住宅小区日常不动产测量的方法与特点

随着我国法制化国家的建设,不动产在人民生活中的地位越来越重要,不动产的登记与管理又提高到了一个新的高度,如何提高不动产测绘要素的精度,对于我们测绘工作者来说又是一个新挑战,我单位承担了廊坊市所有不动产测量与发证工作,现就近几年的不动产测绘工作,提出一些建议和措施,以推动不动产测绘行业的发展。

一、概况:

廊坊市区位于京津之间,市区面积80平方公里,行政隶属河北省,由于国家京津冀一体化的推进,城市发展突飞猛进,城市面貌日新月异,旧有的市民居住区被新建的现代化住宅小区所取代,不动产权属也发生了很大变化,这也对不动产测绘精度和可靠性提出了新的要求,针对这种情况,我们采取了一系列措施,以满足客户要求。

二、测绘工作的实施:

(一)工作流程:

(二)收集资料:

小区规划图:包括控制性规划和详细规划。

实测的房产测绘面积表:一定是最终实测定稿的产权面积表,不是预测绘面积表。

土地使用证:小区整体的土地使用证。

法人代表身份证件、单位营业执照。

测绘单位的营业执照、资质等级证书、质量管理体系认证证书。

(三)内业审查:

主要包括以下几项:

小区土地使用情况:是划拨还是出让,是不是在抵押状态,有时一个小区包括几个宗地,这种情况下就要确定是否进行合宗处理。

小区实地建设情况是否与规划一致,与规划不一致的小区是不能发证的。

产权面积表是否是实测的。

(四)外业测绘:

1、控制测量:

在城市原有控制网的基础上,针对不动产测量的特点,我们慎重选择rtk测量的方法,对于rtk测量,我们本着上午,下午各观测一个时段,然后,二次结果取中数的方法进行测量。

小区内一般绿化较好,树木茂盛,对于rtk测量具有局限性,对于这种情况,我们较多利用导线测量的方法,先在小区内做一级图根导线,但最弱点中误差控制在5cm,在此基础上,针对个别住宅楼做二级加密导线,最弱点中误差控制在5cm。不动产测绘要求建筑物各拐点的相对位置要求高,所以,在导线测量过程中,除应遵守一般导线的测量原则外,还应注意以下几点。

(1)选点:选点时一定要保证观测时能看到目标根部,也就是能直接看到控制点,这样可极大减小目标偏心的影响。

(2)严格矫正仪器的对中装置以及十字丝,尽量减小对中误差和2C误差对观测精度的影响。

(3)用小的反射棱镜或小的反射片,并在观测时正对仪器。

(4)对于商业密集地区的商业性住宅,还应布设精度较高的控制网,最弱点和相邻控制点中误差控制在2cm为宜。

2、界址点测量:

测量界址点时,除采用常规测量方法外,还应注意以下几点:

1、应特别注意界址点的相对精度,界址点的相对精度决定建筑物面积的计算精度,所以,采用实地采点与实地量边相结合的方法,这有利于提高测绘对象的面积精度,所以,在实际工作中,同一建筑物应尽量采用相同的控制点进行测量;建筑物的主要拐点采用实地测量界址点的方法进行测量,部分隐蔽界址点采用实地量边附和的方法完成。

2、对于商业区的界址点测量,由于地价较高,界址点精度也提出了更高要求,所以,在这类地区,我们采用一级界址点的精度要求。

以上表格是一般住宅小区的检查数据,由此看出,80%的成果都能满足差值≤2cm的精度要求,100%的数据满足差值≤5cm的精度要求,说明这种方法是可行的。

(五)外业质量检查:

主要检查项目如下:

1、楼基座测绘是否符合精度要求,采用实地散点和实地量边相结合的方法。

2、建筑物占地面积的确定:阳台、门廊的处理是否合理,一层阳台、有柱或有围护结构的门廊,计算占地面积,否则,不计算占地面积。

3、实地测绘结果与规划定位图是否一致,如果不一致,应在测绘报告中说明,以供不动产登记中心裁决。

三、存在的问题以及改进的建议:

1、地上建筑物与原土地使用证的土地用途不一致:原土地使用证的批准用途是城镇住宅用地,但实际地上建筑物有很大一部分是商业用地,而且也符合规划,针对这种情况,建议:不符合土地批准用途的地上建筑物,采用补偿土地出让金的方法进行处理。

2、不符合规划:在小区详细规划图上,有些楼房规划是六层,但实际层数超过六层,这种情况的处理方法是:超过部分按违法处理,不予发证,按本例来说,六层及以下层数,符合规划,办理不动产权籍证,六层以上部分,违反规划,属于超建部分,不予发证。

3、由于以前采用不同的坐标系统,当转换到现有的2000国家大地坐标系成果时,不能做到无缝对接,致使紧密相接的几个宗地产生重叠或裂缝,当进行合宗处理时,与原土地资料不一致,这就需要做进一步调整,使最后成果即做到让客户满意,又能满足数据库的入库要求。

由于不动产测量起步时间不长,有针对性的经验还比较欠缺,以上只是本人近来工作的经验和体会,希望大家多提宝贵意见,我们一起把不动产测绘工作推向前进。

摘要：本文是根据作者的实际工作经验,提出了针对不动产测绘工作的方法和建议,对实际工作有一定的借鉴意义。

关键词：不动产,界址点,精度

参考文献

[1] 《测量学》武汉测绘科技大学《测量学》编写组编著测绘出版社

[2] 《地籍测量学》詹长根等武汉大学出版社

[3] 《数字测图原理与方法》 潘正风杨正尧编著武汉大学出版社