开发房地产项目,取得土地是前提。而土地的取得方式和规划指标对房地产开发项目的利润和税收的影响极为关键。比如在招拍挂取得土地时不能满足财税2016年140号关于举牌公司和项目公司的条件,造成项目公司不能顺利承接开发用地且面临税收风险;或者在旧城改造时由于付款凭证、收款收据、评估报告、补偿协议、政府相关文件等关键证据链之间不能协调统一,造成拆迁补偿安置费用不能在土地增值税清算时进行确认扣除;有时候房地产企业在拍地前通常会与地方政府就拟出让土地的规划指标、市政配套、代建拆迁安置保障用房等事项进行协商谈判,这种情况下有些房地产企业缺乏必要的研究和决策能力,非但不能在谈判中为企业争取合理收益,反而在后续项目清盘中留下税收筹划的硬伤。我们应该看到:房地产企业的开发项目的周期长,涉及政府部门多,流程繁杂,如果在项目的股权设计、开发模式、规划指标、产品设计、管理组织等方面不能做到未雨绸缪,则很有可能在项目一开始就不可避免地存在不合理的高税负甚至是项目亏损的风险。
房地产项目普遍存在着分期滚动开发的情形,但如何合理分期、各分期之间普通住宅、非普通住宅、商业、地下车库(人防和非人防)如何搭配,以及如何进行生产组织管理等等都会直接影响税收负担。体现在:按土地增值税清算相关规定,项目分期开发的,以分期作为清算主体,但各地对于分期的界定并不统一,发改委立项、建设工程规划许可证、施工许可证,甚至预售许可证都可能作为当地税务局判断分期的依据,因此房地产公司的对于分期的界定容易与当地税务局有不同理解,容易产生争议和税收风险。
对于成本和费用的划分也经常在税务局和企业之间产生争议。成本同时影响了土地增值税和企业所得税,而费用只影响企业所得税,因此房地产企业通常通过预先设计生产、销售、管理的组织模式进行将成本费用的筹划,应该说是很有必要的工作。其中开发间接费与管理费用常常难以区分,成为税务局和房地产企业在土增税清算时的争议点。因此各项成本费用包含的人、资产和时间三个关键要素要界定清楚,预先设计。
普通住宅存在20%增值率的临界点,如果在销售定价时不能科学准确地测算各类开发产品的成本,从而在自持和销售、定价、搭售、促销等问题上做出前瞻性的部署,则可能导致在土地增值税清算时普通住宅增值率突破临界点,造成税负的增加。另外,销售环节也会遇到各种税费问题,比如产权办理过程中涉及契税、印花税,租赁或销售过程中涉及增值税、土地使用税、房产税、所得税等等,其中有些税种虽然金额不大,但如果有所忽略则会造成相应的税务罚款,给企业带来涉税风险。
建立健全的税务管控机制对于规避房地产企业运营过程中的税务风险具有重要的意义。首先,在房地产企业管理实践中一般都有这样的共识:各个部门要建立有效沟通机制,在项目的立项、规划设计、报批报建、工程招标、合同订立、施工管理、销售政策制定等环节要进行严格精准的把控,通过各部门合作联动采取有效措施规避税务风险。但实际操作中,能有效实施的企业不多,原因主要是与企业内部管理水平相关,不能建立起准确的项目动态成本跟踪管理体系,从而不能准确对各种决策引起的各种财务、税务后果进行准确判断,从而不能为决策提供有力的支持。其次,财务部门应该加强房地产行业政策研究,有针对性地制定企业管理制度,严格要求各部门和人员遵循法律法规、税务政策,从制度上保证税务管理工作有效执行。再次,在涉税的各个工作环节中要把控到位,比如在拟定及签订相关合同时需要结合税务筹划的实际情况针对税务条款进行商榷,避免为房地产企业带来税务隐患;在纳税申报时及时的根据税法规定提交准确可靠的税务资料,避免由于税务数据的逻辑缺陷引发不必要的税务稽查风险。总之,税务管理机制的建立,不仅需要房地产财务人员必须具备相关的行业知识和专业能力,更有赖于公司整体管理水平的提高,从规范操作流程、培养责任意识入手,从机制上进行税务风险的管控。
房地产企业应该建立多渠道的税务风险预警机制,对潜在的风险进行排查、识别、分析,从而达到防范税务风险的目的。首先,应注意行业内的整体税负,并结合房地产项目自身的成本结构、利润水平进行评估,针对各种税务指标设置警戒线,如果发现某项税种的税负低于警戒线应及时进行分析,找出原因并制定对策。其次,有条件的房地产企业,特别是房地产企业集团,可以组建立税务筹划小组,通过对集团下属各开发项目公司横向的财务指标、税负水平进行比较分析,排查明显不合理的税务指标,分析原因并制定相关对策。
大部分作为集团化管理的下属房地产项目公司,更多的是关注如何缩短项目开发周期、现金流迅速回正,追求短平快进行项目开发,因此税务风险管控虽然都有共识,但往往被忽略。这要求集团化管理总部和项目公司管理决策层的搭建需要注意各专业人员和知识的配备,作为管理层应该重视税务风险管控体系的建设,并且普及税务风险管控理念,调动各部门积极配合税务风险管控工作,主动积极参与到企业税务风险管控当中。税务筹划人员除了要注重自身专业水平的提升,还应该有意识介入企业开发营运各环节,提出专业意见。只有房地产企业内部整体对税务风险管控有着明确的意识,才能够为税务风险管控提供良好的内部环境,从而有利于税务风险管控措施的落实执行。
摘要：随着我国政府“放管服”职能转变和企业经营模式的不断创新，房地产企业在税务筹划过程中需要考虑的影响因素更加复杂，房地产企业必须对税务风险各种影响因素进行认真分析、评估，建立有效机制进行税务风险管控，在合理税收筹划的同时能够规避税务风险，才能保障企业长期健康发展。
关键词：房地产企业,税务风险,风险管控
[1] 侯怡恬.房地产企业税务风险管理研究[J].山西农经,2 019(1).
[2] 郑丹.加强房地产企业税务风险管控的思考[J].纳税,2019(16).
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