在日常生活和工作中，我们逐渐认识到制度的重要性，制度具有合理性和合法性分配的功能。制定这个制度有很多预防措施，你确定会写吗？下面是小编为您整理的《小区物业保洁规章制度》，供大家阅读，更多内容可以运用本站顶部的搜索功能。
论住宅小区物业管理制度的完善
[内容摘要]物业服务的好坏不仅关系到业主们的幸福也关系到基层社会的稳定与和谐。当前，在物业管理中，仍存在诸如业委会成立困难、业委会成员不担当不作为或乱作为、物业合同订立不科学、不能很好地履行等问题。因此，建议完善业委会的激励机制，科学设定物业合同的条款、订立严密的议事规则、“业主满意度调查，，规则、选举规则和财务披露规则等。
[关键词]业委会;物业合同;业主满意度
作者简介：管甡，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;陈乾坤，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;郑嘉懿，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;金宇航，嘉兴学院南湖学院人文系，2018级法学专业本科生;章郑安，嘉兴学院南湖学院人文系，2017级法学专业本科生;指导老师：郭万明老师，法学博士，嘉兴学院，副教授。
随着我国城市化进程的加速，大量农村人口向城市转移，他们在城里买房，住进住宅小区。住宅小区和一家一户的农村散居情形不同，散居的农民可以自扫门前雪，而住宅小区其实是一个集体，有着共同的利益，需要共同管理。当前，绝大多数住宅小区都是聘请物业企业来管理，但是，物业管理中存在很多问题甚至是矛盾。本文拟对我国现存的物业管理制度进行研究以便对相关制度提出改进措施。
一、存在的问题
在当前住宅小区物业管理中，在业委会成立、物业合同订立和履行等方面存在诸多问题。
(一)业委会成立与服务方面存在的问题
1_承租人无参选资格问题
根据我国住建部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定，业主委员会成员必须是房屋产权人，即业主。而租房者并非小区业主，不具备申请资格，不能作为业委员会成员参与管理。如果承租人不能以业主身份参选，而业主又因不实际居住而对小区事务不关心，最终就会导致承租人利益得不到保障。
2.业委会选举中基层政府组织乱作为的问题
在业委会选举上，一些地方的街道办事处在确定业委会候选人资格的时候有干预太多、违规操作之嫌。一些街道办事处通过违规增加限制条件把自己不喜欢的热心报名参选的业主排除在候选人之外，或在法律规定之外运用手中的权力影响选举公正。如某小区在选举业委会成员时，街道办事处以报名参选的业主不是党员或没缴清物业费为由取消其参选资格，并且将最终确定的候选人(8人)与将要选出的业委会成员数(7人)比例设置的过小导致实质上的等额选举。而且该小区一些业主认为，街道将与当前为小区服务的物业公司有利益关系的候选人列在选票候选人列表中的第一个，这会导致一些权利意识不强、比较随意的业主优先选举排名靠前的候选人，造成選举不公平。
3.业委会成员激励不足及其不作为或乱作为的问题
业主委员会成员主要由自荐或他人推荐并经民主选举产生，代表业主行使一定的管理权和处分权。但业主委员会成员的工作没有报偿，再加上业主们的需求是多样的，任何考虑或服务的不周到就可能落得个“出力不讨好”的下场。因此，不是真正出于奉献精神的业主是不会来“趟这个浑水”参选业委会的。积极报名参选的人工作稍有不慎可能就会被业主怀疑别有所图，如被认为可能与物业公司有所勾结。
作者：管甡 陈乾坤 郑嘉懿 金宇航 章郑安
摘 要：一些国有企业职工住宅小区在“三供一业”分离移交工作过渡期间，采取由业主委员会管理物业的制度，但由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位的弊端，极易引起业主和业主委员会之间的矛盾。因此，必须要明确业主委员会的法律地位、提高业主委员会服务质量、确定有效的物业服务监督机制，促进国有企业职工住宅小区物业市场化改革。
关键词：国有企业；职工住宅；业主委员会；物业管理服务
一、国有企业职工住宅小区业委会管理物业制度问题的提出
国有企业长期承担与主业发展方向不符的公共服务职能在工资福利外对职工家属区供电、供水、供热和物业管理进行补贴。不仅企业负担繁重，严重制约了企业的发展；而且往往由企业自主进行管理，服务不专业，与业主之间矛盾突出。2016年6月11日，国务院办公厅发布《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指引》（国办发（2016）45号），计划从2016年开始，在全国全面推进国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作、进行市场化改革，至2019年起国有企业不再以任何方式为职工小区“三供一业”承担相关费用。
在“三供一业”分离移交过渡期，笔者发现一些国有企业职工住宅区的物业管理并没有聘请专业的物业管理服务公司，而是将国有企业的专项补贴资金拨付给业主委员会，由业主委员会代为进行物业管理。据相关人员介绍，采取此种模式的原因一方面是该国有企业职工小区业主基本上都是该企业的原有职工，在此之前物业管理一直由企业的后勤部门管理，业主不需要承担任何物业费用。而在政策出台后的过渡期，仅仅依靠国有企业的补贴不够聘请物业服务管理公司，业主需要承担一部分费用，而他们不愿意支付。另一方面，他们也担心外部物业管理服务公司的服务质量不令人满意，遂决定交由業主委员会自行管理。
由业委会管理物业虽然能够降低成本，但在实践中，由于业主委员会法律地位不明确、物业服务不规范、物业服务监督不到位易导致业主与业主委员会之间的矛盾重重，所以笔者通过对上述缺陷进行分析，并找出相应的完善对策。
二、业主委员会自行管理物业存在的弊端
（一）业主委员会的法律地位不明确，有待于法律作出规定
在学术界和实务界对业主委员会的法律性质的观点目前主要有三种：第一种观点认为业主委员会是社团法人，满足依法成立、有必要的财产和经费、有自己的名称、能够独立承担责任这四个条件；第二种观点认为业主委员会是“其他组织”，如2003年，最高人民法院针对安徽省高级人民法院《关于金湖金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格的请示一案的复函》认为金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，即合法成立、有一定的组织机构和财产，具有诉讼主体资格，最高院认同业主委员会有“原告”主体资格。[1]第三种观点认为业主委员会不具有法人资格，不能独立承担民事责任。根据我国现行《物权法》和《物业管理法》的相关规定，业主委员会是业主大会的执行机构。“业主委员会代表全体区分所有权人做出的决议，维护全体小区所有权人的利益，是全体区分所有权人实现共有物业管理权的自治管理组织的核心机构。”[2]业主委员会只是按照业主大会的授权行使权利，不具备法人的地位。
由于国有企业职工住宅小区不同于商业小区，许多国有企业职工住宅小区到目前为止很大部分共有面积仍然属于国有企业，即国有企业和业主共同拥有小区的所有权。这种由业主委员会进行物业管理的模式主体进一步增多，业主委员会、国有企业、业主、雇员等。业主委员会的法律地位不明确，导致最终责任承担者模糊，产生新的纠纷的可能性进一步增大。
（二）业主委员会自行管理物业欠缺专业性、规范性
当前，由于业主委员会并非专业的物业服务机构，本身不具有物业管理的资质，在物业服务过程中往往因服务不规范而与业主产生纠纷。
1.缺乏资质，服务水平差
实践中，业主委员会聘请物业服务人员时缺乏相应的专业培训，选拔标准，服务人员的专业性无法保证，容易造成服务与收费标准之间的差距。同时由于聘请的服务人员往往具有临时性，导致只向业主提供某几项服务，如保洁、安保服务，而对绿化、公共设施维修等服务一般是采取出现问题后再聘用临时员工进行服务，无法保障小区的服务质量。
2.收费依据不明确
一方面，由于业主委员会在进行物业服务的过程中缺乏相应的管理体系、制度和标准，收费依据不清不楚；另一方面，业主委员会目前的法律性质不明确，一些业主委员会无法提供合法、有效的专用发票，如2015年，怀柔法院审理的一宗小区自主物业管理纠纷案，“有发票，我就给钱，没发票，就不给。不能说你随便给我开个收条，我就给钱吧？”[3]因此业主与业主委员会之间易产生纠纷。
3.人员管理不规范
一是根据现行法律，业主委员会不属于劳动法上的用人单位。业主委员会不能与雇佣者签订劳动合同、不能为雇佣者办理社会保险，缺乏相应的利益保障，雇佣者不能受劳动法上的保护，业主委员会与雇佣者之间易产生纠纷。二是业主委员会缺乏规范的管理架构进行员工管理，如缺乏员工考核机制、薪酬机制等，导致雇佣人员工作积极性不高，人员管理比较懒散。而且员工的流动性也非常大，多为短期、临时性的，难以保持工作的连续性，因此人员管理易混乱。
（三）业主委员会自行管理物业欠缺有效的监督
首先，角色错位导致监督不到位。业主委员会扮演的原本是替全体业主维护权利并监督物业管理工作的角色，但是，业主委员会在实行物业自管后却又成为物业管理的主体。自己没有办法监督自己，从而导致监督不到位。
其次，业主大会难以形成有效表决导致监督不到位。一是各地政府基本上遵循的是“业主的表决权属于物业所有人，每一个业主票数的权重是由每个业主所拥有的物业份额来决定”的原则。表决权按照面积计算，由此易出现少数或部分产权人控制或操纵业主大会的局面。二是法律对于法定表决数的规定，实际上是比较难以达到的。《物权法》规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主有自己的工作和活动空间，自由度较高，对表决事项的意见多数是较为懒散，集体讨论很难做到，缺乏固定的会议机制，对于大型居住小区来说更是如此。
最后，国有企业监督机制缺乏导致监督不到位。一方面，国有企业没有相应的对业主委员会进行物业管理监督的配套机制，不能对业主委员会的工作进行全面、有效的监督；另一方面，一些下级执行部门后续监督意识薄弱，抱着只需将专项补贴资金发放，不论后续物业服务质量到底如何的心态展开工作。从而导致业主委员会管理物业的工作中缺乏有效监督的弊端。
三、完善国有企业职工住宅小区业主委员会管理物业制度的建议
（一）明确业主委员会的法律地位，确定归责主体
依据上述的关于业主委员会的法律地位的观点，笔者比较赞同第三种意见，即业主委员会不具有法人资格。虽然业主委员会也需要物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，但业主委员会不以行政登记为成立要件；而且业主委员会对外进行民事活动，是代表广大业主的利益，无独立的意思表示；发生纠纷时，如果业主委员会的行为侵犯了他人的权利，业主委员会无能力也无财力独立承担责任，一旦赋予业主委员会民事主体资格，其无财产可供执行，将导致执行不能的尴尬后果。实践中，如果赋予业主委员会民事主体资格，目前还无法操作，因此其不宜为民事主体。
虽然业主委员会不宜为民事主体，但并不意味着其丧失诉讼主体资格问题。实务中，最高院的一些批复赋予了业主委员会诉讼主体资格。在《物权法》起草过程中，许多立法专家认为，暂不对业主委员会的诉讼主体地位规定，对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。[4]有关业主委员会的诉讼地位，既涉及到区分所有权人共同体外的第三人，也包括业主委员会与单个或部分所有权人，[5]还包括业主委员会中负有责任的个体的诉讼。
1.业主委员会与区分所有权共同體外的第三人的纠纷
由于程序上，业主委员会系依照法定程序由业主大会选举产生，并且在房地产主管部门做了登记；目的上，业主委员会代表和维护全体业主的利益，因此由全体业主承担责任。但是必须满足一定的程序和条件：一是必须经过业主大会的特别授权或是满足法律规定数额业主的书面同意。二是在由全体业主承担法律责任的纠纷类型上，须是涉及全体业主的切身利益。
2.业主委员会与单个或部分所有权人之间的矛盾纠纷
由业主委员会自行管理物业的模式常常涉及此种纠纷，我国《物权法》第78条第2款规定“业主委员会作出的决定侵害了业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主可以通过撤销业主委员会的决定来保护自己的权益。因此，在采用由业主委员会管理国有企业住宅小区物业时，不仅需要拥有部分公共建筑面积所有权的国有企业的同意，也需要小区内业主的授权或经过业主大会的决议，否则在实践中，极易因业主委员会无授权而发生物业管理纠纷。
3.实践中，业主委员会在未经业主大会的授权、未经广大的业主同意的情况下，擅自开展物业服务活动，并将相应收益归入个人包囊
在此类以业主委员会为当事人的纠纷中，业主委员会在没有授权或超越授权的情形下，进行具体的民事行为，若相应的后果由业主委员会承担并进而由业主所有的财产来承担，那么就有失法律权、责相衡的公平原则。在此种情形下，应突破业主委员会的“面纱”，由业主委员会中负有责任的个人以其自有财产来承担相应的法律责任。
（二）提高业主委员会物业管理服务的专业性、规范性
一是对物业服务进行分类管理。通过对物业服务进行分类，大致分为普通物业管理服务和专业物业管理服务，一些不需要专门技能、易操作的物业服务工作即可由业主委员会人员或雇人从事，例如，代收水电费、清洁卫生工作、安保工作等；而需要专门技能、难度较高的物业服务工作则可以发包给专业的物业服务企业，比如水电维修、水沟清洗等工作。采取该种综合模式，一方面可减少开支、另一方面也可提升服务质量。
二是制定物业管理服务规章制度。业主委员会在进行物业管理服务过程中，应当依据法律法规、业主大会的决议制定相应的物业服务规章制度，明确物业费用、物业服务内容、物业服务人员等方面的标准和运作程序。定期在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据等进行公示。
（三）完善对业主委员会自行管理物业的监督
国有企业在该过渡阶段需发挥好监督作用。制定有效地考核机制，通过定期对业主委员会的物业管理服务质量进行考核确定补贴额；制定有效地财务监督机制，如通过定期对业主委员会的物业管理财务进行考核，确保专款专用，对于单笔支出超过一定额度的物业费用，需要经过该国有企业的批准等措施。业主大会也应该发挥其监督作用，每一个业主都需要为维护自身的权利而积极地参与到其中。
四、结语
由于业主委员会法律地位不明确、物业服务专业性差、物业服务监督不到位导致业主委员会管理物业模式中业主与业主委员会之间的矛盾重重。在“三供一业”过渡期，针对此种情况，我们呼吁应当尽快规范业主委员会的法律地位，明确规则主体；同时对业主委员会物业管理服务进行分类管理、制定相应的规章制度，提高物业服务的规范性；发挥好国有企业和业主大会的监督作用，这样才有助于减少物业服务纠纷，促进国有企业职工住宅小区物业管理市场化改革。
参考文献：
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[2]陈鑫.建筑物区分所有权[M].北京：中国法制出版社，2007.
[3]小区自主管理引发新纠纷业委会为何跟业主打官司？http：//news.youth.cn/sh/201508/t20150820_7029428.htm2015-8-20
[4]柏玲.论业主委员会的诉讼主体资格[D].厦门大学.2009年硕士论文。
[5]王忠锋.论我国业主委员会的法律地位[J].东南大学学报，2011（13）
作者简介：
金玲子（1992.9～），女，湖北人，暨南大学研究生院法学院硕士生，研究方向：民商法。
作者：金玲子
【摘要】 国家提出全面建设和谐社会，社区作为社会的“细胞组织物”在其中起着非常重要的作用，社区中物业服务企业与小区业主的关系就显的尤为重要，本文试对双方关系实践中出现的问题进行一些探讨。
【关键词】 物业管理 物业服务企业 小区业主
物业服务企业与小区业主之间存在着三种关系类型。第一种，前期物业管理中，物业企业与业主的协议关系。第二种，物业企业与业主的合同关系，是业主委员会成立以后，业主委员会与物业企业签订的物业服务合同的法律关系。第三种，物业企业与业主的服务关系，一种关于合同履行和服务质量的民事关系。
从与开发商签订购房合同开始，业主与物业企业进行较量便随之开始，频繁更换物业企业的现象时有发生。本文从双方矛盾入手，论述物业企业与业主之间关系的改善机制。
一、对双方关系可能产生的问题及其出现的原因进行分析
1、“先天不足”带来的矛盾
业主在购房入住后，往往会因为配套设施、绿化、房屋质量、物业服务质量和收费等问题与物业服务企业产生矛盾。本文认为产生这种现象的原因是在前期物业管理中，存在着三个“先天不足”。其一，虚假的承诺。开发建设单位为了达成销售，做出夸大甚至不切实际的承诺，如绿化率、配套设施、物业服务质量等等，给后续物业管理带来了被动局面，如果处理不当，或业主表现激进，就会导致业主和物业服务企业之间的矛盾。其二，前期物业管理的“先天不足”。前期物业管理协议是由房地产开发商与物业服务企业达成的，开发商就有可能仅从自身的角度出发选择物业服务企业，或者干脆是开发商的下属物业服务企业。物业服务企业为了取得合同，开发商为了销售宣传和成本的考虑，就很可能产生低收费、低服务质量的前期物业服务合同。其三，建设遗留问题。房地产开发建设过程中存在的后遗症带到物业管理中，由于这部分维修费很高，物业服务企业根本无力解决。建设和管理脱节造成了物业管理先天不足，开发商与物业服务企业之间的责任不清。
2、物业管理收费难的问题
业主与物业服务企业之间矛盾的主要表现方式就是“收费难”。物业服务收费难无时无刻不在困扰着物业管理企业的生存和发展，表现有两个方面：收费难度大，收费成本高。分析其原因，主要有二点。一是物业管理的整体性和业主交费的分散性矛盾。公共设施和公用设备的管理和维护费用有赖于全体业主，同时又服务于全体业主，但业主却存在个体性和分散性。个体性带来了业主对公共设施享用的不均等，分散性带来的就是收费难。拒缴物业管理服务费的那部分业主一直损害着全体业主的共同利益。二是对违约拒缴物业管理服务费缺乏有效的制约措施，形成了收费成本高的现象。物业服务企业没有强制收费的权利，更勿用提停水停电等违反行为，业主委员会同样也只有劝导的义务，对于拖欠物业费的顽固业主，只有诉之于法。由于个体所拖欠的物业费标的较小，导致物业收费诉之于法的效率低，成本高。
3、物业服务质量不高
关于物业服务质量，在有些地区，服务标准没有一个明确的定义，也就无法在合同中很好的界定服务质量。业主也就对物业服务质量有不同的理解，这样服务质量就很可能满足不了所有业主的需求。如果业主感觉服务质量和水平并不像自己理解的或物业服务企业所保证的，必然造成一些业主的抵触情绪，从而使双方之间的信任度降低，在物业服务的配合上就会出现罅隙，进而有可能导致物业管理费收交率低。而在面对业主的拖欠费用时，企业做的最多的就是降低服务质量，以最低限度的控制成本，这使物业服务企业与业主的关系更加恶劣。
4、物业管理主体的不确定
目前，我国物业管理尚不是很成熟，影响物业管理企业和业主关系的另外一个关键角色就是居委会。业主面临的是物业企业与居委会的双重管理压力，没有明确规定，物业企业会和居委会一起管理小区，致使业主很是迷惑。在社区居民委员会、业主委员会与物业管理企业之间的关系中，社区居民委员会缺位现象较为严重，业主委员会与物业管理企业积极性发挥不够。
二、对双方关系存在的问题可以从以下几方面探讨的解决思路
1、物业管理早期介入的制度化、前期物业管理的透明化
对于物业管理中“先天不足”的问题，本文认为可以主要从物业早期介入的制度化，前期物业管理透明化两方面进行着手。一直以来被提倡的物业早期介入可以很好的解决开发遗留问题、虚假的承诺等问题。物业管理早期介入是一种物业服务企业同房地产开发商共同对物业实施平等或交叉管理的方法。项目可行性研究阶段与规划设计阶段物业服务企业介入提出专业意见与建议，建设施工阶段介入，扮演监理角色。前期物业管理，是介于房屋自售出之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。在这个阶段存在着较多的程序不透明性，且物业管理工作也具有一定的复杂性，较容易在业主与物业服务企业之间产生矛盾。
以法律法规的形式对物业管理早期介入进行制度化约束，以强制力保证其得以实施，并且对前期物业管理的招投标、物业接管等程序过程进行透明化，通过建立和完善物业管理前期介入制度和前期物业管理接管验收制度，明晰物业管理各方面的职责权利，可以有效的减少物业管理“先天不足”的情况。
2、针对物业管理收费难的思路
物业管理收费难，作为业主与管业服务企业矛盾的集中表现，本文认为可以从以下几个角度进行入手。第一，增加物业管理收费的透明度，定期对物业管理费用的使用情况进行明细公布，以便业主了解物业费用的去向。第二，成立权威的仲裁机构。由于法律诉讼的方式成本过高且效率较低，所以有必要成立权威的仲裁机构，“快刀斩乱麻”解决物管纠纷。第三，充分发挥业主委员会的作用，更好地协调业主与物业服务企业间的关系，既可以让物业服务企业主张知情权，又可以对业主形成舆论约束。第四，扩大物业管理费用来源，解决物业管理费负担过重的问题。例如可以用物业配套设施出租的收入补贴物业管理的日常费用。
3、培育物业管理的中介机构
培育物业管理的中介机构，引入物业管理的第三方，包括物业管理的咨询机构、评估机构、顾问机构和研究机构。物业管理第三方的引入有利于物业管理市场的培育和加快物业管理市场化的进程。物业管理第三方的介入，在项目的公开招投标、选聘、规范物业管理等方面能够起到有利的作用，为业主提供专业的物业管理知识咨询服务，规范物业管理企业的服务标准，对物业管理行业的整合和成熟提供借鉴。
4、提高物业管理从业人员的综合素质
物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的工作。而我国物业管理行业处于起步发展阶段，物业管理人员培训教育也处于起步阶段，对高层次的专业人才比较匮乏。员工的素质是企业素质的基础，是服务于业主的基本条件，员工素质的高低，决定着企业发展的速度、成败与兴衰。特别是物业管理企业，不久的将来，当国际上一些从事物业管理的企业进入我国,抢占我国物业管理市场时，每一个物业管理企业都面临着机遇和挑战，届时员工素质的高低将决定其在竞争中的地位。关系到物业管理企业的生存与发展。所以，加快人才的培训是物业管理企业提供优质服务的基础。为此，一方面应引进一些具有相关知识与经验的高层次管理人才，另一方面应通过培训、定期考核、评比等手段，提高物业管理企业自身员工的素质。随着员工素质的提高，管理手段的加强，管理水平的提高，服务质量也会随之相应提高。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到法规清楚、管理有方，技术精湛、服务热情。首先，要转变观念，物业管理企业的全体员工要改变物业管理见物不见人的倾向。物业管理在服务过程中要注重与业主联系沟通，以达到和谐相处的目的。其次，加快企业员工技能培训，专业知识的培训，职业专业学校需要加强物业管理职业教育。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。
5、促进双方沟通交流，建立相互信任
沟通是把思想、情感、知识，信息等人文在个人或群体间传递、交流的过程，它是增加感情，拉近距离，求同存异，达成共识的最有效手段。不论是物业的所有者，还是管理服务的经营者，达成共同利益是永恒的原则。作为物业管理活动中共同利益的合作双方都必须有强烈的交流沟通意愿，应共同经营维护良好沟通氛围，创造相互沟通的条件，以融洽和谐的双方关系，增进彼此间的了解，消除彼此间的陌生与误会，取得彼此间的认可和信任。建立一种互信机制是十分必要的，这样才能关系融洽，相互信任，和睦共处。业主要强化物业管理消费意识、法治意识、公众意识。
6、业主委员会要规范自身的管理服务行为
业主委员会，是指由物业管理区域内的业主根据业主大会议事规则选举产生，代表业主利益的组织机构。既然是业主的代表，就必须规范自身的行为，做好业主与物业服务企业之间协调的纽带作用。制定完善的业主委员会章程和普遍认可的业主公约，能够起到事半功倍的效果，即避免让物业管理企业无所适从，又可以最大限度的避免内部成员的分歧。
7、完善物业管理法制建设
物业管理作为新兴行业，要想得到快速健康的发展，必须依靠法律法规对物业管理行为进行引导，规范和制约，否则，物业管理行业难以向深层次高水平发展。物业管理的法律法规尚不完善，物业管理基本法立法之后，法律法规不配套，甚至有些规范性文件之间存在着不协调或矛盾，在某些方面，物业管理仍处在无法可依，无章可循的状态。因此，要从根本上改变这种状况，必须逐步提高物业管理法律法规的效力等级，细化物业管理法规条例，建立物业管理法律体系。
三、结束语
随着物业管理行业的发展，物业管理法制的完善和人们消费水平不断提高、消费观念的转变，物业服务企业和小区业主的关系会不断改善，形成“和谐社区”。
【参考文献】
[1] 陈瑛：物业管理公共关系[M]．重庆大学出版社，2005．
[2] 胡杰等：物业管理与业主实务全书[M]．中华工商联合出版社，2002．
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[4] 梁柱：中国物业管理理论探索与实践[M].中国经济出版社，2003．
（实习编辑：胡冬梅）
作者：胡大见
电梯相关管理制度范例
1. 电梯维修保养制度; 2. 使用和运营安全管理制度; 3. 维修安全操作规程; 4. 电梯安全操作规程; 5. 电梯司机岗位责任制; 6. 电梯司机安全操作规程; 7. 电梯司机服务公约和守则; 8. 电梯运行管理规定; 9. 电梯安全管理; 10. 电梯的安全装置; 11. 电梯钥匙管理制度(无司机、无机房); 12. 乘客须知
电梯维修保养制度
一、应对机房的电器和机械设备做定期的巡视检查，清理轿厢机房卫生检查司机交接班记录。
二、应至少每15日按照国家安全技术规范的要求对电梯进行一次维护保养。
三、每月对各种安全防护装置和电控部分进行详细检查，更换各种易损部件。
四、每季度对重要的机械部件和电器设备进行详细检查，调整和修复以下内容：曳引机注油、导轨打蜡、油杯注油、更换门导靴、轿厢导靴衬板、更换破损烧蚀的安全开关和继电器等。
五、每年进行一次全面的安全技术检验，确定电梯运行状态及不安全因素。制定整改计划(更换曳引机、清洗导轨工作面、控制柜除在检修安全回路、更换磨损和不可靠机械电器部件)
六、根据电梯性能和使用频率，可在三至五年内进行一次全面的大修(清洁曳引机、更换摩擦片、检修控制柜、更换钢丝绳、做平衡系数实验等)
七、电梯长时间停用或发生火灾、地震、水淹等情况应做好纤细记录并报请特种设备监督检验合格后方可投入使用。
建立《电梯运行记录》并详细填写对故障及原因尤其是安全部件安全装置维修及调整后的数据记录在案。为日后的维修保养工作提供可靠的数据。
使用和运营安全管理制度
一、电梯投入运行前须进行试运行，以检查各部位是否工作正常。
二、搞好轿厢、厅轿门清洁卫生，清理门地坎滑槽内杂物。保障电梯门的正常开闭。
三、严禁电梯超载运行，不允许轿厢开启安全窗，安全门运送超长物件。对重量判断不明或不符合安全条件的物品谢绝运送。禁止电梯当载货电梯使用。载运重量较大物品因注意在轿厢内均匀分布。
四、不允许用急停开关、检修开关做正常运行中的消号;不得在电梯运行中使用厅门钥匙开启厅门;严禁在厅门、轿门开启的情况下检修运行。
五、当发生电梯运行故障如“关门不走车”“运行冲顶或蹲底”“安全钳误动作”“有异常噪音或较大震动冲击”时，请立即按动警铃按钮及时通知电梯的管理及维修人员处理。
六、电梯的厅门钥匙、电源开关钥匙由该电梯的司机或电梯管理人员、维修人员专人管理。认真做好钥匙的交接登记。
七、电梯的司机和维修人员、管理人员定期参加安全培训，掌握电梯的性能，熟知安全操作规程，持证上岗，严禁无电梯操作证人员进入电梯井道内进行有关工作。
八、有关安全责任，实行安全责任制。维修、保养部门的所有安全管理由维保部经理全面负责，由维保部经理定期进行安全教育工作。每天上岗工作之前由各组负责人负责进行安全教育工作及注意安全事项的交代工作，并做好每天的安全教育工作记录，每天安全教育工作后由维保工作人员本人签字。
维修安全操作规程
一、从事电梯维修工作的维修工应具备必要的电梯知识或经过专业技术培训，持有关部门颁发的“电梯维修工操作证上岗”。必须在上岗前先进行安全技术知识的培训，考试合格后方可上岗。
二、维修工须经单位指定医院的检查鉴定，无妨碍从事电气工作的病症。
三、电梯维修中有关电的作业部分应遵守北京供电局颁布的“北京地区电气安全工作规程”“北京地区电梯设备运行管理制度”以及“北京地区的电气工程安装标准”中有关规定。
四、维修工作必须二人以上方能进行，作到有呼有应，现场操作中必须服从现场负责人的统一指挥、统一安排，并且有具体的安全措施，以确保安全。
五、工作时，应该精神集中，不得说笑打闹，擅离岗位或做与工作无关的事情，严禁酒后操作。
六、维修工操作时必须带好防护用品，并正确使用，不得无证上岗。
七、一般不带电作业。当必须带电作业时，必须有人监护，有可靠的安全措施，并由有经验的技工操作。
八、保养维修时应在端站悬挂停梯作业指示牌。
九、维修工在进行施工任务项目前，要加强安全教育工作，技术管理人员开工前，要进行书面安全技术交底，并有针对性的安全措施。
十、维修工必须学会触电急救方法，并掌握一定的防火知识，会识别和使用不同类型的灭火器材。
十一、发生(重大)设备人身事故时，应先进行应急处理，抢救保证人身安全，保护现场，防止事故扩大并迅速向上级主管部门报告。
电梯安全操作规程
有司机电梯安全操作规程
这类电梯一般为货梯，在轿厢内一直有专人负责操作，根据乘客或使用需要操作电梯运行。
一、电梯操作步骤：
1、在开启厅门进入轿厢前，用厅门锁或基站钥匙打开电梯厅门，确认轿厢停在该层，再进入轿厢。
2、开启轿厢内照明灯及风扇，将“有司机/无司机”钥匙或开关转到有司机状态。
3、随电梯上、下行驶一个回程(不载客、不运货)，检查运行是否正常，有无故障。
二、电梯运行时电梯司机应做到：
1、防止电梯超员、超载运行，随时注意电梯过载保护功能。
2、不得将电梯教给乘客操作。
3、严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险物品。如遇到特殊情况，需经有关安全部门批准，并采取必要安全保护措施。
4、严禁在轿门、厅门开启的情况下，用检修速度作为正常行驶。
5、严禁揿按“检修”、“急停”按钮作为正常行驶中消号手段。
6、严禁开启轿顶安全窗装运超长物体。
7、不准乘客将身体依靠轿门、厅门上。
8、轿厢顶部应保持整洁，不得堆放其它杂物。
9、在平层准确度不能满足的情况下，可以用检修速度再平层。
10、严禁用手动控制轿门的启、闭来进行电梯控制操作。
11、行驶时不得突然换向，必须在电梯停止后，再换向启动。
12、载货应尽可能稳当地安放在轿厢中间，以免在运行中倾倒，损坏轿厢。
13、运行时如发生突然停电，司机应劝告乘客不要惊慌，应采取安全救护措施，妥善轿厢处理。
14、停梯时应将轿厢停在基站，将轿厢内电源操作开关转到“停止”状态上，再关闭灯和风扇，最后再关闭基站钥匙开关。
三、发生如下故障，电梯司机应立即按“急停”按钮、“警铃”或电话通知维修人员：
1、厅、轿门关闭后，而电梯未能正常启动行驶。
2、运行速度有显着变化。
3、行驶方向与指令方向相反。
4、内选、平层、换速、呼梯和指层信号失灵、失控。
5、有异常响声、较大震动和冲击。
6、超越端站位置而继续运行。
7、安全钳误动作。
8、轿厢内接触任何金属部分有麻电现象。
9、当电气部分因过热而散发焦热的臭味。
无司机电梯安全操作规程
一、开梯程序
1、开梯之前认真阅读上一班交班记录，打开厅门时慢慢拨开，弄清梯厢是在本层厚才踏进。
2、进厢后，认真检查各控制开关及照明通风是否正常。
3、用手试安全触板开关、光电开关功能是否灵敏可靠。
4、把各开关打成正常位置，选顶层、中间数层及首层来回走一趟，没有异常后方投入正常运行。
二、关梯程序
1、关梯前乘梯检查一趟，如有异常及时通知维修工轿厢处理。
2、检查电梯无异常后，把电梯停在首层，便于次日开梯。
3、断开轿内所有控制开关及照明开关。
4、把梯门关好后方可离开。
5、认真做好交班记录。
电梯司机岗位责任制
为了确保电梯的安全运行，司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。必须遵守以下内容：
①、保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。 ②、要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。 ③、电梯不带病运行、不超载运行。
④、操作时不吸烟、不闲谈等。
⑤、禁止酒后开梯或睡眠不足疲劳开梯。 ⑥、工作服装要合体，不得穿拖鞋。
⑦、当电梯停止运行后，要向乘客说明原因或在电梯门口放置说明牌。 ⑧、执行司机操作规程：
A、每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。 B、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。
C、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。
D、禁止运超大、超重的物品。 E、禁止在运行中打开厅门。
F、工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。
电梯司机安全操作规程
1、进入电梯前用钥匙将电梯门打开，进入轿厢后打开轿厢操纵盘的开关盒，并把「ATT.AUTO开关」由「AUTO」转换到「ATT」位置。
2、电梯停用后用电气钥匙将电梯锁上，使电梯停止运行。
3、禁止将司机状态转为无司机状态离开，或由他人代开。
4、禁止酒后开梯或睡眠不足疲劳开梯。
5、经常打扫干净。特别是厅门和轿门的地坎内，注意勿使垃圾阻塞。
6、注意乘客或物品刮碰轿门及轿门挤夹乘客。
7、禁止乘客携带易燃易爆等危险品及超长超重的物品进入乘客电梯。
8、1天开始运行之前，至少进行1次往返试运行，确认是否有异常。
9、确认紧急用的对讲机是否正常工作。
10、彻底了解紧急时的联系方法及管理方法。
电梯司机服务公约和守则
司梯工在开电梯前准备：
1、查看一班运行记录，运行如有异常，应先进行检查再开梯;
2、司梯工应打开首层钥匙开关后，查看电梯是否停在首层，切勿一开门
就迈入，防止坠落事故;
3、入轿厢内，开启轿厢内照明，打开检修及电源开关，先选层，确定方
向后再关门启车防止电梯反向运行。
4、每天第一班上岗时，进入轿厢内，先用手检查触板灵敏度，急停电钮的作用，然后上下试行
二、三个循环，检查各层门锁，以及选层、换速、
5、平层、停层是否正确可靠，警铃开关是否灵敏，灯、铃指示是否正确如，发现异常，应立即通知维修人员进行修理，切勿带病运行。
司梯工守则
一、文明服务
1、热爱本职工作，文明礼貌，周到热情;
2、司梯工熟悉楼内住户情况;
3、对特殊户做到心中有数，措施要具体;
4、电梯运行时间，夜间呼梯地点，监督电话公布于众;
5、司梯工在工作时间内使用文明用语，礼貌开梯，上班不准穿拖鞋，短
裤，不准浓壮艳抹。
二、劳动纪律
1、坚守工作岗位，不得擅离职守，不能随意打自动;
2、坚持停梯时挂示意牌，并配合维修保养;
3、司梯工就餐、就寝不得远离，值班室夜间不得留外人住宿。
三、安全运行
1、熟悉电梯性能，操作技术熟练;
2、严格执行操作规程，所有开关、按钮必须用手操作，严禁用身体或其他物件操作;
3、认真填写每日运行记录，不得漏记。
四、卫生
1、电梯内外干净、整齐，各门厅干净，无油污，厅门槽无脏土、杂物;
2、值班室不得洗晾衣物、被褥，物品摆放整齐;
3、一至顶层侯梯间地面无痰迹，无杂物，保持清洁。
电梯是小区精神文明窗口，电梯司机的服务水准直接影响着物业形象，为此特制本规定，要求电梯司机认真贯彻以下规定：
1、客人乘梯时礼貌待客，不许与乘客发生争执;
2、提前10分钟到岗做好开梯前的准备工作(按开梯时间运行);
3、不准非正式电梯司机操作;
4、不准迟开梯和提前停梯;
5、工作时间不准饮酒、吸烟，做其他与工作无关的事;
6、坚持正常出勤，忠于职守，有事须提前一天请假;
7、认真填写运行记录;
8、工作时，必须着装工作服，佩戴标志;
9、接班司机未能按时岗时，当班司梯要继续开梯，并及时通知有关负责人;
10、轿厢内外及侯梯间保持环境整洁、干净，坚持每天打扫。
电梯运行管理规定
为保证电梯正常运行，特作如下规定：
一、使用货梯单位，货梯使用时间分配表使用电梯。
二、用梯单位负责货梯的清洁清理工作，不得损坏货梯。如货梯用后未清洁或损坏，由用梯单位视情况令其修复或罚款。
三、电梯工每日应对电梯、货梯的运行进行检查，填写运行记录，按日送办公室审存，不能解决的问题报公司工程部解决。
四、电梯维保人员必须认真执行旬保、月保、季保、年保维修规定，认真填写保养记录，故障处理记录。
五、未经公司工程部同意、总经理书面批准，不得改变电梯的任何设备和功能。
六、运作中电梯突然出现停机事故时，，如不能救出时，速叫电梯维保人员前来解救和修理。同时大堂保安员通过电梯对讲机劝慰乘客不要惊慌，指导他们不要乱按乱撬，以免发生意外。
七、非电梯维保人员不许进入电梯机房，非电梯工、维修工不得触动任何设备。
八、维修、保养停梯时必须在一楼挂告示牌。
电梯安全管理
高层建筑中的电梯设备，给人们提供了高效、快捷和舒适的工作和生活环境。然而电梯如果使用与管理不当，有时会危及乘梯人的生命安全，也会给物业管理公司造成重大的经济损失。因此加强电梯的安全管理至关重要。
一、电梯的验收与接管电梯的安全性很大程度上取决于电梯的建造和安装质量。所以加强电梯的安全管理就要把好电梯产品质量和安装质量关，搞好验收与接管。
(1)电梯的验收管理电梯由施工单位安装好后，要按国家规定的技术标准和质量标准进行验收。验收时，由施工单位向物业管理公司提交验收资料。包括：电梯的出厂合格证，性能测试、运行记录，安装使用说明书等。还有电梯的原理图、安装图等。物业管理公司的电梯管理员，应邀请市级以上劳动局的有关专业技术人员进行检验和验收。验收合格后方可投入使用。
(2)电梯设备接管电梯设备经验收合格后，划归物业管理公司管理，同时可投入使用。物业公司工程部的电梯管理员应建立电梯的档案并妥善保存。未经过验收合格的电梯，物业公司绝对不能接管，应责令施工单位进行整修，限期再验收。
二、电梯的使用安全管理为防止电梯因使用不当造成损坏或引起伤亡事故，必须加强电梯的使用安全管理。电梯使用安全管理主要包括：安全教育、司梯人员的操作安全管理、乘梯人员的安全管理、电梯困人救援的安全管理。
(1)实施安全教育由电梯管理员负责对电梯机房值班人员、电梯司梯人员和乘梯人员实施安全教育，使他们树立安全第一的思想，熟知电梯设备的安全操作规程和乘梯安全规则。
(2)电梯司梯人员操作安全管理为了确保电梯的安全运行，司梯人员要经有关部门统一考试合格后才可上岗。物业管理公司工程部电梯管理员负责制定司梯人员的安全操作守则，并监督执行。守则内容是：
①保证电梯正常运行，提高服务质量，防止发生事故。
②要求司机坚持正常出勤，不得擅离岗位。
③电梯不带病运行、不超载运行。
④操作时不吸烟、不闲谈等。
⑤执行司机操作规程：
A、每次开启厅门进入轿厢内，必须作试运行，确定正常时才能载人。
B、电梯运行中发生故障，立即按停止按钮和警铃。并及时要求修理。
C、遇停电时，电梯未平层禁止乘客打开轿厢门，并及时联系外援。
D、禁止运超大、超重的物品。
E、禁止在运行中打开厅门。
F、工作完毕时，应将电梯停于基站并切断电源，关好厅门。
(3)加强对乘梯人员的安全管理制定电梯乘梯的警示牌，悬挂于乘客经过的显眼的地方。敬告乘梯人员安全使用电梯的常识。乘梯须知应作到，言简意赅。警示牌要显而易见。乘梯须知的内容是：
①用手按钮，严禁撞击。
②不许吸烟，勿靠厢门。
③运行之时，挤门危险。
④危险物品，禁止进梯。
⑤保持清洁，勿吐勿丢。
⑥若遇意外，请按警铃。
⑦超载铃响，后进退出。
⑧儿童乘梯，成人携带。
⑨楼内火警，切勿乘梯。
三、电梯困人救援的安全管理规范电梯困人援救工作，以确保乘客的安全是电梯困人援救理工作的目的。凡遇故障，司梯人员应首先通知电梯维修人员和管理人员，如电梯维修人员和管理人员5min仍未到达，工程部经过培训的救援人员可根据不同情况，设法先行释放被困乘客。
1.电梯困人援救的程序
(1)告知被困人员，等待救援当发生电梯困人事故时，电梯管理员或援救人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，静心等待救援人员的援救。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外。如果轿厢门属于半开闭状态，电梯管理员应设法将轿厢门完全关闭。
(2)准确判断轿厢位置，做好援救准备
根据楼层指示灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门判断轿厢所在位置，然后设法援救乘客。
2.救援步骤
(1)轿厢停于接近电梯口的位置时的援救步骤
①关闭机房电源开关。
②用专门外门锁钥匙开启外门。
③在轿厢顶用人力慢慢开启轿门。
④协助乘客离开轿厢。
⑤重新关好厅门。
(2)轿厢远离电梯口时的援救步骤
①进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。
②拆除电机尾轴端盖，按上旋柄座及旋柄。
③救援人员用力把住旋柄，另一救援人员，手持制动释放杆，轻轻撬开制动，注意观察平层标志，使轿厢逐步移动至最接近厅门(0.5m)为止。
④当确认刹车制动无误时，放开盘车手轮。然后按(1)中所列方法救援。
遇到其他复杂情况时，应请电梯公司帮助救援。援救结束时，电梯管理员填写援救记录并存档。此项工作的目的是积累救援经验。
电梯的安全装置
1、过负荷及短路保护
2、相序与断相保护
3、电机过热保护
4、方向接触器及开关门继电器机械联锁保护
5、极限保护开关应
6、限位(越程)保护开关
7、强迫缓速装置
8、安全(急停)开关
9、检修开关
10、紧急电动运行装置
11、限速器动作保护开关
12、安全钳动作保护开关
13、安全窗保护开关
14、限速绳张紧保护开关
15、耗能缓冲器压缩保护开关
16、安全门开关
17、安全触板,光电保护,关门力限制保护
18、层门锁闭装置
19、制动器行程开关 20、满载,超载保护
21、轿内报警装置
22、紧急电源装置
23、地震紧急装置
24、闭路电视监视系统
25、制动系统试验
26、限速器,安全钳装置
27、缓冲器
电梯钥匙管理制度(无司机、无机房)
1、电梯的钥匙(包括电梯电气钥匙、电梯厅门外开钥匙、电梯顶层控制盒钥匙)必须由专门人员管理。
2、电梯钥匙使用要有登记制度。以防物品丢失，设备损坏，事故发生等有据可查。
3、电梯钥匙使用需由主管领导同意，方可使用。
4、不能私自借给与电梯无关的人员使用。
5、电梯厅门外开钥匙必须由电梯专业人员(如维保人员)使用，其它人员不得使用。
6、电梯顶层的控制盒钥匙必须由电梯专业人员(如维保人员)使用，其它人员不得使用。
7、电梯的首层电气钥匙(包括操纵盘钥匙)应由专人管理使用，定时开梯，定时关梯。
乘客须知
电梯是全体住户的交通工具，维护电梯设备完好及电梯整洁干净是全体用户的权利和义务.当您享受电梯给我们的工作、学习、生活带来方便的时候，请您仔细阅读乘梯须知，以保障人身安全以及电梯的正常运行。
1、乘电梯时，电梯的候梯厅有“上行”、“下行”用按钮。请按下想去的方向按钮。
2、上电梯之后，请按下目的地楼的按钮。
3、请遵守规定人数，超载时，超载报鸣响，轿门不会关闭。因此，请最后搭乘的客人退出。
4、在轿厢内蹦跳时，有可能使安全装置动作，电梯在途中停止运行。造成故障的原因，因此，请静静乘用。
5、请勿随便或乱按(或用尖锐物按)候梯厅或轿厢内的按钮、严禁撞击。
6、电梯轿厢内严禁吸烟，禁止随地吐痰和随意丢废弃物，保持轿厢内卫生 ，为了用电梯时，心情愉快，请遵守规定。
7、 开闭电梯时，有危险，请注意勿碰到门或依靠门边站立。不要拥挤乘梯。
8、有幼儿搭乘时，必须有保护者在场。
9、火灾、地震时的避难，请勿使用电梯。
10、乘梯中如遇停电或故障停梯以及其他紧急情况时，请您勿惊慌，勿用手扒门或私自从轿内爬出。，请一直按着紧急呼叫按钮，可以从对讲机听到来自外部的回应。(正常情况下请不要按此按钮)
11、严禁携带易燃易爆物品及过长过重等东西。往轿厢放东西时，禁止拖东西放入轿厢(这样容易把东西卡在轿厢入口处、损伤门坎)，往轿厢扔重物(要轻放)。要如有特殊情况向有关部门汇报。
12、等待电梯时，如电梯无运行反应，可能是有故障或电梯为专用(司机)状态，这时不要反复按呼梯按钮，或用手、脚等敲打门。这样会使电梯按钮损坏和厅门损坏，带来安全隐患。这时，要耐心等待，或询问情况后乘梯。
13、要爱护电梯，不要用手(尤其是脏手或其它尖锐物)随意触摸、涂污轿壁、轿门、厅门;如携带易损轿厢的物品，要防止物品划伤轿厢内的设施，影响
美观。
14、在开启厅门进入电梯轿厢前，注意轿厢是否停在该层，不要扒门，也不要拍打(撞击)厅门，以保证您和设备的安全。
15、在轿厢关闭过程中，不要急于跑入进入轿厢，可先按一下厅门外按钮，以免撞击轿门两侧伸出的安全触板或光幕。
物业保安 规章制度
一、职业纪律: 1 、严禁保安员执勤着装不整齐, 不按规定着装佩带不全。
2 、严禁保安员当班时看阅书报小说, 玩游戏机等与工作无关的事情。
3 、严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。
4 、严禁饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。
5 、严禁交接班不清楚, 必须搞好本班卫生
6 、严禁非法扣留他人证件及物品或接受住户的钱物。
7 、严禁在突发事件, 紧急情况中临阵脱逃或视之不理。
8 、严禁保安员之间, 监守自盗, 以权谋私, 向住户收取费用。
9 、严禁违反保安器材、消防器材的操作规定或转借。
10 、严禁无故不参与 保安会议培训学习训练及集体活动。
11 、严禁拉帮结派、搞不团结、顶撞上级。
12 、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。
13 、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。
二、规范用语: 您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱 抱歉、对不起、谢谢、再见等。
三、岗位规范:
( 一) 门卫
1 、按时到岗, 交接后换岗, 坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁, 门岗周围环境清洁 、严格做好小区外来进出车辆及人员的登记工作; 。
。
2 、注意观察人员进出情况, 发现疑点应当及时 询问, 阻止小商小贩进入小区 叫卖等。
。
3 、对进出 小 区的各类车辆进行有效疏导, 保持出入口的整洁和畅通。
4、、外来人员 必须登记方可进入小区 ， 装修工人必须按规定时间进行施工。
。
5 、大型车辆严禁进入小区，必须进入的必须由物业经理批准方可进入。
6 、对于装修业户进行查看、严禁私自对房屋承重墙进行改动，商网装修严禁私自卧地沟及封堵地沟口 7、装修用沙子、石子、必须装袋方可进入小区、刨墙废料由业主自行运出禁止长时间堆放在楼下、楼道属于消防通道严禁堆放一切物品。
(二)巡逻
1、增加巡逻时间、,要勤巡查，多看、多听、多问注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失;。发现匪警、火警等警情立即报警和报告 负责人,。
2、对辖区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。
3、发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的,要予以劝阻、制止;对劝阻、制止无效的,要及时报告公司负责人。
物业保安规章制度
四、监控
1 、坚守岗位, 不间断注视监视屏及控制柜的运行状况, 记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障, 要及时报告小区 维修人员 采取措施消除故障, 保持正常使用。
2 、按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。
3 、发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警, 同时报告 小 区负责人和相关处警单位, 并监控处理过程。
4 、监控室属于保密场所 闲人免进!
严禁带朋友和其他人等在监控室内会客及聊天， ， ( 三) 车管
1 、正确引导 辖 区内车辆行驶和停放, 对违反车辆停放规定的业主进行劝导并协助整改。
2 、保持车库、车棚整洁, 车辆停放 有序, 消防器材完好有效。发现车辆门窗未关, 漏油、漏水等情况及时通知车主, 对漏油可能造成的危害做好防范措施。
考核标准
1 提前 15 分钟到岗并换好服装，由当班班长召开班前会。对上班情况进行了解，有无异常，写好班前记录。
迟到者罚款 50 元
2 交班前上一班人员要认真详细检查、并对 本岗位的情况向下班人员讲清，并写好交接班记录。
违者罚款 50 元
3 上一班人员要将本岗位所有用具放到指定位置，室内卫生认真清扫干净后，经下一班检查同意后本班方可离岗。
未清扫者罚款 50 元
4 须在岗位上交接班，接班者不到岗位或 交接班不清楚时，不得交接班。
违规者罚款 50元 元
5 交班后对本岗位所管辖的部位认真检查，检查后要认真记录。
发现未记录者罚款 50 元
6 对待来 公司。
办事人员态度要和蔼，讲究礼貌，文明执勤。
接到投诉罚款 20 元。
7 工作期间，当班人员必须着装整齐、整洁、不得着便装。
违者罚款 20 元。
8 、发现脱岗、睡岗一次罚款 50 元造成损失的根据情节轻重再做处罚。
本制度从下发之日开始实施希望各位员工自觉遵守
15571106464物业小区保安制度
一、岗位职责
(一)、护管队队长岗位职责
1、主持全队工作,坚决执行管理处领导指令,带领全队人员依据各自职责,认真做好安全保卫工作。
2、熟悉护管各岗位职责、任务、工作要求、考核标准,掌握护管区内的护管工作规律及特点,加强重点岗位的安全防范。
3、处事公道,言行文明,对自己的缺点勇于改正,虚心接受工作建议和意见。
4、做好护管队的工作安排(包括训练、学习安排)。
5、经常检查各岗位工作情况。零点之后的夜间查岗每周不少于两次。
6、每周召开例会一次,每半月召开队务会一次。
7、及时做好护管员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。
8、带领护管队配合其他管理服务工作,制止、纠正各类违章行为。
9、负责全队员工的内务管理和考勤工作。
10、完成上级交办的其他临时任务。
(二)、护管员岗位职责
1、服从领导、听从指挥,做到令行即止,遇事报告。
2、遵守国家法令、法规,做到依法办事。
3、熟悉本岗位职责和工作秩序,圆满完成工作任务。
4、监守岗位,保持高度警惕,注意发现可疑的人、事、物,预防治安案件的发生。
5、积极配合卫生、绿化、维修等其它服务,制止违章行为,防止破坏,不能制止解决的向管理处报告。
6、熟悉和爱护小区内配套的公共设施、机电设备、消防器材,并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。
7、积极协助公安机关开展各项治安防范活动和行为,努力完成各项治安服务工作。
8、廉洁奉公,坚持原则,是非分明,敢于同违法犯罪分子、行为作斗争。
9、认真完成领导交办的其它任务。
(三)巡逻员岗位职责
1、熟悉巡逻区内各种设备、物品的位置,发现设备、物品有移动等可疑情况,立即查明报告。
2、检查电线线路(目视检查、禁止手动检查)和水管道有无损坏,发现漏水(电)时,及时采取措施并报告。
3、巡逻中闻到异味,听到可疑声响,需立即查明情况并报告。
4、注意观察来往人员的情况及其携带的物品,发现可疑人员要选择适当的位置加以监视并及时报告。
5、发现偷盗、流氓等违法犯罪分子,即刻擒获。
6、发现打架、吵架、斗殴等行为,要予以制止。
7、发现火警时,立即组织扑灭,并迅速报警。
8、发现可疑物品,要立即做安全处理,并报告有关部门。
9、驱赶乱散发广告、捡垃圾等闲杂违章人员。
10、巡视护管员各岗位执勤情况,协助处理疑难问题,认真填写巡逻签到记录。
11、制止私扯乱挂、乱贴乱画等违反小区管理规定的行为。
(四)监控员岗位职责
一、监控人员工作应认真负责及时记录异常情况,遇突发事件应熟练操作云台观察,并做好录像同时通报所部,严禁离岗、睡觉或做与值班无关的事情。
二、负责监控小区(大厦)内有无异常情况,并做好原始记录,提供资料。
三、保持监控室的整洁卫生,爱护设备,保持设备清洁,完整好用,配合维修保养单位做好设备的维护,发生设备故障,第一时问通知维修人员到场处理。
四、学习掌握各种先进设备的性能,特点及使用方法,按规定程序操作监控设备,并维护好设备,不准私自外借任何器材。
五、做好机房保密工作,不得向无关人员透露监控情况,严禁非工作人员进入监控室。
六、完成上级交办的其它任务。
二、制度规定
(一)、治安巡回检查制度
1、小区设24小时巡逻护管队,集中精力,提高警惕,防止不法分子盗窃破坏,确保住户治安安全。
2、对小区巡逻检查的护管队员必须佩带工作证,按规定的巡逻线巡逻,严禁单独行为。
3、按照《小区治安巡逻记录表》中所规定的内容进行巡逻,在检查中,发现险情,应采取果断的应急处理措施,并及时上报管理处,在有关人员及领导到达现场之前不能离开。
4、巡逻检查人员必须熟悉巡逻区内各类设备、物品放置,如发现移动设备、物品的可疑情况,要立即查明,针对检查发现的不安全隐患,应通知及协助住户、落实各项防范措施。
5、检查消防器材有无损坏,如有损坏,必须立即报告领导,进行更换。
6、注意观察过往人员情况及其携带的物品,如发现可疑的人员和物品,要选择适当的地点加以监视,并及时报告领导,必要时要对其所带物品进行检查并做好登记。
7、夜间巡逻检查,应检查清理闲散人员,防止不法分子盗窃、破坏,检查火险隐患。
(二)、护管队交接班制度
1、按时交接班,接班人员应提前十分钟到达岗位。接班人员未到前当班人员不能离岗。
2、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项。要做到“三明”:上下班情况明,本班接办的事情明,物品器材清点明。
3、交班人在下班前必须填好值班记录。应做到“三清”:本班情况清,交接的问题清,物品、器械清。
4、当班人员应及时处理发现的问题,对不能移交给下班的事情要继续在岗处理完,接班人协助完成。
5、交接时要做好记录并签名。
(三)、收费岗工作制度
一、服从班长领导,严格执行各项规章制度,坚守工作岗位,遵守工作纪律。
二、认真执行收费办法、标准和程序,做到过而不漏、收而不贪、快而无误。
三、着装整洁,言行规范,礼貌待客,文明服务。
四、接受监督检查,敢于同违纪行为做斗争。
五、按规定妥善保管款、票、卡、认真填写各种记录和表格。
六、爱护并正确使用收费设施,升降杆使用坚持一车一落,发现问题,及时报告。
七、积极参加各种培训,努力提高业务素质。
八、积极参加各种会议,不断总结收费工作经验,提出合理化建议。
(四)、保安员的权限规定
根据公安部保安管理规定的精神,保安员有如下的权限:
一、 在执行任务时,对杀人、放火、抢劫、盗窃、强*等现行违法犯罪分子,有权抓获并扭送公安机关,但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。
二、 对发生在护卫区的刑事案件或治安案件,有权保护现场、保护证据、维护秩序以及提供情况,但无勘查现场的权力。
三、 按照规定,制止未经许可的人员、车辆进入护卫区内。
四、 对出入护卫区的人员、车辆及其所携带、装载的物品,按照合同规定进行验证、检查。
五、 在执行保安服务工作中,如遇违法分子不服制止,甚至行凶、报复,可采取正当防卫。
六、 对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑的人有权进行盘查、监视,并报告当地公安机关处理 。
七、 对有违法犯罪行为的嫌疑分子,可以监视、检举报告,但无侦察、扣押、搜查等权力。
(五)、货物放行规定
为了维护大厦(小区)业主的财产安全,确保大厦的公共秩序,特制定此规定。 带(运)出货物的时间:
一、业户在正常办公时间内,需带(运)出少量货物,承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明,在出闸时将证明交保安员验收。
二、如需将大量货物带(运)出,需提前1-3天向管理办递交申请书,填写放行条,在出闸时将放行条交保安员验收。运出时间最好安排在夜晚或非办公时间。
三、在非带(运)出时间如未获批准带(运)出货物,当值保安人员有权截留所带(运)出的货物。
四、所有搬运大件货物的公司必须按指定通道、货梯、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施,要照价赔偿。
五、业户如雇请外来搬运人员,须对他们严加管束,禁止他们到非搬运楼层乱窜。
六、所有带(运)出货物者必须服从管理,如实回答保安员的查询。
(六)、重大事件报告制度
为及时妥善处理重大或突发事件,避免和控制事件发生,特制定重大事件报告制度。
1、重大或突发事件包括:火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为;刑事案件;业户集体投诉(5家以上);中央空调主机、发电机、高低压电柜、通讯设备等大厦主要设备设施故障;大厦主体结构遭受破坏等。
2、发生重大或突发事件,参与事件处理的队长应立即到现场处理,同时尽快口头向管理处主管领导报告,并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。
3、参与事件处理的队长在事件处理后立即填写重大事件报告表,于12小时内以书面形式递交管理处主任,详述事件发生的时间、地点、经过,以及事件发生的初步原因和处理经过。
4、重大事件报告表由管理处主任签名后上报。如主任不在而事件紧急时,可由当值队长签名上报。
5、参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报,如实汇报事件的详细处理过程及结果,找出事件发生的主要原因,提出避免类似情况发生的预防措施。
(七)、突发事件的处理程序
一、凡遇突发事件(指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等),必须保持冷静,立即采取措施,并报告当值管理处领导。
二、驱散无关人员,保护好现场,留意现场周围的情况。
三、 对勒索、打架事件,监控中心应密切注意事发现场的情况变化。
四、对纠纷事件应及时了解具体原因,积极协调,劝阻争吵,平息事态。
五、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作;对明确已死亡的,应报派出所调查处理并通知殡仪馆。
六、 对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故,应立即报告公安机关并由保安队队长协助调查处理。
七、保安队队长在接报突发事件后应立即赶到现场,做好疏通控制工作,防止事态扩大,并拍照留证。
八、保安队队长组织人员除维护现场外,还需负责指挥调派人员做好布控堵截,根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。
(八)斗殴等暴力事件的处理程序
一、处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度,除非正当防卫,一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。
二、巡查发现或接报有斗殴等暴力事件,应马上用对讲机、消防电话或其它最快的方式报告队长,简要说明现场的情况(地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等)。如能处理的,即时处理;否则监视现场,等待队长的指令。
三、队长接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止,将肇事者带回接受调查。如场面无法控制,应尽快报派出所。
四、斗殴事件中如大厦(小区)的财产或人员受到损害,应拍照、保护现场,并留下目击者、扣下肇事者,作详细调查以明确责任和落实赔偿。
五、如涉及刑事责任,应交派出所立案处理。
六、事件中如有人员受伤要及时组织抢救,并尽快送往医院。
(九)、盗窃等破坏事件的处理程序
一、巡查发现或接报大厦(小区)内有人盗窃,应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够,用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告队长, 房地产E网简要说明现场情况,并监视现场等待队长的指令。
二、队长接报后,应迅速派适当数量的保安人员到场制止,设法抓获肇事者,带回调查处理。
三、事件中如有财产或人员受到损害,应拍照或录像,并保护现场,留下目击者,做详细调查,以明确责任、落实赔偿。
四、如涉及刑事责任,应交派出所立案处理。
(十)、监控系统使用管理规定
一、控制室实行专人轮班全日值班制度,值班人员不得随意离开值班室,每日做好值班记录。
二、不带任何无关人员进入工作室,做好保密工作,不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。
三、监视所有摄像位置的图像,注意异常现象,发现情况即时通知班长,出现报警信号,立即核查信号真伪情况。
四、对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像,以作必要时查证使用,做好交接班记录。
五、发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。
六、当监视范围出现异常,如可疑人员出现等,应立即通知人员到现场查看。
七、值班室内禁止吸烟,杜绝一切火种,严禁存放易燃易爆等危险品
物业小区保安员管理制度汇篇
保安员值班制度
1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。
2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。
3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作;
4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生;
5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。
6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明;
7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生;
8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理;
9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况;
10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。
保安人员纪律
1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。
2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。
3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。
4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。
5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。
6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。
7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。
8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。
9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。
保安人员工作行为规范
1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。
2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。
3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。
4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。
5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。
6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。
7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。
8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。
9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。
10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。
11、认真完成公司交给的各项工作任务。
交接班制度
1.每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人卫生,由带队人员带队由大门岗出发,绕百帝苑小区外围一周。然后回到大门岗进行交接;
2.由带队人员带队按规定顺序进行交接班,要求队伍动作整齐一致,岗位交接时实行双向敬礼形式;
3.在交接班过程中,队伍纪律要严谨、认真,严禁在队伍中出现一些不规范动作和出现聊天、打闹现象;
4.交班人员必须等接班人员验收后方可离岗,做到"三清三明",交接班中发现的问题,由交班人员承担;
5.巡逻人员必须在规定时间内完成对小区内所有消防设施、公共设施及事物的检查,如发现有疑问,及时向上一班核实,规定时间后发现的事情由当班人员自己负责(一般规定时间在半小时内);
6.交接班结束后,由交班带队人员,发出口令,整理队伍回宿舍,在上、下班途中必须着装整齐,不得不戴帽子或将帽子拿在手上,不准解领带、解衣扣、披衣敞怀、挽袖、卷裤腿或进行其它不规范的行为;
7.各交班人员应在回宿舍后,积极将交接班中出现的问题向上级领导反映,以便及时处理。
交接班操作规范
每班由班长带队到集合地点,检查当班着装仪容仪表是否附合要求,讲究当班期间注意事项并提出要求,带到达接班地点集体转体面向交班人员。由交班人员先敬礼,接班人员回礼。交班班长:"上班时间无异常情发生,请接班!"接班班长下达左(右)跨一步走,并喊:"接班!"接班人员向岗上走,交班人员向接班人员位置走。然后相互转体,敬礼,交班班长下达向左(右)转,齐步走的口令,带队到指定地点集合,讲评当班情况对当班好的情况进行表扬对存在的问题提出批评,并提出整改意见,记录班务会日记存档。
备勤制度
1.备勤时间规定每班上班一班为备勤时间。
2.备勤人员时入备勤时间内应穿着整齐在宿舍内,以便随时调动。
3.备勤时间内严禁赌博、酗酒、打架闹事;
4.备勤人员严禁在宿舍内大声喧哗影响其它人员;
5.备勤人员应听从各种调配指令,积极协助其它职能部门的工作;
6.备勤人员在接到各种突发事件指令时,必须迅速动作,力争在最短时间内赶到事故地点(一般为3分钟);
7.备勤人员非特殊情况不允许请假外出;
8.所有备勤人员严禁在岗上聊天,不得穿着制服在小区内随意行走;
9.备勤班班长应协助部门做好人员管理工作和安排打扫卫生人员;
10.各备勤班班长应负责落实部门当日安排的军事训练工作。
11.违反以上者发现一次扣 2 分。
会议制度
1.小会:每天下班后进行讲评、总结,由班长主持
2.周会:每周星期日晚19:00队会,队长主持。主要讲评上周工作和存在的问题及布置下周工作。
请销假制度
按公司请销假制度,在部门填写申请表,由班长、队长签字后,到管理处主任签字方能生
效。时间不能超过一天,超过一天需到公司行政部门同意。
换班制度
非特殊情况,队员不允许换班。换班前,填写《换班申请单》,由班长、主管签字,每人每月不能超过两次(含两次)
保安人员奖惩制度
为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则，制定保安人员奖惩制度。 奖励范围：
1、本职工作圆满完成，学雷锋、做好事，经常受到业主、公司领导表扬的。
2、发现并设法抓获在工作区域内的偷、抢等违法犯罪分子，表现突出的。
3、积极为公司的保卫工作出谋献策，提出合理化建议效果明显的。
4、积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产安全有突出贡献的。
5、见义勇为、拾金不昧、为公司争得荣誉的。
6、工作积极性强，敢于同违法犯罪作斗争的。
符合以上条款内容，公司将予以20-200元奖励，并进行表扬。 惩罚范围：
1、上班迟到、早退。
2、在岗期间打电话聊天，和异性嘻闹，严重影响保安员形象声誉的行为。
3、私自顶岗、换岗、脱岗，不按规定着装上岗者。
4、当值期间睡岗、看小说、听收音机、玩游戏机、手机或做与值勤无关的事。
5、不服从上级管理，顶撞领导的。
6、对上级下达的任务未能如期完成，又无正当理由的。
7、当班个人卫生差，物品不按规定摆放的。
8、在宿舍赌博，宣传、观看黄色小说、刊物、录相、光碟的。
9、违反请销假规定的。
10、工作消极，无故不参加集体活动，作风纪律散漫的。
11、未经上级批准，私自留宿外来人员或进饭堂就餐或进入保安值班室。
12、遇突发事件，紧要关头临阵脱逃的。
13、违反国家法律、法规、治安管理条例，参予打架斗殴、嫖娼，给公司声誉造成严重影响后果的。
14、无故旷工超2天的。
15、故意破坏物业消防设备设施，给物业造成重大安全隐患。
16、在岗期间擅离职守，给公司造成重大损失的。
17、未经上级批准，私自或让他人调阅物业监控系统。
违反上述条款第1.2.3.4.5.6.7.9.10.11.17条规定者予以20―200元罚金，屡犯者予以辞退，并不作任何补偿。
违反上述条款第8.12.13. 14.15.16条规定者立即予以开除并处500元罚金，造成公司损失的赔偿公司相应损失，且公司不对当事人作任何补偿。
保洁主管岗位职责
3.1.1. 负责监督执行公司的各项规章制度，制定部门规定。
3.1.2. 负责制定小区清扫管理实施方案。
3.1.3. 负责制定小区各清洁项目的实施执行标准。
3.1.4. 负责编制人员的计划安排。
3.1.5. 负责核实工具用品的申购计划。
3.1.6. 定期巡查小区，检查保洁任务完成的情况。
3.1.7. 负责对员工进行业务培训和考核工作。
3.1.8. 完成领导交办的其他任务。
保洁员岗位职责
2.1按有关规定标准和操作规范要求，完成分管区域内各项清洁整理工作。
3.2.2工作中发现不正常现象和安全隐患，须及时向当班管理员反映。
3.2.3完成领导临时交办的其他任务。
3.3保洁员管理规范
3.3.1遵纪守法，遵守员工手册和公司的各项规章制度。
3.3.2遵守部门考勤制度和保洁操作程序。
3.3.3履行职责，按时上下班，不迟到、早退，不旷工离岗，不做本职工作无关的事。
3.3.4上班穿工服、戴工号牌、仪表整洁、精神饱满。
3.3.5文明服务，礼貌待人。
3.3.6爱岗敬业，在规定时间保质保量完成任务。
3.3.7工作时间不准脱岗、串岗、大声喧哗等。
3.3.8未经许可，不得擅入住户家中。
3.3.9不做有损公司形象的事，不收取住户或业主的钱物。
3.3.10绝对服从上级的领导、团结同事、互相帮助。
3.3.11爱护公物，损坏、遗失工具照价陪偿。
3.3.12做好每日工做记录
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