物业公司年工作总结

物业公司年工作总结（精选8篇）

物业公司年工作总结 篇1

年度行政工作总结

200X年是公司改制为多元投资主体的科技型企业后的第一年，物业总公司按照总公司的总体要求，以“三个代表”重要思想为指导，落实贯彻科学发展观，通过发挥骨干的主力军作用，充分调动全体员工的积极性，了物业总公司的二次改革任务。

一、１、职工队伍及组织机构状况⑴ 年初有在职工工XX名、女职工⑵ 退休返聘⑶ 上半年物业总公司有公司办公室；②经营办公室；③保障部；④综合部；⑤冷焊部；⑥膳食部；⑦机电工程部；⑧文印部；⑨保安部。

2、经济收入情况⑴ 各部完成收入未扣除员工年终奖金的支出）⑵ 房屋租赁收入全年累计销售收入XXX万元的经济指标。

3、物业公司二次改革圆满完成

XX名，年底有XX名），有专业技术职称1名，临时聘用合同工7

XXX万元，；XXX万元；XXX万元，而且还比较圆满地完成200X年行政工作总结叙述如下：

XX8名，占职工总人数的X名。XXX完成了总公司年初下达的销售收入

15.4%。

9个部、室：①结余XX万元（尚不仅完成了全年各项工作任务，现将概况名（其中：男职工

个部、室。目前设置

扣除成本万元，⑴ 按照总公司的要求，物业公司已于六月底取得具有法人资格的工商营业执照。

⑵ 从七月一日起公司与物业公司二块牌子同时运作。⑶ 十月底，物业总公司除3名员工不与公司签订劳动合同，另谋出路外，其余XX名均与公司签订了一年劳动合同，标志物业公司二次改革顺利完成。

⑷ 12月底公司将举行揭牌仪式，物业公司历史使命业已完成。

4、取得荣誉（下列奖项均在⑴ 200X—200X年度上海市爱国卫生先进单位；⑵ 200X—200X年度上海市人口与计划生育先进集体；⑶200X—200X年度上海市绿化工作先进集体；⑷ 本年度12月，通过建设健康单位工作的全面考核。

二、完成主要工作

⑴ 物业公司二次改革中做了大量思想转化工作，新公司需要调整了原有内部机构的设置，并确定将“立足总公司，创优质服务品牌；拓展社会市场，讲诚信、讲质量、树形象”作为新公司宗旨，提出了：要“传承总公司企业文化，塑造化”。目前，新公司已开始正式运转。⑵ 配合总经办，全面完成总公司水、电、通信以及部分设备的维修任务，确保总公司水、电、通信的正常运转。⑶ 完成XXX路电力进线

12200X年

10KV／2

21日公司进入正式运转，5月后取得）

改革后又按照XX公司的企业文、船电

6300Ｖ／

月 1000KW1000KW变压器的大修工作。

⑷ 配合、参与下属部门和子公司完成机械、电气、电缆元件的改造安装等。

⑸ 对总公司的5000KW同步机组、2200KW高压调压器、550KW同步机组高压开关，一二次线路进行了检修。

⑹ 完成直放站试验导线的难题，保证了试验的正常运行，得到了直放站的高度赞扬。⑺ 完成检测中心等离子弧焊机试验设备控箱制造、⑻ 总公司剩余房产出租率始终保持在效益。

⑼ 与“XX公司”安装调试了老化房试验室。⑽ 冷焊部克服各种困难，协助试验室、开阔场的维护、安装。

三、采取的措施⑴ 为了物业二次改革，年初调整、加强了公司的领导班子，制订了明确的年度工作目标，强调完成经济收入的同时，业二次改革，并取得圆满完成。⑵ 落实岗位责任，加强内部管理，通过公司开展“用户满意工程”活动，进一步提高服务水准和工作到位率，从而达到既搞好有偿服务，又取信于用户。

1000多根制作，制作静电台完成11

解决了直放站工作急用

安装、调试。98—100%，取得较好经济60 套。与XXX公司合作，6件，以及在一步一个脚印地推进物 合作，台龙门架底座钢套

通过各种途径转变全体员工的旧观念，做过细思想工作，⑶公司与各部签订经济考核责任书，并实施绩效挂钩的分配制度。

⑷ 基本上做到了人员能进能出，收入按岗位、按工种、凭绩效能上能下的运行机制。

⑸ 坚持“以人为本”，重视和关心员工的成长，鼓励员工参加了各类培训和学习，例如：会计人员培训、高低压电工培训、安全管理培训、物业管理培训、办公自动化培训、保安上岗培训等等，不断提高员工的岗位技能，同时也起到不断增强员工的凝聚力、新力。

⑹ 重视骨干队伍建设，充分发挥骨干的积极性，今年举办了二次骨干学习班，谈思想、促工作、求发展。

四、几点体会

1、一个团结协作的班子，是搞好公司的关键，干部的一言一行、以身作则是对员工最好的表率作用，的时候，出现在员工面前，为他们排忧解难，不仅能增强员工克服困难的信心，而且还会更加激发员工对完成工作的热情。

2、大力宣传社会主义市场经济的理论，在抓转变员工的旧观念的同时，让员工既感受到市场竞争中紧迫感、危机感，更要意识到必须提高自身参与市场竞争能力，务求生存，对外不断拓展业务求发展。

3、加强两个文明建设，提高员工的道德素养，职业规范，要使员工感受到自己是企业的主人，才能与企业共命运、同发展。

战斗力和创

尤其是员工最需要领导在场

对内切切实实地为总公司提供优质服

五、存在不足

1、少数员工思想观念还有待于进一步转变，尤其一些员工有观 望的态度，需进一步做工作。

2、有时我们对一些工作考核、检查还不到位，如3月份发生的停电事故，就是个典型例子。

3、要进一步加强调研工作，考核要细化，决策要更加全面。总之，在总公司党委的领导下，大家识大体、顾大局，不仅完成了全年经营收入、二次改革，而且还为总公司争取到多项上海市先进集体的荣誉。和不足，希望总公司能一如既往地指导关心、支持帮助我们。我们决心要更加努力拼搏，带领员工立足总公司，更好走向市场。

通过物业公司全体员工的努力下，但我们还存在不少困难

200X5

月22日

物业公司年工作总结 篇2

16天的奥运瞬间,寄托了“梦圆奥运、有诺必践”的信念。

16天的奥运服务,实现了筑就业内品牌、保障平安奥运的承诺。

奥运的完美让人震撼,运动健儿的拼搏让人敬畏、当我们记住了一幕幕美好瞬间时,也让我们来一同关注那些为保障奥运场馆等奥运设施有序运行而默默工作的物业服务人员。他们以高度的责任感、一丝不苟的工作态度,日夜坚守在自己的工作岗位上,以付出见证收获。

光荣与梦想

“对我们来说,能亲自参与奥运场馆的服务感到特别荣耀与自豪,同时,我们也深深知道这个工作的责任重大,我们从心里、思想上充分做好了打硬仗的准备……”作为承担国家体育馆物业管理服务的燕侨物业,这是个既光荣又艰巨的工作。但他们秉承高度的责任感奋战在自己的工作岗位上,可以说他们是幕后的英雄。

回想首开鸿城所属亿方、宝地、燕侨等公司,在激烈的奥运场馆物业服务、场馆设计竞标场景,董事长刘希模还历历在目。在取得了国家体育馆的物业管理权、承担了北京电视台新址物业服务、保障了火炬传递媒体接待保障服务、提供用车服务、承接奥运支线地铁屏蔽门系统测试运行,参与了奥运水上公园等场馆运行设计后,首开集团董事长刘希模特别强调,首开鸿城不仅承接的是一项工作,更是一份光荣,我们必须以踏实细致的工作态度,圆满完成任务。

奉献与收获

燕侨物业经过近两年的精心准备,2007年通过招投标赢得了国家体育馆的物业服务项目。也就是在这个时候,燕侨物业迎来了直接参与奥运的机遇,开始了燕侨人的奥运情结。

承接如此重要的国家体育馆物业服务后,燕侨人感到更多的是肩上责任重大。针对国家体育馆现代化的设施设备,燕侨成立了“国体物业服务中心”统一提供专业物业服务,赛时设置强电、弱电、水暖空调、综合维修四个组,工程技术人员共130人,赛时共出勤2000余班次全面保障场馆正常运行。对于场馆设备设施的监控,设备监控员和维修员严格按程序操作,认真作好运行纪录,及时、准确排除故障。他们常挂在嘴边的话是“奥运场馆无小事”,工作中他们不放过任何一个细小的疑点和隐患。

国体场馆面积大、卫生设施多,国体服务中心制定出一套符合场馆需要的保洁程序,每天投入240人次清洁馆内外面积达14万多平方米、座椅18000个、大小卫生间107间、楼梯1 1部、保洁间250间、20000多片格栅……奥运期间共清理可回收垃圾898桶(1100升),不可回收垃圾282桶(1100升),厨余垃圾487桶(120升)。保洁员头顶炎炎烈日,一桶一桶将垃圾进行分类运出。

燕侨人的奉献得到了国内外在国体工作人员的一致好评,也正是他们的辛勤工作为比赛创造了优美干净的环境。“我们虽然身在场馆,却要坚守岗位,不能观看比赛,只有通过场馆内发出的阵阵欢呼声,感受到比赛的节奏。但即便如此,也足以让人感动。因为我们参与了,我们因与北京奥运同行感到无比快乐!”

责任与践诺

“这一年对我们非同寻常。”的确,对于宝地物业来说这是至关重要的一年。两年前,宝地物业顺利完成了企业内部改制工作,从原来的全资国有企业转变成为以国有股权为主、经营团队为辅的多元化股权有限责任公司,真正地迈出向市场经济进军第一步。迈向市场的第一步,宝地物业就接受一个大的考验,承接北京电视台(新址)的物业服务项目。

火炬北京传递新闻中心设立在北京电视台新址。作为新址物业服务单位,宝地物业第六分公司从7月开始投入到新闻中心的服务接待工作,投入员工近450人,其中护卫近200人;各部门实行24小时岗位责任制;清洁面积近10万平方米;每天提供北京市委及电视台的多场次会议服务。工作中,他们实行24小时岗位责任制,许多员工每天只能休息4、5个小时;特别是在外场地执行任务的护卫员,他们需要冒着35度以上的高温工作12个小时,同时还要承担繁重的安检和车辆指挥及引导工作,工作强度非常大;会议服务员每天站立服务达到14个小时,如果没有坚定的毅力、良好的工作热情和专业素质,这是很难做到的。“只要有一位工作人员不离场,我们就必须坚守岗位”。

除了做好媒体记者的服务接待工作,宝地物业还对志愿者和工作人员进行服务配合,由于志愿者和工作人员对于新址情况不熟悉,所有的工作与生活问题全部由物业员工进行引导,他们用实际工作实践自己的承诺,也实践自己的企业凝聚力。

和谐与创新

管理分布在北京8个城区的30个住宅小区,用国际标准使老小区跨入迎“奥运”新行列,从点滴小事保证居民日常生活,与社区联手营造和谐小区新景象……亿方物业管理有限责任公司,正是以不断创新的理念,与居民共同营造温馨和谐的家园。

在亿方物业管理的小区中,有两个全国物业管理示范住宅小区:芙蓉里小区、安华西里新一区;三个北京市物业管理优秀住宅小区:安贞西里东四区、西坝河东里小区、柳芳北里小区。还有地处长安街延长线的通惠家园小区,被誉为“空中花园”,管理该小区的通惠家园分公司在“首届物业规范化服务活动”中被授予“优秀集体”称号。

亿方物业服务所辖安华西里小区的地理位置特殊,属奥运核心地带,是奥运主场馆“鸟巢”的南大门。“保证平安奥运,我们有责。”由于场馆周围的单位放假,小区内的居民用电量骤增,老小区掉闸现象时有发生,为了保证居民能够及时收看奥运会,物业维修人员随时待命,有情况第一时间赶到现场抢修,保证了居民的正常用电。今年7月,中共中央、市委等领导来到亿方物业所辖的朝阳区安贞西里小区,对小区的奥运环境整治情况进行了考察。视察过程中,领导一行人来到社区街心公园,听取了有关小区环境综合整理工作的汇报,饶有兴致的观看了改善后的社区环境,并对小区的整体环境治理情况表示了肯定。亿方物业三分公司与柳芳北里社区还联手营造的共铸和谐、喜迎奥运的景象在小区内随处可见,北京市委领导及上海市有关代表对小区的建设给予了充分的肯定。

首开鸿城董事长任景全说,我们的员工时刻以饱满的热情,进取的精神,扎实的作风和主人翁的责任感切实履行好各项工作职责。当前物业管理市场竞争的焦点已经由管理、服务和价格等竞争要素,逐步转向企业综合实力的竞争,集中反映为品牌的竞争,物业管理企业要想在市场中立于不败之地,就必须站在战略的高度看待企业的品牌。要集中优势力量做强我们的品牌,争取成为地产商的战略合作伙伴。

链接:首开鸿城实业公司(以下简称首开鸿城)是首开集团下属子集团,拥有90家企业,八千余名员工,业务涉及到物业管理、建材生产流通销售、建筑安装、房地产经纪咨询、建筑设计、实业投资等行业。

物业公司年工作总结 篇3

关键词：物业管理；会计核算；财务管理

我国社会不断发展，多种行业显示出了比较好的发展趋势，物业管理也表现出了比较好的发展势头。但是，在市场竞争机制下，物业管理也有自身的行业特点。物业公司应当加强会计核算及财务管理，完善物业公司的财务管理体系，促进物业公司的发展

一、物业公司财务管理的特点

（一）综合性

物业管理指的是具有专门的人员及机构，接受物业所有人委托，根据国家法律的规定，对投入使用的房屋建筑和配套的设施，采用经济手段实行管理。和其他服务行业不同的是，物业公司提供的服务是全天性和持续性的，涉及的层次较多。物业公司现代化水平不断提升，财务管理应用动态分析的方法，强化预算控制，进行数字化管理，管理的综合性大大提高。

（二）涉及企业的多个方面

物业公司的财务管理和社会公共服务及个体服务不同，是群体性服务。且在进行生产经营的过程中，必须要有资金的支持，提供相应的服务，支付员工的工资，且维修保养、维护环境等环节都涉及成本支持的问题。物业公司各个公司都需要资金，如果失去资金的支持，部门活动就不能正常开展。业务的开展直接或间接地对企业资金的流动具有一定的影响，进而对企业的经济效益产生影响。物业公司财务管理涉及的范围较广，企业的经营活动都涉及财务管理。因此，物业管理公司需要做好财务管理的工作，注意各个部门项目之间的联系，在总体上合理地分配资金，协调各个环节所占用的资金比例。

二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题

（一）会计核算、财务管理处于初级阶段

对于企业而言，财务核算及管理是重点、难点，财务管理对企业的业绩具有直接的影响。物业行业在我国发展的时间相对较短，处在初级阶段。物业管理行业是新兴行业，多数企业没有认识到财务管理的重要性，财务管理体系不完善，整体的水平有待提高。

（二）会计核算和财务管理出现的问题

企业经营主要是为了提高企业的竞争力，促进企业的发展。企业的规模不断扩大，管理理念随之提升，管理的范围不断拓展，物业公司也越来越注重财务管理。部分企业在财务管理方面投入较多，但是在经营管理中仍然存在一些问题。

1.会计管理基础工作比较弱

没有及时地建账，没有依照会计制度进行账目分类。原始资料失去真实性，会计核算的基础资料不完善，打白条的现象比较严重，会计资料的手续不完善，一些比较重要的业务未签订合同；会计科目的使用不合理，将资本性支出、收益性支出的概念混为一谈；财产定期清查盘点的制度没有建立或建立以后没有实际执行；记账凭证及经济业务的摘要内容表述不够准确。以上的现象使得会计核算缺乏规范性，不能及时地反映会计信息，对会计报表使用者的工作造成一定的影响。

2.缺乏管理资金力度

现在物业管理中普遍出现的问题是资金缺乏，物业管理的资金来源及数量相对有限，主要的项目包括：启动资金、维修资金、管理服务费和经营性收入。物业公司通常是中小企业，注册的资金比较少，资金实力受到限制，银行认可的不动产数量比较少，银行通常不会给予贷款。

3.成本核算的方式比较单一

在当前形势下，在成本核算方面比较普遍的做法是公司财务部门进行集中核算，设置明细的科目到二级，职能部门或管理处没有进行成本费用核算，多是设置收支总账。物业公司的管理和服务的范围比较广，一个公司管理的小区可能会达到数十个，提供的服务较多，小区服务成本必须实现精细化管理，根据项目及类别设置相应的明细分类账、辅助核算账，为决策层提供依据，满足企业的管理需要。

4.会计核算体系缺乏统一性

由于物业公司发展的时间有限，在会计核算制度方面缺乏统一性，物业公司在开展会计核算工作时，对会计核算制度的相关经验不能及时吸收。物业公司经营情况决定它的日常财务管理工作表现出会计制度的特点，现在实行的会计核算管理制度比较宽松，物业公司要想获得进一步的发展，需要重视会计工作，建立会计核算体系，提高公司财务管理的能力。

5.成本管理方法比较落后

在传统的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，规模效益；第二，提高和供货商谈判的能力，降低成本；第三，财务部门进行费用控制，降低预算，节省开支。由于没有考虑到成本因素，成本的降低没有涉及根源，处在初级阶段，只是在企业内部进行成本管理，在供应与服务中考虑较少，不重视企业的市场形象及品牌效应，企业不具有全面发展的途径，成本管理不成体系，缺少战略性的思维。在资金管理的过程中，资金缺口比较大，存在被挪用及占用的情况，坏账损失比较严重。

三、物业公司进行会计核算及财务管理的对策

（一）完善会计基础管理的工作

结合国家颁布的相关文件进行建账，对会计人员加强培训，提高会计人员的业务素质；建立会计管理制度并严格执行；在公司内部建立会计监督体系，发挥会计监督的功能，对原始凭证加强审核及稽核，确保会计信息的质量。

（二）进行财务分析

物业公司经济收益来源如下：一是公司在向客户提供相关的服务之后收取一定的费用；二是公司实行多种经营方式，进行多元化投资，获得部分经济效益。物业公司要想扩大发展，确保财务管理的正常进行，必须及时地向客户提供一定的信息，这就要求物业公司调查公司的财务情况，了解在特定的阶段内公司的负债及资产状况，对企业运营风险进行准确判断。公司可以在市场化经济发展的过程中掌握公司的资金构成情况，闲置的资金可以用于其他的投入，使成本运转得到有效的控制，健全财务管理制度，有助于公司财务管理。

（三）实行绩效考核制度

物业公司的竞争在于人，主要指的是人才，涉及管理、服务和技术方面。进行绩效考核，有助于企业实现战略目标，增加企业的核心竞争力，有助于提升公司的服务水平。在管理成本中，人工成本比例为70%～80%，实行绩效考核可以提高物业服务的质量，减少人工成本。

（四）进行资金管理

资金管理主要表现在以下几个方面：首先，提升资金运作的水平，增加公司的收入；其次，对资金进行跟踪管理，强化资金的使用及调度工作，实现专款专用，避免出现挪用和占用资金的情况；再次，对于应收账款，需要增加催收的力度，减少应付款的比例，促进货款回笼，减少存货所占的比例，强化存货管理；最后，降低风险，收取水电费押金，和保险公司及保安公司加强合作，降低资金风险及索赔风险。

四、结语

在市场经济条件下，物业公司需要提升自身的竞争力，促进自身的发展。物业公司需要认识到自身存在的问题，明晰部门的责任，在资金运作方面做好规划及计划，健全财务管理制度，认识到财务管理的重要性，采取措施促进企业的发展。

参考文献：

[1]贾玉莲.关于物业公司财务管理的思考[J].内蒙古煤炭经济，2013（01）.

[2]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业，2012（29）.

[3]罗亚玲.浅谈物业公司的财务管理工作[J].企业家天地（下旬刊），2012（07）.

[4]张健.物业公司财务管理现状分析及建议[J].当代经济，2012（10）.

[5]叶天富.物业公司财务管理促进服务质量的途径探究[J].科学与财富，2011（09）.

物业公司年工作总结 篇4

2017年工作总结 暨2018年工作思路

2017年12月

2017年，物业公司紧紧围绕 “全力以赴，尽善尽美”的主题，在产业园正确领导和积极支持下，努力坚持“客户至上，服务第一”的理念，积极学习各项管理理念，进一步提升服务品质，强化落实各项任务要求，通过梳理完善安全督导及品质监督细则创新提升管理水平，持之以恒开展安全生产隐患排查整改，不断完善各项管理制度，开展节能降耗工作，物业公司2017年经营工作取得显著成效，服务能力和服务水平持续改进，安全工作保障有力，经营业绩稳步提升，员工素质显著提高，较好完成了2017年计划任务和经营指标。现将主要工作总结如下：

一、主要经济指标完成情况

收入指标：2017年公司累计实现收缴各类服务费用1070万元。2017年主要工作汇报： 内部管理方面：

众志成城，齐抓共管，安全生产与维稳工作全面到位

为使公司2017年安全生产管理工作有效落实，强化服务质量和执行力，进一步落实安全管理责任制，杜绝各类安全事故发生，巩固提升安防服务质量，确保各重要部位安全，物业公司年初在各部门开展了“安全生产100天”安全管理专项提升活动，突出以“预防为主”为载体，以安全无事故为核心，并在2017年底全面建成了“微型消防站”进行全面推进。通过三个活动阶段强制排序，全面提升了管理层安全管理水平和执行力。实践证明此项活动在日常安全管理中起到了积极有效的作用，促使各项安全管理指标顺利实现。工程维修部主要工作： 1、2017年，物业公司以“创新、重点、提升”为工作的指导思想，施行作业 电工夜间值班制度；实现了园区夜间电力系统有效保障。

2、重点加强了安全管理和设施设备的管控力度，下大力气对重点区域的设施设备进行维保、维修、改造，先后对电梯对讲系统、监控系统、进行维修更新，并修复了消防系统。3、10月份至11月份对园区内的基础设施、木质设施、铁艺设施进行保养修缮，因此增加了使用年限。

4、为保证冬季供暖设备的正常启动和稳定运行，早在10月底，物业公司就召开专题会议，详细安排部署今冬的供暖工作，工程人员深入每个业户，对所有室外管网的阀门和管道进行检测与维修，并根据各楼检修进度，针对难点召开座谈会，研究制定相应的维修措施，为供暖打好基础。11月5日完成了所有供暖项目的设备检修和空调主管道保养改造，负责供暖的工作人员全部配置培训到位，并成立了突发事件抢修组。目前供热情况良好，设备运行安全正常。

5、为顺利承接二期项目，公司在12月份成立了承接查验小组，每天对二期内的土建、电力电器、景观、隐蔽工程等现场查验，对发现的建设问题及时反馈到项目工程部，有效的杜绝了接管以后的施工缺陷。

6、截至12月底工程维修部共接到各类综合维修1088项，完成1074项，剩余项因技术问题正在积极协调解决。综合管理部与品质主要工作：

为快速有效地改善和提升物业公司服务品质，物业公司以督促各项提升服务品质、改善服务质量为目标，进一步加强了品质检查和监督的力度，修订完善了品质监督检查制度，使检查监督更加专业化、制度化并具有说服力。2017年，重点开展了消防、安保检查督导，紧抓服务细节，强化与完善监督管理考核体系，组织各部门进行自查，全年共完成8次专项品质督导检查；12次月度品质 服务检查；3次消防演练工作；同时细化了督导标准，使现场督导工作实效性加强，加强了与各部门之间的质量工作沟通交流，使不符合项得到及时改正，使公司各服务质量整体提升效果明显。秩序维护部主要工作：

1、以安全防范为工作重点，2017年严抓队伍整体素质，并有效持续。

2、严格控制外来人员出入，检查装修人员出入证，严格管控搬家送货车辆人员，共办理出门证30多张。园区内房屋租凭面积详细掌握，加大巡逻密度，重点部位施行电子巡更，保障园区的安全。

3、共处理车辆刮擦100余起，拾、捡包裹物品、钱包10余次，以上事件均已妥善处理或归还失主。2017年秩序维护部参加了各种安全培训会议4次，并且对本部门员工传达了各次会议的相关内容。4、2017年中控室消防报警共计150余次，其中因装修产生声光、烟雾报警20余次，测试5起，因设施故障报警120余次，均已妥善处理。

5、全面完善了二期地下车库的各项设备、设施、车场系统及标识路线的规划工作，对一期入住业户及送货车辆进行车场免费服务管理，为2018年停车场管理的标准化和规范化打下基础。环境绿化部主要工作： 1、2017年初调整工作程序和保洁区域，对保洁程序和洗地机工作时间做了调整，更加合理的发挥机械设备对保洁工作的作用，减轻人员的体力劳动。

2、对现有员工全年共安排部门业务培训6次，安全培训11次，针对员工现存的问题实行例会讲解，岗做示范。

3、规范了物品物料、耗材等领用制度，做到节能、节约。

4、开展保洁有偿服务；对园区业户室内保洁服务收费，利用现有员工的空闲时 间，为园区客户进行4次有偿保洁，并与一家业户进行长期有偿保洁。环境绿化组主要工作：

自年初3月份开始，针对区域绿化存在问题制定整改实施计划，对所辖区域草坪进行局部替换900平方米，绿篱近200平方米、树苗移种170余棵，大棵树木移栽补种30棵。全面实施春肥，重点防治病虫害，各类绿植、树木生长态势良好，未出现大面积斑秃枯死现象。各会议室、办公室等公共区域盆栽绿植全面调整10批次，更换大小盆栽绿植花卉200余盆，提升了办公公共区域环境净化美化品质。客户服务部主要工作： 1、2017年累计受理各类报修1088项，完成修复1068项；剩余项因客观情况正在协调解决。

2、截止到12月份，该部门完成公司内部会议接待179次，公司外部会议接待19次,其中收费会议有 5 次；另有接待政府组织会议10次，共接待人数达3186余人；同时通过专业技术人员培训（例如音响、投影、麦克风的调试）该部门会议接待人员能快速解决，使会议正常召开。

2、为了提高本部门员工的素质和物业服务质量，并根据2017年本部门培训计划对该部门人员进行各种业务培训11次。3、2017年会务服务更精细化，客户服务部严格按照公司制度要求进行日常的会务服务，整体服务水平持续提高。客户调研及维稳工作：

1、为贯彻落实产业园工作会议精神，物业公司上下联动，密切配合，按照要求对业户提出的意见、建议、纠纷进行深入细致摸排，实行不稳定因素和安全隐 患定期排查，及时发现不稳定因素和安全隐患，认真梳理分析，准确掌握动态，切实做到了心中有数。对涉及的责任部门事项制定维稳措施和责任落实，并提报产业园，同时积极参加产业园组织的维稳工作会议，领会精神，落实问题。针对业户提出的意见和问题，物业工作人员积极进行协调沟通，帮助业户解决实际问题，安抚业主情绪，最大限度排除安全隐患，确保了十九大期间园区未发生一起群诉事件。2、2017年物业服务总体满意度为：97%；物业服务满意率98%。

3、多频次安全检查；为快速提升各项安全防范质量，确保园区安全，物业公司坚持“预防为主、安全第一”的原则，依据安全服务标准，强化检查频次，增加检查形式，全盘覆盖，实现多项安全检查实施率100%。

二、积极引导、创造机会，培育优秀员工发挥潜能

2017年通过培训需求调查的结果，根据公司发展及个人成长需要，物业公司对中层、工程、秩序、保洁、客服等各个系统人员实施了多样的内部培训，并举办了管理人员服务能力提升培训两期，开拓了公司管理人员的视野和眼界，提升了管理人员的综合素质。以“服务创新”为主题，选取各自工作中真实的片段和细节，展示了物业员工在提升服务品质过程中的各项举措。

三、节能降耗深入人心，自力更生控制成本

园区多出公共设施陈旧，失去了其使用功能，并存在安全隐患，工程维修部组织员工利用日常工作中积攒下来的废旧材料对多出公共设施加固改造，使其焕然一新，得到了业户的一致好评，同时对公共区域灯具进行改造，节约了能源。

四、解决问题清理小欠费

2017年物业公司制定了欠费回收计划，以月为周期进行欠费回收，重点清理时间较短，矛盾不突出的欠费。截至年底清理完毕。

五、责任在肩、主动创新，集思广益改善服务品质

2017年，物业公司各部门在服务品质提升方面都做出了很大的贡献，其中环境绿化部对垃圾清运站台面进行重新处理，避免清运垃圾过程二次污染，为了不影响业户正常办公，还制定了详细的清运时间；因二期施工、园区道路改造，致使园区车辆行驶困难和车辆增加，为整顿园区内车辆随意停放问题，秩序部在园区主要易停车区域摆置花钵并在环道入口处加锥形帽，取得了业户的一致好评；工程维修部利用废旧木料改造花坛及制作景观桌椅。改造好的花坛和桌椅大方而且美观实用。

六、文化方面

1、大讨论、大整顿活动掀起作风整顿热潮

4月份至6月份，公司组织开展了“工作作风”大讨论、大整顿活动，物业公司领导班子高度重视，严格按照园区相关要求，结合物业公司实际，在公司内部掀起了学习讨论的热潮。通过不断学习、讨论和总结，我们在整改提高阶段针对发现的个人、部门及公司现阶段存在的问题，制定出一套针对性强、操作性强的整改措施，为公司实现计划提供了可靠的工作作风保障。

2、全体员工集中学习《企业文化手册》

结合园区企业文化战略规划，园区和物业公司两次组织全体员工学习《企业文化手册-创新之道》，通过学习，物业公司深刻领会到企业文化的重要，从而也鼓励了全体员工的职业责任感和使命感。

2017年物业公司在进一步强化管理体系的基础上，不断改进和提高管理水平，全面加强安全管控，强化品质监督和安全督导，挖掘员工潜力、提升落实效果，收费率及各项经济指标明显上升，各方面工作取得长足进展，虽然取得了一些成绩，但在管理过程中物业公司仍旧存在一些问题，比较突出的问题表现在以 下方面： 目前存在的问题

1、管理层级思想机械化，公司政令上传下达受影响，执行力不足

物业公司2017年实施部门负责制以来，各部门自主管理，员工积极性有所提高，但由于部门负责制实施不够彻底，也带来了各类管理问题，其中管理层级思想机械化，在具体执行中，工作做的不够创新，对公司下达的各项任务在执行的过程中不够彻底，执行力不强；不思进取，得过且过，工作效率低；上下级之间政令不畅，工作不能落到实处；工作主动性不够，狠抓落实方面开展不够；有的员工服务意识淡漠，工作责任心不强，敬业精神不强等思想方面的问题。

2、老旧设施设备维修改造进展缓慢

园区内多处设施设备老化、损坏，得不到及时更新或改造，使楼宇的局部使用功能得不到保障，造成了业户意见突出。主要原因是由于专项维修资金没有拨付，续筹维修资金难度较大，因此维修改造的进度和效率受到极大影响。内控体系不完善，管控力度不够也影响了整体发展速度。

3、经营工作缺乏规划和方法，经营服务收入没有明显提升

经营工作是2017的工作重点之一，由于物业公司在经营方面也在初探时期，缺乏对经营工作的整体规划和思路，导致在2017年经营收入没有明显突破，各部门又满足于解决现有问题，维护好现有业户，只重视提高满意率，忽视现有资源的经营工作，对新的经营项目没有广泛和深入进行发掘，失去市场先机，造成公司资源浪费和闲置，不能及时转化为经营利润，增加经营收入。2018年工作思路及主要工作措施

针对2017年存在的问题，物业公司在2018年将继续巩固服务创新提升的成果，加快内控体系建设，强化安全管理力度，提升人力资源储备能力，进一步学习优秀物业公司的先进管理经验，通过对管理架构进行优化调整，规范服务标准，拓展经营和服务项目，以提升管理水平为目地，制定和完善绩效考核管理体系，推进企业战略深度实施，全面提升服务品质，塑造更加优秀的“嘉瑞德”物业服务品牌形象。

物业公司2018年工作思路包括： 一、二期即将承接；建立物业工程服务中心，加强公司设备设施管理及维修改造力度

物业公司工程维修部技术力量均衡，但是在弱电维修、工程土建施工、设备维修高端方面技术滞后，工程人员的专业技能单

一、弱电维修存在缺口、工程土建施工招募、审核、现场监理、验收等未形成程序体系，制约了工程服务品质的提升。2018年物业公司计划成立工程服务中心，将现有的人员分为一、二期综合维修，二期接管查验及售后，变电站值班。工程人员实行片区责任制管理，确保服务支撑及时、设备保障有力、工程管理规范、成本控制有效。工程部已经成立二期工程服务组，按计划对各楼宇工程维修项目做到维修有计划、有时间、质量有保障；2018年组建弱电维修组（1-2人），负责消防联动系统、安防周界系统、监控系统、车辆道闸系统的日常维护、保养及维修，使设施设备有效完好率＜98%；组建工程施工队伍,承接园区、业户室内的小型维修工程，建设单位遗留小型工程等，增加公司收入。

二、秩序队伍集中管理，各级别职能更明晰

2013年，为进一步提升公司各项安全管理效率，秩序维护部将担负公司所有区域安全日常管理，并强化制度，逐步推进和实施招聘培训、人员核编调配、指挥协调、突发应急、消防等专项工作；对各班组工作质量督导检查，提升安防服务质量。

三、物业服务费全面恢复，经营工作合理规划，确保收入快速突破

物业公司在抓好当前物业费、水电费、采暖费、冷气费等基础费用收取的基础上，以提升服务品质为前提，全面开展一期物业服务费恢复原价工作，已经签订2018租凭合同的业户正常恢复，其他业户依据租凭合同逐步恢复，力保二期物业服务费正常收取，2018年2月份完成一期恢复原价任务。同时加大小欠费收缴力度，加强与业户沟通，及时解决业户的诉求，做好费用回收工作。2018年，物业公司还要对现有经营资源进行盘点，特别是二期空置房屋和未起到实际作用的地下室、库房等资源进行整合、租赁，提高经营收入。同时以“智慧园区”为平台转变观念和转变战略方向为改善园区生活服务收入的基本出发点，以服务提供商向服务集成商转变；做为基本思路，逐步实现生活服务收入的不断突破和增长。

四、开拓公司内部员工晋升选拔通道，培育高素质综合型人才

针对物业公司在人力资源管理中存在后备人员不足、员工积极性低等问题，2018年，物业公司将通过建立合理的薪酬制度，逐步推行管理及技术序列双通道宽带薪酬制，提升薪酬制度的激励作用。同时完善激励机制，确定统一的晋升标准，采用多种方式对员工进行考核，通过对消防、行业技术、工作任务完成情况、月度绩效考核分数、培训课时数及合格率、参与公司活动主动性及获奖情况以及民主评议等方面进行综合衡量，对员工进行薪酬调整，让所有员工通过能力的提升晋级，激励员工；随着自身能力的提高，绩效的改善，有利于团队精神的培养，引导员工重视个人技能的增长和能力的提高、有利于职位轮换，能密切配合劳动力市场上的供求变化。

五、以二期项目物业管理为契机，积极探索商业物业管理新模式

2018年，物业公司将进一步做好一期项目的物业管理并做好二期项目的前期服 务管理工作，根据公司几年来物业管理的得失经验，为园区规划、房屋租凭等方面积极提供参考意见，使二期项目在招租、装饰装修、文化建设方面更加合理化、人性化、成本节约等，同时也为物业后期管理奠定基础，有针对性地提升服务品质，与此同时还要培养一批高端物业管理的员工，为公司挑战高端物业管理做好充分准备。

六、学习优秀经验，提升嘉瑞德的整体服务能力

2018年，物业公司还将与更多的优秀物业企业学习管理经验和技能，尤其是在高端物业管理经验的借鉴、学习、行业法律法规诠释、物业项目服务品质的提升、物业增值项目经营、物业企业战略规划以及物业企业人力资源管理、消防安保、管理人员的能力提升、业主投诉处理、车场管理、设施设备保养等都要进行深入细致地借鉴学习，并通过专项会、沟通对接会等形式将学习的内容进行巩固，通过管理实操、演练等方式将所学运用到工作当中去。

2018年，物业公司将在认真总结已往工作的基础上，分析和总结2017年工作中的问题和不足，从提升服务品质，增加服务收入和经营业务拓展入手，努力完善管理体系，塑造高效务实的员工队伍，提高工作技能和服务质量，将服务创新、细节管理和学习能力作为企业发展壮大的重要要素，发挥现有资源优势，挖掘员工潜力，开拓创新服务模式，寻找新的利润增长点，使物业公司全面实现良性循环，巩固物业行业的地位，确保完成全年整体管理经营目标，更好地服务于广大业户，服务于园区。

嘉瑞德物业服务管理有限公司

物业公司2012年工作重点 篇5

一、提升花园的管理水平及服务观念

1、花园作为中加物业公司的主体，各项目部的培训基地，应继续提高管理水平，增强服务意识，本着求真务实的工作态度探索新路。

2、积极征求全体业主和业委会的意见，进行分析与总结、落实。

3、加大对园区整体的环境整治，尤其是对园区的私搭乱建现象要积极巡视和阻止，严格把关，使愈演愈烈的私搭乱建现象得以控制。

4、加大投入。如：对园区内的围栏、路面、公共设施以及绿化做到该修的修，该补的补，该调整的调整，使现有的设施，有限的成本发挥最大的作用。

5、继续做好物业费的调整工作（但难度之大）有近18%的业主坚持不同意调整，但我们得继续努力，争取在2012年五一之前有一个结果。

6、由于花园多年的顽症，如：暖气片跑水、防水失修、铁艺老化、收费增加了难度，但我们要针对性的调整工作计划使收费率业主满意率不低于两个95%

7二、做好小区的拓展工作

1、要充分的了解小区的业主构成，高度重视业主入住期间业主所提出的种种问题及异议，全体员工要给以高度的责任心，认真对待。对每个环节发现的问题要与分包商及时沟通，及时解决。

2、要继续探索高层住宅的管理经验，对园区设备设施的使用维护、员工的培训、做一个定时的总结，要把园区的工作责任到人。

3、装修期间是考验物业应对能力及管理能力的关键时期。防火防盗、电梯的使用、水、暖、电、气、无负压供水以及各个职能部门的联系都应作为工作的重点。总之物业人员要为业主提供更便捷更优质的服务。

4、要与建筑商，分包商深层次的研究，对遗留问题要及时彻底的解决。耐心解释部分工作不到位，物业功能延期的问题，化解矛盾、促进和谐。

5、收支情况。小区自2011年10月至2012年底预计收入350万元（其中包括物业费、装修管理费及电梯使用费），费用除人员工资、电梯维保外、水、电、暖、绿化管理费等许多不确定因素，暂无法预测。

三、提前准备二期及前期准备工作。

1、储备人才，择优准备

2、了解工程进度，配合开发商做好前期工作准备

3、按照不同性质的园区及时总结经验，提前预测入住人群及如何对号入座管理

总之：小区：稳定中求发展；小区：发展中求稳定；小区：探索中求创新

物业公司年工作总结 篇6

一、2011年工作业绩

1.经营管理情况

1)费用收支情况（2011年1--10月）

收入

金额支出金额旧欠物业费92981.92机动车3571.00旧欠供暖费146127.62创优47947.00当年物业费198057.17装修押金4000.00当年供暖费252242.10出入证押金280.00停车费254400.00楼道电5769.06临时停车费75970.00零维修材料费10033.50多经管理费1699.00办公费2016.40施工管理费2900.00招待费8355.15出入证工本费200.00电话费3358.04零维修收费619.00保安费80528.90装修押金25000.00保洁费63883.90出入证押金800.00绿化费37722.31装修垃圾清运费3987.25绿化改造97441.50诉讼费25.00其他50550.38水费6441.30 电费34483.00 其他收入1532.62 收入合计1097465.98支出合计415457.14

2)服务工作的具体落实

今年6月底，项目部组织物业部人员开始征求业主意见，根据业主反馈意见。项目部制定整改措施，及时整改我们服务工作中的不足。加强对各部门间的管理，不定期的对服务工作进行检查，有效促进了服务工作的落实。

3)全体员工培训

主要培训内容：3月份集中学习观看《物业管理是怎么样练成的》影像教材、组织学习新的员工手册、作业指导书,讨论有关物业管理行业的发展，树立员工工作信心，为行业培养专业人才；4月份集中学习《北京北京市供热采暖管理办法》；5月份组织学习《北京市物业管理办法》等。

4)xx临时过渡电改造工作

项目部联同居委会、业委会人员与政府、供电局、房地产开发公司联系协调xx临时过渡电改造工作。园区居民于8月2日去东小口镇政府请愿，就此事有多家媒体爆光，也得到了东小口镇政府的重视。后东小口镇政府召集昌平区供电局、天龙苑房地产开发公司、xx小区业主代表的专题会议，明确了改造工程方案，并要求房地产开发公司出资完成临时过渡电的改造工作，但一直未果。

2.日常工作目标管理的完成情况

1)公共设施、设备维护管理

 项目部与业委会共同出资，更新改造停车场设备设施，项目部又收集停车场资料，申请办理停车场备案手续，现xx家园停车备案表已下发，规范了园区车辆管理工作，增加项目部停车费用的收入。

2)绿化管理

 为给业主创造一个优美的生活环境，我们严格落实了绿化管理措施，制作简易警示牌、围栏，加强绿化防护管理工作，使绿地基本无破坏，践踏及公用现象，绿化完好率为95%。

3)环境卫生的管理

 环境卫生方面，我们针对小区实际情况，协同居委会，居民代表齐动手不定期组织大扫除。并要求保洁公司制定了严格的保洁制度，结核项目部保洁工作程序与考核办法，对清洁工作进行监督检查。对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

 要求保洁员按照项目部消杀计划进行消杀。

4)小区安全防范工作

3.2011年评选四星级示范小区工作

评选北京市四星级示范小区工作是2011年的项目部一项重要工作，有着非常重要的意义。为做好评选北京市四星级示范小区工作，项目部参照《物业管理示范住宅小区标准及评分细则》《普通住宅小区物业管理服务等级规范二级》标准要求，结合项目实际情况，制定评选工作的计划及实施方案，号召发动全体员工参与。坚持以评促建，充分利用评估的大好时机，改善小区目前存在的一些问题，以此来提升项目部整体服务质量工作中存在的问题，补充完善了项目部所需记录表格。

4.节能降耗、降低成本

1)为响应政府号召，提倡节能减排实现节约型社会，创建绿色企业，物业管理企业要抓好物业节能降耗工作，作为物业节能降耗工作，无论是从建设节约型社会的角度，还是从降低经营成本方面看，都有非常重要的意义。蜂巢物业管理网原创，更多资讯请访问官方网站。

2)今年5月份项目部根据小区实际情况，申报北京市昌平区住宅小区节约用水示范小区，此项已与北京市昌平区节水办联系，具体工作正在进行中，相关节水资料已上报至昌平区节水办。

3)项目部对现有路灯、楼道灯进行逐步更换，并按季节调整开关时间；对热水器、岗亭安装时控开关，减少用电时间；在绿化用水方面，项目部要求绿化养护人员，根据天气情况进行绿化灌溉。降低了项目能耗成本。

二、工作中的不足

1.xx房屋质量、物业用房问题，还需与居委会、业委会共同出面解决；

2.项目部在评选四星级示范住宅项目评选工作中落选，主要原因是绿化斑秃、单元门锈蚀、私搭乱建问题严重。

3.评优内业资料补充较多，说明日常工作不到位，没有做到规范化运行的要求。

三、2011年工作计划

1.根据项目特点，结合公司作业指导书，健全日常服务管理制度，并组织落实。

2.加大项目部旧欠费用的收缴工作，提高收缴率。

4.统计、定性园区私搭乱建，并协同居委会、业委会做好整改工作。

5.对园区各单元门更新刷漆。

6.整理单元门禁外露线路。

7.与开发、建委协调解决业主久拖未决的房屋质量问题。

物业公司年工作总结 篇7

关键词：社区,综合治理

胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司下设五个物业站 (五个家委会) 、三个专业队、一个家政服务中心和一个老年工作站。主要负责山东省东营市青岛路以南, 菏泽路以北, 西四路以东, 五台山路以西的13个小区9273户居民的“四保一稳”服务职能工作, 该区域地理位置点多、面广、分散, 工业区、生活区、娱乐区、学校等交织在一起, 不完全封闭的小区多, 车流量大, 又处繁华地段, 管理难度大, 治安任务十分繁重。工作中我们牢固树立“综合治理也是生产力”的观念, 勇于创新实践, 突出真抓实干, 不断推动综治工作水平再提升。

一、社区综合治理工作的具体做法

(一) 突出“一个主题”力求群防群治的氛围更浓厚

我们借社区开展的“查漏补缺抓防控, 群防群治保平安”主题活动为契机, 牢固树立“平安出效益”和“警力有限, 民力无穷”的理念, 把综合治理工作作为“四保一稳”服务职能中的重中之重来抓。要抓好这项工作, 必须依靠群防群治, 形成全民皆兵的浓厚氛围。具体工作中实施了“六个一”。

第一, 深化“人人都戴红袖标”工程。我们要求不仅是治保员要带红袖标, 绿化队、维修队及各物业站的所有人员都戴“红袖标”, 担负起“义务监督员”的作用, 履行提供线索、治安信息通报 (治安信息员) 、参与小区治安防控等职责。在推动联防联治工作中, 我们始终以“红袖标工程”为亮点, 发挥“红袖标工程”的威力, 逐步形成“让大家戴上红袖标就是一种责任, 让居民看见红袖标就是一种信任”的效果, 对不法分子起到了有力的震慑作用。

第二, 开展“法律知识进小区”活动。我们在供应体育馆举办了500余人参加的法律知识宣传讲堂, 来自管理局综治办普法工作科郭清海科长和东旭小区的家委会郝仕政副主任, 运用丰富的法律知识和实践经验, 向小区治安工作骨干人员和居民讲述了他们在多年工作中遇到的典型案例, 教会大家如何防火、防盗、防骗, 将法律知识和治安防范知识送进千家万户, 进一步调动了广大职工与居民参与辖区治安防控工作的积极性和治安防范意识。

第三, 组织“平安靠大家”书画展评。为发挥群众优势, 由各物业站 (家委会) 组织在小区集中开展了一次以书法、绘画作品为主的书画展评, 而且每个物业站 (家委会) 评选出优秀作品进行装裱, 参加社区统一组织的展评。胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司上报了12副作品参展, 分别获得1个一等奖、1个二等奖、2个三等奖好成绩。通过活动的开展, 进一步营造了平安和谐文化氛围。

第四, 开展“治安防范图板巡回展”。我们紧紧围绕平安小区创建活动主题, 制作了图文并茂的治安防范图板, 在各小区进行宣传的基础上, 又由治安保卫办公室统一组织, 利用巡警车在辖区内进行巡展, 进一步促进了群防群治浓厚氛围。

第五, 组织参加“专业技能大比武”。我们以社区开展的规范干部专业技能“三个一”竞赛活动为依托, 即组织一次军事训练, 叠一次军被, 谈一次深入学习科学发展观体会三项参赛内容。治保队班子成员利用队员下午训练时间, 强化警容警姿树形象, 针对个别新队员的宿舍物品摆放细节不到位, 军被整理不够规范, 队部展开了以班组为单位的军被整理的竞技活动, 以点带面提升军被的“豆腐块”水准, 使队伍整体素质水平得到新提高。同时, 在“三个一”业务比武活动中, 由治保队指导员、队长、副队长参加的业务比武, 一举获得治保系统业务比武总分第一名的好成绩。

第六, 发放“义务巡逻队倡议书”。各物业站 (家委会) 联合党员服务社, 组织开展了向辖区居民发放参加义务巡逻队倡议书活动, 调动了广大居民踊跃参加义务巡逻队积极性, 成立了以辖区非在职党员和楼栋长为骨干的义务巡逻队13支。

(二) 发挥“两个优势”力求群防群治工作入脑入心

第一, 充分发挥小区的“宣传”优势。首先是发挥治保队与警务室联动的宣传效应。我们联合开展了“齐抓治安防范、共享平安幸福”主题活动, 通过白天与晚上相结合方式, 利用四辆警用电动车在小区内巡逻, 现场播放防火、防盗等防范小常识, 在重点时段和部位、加强了防控和蹲守, 确保了治安防范无漏洞、措施有效到位。其次是采取小区悬挂横幅宣传。根据不同的季节悬挂不同的标语口号, 如“积小安成大安, 家家平安保平安”, “平安小区人人出力, 小区平安家家受益”和“打两抢防两盗, 实现小区平安无案件”等等, 做到内容简而易懂, 时时敲响防范警钟。再次是发挥黑板报、宣传栏更新及时的优势。各家委会每日张贴胜利报、温馨提示等, 宣传上级精神, 宣传与居民生活密切相关的环保、安全、节能、民用气安全, 治安防范等有关内容。同时, 我们在每个门卫都设置了小黑板, 登记内容温馨, 贴近居民生活的小提示, 小区居民进出大门随时都能看得到, 同时也宣传了我们的防范成果。最后是创新了楼栋“双向信息反馈栏”。我们在楼道制作了信息反馈栏, 这样有利于与居民及时沟通, 为居民提供了掌握信息、反馈信息条件。国庆节前夕, 我们还打印了《致小区居民的一封信》, 张贴在各单元楼道内, 提醒居民强化防火、防盗意识。2009年, 在创建“平安小区”和“小区百日无案件”活动中先后布置治安防范宣传栏30期, 出黑板报17期, 张贴温馨提示7次, 共计4600余张。除此之外, 我们还特意为居民外出开展了一项特色服务。户主外出前, 以电话或其他方式与物业站、家委会取得联系, 告知楼栋和单元号, 我们会在此期间进行重点巡视、加强防范。

第二, 充分发挥小区“阵地”优势。群防群治防范在小区, 落实也在小区, 因此, 我们充分发挥小区阵地优势。首先是成立13支特色义务巡逻队。我们以楼栋长为基础, 在小区全面发动, 先后成立了400余人的义务巡逻队伍, 有“非在职党员义务巡逻队”、有“三八女子义务巡逻队”、有“夕阳红义务巡逻队”、有“志愿者义务巡逻队”, 节假日集体组织巡逻, 平时分片包干守护楼栋, 2009年集体巡逻60余次, 由于群众的积极参与, 给小区治安队伍输进了新鲜血液, 增加了一支有声力量, 直接推动了小区治安工作的平稳开展。其次是采取集中与分散相结合方式巡逻。集中的目的是达到互相交流, 把发现的情况和处理的方法沟通一下, 取长补短, 互相学习交流经验;分散的优点在于灵活和及时发现问题处理问题。如巡逻队长任玉荣, 她负责运兴南大门, 不管是炎热的夏天还是寒冷的冬季, 她都默默无闻的守在岗位上。又如定位巡逻队员宗景仁, 几年如一日坚持办黑板报, 义务宣传党的方针政策, 油田改革发展形式、治安防范和健身小常识等, 在他的带动下, 初步形成了全方位、全天候、全覆盖的综治大格局。

(三) 深化“三项建设”, 力求在群防群治工作中见实效

第一, 深化“红旗治保岗”建设。我们要求治保员每天把红旗插在治安责任区内易观察的醒目位置, 以红旗为中心, 在责任区内巡回检查。家委会坚持巡视督导, 20分钟内不在岗的, 检查人员要把红旗收走, 每收旗一次要扣绩效考核分, 收旗三次以上的要收岗, 进一步增强其责任心。

第二, 深化“三防”建设。首先是健全综治大网络。我们建立了以中心治安保卫办公室为总牵头的特勤中队、治安巡逻队、物业站家委会、楼栋长、义务巡逻队等, 形成“一条龙”综治大网络, 同时, 我们结合“小区百日无案件”竞赛活动, 启动了“虎、鹰”行动计划, 并成立了7支突击小分队。做到在对不法分子的识别上, 要有“鹰一样敏锐的眼睛”, 在对不法分子的打击上要像“虎一样的勇猛威武”, 要看得准、打得狠, 不给不法分子可乘之机。其次是深化队伍建设。在组建义务巡逻队基础上, 我们进一步深化了两队建设:一是深化治安巡逻队建设。深化了“三式十八法”的管理模式, 运用“三式”即院校式的学习、部队式的管理、家庭式的生活, 打造业务精, 素质硬队伍, 创造了拴心留人的工作环境。二是深化了员工队伍建设。采取在物业职工及治保员中开展“四个一”和“一口清”活动。“四个一”即每周记一户、记一车、检查一次防盗门、做一件好事, 为做好治安防范工作提供了保证。“一口清”即要求治保员与职工对所负责的楼栋户数清楚、家庭情况清楚、是否有机动车辆清楚、防盗门好坏清楚, 做到心中有数, 为掌握基本信息提供可靠保障。三是深化了“技防、物防”建设。我们在深化人防基础上, 还在技防、物防上下功夫, 在上级的支持下, 配备了电瓶警车4台、更新了巡逻队员自行车、警棍、对讲机等设备;6个重点门卫安装了摄像头, 可以长期稳定的监视进出小区的人员和车辆, 确保在发生突发事件时可以尽快提供线索依据, 对震慑犯罪提供了技术保证。集翠苑西侧筑起了150米围墙, 实现了小区封闭。加固维修了护栏22处, 维修了单元门60余次, 维修和更换了小区电动门, 安装了起降杆。我们还对门卫室实行了“五个统一”, 即统一进行了门卫粉刷, 统一维修或更换了室内空调, 统一更换了新桌椅、统一制度牌, 统一配发了太阳伞, 一系列人性化的管理, 提高了门卫人员爱岗敬业的积极性。

第三, 深化“物华女子巡逻班”建设。物华治保队女子巡逻班成立于2008年5月, 由6名女子巡逻员组成, 主要承担白天的小区巡逻任务, 不仅弥补过去只夜间巡逻、白天空缺的不足, 同时又挖掘了人力资源, 还加大了对门卫、治保员管理监督和调解民事纠纷力度。首先在业务上做到了“三懂四会”, “三懂”, 即懂方针政策、懂法律法规、懂业务知识;“四会”, 即会擒敌自卫、会依法执勤、会管理服务、会群众工作。其次在管理上采取了“13332”巡逻法, “1”就是要贯通一条巡逻路线。按照规定的路线巡逻, 避免了只走大路, 不走小路的现象。“3”就是巡逻出警至少3人。在出警巡逻过程中, 做到相互监督, 相互保护。“3”就是强化落实“3个深入”:一是深入小区居民, 宣传工作到家庭, 形成了“人人参与, 家家防范”的氛围。二是深入小区门岗, 监督是否规范上岗, 是否记录详实。三是深入监督整改, 做到及时纠错, 督促整改。“3”就是突出“三个结合”, 即做好与派出所警务室工作的结合, 与保卫科工作的结合, 与物业站家委会工作的结合, 在治安防范工作中做到信息联通、上下联动、行动联合。“2”就是采取“2个挂钩”, 即与奖罚挂钩, 与评选树优挂钩。现正以饱满的工作热情, 积极向上的工作态度, 向着更高目标迈进。

如今, 胜利石油管理局胜中社区物华物业管理公司初步形成“全民抓安全、群力保平安”的良好格局, 公司开展的“红袖标工程”被社区采纳推广。治安巡逻队成功了破获3个重大盗窃团伙, 抓获不法分子11名, 其中7人被刑事拘留, 帮助居民寻找到失踪老人1人, 公司连续6个月实现“零发案”, 社会效益明显。

二、完善社区综合治理工作的具体建议

(一) 建议适当倾斜社区治安巡逻队员的招工

第一, 治安巡逻队员严重缺员, 在相继落实临时性用工清理、油田在社区系统企业员工中招聘一线人员等政策中, 公司治安巡逻岗位人员大量削减, 巡逻岗位缺员问题非常严重。

第二, 部分小区不封闭, 加之所处西城腹地、流动人口多, 治安形势非常严峻, 急需补充治安巡逻力量。

第三, 巡逻队员多数是临时性用工, 社区在培训治安队员中投入大量的人力、物力、队员不久就辞职, 工作时间较短, 收不到连续性、持久性工作效果。

第四, 由于队员缺乏持久性, 个别队员存在思想不稳定, 不断招收更换新队员, 造成管理难度大, 不利于治安队伍建设。

第五, 由于队员更换频繁, 新队员对小区地形, 治安状况了解不透, 对不法分子心理动态、作案动机分析不清, 给维护稳定带来困难。

(二) 建议地方政府出台一些硬性政策法规

第一, 对小区出租房屋、车库经营、饲养宠物、乱搭乱建等方面加以规范, 便于社区依法加强管理。

物业公司如何进行纳税筹划 篇8

【摘 要】本文通过对物业公司涉税事项的探讨,列出了影响物业公司利润的税收因素,提出了物业公司纳税筹划思路,以确保物业公司提高利润率,增强发展劲头。【关键字】物业公司 纳税筹划随着我国的经济体制改革和建设的不断深化,城市的扩容和小城镇建设进程也在随之加快步伐,让物业管理健康有序地登上了历史舞台,给国人带来了一种全新的生活方式和生活理念。但是,物业管理在得到社会进一步重视和认同的同时,却由于市场的不成熟、管理的不规范,导致利润微薄,多数物业公司举步维艰。尽管物业管理这个新兴行业有着极大的发展潜力和空间,却还是让很多公司望而生畏,不敢轻易涉足。那么制约物业公司发展劲头的因素是什么呢?应该采取什么措施来改善现状呢?笔者认为,物业管理行业中的税收因素不可低估,本文主要来探讨物业公司的纳税筹划问题。一、法律规定物业公司是按照法定程序成立并具有相应资质条件,经营物业管理业务的企业型经济实体,是独立的企业法人。它属于服务性企业,它与业主或使用人之间是平等的主体关系,它接受业主的委托,依照有关法律法规的规定或合同的约定,对特定区域内的物业实行专业化管理并获得相应报酬。 物业公司作为一种新兴的行业,其业务范围非常广泛,既有管理服务又有代理业务。物业管理服务是指物业管理单位受托对房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、维修、整治服务及提供与物業产权人、使用人相关的其他服务。物业代理是指代委托人办理受托事项的业务,包括代购代销货物、代办进出口、介绍服务以及其他代理服务。物业经营的范围既涉及增值税,又涉及营业税及其相关的税种。根据营业税法的有关规定,物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于“服务业”税目中的“代理”业务,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。此外,在代销行为中如果发生销售代销货物业务,应当交纳增值税。物业管理业这个新兴行业出现以来,国家税务总局一直没有都明确地对物业管理行业在营业税税目中归类,行业内约定俗成地缴纳两种税,第一种是比照服务业——其他服务业缴纳流转税,即按收取的全部物业服务费5%的比例计算缴纳营业税;第二种是物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。2003 年国家发展与改革委员会、建设部联合印发了《物业管理收费管理办法》,其中第九条中对物业管理的收费作了明确规定,即“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。”相应地也就列出了物业公司缴纳税收的两种不同情况。在包干制收取物业费用形式下,物业公司应以其收取的全部物业服务费作为其经营收入,并以此为依据计算缴纳营业税。以物业服务收费的盈余或亏损作为其经营成果,计算缴纳所得税。在酬金制收取物业费用形式下,物业公司代理业主实施物业管理,收取代理酬金。其行为符合营业税法中的代理的规定,应归类为服务业中的代理业。物业公司就其取得的代理酬金计算缴纳营业税,并以其取得的收入扣除相关的成本费用后作为企业的经营成果,计算缴纳所得税。二、筹划思路在包干制方式下,一方面物业公司已就收取的物业服务费全额计算缴纳了营业税。而物业公司在实际运作中,并不会全包全揽整个物业管理服务,为了便于管理,也为了提高服务质量,可能会按行规将某一项或数项服务项目(如保洁、保安、电梯维修保养等)分包给专业公司,这就使得物业公司在税收支出上承担了分包出去的服务项目税收,加重了物业公司的税负。在两种形式方式下,一方面由于物业管理业的发展时间短、市场的不成熟、相应的法律法规不健全、物业公司内部管理体制的不完善等原因,导致物业公司投诉事项等非正常事项增多,这些非常正常事项常常导致非正常费用增多,如因违法事项而受到行政处罚的情况也不鲜见,这些都会导致物业公司成本大幅度增加。但是按照税法规定,此类成本不得记入管理费用抵减利润,从而导致物业公司税负增加。另一方面,由于物业公司负责人文化素质等因素,对国家政策法规的不了解或者了解不全面,本应该享受税收减免政策的却没有及时提出申请,导致税负增加。新税制改革后,服务业中的代理业由10%的税率调整为5%,其他服务的税率由3%调整为5%。营业税的计税依据是由纳税人销售应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的营业额。因此,应纳税额的计算公式中的关键因素是变量营业额,这是影响物业公司利润的税收因素中最基本也是最重要的项目。营业税与增值税均属于流转税,二者在一般情况下不会发生重复征税的问题,但是如果处理不好,同一种行为交纳两种税的情况也会发生。避免重复征税就成为节税的主要思路。例如有的物业公司代供电局向其业主销售电,与委托方按实际销售额进行结算,只是收取手续费;有的物业公司则是从供电局购入电,然后再销售给业主。两种不同的经营方式物业公司的税收负担是不同的。物业公司从供电局购买居民生活用电,支付价款(含增值税格)88600元,取得了供电局开具的增值税专用发票,注明的增值税税款为12800元,然后按98600元(含增值税价格)销售给居民。这样,该物业公司不仅发生了营业税的行为,而且发生了增值税的行为。应交营业税=(98600-75800)× 5%=1140(元)如果物业公司不是增值税一般纳税人则应交增值税=98600÷ 1.04× 4%=3792.3(元)如果物业公司是增值税一般纳税人,则应交增值税=98600÷ (1+17%)×17%-12800=1526.5(元)物业公司从供电局购入电后,所加价款只是相当于手续费的部分,而没有加上向居民销售电时应当向居民收取的销项税额,所以不论是按增值税的一般纳税人还是按小规模纳税人交纳增值税,都会增加其增值税负担。一般情况下,纳税人销售贷物时,除了应收取手续费以外,至少还应将增值税的税额加在销售额中,才能实现增值税的转嫁。为此物业公司增值税,营业税负担的多少主要取决于加价的幅度,在电价受到国家指导价格控制的前提下,手续费的弹性也是非常小的。如果物业公司代供电局销售所属居民区的生活用电,取得销售收入88600元(含增值税价格),并与供电局按实际售电收入进行结算,供电局另外按含税售电收入的5%支付手续费给物业公司。物业公司收取手续费应交营业税=(88600×5%)× 5%=221.5(元)由于物业公司不发生代销货物行为,所以物业公司不存在应交增值税的问题,共节约税款2445元。参考文献:[1]《物业公司涉税事项探讨》赵萍 王琰《科教文汇》2006.9[2]《新企业会计准则与纳税筹划》 于晓镭毛夏挛蔡昌机械工业出版社 2008.1