据国家有关设备管理的法律法规和技术要求，对水、电等设备设施进行日常维修与养护，特制定物业小区设备维修及保养管理细则。 第二章 原 则
以预防为主，坚持日常维护保养与按计划维修并重，确保安全、经济运行。 第三章 适应范围
适应小区内所管辖的所有设备设施。 第四章 设备管理组织
一、物业公司设置设备维修运行部，对所管辖设备的安全运行、维修进行集中管理，有利于提高运行服务水平和经营效益。
二、设备维修运行部设副经理一名，负责所辖区域内的设备设施的管理。
三、物业公司区域内配套设备设施类型较多，设备运行维修部下设：强电班、弱电班、水暖班，并分别负责各自分管设备的运行、养护与维修。 第五章 职责
一、设备运行部是在物业公司经理的领导下开展工作，并全面负责对所管辖区内设备安全运行及维修保养等管理工作。
二、设备维修运行部协助物业公司经理与设备厂家签定维修保养服务协议，并对质保金的领取出具主导意见。
三、强电组主要负责(1)发电、配电、供电系统及相应电器的保养和维修;(2)公共区域路灯、草坪灯、应急灯、背景音乐、喷泉泵站等设备的开、关与保养、维修;(3)共用部位的单元对讲门系统，楼梯灯等照明系统的维修与保养。
四、弱电组主要负责消防系统、电视监控系统、广播通讯系统等的线路和相应设备的维护、修理。
五、水暖组主要负责供水、排水、供暖、消防喷淋系统和相应设备的运行、维护和管理。
第六章 设备管理的注意事项
一、设备运行、维修人员要持证上岗。
二、结合楼宇设备的使用情况，定期组织人员进行巡视、检测和维修保养工作，做到精心维护，严格检查，清除事故隐患。
三、维护主要是进行清洁、润滑、紧固，更换易损零部件等，设备维护时要按规程进行。
四、如果设备出现异常或发生故障，使用人员要及时向管理人员汇报，由设备管理或专业技术人员确定维修方案及实施意见。
五、如属人为违章拆修造成的设备事故及损失要追究当事人的责任。
六、设备维护、维修所需经费由设备运行部据实报告预算，由物业公司批准拨付使用，以保证设备正常安全运行。
七、设备维修运行人员对设备设施要做到会使用、会保养、会检查、会排除故障。
八、为了降低设备使用成本，提高经济效益，在条件允许的情况下，要修旧利废，合理更新，避免浪费。
九、设备维修应按维修与保养、中修与保养、大修与保养等程序进行。
十、设备运行维护人员要认真及时填写有关设备运行、维修和保养记录，
即《交接班记录》、《设备运行记录》、《设备维修保养记录》等。 第七章 设备管理档案
一、对物业公司接管的小区的设备应及时建立设备台帐和编制档案并有专人保管存档。
二、按设备运行的要求建立设备安全操作、使用、维护规程和岗位责任制度。
三、收集整理所有相关资料，保证设备技术档案的准确和完整。
四、特种设备执行注册登记制度，取得验收报告和安全检验合格证后方可运行使用。
五、收集所有设备采购合同或协议，建立售后服务档案。 第八章 设备的安全使用及维护要求
一、设备必须严格按照使用说明和安装技术规程的要求进行安装、调试后使用。
二、使用操作人员必须经过相应的安全技术培训，刚接管的小区设备要有厂家的操作、维修、保养技术交底，并做好记录。
三、特种设备的操作人员必须经过有关部门的培训，经考核合格后方可使用操作。
四、设备的使用人员，负责设备的日常检查和保养，并做好记录 第九章 设备报废
一、坚持“安全第一，预防为主”的方针，对国家明令禁止使用或行业规定淘汰的及不能达到安全生产要求的设备设施实行淘汰制度。
二、对一些经常坏、维修成本大的设备设施，报领导批准后，及时淘汰。 第十章 安全工作注意事项
一、以严格执行国家政策、法令及本公司各种安全操作和劳动保护规章制度。
二、新员工入厂，由班组长牵头进行安全教育后，方能上岗工作。
三、工作前应检查自已所用的一切设备和工作场地，确认安全后，方能开始工作。
四、所有安全装置不得拆卸，都应保证其完好有效、灵敏可靠。
五、工作中要互相关心，既要注意自身的安全，又要关心他人的安全，如遇违章及冒险作业，有权劝阻。
六、加强设备管理，做好防火、防洪(汛)、防窃等安全工作。
七、电气设备必须有可靠的接地(接零)装置，防雷和防静电设施必须完好，每年应定期检测，并应做好记录，否则责任人在当月考核中扣5分，分管领导扣2分。
八、高压设备无论带电与否，值班人员不得单人移开或越过遮栏进行工作，若必须移开遮栏时，必须有监护人在场，并符合设备不停电的安全距离。该项不做扣2分。
九、严禁带电作业，必要时需班组长批准，并采取安全绝缘防护措施，且要有监护人在现场。该项不做扣2分。
十、工作时间严禁喝酒上岗作业，轻者给于警告，并在当月考核中扣2分，重者根据公司有关规定给予处理。
十一、所有绝缘、检验工具，应妥善保管，并应定期检查、校验。该项不做扣5分，分管领导扣2分。
十二、有人触电，立即切断电源，进行急救;电气着火，应立即将有关电源切断后，使用泡沫灭火器或干砂灭火。否则重者将依法追究当事人的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口5分，年底不能参加先进评选。 十
三、发电机运转时，严禁人体接触带电部分。 第十一章 消防设备及维修保养
一、火灾自动报警系统主机和烟/温感控头一般委托厂家进行维护保养，配合维保单位检查和试验消防系统/设备的功能，并应填写登记表。该项不填扣2分。
二、对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维修工作，发现故障及时排除，若不能排除，要及时通知维保单位进行维修，并详细登记，一般要求一周至少进行一次检查，否则每发现一次在当月考核中扣2分。
三、消防弱电机房值班室要24小值班，夜间有保安进行值班，白天有专业人员值班，对设备每次报警多要到现场察看，确定是否有火情发生，并及时通知有关人员和单位，绝对不能随意消除报警信号，否则重者将依法追究当事人
的责任，轻者给予当事人警告，当月考核中口5分，年底不能参加先进评选。 第十二章 电器设备、配电室及发电机房的管理
一、高压开关柜停送电操作应填写好工作单，并检查各项操作机械完好，严格执行一人操作，一人工作制，按工作单填写程序进行操作。该项不填扣2分。
二、配电室值班员应熟悉配电房开关柜的各项操作细则及工作程序，做到操作准确无误。
三、每周一次对所有配电房巡检一次，并做好记录，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度、电压、电流及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。该项不做扣2分。
四、每月一次统计用电量及电压变化。该项不做扣2分。
五、每月一次对每层配电箱进行巡查，发现问题及时维修。该项不做扣2分。
六、为保障本物业小区紧急情况下正常配电，技术员必须每月进行后备发电机运行操作2次，以保障市电停止后，仍能保持消防系统及污水泵系统的正常运作。该项不做扣2分。
七、定期查看机油、柴油是否满足使用，出现不足填报申请后及时购买(附发电机检查表)。该项不做扣2分。 第十三章 公共区域照明灯具
一、每两周一次对公共区域、走廊各照明灯具、疏散指示灯、安全出口指示灯、应急照明灯进行检查，出现损坏及时更换。该项不做扣2分。
二、定时开关公共区域的路灯、草坪灯。该项不做扣2分。 第十四章 消防水泵、排污泵
一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修。该项不做扣2分。
二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。该项不做扣2分。
三、每月对消防泵进行试机至少一次，时间不低10分钟。该项不做扣5分。
四、每月至少一次检查消防水池浮球装置、进/出水阀门及放水阀。该项不
做扣2分。
五、每周一次巡视污水泵运行状况，检查控制箱、液位报警装置工作状况，包括清理调节池隔栅垃圾，该项不做扣2分。
六、雨季每天检查各集水井泵工作状况(包括手动、自动和控制箱指示灯)，包括清理调节池隔栅垃圾。该项不做扣2分。
第十五章 无负压水泵
一、每周一次巡视各水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时检修，并做好记录，该项不做扣2分。
二、每月至少一次巡视管道、阀件接口有无异常。并做好记录，该项不做扣2分。
三、负责小区内生活用水，若要维修要提前通知住户，避免影响住户用水，并做好记录，该项不做扣2分。 十六章 弱电监控系统
一、每周一次检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录机、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障及时维修，若维修不了，则报请专业公司修理，并做好记录。该项不做扣2分。
二、弱电监控室实行24小时专人值班制，并填写值班记录，由保安部负责具体实施。该项不做扣2分。。
三、弱电监控室的工作人员除例行保安监控外，还要对小区内的电梯进行监控，遇紧急情况要及时通知设备维修人员，并及时应用电梯配置的通讯对讲系统或其他可行方式，详细告知电梯轿厢内被困乘客应注意的事项。该项不做扣5分，分管领导扣2分。
四、值班人员如遇不法分子或乘客蓄意破坏电梯等设备设施要及时通知保安进行制止或报警，并对破坏的设备依法赔偿。 第十七章 记录与表格
一、《材料、设备购置申请表》
二、《图纸设备档案》
三、《设备日常检修、保养表》
四、《设备报废表》
五、《设备运行日志》
六、《设备修理、保养计划》
七、《消防报警系统设备检修记录表》
八、《柴油机组检查表》
九、《消防水泵维修保养记录表》
十、《排污泵检修表》
十一、《水泵无负压设备维修保养纪录表》 十
二、《消防中心值班记录表》 十
三、《弱电监控中心值班记录表》
秩序部 管 理 制 度 秩序部的职责
一、在集团、公司的领导下，维护物业小区治安秩序，保障小区内居民的生命财产安全，为居民创造一个安全、舒适的居住、生活环境。
二、认真做好防火、防盗、防抢劫工作，确保小区内休闲椅、路灯、草坪灯、围墙护栏、围墙灯、消防栓、电子监控等各种公共设施设备的完整无损，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告公司领导，需向公安部门报案的要及时报案，确保小区的安全。
三、对小区内的居民做好公司各项规章制度及治安保卫有关规定的宣传工作。
四、保护小区内刑事、治安案件或治安灾害事故现场，并协助公安部门开展工作。
五、负责管理好小区内交通秩序。
六、完成领导交办的其他临时性和特殊性任务。
秩序部长职责
一、热爱安保工作，以身作则，带头遵守安保制度，遵纪守法，依法办事，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，敢于管理，善于管理，正确处理个人利益与集体利益的关系，个人安全与公民人身安全的关系，不怕牺牲，做维护大局，
维护群众利益的模范。
二、在公司领导下，全面负责秩序部的工作，严格管理，严格要求，认真贯彻落实集团和公司的各项规章制度，确保保安队的各项任务圆满完成。
三、加强秩序人员业务和素质方面的培训，做好与有关部门和基层秩序人员的协调工作，及时汇集秩序人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导提供建设性工作建议，根据上级指示精神和工作安排意见开展工作;制定比较完善的秩序部内部管理规定和标准，并学习外地及其他物业公司秩序管理的先进经验，结合自身特点建设一支具有特色的秩序管理队伍。
四、对秩序人员的值勤情况进行监督检查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，将检查情况记录入档，作为考核依据，并每天做好工作小结。
五、对秩序人员的思想工作随时调查了解，全面把握，对队员中发生的不良苗头要及时掌握，并及时做好思想教育工作，把问题解决在萌芽中。
六、负责对秩序人员工作考核，每月底将每人的工作情况连同结果报公 司经理审批。
七、对秩序队员中出现的违规违纪行为，必须在查明情况后，于当天向公司领导汇报，根据领导指示做出处理意见。
八、每周召开秩序人员例会，传达贯彻上级指示，总结本周工作，安排下周工作，并与全体人员一起分析研究住宅小区的治安管理问题;同时必须搞好岗前讲评。
九、熟悉掌握住宅小区内各种安防设施的性能和操作程序，熟悉小区环境，做到心中有数。
十、及时完成领导交办的其他各项工作。
秩序组长的职责
一、对秩序部长负责，做好小区内安全保卫工作。
二、以身作则，模范遵守国家法律、法规及公司、秩序部的各项规章制度，带头认真履行秩序队员职责，带领秩序组全体人员，认真严肃、一丝不苟地搞
好安全保卫工作。
三、突出表率作用，严于律己，团结一致，服从命令，听从指挥，热爱本职工作，努力做好值勤工作，对小区内发生事故，必须及时向秩序部长报告。
四、发现组员有违规违纪行为，必须及时向部长报告，并对其批评教育，不得瞒报和迟报。
五、将组员每天出勤情况，做好登记。对队员中的好人好事、尽职尽责、成绩突出以及迟到、早退、脱岗、误岗、失职违规等情况要搞好记录，并及时报告部长，以便奖罚。
六、负责本组的上岗交接班工作，完善交接班管理制度，并带领组员搞好本组分工负责区域的卫生保洁工作。
七、及时完成领导交办的其他各项工作。
秩序队员职责
一、服从集团、物业公司的领导，听从秩序部长及组长的命令，认真执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。
二、认真学习政治理论和法律知识，不断提高自身素质，做好学习笔记。
三、严格遵守秩序队员奖惩制度及其他法律法规，按规定履行职责，不准超权限行使职责。
四、注重自身修养，提高内在素质，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志;要互相支持，互相配合，精诚团结，共同完成工作任务。
五、依法办事，公正执法，自觉维护法律尊严和秩序部的声誉，不准以任何理由，任何名义，对任何人进行吃、拿、卡、要。
六、树立责任感，勇往直前，大胆与违法犯罪行为作斗争，确保小区居民人身财产不受损坏。
七、严格请销假制度，有事及时请假，办完后及时销假;不准迟到、早退，不准中途脱岗;工作时间不准办私事。
八、要严格履行《秩序人员的基本要求》的规定，认真履行工作职责。
九、严格按规定搞好宿舍及个人的卫生。
十、及时完成领导交办的其他各项工作。
秩序人员的基本要求
一、秩序人员必须做到：
1、必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责，为小区内全体业主、居民负责。
2、根据公安部门的有关要求，熟练掌握安保岗位知识，维护集团利益，服从物业公司的领导，认真执行集团、公司制定的各项规章制度，时刻维护秩序人员的良好形象。
3、努力学习法律、科学、文化和业务知识，不断提高政治素质、业务素质和工作能力。
4、严格遵守秩序员职责及其他规章条例，严格遵守请销假制度，对工作和生活中出现的问题要及时汇报。
5、提高使用警械和保卫能力，保持战斗化作风，随时制止各种违法犯罪活动，做好安全防范工作，严防火灾、爆炸、盗窃等破坏性事故和案件的发生，同时注意自身安全。
6、注意工作方法，学会做群众工作，提高识别处理问题的能力，坚持原则，秉公执法，不徇私情。
7、提高独立工作能力，根据各组担负的具体任务，搞好安全保卫的工作计划，并积极组织实施。实行优质服务，任何情况下不得出现粗心大意、马虎从事或有滥用职权、超越职权的行为。
二、日常工作： ㈠仪表着装
1、按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。
2、风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边;衣着整洁，必须佩带工作证。
3、上岗前、下岗后须到指定地点(宿舍)更衣，不得将制服带离小区;勤换洗服装，但服装清洗不得影响正常上岗着装。
4、秩序人员仪表须洁净端正，不得剃光头、留怪异头形，不得染发、纹身。 ㈡上岗姿态
1、在岗时须精神饱满，精力集中。
2、站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。
3、两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进;两人以上巡逻或同行时须列纵队，保持上岗姿态统一步伐行进。
㈢文明礼貌
1、对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。见到领导和来宾要面带微笑，行举手礼。
2、礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼，当住户或外来人员向你咨询时，应主动问候“您好，请问您有什么事吗?”;当你需向住户或外来人员交涉或按章管理时，使用“对不起，打扰了，请您„„”，当结束时，使用“谢谢合作，再见。”等礼貌用语。
3、严禁把不良情绪带到工作岗位中，做到微笑服务，禁止任何粗俗言谈、污言秽语。
4、在工作中规定使用普通话，并使用要求的礼貌用语。
5、进入各级领导室前，应轻轻敲门，经允许后进入。 ㈣门卫岗
1、对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导，来访人员须填写来访人员登记表，说明来访人姓名、工作单位、来访时间及来访事由。
2、劝阻无关人员及未批准的商贩进入小区。
3、管理小区交通秩序，引导车辆正常有序进出小区，无关车辆不得进入小区。
4、门卫岗亭须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗亭。
5、每天把值勤情况写入值勤情况记录表。 ㈤巡逻岗
1、巡逻值勤人员每日按规定的区域及路线实施巡逻值勤。
2、巡逻值勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员，车辆停放情况;楼宇外观、道路、路灯、电子监控及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。
3、认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。
4、巡逻情况及时记录并写入值勤情况记录表。
三、上岗时间及交接班细则
平均每天上岗8小时，当日下午4：00——次日0：00为中班;0：00——8：00为夜班;8：00——下午4：00为白班，每周一次轮岗，周末要有人值班，法定节假日按照《关于假期、薪酬的规定》具体安排。
1、秩序人员接班要按规定提前10分钟上岗接班，在交接班记录表上记录接班时间并签到。
2、交接班时，交班的秩序人员要把需要在值班中继续注意的或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班秩序员交待、移交清楚，并记录在交接班登记簿上。
3、接班秩序人员验收时发现问题，应由交班秩序人员承担责任;验收完毕，交班秩序人员离开岗位后所发生的问题由接班秩序人员承担责任。
4、所有事项交待清楚后，交班秩序人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名。
5、接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责;即使没有发生问题，也要分别处50元罚款并通报批评。
6、特殊情况需调换班时，必须经部长同意，提前报经物业公司经理批准，未经批准擅自换班，则视为脱岗。
四、工作纪律
1、严格遵守国家的法律法规及公司各项规章制度。
2、工作期间要着装整齐配套，时刻保持良好的精神风貌。
3、坚守岗位，忠于职守，在岗期间必须保证物业公司办公室、小区内所有公共设施设备及所有围墙、围墙灯、路灯、大门等的全方位安全，不得出现任
何失盗事故，若发生失盗等不安全事故，由责任人承担经济赔偿等全部责任。
4、上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天、谈情说爱，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退。
5、要尊老爱幼，尊重小区内居民的风俗习惯，遵守群众纪律。
6、爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出，如有损坏或丢失按原价赔偿并处50元罚款。
7、严格执行请、销假制度，有事外出必须请假，无故不请假者，视为旷工。
8、严格执行培训制度，除正常上岗外，每周安排培训、学习及会议时间2小时，由部长统一安排。
五、卫生保洁
经常保持好环境卫生。编排每日卫生值班表，宿舍要保持内外清洁。生活日用器具要放置有序，床铺被褥放置整齐，同时讲好个人卫生。
请销假制度
一、秩序队员原则上不得请假，如有特殊情况确需请假的，需经过逐级批准后方可离岗。请假一小时至半天，提前填写请假条，由部长审批，但不得空岗;请假一天以上的，必须提前填写请假条，部长同意并安排好排班，由公司经理审批，并及时销假。
二、秩序队员请事假，一律不准捎口信或打电话，违者按旷工论处;请病假必须有正规医院开具病假条。
三、不请假私自离岗者，按旷工论处。
四、秩序队员必须按规定的工作时间到达工作岗位，迟到30分钟以上者，按旷工论处。
五、若违反上述规定，旷工不足一天罚款30元;满一天罚款50元;满二天罚款100元;满三天开除部籍。
六、各有关负责人在记录、上报、执行过程中，若弄虚作假，出现问题的，要层层追究责任，从严处理，对责任人视具体情况罚款50—100元。
秩序人员奖惩制度
为鼓励秩序人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定秩序人员奖惩细则：
一、奖励细则：
1、见义勇为、敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者。
2、积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者。
3、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全，成绩显著者。
4、为搞好住宅小区的安全保卫工作积极出谋划策，所提合理化建议实行后效果显著以及工作成绩突出者。
5、拾金不昧者。
以上行为视情况奖励20—200元。
二、惩罚细则：
1、工作期间擅自离岗，进行收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与工作无关的活动的，发现一次罚款30元。
2、工作期间接待客人，谈笑聊天，玩忽职守者，发现一次罚款50元。
3、在岗期间有吸烟、喝酒、吃零食、睡岗及其他懈怠行为者，发现一次罚款20元。
4、对小区业主及来访者态度恶劣、粗言秽语、不理不采者，发现一次罚款50元。
5、无故迟到、早退，发现一次罚款20元。
6、执勤时着装不整齐，仪表不洁净端正(剃光头、留怪异发型、染发等)者，发现一次罚款20元。
7、无故旷工，不足一天罚款30元;满一天罚款50元;满二天罚款100元;满三天开除部籍。
8、如有业主投诉，对业主态度恶劣、粗言秽语，经核查后情况属实，每出现一次罚款20-100元。
9、在值勤期间，不得监守自盗，如发现将处以案件款3倍或3倍以上罚款，并移交司法机关追究其刑事责任。
10、上岗期间，门卫岗见到来宾和领导要行举手礼，站岗时保持抬头、挺
胸、收腹、并腿，不得有摇头晃脑、交头接耳等动作;引导车辆正常进出。上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。
11、巡逻时不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止，不得聚众聊天，上述规定如有违反者，每发现一次罚款20元。
12、在岗期间必须保证物业公司办公室、小区内所有公共设施设备及所有围墙、围墙灯、路灯、大门、草坪灯、音乐箱、电子监控等的全方位安全，不得出现任何失盗事故，若发现失盗等不安全事故，明确责任人，由责任人承担经济赔偿责任。
13、严格执行请销假制度，无故不请假者按《秩序人员奖惩制度》第7条执行。
14、严格执行培训制度，无故不参加培训学习者，每发现一次罚款20元。
15、认真搞好宿舍卫生保洁工作，每出现一次卫生不合格，处罚责任人20元。
16、秩序人员要听从指挥，不得顶撞领导，如有违反规定者，每发现一次罚款100元。
17、秩序人员要精诚团结，互相配合，相互之间不准讽刺打击，不准相互诋毁拆台，不准乱加猜疑，不准在背后议论领导和同志，如有违反规定者，每发现一次罚款50元;如出现打架者，每人处罚100元，先动手者加罚50元，经批评教育仍不思悔改者，开除部籍。
18、秩序部长要认真履行《秩序部长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。
19、秩序组长要认真履行《秩序组长的职责》，如对工作不负责任，玩忽职守，每次视情节处罚20—100元。
20、秩序部长对全体队员出现的违规违纪行为具有处罚权，经公司领导查实批准后实施。
21、集团、公司领导在工作期间发现秩序队员有违规违纪行为，首先处罚秩序队长20—100元，并按规定对责任人进行处罚。
秩序部警械、服装、对讲机管理制度
为进一步规范对讲机的使用，提高秩序部的良好形象，保证秩序人员统一着装上岗，确保服装警械的安全，特做如下规定：
一、警械管理：秩序人员使用警械，必须办理领用手续。部长办理从公司领用手续;组长与部长办理领用手续;交接班时，办理交接手续。如出现丢失，在查明原因后，除由当事人全额赔偿外，还要逐级追查责任，并处以经济处罚20—100元。
二、对讲机管理：
1. 交接班时严格认真的检查机体是否完好。分清责任，对损坏或丢失的按原价进行赔偿。由各组组长接班时验收。
2. 不得用对讲机进行与工作无关的对话，更不得用来聊天，如有违反每次处罚10元。
3. 不得将对讲机带出小区或擅自外借。每发现一次罚款50元。
4. 对讲机要及时充电，在岗期间不得出现对讲机没电现象和呼不到现象。否则每次处罚10元。
5. 使用对讲机对话时要有礼貌。如：“XX收到请回答”，“收到请讲”等。 6. 其他事项按照安保器材管理规定进行管理。
三、服装管理：
按照《关于员工工作服的规定》执行。
环卫保洁工管理制度
一、保洁人员必须树立“爱岗敬业”高尚的道德品质和工作作风，为物业公司负责。根据公司的要求和业主的需要，为小区内全体业主居民履行环境卫生保洁服务。服从领导、听从指挥，认真执行公司制定的各项规章制度。
二、坚守岗位，行为规范。严格遵守上下班和请销假制度。按时上下班，不得迟到或早退，上班时间一律不得私自外出。特殊情况需提前写出请假报告，逐级上报申请，未得到经理批准一律不得擅自离岗。工作期间要文明礼貌，举止大方，统一着装，规范整齐。
三、工作时间：上午8：00分至12：00分(9：30至10：00为可休息时间);下午1：00分至5：00分(3：30至4：00为可休息时间)。每天工作8
小时，星期日轮休。
四、环卫保洁工作要求：
1、 生活垃圾每天清运2次，保持垃圾桶和果皮箱清洁无异味。
2、 小区道路、广场、停车场、绿地每日清扫，绿地内不得有人为性垃圾，路灯每月清洁1次，及时清除小区内道路积水积雪。
3、 楼道每日清扫1次，每周拖洗1次，底层公共大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每周擦洗2次，楼道内任何部位不得出现蛛网浮尘。
4、 公共部位玻璃半月清洁1次;楼道灯每月清洁1次。
5、 每天指导装饰装修户将装修垃圾运至小区外垃圾场。
6、 上午10点30分左右、下午4点左右为卫生保洁最佳时间，此时，小区内各地、楼道内各处必须保持清洁，无任何垃圾存在。如发现达不到标准要求，必须严肃处理。
五、奖惩办法
1、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以下，每次处罚10—20元。
2、迟到或早退以及擅自离岗30分钟以上、60分钟以下，每次处罚20—50元。
3、迟到或早退以及擅自离岗60分钟以上视为旷工，每次处罚30—100元。
4、发现不讲文明礼貌的行为或不按规定着装，每次处罚10—20元。
5、不按规定次数清运生活垃圾和建筑垃圾，以及垃圾桶不清洁、有异味等，每发现一次处罚10—50元。
6、对第四条第一至六款工作要求，进行定期或不定期检查时，每有一项达不到要求，对责任人处罚10—30元。
7、小区内业主举报或反映在环卫保洁方面以及每天的最佳保洁时间达不到要求的事项，经查实，每次每项对责任人处罚10—20元。
8、奖励。每月进行一次评选奖励，连续四次检查均达到要求，未发现问题且日常领导抽查也未发现问题者，奖励现金20—100元。
9、奖励和处罚额在当月工资中兑现。
六、认真完成领导交办的其他临时性特殊工作。
一、 行政人员管理制度 1. 文件资料管理制度
(1) 文件必须有发文字号、代码、日期，文件一律加盖印章和是否是紧急文件注明;
(2) 文件清点后，应交给行政文员分类管理;
(3) 文件传阅或承办完毕后可直接归档，若有未尽事宜，可送行政管理人员负责人处理;
(4)文件由文员建立台账、分类，并由文员进行整理存档;
2、办公用品及设施设备管理制度 (1)用品由行政管理员统一采购;
采购物质必须进行入库登记，对所有入库物品都要妥善保管，防止损坏、变质、丢失，对清洁用品定期检查保质期或有效期，防止过期失效;
对常用的物品要测定每月正常消耗量保证正常储备量，及时提出补充计划;
库存物品要定期盘点，每月25日对在用物品做一次清点; 对库存物品每月抽查，每季度进行一次全面盘点，要求做到账务相符，账账一致;
(2)行政管理采购人员需在月末统计报表和计划表由总经理审批; (3)个人使用类文具，需以文具领用单领取;
(4)严禁员工将公司文具用品及其他办公用品领回家中使用，发
现者以罚款5-20元处理;
(5)办公设备均由指派专人负责管理及日常维护，如需办理报废，由总经理审核;
(6)公司内设备打印机，电脑，电话均由专人管理。 3办公室人员管理制度
(1)对公司文件、资料进行保密制作;不准在私人交往和通信中泄露公司秘密;
(2)办公时间不得擅离职守、随意串岗;各类会议应提前通知; (3)严禁在办公室内大声喧哗、吸烟、吃东西、闲聊、赌博和从事其他违规活动;
(4) 使用电话时应注意文明用语，严格限制打私人电话; (5)养成清洁、整齐的良好习惯，注意个人卫生，保持地面及桌面清洁，文件资料摆放整齐;
(6)认真维护公司的电脑系统，按要求操作电脑，不得越权使用他人电脑，不得用电脑玩游戏。如有违反，发现一次，罚款50元; (7)员工上班时间必须佩带工作牌，不带工作牌者一次罚款10元;
4、财务管理制度
(1)管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、银行支票等;
(2)及时追收公司各种应收款项，保护公司和业主利益不受损失; (3)编制有关现金收付记账凭单、现金日记账、银行日记账;
(4)及时办理各种转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行账单核对相符，并做账;
(5)严格报销制度，认真审核原始凭证，各种原始凭证要内容真实、手续齐全;
(6)管理好财务用章及有关资料，确保现金安全，防止丢失和损坏;
5、会议管理制度
(1)会议每周一次或由总经理临时需要择定议题主持召开; (2)公司全体性会议由总经理主持召开，会议议题及时间由总经理决定;
(3)每周的例会召开，如因特殊原因无法按时召开，由相关管理人负责召开或者通知另行召开;
(4)会议参加人员必须按时道道会议地点，不准无故请假; (5)会议期间各参会人员不允许随意离开;
6、印章使用管理制度
(1)公司公章实行专人管理，各负其责;
(2)公司公章按规定分开使用及保管，不得办理与公章工作无关的业务;
(3)所有需要加盖公章的文件须经公章负责人或总经理批准;
7、员工制服管理制度
(1)工服分冬、夏装每两年配置一次; (2)员工入职时须交工服费押金;
(3)员工离职时须将工服清洗干净退回公司，如有遗失及损坏的照价赔偿;
(4)员工办好离职手续后，公司将其所交工服押金退还员工本人;
二、保洁人员管理制度
1、具有以下情况之一者，连续三次给予口头警告，第四次及以后处罚5元/次。
(1)乱抓乱拿搁置在公共区域内的已分配保洁用具的;
(2)在工作地点大声喧哗、言语粗俗、随地吐痰、乱扔烟头、纸屑或杂物等行为为不文明;
(3)服务时，不遵守保洁用具使用规定，按清洁区域、工作流程将工具分类，并正确使用;
(4)归还工具时，必须按用途分类清楚搁放，且保证工具干净整洁。
2、具有以下情况之一者，连续三次给予口头警告，第四次及以后处罚5元/次。
(1)上岗不佩戴工作牌，穿戴工作衣帽或敞开衣扣、坦胸露背、赤裸上身，穿着短裤，裙子、拖鞋者;
(2)不服从管理人员(包括临时指定的管理人员)的工作调度及安排，在工作区域内不遵守管理人员要求，不听从管理人员管理和劝阻的;
(3)不服从管理人员巡查，对管理人员巡查中指出的问题置之不理，甚至对管理人员恶语相加者;
(4)顶撞上级或在背后议论他人是非;
(5)无故迟到、早退;
(6)事先未说明，又无特殊原因，不服从加班安排，不执行管理人员的临时任务安排的;
(7)上班时间有接待亲友或私人探访、不在规定区域内等脱岗、串岗行为的;
(8)上班时间做私事，看报纸、吃东西、扎堆聊天的; (9)利用上班时间收集废旧物，已影响工作质量者; (10)违反保洁用剂使用规定，没有采用规定保护措施。
3、具有以下情况之一者，不给予口头警告，直接处罚10元/次。 (1)因保洁质量差，遭到投诉者;
(2)恶意损坏分配到自己手中的保洁用具，恶意不合理使用保洁用品，导致铺张浪费者。
4、具有以下情况之一者，直接给予开除处分。 (1)矿工三天者;
(2)有盗窃财产、侵犯人身安全等违法行为的; (3)当月违反本制度累积达6次及以上者; (4)已触犯法律、法规被拘留、劳教、判刑者。
三、家政人员管理制度
1、按时到达业主家，不迟到、早退;
2、合理分配工作范围，佩带完善的清洁工具;
3、积极带领员工完成业主清洁打扫工作，合理安排人力、物力，降低成本、减少费用;
4、经常检查设备，确保其正常使用，卫生工作;
5、提交业主前，由管理员负责检查，如遇业主投诉清洁不彻底、对业主家设施设备造成损坏者，必严惩。
6、上班期间，必须佩带公司工作牌，发现一次罚款10元;
四、环卫人员管理制度
有以下情况者罚款10元/次，严重者处罚20-30元/次。
1、街道有白色垃圾;绿化带有垃圾，杂物，纸屑;数坑内有垃圾，烟头;
2、员工上班期间打堆、聊天、坐门市现象;
3、落叶期间，街道树叶过多而员工没有使用打扫把普扫;
4、果皮箱周围垃圾太多，未入桶内和垃圾桶未归位;
5、上班期间出现清洁工具乱扔，员工晒垃圾、卖废品、捡废品等现象;
6、临时替班人员低于18岁或超过60岁者，替班人员每月超过三天;
7、不按时上下班、迟到、早退、无故缺勤，擅自离岗、串岗、打堆、闲聊，逛门市、上市场、带小孩、干私活者;
8、不着统一配发的环卫制服，标识帽，工作牌;
9、早上七点钟之前未完成普扫的; 10每日普扫后没有用小扫把巡回保洁的;
11、没有取得管理人员的批准擅自找人替岗的;
12、顶撞或谩骂管理人员者。
五、公厕人员管理制度
1、坚守岗位，按时上下班，上班佩带工作牌，做到服装整齐、干净;
2、每日清运公厕垃圾到中转站;
3、每日巡视各责任范围的清洁卫生状况，发现问题及时解决;
4、爱护并正确使用公物。工具、设备、节约用水及原料，发现设备损坏、丢失断水、断电等不正常工作的情况，应及时报告，不得延误;
5、清扫地板并保持地板、玻璃、墙壁、天花板、过道、灯具、指示牌、电源开关、出进风口、换气口及各种装饰物等的清洁，保证周围环境整齐;
6、严格执行交接班制度，清理垃圾，补充清洁剂，清点工具;下班时将清洁工具、用品放回制定处，交接工作柜钥匙;
7、及时清理蚊蝇滋生地及卫生死角;
8、定期喷洒杀虫药物，正确使用各种灭虫药物，防止事故发生。
六、收费人员管理制度
1、收费员应有较高的道德品质，提倡不贪污，公正收费;
2、收费员在岗后应努力提高收费成绩和收费率，对收费成绩和收费率高的收费员，公司每月会根据排名情况进行奖励;
3、收费员应有好的服务态度，主动迎前为车主提供优质服务，使用文明礼貌用语，如因遭到车主投诉被查属实者，处以10元罚款;
4、收费高峰期脱岗、离岗者，罚款5-20元;
5、收费员不按时上岗者，迟到、早退、中途脱岗者，在岗期间与人闲聊，罚款5-20元不等;
6、收费员必须每天20辆车的任务，若未完成任务在底薪中以每差一
辆扣3元;
7、收费员必须穿戴公司配给的工作服、工作帽，否则每次罚款人民币5元/次;
8、收费员上岗必须携带公司发给的《收费许可证》复印件，没带的给予5元/次;
七、考勤管理制度
1、公司员工一律实习上下班打卡登记制度;
2、上班时间开始后5分钟至30分钟内到班者，按迟到处理;超过30分钟以上者，按旷工半日处理;提前30分钟以内下班者按早退处理，超过30分钟者按旷工半天处理;
3、员工外出办理业务前必须向部门经理说明外出原因及返回时间，否则按外出办理私事处理;
4、员工1个月内迟到、早退累计达3次者扣发全勤奖50%，达5次者扣发100%全勤奖，并给予1次警告处分;
5、员工无故旷工半天者，扣发当月全勤奖，并给予警告处分，每月累计三天旷工者，扣除当月工资，并给予记过处分，无故旷工达一个星期以上者，作除名处理;
6、当月全勤者，可获得全勤奖金。
八、员工录用、解除和人才储备
1、用工部门依据公司定岗定编及部门实际需要提出用功计划送公司管理部，管理部提出意见报公司领导批准;
2、公司综合管理部会同用工部门及其它制定人员根据所需人员岗位
要求采用公开招聘的方式，选聘所需人员，员工一经录用，公司即与之签订合法的劳动合同;
3、录用标准;
(1)管理人员标准：思想品德好、热爱企业;具备全日制大专文化水平或具备相应的文化素质和工作经验，有强烈的事业心、责任心、进取心;身体健康;年龄原则上不超过45周岁。
(2)清洁工标准：思想品德好、讲文明，讲礼貌;初中以上文化;身体健康、五官端正;积极肯干，吃苦耐劳，服从工作安排，工作认证负责;
(3)三轮车司机标准：身体健康、吃苦耐劳;能独自驾驶垃圾清运三轮车;思想品德好、讲文明;对工作认真负责;
4、解除
(1)员工合同期内，凡有下列情形之一者，由所在部门填写《员工辞退申请表》报公司管理部，经总经理批准，予以解除： ①试用期不合格;
②严重违反劳动纪律或公司规章制度的;
③严重失职，营私舞弊，对公司利益造成重大损害的; ④被依法追究刑事责任的(含被收容、劳动教育、判刑等); (2)有下列情形之一的，公司可以解除劳动合同，但是应当提前三十日以书面形式通知员工本人：
①员工因病及非因公受伤者，按《劳动法》有关医疗期的规定，医疗期满后，不能从事原工作也不能从事由公司另行安排的工作的;
②员工不能胜任现工作，又不能服从其他工作安排的; ③连续三个月都不符合管理者的考核的;
④因部门调整、合并、撤销、或者减员需要调整岗位，本人不服从其他工作安排的;
⑤《劳动法》规定和劳动合同约定的其他情况;
(3)试用期内员工辞职需向公司提交书面申请;合同期内员工辞职需提前半个月向公司提交书面申请，否则扣除一个月工资; (4)凡连续三天或年内累计旷工达5天者，公司将作除名处理。
5、人才储备：为适应公司的工作及发展需要，管理部必须进行人才储备。人才储备的三种主要方式：
(1)与各地劳动部门、大专院校建立人才信息交流库; (2)公司自建人才档案库; (3)适度地培养管理人才;
九、薪酬管理制度
1、公司按月根据出勤考核情况发放基本工资和责任工资;
2、公司每月15日定时给员工发放上月薪资;
3、若发生重大责任事故，公司出纳会扣除当月相应责任工资金额;
4、当月犯严重过失的，试用期内未转正的无责任工资
十、奖惩管理制度
为了更好的调动员工的工作积极性，增强责任感，激励先进，鞭策后进，创造良好的工作氛围，提高服务质量。
1、奖励
(1)为公司的经营管理积极提出合理化建议，并得以采纳，使公司取得显著效益者，视情况奖励;
(2)及时发现工作中的事故，及时采取措施，防止重大事故的发生，通报表扬并奖励;
(3)在工作中成绩显著，得到领导认可，表扬并奖励; (4)优质服务，多次受到领导及业主表扬并奖励;
2、处罚的过失
(1)工作时间不按规定着装，不按规定佩戴工作牌者; (2)上班迟到、早退;
(3)上班时间行为不检点(如大声喧哗，嬉皮笑脸，追逐打闹及言语不文明);
(4)上班时间做与工作无关的事(如抽烟、闲谈、看与工作无关的书等);
(5)上班时间擅离工作岗位，串岗或扎堆聊天;
(6)因工作失职，导致公司或业主物品丢失及损坏(按物品折旧价赔偿);
(7)泄露公司秘密，私拿公物;
(8)违反公司有关规章制度以致被客人有投诉较严重者;
3、员工有申诉的权力。
凡对奖励和处罚有异议者，可在公布奖励决定之日起3日内可向本部门或公司管理部申诉，由管理部同有关部门进行调查，并于申诉之日起7日内做出最后决议，
十一、请假制度
1、员工填写请假单，注明请假种类、假期、事件、事由、交接事项，经部门领导审批并报办公室人事备案;(注：事假：职工请事假，三天以内由部门负责人批准，超过三天以上由总经理批准，均报办公室人事部，正常情况下一月以内请假不得超过3天，违反次规定者，每超过一天扣发一天工资; 病假、婚假、丧假：均按请假处理;
休假：按照办公室安排的时间轮流休息; 销假：上述各项请假期满上班后应及时向领导汇报，到办公室销假，无部门负责人批准的事假、病假、婚假、丧假，均视为无故旷工。 )
2、较长假期须交接手头工作，确保工作连续性;
3、超假期应及时通告请示有关领导审批;
4、假期满后回公司报道，通报值班领导人，并通知办公室人事部，再交接工作;
5、如遇特殊情况，需以电话请假者，事后补办请假手续;
6、未办理请假手续擅自离开岗位，或假期届满仍未销假、续假者，均以矿工处理，并扣减相应工资;
7、请假以小时为最小单位，补休以半天(4小时)以上计算;
8、公司中高级职员请假，需经总经理审批，备案于办公室人事部;
城开物业管理制度汇编一一档案管理制度
大同市城开物业有限责任公司
档案管理制度
为有效地利用和保护文档资料，加强文档管理工作，使文档管理 工作规范化，特制定本规定：
第一条公司设立档案管理室，由人事行政部负责管理。并有专 人管理档案。
第二条文档管理员
1.文档管理员须认真履行工作职责，忠于职守，不断提高管理 水平，对归档的档案要认真整理，做到归档档案完整、系统、准确。
2.文档管理员要自觉遵守保密守则，未经领导批准，不得私自 将公司文档借阅他人，不得擅自向外透露文档内容。
3.文档管理员不得将属于公司的文档资料据为己有，或拒绝归 档。
4.文档管理员不得损毁、丢失应保存的文档资料。
5.文档管理员不得将公务活动中形成的应归档的文件资料据 为己有，拒绝转交。
6.文档管理员不得擅自提供、抄录、公布属于公司的文档以及 应当保密的文档资料。
7.文档管理员不得涂改、伪造档案资料。
8.分类文件资料要进行合理的分类，无论是按照项目名称，还是内容，或者按照字母顺序，其目的都是为了查找迅速方便，因此都
须在档案盒内清楚的标注。
第五条归档范围
1.公司对外的往来文件、资料由办公室归档。
2.公司内各种规章制度、会议纪要，各部门的往来公文等公文资料，由人事行政部归档，各部门备存。
3.各种基建、施工、装修的洽商文件、图纸、预算等在工程结束后由工程部归档，相关部门备档。
4.与外界签定并有效的法律文本，如合同、协议、备忘录等文件由人事行政部归档，相关部门因需要可存复印件。
5.上级单位、各地方职能部门发给公司的文件、综合性的总结、 工作计划由人事行政部归档，相关部门备存。
6.各部门的专题报告、集体和个人的调研资料、培训资料等亦须归档。
7.有关公司的重要的照片和底版、音像带、题词等须由办公室归。
8.关于原稿，如经几次修改，以领导审批签字稿归档。
第六条要求
1.归档的文件材料必须字迹清楚、工整，纸张要求为A4纸大小， 文件格式需按照公司的标准文本。
2.归档的文件材料要完整、系统、准确。
3.归档的文件除特殊情况外，必须用原件。
4.归档的文件必须保持归档文件之间的历史联系。
第七条收集
1.对电子文档的收集工作。
2.将文件档案资料进行收集，并将其进行分类。
3.对于可进行输入电脑的资料及时输入电脑。各种文件资料收集、分类后，需在一个月内归档完毕。
第八条无归档价值的文件资料范围
1.拷备和无查考利用价值的事务性、临时性资料，包括宣传广告、消息等。
2.上级单位发来供参考的抄件和征求意见未定稿的文件。
3.未经会议讨论和领导审阅、签发的未生效的文件、草稿、一般性文件的历次修改稿(重要法规性文件、定稿除外)、打印文件的各次校对稿(主要领导亲笔修改稿和负责人签字的最后定稿除外)。
4.从正式文件上摘录的供工作参阅的非正式材料。
5.下级单位送来参阅的简报、情况说明、不应抄报和不必备案的文件资料。
第九条使用、借阅
1.各部门因工作需要查阅有关文档资料时，经有关领导批准后， 各部室应提供方便，并按《档案/图书/资料借阅单》办理借阅手续， 阅后及时归还。
2.文件档案借出后，原则上需当日归还，不得过夜;如需长时借阅，需归还后办理续借手续。
3.对借出和归还的文件档案，应办理清点、签名登记手续，由
文档管理员和借阅者当面核对清楚。
4.所借文件档案不得随意折叠和拆散，严禁对文件档案更改、涂写，不得丢失和损坏。
5.服从文档管理员管理，在借阅范围内借阅。
6.文件档案如有丢失、损坏或机密材料泄密，须立即写出书面报告，按情节追究当事人的法律和行政责任。
7.调离本公司内的人员必须清理移交、归还借阅文件档案及该归档的资料，方可办理调离手续。
8.外单位人员查阅本公司文件档案须持单位介绍信和本人证件， 经上级主管领导批准，办理有关查阅手续后，方可查阅。
第十条保存期限及销毁
1.文件档案的保存期限
(1)以下文件档案保存期限为一年：
A.过期失效的各类公文和在工作中产生的质量记录和培训记 录。
B.各类失效后的合同。
(2)以下文件档案保存期限为二年：
A.公司有关人事任免及重大决议和与质量有关的文件。
B.内、外审核及管理评审过程中产生的质量记录和文件。
(3)以下文件档案为永久性保存文件：
A.由发展商提供的物业建筑竣工图及设施资料。
B.机电设备的分供方评估资料。
C.房屋装修、维修及改造等记录。
D.设备大中修记录。
E.重大治安事件和质量事故。
F.重大客户投诉。
2.文件档案的销毁
(1)超过保存期限的质量记录，应在期满一个月后进行销毁。
(2)超过保存期限的其它文件，在人事行政部主管签字同意后，分批次销毁。
推荐阅读：
物业公司全套制度07-20
物业管理公司请假制度09-09
物业公司月考核制度07-12
万达物业公司薪酬制度09-22
物业公司档案管理规章制度07-27
物业管理服务公司财务管理制度及流程09-14
物业公司问题06-04
物业公司成立流程06-10
物业公司保安职责06-17
物业公司实践报告06-24
