成都写字楼市场分析（精选10篇）
1.经济环境
2011年宏观经济发展良好，GDP稳定增长，1-4季度地区生产总值累计21026.68亿元，同比增长15%。第三产业总值累计7015.29亿元，其中房地产业累计620.62亿元，同比增长5.7%。
2011年1-4季度居民消费价格总指数累计105.3%，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。城镇居民人均可支配收入累计17899元，同比增长15.8%，人均消费支出累计13696元，同比增长13.1%。
2.区域环境
成都是西部大开发的龙头城市，是西部重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，随着西部大开发的进程和发展，成都城市地位将进一步提升，成都在中国和世界的重要地位必将吸引更多的投资商。加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。
2012年1月，市场进入冷清阶段。写字楼市场新增供应2.35万平方米，环比下降94.54%，同比下降83.38%。销售市场方面，市场待售项目增多，市场压力不断加大，写字楼供需均出现大幅回落，成交面积大幅下降，市场表现冷清；租赁市场方面保持着平稳的发展趋势，租金稳步增长，成都优质写字楼平均资金109.91元/平方米，环比上涨0.61%，成都优质写字楼空置率16.24%，环比下降2.05%，空置率持续下降。
2012年1月写字楼销售价格11762元/平方米，环比上涨6.55%，其中甲级写字楼销售价格18764元/平方米，环比下降3.03%，乙级写字楼销售价格11833/平方米，环比上涨2.34%。
二、微观环境分析
1、项目地理位置、用地周边环境、交通条件
人南延线的商业群自天府广场起至刚纳入成渝经济区规划的天府新区止，其云集的甲级写字楼，五星级酒店和入驻的世界500强企业、区域性总部企业等现代商务的发达和总部企业充分展现了人民南路内涵和活力。被誉为成都写字楼市场的风向标。
项目位于人民南路四段，位于成都市武侯区人民南路四段，周边绿化较好，人民南路四段两侧有绿化带。区域繁华程度:周边多以住宅、商业用房为主，有航空花园、名仕公馆、曼哈顿、锦官新城、锦绣花园等住宅小区。已达到了“六通”，基础设施完备，能满足人们日常居住生活。附近的餐饮有繁华居,乐山风味,阿杰蛇王庄,澳门豆捞,兴泉餐饮店。周边有屈臣氏(沸城店),家乐福(紫竹北街),好又多(亚太店),惠润超市,好又多(玉林店)，购物方便。
项目所在区域有红旗连锁超市、中国银行、中国农业银行、彩虹双语幼稚园、成都第五十中学、成都师范银都小学、四川省第二人民医院第二门诊部等生活配套设施分布四周，生活配套设施较为完善。交通便利，有11路、99路、33路、49路、51路、502A路、304路、85路、501路、307路、79路、49路等公交和地铁一号线倪家桥站。
距成都双流国际机场仅20余公里，通过机场高速路12分钟即可抵达。处于繁华市区而闹中有静，项目周边没有污染源，周边环境优越，视野开阔。结论：项目的位置适合建设高档写字楼。
2、项目地貌
项目形状比较规整，地貌平坦，地面平整，没有不适合规划建设的情况。结论：对项目的规划设计和建筑布局不会有特别的限制。
3、项目用地市政配套条件
目前，本项目具有水、电、气、通讯、排污等市政配套。分析：人民南路四段具有的水、电、气、通讯、排污等市政配套，是按照该区域城市发展需要进行建设的，完全能满足项目开发建设的需要。结论：项目用地的市政配套条件成熟。
优势：区位优势、交通优势、城市配套优势
人民南路四段已建成高端写字楼：
1.威斯顿联邦大厦
建成时间：2002年
出售价格：21000 元/平米
总建筑面积：54191 ㎡
物业公司：威斯顿物业管理有限公司
物业费：17（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月
2.新希望大厦
建成时间：2010年
出售价格：均价24000 元/平米
总建筑面积：81140 ㎡
物业公司：锦官新城物业管理公司
物业费：18.5（含中央空调使用费，公共部分水电费记保洁费）元/㎡/月
3.国航新世纪
建成时间：2008年
出售价格：均价23000 元/平米
总建筑面积：106974 ㎡
物业公司：世邦魏理仕（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）元/㎡/月
4.大陆国际
建成时间：2011年
出售价格：均价19000
总建筑面积：49800
物业公司：第一太平戴维斯
物管费：20元（包括中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）
5.保利中心
建成时间：2012年
出售价格：均价18000
总建筑面积：390000
物业公司：戴德梁行顾问，保利物业
物管费：待定
6.华宇蓉国府
建成时间：2011年
出售价格：21000
总建筑面积：161700
物业公司：华宇物业
物管费：18元（含中央空调使用费，公共部分水电费及保洁费）
7.来福士广场
建成时间：2012年
出售价格：待定
总建筑面积：3257178 m2
物业公司：凯德置地
物业费：待定
人南区域未来将建成甲级写字楼20栋以上，高档商业5个以上，五星级酒店10个以上，国际标准服务式公寓5个以上。未来人民南路科技商务区可开发用地规模约1500亩，可贡献建筑面积600万平方米，按60%的商用面积计算可贡献商用面积360万平方米。未来，人南区域总的商用面积将达到550万平方米，可有效承载现代服务业集聚和参与全球产业分工。
1、准备更换的意向区域：以城南为主。从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例，其次是选择在市中心以及城南副中心。说明对城南区域较为看好。
2、对办公环境的需求以交通干道、商业配套、公交多为主。
3、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、便捷交通、价格等。消费者对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境、位置地段、便捷交通以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。
4、对写字楼类型的偏好：对纯写字楼的需求较高，其次为综合楼。消费者对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑对象，其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求。
5、对物业交房标准的需求：五成比例要求全装修、三成比例要求部分精装，两成左右比例要求吊顶或清水房。消费者对物业交房标准的需求主要集中在全装修上，占50%的比例，这说明客户对物业交房标准有所提高。
6、对办公区内的配套要求：消费者对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较高，因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位来考虑消费者的需求，从而也弥补写字楼周边目前相关配套缺乏的劣势。
7、从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。
8、公司性质，潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。
9、潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。
虽然每个地产咨询公司内部都有各自评判项目定位的标准,但这些标准主要还是围绕这几个方面:建筑本身执行的各项技术指标,如楼层高度、得房率、所用材料以及设备等;物业管理及服务水平;项目所处地理位置;项目功能性设施如餐厅、银行以及会议设施的配备等。
上海与北京有着中国内地发展最为成熟的写字楼市场,也拥有一大批甲级标准的写字楼项目。然而,如果把写字楼的评判标准与国际标准挂钩的话,那么能够称为国际甲级(超甲级)的写字楼项目在数量上就显得非常稀少,每个城市仅有大约10栋左右。因此标准在每个地区都会做出部分的变动以适应当地的实际情况。在成都,这样的情况就更为典型,因为和离国际标准有一段差距的上海、北京相比,整个成都写字楼市场还处于一个初级阶段。那些一向被认为是甲级写字楼的项目也许在上海只能被认为是一个乙级的项目。这里就不得不用到一个“本地甲级”的概念,虽然这个概念的定义并没有一个公认的表述,但是对于描述当地市场时,还是能提供一个相对有效的参考标准。举例来说,在上海,甲级写字楼需要达到或超过70%的得房率,装修后层高要达到2.65米以上,并且大楼为单一业主(发展商)并仅以租赁方式在市场推广。这几点在成都市场目前来看,就显得非常难得。因此在成都,部分评判标准会有所变化。
本栏目将就以下三个层面,对成都写字楼的新标准做出一个大致的界定:
1. 开发
随着成都经济的发展,越来越多的投资者进入成都市场,也相应的带来了更多房地产的需求。巨大的潜在需求使海外开发商开始着眼于成都,并把写字楼作为投资的重点方向。这些境外开发商在内地、香港与海外的大量经验和领先的理念会把成都的甲级写字楼的标准不断提高。同时,观念开放的新一代国内投资者也希望把他们的投资项目做到行业的最高标准,这些都在未来确保了成都写字楼市场发展的积极方向.我们已经看到的项目如力宝大厦、香格里拉中心等等,在设计、建筑结构以及执行的技术指标等方面全方位超越了老一批的甲级项目如川信、威斯顿联邦等。
2. 市场运营
在北京与上海等较为成熟的写字楼市场,甲级写字楼通常以纯租赁为单一经营方式,而大部分的中国城市中写字楼都是租售结合的,成都也不例外。这样对保证开发商的利益方面有效,但是对于整个城市的写字楼形象发展是有影响的。分拆成小面积出售后,由于各个业主利益冲突而造成物业管理难度加大,并对大楼的租金系统造成冲击,从而使整个市场无法进行可持续发展。但是随着经营理念的不断提升,先进的开发商逐渐开始意识到这个问题,我们已经在成都看到了开发商长期持有并以租赁为唯一营销方式的写字楼项目。有的项目比如力宝大厦,虽然还是选择传统的出售方式,但是在销售条件与方式上加大了控制(比如以最少半层为出售单位),并在之后的经营上强制执行统一推广的方式,从而在根本上规范了写字楼的稳定有序发展。
3. 物业管理
本案分属华强北上步园区内。前期此工业区被政府规划建设成了以电子、通信、电器产品为主的生产园区，当时该工业区共拥有厂房４０多栋。随着城市规模的迅速扩大和旧产业的转型，片区功能也由旧工业区向商业区转化，制造业纷纷外迁，而原有的厂房进行美化后，在政府的默许下，转化为商铺从事商业经营。
附近的商业，有一定的规模。商业的类型很多，但档次方面也逐步提升，以销售中高档商品为主。
正因为如此，现今华强北区域内多数楼都拥有一种特殊性：‘一楼两制’，楼下是商铺，楼上是写字楼办公室。而由于停车、管网等基础市政配套都是按前期工业区的配置，故现无法承载发展后的商业，所以政府部门一直对片区的功能转化迟迟未定，在保留高新技术产业与做住宅，还是商贸方面犹豫不决，直到近年，依据政府的规划才最终将华强北定位于商贸功能。
1、办公形态
华强北区域内的写字楼办公形态主要分以下几类：
²厂房
通过旧式工厂厂房的功能向商业用途的转变，部分与生产制造业有联系的企业公司，以租用厂房作为自身办公所需。一般租用面积由50平方米――300平方米左右，少部分甚至租用1000平米以上。以厂房作为办公用地较为典型的有：赛格科技园工业区、桑达工业区、华强北工业区（女人世界后面），可见在这些工业区办公的公司都是主要以产品生产作为支撑的。
²商住楼
华强北区域内集中了深圳多家较为大型的电子、服装、鞋业等用品的商场。分别有：赛格广场、群星购物广场、女人世界、茂业百货城及铜锣湾百货等。一般租用面积由40平方米――200平方米左右。此类办公形态占多数。其中例如深纺大厦、赛格广场、群星购物广场均是底下为大型商场，楼上为办公用途的物业。选择此类物业作为办公用地的公司多数以贸易、流通类为主。
²写字楼
由于本次调研区域前期规划为制造、生产工业区，随着商业的逐步发展，建起少量写字楼，以供许多前来的发展的中心型公司、企业，他们需要的是一个交通便利，拥有成熟商业氛围和足以彰显公司形象的办公环境。一般所需面积由100平方米――500平方米左右。因此，该区域有不少大大小小的公司、企业不满足于租用厂房、商住物业作为写字楼办公地。依据此类公司、企业的需求，在华强北区域内的写字楼有：上航大厦、电子科技大厦、四川大厦、深勘大厦、建艺大厦等。
区域租用写字楼客源：主要来自华强北本区域内部及周边的各中小型公司、企业与个体经营创业者等。
2、租金状况
通过以上对该区域写字楼状况的分析，可以看出以厂房、商住楼作为写字楼办公室占较大比例的华强北区域内，其租金水平远不及中心区及车公庙等写字楼集中的区域。区域内的写字楼的租金按面积计算，在振兴路与振华路上，建筑时间较久的商住楼或是厂房，其作为写字楼的租金约是35－45元/平方米·月。
位于华强北路上的邻街商业旺盛的物业，如现代之窗、群星购物广场、深纺大厦等租金较高些，去到60－75元/平方米·月左右的水平。租金水平越邻近商业集中，人流量大的区域租金就越高。赛格广场的写字楼从该物业管理处得知信息知道，以租售为主，租金达到了85元/平方米·月以上。
05年世华写字楼部统计的部分华强北、赛格区域内办公写字楼租金情况，（如下表），租金水平基本无较大的起伏，由于邻深南路一带，周边商业环境氛围浓厚，邻已规划建成的地铁口，地位特殊，所以作为写字楼价格也相对同类型办公物业较高。
类型
项目
租金水平
厂房
南方大厦
40元/平方米·月
华强北工业区
45－50元/平方米·月
赛格科技园工业区
55－60元/平方米·月
桑达工业区
47元/平方米·月
商住楼
群星购物广场
55－70元/平方米·月
华联发大厦
65－70元/平方米·月
深纺大厦
55－65元/平方米·月
飞亚达大厦
60元/平方米·月
航苑大厦
40元/平方米·月
现代之窗
55－75元/平方米·月
新欣大厦
45元/平方米·月
赛格广场
80－95元/平方米·月
写字楼
上航大厦
60－70元/平方米·月
电子科技大厦
65－75元/平方米·月
四川大厦
55－60元/平方米·月
深勘大厦
市场营销是以市场为导向创造出恰当的产品和服务并以一定方式转移给消费者的过程，写字楼的营销包括写字楼的市场研究、定位、销售的全过程。而本次讨论范围为写字楼销售阶段的推广过程及方法，也就是“以一定方式转移给消费者的过程”。这个过程包括销售和出租两种形式。在下面的叙述中分别予以说明。
写字楼销售的一般推广过程及方法
1、写字楼销售的一般阶段划分：
*第一阶段：寻找客户订作式生产(项目导入期)
此阶段为项目初期阶段，一般项目地块已经取得土地使用权或即将取得土地使用权，此阶段的任务是找到合适的公关人员积极寻找对地块所属区域有办公需求的企事业单位进行订作式生产。该阶段一般持续到项目破土动工。
*第二阶段：寻找大型客户进行整售(项目导入期)
此阶段项目处于施工初步阶段，鉴于写字楼买家倾向于购买(准)现楼的特点，此时写字楼的全面入市时机尚未成熟，但在该阶段的工程改动余地较大，仍然可以满足客户的个性化需求。所以在此阶段应主动招商确定大客户名单，多通过小组公关形式寻找大型客户进行整售谈判，并在友好协商下满足大客户在工程结构、企业冠名等合理且可行的需求，促进成交，从而降低开发商的资金压力和规避市场风险。
潜在消费者的信心。收尾期主要采取：脉冲式发布策略，减少发布频率，但维持较长的发布时间，大众性媒体广告发布较少，专业性媒体较多。
小结：写字楼销售一般第一、第二阶段很难达到预期的效果，所以第三阶段才是销售的重头戏。因此一般写字楼的推广都主要是为第三阶段服务。
2、写字楼一般销售方式
*现场接待(坐盘销售)
现场接待是房地产销售工作中最为重要的方式，产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。这种方式的特点为客户购买特征比较明显，目的基本明确；同时，客户已通过对现场的观察产生了一定程度的兴趣，此时辅以销售人员的努力游说较容易达到促成成交的目的。坐盘销售需要在广告宣传上予以较大的支持，以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。
*直销
专员直销：聘请有“关系”人士针对写字楼有需求的企事业单位进行攻关，往往会起到事半功倍的效果。
电话直销：根据项目定位，从商业电话簿或名片上找到客户电话，用电话方式咨询其有否需求，但命中率较低。
扫展会：是不错的办法，根据写字楼的定位遇到恰当的的展会去派发项目资料，有利于项目销售。扫楼：是比较有效的一种办法，进入大厦派发项目资料及名片予客户。增加项目知名度，累计项目潜在客户。此种方法一般比较耗费人力，需要长期的积累一般为中介二手部门采用。
小组公关模式：是由销售代表——销售主管——销售经理——公关经理——总经理等所构成的流水作业过程，并在中间穿插工程、财务等部门的配合，侧重集体作业，适合整售策略。
第一部分: 活动策划案书的写作
活动策划方案是公司或企业在短期内提高销售额，提高市场占有率的有效行为，如果是一份创意突出，而且具有良好的可执行性和可操作性的活动策划案，无论对于企业的知名度，还是对于品牌的美誉度，都将起到积极的提高作用。
活动策划案是相对于市场策划案而言的，严格地说它是从属与市场策划案的，他们是互相联系，相辅相成的。它们都从属与企业的整体市场营销思想和模式，只有在此前提下做出的市场策划案和活动策划案才是具有整体性和延续性的广告行为，也只有这样，才能够使受众群体一个同意的品牌文化内涵，而活动策划案也只有遵从整体市场策划案的思路，才能够使企业保持稳定的市场销售额。
活动策划案形式多样，一般而言，包括ROADSHOW、产品说明会（发布会）、节日促销、新闻事
件行销等，而对于上述的任何一种方案，针对于不同的企业情况和市场分析，都可以衍变出无数的形式。活动策划往往对于新产品上市、产品终端铺货和产品转型具有直接的效果，所以它也是广告策划中的一个重要组成部分。
对于一些刚接触广告，或者刚接触策划的业内朋友来说，可能他们在书写活动策划案的时候往往很难达到预期的效果，甚至是一些从事多年策划的广告人，有时候也难免犯错，那么，怎么样才能写出一份理想的活动策划案呢？我觉得需要注意以下几点：
1.主题要单一，继承总的营销思想
在策划活动的时候，首先要根据企业本身的实际问题（包括企业活动的时间、地点、预期投入的费用等）和市场分析的情况（包括竞争对手当前的广告行为分析、目标消费群体分析、消费者心理分析、产品特点分析、等）做出准确的判断，并且在进行SWOT分析之后，扬长避短地提取当前最重要的，也是当前最值得推广的一个主题，而且也只能是一个主题。在一次活动中，不能做所有的事情，只有把一个最重要的信息传达给目标消费群体，正所谓“有所为，有所不为”，这样才能把最想传达的信息最充分地传达给目标消费群体，才能引起受众群关注，并且比较容易地记住你所要表达的信息。
2.直接地说明利益点
在确定了唯一的主题之后，受众消费群体也能够接受我们所要传达的信息，但是仍然有很多人虽然记住了广告，但是却没有形成购买冲动，为什么呢？那是因为他们没有看到对他们有直接关系的利益点，因此，在活动策划中很重要的一点是直接地说明利益点，如果是优惠促销，就应该直接告诉消费者你的优惠额数量，而如果是产品说明，就应该贩卖最引人注目的卖点，只有这样，才能使目标消费者在接触了直接的利益信息之后引起购买冲动，从而形成购买。
3.活动要围绕主题进行并尽量精简
很多策划文案在策划活动的时候往往希望执行很多的活动，认为只有丰富多彩的活动才能够引起消费者的注意，其实不然，其一，容易造成主次不分。很多市场活动搞得很活跃，也有很多人参加，似乎反响非常热烈，但是在围观或者参加的人当中，有多少人是企业的目标消费群体，而且即使是目标消费群体，他们在参加完活动之后是否纷纷购买产品？目前一些策划者经常抱怨的一个问题就是围观者的参与道德问题，很多人经常是看完了热闹就走，或者是拿了公司发放的礼品就走了。其实这里的问题就在于活动的内容和主题不符合，所以很难达到预期效果，在目前的市场策划活动中，有一些活动既热闹，同时又能达到良好的效果，就是因为活动都是仅仅围绕主题进行的。其二，提高活动成本，执行不力。在一次策划中，如果加入了太多活动，不仅要投入更多的人力物力和财力，直接导致活动成本的增加，而且还有一个问题就是容易导致操作人员执行不力，最终导致案子的失败。
4.具有良好的可执行性
一个合适的产品，一则良好的创意策划，再加上一支良好的执行队伍，才是成功的市场活动。而执行是否能成功，最直接和最根本地放映了策划案的可操作性。策划要做到具有良好的执行性，除了需要进行周密的思考外，详细的活动安排也是必不可少的。活动的时间和方式必须考虑执行地点和执行人员的情况进行仔细分析，在具体安排上应该尽量周全，另外，还应该考虑外部环境{如天气、民俗}的影响。
5.变换写作风格
一般来说，策划人员在策划案的写作过程中往往会积累自己的一套经验，当然这种经验也表现在策划书的写作形式上，所以每个人的策划书可能都会有自己的模式。但是往往是这样的模式会限制了策划者的思维，没有一种变化的观点是不可能把握市场的。而在策划书的内容上也同样应该变换写作风格，因为如果同一个客户三番五次地看到你的策划都是同样的壳子，就很容易在心理上产生一种不信任的态度，而这种首因效应有可能影响了创意的表现。
6．切忌主观言论
在进行活动策划的前期，市场分析和调查是十分必要的，只有通过对整个市场局势的分析，才能够更清晰地认识到企业或者产品面对的问题，找到了问题才能够有针对性地寻找解决之道，主观臆断的策划者是不可能做出成功的策划的。同样，在策划书的协作过程中，也应该避免主观想法，也切忌出现主观类字眼，因为策划案没有付诸实施，任何结果都可能出现，策划者的主观臆断将直接导致执行者对事件和形式的产生模糊的分析，而且，客户如果看到策划书上的主观字眼，会觉得整个策划案都没有经过实在的市场分析，只是主观臆断的结果。
大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为BSF中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20-30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0.6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30-40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。
二、租赁经营策略
我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262.84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和BSF公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。
三、成本与价格
三环逸夫小学
张娇
本次期中乐考中包含了写字能力测试，一至六年级学生的写字测试中暴露了语文教学在写字这一方面的缺失，现通过这次写字测试对学生写字能力进行深刻的分析：
一、写字“差”在哪里
1、写字姿势不端正。学生写字姿势不端正是个普遍存在的问题。虽然“三个一”或者班级特色写字口令熟记于心，还有语文老师时不时地嘱咐，但学生确仍不能自主养成良好的写字习惯。
2、书写，字迹潦草，涂涂改改的也很严重。尤其是使用钢笔的中高年级，现象尤其严重，书写速度和书写质量不能达到统一，只突显出写“完”了，而不是“写”完了。
3、笔画不精准。表现在两个方面：一是横不平，竖不直的情况，二是笔画长短不到位，该长的不长，该短的不短。汉字的艺术美的特征荡然无存。尤其是对于易错笔画，比如走之旁和建之旁的混淆，在中高年级中出错率极高。
4、结构不合理。汉字，素来以结构组合美妙、大方而著称于世。然而大多数学生不知如何组合，该左右对称的不能左右对称，该匀称分布的不能匀称分布，该参差变化的不能参差变化。简言之，高低宽窄不合理，没有抓住中国方块字的精髓所在。
二、书写“差”的原因
1、教师疏忽或指导不到位。从低年级学生写字开始，教师就教笔画，教结构，教偏旁，但唯独忘记教学生“如何写这个字”，忽视“教”的重点。而且对于学生易出错的地方没有有效的指导措施，错字就一错再错。高年级错别字现象十分严重，不能再忽视下去。
2、对写字的重视不够。“写字就是练字”的观念只存在于教师心中，可教师对学生写字的好坏只停留在课堂作业本中，没有扩大到任何一项只要动笔的作业中，更多关注的是是否完成。而学生从心里也没有把“写字就是练字”的观念印在心中，更多的也是停留在完成的层面上，极少考虑书写的好坏。这里也包括家长，只看到了试卷的分数，没有看到试卷的书写潦草，其实就是对书写没有重视和关注的意识。
3、书写态度不端正。这是由学生课业负担偏重导致的，国家虽然三令五申地对小学生作业量有明确的要求，然而这个条例往往被架空。因为这个教师布置一点，那个教师布置一点，学生的作业总量会远远超过一个小时。作业一多，写字质量就难以保障，因此对于书写态度也就有了倾斜。
4、语文课中的写字课若有若无。写字教学是语文教学一个重要组成部分，特别是在小学阶段，《课程标准》上明确规定了每节课应有10分钟的写字时间。但是实际上大多数写字时间都被课文讲解所占用，写字也因此变成了若有若无的角色。
三、改变写字“差”的措施
1、良好写字习惯的养成从一年级抓起并坚持
在一年级的学生中，有一大部分已经形成了错误的执笔姿势和书写姿势，要纠正这一错误是很困难的。一年级是起步阶段，只有在这一阶段养成好的写字习惯，才能受益终身。因此，教师要在在此阶段强化这方面的训练，教给学生正确的执笔、写字的姿势，让学生记住口令，写字前就背诵，久而久之就养成了正确的执笔与书写姿势。
低年级语文、数学课堂教学必须给学生写字留足空间和时间。坚持天天写，堂堂练。而对于中高年级的学生，考虑到学生的自制力问题，教师可以根据情况及时地去指导和监督学生，培养学生良好的写字习惯。
2、各科教师共同配合
在教学过程中，各科教师都要注意经常示范，耐心引导，随时提醒。要求学生不论写什么作业，每次写字前，先把笔握对，再把姿势摆正，然后再开始写。
3、教师的示范作用
俗话说：“名师出高徒。”要想让学生把字写好，教师必须首先把字写好。所以，身为教师也要好好练习，努力提高书写水平，不管是板书还是批语，都应做到字字工整规范。并且严格要求自己写字的姿势，随时能给姿势不正确学生起到很好的示范作用。
学校要统一训练教师的写字基本功。不仅要让每位老师对基本笔画有着了解，还要对写字的教学方法有研究，从而有效地提高学生写字能力。只有教师吃透写字的规律，才能使学生有章可循。
4、提高学生和家长的重视程度，做到只要写字就是练字 利用家长会向家长讲明写字的重要性，提高家长的重视程度。要让家长明白家庭教育一对一的优势，学生在家中要写作业时，家长要密切配合，时常提醒学生注意姿势的正确性，在家长的要求和孩子努力下使之养成良好的写字习惯。
5、营造良好的班级写字氛围，引导学生互帮互学
午间习字是个很好的想法，要求学生每天10分钟左右的书写，而且教师可把班里写字好、姿势又规范的学生作为榜样，张贴他们的写字纸，或者让他们去当小老师，动员全班的力量对同学的姿势和书写进行监督，起到相互检查和提醒的作用。对于优秀写字纸的张贴，更在无形中使学生人人争当上游。
但这个想法不能流于应付，语文教师对于每天的书写内容应有具体的安排和规划，不能放任学生没有任何目的和要求地写，更不要让学生对午间习字有作业的包袱，从而心生厌烦。因此对于稍有进步的学生就要及时鼓励，这就需要语文教师对每个学生交上的写字都有所了解。
洮北区教师进修学校初教部孙利民
识字写字是小学语文教学的重要内容，不仅低年级，中高年级也贯穿着指导学生自主识字、多识字和写好字的重要任务。识字写字是低年级课课都要落实到位的重点。课程标准中要求认识3000个左右常用字，第一学段就要达到1600个，一半以上是在低年级完成的。所以低年级的教学要把识字写字落到实处，这是一个非常重要的教学目标。
在历时两个月的听课调研活动中，听了很多节低年级的课，发现识字写字在我们的课堂教学中落实得不到位。具体分析如下：
1、识字教学的问题及分析
教师采用的识字方法不够科学合理。教学时，很多教师把生字单个拿出来让学生逐个拼读，然后让学生组词、造句，拔高了教学要求。由于教师拔高了识字教学的要求，致使课堂教学时间有点紧，课堂上学生巩固识字的机会就很少，识字教学效率低。
出现这些问题的原因是教师不知道在语言环境中识字是一种最有效的识字方法，也不清楚要求“会认”的字只要读准字音，在本课认识，换一个语言环境还认识即可。另外，教师不明白，复现是帮助学生记住生字的一种很有效的方式。教师只有弄清楚了这几点，识字教学的效率才会有所提高。
2、会写字的教学问题及分析
在听课的过程中，发现有的教师在指导学生写字时，不能够准确地抓住指导的重点进行指导。有的需要指导字的读音，有的字需要指导易错的笔画，有的需要指导字的笔顺，有的需要指导学生理解字义，还有的需要指导字的间架结构。教师对这些方面不能够准确地确定，一味地指导生字的书写。在指导学生写字时，很多教师没有先让学生自己观察字的间架结构和在虚宫格中的位置，就进行书写指导，这样的指导效率不会高。而且，在课堂上老师留给学生写字的时间不够，有的少到只有两三分钟。
出现上面问题的原因是教师还不明确要求会写的字应该达到什
么样的标准。课程标准中对于“学会”的字，要做到：读准字音；认清字形；了解字词在语言环境中的意思；正确书写。通过这些字的教学，达到掌握汉字的基本笔画和常用的偏旁部首，能按笔顺规则用硬笔书写，注意间架结构，书写规范、端正、整洁，初步感受汉字的形体美。
为了使识字写字教学在语文课堂中能够得以落实，给各位语文教师提出几点建议：
1、仔细阅读语文课程标准中有关识字写字的学段目标，并进行认真地研究和思考，做到心中有数。
2、明确“会认”字和“会写”字的教学要求，做到识写分开。
3、认真研究有关识字和写字教学的方法，并能在教学中科学合理地加以运用。
【作文题目】
进入中学，我们学习的第一篇课文是是莫怀戚先生的《散步》，你是否仔细琢磨过“散步”这个寻常的词语呢?“散步”可结伴同行，也可独自一人：“散步”可在自然的田野，也可在精神的天地……生活中，我们需要奔跑，也需要“散步”。
请以“散步”为题写一篇文章。
①要有真情实感;
②自定立意，自选文体(诗歌除外);
③不少于600字;
④不得抄袭、套作;
⑤不得出现真实的`人名、校名和地名
名师点评：成都七中初中学校语文备课组长——杜明元
成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市。成都市位于四川西北高原山地和川中丘陵之间，西部地势较高，中部和东南部是广阔的成都平原，平均海拔500米左右。
一、城市概况
1、自然状况：
成都是四川省省会、中国历史文化名城、首批中国优秀旅游城市。成都市位于四川西北高原山地和川中丘陵之间，西部地势较高，中部和东南部是广阔的成都平原，平均海拔500米左右。
成都市现辖7区4市8县，土地面积12.39万平方公里，总人口超过1000万人，其中城市人口330万人。成都是四川和中国西部的工业基地。目前，成都己进一步发展成为中国西南地区重要的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，也是中国的特大城市之一。
2、商业概况：
成都消费品零售总额875.3亿元，占全国的1.6%，其中，批发零售贸易业零售额683.4亿元，同比增长12.7％。成都是具有很强辐射力的商贸中心城市，商贸活动十分活跃，春熙路、盐市口、骡马市三大传统商圈不断升级换代。市场交易体系较为完善，共有商品交易市场902个，年成交额上亿元的商品交易市场31个，其中超10亿元的市场8个，荷花池市场、大发市场等声名远扬。大型商场、超市、仓储经营、配送中心、连锁经营等现代商贸经营业态发展很快，成都百货商场、超市经营总规模已超过300万平方米。成商、成百、红旗连锁、苏宁、国美、家乐福、伊藤洋华堂、麦德龙、欧尚、北京华联等大型批发零售企业享誉省内外，聚集了大量的人流和商流。
二、成都制鞋
成都是一个比较有潜力的一级市场，人口众多、密度大，消费水平也比较高，同时，成都也是一个鞋业特别是女鞋生产基地，金花镇是这里生产女鞋的重镇，目前已经形成了配套的生产资源和设施。与广州的女鞋生产企业相比，成都女鞋生
产企业规模要大些，经营等各方面也显得稍微灵活一点。成都本地的女鞋产量非常大，在其女鞋产量居全国各制鞋基地之首。温州很多鞋企都在成都建立了生产基地或者在这里采购。成都地产鞋多为低档鞋，这几年质量有所提高，
在成都市场上也占有很大的销售比重了，但一般都是走杂卖，只有派中派、加利多等少有的几个品牌在商场做得还不错。
由于对消费群体的定位和本身的档次不同，成都鞋有自己的消费群体，并没有对其他一些比如温州品牌、广州品牌形成较大的冲击。
随着西部大开发，东鞋西移和外部先进的理念不断涌入，成都制鞋将越来越成熟。同时，在沿海和南方打工的人回流也将使成都市场越来越开阔。
三、鞋业渠道分析
1、批发市场：
成都是西南地区政治、经济、科技、文化、交通中心，物流业非常发达，同时，由于成都对周边市场的辐射力很强，所以很多中小鞋企都在这里建立了西南物流中心。
荷花池大正鞋城
大正市场位于成都市二环路北三段，地处荷花池商圈门户要冲，三面临街，与鞋四区直接相通，正好处于荷花池鞋类批发市场的核心位置。同时它也为龙头口岸，又临近荷花池长途汽车站、市内公交总站、火车北站和未来的地铁站，交通十分便利。
成都市荷花池市场
成都市荷花池市场，是成都市市场开发服务中心所属的大型商品综合批发市场，于1986年建成并营业。经多年的发展，该市场现已形成了占地0.6平方公里，40万平方米建筑面积、20万平方米营业面积的规模，拥有服装、纺织品、针织品、鞋类、小百货、玩具等十二大类商品的专业市场，有近3万个注册经营户，年成交额55亿元，成为我国西部地区规模最大、品种最多、运作最规范的大型综合批发市场，是全国十大贸易市场之一。其中，荷花池市场东二区和四区主要以鞋类为主，东二区主要入驻的是一些国内外知名品牌，层次要高一些，四区相对来说品牌要少且层次要低一些。
蓝光金荷花
蓝光金荷花位于肖家村二巷104—110号，与大正市场邻近。入驻的品牌主要以运动鞋、休闲鞋为主，其中有：361°、贵人鸟、雷洛、乔丹、佐田、露友、康踏、花花公子、美克、沃特、凡得、卡美多等。
由于成都鞋业批发市场整体写字间都比较小，不易于产品陈列，所以有很多比较大型的鞋企都在菏花池市场周边设立了自己的写字间，如百丽、千百度、富贵鸟、奥康、红蜻蜓、康奈等，这样，鞋企的物流也不成问题。
2、零售市场
（1）、市场分析
四川省的旅游业非常发达，而成都是四川省的省会，同时通往西藏等地也都
要经由成都中转，成都在西南地区可以说是一个人、物的集散地，经由此地到周边各省市的人流量非常大。因此，除了成都这个城市本身的号召力外，很多品牌都将它看成了打开西南市场的一个跳板，鞋业竞争在这里异常激烈。
这里很多女人做生意，而且做得特别好，男人一般只是女人的助手，在家里也是女人起主导作用，所以说，这里女性的消费空间和市场都很大。
成都的鞋业零售市场主要以商场为主，专卖店比较少，也比较分散。在几个主要的商业圈，专卖店主要以国际、国内知名的大品牌为主，设立的多为自营形象店，如市内以达芙妮、奥康、红蜻蜓、康奈的专卖店最为常见。繁华的春熙路由于店铺租金高，专卖店比较少，而一环路沿线由于租金适中，自然成为成都市场专卖店集中地。还有一些品牌的专卖店也开在了人口比较多、且有点层次的小区附近。成都的商场里较为多的是国际品牌，在商场卖得好的品牌与其他同类一级市场没有太大的区别，主要是百丽、哈森、金利来、花花公子、鳄鱼恤、卡帝乐鳄鱼等。不过，温州鞋在成都的中档消费层次还是占有绝对的比重。
目前，在成都市场上经营的品牌普遍经营意识都比较强烈。各大品牌在此地的竞争主要是硬性和软性两方面，硬性靠靠规模、规范化、实力胜出，软性如企业文化、品牌文化和产品文化、人文因素等各方面是主要的竞争所在。
2）、商场分析
商场主要集中在天府广场、盐市口、春熙路附近，其它地区的商场虽比较分散，但也大多在二环以内，如双楠的伊藤洋华堂等。成都的主要商场有：王府井百货、人民商场、太平洋百货、百货大楼、摩尔百盛、伊藤洋华堂、北京华联等。
由于各类品牌主要以商场为主，所以商场内入驻的品牌大致没有太大的区别；美美力诚百货、西武百货、仁和春天百货这三个商场主要以中高档品牌和世界顶级品牌为主，如普拉达、菲尔格、路易威登、迪奥等。在九龙商城对面的一条临街店面里，均是以温州鞋和成都鞋为主的专卖店，不过这些专卖店里边的品牌大都多而杂，价位在200元左右。
王府井百货
王府井百货位于总府路与福兴路交叉路口，成都市繁华的中心商业区春熙路段，集酒店、商务公寓、百货商场、电影院、餐饮等多项设施于一身，总经营面积达21000平方米。是王府井百货集团对外投资项目中最大的一个。成都王府井百货的开发、建设使王府井百货集团成为北京开发大西北地区的先驱者之一。这里的女鞋区在一楼，男鞋区在四楼，主要的品牌有：百丽、真美诗、暇步士、富贵鸟、哈森、接吻猫、天美意、他她、康莉、星期六、七月恋人、梵诗蒂娜、lesaunda、fed、妙丽等。
太平洋百货
太平洋百货在1993年落户于蓉城最繁华的商业区——春熙路，是最早进入成都的外资百货。太平洋百货金兴店位于骡马市商圈。公司无论从商品组合、服务方式还是环境规划、经营风格都逐步迈向国际化，成为集购物、餐饮、娱乐为一体的大型多元化商场，其中负一楼和五楼为运动馆、一楼为女鞋，四楼为男鞋。主要的品牌有：RONIA、玛莉亚、其乐、宾度、皮尔?卡丹、百丽、GEOX、ecco、暇步士、臣臣乐、lesaunda、nike、adidas、匡威等。
伊藤洋华堂
伊藤洋华堂（一店）位于春熙路中段，伊藤洋华堂（二店）位于二环路双楠路段。入驻的品牌有：暇步士、康莉、接吻猫、他她、百丽、天美意、富贵鸟、千百度、达芙妮、诺亚方舟、鳄鱼恤等。
摩尔百盛
摩尔百盛位于市中心天府广场，摩尔百盛会展店位于二环路边沙湾路老会展中心，男女鞋都在一楼。其中入驻的品牌有：富瑞斯、百丽、他她、梵诗蒂娜、百思图、七月恋人、汤普、天美意、奥卡索、诺亚方舟、其乐、金利来、千百度、接吻猫、诗思、星期六、微笑天使、花雨伞、fed、卡帝乐?鳄鱼、森达、康莉等。 成都百货大楼
公司本部大楼位于成都市中央商务区（CBD）核心地带——人民南路与东御街交汇处。大楼面向成都市最繁华的`商业核心区—天府广场，。其中的入驻品牌有：梦特娇、百丽、金利来、天美意、三川?古柏、他她、花花公子、鳄鱼恤、米而奇、森达、吉祥鸟、科而士、豪兰尔顿、木林森、刺玫瑰、红蜻蜓、皮尔?卡丹、达芙妮、圣大保罗、豪行、杉杉、步贤、花雨伞、老人头、百事、361°、安踏、李宁、鳄莱特、苹果等。
成都华联商厦
成都华联商厦是一家综合性的中档百货商厦，位于成都市成化区商贸黄金地段——建设路口。该地段为成都市东北方向传统商贸中心，交通便利，热闹繁华。商厦入驻的鞋类品牌有：袋鼠、老人头、华伦古柏、圣大保罗、策乐、科而士、森达、金利来、美国苹果、卡帝乐鳄鱼、老船长、老爷车、花花公子、梦特娇、花雨伞、木林森、华伦世家、其乐大帝、步贤、哈森、喜来登、鳄鱼恤、高琪、诗兰柏高、吉祥鸟、卡美多、富怡、梵诗蒂娜、凡伽、蒂佧曼、卡文、安真美、卡拉瑞、金利来、诺亚方舟、顽皮猫、真时宝、名度、接吻猫、千百度、贵之步、奥卡索、梦特娇、千款、富贵鸟、康莉、豪兰尔顿、比莉华、HOOLISS、李宁、金莱克、百事等。
人民商场
成都人民商场营业面积逾1平方米座落在泸州市金融和商贸中心——
大什字，商场具有“四面临街、三层平街”的物业优势。入驻的品牌有：富贵鸟、接吻猫、三川?古柏、森达、吉祥鸟、达芙妮、GEOX、皮尔?卡丹、金利来、梦特娇、奥卡索、天美意、卡丹路、百丽、lesaunda、鳄鱼恤、他她、哈森、红蜻蜓、华伦世家、花雨伞、安玛莉、科而士、花花公子等。
四、成都的消费特征
成都被誉为“天府之国”，自古就比较富庶，旱涝保收的地理位置也让成都人养成了享乐、休闲的人生态度，较为注重生活品质。提到四川人有什么特点，人们大多会说两点：好吃和贪玩。成都正是四川的代表。通过消费者好吃和贪玩的偏好，可以折射出他们消费特征。
特征1：关注媒体信息，口碑传播快。人们喜欢读报纸，认同媒体传播的正反面消息，并且相互传播媒介信息。他们喜欢和别人分享消费感受，但是自主意识比较强。他们在消费购物行为中强调自我，十分乐于自我决策，一般在“逛”的时候不喜欢服务员的“打扰”和“热情服务”，因此有的商超要求服务员微笑着和消费者保持一定的距离。
特征2：对价格敏感。成都消费者对价格比较敏感，他们喜欢“侃价”并从中获得成功的快感。成都人爱热闹，购物消费往往也爱凑热闹，因此“促销价”很容易打动消费者。
成都市近年来经济发展迅速，人口增长快。考虑到城市的长远发展，需要建设大量的民用住宅来解决居民的居住问题。同时，城市房价的不断攀升，使得城市中低收入人群住房问题更加严峻，因此需要政府将重点放在解决中低收入居民的居住问题上，保障性住房作为改善城市中居民居住环境的重要举措得到了政府的大力关注。
一、成都市保障房融资现状
成都市保障房的融资运行流程从不同的角度有着不同的类别，从运行主体来看可以分为三大类：一类是由我国政府保障性住房融资运行主体;另一类是以单位为融资主体;还有一类是房地产开发企业为运行主体的保障性住房融资。从主要资金来源来看，可分为政府财政出资和企业出资。从融资方式来看，可分为政府直接投资和间接金融工具融资等。
根据相关规定，成都市保障房所需资金可通过财政预算、提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益、廉租住房租金收入、社会捐赠等直接融资和银行贷款、债券发放等间接融资方式。
二、成都市保障房融资存在的问题
(一)政府财政压力巨大。由于保障房建设资金主要部分是财政资金，且保障房建设需要投入大量的政府资金，使得政府面对巨大的为保障性住房建设融资的压力。
(二)社会资金参与度低。现阶段保障性住房建设资金主要来源于政府、银行，社会资金所占比例较低。这里所指的社会资金是指与保障性住房无关但拥有资金的投资人。一方面保障性住房建设资金存在着巨大的缺口;另一方面社会闲散资金参与度并不高。
(三)融资风险高。首先是资金的供给风险，由于政府的属性，政府同时担任着相关政策制定者和监管者的角色，这就意味着在保障性住房建设过程中参与双方地位不够平等，从而造成信用风险的出现。
(四)融资主体不规范。相对而言，房地产开发商作为融资主体较为规范，而以政府相关管理机构和单位为融资主体存在诸多问题，并没有专门的规章制度对此类管理机构的形成、运作等有具体要求。
三、成都市保障房融资模式分析
(一)BT模式在成都市保障房建设融资中的应用。建筑-移交(BT)协议是指承包商(建筑企业)与政府签订保障房建设的相关协议，由承包商进行项目建设全部资金的筹措，并进行施工建设，在竣工验收移交之后，政府按照所签订的协议向承包商支付建设投资价款和一定比例的投资收益的一种新型模式。
1、成都市保障房建设融资中应用BT模式的优点。相对于其他融资模式，合同关系简单，便于操作、管理;建设期间政府不需要资金的注入;通过招投标方式引入先进的建筑企业，降低开发成本(BT模式普遍性的优点);权责划分明确，纠纷发生的可能性较小;保证了政府对于保障房的运营、管理权、处置权。项目建成后由政府负责运行、管理，能够达到保障性住房的建设目的;利用民间资本的最简单模式，在偿付时间计划和回购定价方面具有很大的灵活性。
2、BT模式中面临的问题。民间资本利用时间短;项目资金筹集困难。
3、基于BT模式提出的新型融资模式。基于BT模式在保障房建设融资中的优势，通过对于融资过程中各方面临问题的分析，提出一种新型的第三方融资模式，引入公司制运营的国有城市建设投资公司作为第三方中介机构，通过第三方的中介作用解决政府与建筑企业面临的问题。该机构的运营模式类似于银行，但又不完全相同，它是一个以筹集的`资金为唯一运营资本的公司制运营机构。
(二)PPP模式在成都市保障房建设融资中的应用
1、PPP 模式在成都市保障性住房的应用方式。政府与私企合资新建项目。在这种方式下，政府部门与私营企业通过签订特许协议的方式，由政府部门与私营企业共同投资或由私营企业独立筹资建设保障性住房项目，双方商定在项目建成后由政府在数年内分期回购并给予私营企业一定的利润补贴，或者政府部门在特许协议中授予私营企业在一定时期内对某些周边设施的开发权或特许经营权，使私营企业在特许经营期内可以回收投资并获得一定的利润，特许经营期满后将项目交还政府部门。
私营企业自行集资建设。符合条件的企业可以向地方政府申请，以获得在土地使用方面的优惠政策或者减免部分税费，但是企业必须保证在保障性住房建设中要遵守政府定价以及建筑标准方面的规定。
政府将已建住房交由私营企业运营。政府部门通过与私营企业之间签订协议，将已经建成的保障性住房项目交由私营企业在一定期限内进行运营，政府部门与私营部门商议一定的支付比例后，私营企业向政府一次性支付期限内预期收益，并通过运营中获得的稳定收益回收投资及获得利润。待运营期满后，私营企业将项目交还政府部门。
政府向私企购买积压住房。政府可以在积压住房中选取符合保障性住房标准的房源，商议以低于消费者个人购买价格的协商价格向开发商购买，给予开发商一定的利润或通过签订协议允许其在一定时期内进行经营，经营期内收益归开发商所有。
2、成都市保障性住房PPP模式应用中的改进措施。保障性住房的选址。可考虑将保障性住房的建址选在市郊公共交通站点的周边，通过增加站点公交车辆及线路的方式解决交通问题;对于企业自建的情况则可以考虑由企业自行设立通勤车，解决本单位职工的交通问题。
风险共担与利益共享。政府部门在设计风险分担结构时应充分考虑项目方案对投资者的吸引力，使投资人等可以接受并愿意参与其中，这是政府和私人投资者能否取得“双赢”局面的重要因素。
政府对私营企业的资格审查和操作监管。为了保证项目达到规定的建设标准及保护公众利益，政府需要采用竞争机制来选择合作商，对私营企业资格进行严格审查，对其经营过程、产品以及服务质量等进行监督，保证私营企业按照合同要求规范经营，避免违规现象出现。
四、成都市保障房融资模式中政府主导作用改进建议
(一)管理机制的改进
1、完善立法保障。由于保障房建设工作系统庞大，不是哪个部门能单打独斗的，仅施工阶段就涉及勘址、设计、施工、监理等多个环节，另外还有土地的划拨、环保的评估、财政和银行的融资等，由于这些部门和机构各自为政，甚至有些政策出台相互矛盾，从而增加了执行难度或造成执行不到位，因此迫切需要出台一部完整统一的保障房法规政策，为我国保障房资金来源及其可持续性提供良好的法制环境。
2、加强监督监管，严格考核制度。政府应尽快建立保障房指标化考核制度，并以此作为政府官员升迁的标准，同时加强保障房“一把手”问责制，以此提高相关人员的忧患意识。建立专门的监督监察机构，严格监督保障房建设项目资金落实情况，同时加大对虚报瞒报、违规挪用资金等行为的惩处力度。
3、成立强有力的独立机构。政府应尽快成立这样一个强有力的独立机构，专门负责保障房从融资、建设、审核到后期运营管理、市场监督等整个过程。通过利用政府信用保障可以提高其融资能力，增强融资模式的灵活性，从而降低融资交易成本，有效盘活已有的购建资金。
(二)融资操作改进
1、加大政府投入，凸显“主力军”作用。虽然全国各地区的融资模式出现多样化的趋势，但财政拨款仍是保障性住房的常态固定资金来源，也成为政府调控保障房建设规模的重要手段。在成都市目前保障房建设阶段，政府也应当成为主要的建设资金负责者，充分发挥政府在保障房融资过程中的主导作用。
2、加大土地出让收入的提取额度和支出力度。首先，通过制定相关政策，严格政府土地出让收入的支出方向和支出结构，明确规定保障房建设资金支出应该是除土地拆迁、安置成本之外的第一优先考虑项;其次，土地出让收入提取依据应统一，建议全市统一采用土地出让总收入作为计算依据，并把提取比例提高，以加大土地出让金支持保障房建设力度;最后，将土地出让收入用于保障房建设的比例固定后，各区政府必须严格执行，并以此作为其考核奖惩的重要依据。
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