可以通过在合理的范围内降低楼盘售价，包括降低每平方米单价或减少公摊面积，使其适用税率降低，同时也在市场上取得最直接的低价竞争力而脱颖而出;也可以间接降低增值额，如新立销售子公司，以低于市场价格出售给子公司实现节税，子公司再以市场价格出售等。
依照税法，增大扣除项目的方法有很多，适度增加开发成本可以通过加强基础设施及周边配套项目的建设来实现。
房地产开发公司应充分利用出售普通住宅且增值额未超过扣除项目金额20%的免税优惠政策，利用上述两种方法合理调整增值额，实现应税额的降低。
YCZY有限公司成立于2011年，是集住宅地产和商业地产的全国综合性地产集团。2017年度实现销售收入47300万元，缴纳税款如表1所示：
总体税负达11.6%，总体税负率均高于行业平均水平。
YCZY公司缺乏税务筹划意识，YCZY公司当年未设立专门的税务筹划部门，且其财务部受总公司直接领导，子公司仅对财务部提供建议而无决定权。母公司缺乏对当地的法规及具体情况的考察，无法制定客观可行的纳税方案，且财务部与母公司的信息传达存在滞后，往往等到企业纳税风险发生或纳税环节结束后才发现问题。
YCZY公司2017年开发Y项目，其中包括普通住宅及豪华别墅。DFXC项目支付地价款为8700万元，DFXC项目开发成本为23200万元，项目贷款15000万元，利息支出为840万元，项目完工前后利息支出未分开核算，其中开发项目完工前的利息支出520万元。
DFXC项目实现销售收入47300万元，包括普通住宅收入28500万元，豪华住宅及别墅收入18800万元，普通住宅与别墅普通住宅并未分开核算。其中税法准予扣除项目的总金额36500万元，普通住宅扣除22560万元豪华住宅及别墅扣除13940万元。
未经过税务筹划则企业应交土地增值税计算过程如下：
增值额=47300-36500=10800万元
增值率=10800/36500*100%=29.6%
应缴纳增值税=10800*30%=3240万元
由前文的税务筹划方向可得到如下方案：
(1)普通住宅与别墅分开核算并减小普通住宅公摊面积。首先将普通住宅与别墅的销售收入分开核算，根据税法，普通住宅增值额未超过扣除项目金额的20%的，予以免税。以套内面积出售普通住宅，适当调整每平方米单价，让利于民，令增值额为20%，恰好位于免税临界点。
则普通住住宅销售收入计算得出=27072万元，减少1428万元
普通住宅免征土地增值税;
又别墅增值额=18800-13940=4860万元
增值率=4860/13940*100%=34.9%
则应缴纳增值税=4860*30%=1458万元
与筹划前相比减少土地增值税=3240-1458=1782万元
由计算过程可知，虽然销售收入减少了1428万元，但节税1782万元，企业增加利润354万元，同时以套内面积出售，使交易更加公平透明，使购房者更加信赖。
(2)另立子公司销售。同样依据税法规定普通住宅出售的税收优惠，另设子公司为销售公司，以27072万元价格销售普通住宅给YCZY公司，YCZY公司以28500万元销售，则YCZY公司得税务核算为：
YCZY公司缴纳增值税=(28500-27072)*11%=157.08万元
子公司非房地产建造人，故不享受增值额不超过20%免土地增值税税收优惠
由前文知，土地增值额=1428万元
增值率=1428/27072=5.3%
土地增值税=30%*1428=428.4万元
故H公司利润=28500-27200-157.08-428.4=842.52万元
结合(1)可知，虽然另立销售公司增加了子公司的税负，但却增加公司的利润，经过筹划后总增加收入1782-1428+842.52=1196.52万元
(3)增加税法准予扣除额的方法。
一是追加投资。在开发过程中追加投资成本，使可扣除额适当增加，既达到了节税的目的同时也提高了DFXC项目的竞争力，吸引人们购买。
二是改变人员编制调整开发成本。在项目开发期间，可适当调整人员编制编入开发部门，是管理人员工资薪金可由管理费用改计入开发成本，从而降低土地增值税纳税额。
(4)销售合同与装修合同分别签订。若在公司下另立装修公司并分别签订销售合同与装修合同，母公司以6088.5万元的销售价格销售毛坯房给子公司，经计算得增值率为20%，免征土地增值税，由子公司进行后续销售，销售过程中缴纳增值税，虽然增加了税目但总体上达到了节税的效果，实现了利润的增加。
综上所述方法可知，若进行合理的税务筹划，则DFXC项目可实现净利润增加1000万元以上，十分可观。而税务筹划的最终效果都必须由税务机关检验，这不可避免地存在税收方案收到质疑的风险，根据税务筹划方案YCZY公司也要进行充分的风险控制措施：
(1)正确解读税法法规及政策。一切税务筹划的行为必须在税法所允许的范围内对企业的税务进行合理筹划，因此必须正确解读税法政策，避免误读漏读所造成的疏漏，只有做到有法可依才能无懈可击。
(2)加强内部管理。关于企业税务筹划的内部管理包括开发过程中的相应纳税依据和凭证的合理保存、财产管理、公司内部的审计及自查及税务制度的完善。企业内部管理水平越高，越可能有效规避风险。
(3)与税务机关充分有效沟通。在实务中，税务机关和企业对税法往往会有不同的解读，双方极有可能在税务筹划的方案上有理解偏差。因此在税务方案制定后，与税务机关充分交流并取得认可，再实施。
同时我们也可以从上述分析中发现YCZY公司原方案的不足之处，首先，财务核算追求过于简单的合并核算，导致不能利用税收优惠，使公司的利润不能达到预期;除此之外，YCZY公司也存在人事调动方面不够灵活，高层缺乏纳税筹划意识，缺乏税务方面的专业部门及人员的问题，公司结构及组成需要进一步优化和改善。
土地增值税是房地产企业税负的一大来源，本文针对土地增值税的税务筹划提出了可行的税务筹划方案，同时针对时下热议的“公摊面积与套内面积”的争议提出通过取消公摊面积以套内面积核算适度让利的创新方案。税务筹划不能纸上谈兵，现实生活中的经济政策环境瞬息万变，税务筹划不仅仅要以理论为依托，更要因地制宜，从实际出发，用实践检验成果。
摘要：房地产企业涉及税目多, 税金数额大, 若能对房地产开发销售过程中的税务进行合理筹划, 则能卓有成效地减少企业成本。本文将从房地产税务筹划具有重大作用的环节——土地增值税为侧重点进行分析, 制定合理可靠的税务筹划方案。
关键词：税务筹划,房地产,案例分析
[1] 张永洁.关于房地产企业税务风险控制的思考[J].纳税, 2019 (4) .
[2] 李进军.房地产市场发展中存在的问题分析与可持续发展研究[J].居舍, 2018 (30) .
[3] 单亚东.房地产企业的税务筹划案例分析[J].中国乡镇企业会计, 2018 (10) .
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