目前, 我国房地产企业税收不断增长, 在一定程度上为我国经济的发展奠定了良好的基础。但是, 因我国房地产企业涉及的税种比较多, 贯穿了房地产开发全过程, 涉及税收政策多、理解难度大、计算相对比较复杂, 导致房地产企业在税务管理方面不同程度存在一些问题, 所以要通过对问题研究分析, 找到恰当的应对策略, 在防范风险的同时, 实现企业效益最大化。
税收筹划主要是指纳税人在法律法规的约束下, 对企业财务活动实施有效的分析, 比如管理、经营活动以及投资等, 并且在此基础上采用不同措施, 利用国家制定的一些税收优惠政策, 以此选择合理的税收筹划方案来提升企业效益。
税收筹划是一项政策性、专业性很强的工作, 在实务中, 首先要遵循一定的原则和规则, 归纳起来有以下几个方面。
税收筹划中一个最为基础的原则就是要依法合规, 主要是指企业税收筹划的各个环节都要在法律法规范围内实施, 确保税务筹划方案有可靠的政策依据, 只有这样才能保证税收筹划工作的质量和效果。如果违反法律法规进行税收筹划, 就失去了税收筹划的意义, 其性质也发生了变化, 成了偷税漏税的行为, 因此坚持依法合规, 是税收筹划最基本的原则。
税收筹划是一项统筹性很强的工作, 要在业务开展之前就对企业运营模式设计、股权架构搭建、业务合同签订等各个方面进行统筹考虑, 做到早打算、早计划, 避免在业务发生后再进行税收筹划, 导致起不到筹划的效果。
税收筹划在一定程度上能够有效降低税收成本, 但是认真分析对其他业务环节产生的影响以及可能造成的损失。为此, 在进行税收筹划的过程中, 需要根据企业的实际发展, 这在很大程度上取决于企业的性质与模式, 因税收筹划的实施需要产生一定的成本, 其中包含了筹划方案的制定专家费等。若税收筹划支出成本与税收筹划产生的效率相比较高, 会使企业税收筹划很难实施, 由此可以看出, 成本效益原则是企业在税收筹划中要考虑的原则。
企业在实施税收筹划的过程中, 不单单是财务部分的工作, 而是各业务部门通力配合才能完成的工作。要通过税收筹划, 将企业各种经营活动进行有效的连接, 以此来制定一个综合性的、有效的税收筹划方案, 以降低企业整体成本, 达到综合效益最大化的目标。
通常情况下, 房地产企业将税收筹划工作仅仅作为财务部门的工作, 没有从更高层面去推动和筹划。房地产企业管理层往往将更多的精力投入到项目开发、工期进度、市场营销等方面, 对税收筹划工作的重要性认识不足, 税收筹划工作的重视程度不够, 导致从企业整体上进行税收筹划的难度较大, 筹划达不到预期效果, 发生税务管理风险的可能性也会进一步加大。
房地产企业涉及的税种较多, 各税种又包含多种税收政策, 税收筹划过程具有较强的专业性, 需要相关财务人员具备较高的专业能力和政策水平, 在进行筹划方案分析时, 需要一定的实务操作经验, 能将税收政策与房地产企业实际结合起来。但在实际中, 房地产企业财务人员对业务的了解和税收政策的把握往往达不到要求, 导致设计的税收筹划方案没有细化到每类税种, 没有切实可行的操作流程, 实际执行起来难度较大。
房地产企业在制定好筹划方案后, 需要一定的措施保障其有效执行。但在实务中, 往往存在着组织领导机制不健全, 难以整体统筹推进;执行税收筹划方案投入的人财物不足, 工作的效率和效果不理想;相关业务部门人员的专业能力和政策水平不高, 没有深入理解筹划方案意义;没有建立税收筹划风险管理体系, 对税务风险的识别、评价和应对没有制定有效的措施, 致使税收筹划的方案的执行效果大打折扣。
由于房地产企业涉及到税种较多, 比如增值税、房产税、印花税、土地增值税等, 政策性、专业性强, 企业往往忽视了对相关政策的宣贯, 导致企业各级管理人员对税收筹划的目的理解不够, 税收法律意识无法得到有效提高, 执行过程中的税务风险较大。
房地产企业的税收筹划引起各层级管理者特别是高层管理者的重视, 要把税收筹划工作作为控制项目开发成本、提高经济效益、增强企业竞争力的的重要手段, 引导和督促各层级管理人员提高认识, 统一思想, 积极配合, 将企业的重大税收筹划决策与本部门的实际工作结合起来, 营造全员参与的良好氛围, 增强税收筹划工作的执行力, 实现筹划效果。
企业在进行税收筹划的过程中, 由于涉及的税种比较多, 因此需要在整体统筹规划的基础上, 分税种制定切实可行的税收筹划操作流程, 增强税收筹划的可行性, 有效避免企业税收筹划风险。其中增值税筹划点主要包括供应商的选择、合同的签订、进项发票的取得时间等, 以达到增加抵扣、递延纳税时间的效果;房产税的筹划点主要包括优化自持物业租赁款的收取方式, 以达到合理延期缴纳房产税的效果;企业所得税和土地增值税筹划点主要包括核实开发成本, 合理分摊不同业态的开发成本, 真实反映项目各业态的实际支出。确定可以筹划的税种后, 再根据相关政策制定每类税种切实可行的工作流程, 明确各部门分工, 保证执行的效率和效果。
在房地产企业在运营过程中, 纳税筹划管控扮演着非常重要的角色, 例如可以根据成本分摊筹划, 对设备的采购方式的有效更新, 便于对成本分摊方式实施有效的选择, 这对税收支出有较大的影响, 这就需要合理确定实施的具体方法, 只有确保分摊方式的合理性, 才能有效降低税支出, 以此为纳税筹划的顺利实施奠定良好的基础。
房地产企业在实施税收筹划期间, 首先应提升自身整体税收政策水平, 为此需要扩大税收政策的宣传范围, 不能认为税收筹划仅仅是财务部门的事情, 其他人员和部门不需要了解、学习相关政策。要通过加强税收政策的宣传力度, 拓展宣传的手段, 如通过印发宣传手册、经常性开展培训的方式达到扩大宣传的目的。此外, 随着信息化技术的不断发展, 还可以通过微信公众号、公司网站等渠道实施有效的宣传, 以使职工特别是管理人员全面了解税收政策, 更加深入理解企业税收筹划的目的, 更好发挥税收筹划作用。
综上所述, 房地产企业的税务成本占比较大, 往往会成为一个项目开发盈利与否的“关键点”, 这就在很大程度上体现出了筹划工作的重要性。房地产企业通过依法合规开展税收筹划工作, 可以有效降低房地产企业税收成本, 防范企业纳税风险, 增强产品竞争力, 最终达到提高企业盈利能力的目的。
摘要：房地产企业在运行过程中, 会涉及到比较多的税种, 因为房地产业务投资额较大, 税务管理的难度和风险也较大, 房地产企业在税务管理和税收筹划上往往会存在一些问题。为此, 房地产企业在进行税收筹划期间, 需要对存在的问题进行有效的分析, 坚持问题导向, 针对性的提高税收管理工作中的精细化与专业化水平, 在较大程度上发挥税收筹划的作用, 在降低税务风险的同时, 使企业实现效益最大化。
关键词：房地产企业,税收筹划,问题,策略
[1] 杨丹, 王艳红.房地产开发企业土地增值税的税收筹划研究[J].时代金融, 2017 (18) .
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