物业小区的保安管理工作论文

【摘要】虽然物业管理的引进对住宅小区居民居住环境的改善发挥了一定的作用，但随着经济建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，居住物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要，不能适应居民日益改善的物质生活的需求。小区物业管理难是普遍性问题，在其他地方都有不同程度的问题存在。今天小编给大家找来了《物业小区的保安管理工作论文 (精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

物业小区的保安管理工作论文 篇1：

加强专业培训对秩序维护员队伍素质提高的重要作用

摘要:长期以来,物业服务企业对小区安保人员的称谓说法不一,这制约了物业管理行业的发展。近期泉州市物业管理行业主管部门联合泉州市公安局组织进行了物业服务企业安保人员的培训,通过考试合格,统一发放培训证书,并改称为秩序维护员。物业行业主管吃透相关法律法规、保护物业服务利益,将有效地促进行业的健康发展。

关键词:安防管理;保安服务;秩序维护员;专业培训;称谓改变

近期,为促进泉州物业管理行业的健康发展,提高物业小区安保人员(秩序维护员)的整体素质,泉州市房管局联合市公安局组织,进行了全市性物业小区秩序维护员的培训。培训班以加强物业安防服务业务的指导、监督和检查为宗旨,确保物业安防队伍实现专业化、市场化、规范化,充分发挥物业安防队伍在社区社会治安综合治理中的积极作用,培训内容主要有保安理论知识、消防常识、法律常识等。据悉,物业安保人员通过培训,考试合格后,由市房管局与市公安局联合颁发秩序维护员证,今后泉州物业管理行业的安保人员将统一改称为秩序维护员。

一、物业小区秩序维护员与保安员的角色定位

长期以来,由于物业管理企业规模大小不一,小区管理力度不同,在对负责小区安全防范工作一线的安全防范人员的称谓上并不统一,产生了诸如安全员、护卫员、治安员、维护员、保安员等多种称谓。随着物业管理行业的快速发展,相应配套的物业管理法律法规的相继出台,为适应物业服务企业的发展,全国各地的物业管理企业积极响应中国物业管理协会的倡议,把物业管理小区内的安全防范人员,统一定名为“秩序维护员”。物业管理安保人员改称为“秩序维护员”不是一项简单的名称改变,而是物业管理行业因应时代发展,促进物业行业发展,摸准法律脉络的一个机制转变。通过大量的物业服务实践表明,对于物业小区的安保人员的名称确定上,这一称谓是符合实际的,切合物业管理相应法律法规对于物业小区安全防范服务内容与职责以及所应承担的责任界定。这是中国物业管理行业协会对物业管理实践进行探索的重要举措,对于规范物业管理行业、规避管理责任、保护物业管理企业、促进物业管理行业的健康发展具有重要的意义。

为促进物业管理行业的健康发展,规避企业的管理风险,广大物业管理企业根据物业管理行业的具体服务内容和客观实际,适时地把小区的安保人员更名为“秩序维护员”,这是物业行业主管吃透物业管理的相关法律、法规,合理保护物业管理企业的创新性举措。长期以来,物业管理企业在物业管理小区的服务上大包大揽,承担了大量本不属于小区物业服务范围的工作,在无偿无私服务的同时,在不知不觉中潜伏管理风险,承受着重大的管理责任,这无疑牵涉到物业管理企业的生存,使本属微利的物业管理企业面临着管理生存危机。

大量的物业服务实践揭示:物业管理企业在小区的安防服务只是有限的秩序维护与基础性的安防业务。正如国务院《物业管理条例》对物业管理的定义及第四十七条明确规定的,区域内发生安全事故时,物业管理企业应采取应急措施及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作的义务。另相关的物业管理法规已深刻明示:物业管理在小区的安全防范管理服务上主要负责小区秩序的维护,相对于保安服务公司的保安业务在服务对象的内涵与外延上存在着较大的差别,所应负担的责任也有所不同。客观来讲,有部分的物业管理企业因出于管理上的需要,聘请了保安公司的保安人员来负责进行小区的秩序维护等安防服务,而秩序维护只是保安服务内容中重要的一项,而秩序维护的职责与保安业务的职责显然在业务的内涵与外延上有所不同,保安业务的内容众多广泛、责任也更大。

显然物业小区秩序维护人员既有保安人员一定的工作职责与义务,但又有别于保安人员,相对保安人员秩序维护员业务范围比较小,应是保安众多业务中的极少数的几项所应承担的责任也相对较轻。对于物业小区的秩序维护人员既不能等同于保安,又不能忽视相应的安保工作职责。秩序维护员处于小区物业管理的一线,其形象与素质关系着小区的安全与物业管理企业的形象,长期以来秩序维护人员在确保小区正常秩序、维护良好的小区环境中发挥着重要的作用,得到了广大业主、住户和群众的好评,在构建和谐社会、建设和谐社区、打造“平安小区”的建设上发挥着不可忽视的作用。但在客观上,物业管理企业中也存在着一小部分物业服务企业的安保人员在小区的秩序维护上没有认真履行职责或发生了监守自盗的行为与现象,侵害了小区群众的利益,引致了一定的社会热点问题,给物业管理行业造成了一定的负面影响。因此,对物业小区秩序维护员进行专业培训是必要的,必将促进物业管理从业人员的素质,给平安物业小区的建设带来生机与活力,确保了物业小区的安全,并极大地提高物业管理服务水平。

二、专业培训有利于物业小区秩序维护员队伍整体素质的提高

通过专业培训,在物业管理行业内进一步强化秩序维护管理的安防意识,充分认识物业秩序维护员管理工作的重要性,增强了物业管理企业建设好秩序维护队伍的信心。小区秩序维护员队伍建设是社会治安综合治理的重要组成部分,通过专业培训,加强了秩序维护员专业培训的工作机制,提高物业秩序维护员队伍的管理水平,就能构建起社会主义和谐社会基础,更好地适应日益严峻、复杂的社会治安形势的对小区秩序维护工作的迫切要求,维护好物业小区良好的秩序,适应新形势下业主对物业服务中对秩序维护管理工作的新要求。

近年来,随着社会经济的发展,严峻的治安问题困扰着和谐社会的建设。部分地区社会治安问题已成为制约经济发展的瓶颈,也给物业小区搞好安定、安全、有序的小区环境带来一定的困难。客观来讲,这与公安机关在社会治安综合治理上落实专业治理与群防群治基础性工作相结合的双轨制明显弱化有一定的关联性。在客观上,公安机关在打击违法犯罪上投入巨大、措施得力,但在治安防范的基础性建设上,缺少发动群众,实现建立有效地社会治安群防群治、齐抓共管理的治安防控网络。因此,通过公安机关与物业管理行政主管部门的联合培训,将有效地达到相互协调、相互配合,打好治安防控的群防群治基础,为社会和谐建设,创造良好的小区环境奠定坚实的基石。

物业小区的秩序维护工作是物业小区的基础性工作,秩序维护工作所具有的工作责任重、劳动强度大、工作时间长的勤务工作特性,必须进行全天候的工作。因此,秩序维护员的工作质量直接关系到小区业主、住户的安全,关系到物业管理企业的安全生产,关系着企业的利益。物业小区缺少安全防范,客观上也将会存在着大量的隐患,潜伏着危机,并构成对物业小区业主的危害,物业小区管理存在着风险,也将会对物业管理企业带来损害。通过专业培训,极大地提高了安全防范意识,针对薄弱环节进行有效地加强,更彻底地分析物业小区存在的安全防控环节,尤其强化节假日小区安防。

长期以来由于部分物业管理企业缺乏有效地检查、监督机制,造成物业小区内的安防管理工作存在着不少漏洞,发生了大量的案件与事件,所造成的负面影响,对物业管理企业乃至物业管理行业的形象造成一定的伤害。因而强化专业培训,可以在源头上强化物业管理小区的安全防控意识教育,强化物业小区安全防控,消除物业小区存在的隐患。

三、专业培训有利于把好秩序维护人员招聘关口,防止不法人员混进物业小区秩序维护员队伍

通过专业培训,有了一定的安全防控意识,那么相应的防范工作就能有效地得到落实,尤其是基础性的安全防控工作。平安物业小区的建设主要是依靠物业管理公司秩序维护人员有效的管理,因此,公安机关在群防群治方面应加强与物业小区的联动,在治安防范业务上加强指导,在治安信息的反馈上加强通报,建立起警民互动的治安防控机制。

通过专业培训,强化了物业小区秩序维护员培训的管理意识,严格把好秩序维护人员招聘关口,控制好招聘的各个环节。积极开展物业秩序维护员的教育培训工作,落实好岗前培训、在岗轮训是物业小区安全防范的关键。严格按照物业秩序维护员培训工作的总体目标,培养高质量的秩序维护员。注重岗前培训和在岗轮训,全面提高物业秩序维护员素质。着重抓好下几个方面:一是围绕物业秩序维护服务项目对物业秩序维护员进行全面系统的教育培训,内容包括职业道德、行为规范、业务技能、安保知识、法律常识、小区周边治安状况等多项内容,经过严格的考核,合格后才正式录用。二是定期组织秩序维护人员进行在岗培训,促使秩序维护员在多次反复的学习中接受专业教育和业务培训。三是对物业秩序维护员的教育和培训工作根据不同的分工和层次进行,对教育和培训的方法、内容、形式和时间,采取不同的模式,以达到最好的教育和培训效果。通过不断巩固和更新业务技能培训,才能适应新形势下秩序维护员对服务工作的要求。

四、专业培训有利于加强物业秩序维护员队伍的规范化管理

通过专业培训,加强了物业秩序维护员队伍的正规化、规范化管理。引入了部队的管理方式,做好物业秩序维护员队伍的基础性建设工作,通过准军事化的管理,建设好一支出色的秩序维护员队伍。物业小区的安保工作,是社会治安综合治理的一项基础性的工作,大量的物业小区能够扎实抓好小区的平安建设,那么社会治安问题也就解决了一大部分了。

在秩序维护员队伍的建设中,首先应特别注意培养选好队伍的带头人。物业秩序维护员面临周边复杂严峻的治安形势,面对性情各异的业主,工作情况相对复杂,队伍的带头人处在秩序维护员队伍管理的核心地位,这就要求领头人有效作为、以身作则,管理好队伍,搞好物业小区秩序维护服务。其次抓好丰富多彩的班务活动,活跃组织氛围,提高队伍的凝聚力,并内化为自觉的行动,履行好本职工作。再次规范宿舍的内务管理,培养秩序维护人员良好的行为习惯,以标准化、军事化的内务管理,展现秩序维护员队伍的风采,使小区群众认同秩序维护员队伍是一支训练有素的队伍,增强搞好小区保安工作的信心。最后要在秩序维护员队伍中营造良好的工作、学习、生活氛围,形成团结、紧张、严肃、活泼的工作与生活气氛,建立一支忠诚可靠的秩序维护员队伍。

五、专业培训有利于提高服务质量,建立新型的秩序维护员与业主之间的良好关系

通过专业培训,可以不断提高服务质量,强化文明执勤与优质服务意识,建立起物业小区秩序维护员与业主之间的良好关系。物业秩序维护服务的对象是业主,因此,服务好业主是做好服务工作的前提,有了良好素质的秩序维护员就能与业主建立互相理解、互相支持、和谐相处的关系,就能认真对待和解决的与业主的冲突与矛盾。

通过专业培训,秩序维护员就能以良好的岗位形象、亲切和蔼的语言与业主们进行有效地沟通与交流,把周到细致的服务落实在行动上,真正做到全心全意为业主服务。当业主遇到困难的时候,秩序维护员就能“想业主之所想,急业主之所急”,在力所能及的范围内倾力相助。对待小区中的弱势群体或需要救助的业主、客户,都能给予最细心、最周到的服务。优质服务必有回报,物业小区的业主们会以自觉缴纳物业服务费,积极配合物业小区服务工作来给予回报,那么物业小区的防范工作就有了坚实的群众基础。

总而言之,随着改革开放的进一步推进,城市建设的进一步发展,人民群众对社会治安进一步好转的期望更加迫切,物业小区业主、居民对居住环境、居住的安全提出更高的要求,物业小区的安全管理工作的重要性得到了普遍的重视。通过专业培训,物业秩序维护员队伍的整体素质将能得到全面提高。有了良好专业素质秩序维护员,才能为业主创造一个真正意义的安全、舒适的环境,在共建和谐社会、促进物业小区平安建设中做出更好的贡献。

(作者单位:泉州远宏物业管理有限公司)

作者：梁祖锋

物业小区的保安管理工作论文 篇2：

浅析如何改善住宅小区物业管理

【摘要】虽然物业管理的引进对住宅小区居民居住环境的改善发挥了一定的作用，但随着经济建设的不断发展、人民群众生活水平的不断提高，居住物业管理服务的整体现状已不能适应经济发展的需要，不能适应居民日益改善的物质生活的需求。小区物业管理难是普遍性问题，在其他地方都有不同程度的问题存在。

【关键词】小区物业;管理;建议

一、当前小区物业管理存在的突出问题及原因分析

综合分析调研情况，我们认为我区的小区物业管理服务存在以下六大方面的问题：

(一)从物业服务企业收支情况看：老小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对上调物业费持消极态度，以及新《劳动合同法》实施后人员薪资标准不断提升等问题造成企业入不敷出，经营压力逐年递增。

(二)从物业服务企业服务质量看：物业服务企业从业人员整体素质不高，专业人员少，服务意识差，服务不规范不到位，企业运作透明度不够，业主和物业公司之间信任度不高。

(三)从政府对小区物业的依法监管上看：监管体制不健全，监管制度不完善，监管调控能力不强。

(四)从行业管理部门对物业服务市场培育上看：物业服务市场竞争机制发育不全，招投标制度建设难落实，参与前期物业服务的招投标市场运作不够规范，目前我区物业服务市场呈现出良莠不齐的局面。

分析上述住宅小区物业管理服务存在的问题，可以归纳为以下三大方面的原因：

第一，业主消费意识和业主责任意识淡薄。

业主责任意识不强，业主大会制度作用发挥有限。很多小区的业主没有意识到这一点，对小区物业服务状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态，个别业主和物业服务企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，而且所有的业委会运作缺乏必要的工作经费，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。缺乏业主委员会的监督，物业服务质量更难保证。

第二，物业服务企业的管理和服务意识不强，重收费轻服务。

根据《物业管理条例》和国家建设部《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的规定，要求物业服务企业在具备条件的住宅小区，组织员工开展管理升级、服务达标活动，进一步规范物业企业的基础管理、房屋维修、养护管理、共用设施设备管理及保安、环卫、绿化和车辆管理，达到提高整体的物业管理水平、提升服务品质的目的。但目前大部分物业服务企业缺乏市场竞争意识，存在两大致命弱点：一是企业内部管理档次较低;二是没有服务树品牌的意识。究其原因，主要是思想认识不到位，发展观念落后于时代，没有看到优质服务对提高企业竞争力的重要性，更谈不上创建企业服务品牌。结果表现为：物业服务企业所提供的管理、服务得不到业主的认同和肯定，影响了征收率。因此，这个意识问题不解决，不但不能扩大市场份额，壮大经营规模，还将丧失原有的“根据地”，使企业萎缩，陷入困境。

第三，房地产开发建设遗留问题严重影响物业服务企业正常经营。

现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于房地产开发建设遗留问题。这些问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。有些物业服务企业管理人员反映他们小区内没交物业费的业主，主要是因为房屋质量有问题，还有的是因为开发商承诺的配套设施没有建，业主又找不到开发商，于是物业管理企业便无奈地成了替罪羊和出气筒。

二、对策和建议

小区物业管理问题已成为人民群众密切关注的重大民生问题，加强住宅小区物业管理已刻不容缓，当前亟待健全政府管理体制，解决突出问题，积极探索引导物管市场有序发展的长效机制。为此建议如下：

(一)切实提高思想认识，充分认识加强小区物业管理的必要性、重要性和复杂性

1.小区物业管理不是微不足道的事，要充分认识小区物业管理作为社会社会住房项目，建设一个和谐的社会中发挥重要作用建设中应该充分了解小区物业管理。

2.小区物业管理不是一个简单的问题，应该充分了解小区物业管理作为社会系统工程，在具体工作实施中存在矛盾的复杂性。一个小区少则居住几百居民，多则居住上万居民，不仅要满足居民对整洁、安全、有序等基本生活条件，而且要满足居民日益增长的求知、求乐、求美等精神文化需求，从某种意义上说，一个小区就是一个小社会;小区管理涉及多个政府职能部门，不是建设部门一家或社区可以包揽，需要政府的综合协调或联合执法;小区物业服务是小区管理的重要组成部分，需要统筹兼顾，系统谋划，合力推进。

3.小区物业管理也不是一件纯粹市场调节的事，要充分认识政府在物业市场的培育、调控和监管的职能。物业服务企业和业主是合同契约的法律关系，这是基于发育成熟的物业市场，而市场的培育、调控、监管是政府应承担起的责任。因此，政府要按物业条例规定，承担起相关职责，引导物业市场的良性发展。

(二)健全政府管理体制，积极形成全社会和各部门齐抓共管的良好局面

遵循“重心下移、属地为主”的原则，加强小区物业管理组织领导，形成“区、街道、社区”三级管理网络，共同构成社会管理模式的组织。

一是建立小区物业管理联席会议制度。由区政府分管领导牵头，研究协调物业管理重大事项;二是街道、乡镇相应建立领导小组，负责统筹、协调、考核、监督辖区内小区物业管理相关工作;三是社区建立工作小组。负责集聚多方力量，解决小区物业管理工作遇到的各类问题，做好宣传、协调和配合小区物业管理工作的开展。

(三)加强宣传教育引导，不断增强业主消费意识和物业服务企业的服务意识

要进一步加强有关小区物业管理的宣传教育活动。深入宣传相关法律法规，让广大业主了解小区物业管理的重要性，自觉履行相关义务，积极配合物业服务企业做好管理工作，二是建议每年开展“小区物业管理宣传周”活动，集中宣传教育，提高全社会物业消费和服务意识。三是以街道为单位，由建设局会同街道开展小区业委会主任培训工作，提高业委会骨干的工作水平。

(四)加大集中整治力度，解决当前我区小区物业管理存在的突出问题

1.联合整治小区物业管理混乱状况。逐步清理违章搭建、非法经营、超标排放、油烟噪音扰民、改变房屋使用性质和功能、非法出租、违规停车、毁绿占绿、破坏公共设施、违规装修房屋、侵占公共部位等小区物业各类违章违规事件。

2.组织力量对业主拖欠、拒交物业综合服务费问题开展一次集中清欠行动，探索司法诉讼对物业欠费问题的清欠支持机制。

3.以建设标准和配套标准为重点，加强对新开发住宅小区的项目规划、扩初会审、竣工验收的全程监督、管理，确保小区物业的产品质量。

(五)加强行业监管力度，全面提高我区小区物业管理服务质量

1.要不断完善市场准入和退出机制。积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高物业管理水平。建立健全物业管理退出机制，规范退出程序，行业主管部门要督促业主委员会，对物业服务企业退出小区后的业主共有经费进行审计。

2.要建立有效的物业服务业绩考核评价体系。绩效考核可采用综合评分制，评分实行百分制，具体包括基础业绩分、综合意见分两大组成部分，由区物业主管部门负责组织实施。领导小组负责领导小组意见分的评定，区物业主管部门负责年度综合考评分的评定，工作小组负责物业费收缴率、业主满意率的调查。

3.行业主管部门要加大物业服务从业人员的业务培训，提高行业整体业务素质。全面推行小区管理处主任项目负责制。

4.建立信用档案体系。要充分发挥行业自律作用，加强物业服务企业信用档案建设，并在资质评定、物业招投标中充分结合企业的信用程度，监督企业的诚信行为。

5.建立小区物业管理投诉处理机制。建立小区物业管理投诉处理机制，明确街道、物业管理主管部门及其他职能部门在小区管理投诉纠纷中的工作职责和处理程序，强化社区协调处理业主和物业服务企业之间矛盾纠纷的作用，社区应建立投诉受理制度，受理居民投诉，使投诉纠纷在基层能得到有效解决。

三、结束语

我国的物业管理市场，从当前市场需求的数量和需求的构成来看，正迎来快速的发展期。国内物管企业的规模普遍较小，物管企业必须充分认识市场的环境特征，做好市场发展的科学预测，明确企业定位与企业经营战略，不断改进技术、降低成本、开发新服务项目和新的市场领域，努力完成企业由低端劳动服务向高端智力服务的行业转型，在新时期实现企业经济效益、社会效益和环境效益的有机统一。

作者：姚茂元

物业小区的保安管理工作论文 篇3：

住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策

摘要：随着城市现代化进程的加快，居民小区物业管理与消防安全出现了脱节现象。有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。住宅小区消防安全管理在物业管理中占有重要的地位和作用。

关键字：住宅小区、消防、物业管理、安全

前言

物业管理公司进行住宅小区的集中管理过程中，不少小区在日常管理中忽视消防安全管理，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。

一、管理现状存的问题

1.1住宅小区建设缺乏整体消防规划

住宅小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划;有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接。

部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓;已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求。消防车道为枝状无回车场地;人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求。

1.2物業管理某些方面不适应消防安全工作的需要

现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：

单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设。

小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃。

消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足。消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。

二、关于物业消防安全管理的思考

2.1建立消防安全管理体系

建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架，以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。 在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，严格把好验收、交接关。

2.2建立高素质的物业消防安全管理队伍。

在物业管理中应确定专(兼)职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担，建立起高素质的物业消防安全管理队伍。

2.3公安消防机构应加强监督指导

公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导，公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。

三、加强住宅小区消防安全管理的对策

3.1加强住宅小区消防安全规划

加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。

3.2将消防安全管理纳入住宅小区日常管理中

要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处，各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。

3.3加强消防监督管理

加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。

结束语

物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。

参考文献：

[1]何川. 中国物业管理企业战略管理理论与实践初探[D]. 北京林业大学，2007.

[2]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京交通大学，2011.

作者：李波