甲级写字楼的建筑设计研究
摘要：以上海太平桥企业天地二期项目为例，结合甲级写字楼的设计理念，阐述了甲级写字楼一些设计要点，希望给类似相关项目提供点参考。
关键词：甲级写字楼;平面;立面;设计;要点
一、引言
从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化;24小时写字楼;人性化：空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。 本文结合上海太平桥企业天地二期项目，就甲级写字楼的建筑设计相关要点进行了探讨。
二、工程概况
上海太平桥企业天地二期项目由一栋133米高27层的甲级商业办公楼以及3层高的商业裙房和4层的地下商业用房组成，总建筑面积预计将达11.07万平方米，其中，地上建筑面积为6.71万平方米。本项目位于卢湾区太平桥126地块，所处地段显赫毗邻企业天地，北侧靠近崇德路，东面临近济南路路，西侧靠近顺昌路，南侧则贴近湖滨路，占地面积1.18万平方米，容积率5.5。
三、设计理念
1. 强调建筑造型的独特个性并以此提升楼宇的商业价值;
2. 强调建筑各个功能布局经济合理设计;
3. 机电设备选型应注重节能、效率、经济。
四、交通流线及功能布局
作为大型的商业办公建筑，行车交通的方便快捷是一个非常关键的部分。企业天地位于规划中的太平桥现代园区，外衔上海城市高架主干道，内接淮海中路地铁站，紧邻繁华高雅的淮海路商业街，位置优越，出行便捷。 企業天地为跨国公司创造了一个优越的办公环境，整个场地的交通设计遵循人车分流，不同功能的车辆尽量分开设置机动车出入口，便于管理，并遵守右行原则。
本项目为纯办公用房辅以配套商业餐饮用房，以办公空间为核心，合理组织功能分区及流线设计。地上共27层，地上1-3层为商场、设备。商场三层层高分别为6.15米(办公入口大堂区域为12m)，5.85m，6.35m。4层为商务中心及设备用房，5-25层为办公层，办公层高为4.3m。第26层办公层高为4.6 m、第27层办公层高为4.9m。(16层为设备及避难层)。
建筑标准层高4.3米，办公标准层建筑面积约2100平方米。平立面布局集中体现功能与形式的完美结合——白天通过建筑立面简约、精致(塔楼竖向装饰线条、裙楼彩釉玻璃与高品质石材组合)的细节设计，晚上则通过LED节能亮化工程组合，全天候诠释工程自身的品质和地位。于现代气息中融合历史文脉，将城市经典文化表现得淋漓尽致，充分反映出上海开放进取的精神内涵，是一座具有高品质商业、高能级商务、高品位休闲、原生态景观的国际化商务写字楼。同时，这一项目全面贯彻美国LEED绿色建筑认证的设计理念，满足节能建筑要求。待整个项目建成之后，必将成为新天地的一个商业新地标。
五、立面设计
5.1 总体设计
项目地处上海市中心区域，周围标新立异之作比比皆是，不同的建筑风格在此碰撞融合。本建筑在这样一种情况下，既要追求造型的标新立异，又要讲究与周围建筑、环境的融合，所以本工程体量采用简洁、规则的长方体。
幕墙的设计概念来源于中国传统的屏风，尝试利用其固有的遮阳层特点，并且通过分布于立面的突出550mm竖向和150mm横向遮阳构件减少了尺度感，并有效减少光污染，和避免大面积的玻璃。塔楼遮阳层由突出550mm竖向遮阳构件组成，竖向遮阳构件浮于幕墙玻璃面的外侧，后面是290mm宽竖向铝板，遮阳构件及竖向铝板一起有效地减少了大面积的玻璃，并能够提供外部的遮阳和一种外墙的厚度及体积感。这种遮阳系统使更多的自然光穿进办公空间，从而减少了对人工照明的需要。
根据不同的阳光射入角度及周边不同的视觉现状，遮阳构件的角度都会有相应的变化。在127地块的北立面，遮阳构件都以“闭合”的位置减少可见玻璃面及其反射光线的数量。
为了减少塔楼建筑尺度感，在面向企业天地较高的幕墙面一侧设置了双层高的遮阳构件，从而在两个地块之间形成了节奏上的连续性。遮阳构件的随机设置也减少了外立面的尺度感。遮阳构件的材料为铝板，表面喷涂轻微古铜色，这即减少了外立面的亮度，又从视觉上与110地块外墙的石材得到了统一。在窗顶横向的遮阳盒也提供了遮阳及有减少光污染的效果。
幕墙玻璃为自然色的高性能双银中空玻璃，最大的外部反射率为15%，并且具有很高的遮阳系数及可见光透射率。高性能的玻璃及外部遮阳系统的结合有助于整体的节能，并且对于我们获取LEED金奖也是关键的因素。
每个塔楼以一个不同肌理的凹口分割两个不同高度的体量，减少了塔楼的体量感。在凹口的地方，制造出更多的阴影，增加遮阳效果又能减少大面积的连续玻璃，有效减少光污染。合成的塔楼体块呼应了基地周边众多高层住宅的比例，更好的融入到基地的环境中去。
裙房设计要点：
商业裙房的设计取材于具传统尺度的新天地街景，减少了外立面的长度感及体量感。沿裙房外立面大量的暖色石材的应用及商业店面呼应了邻近的110地块，并给上面的塔楼立面提供视觉上的基座。裙房的立面有5个设在基地转角的“珠宝盒”构成，全玻璃的立面提供给旗舰店的店面。
入口的立面临近两个室内的中庭，其双银中空玻璃通过拉索系统点式支撑，
中庭的天顶系统由双银中空玻璃组成，定制的陶釉玻璃将提供50%的覆盖率。办公塔楼的大堂立面由透明双银中空玻璃组成，设置于2层高竖框的内侧。
6 总结与展望
因为企业天地毗邻著名的上海新天地，其独特的ArtDeco风格外型与新天地石库门建筑相映成辉，成为该板块内的地标性办公楼宇。写字楼采用中间无支柱的楼层设计，空间灵活多变，实用高效，目前成为新天地区域中最具人气的写字楼。
企业天地二期项目于2014年初交付，是新天地区域最新的一座超甲级写字楼，南邻太平桥人工湖公园，西邻时尚新天地，北靠繁华的淮海中路商业街，地理位置一流，交通十分通畅。该大厦由世界级的知名团队设计，运用了众多绿色环保及智能技术，按照LEED金奖标准建造，并获得中国国家绿色建筑三星认证，让客户在舒适和节能的环境下工作。
企业天地二期写字楼商务中心由亚太最知名的商务中心运营商管理，位于大厦的高区楼层，共有一个整层的面积，提供最高标准的商务空间，提供数十间全配置的服务式办公室、3间大小会议室、极富现代感的商务休息区，室内宽敞、光线充足、视野良好，成为中外企业设立办公室的理想之选。
参考文献：
[1]刘博.城市综合体的功能组合研究[J].城市环境设计.2011(08).101-103
[2]金坤.中小型商业综合体的设计方法探讨[J].工程与建设.2011(04).53-57
作者：潘媛珍
【摘要】本文为大家介绍了作者关于超高层写字楼项目建筑设计的相关理解与认识。文章以该类项目的分类与定位为切入点，对其核心筒布局、流线组织等进行了展开叙述，详细介绍了写字楼平面设计、大堂设计的相关内容，同时总结了建筑消防设计的相关注意事项。文章最后指出超高层写字楼项目应该具备新颖的方案创意、高效的平面设计、便捷的竖向交通组织、富有创意的公共空间等。
【关键词】超高层;写字楼;核心筒;流线;标准层;大堂;消防
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.33.037
1、引言
当今社会，形形色色的办公建筑既为人们提供了一个个舒适的、多样化的工作环境，也为我们的城市增添了一道道靓丽的风景。独有的创意、新颖的造型、舒适的空间……正在成为众多的办公建筑设计追求的目标，进而探寻出专属于项目自身的亮点和溢价点。这其中，超高层写字楼项目由于其设计、建设难度较大，社会关注度始终很高。本文结合作者的工作实践总结，以250m以下的超高层写字楼为研究对象，对其建筑设计进行了较为系统、全面的梳理和分析。
2、超高层写字楼的分类与定位
超高层写字楼指建筑高度超过100m的高层办公楼，在办公建筑分类上属于A类——特别重要的办公建筑。超高层写字楼项目往往需要配建与其规模相匹配的综合配套功能，例如：商业、健身、餐饮、会议中心……从而形成一个以办公为主、辅以多种其他复合功能的高端商务综合体项目。它一般规划在高档商务区或重要的城市地段，其超大的规模体量，峻拔的建筑高度，超前的建设标准，使其一旦落成，便会成为城市的焦点。
超高层写字楼按照体形可以分为“板式”和“塔式”，塔式可以更加凸显建筑的峻拔气势，日常生活中更为常见。按照建设标准可以归类为“甲级”写字楼或“5A”写字楼。大堂的空间尺度、办公楼层的净高、电梯厅的尺度、空调系统、电梯的台数与分区、配属车位等，都直接关系到超高层写字楼的档次与定位。
3、核心筒的布局形式
超高层写字楼的核心筒可以分为“分散式核心筒”和“集中式核心筒”两种。
分散式核心筒常用于“板式”塔楼。有些项目会在两核心筒之间引入“中庭”设计，中庭的高度常根据其平面尺度、竖向楼层分区、大气压力差、自然风速等因素综合确定。结合项目所在地的夏季主导风向，在不同楼层设置一些室外或半室外的空中花园，与室内中庭连为一体，利用不同楼层的大气压力差，提高建筑内部的空气对流效果，改善写字楼的室内环境品质。此外，设置中庭、空中花园等共享空间还可以为人们创造出交流、休憩的良好氛围，愉悦大家工作时的心情。
集中式核心筒在超高层写字楼中最为常见。核心筒的形状一般都很规整，主要由电梯井道和电梯厅、疏散楼梯和前室、设备机房和管井、卫生间等共同组成。在超高层建筑中，由于电梯数量较多，加之电梯组一般均需要分区运行，所以电梯组的排布方式对于核心筒的设计有着决定性影响。根据电梯组的排布方式，集中式核心筒可以分为：并列式布局、串联式布局、混合式布局等几种类型(参见附图)。并联式布局核心筒更适合于矩形或椭圆形标准层平面，其流线组织最为简洁、明确，核心筒更为紧凑、使用效率更高;中、低区电梯组常设置在核心筒端部，在中、高区楼层可以将该部分较为方正的空间划给办公使用，从而提高写字楼标准层的综合使用效率。串联式布局、混合式布局更适合于方形或圆形标准层平面。在设计过程中，我们需根据写字楼的标准层形状、首层大堂方案、电梯竖向分区要求等条件，合理确定核心筒布局方案。
4、流线组织
总平面设计时，应综合基地周边情况，合理确定建筑各个出入口的位置，对办公人流、车流、后勤服务流线等进行统一考虑。若项目包含有商业等其他附属功能，还需要同时对相关流线进行系统梳理，避免流线交叉。写字楼首层大堂门前应有落客车位的设计，落客后，车辆要能够便捷的驶离基地或驶入地库。写字楼的后勤服务出入口应直通服务电梯厅，并尽量远离办公大堂出入口。
为方便对于进出写字楼的人员进行管理，高档写字楼均在首层地上电梯厅入口处设置闸机，地库至首层大堂设有专用的转换电梯，转换电梯台数需根据写字楼容纳人数、平均等候时间、高峰时期等候时间等经计算确定。若转换电梯台数较多，其位置可以结合首层各区电梯厅的开口方位分散设置，避免人流大量集中。若项目设有商业配套楼层，转换电梯可以选择在商业配套楼层停靠，方便各功能楼层之间的联系。
为提高电梯的使用效率、减少核心筒的面积浪费，超高层写字楼的电梯均会根据服务楼层采用分区设计，电梯的分区设计常结合避难层一起考虑，一组电梯分区大体可按服务建筑高度不超过50m、或建筑面积在20000㎡-30000㎡左右的楼层考虑。建筑高度在100m-150m之间的超高层写字楼，其电梯组可分为低区、中区、高区。建筑高度超过150m时，为进一步节约核心筒面积、提高电梯运行效率，一般会引入穿梭电梯和空中转换大堂的设计，电梯分区的数量会随着建筑高度的增加而增多，空中轉换大堂上部的楼层，可以利用其下部楼层电梯组的位置组织各自的电梯分区设计。
5、标准层平面设计
超高层写字楼的平面宜为矩形、方形、圆形等规则形状，其中矩形、方形的平面利用效率较高。根据相关数据统计，当写字楼标准层面积为2000㎡左右时，其平面使用率可以做到70%-75%;由于标准层面积过小造成核心筒所占的面积比例过大，标准层面积过大导致的电梯数量增加较多，以及高层建筑的防火分区面积应小于3000㎡等因素的影响，当标准层面积小于1500㎡或者大于3000㎡时，写字楼的平面使用效率均会降低较多。另一方面，随着建筑层数的增加，核心筒所占标准层的面积比例逐步增加，写字楼平面的使用率也会逐渐降低。
超高层写字楼的平面设计，应根据基地条件和方案立意，结合项目周边的环境因素，例如景观资源、交通情况、日照条件、主导风向等，确定合适的标准层平面形状。核心筒设计应根据功能需要，结合建筑规模、建筑高度、流线组织、空调形式等多方面条件，力求做到面积紧凑、流线便捷、利用高效。标准层柱网设计需综合考虑各楼层的功能使用需要、净高要求，立面造型、以及结构设计经济合理等多方面因素，努力做到结构设计与建筑功能间的完美结合。为进一步提高写字楼标准层的使用效率，在满足疏散要求的前提下，核心筒周边的走道宜尽量规划成“工”字形，以减少公摊面积。
6、大堂设计
大堂作为人们进入写字楼后的第一展示空间，具有重要的“门脸”作用，常被看作是仅次于建筑外观的“第二形象”。写字楼大堂一般兼具有接待、等候、休闲、茶饮、会客、交流等多种功能，其平面大小与写字楼的档次、建筑规模，以及自身兼具的功能等直接相关，方案阶段可按其服务的办公楼层总建筑面积的1/150进行估算。为了能够营造出高档、尊贵的空间效果，首层写字楼大堂和电梯厅通常会做挑高处理，大堂挑空高度根据其平面大小可选择两层挑空或三层挑空。
写字楼地下大堂位置应醒目，同时注意做好通透性和标识性设计，有条件的项目可以考虑设计成地下观光电梯，方便人们停车后可以快速识别并到达。位于人防区的地下大堂，可以考虑在人防墙和人防门(平时常开)以外单独设计一面积适中、通透性好的地下大堂，以减少人防口部对于地下大堂通透性的不利影响。此外，地下大堂与行车道之间应留有一定的安全缓冲距离，设备管线尽量避开地下大堂入口附近区域，以提升人们进出地下大堂的综合体验。
7、消防设计
(1)消防车道及消防登高操作场地：超高层寫字楼周边应设置环形消防车道，和长度不小于一个长边长度，且不小于该建筑周边长度1/4的消防登高操作场地。当首层办公大堂正对该场地时，其顶部凸出外墙的雨棚深度不应大于4m。
(2)避难层设计在满足规范要求的基础上，还应注意以下内容：
1)第一个避难层(间)的楼地面至首层地面的高度不应大于50m，两个避难层(间)楼地面之间的高度不应大于50m，最顶部避难层(间)的楼地面至建筑屋面的高度不应大于50m。
2)设计避难人数应为该避难层与上一避难层之间各楼层的使用人数之和。避难区的净面积宜按不大于5.0人/m?计算，避难层内的走道面积不应计入避难区的净面积。
3)避难区应与建筑的消防登高操作场地相对应。
4)当建筑内的避难人数较少而不需要将整个楼层作为避难层使用时，除设备用房外，该楼层不应设置其他使用功能。
(3)直升机停机坪：超高层建筑的人员疏散及消防救援难度很大，规范要求建筑高度大于100m且标准层建筑面积大于2000m?的公共建筑，宜设置屋顶直升机停机坪，为消防救援创造条件。却因建筑造型等原因难以设置时，应设置能保证直升机安全悬停与救援的设施。
结语：
每一栋超高层写字楼都有被成功打造为“地标”的潜质，建筑师应该积极的参与项目的前期决策定位，努力挖掘项目自身的专属特性，并将之转化为适合在其基地上生长的建筑方案。新颖的方案创意，高效的平面设计，便捷的竖向交通组织，富有创意的公共空间……这些都应该属于超高层写字楼项目建筑设计的基本要求。我们在日常工作中要善于捕捉关键信息、总结成功经验，进而设计出更加优秀的作品。希望本文可以为大家提供一些帮助。
作者：马伟光
【摘要】阐述了现代写字楼使用要求的提高和房地产开发中设计管理的重要意义，通过中交财富中心项目实际案例的分析，重点介绍了房地产设计管理过程中可以后期优化和深化的几个方面，如：建筑结构设计、室内装修设计、园林景观设计以及其它二次深化设计等，以期为类似项目提供参考借鉴。
【关键词】写字楼；房地产；设计管理；精细化
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随着现代经济建设的快速发展，人际交往和信息交流越来越频繁，人们对写字楼建筑的要求也越来越高，现代办公建筑已逐渐成为社会进步、经济繁荣、技术发展的重要标志。人们对办公环境的要求不断提升，写字楼除去原有的交通地理要求之外，还要求行政配套齐全、建筑设计风格鲜明、通信设备先进、内部基础设施人性化以及拥有具备相关经验的物业管理公司等，也由于这种高标准的需求，使高标准的写字楼价格不菲，成为房地产类别中极具投资价值项目。 [1]写字楼（office building）主要由作为办公空间的办公室部分和公用部分（如电梯、楼梯、卫生间、饮水间、走廊等）构成，是我国目前高档物业的重要组成部分之一，其主要功能是为业主和用户提供高档次的办公场所和管理服务。 [2]
随着我国经济发展呈现新常态，房地产也由原来的黄金发展期进入到了“白银时代”。受国家宏观调控政策的影响，住宅市场竞争激烈，开发商又蜂拥而至进入写字楼市场。那么房地产企业如何在激烈的市场竞争中立于不败之地呢？如何在保证品质的同时确保利润呢，只有通过不断地提升产品的溢价能力并严格控制企业的成本支出，快速去化符合市场需求的产品。房地产企业对于成本管理水平，直接影响房地产企业的市场竞争能力和企业盈利能力。在影响项目成本的要素中，建筑的设计阶段的把控要占到总成本的75-85%，因此对于房地产开发中设计管理是非常重要的环节，同时它也是增加产品溢价能力的关键。
本文以石家庄中交财富中心项目为案例，通过设计阶段的前期及过程管理，在实践过程中提炼出针对中交财富中心项目设计方面的精细化管理的措施和建议，可以为不同房地产企业开发写字楼提供一些借鉴。但因为房地产企业所处的背景不同、开发规模不同、区域不同、市场环境不同，其精细化管理所包括的内容也会存在不同的差异，需要通过管理者在实践中不断的探索、改进、完善等手段找出适合自身企业发展需要的设计精细化管理的方法，并在实践过程中不断的检验、修正、动态的调整，才能满足企业设计精细化管理的需要。
1、工程概况
中交财富中心项目位于河北省石家庄市桥西区自强路上，是石家庄市的行政和金融核心区，特别是自强路定位于金融中心一条街。中交财富中心项目占地面积为22400平方米，总建筑面积183046平方米，容积率为5.82，建筑密度：26.39%，总共有三栋建筑，成品字形布局，总高度124米。产品定位于5A级高端写字楼，外墙面为石材幕墙和玻璃幕墙相结合，体现了高端、庄重、大气 、简洁的整体风格。
公司设计管理部和项目公司相关管理人员站在公司精细化管理的角度，自项目论证阶段开始，就全程参与整个项目的定位策划、各项设计指导、材料设备选型定板、设计变更管理、招标过程中技术标准的确定，施工过程中的技术支持等工作，处处体现出“设计创造价值、设计节约成本、设计提升品质”的工作理念。
图1 项目效果图
2、主体结构设计优化管理
公司设计管理部配合项目公司完成施工图内部评审、外审及会审工作，提出了专业意见，并提出了土建成本优化方向。重点在型钢柱的布置、结构梁和墙体截面控制、地基基础及地下结构构件等方面提出了控制方向。本着坚持建设方利益宗旨为目的，设计管理部积极和与会专家、设计院明确了设计优化的基本原则和具体内容，制定了设计优化的时间节点。会后，设计管理部加强了与设计院的日常工作沟通，要求设计院及时调整了设计图纸。结合现场实际情况，本次优化收到了很明显的实际效果。后经中咨管理公司测算，此次优化共节约钢材、混凝土成本约400万元。
3、外立面深化及优化设计管理
中交财富中心是石家庄市中心高端写字楼，该项目建成后，将成为金融政务区地标性建筑和强力“新引擎”。该项目的幕墙深化设计与施工，对项目的整体外立面形象有非常重要的作用。公司设计管理部和项目公司设计管控人员多次与设计院沟通幕墙方案，并结合国内两家知名幕墙深化设计单位，先后开了多次会议，最终确定了幕墙深化设计原则和方向。保证了幕墙深化设计的结构安全、成本经济、施工便利，提出了与项目开发品质相匹配的最优方案。在塔楼屋顶钢结构优化方面，结合项目实际需求，公司设计部适时提出了优化方案，并进行了经济和技术比选，决定调整屋面钢结构方案为混凝土结构方案。从钢结构改为混凝土结构，預计能节约造价约700万元以上。同时，这种调整也带来了玻璃幕墙面积的减少，约减少幕墙面积4210平米，可节约成本400万元以上。综合分析，屋顶幕墙及结构的调整可节约成本1100万元以上。
4、室内精装修设计
随着时代的发展，人们越来越多的认识到室内设计的重要性。更完美的展现设计理念，又要节约成本，设计管理部首先编制了精装修设计任务书，除明确了设计范围及相关做法，对材料及单平米造价也进行了严格的控制。设计公司在深入体会中交集团的企业文化和企业精神的基础上，通过融、雅、固、财等构思意向，归纳出的大气、雅质、庄重、简洁等基本设计理念，最终通过设计方案强调大气磅礴的气势，以及充满力量感的庄重空间形象，突出央企恢弘向上的企业精神面貌。空间构成上强调完整统一、严整方直的空间特质。在施工图设计时考虑到各专业的配合，施工现场还试做样板间来保证装修效果。
5、园林景观的设计
在当前现代化的园林景观设计之中生态元素、视觉元素的应用相当关键。设计公司根据现代主义设计风格：简约流畅的立面装饰线条，极少的装饰元素，大量的玻璃材质，前卫、不受拘束的感觉，及庄重、大气、简洁的建筑形象，确定景观设计要形成一个有序、整洁、经济、大气的现代办公园区；一个赋予现代特色与功能人性化的办公园区；一个具多层次景观空间的商业区。在施工图设计及工程施工中抓好道路铺装、绿植、围墙、大门、小品雕塑、排水雨水、给水、景观照明、背景音乐广播等多专业的设计配合，保证设计效果。
6、二次深化设计
6.1外幕墙工程设计
中交财富中心项目外幕墙二次设计，主要由实力较强的幕墙公司进行深化设计。并与建筑设计公司设计人员密切配合，设计图纸通过了审图机构的审核，出具了审图报告。在幕墙图纸技术等统一的同时，中交财富中心项目外幕墙施工进行了多家比选并公开招标，最后确定三家公司对T1、T2、T3楼外幕墙进行施工。在幕墙材料封样方面，公司设计管理部首先要求设计院对石材进行设计封样，然后项目公司根据设计封样进行石材比选考察，初步筛选确定五家厂家后，由项目公司、设计院、设计管理部又对厂家进行矿坑摸底，在现场进行试挂确定施工封样，保证了项目最终的整体效果。
6.2 弱电（智能化）工程设计
中交财富中心定位为5A写字楼即甲级写字楼。我方委托项目管理公司对当地对标项目进行考察、调研后确定智能化工程标准，经过公开招标最后委托设计院进行设计工程咨询。智能化工程方面本项目考虑的原则是即要能满足现有的基本的功能要求，又要能有效的控制成本，并且为后期发展进行预留。最终的实施方案并未完全按照5A的标准配置，而是适当做了些精简和优化。各项措施保障了项目后期功能多样性，以适应不同客户需求。
6.3 泛光照明设计
亮化工程、泛光照明对于体现建筑的夜晚的整体形象和品质具有重要的作用。专业的设计中要体现出平日和节日不同使用时段所呈现出的照明效果，利用灯光创造出新的建筑形象。设计公司在体会中交集团的企业文化和企业精神的同时，对石家庄市人文环境融、客户需求等方面进行了深入探索，最终确定了暖色调来体现了中交财富中心的“沉稳、庄重、内敛、精致”的时代气息。建筑楼身采用金黄、黄色的颜色，以条形水幕过度为主题，金色水幕若隐若现，寓意成功道路时而坎坷，时而进入未来的梦想之巅。楼顶顶面以金黄光设计效果，用以暗色外框柱子搭建成金色黄光屋面，象征着金灿灿的宝库，充分体现了“财富中心”的寓意。
6.4 电梯工程的专项深化设计
电梯数量与梯速设置一直是评判写字楼优劣的标准之一。中交财富中心项目，在方案设计中就对电梯数量进行了优化。后期综合设计、营销、商务、工程综合意见又多次对电梯厂家及梯速进行了优化，本着充分发挥设备性能，有效控制工程成本的原则，取消了原来设计5m/s的高速梯。 最终设计优选了34部进口三菱电梯，T1、T2分设高低区（梯速分別为2.5m/s，3m/s），T3设置高中低区优化设计（梯速分别为2.5m/s，3m/s，3.5m/s），满足客户高端要求，让客户避免因等待电梯而产生的烦躁。
6.5 BIM技术在项目建设中的作用
现代化的设计除了设计理念和设计手法方面的创新，更需要先进的技术手段保障其得以实现。因此采用先进的设计软件，先进的建筑技术对于设计的精细化管理尤为重要。该项目委托的项目管理公司在项目的实际管理过程中，充分应用了BIM技术，尤其是在设计质量管理、工程进度计划管理和工程量计算等几方面发挥了较大的作用。
以上只是概略的对中交财富中心项目中设计及相关技术工作的粗浅分析，重点希望通过此次浅析总结提高公司房地产项目设计管理的水平。同时相关经验可以在其它写字楼项目中得以应用。
参考文献：
[1] 中国办公楼行业发展回顾与市场前景预测报告（2015-2020年）.
http：//blog.sina.com.cn/s/blog_47103df60100ghh8.html.
[2] https：//wenku.baidu.com/view/b60099ef83d049649b66587e
（本文作者：张孝志，男，生于1973年11月，内蒙古海拉尔人，中国交建北京联合置业有限公司高级建筑师，主要研究方向：建筑设计、建筑施工、房地产。）
作者：张孝志 Xiaozhi Zhang
写字楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。” 写字楼市场目前流行两大评定标准，一是甲级写字楼，一是5A写字楼。所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。相比之下，5A写字楼倒是有一定的标准，类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。
第一部分 摘要
一. 公司概况描述
二. 公司的宗旨和目标
三. 公司目前股权结构
四. 已投入的资金及用途
五. 公司目前主要产品或服务介绍
六. 市场概况和营销策略
七. 主要业务部门及业绩简介
八. 核心经营团队
九. 公司优势说明
十. 目前公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还
十一. 融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案)
十二. 财务分析
1. 财务历史数据
2. 财务预计
3. 资产负债情况
第二部分 综述
第一章 公司介绍
一.公司的宗旨
二.公司简介资料
三.各部门职能和经营目标
四.公司管理
1. 董事会
2. 经营团队
3. 外部支持
第二章 技术与产品
一.技术描述及技术持有
二.产品状况
1. 主要产品目录
2. 产品特性
3. 正在开发/待开发产品简介
4. 研发计划及时间表
5. 知识产权策略
6. 无形资产erwerrtrhb
办公楼写字楼设计规范
1.1办公建筑应根据使用性质、建设规模与标准的不同，确定各类用房。办公建筑由办公室用房、公共用房、服务用房和设备用房等组成。
1.2办公建筑应根据使用要求、用地条件、结构选型等情况按建筑模数选择开间和进深，合理确定建筑平面，提高使用面积系数，并宜留有发展余地。
1.3五层及五层以上办公建筑应设电梯。
1.4电梯数量应满足使用要求，按办公建筑面积每5000m2至少设置1台。超高层办公建筑的乘客电梯应分层分区停靠。
1.5办公建筑的体形设计不宜有过多的凹凸与错落。外围护结构热工设计应符合现行国家标准《公共建筑节能设计标准》GB 50189中有关节能的要求。
1.6办公建筑的窗应符合下列要求：
1 底层及半地下室外窗宜采取安全防范措施;
2 高层及超高层办公建筑采用玻璃幕墙时应设有清洁设施，并必须有可开启部分，或设有通风换气装置;
3 外窗不宜过大，可开启面积不应小于窗面积的30%，并应有良好的气密性、水密性和保温隔热性能，满足节能要求。全空调的办公建筑外窗开启面积应满足火灾排烟和自然通风要求。
1.7办公建筑的门应符合下列要求：
1 门洞口宽度不应小于1.OOm，高度不应小于2.10m;
2 机要办公室、财务办公室、重要档案库、贵重仪表间和计算机中心的门应采取防盗措施，室内宜设防盗报警装置。
1.8办公建筑的门厅应符合下列要求：
1 门厅内可附设传达、收发、会客、服务、问讯、展示等功能房间(场所)。根据使用要求也可设商务中心、咖啡厅、警卫室、衣帽间、电话间等;
2 楼梯、电梯厅宜与门厅邻近，并应满足防火疏散的要求;
3 严寒和寒冷地区的门厅应设门斗或其他防寒设施;
4 有中庭空间的门厅应组织好人流交通，并应满足现行国家防火规范规定的防火疏散要求。
1.9办公建筑的走道应符合下列要求：
1 宽度应满足防火疏散要求，最小净宽应符合表4.1.9的规定：
2 高差不足两级踏步时，不应设置台阶，应设坡道，其坡度不宜大于1:8。
1.10办公建筑的楼地面应符合下列要求：
1 根据办公室使用要求，开放式办公室的楼地面宜按家具位置埋设弱电和强电插座;
2 大中型计算机房的楼地面宜采用架空防静电地板。
1.11根据办公建筑分类，办公室的净高应满足：一类办公建筑不应低于2.70m;二类办公建筑不应低于2.60m;三类办公建筑不应低于2.50m。办公建筑的走道净高不应低于2.20m，贮藏间净高不应低于2.OOm。
1.12办公建筑应进行无障碍设计，并应符合现行行业标准《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ 50的规定。
1.13特殊重要的办公建筑主楼的正下方不宜设置地下汽车库。
2 办公室用房
2.1办公室用房宜包括普通办公室和专用办公室。专用办公室宜包括设计绘图室和研究工作室等。
2.2办公室用房宜有良好的天然采光和自然通风，并不宜布置在地下室。办公室宜有避免西晒和眩光的措施。
2.3普通办公室应符合下列要求：
1 宜设计成单间式办公室、开放式办公室或半开放式办公室;特殊需要可设计成单元式办公室、公寓式办公室或酒店式办公室;
2 开放式和半开放式办公室在布置吊顶上的通风口、照明、防火设施等时，宜为自行分隔或装修创造条件，有条件的工程宜设计成模块式吊顶;
3 使用燃气的公寓式办公楼的厨房应有直接采光和自然通风;电炊式厨房如无条件直接对外采光通风，应有机械通风措施，并设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置;
4 酒店式办公楼应符合现行行业标准《旅馆建筑设计规范》JGJ62的相应规定;
5 带有独立卫生间的单元式办公室和公寓式办公室的卫生间宜直接对外通风采光，条件不允许时，应有机械通风措施;
6 机要部门办公室应相对集中，与其他部门宜适当分隔;
7 值班办公室可根据使用需要设置;设有夜间值班室时，宜设专用卫生间;
8 普通办公室每人使用面积不应小于4m2，单间办公室净面积不应小于1Om2。
2.4专用办公室应符合下列要求：
1 设计绘图室宜采用开放式或半开放式办公室空间，并用灵活隔断、家具等进行分隔;研究工作室(不含实验室)宜采用单间式;自然科学研究工作室宜靠近相关的实验室;
2 设计绘图室，每人使用面积不应小于6m2;研究工作室每人使用面积不应小于5m2。
3 公共用房
3.1公共用房宜包括会议室、对外办事厅、接待室、陈列室、公用厕所、开水间等。
3.2会议室应符合下列要求：
1 根据需要可分设中、小会议室和大会议室;
2 中、小会议室可分散布置;小会议室使用面积宜为30m2，中会议室使用面积宜为60m2;中小会议室每人使用面积：有会议桌的不应小于1.80m2，无会议桌的不应小于0.80m2;
3 大会议室应根据使用人数和桌椅设置情况确定使用面积，平面长宽比不宜大于2:1，宜有扩声、放映、多媒体、投影、灯光控制等设施，并应有隔声、吸声和外窗遮光措施;大会议室所在层数、面积和安全出口的设置等应符合国家现行有关防火规范的要求;
4 会议室应根据需要设置相应的贮藏及服务空间。
3.3对外办事大厅宜靠近出入口或单独分开设置，并与内部办公人员出入口分开。
3.4接待室应符合下列要求：
1 应根据需要和使用要求设置接待室;专用接待室应靠近使用部门;行政办公建筑的群众来访接待室宜靠近基地出入口，与主体建筑分开单独设置;
2 宜设置专用茶具室、洗消室、卫生间和贮藏空间等。
3.5陈列室应根据需要和使用要求设置。专用陈列室应对陈列效果进行照明设计，避免阳光直射及眩光，外窗宜设遮光设施。
3.6公用厕所应符合下列要求：
1 对外的公用厕所应设供残疾人使用的专用设施;
2 距离最远工作点不应大于50m;
3 应设前室;公用厕所的门不宜直接开向办公用房、门厅、电梯厅等主要公共空间;
4 宜有天然采光、通风;条件不允许时，应有机械通风措施;
5 卫生洁具数量应符合现行行业标准《城市公共厕所设计标准》CJJ14的规定。
注：1 每间厕所大便器三具以上者，其中一具宜设坐式大便器;
2 设有大会议室(厅)的楼层应相应增加厕位。
3.7开水间应符合下列要求：
1 宜分层或分区设置;
2 宜直接采光通风，条件不允许时应有机械通风措施;
3 应设置洗涤池和地漏，并宜设洗涤、消毒茶具和倒茶渣的设施。
4 服务用房
4.1服务用房应包括一般性服务用房和技术性服务用房。一般性服务用房为档案室、资料室、图书阅览室、文秘室、汽车库、非机动车库、员工餐厅、卫生管理设施间等。技术性服务用房为电话总机房、计算机房、晒图室等。
4.2档案室、资料室、图书阅览室应符合下列要求：
1 可根据规模大小和工作需要分设若干不同用途的房间，包括库房、管理间、查阅间或阅览室等;
2 档案室、资料室和书库应采取防火、防潮、防尘、防蛀、防紫外线等措施;地面应用不起尘、易清洁的面层，并有机械通风措施;
3 档案和资料查阅间、图书阅览室应光线充足、通风良好，避免阳光直射及眩光。
4.3文秘室应符合下列要求：
1 应根据使用要求设置文秘室，位置应靠近被服务部门;
2 应设打字、复印、电传等服务性空间。
4.4汽车库应符合下列要求：
1 应符合现行国家标准《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067和现行行业标准《汽车库建筑设计规范》JGJ 100的要求;
2 每辆停放面积应根据车型、建筑面积、结构形式与停车方式确定;
3 设有电梯的办公建筑，应至少有一台电梯通至地下汽车库;
4 汽车库内可按管理方式和停车位的数量设置相应的值班室、管理办公室、控制室、休息室、贮藏室、专用卫生间等辅助房间。
4.5非机动车库应符合下列要求：
1 净高不得低于2.00m;
2 每辆停放面积宜为1.50～1.80m2
3 300辆以上的非机动车地下停车库，出入口不应少于2个，出入口的宽度不应小于2.50m;
4 应设置推行斜坡，斜坡宽度不应小于0.30m，坡度不宜大于1:5，坡长不宜超过6m;当坡长超过6m时，应设休息平台。
4.6员工餐厅可根据建筑规模、供餐方式和使用人数确定使用面积，并应符合现行行业标准《饮食建筑设计规范》JGJ 64的有关规定。
4.7卫生管理设施间应符合下列要求：
1 宜每层设置垃圾收集间：
1)垃圾收集间应有不向邻室对流的自然通风或机械通风措施;
2)垃圾收集间宜靠近服务电梯间;
3)宜在底层或地下层设垃圾分级集中存放处，存放处应设冲洗排污设施，并有运出垃圾的专用通道。
2 每层宜设清洁间，内设清扫工具存放空间和洗涤池，位置应靠近厕所间。
4.8技术性服务用房应符合下列要求：
1 电话总机房、计算机房、晒图室应根据工艺要求和选用机型进行建筑平面和相应室内空间设计;
2 计算机网络终端、小型文字处理机、台式复印机以及碎纸机等办公自动化设施可设置在办公室内;
3 供设计部门使用的晒图室，宜由收发间、裁纸间、晒图机房、装订间、底图库、晒图纸库、废纸库等组成。晒图室宜布置在底层，采用氨气熏图的晒图机房应设独立的废气排出装置和处理设施。底图库设计应符合本规范第4.2条第2款的规定。
5 设备用房
5.1办公建筑设备用房除应执行本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
5.2动力机房宜靠近负荷中心设置，电子信息机房宜设置在低层部位。
5.3产生噪声或振动的设备机房应采取消声、隔声和减振等措施，并不宜毗邻办公用房和会议室，也不宜布置在办公用房和会议室的正上方。
5.4设备用房应留有能满足最大设备安装、检修的进出口。
5.5设备用房、设备层的层高和垂直运输交通应满足设备安装与维修的要求。
5.6有排水、冲洗要求的设备用房和设有给排水、热力、空调管道的设备层以及超高层办公建筑的敞开式避难层，应有地面泄水措施。
5.7雨水、燃气、给排水管道等非电气管道，不应穿越变配电间、弱电设备用房等有严格防水要求的电气设备间。
5.8办公建筑中的变配电所应避免与有酸、碱、粉尘、蒸汽、积水、噪声严重的场所毗邻，并不应直接设在有爆炸危险环境的正上方或正下方，也不应直接设在厕所、浴室等经常积水场所的正下方。
5.9 高层办公建筑每层应设强电间，其使用面积不应小于4m2，强电间应与电缆竖井毗邻或合一设置。
5.10高层办公建筑每层应设弱电交接间，其使用面积不应小于5m2。弱电交接间应与弱电井毗邻或合一设置。
5.11弱电设备用房应远离产生粉尘、油烟、有害气体及贮存具有腐蚀性、易燃、易爆物品的场所，应远离强振源，并应避开强电磁场的干扰。
5.12弱电设备用房应防火、防水、防潮、防尘、防电磁干扰。其中计算机网络中心、电话总机房地面应有防静电措施。
5.13办公建筑中的锅炉房必须采取有效措施，减少废气、废水、废渣和有害气体及噪声对环境的影响。
甲级写字楼
对于“甲级写字楼”、“5A级写字楼”等名词大家并不陌生，通常被用来形容或描述一个写字楼的品质等级，那么这样的评级标准是否科学呢?其实所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，行业中并没有固定标准或成文的规定，到底什么样的写字楼才算做甲级写字楼，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样，恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。
相比之下，如果用5A作为衡量一个写字楼品质等级的话更加有点勉强了，5A写字楼并不是表示写字楼的品质等级，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但绝对不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低，对写字楼品质有一定的影响，但是决不能说“5A”级写字楼就是甲级写字楼或者是品质最好的写字楼，因为影响写字楼品质的因素很多，比如写字楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面而已。
那么，什么是5A智能化呢?“5A”是指OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。过去也有3A及写字楼的说法，即：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)，FA(消防智能化)、SA(安保智能化)包含在了BA(楼宇自动化)中，近几年随着高科技智能控制系统在写字楼领域的广泛运用，楼宇控制、消防、安保的智能化程度越来越高，并成为独立的控制子系统，发展成为今天的“5A”。如果用“5A”评价写字楼的品质等级的话，是一种概念理解上的误区，如果市场上有人打出“超5A级”写字楼的话，那更是一种很不专业的说法。 甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定，什么样的写字楼才算作是真正的甲级写字楼。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以港台商人为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化;24小时写字楼;人性化：空间的舒适性和实用性;数字化;节能化;便捷的交通和商务化等等。
随着我国房地产市场的不断成熟，政府出台了一系列政策法规以规范房地产行业的运作，如：明确规定商用物业的概念，这在很大程度上是对于购房者的保护，但对于部分商家混淆产品概念以扩大项目优势的做法，却不大可能做出硬性规定。因此，对于购房者来说，明确了项目所宣扬的产品概念就会在一定程度上减少被欺诈的可能，至少不会被卖家的猫儿腻弄得一头雾水。
既然甲级写字楼是写字楼领域的最高品质的称谓，那么在影响写字楼产品品质的各因素中因该满足一定的要求，在这里我们凭借多年的行业经验，从市场需求的角度出发，对影响写字楼品质的因素进行总结，并提出一定的市场依据供大家参考。具体如下：
区位交通
房地产项目的开发首要考虑的要素就是地段，写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，区位地段显得尤为重要，企业选择办公物业首先选择的也是区位地段，写字楼的价值判断并不完全取决于写字楼产品本身，实际上来说，写字楼物业的区位和地段很大程度上决定了其价值。所以，作为甲级写字楼的判断标准，应该是位置十分优越，一般居于城市商务中心或商业聚集区，交通十分便利，四通八达的交通、浓厚的商务气氛一定是其写字楼价值的重要支撑。
规模
评价写字楼的品质不能孤立的考虑项目本身，它与周边环境是一个分不开的整体，所以这里所说的规模，不仅是指建筑体积本身比较大，而且更强调其规模的伸展力及拓展性;因为写字楼客户——企业，比较看重知名企业的群聚效应，这是形成商务气氛的基本条件，写字楼作为企业聚集办公的载体，项目本身的规模决定企业的聚集程度，重要的是项目与周边的其他建筑群共同组成区域商务环境，即项目周边必须要有强大的综合配套，形成一个集写字楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。一个写字楼如果没有相当大的建筑体量和规模化的配套设施，是难以称得上是甲级写字楼。
硬件设施
写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新。
建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上;
办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间;
标准层高：室内净高2.6m以上; 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上;
供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上;
空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。
电 梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨·台,候梯时间不超过30秒钟。
停 车 位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。
供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统;
智能化系统 ：达到5A级标准;
办公(OA)：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽;
通信(CA)：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件;千兆入户，百兆到桌。
楼宇(BA)：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制;
消防(FA)：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置;
保安(SA)：保安重点部位(门厅、电梯等)设电视监控计算机，自动巡更;
装饰装修
外 立 面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。
大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料 电 梯 厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材;应有不锈钢、大理石或木门套;
走 廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶;
卫 生 间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、 电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求;
办 公 间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面;
生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。
商业配套
甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施，如职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅,还有能够提供多项服务的商务中心, 多功能厅/会议室、邮局、银行、票务中心、小型商场、快递服务等;总之 ，一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。
软性服务
写字楼软性服务体现在两个方面，一方面是高效全面的物业管理，另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。又如，一些新型写字楼不仅能够实现全天候空调供应，节假日无休，而且还在送餐、夜餐甚至代办员工月票等方面提供细微周到的服务。
第七章 电气设计说明
一、设计依据：
1、民用建筑电器设计规范 JGJ 16-2008。
2、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95(2005年版)。
3、人民防空工程设计防火规范 GB50098-98。
4、汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067-97。
5、建筑物防雷设计规范 GB50057-94(200年版)。
6、火灾自动报警系统设计规范 GB50116-98。
7、建筑照明设计标准 GB50034-2004。
8、建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343-2004。
9、民用建筑物设计通则 GB50352-2005。
10、其它相关国家规范、建筑物平、立、剖面条件图及相关方面、各专业提供的有效数据。
二、设计范围：
本设计内容包括动力配电、电气照明、应急照明、建筑物防雷接地、综合布线及火灾自动报警系统。
三、负荷等级：
本工程高33层，地上总建筑面积约52480㎡，顶标高均为136m;地下一层，地下总建筑面积约22173.3㎡(含人防部分)。属一类高层建筑(超高层建筑)，故有效消防用电均属一级负荷(内容包括消防泵、喷淋泵、消防电梯、应急照明、避难层照明、排烟风机、正压风机、消控中心等)、公共场锁照明、主要业务计算机电源、保安电源、电话机房电源、客梯、排污泵为二级负荷;地下室人防照明、商业照明等用电均属二级负荷;其它负荷属三级负荷。
四、负荷计算：
1、公寓式写字楼用电负荷按每平方米100W估算，地下室车库桉每平方米30W估算。
2、电力供应主要数据如下：公寓式写字楼总设备安装总容量：7022KW 有功功效：5967KW 无功功效：2890kvar 视在功率：6630kVA 。 变配电工事由当地供电部门完成。
五、电力与照明设计
1、电力及照明电源均引自变电所低压配电柜。
2、电力及照明设备供电电压均为～220/380V。
3、配电型式采用树干式和放射式相结合。
4、公共照明干线及商铺公共电力干线等均采用放射式供电。
5、消防、计算机等
一、二类负荷采用双回路供电，末端自动切换。电脑等重要设备单独设UPS。
6、用电设备干线采用无卤低烟交联阻燃电缆，消防用电设备采用无卤低烟交联耐火电缆。
7、电力电缆从配电室低压柜顶出线沿桥架敷设至建筑各层配电间电缆竖井，各层设电力和照明配电箱。电力及照明线路均沿电缆桥架敷设。电缆桥架敷设在电缆井内或沿各层楼板下敷设。支线电缆穿镀锌钢管保护埋地、楼板内及吊顶内暗设。当消防管线敷设在吊顶内时均涂防火漆。
8、在变配电室、计算机房、消防控制室、各层主要通道及出入口设应急照明灯，应急时间为90分钟。走廊、楼道及楼梯间设疏散照明灯，应急时间为90分钟。
9、公共部位照明由二路应急照明电源供电，采用预分支电缆配至楼层应急照明配电箱，每三层设置一台应急照明双电源自动切换配电箱。
10、照明照度标准：地下车库100LX、设备用房150LX、办公室500LX。公共部位照明可在消防监控室集中控制。所有荧光灯具选用电子镇流器，功率因数应大于0.9。
六 、防雷接地保护
1、本建筑根据计算属一类防雷建筑，在屋顶四周设避雷带，办公楼顶端设避雷针，利用结构柱内两根(φ>16)主钢筋做防雷引下线。
2、充分利用建筑物基础做接地体，基础内二根(φ>16)以上钢筋相互焊接，形成一个网状，接地电阻≦1Ω。各系统共用一个接地系统。
3、为用电安全，本建筑作总等电位联结。在地下一层变配电室内安装一总等电位联结端子箱，将总水管、空调立管等所有进出建筑物的金属体及建筑物的金属构件与总等电位端子箱连通。计算机房、消防控制室及监控室做局部等电位联结。
4、各级配电系统设电涌保护器。
七、火灾自动报警系统
1、本工程超高层建筑，为特级保护建筑物;按要求设置集中报警系统。
2、消防控制室设在一层，内设置集中报警控制柜和广播/电话控制柜各一台，控制所有消防设备，并设CRT报警显示系统。
3、各幢建筑内走道、前室、楼梯间、大厅、商场、办公室、写字间、商务房、会议室、各机房、电梯前室、塔楼超过5m2的卫生间及避难间等处，均设感应探测器，探 测器保护面积60㎡，保护半径5.2㎡(修正细数0.7-0.8)地下车库、铝炉房、厨房设感应温探测器，探测器保护面积20㎡，保护半径3.6㎡。
4、消防水泵房、排烟正压风机房、通风空调机房、电梯机房、安保中心、变配电防、避难层处均火警专用电话一台，手动报警按钮及消防电梯前室处设置对讲电话插孔(离地1.5m)。
5、地下室汽车库、地下室其它消防设备机房、电梯机房、变配电防、楼层公共走道、大厅、避难层等公共场所设置3w事故广播系统。
6、在消防泵、喷淋泵、排烟正压风机动力柜处设手动直接控制模块，在火灾自动控制器失控时，可直接控制上述消防设备。
7、电气火灾监控系统：
1)各层强电井内的配电箱及重要的用电设备均设置漏电火灾报警模块，插接母线槽设置温度探测度探测器。
2)漏电火灾报警系统应具有下列功能：探测漏电电流、过电流等信号、发出声光信号报警、准确报出故障线路地址，监视故障点的变化。储存各种故障和操作做试验信号，信号储存时间不应少于12个月。切断漏电线路上的电源，并显示其状态。显示系统电源状态。
八、人防专篇 负荷等级、电源及配电
本工程人防部分平时为一类车库，战时为二等人员掩蔽所。
消防按一级负荷设计。按规范要求每个防护单元引接两路平时电源，共二级负荷双电源切换，电源引自本工程变配电所，战时电源引自本附近区域人防电站。
九、电气节能
1、在变电所设置集中低压静电电容器自动补偿，补偿后的功率因子大于等于0.9，减少无功损耗，提高用电量质，节能电能。
2、照明设计中，灯具选用高效节能型的荧光灯，灯具控制方式采用相对集中、分散控制相结合方式控制。室外照明采用与环境相协调的庭院灯，草坪灯，采用定时和控制，在保安值班中控制。
十、综合布线
1、 电话通讯系统： 本筑设制程控电话总机或采用虚拟程控制电话主机，由甲方与电信部门协商确定。根据常规设置一定量的电话/网络信息点。电话布线由综合布线系统整体考虑。电话系统的室外线路部分由相关的专业工程公司负责设计及施工。
2、 闭路电视系统：
本建筑没有线电视前端机房与当地有线电视联网。各楼设置分机房， 根据建筑用途设置过量电视出线盒。有线电视的室外线网络部份由相关的专业工程公司负责设计及施工。
3、 广播音响系统：
本建筑设置广播音响机房，集中音响广播通过音频线路向电梯前室，走道及其它公共场所放送背景音乐;火灾时消防控制中心可对其强行切换为紧急消防广播。
4、 保安监控系统：
建筑的底层设保安监控室，对公共场所的重要部位，商场，各层的主要走道，电梯前室进行视象监控。
5、 综合布线系统：
大楼拟设置综合布线系统，综合考虑电话通讯，计算器网络，视象传输。相关设计不包含在本设计之内。
高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球，高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配，我根据既往的工作经验，针对大厦商务消费群体的需求，从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案：
一、服务原则
1.权利界定的原则：以物业产权为管理权的基础，业主为管理权的权利主体，物业管理公司为管理的具体执行者;业主，业主大会，物业管理公司之间的权利义务应予明确。
2.业主至上的原则：有需求就有服务;
3.统一管理原则：公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理，确保物业的保值与增值;
4.经济合理原则：物业管理费及各项收费标准合理制定，既考虑主管部门的行业管理要求，又要兼顾物业运行成本支出，以保证物业管理服务行为有效健康的进行;
5.专业化服务原则：物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准，执业员工要求持证上岗。
6.超前管理原则：物业管理公司的管理意识，服务内容要想在用户之前，不能默守陈规。
二、服务内容
1.共性服务：
从写字楼的物业特点出发，为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务
1)总台服务
商务公司的客户量较大。总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求，缩短寻访时间。同时还可针客户的需要，提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。
2)礼仪服务
商务公司客户的素养相对较高，他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。由保安员提供的酒店门僮式服务，如：开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等，在为客户提供方便，博得其好感的同时，也控制了部分影响商务办公的人群的进入。
特色服务
1，每日雍尚服务
每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。
2，VIP服务
针对重点业主租户建立VIP团队服务(客服、工程、保安)，如遇公司庆典、重要客人来访等，做好迎接服务，体现大厦品质。
3，互动服务
经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情，如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等，遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。记住每位业主(老总)的生日，有前台人员送上鲜花，表达心意。
4，超值服务
管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议，业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。
5，设立专业设计部门及人员，打造大厦形象。
标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质，为此物业公司要对标示系统进行全方位的设计，特别是细节，如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙，电梯、各机房内标识牌等的设立。再有对于大堂的设计，家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放，节假日的布置，前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案，体现出变化和别具一格，增加亮点。
3)安全服务
大厦的安全防卫工作是管理的重中之重，它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全，还涉及大量的行业、商业、部门机密。写字楼在办公时间通常都是开放的，致使治安管理难度增大。为此，物业公司将以建立健全严格的出入管理制度，加班登记制度、钥匙管理制度，建立客户档案，增加巡逻频次，二十四小时安全监控，恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段，加强安全管理力度。
4)消防服务
楷林大厦为高层建筑，规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，高层建筑承受风力大，易受雷击，所以火灾隐患多。消防服务，以预防为主，物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书，明确消防安全责任人，积极宣传消防基本知识，帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能，二十四小消防监控，定期进行消防设施的检查和保养，定期进行大厦消防联合演练(要求所有业/租户参加)，人防与机防有效结合，确保大厦的安全使用。
5)清洁服务
清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象，并且很大程度影响大厦的租售率。为此，必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护，对楼体外檐进行定期清洗，保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园，公共设施设备外面的清洁，不留卫生死角。使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。
6)绿化服务
商务写字楼通常较为封闭，环境相对较为沉闷。恰当的绿植品种选择，合理有序的布置摆放，能够增加大厦的生机，美化办公环境，满足成功人士的心理需求(吉祥、顺利、发财、兴隆等)。特别是在节日期间，别致的盆景装饰，更能突出喜庆的气氛。
7)运输服务
对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区，降低能耗及使用高效率。
电梯司机的友善礼貌，是大厦物业服务水平体现的又一窗口。统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合，既树立了良好的企业形象，又提高了电梯运行效率和安全性，同时还能保持电梯清洁效果，降低电梯使用过程中的损坏机率，控制客、货运输分流。
8)工程设备设施运行及维保服务
楷林大厦设备设施复杂，技术含量高，覆盖范围广，供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行，不但关乎各业/租户办公环境的优劣，更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。因此，设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。
在大厦物业管理中，一定要建立高素质的员工队伍，运用高技术的管理手段，高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外，还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案，并充分利用大厦的智能化物业管理系统，对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。降低设备运行故障率，保证设备设施的良好运转，为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。
9)客务服务
寓管理于服务，是物业管理的显著特征。为方便客户，满足客户需要，物业公司将设立客户服务中心，为业/租户提供一系列服务包括，迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册(办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南，包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容)、提供装修手册(装修阶段的相关管理规定)、接待服务(投诉、报修、咨询等)、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容，从而提高物业服务品质。
10)节能控制
公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大，只有在节能降耗上开动脑筋，才能从根本上降低物业运行成本。为此，物业管理公司的保安部和工程部将互相协作，根据大厦开放及关闭时间规定，在满足业/租户加班需求的基础上，严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用，把设备运行成本降至最低。
11)标识系统设计
完善、清晰的标识系统，能增强指引功能及提示、警示功能。为此，物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。除去开发商配备的标示外，物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。
12)二装服务
建立二装服务部，指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。
2.专项服务(功能布局)
写字楼的客人多为商务客人，因此在大厦的功能布局上，应从商务工作的需求出发，满足这一特定人群的需要。
1)员工餐厅
考虑多数公司办公面积有限，不具备炊事条件，且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善，大规模的写字楼，其所容纳的职员数量众多，午休时间较短，急需解决就餐问题。(建议在8月31日开业前员工餐厅要开启，如找不到合作伙伴物业公司可自办)。
2)中、西餐厅
商务客人来访，各公司皆需尽地主之宜。为体现公司的好客和行业身份，要求就餐环境优雅，菜品质量上乘，有特色的中、西餐厅，为公司解决了来访商务客人的就餐问题。(
二、三楼可考虑应尽快招租)。 3)咖啡吧 许多商务洽谈往往不适合在办公环境中进行。喝着上好的饮品，聊着共同感兴趣的话题，在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识，是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。另外，各公司职员亦可利用上述场所进行...
3)咖啡吧
许多商务洽谈往往不适合在办公环境中进行。喝着上好的饮品，聊着共同感兴趣的话题，在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识，是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。另外，各公司职员亦可利用上述场所进行工间小聚和沟通放松。(建议在大堂建立咖啡吧)。
4)多功能会议厅(大、中、小型)
为各公司提供举办商业展示会、新品发布会、业务培训、召开行业信息交流会议、记者招待会、年终表彰会议等的场所。(四楼，客服部拿出管理方案及报价提供接客户)
5)建立多功能娱乐厅、健身房、台球厅、乒乓球室、跳操房、飞镖室
写字楼内职员，因工作压力较大，工作环境相对封闭，有许多人都处于亚健康状态，加强锻炼，提高身体素质已显得非常重要。上述设施，为职员提供了全面娱乐健身场所。(可考虑在顶层一个房间设立)。
6)洗衣服务
写字楼内各公司通常要求员工着统一工装上岗。管理中心要和一家洗衣公司合作提供洗衣服务。
7)淋浴房
因大厦周边生活配套还有所欠缺，为方便业/租户的职员及物业公司的员工，大厦内可考虑设置淋浴房。
8)订票中心
商务公司的外埠业务通常较多，需要物业公司提供快捷的机票、火车票的订票业务。
9)商务中心
小型商务公司通常配置的办公设备有限，办公设备的故障不可避免，为保证业/租户的商务工作的正常进行，大厦商务中心可提供打字、传真、复印、高速打印、塑封、装订、代售文具、代订报刊杂志等服务。
10)邮递中心
商务公司对工作效率要求较高，信件、印刷品及物品邮递量较大，大厦速递中心将有效的解决此类问题。
11)迷你便利店：大厦周边购物环境尚未成熟，业/租户有临时购买方便食品、简单日用品等物品的需求。
12)停车场
地面停车场及地下停车库将最大限度满足各公司机动车及非机动车的停放需求。(地坪漆地下车库标示的完善，确定停车场管理方案)。
3.个性服务：
1)商务服务
秘书服务、礼仪服务、翻译服务、会务服务(提供4楼全方位的会议中心)
2)保洁服务
装修后保洁开荒服务、办公区清洁、地毯清洗、家俱清洁、饮水机清洗及消毒、清新空气(确定报价，细项)
3)工程服务
办公设备维护、通讯设备维护、电气设备维护、电脑设备维护(确定报价，细项。原则上元器件业主自行购买，物业公司只收取服务费，避免不必要的麻烦，入户服务要建立标准和程序，使用文明用语)
4)安全服务
保安护送、贵重物品寄存服务
5)代办服务
代办保险、代订报刊杂志、代缴费
6)其他服务
特殊物品及工具租赁、绿植租摆、送餐服务等
三、服务标准：
1.安全：消防安全、工作环境安全、运输安全、饮食安全、用水安全、设备设施使用安全、停车安全、卫生安全
2.温暖：更人性化的服务
3.方便：最大限度的方便客户
4.快速：信息从进入到反馈的速度。即所有程序的响应时效和处理速度
5.清洁：公共环境、公共卫生、公共设施、公共设备间等的清洁度
四、服务程度
1.物尽其用，恰到好处
2.亲切而不殷勤
3.周到而不繁琐
4.标准而不呆板
5.热情而不流于形式
五、服务要求
1.微笑多一点
2.抱怨少一点
3.观察细心一点
4.服务贴心一点
5.自己多做一点
6.客户方便一点
第1课 常用偏旁(1) 月字底与目字底写字教学 教学目标：
1、初步掌握月字底的书写要领，了解这类字的一般书写规律。
2、通过学习力求把“肯、责”写得正确、端正，结构比例恰当。
3、通过学习感受汉字的形体美，激起学生热爱祖国文字的情感。 教学重点：写好带有月字底的字，了解这类字的一般书写规律。 教学难点：掌握月字底的字的书写要领。
课前准备： 学生：《写字》课本及常用写字用品; 教师：课件、实物投影。 教学过程：
课件出示例字：背 青 育 冒 省 看
(一)回顾“月字旁字”的书写
1、复习月字旁的写法：大家还记得月字旁的字写好应注意什么?出示： “月” 字旁的字。课件出示例字：背 青 育 冒 省 看(书写时都是左窄右宽，月字旁应写得瘦长些。)月字旁有礼貌地把身子缩了缩，把位置让给右边的朋友。
(二)仔细观察，发现变化
2、汉字宝宝喜欢变，看看月字旁变成了什么?月字旁变成了月字底发生了什么变化?问：同学们，投影上这八个生字你们认识吗?我们一起来读一读。 课件出示肯、肾、责、育，仔细观察，看看你发现了什么?学生观察比较(竖撇变为竖)为什么?(要支撑住上边，变为竖会使人感觉挺拔有力增加字的美感。) 月字底在书写时应该注意什么?(撇变为竖，字型瘦长，两竖画用笔左轻右重、左短右长。下部居中。)想一想写好月字底的字的应该抓住什么特点?(一般将月字底写得比上部分略窄、稍长，下部居中 。
3、你们觉得怎样才能写好这个“肯”字呢?(指名学生说) 写好这个字的秘诀是什么?出示“这些字要注意上宽扁，下窄长，抓住主笔，上下对正，这样字才美观。”
(1)教师示范：请大家伸出小手和老师一起写。师边写边说注意点。(出示注意点：撇变竖，两竖画用笔左轻右重、左短右长。上宽下窄、主笔横要舒展、上下对正) 那我们现在就要准备写字啦!
(在写字纸上练习书写，教师巡视指导。)
通过实物展台展示学生作业，引导学生评价，然后同桌互评，修改提高。
(三)、谈谈收获，延伸课外
1、这节课你有什么收获?
2、我们祖国的汉字源远流长，有着几千年的灿烂历史。今天我们学习的只是写字知识、技巧中的一小点，在今后的写字课中我们还会学到更多的汉字知识。小朋友们，今天我们就先学到这儿，再见! 第2课 常用偏旁(2) 木字底与大字底写字教学 教学目标：
1、学习木字底与大字底的书写，使学生掌握它们的写法及在字中的应用。
2、培养学生的观察比较能力，提高学生审美素养，培养学生热爱祖国民族文化的情感。
3、以字悟理，提高学生个人道德素养。
教学重点：
木和大字做偏旁时，笔画的变化。
教学难点：
汉字两部分的合理搭配。 教学准备： 课件
纸
钢笔 教学过程
一、 激趣导入
1、 手指练习：一枪打四个
2、 利用实物投影展示本校部分师生书法作品。 3、谈话揭示课题：“木”的变化
二、 学写“木”字和“大”字
1、 独体字“木”怎么写?哪一笔是主心骨?
2、 教师范写，强调中间一竖要直要稳，一撇一捺要张开。
3、 练习坐姿和握笔姿势。
4、 学生临写，展示评议，用一个词概括自己写的“木”： 潇洒 飘逸……
5、 教师小结。
三、 学写木字旁和大字旁的字 课件出示“木”与3个汉字：土 口 九
利用课件演示“木”字与土、口、九组成新的汉字：杜 杏 杂
通过对比观察发现“木”字在做偏旁时部分笔画发生了变化，作出了谦让，结果使整个字变得更加和谐美观。正如同学们在集体中一样，要学会谦让，学会合作，这样我们的班集体才有活力，有动力。
(一) 学习木字旁、木字头、木字底
1、 师范写
2、 强调木字旁、木字头和木字底书写要领
3、强调大字底书写要领
(二) 练写集、某、架、尖、美、奖
1、师范写。
2、配音乐学生临写。
3、写好后同桌互评。
4、利用实物投影展示同学的字，师生评议。
5、再次修改，评议。
四、总结
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