信息不对称下节能服务外包合同的设计
摘要：本文考虑一个风险中性的节能服务公司和一个风险规避的用能企业在节能成本上具有不对称信息，采用一个能源费用节约额的线性函数作为用能单位向节能服务公司的支付，建立了一个斯坦伯格博弈模型来研究节能服务外包合同的设计。研究发现最优合同是效益保证和效益共享两种形式的结合，即节能服务公司向用能单位支付一个保证的节约额，然后双方共同对最后实现的能源费用节约额进行分享，且保证节约额和节能服务公司的分享比例随节能服务公司的效率、节能绩效的不确定性和用能单位风险规避程度的增加而增加。
关键词：节能服务外包;最优合约;效益保证;效益共享;斯坦伯格博弈
Design of Contract in Energy Service Contracting under Asymmetric Information
PENG Hongguang1， LUO Jianwen2
(1.School of Economics & Management， Zhejiang University of Science and Technology， Hangzhou 310023， China; 2.Antai College of Economics & Management， Shanghai Jiaotong University， Shanghai 200052， China)
Key words：energy service contracting; optimal contract; guaranteed savings; shared savings; Stackelberg game
1引言
节能服务外包(Energy Service Contracting)是指公共或私人机构将能源相关的服务外包给外部公司，这些服务包括能源审计、可行性分析、节能工程的设计、施工、运营、维护和资金筹措等。外部公司利用自身的技术专长和必要的预付资金来完成节能服务，而从最终的能源成本节约中获取相应的报酬[1，2]。在我国，节能服务外包通常也被称为合同能源管理，将节能服务外包的机构通常被称为用能企业，承接节能服务外包的外部公司通常被称为节能服务公司[3～5]。据统计，2012年我国节能服务产业总产值达到了1653.37亿元，比2011年增长32.24%;合同能源管理投资为557.65亿元，比2011年增长35.21%，实现节能量1828.36万吨标准煤，相应减排二氧化碳4570.9万吨[5]。
节能服务外包中能源管理合同的类型主要有确保节能效益型(效益保证型)、效益共享型和设备租赁型三种[3]。其中前两种皆为基于绩效的合同。Larsen等[6]调查了美国3265个节能服务项目后发现，约68%的节能服务项目采用了基于绩效的合同。在确保节能效益型合同中，节能服务公司向用能单位提出一个节能效益的保证数额，如果项目实施后的实际节约额低于保证数额，两者间的差额由节能服务公司向用能单位补足，如果实际节约额高于保证数额，超出的部分作为用能单位支付给节能服务公司的报酬。也就是说，在确保节能效益型合同中用能单位的收益即为保证节约额，而与最后实现的节能额无关，所有的风险都由节能服务公司承担。而在效益共享型合同中，最后的实际能源费用节约额由节能服务公司和用能单位按双方约定的比例共享，即最后总的节能额中去除由用能单位分享的部分之外即为节能服务公司的收益，风险也由双方共同承担[3，7]。
无论是效益保证型还是效益共享型合同，都意味着风险从用能单位向节能服务公司的转移[1]。其中第一种风险来自财务方面，例如燃料油和燃气的市场价格是节能服务公司几乎无法控制的，合同签订后燃料油和燃气价格的上涨可能会导致最后实现的能源费用节约额难以达到保证的数额[8];第二类风险来自技术方面，例如可再生能源技术如太阳能发电和风电技术的不够成熟使得能源费用节约额存在不确定性[9]。这两种类型的风险可归结为绩效不佳风险(Underperformance Risk)，即实现的能源费用节约额低于预期[10]。
不同的能源管理合同意味着收益与风险在节能服务公司和用能单位之间不同的分配。每一方都希望获取尽可能多的收益，但是节能项目越复杂，对合同条款规定和谈判的成本越昂贵。从经济学上委托代理理论的角度来看，用能单位无法准确地观测到节能服务公司的努力水平，这会导致道德风险问题;节能服务公司因为具备技术和市场方面的专长在估计项目实施的成本上具有更为充分的信息，这会导致逆向选择问题[2]。因此，用能单位面临的问题就是如何设计一个合理的支付结构使得节能服务公司不仅能揭示真实的成本信息，而且同时还能激励节能服务公司努力工作。
彭鸿广，等：信息不对称下节能服务外包合同的设计
Vol.33， No.6预 测2014年第6期
目前已有大量的文献研究了确保节能效益型和效益共享型这两类支付形式在实际节能服务项目上的具体应用和绩效表现。然而很少有文献去关注如何基于节能服务公司的效率、风险水平等因素去设计节能服务合同。本文以委托代理理论为基本分析框架，主要考察节能服务公司与用能单位在信息不对称情况下能源管理合同的设计，为用能企业和相关政府部门提供决策参考。
2文献回顾
Sorrell[2]对“能源服务”的概念进行了界定：从财务角度看服务中的主要投入是能源，服务中要求专门的能源转换设备，提供诸如空间供暖、照明、制冷和动力等服务。Oikonomou等[11]考察了能源服务和能源效率之间的关系，指出能源效率关注的是能源消费与获得的能源服务数量之间的技术比率，终端能源节约额则指的是通过能源效率改善或行为变化引起的最终能源消费的降低额。本文假设能源费用节约额完全由能源效率改善引起，而不考虑用能单位能源消费的行为变化。节能服务结合了外部公司的技术支持和必要的能源节约投资的筹资行为，最后利用能源费用的节约来获得支付[1]。尽管节能服务合同在范围、深度和筹资方法这三个维度上各不相同，但其本质的特征在于必须具备改善绩效的激励，节能服务外包还包含依据合同约定的决策权的转移[2]。
目前对节能服务外包的研究主要从两个方向在进行。第一个方向利用经验数据调查节能服务产业和市场的发展，以及公共和私人部门中不同节能服务合同的应用。例如，Larsen等[6]调查了美国在1990年到2008年之间节能服务项目为用能单位带来的直接经济收益、公共和私人部门项目的效益费用比，以及公共部门和私人部门采用基于绩效的合同的比例。Xu等[12]则采用系统方法具体分析了酒店建筑中实施节能服务的成功因素。沈超红等[13]通过对具体案例的分析发现在市场机制的基础上，不同的合约安排对节能项目的实施效果会产生显著性差异：一方面，节能服务公司在拓展市场的3种合约安排——现销、融资租赁以及合同能源管理中，合同能源管理最为有效;另一方面，节能服务公司在自身资源有限的条件下，通过售后回租的合约安排，可以实现设备的无限供给。
另一个研究方向则利用经济学原理从理论上研究了节能服务外包决策的问题。Sorrell[2]和田小平[14]都从交易成本经济学的角度考察了不同情形下不同能源管理合同的适用性。Sorrell[2]指出交易成本通常由有限理性和机会主义导致，由于有限理性和不完全信息阻碍了对合约行为的有效监控，因而总会出现合约一方机会主义行为的风险，例如节能服务公司宣称能源费用的节约是由于能源效率的改善，而事实上真正的原因可能来自于其他方面。田小平[14]认为用能企业的节能服务外包决策受资产专用性、不确定性、交易频率、机会主义、业务复杂性和市场竞争性等六个因素的影响。韩贯芳和闫乃福[15]从关系契约的角度研究了节能服务公司与用能方之间的契约关系，分析了双方契约关系的特殊性并提出了治理这一契约关系的两种治理模式——双边治理与统一治理。陈剑和吕荣胜[16]发现外购节能服务的搜寻、签约、履约、监督等交易成本的居高不下抑制着节能服务的需求方——用能单位外购节能服务，为此必须通过税收与补贴的治理形式，纠正节能服务市场，增加供给，提高社会福利水平。
节能服务公司和用能单位也可被置于广泛使用的委托代理关系的框架中来进行分析。根据不对称信息来自于隐藏信息还是隐藏行为，委托代理问题可分为逆向选择和道德风险问题，委托代理理论希望发现在信息不对称、结果具有不确定性以及风险厌恶程度变化时最优合约是基于结果的还是基于行为的[17]。Eisenhardt[18]指出委托人越是风险厌恶，基于结果的合约越是具有吸引力，风险转移的成本越低。一个同时解决道德风险和逆向选择问题的典型方法就是提供一个菜单合约供代理人选择[19]。通过提供一个要么接受要么离开(TakeitorLeaveit)的菜单合约，处于信息劣势的一方让另一方进行自我选择[20]。尽管菜单合约在不同领域的应用得到了广泛的理论研究，例如销售人员管理[21]和健康系统改革[22]，但在节能服务外包领域尚未受到足够的重视。本文旨在从委托代理理论的视角出发，探讨信息不对称下节能服务外包中的合约设计。
3问题描述与模型假设
考虑用能单位将节能服务外包给一个节能服务公司的模型。用能单位对节能服务公司的支付依赖于能源费用节约额的水平。由于线性函数得到广泛采用[23，24]，本文也采用这一形式，假设用能单位对节能服务公司的支付为
p=α+β(g-c)(1)
其中g和c分别代表节能合同实施前后的能源费用，因此g-c代表总的能源费用节约额。α代表固定支付，与最后实现的能源费用节约额无关;β代表总的能源费用节约额中由节能服务公司分享的比例，0β1。当α=0时，支付结构变成了完全的节能效益共享型。当β=0，α>0时，用能单位向节能服务公司支付固定的金额，这一金额与最后的能源费用节约额无关。一旦α和β商定，能源管理合同中的支付结构便确定下来。
假设最后实现的能源费用节约额由节能服务公司的努力水平e和一个随机变量θ决定[24，25]
c=g-e+θ(2)
为了得到更易于分析的结果，假设θ服从均值为0，方差为σ2的正态分布。因此最终能源消费节约额的期望值等于节能服务公司的努力水平。θ代表了由于能源价格变化或技术原因导致的能源节约绩效的不确定性。
假设节能服务公司的努力水平不能被用能单位准确地观测到，或者即使能但准确观测的成本过于高昂，但最后实际的能源费用节约额可以准确地测量。因此用能单位的收益等于能源费用节约额减去对节能服务公司的支付
Rcl=(1-β)(e-θ)-α(3)
节能服务公司的收益为
Rco=α+β(g-c)-C(e，g)(4)
其中C(e，g)为节能服务公司的成本，包括为完成节能项目必须的设备投资和人力资源成本等。借鉴Chu和Sappington[25]，假设节能服务公司的成本为
C(e，g)=kgλe2(5)
其中0
假设节能服务公司是风险中性的，而用能单位是风险规避的。采用负指数效用函数来表达用能单位的效用[21]
Ucl(Rcl)=-e-rRcl(6)
其中r代表绝对风险规避度。用能单位的确定性等价收入为
πcl=(1-β)e-α-12γ(1-β)2σ2(7)
其中12γ(1-β)2σ2为风险贴水。显然，α和β的大小取决于参数k，我们希望将α和β表示成k的函数，以使节能服务公司在选择合同时报告自己的真实类型。
节能服务公司和用能单位之间博弈的顺序如下：(1)用能单位提供一个菜单式的合约{α(k)，β(k)}供节能服务公司选择。(2)节能服务公司决定是否参与博弈，如果决定参与他将根据自己的类型选择α和β的值。用能单位根据其选择可以判断出节能服务公司的类型k。(3)支付结构确定后，节能服务公司选择自己的努力水平。(4)节能服务公司实施节能项目改造，实现的能源消费节约额得以明确。(5)双方观察到总的能源消费节约额后，用能单位按照事先确定的支付结构对节能服务公司进行支付。
用能单位面临的问题就是如何设计菜单式的合约，不仅能使节能服务公司揭示其真实的成本信息，而且还能使用能单位的期望收益最大化。
4信息不对称下的最优合同设计
为了发现最优合约，本部分采用逆向归纳法来解决节能服务公司和用能单位之间的斯坦伯格博弈问题。博弈中用能单位为领导者，节能服务公司为追随者。首先分析节能服务公司对菜单式合约{α(k)，β(k)}的反应，然后再推导出用能单位的最优策略。
4.1节能服务公司的最优反应
给定菜单式合约{α(k)，β(k)}，节能服务公司的期望收益为
πco=α(k)+β(k)e-C(e，g)(8)
节能服务公司的目标为最大化自己的期望收益。为了确定自己的最优努力水平，节能服务公司解决如下的优化问题
maxe{α(k)+β(k)e-C(e，g)}(9)
将(5)式中的成本函数代入(9)式，可以推导出节能服务公司的最优努力水平。由(9)式的一阶条件可得β(k)-2kgλe*=0，由此得到命题1中的结论。
命题1给定菜单式合约{α(k)，β(k)}，节能服务公司的最优努力水平为
e*=β(k)2kg-λ(10)
由命题1可以发现，节能服务公司的最优努力水平与α(k)无关。将(10)式代入(5)式可得节能服务公司的成本为
C(e*，g)=kgλe*2=β2(k)4kg-λ(11)
将(10)式中的e*和(11)式中的C(e*，g)代入(8)式，可得节能服务公司的期望收益为
πco=α(k)+β2(k)4kg-λ(12)
4.2最优合同中的支付结构设计
将(10)式中的e*代入到(7)式，可得
πcl=(1-β(k))β(k)2kg-λ-
α(k)-12γ(1-β(k))2σ2(13)
如果类型为k的节能服务公司假装自己的类型为k^，那么他的努力水平将为e(
k^|k)=β(k^)2kg-λ，成本为C(e(k^|k)，g)=kgλe2(k^|k)=β2(k^)4kg-λ，期望收益为
πco(k^|k)=α(k^)+β(k^)e(k^|k)-C(e(k^|k)，g)
=α(k^)+β2(k^)4kg-λ(14)
节能服务公司的个体理性约束和激励相容约束要求
(IR)πco=α(k)+β2(k)4kg-λ≥0(15)
(IC)πco(k|k)=α(k)+β2(k)4kg-λπco(k^|k)
=α(k^|k)+β2(k^|k)4kg-λ(16)
(16)式意味着
πco(k^|k)k^|k^=k
=α′(k)+β′(k)β(k)g-λ2k=0(17)
进而有
α′(k)=-β′(k)β(k)g-λ2k(18)
用能单位的问题因此转换为解决(15)式和(17)式约束下的优化问题
maxα，β∫kk[(1-β(k))e*-α(k)-12γ(1-β(k))2σ2]dF(k)(19)
由(15)和(18)式可得
πcok=α′(k)+β′(k)β(k)g-λ2k-β2(k)4k2g-λ
=-β2(k)4k2g-λ<0(20)
由(20)式可知节能服务公司的期望收益随k的增加而降低。此外还有
πco=∫kkβ2(ξ)4ξ2g-λdξ(21)
将(21)式代入到(15)式，可知α(k)和β(k)之间的关系为
α(k)=∫kkβ2(ξ)4ξ2g-λdξ-β2(k)4kg-λ(22)
由此(19)式可转化为
maxα，β∫kk[(1-β(k))β(k)2kg-λ-(∫kkβ2(ξ)4ξ2g-λdξ-β2(k)4kg-λ)-
12γ(1-β(k))2σ2]dF(k)(23)
命题2节能服务外包中最优的菜单合约由下式决定
β*(k)=kg-λ+2k2γσ2(k+F(k)f(k))g-λ+2k2γσ2(24)
α*(k)=∫kkβ*2(ξ)4ξ2g-λdξ-β*2(k)4kg-λ(25)
证明考虑到有
∫kk∫kkβ2(ξ)4ξ2g-λdξdF(k)
=F(k)∫kkβ2(ξ)4ξ2g-λdξ
kk-∫kkF(k)d∫kkβ2(ξ)4ξ2g-λdξ
=∫kkF(k)f(k)β2(k)4k2g-λdF(k)(26)
因此(23)式可转换为
maxα，β ∫kk[(1-β2)β2kg-λ-12γ(1-β)2σ2-
F(k)f(k)β2(k)4k2g-λ]dF(k)(27)
对(27)式应用变分法可以得到(24)式。结合(22)式，可得(25)式。证毕。
由(25)式可知当k≠k时，α*(k)k>0，因此有α*(k)<α*(k)=-β2(k)4kg-λ<0。由(24)式可知0<β*(k)1。当k≠k时，最优的合同既不是单一的效益保证型也不是单一的效益共享型，而是这两种形式的混合，此时用能单位的收益包括两部分：(1)保证节约额。由于α是负数，所以|α|可以被解释为节能服务公司支付给用能单位的保证节约额，即无论最后实现的能源费用节约额是多少，用能单位最后获得的收益中总是包括这一保证节约额。(2)共享节约额。用能单位除了能获得保证节约额之外，还能获得最后实现的总节约额中的1-β*(k)部分。节能服务公司的收入则为最后实现的能源消费节约额中的β*(k)部分减去支付给用能单位的保证节约额。只有当k=k时，β*(k)=1，此时合同成为完全的效益保证型合同，即节能服务公司拥有全部的能源费用节约额，但须向用能单位支付一个固定的保证节约额，此时的情况可视作混合形式的一个特例。
命题3最优合约中节能服务公司在总的能源费用节约额中分享的比例越高(低)，他需要向用能单位支付的保证节约额也越高(低)。
由(18)式可知，α*β*=-β(k)g-λ2k<0，考虑到α<0，于是我们有命题3。
命题4能源费用节约额的不确定性越强(弱)，总的能源费用节约额中由节能服务公司分享的比例越大(小)。
由(24)式可得β*(k)σ2>0和(1-β*(k))σ2<0，因此容易得到命题4。命题4中的结论意味着当节约额的不确定性增强时，风险规避的用能单位愿意将更高比例的节约额让渡给节能服务公司，而愿意要求更高的保证节约额。
当σ=0时，β*(k)=kk+F(k)f(k)，α*(k)<0。这意味着即使当能源节约绩效不存在不确定时，最优合约依然是保证效益型与共享效益型的混合。
命题5用能单位风险规避的程度越强(弱)，能源费用节约额中由节能服务公司分享的比例越高(低)。
由(24)式可得β*(k)γ>0，因此可以得到命题5。命题5显示，当用能单位的风险规避程度增加时，他更愿意得到一份现实的能源节约额，而不是去从未知的总节约额中去分享，因而更多的风险被转移给节能服务公司。
当γ=0时，用能单位为风险中性，此时β*(k)=kk+F(k)f(k)，这意味着当节能服务公司和用能单位皆为风险中性时，他们共同承担风险和分享总的能源费用节约额。当γ→+∞时，β*(k)→1 ，意味着此时用能单位不愿意承担任何风险，所有的能源费用节约额都归节能服务公司所有，而用能单位只需要一份固定的保证节约额。此时，支付结构变成完全的效益保证型。
5结论
本文构建了一个斯坦伯格博弈模型来解决节能服务外包中最优合同的设计问题。我们采用了线性合约并考虑了节能服务公司和用能单位在节能成本上具有不对称信息。研究发现最优的合约是效益保证和效益共享两种形式的结合，即节能服务公司向用能单位支付一个保证的节约额，然后双方共同对最后实现的能源消费节约额进行分享。保证节约额和节能服务公司的分享比例随节能服务公司的效率、节能绩效的不确定性和用能单位风险规避程度的增加而增加。我们的分析对用能企业和相关政府部门在设计能源管理合同时具有重要的参考价值。
大多数的能源合同管理中都会涉及到新的能源转换和控制设备的投资，新投资的资金来源包括内部筹资、租赁筹资和外部筹资。在我们的分析中仅考虑了资金完全来源于节能服务公司内部的情况，在未来的研究中可考虑租赁融资和外部融资的情形。此外我们的分析中节能绩效风险只是在节能服务公司和用能单位之间分配。在节能服务外包的实践中已经出现了一些其他形式的风险转移机制，例如能源节约保险，后续的研究中可进一步探讨风险转移机制对最优合约的影响。
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作者：彭鸿广骆建文
摘要：民法典合同编将物业服务合同规定为典型合同，实现了从无名合同到典型合同的蜕变，对保护建筑物区分所有权人即业主的权利、平衡业主与物业服务人之间的利益关系，具有重要意义。物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同的价值，一是加强业主的法律地位和权利保护;二是规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障;三是将双方当事人的权利义务固定，适当对业主倾斜。在物业服务合同履行中，侵权责任编对高空抛物规定的物业服务人与业主双方的义务与责任，也是物业服务合同的重要内容。作为典型合同的物业服务合同，民法典合同编规定比较完善，包括合同的主体、合同的权利义务内容、合同的责任，以及物业服务合同新旧交替中的权利保障，更好地规范物业服务合同双方当事人之间的法律关系。
关键词：民法典;物业服务合同;无名合同;典型合同;蜕变
在我国民法的类法典化时期，物业服务合同尽管在广大城镇普遍存在，被业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业、其他管理人普遍使用，而民法却对其没有规范，属于无名合同。在民法典编纂过程中，学者专家要求在我国住宅商品化改革的推进中，由于物业服务合同已经成为最重要的物业管理方式，因而，民法典合同编有必要规定物业服务合同的具体规则，使之由无名合同转变为典型合同。《中华人民共和国民法典》实现了这一要求，在合同编第二十四章规定物业服务合同，并对其基本规则作出了具体规定，使其完成了从无名合同到典型合同的蜕变。
一、将物业服务合同由无名合同规定为典型合同的必要性
物业服务合同是随着改革开放的进展而出现和发展起来的一种合同种类。在改革开放之前，解决我国城镇居民的住房问题主要靠实行公租房制度，包括政府的公租房和单位的公租房，公租房的物业管理由政府或者单位负责，不存在物业服务合同。
在笔者的记忆中，至住房制度改革之前，共经历了六次政府公租房和单位公租房的租赁合同，直至城镇住房制度改革，才将单位的公租房购买为自己所有。
改革开放之后，从以少量的通过商品房销售方式解决居民的住房方法，作为公租房制度的补充，到实行城镇居民住房制度改革，住宅商品房私有化物业服务合同从产生到发展，已经成为普遍使用的合同类型。城镇居民作为建筑物区分所有权人的业主，自己或者通过业主委员会，几乎都成为了物业服务合同的当事人，与物业服务人订立物业服务合同，将区分所有建筑物即业主的物业委托物业服务人管理，实现了城镇居民住宅的管理规范化、制度化。
在区分所有建筑物的物业管理通过物业服务合同实现已经成为普遍的管理和服务方式的长时间里，物业服务合同并未成为典型合同，而是无名合同。这主要是因为，在制定《合同法》时，对物业服务合同的法律规制还没有那样迫切的要求，立法者在当时并未对其予以特别关注，未在《合同法》中规定更多的典型合同。
因此，形成的法律现象是，对于物业服务合同的规范，一方面在原《物权法》有关建筑物区分所有权的内容中，规定业主可以委托物业服务企业或者其他管理人进行物业管理，并对物业服务企业或者其他管理人与业主的关系进行一般性的规范。例如第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”另一方面，修订了《国务院物业管理条例》，规定了对物业服务合同的基本要求。即使这样，由于原《合同法》在典型合同中没有规定物业服务合同，因而物业服务合同并没有摆脱无名合同的地位，不具有典型合同的性质和地位，而是无名合同。物业服务合同的有名化、典型化，亟待解决。
一种合同类型究竟是无名合同还是典型合同，最主要的区别在于其是否具有典型性。具有典型性的合同，通常会被立法者规定为典型合同;而不具有典型性、能够参照适用有关典型合同的规则适用法律的合同，通常不会被规定为典型合同而成为无名合同。杨小强：《非典型合同论》，载《中山大学学报(社会科学版)》1997年第1期，第21-27页;王光阳、吕高玉：《非典型合同及其适用若干问题研究》，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2003年第3期，第29-30页。
例如，买卖合同是典型合同，而互易合同是无名合同，因为互易合同可以参照买卖合同的规则适用法律。不过，对于一种合同类型究竟要不要规定为典型合同，最主要的还是要看立法者的态度。例如，建设工程合同是承揽合同的特殊类型，性质相同，但是，建设工程合同具有更多的特点，且为数众多，因此，原《合同法》和民法典合同编都设专章规定建设工程合同，在作了详细规定之后，仍然规定“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定”的准用条款予以补充。
参见《民法典·合同编》第808条(原《合同法》第287条)规定的内容。这是根据实际情况，立法者认为建设工程合同虽然也是承揽合同，但是，具有太多的个性以及使用的普遍性，因而将建设工程合同规定为典型合同，而不是作为无名合同参照承揽合同的规则适用法律。
有学者认为，物业服务合同应当纳入民法典合同编成为典型合同的理由是：第一，是與物权法建筑物区分所有权制度相配套的立法措施，第二，是保护老百姓切身利益的需要，第三，物业服务合同具有很强的专业性和特殊性，需要作为独立的有名合同加以规定。这些意见都是对的。
笔者想要特别说明的是：第一，随着建筑技术的进步，当代建筑物具有相当高的科技含量，特别是公寓式建筑的结构复杂，科技含量高，管理要求严，必须由专业团队和专业人员管理，业主个人无法胜任，委托物业服务人特别是物业服务公司进行专业管理，就成为普遍做法。正因为如此，物业服务合同的存在是普遍的、大量的，而不是个别出现的合同类型，立法必须予以重视。第二，物业服务合同的性质属于委托合同，是业主通过业主大会或者业主委员会委托物业服务人进行物业管理，业主是委托人，物业服务人是受托人。但是，物业服务合同又是特殊的委托合同，与一般的委托合同相比具有相当的专业性和专一性，具有一般委托合同所不能涵盖的内容。因此，物业服务合同既与委托合同有相同性质，又有其特殊性，不能完全依靠委托合同的规则解决所有的问题。这与建设工程合同与承揽合同之间的关系完全相同。第三，更为重要的是，对于关乎近十亿城镇居民生活福祉的物业服务合同，理应受到立法机关的高度重视，而不是将其交由行政规范性文件处理或者完全凭当事人自己进行约定，应当将其法律地位固定，权利义务定型化，保护好业主的权益，协调好双方当事人的利益关系，进而造福于人民。
立法机关省思社会现实，接受学界和行政管理机关、司法机关的建议，在民法典合同编第二十四章规定了物业服务合同，置于委托合同之后，使物业服务合同的无名合同地位发生了蜕变，实现了作为典型合同进行规范的立法设想。对关乎业主与物业服务人的权利义务关系进行了规范，使双方的合法权益得到保障，具有重要的社会实践意义和理论上的价值，也给人民法院司法实践提供了裁判依据。
二、物业服务合同蜕变为典型合同的法律价值
民法典将物业服务合同由无名合同规定为典型合同，使其性质发生了蜕变，在实践中和理论上都能够发挥更加重要的作用。
(一)提高业主的法律地位和保护业主的权利
在物业服务合同中，具有主导地位的当事人当然是业主，以及代表业主的业主大会和业主委员会。物业服务合同的性质是委托合同，其基本内容是提供服务和接受服务，因而决定了业主在物业服务合同中的这种委托人的主导地位。
確定这种地位的意义，是要确定物业服务合同的法律适用是否需要有倾斜的政策考量。首先，业主在物业服务合同中，有没有类似消费者的地位，值得斟酌。就委托合同的性质和服务合同的内容而言，业主的地位与消费者的地位是一致的，因为消费者地位的决定因素，一是购买商品，二是接受服务，而业主在物业服务合同中的地位就是接受服务。从这个意义上说，业主就是消费者。其次，既然业主在物业服务合同中的地位是消费者，因此，在民事法律关系上的法律适用，就应当有适当倾斜政策考量的必要。这是因为与业主相对应的物业服务人通常是专业的物业服务企业，为商事主体，具有与业主不同的、经营者应当具有的更高商业资质，在承担的义务和责任上应当有更高的要求，即不是适合于普通民事主体的一般水平，而是对经营者、营利法人要求的专业水准，以其服务活动服从于、决定于业主的共同利益为准。
所以，在物业服务合同中，业主的法律地位高于物业服务人，在法律配置上，应当参照《消费者权益保护法》的规定精神，对业主实行倾斜政策保护。这一点，在民法典关于物业服务合同的权利义务关系的配置上有明显的体现。在适用法律中也必须认清这一点，对业主的权益予以更好的保护。
(二)规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障
物业服务合同中的另一方当事人是物业服务人，其中主要是专业的物业服务企业。作为商事主体，物业服务人具有专门的商业经营能力，熟悉商业运作规则，应当承担更多的企业责任。不过，物业服务企业同样也是民事主体，是营利法人，其经营的目的，一方面是为业主提供服务，另一方面则是降低经营成本，获取经营利润，“分配给股东等出资人”《民法典》第76条第1款规定：“以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。”，为自己、为社会提供经营利益。所以，在物业服务合同中，应当突出保护业主的利益，但是，也必须同时保护好物业服务人的权利，使其有利可图，有钱可赚。如果物业服务人在经营和提供服务中总是亏本，就无法提高服务质量，也就无法保障业主的合法权益。
所以，物业服务合同在配置双方当事人的权利和义务时，对物业服务人可以设置更多的义务，以保障业主的权益;同时，也必须对其享有的权益予以重视并提供保障，使其能够得到应当得到的商业经营利润，例如，第944条第2款规定的业主支付物业费的义务，就是强制性义务，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，以保障物业服务人的合法权益。
(三)通过权利义务定型化保持双方当事人的利益平衡
物业服务合同蜕变为典型合同，合同编几乎规定了物业服务合同的所有内容，将物业服务合同纳入了法治轨道。应当明确的是以下几个问题：
1.在订立合同时的权利义务定型化与约定优先
“物业服务合同”一章几乎规定了物业服务合同双方当事人的主要权利和义务，在通篇14个条文中，很少使用“当事人另有约定的，依照其约定”的表述。当然，这并不意味着这些规定就是具有强制性的法律规范，因为民法关于典型合同的规范原则上都不是强制性规范，而是示范性规范。不过，对典型合同规定的规范，是立法者认为该类合同的最合理、最公平的权利义务配置，认可其具有示范性，并成为定型化的物业服务合同示范条款的主要内容，因而，民法典对物业服务合同内容和权利义务的规范具有很强的示范性，将起到强大的示范作用，引导当事人依照典型合同的定型化权利义务关系配置订立物业服务合同。当然，业主和物业服务人在订立物业服务合同时，仍然有较大的自由空间，根据意思自治原则进行洽商，确定双方当事人的权利和义务。一方面，可以对法律没有规定的内容协商一致作为合同内容;另一方面，可以不采用法律的示范性规范而自己约定合同内容，只要不违反法律的强制性规范，就应当认定为有效的约定。
2.在磋商合同内容时的倾斜保护与利益平衡
在物业服务合同中，由于业主的特殊地位，给予其倾斜保护是必须的。同时，对于双方的权利义务内容的配置也应当保持平衡，不能发生利益失衡。权利所保护的内容都是利益，在债权中，如果发生当事人之间的利益失衡，将对合同的效力产生影响，在合同的履行过程中发生矛盾，给社会安定造成影响。在物业服务合同中，业主享有规定的接受服务的权利，同时享有任意解聘权，对业主的权利予以保障。对于物业服务人，可以将部分服务内容委托给第三人，享有收取物业费的权利等。这些权利义务的配置，既有对业主的倾斜保护，也有对双方当事人的利益平衡，显然都是适当的。
3.物业服务合同履行中的管理权利与接受管理义务
在物业服务合同的履行中，物业服务人享有必要的管理权利，例如，物业服务人对物业负有维护、养护、清洁、绿化和经营管理义务，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全，对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为有权及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理等。物业服务人在履行合同中行使这些管理权利，业主必须服从管理，不得拒绝。这些都不违反对业主权益的倾斜保护的政策考量，原因是，物业服务人在物业服务合同中享有的这些权利，实际上是全体业主赋予的，是为维护全体业主权益所必须，也是物业管理的一部分，即在对建筑区划中物的管理的同时，也有对人的管理，即对业主行为进行管理的内容。在物业小区如果没有物业服务人对物和对人的管理权利，物业服务无法正常进行。例如，业主违反物业使用的管理要求，对建筑物私搭乱建、拆墙破洞，如果不严格管理，不仅会给全体业主的利益造成损害，而且还可能造成建筑物倒塌、塌陷伤害他人，发生《民法典》第1252条第2款规定的侵权责任。
《民法典》第1252条第2款规定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”因此，赋予物业服务人对人的管理权利，不仅不违反物业服务合同履行中的利益平衡原则，而且是履行物业服务合同义务，保障安全所必须。
(四)通过防范高空抛物致人损害确保公共安全
研究物业服务合同还必须特别注意一点，就是《民法典·侵权责任编》第1254条第2款专门给物业服务人规定一项法定义务，即：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”与此相对应的是，该条第1款第一句还规定了“禁止从建筑物中抛掷物品”的法定义务，这是一般性义务，其中当然包括业主，而且主要是指业主。这两部分的規定，确立了物业服务合同的业主和物业服务人都负有保障公共安全的法定义务，尽管民法典在物业服务合同的规定中没有写明，但是，这些仍应当属于物业服务合同的法定义务。
业主是区分所有建筑物的所有权人，在建筑物中居住、生活，必须遵守共同生活规则，负有法定义务。其中之一，就是禁止在建筑物中抛掷物品，在建筑物中悬挂或者搁置物品时应当防范危险。前一种行为具有危害公共安全的性质，必须严格禁止，造成损害，不仅要承担侵权责任，甚至还要承担刑事责任。后一种行为是不慎使悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，构成过失侵权行为，依照《民法典》第1253条规定，也应当承担侵权责任。
建筑物管理人就是物业服务人，是建筑物的管理者，即物业服务企业或者其他管理人，不仅对建筑物的安全负有安全保障义务，更应当采取必要的安全措施，防止业主抛掷物品或者坠落物品致人损害情形的发生，以保障公众的安全。建筑物管理者应当特别履行对坠落物品致人损害采取必要安全措施的义务，因为这是其管理建筑物的基本职责和义务，建筑物管理不当，致使建筑物的附属部分坠落，具有过失;对致人损害的后果，应当依照《民法典·侵权责任编》第1198条规定承担责任。对于抛掷物品，以及业主搁置、悬挂物品，建筑物管理人的职责是加强安全教育，采取安全防范措施，防止建筑物使用人故意实施违反法定义务的行为或者不谨慎的过失行为造成他人损害。可见，建筑物管理人对于不同的抛掷物品或者坠落物品的管理职责和采取必要措施的要求是不一样的，应当区别对待，分别采取不同的必要措施。
三、物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范基本内容
法律将一种合同类型规定为典型合同，须对其主要内容作出规范，使其具有典型性，将该种合同类型纳入法治轨道。民法典合同编将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，并且按照典型合同的要求，通过设置的14个条文，进行了基本的规范。
(一)对物业服务合同概念和内容的规范
1.对物业服务合同和物业服务人的概念界定
《民法典·合同编》第937条界定物业服务合同的概念是：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”“物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。”该条的第1款是对物业服务合同内涵的界定，第2款是对定义中使用的物业服务人概念的界定。
对物业服务合同概念的上述界定是准确的，概括了物业服务合同的法律特征。
第一，物业服务合同的主体是享有建筑物区分所有权的业主和物业服务人，双方互为权利义务主体。其中，业主的合同主体地位是由业主委员会行使的，因为一个区分所有建筑物的小区内的业主数量多，无法由每一个业主与物业服务人签订合同，而业主的意思表示集中在业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，因而有权代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。合同的另一方主体是物业服务人，有两种，一是物业服务企业，二是其他管理人。这与《民法典·物权编》第284条规定的物业服务企业和其他管理人有权接受委托管理业主物业的规定相一致。合同编将物业服务企业和其他管理人概括为“物业服务人”，使物业服务人的两种类型都可以作为物业服务合同的一方当事人。物业服务人是通过物业服务合同承担区分所有建筑物管理服务的民事主体，既包括具有专业资质和法人资格的物业服务企业，也包括其他管理人，例如单个的具有专业物业管理技能的非法人组织或者自然人。业主和物业服务人是物业服务合同的双方当事人，相互之间通过合同约定和法定，互享权利、互负义务。
第二，物业服务合同的主要内容是物业服务人在物业服务区域内提供管理和服务。其中包括：一是为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护;二是在物业服务区域内维护环境卫生;三是对物业服务区域内的相关秩序提供管理服务;四是其他物业方面的服务。
最后，物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。业主和物业服务人在物业服务合同中，都享有权利、负有义务。物业服务人提供物业服务是经营活动，应当获得报酬，业主负有支付物业费等报酬的义务。民法典合同编没有规定的是，物业服务合同也是诺成性合同，双方一旦达成合意，合同即发生效力，对双方当事人发生拘束力。
2.规定物业服务合同的一般内容与要式方式
《民法典·合同编》第938条对物业服务合同的内容和方式规定了三层含义。
首先，规定物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。其中服务事项，是双方约定的物业服务的具体事项，包括区分所有建筑物的维护、管理、修缮等内容。服务质量，是物业服务事项应当达到的质量标准和要求。服务费用的标准和收取办法，是约定按照何种标准收费，如每平方米应当收取多少钱，月交、季交还是年交等。维修资金的使用，要约定在何种项目、何种情况下使用维修基金。服务用房的管理和使用，是约定对属于业主共有的服务用房，物业公司如何进行管理，如何使用等。服务期限，要约定物业服务合同的起止时间。特别重要的是，要约定服务交接，即约定物业服务人在物业服务合同终止时，如何向下一任物业服务人移交管理业务。至于其他条款，例如违约条款、纠纷解决办法等合同应有的条款，应当约定。
其次，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这是对物业服务合同内容的特别规定，含义是，物业服务人无论是在宣传、广告以及用其他形式对业主作出的承诺，是否具有合同的拘束力，应当区分具体内容。物业服务人通过这些形式公开作出的有利于业主的服务承诺，属于物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有合同拘束力。对那些不利于业主的承诺，以及其他不具有有利于业主的服务承诺，不具有合同的拘束力，不是物业服务合同的内容。
再次，规定物业服务合同为要式法律行为。订立物业服务合同应当采用书面形式，目的是将双方当事人的权利义务关系用书面合同固定下来，避免发生争议;或者在发生争议时，有书面合同作为确认双方权利义务的依据。
(二)前期物业服务合同与普通物业服务合同交替的效力衔接
在物业服务合同中，有一个特别重要的问题，即前期物业服务合同与业主委员会签订的物业服务合同即普通物业服务合同之间的交替问题。这是因为，在区分所有建筑物的建设过程中建设单位出售了商品房，虽然已经有了业主，但是，由于业主未入住或者入住不全，无法自己选聘物业服务人，又不能不进行物业管理，因而须先聘请物业服务企业对物业进行管理。这就是前期物业服务合同，其特点是建设单位为合同主体签订合同，却是业主享有利益，对业主具有约束力。当业主入住较多，召开了业主大会成立了业主委员会后，业主对前期物业服务合同聘任的物业服务人不满意，业主享有任意解除权，解除前期物业服务合同，重新聘任物业服务人。这就产生了物业服务合同的前后交替的效力问题。对此，民法典合同编进行了规范。
1.物业服务合同的两种类型
物业服务合同的内容都是一样的，但是由于选聘物业服务人不同，因而分为两种类型：一是前期物业服务合同，是区分所有建筑物的建设单位选聘的物业服务人并作为合同主体的合同，没有业主的参与，但是业主享有物业管理的权利和负担约定的义务。对这种物业服务合同，依据法定代理的规则解释，比较妥当。由于业主尚未成立组织，无法行使权利，因而建设单位依照法律规定替业主选聘物业服务人，合同性质属于涉他合同，适用《民法典》第465条第2款规定。
《民法典》第465条第2款规定的是合同相对性的突破，其中包括涉他合同。条文的内容是：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”涉他合同就是除外条款涵盖的内容。二是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的物业服合同，这是典型的物业服务合同，合同主体是业主委员会或者业主大会和物业服务人。
2.不同主体订立的物业服务合同对业主都有法律约束力
由于前期物业服务合同并非业主为主体签订，因而存在业主否认前期物业服务合同效力的问题，强调自己不是合同当事人而对自己没有拘束力。这种意见是不正确的。对此，《民法典·合同编》第939条特别规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”前期物业服务合同的这种效力，就是涉他合同的效力。
对前期物业服务合同与普通物业服务合同进行比较，从前期物业服务合同的签订形式上看，并没有业主以合同主体的地位参加到合同中来，后者才是根据全体业主的意志选聘物业服务人订立的物业服务合同。不过，无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人并订立的普通物业服务合同，都是合法、有效的物业服务合同，签订之后都具有合同的法律效力，对业主和物业服务人都具有法律效力。
3.前期物业服务合同在普通物业服务合同生效时终止
在发生前期物业服务合同与普通物业服务合同交替时，前期物业服务合同是否在业主决定更换物业服务人时立即终止，涉及物业管理和业主利益问题。一旦业主决定更换物业服务人，前期物业服务合同效力就马上终止，原物业服务人撤出物业管理服务，新聘任的物业服务人尚未到位，会对物业和业主权利造成严重损害。因此，《民法典·合同编》第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这是规定了前期物业服务合同与普通物业服务合同的效力衔接规则。
对区分所有建筑物的管理和维护，是一个持续不断的专业管理事业，既关系区分所有建筑物的安全和寿命，更关系全体业主的根本利益，无论哪一种物业服务合同及聘任的物业服务人，都必须对此认真负责，不可以在物业服务人的交替中衔接不上而损害业主利益。所以，前期物业服务合同与普通物业服务合同在交替中须实现无缝对接。
不仅如此，在普通物业服务合同生效，前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满的，普通物业服务合同的效力优先，一经生效，前期物业服务合同即行终止，普通物业服务合同的物业服务人即时取得物业管理权，履行物业管理职责，前期物业服务合同的物业服务人不得以任何理由拒绝移交管理的物业。即使双方以何理由发生争执，都不得违背普通物业服务合同效力优先、可以对抗前期物业服务合同的规则。理由就是，普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代理业主选聘物业服务人，业主一旦否认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。
(三)对物业服务人应当履行的义务的规范
在物业服务合同中，首先规范的是物业服务人应当履行的义务。民法典合同编对此作出了明确规定。
1.物业服务人委托第三人管理专项服务事项与禁止将全部物业服务转委托
物业服务合同的性质是委托合同，应当受到《民法典》第923条关于“委托人应当亲自处理委托事务”规则的约束。但是，物业服务又是专业性强的管理事业，有些专门管理事项需要由专业人员处理。根据物业服务合同的这种特征，《民法典·合同编》第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。”“物业服务人不得将其应当提供的全部物業服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”
物业服务人是业主大会、业主委员会或者建设单位根据其资质和管理业务水平等因素选聘的。物业服务人在接受选聘后，如果不是亲自进行物业管理而是转委托给他人，就失去了选聘的意义。不过，这并不意味着物业服务人不得将任何物业管理服务事项委托他人。当专项服务事项具有专业性质，如果物业服务人无法胜任或者须委托他人进行的，法律允许委托第三人负责。所以，物业服务人将物业服务范围内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，是准许的，不违反亲自管理原则。这不是全部转委托，而是部分转委托，并且对于部分转委托的事项，物业服务人仍然不能推脱责任，应当就该部分的专项服务事项向业主负责，而不是由接受部分委托的专业性服务组织或者第三人向业主负责。
物业服务人必须亲自履行物业服务事项。违反亲自履行规则的转委托行为有两种：一是将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，是公然违反亲自管理原则的严重违约行为;二是将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，是变相违反亲自管理原则的违约行为。对此，物业服务人都须承担违约责任。
2.物业服务人的物业服务职责范围
对物业服务人的物业服务职责范围，《民法典·合同编》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
物业服务人履行物业管理职责的依据是物业服务合同的约定和物业的使用性质。物业服务人应当履行的主要管理职责是：第一，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。维修、养护是针对建筑物及其附属设施的本身功能、寿命;清洁、绿化是对物业区划内环境的美化和保持，使业主的生活环境能够保持适宜;经营管理是对业主共有部分的利用并获得收益，例如利用公共空间刊登廣告等使业主获得利益。第二，维护物业服务区域内的基本秩序。包括公共生活秩序、道路交通秩序、环境管理秩序等。第三，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。即负有安全保障义务，防止建筑物对业主的危害，防范违法犯罪人员实施侵害业主人身和财产的行为;对于业主之外接近或者进入物业管理区域的人员的人身安全，也应负有职责，防止建筑物的脱落物致害他人。防范业主高空抛物、高空坠物致人损害，也是物业服务人的职责之一。
物业服务人负有纠正违法、违规行为的职责。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，行为主体不仅有外来人员，也包括自己物业管理区域的业主，只要是在物业管理区域之内的人员实施上述行为，物业服务人都有权及时采取合理措施予以制止、防止损害全体业主的利益。在对上述违法、违规行为进行制止的同时，物业服务人应当及时向相关行政管理部门报告并协助处理，特别是需要采取相应措施而物业服务人并无此种权利，物业服务人自己不得实施。
3.物业服务人应当定期公开履行管理职责的情况
物业服务人在履行管理职责中，应当贯彻公开原则，以保障业主的根本利益。《民法典·合同编》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
说到底，物业服务人是受业主委托的“管家”，应当按照业主的意志和利益管理物业，对业主负责。所以，物业服务人在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务，将履行管理职责的情况及时予以公开，使全体业主掌握物业管理的实际情况，以便业主根据自己的利益，协调与物业服务人的关系。
需要定期报告和公开的事项是：第一，服务的事项，应在物业服务报告中将服务事项一一列明。第二，负责人员。应将物业服务企业的人员列明，包括总负责人和各项事项的负责人。第三，质量要求。应当对每一种具体管理事项的质量要求明确说明。第四，收费项目。应在报告服务事项中，说明哪些项目是收费项目，哪些项目不是收费项目。第五，收费标准。应当说明服务收费执行的是何种标准，是否超出约定的标准。第六，履行情况。应当对各项服务事项的履行情况一一进行说明。第七，维修资金使用情况。应当对使用维修资金依据何种根据使用、使用标准、使用数额、结余数额等，作出明确的报告和说明。第八，业主共有部分的经营与收益情况。应当如实报告和公开，特别是报告和公开如何处置的结果。第九，其他情况。如实说明。
对于上述物业管理事项的具体情况，物业服务人以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，接受业主的监督，以便改进工作。
(四)业主应当履行的合同义务
业主作为物业服务合同的当事人一方，应当履行自己应尽的义务，使物业服务人的权益得到保障。
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费
物业服务合同是双务、有偿合同。物业服务人为业主提供物业服务，业主应当支付物业费，使物业服务人获得应得的报酬。《民法典·合同编》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
业主按照约定向物业服务人支付物业费，是业主必须履行的支付合同对价的义务。陈广华、张力元：《主交纳物业费义务之法律性质研究》，载《时代法学》2018年第2期，第28-34页。
业主违反支付物业费的义务，应当强制履行。对支付物业费义务的强制性包括以下两个方面：
第一，业主不得无理拒绝支付物业费。物业服务人进行物业管理，是按照合同的约定和有关规定进行的，只要提供了约定的服务的，就是对全体业主提供的服务。如果业主以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付报物业费，就是无理拒绝支付物业费构成违约行为。
第二，业主逾期支付物业费的责任。业主违反约定，逾期不支付物业费的，首先，物业服务人可以对业主进行催告，并且确定宽限期，要求其在合理宽限期限内支付物业费;其次，业主超过宽限期仍不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁机构进行裁决，对支付物业费的义务赋予强制执行力，当业主拒不履行裁决确定的支付物业费义务时，可以申请人民法院强制执行。需要注意的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
这里有一个隐含着的问题。条文关于“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费”，是否意味着如果物业服务人没有按照约定和有关规定提供服务的，业主可以拒绝支付物业服务费呢?依笔者所见，如果物业服务人存在上述问题，就是违约行为，业主拒绝支付物业费是行使同时履行抗辩权的行为，当然是可以的。张嘉彦、龙家琪、黄达、曾鑫洋：《物业服务合同中业主委员会的当事人定位——基于履行抗辩权的分析》，载《管理观察》2019年第25期，第29-30页。
2.业主对专有部分装饰装修、转让、出租等负事先告知义务
业主是建筑物区分所有权专有部分的所有权人，对其专有部分享有与所有权几乎没有区别的支配权。不过，在区分所有建筑物中，不仅有专有部分，还有共用部分和共同管理的问题，特别是全体业主共居同一个小区，一举一动都关涉其他业主的利益。所以，业主在对自己的专有部分进行装饰装修、转让、出租、设立居住权、依法改变共有部分用途的，都应当事先向物业服务人告知，使物业服务人知悉并掌握情况，便于行使管理职责。《民法典·合同编》第945条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，應当及时将相关情况告知物业服务人。”
业主负有的这些义务分为三个方面：第一，业主装饰装修房屋，是在自己所有权的范围内行使支配权，由自己自主决定，但是，由于区分所有建筑物的特点，一家装修，会影响其他业主的生活安宁，处理不当，会影响建筑物的安全和寿命，因而关乎全体业主的利益。所以，业主负有事先告知物业服务人的义务，物业服务人应当向其提示合理的注意事项，业主应当遵守，不得违反;此外，物业服务人还有权进行必要的现场检查。第二，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权，也是业主行使支配权的行为，他人无权干涉。但是，业主应告知物业服务人。第三，业主依法改变共有部分用途而不违反物业管理公约的，也应当及时将相关情况告知物业服务人，使物业服务人掌握具体情况，便于行使管理职责，为全体业主的利益负责。
3.业主享有依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利
在物业服务合同中，业主享有任意解除权。《民法典·合同编》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人之间的关系，是委托合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业管理合同，也有权解除物业管理合同，解聘物业服务人。业主在物业服务合同中享有的解除权是任意解除权，无需说明理由，这是为了维护业主权益的必要措施。
不过，由于物业服务合同的特殊性，业主对物业服务人行使任意解除权应当遵守以下规则：
第一，解聘程序和方法。业主行使解聘权，须依照法定程序共同决定。按照《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，是全体业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出行使解除权的决定后，通知物业服务人解除合同，解聘物业服务人。
第二，行使任意解除权的时间要求。决定对物业服务合同行使解除权的，应当提前60日书面通知物业服务人，使物业服务人有必要的准备时间。如果物业管理合同对通知期限另有约定的，应当依照其约定，不适用60日的规定。
第三，行使解除权给物业服务人造成损害的赔偿责任。解聘物业服务人是单方解除合同，因解除物业管理合同造成物业服务人的损失，是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由，如果解除合同不可归责于业主，而是物业服务人的责任，业主不承担赔偿责任;否则，业主应当赔偿损失。例如，业主无正当理由解除物业管理合同而解聘物业服务人的，应当赔偿损失。
(五)物业服务合同期限届满的续聘、继续服务和后契约义务
1.续聘权和拒绝续聘权
物业服务合同约定的期限届满，存在续聘问题。续聘物业服务人，实际上是续订物业服务合同，须依照意思自治原则达成合意。《民法典·合同编》第947条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。”“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”依照这一规定，物业服务合同期限届满，业主享有续聘权，物业服务人享有拒绝续聘权。
业主续聘权，是业主在物业服务期限届满前，有权向物业服务人提出续聘的权利。业主行使续聘权，应当取得物业服务人的同意。双方达成合意的，物业服务合同续订。续聘的程序是：第一，时间要求，是在物业服务期限届满前进行续聘。第二，依照《民法典·物权编》第278条规定的业主共同决定的程序作出续聘的决定，须符合前述三分之二和二分之一的规定作出续聘决议，方为有效。第三，续订物业服务合同由代表业主的业主委员会或者业主大会，与原物业服务人续订物业服务合同，原合同期限届满即开始履行新合同。
物业服务人享有拒绝续聘权，是其不同意业主提出的续聘请求的权利。物业服务人在合同到期不同意续聘的，原物业服务合同消灭，双方当事人的权利义务终止，双方不再受该合同的约束。物业服务合同不继续，存在与新的物业服务人进行交接和原物业服务人的利益问题。故物业服务人不同意续聘的程序是：第一，物业服务人行使拒绝续聘权。物业服务人提出不再续聘，可以是自己主动提出，也可以是业主主张续聘而物业服务人不同意续聘，都是物业服务人行使权利的行为。第二，不同意续聘的时间与形式要求是，在物业服务期限届满前的90日内，用书面通知的形式，通知业主或者业主委员会，如果合同对通知期限另有约定的，依照其约定。第三，不同意续聘的后果，是服务期限届满时，物业服务合同消灭，双方不再受该合同的约束，物业服务人不再承担管理职责。
2.服务期限届满后物业服务人继续服务变为不定期物业服务合同
合同履行期限届满后，物业服务人继续提供服务，业主没有拒绝的，物业服务合同继续存在，有期限的物业服务合同变更为无期限合同。物业服务合同的这一特点与租赁合同相似。李敬从、陈建：《租赁期限之探讨》，载《徐州师范大学学报》2005年第5期，第106-107页。
《民法典·合同编》第948条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”
物业服务合同由定期合同转变为不定期合同，应当具备必要条件。转变的条件是：第一，物业服务期限已经届满;第二，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定;第三，物业服务人按照原合同继续提供物业服务，业主没有拒绝。具备上述三个条件，物业服务合同就由定期合同转变为不定期合同，原物业服务合同继续有效，双方当事人仍然受到该合同的拘束。
物业服务合同转变为不定期合同后，适用不定期合同的规则。不论是哪一方当事人，都可以随时解除该不定期物业服务合同。行使不定期合同解除权的要求是：第一，应当提前通知对方行使解除权，通知的方式是要式行为，用书面形式通知对方。第二，给予对方60日的准备时间，该期限届满，不定期合同归于消灭。
3.物业服务合同终止后物业服务人应当承担后契约义务
《民法典·合同编》第558条规定了合同的权利义务终止后的后契约义务，合同当事人应当履行。后契约义务和后契约责任，是合同领域普遍存在的问题。胡哲锋：《论后契约责任》，载《兰州学刊》2004年第3期，第163-165页。
在物业服务合同中，在合同终止后的后契约义务更为重要。物业服务合同的后契约义务有两项：
第一，《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。”
在物业服务合同终止后，物业服务人应当做好善后工作，完成自己应当履行的后契约义务。这些义务是：一是退出义务，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，不能继续占用这些区域，以便给接任的物业服务人占有、使用，履行服务职责。二是交还义务，原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人如新的物业服务人。三是配合新的物业服务人做好交接工作，使物业管理的新旧交替正常进行。四是如实告知物业的使用和管理状况，便于业主掌握情况，便于新的物业服务人做好物业管理工作。
原物业服务人违反前款规定的后契约义务的后果：一是不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，即使物业服务合同终止后提供了物业服务的，也不得请求支付该物业费;二是原物业服务人不履行上述义务，给业主造成损失的，应当对业主的损失承担赔偿责任。
第二，原物业服务人于交接前负有继续服务的义务及报酬请求权。《民法典》第950条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求業主支付该期间的物业费。”之所以在物业服务合同中特别强调这一项后契约义务，就在于物业服务是专业服务事项，应当是连续行为，不能中断;一旦物业服务中断，业主的权利将受到重大损害，甚至酿成危害。物业服务合同终止，如果没有新的物业服务人接替，原物业服务人又不履行后契约的继续服务义务，就会形成物业服务行为中断，上述后果就会发生。为了避免出现这样的状况
，原物业服务人应当履行继续提供物业服务行为的后契约义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，不得推辞和推诿。按照权利义务相一致原则，继续处理物业服务事项的物业服务人，享有请求业主支付该期间的物业费的权利，其标准应当与已经消灭的物业服务合同的约定相一致。如果原物业服务人拒不履行该继续处理物业服务事项的义务，业主可以拒付物业费;给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
四、结语
民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有更重要的促进作用。这一举措，提高了业主在物业服务合同中的地位，使其具有消费者的地位，在保护其合法权益方面能够得到法律的倾斜保护;同时，也兼顾了物业服务人的权益保障，使其劳有所得;双方当事人之间的利益关系得到妥当的处理。这对于稳定城镇居民住宅的物业服务秩序，建立和谐的小区环境，保障人民安居乐业具有重要的意义。在这样的基础上，有关行政主管部门应当依照民法典关于物业服务合同的规定，制定示范性的定型化物业服务合同样本，统一格式和内容，交由业主和物业服务人在订立合同时遵循或参照;司法机关依法处理物业服务合同履行中的纠纷，也有了更准确的依据。通过这些，将会更好地发挥物业服务合同性质蜕变对社会生活进行引导的重要作用。
KeyWords：CivilCode;realtyservicecontract;namelesscontracts;typicalcontracts;transformation
本文責任编辑：林士平
青年学术编辑：赵吟
作者：杨立新
[摘要]随着城市住宅小区规范化自治管理体制的形成，近年来围绕物业服务的争议也不断增加。物业服务合同是物业服务的主要法律依据，合同的成立与效力也成为解决物业纠纷的最根本问题。实践中，物业服务合同订立的具体情形不同，其法律后果也不同，其中，先签订物业服务合同后成立物业服务公司的物业合同不符合民事法律行为成立条件，物业服务合同不成立，但尚未成立的物业公司履行合同义务，提供物业服务，业主受益的，形成事实上的物业服务关系，仍受到法律保护;小区业主委员会没有经过小区业主大会选举或者选举产生后任期届满未重新选举的，不具备民事主体资格，物业服务合同无效;物业所在地的居民委员会在街道办事处指导下与物业企业签订的物业服务合同，属于特殊法人的法定职责，合同有效，但此类物业服务合同仅限于物业服务的主要条款，即物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等，不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容，因此，合同中的仲裁条款不成立，合同争议应当通过诉讼方式解决;对于事实上形成物业服务合同关系不应当包含书面合同中的仲裁条款，其争议应当通过诉讼方式解决。
[关键词]合同成立;合同生效;物业合同主体;事实合同关系
[
按訂立合同的主体以及小区物业管理的阶段不同，物业服务合同主要存在四种类型，一是物业服务企业与开发建设单位订立的前期物业服务合同，这是指在小区房屋尚未售出或者售出开始、小区业主团体尚未形成阶段，为保障小区物业能够得到有效管理，建设单位与通过招投标或者协议确定的物业服务企业订立的物业服务合同;二是小区业主大会选举产生的业主代表组织，即小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业订立的物业服务合同;三是业主直接与物业服务企业订立的物业服务合同，通常是指拥有相对独立且规模较大物业的业主直接委托物业服务企业为其提供物业服务;四是物业小区所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同。
对于第一类与第三类物业服务合同由于主体均为独立承担责任的民事主体，并直接做出意思表示，第一类合同是小区物业建设、物业售卖到物业管理的过渡阶段，对于前期物业合同的成立与生效争议不大，即使存在争议，法律关系容易确定。但第二类经常状态的物业服务合同、第四类特殊情形下订立的物业服务合同，成为物业服务合同成立与效力以及相关争议主要来源。由于订立合同主体是业主委员会或者街道办事处，而实际享有权利承担义务与责任的主体是全体业主，当物业服务企业直接向业主主张权利时，容易产生争议，物业服务合同是否成立或有效成为争议双方请求与抗辩的主要焦点问题。本文将就此展开，从实践中争议的案件出发，归纳争议的法律问题，以业主委员会的民事主体资格、小区所属社区的职责角度论证物业服务合同成立和效力，以及书面合同不成立或无效但形成的事实物业服务合同关系的仲裁条款效力。
一、物业服务关系中存在的主要争议类型
1.先签订物业服务合同后成立物业服务企业。物业服务合同是履行期限较长的继续性合同，物业服务企业对每一个小区的管理时通常有相对独立的组织机构和人员，在实践中，物业服务企业为履行新签订的物业项目，一些物业公司除了已经为项目中标以及合同订立确定的项目经理以及专业人员外，很多员工是在合同签订后重新招聘的，这种为履行一个合同或者管理上的方便而相对独立的组织管理体系，使一些物业公司在履行新的物业服务合同时，成立了一个以项目经理为负责人的分支机构或者子公司。一些物业企业或设立中的物业企业先签订物业服务合同，后成立一个履行合同的物业公司分支机构或者是完全独立的公司，这种情况在合同正常履行过程中不会有争议，但物业公司依据合同主张物业服务费等权利时，对于其所依据的合同是否成立或生效成为争议焦点问题。
哈尔滨的某物业公司于2011年7月11日设立，但该公司于2011年1月就已经接手管理某小区，为该小区提供物业服务，该公司与该小区业主委员会补签了三份《物业管理服务合同》，期限分别为：2011年1月至2013年12月，2014年1月至2016年12月，2017年1月至2019年12月。合同约定了物业费按建筑面积每平方米每月1.00元的标准收取，车位费按照每月120.00元的标准收取，电梯费按照每月40.00元(每层加收1元)的标准收取。因部分业主欠缴物业费，物业公司依据该合同向部分业主主张权利，并依据合同中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁[1]。
与此案件相似，哈尔滨市某高校将新建成的教师公寓委托给信誉较好的某物业公司并与其签订了“前期物业服务合同”，但实际进驻该小区提供物业服务的是持有营业执照的该物业公司咨询服务分公司，而且该分公司成立于前期物业服务合同订立之后。对于合同订立过程中的主体不一致，业主对该前期物业合同的效力提出质疑。
对于此类合同，争议焦点在于合同是否成立，由于合同订立时，一方主体并不具备民事主体资格，虽然存在订立合同主体，但合同主体并未形成，合同订立后至物业公司成立前，物业公司提供了物业服务，并依合同主张权利时，如何认定双方的物业服务关系，在案件审理过程中，业主提出拒绝缴纳物业公司成立前的物业费的抗辩。
2.业主委员会超过任期或者未经业主大会选举签订物业服务合同。根据《物业管理条例》以及相关规定，业主委员会系经过小区业主大会选举产生，在合法任期内可以代表全体业主行使权利，是业主代表机构也是业主大会的执行机构。在实践中，部分小区的业第一届业主委员会选举出来后再没有重新选举，超过规定的任期但仍然继续与物业企业签订物业服务合同，业主委员会超过任期签订的物业合同是否成立或是否有效也是物业合同纠纷的焦点问题。
哈尔滨市某小区第一届业主委员会于2005年经过业主大会选举产生后，直至2017年因物业费欠缴争议的诉讼形成时，从未重新选举，也没有经过该小区业主大会合法授权，但仍与某物业公司签订了三份自2011年至2019年期间的《物业管理服务合同》。在业主投诉不断的情况下，该小区物业所属的街道办事处及社区于2017年12月15日下发通知，要求该小区业主委员会的所有公章暂停使用。但物业公司依据该物业服务合同开始向部分欠缴物业费的业主主张权利，并依合同约定的仲裁条款向仲裁机构提出了仲裁请求。业主在庭审中以业主委员会不合法、物业服务合同无效提出抗辩。如何认定物业服务合同的效力成为案件的焦点[1]。
3.政府物业主管部门指导下物业所属社区代行业委会的权利签订物业服务合同。物业所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同，也是小区物业管理的通常情形，一些小区涉及业主较多，而且分散，难以在短期内成立业主大会，根据《物业管理条例》及相关规定，小区所在社区可以在街道办事处指导下代行业委会职责，包括签订物业服务合同。这类合同因存在法律法规的合法授权，其效力也不存在争议。容易产生争议的是社区代行业主委员会与物业企业订立的合同中的仲裁条款是否有效。
哈尔滨市某小区于2000年竣工交付使用，但由于业主大会没有成立，小区所在的街道办事处委托一物业公司为小区提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同主体是街道办事处社区与物业服务企业。对该物业服务合同，部分业主在被诉请补交物业费的过程中提出合同无效的抗辩。根据我国《物业管理条例》以及《业主大会与业主委员会规程》规定，在业主大会成立之前，物业小区所属社区可以在街道办事处指导下代行业主委员会的职责，通过公开招标或者直接选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，该物业服务合同有效，无论物业服务企业还是全体业主都应当按照合同约定履行相应的义务、行使相应的权利。但对于政府代行业委会职责签订的物业服务合同中的仲裁条款是否成立生效，则需要研究探讨[2]。
二、 事实物业服务合同补充订立物业服务合同
根据我国《合同法》规定，订立合同要经过要约承诺两个阶段，即由当事人协商，做出意思表示并达成一致，合同成立，这是通常的合同订立方式，除此之外，在实践中也存在一些合同关系，当事人并没有做出明确的意思表示，但当事人双方均履行了合同的主要义务，根据《合同法》第36条、第37条规定，这种双方当事人履行了合同主要义务，只要不违反法律强行性规定，则合同仍然成立，实践中通常将这类合同关系称为事实合同，即以当事人实际履行确定合同的权利义务，事实合同已经成为较为普遍的合同订立方式，并得到法律保护。
事实合同法理依据是常理上的“意思实现理论”。“意思实现”[3]是指没有明确的意思表示，但存在包含一定法律效果意思的行为，从行为结果推断当事人的效果意思，从而完善意思表示与法律行为。意思实现订约方式已经在实践中普遍采用，与现有立法的要约承诺订约方式是否存在冲突，一些学者也从学理上论证了其合理性[4]。從意思表示构成角度，意思实现是以包含了效果意思的行为为主要判断标准，意思实现仍是以效果意思为要素的行为，从本质上看属于意思表示的范畴，“只是欠缺了意思表示的表示意识要素”[4]，仍然属于要约承诺方式缔约。另一方面，意思实现是民事法律行为，只是民事主体没有采用民事法律行为成立的要约承诺方式，而是以行为方式实现了要约承诺的内容。另外，从《合同法》有关规定的解释看，《合同法》第22条、第26条均规定了，按交易习惯可以行为承诺，表明意思实现实质上已经规定为一类形态。在《合同法》第36条、第37条明确规定了当事人通过直接履行合同义务使合同成立的方式。意思实现与事实合同已经在很多国家或地区的司法实践中普遍得以确认[5]。
物业合同关系中存在意思实现或事实合同，上述的第一类问题涉及的物业关系中就存在事实物业服务合同。首先，物业合同没有成立。订立合同的一方当事人，物业公司于订立合同时尚未成立或者提供物业服务的主体根本不是订立合同的主体，根据《民法总则》第134条规定，合同成立要有二个以上的民事主体，相互做出意思表示，并达成一致。但在这类物业合同中，只有一方合法的民事主体，物业服务合同不成立。其次，设立中的物业公司或者设立人按订立的物业服务合同为小区业主提供了物业服务，小区业主接受或者受益于其所提供的物业服务，物业服务关系事实上已经形成，属于因双方当事人实际履行而成立的事实合同;最后，现有法律法规对提供物业服务企业的资质不再限制，对于其提供的物业服务是否达到标准是合同履行的问题。根据《民法总则》第75条规定，设立中的法人所从事的民事活动，其法律后果由成立的法人承担，因此，物业公司主张法人成立前的物业服务费用的，无论从事实合同角度还是从设立中的法人的行为后果承担的法律规定，在法律上是可以成立的。
事实合同形成的权利义务关系应当按照双方实际的履行行为确定，尚未履行的，如部分业主没有缴纳物业费，物业公司也不能依据订阅的书面的物业合同主张权利，只能依据市场价格或政府规定物业服务费指导价主张物业费或电梯费的权利，当然如果合同约定了仲裁条款，该约定也不成立，物业公司只能通过民事诉讼向欠费业主主张权利。
三、 业主委员会未经授权物业服务合同无效
业主委员会是根据业主大会选举产生，代表全体业主行使权利的民事主体，根据《民法总则》规定，业主委员会属于非法人组织中的社会服务机构，没有独立承担责任的能力，其行为后果最终由全体业主承担，全体业主才是物业服务合同的权利义务主体。
根据《物业管理条例》第10条、第11条和第15条的规定，业主委员会须经过业主大会依法选举产生，才有权代表全体业主订立物业服务合同;根据《业主大会与业委会指导规则》第22条、第47条和第48条的规定，业主委员会在法定或规定的任期内有权代表业主。因此，业主委员会必须经过业主大会选举产生，而且必须在合法的任期内才能代表全体业主签订物业服务合同。业主委员会未经业主大会选举或者业主委员会已经超过任期，则该业主委员会不具备代表全体业主的民事权利能力与民事行为能力，其与物业服务企业订立的合同因主体资格欠缺无效。
1.业主委员会的民事主体资格。业主委员会要经过全体业主组成的业主大会选举产生，选举办法依据“业主大会议事规则”，在任期内代表全体业主执行业主大会决定，类似于法人的法定代表人，但业主委员会又不同于法定代表人，法定代表人作为法人机关要经过登记公示的，具有公示公信的效力，其行为的后果当然由法人承担，即使超过法人的授权，也不产生对抗效力。按照《物业管理条例》第16条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”但业主委员会的事后备案程序并不具有法人登记的公示公信效力，仅为行政管理的意义，因此，业主委员会是否具备代表全体业主的民事权利能力和民事行为能力，决定于是否经过业主大会选举产生并在合法任期内，而不是是否有备案程序，即使没有备案但经过业主大会选举，存在完整的选举记录，仍可代表全体业主行使权利。业主委员会的备案材料存在证据的作用，可以通过该备案证明业主委员会的合法性。
根据《民法总则》第143条规定，民事法律行为生效的首要条件是民事主体应当具备民事行为能力，业主委员会超过任期或者未经过选举，没有经过业主大会的合法授权，不能代表全体业主实施民事法律行为，不具备代表全体业主订立物业服务合同的民事权利能力与民事行为能力，其订立的物业服务合同也因此无效[6]。
2.业主委员会公章与负责人签章不构成表见代理。对超出任期的业主委员会与物业企业订立合同，业主以未经授权主张合同无效时，物业企业是否可以以业主委员会使用已经备案的业主委员会签章主张表见代理，要求业主承担合同的义务与责任，这是实践中的一种观点。笔者认为，未经选举或者超过任期的业主委员会虽然仍持有业主委员会签章但不构成表见代理。
首先，业主委员会代表全体业主是代表行为而非代理行为，没有业主大会的授权其代表行为无效，也不能构成表见代理。经过业主大会选举产生的业主委员会可以代表全体业主与第三方实施民事法律行为，其行为的法律后果当然归属全体业主，不需要业主的其他授权或确认。代理行为系代理人基于代理权，或者本人特别委托或者法律规定，以本人名义与第三人实施的民事法律行为，行为的法律后果由本人承担的制度，代理人与本人系两个独立承担责任民事主体。业主委员会是由被选举的业主组成的非法人组织，不能独立承担责任，其行为归属于全体业主不是因为代理权，而是业主大会选举并在合法的任期内。表见代理系代理制度中，为保护善意第三人信赖利益，使无权代理的被代理人承担授权责任的法律关系[7]，业主委员会代表行为不是代理行为，当然不能构成表见代理行为。
其次，物业管理的法律法规(包括《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会与业主委员会规程》)明确规定业主委员会需经过业主大会选举而且存在5年以内的任期，作为物业服务企业于订立合同时应当明确与其订立合同的业主委员会是否经过业主大会合法授权及任期，否则应当承担不利后果，表见代理制度是保护善意第三人的利益，对于明知法律规定却置若罔闻，难以成为表见代理保护的善意第三人。
最后，业主委员会区别于法人机关，根据《公司法》规定，法人机关是法人的代表，是法人章程及法人登記的必备内容，法人机关对外的民事法律行为即为法人行为。登记的法人机关具有公示公信效力，对法人机关的权利限制不能对抗第三人，法人机关的行为超过权限也要由法人承担后果[8]。业主委员会并非公示登记的组织，是经过业主大会的选举产生，其民事权的能力与民事行为能力完全基于全体业主的意思表示，业主委员会任期期限是业主大会在法律规定的范围内确定的，是其民事权利能力与民事行为能力的期限范围。
业主委员会的民事权利能力与民事行为能力基于全体业主通过业主大会概括授权，区别于代理权，无业主大会授权则无民事权利能力，无民事行为能力，其行为无效。
3.依据物业服务合同主张权利的物业企业应当承担对业主委员会主体资格合法性的举证义务。签订物业合同的业主委员会是否具备民事主体资格的事实是由主张权利的物业服务企业举证还是由被请求承担责任的业主举证也是诉争中的焦点问题。笔者认为，应当遵循民事权利行使的“谁主张谁举证”的一般规则，物业服务企业依据物业服务合同主张权利，应当证明其权利所依据的合同成立并有效，对于与业主委员会订立的物业服务合同，则需要证明业主委员会具备全体业主的合法授权，即经过业主大会选举产生，并且在任期内;而且物业管理的相关法律法规明确规定了业主委员会的主体成立程序及效力，物业服务企业仅凭业主委员会持有业主委员会签章而主张业主委员会具备主体资格，事实依据不足，存在过失，应当承担不利后果;如果让被请求承担责任的业主证明业主委员会不具备行为能力的资格的责任，实质上是证明不存在的事实或者没有发生的事实，不仅不符合举证责任分配的一般规则，也增加了业主的举证负担。
四、物业所属的社区代行订立的物业服务合同的仲裁条款以及事实合同关系的仲裁条款不成立
1.物业所属的社区代行订立的物业服务合同中的仲裁条款不成立。根据我国《物业管理条例》以及《业主大会与业主委员会规程》规定，在业主大会成立之前，物业小区所在的街道办事处可以代行业主委员会的职责，因此，物业所属社区与物业服务企业签订物业服务合同有效，无论物业服务企业还是全体业主都应当按照合同约定履行相应的义务、行使相应的权利。但如果合同中约定了仲裁方式解决物业合同争议的条款，该仲裁条款不成立，仲裁机构不应当受理物业服务企业与个别业主之间的基于该物业服务合同的纠纷。
仲裁条款或者仲裁协议是当事人在合同订立时确定的解决合同争议的方式，根据我国《仲裁法》规定，当事人约定仲裁的，发生争议时申请仲裁优先于适用于法定的民事诉讼方式，当事人不能再提起民事诉讼，司法机关也会因仲裁条款而拒绝受理。但当事人没有约定仲裁条款的，因合同产生的争议只能向人民法院提起民事诉讼，民事诉讼是解决民事合同纠纷的法定方式，即使当事人没有关于合同争议解决方式的约定，产生的争议可以通过民事诉讼解决。因此，仲裁方式必须经过当事人明示的意思表示约定为前提，而不适用推定。
《业主大会与业主委员会规程》规定，街道办事处指导下的社区或居委会代行业主委员会职责代业主与物业企业请订立物业服务合同，其立法目的是为尚未成立业主大会的小区建立物业服务关系，其代行的职责仅限于物业服务关系涉及的主要权利义务，如物业企业选聘、物业服务的标准以及物业费用的确定。至于合同关系涉及从合同性质的内容，违约责任、合同争议解决方式、适用的特别规定或者管辖法院等，如果没有权利主体的意思表示则应当适用法律规定。
仲裁条款是解决争议条款，属于从合同性质的约定。从合同权利义务既有从属于主合同也具有相对独立性，其从属性在于主合同义务不履行时或者主合同发生争议时才生效，相对独立性在于当事人可以不约定或者另行约定，主合同因当事人意思一致而成立，对于从合同内容未达成一致的不影响主合同的成立，从合同相关内容法律均有规定，当事人可以依据法律规定主张从合同权利。
物業管理法律法规赋予“街道办事处社区代行业主委员会的职责”实质为一公共职责，系法律为保障小区物业公共部位公共设施得到维护管理、维护全体业主利益，在小区自治管理体制形成前，赋予小区所属社区在代行业主委员会订立物业服务合同。但这种代行的职责范围应当是最低限度的，只有法律没有规定的事务才能代为行使，对于既有法律规定也可以约定的内容，没有当事人本人的授权不应当代为行使，违约责任、争议解决方法等从合同权利义务法律均有规定，代行业主委员会订立物业服务合同时就不能约定，即使约定该约定亦不成立，因为没有全体业主的合法授权或者意思表示。因此，街道办事处社区与物业企业订立的合同即使约定了仲裁条款或者违约金等条款，该约定不成立，物业企业因此申请仲裁，仲裁机构应当以仲裁条款未成立不予受理。
2.事实合同性质的物业服务合同中的仲裁条款不成立。事实合同或者依意思实现而形成的物业服务合同关系，双方虽然也存在书面的物业服务合同，由于合同主体的不合法，书面合同不成立，如本文第一部分列举的物业公司尚未成立时订立的物业服务合同，或者业主委员会欠缺授权而订立的物业服务合同，合同不成立或无效，但提供物业服务的一方提供了事实的物业服务，而且小区业主因此受有利益，双方的书面合同虽然没有成立，但双方的物业服务合同关系已经依事实上的义务履行与权利行使而成立并生效，作为合同关系的任何一方当事人均可以主张权利或者在其权利不能实现时而获得救济。但是虽然双方的物业服务关系中的权利与义务能够得到法律保护，书面合同中约定的仲裁条款不成立或无效，不能因事实合同关系的成立而生效。
如前所述，解决争议的条款在合同中属于从合同性质，与合同的主要权利义务的条款系为主从合同关系。从合同权利义务既有从属于主合同的效力也是相对独立的合同，主合同的权利义务因当事人意思表示一致而成立，当事人不约定从合同权利义务或未达成一致，并不影响合同的成立与生效。从合同义务法律均有规定，可以依据法律规定主张从合同的权利。如果当事人没有约定仲裁条款，可以通过诉讼方式解决合同争议。
在事实合同关系中，双方的主要权利义务依实际履行而确定，根据《仲裁法》第4条、第5条规定，仲裁协议必须经过双方当事人协商自愿达成，合同争议才能通过仲裁方式解决。在事实合同性质的物业服务合同关系中，当事人取得的权利与承担的义务均为物业服务相关的权利义务，并不存在对解决争议方式的合意，也不存在事实合同对书面合同确认的问题。因此，无论是设立中的物业企业订立的合同还是欠缺授权的业委会订立的物业合同，虽然书面合同中存在仲裁条款，但如果没有双方当事人事后追认，仲裁条款不成立或无效。当事人之间的争议只能通过诉讼方式解决。
综上，根据物业服务合同争议的不同，其法律后果也不同：先签订物业服务合同后成立物业公司的物业服务合同不符合民事法律行为成立要件，合同不成立，但物业公司的设立人提供了物业服务的，则形成事实上的物业服务合同关系，如果订立的书面合同中约定仲裁条款的，仲裁协议不成立，当事人只能通过诉讼方式解决争议;业主委员会没有经过业主大会选举或者选举后已经超过任期，其签订物业服务合同时不具备民事主体资格，物业服务合同无效，但物业服务企业提供物业服务的，成立事实合同;物业所在地的社区或居民委员会在街道办事处指导下订立物业服务合同，系社区、街道办机构的法定职责，合同有效，但该物业服务合同仅限于合同中关于物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等主要条款，不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容，即仲裁条款不成立，物业企业不能依据此合同向业主通过仲裁方式主张权利。
[参考文献]
[1]哈尔滨仲裁委员会.[2018]哈仲裁字第1387号裁决.
[2]哈尔滨仲裁委员会.[2018]哈仲裁字第1815号裁决.
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[6]王泽鉴. 民法债编总论[M].台北：三民书局，1993.
[7]王利明，房绍坤，王轶.合同法[M].北京：中国人民大学出版社，2013：8.
[8]梁慧星.民法总论[M].北京：法律出版社，2017：8.
〔责任编辑：张毫〕 2019年9月 知 与 行 Sept.，2019
作者：沈春女
甲方：_________
乙方：_________
甲乙双方经友好协商，达成以下条款：
一、服务项目与权益
加入_________网，交纳入网费_________元/年，享受以下服务：
1.将入网单位分别编入“_________”，“_________”，“_________”三个专栏，链接企业的网页或网站。
2.入网单位持有市、省、国家名优产品有效证书的产品，可编入“名特优产品推荐专栏”。
3.享有信息发布权，可在“行业动态”，“公告”，“供需信息直播”等专栏免费发布企业的有关信息(仅限于经济业务)。
4.赠阅《_________》周报，入网单位可免费在信息报上作企业宣传，新产品推介，发布供需信息等。
5.若因技术问题使甲方信息不能正常发布的时间连续超过15天以上30天以内的，乙方按天计算赔偿甲方损失，超过30天以上仍无法正常发布的，乙方将未予发布时间的全部款项退还甲方，本合同同时解除(火灾，地震，黑客病毒攻击等不可抗力因素除外)。
二、企业需自己修改网页与上传信息，本网可给予有关密码，但必须遵守以下条款：
1.企业应做好密码的保密保管工作，承担相关责任。
2.企业应指定专门人员，经本网培训合格后，方可上网操作。
3.上传内容仅限经济业务方面，不得上传虚假信息，并符合国家的法律，法规和政策，如因违反而引起的纠纷与法律责任等由甲方自负，与本网无关。
4.本网发现上传内容不符合规定时，有权予以删除。后果严重的，本网有权暂停该密码的使用权。
三、其他约定
服务期限：到款之日起至次年同日。
如有未尽事宜可及时协商解决。本合同自签字盖章日起生效，甲乙双方各执一份，有效期为一年。合同期满，经双方同意可自动延续。合同传真件与正本具同等效力。
甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________
代表人(签字)：_________代表人(签字)：_________
开户行：_________开户行：_________
账号：_________账号：_________
地址：_________地址：_________
邮编：_________邮编：_________
电话：_________电话：_________
_________年____月____日_________年____月____日
信息服务合同模版大全 (最新版)
信息服务合同模版 1 1
甲、乙双方在平等自愿的基础上，乙方为甲方提供商务信息服务事宜达成合同如下：
一、服务内容
乙方向甲方提供服务，开通此服务的国内国际价格行情，动态，新闻等信息服务。
二、服务时间
本合同有效期限为_________年，_________年_________月_________日至_________年_________月_________日，自本合同签署之日起计算。
三、服务费用
甲方注册成为本网信息服务，会员的服务费为人民币大写_________元整/年;付款方式为电汇;_________年_________月_________日之前付清全款，否则此合同无效。
四、甲方职责
1.甲方须对其发布信息的真实性负责，如果造成法律纠纷与乙方无关。
2.甲方所提供任何信息不得含有属于国家机密或涉及国家安全的内容。
3.甲方不得将乙方提供的信息服务用于非法用途。
五、乙方职责
1.乙方保证甲方权限的开通，如果造成甲方工作的不便要及时解决。
2.乙方提供信息要及时更新，供甲方作为市场参考。
3.乙方不得随便更改甲方发布的任何信息及相关资料，如须更改，须提前征得甲方同意。
4.乙方不得将甲方提供的信息服务用于非法用途。
六、会员帐号，密码和保密性
1.甲方正式成为乙方的信息会员后，乙方开通甲方会员注册帐号。
2.甲方非经乙方书面同意，甲方不得向任何三方泄露信息会员帐号及密码或泄漏乙方提供的信息。否则，本合同将终止。
七、合同的提前终止
如果一方违反了本合同规定的义务，并在合理的期限内未履行义务，另一方有权提前 7 天书面通知违约方终止本合同
八、不可抗力
如果本合同任何一方因受不可抗力事件(不可抗力事件指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于水灾，火灾，旱灾，台风，地震，及其它自然灾害，交通意外，罢工，骚动，**及战争(不论是否宣战)以及政府部门的作为及不作为)影响而未能履行其在本合同项下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止。
九、适用法律和争议的解决
1.本合同的解释，履行和争议的解决，应适用中华人民共和国法律。
2.凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，由双方协商解决。如果协商不成，任何一方均可向有管辖权的法院提起诉讼。
甲方(盖章)：_________
乙方(盖章)：_________
授权代表(签字)：_________
授权代表(签字)：_________
地址：_________
地址：_________
邮编：_________
邮编：_________
电话：_________
电话：_________
传真：_________
传真：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
签订地点：_________
签订地点：_________
信息服务合同模版 2 2
甲方：_________
乙方：_________
甲乙双方经友好协商，达成以下条款：
一、服务项目：
在《_________网》_________页_________位放置甲方企业网页和链接企业网站。
二、权益与义务：
上传内容仅限经济业务方面，不得上传虚假信息，并符合国家法律，法规和政策，如因违反而引起的纠纷与法律责任等由甲方自负，与本网无关。若因技术问题使甲方信息不能正常发布时间连续超过 15 天以上 30 天以内的，乙方按天计算赔偿甲方损失，超过 30 天以上仍无法正常发布的，乙方将未予发布时间的全部款项退还甲方，本合同同时解除(火灾、地震、黑客病毒攻击等不可抗力因素除外)。
三、费用：
甲方向乙方支付信息服务费_________元/年，网页维护费_________元/年，图表设计费(一次性)_________元，网页制作费_________元，合计_________元(大写)。
四、其他约定：
服务期限：到款之日起至次年同日。
如有未尽事宜可及时协商解决。本协议自签字盖章日起生效，甲乙双方各执一份，有效期为一年。合同期满经双方同意可自动延续。合同传真件与正本具同等效力。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________ 代表人(签字)：_________ 代表人(签字)：_________ 开户行：_________ 开户行：_________ 账 号：_________ 账 号：_________ 地 址：_________ 地 址：_________ 邮 编：_________ 邮 编：_________
电 话：_________ 电 话：_________ e-mail：_________ e-mail：_________ _________年____月____日 _________年____月____日
信息服务合同模版 3 3
甲方：_________
乙方：_________
甲乙双方经友好协商，达成以下条款：
一、服务项目与权益
加入_________网，交纳入网费_________元/年，享受以下服务：
1.将入网单位分别编入“_________”，“_________”，“_________”三个专栏，链接企业的网页或网站。
2.入网单位持有市、省、国家名优产品有效证书的产品，可编入“名特优产品推荐专栏”。
3.享有信息发布权，可在“行业动态”，“公告”，“供需信息直播”等专栏免费发布企业的有关信息(仅限于经济业务)。
4.赠阅《_________》周报，入网单位可免费在信息报上作企业宣传，新产品推介，发布供需信息等。
5.若因技术问题使甲方信息不能正常发布的时间连续超过 15 天以上30 天以内的，乙方按天计算赔偿甲方损失，超过 30 天以上仍无法正常发布的，乙方将未予发布时间的全部款项退还甲方，本合同同时解除(火灾，地震，黑客病毒攻击等不可抗力因素除外)。
二、企业需自己修改网页与上传信息，本网可给予有关密码，但必须遵守以下条款：
1.企业应做好密码的保密保管工作，承担相关责任。
2.企业应指定专门人员，经本网培训合格后，方可上网操作。
3.上传内容仅限经济业务方面，不得上传虚假信息，并符合国家的法律，法规和政策，如因违反而引起的纠纷与法律责任等由甲方自负，与本网无关。
4.本网发现上传内容不符合规定时，有权予以删除。后果严重的，本网有权暂停该密码的使用权。
三、其他约定
服务期限：到款之日起至次年同日。
如有未尽事宜可及时协商解决。本合同自签字盖章日起生效，甲乙双方各执一份，有效期为一年。合同期满，经双方同意可自动延续。合同传真件与正本具同等效力。
甲方(公章)：_________
乙方(公章)：_________
法定代表人(签字)：_________
法定代表人(签字)：_________
_________年____月____日
_________年____月____日
1.服务简介
_________短信息服务是由_________网的网站所有者_________有限公司(以下简称_________网)与_________通讯运营商联合为手机用户推出的短信息定制及短信息点播服务业务(以下简称“短信息服务”)。
2.服务对象
成为_________网短信息服务的正式用户，应具备以下条件：
(1)是与_________网合作提供短信息服务的_________通讯运营商的合法手机用户;
(2)该_________通讯运营商已经同意并实际能够为其提供短信息服务;
(3)完全同意此《_________网短信息服务条款》;
(4)完成_________网短信息服务的相关注册程序。
3.特别提示
_________网将根据实际情况推出各种短信息服务，用户在订购_________网提供的短信息服务之前，应当确认自己的手机能够正常接收和显示短信息。如因用户手机问题而不能正常接收和显示_________网发送的短信息的，_________网不承担任何责任。因_________网的原因造成用户手机不能正常接受和显示所订购的_________网短信息服务的，_________网应承担相应责任。
用户应妥善保管自己的手机，如用户的手机被他人借用或盗用，借用人或盗用人利用用户手机订购和使用_________网短信息服务所产生的全部费用需由用户承担。对于因此而给用户造成的任何损失，用户应当追究借用人或盗用人的责任，_________网对此不承担任何责任。
用户出国并使用国际漫游服务时，如用户未取消已定制的短信息服务，或者在国际漫游状态下继续使用短信息点播服务，由此引发的国际通信费用仍需由用户承担。
4.计费和缴费
_________网为用户提供有偿短信息服务，用户应为其使用的短信息服务支付费用。具体的价格及收费的方式将标明在相应的页面上，用户根据需要选择。用户在选择的同时代表着同意为接受所选短信息服务而向_________网支付标明的费用。
用户同意上述费用由为其提供服务的_________通讯运营商为_________网代收，并且在用户向其_________通讯运营商交纳的各项费用中优先扣缴。
5.服务内容的变更、中断和结束
_________网提供短信息服务需取决于_________网与_________通讯运营商之间的合作，如_________网与_________通讯运营商之间的合作终止，_________网对短信息服务的提供也随之终止。
用户可随时根据实际情况停止使用_________网提供的一项或多项短信息服务，也可以取消其已定制的短信息服务。但是用户应当按照其在定制短信息服务时相应页面上明示的计费及收费方式就_________网已经向其提供的短信息服务向_________网支付相应的短信息服务费用。
用户的行为应符合_________网服务条款的要求，如果用户违背了服务条款的规定，_________网有权中断对其提供短信息服务。
结束用户短信息服务后，用户使用短信息服务的权利立即中止。从即时起，用户没有权利，_________网也没有义务传送任何未处理的信息或未完成的短信息服务给用户或第三方。
用户在运营商处注销短信息服务时，请同时在_________网注销短信息服务，否则产生的相应费用由用户承担，_________网对此不承担任何责任。
6.用户隐私
尊重用户个人隐私是_________网的一项基本政策。除法律法规明文规定或政府部门要求必须公开、透露的情形，_________网有义务不予公开、编辑或透露用户的注册资料及其它保存在_________网中的非公开内容。
7.用户安全
用户成为_________网短信息服务的合法用户后，即可使用其注册用户名和密码访问和使用_________网短信息服务系统。用户需对以其用户名进行的所有活动和事件负责。
用户可随时根据需要改变自己的密码。用户应对其密码严格保密，用户若发现任何非法使用用户名或存在安全漏洞的情况，请立即通知_________网。
因_________网的原因造成用户密码、账号泄露并造成用户损失的，应负赔偿责任。是否属于_________网的原因造成，由_________网承担举证责任。
8.用户责任
用户在使用_________网提供的短信息服务时应保证：
(1)遵守中国有关法律法规的规定。
(2)不利用短信息服务进行任何非法活动。
(3)不干扰短信息服务的正常进行。
(4)遵守所有与使用短信息服务有关的网络协议、规定、程序和惯例。
用户不得传输任何非法的、骚扰性的、中伤他人的、辱骂性的、恐吓性的、伤害性的、庸俗的、淫秽的信息，不得传输任何教唆他人构成犯罪行为的信息;不得传输涉及国家安全的信息;也不得传输任何不符合所在地法律、法规和国际通行惯例的信息，如发现用户违反此规定，_________网有权随时删除该等信息或采取其他合理措施。
用户需对自己在网上的行为承担法律责任。用户若利用_________网提供的短信息服务散布和传播反动、色情或其他任何违反国家法律法规的信息，或进行其他任何非法活动，_________网的系统记录有可能作为用户违反法律的证据。
9.赔偿
如因_________网的过错，导致用户接收到错误的信息并支付了不应支付的短信费用，经查实，_________网将赔偿用户相当于不应支付的短信费用2倍的赔偿。赔偿的方式为现金赔偿或免费提供相当于应赔偿金额的额外服务，具体赔偿方式由用户自行选择。
如因用户违反本服务条款中的规定而给_________网造成任何损失，用户应赔偿_________网因此遭受的损失，包括但不限于_________网为此支出的律师费用及损害补偿费用等。10.有限责任
_________网对非由_________网的过错行为直接造成的损害不承担责任。这些损害可能来自：不正当使用短信息服务，在网上购买第三方提供的商品或服务，在网上进行交易或用户传送的信息丢失。
短信息服务是_________网与电信运营商合作推出的服务，如果因为电信运营商的网关或其他问题造成用户短信息不能成功传送的，_________网应首先承担责任，不得因技术原因或运营商原因推卸责任，其内部责任的分担不影响其对外承担责任。
11.条款变更
_________网有权在必要时修改服务条款，服务条款一旦发生变动，将会在重要页面上提示修改内容或以其他方式通知用户。如果用户不接受服务条款的修改，可以随时停止使用_________网的短信息服务，并可以取消其已定制的短信息服务。如果用户继续享用短信息服务，则视为接受服务条款的变动。
12.通告
所有发给用户的通告均应通过在_________网重要页面的公告或通过电子邮件或常规的信件传送。服务条款的修改、服务变更、或其它重要事件的通告均以此形式进行。
13.法律适用
本服务条款的效力和解释均适用中华人民共和国法律，用户和_________网一致同意服从中国法院的管辖。如_________网服务条款与中华人民共和国法律相抵触，则这些条款将完全按法律规定重新解释，而其它条款则依旧保持对用户产生法律效力和影响。
14.意见及建议
用户对服务之任何部分或本服务条款的任何部分之意见及建议均可通过用户服务部门与_________网联系，具体联系方式如下：_________。
网站(盖章)：_________用户(签字)：_________
负责人(签字)：__________
________年____月____日_________年____月____日
甲方：_________
乙方：_________
甲乙双方经友好协商，达成以下条款：
一、服务项目：
在《_________网》_________页_________位放置甲方企业网页和链接企业网站。
二、权益与义务：
上传内容仅限经济业务方面，不得上传虚假信息，并符合国家法律，法规和政策，如因违反而引起的纠纷与法律责任等由甲方自负，与本网无关。
若因技术问题使甲方信息不能正常发布时间连续超过15天以上30天以内的，乙方按天计算赔偿甲方损失，超过30天以上仍无法正常发布的，乙方将未予发布时间的全部款项退还甲方，本合同同时解除(火灾、地震、黑客病毒攻击等不可抗力因素除外)。
三、费用：
甲方向乙方支付信息服务费_________元/年，网页维护费_________元/年，图表设计费(一次性)_________元，网页制作费_________元，合计_________元(大写)。
四、其他约定：
服务期限：到款之日起至次年同日。
如有未尽事宜可及时协商解决。本协议自签字盖章日起生效，甲乙双方各执一份，有效期为一年。合同期满经双方同意可自动延续。合同传真件与正本具同等效力。
甲方(盖章)：_________ 乙方(盖章)：_________
代表人(签字)：_________代表人(签字)：_________
开户行：_________开户行：_________
账 号：_________账 号：_________
地 址：_________地 址：_________
邮 编：_________邮 编：_________
电 话：_________电 话：_________
e-mail：_________e-mail：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
合同编号：2013—
专业气象信息服务合同
甲方：
乙方：许昌市风云广告有限公司
随着全球气候环境恶化，近年来各种极端恶劣天气气候事件频发，对社会经济发展和人们的生产生活造成了很大影响，目前我市的气象防灾减灾机制正逐步完善，为有效避免或减少恶劣天气给交通、旅游、生产调度、建筑施工等方面带来的不利影响，许昌市气象局针各行业的特点，开展了更加专业化和精细化气象信息服务。甲乙双方本着有效利用资源、合作共赢的原则，经友好协商，达成以下气象信息服务合作意见(本协议中预报及实况范围均为所辖区域内)：
乙方同意向甲方提供气象信息服务，自年月日起至年月日，在此期间，乙方根据甲方需要向甲方提供有偿专业气象信息服务。
一、乙方为甲方提供的专业气象信息服务内容
1.气候可行性论证
3.精细化天气预报服务5.未来七天滚动天气预报服务
7.短期气候预测2.常规天气预报服务4.短时临近预报服务6.气象灾害预警服务 8.气候评价
9.其他
二、乙方为甲方提供气象信息服务的方式
1. 电话
3.电子邮件
5.电子显示屏发布
6.其它
三、服务费用
气象信息服务费元(大写：)，甲方应在年月日前将气象服务费付给乙方，付费方式：。
四、甲乙方双方责任
甲方责任：维护气象资料的安全，本合同所规定的服务项目和内容仅限于在甲方内部使用，未经乙方许可不得提供它方使用;
乙方责任：保证气象资料及时性、完整性;按时保质保量地完成合同规定的任务，按照合同内容规定搜集各种气象资料，及时制作、传输相关的各种服务产品;
违约方承担违约责任。 2.手机短信
4、纸质材料
五、对本协议未约定或约定不明的事项，经双方沟通与协商解决。
六、本协议一式肆份，双方各持贰份，具有同等法律效力。
七、合同签字：
甲方：乙方：许昌市风云广告有限公司 邮 编：邮 编：461000
电 话：电 话：0374-2660944 法人代表(签名)：法人代表(签名)：
签字日期：年
盖章：
月日签字日期：年 盖章 月日
信息服务合同
甲方(客户)： 地址： 电话：
乙方： 地址： 电话：
根据《合同法》等有关法律、法规的规定，就乙方为甲方提供企业管理咨询事宜，双方在平等互惠、协商一致的基础上达成如下条款，以共同遵守。
一、 服务项目
甲方聘请乙方就下列项目为甲方提供管理咨询服务：
1、企业诊断咨询;
对企业的现状、经营状态、运营问题和效率进行系统诊断; 得出诊断结论分析，指出解决路向。
2、企业发展战略咨询;
提供企业战略分析、选择、规划、保障体系设计、执行、评估等服务; 提供战略管理的理念、知识、方法和工具，培训相应的知识和能力;
3、人力资源管理咨询;
提供企业人力资源管理诊断及有效性分析、企业人力资源管理系统设计; 提供企业人力资源规划(数量、结构、能力提升)、职务分析与职务评价; 提供素质模型潜能评价体系建设、任职资格标准体系建立; 提供绩效考核体系设计、薪酬体系设计; 提供企业内外部培训项目分析及实施效果评价;
二、 项目完成期限及收费
1、 以上单项服务项目收费标准为人民币 元/项，三项合计优惠价为人民币元 (含
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税)。于签约后一次性支付。
2、 乙方应在本合同生效日壹周内开始实施咨询服务，并在壹年内完成所有的咨询服务。
三、 甲方乙方的基本义务
(一) 甲方的基本义务
1、 与乙方诚信合作，为乙方开展工作提供便利，向乙方提供与服务事项相关的情况和资料。
2、 如有关的情况和事实发生变化，应及时告知乙方。
3、 按照约定支付服务费。
4、 向乙方提出的要求不应与法律及会计职业道德和职业纪律规定相冲突。
(二) 乙方的基本义务
1、 必须遵守职业道德和执业纪律。
2、 应当勤勉尽职，依法在合同约定范围内维护甲方的最大利益。
3、 应当及时向甲方发表顾问意见;按时完成提交项目报告。
4、 对甲方的商业秘密或个人隐私应当保守秘密。
四、生效、违约处理及其他约定事项
1、 本合同在签约并成功付费后生效。
2、 双方之间发生争议的，应当进行协商或由第三方调解，在无法通过协商和调解方式的情况下，任何一方均可向人民法院起诉。
3、 本合同未尽事宜，甲乙双方应持积极态度友好协商解决。
4、 本合同一式贰份，甲乙双方各执壹份，效力相同。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
代表受权人(签字)： 代表受权人(签字)：
年 月 日 年 月 日
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