房产按揭贷款合同范本（共12篇）
一、贷款金额____币____元整。抵押人在此不可撤销地授权抵押权人，将此笔贷款全部以抵押人购楼款名义，存人售房单位账户。
二、贷款期限从____年___月____日至____年____月____日共___月。
三、贷款利率：月息___‰。如遇国家利率调整，贷款利率相应调整。
第三条 还本付息一、本合同项下之贷款本金及其相应利息以分期付款等额偿还的方式还本付息。期数_______每期应缴付本____息____（不包括利率调整带来之应缴金额变动），首期还款日_______。
二、抵押人必须在抵押权人处开立存款账户。抵押人并不可撤销地授权抵押权人，对与本抵押贷款有关之本息和一切费用，可照付该账户，若因此而引致该账户发生透支，概由抵押人承担偿还之责。
三、如果抵押人未能按规定及时缴付本息时，抵押人必须立即补付期款及逾期利息。抵押权人并有权在原利率基础上，向抵押人加收20%以上的罚息。抵押人所欠利息，按日累积计收。
第四条 提前还款一、抵押人自愿提早缴付本合同规定之部分或全部款项时，需提前1个月以书面形式通知抵押权人并经认可，且应给予抵押权人相等于该部分或全部款项1个月利息之补偿金。
二、在下列所述之任何情况下，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，及／或立即追讨担保人。
1．抵押人及／或担保人违反本合同之任何条款。 2．抵押人及／或担保人有不正当或违法经营。 3.抵押人及／或担保人发生任何之重大变化而影响其履行本合同条款能力。 4．抵押人舍弃抵押房产。 第五条 手续费及其他费用一、抵押贷款手续费：抵押人应按贷款金额的3‰。缴付手续费，在贷款日一次性付清。抵押权人在任何情况下都不予退还该笔手续费。
二、抵押贷款文件及保管费：抵押人在贷款日一次性付￥100元整。
三、公证费用及抵押登记费用：有关本合同所涉及之公证及抵押等费用，全部由抵押人支付。
四、由于抵押人及／或担保人的原因引致抵押人采取正当行为而引起的费用，概由抵押人及／或担保人负责偿还，且该项费用自发生之日起至收到之日止，同样按日累积计收利息。
第六条 房产抵押一、本合同项下的房产抵押是指抵押人与担保人签订之“房产买卖合同”内抵押人全部权益抵押，包括：
1．房产物业建筑期内（售房单位发出人伙通知书日期之前）抵押人之权益抵押。 2．售房单位发出人伙通知书后抵押人之房产物业抵押（见附表）。二、抵押房产物业登记：
1．物业建筑期之购房权益抵押应向市房地产权登记处办理抵押备案。抵押人之“房产买卖合同”及由售房单位出具之“已缴清楼价款证明书”等交由抵押权人收执和保管。 2．物业建成入伙即办理房产物业抵押登记，抵押物业之《房产权证书》由担保方负责办妥并交由抵押权人收执和保管。三、抵押房产物业的保险
1．抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保。保险标的为本合同项下之抵押房产。投保金额不少于重新购置抵押房产金额之全险。在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，否则由此引起的一切费用及损失，概由抵押人承担。 2．保险单上必须注明抵押权人为保险第一受益人，且不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿之金额（除非经抵押权人书面同意），保单正本由抵押权人执管。 3．若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及／或担保人追偿，直到全部收回。 4．倘该房产在本合同有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。四、抵押之解除：
该抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合同全部条款及其他所有义务后，抵押权人即须在抵押人要求及承担有关费用之情况下，解除在抵押合同中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业之“房产权证书”及“房产买卖合同”，另具函市房产地权登记处将该项抵押物之抵押登记予以注销。五、抵押物之处分：
1．抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项或抵押权人按本合同规定要求抵押人立即提前归还部分或全部欠款而不得时，抵押权人即可通过拍卖、转让、出租抵押物等形式行使其处分抵押物之权力。 2．抵押权人处分抵押物所得价款在依次扣除处分该抵押物而支出的一切费用、所欠之一切税款及抵押人根据此合同一切应付之费用及杂费后，扣还抵押人所欠贷款及应付利息。如有余款，抵押人将其退还抵押人或其他有权收取之士，如不足，抵押权人有权另行追索抵押人及／担保人。 3．抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制之损失，抵押权人概不负责。 第七条 抵押人声明及保证 抵押人在遵守本合同其他条款的同时，还作声明及保证如下：一、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处。
二、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分以任何形式处置。如上述抵押房产之全部或部分发生毁损，不论何原因所致，亦不论何人之过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。
三、抵押人将抵押房产出租必须事先征得抵押权人书面同意，且租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计1个月内，租客即须迁出。
四、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，担保人有权以任何形式处分抵押物并对抵押人有追索权，抵押人对担保人则没有反索权。
五、按照抵押权人合理之请求采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人之合法权益。
第八条 担保及担保责任一、担保人是中华人民共和国的企业法人，是本合同项下抵押权益之房产买卖合同的卖方，也是本合同项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：
1．担保额度：以本合同项下贷款本息及与本合同引起有关之诉讼费用为限。 2.担保期限：以本合同生效日起至担保人交付房产，发出人伙通知书和办妥房产权证并交与抵押权人止。二、担保人保证按抵押权益之房产买卖合同的要求，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不负任何责任。
第九条 抵押权人在核实已收齐全部贷款文件后起3天内须将贷款金额全数贷出。 第十条 其他一、对本合同任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。
二、在本合同履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容、宽限或延缓履行本合同享有的权益和权力，均不能损害、影响或限制抵押权人依本合同和有关法律规定的债权人应享有的一切权益和权力。
三、本合同不论因何种原因而在法律上成为无效合同、或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合同，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。
四、抵押权人向抵押人和担保人讨还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单（有明显错误者例外），即作为抵押人和担保人所欠之确数证据，抵押人和担保人不得异议。
五、未尽事宜，按照国家有关法律及有关法规执行。
第十一条 本合同按中华人民共和国法律订立，并受其保障。 第十二条 附则一、本合同须由三方代表签字，并经市公证处公证。
二、本合同以抵押权人贷出款项之日期作为合同生效日。
三、本合同内所述之附表一、二，抵押贷款申请书，借款借据及抵押人与担保人所签订之房产买卖合同为本全约不可分割之一部分。
四、本合同用中文书写，一式五份，均具有同等效力，抵押人、抵押权人、担保人各执一份，公证处、登记处各存档一份。
本合同各方已详读及同意遵守本合同全部条款。以下签章作实： 抵押人：_______（公章）抵押权人：________ 担保人：_________ 代表： ______________ 代表： ________ 代表： _________ 登记机关：___________________________________________________ 抵押登记编号：____________________关键词：养老模式,倒按揭,必要性,可行性
一、“倒按揭”养老模式及其基本原理
所谓“倒按揭”,就是指房屋所有人将自己的房产抵押给某个金融机构,该机构对房产进行评估后,将房产价值折算成养老金,按月发放给房屋所有人,直到房屋所有人去世后,房产再归该金融机构所有的一种养老模式。
1、“倒按揭”养老基本原理综述
“倒按揭”,即反向抵押贷款的概念在国外其实早已提出,并且已经有了较成熟的操作模式,它最早起源于荷兰,但是发展最成熟的是美国。住房反向抵押贷款自上世纪80年代在美国开办以来,至今已被加拿大、英国、法国、新加坡等国借鉴和引进,同时日本、澳大利亚也正积极探索在本国开展此项业务的意义及可能性。目前我国许多专家学者也开始关注反向抵押贷款在中国的推行,现就其形成的基本原理综述如下。
(1)两种住房按揭贷款模式的差异性。传统的住房按揭贷款,是买方在支付一定的房款后,通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付剩余款项,然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行的一种贷款形式。其主要特点是贷款一次发放、分期偿还,贷款本金随着分期偿还而下降,负债减少,自有资产增加。而“倒按揭”贷款的放贷对象主要是有住房的老年人,一般来说是由借款人以其自有住房作为抵押向银行贷款,银行则定期向借款人放贷,在规定时期后,借款人以出售自有住房的收入或其他资产还贷。这种贷款方式最大的特点是分期放贷、一次偿还,贷款本金随着分期放贷而上升,负债也相应增加,自有资产则逐步减少。
(2)人的生命周期与住房的生命周期的非一致性。生命周期理论是反向抵押贷款的理论依据之一,个人家庭有自己的寿命周期,住房作为拟制的“生命体”也同样有自己的生命周期,从25岁购买住房到75岁预期寿命结束,共计50年生命周期。而现有住宅多采用砖混结构与钢混结构,其物理寿命多为70-100年,所以当家庭宣告终结时,其住房却往往还有相当的价值,如地价可资利用或补偿。反向抵押贷款正是要将这种房主身故后残余的价值提前给予变现,以满足房主退休后养老的需要。事实上,目前房主购房的年龄多在30岁一50岁,我国住房市场化、商品化的机制形成的时间还不长,大多数家庭购房的时间都很晚,所以在户主去世时,其住房往往还有很高的价值,完全可以将其提前变现,提高养老水平。
2、“倒按揭”养老模式综述
从“倒按揭”的具体操作看,是老人把房子抵押给银行,然后由银行定期向其支付一定数额的贷款,而这笔贷款就能作为老人经济来源,用以改善老年人的生活。目前具体的操作有以下几种模式。
(1)美国模式。这种模式目前最为流行,其具体操作方式是:如果一个人已经60岁,他就可以选择将自己的房子抵押给某个金融机构,比如银行或者专门的倒按揭公司,然后他可以从相关机构每月领取一定数额的生活费,用于改善自己的生活。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关,但一旦确定就不可更改。此人去世后,这套房子所有权就归那家机构,双方要承担中间的风险,比如此人寿命比预期要长(机构可能得不偿失)或者短于预期(个人得不偿失)。
(2)新加坡模式。除最流行的美国模式外,“倒按揭”还有一种新加坡模式。其具体操作方式为:60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构,由公益性机构一次性或分期支付养老金,老人去世时产权由这些机构处分,房产剩余价值——即房价减去已支付的养老金总额交给其继承人。相对于美国模式,这种模式双方承担的风险较小。
(3)南京模式。我国目前出现一种南京模式:南京汤山温泉留园规定,拥有该市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人,自愿将其房产抵押后,可免交一切费用入住老年公寓,而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
二、我国推行“倒按揭”养老模式的必要性和可行性
1、我国推行“倒按揭”养老模式的必要性
(1)“倒按揭”养老模式是迎接老龄化社会的必要举措。中国从1999年就进入老龄化社会,到2014年老龄人口将达到2亿,2026年达3亿,2037年超过4亿,2051年达到最大值,之后一直维持在3亿一4亿的规模。我国进人老龄化社会的速度明显快于进入现代化,发达国家进入老龄化时人均GDP已经达到5000到1万美元以上,也就是先富后老;而中国目前人均国内生产总值才刚刚超过1000美元,属于未富先老。在经济水平没有达到一定程度时,老龄化将给我国带来很多问题,整个社会的消费结构、劳动力总量、社会保障等都面临巨大变化和挑战。目前政府主导的社会保障和各类养老基金及商业养老保险处于巨大的潜在困境中:一方面是中国社会的老龄化问题的日趋突出,国未富民先老;另一方面,行政机构、企业不愿意也不可能花大量资金在员工的社会保险方面,而国有银行等金融机构碍于自身的体制原因和专业方面的局限,难以面对复杂的风险管理。因此,中国人的养老保障问题将不得不探索民间和市场化的解决方案。
(2)“倒按揭”养老模式是社会养老保险的有益补充。目前我国社会养老保障体系不健全,尤其是覆盖面低,私营企业、个体企业以及其他非公有制企业覆盖面不足。对于即使参加了社保的老人,目前以“低水平,广覆盖”为宗旨的社保体系来说,退休职工养老金平均不过每月几百元,对于重疾高发的老年人可谓杯水车薪。推行“倒按揭”养老模式,能够扩大保障范围,减轻社会保障体系的压力,促进整个社会稳定和经济发展。
(3)实现“倒按揭”养老模式有助于加固老人自我保障,使老人重新认识到儿女独立自强的重要性,将我国传统的两代人间的过度依赖改进为相对自立,从而形成的新型“代际关系”。
2、我国推行“倒按揭”养老模式的可行性
(1)住房制度改革使得反向抵押贷款具有可行性。传统的住房制度无视住房的商品性,因此住房没有作为消费资料进入商品交换领域,而是作为单位的固定资产,纳入固定资产的投资计划。1994年国务院(关于深化城镇住房制度改革的决定》将住房改革的目标确定为“建立与社会主义市场经济体制相使用的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化;加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。”通过稳步改革,目前我国私有住房占城镇住房比例已超过82%,在逐步消化完存量住房后,我国的住房商品化程度将会有进一步提高,目前我国商品住宅的购买中,个人购买住宅的比例已高达90%。
(2)目前的社会情况使人们比较容易接受“倒按揭”这种养老模式。退出劳动力市场的老人的收入来源主要以养老金为主,但他们随着机体的老化,得病的几率偏大,一旦碰上重大疾病,单凭养老金根本不足以支付其相关费用,即使是正常生活上的开销,仅凭养老金也只能勉强度日。如果没有其他经济来源或子女补贴,想提高生活质量谈何容易。目前中国已经迎来“421家庭”时代,这种倒金字塔结构,已经让身在塔尖的年轻人不堪重负,而教育、医疗、住房这“新三座大山”更使他们气喘吁吁、举步维艰。许多人感叹:我们连自己的福祉都谋取不到,如何还有能力让父母老有所养?由此可见,老年人和子女都会理智地接受“倒按揭”养老模式。
(3)实行“倒按揭”养老模式,可以改变人们的理财观念,更好地体现“财富为人服务”。中国存在一种尴尬的现状,叫“房子富人,现金穷人”,这就表明买房子是大多数人的人生首要奋斗目标,但其结果往往是,当一个人真正拥有一套住房时,多年积蓄也基本耗尽,成了空守房子的“穷人”。所以“倒按揭”能够更好地体现财富为人服务而不是人为财富服务,老年人的生活不仅仅是房子。
“人养房”与“房养人”之间体现着各种复杂关系,既有住房产权获得与释放的关系,也有住房与货币的计量计值的数量均衡与产权转换的关系,还体现了使用价值与价值、使用权与产权分离的关系。在某种程度上,还表现了人与物、住宅资产与金融资产的一种有机统一的辩证关系,两者达到了一种高层次的和谐统一。“人养房”是货币金融资产向住宅资产的转换,“房养人”则是住宅实物资产向货币金融资产的转换。这种转换使得人们对两种资产的拥有和配置的形式和内容,赋予了一种自主随意转换的前提条件。人们拥有的各项资产(主要是房产和金融资产)的价值,也正从这种表现形态的自主随意的相互转换中得到了最好的体现,实现个人拥有资源在家庭长期的生命进程及各不同阶段的跨期间配置。
(4)我国金融市场的不断完善、金融工具的不断创新和其抗风险能力的加强,使得反向抵押贷款这种金融产品以及集房产、保险及资本市场于一身的联合业务运行机构的出现,不失为一种可能。服务对象的合理定位、严密的制度设计及国家政策的保证,在理论上使这种养老模式的长期运行成为可能。
三、结语
从长远来看,“倒按揭”养老模式在我国的开展是大势所趋。对国家来说,“倒按揭”既能起到社会保障压力减震器的作用,又能盘活社会资产总量,刺激消费,促进社会经济的发展;对拥有住房的老年人来说,“倒按揭”能够拓宽融资途径,可以改变靠投资回报或子女赡养来支撑退休生活的方式,提高生活水平,在经济上更独立,能有效避免出现“房子富翁,现金穷人”的尴尬;对银行来说,倒按揭能够拓宽盈利空间。因此,“倒按揭”是一个多赢的措施,理应具有很好的前景。
对“倒按揭”的可操作性已经有无数的讨论,它要变为现实,还要通过伦理、技术、法律等难关,但是它的发展趋势已经显现。可以采取以下两种方式来作为一个过渡和试行,然后实践中再去完善和发现更好的办法。
一种方案是老人把自住房抵押给银行后,仍旧对今后的未知遗产进行比例分配,银行根据房价、老人的寿命等估算结果每月给老人提供相应贷款。待老人离世后,银行对其房产进行委托拍卖,如果低于银行这些年支出总额包括利息,或与之抵平,那么银行与老人“倒按揭”关系结束;如果拍卖结果高于银行支出总额及利息,多余的部分将根据老人遗嘱进行安排。
另一种方案是老人的子女可以选择今后再把该房产买回。待老人离世后,子女只要把这些年银行支付给老人的总额偿还银行,再按消费贷款利率支付利息,那么房子仍旧是子女的。
参考文献
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关键词：夫妻共同财产；按揭房屋产权；物权登记
一、按揭房产纠纷问题的产生
国人素来安土重迁，房子在家庭财产中一直占有重要的位置，男女缔结婚姻伊始，房子便承载着双方共同生活、相互扶持的期望，一旦感情破裂，婚姻解体，房屋产权如何认定就成为离婚诉讼中考量的最大利益。在"蜗居"难求的时代，房价日益攀升，大多数人不再可能完全靠一己之力一次性付清房款，因此出现了"按揭房贷"的新型产权模式。"婚前按揭房产"即夫妻一方婚前以个人名义用银行按揭方式购买，婚后取得房屋产权证并以夫妻共同财产还贷的房屋，此种房屋权属争议在于签订房屋买卖合同至获得房屋产权证期间插入了结婚的法律行为。[1]《婚姻法解释（三）》第十条的规定似乎起到了定纷止争的作用，但实践操作中却成了众矢之的，各种意见纷至沓来。
二、《婚姻法解释（三）》第十条的分析
《婚姻法解释（三）》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。该条具有合理之处。
1.符合物权公示原则。《物权法》第14条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。"即所有人都认定房屋属产权登记簿上记载的人所有，从而使房屋登记、买卖交易等其它法律关系有效进行。2.夫妻共同还贷实属债权行为，不能对抗由于先前购买房屋而产生的物权。银行和其它债权人之所以敢向房屋买受人发放贷款，是建立在审查其资信及还款能力基础上的，是出于对特定贷款合同相对人的信赖。3.尚未归还的贷款为不动产产权登记一方的个人债务。房屋所有人并非仅仅享有权利而不承担义务，这恰恰体现了权利义务相统一的原则。4.签订购房合同、支付首期并办理产权登记的一方是供楼的责任主体，为房屋付出了更多的辛劳，首付款在房价中占了相当大的比例，婚后也会更多地承担供楼义务。法院在判决不能两全其美的情况下，向付出较多的一方倾斜，无疑更公平合理。[2]
三、按揭房屋权属之争的原因
（一）物权取得方式之间的冲突
不动产物权的取得方式有法律行为和非法律行为之分。通过法律行为取得不动产物权，是指和一方当事人或相对人的共同意思表示为基础取得不动产物权，这是取得不动产物权最直接的方式，房产证即为房屋所有权人的标志。非法律行为是指该不动产能够取得的法律本源并非基于当事人之间的内心意愿，而由法律的直接规定产生，如法院判决、继承、劳动生产等。在这些条件下，无须办理登记或者交付，权利人即可取得该项财产的所有权。因此，就有学者将通过婚姻直接产生的财产变动视为非法律行为取得物权。所以产生法律行为和非法律行为确定物权之间的冲突。
（二）物权变动模式和夫妻财产制之间的冲突
我国的法定夫妻财产制，使得婚姻关系存续期间获得的个人财产，除法律规定外属夫妻双方所有。若以房屋产权证的取得作为所有权取得的标志，因产权证的取得发生在婚姻关系存续期间，且有关财产归属的规定，《婚姻法》为特别法，所以优先适用《婚姻法》认定该按揭房屋为夫妻共同财产。即使婚前以个人名义购买，只要婚姻存续期间取得产权证，就视为以合法方式获得的夫妻共有财产。而登记机关只会根据房产证上的登记对象，即房屋买卖合同中的买受人来确定房屋产权归属。这两种认定方式是从不同角度出发的，得出的结论显然不一致。
（三）传统中国的婚姻家庭观和法治时代财产观念下的婚姻家庭观之间的冲突
中国传统婚姻家庭观认为，婚姻的功能就是传宗接代，个人在身份上隶属于家庭或家族，便从来没有个人财产或夫妻财产的概念。近现代以来，家族血缘社会濒临解体，个人价值逐渐彰显，家族依附和身份隶属关系对个人的束缚大大降低，"个人"不断代替"家庭"，成为民事法律所考虑的单位。[3]《婚姻法》也开始以个人本位的婚姻契约观为基础构建，在很大程度上确立了当事人自己管理婚姻家庭事物的自由。但婚姻家庭财产关系是不能完全根据一般的财产法规则处理的，夫妻、父母子女、兄弟姐妹等特别的人伦关系不是出于功利目的创设的，由亲属身份派生的财产关系也不体现直接的经济目的，它所反映的主要是亲属共同生活和家庭职能的要求，不具有等价有偿的性质。在婚姻家庭法领域，某些权利和义务是紧密结合在一起的，界限很模糊，法律根本无法准确计算其价值。站在这个角度分析，《婚姻法解释（三）》第十条似有忽视婚姻家庭团体性价值而倾向个人主义之嫌，引起民众的争议在所难免。
四、《婚姻法解释（三）》第十条在司法实践中的不足
《婚姻法解释（三）》第十条没有考虑到房屋降价造成的减值部分如何处理，不够严密。我国许多地方仍然实行"男婚女嫁"的传统婚俗，结婚一般是男方准备住房，女方准备家庭日常生活用品和负责房屋装修。单纯从投入来说，装修、生活用品会贬值，房子却会增值，虽然《婚姻法解释（三）》第十条第二款也提到了夫妻双方离婚分割财产时，按照子女和女方权益进行补偿，但是房屋产权分割和获得一部分的补偿是不能等量其观的。而且要求男方一次性补偿是有困难的，再加上执行难的问题，最终女方能不能拿到补偿款又不可知了。这种重出资看登记而忽视家务劳动等隐性价值的房屋确权方式，无疑未充分考虑男女社会角色的差异。而且房产不仅仅为商品，它是婚姻家庭的住所，其中承载着太多的个人情感，已经成为了一个人具有所在城市居民身份的重要标志。若一味的将婚前个人贷款所购买的房产视为个人财产，则夫妻一方无异于寄人篱下，缺少归属感，不利于婚姻家庭关系的和睦。
五、《婚姻法解释（三）》第十条在司法实践中应该注意的问题
婚前未支付首付的一方加名有必要性。在实践中，夫妻双方最好一起出资付房产的贷款，房产共同署名。或者，虽然一方婚前个人贷款买房，但婚后双方偿还了大部分银行贷款，另一方可通过协商，征得对方同意，共同办理不动产变更登记，将所有权改为夫妻共有。为减少因财产纠纷而破坏婚姻的因素，夫妻双方最好婚前公正财产，订立有效的婚前协议，把房产归属问题事先约定好。同时，在婚姻关系存续期间要注意保存房产出资证明、还贷凭证，万一发生纠纷，在离婚时也可以作为证据主张权利。
《婚姻法解释（三）》第十条与生活现实的协调与融合是一个长期的过程。怎样避免该条款因为少了自然与社会的基本伦理价值内涵而沦为机械的工具主义和物质主义的写实记载，如何尊重婚姻的生活原生态，达到情理法的内在统一，将工具主义层面上的法治化向前推进至伦理秩序重构的法治化，是我们每个人无法回避的问题和责任。
参考文獻：
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[2]陈俊涛.婚姻法解释（三）若干认识误区辨析[N].中山日报，2011-08-22（F2）.
[3]马忆南.婚姻法解释（三）的价值困境[N].中国社会科学报，2011-08-31（11）.
签订房产抵押贷款合同注意事项有哪些？
个人房产抵押贷款，因为贷款利率低，贷款额度高而受到不少有大额资金需求的朋友的关注。个人房产抵押贷款，顾名思义是要将个人的房产作为抵押来获取贷款的，因为涉及到房产，所以在签个人房产抵押贷款合同时，一定要注意一些细节，以免出现偏差，即使是去银行办理，也需要留意。如果是去一些银行之外的贷款机构或者典当行办理时，更是要注意一些合同上的细节。
个人房产抵押贷款合同注意事项一：
个人房产抵押贷款合同中要明确约定抵押物的名称、数量、质量、状况、所在地、所有权权属或者使用权权属。
个人房产抵押贷款合同注意事项二：
如以共有的住房抵押的，抵押人应事先征得其他共有人的书面同意。如果没有在办理抵押之前活动房屋共有人的同意，在法律是抵押是无效的。
房金所：专注房产抵押贷款
个人房产抵押贷款合同注意事项三：
对抵押房屋的价值要有准确的评估。应由具备资质的房地产评估机构评估，按房屋评估价值确定担保的债权数额的范围。
个人房产抵押贷款合同注意事项四：
要注意订立个人房产抵押贷款合同的程序。程序一般为：调查核实、草拟书面合同、签订合同、准备向房屋部门提供文件证明或其复印件、办理合同公证、申请合同登记、领取房屋他项权证等。
个人房产抵押贷款合同注意事项五：
签订个人房产抵押贷款合同要明确约定借款人还贷的期限。如果是对于自身债务借款进行担保，应当将借款合同中的借款期限进行填写;如果是对于第三方债务担保，应当将针对此处房产所能担保的债务期限进行填写。
个人房产抵押贷款合同注意事项六：
明确约定抵押担保的范围。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿和实现抵押的费用。要注意个人房产抵押贷款合同登记备案有些费用的约定，如果对费用未作约定的，应该由贷款人来做。
个人房产抵押贷款合同注意事项七：
明确约定抵押双方认为需要约定的其他事项。在一般情况下，借款方和贷款方将借款合同和抵押合同并为一个统一的《住房抵押贷款合同》。
个人房产抵押贷款合同注意事项八： 确定违约责任及纠纷解决方式。
此外民间房产抵押贷款合同有效吗？具不具备法律效力？下文房金所小编将为您详细
房金所：专注房产抵押贷款
解答：
郑州的刘先生来电，他急用钱就把自己的房子抵押给朋友，并签订了抵押合同，以年利率16%利率偿还本金和利息。刘先生觉得还款压力大，且利息过高，是高利贷，当时签订的抵押合同还有效吗？是不是没有法律效力？小编来为您解答这个问题。
首先，您和朋友之间的这个借贷属于高利贷。年利率高于24%的借贷是不受法律保护的，您的年利率是16%，在今年年利率24%之内，所以属于“受法律保护的高利贷”
其次，合同是双方当事人基于对立合致的意思表示而成立的法律行为，为私法自治的主要表现，意指盖印合约中所包含的合法有效承诺或保证。当时您签订合同的时候已经表明您对合同内容表示同意和认可，并签字，且完成了房产抵押手续。所以合同是真实有效的。
哪些房产是不能抵押贷款的？
第一类：没有还清贷款的房子。
应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款;
第二类：房龄太久、户型太小的二手房。
大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款;
第三类：尚未达到五年期的经济适用房。
在经济适用房的规定章程里，主管单位明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才具备上市交易资格，产权才能完全实现转移。若经适房房东在5年内出售房屋，将违背相关条例，无法实现产权交接，更不要提抵押贷款资质了;
第四类：小产权房。
名为小产权(或乡产权)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷;
第五类：部分已购公房。
如何申请深圳房产贷款这对于很多人都是一个难题，下面我来说说深圳地区房产贷款的相关知识哦！如果有意愿申请贷款的可以看右边我的联系方式。
身份证
房产证
按揭房合同
租赁合同贷款条件
在深圳有红本房：有房产证，能证明房子是自己的在深圳有绿本房：暂时未拿到房产证，但是房子已经是自己的 在深圳有小产权房：自己盖的但是一般都没有拿房产证的农民房 在深圳有按揭房：在按揭中的房产，要有按揭合同证明房子是自己的贷款方法和步骤
第一步：联系贷款经理，咨询有关贷款的利息和具体要求，这点比较重要，请各位申请贷款的朋友多注意，问清楚贷款的利息和贷款种类；
第二步：贷款或者担保安排人员对申请人的房产做估值，一般的估值都是按照房子的市场价值和升值空间来确定的，大部分时候都算合理的；
第三步：贷款经理制定贷款方案并提供选择，选择好的方案可以让申
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请人自己得到最大的利益哦；
第四步：提交资料并等待审批，这个不用说了，如果信用好的话，一般都会当天批下来的；
第五步：向发放贷款，呵呵，既然审批下来了，估计的话应该会全额发放贷款金额给申请人；
第六步：申请人领取贷款，这个就不多说了，不过一般的不管是在哪里贷款，好像都会有1%-3%左右的手续费，所以打到申请人的账户上的贷款金额是指已经扣除了手续费用的金额咯，第七步：申请人偿还贷款，贷款还款时间一般分为3个月至3年不等，当然咯，长的还款期的利息也会相对高点咯。贷款利息
红本房利息：红本房利息较低，一般为1.5%到2.0%之间
按揭房利息：按揭房比红本房利息高点，一般在2.2-2.3%左右 小产权房利息：和红本房利息相差不大
商品房利息：商品房的利息要根据房产是自己的还是租赁的确定，自己的房产当然就与红本房差不多，租赁的就高点，一般不会超过2.3%
这里首先需要就房地产买卖合同的特点进行认识, 从而为讨论执行监管机制提供切入点。具体而言, 可归纳为以下四个方面。
第一, 该合同以房地产为标的物。房地产买卖合同只能以房地产为标的, 由于房地产具有不同于其他一般商品的特殊性, 也决定了房地产买卖合同具有其特殊和复杂的一面。
第二, 该合同是一方转让房屋所有权及其土地使用权的权利, 另一方则以支付货币为对价, 否则就不是房地产买卖合同, 而是其他合同。
第三, 该合同处分的是房屋所有权及其土地使用权。房地产买卖合同与其他买卖合同的不同之处在于房屋是附着于土地上的不动产, 房屋所有权转移时, 根据房地产权利一致的原则, 土地使用权也随之转移。
第四, 房屋买卖合同是法律所规定的一种要式合同。由于房地产买卖合同不同于一般的买卖合同, 标的物所有权的转移不以交付为标志, 而是以办理相关的房产过户手续作为标志, 也就是说该合同处分权利的结果是以房地产行政主管部门进行房地产权属登记并依法确认房屋归属关系为要件。所以, 房地产买卖合同是一种要式合同。
2 认识引导下的执行监管目标定位
在以上认识引导下, 有关目标定位可界定为以下三个方面。
2.1 开发商方面
上文已经提到信息不对称问题, 即在合同的执行中开发商拥有更多的私人信息, 从而使得购房者往往处于信息弱势地位。在这样的地位不对等状况下, 开放商可能实施机会主义行为。从实践层面来看, 这种机会主义行为具体表现在延迟交房时间、更改小区绿化面积、未按合同要求建立相应的公共设施等, 当然也包括建筑质量问题。因此, 在构建执行监管机制时须增强开发商的参与意识, 这样才能在根本上规避监管缺位的现象。由此, 站在开发商的角度应在建立社会声誉度的要求下, 自觉履合同行监管行为。
2.2 购房者方面
已知在信息不对称和法律行为履行上, 购房者都处于绝对的弱势。但从当前各地所反馈出的信息来看, 建立“业主维权委员会”则是一个不错的选择。这种基于团队行为的业主集合, 可以融合各自的社会资源和影响力, 增强对房地产开发商威慑能力。从而, 提升在合同监管中的议价能力。因此, 这一方面的目标可概括为:通过建立集体行动路径, 来锁定购房合同中要件的履行情况。不难看出, 从我国房地产买卖现状着手, 在低成本运作下最好就是建立上述目标。
2.3 第三方方面
抛开现有法定仲裁机构不论, 如何引入民间第三方监管组织则是值得思考的问题。毕竟, 在我国城镇化进程中有关房地产买卖合同纠纷数不胜数, 若都依靠法定仲裁机构的话将延缓解决时间, 并增加买卖双方的交易成本。因此, 可以尝试建立以授权的中介组织面貌出现的第三方机构, 首先出面协助监管、协调的机制。因此, 这里的目标定位则包括:在授权范围内跟踪监管开发商的合同履行情况, 并在规定的信息平台上向购房者发布;同时, 为购房者提供利益诉求渠道, 来通达房管部门。
3 目标定位下的监管机制构建
根据以上所述并在目标定位下, 监管机制可分别从以下三个方面展开构建。
3.1 开发商监管机制构建
正是因为开发商存在着自身的利益驱动, 因此需要从两个途径上来构建开发商的监管机制。
(1) 声誉约束途径。房地产开发商作为厂商的一种类型, 必然需要树立品牌效应, 通过品牌效应的释放将提升他们的盈利能力, 而这在当前房地产调控下显得更为重要。为此, 在日益竞争的市场环境下必然能推动开发商强化合同监管意识。可见, 这实则是同行竞争倒逼下的行为选择。
(2) 行政规制途径。行政规制主要由法定仲裁部门给予监管, 由于其无法履行跟踪监管职能, 因此可以面向购房者建立利益诉求通道, 从而来根据反馈的相关信息建立起预警机制。
(3) 购房者监管机制构建
这里需要明确, 购房者往往都有自己的职业和生活, 因此在长周期的商品房建设中无能力、也无必要建立起跟踪监管行为。因此, 他们往往会在交房验收环节来考察合同的履行情况。这时就存在一个现实, 即暴露出来的问题已成为即定现实难以改变。为此, 可以通过建立“业主团队”来实施集体主义行动, 并在利益补偿机制配合下来履行跟踪监管活动。具体表现在, 选择部分当地业主组成跟踪监管团队, 并在其他业主的维权基金提供下履行上述活动。
3.3 第三方监管机制构建
关于本文所指出的第三方监管机构, 在当前仍属于一个新的课题。首先它应具有民间性质, 并能代表开发商和购房者的利益;同时, 还需要获得官方的授权。因此, 本文不打算将其具体化。这里只是提出几个原则: (1) 应具有独立的办公地点; (2) 可建立开发商代表和业主代表组成的团体; (3) 根据施工进度不定期开展协调会议; (4) 努力协调双方的利益诉求。
综上所述, 以上便构成了笔者对文章主题的讨论。诚然, 对于合同的监管机制构建可以从其它方面来进行, 但本文仍具有很强的实践意义。
结语
随着国家对房地产市场的调控持续进行, 消费者对于房价可能下将的预期更为稳定, 从而导致了许多具有刚性需求的家庭仍处于观望态势。这一态势所引发的房地产市场类型, 便从卖方市场转变到了买方市场。从我国近年来的房地产调控实践来看, 其实则形成了中央政府与地方政府间的博弈态势。由此, 当前强化对商品房买卖合同的监管机制便显得十分必要。这种机制的形成, 将在维护房地产市场秩序的同时, 维护开发商和购房者的利益。因此, 这就成为了本文立论的出发点。
本文认为, 在信息不对称条件下, 开发商往往具有更强的市场议价能力。从而, 须引入第三方主体来协助履行执行监管的工作。在监管机制构建中, 应围绕着开发商、购房者、第三方等三个方面展开。关于第三方监管机构在当前仍属于一个新的课题, 从而值得思考。最后, 本文权当抛砖引玉之用。
参考文献
[1]邵磊.浅析合作开发房地产合同的效力[J].文艺生活:下旬刊, 2011 (11) .
[2]马子英.论行政审批及登记对合作开发房地产合同效力的影响[J].文艺生活:中旬刊, 2011 (1) .
2010年10月，我和前女友许薇用分期付款的方式购买了一套二手房，房屋产权证上写的是两个人的名字。为了购买这套房屋，我拿出现金29万元，许薇拿出现金28万元。另外，我作为借款人在银行贷款81万元，由我按月还贷。在房屋的装修过程中我们的关系急转直下，最终决定分手。我们对房屋的分割分歧较大，我认为应按照出资比例确定房屋权属的份额，她则认为作为共同所有人，她应当享受50％的份额。请问这套房产应如何分割？
我国《物权法》规定，在不存在家庭关系的情况下，如果双方对不动产没有约定是按份共有还是共同共有，那就应当按照按份共有处理。你和许薇没有结婚，不存在家庭关系，因此这套房屋应当认为是你和许薇按份共有，具体的份额可以依照双方的出资比例或其他协议加以约定。
你和许薇的恋爱关系终止，房屋丧失了共有的基础，你可以向法院起诉要求依法分割房产。你们之前没有明确约定各自享有的房屋权利份额，现在也不能就此达成一致意见，在这种情况下，法律规定应当按照出资数额确定各自的权利份额。你和许薇没有婚姻家庭关系，所以你以贷款方式偿还的购房款应属于个人出资，综合你拿出的现金，可以认为你实际出资110万元，许薇出资28万元。因此，你应当享有房屋权利的79.71％，许薇享有房屋权利的20.29％。
房产卖方向我司申请贷款偿还银行贷款，将抵押在银行的房产赎出，并进行买卖交易，用卖房所得收益偿还我司贷款。
一、项目条件
1.客户符合我司贷款基本条件；
2.房产买卖双方已签定购房合同，买方已支付一定金额定金，交易物业抵押于银行并尚有部分贷款没有偿还；
3.客户将房产赎出后进行买卖交易；
4.买方已付款金额大于我司将要发放的贷款金额；
二、贷款金额、期限、利率
单一客户最高贷款500万元，贷款金额最高为交易房产的银行贷款余额，具体金额按我司对交易物业评估价格与交易价格中孰低价格的不超过70%比例进行确认。贷款期限最长为三个月，贷款利率按公司规定执行。
三、贷款操作流程
1.卖方递交申请材料，我司进行调查审批。
2.卖方与我司签订贷款合同等法律文本，并落实交易物业的全权委托公证等手续。
3.房产买卖双方与我司指定银行签订《资金监管协议》，开设资金监管账户，监管协议中应约定交易完成后监管账户内的购房款或交易不能完成的违约金支付到我司指定的卖方帐户。开好监管账户后，买方将购房款划入监管账户。
4.我司向卖方发放贷款用于偿还交易物业的银行贷款，凭买方付款的银行转讫凭证或入账凭证至监管银行查询后，取消卖方还贷账户网银及支票，收取卖方身份证及存折、银行卡后，发放我司贷款。对于接受第三方扣款的银行，要求银行从我司指定账户直接扣款，偿还交易物业的银行贷款。
5.卖方委托我司全权办理完成房产抵押涂销及买卖交易过户等手续，要求买方出具买受房产委托书。
6.根据买卖双方签订的《资金监管协议》，交易完成后(即：房产证过户递件，买方拿到回执后)，从监管账户将贷款本息分批或一次性划入我司指定账户，偿还卖方贷款。
四、申请资料
1.借款人及配偶的身份证、户口本，结婚证或未婚证，银行征信；
2.房产买卖合同
3.银行提前还款申请书(如有)
房产抵押贷款：主要是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其抵押物或质物，或要求担保人承担连带偿还本息的责任。在抵押期间，抵押人不得随意地处理已被抵押的房地产，作为抵押权人的银行有权对抵押物进行监督和检查。
流程:
1.客户本人及配偶持相关原件来本公司面签委托代理协议；
2.签约当天客户交贷款服务费，本公司为客户上报评估；
3.签约当天或第2个工作日由评估师预约客户上门评估；
4.签约的4个工作日内评估所返回评估报告，客户在此期间内补齐贷款资料；
5.评估报告返回当天安排客户与贷款银行面签；
6.银行签约2个工作日内将贷款资料送到银行进行审批；
7.本公司对通过银行审批的客户出具批贷证明，并通知客户送交产权证原件做网审；
8.对于需要垫资的客户，在银行批贷后安排原贷款银行的还款手续；
9.银行返回抵押合同的3个工作日内安排产权人去所在区县的建委办理抵押登记手续；
10.根据银行放款条件，本公司安排贷款银行办理放款手续，在办理完抵押登记手续2个工作日内银行
将贷款资金打入指定帐户；
按揭房贷款不再难，宝瑞通续上资金链
记者走访多家中小型企业后了解到，他们大都手中握有按揭房，而当企业需要资金向银行借贷时，按揭房却不能作为抵押物。那手中有了按揭房又急用钱该怎么办？有没有更好的融资方式？专注解决中小企业融资难题的宝瑞通典当行深谙企业痛处，针对此特殊困境，推出按揭房二次融资业务——典易通，是专门为那些想用按揭房作为抵押贷款的中小企业量身设计的，很好地解决了中小企业有房不能贷的棘手问题。
家住北京的孙先生一年前开了一个小型装饰公司，生意很是红火，但自近年以来，房地产业的骤然降温使得公司的生意日渐冷清，加上原材料和工人工资的上涨，使得公司运转一度停滞不前。最近刚接了一项大宗地产项目的装饰业务，需要先交一部分保证金，雪上加霜的是，孙先生还要按月向银行上交其名下的两套按揭房产的贷款。在无法向银行获取贷款的情况下，孙先生想到了宝瑞通典当行。通过办理宝瑞通的典易通业务，孙先生很快获得了资金，顺利保障了公司的运行。
按揭房产典当成妙棋，升值空间大变现快
记者从宝瑞通典当行了解到，典易通是专门针对按揭房产的融资业务。原来，孙先生的房子是几年前通过银行贷款购买的。由于近几年房产升值较快，按揭房产按照目前市值评估、再次抵押则实现了升值空间的最大化融资，快速变现房产的升值价值，帮助企业解决所需现金。另外，让孙先生高兴的是，他只需向典当行交出房产证，不用交出房子的产权，而且房子可以继续住。一旦项目资金回笼，只要再支付一部分息费把房子赎回就可以了。
1、以抵押方式发生信贷业务的，发放前必须查询抵押物权属状态，特别注意产权在流转过程中出现的未批先抵押的情况（如国有改私有，未经国资委审批，但是能正常办理抵押手续）。严禁接受无合法有效房屋产权证、房屋权属存在纠纷或产权不清晰的房屋作为抵押物。
2、房地抵押时，应注意土地证、房产证使用权日期到期日与借款日期到期日不能冲突，不应出现借款未到期，土地证或房产证使用权日期已到期的现象，应注意房产证的用途与实际用途是否为一致。
3、以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，不可将土地与房产分开来进行担保。
4、抵押手续办理后，在发放贷款时，他项权证、土地证、房产证均需在我行入库保管，由我行出具他项权证代保管凭证复印件与土地证、房产证代保管凭证原件；防止抵押人重复办理抵押（民间抵押），对我行债权的形成不利影响。
5、防范抵押权实现后，未与我行形成债权，在此期间，抵押物出现法律纠纷而被保全的风险，我行客户经理应及时掌握信息，需在贷款发放前到权利登记部门进行核查。
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