中国指数研究院今年3月1日发布的数据显示, 中国100个城市2月份的平均住房价格为人民币8768元/平方米, 比1月份的8793元/平方米下降了0.3%, 跌幅比1月份有所扩大。据此可知, 中国房价已经进入下降通道, 但“降价潮”能持续多久?幅度有多大?
近几年, 随着人们的收入增加, 投资需求日益旺盛。但目前股市不景气, 投资渠道偏少, 加上物价的飞涨, 房价的持续走高, 很多人将资金投入到房产中, 因为房价近几年是年年看涨, 买房只赚不赔, 导致住房消费成了人们的投资商品。投资过度就成了投机, 而投机性购房越猛, 对高房价就越是起到了推波助澜的作用。“炒房团”的兴起, 在一定程度上左右了房价。
“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”, 就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。由于很多地方政府财政收入中土地出让费用比重不小, 对“土地财政”过分的依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重, 又加上现行土地“招拍挂” (即土地用招标、拍卖、挂牌) 制度不完善, 价高者得, 造成“地王”频出, 地价的增高势必造成房价的上涨, 地价与房价关系密不可分。更有房地产开发商拍得土地后在有限的时间段内转包给其他房产开发商, 以赚取中间差价为目的, 使得地价成本提高, 而这一切费用, 都是增加到楼市房价上, 最终由购房者买单。
我国房地产市场的发展历史只有十几年, 体制机制还不太健全。比如, 由于住房兼具民生和商品双重属性, 有大多数国家, 住房既有市场供应的商品房, 又有政府支持投资的公共住房, 而我国在过去的十多年里较为重视通过房地产市场解决住房需求, 面向低收入群体的保障性住房供应不足, 造成住房供应比较严重的结构性失衡。再比如, 房地产税收制度的不健全。中国是目前世界上少有的不征收不动产税的国家, 囤积大量住房、土地的成本过低导致了投资和投机性购买。同时, 房地产市场还存在不少信息不对称、权利不对等、竞争不充分的问题。
住房作为一种商品, 如果供不应求, 那么它的价格必然上涨, 如果供大于求, 价格必然下降。由于1962-1980年出生的婴儿潮人口, 25岁-45岁的购房适龄人口在2009年已经达到高峰。“80后”的人群已开始进入以结婚住房需求为主导的高消费阶段。再加上我国城镇化的持续快速发展, 大量农村人口向城镇转移, 对住房的刚性需求也是导致房价的重要因素。在市场经济下, 供求因素是楼市走势, 以及判定房价高低的重要因素。
楼市的高低和房价的上涨、下调, 我国的专家和媒体起到了关键作用, 由于大多数购房人认为专家对楼市的预判是准确的, 因此当专家认为目前房价偏低时, 很多人会选择出手购房, 当专家认为目前房价偏高时, 很多人就会选择观望。媒体也是如此。当媒体对楼市普遍看好时, 就会引导广大购房人积极买房, 当媒体对楼市普遍看差时, 就会引导广大购房人持币观望, 专家和媒体的做法在一定程度上影响了人们的购房心理, 直接造成了购买需求的起伏, 因而影响了房价走势。
楼市走势, 房价高低, 其实还有虚假因素是可以影响的, 最直接的就是开发商用某些手段造成楼盘紧俏的假象, 现在最流行的方法就是雇人排队发号买房, 捂盘惜售等等, 由于购房人同开发商信息的不对等, 造成购房人对房地产市场预期产生误判, 极有可能错误地买房, 这就造成了楼市火热, 房价持续走高, 从这点可以看出, 虚假因素也是可以影响楼市与房价的。
随着一起起因房价下跌、资产缩水、利益受损而来的“老业主维权事件”的发生, 那些潜在的购房人变得不知所措:房价究竟下跌多少, 才该出手?房价究竟会不会大幅下跌?还是在2012年平稳上涨?
兴业银行首席经济学家鲁政委认为, 调控房地产的目标, 是把高房价调整下来, 还是不再让其继续猛涨。这个目前还不是特别清楚。但是房价大幅下跌, 在中国资产价格下调难度非常大。
如果中国资产价格出现剧烈波动, 将会对中国的银行业以及中国的宏观经济造成极大的冲击。因为房地产以及房地产的资金“上家”银行都是高杠杆、高负债的行业。一旦资产价格出现向下的剧烈波动, 那么房地产、银行业, 甚至宏观经济都要遭遇巨大风险。同时, 要精准调控资产价格是非常困难的。
已经买了房子的人希望房价下降的意愿不强, 不管一套自住还是多套投资的需求。希望房价下降的群体主要是目前正准备买房和没有住房的人, 这部分人数比较多, 呼声也比较强烈, 这听起来像是合理的。但实际上, 房价并非短期内下跌越多越好。
正准备买房和买不起房子的人, 一般是基层工作者、低收入群体和无保障群体。一旦房价出现大幅度下降, 中国经济就会受到很大冲击, 这部分人就容易失业, 由于基本生活保障低, 一旦失业, 他们的基本生活就将无法维系, 买房便更成为空想。所以并非房价短期内下跌越多对百姓越好。房地产一步下挫是祸, 价格同比稳中略降是福。
各大城市房价虽然已经下降, 但是否继续下降或者大幅下降呢?对于正准备买房的购房者, 个人建议, 尽管目前不是买房的最好时机, 但离最好的买房时机可能也相距不远了。因为, 土地价格在涨, 钢材、水泥等建材价格在涨, 人工成本在涨, 人们赖以生存的食品在涨……这么多的成本和物价的上涨, 注定了房产开发商降价的空间越来越窄。何况, 一如李稻葵所言, 在未来3-5年房价基本保持稳定的情况下, 算上通胀等因素, 假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长, 平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升, 那么三五年之后, 相当于房价降了30%到50%, 买不起房的人较之前也会多一些积蓄来支付房款了。
在物价上涨的背景下, 名义房价不涨、实际房价已经在下跌, 去年以来名义房价僵持的效果已基本等同于实际房价的小跌;如果名义房价再大跌, 那么, 实际房价将近乎“崩盘”了。最新统计显示, 中国100个城市的平均房价2月份持续下跌, 上海、深圳等十大城市的房价则全线滑坡。温总理在政府报告中指出, 政府的地产调控政策已经发挥了效力, 多数城市房价环比下降。中国城市不合理的高房价开始趋向理性发展。
对于房价问题我们必须要有清醒认识, 在我国消费并未有质的飞跃, 我国GDP仍需投资拉动的情况下, 如果房地产下挫50%, 对于按揭购房者而言, 意味着购房者的财产缩水一半, 房屋现价不抵房贷时, 继续还贷还是做何选择?对于那些勒紧裤腰带投资房地产的投资小户, 他们的投资失败会有什么后果?对于房地产商和银行来说, 房产大跌意味着与房地产相关的消费如建材、家电等都将大幅下降, 银行的房地产抵押品很快就会成为银行的负资产, 此时的境况将会很可怕。其影响不只是中国的房地产业, 甚至扩及到中国实体经济与金融体系。
所以, 房价的大幅下跌, 必然让中国经济不振, 对于保持经济持续增长不利, 房价大幅下降, 不利国, 不利民, 也不实际。
综上所述, 本人预计2012年全国的房价不一定会涨, 今年房价的总体趋势将稳中有跌, 但不会大跌。
为了避免重蹈西方发达国家房地产泡沫破灭的悲剧, 应该有必要针对中国房地产业的发展现状以及所面临的问题进行改革, 建立有中国特色的房地产开发新模式。对此建议如下:
转变地方政府对“土地财政”的过度依赖, 靠房地产拉动发展经济的现状, 土地是一种特殊的商品, 地方政府应该规范土地的价格, 降低财政收入中土地出让金的比例, 地方政府应积极拓展其他收入渠道。
建议银行系统逐步降低“土地金融”占信贷资金的份额, 拓宽其他担保途径, 促进各行业信贷资金的均衡分布, 将房屋信贷额度逐步控制控制在合理范围之内。
面对低收入群体, 在收入没有大的增长的前提下, 一部分有一定支付能力的人, 政府应加大经济房建设, 让这部分人住有所居。另一部分收入较低的群体, 应转变人人都有住房, 必须是自购住房的观念, 采取“租”住的方式拥有住房, 政府应加大廉租房的建设力度, 缓解这部分人的居住难问题。
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