房产合同纠纷“八因”
近年来，由于房地产业持续火爆，房价不断上涨，房市投机行为遍布，同时国家加大对房地产市场的调控力度，使一些商品房买卖合同的履行条件发生了变化，大大增加了商品房买卖合同纠纷发生的几率。
有关法律人士指出，商品房买卖合同纠纷，主要有以下几种情况：
一是因延期交房引发的纠纷。因开发周期长，不确定因素多，开发商风险大，开发商预收了购房者的房款后，所建项目未能按期竣工或如期交付房屋，引发诉讼。
二是因房屋广告与实际交付不同导致的纠纷。售房广告是购房者了解房屋的第一手资料，其真实性与准确性会直接影响着购房者的决定。为吸引更多购房者，出卖人在销售广告及宣传材料中夸大其辞，实际交付房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远，引起购房者不满。
三是因一房二卖欺诈卖房引发纠纷。出卖人故意隐瞒出卖房屋已经抵押或另行出卖的事实，在与买受人签订商品房买卖合同后，买受人诉讼要求确认商品房买卖合同无效、返还已付购房款及利息，并承担赔偿责任。
四是因房屋建筑面积与合同约定不符引发的纠纷。出卖人交付房屋的套内使用面积或者建筑面积的实测数据与商品房买卖合同约定的面积差距较大，买受人要求双倍返还房价款，或买受人诉讼要求解除合同、返还已付购房款及利息。
五是因房屋质量引发的纠纷。房屋质量纠纷是房屋交付之后购房者经常遇到的问题，质量问题常见的有裂缝、渗漏、墙皮脱落等等。出卖人交付的房屋存在质量问题，买受人诉讼要求交付合格房屋，或解除合同、返还购房款并支付利息，或修复房屋、赔偿损失。
六是因开发商无证建房售房引发的纠纷。因出卖人未取得相关规划或许可手续，就与买受人订立商品房预售合同，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人诉讼要求撤销商品房预售合同并给付一倍以内的赔偿金，或要求出卖人履行义务，赔偿损失。
七是因开发商不能按期为购房者办理权属证书引发的纠纷。出卖人未在法律规定或合同约定的期限内为产权人办理房屋权属证书，或未在规定的期限内办理房屋所有权登记，买受人诉讼要求出卖人按照法律规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金；或要求解除合同或由出卖人赔偿损失。
八是因房屋配套设施不能及时使用引发的纠纷。很多小区在交付业主使用时面临这样一个问题，人是入住了，可配套的暖气、煤气、水电、宽带却不能及时使用，从而要求出卖人承担违约责任。
从司法实践中审理的商品房买卖合同纠纷案件来看，该类案件的发生绝大多数都是由于开发商违约所致。主要原因是：一是设立房地产开发企业的监督机制不完善，为房地产企业无法完成约定义务埋下隐患。虽然房地产法对房地产开发企业的设立限定了多项条件，但对房地产企业各个运作环节的监督机制并不具体明确，企业不具备销售商品房的能力，无法完成承诺，导致纠纷产生。二是有些房地产开发商的信用和守约意识比较淡薄，在房产开发过程中偷工减料，在房产销售过程中欺诈性销售，交付的商品房质量、设计不符合约定或不如期交付房屋等违约情况引发买卖双方矛盾。三是买房人在购房过程中承担风险较多。购房者大多法律意识淡薄，交易知识匮乏，消费心理不成熟，风险防范意识不足，易受五花八门广告的诱惑，无法在短时间内对大量房地产销售信息作出正确的判断，削弱了自我保护能力。四是开发商与购房者地位相对不平等。商品房买卖合同一般为开发商单方提供的格式条款合同，并且合同中开发商任意增加附加条款，从而限制买受人的权利，免除或减轻开发商的部分责任，而买受人自我保护意识差，签订合同时未认真仔细阅读合同主文和附加条款，导致双方对合同条款产生歧义。
减少商品房交易纠纷，建立良性的商品房市场秩序，作为商品房开发商，应当坚守“诚信”二字，从企业的设立、项目的审批、工程的建设、房屋的销售、售后的服务，法律法规有规定的，应当自觉遵守并主动接受监督。法律没有明确规定的，应当诚信经营，完全履行合同义务。发生纠纷后，应积极主动与购房者沟通，寻求解决方案，这样才能赢得购房者，赢得自身的生存与发展，最终赢得的是整个市场的良性秩序。作为社会大众，也要做到“理性”二字。准备购房前，对于商品房交易的政策、相关的法律法规规定、可能存在的风险，先做一些功课，做到心中有数。在实际购房过程中，对于出卖人的广告宣传，不要过分轻信。对于销售人员过分热情的接待和介绍，也要理性对待。对于自己的要求，要尽量在合同中明确下来，以便在权益受到侵害时能够有据可依。一旦发生纠纷，也应当积极与出卖人好好沟通，妥善化解。如果双方不能自行解决，应通过合法途径维权。
作者：史友兴
摘要：伴随我国社会主义市场经济的建立与完善、全球经济一体化进程的加快，我国企业的改革发展取得了巨大成效，企业的国际化经营已经成为大趋势。但是，中国企业在国际化运作中也暴露出其法律软肋，尤其是对法律风险防范与管理手段之一的合同交易法律风险问题。文章探讨了开展法律风险管理中三个步骤，即识别、分析评价和监控。
关键词：企业合同;法律风险管理;识别;分析评价;监控
文献标识码：A
合同法律风险是指在具体从事合同业务过程中所遇到的风险，更多的强调操作层面的风险，体现的是法律业务的特点，但需要强调的是，本研究所称的法律风险也并不是纯技术层面的风险，而是在合同交易过程中的法律管理风險，它更偏重法律业务的管理流程操作。
合同法律风险包括合同签订法律风险、交易主体法律风险、合同条款法律风险和合同履行法律风险四个方面。
一、合同签订法律风险
合同的订立是缔约人意思表示并达成合意的状态。包括交易主体利用其经济条件、社会环境，发挥其聪明才智，采取各种策略，说服交易对方，争取有利于己方的合同条款的动态过程;也包括确定当事人享有的权利和承担的义务，或者确定权利义务发生的前提的静态协议。对于静态协议的法律风险单独归人合同条款的法律风险，将动态过程的法律风险列入合同签订法律风险。合同的订立是一个非常重要的阶段，因为依法订立合同是合同生效的前提，是履行义务、享有权利，解决纠纷和请求法律保护的依据。任何一个合同的订立过程，都包括要约和承诺阶段。在双方当事人面谈的交易中，由于要约和承诺都是在同一空间、紧密的时间内完成的。在这个过程中，主要有两方面的法律风险，即要约过程法律风险、承诺过程法律风险。
二、交易主体法律风险
作为合同成立的一个重要要件，合同主体选择是否正确，对于合同是否成立、合同是否生效以及合同能否正常履行都有着重要影响。企业的交易主体一般包括自然人、法人和其他组成部分。
(一)代理人风险
我国法律规定了法定代表人制度，除此之外企业其他人员对外签订合同，必须具有委托授权。因代理人导致的风险是代理人风险，而因代表人导致的风险是代表人风险。其主要是代理人未经授权、超越授权范围或授权终止后擅自对外签约在经济发达的今日，不可能要求当事人事事亲为，大量的合同签订是由代理人完成的。代理的意义体现在：一方面代理扩大了民事主体的活动范围;另一方面代理可以补充某些民事主体资格上的不足。根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义进行民事活动，由被代理人直接承受其法律后果。但是代理人未经授权、超越授权范围或授权终止后擅自对外签约，会使企业蒙受潜在的法律风险。
(二)代表人风险
代表人风险主要指法定代表人超越公司章程限制签约。若公司章程对法定代表人的职权范围进行了限定，而公司章程属于公众可以获得并知悉的内容，则法定代表人超越职权从事交易，相应合同的效力会受到质疑。这种法律风险较为隐蔽，企业需要更加注意。这种法律风险防范成本较高，但在重大交易活动中应当予以考虑。
(三)合同相对人资格、能力风险
主要是指虚构合同主体风险。合同主体是合同权利义务的最终承担者，若与法律意义并不存在的交易对方签订合同，则企业无法确定到底谁应该承担合同的权利义务，这样企业面临的法律风险非常巨大。具体表现形式有两种：一是利用注册要求差异虚拟合同主体。在普通的经济活动中，虚构合同主体较易发现，但是由于各国、各地区的公司注册有不同规定，在国际贸易中由于这种注册的差异性导致的虚拟合同主体不易被发现;二是利用挂靠等方式虚拟合同主体。通过挂靠、借用名义等方式签订合同的情况在实践中时有发生，这种情况下实际履行合同的主体与名义上的合同主体并不符合，同样属于虚拟合同主体。由于实际履行合同的主体缺乏相应资格或经济实力较弱，更易发生履行合同困难的情况。按照法律规定，尽管企业可以在发生纠纷时追究被挂靠方的责任，但解决该法律纠纷付出的代价对企业而言已经构成严重法律风险。
三、合同文本法律风险
合同是当事人之间的法律，合同首先确认让渡商品与实现价值存在时间差距的合理性，确认经济利益暂时不平衡的合理性，同时又保证这种差距可以消除。合同文本是交易各方权利义务约定的书面表现形式，由合同标的、数量、质量、价款或报酬、时间、履行方式等一些要件构成，具体表现为各种条款。合同文本如果不能反映交易实质和约定，则会给企业带来风险。
(一)合同内容不明确
内容明确、条款齐备是合同文本最起码的要求，如果合同文本对交易内容反映不够明确、清晰或者缺少必要的条款，将会使合同文本不能反映交易实质，给将来的合同履行以及法律救济埋下隐患，产生一些不必要的合同纠纷。
(二)合同标准文本使用范围不够
当前很多合同标准文本缺少对具体交易事项约定，有的公司为了提高合同管理效率、提高合同管理质量，规定公司对外签订合同时使用标准文本;另外各地区政府也提供了一些合同范本供企业参考使用。无论是从政府管理角度还是企业管理角度，标准文本的使用在标准化管理和规范化管理方面确实有一定效果，但是同时也体现出一定的局限性。首先，是标准文本的范围局限。对于各类合同都应该有相应的标准文本但是当公司业务发展，遇到以前尚未接触的合同类型时，就没有标准文本可依了。另外，使用合同标准文本可能会遗漏某些具体交易事项的约定。固定的格式可能会使法律人员的思维定势化，因此可能对一些例外的因素不敏感，导致具体交易事项约定的遗漏。
(三)合同文本质量不高
在满足了合同文本基本要求的基础上，合同文本质量高低也将影响合同管理的效果。合同文本未采用标准格式、未采用标准术语、文本啰嗦冗长，都是文本质量不高的表现。
四、合同履行法律风险
(一)未适当履行合同
按照合同是否履行与履行状况，违约行为可分为合同的不履行和不适当履行。合同的不履行，指当事人不履行合同义务。合同的不履行包括拒不履行和履行不能，拒不履行指当事人能够履行合同却无正当理由而故意不履行，履行不能指因不可归责于债务人的事由致使合同的履行在事实上已经不可能。合同的不适当履行，又称不完全给付，指当事人履行合同义务不符合约定的条件。不适当履行又分为一般瑕疵履行和加害履行，一般瑕疵履行又含迟延履行。如果交易双方或其中一方未按照约定履行或未适当履行合同，就已经构成了违约。
(二)未正确使用抗辩权利
在合同履行过程中，不能及时正确行使法律予的相关抗辩权利合同履行中的抗辩权有后履行抗辩权、同时履行抗辩权和不安抗辩权。合同履行抗辩权应把握行使时机、适用情形、行使前提及其效力，否则可能会导致企业丧失保护自己权益的机会。
(三)合同变更约定不完善
合同变更是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行时，当事人依法经过协商，对合同的内容进行修订或调整所达成的协议。合同数量、价格、履行地点、履行时间、履行方式等的变更应该按照合同约定变更。合同变更与招投标相联系会产生一种新的风险。投标人以低价中标，而后又在合同履行中不断变更价款，致使合同金额远超过标的，这种方式在招投标阶段看似流程合规、程序合法，但潜在风险极大，企业招投标的目的已被扭曲。未按法律或合同约定方式行使单方解除权，或协议解除合同。合同解除是指合同有效成立后，当具备法律规定的合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系归于消灭的行为。合同解除应按照法律或合同约定方式解除，合同解除的前提是有效合同、而且要出现解除的情形、解除的形式要合法。
总之，企业合同交易法律风险作为合同风险的重要组成部分，其理论研究尚存在缺乏系统性、定量化的不足，并且明显表现为实践早于理论，还需要进一步研究。
参考文献
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作者简介：肖尊长，河南省鹤壁市鑫大化工机械有限公司董事，副总经理，研究方向：企业管理过程中法律风险事务。
作者：肖尊长
摘要：作为一种市场化的环境污染控制制度，排污权交易制度具有公法和私法的双重属性，由排污权的初始分配、排污权交易合同、政府监督管理三部分架构而成，其中排污权交易合同居于核心地位，彰显其民事法律性质。排污权交易一级市场是政府对环境容量资源的初始分配，更多体现的是国家意志；二级市场是排污单位之间对环境容量资源的再分配，更多体现的是意思自由，属于真正的市场机制。现实中人们普遍关注排污单位之间的点源交易合同。面向未来发展需求，点源与面源的交易合同大有潜力。排污权交易合同的主体、客体、成立、生效及效力有别于传统民事合同。合同主体的行为可能同时涉及几种法律责任，呈现竞合特点，且竞合性责任的承担不是择一适用，而是同时适用，以保证对受损利益的全面完整救济。
关键词：排污权交易；法律关系；法律责任
10085831（2017）03008407
排污权交易制度是运用市场机制治理污染、保护环境的经济措施和手段。其以总量控制为基础，同时调动政府行政管制这只“有形之手”和市场价格杠杆这只“无形之手”的力量，融通国家意志与个体意志，兼顾社会公益与个体私益，在发展经济的同时保障环境公共权益和公民环境权免受侵害。作为排污权交易制度的核心，排污权交易合同是排污权交易的民事法律特征的典型表现。
一、排污权交易合同界分
（一）排污权交易合同在排污权交易制度中之地位
排污权交易制度的内在结构分为三部分，即排污权的初始分配制度、交易合同制度、政府监管制度。其中，初始分配制度是起点和基础，没有排污权的初始分配，交易合同就没有客体；交易合同制度是核心，没有合同，排污权交易制度的市场经济手段的特性就无从体现；行政监管制度是保障，缺失公权力的监管，排污单位的私权利就会滥用，保护环境公益的目的就会面临落空的危险。质言之，排污权交易合同是整个排污权交易制度的核心和纽带，上承排污权的初始分配，下接环保部门的监管，祛除排污权交易合同，这种市场化的制度设计就会异化为传统的命令控制型管理模式。
（二）排污权交易合同之私法性质
排污权交易合同行为属于典型的民事法律行为。合同主体在法律规制范围内地位平等、自主协商、公平交易，充分体现了私法自治原则及其本质。作为私人主体与私人主体之间达成的环境容量使用权的移转协议，排污权交易合同私法性质明显。一是合同雙方当事人均为私主体，具有相同的权利能力和行为能力，在法律地位上平等。二是根据私法自治原则，当事人有权自由选择交易对象，且随着排污权交易市场的日益成熟，当事人这种自由选择交易对象的空间会变得越来越大。三是合同当事人可以就交易价格进行平等协商，任何一方有权不接受对方强加给自己的个人意志。四是合同当事人权利遭受侵害时，平等地受到法律保护和救济。
（三）排污权交易合同类型
目前，中国试点的排污权交易主要是排污单位与排污单位之间进行的富余排污权的移转，即点源与点源之间的交易。随着市场需求的发展，排污权交易制度的不断成熟，还可以进行点源与面源之间的排污权交易。基于这个角度，本文将排污权交易合同区分为两类：点源至点源的排污权交易合同、点源至面源的排污权交易合同。
点源至点源的排污权交易合同，是指排污单位之间就环境主管部门许可的排污指标的富余部分进行转让所达成的协议。点源之间交易的原因在于不同的排污单位之间存在治理污染物边际成本的差异，导致边际污染治理成本低的排污单位持有富余排污权，当交易价格高于治理成本时，排污单位就会产生转让富余排污指标的动机。而对于排污权受让方则主要基于两种情形：一是新改扩建项目，因缺乏排污指标，只能从市场上受让；二是实际排污量大于排污许可指标，为保持正常生产不得不从市场上受让排污指标。受市场交易规律的影响，当排污权价格低于治理成本时，基于理性经济人考虑，排污单位则会倾向于选择受让排污指标这种方式来解决自己的排污需求；当排污权价格高于治理成本时，同样基于理性经济人考虑，排污单位则会倾向于选择自行治理污染这种方式来降低成本。通过市场调节机制作用的充分发挥，在排污总量不变的情况下，排污权从边际治理成本低的排污单位流向边际治理成本相对高的排污单位，从而降低社会治理总成本。
点源至面源的排污权交易合同，是指排污单位和面源污染的农户组织之间就以面源污染治理实现的减排量冲抵点源承若的减排量而达成的协议。从国内外看，环境保护都是从点源污染治理开始的。如在美国，当前废水非点源（一般指农业源）是美国水质恶化的主因，控制非点源是水污染控制最能奏效的突破口[1]。根据源解析结果，在北京的PM2.5污染中，机动车、燃煤、工业生产为主要来源，占比分别为31.1%、22.4%、18.1%；天津的废气污染贡献中，扬尘、燃煤、机动车为主要来源，分别占30%、27%、20%。中国环境科学研究院的研究结果表明，北京郊区和河北保定的散烧煤的排放量甚至与工业排放相当。该院副院长柴发合认为，燃煤散烧已经成为京津冀大气污染的主要来源[2]。关注面源污染并加大面源污染治理力度势在必行。在此类排污权交易合同中，点源排污单位有刚性的减排指标，但深度治理污染的成本高，而面源是弹性的减排指标，治理成本相对较低，但融资困难。因此，宜由点源单位提供资金和技术对面源进行治理，由面源减排量充抵点源的减排指标。如工业二氧化碳的治理成本高，工厂通过在农村荒山荒地植树造林产生吸收二氧化碳能力，以树林吸收二氧化碳的量充抵工业减排量。在这类交易合同中，一方主体为工业企业，另一方主体为面源所在地基层政府或村民组织。这种交易的优势在于优化社会资源，降低整体治理成本，有利于保护公众环境权益。
二、排污权交易合同法律关系
（一）排污权交易合同的主体
排污权交易合同处于排污权的再分配阶段，体现为平等主体间富余排污权的转让。具体而言，交易合同的主体包括排污单位、自然人、环保公益组织、国家。
排污单位是排污交易合同的主要主体。环保部门依据环境质量标准，根据特定区域、特定时段的环境承载能力确定总量控制指标，并对总量控制指标加以量化，把环境容量使用权以排污许可证的形式分配给排污单位来完成确权。排污单位由于边际治理污染成本存在的差异，造成排污配额指标的富余和不足两种情况，富余排污权从边际治污成本低的排污单位向边际治污成本高的排污单位移转，降低整个社会治理污染的成本。从另一个层面讲，排污单位是社会财富的创造者，在整个环境治理体系中也是环境污染的制造者、环境污染治理责任的承担者，理应成为排污权交易的主体力量。
作为公共利益受托人的政府代表国家在排污权交易中的作用主要体现在科学核定区域污染物排放总量、公平合理分配初始排污权、搭建排污权交易平台、对排污权交易行为实施监管方面，充当服务和监管者的角色。但这并不意味着政府不能成为排污权交易合同的主体，在再次分配中，政府基于平抑排污权转让价格、平衡排污权供给余缺的目的，成为排污权交易的主体。此时政府仅相当于一般民事主体，不享有司法豁免权[3]。
在排污权交易市场还存在着另外两类主体：个体自然人与环境公益组织。这两类主体出于控制排污总量、改善环境质量的目的，也可以参与排污权交易，从中受让排污权。但该类主体的交易活动应严格受限，不得以赢利为目的进行排污权转让，受让的排污权可以注销，也可以无偿赠与政府。
（二）排污权交易合同的客体
排污权交易合同属于民法上的契约关系。诚如“契约之签订，必定是以静态的物权关系的确定为前提的”，“若无静态之物权，则不可能有动态之债权”[4]。根据中国《物权法》规定，物包括动产和不动产，权利在法律规定的情况下也可以作为物权客体。物权从属性区分上包括所有权、用益物权、担保物权。关于排污权交易中的物权客体，目前有两种观点：一种认为是排污权，一种认为是环境容量配额。
观点一，认为排污权交易的是物权，这种物权顾名思义就是排污权。“法律确认的排污权是指单位和个人在正常的生产和生活过程中向环境排放必须和适量污染物的权利”[5]。排污权是环境容量使用权，属于物权中的用益物权。环境容量是公共物品，属于国家所有，政府代表国家行使所有权。关于环境容量资源的规制，目前国家法律法规缺失，可以参照适用建设用地的有关规定。根据《土地管理法》，国有土地所有权归国家，进行建设的单位和个人不得行使所有权，只能行使使用权。同样，企业和个人不得在环境容量上设立所有权，只能设立使用权，即用益物权
参见《中华人民共和国土地管理法》第43条、第11条。 。
关于合同的客体是否包括权利，大陆法系和英美法系的规定不一。在英美法系，买卖合同转移有体物的所有权，不包含权利。大陆法系承认合同客体包括权利，如德国民法典第453条规定“关于物的买卖的规定，准用于权利买卖和其他标的的买卖” [6]。根据中国《物权法》，对于权利作为物权的客体，法律应有明确规定。新修订的《大气污染防治法》规定，国家逐步推行重点大气污染物排污权交易。实际上，有体物在合同当事人之间的买卖，本质上反映的是权利的转移。如甲、乙之间签订买卖一辆价值10万元的汽车合同，甲把汽车交付给乙，乙向甲支付对价，表面上是有体物汽车和货币的转移，但实质上甲对汽车拥有所有权，乙对货币拥有所有权，有体物的转移后面隐含的却是所有权的转移，或说是物权的转移。
观点二，认为排污权交易的是环境容量配额。环境容量配额表现为可量化的环境容量。环境容量是指以环境质量目标为依据，区域环境允许负荷量和环境自净能力[7]。传统民法中的物是可以分割、能为人所支配并能为人带来利益的个别物。而环境容量是不可分割的，也不能被直接占有支配，具有整体性和社会性，不同于传统民法中的有体物，但可以把它作为观念上抽象之物。
根据中国《物权法》对物的类分，环境容量应归于不动产。但是，作为不动产的环境容量和同样作为不动产的环境资源的土地、森林却有着明显不同：一是环境容量是无形的，而土地、森林则有外在形状；二是环境容量是永久存在的，不会灭失，而土地、森林在发生自然灾害时是会灭失的；三是环境容量是一个不可分割的整体，而土地、森林则可以分割；四是环境容量属于观念上之物，而土地、森林则是实体物。也正因为环境容量比较抽象，给理解排污交易帶来困惑，若将环境容量具体量化为对一定数量、种类污染物的容纳能力，则容易理解得多，如2 000吨二氧化硫、500吨氨氮等。量化的环境容量配额彰显着环境容量的使用权。申言之，从本质上看，作为权利的排污权和作为可量化的环境容量配额都可以作为排污权交易合同的客体。
但需要强调的是，排污权交易合同的客体不是初始分配的排污权或环境容量配额，而是富余的排污权或环境容量配额。排污权交易制度设计的目的是基于鼓励排污单位改进生产工艺和治污技术，减少污染物排放，最终目标是改善环境质量，实现环境生态，增进社会福利，保障人类健康。为保持或改善特定区域的环境质量，政府鼓励超额完成减排任务的排污单位转让节余的排放配额以获得经济回报。超总量排放的排污单位非但不能转让其初始分配的排放配额，还必须从有节余排放配额的排污单位受让不足的排放指标。受让方受让的必须是不足的排污权，不得超过不足的排污权，以防止其怠于履行治理污染的义务。例如，行政部门分配给某排污企业的污染排放量为A，企业实际排污量为B，A-B=C，且C>0，那么，C就可以在交易市场上转让。反之，若C<0，排污单位只能在交易市场上受让其他排污单位的富余排污权。
（三）排污权交易合同的内容
排污权交易合同作为民事合同，一般应包括中国《合同法》第12条所规定的一般条款
《中华人民共和国合同法》第12条规定：“合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。” ，其核心内容体现为排污权交易当事人之间的权利和义务。排污权转让方的权利包括依意思自治转让富余排污权、请求受让方给付转让金，承担的义务主要是持有富余排污权；排污权受让方享有的权利是请求转让方转让排污权，承担及时支付对价转让金的义务。交易双方均须承担不突破交易后的排污总量、保护环境质量的义务。与传统民事合同不同的是，排污权交易合同当事人除承担协商一致的约定义务外，还须将环境公共利益在合同中具体化，体现公共意志对私人意志的限制和约束。排污权交易合同的期限以排污许可证的时间为限，不能超过许可证的剩余期限。如果合同期限短于排污许可证的期限，则合同履行完毕后，排污量配额恢复至合同前的状态，环保部门不得擅自收回排污权转让方的富余排污权，这项权利作为财产权归转让方所有。若环保部门无法律依据收回富余排污权，就会损伤转让排污权企业治理环境污染的积极性，违背排污权交易制度设计的初衷，也不利于有效激励排污企业内在治理动机。
三、排污权交易合同的订立及效力
（一）排污权交易合同的成立
传统民事合同的成立一般需具备四个要件，即主体合法、意思表示真实、内容合法、形式合法。排污权交易合同作为一类民事合同，同样应具备传统民事合同成立的有效要件，同时还应具有环境民事合同的特点。
首先，在排污权交易合同主体方面，排污单位作为合同的主要主体，应具备以下条件：一是在工商行政管理部门注册登记；二是排污权的转让方通过有偿方式从政府部门取得初始排污权，并且通过生产工艺革新、提高治污水平持有富余排污权；三是排污权的受让方应该是因新建、扩建、改建项目或治污能力不足对排污权有刚性需求，具有受让排污权的现实需要和真实性，不能是为了囤积居奇，赚取利差，为交易而交易。四是合同主体必须保证合同签订不引起区域环境恶化。五是合同主体范围限于排放同类污染物的排污单位之间[8]。自然人作为排污权交易合同主体，应达到相应民事责任年龄，有独立的可供支配的财产，订立合同的目的是受让并注销排污权，改善环境质量。环保公益组织作为排污权交易合同的主体应具备以下条件：一是在地级市以上民政部门登记备案；二是有独立的财产；三是具有良好的社会诚信；四是交易目的为环境公共利益。其次，对于排污权交易合同形式，虽然国家层面法律法规缺乏规定，但地方法规和政府规章规定采用书面形式，主要原因在于排污权交易事关合同主体的私人利益和环境公共利益的双重利益的考量。
（二）排污权交易合同的生效
根据中国《合同法》第44条规定
《中华人民共和国合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法規规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”，排污权交易合同的生效条件，虽然法律、行政法规没有规定，但根据其目的应当办理批准、登记手续后方能生效[9]。排污权交易制度设计的目的在于运用经济手段治理污染，改善环境质量，增进社会福利。其实施既要充分尊重合同主体的意思自由，又要以国家意志对私人意志进行必要的干预和限制，以维护公共利益。排污权交易合同成立后，政府应对合同当事人进行严格审核，以防止合同当事人以欺诈、恶意串通等手段订立合同，损害社会公共利益或者第三人利益。审核的主要内容应包括：一是对排污权转让方进行审核，核查其实际排放量是否小于环保部门排污许可的排放量，是否持有富余排污权。二是对排污权受让方进行审核，核查其是否有刚性需求，以防囤积居奇，扰乱排污权交易市场秩序。三是在排污权交易结束后，需进行事后追踪和监督，审核是否会在受让方所在区域形成污染热点。四是审核个人和环保公益组织受让排污权是否会影响经济发展和社会福利的增进。若审核不合格，则排污权交易合同无效；若审核合格，环保部门通过，则排污权交易合同生效，合同当事人变更排污许可证登记，合同进入履行阶段。
（三）排污权交易合同的效力
关于合同的法律效力，学者观点不一。德国学者卡尔·拉伦茨、日本学者星野英一、中国台湾学者王泽鉴认为应严格区分合同效力和合同约束力。合同效力指生效合同对合同当事人产生的以国家强制力为保障的约束力，合同约束力指合同成立未生效时，当事人受到的合同不可撤销、不可单方解除的规制。中国大陆学者赵旭东、崔建远认为，合同效力源自合同法律，存在于业已成立生效的合同，未生效的合同不具有合同效力。为鼓励排污权交易，降低社会污染治理成本，笔者倾向广义的排污权交易合同效力概念，既包括合同成立至批准生效阶段的效力，也包括批准生效至变更登记阶段的效力。
在排污权交易合同中，只要排污权转让方与受让方就意思表示达成一致而签订书面协议，合同即宣告成立。显然，合同成立并不必然意味着合同生效，当事人还须办理批准手续后方能生效。同时，生效也并非意味着即履行，只有交易双方在环保部门变更排污许可证登记后方进入履行阶段。源自合同签订的效力区分为两个阶段：合同成立至批准生效阶段、批准生效至变更登记阶段。在第一个阶段，效力表现为合同当事人不得撤销合同，不得擅自单方解除合同，应办理批准、变更手续。这种效力不是源自具体的法律条款本身，而是源自道德的力量或者诚实守信的法律原则。在第二个阶段，效力表现为禁止合同当事人恶意抗辩，限制司法机关判决合同无效的范围[10]。在排污权交易合同活动中，合同一方当事人或与对方当事人共同实施违法行为，当相对方提起诉讼，现实情况对其不利时，该当事人主动以自身行动违法为由，请求确认合同无效，规避法律责任[11]。合同一方滥用抗辩权，违反诚实信用原则，挑战公序良俗，背离合同法鼓励交易的价值取向，对此应予禁止，避免合同法的权威性受折损。《合同法》第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效；《合同法司法解释》第4条规定：“合同法实施后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”由此可知，合同法鼓励交易、活跃市场经济的价值追求相当明显，严格限制审判机关确认无效合同的数量和范围。在司法实践中，排污权转让合同签订后，若一方当事人以双方未办理排污权变更登记手续为由请求法院确认合同无效，法院应不予支持[12]。排污权变更登记后产生履行效力，合同当事人应严格按照合同约定履行各自的权利义务。
四、排污权交易合同的法律责任
排污权交易所体现出的国家意志和个人意志的协同、公权力与私权利的融合，使得交易合同当事人的法律责任呈现出复杂性特点，体现为两个层面的责任，一个是私法责任，另一个是公法责任。私法责任涉及合同违约责任和环境侵权责任，公法责任涉及行政违法责任和环境刑事责任。
在排污权交易中，排污权转让方按照约定将富余排污权转让给受让方而获得经济利益，受让方支付转让费而获得排污权。在私法责任视域下，若受让方未支付转让费，则应承担违约责任；若转让方的富余排污权存在瑕疵，亦应承担违约责任。若受让方使用了转让方的富余排污权，污染周围居民，造成人身和财产损害，则构成环境侵权。在公法责任视域下，排污权交易合同任何一方在转让富余排污权后，若突破变更登记后的排污指标排放污染物，则构成行政违法责任。若受让方受让排污权后，出现排污热点问题，排放污染物造成环境严重污染，则构成环境刑事责任。此时，则可能出现法律责任竞合的情形。
法律上的责任竞合，通常是因某种法律事实的出现，导致多种权利或义务产生冲突所引起的。从受害人享有的请求权角度，可称为请求权的竞合；从法律规范适用的角度，可称为法条的竞合。法律规范由构成要件和法律效果两部分构成。不同的法律规范可能在构成要件上彼此重合或包含，同一案件事实可以被两个以上的不同法律规范所指涉。因此，法律竞合在本质上包含了两层含义：一是同一法律事实符合两个以上法律规范的构成要件；二是不同的法律规范对同一法律事实的法律效果规定不一致。
私法责任的竞合，是指某个违反民事义务的行为符合多个民事责任的构成要件，导致法律上多个民事责任形式的并存和冲突。关于此类责任竞合的法律适用，根据中国《合同法》的规定，受损害方有权选择对方承担违约责任或侵权责任。传统民事责任发生竞合，其中一个前提条件是引起违约责任和侵权责任的同一不法行为由同一民事主体实施，享有双重请求权的主体也为同一人，即违约方和侵权人为同一人，守约方和被侵权人亦为同一人。在同时存在违约责任和侵权责任的情况下，受损害方只能选择一种方式寻求法律救济，即只能获得一次给付满足，否则对侵害方而言是不公平的。具体在排污权交易合同中，一方当事人不履行约定义务时应向相对人承担违约责任。在发生环境侵权时，侵权对象是排污地周围居民，而非合同相对方，侵权人应向周围居民承担环境侵权责任。很显然，在上述情形下，违约方和侵权人虽为同一人，但守约方和被侵权人为不同的人，尽管存在违约责任和环境侵权责任，但分属两个不同的法律关系，不存在私法上的责任竞合问题。因此，行为人应同时承担前述两种责任。
公法责任的竞合，指行政责任和刑事责任的竞合，实际上就是某一行为同时违反刑事法律规范和行政法律规范，同时具备刑事和行政法律责任的构成要件[14]。关于此类责任竞合的法律适用，主要有三种模式：并罚模式、刑优模式、综合模式。并罚模式指对同一行为，行政机关和司法机关可以根据各自职权对行为人实施重复惩处；刑优模式指同一行为既触犯刑法又违反行政法律规范时，刑事处罚吸收行政处罚，依据刑法实施惩罚；综合模式指针对同一案件事实，司法机关和行政机关不进行重复处罚，如罚金和行政罚款不重复适用。笔者倾向于综合模式。在排污权交易中，合同当事人的行为同时违反行政法律和刑事法律，发生行政责任和刑事责任竞合时，除刑罚与行政处罚中的经济罚不重复适用外，司法机关依法对罪犯实施刑事处罚，行政机关根据行政法律对违法者进行行政处罚。之所以适用综合模式，是因为目前中国环境问题日益突出，污染事故频发，已严重影响公民的环境权益和经济社会的可持续发展，在法律适用中，以行政处罚代替刑事处罚，规避刑事责任的现象时有发生。因此，在此种情形下，实现对受损害利益的全面完整的救济，既是法律的内在要求，也是保护生态环境和建设生态文明的迫切需要。参考文献：
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[13]吴艳倩.刑事责任与行政责任的竞合问题研究[J].法制与社会（旬刊），2014（29）：19-20.
作者：曹金根
袁海与袁涛是兄弟，1995年，袁海和袁涛的父亲病故，其母李女士独自一人生活，此后未再结婚。2002年9月，李女士在大港区某住宅小区买下了3号楼202号和302号两套住房。2003年12月7日，袁海与李女士到我处办理赠与公证手续，李女士自愿将某住宅小区3号楼202号住房赠与袁海，袁海表示接受赠与，在办理公证手续后，袁海申请办理了该房屋的过户手续。
2005年7月6日，袁涛与李女士到我处再次办理赠与公证，李女士自愿将某住宅小区3号楼302号住房的产权无偿赠与袁涛，在办理赠与公证过程中，袁涛了解到赠与房产除交纳公证费外，在办理房产过户时还要交纳和房产买卖一样的契税，袁涛的妻子也劝丈夫不如走买卖过户省钱，为此，终止了房产赠与公证程序。双方随后到房产部门办理房产买卖过户手续，为此，当时双方约定的房款为23万元，交款日期为一年以后。办完过户手续后，袁涛认为既省了钱也把房证拿到手了，高兴的不得了。2008年6月李女士因病去世，未留下遗嘱。兄弟二人在分割母亲遗产时因房产分割发生纠纷。袁海认为，
一、母亲与袁涛办理房屋买卖手续，没有与其商量，他不知情，且认为当时买房时，作为大儿子的他给母亲添了钱。
二、即便是房产买卖母亲自己可以做主，那房款你还没给母亲呢，这23万元房款该是母亲的遗产，由咱们哥两继承。袁涛则认为，母亲其实是将该房屋赠与给自己的。当时我和母亲去公证处要做赠与公证的，为省点公证费才没办，那份房产买卖协议是假的，就是为了过户才那样写的，不能按照协议给母亲钱，该房屋应当归自己所有，袁海无权主张继承权。兄弟协商未果，袁海遂诉至法院，要求继承母亲的遗产，遗产也就是袁涛未交给母亲的房款。经审理，法院认为，袁涛认为李女士将房屋赠与自己的主张不能成立，李女士与袁涛的房屋买卖协议是具有法律效力的，作为买方应履行协议。最后，法院判决，袁涛未交付的23万元房款为其母亲李女士的遗产，由袁海、袁涛共同继承。袁涛不服，向中级人民法院提起上诉，中级人民法院驳回上诉，维持原判。事后，袁涛后悔不已，为了省点公证费却赔上十多万，不值呀。
大港公证处公证员提醒大家，无论是父母、子女还是亲戚朋友之间，只要是无偿的房产赠与，就应该办理公证手续，切不可以因为省钱而忽视了法律的严肃性。该负责人还提醒大家，通过买卖取得的房产，归夫妻所有。而房产赠与，赠与方可以指定给受赠方个人所有，不视为其夫妻共同财产，这也是法律赋予赠与方的一个特殊权利。也是说父母将房产赠与子女个人后，子女离婚时，配偶就不能分割受赠房产，而通过买卖取得的房产就不能取得赠与这样的法律效果。(大港公证处张军峰)
委托人(出售方)：(简称甲方)
委托人(买受方)：(简称乙方)
受托人(中介方)：(简称丙方)
根据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙、丙三方自愿、平等和协商一致的基础上，就丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同，并完成其它服务事项达成一致，订立本合同。
第一条 标的基本情况及价款
所有权人 共有人
房屋坐落 丘号
产权证号 建筑面积
土地证号 房屋来源
房屋售价拾 万 仟 佰 拾 元整(￥：)
其它情况
第二条 委托事项
1、 甲方委托丙方出售以上房产，并代办①产权转移、③房款拨付、____________等相关事宜(①产权转移②房屋交付③房款拨付)。
2、 乙方委托丙方购买以上房产，并代办①产权房、③房款支付、____________、__________、____________等相关事宜(①产权房②房屋交付③房款支付④贷款⑤抵押登记⑥土地使用证)。
第三条 甲方的义务
1、保证出售的房屋权属真实，并符合国家及南京市房屋上市交易的政策法规及有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。
2、协助乙方办理该房地产的交易过户手续，提供相应证件资料。
3、按房地产买卖契约中约定的交付日期，腾空房屋，并完好保留所应交付给乙方的附属设施及原装修。
4、在房屋交付前，负责户口迁出，结清水、电、气、有线电视、电话、物管等费用。
5、按本合同约定，按期支付佣金和代办费。
第四条 乙方的义务
1、 按照房地产买卖契约中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款。
2、 根据本合同约定的委托、代办事项，按时支付佣金和代办费用。
3、 根据委托事项，乙方应于办理产权登记手续前将各类资料备齐交予丙方，同时将由 丙方代缴的 ①、② (①契税②交易服务费③抵押管理费④他项权证费)等约计人民币 ____________元交予丙方。丙方将与乙方按实结算，多退少补。
第五条 丙方的义务
1、 认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务。
2、 丙方派 蒋信用 经纪人负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项。
3、 根据专业知识及工作经验，丙方将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托 事项办理的进展情况向委托人通报。
4、 对委托人个人资料予以保密，未经委托人同意，不得向他人泄露。
5、 处理委托事务取得的财产，应当及时转交委托人。
6、 出示国家规定的收费标准及收取相关费用的依据。 第六条 房款的支付与转付 甲、乙方商议，按以下第
(二)种方式支付房款：
(一)根据房地产买卖契约中房款支付的时间及方式，双方自行办理房款的支付。
(二)双方若将房款的转付交于丙方，则丙方将按下列方式进行操作：
1、乙方在签定房地产买卖契约之日，将定金人民币____________元交给丙方保存。
2、乙方在签定房地产买卖契约及本合同后二个工作日内将全部(首期款/全部房款)，共计人民币____________元交给丙方保存。
3、甲乙双方在完成②(①交易过户签字后②乙方领取产权证后)二日内，丙方按售房款100%，计人民币____________元转付给甲方。
4、待银行放贷后或乙方补足购房款后，双方完成房屋交接手续，且甲方结清房屋交付前的水、电、气、有限电视、电话、物管等费后三日内，丙方将余款一次性转付给甲方。
(三)三方约定：
第七条 房屋交付
1、甲方应在乙方领取产权证后一天内或于_______年_____月______日前腾空房屋，并书面通知乙方、丙方办理交付的具体时间。
2、若乙方在接到上述书面通知后，不按期对该房屋办理验收的，则该房屋的毁损、灭失的风险由乙方承担。
3、甲、乙、丙三方共同参加房屋的交付手续。甲方按合同约定移交房屋及附属设施并保留原装潢，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。
第八条 佣金、代办费支付标准及方式
(一)丙方完成本合同约定的甲方委托和代办事项，甲方按照下列第
1、2种
方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款0.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、按委托代办事项支付代办费计人民币￥____________元。
(二)丙方完成本合同约定的乙方委托事项，乙方按照下列第
1、2种方式计算，向丙方支付佣金和代办费：
1、按该房地产售房款1.5%，具体数额为人民币￥____________元。
2、代办产权证费￥_______元，代办土地证费_____元，代办抵押贷款和他项权证费_____ 元，共计人民币________元。 上述费用，甲、乙方应于____________前支付给丙方。
(三)丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准。
第九条 违约责任
(一)三方商定，丙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、与他人串通，损害甲、乙方利益的;
3、故意隐瞒，提高委托标的利差;
4、其它过失影响甲、乙方交易的。
(二)三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：
1、无正当理由不履行合同的;
2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的;
3、相互或与他人串通，损害丙方利益的;
4、未能按合同约定支付佣金和代办费的;
5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。
(三)三方商定，上述违约行为方，选择下列第1条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方。违约方给各守约方造成的其它经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。
1、约定违约金为____________元，
2、按标的额的5%，计人民币____________元。
第十条 争议解决方式 三方在履行本合同过程中发生争议，由三方协商解决，也可由工商行政管理部门调解;协商、调解不成的，按本合同约定的下列第1项进行解决：
1、由南京仲裁委员会仲裁
2、依法向人民法院提起诉讼
第十一条 其他约定 本合同如有内容变更或未尽事项，经三方协商一致后签订补充协议，补充协议应当采取书面形式，与本合同具有同等法律效力。本合同与补充协议内空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。
第十二条 合同生效 本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章后生效，本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执壹份。
甲方：乙方：丙方：(签章)
身份证号码： 身份证号码： 营业执照注册号：
资质证书编号：
委托代理人：委托代理人：执业经纪人：
联系电话：联系电话：执业经纪人资格证书号：
住址：住址： 联系电话：
年 月 日
(一)
抵押人(甲方)：
代表人：
抵押权人(乙方)：
代表人：
甲乙双方为保护各方合法权益，本着诚实信用，互惠互利原则，经协商一致，就甲方向乙方借款一事特签订本房屋抵押合同以作担保，具体内容如下：
第一条抵押财产：甲方所有的位于__________________________________________的一处房产。(面积：_________________________，产权证号：____________________________土地使用权证号：____________________________)
第二条 抵押担保范围：本合同担保范围限于主合同项下甲方向乙方借款总额人民币_____________________________元。
第三条抵押房产的保管方式和保管责任如下：
抵押房屋由甲方自行保管并使用，甲方应妥善保管该抵押房产，在抵押期内负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受乙方的检查。
第四条 在本合同有效期内，甲方不得出售和馈赠抵押房产;甲方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押房产的，应取得乙方书面同意。
第五条 本合同项下有关的公证、登记等费用由甲方承担。
第六条 本合同生效后，如需延长主合同项下借款期限，或者变更合同其它条款，应经抵押人同意并达成书面协议。
第七条出现下列情况之一时，乙方有权依法处分抵押财产：
1、主合同约定的还款期限已到，借款人未依约归还本息或所延期限已到仍不能归还借款本息。
2、借款人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的。
3、借款人被宣告解散、破产。
处理抵押物所得价款，不足以偿还贷款本息和费用的，乙方有权另行追索;价款偿还贷款本息还有余的，乙方应退还甲方。
第八条抵押权的撤销：主合同借款人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，乙方应协助甲方办理注销抵押登记。
第九条 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第十条违约责任
1、按照本合同第三条约定，由甲方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，乙方由权要求恢复财产原状，或提供经乙方认可的新的抵押财产，或提前收回主合同项下贷款本息。
2、甲方违反第四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。乙方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前收回主合同项下贷款本息，并可要求甲方支付贷款本息总额万分之__________的违约金。
3、甲方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应给予赔偿。
4、甲、乙任何乙方违反第十二条约定，应向对方支付主合同项下贷款总额万分之_____________的违约金。
5、本条所列违约金的支付方式，甲、乙双方商定如下：
第十一条 双方商定的其它事项：
第十二条 争议的解决方式：甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决。协商不成，可以向人民法院起诉。
第十三条 本合同由甲、乙双方签字并加盖单位公章，自主合同生效之日起生效。
第十四条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。
甲方： 乙方
代表人： 代表人：
年 月 日 年 月
房产抵押合同范本
(二)
债权人(以下简称甲方)：
债务人(以下简称乙方)：
乙方急需一笔资金做油漆玻璃投资，需向甲方借款。双方经协商一致同意，在乙方以其房产证(以下简称乙方抵押物)，作为借款抵押物抵押给甲方的条件下，由甲方提供双方商定的借款额给乙方。为此，特订立本合同：
第一条 借款内容
1、借款总金额：十万元整。
2、借款用途：本借款用于油漆玻璃投资的需要，不作为其他非法使用。
3、借款期限：时间为一年，即自__起，至__止。
4、借款利息：月息为2分，一年利息为二万四千元整
乙方保证在合同规定的借款期限内按期主动还本付息。
第二条 抵押物事项
1、抵押物名称：房屋产权证(证号： )
2、抵押物价值：乙方房产证经双方议定估价为__元;
3、抵押期限：自本借款合同生效之日起至乙方还清甲方与本合同有关的全部借款本息为止。
第三条 甲乙双方的义务
(一)甲方的义务：
1、对乙方交来抵押物契据证件要妥善保管，不得遗失、损毁。
2、在乙方到期还清借款后，将抵押物的全部契据、证件完整交还乙方。
(二) 乙方的义务：
1、应严格按照合同规定时间主动还本付息。
2、保证在抵押期间抵押物不受乙方破产、资产分割、转让的影响。()如甲方发现乙方抵押物有违反本条款的情节，甲方通知乙方当即改正或可终止本合同借款，并追偿已借出的全部借款本息。
3、乙方未经甲方同意不得将抵押物出租、出售、转让、再抵押或以其他方式处分。
第四条 违约责任
1、乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上的损失，乙方应负责违约责任。
2、乙方如不按期付息还本，超过六个月，甲方亦可向有管辖权的人民法院申请拍卖抵押物，用于抵偿借款本息，若有不足抵偿部分，甲方仍有权向乙方追偿。直至乙方还清甲方全部借款本息为止。
第五条 其他规定
1、发生下列情况之一时，甲方有权停止合同并收回相应借款及利息。
(1)乙方向甲方提供情况和各项资料不真实。
(2)乙方与第三者发生诉讼，无力向甲方偿付借款本息。
(3)乙方的资产总额不足抵偿其负债总额。
2、甲方或乙方任何一方要求变更合同或本合同中的某一项条款，须在事前以书面形式通知对方，在双方达成协议前，本合同中的各项条款仍然有效。
3、甲乙双方提供的借款凭证，及与合同有关的其他书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第六条 争议的解决：
本合同遵守中华人民共国的法律、法规，若发生争议：
1、发生争议双方协商解决;
2、协商不成，请有关部门调解;
3、调解不成，向当地人民法院起诉。
本合同自__生效。本合同一式两份，双方各执一份，合同文本具有同等法律效力。
甲方(签字、盖章)：
身份证号码：
乙方(签字、盖章)：
身份证号码：
订立时间：
房产抵押合同范本
(三)
抵押权人(甲方)：
抵 押 人：(乙方)：
为确保_年_月_日签订的_(以下称本合同)的履行，抵押人(以下简称乙方)愿意以其有权处分的房产作抵押。抵押权人(以下简称甲方)经实地勘验，在了解其权属状况及使用与管理现状的基础上，同意接受甲方的房产抵押。
乙方将房屋抵押给甲方时，该房屋所占用范围的土地使用权一并抵押给甲方。
双方本着平等、自愿的原则，同意就下列房产抵押事项订立本合同，共同遵守。
第一条 乙方用作抵押的房产坐落于_区_街(路、小区)_号_栋_单元_层_户号，其房屋建筑面积_m2，产权证号：_，土地使用权证号：_。
第二条 根据本合同，甲乙双方确认：债务人为_;抵押期限为_，自_年_月_日至_年_月_日止。
第三条 利息(月息)_‰，乙方应于每月_日给付甲方，不得拖欠。
第四条 在本合同有效期内，乙方不得出售和馈赠抵押房产;乙方迁移、出租、转让、再抵押或以其它任何方式转移本合同项下抵押房产的，应取得甲方书面同意。
第五条 本合同生效后，乙方如需延长本合同项下借款期限，或者变更合同其它条款，应经甲方同意并达成书面协议。
第六条 出现下列情况之一时，甲方有权依法处分抵押财产：
1、本合同约定的还款期限已到，债务人未依约归还本息或所延期限已到仍不能归还借款本息。
2、债务人死亡而无继承人履行合同，或者继承人放弃继承的。
3、债务人被宣告解散、破产。
第七条 抵押权的撤销：本合同债务人按合同约定的期限归还借款本息或者提前归还借款本息的，乙方应协助甲方办理注销抵押登记。
第八条 本合同生效后，甲乙任何一方不得擅自变更或解除合同。需要变更或解除合同时，应经双方协商一致，达成书面协议。协议未达成前，本合同各条款仍然有效。
第九条 违约责任
1、按照本合同第四条约定，由乙方保管的抵押财产，因保管不善，造成毁损，甲方有权要求恢复财产原状，或提供经甲方认可的新的抵押财产，或提前收回本合同项下贷款本息。
2、乙方违反第四条约定，擅自处分抵押财产的，其行为无效。甲方可视情况要求甲方恢复抵押财产原状或提前收回本合同项下贷款本息，并可要求乙方支付贷款本息总额万分之_8的违约金。
3、乙方因隐瞒抵押财产存在共有、争议、被查封、被扣押或已经设定过抵押权等情况而给甲方造成经济损失的，应给予赔偿。
4、甲、乙任何一方违反第八条约定，应向对方支付主合同项下贷款总额万分之_8的违约金。
第十条 争议的解决方式：甲、乙双方在履行本合同中发生的争议，由双方协商解决。协商不成，可以向当地人民法院起诉。
第十一条 本合同由甲、乙双方签字并加盖单位公章，自签订之日起生效。
第十二条 本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。
第六十二条
(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
(六)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;【根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容上特别重要，债务人不于此期内履行，就达不到合同目的。在这种情况下，债务人未在履行期限内履行的，债权人可以不经催告而径直解除合同(《合同法》第94条第4款)。】
第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
合同解除(单方解除)，是指解除权人行使解除权将合同解除的行为。它不必经过对方当事人的同意，只要解除权人将解除合同的意思表示直接通知对方，解除权人主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在当事人一方违约的情况下，解除权归守约方享有。
合同法第93条第二款规定，合同的约定解除，是指当事人双方在合同中明确约定在合同生效后、没有履行或没有完全履行前，如约定的解除条件成就，当事人一方即可享有解除权。
民法上的期限，即法律行为所附之期限，是指当事人以将来确定发生事实的到来，决定法律行为运转效力的发生、或存续或了结的附款。针对于合同法律行为，是指一方当事人要求对方履行义务的时间界限，也是确定合同是否按时履行义务的客观标准。合同的期限，是订立合同的基本条款之一，在《合同法》第12条中有明确规定。
【商品房买卖合同，比如开发商延期交房 购房者就有权解除合同并要求赔偿】
中国古代和近代市场中为房地产买卖或租赁双方介绍交易﹑评定房地产商品质量﹑价格的居间行商称之为宅行。面对中介房产租赁，我们需要注意些什么呢?以下是小编整理的房产中介租赁合同范本，欢迎参考阅读。
房产中介租赁合同范本一
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
1.甲方将其拥有的位于苏州市 区 的房屋(以下简称“该房屋”)租给乙方使用，用途为 ，房屋面积为 平方米。
2.该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
1.该房屋租赁期限共 个月，自 年 月 日至 年 月 日止。
2.租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。
1.该房屋租金为人民币 元整/月(此价格不含相关税费)，中介服务费 元整 由 负担并在签定本合同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金 元给甲方。
2.该房屋租金按 支付，支付时间为 ，以甲方实际收到为准。
3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。
1、甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明。
2、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜;签本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。
3、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
4、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。
5、乙方承担租赁期内水费、电费、 等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。
6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
7、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。合同期满时乙方不得移走自行添加的结构性设施甲方也无须对以上设施进行补偿。
1.如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。
2.甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方 元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。
1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2.乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。
3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，丙方所收中介服务费不予退还。
本协议自签订之日起生效，甲乙丙三方各执一份
甲方：乙方：丙方：
签字盖章：
房产中介租赁合同范本二
甲方(房东)：____________________________
乙方(承租方)：____________________________
为明确权利和义务，甲乙双方协商一致，甲方将房屋租给乙方使用。特根据《中华人民共和国合同法》和《城市房地产管理法》等规定订立合同。
一、乙方承租甲方位于宁波市江北区洪塘镇颐和名苑7幢204的房屋约___平方米。租赁房屋用途_住宿_。
二、 租赁期限_____个月，从_____年___月____日至____年___月____日。甲方______月_______日交房。
三、 租金每月_______________元人民币，缴款方式：_____个月付一次，先付后住。第二次付房租费时间必须在第一次房期结束前 15 天内付清，以后以此类推。
四、为保证合同的履行，乙方必须交付给甲方押金________元，合同期满甲方扣除有关费用后退还押金，不计息。不足部分甲方有权追偿。入住前水________度，电________度 。(附相关收据凭证)
五、室内设施物品及公用物品：床 衣柜及 洗衣机 热水器 各一个 。
六、补充：
甲方的权利和义务
1、甲方应配备乙方所需要的用水、用电基础设施(特别约定除外)，因乙方造成设施损害的，由乙方承担费用。
2、甲方保证对出租的该房屋有处分权，按国家规定和本合同规定向乙方收取相应的水电费、有线电视费、电话费、物业管理费等。
3、乙方因违反国家法律、法规，被政府执法机关行政处罚的，甲方有权终止合同，收回房屋。
4、合同依法终止的，甲方有权责令乙方从合同终止日起 10 天内及时退出房屋，原租赁房屋内滞留的物品视为乙方自动放弃，由甲方处臵滞留物品。
乙方的权利和义务
1、乙方必须遵纪守法。外来人员居住必须主动办理暂住户口手续。
2、乙方不得损坏屋内外设施，不准擅自转租、转让、转借、改造所租房屋，不准偷电、水，不得擅自增设其他用电、用水设施，否则引起的不良后果有乙方承担。确因特殊原因需转让或改造的，必须经甲方同意。房屋内电、水费用由乙方自行承担。
3、乙方不得利用所租赁房屋进行违法活动;否则，甲方有权终止合同收回房屋。
4、乙方财产均由乙方自行保管。乙方在租赁期内，可以向保险公司投保人身保险、财产保险。如意外出险，可以依法直接向投保单位索赔。
5、续租房屋的，乙方应在租期满前30天内与甲方协商续签合同。否则，视乙方无续租权。
违约责任
1、 甲方或乙方签订本合同后，如有特殊情况不再履行本合同的，必须提前30天通知对方并取得同意意见。
2、 如发生违约的，违约方应该支付给对方(甲方或乙方)一个月房租额度的违约金。3 乙方擅自转租、转让、转借或改变房屋用途的，甲方有权终止合同，收回房屋。
1、本合同履行期间，如因国家有关法律、法令变化或不可抗力以及因土地征用而拆迁等因素，致使合同无法继续履行的，合同自然终止，各方互不承担责任。
2、本合同如有未尽事宜，各方应本着平等自愿公平公正互谅互让的原则进行协商，作出书面补充约定。补充约定与本合同有同等效力。
3、本合同发生争议，各方应协商解决，协商不成的，可以依法申请行政调解;协调或调解不成的，按下列第( 2 )种方法解决：(1)提交宁波仲裁委员会仲裁;(2)依法向人民法院起诉。
4、本合同一式2份，甲、乙、方各执一份。
甲 方(出租房屋所有人)： 乙 方(承租人)：
身份证件 /联系电话 身份证件 /联系电话
签 名： 签名：
甲方(卖方)：
立契约人 ：
乙方(买方)：
附记人中介机构：
甲、乙双方遵循平等自愿和诚实信用原则，经协商一致，就下列房屋买卖事项订立本契约。
第一条甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：
(一)坐落于市区路号室，建筑面积平方米;
(二)出售房屋所有权证号码：
共有权证号码：
房屋权利来源：
房屋用途：
土地使用权证号码：
土地面积：××平方米;
土地用途：
土地使用权取得方法：□划拨□出让□其它：
土地使用总年限年，尚余年。
(三)房屋平面图及其四至范围见附件一;
该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。
该房屋的相关权益随该房屋一并转让。
第二条甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。
第三条乙方在年月日前付给甲方定金(币种)(大写)××万元，(小写)××￥元
上述定金：
在乙方最后一次付款时充抵房款
在时由甲方退还乙方。
第四条该房屋房价款为(币种)：(大写)××万元，(小写)××￥元
房价款的支付方式和支付时间为：
1、年月
日前现金支付房款万元(￥)
2、乙方领取房屋所有证时现金支付余款万元(￥)
乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：
乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。
乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，但所收定金不予退还;并有权要求乙方
支付占总房价款百分之的违约金。
其它：
第五条甲、乙双方定于年月日
时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方定于年月
日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。
甲方应在房屋产权过户前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。
甲方未按规定履行以上业务的，则按下列约定承担违约责任：
甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之支付违约金。
甲方交付房屋的附属设施或装饰装修不符合约定的，按不符部分的：□约定价值;□评估价值;□市场价格承担赔偿责任。
甲方逾期交付房屋超过天的，乙方有权解除本契约。甲方应在乙方解除契约后
天内将已收房款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之
支付违约金。
其它：
第六条
甲、乙双方确定，虽然房屋所有权未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方(附书面同意材料)。
第七条甲、乙双方同意，在本契约生效后
日内共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。
该房屋土地使用权的变更手续按下列约定办理：
该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和相关出让合同的权利、义务一并转让给乙方。
该房屋土地使用权为划拨取得，根据有关规定，其转让需交纳土地出让金或土地收益;双方约定，该费用由□甲方承担
乙方承担。
其它：
除本条第二款已有约定外，办理以上手续应当缴纳的税费，由：
甲、乙双方按国家规定各自承担;
甲方承担; 乙方承担。
第八条甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，
登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。
第九条该房屋毁损、灭失的风险自：
房屋正式交付之日起;
权利转移之日起转移给乙方起。
第十条该房屋正式交付时，物业管理、水、点、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：
甲方结清已发生的费用，甲方已经预缴的费用，其权益由乙方享有，双方不再另行结算。
其它：
第十一条本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。
第十二条本契约：
自甲乙双方签定之日起生效。
自之日起生效。
第十三条甲、乙双方在履行本契约中若发生争议，应协商解决。协商不成的：
提交盐城市仲裁委员会仲裁
提交仲裁委员会仲裁
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第十四条本契约一式份。其中甲方留置份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关份。
第十五条甲、乙双方约定补充条款如下：
附件一
房屋平面图和四至范围
附件二
租赁、抵押、相邻等关系及其处理办法：
1、租赁：房屋出卖前已出租给，甲方负责在房屋交付前解除租赁关系，有关责任和费用由甲方承担。
2、抵押：房屋出卖前已设定抵押权，担保债务万元。甲方负责在乙方支付第期房款前解除抵押，并注销相应的抵押登记，有关责任和费用由甲方承担。
3、相邻：例：房屋阳光权受妨害，其标准低于政府规定最低标准，乙方取得房屋后无权提出异议;通风;通行;环境。
该房屋自权利转移之日起月内被依法拆迁的(拆迁时间以乙方搬迁时间为准)，双方按下列约定处理：
甲方须在乙方搬迁后日内赔偿乙方人民币元。
其它：
附件三
室内附属设施和装修情况约定：
(一)附属设施：
1、水：
2、电：
3、燃气管道：
4、有线电视：
5、通讯：宽带：
6、其他：
(二)装修情况：
装饰，家俱，家电，厨洁具等详细描述：
甲方(签章)：证照/身份证号码：
法定代表人：(甲方为单位时填写)
地址：
联系电话：
代理人(签章)：
签约日期：
乙方(签章)：证号/身份证号码：
法定代表人：(乙方为单位时填写)
地址：
联系电话：
代理人(签章)：
签约日期：
附记栏(以下仅适用于通过中介成交的买卖)
为甲、乙双方提供服务的经纪机构及其经办经纪人员如下：
经纪机构(签章)：
资质证书号码：
经纪人员(签章)：
资质证书号码：
主要服务内容：
面积误差特别提示和补充约定
1、因国家房产测量规范的调整及其它等原因，甲方现持有的《房屋所有权证》记载的面积与交易后乙方领取的《房屋所有权证》记载的面积之间可能存在很大的差异。为了避免交易后因面积差异可能引起的纠纷，交易过户前买卖双方有权复核面积(经盐城市房地产测绘中心复核)。
2、甲、乙双方对上述房屋面积误差已有充分了解和预见。双方经协商，达成一致，同意按下列方法处理：
双方买卖房屋按套计价。双方自愿按房产测绘部门的面积复核成果申请权属登记，《房地产买卖契约》中约定的房价款不再调整。
房产测绘部门复核成果记载的房屋建筑面积为平方米。双方自愿按面积复核成果申请权属登记，并将约定的房价款调整为人民币万元，且以调整后的房价款作为提交房屋权属登记机关的申报价格。
其它：
甲方(卖方)：证照/身份证号码
日期：
乙方(卖方)：证照/身份证号码
日期：
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