地下车位交易管理若干问题分析
摘要：随着城市私家机动车保有量的快速增长，停车难、停车贵矛盾纠纷不断出现，，城市治理中小区地下车位不足、停车贵、建设单位“只售不租”等矛盾频发，探索市场调节机制下的小区地下车位租售管理问题十分必要。从问题导向出发，深入分析成因，通过学习借鉴国内先进经验，探讨小区地下车位租售管理的关键环节，以期对实践工作有所裨益。
关键词：地下车位;商品房;价格;停车
文献标识码：c
收稿日期：2020-02-15
随着生活水平的不断提高，城市居民私有汽车数量显著增加。据统计，截至2019年12月，成都市机动车保有量约573.6万辆，仅次于北京居全国第二。同北京、上海、深圳、苏州等大城市一样，成都市部分区域也存在停车难、贵等相关纠纷问题：探索车位如何规范化管理，成为缓解城市交通压力，关乎市民生活乃至城市治理的重要问题。由于车位、车库涉及建筑(构筑)形态、交通出行、产权界定、主体管理及价格等诸多方面，问题复杂，难以一一论证，笔者从实际下作出发，选取其中一个重要方面——即地下车位买卖、租赁、抵押等交易管理的具体问题进行探讨。
1地下车位的法律属性及特征
在我国，很多地方并不认为地下车位属于房屋一类的建筑物或构筑物，也不对地下车位进行登记确权，一定程度上造成了地下车位交易管理的难题。对此，应首先正确认识地下车位的法律属性。
我国《城市房地产管理法》第2条第2款规定，“本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”。《不动产登记暂行条例》第2条第2款规定，“本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。《房产测量规范》(GB/T17986-2000)规定，房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上(含2.20米)的永久性建筑。《房屋登记办法》(建设部令第168号)第96条规定，“具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物的登记，可以参照本办法执行”。2016年国土部下发的《不动产登记操作规范(试行)》规定，“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且有独立使用价值的空间。有地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间或者码头、油库、隧道、桥梁等构筑物的，以该特定空间或者构筑物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕7号)第2条指出，“建筑区划内符合下列条件(具有构造上的独立性，能够明确区分;具有利用上的独立性，可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体)的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《物权法》第六章所称的专有部分”。
综上，地下车位具备法律规定的房屋建筑的属性，具有构造和使用上的独立性，依法应当成为可以登记的不动产权利客体。
地下车位在交易管理方面的特征主要有四：一是处于地下空间，其权利可与地上房地产权利相独立或相一致。《物权法》第136条规定，“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。《人民防空法》第18条规定，“人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室”。实践中，与地上土地使用权同步出让的，地下车位权利与地上建筑物一致;单独出让的地下空间土地使用权，其权利与地上建筑物相互独立，如市政绿地下面单建的地下停车场。二是地下车位不能供人类居住使用。《商品房屋租赁管理办法》(建设部令第6号)第8条规定，“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。三是因层高问题可能不计算建筑面积，不具备办理权属登记的条件。位于坡道下方设置的地下停车位可能层高不足2.20米，但仍可以作为停车位满足停车需求。四是类型具有多样化。地下停车位在建筑设計方面不同于地上汽车库，就单个停车位而已四面不具有永久性维护结构，地下停车位可采取划线、设置机械式停车位等方式设计;出于满足不同层次的需要，有微型停车位、普通停车位、子母车位、无障碍停车位(残疾人车位)等。
2地下车位交易中的焦点问题及成因 《城市房地产管理法》规定，“房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁”。实践中，地下车位在买卖、抵押和租赁中的问题主要集中在以下方面。
2.1买卖主体的适法性问题 《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。上述规定，变相明确了地下车位的权属，即合法建造主体。《城市地下空间开发利用管理规定》(建设部令第9号修订)第25条规定的“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”秉承了这一原则。因此，此处探讨的买卖主体适法性的问题主要是作为地下车位取得方的主体资格问题。由于“建筑区划内规划的地下车位应当首先满足业主需要”的这一规定过于原则，实践中如何满足成为难题。
2.2交易客体的权利属性问题
首先，长期悬而不决的主要是在地下车位中占有较大比例的人防车位的权属问题;其次，是针对特殊人群设计使用的无障碍车位(残疾人车位);最后，是机械式车位能否登记并交易的问题。221人防车位
关于人防车位的所有权问题，在相当长的一段时间内存有争议。《人民防空法》虽然规定了地下人防工程的维护管理部门，但并没有明确人防工程的归属。将人防车位销售给购房人，人防管理部门又担心人防车位所有权人以物权的权能主张对世权，影响人防工程的效用。故很多地方，人防车位暂缓登记的现象时有发生。事实上，该种忧虑并不存在。因为我国《宪法》第10、13条“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”的规定，是针对所有权人的所有合法财产而言的，人防工程登记归任何单位或个人所有，均不得对抗《宪法》之规定，即在国家紧急状态下，为了公共利益的需要，仍要接受征收或征用。《物权法》明确了人防车位所有权归属于合法投资建设主体这一原则，住建部《城市地下空间开发利用管理规定》的出台，也推动了各地人防车位登记工作的启动。北京、上海、重庆、广州、深圳、成都等地均通过地方立法，明确了人防工程登记或交易的相关要求。从各地地方规定来看，主要明确了以下内容：一是属于人防工程的，可依法申请办理首次登记，不得办理分割登记;二是属于人防工程的，登记簿及权利证书上注明“地下空间/使用权”或“人防工程”;三是部分地方明确人防工程可以销售。其中《广州市地下空间开发利用管理办法》第36条还明确规定，地下空间建筑物不得办理预售，应当经初始登记确认权属后方可销售、出租。单建地下社会公共停车场，不得进行分割登记和分割转让。《重庆市人民防空条例》第31条规定，人民防空建(构)筑物的所有权发生转移、变更或建(构)筑物灭失时，应当向人民防空主管部门办理变更、注销备案登记。
2.22无障碍停车位
由于无障碍停车位所有权人的法律规定不明确加之设计用途的特殊性，无障碍停车位在房地产管理实践中操作不一。根据我国《无障碍环境建设条例》(国务院令第622号)的规定，城市的大中型公共场所的公共停车场和大型居住区的停车场，应当按照无障碍设施工程建设标准设置并标明无障碍停车位。无障碍停车位为肢体残疾人驾驶或者乘坐的机动车专用无障碍设施改造由所有权人或者管理人负责。无障碍设施的所有权人和管理人，应当对无障碍设施进行保护，有损毁或者故障及时进行维修，确保无障碍设施正常使用。上述规定并未明确无障碍停车位的权利归属以及能否交易问题。对此，实践中有两种理解：一是“法无禁止即可为”，无现行法律并未禁止无障碍停车位交易和产权登记，如在《国有土地使用权出让合同》及规划条件中，件未明确要求建成后无偿移交无障碍停车位给相关管理部门，则无障碍停车位可以依法登记并进行买卖、抵押等交易;二是为确保无障碍停车位的设计用途可以实现，结合《无障碍环境建设条例》第32条的规定，建设单位可以依法办理无障碍车位所有权首次登记，但不能买卖或租赁，只能在日常管理中维护、灵活使用，否则因权利人主张合法行使所有权将导致无障碍车位的设计用途难以实现。对此，笔者认为：“无障碍停车位提供给残疾人使用”的规定，本身就是物业在日常维护使用中持续、动态、常态化的监督管理工作，与“按照规划用途使用房屋”的要求类似，与所有权归属及能否交易属于不同的范畴，如将无障碍车位限制在投资建设主体所有，也不一定能确保满足残疾人停车需求，车位经营人或管理人也可能采取临时出租的方式经营车位。在买卖无障碍停车位时，要求买受人或其家庭成员为残疾人也超出了交易管理部门的监管范畴，限制无障碍停车位的产权登记及交易于法无据。
2.2.3机械式停车位
机械式停车位是一个移动的非独立空间，它必须依靠机械的整体运行和空间的交换来达到个体车位使用的目的，在地面设置的机械式停车位虽依托于地面但由于不具有上盖和维护结构。笔者认为：设置于地下空间的机械式停车位，因整个地下室具有上盖和四周的维护结构，依附于地下室地面设置，可以参照房屋等建筑物依法登记的构筑物。由于机械式车位建筑的特殊性，国内地方鲜有为其办理权属登记。成都市2014年8月首开先河，出台并开始机械式车位产权登记实践。其细则明确：已通过竣工验收的机械式车库(位)，建设单位可以申请办理初始登记。同一项目的机械式车库(位)所有权登记应一并申请办理。机械式车库(位)应以基本单元进行登记。机械车库(位)基本单元指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的建筑物或特定空间。机械式车库(位)基本单元可以是幢、层、组(间)或建筑物局部附建的机械式停车库(位)等有固定界限的部分。对符合登记条件的，应按要求将登记内容载人房屋登记簿，颁发房屋所有权证书或登记证明。同时应在房屋所有权证书附记中记载“机械式车库(位)”及可停放汽车数量等内容。上述规定，对于激励建设单位投资建设机械式车位缓解停车难的矛盾具有重要的现实意义。
2.3交易行为的合规性问题
在肯定地下车位作为房屋建筑物或构筑物办理产权登记的大前提下，随之而来的是车位交易价格和数量等具体问题。
2.3.1价格放开带来的困惑
2015年以前，许多城市均对小区停车位规定有政府指导价或定价，一方面，源于国家发改委对关系民生的相关服务事项进行的宏观调控;另一方面对小区配套车位、车库进行最高价格，虽保护了小区业主的权益，但同时也挫伤了部分开发建设单位修建地下车位、车库的积极性，很多企业宁愿交纳易地建设费，也不愿修建地下停车位，尤其是人防车位，从而间接造成部分小区地下车位建设不足，缺口大，最终停车难的矛盾进一步加剧。
2014年12月国家发改委印发《关于放开部分服务价格意见的通知》(发改价格〔2014〕2755号)，全面放开住宅小区停车服务价格。国务院《优化营商环境条例》第3条指出，“国家持续深化简政放权、放管结合、优化服务改革，最大限度减少政府对市场资源的直接配置，最大限度减少政府对市场活动的直接干预，加强和规范事中事后监管，着力提升政务服务能力和水平，切实降低制度性交易成本”。从这个意义上讲，地下车位的租售管理应当回归市场，实现业主自治。但靠市场机制调节的车位租售交易，逐渐暴露出乱收费、随意涨价、捂盘惜售、捆绑或搭售车位、只售不租等问题，不少地方发生各类停车纠纷，甚至出现业主停车堵路，集中上访等群体性事件。
对此，各地通过地方政府立法或出台规范性文件建立健全价格放开后的其他協同机制，北京、上海、广州、深圳等地均出台相关规定，强化车位、车库租售管理，见表l。
不难发现，各地在车位、车库租售管理中的相同点：首先，基本原则是落实《物权法》关于小区车位、车库的相关规定，思路与出发点是维持车位、车库租售当事人的利益平衡;其次，管理机制上均为多部门协同，秩序管理;最后，方式方法上多为提前公示告知，确保业主、使用人对车位价格的知情权，小区业主对车位只租不买的，应当尽量满足业主承租权，开发建设单位不得“只售不租”或恶意抬高租金价格。
2.3.2数量限制机制
关于地下车位交易数量的限制，源于规划对车位的配置比例。由于土地资源的稀缺性和地下空间开发的有限性，同一建筑区划内规划用于停放车位的地下车位、车库一般都设有最低比例限制。按照各地不同时间段的规划管理技术规定，地下车位与房屋建筑面积的配比主要是两个指标：一是按面积配比，如每100平方米房屋建筑面积配建0.7个车位;二是按个数配比，如社区服务用房、物管用房配套停车位30个。换算后，当小区地下车位与住房套数配比无法达到1：1或某些业主对车位的需求数量超过1个时，就出现以下问题：一是如何保障小区业主能够购买到车位;二是当车位与住房套数配比不足时，小区业主可否购买两个以上车位;三是商品房交付多年后车位仍有剩余未售，建设单位需解散清算时，能否将剩余车位作为资产处置给小区外的第三方，如不行，企业破产财产如何清算。
从《物权法》第74条的规定来看，首先满足不等于优先购买权，也不包含随时满足的意思，而是同等条件下，在服务对象方面应当首先满足小区业主而非业主以外的第三方需要。笔者认为，在坚持首先满足业主需要的大原则下，应当适度兼顾交易各方利益平衡，一味限制作为建设单位而非资产长期持有经营主体对资产的处置权，必然损害其合法权益。如《上海市住宅物业管理规定》就明确指出，“物业管理区域内，建设单位所有的机动车停車位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个”“停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人”。实践中可考虑：(1)在小区车位规划配置比例不足1：1时，为最大限度满足小区业主合理需求，一套房屋权利人购置的车位数量不宜超过两个，车位配置数量超过1：1的，按照配置比例不宜超过配置比例的两倍;(2)当小区业主只租不买时，应当向小区业主提供可租赁车位，考虑到小区安全问题，即使车位有剩余也不提倡将车位出租给小区以外的第三方;(3)当小区交付入住达到一定年限，仍有剩余可售车位时，应当允许开发建设单位将车位整体转让给小区以外的第三方(如股东、物业公司、车位经营公司等)经营管理，但第三方受让车位进行后续资产处置时仍应遵循“首先满足业主需要”的原则，不得擅自转卖。
3地下车位交易管理的对策及建议
针对当前小区地下车位交易管理中的各类问题，笔者认为，在主体方面，应遵循《物权法》“首先满足小区业主需要”的原则，确保买卖、租赁等交易当事人的合法身份;客体方面，坚持“法无禁止即可为”的原则，允许无障碍车位、人防车位转让、租赁，盘活资产，调动建设经营单位的积极性;交易行为方面，以利益平衡为基本原则，在车位租售前建立议价和数量合理限制机制。
3.1出台车位租售管理规定
在各地车位供需矛盾不平衡的大背景下，属地立法明显优于中央集中规定。属地立法时应明确以下方面：一是小区地下车位的归属，包括机动车位、人防车位、机械式车位以及无障碍车位等;二是小区地下车位交易方式及数量，包括出售、出租或附赠等，业主可以购买的车位数量，非业主能否购买或承租车位以及具体数量等;三是小区地下车位的价格确定机制，包括初始定价。价格调整的议价机制、具体规则等;四是停车纠纷的解决方式及路径。
3.2增强车位租售信息透明度
为避免车位相对于地上商品房滞后销售，个别建设单位利用业主停车需求“绑架”业主，有必要在商品房销售时同步公示车位的租售方案，尤其是租售价格，让购房人有充分的知悉和自主选择权。比如，规定在建设单位预售商品房在销售现场向购房人明确告知并公示车位、车库的数量、租售方式、租金标准、物业服务费、销售的最低价、最高价、平均价等内容。
3.3推动车位价格机制进一步市场化
在现行政策环境下，明确车位、车库租售价格实行市场调节价。房地产开发项目建设单位租售车位、车库应当依法在现场显著位置明码标价。出售车位、车库的，应当公开标示每个(套)车位销售价、优惠条件、优惠幅度等;出租车位、车库的，应明确不同类型车位、车库价格。
3.4设置处罚条款，确保监管落地
建议参考《广州市停车场条例》第61条，同时规定“违反本条例第34条第1款规定，未按照规定将规划用于机动车停放的尚未出售的车位、车库出租，或者车位、车库出售、出租未首先满足业主需要的，由房屋行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以……罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统。违反本条例第34条第2款、第3款规定，未按照规定制定、提高机动车停放服务收费标准的，由价格行政管理部门责令限期改正;逾期不改正的，处以……罚款，并纳入本市公共信用信息管理系统”，通过处罚将监管工作落地落实。
作者简介：文志敏，成都市房屋产权交易中心
作者：文志敏
摘要：住宅小区地下停车位的归属是停车位产权纠纷的核心问题，《物权法》74条第2款对小区地下停车位产权归属的界定过于模糊，难以适用。基于我国土地制度之现状，对小区地下停车位应当区分法定停车位和增设停车位，法定停车位由业主法定共有，不以出资、是否列入公摊和建筑容积率来判定产权归属;增设停车位则在列入建筑容积率，计算入公摊时由开发商享有产权。人防工程改建的小区地下停车位依其投资可由国家或开发商所有。
关键词：住宅小区;小区停车位;法定停车住;增设停车位
文献标识码：A
“产权规则，是市场经济一切游戏规则的基础。”产权清晰是市场经济中关于物权交易的前提。近年来，随着我国汽车保有量的快速增加，城市小区停车位日渐紧张，然而地下停车位的产权规则至今仍不清晰。由于地下停车位上的利益状态极其复杂，加之《物权法》及司法解释规定的粗糙以及相关法律的缺失，小区地下停车位究竟应当归属业主、开发商抑或国家在理论和实务界至今仍然没有定论。本文试图对此问题提出“管窥之见”，以求教于学界。
一、小区地下停车位产权的理论纷争
住宅小区地下停车位，指在城市住宅小区地面下层空间中建造，主要供业主使用，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。对于地下停车位的所有权归属，各国由于国情相异，规定并不一致，我国理论界对于小区地下停车位的归属，也一直众说纷纭，在我国《物权法》的颁布前后，主要产生了如下代表性见解：
一是“开发商所有说”，主张该种学说的主要是开发商和部分学者，他们虽然结论相同，但是在立论观点上却存在不同：对于车位之归属，开发商主要从投资的角度出发，认为自己支付土地出让金购买了地块，并投资建造了停车位，当然应当享有车位之所有权;与开发商从投资出发所不同，学者的立论则从“事实行为造成的物权变动”的物权原理出发，从制造或者建造而产生所有权的角度进行考察，认为既然车位是建造出来的物，是开发商取得建设用地使用权之后自己建造的物，其最初的所有权当然属于开发商。
二是“业主共有说”，认为地下车位应当属于业主共有，在立论基础上，此说又可以分为三种：其一，从房地关系出发，认为业主一旦购买了地上建筑物便分摊了建设用地使用权。因而，车位、车库只能成为建设用地使用权的添附物而与之共命运。由于我国实行“房随地走”、“地随房走”的一元模式，车位、车库建设于小区内，依附于小区土地和建筑物而存在，既然房屋所有权和建设用地使用权都一并转移给了房屋买受人，那么作为附着于小区土地的车位、车库就应该属于房屋买受人所有。否则，房屋所有权和建设用地使用权已经归属房屋买受人所有，而小区的车位、车库却还归属开发商，这势必造成业主与开发商的矛盾;其二，从建筑成本出发的立论，认为开发商在房地产买卖过程中，基本已将车库、车位所占土地出让金的价格都计算到房价中，实际上业主已经承担了车库的所有费用，如果说再允许开发商向业主出售车位、车库的话，实际上就是二次买卖，应当维护业主的利益，明确车位、车库归业主所有;其三，从停车位的功能出发，认为车位的本质是小区整体环境内容的组成部分，为服务于整个小区业主居住便利而建造，故其利用应服务于业主购买专有部分的需要，属于共有部分，实行法定共有。
三是“依规划确定说”，认为应当区分售前规划与售后规划，在售前建筑规划范围内的车位属于开发商，开发商依照建设行为获得车位的所有权;售后规划外的车位，其权属属于全体业主，其共有关系为共同共有。
四是合同确定说，该说立足于物权法第74条第2款的规定，即“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属。由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。认为在确定车库归属时，如果法律没有对车库产权做出规定，不能简单地依据本权确定车库的产权归属，必须要考虑到各种因素，包括土地使用权的归属、投资、空间使用权的归属、当事人之间的特别约定等，在个案中确定车库的归属，尤其是应当尊重当事人的合意，给当事人之间的意思自治留下空间。通过协议确定车库的归属能够充分体现私法自治原则，符合市场经济的内在要求，有利于对车库有效利用和管理，有利于鼓励开发商修建车库。
五是“灵活确定说”，认为不能笼统认为小区地下停车位归业主或开发商，应当设立相关标准，灵活加以确定。从区分标准出发，主要是：其一，“依照公摊确定说”，主张以地下停车位是否列入到小区的公摊面积当中确定权利人，如果地下停车位列入公摊，停车位便不是独立的所有权客体，而是建筑物区分所有权客体的组成部分，由区分所有人共同所有使用;如果停车位没有公摊人商品房的面积之内，可以单独进行登记获得土地证;其二，“依照建筑容积率确定说，认为在目前的房地产制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率得停车位归业主所有;其三，“三个分摊说”，主张以土地面积是否公摊、建筑面积是否公摊、以及价格成本是否公摊作为车库权利归属的依据，认为车库归属的最终确定，必须是“三个分摊”办法综合运用后得出的结果，只取其中一种分摊方法有失偏颇。
综合前文观点，我们可以看出，关于小区地下停车位权属，不同的学说有着各自的利益视角和思考维度，争议确实非常激烈。但是如果化繁为简，学者的争议其实聚焦于如下问题：其一，是否可以通过合同约定确定地下停车位之所有权;其二，“公摊面积标准”是否可以确定产权?其三，“容积率标准”能否确定产权?其四，车位所依托的地下空间权和建设用地使用权的关系究竟如何?其五，人防工程改建的地下停车位应当如何确权?笔者在下文中将对此分别加以论述。
二、论争的五大基本问题及分析
(一)是否可以通过约定确定产权
通过约定确定产权是我国颇具代表性的一种理论观点，也是《物权法》74条第2款针对地下停车位所规定的确权体例。在《物权法》的体例下，“约定”是开发商和业主确定产权的方式，业主取得停车位的法律渠道有四种可能性：一是买卖，二是赠与，三是租赁，四是开发商与业主约定的其他方式。那么，合同约定真的能界定物权权利吗，笔者对此深表怀疑，理由如下：
第一，归属是交易的前提，不论车的出售或是赠与，开发商的有权处分，都必须以车位的所有权归属明晰为前提。从法理上讲，有关债的合同处理原则，只适用于合同法上物的交易流转关系的处理，而不适用物权初始权利归属的确定;第二，我国物权法单纯规定住宅小区车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，忽略了房地产开发商与业主之间的博弈力量严重不平衡的客观事
实，没有注意到开发商与业主地位的不对等、举证能力的不对等，没有注意到我国不动产登记制度的不完善，约定方式使得业主根本没有选择权，其实质在于承认停车位的权利属于开发商。对业主并不公平;第三，依合同约定确定车位产权不符合立法惯例。从国外的制度看，没有一个国家对于车库的权属纯粹以约定的方式处理，而多数是以“法定”加“约定”的方式来解决，对业主应享有的停车空间以法律强制规定一定比例的方式予以保证，且法定优先，约定作为补充。
(二)“公摊面积标准”可否确定产权
在确定地下停车位的所有权归属时，“公摊面积标准”是我国最为流行的学说，不但司法界多有认同，我国地方立法亦有采纳。依照我国现行法律，公摊是建筑面积的核心指标，反映小区哪些部分是公共部分，被摊入了消费者所支付的房价当中。所谓“公摊面积标准”，即以小区地下停车位的面积是否列入到小区公摊面积当中作为确权依据，如果地下车位的面积纳入了公共面积，则认为业主已经为停车位支付过费用，此时车位归业主所有，反之则归开发商所有。应该说，“公摊面积说”确有其合理之处，其敏锐的认识到了车位的公共性及出资问题，以公共部分为检验标准，以出资来决定产权，在视角上较“合同决定说”更为独特，但是，该说在认定产权上也存在如下的问题：
其一，“公摊面积说”依赖于住宅小区共有部分的确定，而地下停车位是否属于共有部分在理论上还存在很大的争议，正如学者王利明所言，因为公摊的前提是确定了共有部分，而车库的产权归属自身待定，不能依据行政规章简单地划人到公摊而积之中;其二，“公摊面积说”以业主是否为纳入公共面积的停车位埋单判定车位之归属，其认识实质是投(出)资决定产权。对此笔者必须指出的是，投资是财务上对商品成本核算须考虑的因素，与所有权归属具有一定的关系，尤其是在许多情形下，投资可以作为确定所有权的依据，但是投资与所有权二者不能简单划等号，单纯以地下停车位的建设成本是否包含在房屋价格中来确定车位的归属并不科学;其三，“公摊面积说”没有考虑到在我国土地使用权必须纳入容积率才可以获得产权证的现实，仅在“公摊与否”的单一层面上进行论证，忽略了车位产权制度的法定前提;其四，“公摊面积说”难以发挥实效。在我国，作为独立空间销售的小区地下停车位不列入公摊已经成为立法惯例，在此情况下，“公摊说”并无相应的制度实践空间。
(三)容积率可否确定产权
在建筑术语中，反映建筑物是否分摊到相应土地使用权的概念是建筑容积率，容积率是建筑面积与整个土地使用权面积的比值，其核心意义在于反映地块的建筑密度和容量。根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条和第16条规定，未计人容积率的建筑物不可能取得房地产权证书，其初始登记的法律权利只能依附于计入容积率的具有房地产权的建筑物。由此可见，在理论上，容积率对于停车位的法律意义主要有二：其一，容积率可用以判定地下停车位是否分摊了小区土地的使用权。不计人容积率的地下车位(库)，不能取得其所在地块上的土地使用权，也不能获得完整、独立的房地产权利;其二，容积率可以判定开发商是否为纳入容积率的土地使用权向国家缴纳过土地出让金。由于现行法上，政府土地的出让，系以地面(红线)乘以容积率得出土地使用权总建筑面积及其土地使用权出让金，因此，“经济上，容积率实际是土地出让金分摊的比值和支付土地使用权对价的依据，更决定土地的建设规模和经济总量。”
容积率说为诸多学者所推崇在于其与产权的接近，毕竟，停车位只有纳入容积率才能获得产权。但是，该说也有着难以判定产权的缺陷：第一，容积率只是工学上的词汇，不是产权上的术语，容积率本质属于行政许可，多少由规划部门依行政决定，其核心是建筑密度，反映的是规划行政管理关系，与所有权并不直接对接。正如学者所言，就算超出容积率建造，也只是政府依法进行行政处罚或者行政处理的问题，而不是该部分的所有权就归业主共有;第二，容积率说以是否分摊了土地使用权来确定产权，但是在我国现行的土地出让制度中，地下层作为建筑物的基础设施(或附属设施)，一般不构成土地使用权总建筑面积的组成部分，对其也不收取土地出让金。或者说，现有土地出让制度的这种土地使用权建筑面积计算方式，只能计算出地上建筑的面积，而无法涵盖地下，以“容积率”这一地上建筑的“专有词汇”来判定地下权利，在相关土地出让制度修改前，注定是“此路不通”。
(四)从车位所依托的地下空间权与地权的关系看地下停车位的权利归属
在探究地下停车位的产权归属时，一个核心的问题是，停车位所在的地下空间权与土地使用权的关系是什么?作为地下车位的权利究竟属于地表权利的当然组成部分，应随土地权利而强制流转，抑或属于可以独立的地下权利，《物权法》136条虽然规定了建设用地使用权可以在地下设立，但是对于利用小区土地的地下空间所修建的停车位，其法律地位并不明确。
笔者认为，在我国，地下车位所依托的地下权利并不是作为独立的权利种类而被转让的，毋宁认为其纯粹是政府按照地表权利的配套而给予土地权利人的，或者说地下权利本身为建筑高楼大厦承重要求以及业主的共同生活所必需，这也符合一般的物权法理，即地表权利必须包含上下一定范围的空间权，上至一定高度的空中，下至最深基础平面以上一定深度的地中。从实务上看，地下车位多为地下两层，此种空间，一般在地表权的合理下行空间内。如果遵循这样的认识，地下车位所占据的空间权利就应当与建设用地使用权同命运，任何人均不可以将建设用地使用权做纵向分割，只转让地上权利和地表权利，不转让地下权利。由此，在地下权利与地上权利不可分割的前提下，地下停车位归属的关键就直指一个问题一建设用地使用权究竟为谁所有?将以上结论运用于土地流转环节中，我们可以发现，开发商是建设用地使用权的第一手取得人，其通过出让从政府手中获取土地权利。而在开发商完成土地开发建设后，又将发生权利的第二次流转——由开发商出售给业主的流转。在后一环节当中，土地的流转主要是所谓“地随房走”的流转，即业主因为其房权而将获得地权，那么，作为土地使用权必要组成部分的地下车位空间使用权，此时也应当移转至业主，归业主所有。
(五)人防工程改建的地下停车位如何确权
在探讨小区地下停车位的产权规则时，不能忽略的是存在于小区地下，由人防工程改建而成的地下停车位。按照我国法律的规定，城市新建民用建筑，必须修建地下人防工程。因此，几乎所有小区都依法建筑了人防工程，也因此形成了存量庞大的由人防工程改建的地下停车位。令人遗憾的是，现行法律并没有明确这类车位的所有权归属，目前只有上海、广州等少数城市，承认建设单位对具有人防功能的地下车库享有产权，建设单位可以出售出
租，购买人可以办产权证。而在大多数城市，地下车位的处分、登记都存在障碍，而且立法内容在各地也不相同，甚至大相径庭，并且由行政法规决定物权归属效力的思路也受到多数学者的质疑。
从本质上讲，由人防工程改建的地下停车位仍然是人防工程，只不过是在非战时用作停车使用，因此，其产权归属仍然决定于人防工程。问题是在我国，人防工程的产权究竟属于国家、建设单位还是业主，仍是争议颇多，悬而未决。笔者认为，人防工程乃国家处于国家安全需要而配建，虽不纳入容积率和免缴土地出让金，但是由于其修建于民用建筑之下，利用了小区的公共地下权利，加之随着市场经济的发展，人防工程投资来源已多元化，最近几年修建住宅小区人防工程地下室，基本上由开发商投资兴建，国家并未出资，因此，一概规定此种停车位由国家所有并不公平。笔者认为，对此人防改建的地下停车位可考虑如下规定：第一，由国家投资改建的人防工程地下停车位，归国家所有，不计人容积率，但应为业主设立法定使用权，保障其优先使用;第二，开发商投资的人防地下停车位，应计入容积率，可由开发商所有，但要保持其构造不变，以备战时需要。
三、本文结论——小区地下停车位的
产权规则
如果秉承前文的分析，非由人防工程改建的小区地下停车位，其产权判定似乎非常简单。从地下权利与地表权利的一体性出发，地下停车位的权利当然应归业主法定所有;但是客观而论，由于停车位自身情况的复杂性和特殊性，尤其是开发商和业主之间、业主与业主之间的复杂利益博弈关系，停车位并不必然自动成为建筑物区分所有权的专有部分或共有部分。如果将法定共有绝对化，似乎只会使车位的产权界定更为混乱。笔者认为，单纯从业主、开发商、国家任何利益一级出发，都很难为小区地下停车位设计出妥善的产权方案，应当正视地下停车位中所包含的复杂利益，在各种利益之间找到平衡点，因此，笔者试图提出“以业主的利益为基本，鼓励开发商开发，国家适度干预的原则”的产权界定原则，以此为指导，并综合前文的诸种学说，为小区地下停车位配置如下产权规则：
第一，地下停车位兼具小区公共设施的功能，开发商按一定比例修建地下停车位乃其配建义务，例如我国公安部和建设部于1988年联合发布的《停车场规划设计规则》表十八亦规定，住宅区停车位的建设应符合每户0.5个车位的标准。对于该部分地下停车位，其权利应由法律规定强制属于业主共有，不计入容积率。对其具体利用，应由业主通过自治契约加以约定。
第二，为鼓励开发商多修建停车位，可以仿效南京市区分“共有停车位”和“专用停车位”以及我国台湾地区区分法定车位、自行增设车位和奖励停车位的做法，在“法定停车位”之外另规定“增设停车位”，“增设停车位”系开发商超出规划标准而建造，列入建筑容积率后，如未纳入小区公摊面积，可由开发商所有并出售。
第三，由人防工程改建构成的小区地下停车位：国家投资的，其权属应由国家享有，不计入小区容积率，但应为业主设定法定使用权，非战时由业主优先使用;由开发商投资兴建的，计人建筑容积率的，由开发商所有。
作者：马栩生
《物权法》第74条规定了住宅小区车位、车库的归属及利用规则。但是，《物权法》的实施并没有起到完全定分止争的效果。理论界有关小区地下车库(车位)尤其是结建人防工程归属的争议一直存在，司法实践上也存在着裁判各异的案例。本文试以两个小区地下车库、车位的真实案例为研究对象，对此问题进行探讨，以期对《物权法》第74条的正确适用有所裨益。
一、问题的提出
案例一：
2005年4月，杜某与京城公司签订预售商品房买卖合同。同日，双方还签订了购买相关设施协议，约定杜某可购小区内地下车位一个。约定京城公司应在2005年12月31日前将经验收合格的商品房交付杜某使用。后京城公司向杜某出具不动产销售通用发票，包含房款及地下车位价款。经查，所购地下车位位于该楼地下人防工程范围内。2006年1月9日，杜某在公司提供的房屋验收交接表上签名。后杜某诉称，原告取得的地下车位系该小区的人防工程，而被告京城公司在出售时并未告知原告。人防工程系小区的强制性附属设施，被告擅自出售人防工程，损害了国防效能和公共利益。被告销售的车位成本己计入购房成本，被告不享有所有权，故双方签订的购买相关设施协议无效。由被告返还价款85000元并赔偿利息损失。
一审法院经审理认为：诉争地下车位系人防工程，因京城公司享有该人防工程使用权、收益权，故京城公司与杜某签订的购买相关设施协议有效。协议中约定的车位价款经双方合意形成，反映了双方真实意愿。杜某称京城公司销售的车位成本己计入购房成本，与事实不符。据此，判决驳回杜某的诉讼请求。一审判决后杜某不服，上诉称：诉争小区人防工程不属于京城公司所有，京城公司无权出卖，因此，应认定双方签订的购买相关设施协议无效。
二审法院经审理认为，诉争地下车位虽系人防工程，但根据《中华人民共和国人民防空法》(以下简称《防空法》)相关规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。京城公司是诉争人防工程的投资者，有投资收益的权利。鉴于现行法律对地下人防工程的具体收益形式没有作出明确规定且以车位的形态进行利用为常态。京城公司通过与杜某签订协议有偿转让诉争人防车位专有使用权的方式实现投资收益，不违反法律、行政法规的强制性规定。杜某与京城公司签订的《购买相关设施协议》有效。原审判决并无不当，驳回上诉，维持原判。
案例二：
2004年5月，王某与某房地产公司签订商品房出售合同，约定王某向该公司购买地下车位，所购地下车位号为054号，实测建筑面积为35平方米，并明确王某在签订合同前己到该车位实地进行现场踏勘，对该车位现状包括位置、标高、宽度、面积、相邻关系、出入动线等情况己充分了解，王某承诺同意按此现状接受该车位，无任何异议。2004年7月17日王某接收了车位，双方订立车位交接书，交接书对车位的实测面积再次作了确认，并明确了该车位经王某验收后符合出售合同中的交付条件，王某同意接受。而事实上由于车位的紧俏，王某根本没有时间对所购车位的实况作一了解。此后，王某由于无法正常使用车位，又无法将车位出租，才发觉车位的宽度不符合国家标准，故其诉至一审法院，要求房地产公司重新划线确定车位的宽度，要求达到国家标准规定的2.4米，且要求赔偿由于054号停车位不能正常使用造成的经济损失。
一审法院在审理过程中调取了市公安局交巡警总队出具的“建筑工程交通设计验收通知书”，该通知书中对系争车位所在地下车库的有关情况进行了核验，并且验收通过。一审法院又查实了市房屋土地管理局出具的《房屋土地测绘技术报告书》，该报告书载明，系争车位的建筑面积为35平方米，符合合同约定的交付面积。由此一审法院认定王某提出重新划分车位并赔偿损失的诉请无法律依据，对其诉讼请求不予支持。
王某不服一审判决，提起上诉，认为其在使用后发现车位宽度比其他车位小，按照国家标准应为2.4米，而该车位宽度仅为2.17米，故王某认为开发商应该重新划线确定该停车位的宽度，并达到国家标准规定的2.4米。
二审法院经审理认为，王某在合同中明确其签订合同前己到该车位实地进行踏勘，对该车位的情况己充分了解，承诺同意按此现状接受该车位。故王某与开发商就系争车位的买卖合同己履行完毕，王某并无异议。现王某提出车位宽度较相邻车位窄，且不符合行业标准的问题，因相邻车位均己出售交付，难以再有空间变更，故王某要求交付宽度为2.4米车位的请求客观上无法予以满足，对其上诉请求难以支持，判决驳回上诉。
上述案件审理中主要涉及下面几个争议问题：小区车位、车库的基本理论，结建人防工程的权属问题，小区地下车位的交付等。
二、小区车位、车库的基本理论
1.车库、车位的定义和主要形态
所谓车库，是指建设于小区范围内，有独立的空间，用以存放车辆为目的的附属建筑物。车库不仅包括地下还包括地上。所谓车位，是指以一定的标志划线分割形成的用于停放车辆的位置。车库不同于车位，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，其在建筑物内形成一定的空间，车库四周的范围是确定的。且有独立的出入口，已经成为与房屋相区别的独立的特定物，具有构造上和利用上的独立性。与地面车位不同，车库一般不是利用小区的土地使用权的地表而兴建的(地面车库除外)，通常在地下。小区车库对住宅小区的依附性很强，是小区的附属设施。
小区车库、车位从物理形态看主要有：一是地面车位，即占用小区共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，一般是直接设置于地面、以划线分割方式标明的停车设施。二是地下车库中划分的车位，即利用小区地下空间建造的停车位，内部设有若干划线编号且没有墙壁隔离的停车位。此种车库分为利用人防工程改造即结建地下车位和以地下车库报批的车库两种。三是首层架空层停车位，即将楼房的首层以墙、柱等架空，依附于楼房形成的停车位。四是独立车库，即在小区内独立建造的四周以墙壁和库门与外界空间隔离的具有专用性的停车位，一般见于高档住宅小区。由于理论上、实务上通常对地下车库包括结建人防工程的产权归属存有争议，所以下文主要围绕地下车库尤其是结建人防工程的权属问题进行探讨。在明晰该问题后，在地下车库中划线或以其他方式确定的地下车位的问题就会迎刃而解。
2.小区地下车库的法律性质
理论界和实务界对小区地下车库的法律性质争议较大，有下面几种观点。第一种观点认为，小区地下车库是小区的配套设施;第二种观点认为，小区地下车库是建筑物或建设用地使用权的添附物;第三种观点认为，小区地下车库是建筑物的从物。笔者赞同第一种观点。在小区的建设中，相关的国家标准和地方性规定都要求小区设置相当数量、类型的车位、车库以满足业主的需
要。所以，建筑物区分所有制度中的地下车库是服务于全体业主的建筑物区分所有权的重要设施，是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产。将小区地下车库定性为小区的配套设施的法律意义在于，法律应当规定开发商在开发小区的同时负有建设一定数量车位的法定义务。有学者认为：既然车库是配套设施，那么就应当属于小区业主共同所有。需要指出的是，由于车位、车库形态的不同，所以，从功能上将其宽泛地定位为小区的配套设施并不意味着在权属上将车位、车库进行了确权。理由是：1.从《物权法》第73条和74条的规定中就可以推出立法上就车位、车库的权属的确定并不同于小区内道路、绿地、物业用房等权属确定的原则。2.配套设施是为全体或者部分业主的利益增加住宅功能和提供生活便利，其所有权状态存在两种可能：一是该配套设施只能为全体业主共有并且公用;二是该附属设施缺少立法规定，系空白，如结建人防工程的车库等。3.根据物权法定的基本原则，权属的确定必须有《物权法》的明文规定，仅在设计功能上的定位并不代表在权属上的定性。所以，将来立法上必须就该空白地带进行规定。
3.界定小区地下车库权属的相关理论
《物权法》颁布前，关于小区地下车库权属的主要观点有：1.以地下车库是否享有土地使用权确定权属。车库的建筑面积不计入建筑容积率，未参与土地面积的分摊，车库不享有土地使用权。根据“房地一致”的原则，车库应该归小区业主所有。2.以地下车库作为从物确定权属。地下车库是小区建设的配套设施之一，是建筑物的辅助设施，就应如道路、管线一样，是房屋的从物，应交付建筑物的所有人共同使用，在买卖合同没有特别约定的情况下，从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。3.以价格构成理论确定地下车库的权属。该观点认为，从房屋价格构成来讲，开发商己将小区的公共配套设施建设费及土地出让费等计入房屋价格构成，并以预算造价按住宅面积所占比例分摊到小区的每一业主的房屋单价中。广大业主购买的每一平方米的建筑面积，其价格构成中不仅包含了住宅本身的价格，而且还包括相应土地使用费和公共配套设施建设费。从公平原则来讲，小区公共配套设施的所有权(包括地下车库)应归该小区全体业主共有。4.以地下车库的建筑面积是否计入公摊面积确定权属。根据建筑物区分所有权原理，建筑物区分所有权的客体分为专有部分和共有部分，建筑物区分所有权的共有部分不得作为单独所有权的客体，而应当归全体建筑物区分所有权人共有。对于地下车库而言，应以其建筑面积是否计入公摊面积确定其属专有部分或共有部分，进而确定权属。《物权法》颁布后，关于小区地下车库权属的争议并未全部解决，争议突出表现在结建人防工程上。
三、结建人防工程权属的界定
结建人防工程是指结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。关于结建人防工程的权属，有以下三种主要观点。
第一种观点是“开发商所有说”。理由有三：一是根据《防空法》第5条规定的“谁投资、谁受益”原则、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》确立的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，开发商直接投资建设平战结合人防工程，开发商理所当然享有其所有权、使用权及收益权。二是建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。三是部分省、市以地方性法规、规章或其他规范性法律文件的形式明确规定平战结合人防工程归投资建设者所有，如：湖南、厦门、河北、苏州、上海等地。因此，作为平战结合人防工程的地下室所有权由开发商享有，并有权依法对外出售结建人防工程。
第二种观点是“业主所有说”。理由是：尽管开发商是平战结合人防工程的原始投资者，但作为人防工程的地下室造价纳入开发总成本，因而丌发商将房屋卖出后便不再是投资者，业主因取得房屋所有权及相关公共配套设施的共有权而成为投资者。《物权法》施行后，全国各地暂无以地方性法规、规章或规范性法律文件的形式明确平战结合人防工程归业主共有的规定。
第三种观点是“国家所有说”。理由是：1998年3月19日，国家人民防空办公室、国家国有资产管理局颁布的《人民防空国有资产管理规定》第2条规定“人防国有资产是国防资产组成部分”;第12条规定“人防国有资产按实务形态划分：(一)各类己建人防工程、在建人防工程(包括口部管理房和伪装房);结合城市新建小区和危房改造修建，交由人防主管部门负责管理的防空地下室及其内部设备”，中共中央、国务院、中央军委《关于加强人民防空工作的决定》第25条规定“人民防空工程建设项目(包括配套设施及附属工程)属国防工程和社会公益性建设项目，按照国家规定享受优惠政策等”;《物权法》第52条规定“国防资产属于国家所有”，因此，作为国防资产的平战结合人防工程所有权应归属于国家所有。同时，部分地方城市亦明确规定平战结合人防工程归国家所有。
笔者认为，结建人防工程宜通过立法确定为小区全体业主共有。
首先，结建人防工程不宜界定为开发商所有。理由如下：其一，开发商享有结建人防工程所有权没有法律、法规依据。目前，调整人防工程的法律、法规主要有《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》，以上法律、法规均未规定结建人防工程所有权的问题，只是规定了平、战管理、结合使用的关系问题。且根据《立法法》第8条规定，上述《防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》均不具有规范民事基本制度的资格。其二，结建人防工程的建设费用己由业主分摊。国家计委、财政部、国家国防动员委员会、建设部《关于规范防空地下室易地建设费的规定》规定：“防空地下室建设所需的资金，纳入建设项目投资计划。建设费用据实列入建设项目开发成本”。据此，在分摊了结建人防工程建设费用的业主、己转移了建造成本的开发商和并未投资且未实行征收的国家这三个可能的权利主体之间，最无资格主张权利归属的应该是开发商。其三，从建设用地使用权的角度分析，结建人防工程所附着的地下空间权不能脱离建设用地使用权而独立存在。《物权法》第135条规定了建设用地使用权的权能、第136条规定了建设用地使用权的作用范围，即地下、地表和地面。在业主己取得了小区的建设用地使用权、己成为权利主体的前提下，如果同时承认开发商保留地下车库的产权，等于承认了地下空间权可以与土地的使用权相分离。而此问题在现有立法上是空白，在法理上也解释不通。因此，在开发商和全体业主之间，从建设用地使用权以及空间权相依存的角度分析，宜得出地下车库的产权应属于全体业主所有的结论。其四，结建人防工程归开发商所有可能造成与业主共有权在管理和维护上的冲突。开发商如享有结建人防工程所有权时，必然伴随着该工程所有权
的流转，而结建人防工程作为一种特殊设施，根据《人民防空工程维护管理办法》、《中央国家机关人民防空工程维护管理实施细则》的规定，人民防空工程维护管理应当遵循统一要求、分工负责、定期维护、保障使用等原则，应进行严格的日常检查与维护。所有权人的不断流转及相关责任人的不明极易产生结建人防工程管理职责上的疏漏，这与结建人防工程的功能相冲突。
其次，结建人防工程也不宜规定为国家所有。理由如下：其一，国家规定修建结建人防工程的主要目的是人民防空而不是与民争利。国家人民防空关注的是结建人防工程的平时养护以及战时防空功能的发挥，至于界定为小区全体业主所有而不是国家所有，并不会与国家战时的征用和人防工程功能的发挥相冲突。其二，《防空法》虽然要求开发商建设人防工程交给人防办管理，但并无国有化之特别规定，而且，国有化是特殊历史时期的特殊措施，政府即便根据严格的程序实施国有化，必须进行充分有效的补偿。况且，从《防空法》中也无法解读出国家通过国有化的方式将结建人防工程收归国有的结论。从买卖的角度分析，也不存在人防部门代表国家与开发商或者其他相关主体签订地下人防工程的买卖合同问题。所以，人防部门若取得结建人防工程权属，其法理依据肯定也不是买卖。所以，结建人防工程归国有缺乏权利来源。其三，结建人防工程依据“谁投资、谁所有”的原则确定其权利归属，这既是经济规律的要求，也是法律保障私人财产权的体现。正如上文分析，由于无法解释国家所有的权利来源问题，界定为国家所有既违背基本的法律和生活逻辑又与我们执政为民的宗旨相悖。而确定为谁投资、谁所有，则彰显了公平法理，又明确了权属、责任，杜绝了纷争。
再次，结建人防工程宜界定为小区全体业主共有。主要理由有二。一是，从结建人防工程的地价因素分析。我们知道，商品房开发必须履行完整的征地及国有土地使用权出让手续，初始的土地出让金显然是开发商交付的，开发商完成建设后通过销售行为又将土地出让金通过商品房销售价格或者面积公摊等直接或间接的方式转嫁给了全体业主，所以，归根结底，全体业主应该是土地出让金的最终承担者(当然也包含持有部分未售让物业产权的开发商本身)。这也是为什么对那些属于区分所有权范围的公共场所没有争议地归属全体业主的原因。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第9条明确规定，作为人防工程的地下室(即本文讨论的结建人防工程)不计入公用建筑面积。即上述土地出让金并不包含结建人防工程部分。计算容积率时，也不包含结建人防工程部分。换言之，对于地表以下的结建人防工程，国家实际上并没有收取土地出让金。由于未付土地出让金，结建人防工程的严格意义上的房产权始终存在争议，房屋测绘部门在进行面积测绘时，并没有将其面积列入公摊面积。可以说，这是目前产生结建人防工程产生争议的根本原因所在。因为没有支付土地出让金，人防部门认为这部分是国家所有，目的是为了实现人防用途，因而，作为国家利益的代表，人防部门拥有结建人防工程的物权;而开发商认为，既然整个建筑都由开发商建设，而结建人防工程没有列入公摊面积，因而，当然属于开发商所有;全体业主则认为他们在购买“上盖”时已经分摊了全部纳入容积率的地价，至于地下停车场部分是上盖土地的附属，没有上盖的地价款当然也不可能有地下停车场的承载土地了，既然地下停车场不用计算地价，说明地下停车场属于地面建筑物不可分割的设施。由于我国对立体物权的研究尚未成熟，在此情况下，与地表不动产物权匹配的地上或者地下建筑物仍然难以逃脱“附着土地使用权”的一般规律。(少数与地表联系并不紧密的地下、地上设施或者建筑物如地铁、无上盖的地下商场、矿井、矿脉、高架桥、立交桥、过河桥梁、铁轨、有轨电车的轨道等可以作为该规律的例外)。所以，结建人防工程当属附着地表土地使用权范畴之列。不收取土地出让金的政策更表明结建人防工程的土地价值与地表土地使用权密不可分。因此，从土地使用权上讲，该结建人防工程应该属于全体地表的全体业主。二是，从结建人防工程的工程成本投入分析。开发商将其建造费用摊入到销售成本中，从经济学的观点来看就是，结建人防工程的建筑投资者实质上就成了业主，那么，业主当然享有结建人防工程的所有权。同理，如果情况相反，则应归属于开发商所有。
四、对本文所涉案例的实证分析
1.结建人防工程中的车位能否有偿转让
在现有的立法背景下，可以确定开发商不可能是结建人防工程的所有权人，在该客体的所有权系空白的前提下，开发商应该不能出售该客体。但是，实际的情形是地方立法在某些方面进行突破，地下车位的诉讼也不断地涌入司法领域从而无形中为该领域的将来立法积累了素材。据笔者了解，开发商通常是在经过人防部门审批并交纳人防使用费用后将该结建人防工程中的车位出售给业主。这种出售行为的效力认定在司法实践中也是有差异的。有认定为买卖协议无效的，有从专有使用权或空间权的角度认定为有效的。至于能否办理权属证书，据笔者咨询某市房产产权部门的同志，得到的答复是暂缓办理。结合案例一，在不明晰所有权且未征得所有权人同意的情况下，开发商不得自行出售地下人防工程的所有权。但是《物权法》第241条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，首先按照合同约定处理。按该条文所体现原则，物的归属与物的利用是可以分离，物的所有权人之外的其他权利人可取得对物占有、使用的权利。具体到本案，开发商虽非诉争标的的所有权人，但仍可以合法取得对结建人防工程占有、使用的权利。在不影响防空效能的条件下，人防工程经人防主管部门同意可以开发利用，而出售、出租车位就是最常用的方式。本案中，诉争人防工程于2007年报某市人防工程质量监督站备案，注明平时用途为停车，可认为开发商己合法取得对人防工程占有、使用的权利。《防空法》第5条规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。由于本案中开发商未将人防工程建造成本摊入销售成本，所以，开发商是诉争标的的投资人。在其取得了人防工程开发利用许可的前提下，可以签约方式转让诉争结建人防工程内划分的车位专用权。关于车位专用权的期限问题，由于合同没有约定、立法没有规定，只能是空白。对《购买相关设施协议》协议名称中出现的“购买”二字，笔者认为，诉争的地下车位不能办理单独的权属证书，理由同上。购房者只能取得专属使用权，故该协议是名为买卖实为转让使用权的合同，开发商一次性收取的价款是地下车位使用期间的全部使用费。协议约定，只有小区商品房购买者可购车库、车位，故协议虽未约定使用期限，但可推定应与商品房相同。商品房所有权无期限，相应的土地使用权有期限，故地下车库、车位的使用期限应与相应
商品房土地使用权期限相同。
该案留下了几个亟待解决的问题，如：建设用地使用权和空间权的关系问题、空间权作为一个三维的立体空间及其八维界址问题、空间权的登记等，期待我们进行进一步的研究。
2.结建人防工程地下车位的交付标准
关于车位的标准，狭义的法律层面还没有规定。笔者所查到的均是地方性或行业性规定。在库址方面，地下车库库址选结合城市人防工程设施选择，并与城市地下空间开发相结合。车库库址，应避开地质断层及可能产生滑坡等不良地质地带。在车位划分方面，要考虑到汽车的转弯半径以及是后退式进入驻车还是前进时进入等方式。车位通常是划分为大、中、小车位，必须考虑车辆本身的尺寸加四周必须的距离组成。这些技术性的标准是非专业性的购房者甚至是销售人员都无从了解的。加之，双方在售房合同或专门的车位合同中均没有较详细的规定，导致车位的标准通常不明。关于车位的验收标准，合同少有规定，依据行业管理的现状，宜定为竣工验收备案是较为合理的。关于车位的产权登记问题，由于大量的结建人防工程产权不明，所以，无法办理产权登记，而对于以车位报建的专门车位，也涉及到根据现行的建筑测量规范和容积率计算的规范，地下车库是不计算容积率和不分摊小区土地使用权的，这就造成房地一致原则下，国土使用权证登记和车位登记的脱节。
结合案例二，通常开发商在出售车位时界定位层、序号、面积，但少有规定长宽度的。本案中法院是以合同意思自治以及格式合同来判定的，虽然对车位的买受人不公，但是，棘手的问题不是存在于买方和开发商之问，而是存在于相邻的两个车位之间以及与登记发证的协调。司法的困境迫使法院只能选择简单地依据合同规定而判决驳回原告的诉讼请求。因为，本案的审理无法触及到案件的实质。理由是：首先，从诉讼关系主体上讲，案例二涉及到要将相邻车位的业主列为第三人的问题，因为王某的诉求是要改变其车位的宽度，而仅将开发商列为被告是无法满足其诉求的。其次，诉争的车位是通过固定四邻界址(坐标定位)来建档并发证的。在测绘作为前置发证程序的情形下，法院判决更改车位宽度即四邻界址(坐标定位)是一个专业问题而不是法律问题。严格诉讼意义上，应该引进专家鉴定作为裁判的依据。再次，判决更改车位的宽度还涉及到己发的两份权属证书的效力问题。虽然司法裁判是确定物权归属的最终依据，但那是在权属有纷争的前提下，而本案不是该类情形。只是坐标和宽度，当然也就涉及到面积问题。案例二没有涉及到诉争车位是按面积卖还是按“个”卖，若涉及到按面积卖，还涉及到差价补偿问题。考虑到涉及诸多问题，本想保护王某利益的法院也只能绕开解不丌的争议焦点而套用“王某己到该车位实地进行踏勘，对该车位的情况己充分了解，承诺同意按此现状接受该车位”判决驳回其诉讼请求。本案留下了许多有意义的思考。比如，地下车位的交付标准问题，就涉及到长、宽或者高度的问题(构筑物形式的地下车库在层高小于2.2米高度时，就不予登记)、车位不符合约定时的赔偿问题、车位业主之间的相邻关系问题等。
王雨晨 责任编辑
作者：王忠 侯琛娟
出让方：
买受方：
甲乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就乙方居住的小区地下停车位产权转让事项，达成如下协议：
一、标的物
乙方有偿购买甲方所有的位于小区号地下停车位，具体车位位置以附图为准。该车位大小为m×m，划线分割，车位使用年限按国家法律政策规定处理。
甲方保证对以上停车位享有合法的所有权，确保上述车位产权清晰，没有任何经济、民事纠纷。
二、价款、付款方式
本协议所指的上述车位转让价款为人民币贰拾万正(￥200000)，乙方付款方式为一次性付清全款，付款期限为2012年月日前。甲方的银行账户为：
三、权利、义务
1、甲方签署本协议后至乙方付款期限前，不得再将该车位另租售于他人或自行处分该车位权利。
2、待甲方收到乙方全部转让价款后应当及时备齐登记材料，并于个工作日内办理该车位的产权登记等相关手续，税费和登记费用由甲乙双方按照国家有关政策的规定各自承担。
3、乙方受让的车位系自用小客车停用，未经允许乙方不得擅自改变该车位的使用功能。
4、乙方使用该停车位须接受和遵守小区所在物业的统一管理，并缴纳相应的车位物业管理服务费。
5、乙方应当配合甲方办理该车位产权转让登记等相关手续。
四、违约责任
1、乙方未按照约定期限付清全部转让价款的，由乙方承担违约责任，甲方有权单方面解除该协议，乙方须按照转让价款的20%赔偿甲方。
2、由于甲方原因导致上述车位不能办理产权转让登记手续或发生法律纠纷致使车位权利受限的，有甲方承担违约责任，乙方有权单方面解除该协议，甲方须退还已收价款并按照转让价款的20%赔偿甲方。
五、合同生效
本协议自甲乙双方签字或盖章后生效，合同附件、补充协议与本协议具有同等的法律效力。双方对本协议未尽事项应当协商解决，发生争议由物业所在地基层人民法院管辖。
六、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力。
甲方：乙方：
日期：日期：
甲方:潍坊绿洲置业有限公司
乙方：所购房号：号楼单元室车位号：。 身份证号：联系电话：
地址：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《人民防空法》、及其他有关法律、法规之规定，在平等、自愿、协商一致的基础上，就地下车位使用权甲、乙双方达成以下协议：
第一条 车位使用年限说明：
买受人购买的仅为所购置地下停车位使用权，使用年限与本小区土地使用年限相同，使用年限到期后，按照国家相关政策执行。
第二条 付款方式及期限：
乙方采取一次性付款方式，在本协议签订的同时交齐全部车位使用款。
第三条 使用费用：
地下车位按“个”计算，车位总价款为人民币：第四条 地下车位的使用：
1、 该地下车位不予办理相关的产权证和土地使用权证，乙方在协议期间内享有该地下车位使用
权。乙方在使用该地下车位应遵守国家法律、法规。
2、 乙方转让本地下车位使用权时需书面通知甲方及物业公司，经甲方书面同意后方可转让。
3、 乙方对该地下车位仅作普通轿车或相应尺寸车辆停止使用，在使用期间不得擅自改变用途。
4、 乙方地下车位的使用应遵守该小区物业公司制定的停车管理规定。
5、 车位所涉及建筑、设施在使用期内的维修保养有使用人承担。
6、 乙方不得擅自改变与该车位有关的共用部位和设施的使用性质，乙方在使用该车位期间有权
与其他使用人共同使用与该车位有关的共用部位和设施。
第五条车位的交付：
车位的交付日期：年月
第六条 交接：
1. 甲方在书面、电话或公告通知乙方办理车位交接手续后，乙方未能在通知规定的期限内与甲方办理交接手续的，自书面、电话或公告通知届满之日起第二天视为乙方同意接受了甲方交付的车位，乙方应于交付之日起交纳车位管理费等费用。
第七条 其他条款：
1、 乙方如解除与甲方的商品房买卖合同则本协议自动解除，商品房买卖合同解除的责任方承担
本协议解除的责任。
2、 遇战时乙方必须应政府相关部门的要求供防控使用，甲方不予赔偿。
第八条 争议解决方式：
本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的依法向协议签订地人民法院起诉。
第九条 本协议双方签字(盖章)之日起生效。本协议附件与本协议具有同等法律效力。
第十条 本协议共壹 页，一式叁份，具有同等法律效力，其中甲方 贰 份，乙方壹份。 附件：地下停车场的交付标准：
墙面、柱面：涂料地面：混凝土地面地下停车场设监控系统及消防联动系统
甲方(签章 )乙方(签章)：
潍坊绿洲置业有限公司
签订时间年月日签订时间年月日
出租方(甲方)姓名： ;身份证号： 。 承租方(乙方)姓名： ;身份证号： 。
经过友好协商甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁协议，并愿意共同遵守，承担相应责任和义务。具体如下：
一、甲方向乙方出租 地下停车位，车位号码是 265 号。
二、租赁期限及车位租金：自 年 月 日至 年 月 日止;租金合计人民币 元(大写： )。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方(其中包括租赁期内小区物业收取的车位管理费)。
三、签订《地下车位租赁协议》的同时，甲方向乙方提供乾唐华府车辆出入智能卡一张，供乙方停车与住宅智能系统出入使用，编 号： 并收取押金 元(合同终止时卡和押金互相退还);乙方向甲方提供车主身份证明、车辆行驶证、车辆保险等复印件。
四、甲乙双方只构成车位租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任，必要时甲方可予以协助。
五、在租赁期内，乙方对该车位只有使用权，乙方不得在租期内对该车位和智能停车卡进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。
六、乙方不得擅自更改本停车位的用途;乙方停放的车辆内不得有人、物品留臵;乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切不良后果(包括法律责任)由乙方承担。
七、乙方必须严格遵守该小区物业相关的停车管理规定及保安的指挥，如因为乙方原因导致停车场地受损或与物业相关管理规定冲突引起的纠纷、罚款等后果，由乙方全权负责承担。
八、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。
九、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效，未尽事宜，双方可另行商订。
甲 方(签字)： 乙 方(签字)： 电 话： 电 话：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
车位出租协议
出租方(甲方)：身份证号：承租方(乙方)：身份证号：
甲乙双方同意按照下列条款签订本租赁合同，以资共同遵守：
一、甲方向乙方出租地下停车位，车位号码是号。
二、租期期限及车位租金：自年月日至年月日止，租金合计人民币元(大写：)。租金由乙方在签署协议后一次性支付给甲方。租赁期内的车位管理费由甲方承担。
三、双方只构成车位租赁关系，不构成保管关系。乙方应自行做好车辆的安全防护工作，如因车辆受损或车内物品丢失，甲方不承担任何责任。
四、乙方停放至停车位上的车辆如因车辆受损，由乙方自行向损害方索赔，甲方协助。
协议第一联
五、在租赁期内，该车位的所有权属于甲方。乙方对该车位只有使用权，乙方不得在租期内对该车位进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何侵犯租赁物件所有权的行为。
六、乙方不得擅自更改本协议停车位的用途;乙方停放的车辆内不得有人、物品留置;乙方停放的车辆不得外附或内装任何危险物品，如易燃、易爆、腐蚀性等违禁物。由于上述原因产生的一切责任由乙方承担。
七、乙方承诺并遵守该停车地点管理办公室制定的停车管理规定，如因为乙方原因导致停车场地受损，后果由乙方负全责。
八、乙方进出本停车场的车辆必须服从当值保安员的指挥，以及配合物业公司的管理。
九、租约期满，甲乙双方如不租或续租，都应提前1个月通知对方。在同等条件下，乙方有优先续租权。
十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等的法律效力，自双方签字之日起生效。
甲 方(签字)：乙 方(签字)：
电 话：电 话：
日期：年月日日期：年月日
协议第二联
转让方(以下简称“甲方”)：________身份证号：
受让方(以下简称“乙方”)：________身份证号：
见证方：
甲、乙双方在真实、自愿、协商一致的基础上，就__ _ _ _________________停 车位使用权转让事项，达成如下合同：
一、产权约定
本合同所指停车位(停车设施)，系具有独立使用功能的独立建筑空间，并不属于 必要附属设施，也未随该建筑地上部分的房屋产权一并转移。上述独立建筑空间并 未计入业主公摊面积。
甲方保证对以上车位享有合法的占有、使用、收益、处分的权利。甲方确保上述车 位产权清晰，没有经济和民事纠纷。否则由此产生的一切损失由甲方承担。
二、标的本合同所指停车位，位于____________________地下负__层 ___号，具 体停车位置，以平面图及产权证确定为准。
三、使用期限
甲方同意将上述停车位所有权转让给乙方，转让期限自本合同签订生效之日起，至 _______________所属土地使用权期限届满。若国家法律政策对地下停车位使用权 年限作出具体规定，乙方所享有的地下车库使用年限按国家法律政策处理。
四、转让价款
本合同所指车位所有权转让，总价款为人民币________(大写)________ 元整， 乙方付款方式为
分期支付款项。乙方于签订本合同当日，向甲方支付定金人民币________(大写) ________ 元整，剩余款项在双方办理产权过户当日全部付清。(如因国家法律政策 导致无法过户,甲方应在去办理过户当日退还全部定金.超过每日按定金百分之五赔偿)
五、本合同生效后原小区开发商向甲方转让该车位而来的相关权益(占有 使用 收益
处分等权利)已经全部转移到乙方.甲方无权另行处置该车位.并提供初次购买该车位 时的有效发票复印件.
六、本协议生效后，甲、乙双方分别向物管公司发出权益转让通知书。甲方须无条 件配合乙方办理上述车位的落名、产权登记等相关手续(税费及规费由按国家有关 政策规定承担)。
七、生效条件
甲、乙双方对本合同未尽事项应协商解决。本合同自甲、乙双方签字后生效，合同 附件、补充合同与本合同具有同等法律效力。
八、本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商可签订补充协议，补充协议与本协议具有 同等法律效力。
九、契约收存
本合同正本一式四份，甲、乙、见证方、房管局四方各执一份。
甲 方：
年
月
日 乙 方：
年
月
日 见证方：
出租方(以下简称甲方)：身份证号码：
承租方(以下简称乙方)：身份证号码：
甲、乙双方经友好协商，本着互惠互利的原则，特制定以下租赁事项：
一、乙方租赁甲方地下停车位一个，车位号为____，使用期自 2012 年 1 月 1日至 2013 年 1 月 1 日。车位使用租金为¥_260_元/月，乙方按预交方式缴纳一年租赁费(大写) __整和本小区物业管理单位收取的停车管理费整，共计(大写)_ _整。
二、乙方车辆牌号：
三、甲方提供区智能卡壹张，仅供乙方出入小区地下停车场使用，如有损坏，所产生费用由乙方承担。
四、付费方式：乙方应于本合同签订之日内，一次性向甲方全额交付本年度本停车位租赁费，下一年度的租赁费为每年度周期开始的首月5日内前交付，逾期则视作自动放弃继续租用该车位，管理处有权自动中止智能卡功能，禁止乙方车辆进入。
五、权利与义务：
1、乙方在使用过程中必须遵守物业管理的保洁，维修保养、秩序、线路指引等相关规定，不得私自更改本停车位用途(如：装卸或堆积物件、维修车辆等)。
2、乙方在停车场内所受损失，乙方应向造成损害的他方索赔，甲方不负任何赔偿责任;由乙方原因造成他方损害的，乙方应当赔偿，甲方不负任何赔偿责任。
3、乙方必须遵照出入证的专车专用制度，禁止转借、交换、超期使用。
4、乙方应自觉爱护停车场公共设施与卫生。
5、自本协议签订之日起至租赁结束，甲方不得单方面终止乙方对该车位的使用权。
6、本合同使用期限届满前，乙方如欲继续使用，应当在届满前十日向甲方提出，甲方同意后，双方另签车位租赁协议。
六、本协议一式两份，双方各持一份，经签字后生效，未尽事宜，双方可另行商订。
出租方(甲方)：承租方(乙方)：
联 系 电 话：联 系 电 话：
签 署 日 期：签 署 日 期：
推荐阅读：
地下停车位租赁协议07-01
关于地下停车位通知09-25
停车位协议05-29
住宅小区车位使用协议06-21
停车位长期租赁协议09-23
简单车位租赁合同07-01
车位管理规定07-15
车位组长岗位职责05-27
个人车库车位租赁合同09-08
广州车位买卖合同范本06-12
