对完善物业管理公司财务基础工作的思考
[摘 要] 财务基础工作是物业管理公司财务管理正常运转的重要保障。文章将结合实务，阐述物业管理公司财务基础工作的主要内容，并从宏观原则和微观管理两个角度分析如何完善其财务基础工作，创造良好的财务管理环境。
[关键词] 物业管理公司;财务管理;基础工作
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 15. 020
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据行业报告数据显示，2014年我国物业管理企业总数达71 000余家，从业人员为600多万人，行业营业收入超过了3 000亿元，2009—2013年的复合增长率为10%。物业管理行业的蓬勃发展使得物业管理公司不断调整战略发展方案，以实现全方位的企业化经营、专业化管理、社会化服务以及市场化运作机制。综合性的发展给物业管理公司财务管理提出了更高的要求，作为公司财务管理工作基本保障的财务基础工作，其进一步完善是提高财务管理工作效率和效果关键所在。
1 物业管理公司财务基础工作的主要内容
财务基础工作所考虑的问题是如何为诸如预算管理、成本管理、绩效管理等财务管理板块提供更加准确、及时、全面和客观的分析数据，以保障财务管理工作能够高效率、高效果的开展。
1.1 会计核算
会计核算是财务活动最直观的体现，也是财务管理最为原始的数据。物业管理不涉及产品的生产与销售，主要是提供各项服务，因此其会计核算内容相对来说较为简单，但是其在公司财务基础工作中的重要性是不言而喻的。一方面，会计核算的质量直接影响着预算管理、成本控制、公司员工绩效考核等财务管理工作依据的准确性和科学性;另一方面，物业管理公司会计核算的监督与使用群体非常广泛，不仅包括投资者以及相关政府部门，还包括众多业主，其会计核算状况直接影响着公司对外的品牌与声誉，这是其他财务管理工作所不能呈现的。
1.2 会计档案管理
会计档案是保障财务管理所需信息能够及时获取的有效途径，规范的会计档案管理可以使得财务人员快速、便捷地找到所需要的原始财务信息。正是由于物业管理公司会计核算较为简单，一些中小型物业管理公司不注重会计档案的管理，导致会计账簿、财务报表以及相关会计材料保存不当，给后续财务工作带来极大的不便。分析恒辉物业、万科物业、金地物业等这些优秀的大型物业管理公司的会计档案管理工作，可以看出它们主要是从档案的管理内容、管理方式以及管理流程3个方面来着手，这也是其他物业管理公司会计档案管理的核心部分。
1.3 信息化平台建设
无论是大型物业管理公司还是中小型物业管理公司，健全财务管理制度下的信息需求量都是巨大的。以成本控制为例，物业管理公司不仅需要了解各项服务业务所消耗的成本，还需要了解各项固定资产购进或处置所占用的成本，也需要了解公司为开展业务所需投入的人力成本等各方面的信息。在这种情况下，信息化平台的建设对于财务管理工作就显得尤为重要。完善的信息化平台可以为物业管理公司的财务管理工作提供全面的基础数据，并且可以就各项数据进行二次处理，得出预算分析、成本控制、绩效考核等工作所需要的分析数据。
1.4 财务监督机制
由于物业管理行业发展迅猛、时间较短，因此其财务管理状况相对来说较为混乱。要想保障财务管理的健康运行，财务监督机制是不可或缺的。因为物业管理公司所提供的物业服务主要以生活服务为主，其所聘用员工(如保安、保洁等)的综合素质相对来说偏低，流动性也较大，因此对于公司预算执行、成本控制等财务活动的执行更需要由强而有力的财务监督机制来保障。就目前各大型物业管理公司的财务监督机制来看，主要集中于财务内部控制制度的建设，它是囊括物业管理公司各项财务管理活动的主要监督机制。
2 加强物业管理公司财务基础工作的全面化、规范化以及精细化
2.1 全面开展财务基础工作
此处的“全面开展”主要是指上文所述的基础工作应当渗透于每一项财务管理活动当中。以某物业管理公司的信息化平台建设为例，该公司的信息化平台建设以会计核算信息为基础，将信息板块按照财务管理活动划分为数据处理以及信息沟通两个板块。前者是按照录入的会计核算信息对预算执行与成本控制等状况进行及时的掌握，并且利用系统对这些数据进行分析;后者用来为公司内部各个部门之间就与财务活动有关的文件、信息等提供及时沟通的平台。从此案例可以看出，信息系统只有全面覆盖财务管理的每一个部门、每一环节才更加有利于物业管理公司的日常运营。
2.2 提高财务基础工作的规范化
如果没有规范化的操作，这些基础工作就难以高效开展，也就无法保障财务管理的其他工作的顺利开展。以会计核算为例，物业管理公司的会计核算混乱一直都是行业内所讨论的话题，尤其是对小型物业管理公司会计核算规范性的探讨。物业管理公司一方面要在相关会计核算准则的基础下，制定出符合本地区规定的、适合本企业的会计核算规范;另一方面还要加强这些内部规范性文件的执行力度，否则这些文件将成为一纸空文。同样，会计档案管理、信息化平台的使用以及财务监督机制的运行都需要向着“规范性”的方向努力，以创造有序的财务环境。
2.3 逐步实现财务基础工作的精细化
目前，万科、万达等大型物业管理公司已经着手打造企业精细化管理制度，并取得了较好的效果。在规范化的基础之上，财务基础工作精细化强调的是每一工作环节的精细化。以财务监督机制为例，通常情况下，物业管理公司通过设置合理的监督活动来保障各项工作得以执行。但是，由于保安、保洁、维修工等基层员工综合素质偏低，就一些监督活动的理解并不一定准确。比如，公司通过“以旧领新，超量审批”的方式控制用于保洁的拖把、垃圾桶等工具的使用，降低保洁业务所需成本，但是一些保洁人员可能理解为“公司为了防止其不按规定领取工具”而采取的措施，导致消极怠工。此时，公司就相关监督措施予以解释，并制定相关激励机制，在一定程度上能够避免此现象的出现，并且也为公司节约了管理成本，这就是精细化管理的体现。
3 从具体实务看完善物业管理公司财务基础工作的措施
3.1 会计核算
物业管理公司的会计核算主要包括业主的公共水电费、物业管理公司的成本费用、物业管理费、维修基金这4个方面。在具体核算过程当中物业管理公司的会计明细科目设置不科学，导致无法客观地反映公司的业务活动。因此，在日常会计核算中，公司要按照相关会计核算准则要求，结合公司的具体情况，本着能够清晰地反映上述4个方面财务活动的原则，科学设置明细科目。同时，财务人员也要注意记账过程中的细节性问题。比如，记账凭证由谁签章、复核人员在复核时要注意哪些关键地方等，保障会计信息的准确性。
3.2 会计档案管理
物业管理公司首先要重视会计档案管理工作，认识到它对于财务管理工作的重要性。通过学习一些优秀案例，不断建立和完善起会计档案管理体系。一方面，明确公司会计档案的内容和分类。以某中小型物业管理公司为例，该公司按照不同的物业项目、不同的物业服务内容对会计凭证、会计账簿、会计报表以及其他税务审计等资料进行细致的分类，以保证每一物业项目可以及时找到其所需的会计信息。另一方面，规范电子会计档案的管理。很多物业管理公司不重视对电子会计档案的及时备份，导致会计核算信息在丢失或者不当删减后无法找回原始数据。此外，要注意纸质会计档案的保管方式，而不是随意将其堆放在文件柜中。
3.3 信息化平台建设
目前，很多物业管理公司的信息化平台尚在建设当中，尤其是一些中小型物业管理公司。由于物业管理公司属于微利企业，在这个过程中物业管理公司要从成本角度来考虑所要应用的信息化软件以及日常沟通软件。比如，对正在运用的财务管理软件功能进行进一步开发，使其满足公司内部财务管理需要;利用社交软件进行财务管理工作的日常文件传递以及信息沟通等。对于信息化平台较为健全的公司，则要对会计信息的安全性重点关注。不仅要严格规范财务管理软件的使用权限，还要及时对系统进行安全升级。
3.4 财务监督机制
从物业管理公司内部员工组成结构来考虑，内部控制制度与激励约束机制的结合可以较好地保障各项财务工作的顺利进展。内部控制活动的设置要与各项业务紧密结合。比如，一些写字楼地下停车场的收费管理，要通过门禁、刷卡等方式将控制收费人员私自收、拿停车费的现象;维修人员修理发生的更换零件等费用要凭派工单、购买零件的发票等单据报销。同时，激励约束机制则要与内部控制活动相联系，并且要按照控制活动实施的不同群体来制定激励约束措施。
4 结 语
财务基础工作的完善不仅可以保障物业管理公司财务管理工作的高效运行，还可以为整个公司提供健康的财务环境。物业管理公司应当结合自身发展状况，把握全面性、规范性、精细化的原则，在实务中不断完善财务管理的基础性工作，助推公司战略目标的实现。
主要参考文献
[1]王颖.探究物业公司财务管理存在问题与防范对策[J].经营者，2015(1).
作者：姜丽坤
摘要：在我国，物业是朝阳产业，充满竞争性，物业管理的特点是服务性。应用会计核算及财务管理的方法，分析行业核算及财务管理的特点，研究物业行业在会计核算及财务管理中出现的问题，有助于物业公司的发展。
关键词：物业管理;会计核算;财务管理
我国社会不断发展，多种行业显示出了比较好的发展趋势，物业管理也表现出了比较好的发展势头。但是，在市场竞争机制下，物业管理也有自身的行业特点。物业公司应当加强会计核算及财务管理，完善物业公司的财务管理体系，促进物业公司的发展
一、物业公司财务管理的特点
(一)综合性
物业管理指的是具有专门的人员及机构，接受物业所有人委托，根据国家法律的规定，对投入使用的房屋建筑和配套的设施，采用经济手段实行管理。和其他服务行业不同的是，物业公司提供的服务是全天性和持续性的，涉及的层次较多。物业公司现代化水平不断提升，财务管理应用动态分析的方法，强化预算控制，进行数字化管理，管理的综合性大大提高。
(二)涉及企业的多个方面
物业公司的财务管理和社会公共服务及个体服务不同，是群体性服务。且在进行生产经营的过程中，必须要有资金的支持，提供相应的服务，支付员工的工资，且维修保养、维护环境等环节都涉及成本支持的问题。物业公司各个公司都需要资金，如果失去资金的支持，部门活动就不能正常开展。业务的开展直接或间接地对企业资金的流动具有一定的影响，进而对企业的经济效益产生影响。物业公司财务管理涉及的范围较广，企业的经营活动都涉及财务管理。因此，物业管理公司需要做好财务管理的工作，注意各个部门项目之间的联系，在总体上合理地分配资金，协调各个环节所占用的资金比例。
二、物业公司在会计核算及财务管理方面存在的问题
(一)会计核算、财务管理处于初级阶段
对于企业而言，财务核算及管理是重点、难点，财务管理对企业的业绩具有直接的影响。物业行业在我国发展的时间相对较短，处在初级阶段。物业管理行业是新兴行业，多数企业没有认识到财务管理的重要性，财务管理体系不完善，整体的水平有待提高。
(二)会计核算和财务管理出现的问题
企业经营主要是为了提高企业的竞争力，促进企业的发展。企业的规模不断扩大，管理理念随之提升，管理的范围不断拓展，物业公司也越来越注重财务管理。部分企业在财务管理方面投入较多，但是在经营管理中仍然存在一些问题。
1.会计管理基础工作比较弱
没有及时地建账，没有依照会计制度进行账目分类。原始资料失去真实性，会计核算的基础资料不完善，打白条的现象比较严重，会计资料的手续不完善，一些比较重要的业务未签订合同;会计科目的使用不合理，将资本性支出、收益性支出的概念混为一谈;财产定期清查盘点的制度没有建立或建立以后没有实际执行;记账凭证及经济业务的摘要内容表述不够准确。以上的现象使得会计核算缺乏规范性，不能及时地反映会计信息，对会计报表使用者的工作造成一定的影响。
2.缺乏管理资金力度
现在物业管理中普遍出现的问题是资金缺乏，物业管理的资金来源及数量相对有限，主要的项目包括：启动资金、维修资金、管理服务费和经营性收入。物业公司通常是中小企业，注册的资金比较少，资金实力受到限制，银行认可的不动产数量比较少，银行通常不会给予贷款。
3.成本核算的方式比较单一
在当前形势下，在成本核算方面比较普遍的做法是公司财务部门进行集中核算，设置明细的科目到二级，职能部门或管理处没有进行成本费用核算，多是设置收支总账。物业公司的管理和服务的范围比较广，一个公司管理的小区可能会达到数十个，提供的服务较多，小区服务成本必须实现精细化管理，根据项目及类别设置相应的明细分类账、辅助核算账，为决策层提供依据，满足企业的管理需要。
4.会计核算体系缺乏统一性
由于物业公司发展的时间有限，在会计核算制度方面缺乏统一性，物业公司在开展会计核算工作时，对会计核算制度的相关经验不能及时吸收。物业公司经营情况决定它的日常财务管理工作表现出会计制度的特点，现在实行的会计核算管理制度比较宽松，物业公司要想获得进一步的发展，需要重视会计工作，建立会计核算体系，提高公司财务管理的能力。
5.成本管理方法比较落后
在传统的管理中，成本管理主要是依靠以下方面：第一，规模效益;第二，提高和供货商谈判的能力，降低成本;第三，财务部门进行费用控制，降低预算，节省开支。由于没有考虑到成本因素，成本的降低没有涉及根源，处在初级阶段，只是在企业内部进行成本管理，在供应与服务中考虑较少，不重视企业的市场形象及品牌效应，企业不具有全面发展的途径，成本管理不成体系，缺少战略性的思维。在资金管理的过程中，资金缺口比较大，存在被挪用及占用的情况，坏账损失比较严重。
三、物业公司进行会计核算及财务管理的对策
(一)完善会计基础管理的工作
结合国家颁布的相关文件进行建账，对会计人员加强培训，提高会计人员的业务素质;建立会计管理制度并严格执行;在公司内部建立会计监督体系，发挥会计监督的功能，对原始凭证加强审核及稽核，确保会计信息的质量。
(二)进行财务分析
物业公司经济收益来源如下：一是公司在向客户提供相关的服务之后收取一定的费用;二是公司实行多种经营方式，进行多元化投资，获得部分经济效益。物业公司要想扩大发展，确保财务管理的正常进行，必须及时地向客户提供一定的信息，这就要求物业公司调查公司的财务情况，了解在特定的阶段内公司的负债及资产状况，对企业运营风险进行准确判断。公司可以在市场化经济发展的过程中掌握公司的资金构成情况，闲置的资金可以用于其他的投入，使成本运转得到有效的控制，健全财务管理制度，有助于公司财务管理。
(三)实行绩效考核制度
物业公司的竞争在于人，主要指的是人才，涉及管理、服务和技术方面。进行绩效考核，有助于企业实现战略目标，增加企业的核心竞争力，有助于提升公司的服务水平。在管理成本中，人工成本比例为70%～80%，实行绩效考核可以提高物业服务的质量，减少人工成本。
(四)进行资金管理
资金管理主要表现在以下几个方面：首先，提升资金运作的水平，增加公司的收入;其次，对资金进行跟踪管理，强化资金的使用及调度工作，实现专款专用，避免出现挪用和占用资金的情况;再次，对于应收账款，需要增加催收的力度，减少应付款的比例，促进货款回笼，减少存货所占的比例，强化存货管理;最后，降低风险，收取水电费押金，和保险公司及保安公司加强合作，降低资金风险及索赔风险。
四、结语
在市场经济条件下，物业公司需要提升自身的竞争力，促进自身的发展。物业公司需要认识到自身存在的问题，明晰部门的责任，在资金运作方面做好规划及计划，健全财务管理制度，认识到财务管理的重要性，采取措施促进企业的发展。
参考文献：
[1]贾玉莲.关于物业公司财务管理的思考[J].内蒙古煤炭经济，2013(01).
[2]宋丽群.浅谈物业公司财务管理存在的问题与应对措施[J].现代商业，2012(29).
[3]罗亚玲.浅谈物业公司的财务管理工作[J].企业家天地(下旬刊)，2012(07).
[4]张健.物业公司财务管理现状分析及建议[J].当代经济，2012(10).
[5]叶天富.物业公司财务管理促进服务质量的途径探究[J].科学与财富，2011(09).
(作者单位：长春市公租房管理有限公司)
作者：刘俏
6.物业业务绩效考核设计
风险事项描述：物业业务绩效考核程序设计不合理，检查人未就考核結果与被考核者进行有效沟通，或者考核过程有失公允，可能导致被考核者不认可考核结果，影响问题整改工作正常开展，达不到考核目标。
风险控制措施：物业管理部检查组每月对各个小区管理处工作检查一次，形成检查报告和整改处置程序文件;小区管理处负责人每日检查物业工作一次，形成检查日志，备档和提交上级核查;检查责任人应就检查结果与被检查人员进行有效沟通，取得共识，被检查责任人应在检查结论上签字确认。
风险控制痕迹：月度物业业务工作绩效检查报告、整改文件、小区负责人检查日志。
7.绩效考核结果运用
风险事项描述：物业业务绩效考核结果未得到合理利用，可能导致业务考核流于形式，考核工作效果不理想。
风险控制措施：小区物业工作计划指标检查结果，在履行公司审批手续后，直接影响小区管理处工作人员绩效工资(包括奖金);外包服务工作质量检查结果，在检查组(人)每月编制《月外包服务质量验收单》且外包服务商签字确认、小区管理负责人签署意见后，直接影响外包服务合同的付款程度;《月外包服务质量验收单》作为合同付款申请书的必要附件，物业公司财务部应将验收单作为外包服务费用付款主要依据稽核。
风险控制痕迹：小区管理处工作人员绩效考核处置单、《月外包服务质量验收单》、合同付款申请单。
8.物业业务收费管理
风险事项描述：物业业务收费管理程序不完整，无收取现金的处置规范，可能导致公司资产受损、经办人出现舞弊等。
风险控制措施：物业公司应建立规范的物业业务收款行为标准，便于收款程序的执行和履行监督程序;小区各项物业业务收费应尽量通过PS机实现，同时，对于收到的现金，公司收费员严格按照集团物业部缴费时效标准(三天之内)将现金交费到公司财务部，完成交款手续。
风险控制痕迹：物业业务收费月台账。
9.物业业务信息传递
风险事项描述：物业业务信息传递和汇报不及时，可能导致公司经营班子经营决策和突发事件处置失误，影响公司经营效率和效果。
风险控制措施：小区管理处按月编制《经营情况月报表》，小区经小区管理处负责人在每月终了5日内签审《经营情况月报表》，报公司物业管理部;对于各小区发生的各种重大事项，小区管理处负责人在事件发生后的第一时间电话报告公司物业管理部经理，并在三日内形成书面报告报物业管理部备案。
风险控制痕迹：小区《经营情况月报》、小区重大事项报告。
10.与外部相关单位协调
风险事项描述：小区管理处未定期与业委会、政府相关部门进行衔接与协调，未及时落实政府部门相关指令，未形成沟通记录，可能导致小区物业业务管理工作违背政府或业委会意图，遭受处罚，损害公司利益。
风险控制措施：物业公司可按照《XX市住宅物业服务指引及督查记录本》与政府相关部门沟通;小区经理建立工作台账，定期不定期与居委会、业委会联系，听取意见和建议。
风险控制痕迹：小区管理处外部协调工作台账。
应收账款管理
(一)概述
本部分规定了物业公司小区租金与管理欠款等应收款的管理职责划分、资金清收等方面的工作流程，相关制度包括《应收账款管理规定》。
(二)风险控制矩阵
1.应收账款管理制度
风险事项描述：公司未制定应收账款管理制度，账款管理职责不明确，账款管理程序不清楚，可能导致账款管理混乱。
风险控制措施：小区经理负责管理租费的收缴与调整，日常督促收费员催欠簿注记、解款;各租费收缴责任人员在工作中应相互配合，共同提高租费收缴率。
风险控制痕迹：《应收账款管理规定》文本。
2.应收账款回收
风险事项描述：应收账款回收不及时，可能造成公司周转资金不足，影响公司正常的生产经营。
风险控制措施：公司物业部、财务部、小区经理应每月对收费员的租费收缴和租费记账工作进行抽查，并做好记录;小区经理日常督促收款章日期的调换。
风险控制痕迹：小区应收账款管理台账。
3.应收款划转清欠
风险事项描述：物业公司没有明确应收款划转清欠的条件，或对清欠未及时采取法律程序，可能导致应收账款呆账的发生，影响公司经营资金使用效果。
风险控制措施：每年年终，物业公司应收款记帐员按街坊(小区)、按户拉出欠费清单，物业部列出千元以上欠费和一年以上欠租重点，提交公司分管领导审批后，通过司法途径进行催缴。
风险控制痕迹：各小区欠费清单及审批文件。
作者：王士民 王延岩
强化基础 狠抓制度
二公司安全管理工作见成效
近日，二公司在12个建工地的一季度综合大检查和不定期检查中发现，各施工现场安全防范意识及安全保障水平大幅度提高，没有发生一起安全事故，仅下达3份安全隐患整改通知书，相较去年同期，数量减少了一半多。取得这样的成绩，与二公司各级领导及管理人员的高度重视密不可分。
2012年2月7日，春节刚过，二公司就召集全体员工召开了“2012年年初安全生产工作会”，深刻剖析安全管理工作的现状，梳理出存在的问题和原因，并在会议的基础上对2012年安全管理工作进行安排与部署
重培训，强化安全生产意识
安全管理是一个系统工程，要做到系统的本质安全，人是系统中最关键的因素。从年初至5月份，二公司共组织各类安全教育培训15次，培训内容涵盖安全生产管理规定、一线操作方法等。其中，仅农民工安全生产培训就组织了5次，培训农民工近1200人次。
通过教育培训，不仅提高了安全意识，而且规范了安全行为，进而提高了现场安全防护水平，从实际上降低了安全事故发生的概率和危害程度。
抓制度，落实“一项目一策划”
凡事预则立，不预则废。公司严格要求各项目开工前必须有明确的安全文明施工策划方案，由项目班子与直管部、公司一起制定，策划的内容包括：明确目标;确定项目管理班子，特别抓安全管理人员的到岗情况，并严格落实岗位职责;对施工现场进行合理科学的布置;对各分部分项工程的做法进行策划，并编制相应的专项方案，如外脚手架、模板支撑系统、施工用电、基坑支护、垂直运输机械等。 勤检查，防患危险于未然
每一个项目，离不开严格的监控，为此二公司要求各项目部必须由项目经理组织，严格开展周检、半月检;同时，每月各直管部安全总监带队按时进行月检。
除了这些日常检查，二公司还会不定期举行各种综合检查和专项检查，如：2月份针对春节后安全思想相对放松，且是风季和气候干燥的特点，开展专项隐患排查整改;5月开展雨季施工专项整治：基坑支护、外脚手架、施工用电等。通过检查，指出存在的安全隐患，并提出整改要求和措施，及时消除安全隐患。检查之后将检查情况及时在OA平台上公示，对一些好的做法进行推广，对隐患较大的进行曝光。 树典范，加大标化工地创建力度
标化工地的创建，能大大提高安全保障水平和工地形象。公司在各项目工地上大力推广运用标准化、定型化、工具化
安全防护设施，强化安全防护水平，提升工地形象。其中二直管昭通保障房、九直管马街廉租房两个项目，因为策划到位、精心组织、精心施工，得到了省、市、区及集团公司的高度好评。为此二公司特意组织其他直管部、项目部的员工到昭阳保障房项目点学习优秀的施工现场标准化管理模式，推广优秀经验。
在集团和公司领导的正确指导下，在全司干部职工的共同努力下，通过强化基础管理工作，狠抓各项制度的落地，在安全管理工作方面取得了一定的成绩;我们将继续秉承戒骄戒躁，踏实工作的理念，一如既往地扎扎实实开展各项管理工作，充分体现“生命至高无上”、“以人为本”的安全理念，并真正落实“生产也是经营”的经营理念，为二公司的跨越发展奠定坚实的基础。
___市市自来水公司在水费收缴工作中，引入现代营销理念，多措并举，提高收费质量，自2004年2月以来产销差率逐月下降，从年初的30^到7月份降至21，呈现出抛物线下滑的良好趋势，成效比较明显。
一、刚性的制度是“尚方宝剑”
用健全而完善的制度说话，___水司
“收费质量”明显提高的有效举措之一。一是层层签订《经营管理目标责任状》，中层以上干部实行风险抵押金管理，特别针对营业收费部门制定了销售奖励政策，售水量、销售收入等指标以上年年末数为基数，对超额部分总公司拿出10%用于奖励。各营业收费部门将指标逐层分解，责任到人，用量化指标按月考核所有收费人员，该奖则奖，当罚则罚。二是出台了《关于对举报违规用水人员的奖励办法》和《关于严禁私接水和杜绝人情水的规定》，防止人为漏失。三是在营业收费部门建立科长、稽查员和处长三级审核监督制度，各科建立健全查收台帐，科长全面复核查表卡片，稽查员按期搞好二次查表，及时核对查表人员的到位率、准确率，部门领导分工包片深入一线，随时随地解决问题。通过三级审核监督，形成横向监督机制，切实做到“四不放过”，即：查收不到位、不准确的不放过，水量有疑问的不放过，有违章行为的不放过，数据不清楚的不放过。
二、严格的管理是“灵丹妙药”
缜密而严格的管理是秦皇岛水司“水费质量”明显提高的第二个有效举措。一是严格的用水管理。第一，强化区域管理，在查表员现有的区域基础上，实行区域内的划片管理，真正做到查收到户，核算到片，管理到区。第二，强化对用水大户的管理，加密巡查频率，定期分析其用水变化及生产、经营情况，发现问题及时解决;对月用水超过10000立方米的用水特大户建立月用水量变化台帐，随时掌握他们的用水情况。第三，强化对特行用水户的管理，针对特行户偷水严重的问题，加大检查报告和查处力度，对个别情节严重的偷水户，要坚决采取经济处罚。第四，强化民用收费，对内加大考核和奖罚力度，将每个收费员每个月的收费情况上墙公布，以便互相监督、互相促进。对外，坚持处领导分片带队追缴“钉子户”的有效作法。二是严格的查抄管理，对查表区域定期进行轮换调整，对40mm以下水表加装了塑封，对月用水户2000立方米以上的用水大户及特行用户的水表、水量实施每周巡查和重点监控的制度。三是富有成效的大规模的“水费清查”。总公司专门组织明查暗访小组，由稽查人员任组长，抽调总公司领导、中层干部、机关人员编入各组，开展水费清查，外查违规违章用户、内查职工违章违纪，一旦发现个案，采取经济手段、行政手段和法律手段严惩，自2003年第一次清查以来，两年共发现处理各类违章237起，收回水费425367.8元，其中盗水106起，水费273117元;改变用水性质54起，收回水费90852元;未立户60起，水费44396起;其它类型违章17起，水费19101.46元。
三、过硬的队伍是“真心英雄”
一是加强思想建设，以认真开展“学比创”活动为载体，强化责任教育，增强营业收费人员的使命感、危机感、紧迫感。二是加强业务知识培训，引入现代化营销理念，积极引导收费员们提高“收费质量”，水费一定要收得及时，收的价格准，收的水量准。开展民用水费员全员轮训和查表员经验交流活动，培训选树收费员典型，通过典型引路，促进营业稽查工作.
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今年以来，国网唐县供电公司结合春季安全大检查突出员工安全思想教育，重心下沉、关口前移，充分发挥教育先导、引领的作用，把重点放在一线班组及供电所，做实做细安全管理工作，筑牢安全思想防线，预防违章违规行为的发生，强化全员安全防范意识和提高全员安全自控能力，为公司平稳安全生产形势奠定了坚实基础。
一、宣教引路，营造良好安全氛围
结合实际情况，国网唐县供电公司对目前安全生产工作所面临的优势和弱势以及在安全思想意识上的问题进行分析，认真查找安全工作中的薄弱环节，认真剖析目前抢修和检修等工作中是否存在违章行为;为进一步统一安全思想共识，唐电公司从宣传教育入手，结合目前正在开展的党的群众路线教育活动，加强执行力建设和安全生产形势教育，努力营造“人人讲安全，时时想安全，事事要安全，处处能安全”的浓厚氛围。运维部认真落实公司一季度安全工作会精神，紧密围绕“坚持安全统领，彻底转变思维观念，全面实现生产型向安全型转变”这一主题，充分利用部务会、安全办公会和班前会、班后会等多种形式，不断强化安全思想教育，增强员工的安全意识。各供电所加大了“特别规定”的宣教力度，将“特别规定”的内容制作成展板，悬挂在值班室、会议室、每个开班前会的工作面等场所，向每一名员工讲明遵守规定的利害关系，警示每一名员工不要触犯安全管理的这道高压防线。为增强一线生产员工的安全意识，公司从提高员工安全意识入手，加大培训力度，结合岗位特点，组织开展了各类安全培训，进一步夯实了公司安全生产基础工作。一是组织新入司员工进行了系统的安全培训，从司规司纪，供电企业的生产特点，作业场所存在的风险、防范措施及事故应急措施，到每个工种在生产过程中的安全常识，司内外事故案例的分析，劳动保护用品的正确穿戴等方面逐一进行了讲解，使他们对安全生产有了初步的了解，有了由浅入深的认识，为保证企业安全生产、文明生产，创造了条件。二是为了使广大员工在工作中做到工作有标准，操作有规程，并严格控制违规违章行为，不断提升员工的安全技术素质，公司对各生产单位员工进行了学背安全操作规程抽测检查，大部分员工都能流畅背出并能掌握运用。三是为了提高广大员工应对突发事故的应变能力，公司组织事故应急预案演练，参加演练的各级领导及参战人员从实战出发，态度端正，作风果敢，认真负责，较好的完成了演练工作，达到了“召之即来，来之能战”的预期效果。通过开展全员安全培训，使全体职工牢固树立了“安全第一，预防为主”的思想，切实把安全工作放在各项工作的首位，同时又能掌握安全生产的技能，普遍提高了员工的安全素质，为做好各项安全工作打下良好的基础。
二、培训护航，促进规范行为养成 为进一步加强员工的安全意识、规范作业流程，提升工程质量，确保工程顺利实施。唐县供电公司坚持“以培促学”，强化现场培训的方式，不断提升员工的技术技能和安全意识。唐县供电公司在做好定期《安规》培训、安全演练的基础上，以施工现场为平台，通过现场讲解配电线路安装工艺、杆型安装工艺、拉线安装工艺、设备接点安装工艺等内容，对施工工艺、施工标准和施工行为进行规范和严格要求，并将先进单位的管理经验、典型设计方案与参培人员进行交流，从多方面强化施工人员对施工安全、质量、工艺的全面掌握，确保按计划安全、高效、优质的完成工程任务。公司各单位结合安全生产实际，狠抓安全技术培训，促进员工规范行为的养成。运维部组织管技人员进行了安全技术培训，对日常生产中应用的安全技术知识进行了强化学习，进一步提高了管技人员的安全管理水平，更好的促进了规范管理。检修工区组织员工进行各工种新工艺、新技术培训和现场危害辨识培训，严格落实岗位操作规程，并在关键部位及特殊岗位张贴警示标语，使班组每一名员工都能了解掌握本岗位的各项规章制度和技术要领，做到规范操作。营销部组织技术人员重点对客服员工进行了集中培训，不断提高员工操作技能水平和发现解决问题的能力。各供电所利用职工安全会、班前会，重点学习公司《安全生产责任追究特别规定》、《安全生产事故案例汇编》和《准军事化管理规定》，提高全体员工的安全意识和行为规范意识。同时针对司机组织开展了“知规程、我能行”的技能知识培训，为他们更快更好的适应岗位工作打下了坚实基础。
三、活动搭台，唱响安全生产主题
唐县供电公司以多种活动为载体，将重心由“员工被动行为规范”前移到“主动激励员工行为”，激
发员工的积极主动性，共同唱响安全生产主题。唐电公司深刻分析春季安全工作的季节性、时段性，把握好节奏和重点，结合今年工作任务和春季大检查活动，重点培训安全生产知识、《安全工作规程》《两票填写规定》《三措管理规定》、违章事例分析、近期该公司下发的安全生产文件等，培训中穿插了大量的事故案例分析，不但使每位学员深刻地掌握知识点，同时也使他们清醒认识到，要切实做到“能安全、会安全”。通过培训，进一步巩固提高了该公司一线生产人员的规范作业、安全执行的实际操作能力，全面提升了管理体系人员安全管理和现场风险管控水平。唐电电公司还在安全生产管理中不断创新安全教育形式,大力进行文化建设。一是开展“我安全·我幸福”企业文化安全管理主题实践活动,组织全员参与“我安全、我幸福”安全承诺签名活动,组织一线员工参与“我安全、我幸福——全家福”上墙展示活动,并在班组(变电站、基建工地)显要位置放置,营造了良好的安全工作氛围。二是深化安全理念教育,广泛组织干部员工撰写“安全在身边,安全无小事”主题征文和“平安家书”,有效提高了员工安全意识。三是在门户网站设立“安全生产、作风纪律大整顿”专题栏目,集中宣传公司整顿工作安排、基层单位整顿动态。运维部针对施工现场的实际，重点开展了“查隐患、堵漏洞、保安全”隐患排查和提有价信息活动。检修工区推出了“安全谈心五法”，即案例解剖谈心法、“三违”警示谈心法、回访式谈心法、情绪疏导谈心法和算账对比谈心法，在各班组实施谈心式的亲情教育方式，积极化解职工的思想疙瘩。并定期组织“谈心五法”经验交流。各供电所每周专门利用一次班组会，组织员工对安全畅所欲言，查找安全隐患，提安全合理化建议。这种“员工共话安全”的形式，改变了过去单纯的说教模式，使员工真正成为了“想安全”的主体。大家纷纷表示要在以后的工作中，安全一定要牢记在心，大力倡导安全文化，加强安全生产宣传教育工作，提高全员安全防范意识，确保工作中不出现问题。
截至4月8日，昆明公司6S管理模式启动实施已近半年，各层级宣传执行有力，管理推行收效良好。
6S管理模式是一种先进企业管理模式和管理方法，它由整理、整顿、清扫、清洁、素养和安全6个要素组成，它适用于生产企业现场管理，对加油站和成品油销售企业来说，更具有管理提升的价值和意义。
为结合经营管理实际，把握管理要点，昆明公司自主编制下发了《昆明公司机关办公区域6S管理实施方案》和《昆明公司加油站6S管理手册》，对6S管理的推行流程及要点进行明确指导，面向全公司机关、基层全面贯彻实施，公司成立了由公司领导及部门负责人组成的6S管理小组，管理小组下设6S管理工作推进小组,负责按计划具体实施推进6S工作。
利用机关早课、片区经营例会、站务会等层级进行宣传。昆明公司6S推行历经三个阶段，机关率先推行、片区试点推行及片区广泛推行。机关率先推行6s，对公共区域及个人办公区开展了清理整顿、线路整理、清扫归类、定置管理等自检自查及整改工作，突出了机关6S管理模式的显著成果，比如贴标定置化管理，制定定置化标准，对桌面摆放的鼠标键盘、电话、办公用品等摆放位置进行贴标定位，按定置摆放，保持桌面干净整洁;应急包的配置，对预防紧急情况的发生起到了重要作用;无纸化办公的实施方便了文件的查阅及文件的保密性;各部门丰富多彩的宣传看板，扩展了大家的各方面的信息面等，都突出了机关6S管理模式实施带来的显著的改变与亮点。结合公司机关月度内务考核，定期考核通报,机关办公区域实现了100%整改。
基层试点推行中，各片区经营部选择具有整改代表性站点进行试推，不断总结6S管理的问题、经验，完善6S管理制度及标准。城西经营部西福路加油站是昆明严格按照6S管理标准打造的一个样板站，引进的全新加油机，功能上也较之前的加油站更便捷，外观粘贴了明显的标识标牌，枪号、油品、温馨提示、加油操作步骤图等，使得顾客与新员工快速熟练的掌握加油操作，加油机上油品确认按钮，在提枪加油时需要确认后才能加取油品，同时也具有释放静电的功能，大大降低了加错油品和静电带来的风险。每个经营部都在不管努力，严格按照6S管理模式打造加油站。现在昆明公司在2016年即将新开18所加油站，全部按照6S管理模式严格打造，使加油站不断日新月异，实现宿舍、便利店、办公区域、标识标牌这些硬件设施和服务、管理等软件设施全面打造。最后使整洁的办公环境让人心情愉悦，员工素养不断提升，工作更显高效。
信息来源：昆明公司 杨敬宇
****公司在 月份“安全月”活动中，以强化红线意识为宗旨，以提高全员安全意识为重点，多措并举，取得了明显效果。
为认真开展好今年的“安全生产月”活动，公司成立了以总经理为组长的领导小组，制定了详细的活动方案：
一、以车间、科室为单位进行全面发动，使每位职工都能认识到这次活动的重大意义。
二、组织开展安全生产合理化建议征集活动，号召职工对企业的规章制度、现场管理、技术改造、隐患治理、操作程序、应急处置等方面提出合理化建议。
三、开展安全生产事故警示教育活动，进一步分析、查找原因，吸取教训，防止事故的发生，各岗位职工结合自身的工作实际，举一反三，进一步提高安全防范意识;
四、举办了“安全伴我行”演讲比赛，以强化安全意识为主题，倡导安全文化，传播安全理念。
即将过去，回顾这一年来的工作，在公司领导及各位同事的支持与帮助下，按照公司的部署和要求，较好地完成了自己的本职工作。通过任职以来的学习与工作，工作模式和方式上均有了新的突破和改变，现将半年来的工作情况总结如下：
一、日常管理工作
(一)内部人员管理。公司内部实行奖惩责任制，提高了员工的责任人感和工作积极性，同时服务质量也有了相对提高;积极开展了多种形式的物业知识培训，提高了服务人员综合素质和服务水平。
(二)涉外工作。迎接县房管局和林业局组织的美国白娥消杀工作;同时为保证小区的水电暖正常运行，积极与各专业部门进行协商和解决，最终小区的用电比例和供暖价格均达到了预想的效果。
面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错
二、房屋交接工作
全年共办理业户房屋交接691套，(其中住宅674套，商品房27套)，对于业户交房验收时提出的问题进行了及时处理，维修的处结率达100%。绿化、休闲广场等配套设施成功交接。
三、投诉处理工作
全年投诉主要集中在住户房屋(厨房、卫生间)及地下室漏水、东区11#-16#的车库维修，防盗门维修等方面。针对上述问题，物业公司积极联合工程进行集中排查与维修，确保了维修的效率和质量，将投诉率降到最低。
针对施工噪音扰民及出租户扰民的投诉，物业公司积极与该施工队伍和当地派出所磋商并对出租户进行了统一排查，最终得以有效解决。
四、服务、维护工作
(一)日常维护。东区主要为业户报修问题的处理，维修处结率100%，西区主要为新交接房的维修，根据《交接验收单》中问题联系工程部及时维修，并对处理过程进行监控并回访。
(二)收费工作。全年收费工作完成得较好，除空置房外，应收的各项费用都已收回。收费率为100%。
(三)环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，并组织了年终卫生大检查，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。
(四)装修及太阳能的管理。加强装修队伍和太阳能安装商的管理和监督，做到发现问题及时处理，违规装修现象已明显减少，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉，未对楼顶和各楼道造成损坏。
(五)安全管理。由于西区存在部分在建工程，加大了安全管理工作，全年虽未发生消防、抢劫事故。但发生自行车、摩托车被盗事件7起。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。组织保安部召开了冬季安全严峻形势的会议，并实施了安全大检查。
五、社区文化建设
为加强小区精神文明建设，在扩建部分休闲设施的同时在十一期间举办了各种形式的大型庆祝活动，大大拉近了物业人员和业户的距离。体现了人性化管理的宗旨。
六、存在的问题和努力的方向
(一)存在的问题：一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一：管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高;第二：有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位;第三：相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求;第四：车辆管理有待进一步规范;第五：东区供水管线老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成部分跑、冒、滴、漏现象;第七：管理成本较高，企业亏损严重;第八：工程部维修效率低，在一定程度上影响了物业的整体服务形象。
(二)努力方向：在新的一年里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，努力提高工作效率，为公司发展壮大，贡献力量。第二：注重部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成内抓管理、外树形象的良好作风。第三：规范车辆停放与管理，改善其混乱局面;第四：加强对辖区内的水电日常盘查、巡视，建立一个长效管理机制，从源头上堵住漏、跑、冒、滴现状，尽量将水电亏损降到最低;第五：成立业主委员会，解决维修资金的收缴与使用等问题，减少企业在大、中修方面的支出，避免公司长期亏损。第六：严格控制供暖成本，力争实现今冬供暖不亏损。第七：为控制成本、提高工作效率，下一步将对物业员工进行人事改革。
新的一年，全体员工将以百分的热情，服务好业主，维护好公司利益，积极为业主提供优质的服务，为公司创造更高价值，力争取得更大、更优异的工作成绩。
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