方案是对一项活动具体部署的安排和计划，那么方案的格式是什么样的呢？如何才能写好一份方案呢？以下是小编整理的关于《物业保洁项目方案》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
物业项目机电设备维护与管理
摘要：物业项目中机电设备的维护与管理是重要的工作，机电设备是物业项目的关键，采取科学的管理与维护措施，提高机电设备的运行水平，满足建筑工程的需求。现如今高层建筑项目的出现，机电设备也朝向复杂化的方向发展，为了确保机电设备的稳定运行，促使机电设备处于最佳的状态，物业项目中就要组织好机电设备的维护与管理工作，本文中主要探讨了物业项目机电设备的维护与管理。
关键词：物业项目;机电设备;维护;管理
建筑行业的发展过程中，机电设备成为重要的组成，物业项目在机电设备运营中渗透科学管理理念，合理安排好维护与管理措施，提高机电设备的安全运行水平。物业项目中组织好机电设备的维护与管理，降低机电设备故障的发生机率，促使建筑机电设备处于安全、稳定的运行状态。
1、物业项目机电设备的运行
物业项目机电设备直接关系到建筑的运行，而且机电设备运行时的质量、效率等都是物业关注的项目。机电设备运行与建筑运营时的各个系统存在着直接的联系，机电设备运行稳定才能提高建筑运营的水平[1]，满足建筑运营的需求。
2、物业项目机电设备的维护
物业项目中的机电设备主要有给排水设备、供配电设备、照明系统、电梯设备、消防设备，结合物业项目管理，分析这些机电设备的具体维护措施。
2.1给排水设备维护
给排水设备是物业项目的基础，物业项目中组织给排水设备维护时要遵循技术规范，组织给排水设备的基础维护，提高给排水设备的运行稳定性。例举给排水设备的维护措施，如：(1)物业要定期组织给排水设备的维护与检查，按照固定时间检查给排水设备的性能，及时发现给排水设备的运行隐患;(2)检查住户室内的给排水设备，检查是否有滴水、漏水的情况，检查水箱入孔盖，确保住户室内的给排水设备安全、稳定。
2.2供配电设备维护
供配电设备在建筑中提供正常的用电，物业项目中供配电设备维护的重点是运行设备。第一检查高压设备，按照年检时间组织高压设备维护，高压设备的检测、维护难度大，物业把高压设备维护工作委托给专业的公司，组织好维护工作;第二检查供配电设备，仔细评估变压器、开关柜等供配电设备的状态，按照标准维护供配电元器件的完整性;第三物业管理中规划固定的时间维护电气设备、配电设备，检查设备原配件的稳固性，仔细检查操作设备，保证操作设备的灵活性，每月都要清扫机房，维护机房内的环境。
2.3照明系统的维护
物业项目中照明系统的维护工作要以照明线路、照明灯具为主，物业项目中安排好责任人员，保障建筑照明的整体明亮度。照明系统维护不仅能保持照明稳定，还能节约电能资源[2]。责任人员采用巡视维护的方法来检查公共区域的照明灯具及整体的照明线路，检查到有损坏的灯具后应快速组织更换，维护中检查公共区域照明设定的时间，控制好照明系统的应用。
2.4电梯设备的维护
电梯是物业项目机电设备维护的要点，电梯设备经常会出现安全事故，物业中应提高对电梯设备维护的重视度。电梯设备维护中采取日常维护的方法，每天都要关注电梯设备的运行情况，物业应对电梯设备投入更大的检查力度，严格按照电梯安全运行标准检查电梯设备，重点检查电梯的开关，尤其是门电开关、限位开关等，检查到电梯设备存有隐患应立即关闭电梯运行，待检修排除故障隐患以后再通行。
2.5消防设备的维护
消防设备维护能够完善消防系统在建筑中的应用，以便及时处理建筑中突发的火灾。物业项目消防设备维护时，首先物业项目管理中定期组织消防设备的测试、检修和维护，检查消防设备中潜在的风险，组织安全性评估试验，在此基础上组织消防设备的维护，排除消防设备中的安全隐患;然后重点检查建筑中的自动报警设备，保证自动报警设备安全使用、性能稳定，这样自动报警设备才能监控建筑环境;最后组织室内、室外消防设备的检查工作，检查设备、配件等是否齐全，检查室内消防路线、应急照明、逃生路线等，这样才能在火灾时最大化的预防损失。
3、物业项目机电设备的管理
物业项目机电设备管理中制定了有效的管理计划，以此来提高机电设备的运行水平。
3.1构建机电设备管理制度
物业项目机电设备管理中构建管理制度，严格按照管理制度组织机电设备的运行管理，确保机电设备处于安全、规范的状态[3]。设备管理制度中需注明责任人、管理内容和维修日期，促使管理制度能约束到所有的机电设备，规范建筑中机电设备的运行和使用。
3.2完善机电设备基础资料
物业项目机电设备管理中应该完善基础资料，只有保证机电设备管理中有完整的资料，才能让管理人员掌握机电设备的性能，完善机电设备管理的过程。物业机电设备基础资料是管理的一部分，所有购入、安装或更换的机电设备都要具备详细的资料，当机电设备出现故障后，也能利用基础资料查询到供应商，便于重新更换。
3.3组织机电设备日常管理
物业项目机电设备的日常管理，是指在机电设备使用中组织日常管理，日常管理工作比较简单，主要就是确保机电设备为正常运行状态，并且发现机电设备运行中的异常[4]。比如物业项目机电设备运行过程中，虽然运行状态无异常，但是设备可能已经存在这发热、变色、松动、损坏等问题，日常管理时就能發现这些不会造成故障的安全隐患，防止机电设备出现故障，完善机电设备的运行环境。
3.4实行机电设备安全管理
机电设备安全管理能够预防机电设备在使用中出现安全事故，提高机电设备运行的安全水平。物业项目机电设备管理中要树立安全意识，从安全的角度上服务机电设备，做好机电设备安全管理的工作。机电设备安全管理时需做好问题整改的工作，确保机电设备处于正常的运行状态。机电设备安全管理工作有助于维护设备的整体安全性，物业项目管理中要做好安全管理的工作，以此来完善机电设备的运行环境。
参考文献
[1]赵怡.机电设备的电气自动化改造及维护分析[J].南方农机，2021，52(02)：181-182.
[2]牛美英，渠基磊，王建志.机电设备的电气自动化改造与维护探讨[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2020(12)：192-193+196.
[3]季晖璜.探析物业项目机电设备维护和管理[J].建材与装饰，2019(17)：211-212.
[4]陈耀从.物业项目机电设备维护与管理探析[J].中国市场，2018(14)：126-127.
上海大学管理学院 上海市 200000
作者：孙一豆
摘要：本文主要探讨物业管理行业设备安全管理中存在的问题，并针对存在问题进行对策分析。若想实现良好的物业管理，需要注重物业设备设施的管理工作，但是目前我国的物业管理行业普遍存在工作人员缺乏专业性、物业维修工作成本高、物业管理缺乏资金等方面的问题，为了改善我国物业设备安全管理行业的现状，需要针对性强化员工的工作素养，创新设备管理模式。
关键词：物业管理行业;设备安全管理;问题;对策分析
引言
随着我国物业管理行业的不断发展进步，物业管理已经成为我国经济市场中一个主要的行业，经过长时间的沉淀发展，物业管理行业的技术水平越来越高，其所使用的设备也得到了更新。在现在的生活模式之下，物业管理行业中的物业设备对其发展起着极大的作用，因此，为了物业管理企业能够拥有更良好的物业管理水平，需要对其物业设备设施管理工作进行提升。
1物业企业管理行业设备管理存在的问题
1.1工作人员技术能力不强
在当下的物理管理行业中，普遍存在工作人员技术性不强的问题。由于现在物理管理行业对其物业设备进行了创新，导致其原有的工作人员无法熟练应用物业设备，进而导致物业工作不能良好开展，且其管理过程中也容易出现问题。为了能够跟随时代发展，满足人们所需，物业设备逐渐向技术化与现代化的方向发展，物业设备的技术性提升，也就提高了对物业工作人员专业技术能力的要求，若现物业设备能够得到充分利用，需要物业工作人员具有极强的学习能力，充分了解掌握物业设备的使用原理及使用技术，与此同时，工作人员还需掌握其维修方法等方面的技能，保证物业设备使用的稳定性。简而言之，若想实现良好的物业设备管理，需要工作人员具有极高的专业技术水平，与丰富的工作经验，最好是高素质的全能型人才，推动物业管理行业发展，但是，就目前物理管理行业的发展形势来看，除了个别知名企业中具有一定数量的高素质专业技术人才，绝大多数的物业企业工作人员都不具备足够的专业能力，无法充分发挥物业设备的作用，进而导致物业设备安全管理不能有效开展，阻碍物业行业设备安全管理的发展进步。
1.2资金缺失
在现在的物业行业中，资金缺失是其发展过程中经常出现的问题。在物业管理行业中，资金主要是用来为人民服务，使得物业管理过程中能够保持收支平衡，并有所结余，满足企业发展需要。但是现在物业管理行业中却普遍面临着收费困难的问题，收费困难会進而导致物业企业经费开支紧张的出现，致使物业企业管理不能良好实现，无法更好地为人民服务。
其次，由于社会大部分人民都无法认识到物业管理的重要性，不理解其工作意义，导致物业管理行业得不到民众的支持，进而，使得物业管理行业很难有所进步，物业管理工作也难以开展。与此同时，政府对物业管理企业的房产税、营业税、所得税等税收都是按照建筑行业的标准进行收取的，导致物业行业的资金缺失的状况加剧，物理管理行业中大多数企业一直处于亏损状态，无法有效推动企业发展，物业设备等方面的东西也得不到改善，维修不能正常进行，导致物业管理过程中问题频出，居民满意度严重下降，物业管理费的收取更为困难，由此形成了一个恶性循环，使得物业管理行业发展处于窘困的状态。
1.3设备管理耗费成本高
随着我国人口的不断增多，为了解决人口居住问题，现在大多数的房建工程都是建设高层建筑或是大型智能建筑，为了能够满足工程需求，现在很多建筑设备工程技术都开始向自动化，智能化方向发展，结合了计算机智能控制一体技术使得建筑工程设备更加超前，更满足时代所需。在现今建筑工程中，建筑设备工程在建筑基本建设投资中占比逐渐增大，在建筑工程开展一些高层建筑工作时，其设备工程在总投资的占比几乎接近50%。
2完善物理管理企业设备管理的对策
2.1进行员工培训
为了让物业管理企业设备管理的作用能够得到充分体现与发挥，需要物业企业提升相关工作人员的专业技术水平与综合素质，使得员工能够熟练掌握并应用新型的物业设备，让员工的技术水平满足企业发展所需，帮助企业实现经济效益的增长，促进物业行业发展进步。物业企业要针对发展需要针对性对员工进行培训，员工的专业技术水平的提升需要从多个方面入手，首先，需要提升员工对物业设备使用理念的了解，让员工的理论知识得到提升，让员工的专业能力更为全面，然后需要员工了解整个物业设备的结构及组成，充分了解每个部分的功能，以便设备出现故障时，员工能够及时发现，并快速想到解决方法，在对物业设备有了基础了解后，需要一对一教导员工使用设备的方法，让每一个员工都能掌握设备使用方法，独当一面，提升整个物业设备管理的水平。与此同时，为了避免设备出现问题进而影响物业工作的进行，企业好需要找专业人士教导员工检修设备的方法，让自家员工的专业技能能够得到全面发展，并能够自主发现物业设备运行过程中存在的问题，并及时处理故障予以解决，且员工学会检修方法后，还能有效减少有部分维修资金。为了能够将物业设备进行更新创新，物业企业可以招收一批新的高素质专业型人才，保证企业发展能够跟随时代发展趋势，并提升物业设备管理队伍的整体业务水平。
企业员工专业技术能力水平的提升不仅能够让企业员工重视物业设备管理工作的重要性，认识到物业设备在工作中的重大作用，还能进一步保障物业设备的安全运行。与此同时，企业还需加强员工之间的交流，使得工作人员之间能够进行思想交流，提升其专业能力水平，增长工作经验，以此促进物业设备管理方案的不断优化，使得物业企业的设备管理水平全面提升。
2.2补贴资金
为了能够解决物业管理行业运行中出现的资金缺失问题，政府部门需要将行业行规进行完善，并针对物业行业的发展特点制定相关补贴政策，支持物业行业的正常运作，为物业行业的发展创造有利的条件。物业企业也可以适当抽取从业主处收取的物业管理费，通过物业管理费的抽取增加物业设备管理的相关经费，使得物业设备能够得到及时维修，确保小区物业管理工作能够顺利开展。
2.3完善物业设备管理模式
物业设备管理模式需要根据发展所需进行不断完善，从目前的物业设备管理模式来看，物业设备维修及护养工作缺乏一定的资金基础，物业企业很难对相关小区开展物业设备维护工作。因此，为了能够有效开展物业设备管理工作，可以采取两种管理方法并行的方式，一种是自行管理模式，由自家企业工作人员管理一些技术性不强的设备，并将一些综合性较强的物业设备进行委托管理，由专业人士负责，提高物业设备安全管理的有效性。
结束语
时代发展越来越迅速，经济市场不断出现新技术、新企业，物业管理行业若要维持自身可持续性发展，需要跟随时代变化将物业设备不断进行改进，使其更加智能化，满足人们的需求。在物业设备改善的同时，不仅需要注重对物业设备的创新研发，还需注重提升员工的专业技能与物业设备管理水平，只有两者同步发展，才能促进物业管理行业的稳定发展。
参考文献：
[1]王广乾.住宅小区物业管理中消防安全问题及对策分析[J].科技视界，2016，000(016)：267-267.
[2]曾跃祥.高层住宅建筑物业消防安全管理工作中存在的问题及对策探析[J].今日消防，2020，005(004)：P.67-68.
[3]高国敬，李庆利，胡加庆.北京市物业管理行业的安全生产状况及对策[J].安全，2017，038(002)：33-35.
作者：冯迪
摘要：在物业管理市场逐步完善、市场竞争日趋激烈的今天，物业管理企业要想在众多的竞争对手中立足并得以长足发展，关键在于树立品牌，并在品牌建设上具有创新的理念。文章从物业管理项目品牌的构架入手，以项目品牌的创建为基础，运用项目品牌优势，借助物业管理项目品牌的影响力，增强广大业主对物业管理企业的信任度，形成规模效应，为物业管理企业品牌的创立及发展提供有力保障。
关键词：项目品牌；物业管理；品牌策略
一、前言
近几年，随着房地产市场的繁荣，物业管理行业得以迅猛发展，并成为国民经济发展的一个非常重要的行业。物业管理行业迅速发展的同时，带来的是企业之间的激烈竞争。一方面由于物业管理行业起步较晚，发展较快，使得国内物业管理企业数量飞速增加；另一方面国外很多公司跻身于我国物业管理行业。这两个方面都增加了物业管理行业的竞争，物业管理企业要想在众多的竞争对手中立足并得以长足发展，仅靠技术、价格、质量、服务等传统的竞争手段是不够的，关键在于树立品牌，靠品牌的存续保证物业管理企业长期的生存和发展。
二、项目品牌对物业管理品牌的重要性分析
物业管理品牌，是由物业管理公司品牌及其所管理的项目品牌构成的。其构成的要素主要包括：物业本身的质量；物业管理公司的声誉、形象及对声誉、形象产生影响的一系列因素，如管理层人员的素质；专业技术人员的职称、职务、技术等级等；此外，还包括物业管理服务的项目、服务态度、服务深度、收费标准等方面。
物业管理公司品牌代表物业管理企业整体的实力、形象等，从消费者角度来说，表现为公司形象和公司联想，用于描述消费者对公司的态度、情感和认知。物业项目品牌代表物业管理企业的单个物业项目品牌，在项目运作期间具有很大的知名度，消费者往往是通过项目品牌来认识企业品牌。虽然物业项目具有时间上的短暂性特点，一个项目结束后，会有后续项目跟上，但项目品牌的影响力是持续的。物业项目品牌一旦确立，就会通过消费领域的传播和业务范围的扩展迅速占领市场，赢得广大业主的信赖，其信誉可以从一个物业项目扩散到一批物业项目，从而使得物业管理企业的影响力和知名度与日俱增，经济效益长期持续发展。
物业管理企业品牌与物业项目品牌相互关联，密不可分。物业项目品牌形象是物业管理企业品牌形象的一个方面，只有项目品牌建设成功，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，为物业管理企业品牌的创立提供基础，才能充分利用人力和物力资源，降低成本，使企业获得可观收益，为其进一步发展提供保障。
三、项目品牌的战略实施
（一）实施人力资源发展战略
物业管理行业是一个典型的服务型行业，其品牌的创建需要优秀的服务品质，而优秀的服务品质取决于人力资源。
物业管理具有专业跨度大的行业特点，使得人力资源结构具有专业涉及面广的特殊性，从经济管理、企业管理、财务管理、公共管理等方面的管理型人才到机械、电子、暖通、土木结构工程、建筑结构等方面的技术型人才，物业管理行业所涉及的专业人才领域非常广泛。未来的物业管理行业是人才的竞争，培养出一支踏实能干、业务熟练、专业精通、具有较高服务意识和良好职业道德的物业管理队伍，是关系到物业管理品牌持续健康发展的关键因素之一。
作为物业管理品牌构成要素之一的项目品牌，在其创建过程中，人力资源的发展更是重中之重。在具体的物业管理项目中，“产品”与“消费者”或者说“服务”与“业主”是直接接触的，服务性特点在物业管理项目中表现的尤为明显，优秀的物业管理项目表达着“服务”与“业主”之间的良性互动关系，是一种体现互利互惠、友好合作和信任的关系，是一种无形的资产和力量。如果一个物业管理项目总能够合理运用人力资源，以合理的收费价格，提供优质的服务，那么市场便会认同它，业主便会忠实于它。品牌正是承诺和忠诚的象征，业主通过对项目品牌的忠诚与信赖，使得品牌形象得以放大。
在项目管理中实施人力资源发展战略可以从以下两个方面开展：
第一，加强在职员工的培训。在当前经济发展迅速，人才需求量大的情况下，人才稀缺的现状短期内不会得到较大程度的改善，因此，要实施人力资源发展战略，尽快提高员工素质，应该立足现有条件，对在职员工开展培训。培训的形式可以是多种多样的，但培训的内容笔者认为应从两个方面展开，即适应性培训和岗位培训。适应性培训主要是针对社会发展快，知识更新迅速而展开的为适应市场变化所进行的新知识、新技能、新法规、新观念等方面的培训；岗位培训主要是为了满足具体岗位要求而进行的专业知识、专项技能等方面的培训，主要突出实践操作环节。在两类培训中，均需开展物业管理服务理念的培训，使全体员工必须深刻领会物业管理行业的服务性特点，掌握物业管理从业人员必须具备的行为准则和指导思想，从而共同营运项目服务品牌，塑造良好的企业形象。
第二，建立员工考核机制和长效激励机制。考核是人事决策和人事管理的依据，是了解员工的主要手段，也是对员工进行培训、决定人员调配和职务升降、确定员工薪酬、对员工进行激励的依据。虽然物业管理项目中员工众多，且工作岗位不同，考核的内容也存在差异，但从宏观上来说，主要包括四项内容，即德、勤、能、绩四个方面。德的考核，主要表现在员工的思想政治素质、社会公德、职业道德等方面；勤的考核，除了在出勤率上考核外，还要考核员工的勤奋精神、敬业精神、实干精神等；能的考核，主要指员工能力水平的考核，针对不同岗位的不同要求开展；绩的考核，不仅考核员工的工作数量和质量，更要考核员工的分工工作给整个项目创造的经济效益和社会效益。
长效的激励机制是调动员工的工作积极性、激发员工工作潜能，促进企业发展的有效途径。可采取目标激励、精神激励、物质激励、福利激励、荣誉激励、参与激励、考核激励等方式对员工进行奖励。
（二）全员投入，加强物业管理服务品质建设
按照马斯洛的需求层次理论，随着居民生活水平的提高，消费者对产品或服务的要求将不止于功能上的满足，消费者将追求更高层次的满足，品牌能否超越产品或服务功能而给消费者带来种种感官、情结或价值上的“体验需求”的满足将变得越来越重要。对于物业管理项目品牌，基于物业管理行业属于服务型行业这一特殊性，使得“体验的需求”更具影响力。因此，为了满足消费者，物业管理项目品牌更应该重视“体验”上的效益，尤其是在物业管理本质差异不大、服务能力整体大幅提高的背景下，提供独特的消费者体验，培养业主或使用人对物业管理项目品牌的忠诚度，对物业管理品牌的建设具有非常重要的促进作用。而提供独特消费者体验的途径便是“全员投入，提高物业管理服务品质”。
物业项目品牌的塑造不仅是决策层和品牌推广部门的事，与消费者接触或潜在接触的每一个员工都是品牌的创建者和维护者。物业服务中保洁、保安、绿化等与顾客无太多语言交流的服务人员对品牌的建设同样重要，因为员工的非语言行为更容易以情绪感染的方式引起顾客的情感和行为响应。物业管理企业应提倡全员投入，重视每一个员工品牌意识的培养，使其对项目品牌形成系统的认识，并付诸行动，做到行为上协调并对品牌进行强有力的支持。
（三）提升物业项目管理的核心竞争力
物业管理行业是风险小、利润低的行业，面对激烈的市场竞争，在各物业管理企业不断扩大规模的情况下，要想保持自己的品牌竞争优势，在激烈的竞争中立于不败之地，提升物业项目管理的核心竞争力是必要之路。
作者：田园
文章标题：物业项目智能化方案
名都广场智能化方案
××投资开发有限公司开发的名都广场项目，我们受开发公司项目工程部委托对该工程中的智能管理系统进行评比、比较，此次参与工程设计并制作工程项目介绍的单位有：××阳光智能化开发有限公司、××卓茂科技开发有限公司、××设备开发工程公司、××南自信息技术有限公司等四
家专业智能化系统开发公司，从四家公司制作、提供的系统设计、介绍光盘来看，四家公司分别对名都广场的智能化管理系统提出了各自的方案，具体详见方案对比表。
从我们对现在管理的大厦的经验看，名都广场职能化系统应包括：
1、可视楼宇对讲系统
系统包括管理主机、室外门口机、室内分机三个主要部分组成。要求系统性能可靠，功能完善，调试、维修简便，产品外观新潮，可实现三方、多方通话、楼宇对讲、图像监看、中心综合管理等。同时系统还应能根据用户需要增设门磁、红外、烟感、瓦斯探头等家庭安全防范功能，提高系统功能道德扩展性并能连接电脑中心，实行整个大厦的集中管理。
2、闭路电视安全防范系统
系统可采用目前较为流行的视频切换、录像、监控系统，一方面该系统较为可靠，另一方面技术较为成熟。
闭路电视监控系统应涉及到地下停车场、大厦主要出入口、电梯轿厢、公共过道、各楼层电梯厅等处，保证能够全方位、全天候的监控整个大厦的人员、车辆的出入等情况。
3、公共设施管理系统
该系统主要考虑对大厦关键部位设备设施的远程监控，保证重要设备的正常运行。
系统包括：电梯运行状态监控、生活水泵运行状况监控、生活水箱液位监控、各楼层配电箱总电流情况、消防设备、设施运行状况等。
该系统可考虑与多表远程抄表系统合并。
4、多表远程抄表、收费系统
该系统主要考虑大厦内水、电、煤气的远程抄表、收费，减少物业管理过程中每月水电气抄收工作对高档住宅住户的影响，为住户创造舒适、宁静的生活空间和环境，同时又能够减少水电气收费工作量(一卡通系统)。
5、停车场管理系统
停车场管理系统应包括：汽车、自行车、摩托车等，涉及住户自备车辆、社会车辆、其他车辆等的管理。系统应具备方便、使用、安全、可操作等特点，停车收费管理应考虑操作简单、快捷。汽车停车同时要考虑车位安排、调度、满车位等情况的计划、预警、告示功能。
6、家庭安全防范系统
家庭安全防范系统应包括：火警、防盗、防有毒气体(煤气等)、防破坏等功能，确保住户家庭的安全。该系统可考虑与楼宇可视对讲系统合并。
7、电子巡更系统
电子巡更系统是物业管理工作中对安全护卫工作实施有效检查监督，保证物业管理工作始终处于可控制的状态，确保大厦安全、可靠运转。
8、物业管理系统
物业管理系统应包括：住户资料管理、收费管理、设备设施管理、安全保卫管理、物业其他活动管理等。同时可考虑大厦多媒体服务、有偿服务等项目。
智能化管理系统方案对比表
序号
方案名称
单位
阳光智能
卓茂科技
设备开发
南自信息技术
1
周界防越报警系统
√
√
√
2
电子巡更系统
√
√
√
3
闭路电视监控系统
√
√
√
√
4
可视楼宇对讲系统
√
√
√
√
5
家庭安全报警系统
√
√
√
6
出入口管理系统
√
√
7
背景音乐紧急广播系统
√
8
三表远程抄表系统
√
√
√
√
9
停车场管理系统
√
√
√
10
一卡通系统
√
√
11
公共设施管理系统
√
《物业项目智能化方案》来源于，欢迎阅读物业项目智能化方案。
宁波中建物业管理有限公司管理项目
考核方案
为促进和提高公司各项目的经营业绩和服务质量水平，明确目标和责任，现对公司物业项目考核方案修订如下：
一、 各项目负责人与公司签订项目经营目标责任书，在确定全年具体经营目标基础上，建立以经济指标和其它经营管理指标为基础的考核办法。
(一) 经济指标：
1、经济指标分别为物业管理费收缴率、物业管理费清欠额、财务净利润、资金净收入四项。
2、物业管理项目经济指标中物业管理费收缴率、物业管理费清欠额、财务净利润、资金净收入四项分别按40%、20%、20%、20%取值。公建项目按财务净利润100%取值。
3、项目实际经济指标计算方法为：
(1)物业管理费收缴率指标完成率=实际物业管理费收缴率÷计划物业管理费收缴率;
(2)物业管理清欠完成率=实际完成清欠额÷计划清欠额;
(3)财务净利润率完成率=实际完成的净利润率÷计划完成的净利润率;
(4)资金净收入完成率=实际资金净收入率÷计划资金净收入率。
4、上述各项指标完成率为98%(含98%)至100%的，考核计算按75%取值;实现指标完成率为95%(含95%)~98%的，考核计算按30%取值;实现指标完成率95%以下的，考核计算按0取值;实际指标完成率100%(含100%)以上的，考核计算按100%取值。
5、 公建项目按财务净利润率完成率指标取值，考核计算指标占比例同上。
(二)其他经营管理指标：
1、下列各项如发生，经总经理认定，经营考核指标为0。
(1) 项目发生重大责任事故，给公司造成重大损失，或出现重大投
诉;
(2) 经媒体曝光，或被有关单位通报批评，产生恶劣影响;
(3) 公司质量体系管理中有关工作不落实，外审出现严重不合格项。
2、下列各项目具体指标未完成的，按各项目具体分解指标取值，具体以经营目标责任书为准。
(1)计划确定的物业管理费提价、业委会成立、项目退管和物
业委托合同续签等目标完成情况;
(2)物业创优复评通过情况;
(3)公建项目被业主方扣罚情况;
(4)公司物业管理基本服务质量规范要求落实情况等。
关于某项目物业项目规划设计方案
一、关于物业管理用房的规划设计建议
1、根据《物业管理条例》以满足相关物业的管理需要，综合物业管理服务中心办公用房，选址避开与业主生活相冲突、干扰的地方，设计一处面积不少于XX平方米员工食堂，体现公司的人性化管理。
2、物业管理用房应为永久性建筑，并具有相应的规划审批手续。电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房、变电室、设备间、消防控制室、监控室、公共门厅、过道、车棚(棚)、车库、人防工程、社区配套用房、临时性建筑、室内不足10平米及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业管理用房。
3、物业管理用房三项具体标准：办公室、食堂、宿舍、卫生间进行简单装修，并达到办公生活条件;符合安全、消防、环保、卫生等要求，给排水、供电、通风、供暖、天然气、空调等具备正常使用功能，并独立计费;物业管理区域内配置通信、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。
二、关于小区出入口设计的规划建议
1、秉承小区内人车分流的设计理念，改善地下车场入户电梯处的(比如设计坡道)设计，方便业主大件货物、家具可从地下车场直达。
2、建议地下室车车辆出入口位置充分考虑到出入的安全问题以及车辆转弯半径，安装道闸管理系统的安装位置(杜绝在半坡上设置安装道闸管理系统)。
3、建议在主出入口和次入口车辆、步行出入口处设立门禁刷卡系统，业主刷卡进入小区，实现安全管理。
4、采用对讲系统与密码开锁功能相结合门禁控制设备系统。小区、广场人行步梯以及其他需要控制人员出入的地方要配置独立的门禁系统。各出入口门禁现场控制器均与消防控制中心连锁。当出现火警等情况时实现消防联动，由小区中心统一开启遥控开启前端所控门区。
5、为了能对小区的车辆进行有效的管理，需要在地下车库出入口设置道闸智能化感应IC卡停车管理计费系统。既可以给用户提供极大便利，又最大限度地提高后期管理的工作效率。道闸地感线圈线路设计为暗装线路，避免后期二次对地面的开凿破坏。智能道闸应具备二级防砸保护有措施。车辆管理系统感应IC卡的感应距离不小于150mm。
三、小区其它规划建议
1、机动车车位建议按不少于1:1的比例设置，建议非机动车停放车位按1:3的比例设置。
2、根据地产开发产品规划，住宅、商业区域及公共区域应充分设计配置自动智能化安防设备的措施，避免留有安防死角。
3、水、电部分，商业和住宅需在设计上系统独立分开，商业和住宅做独立的给排水系统，及相关配套设施。
4、缓坡式草坪在周界增加路沿石阻挡泥土冲刷，小区绿化回填时一定要确保土质质量和种植所需土层厚度，严禁使用建筑垃圾和非种植土壤。
5、在景观设计上，沙尘天气较多地理区域气候条件以及水质因素不利于规划设计水系景观。由于水系的维护成本较高，建议在设计水系景观时，以浅水为主，景观水经沙沉过滤，循环利用以降低后期的维护成本。
7、广场及公共区域地面的雨水排放，均应设计为暗沟排放。
8、公共区域出入口、人行道地面建议采用防滑材质。
9、地下室及水泥硬化未铺装地面，在设计和施工工艺上注意防起沙处理。
10、公共区域、广场按划分功能块设置栅栏或隔离墩。各住宅商业区域及公共区域地上建议采用栅栏或景观绿化进行使用功能隔离，便于后期业主使用管理。
12、公共区域及公共设施的水、电、气、暖等能耗均应设置独立的计量装置。如：照明系统(路灯、草坪灯、夜景照明、车库照明、楼道照明)、电梯系统(按台加装计量)、给排水系统、空调系统、消防系统等按装独立用电计量系统;绿化、办公、水系等加装独立用水计量。
13、路灯系统、车库照明系统(建议设计为间隔网格布线方案)设计时刻分路控制，达到不同时段开启不同回路的路灯，便于能耗控制。
14、考虑小区人行出入口设计门禁系统和视频对讲主机，车行出入口设置全自动道闸管理系统，以降低后期物业管理运行成本的投入。
15、外墙面飘窗、空调板(应满足业主使用)应设置向外一定坡度，防止雨水存留渗漏。空调冷凝水必须集中导流排放至雨水管道或沟内。
16、外墙保温阴阳角、结合处缝隙处理应密封严实。
17、建筑主体与裙楼 、地下室结合部位做好结构和防水处理，避免因沉降、渗水问题的发生。
18、地下室出入口(做驼峰处理)和自然通风口设计应充分考虑防汛措施要求。雨污排水沟渠充分考虑排流通畅和防止雨水倒灌问题，雨水沟箅设计时充分考虑沟渠清洗的方便性和是否冲击、承重问题,建议不使用球墨铸铁雨水沟箅改用10mm透孔钢板雨水沟箅。并设计集水坑和强排设备。
19、地下室设备房、电梯井底坑，设计应充分考虑防灌水措施，并设计集水坑和强排设备。
20、设备房天棚、墙面采用888仿瓷涂料或其他防潮防水涂料，刷墙油漆裙高度1.2米。
21、根据特殊设备的管理规定，配电室、电梯机房需要安装排风机和空调，做到通风和降温措施。
22、所有物业负责的高低压变配电室、电梯机房、生活水泵房、消防水泵房、消防(安防)监控室、等设备间均需铺装全瓷防静电地砖。
23、电梯门与电梯门前室结合处地面需做好加固处理，进入电梯门处地面做坡度防止地面积水流入电梯井。
24、小区的垃圾中转存放处在设计时，首先在选址上要考虑是否影响业主的正常生活，在车辆运输方面是否通畅便利。
25、垃圾中转存放处墙面要求距地面之上贴光面瓷片高度不小于2米，地面要有坡度、排水沟。墙面、地面均需做防水处理。
26、垃圾中转存放处必须封闭管理，电气、通风、给排水、集水池、污水强排系统等相关设施设备均需配套完善。
27、商业部分一层商铺空调室外机建议统一设计安装在商铺门头上，并做栅栏安全防护。设计空调冷凝水排放管顺墙暗装排放至雨水沟内。
28、广场柱灯、地灯、草坪灯系统、广告、夜景照明系统设计时按分回路控制，达到不同时段开启不同回路的灯，便于节能降耗控制。
29、在保证夜景亮化照明效果时，应考虑到与周围建筑物的灯光色彩的协调性，重点突出，色彩分明，错落有序，构成一幅有韵律节奏、和谐完美的夜景景观效果。
30、在设计安装时考虑到光污染、眩光以及光干扰现象。倡导绿色环保的理念。应遵循智能、低耗节能、防火、防水、方便维修保养，安全亮化的设计理念。
31、在选择夜景照明设备时，一定要注重夜景照明设备的经久耐用性，低消耗、防火、防水、方便维修保养、环保，外形美观等特性。
32、广告、夜景照明系统供电应采用独立供电、计量。
33、在广场(公共活动场所)上考虑到社会和商业活动所需的电源配置(必须暗装独立计量)。
34、广场所有系统线路、管路均设计为暗装敷设。既可以起到防干扰作用，又排除的安全隐患。
35、安防监控、电子巡更管理系统，在设计上除对人行通道、消防通道、地下车库入口、楼宇入口合理分布点外，特别对一些边角区域监控系统死角等地方设置布点。充分地把人、物、技三防相结合。
36、小区内通道、广场消防通道、、污水强排集水坑上以及设备房出入口、小于设备安全距离要求等均严禁规划机动车停车位。
37、小区内窨井、水表井、雨水井、污水井、集水坑、化粪池、强弱电检查井等各类设施设备的盖板均不得采用笨重材料(如水泥盖板)，建议采用轻质来承载的建筑材料(如钢板)，便于后期的紧急抢险和维修保养。
38、小区内各建筑体内的排烟道、人防通风道、消防正压、负压风井内壁必须抹灰平整光滑严实，以减少送排风的阻力系数或跑风和烟道串烟的消防隐患的发生。且做好各个风口的防四害设计处理。
39、智能系统接地，采取联合接地。接地电阻应小于1欧姆。此外，应当采取防雷电和过电压、过电流保护装置和设备，以确保各个技术系统在恶劣条件下正常工作。禁止直接使用建筑接地线和电源接地线作为电源系统防护。
40、根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《消防监督检查规定》和《火灾事故调查规定》电梯与消防控制中心、安防监控中心必须实现5方通话。
41、各类设备房、消防通道、人防工程必须按规定设计配置足够的应急照明，以杜绝安全隐患的发生。
42、所有空调冷凝水必须集中排放至雨水管道或雨水沟内。
43、各个单元门和出入口的雨棚在设计时需考虑到后期的保洁、维修保养问题。
44、二层以上私家花小、不封闭阳台、设备天台等露天建筑体必须做好排水、防水处理。
45、裙楼房顶或离业主住宅较近的地方如设计安装商业空调室外机组，必须与物业公司协调考虑到承重荷载、电源线路的安装部位、排水、防水、减震降噪隔音，以及低频噪音的处理，符合国家相关规定要求。
46、消防电梯井底应设排水设施，排水井容量不应小于2m³，且不宜布置在电梯井内，而应布置在临近消防电梯的地方，并用暗管连接，如地下室兼人防时，应注意排水井应设在染毒区。如无特别要求，消防电梯不下地下室。
47、电梯厅旁的水表房、配电间等应设门槛，有水房间应设地漏;电梯门口应做1%反坡，防止梯井进水。靠门一侧可比外侧高15—20MM。
48、电梯间宜自然采光通风，否则应考虑通风抽湿设施。
49、电梯按钮预留孔位置和高度使用要尽量方便，预留孔的尺寸可比要求四周均宽出25MM。
50、机房温度控制所需通风及空调设备的预留洞、电气管线、插座是否有。
51、关于小区的噪音影响问题，不仅是地下车库，还有自行车车库的噪音，非汽车的车辆入口，以及地下室通排风口的噪音、地上停车场的噪音、电梯噪音、水泵噪音、变压器配电房噪音及空调制冷系统配套用房噪音等等，都应采取人性化的考虑，让所有业主都能有个和谐宁静的居所。
52、照明设备原采用传统功耗较大的照明光源。通过对能耗成本的调研分析，结合物业所管理项目实际情况论证。LED照明改造就是以节能绿色环保，超级节能(比白炽灯等传统光源节能90%以上)：寿命超长：LED灯工作时电流极低，因此使用寿命超长，可达到5-10万小时以上，一次购买，终身使用，大量延长和免去频繁购买灯泡和维修工作，省去了购买灯泡的费用降低成本投入。创造更加绿色安全的工作环境为目标，进一步打造节能高效的公司新形象。
第一条 为进一步规范物业服务招标投标活动，保护招标人、投标人合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省招标投标条例》、《评标委员会和评标方法暂行规定》(国家七部委12号令)以及相关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本方案。
第二条
本方案适用于本市行政区域内进行物业服务招标投标的各类物业服务项目的评标活动。
第三条
招标人或其委托的招标代理机构(以下简称招标人)制定和实施评标、定标办法时，应当遵循公开、公平、公正、科学、合理、择优的原则，不得含有倾向性或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的竞争。
第四条
评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人代表1名，其余为技术、经济等方面的评标专家。评标专家在开标前半小时由招标人在盐城市物业服务评标专家库中按程序随机抽取确定。
第五条 评标可以采用经评审的最低合理投标价法、综合评估法以及法律法规允许的其他评标方法。经评审的最低合理投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。
第六条 招标人在制订招标文件过程中，可根据物业项目的实际情况，选择以上较为合适的一种评标方式，经物业服务招投标管理部门备案后写入招标文件。招标文件中所确定的评标方法，不得随意修改。
1 第七条 评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统的评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。
第八条 采用经评审的最低合理投标价法进行评标的，评标委员会不仅要审查投标是否能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准;是否能够满足招标文件的实质性要求，而且还要审查投标报价是否存在漏项或者缺项，是否明显低于市场价格，是否符合招标文件规定的安全、质量标准;同时，还要从技术和经济相结合的角度，听取投标项目经理的现场陈述。对物业服务项目内容是否完整，服务方法是否正确，服务方案和技术措施是否合理、可行，单价和费用的组成、工料机消耗及费用、利润的确定是否合理，主要服务质量是否合理，有无具有说服力的证明材料、投标人及项目负责人业绩、社会信誉等方面进行重点评审。在充分发挥招标投标机制实现社会资源合理分配的同时，要更加注重防止恶意的、不理性的“低价抢标”行为，维护正当的竞争秩序。
第九条 采用综合评估法进行评标时，必须按照先评技术标、后评商务标、再现场答辩的顺序进行。
技术标是指：对招标文件提出的实质性要求和条件的响应性、服务方案以及对招标文件中特殊技术性内容的承诺内容。
技术标可以暗标的方式进行评审，暗标标书的具体编制方法应在招标文件中予以明确。
商务标是指：除技术标内容以外的其他所有投标文件部分。商务标中的报价评标可采用下列方式中的其中一种进行：
(一)经评审的合理最低投标价法;
(二)加权平均标价固定下浮率法;
(三)加权平均标价随机抽取下浮率法; (四)法律、法规所规定的评标办法。
2 现场答辩是指：要求投标的项目负责人就技术标和商务标的有关问题进行现场答辩。
企业和项目经理业绩是指：经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的各种奖项。
第十条 评标委员会应当按照下列要求和程序进行评标：
(一)熟悉招标文件的各项要求和规定：评标委员会在评标前应了解招标文件的全部内容(包括物业项目的详细情况)，学习评标方案及相关规定。
(二)初步评审：评标委员会审查各投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应，并逐项列出各投标文件的全部投标偏差。对符合招标文件实质性要求，但在个别地方存在遗漏或者提供的技术信息、数据等方面有细微偏差的投标文件，书面要求投标人提供不会对其他投标人造成不公平结果的书面补正;对于重大偏差，应严格按照《评标委员会和评标方法暂行规定》判定为无效标书。对于被判定为无效标书的投标人，评标委员会应充分听取投标人关于无效标书的陈述和解释，并让投标人签字认可，投标人拒不签字的，应由评标委员会记录到评标报告中。
(三)详细评审：评标委员会应根据招标文件所确定的评标办法和评标标准，对投标人技术标、商务标做出详细评审和比较。
对投标文件中含义不明确的内容应要求投标人做出澄清或者说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容;也可以通过陈述的方式，对投标文件不清楚的地方进行澄清，其陈述内容必须由投标人签字确认。
(四)向招标人提出书面评标报告：评标报告由评标委员会负责人书写，评标委员会所有成员签名。评标委员会成员拒绝在打分汇总表或评标报告上签字且不以书面阐述不同意见和理由的，应视为同意评标结论，评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。
(五)推荐中标候选人与定标：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐中标候选人。招标人应当在15日内确定排名第一的中标候选人为中标人，并在30日订立书面合同。
(六)中标结果应在《盐城市公共资源交易网》、《盐城市住房保障和房产管理局网站》上公示三个工作日。
第十一条 本方案自2018年1月1日开始执行。
4 附一：
物业服务项目招标公告(范本)
一、根据《中华人民共和国政府采购法》等有关法律规定， (招标单位名称) 决定对 (项目名称) 进行公开招标。
(招标代理机构名称) 受 (招标单位名称) 的委托，具体负责本项目的招标事宜。
二、项目概况
(1)项目名称： (2)项目编号： (3)项目地点： (4)招标方式： (5)采购内容：
(6)资金来源： (7)招标范围：
(8)项目投资金额： 万元/年 (9)服务期限：服务期 年
三、申请人应当具备的主要资格条件及要求：
1、投标申请人须在中国境内工商行政管理机关注册的从事物业管理服务的独立法人资格，具有独立订立合同的能力，近三年内没有严重违约和重大质量问题，未处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产等状态;
2、投标申请人资质要求(依法须经批准的项目，按相关部门批准或文件要求执行)及业绩要求，下列可选：
①在项目所在地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会备案; ②在投标申请人注册地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会的年度测评要求;
③物业项目类型管理经验要求; ④项目规模要求;
⑤经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求。 ⑥财务盈利能力的要求;
5 ⑦其他法律法规允许的要求。
3、项目拟任负责人的要求，下列可选：
①必须为投标人本单位正式职工，持有本单位的社保证明; ②学历要求; ③年龄及身高要求; ④技术证书要求; ⑤管理经历要求;
⑥经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求; ⑦其他法律法规允许的要求。
4、项目拟任主要技术管理人员要求,下列可选：
①必须为投标人本单位正式职工，持有本单位的社保证明; ②学历要求; ③年龄及身高要求;
④技术类别及证书要求：土建工程类、高压电工、低压电工、消防安全、绿化等技术职称或技术证书;
⑤管理经历要求;
⑥经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求; ⑦其他法律法规允许的要求。
5、由投标申请人单位需要出具(所在地检察机关预防职务犯罪部门出具无行贿犯罪档案查询结果证明)。
6、投标申请人应当满足《政府采购法》第22条之规定的各项条件。
7、本次招标一律不接受联合体投标。
四、投标保证金
五、投标保证金交纳帐户信息
六、报名及招标文件的获取：
七、本项目对投标申请人的资格审查采用( 资格审查方式 ),必须提供下列资料原件及复印件：
八、本招标项目采用的评标方法：
九、投标时间、开标时间和地点：
1、投标时间段：
2、开标时间：
3、投标文件提交地点：
十、投标前请关注事项： 十
一、联系方式 (1)招标人： 联系人： 联系电话： 联系地址：
(2)招标代理机构： 联 系 人： 联系电话： 联系地址：
(3)集中采购机构： 联系电话： 联系地址：
7
综合评估法评标评分标准
一、分值设定
(一)技术标 50分
(二)商务标： 45分 (1)投标报价： 35分 (2)投标人及项目经理业绩 10分
其中违规、违纪按县以上行政主管部门或者其委托物业管理行业协会的认定扣分
(三)项目经理陈述及答辩： 5分。
如有设计或方案参与评标，则以上分值可作相应调整。但商务标最低不得少于60分。
二、评分方案
(一)技术标评分标准：
(1)标书中确定的服务质量高于招标文件要求的物业服务等级，内容详细具体、科学合理、措施可靠，组织严谨、针对性强，内容完整的，可得该项分值的95%以上;
(2)标书中确定的服务质量符合招标文件要求的物业服务等级内容较好、针对性较强的，可得该项分值的90%-95%;
(3)标书确定的服务质量目标低于招标文件要求的物业服务等级的应按废标处理。(如出现此情况，评标委员会所有成员应统一认定，并作出说明。)
物业服务方案各项内容评审，由评标委员会成员独立打分，评委所打投标人之间同项分值相差过大的，评委应说明评审及打分理由。
(二)商务标评分标准：
8 (1)投标报价：35分
开标三个工作日前，招标人公示标底价及最高限价，所有高于最高限价的投标人将不再参与评标，作无效标书处理。投标人如对标底价或最高限价有异议，应在收到标底价和最高限价一个工作日内，以书面形式向招标人提出异议。
最高限价为标底价下浮一定幅度，具体根据物业项目特性而定。 ①投标报价采用经评审的合理最低投标价法：
投标人的投标能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，得35分，其他各投标人的投标报价与经评审的最低投标价格相比，每高1%扣0.2-1分;投标人的投标报价低于经评审的最低投标价的，不再参与评标，作无效标书处理。
②平均标价固定下浮率法。
以有效投标文件的评标价算术平均值为A(若有效投标文件≥7家时，去掉其中的一个最高价和一个最低价后取算术平均值为A;若有效投标文件≥10家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算术平均值为A);
然后将有效投标文件的评标价算术平均值为A下浮1-5%(招标文件中注明)做为评标基准价。
③平均标价随机抽取下浮率法。
以有效投标文件的评标价算术平均值为A(若有效投标文件≥7家时，去掉其中的一个最高价和一个最低价后取算术平均值为A;若有效投标文件≥10家时，去掉其中的二个最高价和二个最低价后取算术平均值为A);
然后以招标人在开标现场随机抽取的有效投标文件的评标价算术平均值为A下浮率1-5%(招标文件中注明)作为评标基准价。
各投标报价与评标基准价相比较：每低1%，扣0.2-1分 ;每高1%，扣0.4-2分。不足1%的，按照插入法计算;当有效投标人报价中有60%以上的报价趋于一致时(相差在+-3%之内)，经评标委员会全体成员同意并报 9 招标投标监管部门后，可以改用经评审的合理最低投标价法。
招标人在制订招标文件时，应将商务标评标办法在招标文件中明确并报招标投标管理机构备案。
(2)投标人及项目经理业绩：10分
1、分值设定：
a、投标人的业绩
5分 b、项目经理的业绩
5分
2、评分标准：
由评标委员会成员依据下列证明材料予以打分： a、投标人的企业业绩，下列可选：
① 投标人行政主管部门或者其委托物业管理行业协会优质项目; ②物业项目类型(例如：住宅类、政府办公场所、公益性军事文化健身活动场所、商业类、城市综合体)管理经验要求;
③财务状况----可以直接用税收来评定 ④
⑤投标人在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市重点物业项目中，表现突出，受盐城市建设行政主管部门书面嘉奖或认定的，每次加 分，满分 分(满分不超过1分)。
以上累计总得分最高5分。 b、所报项目经理的个人业绩：
① 所报项目经理获得行政主管部门或者其委托物业管理行业协会优质项目;
② ③ ④
⑤所报项目经理在政府组织的抢险救灾、应急、公益性和市重点物业 10 项目中，表现突出，受市物业行政主管部门书面嘉奖或认定的，每次加0.2分，满分0.6分。
以上累计总得分最高5分。
3、业绩证明材料要求
投标人、项目经理业绩认定依据是以下证明材料：
①各项获奖证书原件或其证明文件原件,各项证明材料的有效期是指从发证或发文之日起至开标之日止。
②针对该项目经理的获得奖项以其获奖证书及文件中注明的项目经理为准。
③同一项目的奖项只计取最高级别奖项得分，不得重复计分。 (4)违规、违纪及不良行为记录扣分
投标人或其所报的项目经理一年内有违反有关规定，受到物业行政主管部门通报批评、行政处罚或发生死亡事故的予以扣分。
具体扣分标准如下：
①建设部行文，每项对其扣：通报批评0.30分，行政处罚0.35分; ②省建设厅、建管局行文，每项对其扣：通报批评0.20分，行政处罚0.25分;
③市级物业行政部门行文，每项对其扣：通报批评0.10分，行政处罚0.20分，不良行为记录0.10分;
④一年内投标人发生死亡事故且物业行政部门发文的每起加扣1分。 ⑤一年内投标人发生因拖欠员工工资等引发集访造成不良影响，经市物业行政主管部门认定的，每起扣1分。
具体扣分时效如下：
各项违规、违纪等行为文件有效期，是指从发文之日起至开标之日止。 以上
(一)、
(二)、
(三)项合计分数为投标人最终得分，计算时精确到小数点后两位。
安全生产绩效考核方案
一、目的
为确保公司安全生产方针和目标的顺利实现，防止和减少安全生产事故，根据公司《安全生产管理方案》内容，结合**项目部实际情况，总结推广安全生产管理经验，激励各班组和员工自觉地搞好安全生产工作，特制定本方案。
二、适用范围
本方案适用于**项目部各班组和全体员工的考核。
三、安全生产方针和目标
(一)安全生产方针
安全第
一、预防为主;综合治理、全员参与;控制风险、持续改进。
(二)安全生产目标：
1、重大人身伤亡事故为零
2、重大机械设备事故为零
3、重大交通事故为零
4、食物中毒事故为零
5、重大环境污染事故为零
6、杜绝压力容器爆炸事故;压力容器检测率达到100%
7、负伤率不超过1.5%
8、新员工三级安全教育率100%
9、固定废弃物回收处置率100%
四、组织机构及职责
项目部建立两级安全生产领导(绩效考核)机构，即项目部级和班组级。
(一)项目部安全生产领导(绩效考核)小组：
组 长：项目部经理 成 员：各班组长 其职责为：
1、制定项目部安全生产管理制度和绩效考核方案;
2、对各班组进行安全生产管理和绩效考核;
3、将安全绩效考核的结果，作为效益工资和进一步完善安全管理的依据。
(二)班组安全生产领导(绩效考核)小组：
组 长：各班组长
成 员：各班组全体员工 其职责为：
1、按本方案要求，对本班组安全生产进行管理;
2、对本班组全体员工进行安全生产绩效考核;
3、将安全生产绩效考核的结果，作为效益工资和进一步完善安全管理的依据。
五 、具体实施
(一)安全检查
1、项目部每月进行一次安全生产自检自查，检查整改结果存档并上报公司综合管理部;
2、各班组每周进行一次自检自查，检查整改结果做好记录;
3、重点要害岗位(消防、空调、维保、秩序维护、食堂等岗位)要求每天进行安全检查，存在问题及时汇报并做好记录。
(二)安全生产绩效考核
1、项目部每月对各班组安全生产进行绩效考核，考核结果在当月效益考核积分中兑现。
2、各班组每月对本班组员工安全生产进行绩效考核，考核结果在当月绩效考核积分中兑现。
3、绩效考核内容：
(1)没有按规定穿戴工装及必要的安全防护用品，每人每次扣10分; (2)安全设备台账、运行检查记录等基础资料不齐全、记录不真实完整，每人每次扣10分;
(3)没有按时进行安全生产教育培训(包括
二、三级安全教育，转岗及岗前安全培训，特种作业取证培训、项目部及班组安全学习等)，每人每次扣10分;
(4)没有按规定的频次和要求进行安全生产自检自查，发现问题和隐患没有及时上报，每次扣10分;
(5)按要求对设备设施进行定期检查，落实专人维护保养，1次不符合扣10分。
3 (6)对上级下达的隐患整改项目，没有按要求进行整改，每次扣50分;
(7)严格执行操作规程，违章作业，违反安全纪律、劳动纪律和环保规定，每人每次扣50分;
(8)按要求制定应急预案，定期进行应急培训和演练，并对演练效果进行评价、1次不符合扣50分;
(9)发生轻微事故，除按公司考核处罚外，扣除班组半个月效益工资，扣除班组长半个月效益工资，扣除直接责任人当月效益工资; (10)发生一般事故，除按公司考核处罚外，扣除班组1个月效益工资，扣除班组长1.5个月效益工资，扣除直接责任人3个月效益工资; (11)发生较大事故，除按公司考核处罚外，扣除班组3个月效益工资，扣除班组长3个月效益工资，扣除直接责任人6个月效益工资; (12)发生重大及以上事故，除按公司考核处罚外，扣除班组6个月效益工资，扣除班组长6个月效益工资，扣除直接责任人全年效益工资;
(13)发生一般及以上事故的班组和个人，年度取消评优和加分资格。
**物业**项目部 2015.2.27制定
××××项目2015年度工作总结
我公司自×年×月×日起接管××××有限公司××工厂的保洁服务工作，自接管初期服务团队的组建、培训，到中期从各方面的不断整改，直至现阶段从各服务细节方面不断的强化和提升，我公司这一年来的工作在确保日常保洁服务的同时不断稳步且有序的向前推进，现已接近年末，在此针对我公司一年来的工作做如下总结：
一、顺利达成合作，全力以赴接管
自×年×月初我公司与×××有限公司签约承接其××工厂保洁服务工作后，我公司全体上下非常重视，制定了详尽的接管方案，由公司主要领导直接督促落实。
首先，在人员的调整及补充招聘中，我公司人员全力以赴在工厂周边进行人员信息的收集及人员的面试筛选，共计储备人员达50人之多，接场时经与厂方管理人员协商，建议采取以老带新、新老结合的方式组建新的员工队伍，最终留用部分优秀老员工，并严格按照厂方要求补充了新鲜血液，使得员工队伍更加年轻化，更具有活力;
其次，在新员工的岗前培训方面，公司制定了完整的新员工岗前培训计划，并按照计划逐一进行落实，为确保新员工岗前培训的质量，我公司在接管前一周即×年×月×日起已安排新员工进入厂区进行岗前理论知识及实操技能的培训和学习，首先利用三天时间在理论知识方面主要让员工了解我公司企业文化及理念、公司及厂方相关管理制度、工作流程及操作技能、礼仪礼貌规范及服务意识等方面内容。而后利用四天时间让员工进入具体岗位跟着老员工熟悉所在岗位的区域范围、保洁细节及注意事项等。通过一周时间的强化培训让员工基本
第 1 页 共 5 页 胜任所在岗位的工作职责，至×年×月×日我公司接管时，各岗位员工都能各司其职，顺利完成交接。
另外，我公司重点对项目管理人员进行了强化的辅导和培训，经过公司的考核和摸底了解，我们留用了在任的项目管理人员，其对项目的情况非常的熟悉和了解，在此基础上我公司分别派公司各职能部门负责人对该项目管理人员进行一对一的重点辅导和培训，在强化和提升其管理思路和方法的同时对其提出了更高的要求和 目标。
综合以上我公司在接管该项目时工作平稳有序，与厂方一直保持良性的互动与沟通，使得接管工作顺利完成。
二、平稳有序过渡，积极努力改进
在顺利接管之后，我公司各项工作步入常态化，各岗位员工都能按部就班完成每日工作，要求所有员工每天必须保质保量完成当天工作，并对当天工作进行检查总结，力求不断的改进和提升。与此同时，我公司针对厂方提出的问题和之前存在的不足做了大量的改进工作：
(一)提升员工的职业化形象，公司为项目所有员工配发了全新的工作服，要求所有员工上班期间必须统一着装，佩带统一的工作牌，长发女员工要求全部用头花将头发盘起包裹，让员工的仪容仪表有了全面的提升;
(二)针对员工工作纪律等公司加强了规范和管理，要求员工上班期间必须坚守岗位，加大检查巡场的力度，上班期间必须保持精神风貌良好，不断强化员工的纪律性及良好工作习惯的养成，确保所有员工具有良好的工作作风;
(三)作为基础服务工作，一线服务人员的素质直接影响着我们服务的水平和质量，所以公司持续不断地强化员工的培训，尤其在员工服务意识养成及礼仪礼貌规范方面重点加强，公司要求项目管理人员每天利用晨/夕会时间对员工进行灌输式
第 2 页 共 5 页 培训，并在日常工作中监督执行情况，让员工从工作点滴做起，如问候、敲门等。同时，公司每个月都会集中对所有员工进行培训，不断加强，持续改进，力争让所有员工都具备良好的职业素养;
(四)不断强化各工作区域卫生细节的处理，保洁工作的提升主要在卫生细节方面，针对这一点我们派专人对该项目所有岗位区域进行了彻底的清查，对所有区域的卫生细节进行了详细的记录，然后针对卫生细节制定了具体的处理和改进方案，依照方案有计划性地对诸如卫生间便池、更衣室地面等卫生细节及死角逐一进行了彻底的清洁和处理;
(五)加强会议管理，要求项目管理人员必须坚持每天组织员工召开晨/夕会，在安排日常工作的同时充分利用会议向员工灌输服务意识及相关培训和学习;每月不定期组织员工召开工作总结及自检自查会议，总结自我工作中的不足，商讨对策和建议，不断提升工作服务质量。
三、确保日常工作，加强重点难点
我们在接管该项目后及时与厂方协商沟通，确定了所有员工的岗位区域划分方案，做到每个员工的岗位区域划分明确，岗位职责清晰，使得员工能够目标明确，各司其职，确保了日常工作的有序进行。管理人员在每天安排好各员工工作后，按照既定的检查计划逐一对各岗位员工工作完成情况进行监督检查，确保工作完成的质量和效果。
除日常工作外，我公司针对一些重点和难点问题不断进行强化和改进：
(一)每个月针对厂方总部的例行检查工作，我公司都会派专人进行现场的督查指导，要求所有岗位员工必须提前对所在岗位的各个细节和死角进行全面细致的检查，确保做到万无一失，同时，公司专人及项目管理人员针对重点岗位和区域不断地进行盘查，使得我们在每次的检查中都能顺利通过，且受到厂方领导的认可和表扬;
(二)加
第 3 页 共 5 页 强了对卫生间工作的要求，要求卫生间保洁员提高保洁巡回的频次， 重点针对卫生间异味进行处理，必须做到无异味，集中人员对卫生间的墙面及卫生间隔档进行了彻底的擦洗和处理，做到干净无污渍，使得卫生间的卫生质量有了明显的提升;
(三)针对车间废弃物收集箱堆放过高的整改，公司要求岗位责任人必须增加清运的频次，且保洁主管每天必须至少3次以上抽查，对不能达到工作要求的岗位责任人将进行严重处罚，直至辞退;
(四)午饭时间卫生间清理不及时问题的整改，公司要求卫生间保洁员提前就餐，在午饭时段必须坚守岗位，不得离岗休息，要加大保洁的频次，保洁主管加大监督检查的力度，对不能达到工作要求的将予以处罚;同时，公司每周派专人对整改措施的落实进行了跟踪，使得该项整改工作有了明显的效果;
(五)公司工程技术部及时配合厂方完成诸如石材地面打蜡、外墙清洗等多项特殊清洁工作，全年累计地面打蜡5次，累计清洗外墙2次，每次都能按照厂方要求及时完成，顺利通过厂方的验收。
四、不断强化管理，力求再上台阶
在做好日常管理的同时，我公司也在不断寻求更好更合理的管理方法，不断提升对厂方的服务质量，这一年在管理上我们做了如下几点改进：其一，我公司完善了客户意见反馈体系，自3月份以来我公司每月派专人深入项目与厂方主管人员进行面对面的沟通交流，及时获取厂方对我们目前工作的意见和建议，听取了甲方管理人员对我项目工作提出的问题和不足，以及其他重点工作的要求，公司每月针对该意见及时做出整改方案，并进行了改进和落实;其二，公司要求每月不少于两次派部门经理以上人员深入项目进行工作的检查和指导，有针对性地对项目存在的问题进行现场解决和落实，并将检查结果反
第 4 页 共 5 页 馈至公司，每月对项目管理人员实行绩效考核，力求督促管理人员加强管理;其三，公司加强对工作检查记录、工作总结及计划等资料的要求和管理，要求项目管理人员每月向公司书面上报月工作总结及工作计划，公司将按此监督落实，且每月向厂方书面上报月工作总结。同时，公司要求项目管理人员做好日常的工作检查记录，做到有据可查，这些工作使得该项目书面资料得以更加完善，大大促进了日常工作的管理。
这些管理手段仅是我们在实际运行过程中不断摸索和完善的一种方式，相信我们在日后的工作能不断创新，力求找到更好的管理方法，使得我们的工作、我们的保洁服务再上台阶。
总结2015年的工作，我们有喜有忧，总体上我们的工作完成情况良好，也得到了厂方的认可，所有员工也多次受到了厂方的集体嘉奖，同时，员工当中也涌现一些拾金不昧的好人好事，厂方非常赞赏，我们也对当事人进行了嘉奖和表扬，这都是我们全体员工共同努力的结果。但同时我们的工作还存在诸多有待提升的方面，诸如员工礼仪礼貌规范、重点岗位员工职业素质的提升等都需要我们再做进一步的努力。
回顾过去的工作，重在总结经验教训，以便对未来的工作有更大的帮助，故在此我们相信通过这一年的工作和锻炼，一定能让我们来年的工作更加的完善，定能给厂方提供更加满意的保洁服务。
以上总结请给予监督和指正。
×××物业管理有限公司 ××××年××月××日
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