小区物业收费标准（精选9篇）
关于紫泉花坊小区物业服务收费备案的申请函
海口市物价局：
我公司是2008年经海南省工商行政管理局登记注册，2010年经海口市建设行政主管部门认定，具有三级资质的物业服务公司。我公司接受海南秦江房地产开发有限公司委托，为“紫泉花坊小区”提供专业化物业管理服务，该小区位于海口市丘海大道路70号，小区由5栋住宅楼组成[其中，高层（10层）1栋、（18层）2栋、（16层）2栋]，占地面积11569㎡，建筑占地面积2369㎡，总建筑面积41503.96㎡，小区绿化率达38.5%。小区2010年11月01日投入使用。
“紫泉花坊小区”物业管理区域内设有文体娱乐、服务设施：游泳池、篮球场、乒乓球场、羽毛球场、健身场所等。
“紫泉花坊小区”设有露天停车场（车位95个）、地下车库（车位89个），小区共有停车位184个。小区配备电梯10台，备用发电机1台，二次供水系统、消防系统、监控系统完备。
物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲物业管理公司为小区业主们提供的是一种服务。
(一) 普通小区物业管理公司与开发商的关系。
原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系, 但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的, 在开发商还没有完全具备条件聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理使后续管理上带来了一些问题, 另外在出现问题以后, 物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过, 开发建设过程中遗留下来的很多问题包括它打广告时配套的一些有利条件, 还有就是开发商在建设过程中有质量的问题等, 都遗留到物业的阶段才暴露出来。
(二) 物业管理公司和小区业主的关系。
交房后, 物业公司将是小区的管家, 以后小区的很多事情都要靠物业来完成。如果物业公司能在楼盘开发时就进入小区了解小区开发的过程与情况针对未来的管理提出意见, 那么必然对未来的管理起到很大的帮助。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系, 当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现, 业主就只能对着物业管理公司发难, 问题解决不了就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪, 物业管理公司处在了既服务于小区业主, 又与业主相对立的尴尬局面。
(三) 物业公司对于业主提供有偿服务。
业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的, 本应该帮助小区业主解决好跟房屋和小区有关的等等问题, 既然已经让业主交了物业费, 物业公司就更应该为业主的利益着想把业主的利益放在第一。所以遇到问题就会找物业公司解决, 一旦物业公司解决不了或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费解聘物业公司等想法。
二、普通小区业主缴纳物业管理费存在的问题
从业主方面讲:其一、业主不理解住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情, 对此观念还不能从根本上转弯过来, 把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二、由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益或是得到不能立刻看到的利益, 业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责, 并不知道责任主体的归属应是开发商或业主个人, 并不是物业管理公司。
三、物业管理收费难的原因
(一) 业主方面的原因。
一是一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益, 就不承认物业管理企业所作的工作。二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作, 导致一些业主认为不交费也能享受到服务。三是部分业主因为邻里有矛盾, 如装修造成管道堵塞、噪声扰邻等都归罪于物业管理企业的管理不善, 从而拒交物业费。
(二) 物业管理企业与开发商方面的原因。
一是由于物业管理行业市场化进程滞后造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调, 加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多, 造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定, 已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性, 因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司, 所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。业主就只能对着物业管理服务企业发难。四是物业管理公司为物业费打官司等的时间太长牵扯精力太多, 所以不愿诉诸法律从而导致欠费问题得不到解决。
(三) 宏观管理方面的原因。
一是维修基金管理使用制度不明晰, 执行力度也不够。业主们想申请物业维修基金程序很繁琐, 拖延时间也很长, 导致工程被搁浅, 直接影响到业主的生活。二是服务收费标准的欠缺。《物业管理条例》仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费标准做了规定, 对高档小区、商业物业等非住宅性物业没有做出相应的规定。
四、解决物业管理收费难的对策
(一) 健全法律法规加强执行力度物业管理各个方面都要建立
相应的规章制度, 并严格按照规章制度办事, 政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理、监督、指导其完善管理服务标准, 提高服务质量, 对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度, 切切实实站在业主的角度维护广大业主的合法权益。
(二) 物业管理企业在日常的工作中, 应充分利用物业区域各
种空间和宣传形式, 向业主进行有关物业管理方面的知识, 以此来提高广大业主对物业管理的认识, 进而就可以提高缴费率。
(三) 加强物业管理企业自身建设, 提高管理服务质量, 物业管
【关键词】 管理费;规模;收益
小区物业管理公司对小区业主收取管理费用,其依照的政府物价部门制定的收费标准,基本是按区域划定,再结合小区的档次来制定。如成都市二环路以内、电梯公寓按1.2元/平方米收取;三环、多层小区,按0.8元/平方米收取;郊县(区),如龙泉阳光城,多层小区,按0.3元/平方米收取等。对于别墅等,均大于2元/平方米。随着物价及生活水平的提高,经物业管理公司与小区业主协商之后,提高收费的情况也逐渐增多。
就目前物业费收取标准的制定,从经济学上看,存在不足。目前的标准,并未从科学的角度来制定,属于一刀切式的粗放定价标准。从经济学上的规模与收益的关系,来分析当前这一收费的不合理。在经济学上,规模收益探讨的是当所有投入要素的使用量都按同样的比例增加时,这种增加将会出现三种情况:(1)规模收益递增,即产量增加的倍数大于投入要素增加的倍数;(2)规模收益不变,即产量增加的倍数等于投入要素增加的倍数;(3)规模收益递减,即产量增加的倍数小于投入要素增加的倍数。
结合我们的物业收费,当一个物业管理公司管理一个100户(每户100平方米)的小区,它一个月的物业费收入(按1.2元/平方米来算)是12000元。在物业管理公司人力、物力投入不变的情况下,或者仅仅再增加极少数投入,比如再增加一名工人,管理一个200户的小区,其物业费收入将是24000元,这200户的小区业主所得到的服务并未比100户小区业主所得到的服务多。这种情况下,物业管理公司获益,业主表面上看没有损失,从经济学上看,200户小区的业主没有获得规模上的好处,规模上的好处被物业管理公司拿走。
当小区的规模更大时,为了保持小区的正常运行,物业管理公司不得不加大投入要素,如增加人力、增加设备。当小区规模的增大所带来的收益增加最终被人力、物力投入的增加所抵消时,规模的扩大将不再带来收益上的增加。此时,物业公司和小区业主在各自的收益上持平。当小区再进一步扩大,物业公司的管理成本将大大增加,其投入将远远超过扩大后物业管理费的收入,物管公司收益受损,小区业主也并未得到实惠,管理费按标准依旧是1.2元/平方米。其结果是,要么涨价,要么物业管理公司撤场离开。
上述的问题,对于物业公司来说,其实也是经济学上边际收益递减的问题,现行物管费收费标准的制订,恰恰忽视了定价的经济学问题,造成物业方与业主之间长期的矛盾。并且,因为标准的执行而掩盖了双方权益的清楚与公正的获取。其实,不管是在郊区,还是在市中心,物业公司的投入相差并不大,甚至,郊区、郊县的投入还要多一些,它涉及到人员的交通费以及补贴、公司管理分散带来的管理难度,这都将增加物业公司管理的成本,现行标准却是郊区郊县收费低于市区。对于这一问题的解决,最根本就是取消按地区来划分收费标准的粗放式方法,按科学方法,以小区规模、服务内容来制定新的收费标准。
例如多层建筑小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;多层建筑小区,户数在200～600户以下的,且小区绿化面积在2000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1元/平方米收取;多层建筑小区,户数在600～1200户以下的,且小区绿化面积在3000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.2元/平方米收取;高层电梯公寓小区,户数在200户以下的,且小区绿化面积在1000平方米以内,且无其它设施(健身设施、园林景观等)按1.4元/平方米收取等等。
具体的收费,应该深入调查,结合当地居民收入情况、公司运营成本等,经过经济学的分析评估后,才能较为准确合理的制定。在制定标准的时候,要明白标准只能是指导性的标准,而不能成为强制性,否则,市场的竞争机制将失效,这将带来更大的问题,即企业失去向管理要效益的动力,物业企业间的竞争,将不再是管理上的竞争,而是投标争小区管理权的竞争。在市场经济的今天,物业公司和业主,都将有权利,在管理费标准的框架范围内,讨价还价,充分享受市场竞争所带来的好处,只有那些在管理上积极进取,真心诚意为业主服务的公司,才能在市场的竞争中胜出,也只有这样,和谐社会才能得以实现。
服务等级 收费标准及依据 服务内容 服务标准
二级
一、住宅：多层：0.35元/㎡ 高层：0.70元/㎡皖价服证 第05000189号 1.00元/㎡/月
1、房屋及共用部位公共设施设备的养护
房屋完好率达到接管时的标准及以上：房屋零修，急修及时率80%以上：房屋零修工程合格率90%以上：房屋立面较整洁，无重大缺损现象：房屋装修符合管理规定，无私改乱拆现象。环卫设施，基本完好，无重大缺损现象：窑井、化粪池、管道每半年清淤、清塞一次。道路通畅，路面较平整。消防设施基本完好无损，可随时启用。、安全防范
主出入口24小时值班：安全护卫人员24小时巡查：交通车辆管理有序，机动车辆出入登记、按序停放：危及住户安全处设有明显标志和防范措施：遇到突发事件能及时报警，有应急处理计划、措施，并努力防止事态进一步恶化，协助保护现场。
3、绿化、环境、卫生
绿化覆盖率达到接管时的标准及以上：花草树木长势良好，无枯死、无破坏、无大面积虫害现象：小区建立清扫、保洁制度，专人定时清洁，定期杀虫灭鼠，垃圾日产日清：房屋立面及区内道路基本整洁：水、电、气等设施设备以及环卫设施基本整洁：摊点、广告牌设置规范有序，能有效制止乱贴、乱画现象。
4、多种经营和社区文体活动服务
房屋自用部位自用设施能上门维修服务：商务服务，如代订牛奶、报纸等：组织、协助开展公共娱乐、文体活动。
5、服务质量、效果
服务人员尽职尽责，岗位职责上墙公布。安全护卫人员统一着装。办理《收费许可证》，亮证费：收费实行明码标价，服务项目、服务标准及收费标准定点公布。帐务清洁晰、财务制度健全，票据规范。公共性服务费收支情况定期（一年1—2次）公布。使用维修基金顶目账务按规定报业主委员会审核，并定期向业主通报：认真接待群众投拆，并建立群众投拆记录，有效投诉办结率85%以上，回访率96%以上：业务意见反馈，满意率90%以上。服务单位：淮北乾和物业管理有限责任感公司
电话：5267899
淮北市物价局价格监督检查局监制
一、基本要求。
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
二、房屋管理。
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
三、共用设施设备维修养护。
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
四、协助维护公共秩序。
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
五、保洁服务。
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
六、绿化养护管理。
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
第一条为规范城市住宅物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业健康发展，依据《中华人民共和国价格管理条例》，制定本办法。
第二条本办法适用于经工商行政管理机关登记注册的物业管理单位对城市住宅小区提供社会化、专业化服务的收费管理。本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。
第三条各级政府的物价部门是物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。
第四条物业管理单位开展物业管理服务收费应当遵循公平、公开及与物业产权人、使用人的随能力相适应的原则。
国家鼓励物业管理单位开展正当的价格竞争，禁止价格垄断和牟取暴利行为。
第五条物业管理单位开展物业管理服务收费应当根据所提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行政策定价、政府指导价和经营者定价。
为物业产权人使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费实行政府定价或政府指导价。
实行政府定坐或政府指导价的物业管理服务收费的具体价格管理形式，由省、自治区、直辖市物价部门根据当地经济发展水平和物业管理市场发育程度确定。
凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务，除政府物价部门规定有统一收费标准以外，服务收费实行经营者定价。
第六条实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费，物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会(业主管理委员会)或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
第七条物价部门在核定收费标准，应充分听取物业管理单位和小区管理委员会(业主管理委员)或产权人、使用人的意见，既要有利于物业管理服务的价值补偿，也要考虑物业产权人、使用人的经济承受能力，以物业管理服务所发生的费用为基础，结合物业管理单位的服务内容，服务质量、服务深度核定。
物价部门对核定的物业管理收费标准，应根据物业管理费用的变化适时进行调整。
第八条住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；
3、绿化管理费；
4、清洁卫生费；
5、保安费；
6、办公费；
7、物业管理单位固定资产折旧费；
8、法定税费。
本条第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
第九条经物价部门核定的或由物业管理单位与小区管理委员会或物业产权人代表、使用人代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当在物业管理合同中明文约定。
第十条物业管理服务收费实行明码标价，收费项目和标准及收费办法应在经营场所或收费地点公布。物业管理单位应当定期(一般为6个月)向住户公布收费的收入和支出帐目，公布物业管理计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。
第十一条物业管理单位应当严格遵守国家的价格法规和政策，执行规定的收费办法和收费标准，努力提高服务质量，向住户提供质价相称的服务。不得只收费不服务或多收费少服务。
第十二条实行物业管理的住宅小区物业产权人、使用人应按物价部门核定的收费项目和
向物业管理单位缴纳物业管理服务费，不按规定缴纳管理服务费的，物业管理单位有权按照所签服务合同要求追偿。
第十三条物业管理单位与物业产权人、使用人之间发生的收费纠纷，可由物价部门进行调解。
第十四条物业管理单位已接受委托对住宅小区实施物业管理并相应收取公共性服务费的，其他部门和单位不得再重复征收性质和内容相同的费项。
第十五条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机关依照国家有关规定予以处罚。
(一)越权定价、擅自提高收费标准的；
(二)擅自设立收费项目，乱收费用的；
(三)不按规定实行明码标价的；
(四)提供服务质价不符的；
(五)只收费不服务或多收费少服务的；
(六)其他违反本办法的行为。
第十六条各省、自治区、直辖市物价部门、物业管理行政主管部门可依据本办法制定具体实施办法，报国家计委、建设部备案。
第十七条本办法发布之前的有关规定凡与本办法相抵触的，以本办法为准。
第十八条本办法由国家计委负责解释。
1智能小区物业管理的关键点
智能小区的物业管理就是通过以家庭为核心的二层信息平台,家庭内部的数字化平台、社区的智能化平台和城市公众信息平台,将信息、网络、自动控制、通讯等高科技应用到人们的生活领域,以家庭信息化为手段,实现家庭社会化和社会的家庭化。
1.1 系统与设备的维护管理
智能小区物业管理已经从以往的定性检查深入到对系统每个零部件物理层的定量化检测,例如,从电源的通断转移到供配电系统的电压、频率的质量与稳定性的检测,对设备、线路、接点的老化与漂移的检测等。 在运行管理中尤其需要注意对智能化系统中容易老化的烟感、温感、水位等末端设备进行定期检测, 及时纠正参数漂移对系统运行的干扰。
1.2 智能化系统的管理的环境条件
智能小区的物业管理应当上升到非线性大系统的层面来考虑管理问题。 建筑的防水、防尘、防潮性能都会影响到智能化系统的运行精度和正常。 建筑材料的防静电性能和措施、防泄漏屏蔽、周界干扰,也会关系到智能化系统的安全。 外界供能的顺畅更是决定了智能化系统的运行质量和方式。 不仅是外来人员的非法闯入, 任何人员的非法操作或者有意无意的误操作都将给智能系统带来不可估量的损害。
1.3 制度制定的必要性
制度的制定一定要规范,对于从业人员的要求一定要严格, 对故障的检查与发现,故障的报告与记录,故障的处理与排除要有明确无误的规范。 在操作制度与规范中要加强对工作人员自行开关、更改智能化系统的监督管理。
1.4 智能化系统的信息资源安全
智能化建筑的安全防范管理必须从人流、物流、信息流3 个角度才能完善安全性。 物业管理部门不仅要防止显性的设备的不正常现象,还要防止隐性的信息的不正常流传。 智能化系统的物业管理特别需要严格内部人员的管理和信息资源的合法性管理。
2影响物业管理因素的模糊综合评判
模糊评判包括两部分,一部分是调查问卷的设计和实施,另一部分是对调查资料的处理。 主要运用德尔菲法、统计分析法和模糊综合评判方法。
2.1 调查问卷的设计与实施
调查主题有2 个:①调查出对我国智能小区物业管理发展和竞争力有贡献或有影响的因素有哪些;②调查出各因素对我国智能小区物业管理功能指标体系中各指标项日的贡献或影响程度的大小。
2.2 影响智能小区物业管理发展因素的模糊评判
影响智能小区物业管理发展和竟争力的因素多种多样,而每种因素都具有模糊性, 模糊综合评判的方法是对评判对象的全体,根据它们的特性,求出一个评判矩阵,通过评判函数给每个对象确定一个评判指标,再据此排序择优。
2.2.1 确定评判综合的因素集
对我国智能小区物业管理来说,要能使其得到不断发展,追溯其本质,即要求我国智能小区物业管理的技术经济效果综合评价指数在理想状态下,在现实条件下能达到最大。
2.2.2 确定评判问题
确定评判问题的对象集及影响智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果的待评判对象的全体。
2.2.3 分析调查数据,建立模糊评判模型
对建立的两个评判因素集,即智能小区物业管理社会价值认同程度和智能小区物业管理功能效果, 运用设立的两个数学公式,对影响因素进行描述。
2.2.4 计算评价指标,得出评判结果
在计算评价指标之前,先要确定评判函数f。 评判函数是根据排序择优的要求确定的如何进行评判的计算方法,它是一个多元函数,通常具有正则性、递增性和连续性。 因为我们评判问题需要综合考虑对象的各项特征指标,因此对评判函数f采用加权平均法。
3提高物业管理水平的关键因素分析
智能化住宅和智能小区建设目标是向人们提供方便快捷的信息通信、安全舒适的居住环境、高效便利的物业管理。
3.1 物业管理中人才问题的解决方法和途径
人才质量关系到物业管理的服务质量, 除了硬件赋予物业管理公司的一流装备基础, 更重要的是物业管理公司自身的软件系统。 软件系统应该包括规章制度、服务理念、服务质量等内容,最终要落实到物业管理队伍的素质上。
3.2 智能物业管理所使用技术选择及智能分级
智能家居可以成为智能小区的一部分,也可以独立安装,很多房地产商会站在整个小区智能化的角度来看待家居的智能化,也就出现了一统大小无所不包的智能小区。
4物业管理机构调整及增值服务系统存在问题的改进措施
建议在物业管理公司中设置服务拓展部, 直属常务副总领导,具体的负责增值服务系统的运作。 针对不同客户提出个性化的解决方案。 要通过对设备设施的有效管理,给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境,要设身处地为业主着想,为业主提供一流的服务和亲善的管理。 智能化系统实施必须考虑今后信息技术的发展和外界大环境的改善以及用户需求的变化,逐步将暂不实施的以及增值服务系统予以实施。
5结论
关键词：物业管理系统；住宅小区；现代化管理；数据库
中图分类号：TP311文献标识码：A 文章编号：1009-3044(2007)16-30921-02
The Design of Small Residential Quarters Property Management Software
LI Li1,GAO Feng2
(1.School of Information and Mechanical Electronics Engineering, Guangzhou University ,Guangzhou 510006,China；2.Work Office of Student Employment ,Taiyuan University of Science and Engineering, Taiyuan 030024,China)
Abstract:With the progress and development of scientific technology and the improvement of living standard, many residential quarters have emerged in the country. Residential quarters must have equitable management pattern. Property management has emerged in this condition. In a residential quarter, many things must be handled. If something is handled inequitably, the contradiction will produce. To solve this question, modernization management is used.A property management system is designed to satisfy the need. This system use computer to manage the residential quarter.
Key words:property management system; residential quarters; modernization management; Access database
1引言
随着科学技术的发展和人们生活水平的提高，目前在全国已有了很多的现代化住宅小区, 在这些住宅小区当中绝大部分都是商品房，消费者花很多的钱购买了商品房，不但对住宅的本身的美观、质量要求越来越高，同时对小区的服务和管理提出了更高的要求，诸如对小区公共设施的配套和维修维护、水电的收费及停车场的收费等。作为一个现化化的住宅小区,就需要有与之相配套的管理模式，小区物业管理就是针对这一市场需要而应运而生的。由于小区管理所面临的事情很多，而且很杂，如果处理不好会造成业主与物管的对力，而且由于工作量大，如果依然使用传统人工的方式管理各种数据，由于其效率低、保密性差，而且时间一长，大量的文件和数据对于查找、更新和维护都带来了不少的困难。因此为了更好地进行小区的物业管理，就需要引入现代化的管理方式，也就是用计算机来实现对小区物业的管理。[6]
如今随着科学技术的不断提高和计算机科学技术日渐成熟，计算机已进入了人类社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。如今利用计算机来实现小区物业管理系统在现代社会已成为最热门的行业，各种人性化的服务，使管理者和业主对住宅小区中的事物能更方便、更快捷、更满意的得到答复。当前已有很多大型的物业管理系统，但其内容多、操作复杂而且费用昂贵，这对于一些小型的小区来说并不适用，针对这一情况，设计了一个小型的小区物业管理系统。
2系统简介
为了采用现代化的管理模式来管理住宅小区，就要实现小区物业管理的自动化。由于该系统管理软件主要是为了使小区管理者更好更快地开展各项物业管理业务，所以根据小区的需求分析， 主要实现以下几个功能。
（1）基本信息管理
为了更好地掌握本小区的各种信息（如业主的信息、楼房的信息等），就需要建立各种信息库，实现档案数据的计算机化管理，方便物业管理者对各种数据的查找。不过为了业主隐私安全，其中业主的信息内容应设置一定的查询权限，避免不法分子对业主造成不必要的人身和财产伤害。
（2）收费系统
为了更快更好地进行各项收费业务，对纳入小区收费管理的收费项目（如水费、电费、煤气费等）进行电子收费管理。另外也可实现停车场的收费功能、业主的设备维修费等。
（3）公共设施的管理
对小区内的公共设施进行登记、维修、管理。
（4）来客访问管理
对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，可查询。
3 编程环境的选择
在该系统软件的设计中，采用了微软公司的Visual Basic 6.0应用程序开发工具。它是目前最为广泛的、易学易用的面向对象的开发工具。Visual Basic提供了大量的控件，这些控件可用于设计界面和实现各种功能，减少了编程的工作量，也简化了界面设计过程，从而有效的提高了应用程序的运行效率和可靠性[1]。同时，在该系统中由于需要大量的录入数据，所以需要用到数据库,在众多数据库中选择了Access数据库。Microsoft Access是当前最流行的关系型数据库管理系统之一，其基本的核心是Microsoft Jet数据引擎。数据库的访问和编程与在Visual Basic中访问数据库基本一样。Access提供了VB编程接口，可以为用户提供各种各样的编程功能。[2]
4 系统的设计
4.1 系统体系结构设计
本系统的运行界面如图1。
点击“进入”按钮即可进入本系统的操作界面。点击“结束”按钮即可退出本系统。在进入系统后，系统采用了模块化的设计方法，从而使整个管理系统实现结构化，如图2所示。
在“运行系统模块”中，主要实现系统的登录，从而保证整个系统的安全。在系统初始时，有两个默认的用户，系统管理员用户为Admin,普通访问者为Users,由程序设计人员手动添加到数据库中，它们的默认密码是11111111。Admin用户可以创建所用的信息，修改所有的信息，普通访问者只能查询而无法修改信息，而且业主信息普通用户无权限查询。如果需要对普通访问者进行管理，如修改、填加等，则使用Admin用户登陆；否则就用Users用户或者其它已经注册的普通访问者登陆。
图1 运行界面
图2 系统结构图
在“系统管理模块”中，主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询等；各种收费的管理等。
在“退出系统模块”中，主要实现整个系统的结束功能。由于其功能简单，不做详细介绍。
4.2 系统管理模块的设计
该模块是整个系统的重点，在该模块中主要实现物业管理的各项管理功能，如基本信息的录入、修改、查询以及各种收费的管理等。操作界面如图3所示。
图3 系统操作界面
1） 基本信息管理子模块
在该子模块中主要完成各种信息数据的录入、修改及查询等功能。由于它处理的全是数据，所以需要有数据库来完成。在界面中采用VB提供的Data控件和ADO Data控件来显示和操纵来自被连接数据库的记录数据。ADO Data控件与Data控件的用法相似，同样需要经过连接数据库和“绑定”两步操作。任何具有“DataSource”属性的控件都可以和ADO控件“绑定”，此外还可以将DataList、DataCombo和DataGrid等ActiveX控件与ADO Data控件“绑定” [5]。以业主信息为例，首先增加业主的基本信息，之后才能进行物业收费等处理。基本信息包括楼房信息、业主信息等。业主信息包括楼房编号、用户姓名、联系电话、户型等。下表是业主信息登记表的字段结构。
接下来介绍一下具体的操作界面，该界面主要完成业主信息的录入、修改等操作。
表1 业主信息表ll04.tif
图4业主信息的操作界面
当业主的信息录入后可对其进行查询、修改等操作，上图就是业主信息修改操作的界面，在该界面中各个信息栏与先前建立的数据库字段一一对应。其中“重新查找”功能是为了实现下一个要修改的业主信息内容。 “重新查找”按钮的触发事件如下：[4]
Private Sub Command3_Click()
Dim S As String
S = InputBox("请输入要修改数据的楼房编号或户主姓名", "修改", "*")
Data1.RecordSource = "select * from yhxx where 楼房编号='" + S + "' or用户姓名 like '" + S + "'"
Data1.Refresh
........
End Sub
2）收费子模块
在物业管理中最繁琐的就属收费问题，在该子模块中主要是水电收费和停车收费。水电收费项目表的信息包括楼房编号、用户姓名、抄表项目、收费单价、抄表日期、读表数等信息；停车收费统计的信息包括车主姓名、楼房编号、收费年限、收费金额等。
在水电收费模块中可以针对不同的收费项目进行查看等操作，操作界面如图5所示。
图5 水电收费界面
点击“结算”可以将所有应交的水电费等全部金额计算出来，同时打印清单。
在停车收费模块中可以实现停车场信息的查询、订车位、车位统计以及收费管理等功能。在停车收费管理中分两种情况，一种是小区业主的长期停放收费，一种是暂时性收费，对于长期停放收费需要预订车位，收费时要登记车位编号、车主姓名以及联系电话等信息，然后根据收费期限以及收费价格进行收费，如果车位编号已经被他人登记过了，则不能进行再预订。同样，跟水电收费一样,必须先进行结算之后才能添加收费记录。[3]
收费界面如图6所示。
图6 停车收费界面
对于暂时性收费根据制定的收费标准由保安进行收费。
3）公共设施管理子模块
该模块主要实现对小区内的公共设施如电梯、绿地、水池、电线等进行登记、维修和管理。
4）来客访问管理子模块
为了加强小区的安全管理，对出入小区的外来人员进行人员信息、出入信息的登记、汇总、监督管理，每天汇总一次，可进行查询。
5结束语
从以上的介绍及在某小区的实践可得出通过对小区物业实行计算机化管理，不仅克服了以前物业管理工作效率低，需要耗费大量人力、物力和财力的缺点，而且极大地方便了小区业主与物业管理者的沟通，促进了小区的和谐发展。不过由于经验有限，某些功能并不完善，希望在今后的实践中不断地加以完善。
参考文献:
[1]龚沛曾，等.Visual Basic程序设计简明教程[M]．北京：高等教育出版社,2003.
[2]张勇等．Visual Basic精彩编程百例[M]．北京：中国水利水电出版社,2002.
[3]杨浩. Visual Basic2005高级编程(第4版)[M].北京:清华大学出版社,2006.
[4]李敏业，等. Visual Basic + Access完全解析[M].北京:清华大学出版社,2007.
[5]王春才. Visual Basic数据库系统完全手册[M].北京:人民邮电出版社,2006.
近一两年来，物业服务行业越来越认识到制定行业服务标准的重要性，因为对于业主而言，没有标准的“服务”往往会添乱；对于企业而言，没有标准就没有品牌，建立服务标准是树立企业品牌形象的必由之路。下面介绍一下物业管理服务标准化措施，提高小区生活品质。
日常管理与服务
1、管理处设置：小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、传真机、电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。
2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或大专以上学历，有4年以上的物业服务工作经历并有2年以上小区项目经理任职经历。
3、服务时间：周一至周日在客户接待中心进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待。
4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务和季度工作计 催天下 让失信人寸步难行
划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。
5、管理制度：（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
6、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。
7、服务费收支：每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费分摊每季度向业主公布一次。
8、满意度调查：每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的45%，对测评结果分析并及时整改。
9、特约、便民服务：能提供四种以上特约服务（有偿）和八种以上便民（无偿）服务。
10、档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业服务档案 [包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、日常管理档案等]。
11、财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。
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12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。
13、装修事项：告知业主或使用人装修须知，与业主签订《装修服务协议》，加强装修过程中的监督和管理，对违章装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
14、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管验收报告。
15、办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。
16、社区文化：每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。
17、其他：综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。02日常维护保养服务
1、维修服务：急修服务2小时内到位，8小时内修复；小修2日内修复；特殊情况必须做出说明和限时承诺。对房屋质量等非物业服务企业服务原因出现的问题，帮助业主与建设单位等责任单位进行联系和沟通。
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2、房屋结构：每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。
3、门窗：每月一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。
4、屋顶：每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。
5、道路、路面、侧石、窨井盖：每周一次对道路、路面、侧石、窨井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。
6、屋面排水沟、雨、污水管道及化粪池：每季一次对屋面排水沟清扫、疏通一次；每年对楼外排水管道巡检两次，每年清理、清掏楼外排水管道及化粪池，保证化粪池出入口畅通。预计台风到来前，应及时检查、维修。
7、地面排水沟与围墙：每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。发现损坏及时修复。
8、楼梯间、公用走廊的室内墙地面：墙面、顶面粉刷层无剥落， 催天下 让失信人寸步难行
面砖、地砖平整，无缺损。
9、安全标志：对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。
10、公共照明系统：楼道灯完好率为100%，景观灯、节日彩灯完好率为95%以上。室内、室外公共电气柜每月巡查两次。限电、停电按规定时间通知业主或使用人。
11、消防系统：消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。灭火器每年检查两次。消防水带每半年检查一次，消防管网压力每年检查二次。每年对消防知识进行一次宣传。
12、智能化系统：系统每月检查一次，发现问题及时维修。保留15天监控录像。
13、避雷系统：避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。
03物业服务区域清洁卫生服务
1、共用楼道：每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；大理石地面每季度抛光打蜡1次；每日用干净的抹布擦抹1次 催天下 让失信人寸步难行
楼梯扶手；每月擦抹1次对各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；各梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道共用门窗玻璃。
2、电梯及电梯厅：每日对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次，保持电梯轿箱清洁，每日更换1次地毯；电梯地板每月抛光1次；每月对电梯门壁打腊上光1次；灯饰及轿箱顶部每周清洁1次。
3、共用卫生间：每日对共用卫生间清洁2次；每月擦1次灯具；每月1次对共用卫生间进行消杀。
4、停车场、共用车库或车棚：每日清扫1次车库；每月擦洗2次门窗、消防栓、指示牌、指示灯、车位挡、防火门等公共设施；每月进行1次地下室消杀工作。
5、道路：每日清扫2次；每月清洁路灯1次。
6、标识、宣传牌、雕塑、信报箱：标识、宣传牌每2日擦拭1次，雕塑每2周擦拭1次。每周擦拭2次业主（使用人）信报箱。
7、绿化带：每日清扫1次绿化带、草地上的垃圾，捡干净草地、绿化带上的小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数。
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8、休闲、娱乐、健身设施：每日清洁2次。
9、门卫、岗亭：每日清洁2次。
10、垃圾桶、果皮箱：保持垃圾桶、果皮箱清洁，每周清洗1次。
11、垃圾收集与处理：每日上楼收集生活垃圾1次；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次；垃圾日产日清。
12、卫生消杀：夏季等蚊、蝇、孳生季节每月消杀1次，其他根据季节和当地情况制定具体计划。
04物业服务区域绿化养护服务
1、草坪：成活率在95％以上；无病虫害；草坪留茬高度控制在80mm以下；根据草坪情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
2、园林树木：生长长势强，没有死树和枯枝死杈。
3、花坛：花卉长势良好，体现花坛设计要求，造型优美。
4、人工湖、喷水池：每2日清洁1次湖面上的漂浮垃圾；每日对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次；每2个月对喷水池清洁1次。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品：每月清洁1次检查1次； 催天下 让失信人寸步难行
大理石雕塑每季擦洗1次。
05物业服务区域公共秩序维护服务
1、专职公共秩序维护人员，身体健康，责任心强；定期进行安全防范学习；当班时佩戴统一标志，穿戴统一制服，工具佩戴规范，仪容仪表规范整齐；配备对讲装置和其他必备的公共秩序维护工具；交接班制度完善，并有工作及交接班记录。
2、白天巡逻次数不少于6次，夜间巡逻次数不少于8次；每组巡逻人员不少于2人；在遇到突发事件时，及时报告警方，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录有检查。
3、制定紧急事故处理预案，定期组织员工和业主参与演练。
4、设有业主（使用人）24小时求助与报警电话；涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施；协助有关部门维持小区正常生活秩序。
5、有完善的车辆管理制度；按照委托合同的约定进行进出车辆管理等工作。小区设置明显的交通标志；维持交通秩序；按照合同特别约定履行车辆保管责任。
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6、健全消防组织，建立消防责任制；根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，；发现火警有义务迅速向消防队报警。每月2次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时给予维修；每日检测1次喷淋管网水压；消防监控室保持清洁；每日填写工作记录，建档备查。
7、各出入口24小时有人值班看守，主出入口有2人驻守，白天实行立岗；次出入口有1人值守。
只有提高物业服务品质，才能解决当前物业行业中存在的服务水平低、质量差、业主投诉率较高、社会认可度偏低的问题，通过落实标准，提升物业服务水平，以适应物业服务发展的需要。催天下是一家物业费收缴综合服务商。在催缴物业费过程中，架起一座物业公司与业主之间的桥梁，通过法，理，情化解物业公司与业主之间的矛盾误解。催天下合和社区计划应用智能化大数据，通过系统平台的催缴服务三部曲（主动缴费、自助催缴、委托催缴），有效提升物业管理费的缴费率。催天下与物业管理机构合作，通过大数据分析，为物业管理机构进行满意度调查分析、提出改善物业服务建议等，为物业企业提升管理能力，为业主提供更亲民、接地气的服务，提升业主满意度。欢迎合作洽谈！
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