中资开发商在英国房地产市场上大多以持有型物业投资为主，装修改造为辅。近些年随着本地化开发经验的不断积累，越来越多的开发商尝试进行住宅项目开发。英国住宅开发虽然与我国普通商品房开发有类似之处，但每个节点流程内的工作内容又大相径庭。例如，在规划审批条件、历史建筑保护、开发贷款审批等方面，导致前期筹划阶段时间过长，项目面临困难重重后黯然退场。近些年，国内实力雄厚的开发商，例如碧桂园、万科、保利等都在英国建立了团队，然而由于本土化市场认知度不高、组织开发能力不强，至今没有一个自主开发项目能实现落地。万达也曾于2013年斥资8800万英镑收购伦敦的土地，准备开发439套住宅公寓，并承诺将于2018年竣工，随后在融资阶段半途转手另一家中资开发商，但至今仍未完工。中资开发商进军英国住宅开发项目时，会在开发的不同阶段涉及不一样的风险点，需要不同的管控手段来实现开发总目标的完成。
英国土地不存在“一级市场”，名义上为皇室家族所持，但实质上基本由私人来持有，然而有些土地是没有开发权的，除非政府改变土地的性质。在做住宅开发项目之前，需要委托当地资深买方代理中介筛选适合开发的土地，不仅是因为他们拥有大量待售的土地，对其开发权非常的熟悉和了解，更重要的是要对土地进行前期评估，遴选出符合预期收益的、有开发价值的土地以备挑选。
前期准备阶段可细分为以下三方面：一是尽职调查。一般对土地的尽职调查是以法律尽职调查为主，其他专项调查为辅。法律尽调是对土地进行产权调查，首先要明确所购土地所有权形式。英国的土地产权形式一般有两种：一是永久产权，二是租赁产权。永久产权相当于我国的土地所有权，租赁产权相当于我国的土地使用权，所以即使租赁期限达到999年，其本质还是持有租赁权;二是规划许可。英国所有的住宅开发项目无论大小，都必须首先向地方政府申请规划许可。但很多中资开发商沿袭国内做法申请完整规划许可，在向地方政府提交规划申请的同时，递交详细的建设图纸。从时间的角度看，极大的延缓了开发进度。另一种方式是提交基本规划许可，让地方政府原则上同意开发计划，但并不确定楼宇、小区道路、公共设施在该块地上的具体位置，也不确定每个单元的户型和面积，可以在随后三年内就相关规划的具体细节递交补充申请。但土地中涉及历史古建筑时，需要申请完整规划许可，因为英国的古迹、古建筑是有立法保护的;三是财务融资。英国的法律规定，律师事务所必须对投入到房地产行业中的资金进行严格的资金来源审查，确保资金来自于合法收入。除了自有资金，通常在英国当地获得融资的方式有三种：一是英国商业银行贷款，二是夹层贷款，三是股权融资。而每一种融资方式都会面临极其严格的审查，融资周期和成本比较高。
英国住宅工程承包主要有以下两种模式：第一种是通过招标方式，将项目全权委托给某个承包商，该承包商来负责对项目的整体设计、建造以及材料选购。该种模式只适合于比较简单的项目。第二种是传统模式，即自行聘用专业顾问团队，包括建筑师、结构设计师、机械工程师来完成图纸设计工作，然后再由工料测量师进行成本预算。当图纸和成本预算确定下来之后，再进行招标来确定建造承包商。承包商在既定图纸和预算基础之上进行投标，最终中标的往往是报价最低的承包商。该种模式要求本地雇员种类齐全，而中资开发商很难承担高额的人力成本。
在英国住宅房产的交易中，买卖双方都是必须聘请律师进行交易。中资开发商拥有的是整个土地的永久产权，而销售的是每个住宅单元的租赁产权，律师需按照整个项目的法律架构来起草租约(也可称为买卖合同)。除此之外，还要把规划许可、项目完工证明、相关保险等多达50个产权文件都准备好，打包形成一个文件包。当买方有意向购买房产时，中资开发商律师将文件包披露给买方代理律师，由其进行审查并接受提出的相关质询。在买方代理律师授意后，买方才会同意签订买卖合同。所以在成百甚至上千套的住宅销售过程中的合同洽商工作十分烦琐，也影响了销售回款的进度。
在选定地块之后，收购土地时与产权人签订合同的方式一般有三种：第一种是签订有条件合同。待开发的土地一般都会涉及一些前提条件，比如说拟开发小区需要通过其他人的土地才能到达公路，或是需要通过其他人的土地来铺设排水管道，则必须获得其他人的土地通行权。所以摸排和解决这些前提条件是在进行土地开发之前所必须完成的工作。第二种是签订有选择权合同。在此合同下，即使当合同规定的上述前提条件都具备了，也可以选择取消和卖方继续进行交易，这是对中资开发商最有利的一种收购方式。但是并不是所有的卖方都会同意，因为一旦选择购买，卖方必须按照事先谈好的价格将土地出让，同时在行使购买权之前，卖方不能和其他人进行交易谈判，然而在此期间土地有可能会升值。所以卖方不会无条件的来接受，一般要求支付一笔费用来锁定排他期，也要求在这个期限届满之前来行使购买权。第三种是签订无条件合同。这种合同用于拟购买的土地上已经是附带有规划许可、前提条件都已满足、可以直接和卖方签订的无条件收购合同。
住宅开发项目的规划许可下发之后会有六个星期的质询期，即任何相关的权利人都可以在六个星期内向法院提出异议。如果在六个星期之内没有人提出，规划许可才正式生效。同时中资开发商必须立即与当地政府签订规划协议，形成“106号”协议。该协议签订的重要性表现在两个方面：一是对地方政府进行固定的财政捐助，“106号”协议里会列明了所有捐助的种类、数额和付款时间。如果开工之前未签订此协议，后果就是不但在施工过程中，甚至是在销售结束后，都将面临地方政府种类繁多的财政捐助要求。二是要在小区之内提供一定数量的经济适用房，专门用于出租或者出售给当地的低收入人群。
如果涉及历史文化建筑，在规划许可条件中需要提前准备特别的设计方案，并且在开工前在相关的规定渠道上进行公示。公示期间如果有民间团体反对，开工时间或许会受到延误，严重的甚至会导致停工。因为英国对历史文化建筑的保护有立法支持，民间自发组织了近两千个保护团体，专门对古建筑、古遗址进行保护监督。同时政府的相关配套政策明确了历史文化建筑的税收减免、强制收购、林木保护法令等申请程序，授予了民间团体很大的社会职责，其目的也是为了促进了历史建筑与城市规划相互交融。
英国商业银行对开发贷款的条件要求是非常严格的，一般会至少有五十项指标的要求，审核的重要文件包括提供土地评估报告、律师提供的产权证明、借款公司的设立文件、股权协议、公司章程等等。如果借款公司不是在英国当地成立的，银行还要求借款公司所在地的律师出具一份律师意见书来证明借贷行为是合法有效的行为。此外，银行还会要求以土地作为抵押，并享有第一顺位抵押权，同时根据工程的进度来分阶段地进行放款，确保贷款不会被挪作他用。英国商业银行之所以对开发贷款有较多的限制条件，主要原因是银行不想承担非系统性风险，还希望对开发项目有全面的控制权。
如果销售的是期房，则签订合同和交房之间大概有两至三年的时间间隔。在这种情况下是希望客户支付更多的预付款用以投入到建设工程当中，其付款方式一般是买方在签订合同的21天内支付10%定金，6个月内再付5%,12个月内再付5%,18个月内再付5%。在交房之前支付房价总额的25%，另外75%的尾款是在交房时支付，英国地产销售公司称此支付方式为“两期付款”。但这种销售方式不适用于刚刚进军住宅开发的中资开发商，原因在于一是客户对中资开发商的信任没有足够的基础，二是客户支付的第一个10%定金是有保险保障的，随后中间的预付款是没有保险保障，所以十分看重开发商的市场口碑。
中资开发商委托代理中介和产权人分别进行接洽和谈判，判断产权人各自的出售意愿。这个谈判主要是由代理中介来主导的，而且必须是单独的、私下的进行，如果产权人之间相互通报就会联合起来趁机哄抬地价。所以面对不同产权人签订不同形式的合同模式，这样虽然延长了谈判过程，但可以最大限度地降低买地成本。同时，一定是在签订土地上所有的产权转移书面协议之后，再去申请政府的规划许可和进行相关的土地清理工作，否则一旦部分产权人中途撤销交易，那么前期投入将无法挽回。
历史文化建筑是项目开发特色的加分项，但也带来了设计难题。很多建筑是老旧的机械加工厂、啤酒厂、玩具厂等，但当地政府对开发商依然做出严格要求，不仅要完整保存建筑框架，而且还要保留建筑的历史属性。改造旧建筑的成本十分高昂，而且占据了可供开发土地，缩减了可供销售面积。中资开发商可以采取翻新加租赁的方式解决这个问题，首先在保存原有建筑结构的前提下，只对建筑的标志性地方进行翻新，例如烟囱、塔顶，然后将地块招租给具有相同营业内容的公司，由其负责装修改造，例如机械加工厂交由摩托车博物馆负责运营，啤酒厂可分割交由不同的酒吧运营，玩具厂可改造成儿童活动中心等等。利用原有的文化属性，打造延伸的社区属性，围绕休闲娱乐赋予住宅社区全新的内涵。
另外在与当地政府签订“106号”协议后，需要着重考虑经济适用房是否单独建造一栋楼，还是与商品房共同在一个楼里;是否有独立的进出通道，还是与商品房共用通道;是否使用到为商品房配建的公共设施等等。如果设计不当，客户在选房时会直接放弃。所以如果不想在小区内提供经济适用房，还有一种补救方式是向地方政府支付一笔款项作为补偿。在前期进行评估和测算的时候，财政捐助和经济适用房的建设成本都应该计算在开发成本当中，因为这两项支出会直接影响预期的开发利润。
住宅开发的过程中极易发生资金断裂风险，在项目前期阶段评估可承担的资金风险时，结合合同谈判能力和资金拨付周期进行周密部署，使得每个阶段资金使用大致符合预期。首先制定开发项目资金管理制度，通过预算和审批管理，严格管控开发资金的支出情况，同时设定资金预警数值，密切关注现金流变动是否正常。其次加强分包合同谈判和应付账款管理。结合律师意见，在与分包商签订合同中尽量延长分段工程完工的付款时间，签订合同后做好应付账款台账，重视契约精神，杜绝出现拖欠货款或人工费等情况。最后重视外汇风险管控。如果开发自有资金来源于国内或者跨币种，一是要关注远期外汇汇率的变动，利用外汇市场中的掉期交易、套期保值等方式锁定汇率，规避外汇风险;二是在分包合同中采用同币种支付与结算方式，降低结汇损失;三是及时关注外汇监管规定，筹划外汇结算管理。
当销售结束时，如果不出售土地的永久产权，还会拥有收取地租的权利。购买租赁产权的客户每年要支付固定金额的地租，买卖合约中可以规定每五到十年上调一次地租。这一部分的地租收益实际上是除了开发利润外，销售后期的超额收益。中资开发商也可以选择出售该永久产权，将收取地租的收益权一次性出售给英国的资产管理公司，他们青睐这种有固定的、长期的地租收入住宅项目。
英国住宅开发项目具有建设周期长、流程复杂和重视契约等特点，需要中资开发商以内部控制为出发点，逐一排查开发环节的各个风险点。不断完善内控体系，进一步提升竞争实力和抗风险的能力，在英国取得经济效益的同时，打造更加有影响力的中国品牌。
摘要：中资开发商在英国房地产投资中住宅开发项目逐年增加，然而受制于风险管控能力较弱，基本选择参股与当地知名开发商合作，无法掌握自主住宅开发全流程中的风险点。本文从内控角度，首先分析英国土地收购、前期准备、工程建设和销售退出这四阶段常见的风险点。随后从风险点成因上揭示了多种土地合同签约方式、历史文化建筑保护和经济适用房存在的合理性、开发贷款的种类以及销售方式的选择等方面的特殊性。最后，为了实现风险点的分散和转嫁，在土地收购阶段采用分别策略性谈判方式签订土地买卖合同；在前期准备阶段，翻新加租赁方式解决历史文化建筑，并合理设计经济适用房；在工程建设阶段严控资金周转，把握付款进度，并重视外汇汇率波动引发的风险；在销售退出阶段选择恰当销售回款方式，同时处置好地租收益，实现开发流程顺利闭环。本文以当前英国住宅开发过程中存在的风险点为依据，总结出管控风险的根源是要先熟悉英国住宅开发各个阶段的形成原因，进而提出加强风险管控的有效措施，希望通过本文的阐述，能够为中资开发商自主全流程住宅开发提供参考。
关键词：英国住宅开发,内控,风险点,措施
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