“限购令”对房地产市场的影响分析
为了保证我国房地产市场持续、稳定的发展，我们有必要全面、详细地分析“限购令”对房地产市场的影响。本文从我国房地产市场现状着手，对比分析了“限购令”颁布前后我国一线城市和二线城市房地产市场的现状，通过结合经济学原理对该政策进行理论分析发现其弊端，提出相关建议。
一、房地产市场的现状
(一)一线城市房地产市场发展现状
我国根据城市的政治地位、经济实力、城市规模和区域辐射力，选出5个一线城市，分别为北京、上海、天津、广州和深圳。一线城市经济实力较强，外来人口较多，房地产市场的需求量也较大，资金也较雄厚。国家限购政策出台后，除广州外其他4所城市的房地产销售量均减少，销售价格都大幅上涨。2011年，受地方限购政策的影响，这五大一线城市的房地产销售量均有所下降，而销售价格除北京外均小幅上涨。
2011年，这五大一线城市的商品房销售面积除天津和深圳有小幅上升外，其他三所城市均有所下降，而平均售价只有上北京下跌。
一线城市经济发达，人口密度大，对住房的需求量也大，供求平衡严重倾斜，这也是一线城市较其他城市房地产市场更加繁荣的原因。这就导致了一线城市的房地产市场过度繁荣，面对高房价，购买者却丝毫没有减少。
(二)二线城市房地产市场发展现状
我国的二线城市主要由各省、自治区的首府城市及沿海城市组成。与一线城市相比较，二线城市经济发展较慢，人口密度较小，居民的生活压力相对较小。对于房地产业来说，一线城市虽然需求量较大，但竞争也相对激烈，房地产市场也日趋饱和，二线城市的相对优势就此显现出来。许多房企纷纷转投二线城市的房地产市场，二线城市房地产的投资价值逐渐被挖掘出来，其地产市场步入了高速发展的轨道。
二、“限购令”对房地产市场的影响分析
在“限购令”出台之前，二线城市的商品房交易量与交易价格均低于一线城市。在各二线城市中，东部地区二线城市的商品房交易量与交易价格也均高于中部和西部，二线城市的房地产市场仍呈稳步发展的态势。但限购政策出台后，各城市房地产市场都受到了“限购令“的影响，一线城市的受影响程度明显高于二线城市，其中，东部二线城市受到的影响也高于中部和西部地区，中部、西部二线城市的销售额不降反升，“限购令”的实施对不同城市的影响也有差异性。
(一)“限购令”对一线城市影响的经济学分析
一线城市因为其优越的地理位置和国家政策的支持，房地产市场发展程度较深，所以“限购令”对房地产市场的影响较大。中国人历来对住房看得很重。一线城市经济发达，发展机会多，无论是高新技术人才还是普通的外来务工人员，都愿意去一线城市谋生。面对巨大的外来人口，房地产市场供求严重失衡。
1.“限购令”出台以来，全国房地产市场的住房成交量明显下降。“限购令”实施后，一线城市对其反应较为强烈，各商品房销售中心都比较冷清，商品房交易量均有所下降，购房者去看房大多是为了了解限购政策出台后商品房的价格变动，有些房地产商为了回笼资金使出各种销售手段以刺激消费者购房，但大多数购房者仍处于观望状态。
2.“限购令”将一部分有能力的购房者排挤在外。究其原因，一方面，一线城市经济较为发达，外来人口较多，对住房的需求量也较大，此次限购政策对非本地户籍人员购房进行了严格的限制，使得一部分刚性需求的外地购房者被挡在限购政策外;另一方面，对于本地有改善性住房需求的购房者来说，受政策影响未能满足其条件或其他原因而放弃购房。
3.限购政策出台后短期内房价看似有所松动，但实际上房价变化幅度不大，有些城市的房价甚至不降反涨。对于大多数购房者来说，住房仍是一种消费品。所以“限购令”实施的效果主要表现在抑制商品房的销售量上，而购房者真正关注的商品房销售价格变化幅度不大。具体分析，多年来我国房价飞速增长，其增速已经超过了购房者所承受的能力范围，房价上涨受多方面因素的影响。首先，近几年房地产市场繁荣，土地价格也随之上涨;其次，房地产业看似自由竞争，实则集体垄断。“限购令”是针对购房者制定的政策，限购政策限制住了一部分有购房能力却不符合购房条件的购房者，从而对商品房的成交量产生了影响。对于地产商来说，没有实质性的政策对其加以限制，再加之房地产的开发成本增加，房价下降的可能性十分渺茫。
4.“限购令”对除住房外的其他地产形式的限制作用不明显。从房地产市场的属性来看，首先，商品房作为一种消费需求，在这个市场上有一部分人的消费需求没有得到满足，供小于求。限购政策虽然限制住了一部分的购房者，但巨大的需求量使得房地产市场的发展仍有很大的空间。其次，商品房因为其具有投资性，也是导致房地产市场过热的原因之一。
一线城市对商品房的需求量大，且经济实力强，房地产市场受整体经济市场影响大。限购政策如一剂猛药，对一线城市的房地产市场进行了强有力的干预，使其迅速冷却，同时这也使得一线城市的房地产市场“硬着陆”。
(二)“限购令”对二线城市影响的经济学分析
二线城市实施“限购令”后，房地产市场受到的波动相对于一线城市来说较小。
1.在短期内，“限购令”政策使普通住宅的成交量和价格都发生大幅下跌。东部地区的二线城市人口密度大，经济发展水平高，居民人均收入与消费水平也高于中、西部地区的二线城市，其商品房的销售面积和销售均价也高于其他地区二线城市，特别是销售均价。各地区限购政策出台后，东部地区房地产市场受政策影响较大，2010年东部地区商品房销售面积负增长，而中、西部城市的商品房销售面积分别增长了19.39%和6.3%，其中，住宅的销售面积分别增长了-10.77%-55.76%和3.32%。
2.由于二线城市的限购政策相对于一线城市来说也相对宽松，所以有些投机者开始转投二线城市的房地产市场，使得当地的别墅、高档住宅和商业用房的成交量和价格上涨。由于各城市的经济发展程度不同，出台限购政策的时间不同，限购地区的范围的不同，对各地区的房地产市场的影响也不同。东部地区人口密集，土地资源相对稀缺，对房屋的需求量大且价格高，房地产市场供求不平衡，房地产投资者看到了其利润空间，就会产生房地产投机行为。
3.在“限购令”出台后，部分购房者被政策限制在外，所以就导致了商品房销售面积的下降。中部地区相对于东部地区经济较落后，发展速度也较迟缓，“限购令”出台后出现了商品房销售面积大幅增加，住房销售面积却大幅减少的现象。这种现象的出现是由于经济发达地区的房地产市场日趋饱和，炒房者的利润空间逐渐缩小，次发达的二线城市成为他们投资的目标，而限购政策的出台也让他们失去了这片“沃土”。西部地区近几年由于国家政策扶持，经济发展势头正猛，居民生活水平有了极大提高，一部分居民是要新购住房，一部分居民是为了改善住房条件，该地区的刚性需求量大，限购政策的出台正好抑制了房地产市场的投机行为，为刚性需求提供了良好的发展空间。
“限购令”对二线城市的影响力度相对于一线城市来说较小。我国二线城市较多，政策的松紧程度也有所差异。此外，二线城市房地产市场的供求矛盾并没有一线城市尖锐，所以说政策影响程度的差别也在情理之中。
三、“限购令”的弊端
“限购令”作为调控房地产市场强有力的措施，在一定程度上显现了立竿见影的效果。该政策的出台确实令某些地区减少了购房需求，抑制了大量的房地产投机行为，有效降低了房价;同时在一定程度上缓解了居民买房难、住房难的问题，使社会民生朝着稳定的方向发展。当然政策无法做到两全其美，有利就会有弊。“限购令”的不利影响在于：
1.人们对国家及地方限购政策最大的质疑在于它是否是一个存在户籍歧视的政策;
2.限购的实施主要集中在35个大中城市，而其他中小城市并未同步实施限购政策;
3.限购令的出台确实有显著的效果，这点是不可否认的，但却不能形成一种长期机制;
4.真正有住房需求的购房者被限购政策所限制。
此外，我国对于房产查询并未实现全国联网，所以造就了一些利用法律法规与制度漏洞在房地产市场进行投机的人。
四、结论与建议
在房地产事业不断升温的情况下，中国经济不断被房地产所捆绑。加之房地产商对财富的不断需求，所造成的社会居民保障体系严重不足，社会两极分化愈加严重，影响社会和谐发展，为了保障社会经济的可持续发展，完善社会保障体系，地方政府为响应国家政策纷纷出台“限购令”，以达到房地产市场稳定的效果。
1.短期内，“限购令”的颁布从单方面限制了购房者对商品房的购买量，达到了对房地产市场的控制，同时也使得我国的房地产市场“硬着陆”，无法在短期内复苏，对我国经济的发展产生了巨大影响。对此，我国要尽快形成房地产市场的调控机制，进一步加大公租房、廉租房及经济适用住房等保障性住房的建设力度。在“十二五”期间，我国要建设3600万套保障性住房，使城镇居民住房保障覆盖率达20%左右。住房保障体系的建设，对稳定房地产市场将起到积极的作用。我国需要加快房产税的改革，从税收方面有效控制房地产市场的发展。另外，要建立健全全国房产联网核查系统，避免“房姐”等类似事件的再次发生。
2.“限购令”的出台有效地抑制了房地产市场的投机行为，也是对房地产开发商的重新洗牌，从而规范房地产市场的发展秩序。但百姓最关注的商品房价格因其受多种因素影响，“限购令”只能将其稳定在现有水平，楼价大幅下降的可能性是微乎其微的。“限购令”作为对房地产市场进行调控的行政手段，要想成为一种长期机制，仍需不断完善。国家应该将限购政策逐步向限购、限价、限贷等多方面进行调整。
3.2013年2月20日我国政府公布了最新“国五条”政策细则，新政对我国的房地产市场形成新一轮的强烈冲击，使有所回暖的房产市场迅速跌至“冰点”。受最新国五条的影响我国部分上市房地产企业股票一度跌停。国五条出台后，其中有关二手房买卖要征收20%的个人所得税的政策引起广泛关注，一时间各地房产中心爆满，购房者抢在地方政府细则出台前抓紧时间过户，二手房交易火爆。另一些有改善性需求的购房者，也加紧对新房的选择，如果新的细则实施，势必使这些有改善型需求的购房者陷入一边是现有住房出售个税较高短期难以出售，另一边是二套住房的首付比率在60%以上压力较大的两难境地。但从国家对房价的调控来说，受新政影响，购房者的购买欲望会大大降低，需求量减少房价自会走上下行轨道。由此可见政府对房地产市场调控的决心并任重道远。
房地产市场的形势错综复杂，并受宏观经济形势和国家政策的影响，未来房地产市场需求的结构及模式仍会发生相应的变化，所以说房地产调控未来仍是一项艰巨的任务。
责任编辑：杨再梅
作者：赵彤 周世峰
房地产：限购令影响将淡化
多方面的数据和信息表明，已推行的限购令影响非常有限。2010年以来，写字楼、商铺与住宅的成交量同比变化呈现明显的一致性，而写字楼和商铺并未实行调控。四个直辖市中，重庆是未实行限购的城市，其今年的成交量同比增速反而明显不如与其他三个今年限购的直辖市(重庆去年的基数也不高)。一二线样本城市和全国相比，商品房成交量的同比走势也非常一致，全国数据的主要构成是未限购城市，两者的一致说明三四线未限购城市和一二线限购城市的波动也是一致的。草根信息显示，规避限购有多种途径。
在流动性紧张程度缓和时，限购范围扩大等行业调控的影响将更加淡化。行业调控和流动性状况变化共同影响购房需求，但两者的效果不同。在流动性由松变紧时，行业调控的短期冲击产生强烈的叠加效果，就像2010年5-7月的情形， 而冲击过后需求和成交强劲反弹。而今年以来尽管行业调控加码，但由于流动性偏紧的趋势和力量已经较为牢固，行业调控的冲击是第二位的，反映在短期冲击结束后(今年3月份的观望)，需求依然疲弱，4月份以后一直没有出现明显的成交回升，尽管潜在供给很大。未来流动性紧张程度若出现缓和，我们预计限购的影响将更加淡化。
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维持同步大市-A评级。地产板块领涨大多出现在流动性转好趋势确立之时。如中国2007年、2009年。
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风险提示：宏观政策突然放松，地产板块全面领涨。经济增长无亮点，地产板块全面获得明显相对收益。
摘要：进入21世纪，中国房地产市场开始迅猛发展，成为人们广泛关注的焦点。2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段，在一系列房地产新政出台的背景下，房地产市场出现了天价房而大多数老百姓买不起房的局面，本文从政策分析角度分析限购令，首先通过分析我国房地产的现状，地方政府纷纷推出“限购令”，旨在抑制投机。本文简单陈述房地产的发展，从国家宏观调控的政策和目标出发，分析 “限购令”是否达到预期的效果，并对房地产政策提出相关建议。本文采用文献资料法，分析我国房地产行业的状况、对“限购令”政策进行解读。
关键词：限购令 房地产 宏观调控 利弊分析
中图分类号：F299 文献标识码：A
1999年至2003年为中国房地产业高速增长期，2003年到达高峰，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受，房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。2010年以来，全国各地
一、二线城市有计划有步骤地集中出台住房限购细则，落实中央关于房价调控的政策意图。
一、限购令出台的必要性
(一)房价上涨过快
上海作为中国的一线城市，其房价对全国的房价有着的风向标的作用。在十年内，房价翻了几番。1999年上海房价为3176元，到2004年已经上升为6385元，之后一路攀升，2009【14】年已经达到15800元。而自2002年以来全国各城市房价不断攀升, 城市双富(负) 现象严重， 即所谓的一些投机者不断从房地产获取高额利润,富者更富。 然而一些城市居民为买被炒作起来的高价住房而背负更多贷款, 即所谓负者更负。在国际上, 房价收入比是观察楼市是否健康的重要指标, 一般认为房价收入比在3-6 倍之间比较科学。据调查, 2005 年 2月, 我国最具有影响力的 25 座大中城市市区每平方米商品房平均房价为 4523.12 元、人均可支配收入为 12575.44 元。以三口之家购买建筑面积为 80 平方米的商品房为例,计算出相
【13】应房价收入比的平均值为 9.55, 远远高出国际比值。
(二)房产过度投资、投机导致泡沫经济
经济泡沫指的是在经济发展过程过程中经常出现的不均衡现象，具体表征就是上下起伏的经济周期。泡沫经济则专指那些由于经济投机活动而导致市场价格大起大落的现象。诺贝尔经济学奖得主斯蒂格兹教授给泡沫经济下的定义更为简洁：“如果今天价格上涨的原因是由于投资者相信明天他们会以更高的价格卖出去，而基本要素又不能调整价格，那么就存在着【12】泡沫。”
2008年世界金融危机爆发之后，中国沿海的出口制造业受到重创，加上人民币升值等因素，国内的大量闲置资本也选择进入股市和房市。 国家计委经济研究所2003年发布了“中国行业景气分析报告”,认为目前中国房地产的确存在区域性泡沫现象,并给出了判断房地产泡沫的“五高”标准,即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高及房价收入比明显偏高。中国人民银行之后也出台政策,对房地产贷款的违规情况进行清查,防范房地产可能出现的泡沫对金融机构的潜在风险。一方面,房地产是企业和个人的一种投资方式,另一方面,投资房地产又离不开融资,这中间就涉及金融机构和融资环境的问题,是资本运作的重要方面,也是广大企业十分关心的一个问题。
1
综上所述，2001年以来,中国房地产市场一直存在泡沫,从2004年开始,房地产市场的泡沫度急剧增加;200
9、2010和2011年房地产市场泡沫度将分别为21.6%、23.2%和18.3%,房地
【6】产市场的高泡沫状况难以出现根本性转变。
二、限购令出台执行后后，房地产市场状况以及利弊分析 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号，以下简称国发10号文件)，其主要内容如下：
进一步落实地方政府责任，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，严格执行国发10号文件及其相关配套政策，切实将房价控制在合理水平;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。税务部门要进一步采取措施，确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策;强化差别化住房信贷政策;对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求 各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。已采取住房限购措施的城市，凡与本通知要求不符的，要立即调整完善相关实施细则，并加强对购房人资格的审核工作，确保政策落实到位。尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前，出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导，新闻媒体要对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验加大宣传力度，深入解读政策措施，引导居民从国情出发理性消费，为促进房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。国务院办公厅
此次宏观调控的政策的出台，拉开了被称为史上最严厉的宏观调控政策“限购令”执行的序幕。全国各地具体执行落实的措施在某些方面有些许差异，但大体上都是落实了中央的文件精神。至2012年，限购令依然在执行之中，尽管关于限购令及其作用，无论是产业界还是学术界都没有一致的看法与结论，但是经过分析，限购令还是对房地产的市场起到了调节作用。
(一)我国房地产市场至今仍未完全成熟与完善，但可以从以下方面看看房地产市场的现状：
1.房价上涨的速度得到遏制。据最新数据显示：2012年第一季度，国内各大中小城市房屋成交价情况：整体成交均价环比下降3%，其中一线城市下降4%，二线城市下降6%，三线城市上升1%;整体成交均价同比上升2%，其中一线城市下降11%，二线城市上升6%，三线城【13】市上升35%。从一线城市的一手房的成交价格波动情况看，房价上涨过快得到一定程度的遏制。
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2.房地产过热现象得到一定程度的遏制。211年5月5日,由中国社会科学院城市发展与环境研究所和社会科学文献出版社联合发布了2011年房地产蓝皮书《中国房地产发展报告No.8》。房地产投资增长,但增速放缓《蓝皮书》指出,"十一五"时期我国房地产市场总体发展向好,投资增长较快、增速回落,住宅投资占房地产投资比重上升。"十一五"期间,我国房地产投资累计达16.0万亿元,比"十五"增长10.7万亿元。年投资额由2006年的19423亿元上升到2010年的48267亿元。但是,增速有所回落。"十一五"、"十五"、"九五"后三年房地产投
【6】资年均增速分别为24.9%、26.1%和16.2%。由于房企层次不齐，情况各有不同。根据新浪财经网披露的最新数据显示，2012第一季度与2011年第一季度相比，大体上看，在一系列的严厉的宏观调控政策影响下，房地产过热现象得到一定程度的遏制。
(二)限购令的利弊分析
1、利
(1)一定程度上遏制了房价上涨过快。全国范围的房价上涨过快得到一定的遏制。如上文所示。
(2)投资、投机在一定程度上得到控制，房地产的过热、泡沫也得到一定程度的遏制。如上所示，从国内房企的销售数量以及销售额来看，房企并没有继续扩大规模的趋势，在获利和融资方面保持原有水平。
(3)整顿房地产市场，给房地产降温的同时，促使房企内部整合。根据《财经》杂志2005年的调查，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的政府企业。这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的暴利也可以被计算为地方政府的隐性财政收入。而其他民营企业不管是否具有海外背景，也与官场有千丝万缕的联系。“限购令”使得一些中小房产商资金断裂而跑路，从而掀开房地产市场的黑幕的一角。房地产市场因此能到一定程度的整顿，涉及到政府官员腐败的能得到查处。而房企内部也出现整合，淘汰竞争力
[12]差、信誉不良、出于投机动机的房企，让房地产市场有序、健康的发展。
2弊
(1)有悖市场经济运行的公平竞争原则，加剧不公正，有违法制。限购令的表面政策目标是限制房价，但其涉嫌歧视危及了相关政策工具的合法性，巩固并强化了特权城市和城市特权，在传统的城乡二元隔离之外增加了地区间隔离，不利于市场自由的扩展和公民认同的增进。所谓特权城市，指的是北京、上海、广州之类的一线城市，它们通过历史积淀和体制安排的方式获取了远远高于全国平均水平的资源与成就，且通过户籍福利的方式保持城市户籍人口对发展成果的独占。在毛主席时代，为维护林毅夫所谓的“重工业优先发展”的经济战略，城乡二元结构获得了体制化，“城市户口’’意味着充分的就业机会和福利保障，而“农村户口”则意味着“禁锢”。毛主席时代的财富积累模式是一种非常特殊的计划体制，“户籍”的意义早已超过了简单的人口管理，而成为盛装“特权”的巨大容器。“户籍”再次成为杀手锏，在“限内”与“限外”之间刻画出明显的身份等级，刺激着人们对特权的联想和对平等的期许。户籍歧视不仅针对农村和农民，还在城市之间构筑起了新的樊篱。限购令的有效规制对象并非那些在城市没有购房预期的农民工，而是相对于一线城市的那些
二、三线城市的中产阶层。以往的“购房入户”毕竟还确定了一种相对明确的户籍获取条件，现在的限购令则从户籍现状出发限制购房。该项限购措施貌似“猛药”，但却并未击中房价调控(尤其是一线特权城市)的要害，反而可能抵消法律平等和政治认同上业已取得的初步改革成果。该政策的合法性与合理性值得商榷。
从公平性上讲，“购房入户”毕竞有明确的市场标准，其政策正当性要超过目前的限购令。特权城市的“超额福利”是高房价的真实因素，因此调控的方向就不是撕开法律平等的薄纱而重祭“户籍”利器，而是反思这种“超额福利”的正当性与合理性。限购令重新充实了“户籍”的特权与福利内涵，与改革的分享逻辑之间存在紧张。可以预料，这种“毒性” 3
极大的严厉调控不仅效果难以持久(因为这是治标不治本，最终还是要回到常态化的市场机制之中)，而且会产生极大的副作用，比如再次动摇人们对市场自由、社会平等和政治认同的信【14】心。
(2) 实体经济遭到打击。房产本质上算是实体经济的范畴，但是由于房地产市场的特殊性，大量的融资形成房市以及和金融千丝万缕的联系使得房地产市场具有某些虚拟经济的特点。且中国政府从2003年由于“非典”给经济带来负面影响就有意扶植房地产开发以带动经济发展消除“非典”的负面影响，近几年，在地方，房地产无疑成为支柱产业。2010年以来，以“限购令”为代表的宏观调控措施给持续发热的房地产市场泼了一盆冷水，与房地产产业相关的实体经济都受到不同程度的影响。房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。20世纪80年代中期以来，我国房地产业发展很快，速度超过同期GDP增长速度，房地产业增加值占GDP的比重不断提高，目前早已经超过5%，为国民经济的支柱产业。房地产对GDP具有极大的带动作用，历史数据表明房地产对GDP的影响在10%左右。即如果房地产
【12】投资降低30%-40%，将导致GDP下降3%-4% 。GDP增速的大幅度下滑将会带来一系列的经济问题，例如就业率下降、物价不稳定等。房地产市场的低迷已经对相关行业的影响开始凸显——钢铁厂大规模裁员，建筑工人下岗，相关行业领域的失业率不断上升。
(3)金融秩序环境恶化，变脆弱。由于限购令作为行政手段的立竿见影的效果，很多中小房地产商资金链出现断裂，对金融系统造成难以估计的伤害。国内的房地产商是公关先生，是资本玩家，是抽取银行资金的老手，是从土地批租到销售链条之间的中介机构，却不是市场意义上的房地产商―顶多是房地产创意策划和住房销售者。银行业也在追求利润的驱使下，自觉自愿地被开发商裹挟，而从各地所爆发出的一系列假按揭案件来看，许多银行人员成为骗局的组成环节，合谋将钱源源不断地从银行金库搬到私人家中。此时的房地产业更合适的
【11】名称，应该是资金的合法输血管道。
房价下跌对银行等金融系统形成压力，不仅因为增加了房地产贷款不良率，导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低;而且因为以房地产作为贷款抵押物的借债人资产负债恶化，贷款能力减弱，并面临资金收紧，又限制了新的投资规模以及降低公司的盈利能力，反过来又导致其他类型贷款的信用风险也会增加，加剧银行系统的脆弱性。最终，地产商无法及时偿还银行的贷款，导致银行的资金无法回流，因而产生大量的坏账，资金的供应紧张，市场出现流动性不足，引起经济中通货紧缩和信用创造能力不足，从而引发经济危机或者经济衰【11】退。
与此同时，国外资金仍垂涎于中国楼市。他们中的许多人主要目标是希望通过持有人民币资产，以便在人民币升值中大获其利。为了绕开中国的严格规则，在中国注册了在岸公司，以便以境内企业的身份方便地持有这些地产项目，那些境外的项目投资者因此能够轻而易举
【11】地避开繁琐的行政审批手续，从容地获得五年内6%至7%的年租金收益率。
三、“限购令”政策的发展
在市场经济时代，房地产市场问题的解决，需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者(房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等)理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。
限购令作为短期的行政措施色彩浓厚的限购令在调节遏制房价过快上涨、遏制投机方面，效果是比较明显的。从发展中国社会主义市场经济的角度来说，房地产市场的真正供求需要正视。从市场的角度来调控供求是治本之策，但需要各种措施的综合运用。
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限购令对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，“限购令”主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，“还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制，积极推进保障性安居工程建设,拓宽融资渠道,保障用地供应,提高设计水平,保证工程质量，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度,确保保障性住房建设可持续，同时要要加强和改善宏观调控;落实强农惠农政策;努力保持对外贸易稳定增长;大力促进中小【15】企业发展。”
参考文献. [1] 王先柱等 基于我国35个大中型城市的实证分析安徽工业大学经济学院 经济体制改革Reform of Economic System)[J]. 2010年(03)
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[11]叶檀 《中国房地产战争》[M]. 2009(11)： 34 ，156-180 [12] 徐滇庆 《房价与泡沫经济》机械工业出版社, [M].2006年：133-135 [13]CRIC 中国房地产测评中心
[14] 新浪财经网http://finance.sina.com.cn/ http:///article/sort074/sort0122/info-33274_2.html [15]2012年4月温家宝在福州主持召开福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会讲话
四、致谢
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通过这一阶段的努力，我的毕业论文终于完成了，这意味着大学生活即将结束。在大学阶段，我在学习上和思想上都受益非浅。非常感谢xx老师在我大学的最后学习阶段——毕业论文写作阶段给我的指导。她严肃的科学态度，严谨的治学精神，精益求精的工作作风，深深地感染和激励着我。从课题的选择到项目的最终完成，冯老师都始终给予我细心的指导和不懈的支持。她的这种无私奉献的敬业精神令人钦佩，在此我向她表示我诚挚的谢意! 同时，感谢所有任课老师和所有同学在这四年来给我的指导和帮助，是他们教会了我专业知识，教会了我如何学习，教会了我如何做人。正是由于他们，我才能在各方面取得显著的进步，在此向他们表示我由衷的谢意，并祝所有的老师培养出越来越多的优秀人才，桃李满天下!
随着二三线城市将开始成为接下来限购的重点，尽管风声已经"吹"了许久，但限购名单却迟迟未能落地。一时间，市场对限购的范围也有诸多猜想，对限购名单出台的时间，业内众说纷纭，不过，到目前为止，仍没有一个城市新出台真正意义上的限购令，那么二三线城市楼市真相究竟如何?
据媒体报道，住建部已经统一要求，各省市需要限购的二三线城市进行自我排查，全部结果将于8月底上报住建部。对房价持续过快上涨的城市，各省将督促其制定并实施住房限购措施。有市场人士据此分析，二三线城市限购名单出台的时间或许会有所延后，要等到"金九银十"才会出台。
在调控层层加码、毫不放松之际，部分二三线城市房价为何依然逆势上涨之势，其原因大致有三：一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。二是限购需求挤出下的“助涨”。据记者了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的二三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。三是较低价格基数上的“追涨”。
专家指出，今年以来一线城市楼市应声而落、而部分二三线城市悄然升温的态势值得关注，楼市调控应把握分寸和尺度，同时避免效果打折。
假设惠州推行限购，对房地产有何影响?
根据惠州搜房网目前发起的一项由500人参与的惠州限购网络调查显示，70.3%的网民认为，惠州房价上涨过快，极需限购。64%的网民认为，限购可以解决惠州目前房价持续上涨过快的问题。整体来看，民间对限购期待甚高。
与普通买房人相反，多位业内人士对限购出台继续保持谨慎，他们似乎达成了一个共识：惠州会限购但不会整体限购，可能会分区限购。
假设惠州限购，直接影响到开发商的推盘计划，以及市民的买房计划，近期内，购房者观望，成交量会下滑，长期看会导致开发企业房产投资信心下降，影响到今后几年市场供应 。尤其是库存压力较大、且资金不宽裕的企业，应加快项目的开工和建设，通过降价促销和加快推盘的方式回笼资金，保证现金流的安全。
面对调控政策的密集出台，一系列剑指住宅的房地产政策调控，使楼市格局发生了变化。在这种大的市场环境下，此时不在调控范畴的商业地产却跳将出来，引来社会各界的热议。针对目前对商业房地产行业又将产生什么影响?
面对如此严厉的限购令，很多开发商对住宅的销售放慢了脚步，由于商业地产不受限购令影响，这对于商业地产来说或许是一次不可多多得的机会。在这样的事态之下，未来商铺、写字楼等商业地产市场将迎来一个新的高峰。尤其是那些地处中心地段的产品，其投资回报率远远高于住宅市场…………….
一时间商业地产成了最好的投资对象，那么在频繁的政策调控下，整个惠州商业地产市场的优势具体体现在那些方面?
限购令影响资本走向 商业地产成投资洼地 限购令影响下，住宅市场受到了冲击，对商业地产反而是利好。
首先，商业地产不受限购令政策限制。调控目的是想稳定房价，促进民生，让更多的人买得起房。而商业地产却不在民生范围之内，当前的限购令仅限于住宅，和商业地产无关。限购令主要是打击和遏制投机投资行为，产生的结果无非是三个方面：对多套房、大规模炒房团、异地打游击战的炒房者有限制作用，而对刚需及改善型购房者影响不大。
限购，刚需市场会成为惠州开发商争夺的一块阵地，市场将迎来刚需产品的大量上市，同时商业地产不在限购之列，很可能迎来春天。限购扩大不等于全部限购，换而言之，限购令后，商业地产将得到巨大的发展。
其次，商业地产将成为投资者新宠。限购令出台后，很多投资者已经不再看好住宅投资，而那些虽然继续看好住宅投资的投资者们，也因为限购的限制，无法继续购买。从而很多投资者手上的钱无法投向市场。在中国，目前投资渠道不多，大部分投资者现在唯一能选择的，只有房地产里不受调控影响的商业地产。
再次，惠州片区当前商业产品与投资客户的供求关系影响。………
商业地产不受限购令影响，这对于商业地产来说是一次不可多得的机会，同时限购令对商业地产的不利影响有那些?
1、限购令对商业地产的间接影响：
限购令具有局限性、阶段性、地域性等特征。虽然目前只针对住宅，但是大部分的项目都是商业与住宅相结合，政策是为了打压房地产整体价格的上涨势头，局部商业可能会受到牵连。
2、从现在的市场行情来看，投资商业地产确实要比投资住宅有一定可行性，但是投资者在投资时也需要仔细斟酌，切忌盲目乐观。综合体项目自身要面临招商和经营等问题，如果在招商环节当中出现问题或招商不力，导致出租率、招商率不足，则可能导致负面影响。尤其是受人口数量的限制，城郊区域挽回这种局面的周期要比市中心长很多。
来源：新民网
2010-10-07 18:43 我来说说(0) 复制链接
关键词：上海 楼市调控新政
[提要]今天(10月7日)，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。
新民网10月7日报道 【新民网网讯】为进一步深化落实今年以来国务院关于加强房地产市场调控的各项政策措施，巩固调控成果，今天(10月7日)，上海市政府批转了市住房保障房屋管理局等五部门《关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作的若干意见》。意见共十二条，主要内容如下：
一是严格执行差别化信贷政策，抑制不合理住房需求。
各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。
二是在一定时期内限定居民家庭购房套数。
暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。
三是发挥税收在房地产市场调控中的作用。
按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作。加强土地增值税征管，按不同的销售价格确定土地增值税预征率，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。住房开发项目销售均价低于项目所在区域(区域按外环内、外环外划分)上一年度新建商品住房平均价格的，预征率为2%;高于但不超过1倍的，预征率为3.5%;超过1倍的，预征率为5%。
四是动迁安置房提前上市交易。
为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房(配套商品房)，允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为满3年。
五是提高商品住房预售门槛。
对2010年7月1日后取得《建筑工程施工许可证》的商品住房项目，要求完成至主体结构封顶并通过验收，方可申请商品住房预售许可，确保房屋质量安全，切实维护购房者合法权益。
六是着力推进住房保障工作。
逐步放宽廉租住房准入标准。年内在中心城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作。积极推进公共租赁住房工作，抓紧建设和筹措一批公共租赁住房。进一步推进中心城区二级旧里以下房屋改造，有计划地开展郊区城镇危棚简屋改造。全力推进以保障性住房为主的大型居住社区建设，今后5年新增保障性住房100万套。
七是进一步规范房地产开发经营行为，加强交易秩序监管。
《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》的建设规模和商品住房的预售规模不得低于3万平方米;项目规模小于3万平方米的，应一次性申领。房地产企业应严格按照申报价格明码标价、一房一价对外销售，销售价格超出申报价格的，应当再次报房管部门备案。严肃查处房地产企业虚拟交易、捂盘惜售、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等违法违规行为。
八是本市将继续增加居住用地供应总量。
保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量的70%。完善土地供应制度，要求在土地出让合同中明确保障性住房配建比例。
上海将继续坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的原则，加快建立健全房地产市场体系和住房保障体系，加大供应和需求双向调节力度，切实增加普通商品住房供应，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进本市房地产市场平稳健康发展。
A.限购政策
1外地户籍：拥有1套以上住房的非本本市户籍居民家庭，或不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险<城镇社会保险>缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停购买。
2本市户籍：本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭暂停购买。
3外籍人士：与原来一样.<只需提供劳动合同>
B,房产税细节
1本市户籍：购买首套不管面积多大免收房产税。二套以上按人均面积60平方米计算，超出部分面积X单价X70%X0.6%<0.4%>等于房产税，每年征收，一年申报一次。如卖掉前面一套变首套，以后可免交。
2外地户籍：有本市长期居住证满3年可免交房产税<如果只满一年先交2年到满3年可退前面2年交的房产税>。没有长期居住证的外地人需每年全额<不以人均面积计算按产证面积全部缴纳>缴纳房产税自到卖掉为止。
3外籍人士：每年全额<不以人均面积计算按产证面积全部缴纳>缴纳房产税直到卖掉为止。
房产税税率：面积X单价X70%X0.6%<单价高于28426.00>
面积X单价X70%X0.4%<单价低于28426.oo> 后面将继续讲过户政策!
过户政策：
1夫妻双方有一方是上海人按上海户籍标准<不需提供税单或社保证明> 2夫妻是上海人，父母是外地户口，上产证的话<父母需提供税单或社保证明>父母份额需缴纳房产税。
3 如果购房人是按产证面积全部缴纳房产税的只需要五个工作日就可以过户<例：上海人第一套人均面积已经超过60平米，再买就全额征收房产税，原先的一套不管面积多大不需要征收>，<例：如果第一套人均面积小于60平，再买的话就将二套加起来按照超出的面积计算房产税，过户需要15个工作日，但是客户将再买的房子按产证面积全额征收，不计算原先房子面积的话只需要5个工作日> 4审税过户：下家需带好结婚证，户口本，未成年出身证，身份证，未婚男满22周岁，女满20周岁需民证局开未婚证明。
以上在过户前需审核15个工作日。<如缴纳全额房产税只需要5个工作日> 银行政策：认房认贷<原有一套住房，无论有无贷款，再购房，按2套标准执行，首付6成，利率上浮>
上海市人民政府关于印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定，自2011年1月28日起，本市开展对部分个人住房征收房产税试点。现将《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》印发给你们，请认真按照执行。
实施房产税改革是党的十七届五中全会作出的一项重要部署，是“十二五”时期我国税制改革的一项重要内容。各区县、各部门要高度重视，细致工作，密切配合，确保本市对部分个人住房征收房产税的试点顺利进行。
上海市人民政府
二○一一年一月二十七日
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法
为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，市政府决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际，制定本暂行办法。
一、试点范围
试点范围为本市行政区域。
二、征收对象
征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。
除上述征收对象以外的其他个人住房，按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。
新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。
居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。
三、纳税人
纳税人为应税住房产权所有人。
产权所有人为未成年人的，由其法定监护人代为纳税。
四、计税依据
计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
五、适用税率
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
上述本市上新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。
六、税收减免
(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。
合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。
本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的，经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭，免税住房面积计算办法另行制定。
(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。
(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。
(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。
(六)其他需要减税或免税的住房，由市政府决定。
七、收入用途
对房产税试点征收的收入，用于保障性住房建设等方面的支出。
八、征收管理
(一)房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。
(二)房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。
(三)凡新购住房的，购房人在办理房地产登记前，应按地方税务机关的要求，主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要，会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定，并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的，原产权人应缴清房产税税款。
交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书，向登记机构办理房地产登记;不能提供的，登记机构不予办理房地产登记。
(四)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息，对所提供的信息资料承担法律责任。
纳税人未按规定期限申报纳税的，由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金，并按规定处以罚款。
(五)应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外，按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法，由市地税局负责制定。
九、部门职责
(一)建立工作机制
市政府成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构，建立健全工作机制，推进房产税试点工作。
(二)协同征收管理
市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制，根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要，提供相关信息，共同做好应税住房的认定工作。
(三)实现信息共享
市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、公安、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台，实现个人住房信息数据库信息共享。
十、评估机制
房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。
十一、其他事项
本暂行办法未涉及的其他事项，按国家和本市的有关规定执行。
本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定，由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订，并报市政府同意后公布执行。
本暂行办法自2011年1月28日起施行。
附房屋交易总流程：
1. 签 约或意向当日(到房地产交易中心查询所购买房源状况)
2. 公证(买卖双方如是境外人需合同公证，或买方是境外人士还需贷款合同公证)
3. 卖 方 还 贷(无贷款跳过)
4. 办理贷款(了解清楚是：商业贷款还是公积金组合贷款，买方不贷款跳过)
5. 过
户(贷款批贷后办理过户手续)
6. 领取买方产权证
7. 放
款(不贷款跳过)
8. 交
房(结清余款及水、电、煤、有线、管理费、电话、维修基金、户口迁出)，签署房屋交接单
备注：在交房前应保证业主将上述各项属业主缴纳费用全部结清，并出具相关证明，才能将余款交付给业主。
上述8项二手房买卖的交易程序为大致主要步骤，若交易中出现下列条件，则按提示操作：
1) 卖方房屋无抵押(则跳过步骤2)
2) 买卖双方均为国内人士(则跳过步骤2中的公证) 3) 买方不贷款(则跳过步骤4)
步骤
一、签约(签约前买卖双方必须提供的物件)
签约或转意向的房屋，若产权证中未标注权利限制，则由中介方凭产权证至房地产交易中心对产权进行查询(上述手续为保障交易安全的必须程序)查询费用为30元/次。确认产权无查封等异常后方可。
1、 买方提供
身份证原件(共有人均需提供)，境外人士需提供护照。
2、 卖方提供
1)(商品房)产权证原件、权利人的身份证原件
2)(售后房)产权证、同住人员情况表、购买协议(物业管理公司提供)权利人的身份证原件及私章，境外人士需提供护照。
3、买卖双方有代理人的情况下
需要提供委托公证书原件(需要公证)及身份证明，若买卖双方是在境外，委托书需经中国驻该国领事馆认定后到上海市公证处翻译后方能使用，若是台湾省的公证书，则需到上海海协会确认盖章后方为有效。
4.买卖双方为公司
卖方提供：企业法人营业执照、企业代码证、公司章程、董事会决议、法定代表人的身份证明、(若有代理人则提供公司出具的委托书、委托人身份证)
买方提供：企业法人营业执照、企业代码证、法人身份证明及身份证
步骤二：卖方还贷
1、 卖方自行还贷条件
1) 卖方还贷时间超过1年，如未满1年，违约金为剩余贷款利息的3‰(每个银行情况不同，需与卖方贷款银行确认后为准)。 2) 卖方向银行申请还贷，并取得银行批准
3) 办妥还贷手续后，取回他项权利证明及抵押登记注销申请书(银行处)，另加产权证原件及他项权利证明及抵押登记注销申请书，至房地产交易中心办理注销抵押登记，注销时间为7个工作日。
2、卖方无力还贷，需收取买方首付款后或需由买方出具高于总价30%以上的现款代为还款的，为保证卖方专款专用，要求将买方的现款直接付款到卖方银行以保证专款专用。 步骤三：公证
1、 签约的房屋，在产权证无权利限制的情况下，买卖双方若其中一方涉及外籍人士，则该买卖合同需经上海市公证处进行公证(公证后的房屋无需查询)，在签署合同当场由中介方安排相关公证人员。
2、 买卖合同公证费为合同价：0.25%+350元
3、 贷款合同公证费：贷款额*0.3%
步骤
四、办理贷款(流程、相关条件、税费)
首先需明确买方贷款方式：如：纯商业贷款，公积金贷款，公积金与商业组合贷款。
1、 公积金贷款或商业贷款流程
公积金查询或房产评估
确定贷款额度及年限
签订借款抵押合同
审 核
通 过
邻取房产证及抵押证
有补充公积金的，最高可贷40万元，若在缴纳公积金中拖欠三个月以上未缴纳的或缴纳未满一年的或上次使用贷款还清未满一年的均不能享用公积金贷款。相关细节见公积金使用办法。
2、 贷款方提供
(公积金账号)、收入证明、婚姻证明、户口簿、私章、(公司提供营业执照复印件)，身份证明
3、 费用
1) 评估费：合同价的千分之一，公积金贷款额超过房价的50%以上的需要评估
2) 贷款合同公证费：贷款额*0.3%
步骤
五、过户(资料及出证时间)
1、 上海市房地产交易中心 1) 卖方提供
产权证、身份证(未成年人提供有效独生子女或学生证)或护照、若代理人需提供有效委托书及代理人身份证。并复印二份 2) 买方提供
身份证(未成年人提供独生子女证或学生证) 3) 中介公司提供
申请表、买卖合同四本、买方若贷款(另提供借款抵押合同、抵押申请书、委托书)
出证时间：20个工作日左右
步骤
六、办理房地产权证
1、 过户手续当日，在各项手续齐全的情况下，房地产交易中心出具过户资料收件收据
2、 买方在收到领取产权证的通知后，凭过户当日交易中心出具的收件收据领取产权证
步骤
七、办理抵押权证
1、 房地产权证办妥
2、 买方凭产权证及他项权证申请银行放款： 1) 纯商业贷款放款约5个工作日
2) 纯公积金及组合贷款放款时间以公积金管理中心放款为准。
步骤
八、放款
1、 原则上放款至卖方帐号为主
2、 房款交接地点：中介公司
步骤
九、交房
中介方陪同买卖双方进行交接手续，并办理水电煤有线电视维修基金管理费用结清。签署《房屋交接单》。 __________________ 买卖双方如有境外人士另需：
卖方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，产权证，户口本 买方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，收入证明(税单)，户口本 买卖双方中如有未成年人则需提供户口本/出生证明
境外人士需提供护照
房产新政涉及热点案例解答
1、细则未实施，新购不等于禁购
案例：去年12月底，我在宝山买了两房，并把25岁未成家的儿子名字写入购房合同。按照去年10月上海出台的家庭只能新购一套房产的政策，这侧买房等于同时用了我和儿子的购房指标。今年2月“升级版限购令”规定，只要以前买过两套房，禁止购买第三套房。按此推算，我是否可以认为儿子还有一次购房指标?
解答：今年2月“升级搬限购令”颁布后，上海地方细则至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限购令为执行标准。因此，以旧版限购令来说，双方已用完购房指标。
去年10月的限购令可理解为“新购一套房”政策，今年2月升级版限购令可解读为“禁购”政策。至于“禁购”是否取代“新购一套房”政策，工作人员表示因未接到通知，所以不排除有这种可能性。但如果有购房者想钻此漏洞，工作人员说，因为不知道是以何时间为节点，所以风险不小，万一相关细则出台，到时仍可能过不了户。
2、未成年子女产证加名=父母买房
案例：我的父母一直住在多层房六楼，年龄越大越不方便。我想以父母的名义一次性付款买房。父母指出，不妨把年届10岁的孙女的名字加进去。而我的岳母也有置换房屋的打算，同样提出把外孙女的名字加进产证。我们夫妻已买过一套房。感觉这种方案似乎可行，既能够解决长辈将来的房产直接留给孙辈的问题，又能够避开限购政策。
解答：未成年子女跟随父母，购房指标只有一个。如果爷爷奶奶购房加入孙女的名字，相当于使用了父母的购房额度，因为成年子女以18周岁为认定指标，外公外婆新购房产证上就不能加上她的名字。
3、房产证减名=转让份额重新交易
案例：我已购有一套房出租，半年内打算趁楼市调控再买一套房。目前，我和父母同住，该房产由父母全资购买，且产证上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，这样，自己再买房是否不会被限购，同时还能减少新买房而产生的房产税的成本?
解答：除夫妻间转让不会产生税费外，房产证减名字，相当于转让所拥有部分的房产份额。比如，子女把父母房产证上的名字去掉，相当于该房产的三分之一部分转让给父母，其中涉及营业税，个人所得税等，父母则需要支付该部分的契税，其成本也不小。
4、外地房产暂不计入家庭住房
案例：我在外地有房，合并计算的家庭全部住房面积，包括在外地的房产吗?
解答：按照目前的政策，在征收房产税时，不包括外地房产。但在外地购买房产时，有过贷款记录，那么在上海再买房时，无法享受首套房优惠。
5、外地父母本市买房也受限
案例：我父母是外地户口，我是上海户口，现在想在上海买套房子，写上一家三口的名字，请问要不要缴房产税?
解答：如果上海户口的子女未成年，则和父母属于一个家庭;如果成年了，则属于两个家庭。要买房的话，父母需要有居住证，并且能提供自购房之日前两年内再本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险。对这类家庭，怎样征房产税还要等细则出台。
6、两地婚姻家庭如何买房
案例：我的婚姻是两地婚姻，我有本市户口，但是男方没有。这种情况下，是不是只能买60平米房子?超过部分是不是要缴税?
解答：原则上说，结婚的另一方如果没有本市户口，也是家庭成员。但是现在出台的政策中对于这种异地婚姻家庭新购房的标准，究竟应该以本市居民还是非本市居民为征收标准，还没有出台更为具体的细则。
7、动迁房是否要征税
案例：我即将动迁，请问动迁安置房需要缴纳房产税吗?此外，售后公房需要缴纳房产税吗?
解答：由于动迁原因分配的动迁安置房不征收房产税。但满3年上市交易的动迁安置房，就视同商品房，按规定征收房产税。和动迁安置房一样，售后工房权利转移的时候，下家再买就算商品房。
8、居住证满三年，房产税怎么算
案例：非本市户籍的居民如果居住证不满三年就要收房产税，那么我居住满三年以后退还房产税时，有无购房面积限制呢?在房产税退还期间产生的利息，到时是否也会一并退还?
解答：非本市居民居住证期限固定后，是可以申请退还房产税的，不过到时新购房也不能超过人均60平米的起征点这个规定。至于这些缴纳的房产税在“保存”期限内产生利息问题是否会归还市民，现在出台的政策没有涉及。
9、婚前婚后买房如何算
案例：我们夫妻婚前曾经各自贷款买过一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平米小房子，打算再买一套90平米的两房。按照规定，还能再买房吗?如果能买，能申请贷款吗?如果可以，首付比例多少?贷款利率多少?要不要交房产税?
解答：根据交易中心的人员表示，这种情况能够购房，如其新购房屋首付比例不低于六成，贷款利率 1.1倍，超出人均部分(130-120=10平米)的面积要缴房产税。
10、离婚后买房怎么算
案例：我和前夫共同贷款购买一套住房，几个月前因为感情破裂已经离婚，住房归男方所有，我分得现金财产，房产证产权人一栏上女方名字已去掉。现在如果我打算独立购买房产，按照现行规定，买房将被视为首套还是第二套房?首付和利率分别是什么比例?
解答：交易中心人员表示，在这种情况下，如果已变成单身的女方要购房，关键看婚内住房的主贷人是谁，如果主待人是男方，女方离婚后再购房按首套房标准执行;如果主贷人为女方，则女方离婚后独立购房将按二套房标准执行。
11、子女买婚房能否算首套
案例：家庭房产证上有父母和成年子女共三个人的名字，现在子女要独立购买婚房住房一套，购买住房时贷款首付和利率比照第一套房还是第二套房?子女独立购买的结婚住房面积60平米，需要缴纳房产税吗?
解答：交易中心人员表示，按沪版房产税细则规定，子女未领结婚证前购房仍可视为首套，首付最低六成，利率按各银行的首套房利率执行，子女独立购买的60平米结婚住房如为其小家庭首次购买的唯一住房，免征房产税。
12、婚前买房，结婚后怎么算
案例：我和女友均无任何和父母共同拥有的房产。目前尚未登记结婚，我已购110平米三房一套，女方打算新购一套小面积住房，综合利率水平和房产税来看，婚前买还是婚后买，买多大面积比较合适?将来生了孩子摊薄人人均面积，房产税怎么交?
解答：交易中心人员表示，为领结婚证前女友婚前再买可算首套购房标准，领了结婚证则将按两套购房标准，首付及利率大增。女方新购多大面积的住房要看双方经济承受能力，因为男方已购110平米住房，离两人人均60平米标准只差10平米，基本上购置新房都会面临房产税的征收，只是征收额度的不同。如果将来生了孩子而家庭住房总面积没有突破180平米，则不用再缴房产税，如果超过180平米，则要缴纳超过部分的房产税。
