摘要：世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。具体体现为：房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫；房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。今天小编为大家推荐《房地产泡沫金融风险论文 (精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！
房地产泡沫与金融风险关联机制研究
摘要：房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破灭又会导致金融危机，造成经济衰退。鉴于当前我国正处于防范房地产泡沫与金融风险的关键时期，本文对国内外相关经验教训及研究做了回顾，定量分析了房地产业与金融业的关联关系，建立了房地产泡沫与金融风险关联机制模型，并对其进行了关联机理研究，提出了防范房地产泡沫与金融风险的政策建议。
关键词：房地产泡沫;金融风险;关联机制
文献标识码：A
一、引言
近年来，房地产价格的大幅上涨引起了广大购房群众的不满，也引起了社会各界的关注和热议，大致分为三派：一派认为房地产有“泡沫”，这一派的主要代表有易宪容、谢国忠等人，主张加大调控力度，严防金融危机;第二派认为房地产无“泡沫”，主要代表有厉以宁、任志强等人，认为当前房地产业发展是健康的，不要严加调控，以免造成房地产发展由“热”变“冷”;第三派认为房地产有出现泡沫的危险，主要代表有刘志峰、马建堂等人，认为当前我国房地产有出现“泡沫”的危险，应及时进行宏观调控，防范金融风险，实现经济的“软着陆”。社会各界热议房地产有无“泡沫”，防范金融风险，彰显房地产泡沫与金融风险对国家经济的重大影响，因此，对房地产泡沫与金融风险关联机制进行科学研究很重要，也很迫切。
由于房地产业的支柱产业地位及对相关产业的带动效应，以及房地产泡沫与金融风险的关联会造成一国经济的繁荣和衰退，在经济发展周期中起着重要的作用，因此，多年来国内外学术界对房地产与金融危机方面做了大量的研究。1998年东南亚金融危机以来，更多的经济学家开始探讨危机产生的原因，但是，大多数经济学家主要研究各经济因素变化引起房地产价格变化以及房地产泡沫形成的原因，但对房地产泡沫膨胀破灭后，引发金融风险方面研究的较少。Labonte(2003年)指出，之所以政策制定者关注房地产价格，主要是因为房地产泡沫会冲击宏观经济的正常运行，尤其是“泡沫”崩溃时，房地产财富的减少会引起消费下降，房地产价格的下跌会造成建筑业的不景气，给金融系统带来问题，使得个人债务负担沉重。Kim(2000年)总结了房地产价格下降给宏观经济带来冲击的机制，通过负财富效应渠道，房地产价格的下降直接导致消费的减少以及贷款违约率的增加，迫使金融机构减少信贷的发放数量，直接引起企业投资的减少。Guttentag等(1986年)研究了银行在房地产泡沫形成和崩溃中的作用。他们将银行的贷款集中度决策模型化，在控制潜在破产风险概率的条件下，使银行预期盈利最大化。徐滇庆等(2002年)研究了台湾地区的股价和货币供给量分别对房地产“泡沫”的影响和相关关系，结果证明，台湾货币供给领先于房地产泡沫，前期货币大量供给对房价上涨有较强的解释能力。同时，前期股价对房地产也有较强的解释能力。Bertrand(1995年)在对1985—1994年全球房地产周期的研究中，认为在金融自由化和放松金融管制的情况下，金融机构违规借贷和金融风险的累加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。Krugman(1998年)指出所有卷入东南亚危机的国家和地区在经济危机前都经历了资产市场的剧烈波动。Renaud等(1998年)也指出，房地产资产贷款的违约、房地产抵押的过高估价、商业贷款大量流入房地产投资领域并转化为呆、坏账等现象，是不少东南亚国家和地区在经济危机期间普遍出现的现象。Chen(2001年)观察了1973至1992年间台湾的两类主要资产——房地产和股票的价格波动情况，发现股价是房地产价格波动的Granger原因。在预测两种资产价格运动中，银行贷款比利率的作用显著得多，贷款在资产价格的传导中起了重要的作用。Allen and Gale(2000年)发展了一些模型，认为资产价格的投机“泡沫”是由银行信贷部门的代理关系引起的。谢经荣等(2002年)通过一个包括地产商和银行两方面的资本市场局部均衡模型说明，资产价格与信贷数量相关，资产回报的不确定性将导致资产“泡沫”的产生，而人们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将提高“泡沫”的严重程度。周京奎(2005年)在局部均衡条件下运用博弈和信息经济学构建房地产信息模型、市场不确定性模型、反馈效应与投机行为模型，从理论和实证的角度，提出并证明了金融支持过度导致房地产“泡沫”的假说。
综上所述，房地产泡沫与金融风险关联很大，对国民经济有着重大影响，而国内外的研究主要偏重于各经济基本面对房地产价格的影响，而较少涉及房地产泡沫与金融风险关联的研究，本文拟对此做一尝试。本文结构如下：一、前言;二、房地产业与金融业关联定量分析;三、房地产泡沫与金融风险关联的模型;四、房地产泡沫与金融风险关联的机理分析;五、结论。
二、房地产业与金融业关联定量分析
从产业分类的角度，我国在1994年5月实施的修订后的《国民经济行业分类与代码》方案中，房地产业作为一个独立的门类出现，被列为第十个门类，在统计上，房地产业主要包括房地产管理业、房地产开发与经营业、房地产代理与经纪业。这种统计口径与国际管理较为接近。房地产业与金融业关联，指的是房地产业与金融业的经济联系，即房地产业的发展对金融业的发展产生的不同程度的连锁反应。关联度是对关联关系的量化，指房地产业投入产出关系的变动，对其他产业投入产出水平的波及程度和影响程度。
从产业之间供给与需求联系的角度，将房地产与其相关产业间的关联关系分为三种，如图1所示。一是后向关联，即房地产业与向本产业供给生产要素的产业的关联(A框);二是前向关联，即房地产业与需求本产业产品或服务的产业的关联(B框);三是环向关联，即房地产业与那些既向本产业提供生产要素，又将本产品或服务作为其生产要素的产业的关联(C框)。每种关联关系中，因直接供给与需求产生的产业关联称为直接关联，因直接和间接共同作用供给与需求产生的关联关系称为完全关联。这样，产业之间的关联关系可细分为六种，即后向直接关联、后向完全关联、前向直接关联、前向完全关联、环向直接关联和环向完全关联。
从产业链上看，房地产业与各产业之间的前、后向及环向关联度各不相同，通过对1997年度中国投入产出表直接消耗系数、完全消耗系数的处理和分析，可以得出全国总体水平上房地产业与国民经济其他产业之间的直接、完全关联关系。在此仅以房地产业与金融业关联为例，在40产业中房地产业的主要后向直接关联产业及其直接关联度中，金融保险业在各产业中直接关联度为0.04607，比重为0.19123，比重累加为0.19123，位次第一;124产业中
房地产业的主要后向直接关联产业及其直接关联度中，金融业直接关联度为0.04383，比重为0.18192，比重累加为0.18192，位次第一;在我国40产业中房地产业的主要后向完全关联产业及其关联度中，金融保险业完全关联度为0.05892，比重为0.09408，比重累加为0.19908，位次第二;124产业中房地产业的主要后向完全关联产业及其完全关联度中，金融业完全关联度为0.05531，比重为0.08839，比重累加为0.08839，位次第一。在我国40产业中房地产业的主要前向直接关联产业类型及关联度中，金融保险业直接关联度为0.0732，比重为0.2420，比重累加为0.4997，位次第二;我国124产业中房地产业的主要前向直接关联产业类型及关联度中，金融业直接关联度为0.0560，比重为0.1865，比重累加为0.4463，位次第二;40产业中房地产业的主要前向完全关联产业类型及关联度中，金融保险业完全关联度为0.0865，比重为0.1095，比重累加为0.2532，位次第二;124产业中房地产业的主要前向完全关联产业类型及关联度中，金融业完全关联度为0.0675，结构比例为0.0861，结构比例累加为0.2333，位次第二。40产业中房地产业的主要环向直接关联产业类型中，金融保险业在后向直接关联产业中关联度为0.0461，位次第一，在前向直接关联产业中关联度为0.0732，环向关联度为0.119，位次第二;124产业中房地产业的主要环向直接关联产业类型中，金融业在后向直接关联中关联度为0.0438，位次第一，在前向直接关联产业中关联度为0.0560，环向关联度为0.0998，位次第二;40产业中房地产业的主要环向完全关联产业类型中，金融保险业在后向完全关联产业中关联度为0.0658，位次第一，在前向完全关联产业中关联度为0.0865，环向完全关联度为0.093，位次第二;124产业中房地产业的主要环向完全关联产业类型中，金融业在后向完全关联产业中关联度为0.0553，位次第一，在前向完全关联产业中关联度为0.2333，环向关联度为0.2886，位次第二。1997年我国房地产业对主要关联产业的总带动效应为0.145，在各产业中位次第一。
从上述房地产业与其后向、前向、环向关联产业关联度的总体分析，可以明显看出，房地产业与金融业的关系非常密切，房地产业与金融业相互支撑、相互制约。房地产投资开发周期长，资金额巨大，需要金融业的大力支撑;广大购房消费者因为房地产价值大，也需要银行给予贷款消费;同时，金融业也需要资质优良的抵押担保品作为投资放贷的对象，而房地产可以很好地满足银行的需要。所以，很多国家房地产信贷占总信贷的比重都是很高的。房地产业与金融业如果相互适度支撑，可以促进相互的发展，也可以促进国民经济快速发展;但是房地产业与金融业如果相互支撑过度，就会引发房地产泡沫，造成金融危机，使整个国民经济陷入困境。
三、房地产泡沫与金融风险关联的模型
从世界各国多次发生的金融危机，尤其是1970年以来发生的几次大的金融危机的经验总结，根据国内外知名学者的研究，在查理斯·P·金德尔伯格、海曼·明斯基、欧文斯通爵士等人的模型基础上，本人总结出了如上房地产泡沫与金融风险关联的模型：
房地产市场重大变化往往起因于某些改变了盈利机会的事件，如：降低利率、减少税种、降低税率、制度变迁、金融创新、城市化进程加快、人口增加、房屋拆迁、交通改善等。财富持有人与投机者往往见风而动、快速贷款投向房地产，以抓住更大的盈利机会作为对“外部冲击”事件的反应;大量群众看到他们盈利后也蜂拥加入其行列，这些被称为“羊群效应”和“从众行为”;基于房地产是优质抵押品，具有保值增值性，金融机构为追求短期高额利润，也实行房地产信贷扩张;房地产价格持续攀升，甚至高于所谓的“基本要素水平”;房地产买卖大量增加，形成过度交易;房价的不断上升，房地产交易的大量增加，高涨的市场氛围以及对房地产市场“只涨不落”的神话的心理预期，进一步引发投机狂潮;形成房地产泡沫，市场“非理性繁荣”;大量内外资被吸引到房地产市场，造成货币流通量不断上升，也促使房地产价格不断上升，央行为防范金融风险，开始提高利率，使得贷款利率上升;狡猾的内部人预感到风险即将来临，开始出售持有的房地产，将大量盈利落袋为安，外资也开始从房地产市场抽逃;房地产价格快速下跌;由于房地产作为不动产，流动性差，变现时发生财务困难;人们逐渐地或突然地意识到市场繁荣将难以维持，出售房产的不断增多，造成风云突变;风云突变导致银行停止发放以房地产为抵押的贷款，形成信用终止;风云突变与信用终止更进一步强化了人们对市场变坏的心理预期，导致市场恐慌;大家开始争相从房地产市场中退出，以换取现金的比赛开始了，人们大量抛售手中持有的房地产，违约率大幅上升，呆、坏账大量出现，资产大幅缩水，资不抵债，造成有些银行破产;发生金融危机;房地产泡沫的破灭与金融危机的发生引发全社会投资与消费的大幅减少，终致经济崩溃;国家中央银行或国际金融机构作为最后贷款人进行援救。经济从平地上升，到高峰，至此跌落人深谷之中。
四、房地产泡沫与金融风险关联的机理分析
从上述模型可以看出，银行存贷款利率的下降等外部冲击以及银行房地产信用扩张和金融管制放松，对房地产泡沫的形成起到很大作用，房地产泡沫膨胀后导致房地产市场价格严重偏离一般均衡价格(理论价值)，而多种市场作用及市场预期的逆转又会导致房价大跌，泡沫破灭，泡沫的聚集会给金融机构带来系统性风险，风险聚集到一定程度会引起金融市场恐慌，债务链的崩溃，最终酿致金融危机。可以说，房地产泡沫的形成和破灭与金融机构的信用扩张及信用终止有着紧密相连的关系，是“成也萧何，败也萧何”。金融机构促进了房地产泡沫的形成，但在泡沫破灭时却又成为主要受害者。因而可以说，房地产泡沫是金融机构经营中最大的信用风险之一。银行信贷的扩张推动房地产泡沫的膨胀，国际上一些学者已做了大量研究，Allen和Gale(1998)以及Herring和Wachter(1999)模型均证明了这一点。美国、日本、东南亚金融危机也证明了在房地产泡沫膨胀时期，银行信贷向房地产业的聚集度很高，比重一般都高达30%左右，泰国、香港等个别国家和地区甚至高达40%左右。在房地产泡沫破灭方面，银行也扮演了重要的角色，如图3所示。
房价下跌导致房地产抵押物价值下降，借贷能力下降，加之银行贷款利率上升，造成房地产贷款违约率上升，房地产信贷减少。得知银行资产缩水、盈利下降，房价下跌，同时传递房地产信贷风险增加的信号，促使银行业不得不减少对房地产业的信贷供给。同时金融监管者为了应对不利局面，可能采取严格的金融管制措施，如提高银行准备金率，提高利率，减少对房地产贷款的信用额度，降低房地产抵押贷款比例，会造成房地产市场的进一步低迷，银行的呆、坏账大量增加，企业的投资减少，家庭由于作为最大财富的房地产价格下降而减少消费，导致经济衰退。
五、结论
以上，本文对房地产泡沫与金融风险关联的国内外研究做了文献综述，定量分析了房地产业与金融业的关联，揭示了房地产业与金融业的前向、后向、环向的直接、完全关联关系，二者各项关联度均很高，显示了双方相互作用的紧密关系，双方互为支撑又相互制约，适度支持会相互促进，过度支持会造成重大危害，支持不足也会制约发展。通过房地产泡沫与金融风险关联模型的建立及房地产泡沫与金融风险关联的机理分析，论述了房地产业与金融业由于二者紧密相连，房地产业对金融业的变化十分敏感，银行利率的上升、信用的扩张会导致房地产价格上涨，如金融部门不做调整会进一步造成房地产泡沫，房地产泡沫又会引发金融风险，风险的聚集又使得银行不得不降低利率，紧缩信贷额度，导致房地产价格下跌，造成房地产泡沫破灭，又进一步危害到自身，形成金融危机，进一步造成经济衰退。因而，国家一要建立健全稳定的金融市场运行机制与政策体系，使利率与国民经济发展保持在适度水平，不要大幅持续上升或下降;二要建立健全持续的健康发展的房地产市场运行机制与政策体系，使房地产价格与城市经济发展及居民收入水平相适应，避免大起大落;三要建立房地产价格监控指标体系与金融风险监控指标体系，加强两个行业的沟通与合作;四要建立房地产泡沫与金融风险预警预报系统，共同防范房地产泡沫与金融风险，促进国民经济持续快速健康发展。
作者：白 山
谨防房地产泡沫酿致金融风险
摘要：世界多国经验表明，房地产泡沫易导致金融风险，从而对经济产生致命的打击。房地产资产价值的预期性及土地资源供给的有限性是导致房地产泡沫的两个根本性原因。该经济规律也适用于我国。最近几年，我国房地产发展势头过猛，与之相伴的是金融风险隐患。具体体现为：房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫;房地产业贷款过度依赖银行及假按揭导致大量不良贷款等。我们要认真汲取国际经验，严把信贷闸门，谨防房地产泡沫风险。
关键词：房地产泡沫;股市泡沫;金融风险;房地产市场机制;假按揭
《中共中央关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》中特别关注我国房地产引发的社会矛盾，对于影响社会和谐的房地产的发展作出原则规定。中央经济工作会议进一步提出：“要注意加强对房地产市场的合理引导和有效控制。”这表明，目前我国已经十分严重的房地产失控已成为危及经济社会安全的突出问题，实际上，它对金融安全的危害最为直接，应当及早察识和防范。
一、国际警示：认真汲取国外房地产泡沫的教训
因房地产市场失控导致经济泡沫，然后酿致金融危机，最终形成泡沫经济，这种现象在20世纪后半期屡屡发生。美国、泰国、香港、日本等国家和地区都曾因此造成金融风险，有的至今阴影未消，其中日本尤甚。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国等五国财长签订了《广场协议》，决定同意美元贬值。结果降低了日本的海外市场竞争力，为此，为了刺激经济增长，中央银行采取了非常宽松的金融政策，导致大量资金流向股市和房地产，造成股价与房价飞速上涨。作为泡沫经济的主要载体的房地产，增长迅速，住宅开发、饭店、高尔夫球场、大型观光设施、度假旅游场所、娱乐场所、滑)场等投资项目众多，资金需求旺盛。在巨大泡沫的光环下，银行竟像疯子一样向房地产融资。投机商们从银行贷款购买土地，然后又以土地作为担保从银行再次获得贷款，又用该贷款去购买土地。如此循环反复，贷款规模不断扩大，地价越来越高。过高的房地产价格使得城市住宅成为只有少数人才能拥有的“奢侈品”。大量的资金集中于房地产，挤压与限制了其他行业的发展，为此，日本政府进行宏观调控决定提高银行利率。提高的银行利率刺破了日本的泡沫经济。泡沫破灭后的结果是土地和房屋根本卖不出去、竣工的楼房没有住户、空房到处都是。房地产价格狂跌导致大量不动产企业及关联企业破产，使得银行拥有了巨额的不良债权。这次房地产泡沫不但沉重打击了房地产业，还引发了严重的金融危机。受此影响，日本迎来了历史上最为漫长的经济衰退，陷入了长达15年的萧条和低迷。即使到今天，日本经济也未能彻底走出阴影。
国际历史经验告诉我们，房地产业由于其不同于一般产业的性质，其发展与金融业休戚相关。在经济发展到特定阶段时，房地产业必定成为支柱产业，此时一定要保证房地产业的健康发展，谨防房地产泡沫所导致的金融危机。
为何房地产市场混乱往往会导致金融风险呢?有它内在的机理。大家知道，所谓泡沫经济就是虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。其特定含义在于市场价格远远高于实际价值，与经济基础条件相背离的资产价格膨胀，或者说是出售价格远远高于商品价值的经济现象。泡沫经济本质上是一种资产价格的运动现象，是投机所导致的资产价格脱离市场基础持续上涨。根本问题在于资产价格高于其真实价值使得资产价格处于持续增长的状态中。常见的资产有债券、股票等可以提供利息、股利等长期现金流，而房产也可以提供租金这一长期现金流入。那么在决定资产的真实价格时，应当根据这些现金流入以及最终出售时售价的折现值来确定，可是折现值受到了许多对市场的预期的影响：第一，人们对未来现金流入的预期;第二，人们对折现率的预期;第三，人们对终值的预期。在实际经济活动中，导致泡沫的原因是复杂的，凡是与预期相关联的过度投机行为、规范失灵、诈骗行为和道德风险等都可能成为导致泡沫产生的原因。这是由于人们的预期由于受到市场不确定性以及信息的不对称性等影响，做出的预期往往互不相同。当然，不同的预期对社会有一定的促进作用，这样才有交易的可能，但是，这也使得价格有可能严重偏离其资产的真实价值，从而产生泡沫经济。房地产泡沫经济是泡沫经济中最常见的一种，是以房地产为载体的泡沫经济。即由房地产投机所导致的经济状态，表现为房价飙升到远远脱离其内在价值的程度，而其中隐藏着房价狂跌并引起市场崩溃进而引发经济萧条甚至经济危机的可能性，它是房地产市场上虚假繁荣的反映。
在正常的市场经济体系下，价格由供给与需求共同决定，当供给过大时，产品互相竞争，供给曲线右移，使得价格下降，在新的均衡点形成均衡价格。而当需求过大时，需求曲线右移，使得价格上升，形成一个较高的均衡价格。故在市场机制下，供给过大则导致价格下跌，从而抑制供给。需求过大则导致价格上升，从而抑制需求。而房地产市场是一个垄断竞争市场，从长期来看，由于土地资源的有限性，房地产商品的供给是具有十分强的刚性的。这样在市场的供需关系中，本来由供给和需求共同决定的价格，由于刚性的供给而使得其最终由需求单方来决定，如下图所示。
由此，需求一旦增加，则必然导致价格直接上升。同时，房地产需求中既有消费性需求，也有投资性需求，甚或投机性需求，人们对房产的长期预期是上升的，如果在某个节点上，股票等其他资产效益不好而房产被大多数人追捧时，在消费性固定，投资性暴增的情况下，商品房又不可在短期内增加，房产价格就会上升。本来在价格上升时，应当对需求有很大的抑制作用。但是由于投资性及投机性需求的存在，价格的上升使得房产增值，投资者和投机者获利，促使他们对市场的预期进一步看好，或是使得更多的人对房地产市场预期看好，从而吸引更多的资金进入房地产市场，需求进一步上升，价格就进一步上升。这样就进入一个房价节节攀升的循环当中，这就是房地产市场中，投资或投机导致的奇怪的市场机制。
房地产作为国民经济的支柱产业之一，其迅速发展的背后，必然有银行信贷的全面介入和大幅扩张，这也使得房地产业成为泡沫经济的主要载体，泡沫破裂后，房地产市场跳水会造成银行的呆账、坏账，从而使得银行资金断链，进而]变为金融危机，对国民经济造成严重的破坏。
二、我国房地产失控导致金融隐患
中国的房地产市场起步虽晚，但发展势头过猛。经济本来脆弱，加之市场混乱，带有畸形的特征，它所掩盖的金融风险会更大。大体上说，我国房地产业是经历了一个由20世纪80年代起步、90年代渐进、进入21世纪后突进的过程。头十几年基本上是平稳的，近五六年，简直就像洪水漫滩，大大超过预想的速度。近年来，各相关主管部门对房地产行业的调控就一直接连不断。但是房产市场的走向总是与宏观调控的目的背道而驰。如2003年的12l号文件、2005年的“国八条”以及2006年的“国六条”。一些房地产开发商漠视政府法规，公开发表与政府对抗的言论，拒绝公布建房成本。在有些地方结成垄断价格联盟，联合抬高房价，使许多地方的房价不降反升，两个70%得不到执行，并用其他手法继续圈占土地。
如上所述，房地产业与金融业休戚相关。伴随着房地产失控的是金融隐患。当前房地产金融风险集中表现为：
一是房价过高，且一路攀升，局部地区出现泡沫。2000年到2005年住宅房价增长了32.2%，2004年高达9.4%、2005年高达8.4%。由于土地资源具有耗竭性的特点，人口的增长和社会经济的发展使人们对房地产的需求也会不断增加，房地产的价格在长期内具有上升的趋势。但是房地产的价格应该与消费者当时的收入相一致。房价收入比(即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例)是世界广泛使用的判断房地产价格合理与否的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶l，美国的比例是3∶l，日本是4∶1。而在中国，这一比例大约在10-15∶1。按照法国标准推算，北京的最低工资是580元/月，其房产价格最高应为2134元/平方米。事实上，北京的商品房房价远远超过这个数字，普通商品房的价格都达每平方米8000多元，高者远逾万元。即使在中央出台了“国六条”及配套细则“国十五条”，从土地供应、银行信贷等方面对房地产进行调控，不少地方的房价不仅没有能应声回落，反而呈现出“逆调整”持续上涨的态势。房价的逆向表现，导致消费者产生房价还要上涨的预期心态，增加了市场的恐慌心理，从而进一步推动了房价的上涨。目前我国已有明显的泡沫经济的某些征兆，空置率达40.8%，而局部地区(如上海、北京、广州、天津、深圳等地)房价却继续上涨，已显示出经济泡沫的症候，并往中西部蔓延。
二是房地产业贷款过度依赖银行。据资料显示，1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为4.91万亿元，7年间升115倍。而2006年上半年，全国的房贷总额已达3.4万亿元。2006年1月至10月，全国完成房地产开发投资14611亿元，其中商品住宅投资10268亿元，占总投资的70%，同比增长28.4%。在这同一时期，全国房地产开发企业共到位资金20592亿元，同比增长29.2%。据业内人士估计，目前银行资金至少占房地产公司资产总额的70%。
三是假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限而进行骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
四是房市股市泡沫联动加剧金融隐患。房地产市场与股票市场都容易滋生泡沫，而且二者具有一定的关联性，房地产泡沫的破灭往往会导致股市泡沫的相继产生。当前，我国房价一路飙升，引起中央政府极大的重视。近几年来，政府不断推出房地产调控政策，以抑制房地产投机活动。在某些地区宏观调控已开始显示效果。在这个时候，会导致那些敏感的投机资金迅速抛售手中的房地产并获得暴利，安全撤出房市，转身投入股市进行炒作。非常巧合的是，我国股市在长期低迷的徘徊后，自2006年以来股票指数一路高涨，不断更新历史纪录。2006年12月20日，沪综指、深成指分别突破2440点、6440点;沪深股票的总市值首次突破8万亿元大关，比上一个月增长23%。目前，两市总市值与GDP的比例达到40%，而2005年底该比例还不足18%。股市的暴涨让我们不得不警惕股市泡沫存在与否。由国家宏观调控所至的可能的房价下跌与相应的可能的股市泡沫联动加剧当前的金融隐患。
三、把握信贷闸门，谨防泡沫风险
凡事预则立，不预则废。我们应当汲取国际教训，正视我国房地产失控的隐患，采取积极的措施，谨防金融风险。应当说这是一个系统工程。需要各方努力，金融机构则应当冲先锋。
(一)落实科学发展观，严格执行宏观政策
当前要坚决贯彻“国六条”的精神，坚持不懈地对房地产进行调控。加强对当前阻碍房产调控的主要力量(金融机构、地方政府及投机资金)的监管。这三者与房地产业的命运在许多方面息息相关。金融机构由于巨大的存贷差，有着很强的投资冲动。快速发展的房地产业被它当作最佳的投资对象。当国家提高贷款利率以控制购房需求时，金融机构却更乐意发放住房贷款。因为利率高了，他们的收益就会更高。所以这种“反向操作”削弱了我们的调控力度。鉴于此，必须要求金融机构严格遵守对房地产开发企业的贷款程序;规避房贷操作风险;防范“假按揭”风险，完善惩戒机制;加强利率风险管理。对于有些地方政府来说，房地产是其“摇钱树”，他们总是想尽办法去松动中央的政策。所以对于地方政府，不能仅以GDP作为考核其政绩的依据，同时从源头上预防和惩治行贿受贿行为，措施应当严厉。为了控制投机资金，应当在房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区，加大对境内外炒房资金流动的监测。完善房价统计体系和市场信息披露制度，及时披露准确的房价统计信息，引导市场行为。
(二)严把信贷闸门，提高风险意识
中国的住房金融体系是以银行信贷为主的住房金融体系，近几年来，这个体系越来越显现出不能适应形势的迹象，房地产金融在金融总量中所占的比例越来越高。近几年，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快及低价位住房供不应求、高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行违反有关规定，放松信贷条件，在一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。所以说，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。各银行信贷部门必须按照建设部九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，进一步发挥信贷调控的作用，严格房地产信贷开发条件。
(三)防范和治理内外腐败行为
大量事实表明，土地批租是房地产开发的源头，由于土地市场管理中的种种不规范，每年国有土地收益流失至少在百亿元以上;银行资金是房地产企业的血液，建筑成本和楼盘风险却由银行承担，房地产建设自始至终只能靠权力、关系等腐败方式来维系，而这些用于维护关系的支出都会加到房产的成本内，这也是房价上涨的一个隐性因素。当前，中央政府在对房地产行业进行调整的同时，掀起了“反腐风暴”，席卷那些与房地产圈保持着某种暧昧关系的权力角落。越来越多与房地产有关的腐败事件败露，使很多手握重权的地方高官接二连三落马。这对维护房产秩序，防止房产泡沫至关重要。对于金融机构来说，反腐倡廉、严惩内部蛀虫尤为重要，对此决不手软。
(四)冲破地方保护的羁绊
对于有些地方政府及其官员来说，一方面，房地产成为地方财政和各种城市经营运作的“摇钱树”，推动地价上涨，带动房价上涨，则不仅可以提高当地GDP值，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。另一方面，由于地方政府相关部门自由裁量权力过大，导致了许多地方开发商与审批部门之间的灰色、甚至是黑色交易。正是在这种错误的政绩观与利益观的主导下，一些地方政府积极主动地成为房地产公司的庇护伞。对偷税漏税的房地产公司进行遮掩与开脱。这应当成为反对腐败的重点之一。
(五)大力营造诚信环境
诚信是社会主义市场经济持续、健康发展的基础。当前房地产失控，房价飞涨跟房产市场缺乏诚信密切相关。房地产商们结成联盟，与地方政府勾结起来，提供虚假市场信息，加剧房地产市场炒作。一些房产公司违法预售商品房;还有些房产公司“空手套白狼”;甚至有些房产公司通过“假按揭”套取银行贷款等。这些非诚信的行为一方面不利于房地产业的发展，另一方面增加了银行的不良资产，加剧了金融风险。当前建设部查处了一批严重扰乱房地产交易秩序、侵害消费者合法权益的违法违规案件。这对规范房地产之交易秩序与营造诚信环境起到了警示与促进的作用。今后，应当进一步加大监控和惩治的力度，为构建社会主义和谐社会作出贡献。
参考文献：
[1]杨承训.准确把握社会主义市场经济改革的要谛[J].经济学动态，2006，(9).
[2]杨永华.论房价和房价收入比[J].经济学家，2006，(2).
[3]宋承先.现代西方经济学[M].上海：复旦大学出版社，1998.
(责任编辑：贾伟)
作者：吴 莲
论房地产泡沫与银行金融风险防范
在城市化快速推进的今天，由于城市中各项基本设施，例如，医疗以及教育等均较为完善，所以也吸引了大批民众的涌入，并且对于城市来讲，其可用于房地产建设的用地本身就很有限，所以也在一定程度上助推了房价的上涨，致使房价出现一波又一波的增长。除此之外，对于国人来讲，房地产已经不仅仅具有居住的属性，同时也是投资理财的工具，从而也因此为房地产泡沫的形成增加了风险，致使银行金融风险大幅度的提高。所以，本文将着重对房地产泡沫与银行金融风险防范进行必要的讨论，以供参考。
目前，尽管我国政府出台了多项政策来抑制房价的上涨，但是政策的实施效果并不显著，甚至多个城市的房地产价格仍然显现出较快的上升态势，所以也为房地产泡沫的形成提供了机遇。与此同时，在对房地产泡沫出现的原因进行分析后发现，当今我国经济发展过热是导致泡沫在房地产中出现的主要诱因，同时在房地产价格持续上涨的过程中，我国银行对此提供了充足的动力支持，也因此增加了银行金融行业出现风险的概率，极大的威胁我国经济发展的可持续性。
一、分析房地产泡沫与银行金融风险之间的联系
通常来讲，房地产泡沫指的是随着我国经济发展速度的加快，我国民众对改善住房条件的愿望极为迫切，但是由于城市中可用于房地产建设的用地极为有限，所以导致房地产资源稀缺，从而引发房地产实际价值远低于其市场价格的情况，从而引發房地产泡沫情况的出现。现阶段，在我国绝大多数城市之中，当中的房地产市场仍然表现出蓬勃的发展态势，并且价格也是一涨再涨，所以对于房地产开发商来说，这无疑会为其带来丰厚的经济利益，从而也为房地产泡沫的出现带来极大的可能。对于民众来说，一房难求已经成为显著的社会问题，急需国家证词来予以调控。
同时，房地产行业的蓬勃发展，同样也对周边产业的发展带来了机遇，所以我国银行金融行业也因为房地产价格的持续增长而获得了丰厚的利润。然而，房地产泡沫如果在房地产行业显现出来，则对于我国银行金融行业来说，其无疑也会因此出现相当程度的经济损失，甚至导致整个金融体系出现瘫痪。另外，一旦戳破房地产泡沫，房地产的价值无疑会进入下跌区间，导致个人消费水平下降，这同样会显著影响我国银行金融行业的发展。总之，如不对房地产泡沫问题予以抑制，继续任其上涨，则必然会影响我国银行金融市场的稳定，从而引发相应金融风险的出现，对我国未来经济发展是极为不利的。
二、房地产泡沫对银行金融发展的影响
为了保障我国经济可以有条不紊的发展，对银行金融风险防范加以关注是极为重要的。然而，在现阶段，我国房地产价格持续走高，所以也因此导致泡沫在房地产市场中形成，所以如果未对此问题加以重视，则一旦房地产泡沫消失，势必会对我国银行金融行业的整体稳定性造成影响。另外，之所以银行会因为房地产泡沫而出现金融风险，主要是因为：
(一)信息获取存在不对称
现阶段，我国房地产市场仍未得到完整的建立，当中信息无法清楚的予以获得，并且分析系统也相对比不不完备。所以，为了可以准确的对房地产价格进行计算，需要借助于贴现比率、贬值预算以及预期通货膨胀等关键指标。然而，上述指标难以得到权威机构的认可，同时也无法准确的获得全部信息，即便房地产处于黄金发展机遇，作为银行来说，其也无法对房地产价值予以精准的计算，所以会导致抵押物高估情况的发生或者只是对房地产当时市场价值予以反应，而无法得到准确的变现价值，甚至与市场价值相比，房地产的变现价值与前者有着较大的偏差。因此，可以看出房地产泡沫的出现，将会使银行无法对房地产贷款风险予以有效、快速的应对，致使银行蒙受相应程度的金融风险
(二)风险短视问题
对于房地产本身来说，其贷款时间通常为20年以上，所以也因此容易导致短视问题的发生。现阶段，我国房地产业正处于蓬勃发展的时期，并且随着房地产价格的逐渐提高，银行对于房地产方面的贷款也更加积极，并且也因此获得了丰厚的回报。此外，鉴于房地产市场如此强势，民众也会认为房地产价值并不会出现显著下跌，所以不论是刚需购房者还是投机者，均争相开始了房地产的抢购，致使房地产价格持续攀升，从而也导致贷款额与价值比率的持续下降，进而引发房地产风险被低估情况的出现，相应的调控管理也更为放松。然而，如果贷款额小于抵押产品的情况，作为银行来讲，其也不会担心相应经济风险问题的出现，甚至部分银行管理者认为，我国经济结构较为完善，存在抵御大规模金融风险的能力，所以房地产泡沫不会对银行金融产生过大的冲击，正是对早期警告信号的忽略，所以也会因此导致金融风险在银行中的出现。
(三)监督管理存在疏漏
从宏观上来看，我国经济正处于高自由度的发展态势之中，所以作为银行管理部门来讲，其可能不会在市场中应用高风险的管理策略。此外，在市场经济体制下，高风险策略对于银行而言，可能会在短期为银行带来可观的利益，但是从长远来看，随着银行利益的不断提升，相应的风险也就转变为加快银行经济利益提升的主要动力，正式因为如此，银行的监督管理部门往往只注重经济利益，而开始放松对高风险策略的控制，致使部分疏漏在监督管理过程中出现，致使房地产泡沫越来越大，一旦某一天泡沫消失，则势必会对银行金融造成更大的经济损失。
三、防范房地产泡沫对银行金融造成风险的对策
对于银行金融来讲，房地产泡沫的出现，在短期内便会对银行形成较大的金融冲击，如无法对房地产泡沫予以有效的防范，则势必会引发更严重的金融风险问题，甚至会造成金融危机的出现。另外，从房地产泡沫与银行的关系可以看出，两者彼此制约，并且会导致一定循环关系的形成，两者不断交替的上升，因此，对房地产与银行安全管理体系予以不断完善，对银行金融风险的防范将会起到积极的帮助作用。
(一)建立完善的金融市场
为了确保房地产可以在我国健康、有序的发展，需要我国积极的对金融市场予以完善，从而有助于降低投机行为在房地产市场中出现的概率，对保证我国房地产行业的健康发展有着积极的帮助作用。另外，金融市场的不断完善，同样可以将风险危害予以逐步缓解，减轻银行因房地产泡沫而引发更加严重的负面影响。
(二)努力构建多种金融渠道
通过构建更多的金融渠道，可以有助于分散金融风险。另外，对于我国房地产行业来讲，主要的融资渠道存在两种方式，即：银行信贷与银行信托。其中，由于仅有上述两种融资渠道，所以也因此增加了银行出现金融风险的概率。因此，为了避免金融风险在银行中出现，便需要采取措施来积极的构建更多的金融渠道，使得金融风险可以由更多的渠道来承担，同时金融渠道的增多，可以吸纳更多的机构或者个人来参与房地产市场的投资，使其获得更多收益，对分散房地产市场中的风险大有帮助作用。
(三)增强政府的宏观调控作用
作为政府职能机构，为了避免房地产泡沫问题威胁到银行金融安全，其需要从宏观调控入手，建立并完善泡沫预警机制，从中对房地产的发展走势加以预测，并监控房地产市场中的主要指标，例如，房屋需求指标、房屋价格指标以及供给指标等，从中来分析房地产是否存在泡沫倾向，为房地产市场的调控提供依据，如发现房地产市场存在发展过热的情况，则有关职能部门便可准确的制定相應的调控预案，对预防房地产泡沫问题的出现有着积极的作用。
(四)预防投机行为在房地产市场中出现
一般来说，投机炒作也是助推房地产价格上升的主要因素，所以为了对房地产市场中的投机炒作行为加以限制，政府职能部门便要想方设法制定出有效的政策来抑制投机炒作行为，同时在法律的框架内，将投机炒作成本予以最大限度的提高，避免投机分子通过房地产来获取暴利。例如，国家可逐步对信贷标准予以完善，并在购房时，对购买面积、家庭成员数量等予以考虑，最大限度的满足刚性住房者的购房需求，防范金融风险的出现。此外，对于房地产贷款资金的使用情况，银行及政府职能部门要高度留意，合理的调整与控制贷款资金的限额、防范炒房现象的发生，杜绝投机行为在房地产市场中的出现。
(五)调整房产需求和供给结构
通过市场调节机制以及政府的能动作用，综合的对民众的住房需求予以详尽考虑，以此来增加房源的供给数量，并通过相应的需求程度来予以合理的优化和调整，最大限度的满足民众的购房愿望，合理的调整房地产价格，增加供地量，以此来满足不同民众的购房需求，对房地产企业以及民众而言均会为此得到更大的收益。
(六)合理的构建银行内部机制
对于房地产行业来讲，其不仅有着较高的收益，同样面临的风险也更大。因此，作为银行而言，其在处理房地产信贷业务过程中要对相应的尺度予以有效的控制，规范自身行为，努力构建出科学、合理的内部机制，并注意对银行的管理制度予以有效落实。此外，在个人信用制度方面，银行也需予以完善，并注意对贷款人的个人信用情况予以查询，详尽了解贷款人的自然情况，是否具备相应的还款能力，对降低银行金融风险有着积极的作用。此外，在房地产开发企业办理贷款业务时，同样要对其企业资质予以详尽的审查，调查贷款项目，并查验企业的信用记录与财务情况等。同时，对房地产企业与其借款人相关的交易情况也要予以关注，避免出现挪用贷款问题的发生，如企业经济实力有限，则要对贷款金额加以限制，有有助于防范金融风险的出现。
(七)完善银行监督管理机制
衔接，我国经济正处于良好的发展势头，但是随之而来的便是我国银行金融市场变得更加捉摸不透，管理方面的难度也因此有所提高。因此，面临复杂变化的金融市场，银行需要对其自身管理监督机制予以完善，并要根据当地的房地产市场情况来对其予以有效的调控，最大限度的保障房地产市场可以有条不紊的发展，并注意灵活的运用各种策略来防范金融风险的出现，抑制房地产泡沫问题的形成。
(八)完善和规范中介服务
在推动房地产市场发展的同时，还要主要建立起相应的中介服务诚信体系。其中，政府可下大力气来推动房地产评估体系、信用评级、地产保险以及信贷咨询等机构的建立，以便房地产信息更加透明、真实。另外，努力拓展更多的房地产金融渠道，并建立起完善的金融机制，可以有助于缓解房地产企业融资渠道单一的问题。与此同时，在市场经济体制下，注意将市场自身的调节作用发挥出来，如房地产市场出现发展过热的态势，则可运用限制贷款额度等手段来对市场的过热表现加以一致，以此来实现调控房地产市场的目的，避免房地产泡沫对银行金融造成过大的风险。
四、结束语
总之，房地产泡沫的出现，无疑会对银行金融造成一定的风险，所以我国要加大对房地产市场调控的力度，在避免房地产市场出现泡沫的同时，缓解其对银行金融所造成的风险，采取有效的防范措施来保证房地产市场以及银行金融可以健康、稳定的获得发展。(作者单位为辽宁对外经贸学院)
作者：白文祖 丁智洋
