房地产企业成本控制与内部控制关系初探
摘 要：近年来，我国市场经济呈现蓬勃发展的势态，也为房地产企业的生存和发展提供了一个良好的发展环境和机会，有利于房地产企业成本控制和内部控制的互相配合和应用。加强企业的内部控制在成本控制中的应用，保证了企业在营运过程中资产的安全性和稳定性，降低了成本费用，同时又增强了企业在防范风险方面的能力和水平。
关键词：房地产；成本控制；内部控制
引言
从目前房地产行业的发展来看，内部控制在企业内部得到了广泛的应用和推广，并迅速在企业管理中占领一席之地，受到了企业管理者和股东会的高度重视和关注。虽然房地产行业的利润很大，但这个行业的竞争力也是非常激烈的，再加上国家的一些政策性要求，房地产企业想要在行业里立足并发展，必须将企业的成本控制和内部控制结合在一起，有效的避免了潜在的风险，成本的支出也锁定在一个合理、可控的范围内，有效的完成了房地产企业降低成本、提高效率的目标，同时也确保了企业的经营业绩水平维持稳步上升的状态。在成本控制和内部控制的双重配合作用之下，房地产企业的健康发展才能顺利进行。
一、成本控制与内部控制之间的关系分析
（一）具有相同的目标
从成本控制方面来说，成本控制的主要内容是对企业成本的各种影响因素采取有效的措施进行防范，和企业成本管理的目标是相一致的。成本控制是企业在运营过程中所占地位相当重要，控制成本的开支，才能扩大利润的收入，因此，房地产企业必须严格控制和监督企业的成本，尽量将成本的偏差降低至最低，从而实现企业成本控制的目标。从内部控制方面来说，比较注重怎样提高企业的经营效率，并对公司的各种资源做一个合理的分配和利用，推进企业的目标的实现。为了顺应企业的发展趋势，需要构建企业内部控制体系，在此过程中，需要充分考虑企业的内部环境、风险的评估标准、控制企业的经营活动、信息与沟通以及企业的内部监督工作。效率和风险和企业内部控制工作的两个重要关键点，一方面在制度上进行完善，一方面对企业的经营活动采取了一定的控制措施。
（二）成本控制与内部控制相互推动
房地产企业想要增强企业的竞爭力，扩大收益，必须将企业的成本控制和内部控制相结合，才能使企业运营和运作的方式更加规范化，保证企业资产的安全性。成本控制所强调的方面只要是企业的生产过程，即企业成本发生的过程，但如果仅仅只关注企业成本控制的相关信息，从企业发展的全局观来看，具有一定的局限性。而内部控制是涉及企业发展的每个阶段，可从企业的全局观出发，增加了全面性的特点。从这点上可以看出，企业的成本控制和内部控制具有非常紧密的关系，联系非常密切，内部控制的作用下，企业必须从企业的实际情况出发去考虑经营运转，为成本控制的掌握提出切实有效的办法，成本控制也可以通过把控细节的部分对内部控制进行完善。
二、房地产企业成本控制中存在的不足之处
（一）收益评价指标反映的落实力度不足
从之前一些房地产企业的会计年报中可以知道，企业的业绩的变动性是相对比较明显的。房地产项目的建设周期比较长，在这期间的业绩是很不理想的，但在验收和出售之后，之前的预收款项都会被确认为企业收入。如果是发生在一个会计期间内，对于业绩的评估还算合理，但由于房地产行业的建设周期长等特点，往往成本支出和账款收回中间已经隔了好几个会计期间，所以在企业的业绩评价中，很难客观地反映出这一特点，此时成本控制所表现出来的适用性不强。对于房地产企业而言，不能仅仅只通过指标来评价企业的发展潜能和业绩水平，必须结合具体的指标，全面的了解整个企业的信誉度和潜在的发展潜力，只有全面的评估，才能掌握企业的真实运营情况，做好成本控制。
（二）房地产成本与售价存在不配比性
房地产行业和其他的行业有所不同，由于房地产商品开发周期很长，房地产企业在短期内是无法取得成本的，这就造成了企业投入的成本和产出后的收益出现了不平衡。主要原因有两点，第一，在建设初期，房地产企业投入了大量的资金在建设房地产项目上，完成一个项目所要花费的工期比较长，财务中的应收款项迟迟不能确认为收入，一定程度上阻碍了配比原则的应用。第二，房产中不同的楼层、朝向、还有房型等都会对房屋的销售产生一定的影响，因此，在计算和预测成本的摊算过程中，由于并没有详细的对楼盘的楼层、朝向进行严格分析，对于企业真实的经营成果是很难保证和计算的。
三、内部控制在房地产企业成本控制中的应用
（一）完善组织架构控制
房地产企业想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，必须根据企业的实际情况构架符合企业发展的合理的组织构架，不同部门和部门之间上下级的报告流程必须明确，将信息链的范围从纵向变为横向，让企业员工获得的信息与高层获得的信息具备对称性，在合理的范围内控制企业的信息成本和风险成本。
（二）完善资金管理
房地产企业跟市场上其他的企业比起来，具有高风险、高收益的特点，对于房地产企业而言，资金是企业发展和运营的重要命脉。因此，房地产企业在控制企业成本的同时，必须提高对内部控制的关注程度，加大重视力度，以此来对企业的资金流转进行合理、严格的把控，避免企业出现不可挽回的损失。在内部控制中，资金控制是重要的内容之一，企业资金的收入和支出都需要通过资金控制这一步骤实现。通过合理的资金控制，可以大大缩短房屋预售的时间成本，从而提升企业资金的回转效率，避免企业在资金上出现较大的风险。建立完善的资金管理制度，才能从根本上控制企业的资金流动，保证了企业的顺利运营。
（三）加大成本监督力度
成本控制贯穿整个企业生产流程，从事前对成本的规划，事中对成本的监督以及事后对成本控制的总结。从事前规划来看，可以使用的方法有预算分析和加强指标的分解等，对初始目标成本进行设定，事后的分析主要是对房地产企业初始设定的目标和实际花费成本进行对比，分析差距产生的原因，并采取相应的措施解决此类问题。相对之下，事中监督工作的复杂性和繁琐性远超出了事前规划和事后总结，通过对成本进行监督，可以有效的执行事前所规划的具体成本控制措施，并为企业成本控制提供了一个明确的方向。因此，成本监督对于企业而言尤其重要，房地产企业的成本较高，周期又长，需要经过层层验收工序才能完成，这就加大了成本监督的难度，但从内部控制的角度来看，将成本监督的重点放在企业的工作流程上，可以减小成本监督的难度，同时保持了成本监督的有效性。
（四）增强财务风险的防范能力
随着经济的不断发展，社会经济形势也在不断变化，由于房地产企业自身对于资金的需求量非常大，同时也就造成了企业面临着资金风险。通过内部控制体系控制企业风险的发生，加强对企业风险的管理，构建企业的内部控制体系，比如授权管理控制、人力资源控制等。与此同时，需要在企业内部搭建信息共享平台，保证员工和企业高层所获得的信息具有一定的对称性，为企业管理人的决策提供可行依据。
四、结束语
房地产企业的繁荣发展离不开企业成本控制和内部控制的协同作用，有利于企业整体经济实力和市场竞争力的提升，为企业创造更多的经济利润。企业需要从管理层面上整合成本控制和内部控制的优势，以达成降低成本，提升效率的发展目标。从企业长远的发展方向来看，充分利用成本控制和内部控制的应用优势，促进了企业更快更好的实现企业的可持续发展目标。
参考文献：
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作者简介：景梦，上海祥源房地产集团有限公司。
作者：景梦
新形势下加强房地产企业资金管理与成本控制的有效措施分析
摘要：近些年来，城市化进程加快，越来越多的人涌入城市，城市住房需求明显上升。与此同时，房地产企业得到迅猛发展，房地产企业数量不断增多。为满足人们日益增长的住房需求，房地产开发项目有所增加。在房地产竞争日益激烈的形势下，不少企业为在市场中占据一席之地，开始关注资金管理与成本控制。通常来说，房地产企业经营发展期间重视资金管理与成本控制，可以有效节省房地产企业发展期间的各项成本支出，对于促进房地产企业可持续发展有重要意义。然而，在多种因素的影响下，仍有部分房地产企业资金管理与成本控制存在问题。基于此，文章首先总结房地产企业资金管理与成本控制内容。其次，分析房地产企业资金管理与成本控制问题。最后，研究房地產企业资金管理与成本控制措施。
关键词：房地产企业;资金管理;成本控制
前言：现阶段，房地产企业在国民经济发展中发挥着重要作用。与其他行业相比，房地产行业的规模大、周期长，需要大量的资金。在房地产开发过程中，可能会遇到多种不可预测性因素，导致房地产企业开发面临风险，管理调控的难度较大。在房地产企业内部管理工作中，项目规模不同，所需要的资金及其来源存在差异。若房地产企业发展期间的资金链出现断裂，将会影响房地产企业的开发，不利于房地产企业的可持续发展。对于房地产企业来说，若想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须要加强对资金管理与成本控制的重视。从此种角度来看，本次研究具有现实性价值和意义。
一、房地产企业资金管理与成本控制内容
（一）土地开发成本控制。房地产企业项目开发中，涉及到的土地成本控制内容较多。包括土地租赁费用、转让费用、购置费用等，都属于土地成本费用。房地产资金管理与成本控制中，土地开发成本控制是关键内容[1]。房地产企业管理人员要深入分析项目各阶段的资金支出情况，通过对总开发成本与各阶段成本估算，提高各阶段成本控制的可行性。在现代社会发展中，房地产企业面临的土地成本将会持续升高。主要原因是，一方面，房地产企业饱和。目前，房地产企业数量不断增多。土地，是房地产项目开发的基础。房地产企业为开发项目，会通过提高拍卖价格的方式获取土地。另一方面，可用于开发的土地资源减少，房地产将趋于平稳。
（二）建筑工程成本控制。在房地产企业资金管理与成本控制中，建筑工程成本是重要内容。在房地产开发项目建筑期间，需要涉及到材料、人力等多项成本[2]。其中，最大成本是材料成本。在不同时间下，材料成本的价格会发生变动。房地产企业在项目开发期间，要充分加强对材料成本的控制。采购部门要关注建材市场的材料价格情况，依据工程项目实际施工需要，制定合理的采购方案。在对人力进行规划时，人力资源部门要结合各部门的工作需要，合理配置人才，避免出现浪费人力的现象。
（三）其他成本控制。通过分析可以发现，房地产企业资金管理与成本控制中也有许多零碎支出。供应设备费用、绿化费用、修建道路费用等，都是常见的成本支出[3]。在企业内部控制因素的影响下，房地产企业无法有效实现对所有费用的控制，尤其是在其他成本费用中，费用支出比较零散，目前也没有针对其他零散费用的支出条例或制度。在其他成本控制方面，房地产企业的资金管理比较随意。因而房地产企业开发中，需要重视安全教育，通过降低开发风险的方式，控制其他成本。
二、房地产企业资金管理与成本控制问题分析
（一）运营管理体系缺失。通过对房地产企业资金管理与成本控制现状的分析，发现运营管理体系缺失是比较普遍的问题。现阶段，我国城市人口的住房需求依然处于上升阶段。房地产企业在国家政策扶持下，发展速度较快[4]。房地产企业的开发，可以帮助企业获取经济效益。成本控制，并不会过多影响企业收入，致使不少房地产企业并没有正确认识资金管理与成本控制。此种现象，直接导致房地产企业的成本管理控制工作开展力度不强，缺乏对资金的有效控制，无法满足房地产企业提高经济收入的需求。在资金管理与成本控制过程中，没有与之相应的体系，导致房地产企业财务管理人员在成本控制中没有相应的参考和依据，不能够结合项目实际的发展需求，有效控制资金支出，容易出现浪费资金的现象。
（二）成本控制目标不合理。房地产企业经营发展期间，资金管理与成本控制的主要内容，是设立控制目标，在目标范围内控制好成本支出。不过，在多种因素的干扰下，仍有部分房地产企业发展期间，存在成本控制目标不合理的问题。分析发现，房地产企业无法在项目各阶段，有效融入成本控制目标[5]。特别是在项目设计阶段，财务部门与设计部门的沟通交流有限，信息共享性不高。而且，各部门并不了解房地产市场的最新政策，没有掌握工程造价的指标，致使所制定的成本控制目标，与房地产企业开发项目实际情况不符。也有部分房地产企业虽对成本控制目标加以制定，但是未有效分解目标，没有科学地分析成本支出波动，致使成本控制目标流于形式。
（三）开发资金成本偏高。房地产企业开发项目，具有周期长和资金流动受限的特点。在房地产开发资金灵活度偏低的影响下，房地产开发资金成本存在偏高的问题[6]。市场中的施工材料价格存在波动，施工周期较长，可能会使房地产企业开发项目的材料价格发生变动。若遭遇人工或是施工材料上涨现象，在房地产项目投资回报长的影响下，将会导致项目建筑成本上升。近些年来，国家宏观调控政策使房价有所降低。从房产销售利润角度来看，近几年的利润有所下降。无论外在条件发生怎样的变化，房地产建设周期是无法缩短的。房地产企业资金开发的成本偏高，制约了房地产企业的发展。
三、房地产企业资金管理与成本控制措施研究
（一）加强对成本估算工作的重视。在房地产企业资金管理与成本控制中，要加强对成本估算工作的重视。在房地产项目开发中，成本估算是首要步骤[7]。房地产项目开发前，需要从比较全面的角度上，对各环节所需要的资金情况进行明确，结合房地产项目开发期间所需要的资金情况，做好科学的成本评估和预算。通过合理估算，为项目设计和成本控制的同步开展奠定基础。建筑设计，是房地产企业建筑成本控制的关键点。设计人员要深入分析建筑内容，加强对建筑材料的控制，尽可能控制不必要的资金投入，凸显出建筑设计的经济性，实现对建筑成本的有效控制。同时，房地产企业财务部门要积极与其他部门保持沟通和联系，各部门要主动将资金支出情况反馈给财务部门，财务部门通过对资金使用情况的了解，制定合理的成本控制方案，确保房地产项目开发能在各部门相互协同的基础上有效开展。企业管理人员在掌握企业综合能力的基础上，合理预测工期进度，避免工期过长或是过短，确定合理的工期，将其归纳到项目开发成本中。
（二）建立健全企业项目管理体系。管理体系的健全情况，会对资金管理与成本控制水平产生影响[8]。为此，房地产企业资金管理与成本控制期间可建立健全企业项目管理体系。在新的发展环境中，资金管理与成本控制在房地产企业中的工作呈现出复杂化趋势，要具体问题具体分析，进一步完善项目管理体系。房地产项目开发期间，务必贯彻落实国家相关管理体系要求，以相对严格的资金管理体系，及时掌握项目问题或是错误，通过合理地调整可以控制成本。单纯依靠管理人员，并不能够有效完善房地产资金管理与成本控制工作，在成本管理工作中，管理人员、基层人员都要积极主动参与进来，依据成本管理要求，完善与之相应的考核制度。将材料质量控制情况、材料节约情况、人员节约意识情况等，都纳入到考核制度中，与个人的薪酬挂钩。通过此种方式，不断强化房地产企业员工的成本控制意识，为房地产企业资金管理与成本控制水平的提升，奠定基础。
（三）重视项目跟进与资金控制。房地产企业资金管理与成本控制期间，要结合房地产企业发展现状，重视项目跟进与资金控制。从某种角度来说，在房地产项目开发期间，要将资金管理与成本控制有效地融合进来。在资金管理与成本控制中，土地、建筑工程等成本，是关键的内容。在控制土地成本时，尚没有针对性地控制方法，房地产企业只能够根据其自身資金能力，适当购买土地。在资金控制中，要重点关注建筑工程成本控制。一方面，合理控制。房地产企业在分配资金时，应结合建筑工程施工阶段及实际情况，对资金进行合理地分配，确保在各环节项目施工中分批次的投入有效资金，提高资金利用率。另一方面，合理制定施工方案。房地产企业开发过程中，施工期限、流程及设计等都是施工方案内容。在工程施工期间，施工方案是施工的基础和前提，通过施工方案能够控制各项资源的利用，确保房地产开发的经济性。为此，房地产企业开发中要合理制定施工方案，及时跟进项目，变更施工方案设计时要积极与各部门沟通。
（四）强化企业成本控制目标管理。对房地产企业资金管理与成本控制时，强化企业成本控制目标管理，是十分有必要的。通常来说，成本控制目标不仅包括成本的制定、核对与审批，同时也包括成本的反馈及分析等。成本管理工作推进的前提，是相对完善的组织体系、管理制度。为确保房地产企业项目开展中，能够有效开展成本控制，要围绕项目经理创建成本管理小组，配备能力与素质较高的组员，管理、评估项目成本，对企业组织体系加以完善，全过程的控制工程项目。在此期间，由房地产企业的管理层人员、工程项目审核人员、施工部门等，共同对成本控制目标加以确定，从比较全面的角度上总结房地产企业多个部门的建议，使设置的成本控制目标，能够得到所有部门的认可。对房地产既往的开发项目进行调研，对成本控制资料进行总结，有针对性地制定与企业开发项目符合的成本控制目标。
结语：市场经济体制下，国家出台系列性房地产政策，改善了房地产的环境。目前，我国房地产行业的发展空间比较广阔，逐渐趋于理性化发展。绝大多数房地产企业在经营发展期间，也开始关注资金管理与成本控制，认识到资金管理与成本控制是提高企业综合竞争实力的基础和前提。文章在掌握房地产企业资金管理与成本控制问题的基础上，分别从加强对成本估算工作的重视、建立健全企业项目管理体系、重视项目跟进与资金控制、强化企业成本控制目标管理等方面，研究房地产企业资金管理与成本控制措施。期望在本次相关内容的探讨下，能够为日后促进房地产企业的可持续发展提供建议。
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作者：吴刊
房地产项目成本控制探析
摘 要：房地产项目开发成本控制对于房地产项目盈利有很大的影响，也事关房地产开发企业的竞争能力和经济效益。近年来，随着房地产项目竞争的不断加剧，很多的房地产开发企业扩大加强了对其项目成本管理的重视。为此，本文就房地产项目成本控制原则，房地产项目成本控制影响因素，以及房地产项目成本控制方法进行了分析与探讨。
关键词：房地产；项目；成本；控制
随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。因此，房地产企业项目如何提升竞争力，完善项目成本控制就现的尤为重要。
一、房地产项目成本控制原则
1、不相容职务分离原则
从防止错弊和控制成本角度来说，将不相容职务分解到不同人来担任，将大大降低错弊的可能性，起到相互牵制的作用。一项完整的经济业务活动，必须分配给具有互相制约关系的两个或两个以上的职位，分别完成。需要分离的不相容职责包括授权、执行、记录、保管、审核。一些业务活动往往由一个部门甚至一两个岗位一竿子到底，缺乏必要的牵制和监督，导致很多弊端，尤其是工程采购环节，由于不相容职务未能有效分离，采购成本偏高，是公司产品成本居高不下的重要因素之一。
2、协调配合原则
在各项经营管理活动中，各部门或人员必须相互配合，各岗位和环节都应协调同步，各项业务程序和办理手续需要紧密街接，从而避免扯皮和脱节现象，减少矛盾和内耗，以保证经营管理活动的连续性和有效性。协调配合原则，是对不相容职务分离原则的深化和补充。贯彻这一原则，尤其要求避免只管牵制错弊而不顾办事效率的机械做法，而必须做到既相互牵制又相互协调，从而在保证质量提高效率的前提下完成经营任务。
3、岗位匹配原则
应该根据各岗位业务性质和人员要求，相应地赋予作业任务和职责权限，规定操作规程和处理手续，明确纪律规则和检查标准，以使职、责、权、利相结合。岗位工作程序化，要求做到事事有人管，人人有专职，办事有标准，工作有检查，并从内控角度看房地产公司成本控制，与每个岗位的绩效考核挂钩，以此定奖罚，以增加每个人的事业心和责任感，提高工作质量和效率。
4、重要性原则
内部控制应当在全面控制的基础上，关注重要业务事项和高风险领域，每个企业应根据自身业务特点，识别自身风险情况并进行风险评估，加强关键控制点的控制。为此，在建立成本控制体系时，分析影响成本的重要因素，将采购环节尤其是大宗采购程序、工程决算审计程序等作为重点进行完善。
二、房地产项目成本控制影响因素
1、工程承包合同对成本控制的影响
施工项目成本的控制，必须与施工合同要求相一致，在符合合同内容的前提下，合理控制成本。提高预算收入，控制支出成本，做到开源节流，以获取更大的项目效益。应注意的是，除了工程的承包合同对成本控制产生影响，分包合同也是控制分包项目成本的重要基础，需加强重视。
2、成本计划对成本控制的影响
开展任何一项施工工程，都要事先制定成本计划。包括具体的成本控制目标、成本控制方法等，在综合分析房地产项目实际情况与工程承包合同的基础上，结合工程施工所选用的材料、工艺、技术等，制定切实可行的成本控制方案。
3、进度报告对成本控制的影响
房地产项目的进度与房地产项目的成本支出密切相关。一方面，通过进度报告，能够明示各个时间点房地产项目完成情况及相应的成本支出情况，对比与项目进度计划和项目成本计划存在的偏差，分析原因，及时采取纠正措施，确保成本管理处于可控范围内，顺利实现预期成本控制目标；另一方面，利用進度报告，有助于项目管理者发现工程施工中存在的问题及隐患，避免发生安全事故或质量事故，及时止损，保障房地产项目的质量与进度。
三、房地产项目成本控制方法
1、项目成本分析表法
项目成本分析表法是进行项目成本控制的一个非常重要的手段，主要是对与项目相关的各种表格予以分析、比较，对成本进行分析和控制的一种方法。成本分析表法可以很明晰地进行成本比较研究。成本分析表法分为月成本分析表和最終成本控制表等。月成本分析表分为直接和间接两种。月成本分析表和最终成本控制表法不必在同一个项目实行过程中同步使用，可以根据项目进行的实际需要，选择有针对性的方法以达成较好的效果。
2、工程成本分析法
工程成本分析法主要是针对工程成本控制而采取的一种方法。主要在成本控制过程中，对已发生的项目成本进行分析，分析造成成本节约或超支现象的因素，从而达到改善管理工作效果，改进项目成本管理目标，提高经济效益的目的。工程成本分析包括综合分析和具体分析两种。工程成本的综合分析是将项目施工中所消耗的各种资源和费用支，主要是人工费、工程材料费、机械使用费及管理费用等与预算成本进行对比分析，通过监督、调节和限制等措施，及时纠正可能发生的成本偏差，将成本控制在目标范围之内。工程成本的具体分析主要是分析造成人工费、材料费、施工机械使用费等项目施工中所消耗的各种资源和费用开支变化的因素。在项目施工成本控制的过程中，人工费在整个工程费用中占有较大比例，人工费用的控制关键在于合理配备工人，坚决杜绝用工浪费，做到定额定员。工程直接材料在直接成本中一般占60%以上，可以釆用限额领料的办法来控制工程耗用的材料。在对施工机械使用费进行控制时，需要合理确定机械台班定额，做好事前测算、事中控制，提高机械使用效率。
3、偏差分析法
（1）挣值法分析法：挣值法又称为赢得值法或偏差分析法。挣得值分析法是在工程项目实施中使用较多的一种方法，是对项目进度和费用进行综合控制的一种有效方法。项目成本偏差控制法，主要是通过采用成本分析、比较的方法找出实际成本与预算成本之间的偏差，在预算成本的基础上，分析、比较产生成本偏差的原因与可能发生变化的发展趋势，进而采取相应的控制措施以减少或消除不利偏差，从而充分实现项目成本目标。在项目成本控制中，成本控制的偏差可分为实际偏差、计划偏差、目标偏差三种。目标偏差即为实际偏差与计划偏差的差额，由于计划偏差一经确定在执行过程中一般不再发生改变，因而要减少项目的目标偏差，就需要釆取一定的措施来减少施工中发生的实际成本偏差。项目的成本目标偏—小，说明整个项目的成本控制状况越好。
（2）成本累计曲线法：成本累计曲线法是整个项目或项目中某房地产项目相对独立部分开支状况的图示。它既可以从成本预算计划中直接导出，也可以借助网络图、条线图等工具单独建立。成本累计曲线图上的实际支出与计划情况有任何偏差，都要引起的警惕。当然，现实与理想情况存在的偏差并不意味着项目成本控制工作一定发生了问题。相关部门应当认真清査偏差的原因，研判偏差是正常或是非正常，针对其原因采取相应的处理措施。
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作者：熊效霖
