小区物业职责范围（通用11篇）
2、制订小区管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好;
3、明确内部管理制度，规范居住物业小区管理服务人员的行为，及时处理管理服务人员的违规行为;
4、处理住户来信、来访和投诉。对业主、使用人之间发生的争议进行协调;
5、认真做好公房租金、物业管理费、保洁保安费的收缴工作，完成各项费用的收缴指标，指导物业管理员做好各项费用的回收工作;
6、负责维护与房管局、街道、社区、派出所、业主委员会等相关部门的关系;
7、负责与公司各职能部门的沟通协调，处理各类突发事件;
随着计算机网络技术的发展, 人们生活水平与文化水平的提高, 各种各样的虚拟社区生活已经成为人们生活中不可或缺的部分, 它成为人们生活中的一种工具, 一种平台。而虚拟物业小区是网络时代的重要产物, 它以现实物业小区为原型, 在人们的现实生活中日益展现出它的社会功能和价值。
一、虚拟物业小区发展现状
(一) 虚拟社区发展现状
1、虚拟社区的概念。
瑞格尔德把虚拟社区定义为:“一群主要借用计算机网络彼此沟通的人们, 他们彼此有某种程度的认识、分享某种程度的知识和信息、在很大程度上如同对待朋友般彼此关怀, 从而所形成的团体。”
2、虚拟社区发展现状研究。
目前, 研究虚拟社区的文献很多, 主要包括:虚拟社区的重要性研究、虚拟社区建设过程中的信息安全问题等。在现实生活中, 虚拟社区已经出现了很多模式, 比如说人们经常浏览的论坛、博客等都是虚拟社区的形式。
(二) 虚拟物业小区发展现状
1、虚拟物业小区的概念。
虚拟物业小区是指:以计算机网络为载体, 物业管理企业、业主委员会和业主通过三方的交互作用, 以追求高品质的物业小区生活为共同目的, 营造出来的情感交流, 展现自我价值的业主自我管理, 体现物业管理公司管理价值相结合的虚拟社区。
2、虚拟物业小区发展现状。
虚拟社区理论已经比较成熟, 并在实践中被广大参与者所接受, 但是虚拟物业小区只是一个概念, 并没有在实践中广泛应用。就重庆而言, 90%以上的物业小区都有自己的网站, 但是该网站大部分是以论坛或官方网页的形式出现, 并没有形成真正的虚拟交互平台。因此, 没有有效发挥网络对物业小区管理的作用。
二、虚拟物业的小区构建
(一) 前提假设。
虚拟物业小区不仅依赖于计算机网络技术, 还依赖于现实物业小区, 它的构建必须建立在一系列前提假设的基础上;笔者认为虚拟物业小区的构建必须有如下的假设条件:
1、网络平台的搭建。
虚拟物业小区是以计算机为载体, 以网络为交流平台。那么在虚拟物业小区的构建过程中必须要搭建相应的网络平台。由于虚拟物业小区是一个发生三方 (业主、业主委员会、物业服务企业) 交互的虚拟社区, 因此平台搭建过程中必须要有承办者, 通常应该由物业服务企业负责网络平台的搭建。
2、物业小区业主的参与交互。
虚拟物业小区的交互是以物业服务企业、业主委员会和业主为主体, 前两者作为正式组织, 并不存在交互的难度问题。那么, 业主作为一个分散的群体, 其是否参与交互则关系到虚拟物业小区是否能够顺利运转的前提性问题。因此, 虚拟物业小区的构建必须建立在广大业主自愿、积极参加的假设基础之上。
3、物业服务企业的后台管理。
虚拟社区建立起来以后需要进行相应的网络管理工作, 那么在建立之前就必须明确后台管理的相关责任人或是负责单位, 这样才能保证整个交互过程的无障碍, 保证交互效果的优良性。
4、业主委员会的监督。
虚拟社区与现实社区相比较一个突出的问题就是信息传递的真实性保障问题。由于已经假设物业服务企业为网络平台的搭建者和后台的管理者, 那么就存在着交互过程中信息的对称问题、信息的偏向性问题。要想保证信息对物业服务企业和业主同样有效, 那么就必须由第三方进行监管, 在这里将监管方定义为业主委员会。
(二) 虚拟物业小区的构建
1、虚拟物业小区模型。
虚拟物业小区是以物业服务企业、业主委员会、业主为主要参与者和管理者, 体现物业管理职能、引导物业服务的综合性虚拟社区。其中, 业主是虚拟物业小区的核心和主体。物业服务企业是虚拟物业社区的管理者和服务者, 业主委员会是虚拟物业小区的监督者。通过设置多种界面进行交互, 增强业主的参与度, 通过虚拟物业小区管理来提升现实物业管理小区的管理水平。
2、虚拟物业小区的形式。
虚拟物业小区可以有多种形式:典型虚拟物业小区主要包括小区网页、目前最受网民欢迎的社区博客, 等等。
3、虚拟物业小区交互过程模型。
虚拟物业小区的主要成员为业主、物业服务企业、业主委员会。他们在由物业服务企业提供的虚拟社区中进行信息等交流;三者都必须遵守信息共享规则;在此基础上进行信息的交互。通过交互, 三方的信息有效地传递, 为管理提供方便, 为生活提供便利, 同时提升生活品质, 达到满意的目的。虚拟物业小区的成员在心理上得到满意之后就会增强对整个物业小区的情感投入, 加强小区的各方面建设。在整个交互过程中要注意信息的反馈沟通, 使整个运作按原计划进行, 在执行过程中如果出现偏差, 那么要注意控制, 这里的控制是指虚拟物业小区的三方参与者为了实现既定的目标, 对虚拟物业小区的实际运作进行检查、监督、衡量效果并找出偏差, 根据偏差及时调整实际活动, 使实际与目标相吻合。 (图1)
三、虚拟物业小区管理运作过程中应注意的问题
虚拟物业小区是虚拟社区的一种形式, 同时它又具有自己的特点, 因此在运作过程中要加强管理, 提高管理效果。
(一) 交互过程管理。
虚拟物业小区有别于现实物业小区, 在虚拟物业小区里进行交互是以计算机为工具、以网络为平台的, 因此为了保证交互的正常进行, 需要进行事前、事中、事后的管理。
1、交互之前的注册管理。
在虚拟社区参与者进入网络交互之前, 为了保证交互过程中的安全性, 要确定交互主体的身份。物业服务企业要先为虚拟物业小区业主注册信息, 同时, 业主变更后要在虚拟物业小区中做及时的更改, 如果有其他参与者要加入到该虚拟物业小区进行信息交互, 那么必须进行实名制注册, 由物业管理服务企业审核后方可进入网络平台进行交互。同时, 由于为了确保虚拟物业小区参与者的相关信息不被泄漏, 物业服务企业必须履行其为业主保密的义务。
同时, 为了保证交互的正常有效进行, 在进行交互之前, 以物业服务企业、业主委员会为主体, 广大业主参与来共同制定交互规则或信息共享规则。凡进入虚拟物业小区进行交互的参与者必须遵守交互规则。
2、交互过程中的管理。
在交互过程中, 还存在交互信息的安全性、健康性问题。为了保护广大业主或者是参与者的利益, 物业服务企业必须做好后台管理, 及时规避一些不符合信息交互规则的信息的传发。同时, 为了使虚拟物业小区真正起到方便管理、方便娱乐生活的作用, 还必须保证交互信息的有效性。这就要求物业服务企业的网络管理人员能够有效检索和传送信息, 并且要调动广大业主的积极性, 从而拓宽信息渠道。
3、交互过程中的管理控制和事后控制。
如果参与者进行交互过程中出现了违背交互原则的问题, 那么物业服务企业就要对参与者进行处理, 比如说拉进黑名单或者将该参与者踢出虚拟物业小区, 并制定允许违背规则参与者重新进入社区进行交互的条件。如果通过虚拟物业小区交互后没有形成预想的社区满意结果, 物业服务企业、业主委员会、业主就要通过投票等方式对交互问题进行表决, 提出改善措施, 提高社区满意度。
(二) 虚实结合, 发挥双重功效。
虚拟物业小区能够方便管理、提高管理效率, 提升业主的生活品质, 但并不意味着虚拟物业小区可以完全替代现实物业小区的管理。虚拟物业小区必须以现实物业小区为依靠原型, 在现实物业小区不断提高管理水平的同时, 提供一个网络交互平台。通过这个平台可以提高物业服务企业的管理水平, 同时打破业主之前信息交流不通畅的现实问题。大家在网络上进行交互, 能够更好地形成邻里关系, 从而更好地促成宜居环境的形成。但是, 很多现实问题还必须经过实体物业小区来解决, 比如说小区内的设施设备维修问题, 我们只能在网络上进行报修手续, 实际的操作还必须经过物业小区实体来完成。
因此, 要想更好地实现虚拟物业小区的服务功能, 必须虚实结合, 发挥双重功效。
(三) 虚拟物业
小区参与者加强自我控制。在虚拟物业小区运作过程中, 三方参与者都扮演着重要的角色, 起着重要的作用。那么就需要三方参与者提高自我管理意识。物业服务企业要做好相关的前台搭建、运作过程控制、后台管理的相关工作。同时, 本着为小区业主服务、对小区业主负责的态度来进行管理。
虚拟物业小区管理运作过程中的监督是必需的, 它是交互正常进行的需要, 是保证交互安全的需要。因此, 业主委员会要充分发挥其监督功能, 保证整个交互过程的公平、安全、高效。
虚拟物业小区业主是一个分散、个性化强的群体。如果完全靠业主委员会的监督, 靠物业服务企业的管理来保证交互的进行, 那么这种交互就带有了被动的色彩。因此, 物业小区业主要具有自我管理意识, 保证自身遵守交互规则, 同时能够积极为虚拟物业小区的管理献计献策。
其他参与者, 进入虚拟物业小区进行交互的其他参与者都是通过严格的资格审查才确定参与者身份的。那么, 这部分参与者必须本着在服务物业小区的同时实现自身利益的原则进行交互。
四、结论
虚拟物业小区是网络经济条件下的重要产物, 它是现有物业企业管理模式的有效补充, 它的建立减少了管理的复杂性, 增强了管理效果, 提高了业主的满意度。但是, 由于它是一种新生事物, 有其顽强的生命力, 同时也存在着一些局限性, 在实际运作过程中要加强管理, 通过有效的控制, 使这种管理模式更好地服务企业、服务业主。
参考文献
[1]王卫东.关于互联网方法和行为的研究[D].中国人民大学博士研究生学位论文, 2003.
[2]高丹桂.探析“虚拟物业小区管理”.上海地产, 2009.2.
[3]蒋永忠, 张颖.管理学基础[M].东北财经大学出版社, 2009.2.
要解决好目前物业管理中存在的主要问题，今后应做好以下几方面的工作：
第一，进一步加强对物业管理工作的领导，认真贯彻省、市物业管理条例，提高全社会对物业管理的认同度。各级政府要像重视城市建设一样重视物业管理，在抓好社区建设的同时，给物业管理以客观合理的定位，防止重建设、轻管理，重社区建设、轻物业管理的倾向，切实加强对物业管理工作的领导。要加强对各级《物业管理办法》的学习和宣传，力求使其家喻户晓，人人皆知，引导业主明明白白消费，规范物业管理企业的经营行为，促进物业管理行业健康发展。要有计划、系统全面地开展物业管理的宣传工作，通过各种形式的宣传教育，建立正确的舆论导向，倡导“花钱买服务”的消费理念，引导全社会尽快形成物业管理商品化、社会化服务意识。
第二，强化政府职责，完善住宅物业管理体制。要严格开发建设项目的验收程序，妥善解决遗留问题。政府有关部门应按照以人为本的原则，结合物业管理的需要，完善住宅小区设计规划标准；严格审查小区建设配套设施，并明确其权属；加强对建设规划、水电配套的验收设施及建筑物在建过程的管理；建立政府职能部门和开发企业的责任追究制。要加强对物业公司监管，完善住宅小区物业服务和收费标准。要根据物业管理公司服务能力和既往服务水平，严格物业管理准入机制，加大巡查力度，建立企业信用档案，尽快出台物业企业的接、撤、管办法，规范新旧物业管理权的移交程序。要加强物业知识的宣传和正确的舆论导向，发挥媒体在建设和谐社会中的积极作用，对物业管理进行全面的报道。广播电视、报刊杂志等媒体应大力宣传普及物业知识，引导人们树立新的物业消费观念。媒体宣传不仅要揭露物业管理中存在的问题，更要客观报道物业管理给居民生活带来的益处。对物业管理的成功经验和案例要及时宣传报道，促进社会和谐稳定。此外，还要加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。
第三，积极扶持物业管理行业的发展。要尽快修改、完善和细化省、市有关物业管理办法，进一步明确细化各责任主体的权利与义务，切实理顺业主、业主委员会、物业管理企业以及社区委员会四者之间的关系，明确规范各方的行为，明确各自的职责，明确各档次住宅小区的收费级别和标准，确保物业管理活动能够依法顺利开展。要制定有关鼓励物业管理行业发展的优惠政策。客观上，物业管理从事的保洁、保修、保安、保绿等经营业务，在为市民创造良好居住环境的同时，也减轻了政府在城市管理中的压力。因此，各级政府应加大对物业管理工作的支持力度，把物业管理真正作为一个行业或产业加以培植与扶持。要从税收、劳动用工、价格控制等方面对物业管理予以重点扶持。在劳动用工方面，物业管理企业聘用下岗人员的，应按社区公益性岗位标准发放岗位津贴，同时按国家财政部、税务总局有关聘用下岗人员的减税政策给予相应的减免。同时，各有关物业管理部门要进一步转变职能，增强服务意识，工作要主动，服务要到位，履行职能要及时。尤其是一些公共职能的执法要到位，决不允许互相推诿、扯皮，更不能把问题推给物业公司。此外，物业管理维修基金对确保物业管理活动正常开展至关重要，要进一步完善管理和使用办法，确保正常使用，从而更好地规范物业管理活动，促进物业管理行业的健康、稳步发展。
2、具备较为全面的专业知识，可针对前期方案(建筑、暖通、供配电、消防、智能化、给排水、景观)进行专业审图，并跟踪设计及施工落实到位;
3、建立商业项目工程管控体系，跟进协调商业项目工程实施质量进度及交付等;
4、筹备期阶段主要需梳理项目房产技术条件，对接租户进行交底，协助商户进行二次装修设计;
5、协助办理商户进场手续，商户进场后进行装修管控及后期工程验收;
6、熟悉了解商业内部常见的设施设备运行原理及维修流程;
7、建立健全物业标准体系，重点关注物业日常品质及考核;
8、制定年度工程物业预算及维修计划;
9、建立健全设施设备台账，把控设施设备的保养工作，保障商业正常运行;
2、保证出勤率，虚心听取上级指示，做好工程部的工作调配，高效完成每天的维修任务;
3、联系维修单位及时解决维修过程中出现的技术问题;
4、做好部门员工和设备设施的管理工作，负责运行、监控设备的年度保养计划;做好消防，安全工作。
5、负责部门文件、质量记录及工程资料的收发、分类归档等档案资料管理工作，监督检查部门内企标的执行，并给出改进意见。
住宅小区智能化是社会经济发展的需要。所谓智能化是将建筑、设备、运行服务及管理等要素进行综合优化,使其发挥多功能、高效益和高舒适性的住宅建筑和运营模式。人们对住宅智能化的要求大致体现以下几个方面:a)高度安全性的要求,包括防火、防盗、防爆、防泄漏等;b)舒适的物质环境和物理环境;c)先进的通讯设施与完备的信息处理终端设备;d)家用电器与设备的自动化、遥控化、综合化及智能化控制;e)资源使用及支付方式的网络化、智能化f)家庭化工作方式的需求。
1 小区安全防范子系统
1.1 监控报警联动装置
在小区出入口设置门岗,同时在小区的出入口,单元进出口,主要路段、围墙绿化带及停车场安装监控摄像机,通过电动云台对镜头的控制,完成小区的全方位监控。监控机房值班人员24小时值班,并可24小时录像存储,提供录像证据。周界防范报警采用红外线探测器,通过信息传输网络和控制设备相连,一旦发生非法越界行为,红外对射报警探头会立即报警联动周边摄像机跟踪摄像,并自动启动录像机录像,通过画面,值班人员可以随时切换到所观察的每个画面,显示出报警的时间和位置,管理人员可及时采取相应的措施。
1.2 电子巡更管理系统
为了强化安全防范功能,小区设有电子巡更管理系统,在小区相应的位置设置巡更签到器,规定保安人员的巡更路线和时间,保安人员配带签到器巡逻,控制中心的电子地图上就显示出配带签到器的保安人员的位置。保安人员在规定的时间内,按照规定的路线完成巡逻任务。当巡逻人员没有[收稿日期]2011-10-08
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[作者简介]张宝风,女,山西屯留人,太原理工大学毕业,建筑经济师。
按规定的时间到达规定的地点巡逻,控制中心即有声光报警信号,控制中心即可查询其所在位置,并用对讲机与其联络,指挥其行动,亦可处理突发事件。
1.3 住户报警与对讲防盗门控
户内安全防范系统主要包括门铃对讲系统和室内防灾探测报警单元。对讲系统主要由单元门口主机,住户室内分机、电控门锁、电源等组成。住户可根据与来客的对话了解对方,确定是否开门,防盗作用非常明显。对讲系统的单元主机纳入小区管理网络,来客在呼叫住户的同时,信号已传到管理网主机。户机上增加紧急呼叫按钮,可直接与管理中心联系,便于值班人员及时了解和处理所发生的情况。户内防灾探测报警系统是用于防盗、防灾、防可燃气体泄漏,紧急求救等。在住户窗内安装碎玻探测器,在卧室和客厅内安装烟感探头和紧急求救按钮,在厨房内安装煤气泄漏报警器,在卫生间内安装紧急求救按钮,发生事故时,除自动报警外,住户可通过紧急按钮向中心发出求救信号。住户不在家时,当发生盗警、火警、煤气泄漏等异常情况时,住宅内的声光报警系统启动,并经过管理中心向布防时所设的传呼、手机及电话号码发出信息,通知业主本人,与此同时信号传递到管理中心,在管理中心的屏幕上可显示出发生报警的具体楼号、房间,并可知道是哪一类报警,通知相关人员赶赴现场及时处理。
2 信息管理子系统
2.1 远程抄收与管理IC卡
自动计量收费系统主要配置的设备有电子测量表、数据采集机、计量管理机等,用几根总线挂接用户的计量表,并与数据采集机相连,通过采集机传输至三表计量管理机。工作人员可直接通过系统统计、核算,并将系统与银行联网,定期通过银行系统在住户的交费卡上扣取费用,同时住户也可以通过系统查看自己交费及帐户的情况,免去了抄表、收费对住户的打扰,也减轻了管理人员的劳动强度。
2.2 车辆出入与停车管理
对进出小区的车辆管理,分为小区常住户和临时车辆。常住户的车辆有固定车位,车主备有物业部门发放的感应或IC通行卡。该IC卡所储存的信息在发卡受权时,也同时寄存在中心管理计算机中,当常住户车辆出入时,读卡机识别判断有效卡并发出信息控制道闸,车辆通过地感应线圈后,管理系统发出信息,通过结束,控制道闸落下,恢复原状。临时进出的车辆,购买一次性车辆通行卡方可通行,卡和车必须对应,否则出口处不得放行。
2.3 供电设备监控
电气监控主要设置高、低压进线开关,低压出线开关的状态监控、电流、电压、用电量的监测和监控,变压器的温度显示及超温报警。
小区照明采用光、电自动控制系统,光线暗时,光电开关自动开启。
2.4 紧急广播与背景音乐系统
在小区的公共空间设置背景音乐,背景音乐能掩盖噪声,并创造一种轻松和谐的气氛,使人感到轻松和舒适。背景音乐和广播系统共用一套系统,正常时播放背景音乐,也可作为物业广播,遇到紧急情况时,可切换到紧急广播,紧急广播有优先权。
3 信息网络子系统
网络时代,人类日益渴求智能化、信息化的家居生活,小区的计算机网络布线系统能满足灵活应用的要求,即在任何一个信息插座上都能连接不同类型的终端,既能满足现在通信技术的应用,又能满足未来通信技术的发展。小区通过这个系统承载各种宽带业务,将信息高速公路延升至小区家庭,为用户提供多种服务,用户在家中即可享用VOD、高速上网等小区服务、休闲娱乐。
3.1 综合布线概述
结构化综合布线系统,可以通过一次布线工程提供各种语音、数据、图像或视频通信系统的通信线路。
设备间设置在小区物业部,由设备间向各建筑物敷设多模光缆,在每栋楼内设配线间,再由配线间把电缆引至各单元配线架,最后由每栋楼的各单元配线架敷设至各层用户信息插座。
3.2 综合布线系统和设备的连接
a)与电话系统之间的连接:建筑物内直拔外线电话(或专线线路上通信设备)与综合布线系统之间的连接,是由当地电话局直拔外线引入建筑物后,经配线架外侧上保安装置和经各配线架上几次交叉跳接后,构成直拔外线电话的线路。
b)与计算机网络系统之间的连接:计算机与综合布线系统之间的连接,是先在计算机终端扩展槽上插上带有RJ45插孔的网卡,然后再用一条两端配有RJ45插头的线缆,分别插在网卡的插孔和布线系统信息出线盒的插孔上,并在主配线架上与楼层配线架上进行交叉连接或直接连接后,就可与其他计算机设备构成计算机网络系统。
不同的局域网络间网络的互联,采用路由器或网络交换器等,加上在主配线架相应的跳接,即可灵活方便地进行网络交换。
c)与监控电视系统之间的连接:采用综合布线系统中非屏蔽双绞线缆为链路以及采用视频信号,控制信号适配器与监视部分,控制室部分的监控电子设备匹配相连后,构成各摄像机及解码器与监控室控制切换,设备之间采用综合布线系统进行通讯监控电视系统。
3.3 有线电视系统
CATV系统由前端、干线传输和用户分配三个部分组成。
前端部分包括电视接收天线、频道放大器、频率变换器、自播节目设备、卫星电视接收设备、导频信号发生器、调制器、混合器以及连接线缆等部件。
小区共用一个前端,把前端接收处理、混合后的电视信号传输给用户分配系统。
用户分配是CATV系统的最后部分,干线经过放大器、分配器、分支器至各用户电视插座。每户设两个电视插座。
整套CATV系统不仅可以接收电视台发送的节日,还可接收卫星电视节目和自办节目。
摘要：通过对智能化运营模式的论述,揭示出小区智能化建设的必要性。
目前双流县共471个商品房物业服务项目，项目总面积达4189万平方米。全县物业服务企业总数为179个，其中本地企业（本县注册）总数113个，外地企业66个。
问题
物业服务企业理念定位不清。物业服务既是一个管理过程，更是一种实践服务理念的过程。物业管理的对象是物业，包括建筑物、附属的设施设备、相关场地等；而服务对象是业主。但目前很多物业服务企业对其服务定位不清，管理及服务方式缺乏人性化，导致工作单一，服务质量下降，纠纷不断。
物业服务企业人员综合素质偏低。部分企业为降低运行成本，低薪聘请文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗，使得物业服务的内容及形式只能停留在简单的卫生保洁、安全保卫等层面，遇到一些技术性服务的工作就难以胜任。
物业服务合同不甚规范。部分小区管理规约条款简单，文本不规范，内容与合同的条款不相符合，双方的责权利书面约定不平等，致使双方的合法权益得不到有效的保证。其中业主与物业服务企业都未认真审视和履行管理规约的规定是关键因素。
物业服务费收费率低。收费难问题一直困扰着物业服务企业，影响物业企业健康发展。物业费收取率低主要存在两方面因素，一是物业服务自身服务质量无法保障；二是业主还未建立“产权归己、维修自理”的观念，缺乏“花钱买服务”的消费意识。很多业主未建立正确的消费理念，另外，社会宣传缺乏对社会、企业、业主的正确引导。
物业承接查验存在的问题。由于建管不分，同时在选聘物业服务企业过程中开发建设单位占主导地位。物业服务企业往往无法按正常规定、程序进行严格的物业承接查验工作。在物业承接查验过程中敷衍了事，造成了物业承接查验制度不完善；移交工作不完整。因物业服务企业不完全具备有经验的工程技术人员，无法发现工程质量问题。在查验时，只知道项目及配套设施设备的有无，是否符合建设安装要求、质量是否合格缺乏判断力。
小区未真正纳入社区管理。小区物业管理未真正纳入社区建设，政府有关部门对社区管理未进行有效整合。物业服务属综合性问题，由于管理、服务工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生。上述情况出现后，物业服务企业因无任何行政手段，只能对居民进行劝阻。
因此，物业企业承担了大量政府部门的职能，导致企业在实际管理中存在诸多困难。此外，由于政策滞后，政府一些部门在相互配合上缺乏整体性，对于整个社区的管理未形成有效整合。甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的雇佣关系。
开发商遗留问题影响物业管理工作。开发商遗留问题转嫁物业服务企业，多数小区由于开发商向业主交房屋之前，缺乏政府对整个开发项目共同验收的环节，导致缺乏必要的配套共用设施，引起业主入住后的不满。
举措
加强培训，全面提升物业机构人员专业素质。开展有目的性的培训工作，全面提升物业服务机构人员的专业素质。
严格执行承接查验标准。认真实施承接查验程序，严格执行承接查验标准，在物业接管时，明确物业企业与开发单位的责任，杜绝此类问题的发生。
培育和监督业主大会与业主委员会的建立与运作。针对业主消费观念不成熟，部分业主大会违规操作的问题，物业企业要加大宣传力度，增强业主花钱买服务意识，引导业主依法履行业主的权利和义务，同时监督《业主规约》的执行力度，将业主违约行为进行宣传，提高业主的自觉性。
双流县房管局创新经验
对此，双流县房管局将以业主大会规范化运作为重点工作，在全省范围内率先创新业主大会运作模式，采取选举楼栋长，业主通过书面委托的形式，授权楼栋长行使业主权利，解决业主大会召集难、开会难、议事难等根本问题，使楼栋长发挥议事、决策和监督职能，迫使业主委员会更好地履职。
六大创新手段：
行政部门齐抓共管、各司其责，建立联动机制。业主购房阶段，房管部门负责监控预售、销售过程中“一房多卖”问题；规划部门监控新售楼盘在规划设计方面宣传的真实性和准确性（虚假宣传）；建设部门负责监控房屋质量问题。交房阶段，房管部门负责监督企业是否进行“承接查验”和“交付使用”，大部分开发企业在面临办理“大产权”时才发现还未进行“承接查验”和“交付使用”；物价部门负责双流县物业小区收费备案及许可，查处违规收费，规范物业小区经营收费行为，协调处理物业区域内收费方面的纠纷；公安部门负责防止“房闹”等事件的发生。入住阶段，房管部门负责监督指导物管公司、业主委员会的行为规范、协助公安做好“四防”及流动人口管理。防止因物业管理问题及业主委员会不作为而引发不稳定因素；公安部门负责流动人口管理，支撑相关部门联合执法，查处业主委员会的违规操作，负责监督“人防、物防、技防、消防”落实情况（具体视小区大小来定），防止因外来人员未进行登记管理导致小区被盗以及业主委员不作为、滥用公款而引发的不稳定因素；规划部门负责查处违章搭建、“住改商”和侵占公共绿地等行为；技监部门负责监督、排查、处理电梯运行、维保等产生的问题，防止电梯故障以及未按时间进行维护保养而损害小区业主人身安全引发的不稳定因素。
建立“三级网格化”管理。即房管局、镇（街）和社区，一个网格配备一名物业管理协管员和必要的办公设备。
建立履约保证金，健全对物管企业的监督管理。防止物管公司收缴水、电、气费后“卷款逃跑”。
建立对业主委员会的监管体系。监督日常工作，年终作为“评优选先”的重要依据。
此项工作纳入县委、县政府目标考核体系。县委、县政府目督办对行政圈内各职能部门各司其职，各负其责的情况进行目标考核。
创新宣传方式。对物管企业和业主委员会、业主容易违规、违纪、违法等行为，制作专题VCR宣传片，形象生动便于记忆，形成较强的威慑力。
（作者单位：双流县房管局）
关键词：智能用电；小区；物业；供用电管理；用电
智能电力小区的建设是一种新型建设，随着智能电网的不断深入，智能电力小区正以势不可挡的趋势发展着，在发展的同时也给现代社会带来了新的变革。但是小区的物业对供用电的管理能力还比较弱，还存在着一些安全性问题及资金消耗比较大。因此，智能电力小区的物业必须针对供应电管理的问题展开改进，减少安全性问题，并加强供应电的管理及物业人员自身的素质。
1 智能用电小区物业供用电管理现状
随着智能电网的不断深入，智能用电小区在中国不断普及，导致水电的供应量愈来愈大，资金的消耗也愈来愈多，并且多数智能电力小区供用电管理还存在着安全问题。例如：①智能用电小区经常出现停电情况；②智能用电小区物业管理人员不负责任，总是推托责任；③偶尔发生安全性问题；④用电设施的保护不够全面，没有定期对用电设施进行检查；⑤部分智能用电小区物业管理人员没有严格执行规章制度，乱收取费用；⑥用户出现浪费电等类似的情况。因此，为了改善户主对智能用电小区物业的看法，物业必须从根本上改变一些行为处事，以保证智能用电小区用户的用电安全。那么智能用电小区的物业管理人员在供用电的管理中需要做些什么，才能改变用电的现状呢？
2 智能用电小区与物业供用电管理的建议
智能用电小区主要以电为基础，所以对电力小区的用户来说物业工作人员是很重要的。因此，物业管理人员必须重视供用电的管理并需要对供用电的管理进行改善，改变管理中所存在的问题，满足用户的需求，保证户主能够正常用电、安全用电。如：加强小区用电制度的宣传及学习，提升物业工作人员的自身素质以及服务各个户主的态度，加强小区安全用电，保证各个户主用电正常，并定期对设施进行检修，保障设施的安全，从而缓减用户用电的紧张，同时在配电房也要配备足够的发电机作为备用电源，以保证用户能够在停电的情况下有充足的时间应对等。以下是智能用电小区物业供用电管理的具体建议：
2.1 选择适当的供电形式
随着中国科学力量的不断提升，电力发展愈来愈快。而且现代社会中，人们选择所供应电源的形式也多种多样，如：由变电站提供的用户用电、配電室（箱）供应的用电以及发电机所发出的电源等多种用电。在智能用电小区用电紧张时，可以相互切换电源，保证用户的用电需要或者在停电时启用备用电源，以保证用户不被困在电梯中，保证了用户的人身安全。例如：某智能用电小区因电梯停电，电梯没有停到所在楼层，导致一名妇女踩空跌入电梯底层而当场身亡，且抱着的孩子也因抢救不及时而死亡。因此，这个小区物业针对电梯停电可能出现的问题进行分析汇总，最后决定在电梯上安装一个备用电源，以保证在小区停电的情况下，电梯能够安全运行，保证用户的人身安全。因为这个小区对此紧急采取措施，所以没有再次出现这样的问题，保证了用户安全。
2.2 配备检修人员，经常检查电路
在智能用电小区物业供用电管理中，检修人员在其中起到尤为重要的作用，直接关系到用户能否安全用电、正常用电起到关键性的作用。因此，物业管理人员需要为智能用电小区配备具有较强电力知识，身体健康、熟悉业务的检修工作人员，同时在工作期间还要对检修人员进行定期的培训，宣传小区制度及相关的法律，熟悉工作制度，增强工作人员的素质，提升工作效率。而且无论智能用电小区的电路有没有出现问题，都要相关工作人员定期检查，检查设备的运行是否完好，定期维护设备，如：仪表的灵敏度、设备外表损坏程度、参数情况以及设备的出油工作等。例如：某智能用电小区自用户入住起，从没出现过断电或者接到住户对供应电管理的投诉。其原因是这个小区的住户对物业供用电管理很满意，因为这个小区的电气设备的工作人员的素质很高，服务态度也很好，而且物业也经常对工作人员进行培训，系统化工作人员的专业知识。而且小区内经常会检修电路，保证了住户的正常用电，从未出现过断电的情况。因此，小区内的住户对物业供应电管理非常满意。所以物业管理供用电时，要配备高素质的工作人员，并定期对其进行培训。
2.3 启用承包制收取电费
智能用电小区最基本的就是电，每户人家所用的电都是不同的，而且某些住户却非常浪费电。因为他们觉得自己所用的电是用自己所赚取的资金来买的，我费不费跟别人没有任何关系。所以考虑到每户所消耗电能是不平均的，智能用电小区物业在对供用电费用收取中可以启用承包制来收取费用，可以把电费的直接花费给个人，自己用了多少就交多少的电费，并把工作落实到个人，保证各个用户用电的公平性。
3 结束语
总而言之，智能电力小区的建设是一种新型建设，随着智能电网的不断深入，智能电力小区正以势不可挡的趋势发展着，在发展的同时也给现代社会带来了新的变革。因此，物业管理人员必须重视供用电的管理并需要对供用电的管理进行改善，改变管理中所存在的问题，如：加强小区用电制度的宣传及学习，提升物业工作人员的自身素质，定期检修，同时在配电房也要配备足够的发电机作为备用电源，以保证户主能够正常用电。
参考文献：
[1]苏思敏.谈供用电管理中反窃电管理措施[J].民营科技，2008（11）.
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[4]徐子力.中新广州知识城智能用电规划研究[D].华南理工大学，2013.
案例
原告杨先生诉称,自己8月22日晚上10时将车停放在某停车场内,翌日8时许发现车辆丢失,遂向公安机关报警。之后案件被侦破,查明该车系被他人盗走。据该案的刑事判决书认定,一名汽车维修工人刘某利用杨先生到该公司维修车辆之机,私自配了车钥匙,并取得该车的防盗密码,然后进入停车场,利用私配的钥匙、解码器将该车盗走。刘某出小区时拿出伪造的车辆进出凭证给保安,把车开出小区。后以24000元的价格将该车卖掉,所得赃款挥霍一空。结案后,警方未追缴到赃款、赃物。原告杨先生认为,停车场应该承担连带赔偿责任,遂将起诉至法院。
争论
失主认为:车辆丢失是物业失职
杨先生认为车是在小区被偷,他每个月都有按时缴纳物业费,而物业却连一辆车都看不住,小偷进入小区如入无人之境,这是物业的责任,因此要求其赔偿损失。
小区物业:住户未签订任何保管合同,要求赔偿不合理
小区物业公司介绍,住户并没有和他们签订任何保管合同,也没有任何承诺,因此,要他们赔偿是不合理的。小区居民每月缴纳的物业费只是用于小区的绿化、保洁以及维持小区工作人员的薪水。而这些经费里面并未包括小区居民的财物保管费,所以,物业公司虽然有义务保证小区的治安,但如果小区财物丢失,都要他们赔偿,那对于物业压力就太大了。
律师签订保管合同要清晰注明责任归属
小区住户遇到财物被盗,首先应先向公安局报案,只有通过公安部门的调查,才能证明你的财物是否确实被盗,这是前提。而小区居民财物在小区内被盗,物业是否需要赔偿?这要看居民与物业是否签订了财物保管合同,并在合同里清晰注明一旦在小区内丢失责任的归属、如何赔偿等问题。在签订了合同之后,还要看财物丢失,是否是由于物业过错造成的。如果业主未与物业签订任何保管合同,物业不需承担任何赔偿。
质疑电瓶车在小区被盗,物管不赔偿,是否可拒缴物管费?
电瓶车在小区被盗和物管费是两个概念,二者既有区别又有联系,应该说看管业主的财物是物业服务的职责之一,但是物管费包含小区卫生,治安及共公场所的修缮绿地的绿化和维护等等。一般的情况是依据各地方政府颁布的《物业管理条理》执行。有的地方《物业管理条理》规定:车辆在物业规定的地点存放且服从管理,如果丢失、损坏给予赔偿。有的地方《物业管理条理》规定:车辆在物业规定的地点存放且交纳看管费,如果丢失、损坏给予赔偿。
法院判定
深圳福田法院审理认为,对于原告车辆被盗造成财产损失的后果,原告自身并无过错。斟酌原告和被告双方之间存在的法律关系的性质,罪犯的作案手段,被告保安员在车辆出村时查收了凭证,以及伪造的和真实的进出村凭证的相似程度等情况,被告莲花北停车场应当赔偿原告车辆和养路费损失的30%,并退还原告剩余期间的停车管理费。
法律常识
本文介绍了ASP.NET技术的优点, 阐述ASP.NET的工作流程和访问Web数据库的方法, 重点介绍整个系统的体系结构、系统功能模块设计、数据库表设计。本文探讨用ASP.NET2.0技术开发基于B/S模式有数据库作后台支持的智能小区物业管理系统的原理和具体实践。
1 基于B/S模式的多层次结构
1.1 三层B/S结构
Web应用程序是由服务器端的Web服务器和客户端的浏览器相互配合来完成功能, 所以其结构又被成为B/S (Browser/Server) 结构。通过互联网的链接, 用户通过WWW浏览器 (Browser) 实现与核心数据库 (Server) 的连接, 所有信息通过网页的修改完成, 并且保持与核心数据库同步更新。保证数据的一致性[1]。B/S结构不同于传统的C/S (Client/Server) 结构, 不受客户端的安装现状, 可以实现随时随地登录。同时, 这种多层次的结构设计, 减轻了客户端与服务器的负担, 具有较高的服务性能, 易于Internet信息的发布和管理。
用户通过客户端向Web服务器发送请求, 接到请求后Web服务器经过处理, 向应用服务器传递事务处理请求, 应用服务器响应后, 通过判断和计算, 挖掘和处理数据, 并将有用数据通过计算后传递给Web服务器, 通过运算和处理, 制作图表等, 向用户浏览器发送Web页面, 页面由标准的HTML文本和Javascript客户端脚本构成。
根据Web应用程序和ASP.NET技术的特点, 通过在实际工程中的不断摸索得到了一种基于ASP.NET技术的三层Web应用程序开发设计模型。这种模型把Web应用层划分为3个基本的层次:用户界面层、业务逻辑层和数据访问层。
1.2 基于B/S模式的物业信息管理系统的设计
基于B/S模式设计的物业管理系统具有较好的网络扩展性, 不需要再计算机终端上安装客户端, 可以直接通过浏览器访问, 更方便与多用户对物业信息的管理。
2 ASP.NET技术介绍
2.1 ASP.NET技术优点
ASP.NET是基于Microsoft.NET平台的Web应用程序开发技术, 采用ASP.NET开发的程序能够支持异常控制、类型安全、继承和动态编译。同时, 在ASP.NET程序中还可以使用Visual C#, Visual Basic.NET和Visual C++.NET等面向对象编程的强类型语言。在页面开发中还可以使用服务器控件, 包括Web Form Server Controls和HTML Server Controls, 其中的Web Form Server Controls还支持数据绑定 (Data Bind) , 从而可以使用简单的代码开发出非常强大的功能。
2.2 用ASP.NET开发WEB数据库应用程序
ASP.NET可以用来创建Web服务器应用程序和动态的Web内容。通过ASP.NET, 利用服务器上运行的组件, 实现数据库存取、程序应用或信息处理。ASP.NET工作流程如图1所示。
客户端向WEB服务器发出HTML请求, WEB服务器响应后, 向数据库服务器发出数据请求, 经过数据库服务的数据处理, 将有用数据反馈给Web服务器, 再由WEB服务器处理后返回给客户端。
2.3 用ADO.NET对象访问数据库
ADO.NET是一组实现访问数据库操作的专用对象集, 它为ASP.NET提供了完整的数据库解决方案。ADO.NET对象在服务器端执行, 并向客户端提供含有数据库信息的内容, 客户端也可以根据指定的权限返回参数来对数据库进行读写等操作。ADO.NET中包的Connection对象和Dataset对象主要用于控制数据库存取, 要建立一次数据库访问首先要创建一个Connection对象, 然后用基于这个Connection对象的Dataset对象来完成对数据库从操作。
3 小区物业管理系统的设计规划
3.1 系统结构
小区物业管理系统主要包括用户界面层、业务逻辑层和数据访问层, 这种分层实现“高内聚、低耦合”, 利于系统的开发、维护及管理。
用户界面层:也叫客户端层或者用户层, 为用户提供可视化的界面, 与用户进行交互, 用于数据录入、数据显示等。
业务逻辑层:是系统架构中的核心部分, 用于对业务处理程序进行封装, 以及业务规则的定制、业务功能的实现, 如组织管理、人员登记、车辆管理等。
数据访问层:用于跟数据库进行交互, 执行数据的增加、删除、修改和显示等。
3.2 系统功能模块设计
本小区物业管理系统主要分为以下几个功能模块:新闻公告、文件管理、保安管理、环卫管理、园林绿化、维修管理、通讯录、人事管理、系统管理等模块, 系统功能结构见图2。
各功能模块, 详细功能如下。新闻公告:本小区内新闻、公告、通知的发布、查询、删除、管理等;文件管理:日常文件的存档、查询、删除、管理等;保安管理:值班情况、巡逻情况、进出人员登记、电子监控、小区车辆进出等的管理;环卫管理:环卫计划、卫生考核、环卫设备等的管理;园林绿化管理:绿化设计、绿化维护、病虫害防治等信息的管理;维修管理:业主保修登记、社区公共设备维修管理、维修材料管理等;通讯录:物业职工以及小区业主的联系方式管理;人事管理:主要是物业公司职工的人事信息管理, 包括考勤管理、工资管理等;系统管理:组织管理、用户管理、附件管理等。以上各部分涉及到数据的都有:查询、添加、编辑、删除、保存、报表、打印等。
通过系统管理可以设置用户的权限和角色, 如业主用户可以登录系统对某些信息进行查看、登记;物业公司用户可以对某个或者某些模块的信息进行添加、查询、修改、删除等操作;管理员具有所有权限。
3.3 数据库表的设计
数据库是本系统的核心组成部分。系统将在工作过程中获得大量数据, 这就必须存储和管理这些数据, 因此要建立一个良好的数据组织结构和数据库, 使整个系统都可以迅速、方便、准确地调用管理所需的数据[2]。关键是设计一套先进的数据库管理模式, 在此模式上确定各子系统中公用数据集, 最终确定具体的关系表及其相互关系, 从而避免子系统与子系统间数据脱节问题以及关系表重复、属性重复设置等情况, 保证数据库的规范性和易于维护。
4 结论
行之有效的计算机管理将使物业管理工作实现科学化、自动化, 从而加快小区信息化管理的步伐。本文结合小区物业管理的实际工作, 以ASP.NET技术为基础研究了智能小区物业信息管理系统的设计与开发, 本系统对物业信息进行了高效管理, 能有效减少管理人员的工作量, 提高工作效率。
参考文献
[1]徐争.基于B/S模式的小区物业管理系统的研究[J].硅谷, 2011, 3:88-88.
一、老旧小区管理存在的问题
如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题：
基础设施不完善。由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，整体布局先天不足，导致基础设施严重不足，无法满足居民的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等现象屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进绿地区域。不仅小区居民难以出行，更有阻塞消防通道者，一旦发生火灾将严重影响救援。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区基本没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞污水横溢，居民多有投诉。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。
管理费用收取难。老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房等。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大，承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。常有小区居民以一些问题没有得到解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右卫生保洁费的收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位“化缘”解决。由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。
物业管理介入难。受传统思想观念影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的意识，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。此外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区物业管理。
以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，小区因为脏乱差成为市容环境的“低洼地”，也是群众反映的热点问题。要彻底解决老旧小区管理问题，只有实施物业化管理，方是长治久安之策。而物业化管理的前提必须由政府主导，对小区的基础设施进行不同程度的改造。这是因为，老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题，而且由政府进行工程改造，组织得力，监管严格，可以保障工程质量。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业公司进驻提供较好条件，如配备物业用房、小区公用设施良好运行等，减轻物业企业负担，让物业愿意接手服务。
二、老旧小区改造与物业化管理策略
（一）科学民主实施改造
政府主导实施。2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元，对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。
科学民主推进。对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等），广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。
规范组织实施。改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。
发挥党建作用。在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，阻挠施工。工作组创新思路，在小区成立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民作表率；三是通过此平台对阻挠施工的党员居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。
（二）落实物业化服务
健全管理制度。为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》，《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》，《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。
建立管理机构。如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心，主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及创先争优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（基本保洁、基本保绿、基本养护），负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业公司与业主之间的物业纠纷，化解因物业服务合同引发的纠纷等。
nlc202309080908
落实物业服务。老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区基本保洁、基本保绿、基本养护的“三基本”物业服务，对于选择物业公司服务的，该局加强指导，严把物业公司准入关，选择有资质、负责任的物业公司从事物业管理服务。同时，将老旧小区物业公司纳入新建小区物业公司一并进行管理考核。
（三）构建物业化管理长效机制
政策引导奖补机制。落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/标准，对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业企业按现代服务业考核奖励44.6万元。
基层自治组织机制。大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会，明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业委会在物业企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。该局定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业委会工作。定期对业委会工作进行考核，对成绩显著的业主委员会给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。
物业纠纷化解机制。建立行政、司法、物业企业、社区基层组织等参与的“四位一体”的物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，法院共受理执行1309件。通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。
物业缴费诚信机制，将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，服务单位除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。
三、老旧小区改造和物业化管理取得成效
居住环境大幅提升。三年来，如皋市共投资8000余万元，完成20个老旧小区综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善，居民居住舒适，看着舒心，纷纷以各种形式对城管部门予以点赞。
缴费比率大幅提高。老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，形成了居民与物业公司的良性合作，双赢共进，促进城市居住区和谐。
四、老旧小区物业化管理启示
老旧小区改造是前提。老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等得到改善，提高了居民的生活幸福指数，为物业公司入驻管理提供了良好的物质、环境条件。
群众参与管理是基石。在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索一条新形势下老旧小区管理新路子。
落实管理责任是根本。落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。
物业化服务是关键。过去，老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁。老旧小区物业管理实现社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅减轻了社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。
政策奖补扶持是推手。老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。
常态监督考核是保障。物业服务行业监管部门要积极履行行业管理职责，制定物业管理规章制度，引导和规范物业服务行业健康有序发展。街道社区作为日常监管主体，要订立考核奖惩措施，定期对物业服务质量明察暗访，交办存在问题，督促整改，提高物业服务质量，提高居民满意度。
（本文图片由作者提供）
（责任编辑：郑树平）
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