什么是物业使用人

第1篇：什么是物业使用人

什么是物业,什么是物业管理,物业管理包括哪些内容

物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的附属设施和相关的场地。物业包括房业和地业，附属设施及相关场地是指房屋室内外各类设备、公共市政设施及相邻的庭院绿化、道路、场地等。

《物业管理条例》中定义物业管理的概念为：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。理论上可总结为：由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。

(1) 物业管理的对象是完整的物业，指已建成、验收合格、已投入或即将投入使用的物业。

(2) 物业管理服务的对象是人，即物业的业主和用户，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人。

(3) 物业管理服务的投入能对物业实现提升其使用功能，延长使用寿命，完善物业环境，使其正常使用，力争保值、增值。

(4) 物业管理是一种企业化、社会化、专业化、市场经营型的服务。

(5) 物业管理同社区建设密切关联。物业管理可以同创建”文明小区”、”安全小区”、”卫生小区”建设结合起来，创造”整洁、文明、安全、方便”的优秀物业区域，实现物质文明和精神文明的统一。

我国推行物业管理的目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。物业管理涉及的服务领域相当广泛，其基本内容按服务的性质和提供的服务方式可分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

(一)常规性的公共服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。主要包括以下8项：(1)房屋建筑主体的管理;(2)房屋设备、设施的管理;(3)环境卫生的管理;(4)绿化管理;(5)保安管理;(6)消防管理;(7)车辆道路管理;(8)公众代办性质的服务。

(二)针对性的专项服务。这是指物业管理企业为改善和提高住用人的工作、生活条件，面向广大住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。专项服务的内容主要有以下几大类：(1)日常生活类;(2)商业服务类;(3)文化、教育、卫生、体育类;(4)金融服务类;(5)经纪代理中介服务。如物业管理企业在做好公共服务的同时，在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。

(三)委托性的特约服务。特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务，通常指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下尽量满足其需求，提供特约服务。如小区内老年病人的护理、接送子女上学、照顾残疾人的上下楼梯、为住用人代购生活物品等。

上述三类服务工作是物业管理的基本内容。物业管理企业在实施物业管理时，第一大类是最基本的工作，是必须做好的。同时，根据自身能力和住用人的需求，确定第

二、第三类

中的具体服务项目与内容，采取灵活多样的经营机制和服务方式，以人为核心做好物业管理的各项管理与服务工作，并不断拓展其广度和深度。

第2篇：什么是商场物业

我认为主要是指从事各类商品交易活动的商场、市场、购物中心等。然而由于商场物业的特殊性，一般说来客流量大、时间性强、服务繁多、结构复杂、功能齐全，设备设施较为高档，这就对物业管理提出了更高的要求。正因如此，既给物业管理带来了机遇，也带来了挑战。本人就如何做好商场物业管理工作，谈谈自己的体会。

基础管理是商场物业管理工作的重中之重

一个人要做成一件大事，离不开从基础做起;一个企业要创造出辉煌的业绩，也离不开基础工作。要管理好商场这个十分复杂而特殊的物业，做好商场的基础管理工作是重中之重。

一，商场管理要规范化、制度化。首先，要结合商场实际制定一套完善而又可行的商场管理的管理守则、规章制度和服务规范。对商场的业主和经营户进行统一的规范管理和服务，做到有章可行。笫二，有了好的制度和规范关键在落实，除要求业主和经营户遵守外，更重要的就是抓好物业管理内部责任到人到岗，要求管理人员做到位。第三，及时解决业主、经营户和顾客的求助、投诉，为他们排忧解难。第四，商场物业功能具有多样性，其营业时间也长短不一，因此每个商场根据其功能和实际对上班时间要作统一规定，以维持商场整体形象和信誉。据笔者所知，某地就曾有这样的一个商场，本来一个好端端、生意兴隆的商场，就是因为管理不善，业主和经营户各行其是，管理服务人员态度粗暴，服务不规范，“想开门就开门，想关门就关门”而得罪了顾客，渐渐来此购物的顾客越来越少，从而导致了该商场的最后关门而转作它用。

二，保持设备设施完好和安全可靠运行。要针对商场设备设施管理的特点，建立和完善“以维修调度为中心，专人定点巡查检修与部门报修相结合，日常维修保养与计划检修相结合”的设备设施维修保养体系。维修调度中心，实行 24 小时值班负责制。负责当值的运行管理、维修调度、检查记录及检修统计工作，保证维修的及时性与合格率。制定各设备系统和建筑设施的巡查点和巡查内容，根据各系统的不同情况，规定每时、每班、每日、每周、每月、每半年巡检制，使设备故障隐患及早发现，以便将故障隐患扼杀在萌芽状态之中，从而保证设备完好运行。对关键和常用备件制定备件卡片，保持合理的库存量，确保维修及时率。每年对重要供方进行评审，淘汰不合格供方，确保备件质量和维修合格率。根据商场的经营特点，实行平时见缝插针的检修保养与大检修相结合的设备计划检修方式，确保设备系统完好运行可靠。尤其是对消防设备设施的检查维修更是要常抓不懈，发现问题及时解决，绝不能“拖”，彻底杜绝火灾事故的发生，保障业主、经营户的生命财产安全。

三，营造良好的商业服务环境。市场环境是否优美、清洁等，不仅直接影响着顾客的购物欲望和在商场的逗留时间，会给顾客留下深刻的印象，也影响商场的社会形象和商业竞争力。因而要做好商场周边环境、绿化和日常清洁卫生保洁工作，创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围，给业主、经营户和顾客提供一个舒适、轻松、愉快的经营环境和购物环境。为此员工和业主、经营户要带头注重环境、讲卫生，只有用这样的氛围，才能迎来更多的顾客。虽然看似一件小事，实则并非小事，因此营造良好的商业服务环境，应引起物业管理的高度重视。

四，维护好商场经营秩序。商业秩序的维护，保持内部通道、外部道路的畅通，维持业主和经营户在允许范围内商业服务的有序进行，对商场的正常经营和顾客吸引进来都非常重要。要搞好商场经营秩序，特别是要杜绝个别占道经营的现象发生，因为它的危害既破坏整个商场秩序，给顾客一个“商场乱”的不良印象，又给其他业主和经营户带来“不平衡心态”，从而引发“你占我也占”的纠纷，产生系列矛盾。最为严重的是，如果商场一旦发生火灾等事故，无法紧急疏散和转移人员，埋下不和谐和无序的、不安全的隐患。

商场物业管理经常遇到的几个问题和解决办法

在对多年商场物业的管理中，笔者经常遇到一些十分棘手的问题，不过在处理这些问题中，也积累了一些解决办法，特作如下介绍，与同行共同探讨。

一是交通问题。由于开发商在建造商场时，大多没有设计专用停车场，致使业主、经营户等供货车无法进入商场，给他们的进货带来了许多困难。同时一些有车顾客到了商场门前，本想进去购货，但因就地无法停车，只好离去另择其它商场。正因如此，一些本来地理位置不错、人流量也大的商场，却难以引进商家，迎接顾客，致使商场在经营上冷冷清清。如某商场就曾有如此遭遇，然而经过物业管理公司不惜花钱整修了直抵商场的临街马路，让供货车辆直接进入市场，顾客的车也可在商场边停放，如今商场“起死回生”，业主、经营户入住率达到了 98% 。

二是招商难、入驻率低问题。虽然商场地理位置不错，其它功能也较为齐全，但因一些说不清道不明的原因，就是招不进商家，引不进顾客，空置门面十分严重，从而造成业主资产闲置、经营户无钱可赚、物业管理公司收不起物业管理费的局面。然而某商场物业管理，为了扭转上述颓势，别出心裁的想出新招，在加大力度组织推广宣传、扩大知名度和改善周边环境的同时帮助业主统一招商盘活资产，协助他们科学策划、精心布置、改善环境、吸引顾客，并用心服务、方便商家经营，使他们在这里做得安心、做得放心、有钱可赚，如今客户由原来的 100 多家，发展到现在的 300 多家，达到了业主、商家和物业管理公司多赢的效果和目的。

三是防偷防盗问题。商场、市场业主、经营者的货物被偷、被盗之事是经常发生的，然而目前却没有一个彻底杜绝此类事情发生的“良方妙药”。虽然很多商场、市场都安装有监控系统，保安也在不停地巡逻，但也难以杜绝盗窃案件的发生。不过笔者认为，在加强安防、技防的同时，加强业主、经营户的自我防范和商场全体人员的共防意识是预防此类问题的关键，以此形成一个共防网络，让盗贼无可乘之机，为商场货物的安全营造一个良好的环境，让业主、经营户在这做得安心、放心。如某商场，以前曾多次发生被偷被盗事件，通过以上方法后，到现在还没发生偷盗之事

第3篇：什么是物业管理

物业管理是指物业服务企业受业主委托，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务，使物业发挥其更大的使用效能。

物业管理范围

业主：对其所拥有的物业享有所有权，对小区的公共部位场所及共用设施拥有合理、合法的使用权。

物业公司：对小区的楼宇结构、公共部位场所、共用设施设备、道路、绿地等拥有管理权并负责日常服务工作。

物业管理费的用途

一、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提供的福利费等;

二、物业管理区域卫生清洁费用(环卫费除外);

三、物业管理区域绿化用水、日常维护费用;

四、物业管理区域公共秩序维护费用;

五、物业管理区域综合管理费用;

六、办公费用;

七、物业管理企业固定资产折旧;

八、物业管理企业合理、合法所得利润;

九、法律规定应缴纳税率。

维修基金的管理和使用

维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房(包括经济适用房)和公有住房出售后的共用部位，共用设施设备维修之用的专门款项。

一、根据《物业管理条例》规定，本物业建立共同部位、共同设施设备保修期满后大、中维修、更新、改造的维修资金。维修资金的使用经物业公司提出使用计划，由业主大会和业主委员会申请并报与物业建设行政主管部门审核后划拨。

二、维修基金不敷使用时，经行政主管部门审核批准后按业主占有的房屋建筑面积比例续筹。

三、业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权过户。

停车场管理制度

1、为充分利用和管理好鸿运华都停车场，有效为客户服务，维护车主的利益，特制订本规定。

2、本停车场为室内停车场，对车辆实行全封闭式统一管理(保安24小时值班)。办理月租、季租、年租的客户需先在物管部办理好车位租用手续，领取IC卡后，方可使用停车场。否则，按临时停车式收费。

3、车辆进出停车场时，保安人员认“卡”对车，“车卡号”与车辆牌号不符者，禁止出车。所以请车主(司机)认真保管好本车场出入使用的IC卡，要随身携带。“卡”一旦丢失或损坏，车主应在第一时间书面报告保安部进行处理，否则由此而产生的任何后果将由车主自负。

4、停入停车场的车内不要遗留贵重物品、重要文件等，离开时要锁好门窗，否则一切后果自负。

5、进入本停车场的所有车辆不允许任何原因冲栏。对于冲栏行为，管理人员将以破坏和盗车嫌疑坚决扣车进行调查、索赔、处罚或送交有关部门处理。

6、进行车场的车辆不得鸣喇叭，应按规定车位停放，并接受管理人员引导，不得越位，更不得停放在通道位置。对不按规定停放车辆，经劝阻不听者，将按市《交通管理部门拖车处罚管理办法》处理。

7、停放车辆时应保持谨慎，避免碰撞车场设施和其它车辆，否则应主动向值班人员报告并进行妥善处理。对于隐瞒不报、擅离现场，经发现、举报或者其他办法查出者，除责令其负责赔偿外，还将视情节进行罚款或者禁用本停车场等处理。

8、装载易燃、易爆、剧毒或者污染物品的车辆严禁进入本大厦停车场内停放。

9、不得在车位上存放其它物品，车位租用者应保持车位清洁、无油渍。

10、 车场巡逻人员对停放在本车场的车辆详细登记、发现车场有损，及时报告收费人员，详细登记什么位置有损坏并登记在《车辆出入登记表》上。重大事件报告主管，填写《特别事件登记表》。

11、本停车场只提供车位使用，不承担保管和保险责任，如车主有特殊保管或保险需求，可另行协商拟订收费标准，签署协议。

第4篇：什么是前期物业管理？

前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

它有以下的特点：

1、新建商品住宅出售单位应当在出售住宅前制定住宅使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理服务合同，并报所在地的区、县房地产管理部门备案。

2、新建商品住宅出售单位与住宅买受人签订住宅转让合同时，应当将住宅使用公约、前期物业管理服务合同和住宅使用说明书作为住宅转让合同的附件。

3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

4、新建商品住宅出售单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

5、自前期物业管理服务合同签订之日至新建商品住宅交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位承担;自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅出售单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业管理企业不得向住宅买受人收取任何费用。

6、住宅使用公约至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。

7、前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

住宅出售单位违反上述条款，由市房地局或者区、县房地产管理部门责令其改正，可以并处一万元以上五万元以下的罚款。

第5篇：使用童工的处罚标准是什么

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使用童工的处罚标准是什么

有的单位为了减少人工成本，而违反法律的规定使用童工。对于单位这样的违法行为，就要按照规定进行处罚。那么单位使用童工的处罚标准是什么，使用童工的罚款标准是什么?请跟随赢了网小编一起在下文中进行了解。

一、使用童工的处罚标准是什么

第一、各地劳动行政部门、乡镇企业主管部门、工商行政管理机关和工会组织要加强对企业、事业单位，尤其是城乡集体企业、私营企业和个体工商户招工、用工的管理、监督和检查。严格禁止任何单位和个人使用童工。对违反国家规定，擅自使用童工者，除责令其立即退回外，可予以重罚(每招用一名童工，可罚款三千至五千元)。对情节严重、屡教不改者，应责令其停业整顿、直至吊销其营业执照。对诱骗虐待童工的包工头，要提交司法部门依法追究刑事责任。

第二、私营企业和个体工商户招用工人时，双方必须签订劳动合同，明确规定双方的责、权、利。劳动合同签订后，必须经劳动争议仲裁机构鉴证，以防止招用童工的现象发生。

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三、对因违法使用童工造成童工伤亡事故和国家财产重大损失的，要追究有关单位和直接责任者的责任;情节严重，构成犯罪者，要依法惩处。

第四、各地有关部门要加强宣传教育，提高各级干部、群众遵守国家法律、法规的自觉性。可因地制宜、定期或不定期地举办培训班，组织街道、乡(镇)主管主任、乡(镇)长学习有关劳动政策和《义务教育法》，使他们自觉推进劳动政策和《义务教育法》的贯彻落实。

第五、各地有关部门要端正办学指导思想，真正树立“百年大计，教育为本”观念，充分重视劳动预备力量的培养教育工作。在未普及初中教育的地方，要发挥社会教育的职能，因地制宜地采取多种形式对回乡小学毕业生继续进行文化和技术培训。

第六、教育行政部门和学校要严格中、小学学籍管理制度。学生因疾病或其他特殊原因需要缓学、休学的，应由家长或其他监护人提出申请，提交有关证明，经户口所在地人民政府或其指定单位批准。

第七、对一些迫使未满十六周岁的儿童、少年去做工、从商、当学徒的家长或其他监护人，要进行批评教育，令其改正错误。坚持不改的，应加重罚款。罚款数额及办法，由有关部门规定。

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八、凡收缴杂费的地区和学校，其收费标准和办法，由省、自治区、直辖市教育行政部门会同物价等部门共同制定。学校一律不得自订标准，滥收费用。对家庭经济确有困难的学生，乡(镇)政府和学校应给予帮助，酌情减免杂费。

九、工商行政管理机关对未按当地规定年限受完义务教育的及十六周岁以下的少年、儿童，不得发给个体营业执照。违反规定的，由上一级工商行政管理机关令发照机关收回营业执照。

二、使用童工的罚款标准

《禁止使用童工规定》第二条有下列行为之一的适用本规定：

(一)国家机关、社会团体、企业事业单位(以下统称单位)或者个体工商户、农户、城镇居民(以下统称个人)使用童工的;

(二)父母或者其他监护人允许少年、儿童做童工，经批评教育仍不改正的;

(三)职业介绍机构以及其他单位或者个人为未满十六周岁的少年、儿童介绍职业的;

(四)单位或者个人为少年、儿童做童工出具假证明的。

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第三条对违反《禁止使用童工规定》的个人，罚款标准如下：

(一)使用童工从事营利性生产劳动的，每使用一名童工，罚款600~1200元。

(二)使用童工从事家庭服务性劳动的，每使用一名童工，罚款300~600元。

(三)父母或者其他监护人允许少年、儿童做童工，经批评教育仍不改正的，罚款300~600元。

(四)为未满十六周岁的少年、儿童介绍职业的，每介绍一名童工，罚款600~1200元。

第四条对违反《禁止使用童工规定》的单位，罚款标准如下：

(一)对单位使用童工的，根据国务院《禁止使用童工规定》的规定，由各省、自治区、直辖市规定具体罚款标准。

(二)职业介绍机构以及其他单位为未满十六周岁的少年、儿童介绍职业的，每介绍一名童工，罚款1500~3000元。

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(三)为未满十六周岁的少年、儿童做童工出具假证明的，罚款1500~3000元。第五条有下列行为之一的，在原罚款标准基础上再加重罚款三倍：

(一)数次(两次及其以上，下同)使用童工的;

(二)长期(三个月及其以上)使用或者使用多名(三名及其以上，下同)童工的;

(三)数次介绍或者一次介绍多名童工的;

(四)数次为童工出具假证明的。

第六条罚款一律上缴国库，并使用财政部门统一制定的罚款票据。

第七条各省、自治区、直辖市劳动部门可根据本规定商同级财政部门制定具体罚款标准。

看完上述内容后，相信大家此时已经清楚单位要是违法使用童工的将会有哪些法律后果了吧，往往会根据实际使用童工的情况进行罚款，而要是涉嫌构成刑事犯罪的话，那还要依法追究刑事责任。

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来源：(使用童工的处罚标准是什么http://s.yingle.com/ld/220477.html)

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第6篇：物业管理国优准是什么

“国优”评比每年进行一次，评选过程相当严格，仅评选的标准内容就有近60项。“国优”也是目前全国物业管理行业中公认的最高荣誉。

4 程序要点

4.1物业管理“达标创优”简介

4.1.1“国家级物业管理优秀小区/大厦/工业区”达标评比：是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考证分为90分(百分制)，参加评比的小区、大厦、工业区由各省委或物业管理主管部门推荐考证合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦/工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。

4.1.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考证的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考证合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

4.1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.1.4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各主要城市的各区级住宅主管理部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

4.2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤

4.2.1确立目标。

4.2.2成立创优领导小组。

4.2.3内部动员。

4.2.4对照“创优“标准进行内部整改。

4.2.5进行“自检”和“预检”。

4.2.6迎检达标。

4.3“创优”达标的基本工作要点

4.3.1确立“创优”目标：物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。

4.3.2成立“创优”领导小组：“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和项目处经理组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

4.3.3内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区项目处的全体员工进行“创优”总动员,通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

4.3.4对照“创优”标准进行内部整改：创优工作应当遵循的“创优”达标准备为参照，边整改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

4.3.5在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：

a) 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本 做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张巾，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮、标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，无违反“装修管理规定的乱拉线、乱搭建、随意改动门窗色调等现角(详见《装修管理标准作业规范》)。

b) 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理

法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，特别是随意改动房屋结构)等建章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作不规范》和《防火管理标准作业规范》)。

c) 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的

工作状态。“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;

d) 设备机房的环境和设备表面维护管理应作到整洁、干爽，无灰尘、

锈迹、脱漆、杂物，无虫、鼠害迹。设备机房和设备表面反映出来的是直观的设备维护管理水准高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见《机电维修部相磁标准作业规范》);

e) 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通。“创优”

整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散通道畅通，无任何阻碍，特别注意高层建筑的防火通道门口能随时处于关闭状态，通往天台、逃生平台的防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等易被忽略的消防隐患(详见《消防管理中心各标准作业规范》);

f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供

水系统、水池、水箱的清洁、消毒、煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;

g) 卫生状况至关重要。“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业

区的各个卫生死角的卫生，如商业网点站前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张巾、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规范);

h) “创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优”评比影响极大。

整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化相关标准作业规范);

i) 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必

要的防护设施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规范);

4.3.6 在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠。“创优”迎检资料通常包括以下内容：

a)“创优”小区/大厦/工业区的产权资料：

——规划许可证;

——用地协议书;

——投资许可证;

——开工许可证;

——红线图;

——总平面图。

b) 竣工验收资料：

——土建竣工验收书;

——消防竣工验收证明;

——水电竣工验收书;

——电梯竣工验收书、电梯准用证;

——通信系统竣工验收证明; ——燃气系统竣工验收证明。

c)业主委员会成立与活动资料：

——业主管委会章程;

——业主管委会社团法人登记证;

——业主管委员选举产生记录本;

——业主管委会成立记录;

——业主管季会召开的届次会议纪要;

——业主管委会发布的公告。

f) 公众管理制度(详见《客户手册》);

g)所有内部管理标准作业规范管理制度;

h)有内部管理的日常质量记录;

j) 员工绩效考评结果记录;

k) 所有的客户回访记录;

l) 所有的客户报修记录;

m) 所有的客户意见征集记录;

n) 所有的项目处对通知、通知记录;

o) 所有的财务运作损益表和其他财务报表

p) 所有的对外委托合同书;

q) 所有的员工培训记录;

r) 所有的员工岗位、职称证书、员工档案;

s) 小区业主/客户档案;

t) 所有的客户装修管理档案;

u) 政府相关部门出具的无治安案件、水灾事故证明书;

v) 所有社区文化记录;

w) 所有的电梯年检，二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;

x) 所有的标识复印件;

y) 所有的多种经营资料;

z) 所有的政府、客户、上级公司、外界对项目处工作的评价资料，以及其他应提供的资料、记录。

4.3.7 进行“自检”和“预检”：

a) 在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组

应不定期地组织“创优”项目处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下来逐项落实到责任人身上限进整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一小，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

b) 在“创优”迎检前一个月，部整改即将结束的进修，“创优”领

导小组应邀请行业专家对“创优”项目处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼项目处的全体员工。

4.3.8 “迎检”准备。在正式“创优”小区/大厦/工业区应着重作好以下工作：

a) 硬件整改基本达标;

b) 资料、记录真实、全面、说服力强;

c) 取得业主/客户谅解和支持：“创优”的意义与业主/客户达成充分的

理解，使业主/客户的绝大多数都能支持创优工作。

d) 取得业主管理委员会的支持和配合;

e) 选好客户代表，为向考评团汇报工作作好准备：“国优”、“省优”评比 一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好客户代表，赢得客户代表的鼎力支持对考评至关重要;