住宅项目工程考察报告

住宅项目工程考察报告（推荐8篇）

住宅项目工程考察报告 篇1

根据集团高管领导所的指示：“对万科的住宅产业化要予以跟进、关注”，2007年8月21日----24日，产品管理中心采购、研发等部门的相关人员，对全国第一个住宅产业化实体高层住宅----上海万科新里程的20#、21#楼进行了深入考察，并听取了上海万科副总经理、三林事业部总经理郑康瑞等人的全面介绍。

上海万科新里程项目原为杭州南都的歌雅花园，位于浦东新区三林镇杨高南路、高青路、川杨河以南，规划总建筑面积约33万米2，绿化率50.00％、容积率1.5。建筑形态以小高层为主，房型以90㎡左右的两房和125㎡左右的三房为主。

其中，20#、21#楼为首个以工厂化方式建造的商品住宅，18层，总建筑面积两万多米2。于今年的2月2日下午正式动工，并于7月封顶通过质检验收，目前已经进入精装修阶段。

万科在上海“新里程”项目用来试验的住宅产业化过程，钢筋混凝土的构件用的是“干式施工方法”，这是相对于传统的“湿式施工方法“(所谓湿式施工方法，就是在现场灌钢筋水泥，需要养护再往上灌钢筋水泥)而言的。据介绍，“干式施工方法”是在工厂里面用模板一块一块生产出来以后，再运到施工现场组装。

20#、21#楼的外墙、楼板结构采用完全PC(预制钢筋混凝土结构)的方式，外墙、楼板在工厂生产，梁、柱现场浇注，通过吊装拼接。在施工过程中，20#楼以及21#楼，分别采用了香港以及日本的建造方式，在建筑内部完全采用的是日本的技术。

20#楼由香港技术建造的，在工厂建造预制墙面的时候将锚固钢筋也同时建造进去，每一块预制墙面看上去就像长了胡须一样。在将墙面送至现场后固定位置，测量好精确的垂直度后，用预留在墙面内的锚固固定在梁和柱子里面，紧接着就进行直接浇筑混凝土，将墙面的位置固定。

另一幢由日本技术建造的楼，区别就在于固定的方式，在预制墙面送至现场的时候，这幢楼的框架已经建造了3-4层，然后就把预制墙面挂上去，用铆钉固定住，进行浇筑。混凝土抗压，钢筋抗拉，就把梁牢固住了。

两幢楼都采用同层排水，市内管线集合精装修同步进行。

产业化的住宅基本上都是以装修房面市，如果购房者需要进行二次装修的话，就比较麻烦了，墙体的牢固程度甚至比夹角处的柱子更大。

这样建造的房子内的隔墙都是可以重新布局的，也就是说，房间内的如何分割布局可以自由发挥想象力。

楼盘的外墙面所用的是4.5公分的正方形瓷砖，也是在工厂生产外墙同时做上的。

目前上海小高层住宅的建安造价一般为1800元/米2左右，采用PC技术，将增加700元的单价。

但在工期上也能更为迅速，原来一层楼需要一周时间才能建好，现在标准层只需要需要五天了，并大大减少了楼盘外饰的工程量。工

业化生产将施工时间缩短了一半，而且节约了80%的劳动力并大大缩短了项目的设计规划时间。

整幢楼的外墙体采用了外保温以及内保温，这在整体节能方面有了一定程度的保证。另外，墙体在制造过程中，就已经将窗户的框架在工厂里现浇在一起，运至现场后再配上玻璃，这样一来，就将普通住宅窗框渗水的问题彻底解决，保证了室内持恒的温度，在一定程度上也起到了节能的效果。

从以往的楼盘渗水现象来看，渗水的问题无非有这么几种情况，第一，窗户窗框的缝隙。第二，就是混凝土与砖的受热膨胀程度不一致，产生了裂缝，致使产生了渗漏问题。第三，混凝土与砖的沉降程度不一致，产生了裂缝，也就产生了渗漏。

20#、21#楼的墙体使用的是工厂预制的钢筋混凝土墙体，没有砖存在，再加上窗框是和墙体同时在工厂浇灌而成的，因而，以上的渗漏问题从理论上来说也就不存在了。

外墙板之间采用企口接缝，并用直径30毫米的空腔橡胶止水条横向、竖向布置。外墙板的相互挤压后，形成密封的一个防水槽，具有一定的伸缩性，也就免受震动的影响。另外，防水空腔让空气中的水汽直接流出，不可能进入到屋内。另外两个防水措施分别是橡胶止水条以及外墙面上被涂上的一层进口胶。

同时浇灌成型带窗框的墙体、内保温以及外保温的运用、全部钢筋混凝土的墙面、以及三道日本技术的防水措施，这些都给这两幢产业化住宅加固了多重保护，节能效果尤为突出。

上海新里程的20#、21#楼上下游产业链包含规划、设计、施工、安装、部品、监理等环节，共有50多个核心合作伙伴，涉及各种标准200多个。实际上，早在深圳万科总部1#楼的实验中，包括欧文斯、松下、大成等在内的10大合作伙伴就已参与进来。多年的磨合使得万科与合作伙伴之间形成了紧密联结关系。维系一个如此庞大资源的系统，需要依靠一套多方达成一致的复合标准体系。

万科自己的标准体系与合作伙伴之间的不断磨合最终形成了一个产业化联盟的标准系，从部品制造到材料选择，到安装、施工直至验收的所有环节，都有一套复合标准，这些标准参照国家导向，兼顾市场客户的需求，并高于国家标准。

上海万科董事长刘爱明透露，今年新开工的总建筑面积的35%，全部采用住宅产业化的PC技术；2008年将有60%的新开工项目采用PC技术；到2009年，上海万科的产业化开工面积将达到80万米2，即90%的新开工公寓，通过产业话方式建造。

住宅项目工程考察报告 篇2

该项目采用的是杭萧钢构研发的高层钢结构住宅体系, 建筑面积为11000平方米, 钢结构用量900余吨, 2013年7月竣工。该栋钢结构住宅楼已交验使用并经过了一个采暖期, 住户对住宅进行了个性化装修和使用后, 消费者有什么样的感受和评价, 是专家们尤为关心的问题。“房子的空间好像大了些”、“格局比以前灵活”、“墙感觉薄、有不踏实感”、“墙角有棱、不好布置”……, 得知来意, 住户的主人向到访的专家实话实说地介绍了自己的切身感受。当听到有的专家说钢结构住宅可以抵御八级地震不倒时, 住户又舒心的笑了。

在乌鲁木齐新建的另一个新工地天山区巴哈尔路片区棚户区改造项目部, 杭萧钢构股份有限公司方鸿强总工程师向到访的专家介绍了杭萧钢结构住宅体系的技术体系、产品性能和装配生产过程, 通过与传统建筑方式和其他结构体系的比较, 让疆内专家和建设主管部门的同志耳目一新, 工业化建筑的生产方式也给消费观念、工程监管体制、关联产业深度合作带来新课题。

根据住建部软科学课题的结题要求, 《钢结构住宅产业化推进研究》课题要出一份什么样的研究成果?检验的标准只有一个, 就是通过设计单位、科研机构与企业的合作, 通过专家和企业家共同研究, 不断改进和创新, 推出节能效果好、抗震性强、装配化程度高、绿色环保的新型钢结构住宅体系, 满足消费者和市场的需要。让钢结构住宅的消费者住的放心、住的舒心、住的安心, 得到方便实惠、得到安全保障, 这是政府推广钢结构住宅产业化的出发点和驱动力。

市场和消费者到底需要什么样的钢结构房子?建筑产业现代化需要我们用什么方式建造钢结构的住宅?这是专家组开展课题研究的重点方向, 要考虑地区条件不同, 研究出的成果就是要告诉住宅开发商或钢结构企业, 应该从哪些方面、按什么标准和要求去提升钢结构住宅的品质和性能, 从现有的技术条件和产业化基础看, 具备了钢结构住宅体系的应用条件。市场条件和消费者的理性观念日趋成熟, 真正好的钢结构房子, 才是市场和消费者的期盼。

住宅项目工程考察报告 篇3

关键词：民用住宅；工程造价；因素；方法

众所周知，工程总造价是影响房地产开发商盈利的重要影响因素，开发商在开发过程中必须要控制工程总造价，这样才能更好地控制开发成本，获得更多的盈利。然而，在开发的过程中，开发商要注意的一点是费用是可以进行控制，然而是不能避免，部分开发商为了获得更多的盈利，在开发的过程中，就会避免一些费用，进而无法确保建筑物的质量，无法确保业主的安全性。故此，要对建设项目工程造价进行控制，开发商就要在合理合法的前提下进行，这样才能更好地确保建筑物的建筑质量。

1 影响民用住宅建设项目工程造价的因素

1.1 民用住宅的小区规划设计 在房地产行业中，民用住宅建设项目的小区规划是非常重要的，做好相应的小区规划工作，确保小区规划的合理性，就是对民用住宅建设项目工程进行首要的工程造价控制。在进行小区规划的时候，开发商要对小区内的绿化面积、绿化设计、公共设施设计、电、燃气的供应等等做好相应的规划。例如小区的用地面积，小区用地面积的大小就影响到了小区的管道铺设的长度以及公共设施的投入，进而对整个项目工程的造价产生影响。由于小区是属于公共地方，小区费用是要分摊到每一个业主的，也就说，小区内的住宅密度越高，小区的费用也就越低，越容易降低整个建设项目的工程造价。

1.2 民用住宅建筑的平面布局设计 在民用住宅建设项目开始之前，开发商要对住宅建筑物的平面布局进行控制，有效地提高住宅建筑物平面布局的合理性，有效地降低建设项目的工程总造价。总的来说，长方形或者是正方形的建筑平面布局是可以有效地降低工程总造价的，如果建筑物的平面布局延长时，就会增加相应的建筑费用，增大建设项目的工程总造价。

1.3 民用住宅建筑的结构面积系数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括结构面积系数，所谓的结构面积系数就是指建筑物的结构面积与住宅建筑面积之间的相比，如果结构面积系数较大，也就是说明了该建筑物的结构面积比较大，使得住宅面积降低，这样的建筑结构是会增大建设项目的工程总造价的。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的结构面积系数比，在建筑设计合理的前提下，尽量降低结构面积，增大住宅建筑面积，这样才有利于降低工程总造价。

1.4 民用住宅建筑的高度和层数 影响民用住宅建设项目的工程总造价因素还包括建筑物的高度和层数，首先，针对于建筑物的高度，如果建筑物的层高过高，那么建筑物的墙体面积就会增大，进而增大了建筑物的工程总造价。相反，如果建筑物的层高合理，将能有效地控制建筑物的墙体面积，降低建筑物的结构面积，增大建筑物的住宅建筑面积，降低建筑物的工程总造价。其次，针对于建筑物的层数，随着建筑物层数的增多，建筑物的费用也在增大，因为随着建筑物层数的增多，各种管道的投入也在增大，还有楼梯间的照明费用也在增大。除此之外，如果建筑物的层数超过六层，就要设置电梯，电梯费用也是影响工程总造价的因素之一。所以要控制好民用住宅建设项目的工程总造价，就要控制好建筑物的层高和层数。

2 民用住宅建设项目工程造价的控制方法分析

2.1 决策阶段的造价控制 在决策阶段中的造价控制是对建设项目的工程总造价的最佳控制阶段，因为决策影响执行，决策在房地产开发过程中是非常重要的，只有做好了相应的前期准备，才能确保房地产开发过程中的顺利开展。在决策阶段，开发商首先要对土地购买价格进行控制，土地购买价格是影响整个工程总造价最主要的因素，开发商在购买土地之前，要对周围的土地市场进行调查和了解，并且要及时了解当地政府的相应政策，对整个工程的总造价进行有效的控制。其次，开发商要对整个开发项目进行规划设计，确保规划设计的合理性，对整个工程的总造价进行预算和控制。特别是开发项目的小区设计、建筑物的层数和高度、建筑物的结构设计、平面设计等等，这些因素不仅影响着整个项目的工程总造价，也影响着整个项目的销售。例如，在进行小区设计时，可以借鉴时下最流行的小区设计，然后再结合自己公司的开发预算，对小区设计进行相应的调整，进而对整个项目的工程总造价进行控制。

2.2 设计阶段的造价控制 设计阶段也是房地产开发的重要阶段之一，在设计阶段，要确保建筑设计的合理性。最优的设计方案可以避免在开发过程中的更改费用，能有效地控制民用建设项目的工程总造价。

2.3 施工阶段的造价控制 施工阶段的造价控制也是非常重要，在施工阶段，各个单位要做好相应的监督工作，确保施工材料的合格以及施工质量。在施工阶段中，为了更好地控制施工费用，采购部要及时地对材料市场进行了解和分析，尽量用最低的价格来购买合格的建筑材料，有效地控制项目的总造价，特别是主要的施工材料，如灰砂砖、多孔砖、钢筋等等，这些施工原材料在施工过程会大量使用，一定要用最合理的价格去购买这些施工主要材料，才能更好地对工程总造价进行控制。其次，施工组织设计方案的合理与否也是影响施工阶段的造价的，如果施工组织设计方案不合理，就会使得施工过程不合理，从而使得施工出现各种问题，延长施工进度，进而影响到施工阶段的造价。第三，施工质量也是影响施工费用的主要因素之一，如果施工质量不合理，那么就需要对已经施工的部位进行检查和修补，甚至是翻工，这样不仅会增大施工员的工作量，还会延长施工时间，影响施工进度。最后，在施工过程中的设计变更也是影响施工阶段总造价的重要因素之一，所以施工单位和建设单位要控制好在施工过程中的设计变更，避免由于设计变更而增加施工过程中的费用。因此，各个单位一定要加强对施工过程中的质量监督和检查，这样才能有效地对建设项目的工程总造价进行控制，降低建设项目的工程造价。

总而言之，影响民用住宅建设项目的工程造价的因素很多，开发商应该在保证质量的前提下控制好费用，这样才能更好地提高自身的盈利。

参考文献：

[1]林伟.民用住宅建设项目工程造价控制方法分析[J].工程经济，2015，06：42-46.

[2]宋显锐，卢志毅，田野.民用住宅建筑设计中工程造价控制的因素[J].河南建材，2010，05：71-72.

[3]张荣德.浅谈民用建筑工程造价控制[J].中国城市经济，2011，20：179.

建设部赴美、加住宅产业考察报告 篇4

2002年6月应加拿大楼宇贷款保险及房屋署（CMHC）和美国住房与城市发展部（HUD）的邀请，以外事司司长李先逵、住宅与房地产业司副司长兼住宅产业化促进中心主任沈建忠为正副团长的建设部赴美国、加拿大住宅产业考察团一行10人，对美国、加拿大住宅产业的发展进行了为期两周的访问、交流和考察活动。此次考察目的主要有三个方面，一是参加第九届国际住房与住房保障制度大会，宣传中国政府改革开放以来住宅建设所取得的成就，与国际社会广泛交流，学习发达国家在推动住房建设与住房保障方面的经验。二是加强与美国、加拿大住房建设管理部门交流与合作，就中加、中美住宅建设合作项目事宜进一步磋商，促进合作项目的顺利进展。三是学习和考察美、加在促进住宅技术进步，发展住宅产业，推进住宅产业现代化方面的成功经验。访问、考察期间受到了加拿大CMHC、美国HUD、美国商务部（DOC）、全美住宅建造商协会（NAHB）及两国住宅技术研究机构、技术服务企业的热情款待，并进行了深入细致的交流和考察。

一、国际住房与住房保障制度大会的基本情况

6月2日-6日，代表团参加了在加拿大班夫举办的第九届国际住房与住房保障制度大会。本次大会由加拿大阿尔伯达省新建住宅保障项目组织主办，加拿大CMHC特别支持。该大会每三年举办一次，旨在加强国际间在住房保障制度方面的合作与经验交流。参加此次大会有来自中国、美国、加拿大、英国、荷兰、法国、德国、日本等17个国家代表200多人，各国代表围绕住房建设与住房保障分别介绍了各国的进展情况。我代表团长李先逵在大会上作了题为“中国住房发展与住房政策保障”报告，介绍了中国政府在改善人居环境和居住条件方面的作用和所取得的成果，并详细介绍了中国政府在培育住宅消费市场、加快住宅产业发展方面的方针政策措施。代表团副团长沈建忠在大会上作了题为“中国住宅建设与住宅质量保障”报告，介绍了中国住宅建设取得的成就、住宅建设的发展前景及住宅建设的质量保障体系，着重介绍中国政府在推进住宅产业现代化，提高住宅质量方面所做的努力。大会发言取得较好的效果，使国际社会对中国住宅产业发展有了较全面的了解，为加强国际交流与合作创造了新的机遇。

从大会交流的内容来看，各国政府把坚持人居可持续发展，提高住宅建设技术水平，不断改善人居环境和质量；解决中低收入者住房，特别是保障住房质量和购房者的利益做为政府工作的重点。在保证住房质量方面，把推动住宅科技技术发展做为首要任务，通过加强和完善住宅技术标准，建立系统的质量保证体系和制度，严格建造过程把关，完善质量检测手段等措施确保住房建造质量。在住房制度保障方面，为保证人人享有住房为目标，通过建立不同层次的住房供应体系，采取住房建设基金、住房贷款等经济手段，提高购房者的购房支付能力，使低收入者的住房能达到一定的标准和相应可靠的质量保证。

会议期间，我代表团还与加拿大、日本等国代表团进行了双边交流活动，就住宅技术的发展与合作进行了进一步交换意见，为加强今后的国际合作建立了广泛的联系。加拿大CMHC董事会主席peterSmith先生介绍了CMHC的主要职能，并期待着中加双方在住宅建设领域进一步合作与交流。加拿大卡尔加里大学唐力教授介绍了太阳能住宅建筑体系技术；加拿大建造材料中心主任波登介绍了加拿大住宅标准、规范和住宅建筑体系等内容。一行30人的日本代表团非常珍惜与我代表团的会晤和交流。日方表示，第十届年会将于2005年在日本东京召开，中国在住宅建设方面的成就世界瞩目，中日两国间的住房合作与交流一直开展得很好，希望中方在下届年会上发挥更大的作用。双方就住宅技术方面的交流与合作进行了商谈，为加强技术合作奠定了基础。

二、中加技术交流与合作

代表团在访加期间，与加拿大楼宇贷款保险及房屋署就中加技术交流与合作情况进行细致的商谈，对今后合作方面提出了建设性意见。在加方的安排下，考察了加拿大住宅技术和住宅小区建设情况。

1、中加合作项目与交流活动取得的初步成果。我部与加拿大在建筑技术、住房金融、住宅产业、建筑标准等领域开展了广泛的交流与合作，主要的项目和活动有：

中加住房金融合作项目。1999年11月，我部向外经贸部和加拿大国际发展署（CIDA）申请将“研究和借鉴加拿大住房抵押贷款担保制度与实行住房抵押贷款证券化方面的经验”列入CIDA的资助计划，2000年2月获得批准。加方提供300.000加元的资助，加方与我部共同实施该项目的合作伙伴是加拿大CMHC。该项目的目的是学习和借鉴加拿大模式，为在中国建立适合中国国情的住房抵押贷款担保制度和抵押贷款证券化制度做准备。该项目于2001年7月结束，中方完成了详实的研究报告，提出了政策建议，取得了实质性的成果。做为该项目的延伸，由CIDA资助，并根据刘志峰副部长访加时与CMHC签署的合作协议，我部与CMHC于2001年8月开始进行在中国建立住房抵押贷款担保制度的可行性研究工作，此项研究正在分阶段进行中。

中加建筑技术领域的合作。加拿大住宅建筑体系主要以木结构和轻钢结构为住宅建筑的主导结构，在这方面有较成熟的经验和技术。中加双方在木结构建筑方面开展了广泛的技术合作与交流，在加拿大CMHC、自然资源部、国家研究中心、森林工业理事会等部门的支持与协助下，为我国木结构标准修订提供了技术咨询和服务。目前木结构设计规范和木结构施工验收规范在双方的合作努力下，已正式出版。同时，我部正在与加拿大CMHC就轻钢住宅结构技术标准制订方面进行合作，该项工作进展顺利。

中加双方在技术交流与研讨、技术贸易等方面进行了广泛的合作，取得了较好成果。

2、中加技术交流与合作的建设性意见。代表团在双方的商谈中提出了加强中加技术交流与合作的建设性意见。在住房金融方面，加快在住房金融领域合作的进程，尽快开展住房抵押担保和抵押贷款证券化试点工作。同时，开展住房发展基金的交流与合作，促进中国产业基金的建立与发展。在技术交流与贸易领域，加快轻钢住宅建筑体系技术的合作，在制定技术标准等方面提供必要的技术咨询和技术服务。在技术引进方面，应与中方有关企业合作，引进成套生产技术，而不仅仅局限在产品的出口方面，以有利于降低使用成本和加快新技术的更新与进步。在人才培训方面，应有实质性的进展，加强技术人员的培训，促进技术交流与合作。

3、加拿大住宅建设管理与技术发展的考察研究。在CHMC的安排下，代表团考察了加拿大政府住房建设与住宅技术管理机制及木结构建筑体系技术、轻钢住宅建筑体系技术、住宅供暖系统、新能源利用技术及参观了加拿大科学研究院建筑研究所实验室和居住区建设等。

加拿大住房建设及住宅技术的发展主要由加拿大CMHC、工业部、科学研究院建筑研究所、自然资源部、矿物与能源技术中心等部门协作共同完成。

加拿大CMHC是加拿大政府的住房机构，成立于1946年，其宗旨是协助加拿大政府制订和实施住房建筑计划，以解决二次世界大战之后加拿大国内存在的住房紧缺问题。从那时起，该公司一直协助政府为一代又一代加拿大人民提供住房，使加拿大人民居住条件达到世界最高水平。该公司多年来采取了各种途径，包括向加拿大家庭提供直接和间接援助，以及协助建立一种能促使加拿大住房建筑业健康发展的有利环境。通过推广有关住房方面的研究与专业技术知识，协助住房建设减少成本，提高经济效益和竞争能力。并与其他部门和单位合作，支持和修订加拿大的住房建筑标准，确保加拿大在解决目前出现的各种住房问题和面对各种新兴的发展趋势的同时，能够全面考虑国内和国际因素，做出统筹兼顾的积极反应。为了实现其支持住房产业的目标，该公司采取各种途径，包括技术与经济研究、信息交流、人员培训、示范工程、规章制度的制定、研制行业标准等促进和协调住房产业与各级政府机构以及加拿大国内外的住房用户之间的沟通与联系。加拿大科学院建筑研究所是加拿大的建筑技术中心，从事综合性研究、制订建筑法规和提供质量鉴定服务等，其所从事的消防安全、建筑性能、室内环境、材料与结构、产品鉴定等方面的研究在国际同行享有较高声誉，对促进加拿大住宅产业技术发展起到重要的作用。加拿大自然资源部是主管加拿大能源、采矿、地质和森林资源的联邦政府部门。该部门通过各种措施，积极发展和促进住宅建设中的能源效率，包括为新建住宅制定的R-2000计划和适用于现有旧房的“住房能源改造措施”。负责管理使用能源的设备，包括住房设备和家用电器，并为制定和实施加拿大住房建筑能源法规提供协助。矿物与能源技术中心作为自然资源部的下属技术开发机构，主要从事建筑节能设备与系统的研究和技术开发工作。该中心为新建住房和现有旧房的节能住宅技术提供技术支持和计划管理服务，包括研制技术标准、鉴定工具、质量性能检查、建筑培训和计划评估等。同时，还致力于开发太阳能、风能、小型水力发电及生物能源。加拿大的住宅技术发展，在各有关部门共同协作下通力合作、协调发展，极大地促进了住宅产业技术的大发展，使加拿大住宅工业化水平处于世界领先水平。

加拿大住宅建设倡导“健康住宅理念”。主要体现在以下几个方面：一是保证居住者健康。包括室内空气质量、水质、采光照明、隔声及电磁辐射等因素。二是能源效益。包括建筑物的保温性能、用于采暖与制冷的能源、可再生能源技术利用、用电及高峰用电需求等。三是资源效益。可再生材料的利用、节水器具、建筑物的耐久性及长期性等。四是环保责任。包括排放及燃烧副产品的设备性能、废水及污水处理、社区的选址及自然环境的利用等。五是可支付能力。包括住宅的性能价格比、建设的工业化水平、住宅的适应性和市场性等。加拿大的住宅建筑技术发展以“健康住宅”理念为原则，发展相应的体系与技术，形成了以木结构、轻钢结构、混凝土板式结构、轻钢与混凝土复合结构为主要建筑体系和与其相配套的工业化生产的墙板、布线、门窗、厨卫部品及技术体系，实现了标准化设计、工厂化生产、机械化施工、一体化管理的住房现代化生产体系。

木结构住宅体系在加拿大已成为低层住宅发展的主要建筑体系，其源于加国拥有丰富的木材资源、现代化生产工艺和其成熟的配套技术。木结构体系的特点是：应用于大规模工厂化生产，可在任何气候条件下高效建造；其空间布局可改性好，可按照市场要求临时改变其空间布局；在安装配电系统、管道系统、供暖系统与空调系统以及其他现代化系统时可节省时间、提高工效，可达到最高的绝热保温标准，保证既节省能源，又能提供长期的舒适环境。同时，可以尽量减少废料和工序，并能充分利用回收材料。

轻钢结构住宅体系在加拿大住宅建设中也有较大发展，其技术特点及技术体系和木结构体系具有相似之处，其不同之处在轻钢结构体系中的结构由钢代木，是加拿大低层、多层住宅常用的结构形式，具有很大的市场。其优点在于：质轻高强，抗震性能好；有利于环保，回收率可达100%；材料性能好，结构质量有保证；工业化程度高，施工快，有利于实现工业化生产；不可燃、不助燃，防火性能好等特点。目前，加拿大轻钢结构体系用于旅馆等公共建筑可盖到七层，用于住宅可盖到四至五层，今后发展还在进一步研究。

混凝土板式结构、轻钢与混凝土复合结构是加拿大高层住宅的主要建筑体系。混凝土板式结构综合利用了加拿大各种模板技术及现场浇注混凝土板等工艺技术，实现了机械化施工。轻钢与混凝土复合结构是将冷轧钢与现场灌注的混凝土粘合在一起或在工厂制成板，构成楼板、横梁、顶梁、立柱和墙壁等结构，是逐渐取代混凝土板式结构的新的结构型式，在高层住宅建筑中具有广阔的发展前景。

加拿大的住宅配套技术与产品水平也处于世界领先水平，如：混凝土砌块技术、屋面装饰技术、塑料产品技术、空气流通与热量控制技术、门窗技术、厨卫技术供暖技术等具有世界领先水平，值得我国学习和交流。

三、中美住房合作项目与交流

代表团访美期间，与美国住房与城市发展部、商务部就中美住房合作项目事宜进行了实质性协商。同时，对美国住宅建设的政策和技术发展进行了较深入的调研，达到了预期效果。

1、合作项目的进展情况。中美住房合作项目由2000年5月优先启动“住房抵押贷款证券化合作项目”和“住宅产业示范工程”以来，在中美双方的共同努力下，取得了初步成果。

住房抵押贷款证券化合作项目。2000年5月，在上海举行了中美住房金融研讨会，详细了解了美国在住房抵押证券化方面的经验。2000年7月和9月，中美双方先后派出了代表团就住房抵押贷款证券化进行交流，为中国实施住房抵押证券化进行了技术准备。目前中方有关部门正就在中国实施住房抵押贷款证券化工作进行努力。

住宅产业示范工程合作项目。根据《关于建设示范工程的谅解》，初步选定北京龙泽苑小区和上海新里程小区做为中美住宅示范项目。2001年3月，中美双方联合评审组在北京召开了龙泽苑示范项目规划设计方案评标会，美国FRANKWILLIAMS建筑事务所的方案中标。2002年3月在北京举行了龙泽苑示范项目环境规划设计方案评标会，美国盛林景公司的设计方案中标。龙泽苑项目在双方的共同努力下，已于6月29日开工建设。上海示范工程项目于2001年9月召开了项目规划设计方案评标会，美国DESIGNCOLLECTIVE建筑事务所的设计方案中标，目前设计方案仍在修改阶段。

2、合作项目的建设性意见。住宅示范工程合作已经步入到技术合作的实质性阶段。此次访问和交流就有关示范技术和产品事宜与美国商务部、住宅建造商协会等部门进行了进一步的沟通和协调，明确了示范技术与产品的内容和要求。在引进美方规划设计理念的同时，重点应在引进和示范技术和产品方面，要侧重于工业化建筑体系、部品体系以及建筑节能技术、新能源利用技术、居住区环境保障技术等方面。经过双方协商，同意先由美方提出可供中方住宅示范工程选用的技术和部品清单，再由中方根据清单提出具体技术要求和选用要求，双方协商确定。双方认为，为保证示范工程项目启动后各项工作的顺利展开，双方应建立工作协调小组及协调机制。

3、美国住房建设的考察研究。美国住房与城市发展部是负责美国住房投资、住房计划和住宅技术的发展的主管部门。从1930年开始，美国国会推动公共住房计划，共新建120万套住宅提供给最低收入家庭。从1993年开始启动希望6工程，主要解决低收入者、经济落后地区以及居住条件较差的群体的住房。主要是改造危旧和居住质量差的住宅，1993年-2001年计划拆除危旧住宅78156套，新建住宅83163套，到2000年实际新建住宅70898套，其中58%作为公共住宅提供给低收入者。公共住宅的投资来自国会拨款、地方机构筹措和私人投资等多种渠道。2001年国会拨款45亿美元，地方机构筹到90亿美元用于公共住房建设，为解决低收入住宅提供了巨大的资金来源，取得了较好的效果。美国政府为逐步消除贫民区和贵族区的居住者素质的差别，在公共住宅中吸引高收入者来居住，共同提高全民素质。公共住宅在40-50年代以建高层住宅为主，实践证明，高层住宅管理难度大，除纽约等城市外，已不再新建高层住宅。在发展住宅技术方面，美国政府非常重视住宅技术的研究与开发工作，国会每年拨款1000万美元用于住宅技术的研究与开发，并且在公共住宅建设中大力推广住宅建设新技术，不断改善住宅的综合质量。

四、美、加住宅产业考察的启示

1、住宅区规划。住宅的规划设计理念应从住宅小区为主发展到居住社区为主的转变。北美的住宅很少见到像我国封闭式布局和封闭式管理的住宅小区，其规划设计是以居住社区的理念，形成街坊邻里和组团区段的布局模式，体现社区开放交流的生活方式，有利于充分利用社会资源（如：社区服务、生活设施等），有利于城市交通疏散。我国封闭式住宅小区（组团）是几千年来“围城”思想的延续，每个小区必须配套相应的商业服务设施、中心广场、教育设施等，是资源的极大浪费，而且造成小区内外交通组织复杂，生活不便等。如果封闭式围墙是起到安全防范的作用，那么现代化监控技术、门禁系统完全可以取而代之，使住宅小区由封闭走向开放，资源（如绿地、设施）由小区独享变为社会共享。

2、住宅的装修。提供毛坯房的做法是我国住宅建设的特有现象，在住房商品化、社会化高度发达的美国、加拿大的住宅全部做到一次装修到位，而且住宅装修实现一体化设计、施工，既能保证工程质量，又有利于实现装修工业化。装修讲求简洁、明快、舒适和实用，创造一种方便、安逸的居住环境。我国目前住宅装修存在着很大的误区，装修的宾馆化或装修繁琐化给人以眼花缭乱之感。

3、居住区环境。不管在美国、加拿大的高档社区，还是普通社区，很少看到像我国住宅小区环境塑造的大手笔做法，目前我国住宅小区建设中大做环境文章，大是指人工造景，以宣传广告式手法为环境而环境。如：浩大的中心广场、人造瀑布、山石景观等，既是形式主义，又是一种极大的浪费，在国外也只是在公共公园或城市广场中才能看到。在美国、加拿大的居住区环境讲求利用自然、回归自然、享受自然的原则，以种树、种草为主，营造朴实、自然的环境，既经济实惠，又具有园艺美的自然和谐，而不是人工过份做作造景。

4、住宅技术的实用性和高效性。在美国、加拿大资源丰富的国度，积极开发、推广应用污水处理和回用技术、生活垃圾处理技术、太阳能和地热等自然能源的利用技术、小型箱式变压器技术等，体现“健康住宅理念”的“4R”理论，即检查（Review）标准程序和做法；减少(Reduce)产生的浪费；重复利用(Re-use)资源和材料；回收(Recycle)通常被废弃的材料。

5、重视新技术的研究。尽管美国的建筑技术处于领先水平，美国政府仍然重视新技术的研究工作，国会每年拨付住宅与城市发展部1000万美元专门用于新技术的开发与研究费用，委托美国国家建筑技术研究中心负责建筑技术的研究开发工作。而美国的各种协会等社团组织，更是集中大量的资金和人力，推动美国住宅技术的开发和应用。随着我国经济体制的改革，科研单位的改制与政府部门脱钩，技术研究工作弱化，同时，科研经费严重不足，很难调动起企事业单位开展新技术开发研究的积极性，严重阻碍新技术的发展。在新技术研究领域，不仅要加大科研投入，而且要稳定一批技术设备齐全、技术实力雄厚的科研单位和科研队伍，积极投入新技术、新产品的研究和开发，推动新技术的发展。

6、加快我国住宅建筑体系的研究。美国、加拿大住宅建设的工业化之高，是因为有成熟的成套建筑体系（如木结构、轻钢建筑体系）和与之相配套的成套技术。我国的住宅建筑体系较多，尚未形成系列化体系，而且建筑技术以单项技术发展为主，缺乏标准化、配套化技术，住宅部品的配套性、通用性差，限制了住宅建设工业化的发展。加快我国住宅建设工业化进程，首先是解决建筑体系问题。应加强混凝土结构、钢结构住宅建筑体系的标准化研究，形成完整系列的体系。其次是完善住宅技术、部品的通用性研究，逐步形成系列化、规模化的生产体系。

7、木结构、轻钢结构住宅在我国的发展前景。我国城镇住宅主要已集合式住宅为主，由于木结构、轻钢结构的建造层数所限，其建筑结构体系在我国城镇住宅建设中应用范围有限，但与其配套的屋面体系、内墙体系及其配套的技术在集合式住宅中仍有广阔的用途。随着我国城镇化进程加快及广大农村住房条件的改善，木结构、轻钢结构住宅在小城镇及广阔的农村住宅仍有很大的发展空间，尤其是轻钢结构住宅在发展小城镇和农村住宅中具有较大的潜力。

建设部赴美、加住宅产业考察团

团长：李先逵建设部外事司司长

副团长：沈建忠建设部住宅与房地产业司副司长兼住宅产业化促进中心主任

团员：

王瑞春建设部住宅与房地产业司处长

田灵江建设部住宅产业化促进中心副处长

于萍建设部住宅产业化促进中心工程师

韩红丽陕西西安高科（集团）新西部实业发展公司副总经理

陈琳浙江温州市安居工程建设指挥部主任

唐文华浙江温州市安居工程建设指挥部处长

樊阔内蒙古包头市房地产管理局副局长

苏和内蒙古包头市住房资金管理中心主任

建设部住宅产业化促进中心沈建忠田灵江

项目考察报告 篇5

一、机制砂设备及工艺情况

机制砂生产线项目拟采用XX路面机械有限公司生产的V7干式制砂设备。该设备是引进日本寿技研公司技术，采取国际合作生产，目前在国内处于领先水平。主要的专利核心技术是US7主机和空气筛，组成返回式闭路系统，大幅度的增产了难以生产的0.6—0.15㎜粒度范围的砂，粒型可与天然砂相媲美，细度模数可在2.6—3.0之间自由简单地调节，并且通过加湿器可以设定适当的含水率，防止扬尘以及粒度不均。

XX路面机械设备有限公司是国内具有重要影响力的制砂设备生产商，长期致力于先进机制砂设备的研发和推广运用。近年来在解决环保和品质两大问题方面取得了突出成绩。该公司生产的制砂生产线设计，配备专门除尘设备，采取封闭式管理。生产的砂子可以满足高性能混凝土对砂石的严格要求。20xx年7月17日，XX省住房和城乡建设厅在该公司组织召开机制砂产品及V7干式制砂设备推广论证评审会，认定该公司检测条件满足机制砂出厂检验要求，机制砂产品经工程试用效果良好，经济社会效益显著，可在水泥混凝土、沥青混凝土和砂浆生产中推广应用，并下发通知推广XX路机机制砂产品及V7干式制砂设备。该公司还多次承办中国砂石协会的学术研讨会、机制砂生产设备观摩会等活动，充分反映了该公司在机制砂生产设备行业的领先水平。

二、机制砂项目涉及的环保情况

考察组围绕机制砂生产过程中是否产生废气、废水、噪声三个方面，通过现场察看和亲身体验进行了重点了解。

1、关于废气的情况：V7干式制砂设备安装有脉冲除尘器，专门收集破碎过程中产生的粉尘，根据厂方介绍除尘效果可以达到99.9%，从现场看，除尘效果很好,收集的粉尘灰还可以作为水泥原料等进行再利用，具有一定的经济价值。目前来看，在生产过程中投料环节会产业少量粉尘，主要原因是投料时石料裸露在外，干燥的石料受震动后产生了粉尘。

2、关于废水的情况：该套设备采用的是干式制砂原理，在生产过程中用水量极少，只有出成品砂时，为避免堆料及运输过程中产生扬尘，才通过加湿机加入少量水，不会出现渗漏。因此，该项目不存在产生废水的情况。

3、关于噪声的情况：该套设备在生产过程中，破碎、筛选等环节均采取了专门处理，配置了进口防震橡胶垫，声音较小。产生噪声的主要是除尘器配备的电动机运行造成，该电动机功率达到300千瓦时，功率较大。XX县塔牌水泥厂使用该设备过程中，对除尘器电动机噪声未加处理，声音较大。

三、考察结论

1、新上机制砂生产线项目的必要性。在我县新上机制砂生产线项目很有必要，主要有以下几方面原因。一是采用机制砂是发展趋势。通过多年发展，我国机制砂技术日益成熟，通过大量的试验和应用证明，机制砂品质与成本对比天然砂具有一定优势，通过人工控制、筛选洗选后，其质量优于天然砂，将成为混凝土等建筑材料的重要骨料。目前我国最大的三峡工程、黄河小浪底工程均使用机制砂配制混凝土。二是可以降低企业运行成本。随着天然砂资源的逐步枯竭和对部分河段实施禁采措施，我县建筑用砂一直非常紧缺。XX县XX商砼有限公司多数从南康、上犹等地调运，由于运输距离较远等因素造成成本较高，该公司对于发展机制砂项目愿望比较迫切。三是我县有先天优势。我县是全国钨矿开采加工主要生产地，钨矿开采过程中产生了大量的矿石，可以为机制砂生产提供充足的原材料(废弃矿石没有经过药洗等环节，不会对砂石质量造成影响，可以作为建筑材料)。同时，机制砂生产线项目可以逐步消除我县大量的矿石这一固体废物，具有一举两得的好处。

2、新上机制砂生产线项目的前提。我们通过考察认为，在我县新上机制砂生产线项目，还要做好以下工作。一是解决好产生废气的问题。针对机制砂设备生产过程中投料环节产业粉尘的问题，建议投资方对投料传输环节进行封闭处理，以达到粉尘不外泄，杜绝废气污染。二是解决好产生噪声的问题。针对设备运行中存在噪声的问题，投资方必须要求设备生产商改进工艺，对制砂主机和除尘器配备的电动机进行降噪、隔音处理，建议投资方合理规划厂区布局，将设备尽量安装在目前地块远离居民的一侧，或者对整套设备采取封闭式运行。

华府大道项目考察报告 篇6

根据领导指示，我部于3月9日上周五至华阳华府大道与剑南大道交汇处（欧尚超市旁）对项目土地进行了初步考察，考察结果如下：

第一，已核实项目土地位置，项目拟建地与华阳欧尚超市毗邻，周边多为住

宅小区，农家乐，离大型的商业生活配套有一定的距离。交通方面，离华阳和市区都较远，大部分公交路线为城乡公交，所以如果在市区上班往返比较费精力和时间，自驾车才会比较方便。但是，该项目拟建地距离规划中的地铁五号线“华府大道站”仅100米，未来增长空间较大。

第二，周边楼盘多为高层电梯公寓，以嘉美地，光明城市，暮和南道，戛纳

湾南外滩最具比较意义，这四个楼盘距离本项目拟建地的距离均在1公里以内，根据我部对这四个楼盘的实地走访，目前各楼盘实际销售均价（清水）在6500元/平米-7000元/平米，销售量普遍在75%以上。第三，项目周边位于“大源组团区域”已经开盘的项目，必将对该片区购房的客户形成一定分流，项目将不可避免地面对此竞争。我们部分同意本案的商业定位，突出文化、娱乐、休闲属性、依托欧尚大型超市人气，打造以文化人聚集、休闲、交流的独特商业街区和院落，使项目更具市场竞争力，但是我部对建设五星级高档酒店表示怀疑，该地段周边以小区居民为主，企业偏少，其商业标签应该以廉价亲民为主导。因此，并未见得此地建立五星级酒店的优势。

第四，我部认为对项目户型的定位可选择在60-80平米的小户型，客户定位

北京工业地产项目考察报告 篇7

郭长根、刘志臣 2011年9月8日

2011年9月6日下午我们对北京丰台总部基地和亦庄联东U谷产业综合体项目进行了考察调研；7日上午赶赴河北涿州参加涿州市政府针对京南智慧园项目的交流协调会。具体情况如下。

一、丰台总部基地

我们到现场参观时没有找到招商中心或者售楼处，仅找到了物业服务中心。据物业服务中心的人员介绍，目前总部基地所有楼盘已售完，不再接待购买客户；如果想租赁，也只能自行去找业主谈，但他们不提供业主信息；物业服务中心仅负责针对业主的物业服务。随后，我们转了一圈，对园区做大致了解。

园区位于西北京南四环边，距天安门直线距离13公里左右。园区占地900亩，大约500栋高密度写字楼。写字楼分高低两种，高的11~15层左右，建筑面积13000平米左右，集中在北面金融总部区；其余大部分楼高为5-6层不等，建筑面积在6000平左右。楼的样式不多：整齐划一方块结构；主色调为深灰色，每栋下面三层包有红色外框。入住的企业以央企、上市公司、金融和高科技企业为主。园区一些公交线路经过但无地铁（离最近的地铁站也有7公里左右，据说将修地铁9号线）。生活配套设施较少，酒店、餐饮、娱乐设施不多。一期项目自2003年开始到2010年售完，历时7年。

据悉，2004年开盘时，总部基地的办公楼大约6800元/平方米，对面怡海花园住宅价格6500元/平米。目前怡海花园的房子3万元/平方米左右，而总部基地办公楼仍徘徊在2万左右。“面积太大，总价太高，贷款不好办，又是工业产权，所以转让难度比较大。”，故总部基地的房子转手出售的较少，主要用于出租。

另据悉，总部基地正在往东扩大约1.75平方公里，定位为高技术服务总部区。总部基地东扩在功能布局上将分为总部基地国际区、总部基地综合区、总部基地民营区和总部基地生活区，其中总部国际区除了现有的汽车博物馆，还将规划大体量、高品质的独栋办公楼，并建设国际商务酒店、国际会展中心、现代艺术中心、SOHO中心；总部综合区除了独栋总部楼外，还将集教育、酒店、餐饮、娱乐等生活、商务配套服务于一体。丰台总部基地向东拓展后，整个总部基地项目总占地面积约400公顷，总建筑面积约800万平方米，其中已完成300万平方米，总投资300多亿。

二、联东U谷

联东U谷位于亦庄开发区，南六环外、京津塘高速边，距天安门直线距离25公里；占地1300亩，规划建筑面积100万平米；属于中关村科技园分支，是国家级开发区。

我们现场参观时发现，园区中的标准厂房已经全部住满；研发生产混合用房区域建成部分已经住满，还有两排在建，据说已经售完；特殊定制区已经建完；目前在售的是总部商务区。

我们到招商/售楼中心了解总部商务园的情况。据招商经理介绍，总部商务园占地200亩，有8排商务独栋，每排7-8栋；目前在建、预售其中的2排，其余还未开始；每栋楼有4、5层两种，建筑面积1600~3200平米左右，独栋或双拼结构；企业必须在园区注册才可购买，每平米售价8000元左右；房屋只有产权证，但北京地区房屋交易或贷款仅需产权证；根据情况，注册企业可享受国家级，或省级，或园区内的特殊优惠政策。

据现场感觉，与标准厂房和研发生产混合用房相比，商务独栋的销售情况并不理想。因为联东U谷投入大量的广告宣传商务独栋，但目前在建的两排还未售完，其余的六排还未开建；而研发混合用房和厂房早已全部售完。

三、京南智慧园

2011年9月7日上午10：00~12：00，我们和赛普中心的孙主任、查处长等与涿州市委领导一行开了京南智慧园项目交流协调会。这次，新任市长非常重视该项目，希望通过该项目提升园区形象、拉动经济和带动就业，现场表示欢迎项目落户，责成各部门尽快落实各项落户审批工作，并指派专门的副市长督办和协调后户各项工作。会后不久，我们也顺利接到规划局受理项目通知。估计在涿州市政府层面项目基本通过了，下一步需要到省里环首都办申请土地指标问题。

但是，在交流过程中，市委领导也提出了对项目的担心和警示。市委书记明确表示，项目必须是做产业聚集，开发区不需要房地产开发；项目必须能够像赛普中心介绍的那样能够有国家级“某某产业基地”或“某某中心”的名头落户，并能够实实在在地落户一些龙头企业；开发区土地指标的释放是根据项目进展情况供给的，先期可能仅给200~500亩，如果半年内未动工，或者动工后仅作房地产开发而无大企业入住，市政府很可能收回土地指标且不再继续供应剩余指标。市政府也专门参观赛普中心，了解中心的性质和能力。

另外，当天下午，我们也接触了华容投资有限公司的任总。据任总介绍，华容投资在涿州开发区有5平方公里的商业和住宅地产开发体量，其中，1000亩左右自己做一、二级房地产开发，其余只做一级开发。目前，在与万达和万科接触，准备引进万达商业综合体项目。华容投资在涿州项目，其中，华容投资占股51%，福建一私企占股40%，涿州政府占股9%。项目获利后，每亩向政府缴纳土地指表费约47.3万，其余获利40%归政府，60%归项目公司。任总原本是赛普中心的人，现在人事关系还在中心，两年前运作华容的项目，对涿州政府关系很熟，赛普中心希望任总能在当地帮助我们。

四、建议和意见

（1）针对京南智慧园项目

由于项目规模巨大，京南智慧园的规划和建设，在前期必须先满足政府产业聚集的要求，利用CSIP赛普测试中心的名声和能力，真正吸引几家龙头企业入住，树立“智慧园区”的形象，以争取政府的优惠政策和土地指标支持。有了一定的形象和政府支持之后，在后期项目中逐渐增加住宅和商业比重，逐渐增加盈利空间。

由于土地指标的紧缺，整个项目的指标至少要分两、三次甚至更多次才能获得，而每一次的获得都以之前的招商完成情况为基础，因此，前期的“产业聚集”非常关键，前期切不可不动或者盲动。为减少前期投入风险和快速区的招商效果，应该提前让赛普中心与一些龙头企业接触，并给予一定优惠条件吸引共同入住。前期产业聚集增加人气后，后面的地产项目增值空间也大，如果前期就做房地产，不但政府限制，且利润空间也有不高。

（2）针对南京财富产业园项目

西安城中村项目考察报告 篇8

一、西安城中村改造的正规流程：

1.计划申报阶段：（赵村已经完成）

提出改造申请(街道办事处或农工局)——区城改办审批同意——市城改办审批——市城改办主任审定，纳入城改计划（即赵村的40号文件）。

赵村纳入城改计划的文件，是最初级、最简单的环节。对赵村项目前期工作没有本质的作用。不能作为村委会招商引资的依据。2.改造方案的编制及审定阶段：

1)赵村纳入城改计划文件（市城改办主任）——委托控规设计（市城改办规划管理处）——初步审核（规划管理处）——控规审定（市城改办主任办公会）——改造工作方案（区城改办）——改造方案初审（市城改办的规划、土地处、建设房管处）——缴纳拆迁安臵专项资金，方可审定改造方案（市城改办主任办公会）。2)改造方案审定的前提：

a)改造主体将拆迁安臵资金存入市城改办账户（该笔资金由改造主体申请市城改办同意后可用于拆迁安臵）。原则上，该笔资金不少于拆迁安臵资金的50％。

b)赵村改造综合用地以外的1600亩土地，由市城改办土地管理处与村委会签订土地储备协议，政府储备土地市场化操作。

3.土地手续：

a)获得改造方案的正式批复文件后，由市城改办土地管理处将所以的集体土地转变为国有划拨土地。

b)根据区城改办与村民签订的安臵协议确定安臵房的面积，市城改办审定的控制性规划和审定的改造方案，市城改办将改造综合用地（65平米/人×适当上浮110％×4843人＝520亩）的安臵房用地约170亩，以划拨土地的性质划拨给改造主体。

c)安臵房用地主体原则上由改造公司承建或委托发包，至于是否承包开发安臵房，由改造公司自行协商。但安臵房建设的专项资金需进入市城改办监管的账户。

d)城中村改造首先建设安臵房，安臵房的建设只能正对村民还建，原则上不能对外销售。若安臵房因对外销售导致村民意见较大，社会影响较大，市城改办将强势介入，势必导致较大的开发风险。e)将村民安臵完毕后，由市城改办通过定向挂牌出让的方式，让与改造公司关联的开发公司或投资公司成功挂牌（95％的成功挂牌率）。揭牌的开发公司补交土地出让金后获得出让土地，进入正规的房地产开发流程。

二、拆迁安臵资金的计算标准（举例）：

1.货币或现房安臵的原则：赵村45万平米的拆迁面积，其中1－2层的建筑面积可等面积还建，互找差价（并不是全部都是现房安臵，有部分货币安臵）；3层及以上的房屋，按残值赔偿（其中货币安臵和现房安臵的各占50％左右）。

2.赵村安臵面积的概况：根据现场实际勘察，估计赵村村民的房屋：1－2层房屋面积约30万平米；3层及以上的房屋约15万平米。

3.按照二环内成熟的碑林区城改经验，赵村30万平米应安臵部分，现房安臵 2 约20万平方米；货币安臵约10万平米。

4.拆迁补偿面积：赵村3层及以上的房屋约15万平米，采取拆迁补偿手段。5.赵村的拆迁补偿资金＝货币安臵资金（10万平米×2000元/平米＋3层以上约15万平米的房屋拆迁×1000元/平米＋搬迁奖励2万元/户×1360户＋社会保障资金28000元/人×开发商承担部分40％×4843人）＝43000万元。

6.分期拆迁的拆迁保证金：根据市城改办的要求，赵村最多分两期拆迁安臵，我司通过工作，实际上可分3次拆迁，则每次拆迁的资金约1.5亿元，拆迁保证金按30％估算，约4500万元的拆迁保证金可以获得市城改办对改造方案的批复文件。（况总协商的3000万保证金，具有较强的可行性，但存在后续拆迁安臵资金不足的问题，需滚动开发回笼资金）

7.安臵资金：2000元/平米×安臵房屋面积约20万平米＝4亿元（安臵保证金可与市城改办协商）。安臵资金主要用于房屋建设，若市城改办关系较好，该笔保证金可以协商。

8.根据碑林区成功的操作模式，拆迁安臵专项资金支付和使用方式如下：

f)若委托区城改办拆迁安臵，则在签订委托协议时，支付拆迁安臵保证金5％；（一般区城改办会配合改造主体，通过方案审批）g)区城改办负责获得拆迁许可证，支付拆迁资金的50%； h)拆迁完毕交地时，支付拆迁资金的95％。

三、安臵房销售风险：

控规阶段，已经确定了安臵房的用地范围和指标，若投资商将安臵房对外销售，导致村民安臵无法正常进行，一方面市城改办将强制开发商首先安臵村 3 民，导致安臵房销售无法进行；另一方面，市城改办强制要求开发商缴清拆迁安臵专项资金到监管账户。

若开发商资金实力有限，将无法启动城中村项目。因此，村民和市、区级城改办的多方面关系关系到项目能否正常运作。

四、城中村房地产开发的优惠政策：

1.城中村改造的优惠政策：安臵房免除所有规费；

2.商品房部分的优惠政策，在改造方案审批阶段根据盈亏状况确定具体优惠政策；

a)若可开发的土地市场价已经抵平前期拆迁安臵费，则配套、人防等规费不予减免；

b)若可开发的土地市场价低于前期投入，则政府从配套、出让金和其他规费、税费等方面给予减免。

c)原则上，市城改办将保证投资商或开发商整个项目投入的15－20％的合理利润。（前提是拆迁安臵资金到位）

五、浐灞城改办状况：

1.目前，浐灞管委会刚刚成立，城中村改造办公室与国土分局合并办公； 2.浐灞城中村办公室主任由区国土局负责人兼任。

3.根据市城改办介绍，目前浐灞城改办只有2个编制人员，该片区的城中村改造处于初级阶段。

六、城中村安臵房销售的市场前景

1.市场角度：以安臵房名义开发，面向西安市民销售的开发模式能否成功，取决于赵村安臵房的价格优势。

2.赵村具有较强的市场发展前景：

a)根据浐灞生态区目前的规划、浐灞片区招商引资的项目（2011年世界博园区、欧亚贸易区和生态居住区）、赵村与西安市的交通关系、赵村与西安市新政府的区位关系，赵村具有良好的发展前景。

b)根据西安名流房地产开发有限公司营销经理对浐灞片区的认识，浐灞片区未来1－2年内，整体房屋售价达到4000元/平米是现实的。

3.西安本地开发商看城中村项目：

a)西安城中村改造项目非常多，目前的拆迁重点是二环线内。

b)二环线外的城中村城中村改造的前期投资非常大，且前期拆迁周期较长，对政府关系要求较高。

c)考虑到房地产开发的短平快，本地资金实力一般的开发商不会投资到城中村改造上去。

d)就土地价格而言，城中村改造的土地地价相对其他渠道的土地并没有太大的优势。外地开发商进入西安房地产市场，通过招拍挂拿地较难，因此转向到“拆迁量较小的城中村或商业价值较高的城中村改造”项目，所以大连万达广场（城中村改造项目）、中新浐灞半岛（地价便宜到七八十万/亩）。

4.由于西安环线发展，除了传统的碑林区和高新区外，南郊土地开发也成为热土。2008年由于西安市政府北移和地铁二号线的动工建设，带动北二环沿线的房地产走势较好。

5.区域前景：目前，浐灞生态区的土地资源较多，城中村改造并没有作为重点进行开发。

6.地震对西安房地产市场的影响：地震后西安房地产市场销售放缓，但没有出现大幅降价的情况。客户选购房源倾向于低层的别墅、洋房，其次是多层和小高层，高层楼房因地震影响，销售放缓。由于西安历史上发生地震的频率很小，因此1－2年后，西安的高层房地产市场不会出现较大波动。

七、赵村改造项目的考察总结：

1.项目前景良好：

a)西安南部片区房地产开发已经非常成熟，地价、房价均达到很高的水平。西安作为汉中城市，南北方向是城市发展的重点，作为北部片区，将是政府重点发展的区域。

b)浐灞生态区，作为西安未来高档住宅、商务区，房地产发展前景良好。2.赵村操作难度大：

a)拆迁量西安最大，45万平米（估计）的拆迁规模，约9亿元的拆迁安臵投资，是赵村项目城中村改造的宏观背景。

b)政府高层资源难以把控：市城改办主任的人脉资源是赵村项目成败的关键。我司对市城改办的人脉资源有待加强。否则，拆迁安臵专项资金难以达到市城改办的要求，赵村的改造方案难以获得政府批准，后续安臵房手续及对外销售难以实现。开发用地面积的最大化和优惠政策的最大化也难以实现。

c)村民与村委关系至关重要：安臵房首先满足村民的前提下，若村民拆迁补偿困难较大，拆迁工作难以进行，安臵房的销售将受政府干预，即使政府资源可控，风险仍然极大。

3.政府资源可控的前提下，实现安臵与房地产开发滚动实施的模式。安臵房的 6 低价策略，必然导致较低的利润空间。同时通过碑林区成熟的改造模式，增强了很多西安市民对小产权房的风险防范意识。建议采取安臵房与商品房开发并举的策略。（前提是政府资源）

4.考虑到浐灞管委会城改办的力量薄弱，该资源可控性更强。5.况总的尴尬：

a)改造公司1000万的注册资本金，前期1200万中450万与村委会领导的借款（很可能被村长等挪用，并没有投入到高压线搬迁）。

b)850万元的前期业务费（但没有把握市城改办的高层资源，钱白花了）。c)后续拆迁安臵专项资金不足（按照市城改办的要求约1。5个亿，即使保证金也需要4500万，假定况总已经协调到3000万的拆迁保证金，取得改造方案的审批，后续拆迁工作也很难启动。）

d)在前期投入高达5200万元的情况下，况总才能取得政府批文。在市城改办高层关系没有搞定的情况下，若况总后续拆迁资金不到位，则拆迁保证金可能被政府没收，而赵村项目的启动更是没有踪影。e)安臵房屋的大量资金投入更是没有着落。

f)在赵村项目资金和人脉资源均不可控的情况下，况总最好的途径就是寻找合作单位，引进资金和专业团队，同时将整个项目的风险逐步转移。以免整个兴达集团陷入拆迁危机。

6.我司介入赵村项目的前提：