方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《物业保洁方案规章制度》，仅供参考，大家一起来看看吧。
关于完善我国物业管理制度的思考
[摘 要]物业管理纠纷是伴随着我国房地产业的迅速发展和物业管理的市场化而日益凸显出来的一个社会问题，因涉及千家万户的生活和生产秩序，关系社会的稳定发展而备受各界重视。文章拟从物业管理纠纷实践出发，分析物业管理纠纷频发的原因在于物业服务企业与业主法律地位的不对等，进而探讨该不对等的法律根源。针对上述问题，文章尝试提出改变此种不对等地位的构想，以期进一步完善我国物业管理制度。
[关键词]物业管理;业主;业主大会;物业服务企业
一、现行立法概况
目前我国在物业管理方面最重要的法律依据是2007年修订颁布的《物业管理条例》。《物权法》虽然相对于《物业管理条例》而言属于上位法，但是由于《物权法》关于物业管理的专门规定不多，因而，单就物业管理范畴而言，其重要性显然比不上专门就物业管理进行规定的《物业管理条例》。
围绕着《物业管理条例》，就物业管理中的某些特定问题，几个重要的法律文件先后颁布，包括2007年由建设部颁布的《物业服务企业资质管理办法》，以及2009年由住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》。
司法机关也在规范物业管理方面作出了一定的努力，最典型的例子是最高人民法院于2009年颁布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。
二、存在的法律问题
(一)业主的弱势地位成因
1.关于业主大会诉讼主体资格的疑惑
按照《民事诉讼法》第49条的规定，公民、法人与其他组织都具备诉讼主体资格。由此可见，业主大会是否具备诉讼主体资格的关键，在于其是否在该条文所列举的三类诉讼主体中。业主大会显然不是自然人，同时，业主大会也不是法人。一方面，“业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是小区业主的议事机构，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”;另一方面，“业主大会是一个自治组织，由物业管理区域内的全体业主组成，是全体业主作为成员的所有权人联合体，既不是国家机关，也不是事业单位，更不是营利性机构，同时其也不等同于企业法人，而是一个自治性质的组织”。①因此，问题的关键就在于业主大会是否属于“其他组织”的范围内。按照《最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见》(以下简称《若干意见》)第40条的规定，“其他组织”是指合法成立，有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。按照该条的定义，业主大会是否属于“其他组织”的范畴存在着极大的疑问。这种疑问根源于对《物权法》第79条的理解。有些学者认为虽然该条规定建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，而非业主大会所有，但是“这些资金有着特定的使用目的，即为了业主的共同利益而使用，因此相对独立于每个业主的个人财产”。②另外一部分学者则对该条文进行绝对理解，认为业主大会不具有自己的财产，因而也不能称之为“其他组织”。甚至有些学者认为业主大会连基本的组织结构也不具备，因为“它没有登记程序，也没有负责人”。③
2.业主大会成立困难
2007年《条例》第10条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”2009年颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第6条再次强调了上述内容，并在原有内容的基础上增加了相关行政机关或机构的协助及监督义务。
然而，不难看出，表面上我国法律已经明确要求相关行政机关或机构应当在业主大会的组建过程中发挥应有的作用，但实际上，这些所谓的法律规定是非常模糊的，因而其可操作性自然是极低的。由此带来的首要影响就是行政的过度干预，即“各地在执行上述法规的时候，倾向于由基层的街道办事处或者居委会来控制而非指导业委会的成立”。④另外，按照我国现行规定，房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等一系列的行政机关或机构都有权对业主大会的组建进行指导、监督与协助。换言之，成立业主大会自然需要上述众多部门的统一协调，手续比较复杂，任何一个环节出现问题都可能延迟业主大会的成立。⑤
(二)物业服务企业的强势地位成因
1.在物业管理方式上的矛盾
《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”据此，物权法实际上明确了三种物业管理模式：业主自治管理、物业服务公司管理、专业公司管理。⑥
然而，2007年修订颁布的《条例》第2条却大大限制了物业管理具体方式的范围，明确将物业管理方式局限于“业主委托物业服务企业管理”一种。
由此可见，《条例》与《物权法》在物业管理方式上的规定存在明显矛盾。《条例》使广大业主只能委托物业服务企业进行物业管理，实际上大大强化了物业服务企业的地位。《条例》从根本上否定了业主对属于自身所有的物业的自主管理权，有违《物权法》所确立的基本原则与精神。
2.前期物业管理制度对业主利益的损害
《物权法》没有对前期物业管理制度进行明确规定，仅仅在第81条第2款规定业主有权对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人依法进行更换。
《物业管理条例》则对《物权法》的上述规定进行了细化，对前期物业管理制度进行详细的规定。
《条例》第21条要求建设单位必须与物业服务企业签订书面形式的前期物业服务合同。这本来是无可厚非的，但是《条例》第25条又规定建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。当上述两条规定结合起来以后就会产生相当大的问题了，因为《条例》的上述规定违背了合同相对性的基本原则，侵犯了物业买受人(即业主)的合法权益。《条例》第25条措辞强硬，运用了“应当”的字眼，意味着物业买受人不仅受到与建设单位签订的买卖合同的约束，还要受到建设单位与物业服务企业所签订的合同的约束。根据合同法原理， 合同一般只能对合同当事人具有约束力， 并不当然对第三人具有约束力，因此， 开发商告知购房人， 购房人明确表示同意， 才能对其有约束力。⑦《条例》的上述规定显然对物业买受人的意思表示置之不理，将双重合同义务强加于物业买受人的身上。更令人费解的是，2009年最高人民法院在《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中，不但对《条例》的上述规定表示支持，同时又明确否定业主提出的其并非合同当事人的抗辩理由。⑧
在物业服务企业的选聘问题上，《条例》的规定进一步扩大物业服务企业与业主之间的权利义务不平衡。《条例》第24条虽然要求建设单位以“房地产开发与物业管理相分离的原则”，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。但是，第24条所使用措辞仅仅为“国家提倡”。换言之，建设单位“依法”垄断了物业服务企业的选择权。因此，“在前期物业管理阶段，物业服务企业由建设单位代替业主大会予以选聘，业主只能被动地接受建设单位为其选聘的物业服务企业，业主对物业服务价格无从协商和选择，只能被动地接受”。⑨
3.三级资质的物业服务企业准入门槛过低
目前，我国对于物业服务企业的准入主要通过2007年修正的《物业服务企业资质管理办法》(简称《办法》)加以规范。按照《办法》的规定，我国物业服务企业以注册资本为基本标准分为三级，⑩不同级别的物业服务企业只可以承接对应范围内的物业管理服务。{11}
通过分析比较就会发现，与一级、二级资质的物业服务企业相比，《办法》所规定的三级资质物业服务企业准入门槛过低。从注册资本上看，三级资质物业服务企业仅仅需要50万元的注册资本。这个数字仅仅是一级资质物业服务企业的十分之一，二级资质物业服务企业的六分之一。从具体资质条件上看，按照《办法》的规定，实际上只要符合注册资本充足与物业专业人员数量达标两个条件，就完全可以成立三级资质的物业服务企业。然而，三级资质物业服务企业所能够承接的物业服务范围，与二级资质物业服务企业相比，差距却是微乎其微的。
物业服务企业的准入门槛过低，无疑使更多别有用心的人浑水摸鱼，试图通过这种方式攫取暴利。与此同时，准入门槛过低，必将导致物业服务企业的数量与日俱增，从而导致执法难度大大提高，广大业主的合法权益也就更难以得到切实的保障。
三、完善我国物业管理制度的具体构想
(一) 保障业主的应有权利
1.肯定业主自由选择物业管理方式的权利
业主依法拥有对物业的所有权。所有权作为一种典型的绝对权，由占有、使用、收益、处分四项权能组成。业主拥有自由选择管理自己物业的方式的权利显然是不言而喻的。因此，完善物业管理立法的第一步，就是要纠正《条例》关于在物业管理方式上的单一性规定，务求与《物权法》的相应规定一致。这也是“下位法服从上位法”的应有之义。
2.明确业主大会的诉讼主体地位
按照民事诉讼法的基本原理，虽然具有当事人能力的主体不一定同时具备民事主体资格，但就目前的实际情况而言，通过赋予业主大会以明确的诉讼主体至少为广大业主维护自身的合法权益提供了一种强有力的公力救济途径，毕竟在面对经济实力远比自己强大的物业服务企业时，私力救济显然并不足以为业主提供切实的保障。
实际上，早在2008年6月16日，最高人民法院曾经发布《建筑物区分所有权法律应用问题解释(征求意见稿)》(简称《征求意见稿》)。《征求意见稿》第13条明确规定了业主大会和业委会的诉讼主体资格，对《物权法》所未能明确规定的内容作出了较为详细的规定，虽然其具体内容还有待完善，但毕竟在一定程度上增强了物权法的可诉性。{12}遗憾的是，该条最终并没有被采纳。
由此可见，我国的司法实务中早已呈现出赋予业主大会诉讼主体地位的趋势，欠缺的只是可供遵守的明文规定。
3.明确行政力量的介入范围
行政力量的介入在完善物业管理制度中的作用自然不言而喻，其对于敦促广大业主积极参与到自治管理，争取自身合法权益具有莫大的作用。但行政力量同时又是一把双刃剑，过分的行政干预必然会产生反效果。
有鉴于此，我国在未来的立法中需要明确规定行政力量的介入范围，将行政力量运用到保证管理规约对业主的约束力的范围内，以防止现实生活中某些自治观念意识、民主意识有待提高的业主无视管理规约。而对于管理规约的制定，则应该基本排除行政力量的干预，充分尊重业主间的意思自治，以鼓励更多的业主参与到民主自治管理中。
(二)限制物业服务企业的强势地位
1.改善前期物业管理制度
首先需要强调的是，当事人间的意思自治始终都应该得到尊重。但同时，如何将物业开发商与物业服务企业串通损害业主利益的可能性降到最低，同样也是未来立法需要着重考虑的问题。
为此，一方面，法律应加强对当事人意思自治的尊重，明文要求当事人在合同中添加一系列明确、细致、详尽的强制性条款。这些强制性条款既应当对业主行为进行规范，防止其滥用权利，又需要规范物业开发商或物业服务企业，防止其运用相对强势的经济地位损害业主权益的内容。拟定财务年度收支预算草案、保存管理账目、开设专门银行账户等一系列强制性条款都是未来立法可以考虑的内容。另一方面，这些强制性条款不仅可以规范物业开发商的行为，也应该对物业服务企业的行为进行规范。毕竟物业开发商与物业服务企业的串通往往是非常秘密的，第三人通常难以发现。与其对物业服务企业与业主的合同进行繁琐的审查，倒不如直接扩大上述条款的适用范围。
通过这类型强制性条款的设置，首先可以有效杜绝物业开发商与物业服务企业之间相互恶意串通的可能性;其次，业主的知情权也可以得到充分保障，避免业主承担在前期物业管理框架下的“双重合同义务”。
另外，立法机关甚至可以考虑就物业管理出台“示范性合同”，通过法的指引作用，为业主与开发商的行为提供更为明确的引导。
2.提高三级资质物业服务企业的准入门槛
笔者认为，我国现行立法中对物业服务企业进行资质等级划分的做法，既可以促进物业服务行业的发展，又为业主在选聘物业服务企业的过程中提供了更多相关信息，使业主更能因应自己的需要作出选择。
然而，现行立法对于三级资质物业服务企业的准入门槛与前两级资质的物业服务企业相比显然过低，容易为某些居心叵测的人利用，通过设立物业服务企业的方式滥竽充数，牟取暴利。因而，在未来的立法中，除了可以从注册资本的角度提高准入门槛外，还可以从企业人员专业素养等角度进行考虑，并纳入将来的立法中。
[注释]
①陈华彬：《业主大会法律制度探微》，载《法学》2011年第3期第67页。
②范淑贤：《论业主大会的诉讼主体资格》，载《商品与质量》2010年5月刊第82页。
③夏永全：《物权法视角下的业主大会与业主委员会——以法的可诉性为中心》，载《北方法学》2007年第5期第137页。
④许传翔：《居委会如何“指导和监督”业委会——以延大小区业委会选举为例》，载《文化商业》2011年第3期第277页。
⑤李小博：《试论业主大会成立难的原因及对策》，载《辽宁行政学院学报》2010年第9期第29页。
⑥宋安成：《新物业管理条例的不足与完善》，载《中国房地产》2008年第1期第64页。
⑦黄萍：《物业管理存在的问题及立法完善——评物权法及物业管理条例的有关规定》，载《行政与法》2008年01期第76页。
⑧《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条。
⑨张农科：《关于我国物业管理模式的反思与再造》，载《城市问题》2012年第5期第5页。
⑩2007年《物业服务企业资质管理办法》第5条。
{11}2007年《物业服务企业资质管理办法》第8条。
{12}孟强：《论业主大会的诉讼主体资格》，载《政治与法律》2009年第8期第35页。
[作者简介]杨骏锴，广东外语外贸大学。
作者：杨骏锴
改革开放以来，随着经济发展和人民生活水平提高，公民拥有的私人财产普遍有了不同程度的增加，特别是越来越多的公民有了私人住房，群众对用法律保护自己的财产有了更加迫切的要求。为了保护公民最重要的私有财产—住房，就必须加强物业管理的法治化。
物业管理制度依据建筑物所有权而产生，建筑物区分所有权是现代物权的一项重要内容，加强物业管理体现了对物权的保护，完善的物业管理才能在最大程度上实现物业的使用价值，才能使公民的利益最大化。物业管理涵概了物业区域的治安、供水、供气、卫生以及公用设施的维护，与公民的日常生活息息相关。在这一领域的非法治化将导致行政权力的膨胀甚至滥用，甚至影响到社会的和谐稳定。完善的物业管理法律制度不但会排除他人对所有权人支配财产的非法干涉，还会给人们带来优美舒适的生活环境、和谐的人際关系以及高效的工作效率，真正实现物业的价值。
讨论物业管理这个话题，首先有必要理清物业管理企业以及业主的权利和义务。首先说业主的权利义务。业主在物业管理活动中，享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;④参加业主大会会议，行使投票权;⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权;⑥监督业主委员会的工作;⑦监督物业管理企业履行物业服务合同;⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;⑩法律、法规规定的其他权利。
业主在物业管理活动中，应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则;②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定;④按照国家有关规定交纳专项维修资金;⑤按时交纳物业服务费用;⑥法律、法规规定的其他义务。
物业管理企业的权利义务：物业管理企业是物业管理合同的受托方，物业管理企业享有的权利主要是由业主在合同中授予以及法律明确规定的物业管理权。物业管理企业的权利主要包括：①根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，并报房地产行政主管部门备案;②依照物业管理办法和物业管理合同对住宅小区实施管理;③依照物业管理合同和有关规定收取管理费;④制止违反规章制度的行为;⑤有权选聘专业机构，承担专业管理业务;⑥有权要求业主委员会协助管理;⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。
物业管理企业的义务主要包括：①履行物业管理合同，依法经营;②接受业主委员会和住宅小区居民的监督;③重大管理措施应当提交业主委员会审议批准;④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
就现阶段来说，由于国民人均收入不高，高昂的物业管理费用并非各家各户都能承受，应对现行的物业管理体制进行改革，由单一的委托物业公司管理模式改为委托物业管理公司管理与业主自营式管理并用的两种模式。成立物业管理指导办公室，对自管式物业管理进行指导，提供人员培训、检查，对业主投诉率进行监控。建立实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。建议建立一种业主自营式管理与委托专业物业管理公司管理两种管理机制并存，行业自律管理协会与行政监督相配套的具有中国特色的物业管理体制。
业主自营式物业管理最大的特点是，可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费，以及其他费用(如6年一度的楼面清洗费等)公共开支以后，一般还有节余，无需再向住户收取费用，从而减轻了业主的经济负担，也避免了不少我们常见的纠纷，保障了社区生活的安定和有序
长期以来，由于物业维护责任不明确，维护不到位，以及业主和使用人自我约束意识较差，许多物业过早破损，所以有必要对业主及使用人在物业管理区域内使用物业的行为及其法律责任做出具体规定。关于这个问题，目前至少有以下三种观点 ：第一种观点认为，当前出现物业管理问题的原因十分复杂，涉及观念、机构、体制、市场、法制和监管等诸多方面。主要表现在：物业管理的体制问题;物业管理服务价格问题;物业管理相关主体之间的法律责任问题;物业管理企业经营活动不规范问题。已经出台的法规政策层次不高，没有涵盖物业管理的全部内容，整体性、连续性、实践性较差，可操作性不强，立法部门应尽快建立和完善物业管理法律法规体系，并将《物业管理条例》上升为法律，将行政管理处罚的权限上升为司法行政的权限。第二种观点认为，应以法规的形式对物业管理在体制、收费等原则性问题做一个统一的规范，但不宜太具体。因为各地房地产及物业管理状况差异较大，有立法权的省区市可以根据实际情况对国务院的法规进行细化，可出台具体的细则或实施办法。第三种观点认为，中央没有必要对物业管理问题进行立法，可由地方立法后交给行业协会管理。目前我们能做的就是为物业管理行业的全面法治化打好基础。在经过一段时间的实践摸索之后对条例进行细化完善，查漏补缺。物业管理的法治化任重而道远。
随着时代的发展，现代化小区的数量还将呈上升趋势，同时保障房、廉租房、公租房制度也是一支催化剂，物业管理面临更多的新课题。另外，商用物业以及学校、机关、工厂等特种物业的待管理范围也不断扩大。无疑，随着物业管理法律制度的完善，我国的物业管理行业将会步入一个健康、持续、快速发展的新时期，应该说大有可为。在这个事关国计民生的重要领域，我们一定能够探索出一条切实可行的路径。
作者：童英
当前，我国前期物业管理中存在诸多问题，而这其中最突出的问题是作为弱势群体的业主的合法权益难以得到维护，产权不明确，政府不作为或者干预过度以及开发商与物业公司建管不分的体制带来的诸多弊端。本文试从三个方面提出对策建议。
一、逐渐产权清晰化，实行产权分离式安排与管理
物业产权安排影响着物业管理产品属性。对物业管理产品属性的界定,首先要对其管理的物质对象——物业进行产权界定。由于物业管理乃是由于物业的存在所产生的物业服务,因此,如果物业产权是清晰的,那么物业管理产品属性就相对清晰。当物业管理的产品是私有产品时，其产权形态为私有产权当物业管理产品为集体产品时，其产权形态名权为集体产权，或俱乐部产权;当物业管理产品为公共物品时，其产权形态明确为公共产权。
私有产权状态下，个人可以市场进行交易，比如业主家里某线路维修，个人有完全权利决定是否实现，“一手交钱一手交货”交纳一定的费用，就可以得到相应的服务。当小区内各物业集体资源受到磨损时，也就形成了物业集体服务需求。此时，产权是集体的，那么就要通过业主委员会，实行多数通过原则，有权做出集体选择并承担相应的服务经费。而有一些物业管理提供服务，是一个模糊概念，属于集体产权还是公共产权。此时要明确界定，更有利于物业管理市场化运作。当政府提供物业管理公共服务时,物业管理“外部性”便消除了。政府提供公共产品有两种方式;一是由政府的公共服务部门免费提供公共产品;另一种是对提供公共服务的企业进行补贴。对物业管理公共服务而言,采用任何一种方式都有基础。一是拓展现行城市环卫系统与公共休闲设施维护系统的服务范围,将其延伸至住宅小区中,将现行由物业管理公司提供的公共服务纳入城市公共服务系统。另一种方式是对物业管理公司实施补贴,让其承担小区内物业公共服务。补贴标准可以由现行城市公共物业的公共服务成本和社会平均利润进行测算。无论采用哪一种形式,城市政府的基层组织—街道办事处都将作为其管辖区内住宅小区物业公共服务的需求主体和服务委托主体,代表城市政府,与公共服务的提供者直接发生经济关系,并对服务质量进行监督。地方政府从地方税收中拿出一部分,将作为小区公共服务的购买费用。现有物业管理企业的税收优惠和准备发放的居民物业管理补贴,可转换成物业公共服务基金,以保障物业公共服务的供给。
二、加强物业管理企业自身管理
物业管理企业属于服务业，为业主提供管理服务是其主要任务。提供质优价廉的服务是物管企业参与市场竞争的有效法宝，但提供优势服务的首要前提即是物业管理企业需要树立为业主服务的理念。
树立为业主服务的理念需要物业管理企业改变传统的观点，物业管理重点不在于管理业主，而在于服务业主。物业管理企业必须弄清楚物业管理的途径是通过管理物业区域内的房屋设施和设备以及公共环境，来为业主创造一个优美的工作和生活环境。
物业管理企业管理者必须向员工灌输“以业主为中心”的理念，这种经营理念结合工作状态不断进行培训贯彻，并通过企业文化进行渗透。有研究资料表明，当员工有强烈的服务导向时，顾客觉得其服务是一流的。如果员工由衷地以业主利益至上，他将会提供优质服务，作为业主是能够感受到的。
物业管理企业还必须加强与业主的沟通，增加管理的透明度，通过宣传栏、座谈会、集体活动等方式让业主了解物业管理的法律法规、企业运作程序、物业管理资金的使用，并让业主参与到服务过程中来，从而改善服务质量。同时物业管理企业还必须经常聆听业主的意见，因为意见是业主表达新的需求一种方式，物业管理企业提高服务水平的前提就是了解业主的动态需求，特别是新的需求。物业管理企业必须做到想业主之所想、急业主之所急，热情周到地为业主服务。
三、进行有效的政府监管
实施有效的政府监管，加强对物业企业的日常管理监督与指导，及时纠正物业企业管理与服务中的问题，提高物业管理企业素质，让物业企业确实有人管。实施有效的政府监管，要把业主委员会纳入到政府监管中来，指导监督他们按法规办事，按规则办事，真正起到应有作用。加大行政执法力度，就是要用政府行政执法的办法，对物业管理企业和业主委员会的违规行为，该否决的否决，该撤销的撤销，该罚款的罚款，对个别物业企业违规严重者，该强令推出的令其退出;对已不能代表业主的所谓业主委员会，该令其解散的令其解散，该重新选举的重新选举，选举结果应经政府监管部门批准后生效。更为具有实际意义的是，对业主也要有相应的行政执法权。无辜欠费的业主，该停水停电的，由政府相关部门授权物业企业对其采取相应措施。该罚款的罚款，该拘留的拘留，构成刑事犯罪的依法处理。物业公司、业主委员会、业主三方都不能没人管，都不能为所欲为。现在解决物业管理服务领域突出问题的办法太少，力度太小，以致对小问题束手无策，大一点的问题提起法律诉讼，法院应接不暇，判了也执行难。因此，有的地方问题积少成多，矛盾不断蔓延扩大，甚至出现激化倾向，有的甚至已形成群体事件，严重影响群众生活，影响社会安定。
(作者简介：叶亮(1982-)，男，浙江金华人，湖北工业大学经济与政法学院硕士研究生，现武钢自动化技术员。)
作者：叶亮
物业设施设备管理制度
物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。
下面极致小编就针对小区内设施设备的管理制度的建设做了一些分类，供大家参考学习：
一、供电系统管理 1. 供配电管理制度
(1)建立严格的送配电运行制度和电气维修制度
(2)负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。 (3)建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。
(4)停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，(由于意外情况突然停电除外)
(5)加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。
2. 变、配电的管理制度
(1)为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。
(2)自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。
(3)配电房配备防火装置并配置应急照明灯。
(4)供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。 (5)配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。
二、排水系统
1. 给排水系统的管理制度 (1)建立正常的用水、给水制度
(2)保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。
(3)给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。
(4)水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2. 排水系统管理制度
(1)定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。
(2) 排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。 (3)严防给水系统和排水系统混流。
3、给排水管理制度
(1)水泵房及水池、消防系统、总机电设备由专人监控，定期保养、维修、清洁，并认真做好记录。
(2)定期对水泵、电机、起动设备及浮进水阀、水位装置进行检查、保养、发现故障及时排除。
(3)定人定岗对设备进行巡查，注意设备运转声响，以便能及时发现问题，防止事故的发
生。
(4)定期对管线进行巡查，出现渗水、漏水现象要及时处理。 (5)对各排水口及沉沙井，化粪池要定期派人清理，防止堵塞。 (6)对使用期到了或陈旧设备应及时更换，防止重大事故的发生。
三、电梯管理制度
1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。
2、定期检查、维修、保养、健全电梯的设备档案及维修记录。
3、认真进行年检工作，逐一对电梯的电力拖动系统、导向系统、轿厢门系统、重量平衡系统、电气控制系统、安全保护系统等设备进行检修，发现异常现象应及时更换。
4、每天对电梯间进行清扫，保持机房、井道、轿厢的清洁。
四、中央空调管理制度
1、非工作人员不允许进入空调机房或经过管理处批准后，由电工陪同，方能进入。
2、空调机房内机电设备由电工负责操作，其他人员不得擅自操作。
3、运行中若出现停电等异常情况，应立即停机。恢复供电半小时后，方能开机。
4、消防设备完好，机房内严禁吸烟。
5、保持机房干净整洁无积尘，不得堆放杂物。
6、保持良好室内照明及通风、门窗开启灵活无破损。
建立了完善的设备管理制度，那如何来按照管理制度有效的开展工作呢?利用现代手段，运用计算机进行管理，使基础资料电子化、网络化，以能迅速、及时地反映全部设施设
备的基本情况，给设施设备管理工作提供方便，用于指导实际工作。
极致物业管理软件中的设备管理模块可以对小区设备提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。并且此模块还与极致办公APP无缝集成，可以将已编制的设备保养计划自动推送到对应的负责人员的极致办公APP，在极致办公APP上完成设备保养、维修、检测工作，提升工作效率，减少工作量。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。
保洁部奖惩制度
一、目的：
为进一步提升保洁部员工的整体形象，严格执行公司的各项规章制度，充分调动员工的积极性，创造性，从而达到提高工作效率、服务质量以及社会效益与经济效益之目的，特制定本制度。
二、原则：
坚持 “鼓励先进，鞭策后进”、“奖勤罚懒”以及“精神奖励与物质奖励，教育与处罚”相结合的原则。
三、奖惩种类：
(一)根据不同情况，家园中心对在工作上取得一定成绩或作出一定贡献的保洁员给予精神及物质奖励;
(二)根据不同情况，家园中心对在工作效率及质量较差或违反小区相关规章制度及给家园中心造成不同程度负面影响的保洁员给予现场指导、培训、批评教育直至经济处罚。
四、奖惩权限：
由运营管理部、行政管理部、各项目部服务中心等相关部门在日常工作及品质检查过程中对符合奖惩条件的员工及其行为现场实施奖惩建议，经行政部核实，主管领导审核，总经理批准，由行政部及所在部门组织实施。
五、奖惩范围：
公司全体保洁员
六、奖惩标准及条件：
(一) 奖励：
1、有下列情况之一，单次奖励10—20元：
(1)清洁工作检查每季度内无扣分，无处罚，积极完成本职工作，并能起到较好的带头作用，受到领导和员工好评及受到单位公开表扬，表现突出的; (2)拾金不昧、积极上缴归还者;
(3)每月本职工作被业主及员工提出表扬3次及其以上者;
(4)节省保洁用品开支，半年内物耗使用比率比其他员工明显偏低者;
2、有下列情况之一，奖励30-50元：
(1)对公司清洁工作做出重大建议，被采纳后的确可行，节省开支、人工者;
(2)本职工作检查全年内无扣分，无处罚，且受到领导及员工一致好评者; (3)对保洁工作做出重大贡献者;
(二)、处罚：
1、具有下列情况之一者，给予口头警告, 并处罚金10—20元：
(1)不按人员排班时间上下班，无故迟到、早退，不按时刷卡者; (2)不服从工作安排和调动、指挥，或无理取闹，影响正常工作秩序的; (3)上岗前仪容仪表、着装、号牌不符合要求的;
(4) 对保洁工作没有做到日产日清的，在不定期检查中发现有较大问题的; (5)大声喧哗，遭到物业管理方或业主投诉的; (6)工作时间举止不雅、工作中偷懒耍滑的;
(7)工作中弄虚作假欺骗领导者，违法乱纪造成不良影响者; (8)上班时间做私事、看报纸、吃东西。串岗、扎堆聊天的; (9)未请假或请假未获批准者;
(10) 保洁时，粗暴敲门并对业主造成影响或投诉或不表明身份不说明来意，未经业主允许擅自走进室内的;
(11)不服从上级的指导及执行指定工作的;
2、具有下列情况之一者，给予书面警告处分，罚款50—100元：
(1)3次违反口头警告条款之一者; (2)对业主或同事粗言秽语，不讲礼貌;
(3)不经上级批准，中止工作或迟到，早退两次以上者; (4)在工作时间瞌睡或已睡眠; (5)蓄意破坏辖区或公司方财物;
(6)无事生非、中伤他人、挑拨离间、拉帮结伙、打架骂人、损害团结，在员工中散布不良影响的;
(7)利用上班时间收集废旧物的; (8)开具虚假病历和处方单的;
3、具有下列情况之一者，给予包括但不限于除名的处分，并基于实际情况处于100元以上罚金：
(1)工作不力，下属涣散，影响工作质量的;
(2)迟到、早退累计超过五次者和旷工二日以内者; (3)经常不能保质保量完成本职工作的;
(4)损害公司声誉和物业管理方利益，弄虚作假者; (5)泄露内部经营情报者;
(6)利用工作之便，收受他人财物，经查实者; (7)盗窃公司或员工的财物的; (8)触犯法律，被拘留、劳教、判刑的;
(9)在当值时间内私下为业主提供职责范围外的服务的;
3、处理方式：
(1)违反三次口头警告行为者,作一次书面警告处理;
(2)违反三次书面警告行为者,作解雇处理。
七、补充说明：
(一)该制度为公司常规时期的奖惩标准，若公司在非常时期(如交房、评先、创优、两个及以上专项工作组立项运行期间)，则奖惩金额加倍;
(二)其他有利于物业服务品质提升及有利于公司整体形象的，对公司管理造成一定不利影响或扰乱正常管理秩序的，可依据实际情况给予一定奖励和处罚;
(三)各部门内部自行制定的补充奖罚条款，需报公司审核、批准并由行政部备案。执行标准不可与本制度相抵触;
(四)以上奖惩都是现金形式进行，如有不缴纳罚金的，工资双倍扣除;
(五)本制度自下发之日起实行。
物业保洁管理制度 1. 清洁工具的领用
(1)需用设备必须填写领用登记表;
(2)领用设备时，领用人需自行检查设备的完好程度，因检查不周，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责;
(3)使用设备时如发生故障，不得强行继续操作，违者罚款;
(4)因使用不当，发生机具、附件损坏者，按规定赔偿; (5)归还设备时，必须保证设备完好无损，内外干净，如有损坏，应及时报修，并在领用簿上注明损坏情况; (6)凡不符合上述领用要求的，保管人员有权拒收，由此影响工作的，由领用人自行负责。 2.常用工具的操作
(1)使用前，要了解设备的性能、特点、耗电量; (2)操作前先清理场地，防止接线板、电机进水或因电线卷入正在操作的设备中而损坏设备;
(3)擦地机、抛光机、地毯清洗机、吸水机、吸尘器等设备均需按照使用说明正确操作，正确使用; (4)高压水枪不能在脱水情况下操作;
(5)设备使用后，按要求职做好清洗、保养工作。 3.清洁人员的安全操作工程
(1)牢固树立“安全第一“的思想，确保安全操作; (2)清扫人员在超过2m高处操作时，必须双脚踏在凳子上，不得单脚踏在凳子上，以免摔伤;
(3)清扫人员在使用机器时，不得用湿手接触电源插座，，以免触电;
(4)清扫人员在不会使用清洁机器时，不得私自开动机器，
1 以免发生意处事故;
(6)清扫人员应该严格遵守防火制度，不得动用明火，以免发生火灾。
(7)在操作与安全发生矛盾时，应先服从安全，以安全为重。
(8)清扫人员在使用开水时，应思想集中，以免烫伤。 (9)室外人员在推垃圾箱时，应小心操作，以免压伤手脚。
(外墙清洗物业保洁水池清洗地板打蜡绿化保养
化粪池清理)
篇一：保洁员工规章制度
员工规章制度
1. 员工守则： (1) 遵守客户、公司制定的各项规章制度，服从公司安排、调动。
(2) 热爱工作，团结友爱，文明礼貌，实事求是，工作积极。
(3) 坚守岗位，忠于职守，按时上、下班，不拉帮结派，损公肥私;不得擅自离岗、脱岗、迟到、早退。 (4) 上班时统一着装，保持良好的精神面貌，态度热情，服务周到。
(5) 上班时统一说普通话，不准讲粗话、脏话、家乡话。
(6) 上班时不能随地吐痰、吃零食、吸烟，不得大声喧哗、聊天或看书、看报、做与本职工作无关的事情。 (7) 员工代表公司形象，在与你所服务的人员发生冲突时，不得顶撞，尽量保持克制，不得将个人情绪带到工作中去而有损公司形象。
(8) 在岗位上要认真工作，不得做与工作无关的事情，与同事和上司相互配合，努力做好上级安排所定任务，并按时保质保量完成工作失职或不安全因素，保持工作效率达标。
(9) 不得盗窃公司、客户、同事的财物，一经发现，照价赔偿和承担全部处罚，扣除当月工资作抵押，并作开除处理，情节严重送公安机关处理，未经允许，不得向外泄漏公司和客户的机密。
(10) 工作时积极巡视自己的工作岗位，不同的情况要施以不同的清洁方法，对于不易清洁的要尽量想办法，如不能处理的要及时告知现场主管或领班，不得因故而推卸责任
(11) 如在检查卫生不合格者，分别给予批评教育、扣奖金、辞退处理。
(12) 在工作时，如遇水灾或火警时要及时通知保安人员或现场主管，并积极协助处理好善后工作。
(13) 积极接受上级和客户考评，相互沟通、廉洁自律，增则节支，学习公司规章制度，进行精神文明建设，提高公司效益和企业形象，建立一支纪律严明，作风过硬的队伍。
2. 员工因清洁质量检查不合格的，作记过处理。
3. 员工出现下列情况，将作警告、记过罚款处理。
(1) 员工上班工作服不整洁、不干净、皱折、破烂的。
(2) 服装的纽扣没扣好、领口、袖口、衣下摆等处的内衣外露、外翻、鞋子不干净的。
(3) 工作牌没有在正确位置佩戴整齐，脏、旧、破烂而没有及时更换的。
(4) 头发没有按标准进行整理的(男：短小，最好为寸头、无胡须;女：束扎整齐洗净、梳顺)。
(5) 员工必须按时上下班，迟到、早退15分钟之内的。
(6) 员工在工作范围内说粗话、随地吐痰、穿拖鞋、相互闲聊、呆站、大声喧哗、清洁工具、清洁材料随处乱放、随便舞弄清洁工具或其它棍棒的。
(7) 员工在上班工作中收集纸皮、易拉罐等废品的。
(8) 员工将清洁工具晾晒、摆放在公共场地，经教育仍不更改的。
(9) 对装修工人任意抛洒、堆放装修垃圾时，员工与装修工作或住户争吵的(遇此情况要立即告知项目点管理处，由项目点管理处进行处理)。
4. 员工有下列情况之一的作记过或辞退处理
(1) 员工因清洁质量或者言行举止被管理处投诉的。
(2) 本公司员工相互争吵的，或与管理人员、客户发生争吵的。
(3) 员工擅自移动客户或顾客放置的物品、杂物的。
(4) 员工在工作中引燃易燃易爆物品的。
(5) 员工谩骂或威胁他人的。
(6) 员工在工作时间擅自接私话的。
(7) 员工故意浪费材料的。
(8) 员工在工作中，应积极主动的完成自己的清洁工作，在清洁工作中对不易做干净的地方借故推托的(遇此情况如自己不懂时应向主管请教怎样处理，根据所需材料和工具要主动向主管提出，由主管到公司去领取进行处理)。
(9) 员工在工作中，对主管指出的不足之处没有立即改正或因客观条件不能及时改正，但又没有按期完成的。 (10) 员工在上、下班途中未严格执行着装要求的。
(11) 员工迟到、早退15分钟之上者。
(12) 员工在工作时间内不得以任何理由和借口外出超过15分钟之上或擅自离开工作岗位的。
(13) 员工在工作中躺坐休息、看书、看报、睡觉、乱添乱画、抽烟、吃东西的。
(14) 员工旷工半天或半天以上的。
(15) 员工不服从管理的。
5. 员工出现下列情况之一的，作记大过并辞退处理，造成损失的按价赔偿。
(1) 员工随地大小便，严重影响公司和客户形象的。
(2) 员工因玩忽职守，影响工作和造成损失的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(3) 员工私自使用甲方或客户办公用品(电话、传真、复印等)，按偷盗论处。
(4) 不爱护并损坏、丢失清洁工具的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(5) 员工如引燃易燃易爆物品(或其它原因)启动火警系统，造成人为惊慌和混乱的。
(6) 员工在清洁各种玻璃、金属表面、木质地面、石材表面时乱划或腐蚀其表面，造成严重后果的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(7) 员工故意损坏或偷藏他人财物、偷吃他人食物的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(8) 员工殴打他人的。
(9) 员工在上班期间，与项目点所在单位发生非工作性接触，损害公司利益公司利益和形象。 (10) 员工因病、事请假者，如没有准假而擅自离开岗位者。
(11) 员工未经公司同意而擅自离开的(需提前一个月上交书面报告，经主管签字同意，交经理审批同意后，待公司安排接替的人到位后方可辞工)。
6. 员工有下列情况之一的，公司根据情况给予奖励：
(1) 工作认真负责，清洁工作做得好，受到客户书面表扬或所在工地被评为区、市、省卫生文明小区、清洁先进单位的。
(2) 员工拾到财物，主动上交客户、公司主管的，奖励20-200元，并通过表扬。
(3) 员工如遇突发事件(如火警、水灾等)立即告知客户并积极主动配合做好善后工作的。
(4) 积极举报有严重违纪行为的员工(如偷盗等)，经查证属实的。
7、其它事项
(1) 公司员工如有特殊情况(急病或交通意外) 须请假者，应尽肯能的提前告知公司。假期满或未满都不得擅自上班，必须先到公司报到，由公司安排其上班，否则不计工资。
(2) 在清洁过程中，发现电梯不锈钢、地面花岗石、墙面、天花、灯饰及其他物品(如不锈钢烟灰缸、垃圾桶、花盆、消防栓、报警器、开关等) 遭严重划伤、损坏、丢失，要立即告知主管。 篇二：保洁公司规章制度
公
司
规
章
制
度
宜昌市巴莱特环境工程有限公司
公司规章制度
一、自觉遵守国家法律、法规。
二、爱国、爱行业、爱公司、爱岗位、恪守职业道德，工作尽职尽责。
三、忠于职守，努力工作，遵守纪律，服从各级领导指挥和调配。
四、上班穿着公司规定的制服，胸前佩戴工作证及头花。办公室员工去驻场办事须穿工作服。
五、员工必须按时上下班，不得无故迟到、早退。
六、员工请事假需填写请假条，经部门领导批准方可有效，病假须持院方证明。
七、请假需经主管领导批准，请假二天以上的，需经公司领导批准。
八、员工应树立高度的工作责任感，保证安全生产，文明作业、服务，努力提高业务能力，保证工作质量，提高工作效率。
九、员工应自觉维护公司的良好形象，努力提高自身素质。
十、员工不得借职务之便做与本职工作无关的事，杜绝有损公司声誉和利益的举止言行。
十
一、工作人员若须外出，必须在外出去向表上做记录。
十
二、尊重领导、讲究礼节，服从领导的工作安排，积极主动完成自己的本职工作。
十
三、接听客户电话要讲普通话，接听电话应礼貌、热情，使用礼貌规范用语。 十
四、办公室必须保持干净、整洁，每天由工作人员打扫、整理办公用具和物品。
十
五、凡是公司安排出去学习的，必须做满两年。(如两年之内不想做了，未满2年服务期而离职的须自付学习期间所有费用)。 十
六、员工辞职须提前一个月向部门负责人提出书面申请，完成工作交接后经批准后方可离职。(时间以书面申请日期为准)
奖惩制度
试用期三天(三天不做完无工资) 经批准后方可离职。(时间以书面申请日期为准)
一、奖励
1、经公司质检部检查，各驻场(4人以上)每月评选1名优秀员工，公司给予10元奖励。
优秀员工评选条件：当月无罚款;服从分配，工作主动积极，认真出色;有团队合作精神，集体荣誉感强。
2、工作认真负责、细致、勤劳、能为客户提供优质服务，受到客户口头表扬者奖20元，受到客户书面表扬者奖50元。
3、参加公司会议、集体活动无请假、无迟到，每人奖励100元。
4、优秀员工奖：入职一年以上，符合优秀员工评选标准，每人奖励100元。
5、优秀主管奖：从事主管岗位一年以上，符合优秀主管评选标准，每人奖励200元。
6、突出贡献奖：受到甲方领导高度表扬，甲主出示书面表扬信，每人奖励100元。
7、拾金不昧奖：对拾金不昧者，甲主出示书面表扬信50元。
8、服从公司一切工作安排，控制物料开支，节约费用有明显成效者奖10 元。
9、发现事故苗头，及时采取补救措施，防止事故发生者奖20元。
10、为保护国家财产及客户财产，见义勇为者。(表现特殊，重奖)
二、惩罚
1、员工上班必须按时到达工作场地。凡发现迟到、早退、中途开溜者达15分钟者，每次扣5元;
2、迟到、早退、中途开溜者半小时至2小时扣除半天工资;
3、迟到、早退、中途开溜者达2小时以上者扣1天工资;
4、上班时间若有急事离开，需向部门负责人提交书面请假条。在公司抽查中，以请假条为准，否则视为当天请假，扣除当天工资。主管或领班请假必须电话告知公司，经公司同意后方可休息，否则，视为旷工。
5、班长、员工有事假或病假必须提前1天向驻场主管请示，批准后方可休息，主管请假需向公司领导请示批准，三天以上需跟公司总经理请示，普通员工请假向部门负责人请示，超过两天的需向公司领导请示，批准后方可休息。不允许临时带口信，违者作旷工处理。超过两天的事假一天扣10元，病假必须出示相关医生证明。
6、主管请假、必须提前1天将各区域工作提前安排好，同时告知甲方负责人。员工因不服从分配而擅自离岗者，作旷工处理，旷工一天扣三天工资，旷工达三天者作除名处理。
7、车站、办公楼驻场当月请假超过1天，全年总计调休达10次(含10次)取消先进个人评选资格。
8、在工作中，出工不出力、敷衍了事，经批评教育未改正者扣2天工资，半年内达2次者作除名处理。
9、上班时间不允许干私活，一经发现，处20元/人罚款，并取消个人先进员工参评资格;驻场内员工干私活，除对员工进行处罚外，驻场负责人也受到相应处罚(该负责人在现场并参与罚款50元/次;该负责人在现场未参与未制止罚款30元/次;该负责人未在现场罚款20元/次)。
10、员工上岗时一律穿工作服，衣服应整洁干净，违者每次扣5元。
11、员工上岗时一律佩戴工作牌，违者每次扣5元。
12、上岗时间一律不允许穿高跟鞋或拖鞋，违者每次扣5元。
13、上岗时间不能在工作的地方吃东西、抽烟、休息、闲聊，违者每次扣5元。
14、上班时间不能披头散发，长头发的应将头发盘起，短头发的应整齐干净，违者每次扣5元。
15、凡本公司员工必须遵循“顾客至上、服务第
一、质量第一”的原则，决不允许与客户发生争吵(不管对方是对是错)，发现1次罚款20元，一年中达到三次者作辞退处理。
16、工作期间，必须认真负责，严格遵守公司的劳动纪律和一切规章制度，不服从管理者，公司和驻场领导有权作罚款或辞退决定。
17、员工在工作期间因本人违反甲方各项规章制度而造成公司被考核扣分、罚款的由违纪员工自行承担，由公司从其工资中扣除。
18、凡本公司员工在职期间，必须爱护公物及劳动工具，如有损坏，视情予以赔偿。
19、主管和员工请假，主管应如实反映给公司负责人，如未如实反映，被公司发现，主管则扣罚双倍工资。 篇三：保洁员管理制度 生活区清洁工作制度
第一条 目的
规范了本公司清洁卫生的要求，对服务过程中影响服务的各个因素进行控
制，确保服务质量满足规定的要求。
第二条 适用范围
适用于本公司生活区环卫服务过程的控制。
第三条 职责
一、各保洁工负责清洁所管辖区域的环境卫生;
二、行政人事部制定对保洁工的考核标准;
三、行政后勤主管领导负责对生活区保洁工进行日常管理及卫生状况检查;
四、宿舍管理员负责每周抽查并协调保洁力量。
第四条 控制要求和方法
一、保洁员行为规范
(一)、考勤制度
1、按时上下班，不迟到，不早退，无旷工现象;
2、坚守岗位，不无故擅离职守，上班时间不脱岗、窜岗、做与工作无关的
事;
3、有事请假，请假不超假，请假需提前一天申请，以便调班。请假由行政
人事部经理签字有效;
(二)、仪容仪表、礼貌规范
1、精神饱满、工服保证干净、整齐、佩戴工作牌，头发修理整洁，头饰大
方;
2、文明礼貌，礼貌待人，无粗言秽语，不大声喊叫，说话，谈笑，工作中
1 不哼小调、工作时间不看书报、闲谈、吃东西，不游玩、嬉戏，遇领导及重要客 人来访时，应及时避让并肃立及礼貌问候;
(三)、清洁用品、用具使用规范
1、不准擅自拿用公司的用品，清洁工具需填写物品领用登记表方可领取;
不得将公司物品私自代理公司;
2、爱护工具，如损坏、遗失照价赔偿;
3使用清洁用品，自觉降低成本;
4洁工具应摆放在固定位置，保持干净、整齐。工作中，
不影响他人行走和不有碍观瞻的地方。
1擦拭工具和玻璃清洁剂，根据玻璃脏净程度将清洁剂与
好清洁溶液;
2液的擦拭工具在玻璃上擦拭，从顶端用适当的力量按在
或从左向右擦抹;
3重点抹，刮去玻璃表面上的水分;
清洁操作标准
1用水冲洗大小便器，用工具夹出小便器内的烟头等杂物; / 2倾倒垃圾篓，更换新垃圾袋后放回原位;
3于污迹处，用马桶刷擦刷，用水冲净;/ 4间地面;
5墙壁表面和厕所门;
6喷适当空气清新剂。
、节约水电，节约、工作结束后，清工具应摆放在身边，
(四)、玻璃清洁 、使用专用的玻璃清水按一定比例兑、把浸玻璃清洁溶玻璃器上从上向下、污迹较重的地方
(五)、公共卫生间、打开门窗通风，、清扫地面垃圾，、将洁厕净少许涂、用地拖拖净卫生、用清洁抹布擦净、厕所有异味即可
(六)地面清洁方法
1、清扫干净地面，无垃圾、杂物、砂粒;
2、地面有污物时要用小刀刮去;
3、用湿拖把均匀拖净;
4、拖把清洁后拧干拖净或用地推拖干;
5以免将拖净处踩脏，注意身后。
法
1叠成大小适合小块;(对皮沙发，电脑等高档设备要用
下擦，桌面由左往右擦;
2物后即反转用完未用的一面继续擦抹，不可一面擦到底; 3水洗净;
4更换。
容
3
(二)、保洁员工作程序
1程序
8穿工装，带工牌;
8扫各办公室地面及桌面;
8扫卫生间
9打扫会客室、会议室、网吧、阅览室;
13:30打扫一楼，二楼走道、三楼走道;扶手、窗户;
、拖地时要倒着拖，
(七)、抹布擦拭方、将抹布洗净拧干，专用抹布)
擦拭玻璃时由上往、抹布一面擦脏污、更换数次后用清、洗抹布水要及时
二、保洁员工作内
(一)、区域划分
、a区保洁员工作：00 准时到岗：00——8: 30打：30——9：00 打：00——11：30——14:30 14：30——15：30巡视各办公室并及时清理临时出现的卫生问题;
15：30——16：30更换办公室纸篓袋;将各个地点垃圾袋集中至大垃圾桶。
每周五下午15:30全体保洁人员集中清扫一号楼。
2、b区保洁员工作程序
8：00 准时到岗穿工装，带工牌;
8扫三栋一楼办公室;
8倒垃圾至外面指定垃圾倾倒点;
9:00扫广场及主干道;
13:30打扫7栋，8栋办公室;
14巡视各办公室并及时清理临时出现的卫生问题;
15将各个地点垃圾袋集中至大垃圾桶。
3程序
9穿工装，带工牌;
9冲扫男女卫生间;洗漱台
4 11：00——11：30 清扫四五六栋过道
13清扫男女淋浴间;
15巡视并及时清理临时出现的卫生问题;
16更换各点位垃圾袋并清运倾倒。
标准
1堆放整齐，垃圾拉走后要及时清理，无堆放杂物;
2圾桶干净、无异味;
：00——8: 30打：30——9:00 倾——11:30打——14:30：30——15：30：30——16：30、c区保洁员工作：00 准时到岗：00——11：00：30——15：30：30——16：30：30——17：30
(三)、保洁员工作、垃圾袋口要扎紧、、余垃圾，保持垃
3、清扫过的路面达到无灰尘、无积土、无积水、无杂物;
4、垃圾筒、果皮箱无浮灰、无痰迹，筒内干净可，筒周围无垃圾;
5、路面净、道沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、绿地草坪净;
6、定期冲洗路面、小径;
7、保洁标准达到清洁区内无烟头、纸屑等杂物;
8、楼内地面无灰尘、纸屑、污渍、积水;
9、扶手无落尘、水渍、污渍;
10、墙面、楼角无灰尘、蛛网;
11、开关无灰尘(须用干抹布，以防触电);
12、散水干净无泥土;
13、走廊内的玻璃洁净无灰尘、无指印;
14、电表箱无尘、管道井无杂物;
15、消防管道和消防设施无尘;
16、做到随手关闭走廊灯;
17、检查走廊灯的完好情况，并告知管理员;
18、协助管理员监督装修人员的违规操作;
5 篇四：公司保洁工管理制度
公司保洁员管理制度
为了提高公司保洁员的服务质量，使公司整体卫生环境清新、整洁，特作以下规定。
一、工作职责、工作守则及工作时间：
(1)保洁员严格遵守公司规章制度，根据工作性质每天提前一小时上班打扫办公区及生产区环境卫生，保证员工上班时有一个清洁幽美的环境。 (2)保洁人员需每日全面、细致的对卫生区域进行打扫、除尘。
(3)严格遵守公司规章制度、服从后勤主管安排，礼貌待人、积极主动、认真负责、一丝不苟。
(4)保洁员每天工作时间为：上午7：00―11：30 下午13：30-17：30
二、工作制度及标准细则：
2.1工作制度
(1)保洁员上岗期间保持个人仪容仪表及个人卫生，维护公司良好形象;不大声喧哗，严禁与公司同事闲聊，工作期间不影响员工正常工作;穿工装上岗，保持工装整洁、干净。
(2)保洁员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪 律，不迟到，不早退，不擅自离岗。保洁员因病、因事暂不能工作时，需自己找人替班，并
向主管请假，准许后方可离岗，否则按旷工处理。保洁员不得私自使用办公用品(如电脑、
电话等)。
(3)树立高度的责任心，关心公司的利益，严格分区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设 施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或机电维修人员汇报，负责管理好片区卫生器
具，认真做到卫生器具整洁、布置合理，随时保持清爽、美观，保证公司内外的清洁卫生，不留卫生死角。保洁人员应随时巡视公司内环境，发现污物杂物应及时处理，随时保证公司
内重点区域的清洁卫生。
(4)保洁员应爱护保洁设备，定期保养，及时维修，延长使用寿命。
(5)积极参加卫生突击工作，如：公司迎检、门前积雨、积雪的清扫等领导安排的其他突击工作。
(6)清洁时，尽量回避客户，对客户提出的要求和建议尽量帮助解决或反馈部门主管。
(7)保洁工作中要爱护使用水、电等设施，发现水、电、上下水管道等硬件设施有问题时应及时向部门主管报告。
(8)保洁员在工作中要注意安全，防止各种事故的发生，一旦发生事故后果自负。
(9)不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款并同时辞退;如损坏卫生工具者，要照价赔偿。拾到物品，应及时上交主管。
(10)保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。
2.2标准细则
(1)按工作职责和划分区域每日全面清扫。
环境卫生包括车间内外、各办公室、前台、走廊，宿舍楼卫生。
*车间内外卫生包括：地面卫生、地面吸尘、植物浇灌等车间内外所有区域和设备。
其中办公室卫生包括：地面卫生、办公桌椅、公共办公柜、电脑、电话、室内玻璃、栏杆、地面吸尘、门框擦拭等办公室所有区域和设备。
*前台卫生包括：地面、前台桌椅、饮水机、小柜子、白板等前台所有区域和设备。
*走廊卫生包括：地面、挂画、公司牌匾等走廊区域和设备。
*宿舍楼卫生包括：楼道、楼梯、走廊、扶手、门窗、玻璃、卫生间(及时更换用品)、饮水间等宿舍楼所有公共区域和公共设施。
(2)卫生清洁责任区按照公司安排的责任区域责任到人，保洁员按照各自的责任区域按时间规 定务必保持每天的环境卫生干净、整洁。
◆工作标准：
*随路两侧无杂物，无杂草丛生，无垃圾堆放，清洁无死角，随时保持清洁。
*办公室区域的门窗、玻璃、办公桌、茶几、茶具、冰箱、消毒柜及办公用具保持干净整洁，地面、桌面卫生清洁无死角。
*车间内地面保持干净整洁，清洁无死角;车间内鲜花每天浇洗一遍。
*办公车间外大道随时保持干净整洁，无杂物，无垃圾堆放，固定每周务必清扫一遍。 *垃圾要随时清除干净，垃圾桶、垃圾袋要及时倾倒到制定地点。
*各楼层的垃圾筒、地面要及时打扫、清理，卫生间洗手池台面、镜子、地面、墙面等要及时擦拭，做到光亮、无水迹、无污迹、无杂物;垃圾袋和手纸篓要及时倾倒、更换;洗手液和手纸要随缺随补。
*整套饮水机设备和不锈钢架务必每天清擦一遍，经常保持干净、整洁。
*垃圾桶、水车随时携带。垃圾桶、水车用完后保持清洁，不用时放在固定位置。
*保洁员使用的清洁工具用完后全部放在指定位置，所有清洁工具全部以旧换新。
三、检查所辖范围的清洁成效： 由行政部每天负责检查，不定期抽查。工作任务标准按本制度中<工作制度及标准细则>考核。
四、奖惩制度：
(1)通过检查、抽查等形式对保洁员的工作情况进行考评，每半年评选先进保洁员，给予100元奖励。
(2)保洁员在责任段内应全面清扫，每月检查结果中如发现不按规定执行不符合标准的，一次给予警告，两次给予通报批评，三次给予10元罚款，情节严重者给予扣除20-50元罚款。
(3)按照操作规程安全作业，对于清扫、保洁、收运质量考核后多次较差且教育不改的，将给予辞退处理。
五、本制度最终解释权和修订权归行政部，此制度自总经理签字审核之日起执行。 篇五：保洁公司管理制度汇编
保洁公司管理制度汇编
(内部资料)
保洁公司管理制度编制小组
吉林省畦源保洁有限公司
前 言
保洁公司成立一年来，取得了长足的进步和突飞猛进的发展。为适应企业发展的需求，完善管理制度，提高管理水平，把企业管理制度化、规范化，愈发显得十分重要。
建立完善的规章制度，即能保证企业生产经营工作正常有序运行，又能体现企业管理水平，从而保证企业整体工作沿着正常轨道健康发展。
由于是初次编写此管理制度，难免会出现纰漏和不足之处。有待在今后的工作实践中逐步完善提高。
一、共用设施设备管理使用制度
1、配电房管理使用制度
(1)保持配电房整洁，每日清扫，每周全面揩擦，保证机房和设备无灰尘，无积压，不堆放杂物。
(2)实行工作人员值班制度，每日做好值班记录，严禁无关人员进入，不得住人。
(3)保证配电房通气良好，做好屋面防漏，地面防潮工作，机房内要挂温度计，温度不得超过40º.
(4)配电房由机房技术人员进行巡查,每周不少于一次,每半年大检修一次。对值班中发现的问题要及时处理。
(5)配电房内操作开关、门窗要有明显禁止乱操作的提示、警告
2、电梯管理使用制度
(1)要保证电梯使用安全，在电梯轿厢内悬挂由劳动部门核发的该电梯使用证，年检合格证。
(2)电梯运行操作人员要经过培训，持上岗证挂牌上岗，禁止无证人员操作，应注意仪表、礼节。
(3)电梯运行操作人员应遵守安全操作规定，严禁电梯超载运行，严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒危险品。应严禁吸烟，机房门应加锁并标有闲人免进字样。
(4)电梯按规定时间运行，实行24小时值班制度。
(5)电梯安全设施齐全，通风、照明及时附设施完好，轿厢干净、
机房整洁。
(6)制定困人应及时救援程序，保安人员、值班人员、操作人员都应熟悉。
(7)电梯运行中因故障引起人员被维修人员应在半小时内赶到现场进行维修处理。
(8)若因维修、保养等原因电梯运行前一天，应在电梯所在一楼挂出告示牌。
(9)电梯维修人员每日要对电梯机房、电梯房等进行巡查并做好记录。
(10)电梯应每日进行一次全面检查，发现安全隐患应立即检修或采取应急措施。
3、水泵、水箱等管理使用制度
(1)保证水泵、水池、水箱房(室)清洁卫生，无杂物垃圾，定时清扫，严禁闲人进入。
(2)水泵房内所有压力表、流量表及其他设施每日巡查并保证正常运行，每半年进行一次全面整修。
(3)水箱供水卫生许可证，水质化验单齐全，操作人员必须具备健康合格证。
(4)严防设备，阀门、管线发生泡、冒、高、漏现象，严防发生水管爆裂，大面积渗水事故发生，每日对各种管线检查一次，发生故，属自来水公司的要及时报修，属物业职责范围的要及时检修。
(5)限水、停水时，按规定时间通知业主使用人，以便业主使
用人做好安排，做好入冬防冻保温工作，预防水管爆裂。
(6)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备均由专职人员负责监督。定期保养、维修、清洁、并认真做好记录，解决不了的问题立即报告。
4、消防设备设施管理制度
(1)管理处值班室承担消防控制中心职责，24小时值班。
(2)设备、消防泵、消防栓、消防管线等设施完好无损，可随时启用。
(3)消防管理人员经过培训，持证上岗能掌握消防设施设备使用方法并能处理操作中遇到的各种问题。
(4)组织开展消防法规及消防知识的宣传、教育，组织有关专业人员业余人员组成的消防队，明确防火责任人。
(5)每年进行一次管理区域的消防演习并及时总结经验，改进消防管理工作。
(6)物业管理处制定有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设备、引路标志完好、紧急疏散通道畅通。
5、空调设备、供暖设备、其他设备使用制度‘根据物管区域的具体情况来制定。
二、物业管理区域环境卫生维护管理制度
1、物业管理区域环境卫生维护人员管理制度
(1)物业管理区域设立保洁队伍，人员经过培训持证上岗。
(2)保洁人员有明确分工，实行分区标准化保洁服务。
(3)保洁人员实行队、班责任制，制定岗位规范，每月进行检查评比。
(4)保洁队伍实行聘用制，并制定环境卫生维护的服务标准，进行对照来考核。
2、楼内公共区域环境卫生维护管理制度
(1)房屋共用部位包括走道、门厅、楼梯地面、公共窗玻璃、楼梯扶手、天台、屋顶顶部保持清洁，无乱贴乱花、无擅自占用和堆放杂物现象。
(2)房屋共用部位、共用设备无蚁害，一旦发现立即采取措施灭害。
(3)无违反规定饲养宠物现象，严禁饲养家禽、家畜。
(4)外墙整洁、无积尘。
(5)各楼层无散落垃圾、无积水、无污染。
(6)无违反环保法，排放超标油烟及发生严重噪声情况。
(7)业住和使用人生活垃圾日产日清，不堆放楼前或过道上。
(8)督促业主定点按时堆放装修垃圾并组织及时清运。
3、楼外公共区域环境卫生维护管理制度
(1)环卫设施齐全。垃圾站、垃圾箱设置合格，整洁干净有序，定期灭虫蚊鼠害。
(2)垃圾日产日清。
(3)物业管理区域内无乱堆现象，无乱设置广告牌、广告箱等情况，公共设施整洁，无乱涂乱画现象。
(4)道路路面无积水、无杂物。
(5)无垃圾死角、无乱涂、乱张贴现象。
员工规章制度
1. 员工守则：
(1) 遵守客户、公司制定的各项规章制度，服从公司安排、调动。
(2) 热爱工作，团结友爱，文明礼貌，实事求是，工作积极。
(3) 坚守岗位，忠于职守，按时上、下班，不拉帮结派，损公肥私;不得擅自离岗、脱岗、迟到、早退。
(4) 上班时统一着装，保持良好的精神面貌，态度热情，服务周到。
(5) 上班时统一说普通话，不准讲粗话、脏话、家乡话。
(6) 上班时不能随地吐痰、吃零食、吸烟，不得大声喧哗、聊天或看书、看报、做与本职工作无关的事情。
(7) 员工代表公司形象，在与你所服务的人员发生冲突时，不得顶撞，尽量保持克制，不得将个人情绪带到工作中去而有损公司形象。
(8) 在岗位上要认真工作，不得做与工作无关的事情，与同事和上司相互配合，努力做好上级安排所定任务，并按时保质保量完成工作失职或不安全因素，保持工作效率达标。
(9) 不得盗窃公司、客户、同事的财物，一经发现，照价赔偿和承担全部处罚，扣除当月工资作抵押，并作开除处理，情节严重送公安机关处理，未经允许，不得向外泄漏公司和客户的机密。
(10) 工作时积极巡视自己的工作岗位，不同的情况要施以不同的清洁方法，对于不易清洁的要尽量想办法，如不能处理的要及时告知现场主管或领班，不得因故而推卸责任
(11) 如在检查卫生不合格者，分别给予批评教育、扣奖金、辞退处理。
(12) 在工作时，如遇水灾或火警时要及时通知保安人员或现场主管，并积极协助处理好善后工作。
(13) 积极接受上级和客户考评，相互沟通、廉洁自律，增则节支，学习公司规章制度，进行精神文明建设，提高公司效益和企业形象，建立一支纪律严明，作风过硬的队伍。
2. 员工因清洁质量检查不合格的，作记过处理。
3. 员工出现下列情况，将作警告、记过罚款处理。
(1) 员工上班工作服不整洁、不干净、皱折、破烂的。
(2) 服装的纽扣没扣好、领口、袖口、衣下摆等处的内衣外露、外翻、鞋子不干净的。
(3) 工作牌没有在正确位置佩戴整齐，脏、旧、破烂而没有及时更换的。
(4) 头发没有按标准进行整理的(男：短小，最好为寸头、无胡须;女：束扎整齐洗净、梳顺)。
(5) 员工必须按时上下班，迟到、早退15分钟之内的。
(6) 员工在工作范围内说粗话、随地吐痰、穿拖鞋、相互闲聊、呆站、大声喧哗、清洁工具、清洁材料随处乱放、随便舞弄清洁工具或其它棍棒的。
(7) 员工在上班工作中收集纸皮、易拉罐等废品的。
(8) 员工将清洁工具晾晒、摆放在公共场地，经教育仍不更改的。
(9) 对装修工人任意抛洒、堆放装修垃圾时，员工与装修工作或住户争吵的(遇此情况要立即告知项目点管理处，由项目点管理处进行处理)。
4. 员工有下列情况之一的作记过或辞退处理
(1) 员工因清洁质量或者言行举止被管理处投诉的。
(2) 本公司员工相互争吵的，或与管理人员、客户发生争吵的。
(3) 员工擅自移动客户或顾客放置的物品、杂物的。
(4) 员工在工作中引燃易燃易爆物品的。
(5) 员工谩骂或威胁他人的。
(6) 员工在工作时间擅自接私话的。
(7) 员工故意浪费材料的。
(8) 员工在工作中，应积极主动的完成自己的清洁工作，在清洁工作中对不易做干净的地方借故推托的(遇此情况如自己不懂时应向主管请教怎样处理，根据所需材料和工具要主动向主管提出，由主管到公司去领取进行处理)。
(9) 员工在工作中，对主管指出的不足之处没有立即改正或因客观条件不能及时改正，但又没有按期完成的。
(10) 员工在上、下班途中未严格执行着装要求的。
(11) 员工迟到、早退15分钟之上者。
(12) 员工在工作时间内不得以任何理由和借口外出超过15分钟之上或擅自离开工作岗位的。
(13) 员工在工作中躺坐休息、看书、看报、睡觉、乱添乱画、抽烟、吃东西的。
(14) 员工旷工半天或半天以上的。
(15) 员工不服从管理的。
5. 员工出现下列情况之一的，作记大过并辞退处理，造成损失的按价赔偿。
(1) 员工随地大小便，严重影响公司和客户形象的。
(2) 员工因玩忽职守，影响工作和造成损失的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(3) 员工私自使用甲方或客户办公用品(电话、传真、复印等)，按偷盗论处。
(4) 不爱护并损坏、丢失清洁工具的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(5) 员工如引燃易燃易爆物品(或其它原因)启动火警系统，造成人为惊慌和混乱的。
(6) 员工在清洁各种玻璃、金属表面、木质地面、石材表面时乱划或腐蚀其表面，造成严重后果的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(7) 员工故意损坏或偷藏他人财物、偷吃他人食物的(参照《管理人员规章制度》有关规定处理)。
(8) 员工殴打他人的。
(9) 员工在上班期间，与项目点所在单位发生非工作性接触，损害公司利益公司利益和形象。
(10) 员工因病、事请假者，如没有准假而擅自离开岗位者。
(11) 员工未经公司同意而擅自离开的(需提前一个月上交书面报告，经主管签字同意，交经理审批同意后，待公司安排接替的人到位后方可辞工)。
6. 员工有下列情况之一的，公司根据情况给予奖励：
(1) 工作认真负责，清洁工作做得好，受到客户书面表扬或所在工地被评为区、市、省卫生文明小区、清洁先进单位的。
(2) 员工拾到财物，主动上交客户、公司主管的，奖励20-200元，并通过表扬。
(3) 员工如遇突发事件(如火警、水灾等)立即告知客户并积极主动配合做好善后工作的。
(4) 积极举报有严重违纪行为的员工(如偷盗等)，经查证属实的。
7、其它事项
(1) 公司员工如有特殊情况(急病或交通意外) 须请假者，应尽肯能的提前告知公司。假期满或未满都不得擅自上班，必须先到公司报到，由公司安排其上班，否则不计工资。
(2) 在清洁过程中，发现电梯不锈钢、地面花岗石、墙面、天花、灯饰及其他物品(如不锈钢烟灰缸、垃圾桶、花盆、消防栓、报警器、开关等) 遭严重划伤、损坏、丢失，要立即告知主管。
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