物业项目年度工作总结

物业项目年度工作总结（共8篇）

物业项目年度工作总结 篇1

本人加入公司时，全体公司员工在老总的带领下，满腔热情，积极进取，呈现出勃勃向上的公司氛围。在这种良好的公司文化感召下，我很快全身心地投入工作中。

纠正错误、合理建议。

由于前期多种原因，造成物业管理服务中心工作滞后，特别是工程维修方面，通过努力逐一处理，充分调查研究，科学合理执行公司领导的交代的各种事宜;合理结合农民安置房物业管理特性;在参考同行业操作规律的`前提下，对本项目物管工作进行了调整。

规范管理制度、提高项目执行能力。

接手项目后，逐个与部门员工交谈，增进了解，利用例会、临时会议进行培训，包括物业管理法规条例、装饰装修、建筑物质量标准、保质期限等国家省市标准。在工作中发现存在的问题隐患，及时的讲解学习消除，同时在利用好原有制度的基础上完善建立了一些规章制度：

装修装饰巡查制度。

保安部周勤务执行制度。

物业项目年度工作总结 篇2

德州市妇女儿童活动中心现有幼儿园、早教中心、校外活动部、特色培训部等部门,是兼具教育培训、儿童娱乐、大众健身、生态休闲四大功能于一体的公共活动场所。中心始终坚持“服务于妇女儿童、服务于社会”的工作宗旨,以“一片生态的绿地、一个寓教的空间、一份时尚的健康”为设立理念,突出“关爱”主题,本着对儿童的爱,遵循严谨的治学态度,以保育为基本,以保教为重心,更加注重陪养孩子正确的思维意识和良好的道德行为习惯。

自承办生态道德项目以来,中心就以活动部为阵地,整合社会资源,充分发挥我市校外素质教育活动阵地的优势。通过开展多种丰富的校外活动,对少年儿童进行爱祖国爱家乡教育、生态道德教育,使少年儿童在学习与活动中提高思想道德、生态道德水平,培养兴趣爱好、艺术情操、专业特长、开发创造思维、提高实践动手能力。

2014年中心开展的“生态自然、缤纷四季”生态道德项目,结合工作重点,紧密围绕中心“服务广大少年儿童”的职能,以“培养、拓展儿童生态道德情感”为项目理念,针对幼儿的年龄特点,以四季变化为线索,根据不同的季节特点开展不同的主题活动,使幼儿在探寻、体验、探究的活动过程中感受生态自然、缤纷四季。本项目整合了植物园、德州晚报、幼儿园、减河湿地风景区等单位资源,主要利用中心园区、植物园、黄河涯、减河湿地、人民公园等处各具特色的绿色自然教育资源,使之成为中心生态教育的活动基地和载体,运用基地内丰富的自然资源,如: 土坡、亭榭、各种树木、花鸟虫鱼、水等自然要素为教材,综合绘画、游戏、体验、劳动、表演等活动形式,设计一系列不同主题的生态活动。

历年来基于项目理念形成的系列活动或品牌活动有: “大手牵小手———树木认植认养”活动、“城乡手拉手”活动、服装环保创意大赛、科技生态夏令营、征文比赛、低碳环保图片展等。

二、项目组织管理

整合社会资源,凝聚有利力量,形成整体合力,强化项目建设。

历年来的生态项目均由德州市妇女儿童活动中心主办,由中心成立项目小组,本着“统筹资源、提高效能”的原则,整合社会资源和力量,与项目内容涉及的机关、企事业单位如教育局、环保局、气象局、园林处、皇明集团、德州晚报等进行积极沟通和协调,就活动目的和活动实施等相关事宜进行沟通探讨,形成活动共识,建立长期的合作关系; 认真听取合作单位对项目实施提出的意见及建议,采纳高质量的建议和措施,借助其资源优势,广泛开展调查和研究,指导项目操作,进行项目监督、评估; 充分利用中心现有资源,为项目活动提供宣传的平台,大力营造通力合作的良好氛围,促进项目工作的制度化、规范化发展。主要心得和体会有:

一是加强领导,组织落实: 及时成立领导小组和工作小组,明确活动的统筹和人员安排,实行分工责任制,切实提高项目人员对项目的认识,调动参与积极性,加上各部门的积极配合,保证活动的有序进行;

二是整合资源,层层发动: 与上级部门和有关单位进行沟通,争取对活动的支持,与相关单位形成活动共识,建立长期的合作机制,借助其资源优势,保证活动的顺利进行;

三是精心组织、具体落实: 项目实施过程中,注重发挥儿童的自主性,增强其主体意识,进行活动后续跟进,确保活动的深入开展;

四是积极宣传,兼顾长远: 联系新闻媒体,扩大活动宣传力度,营造活动氛围,推进落实,确保活动开展的持续性。

三、儿童生态教育活动的特色与思考

中心近几年承办的生态道德活动主要围绕德州地方特色,选择德州生态文化中有代表性的内容,力求以一种平实的、细水长流的工作贯穿少儿发展的始终。从少儿的实际经验和兴趣出发,把少儿的生活实践和生态环境结合,将内容自然融于活动的各个环节之中,努力提供各种让少儿探索、体验实践的机会,让少儿热情参与,在活动中主动花脑筋去思考,有比较复杂的观察、操作、探索、思考和理解的过程,使其心智、情感和意志行为得到发展,让少儿从小去感受、去熏陶、去积淀,并能适度地应用自己的能力去解决问题。

少儿的年龄特点决定了我们开展活动要借助多种手段: 如才艺展示、故事表演、多媒体、角色扮演、亲子活动、参观体验等手段。首先,在开展活动的过程中我们注重培植少儿对德州生态文化的认同感和自豪感,激发爱家乡的情感,真实地感受自己与生态文化、生活的密切关联,对生态有一个初步的感知; 其次,通过在内容和形式上的开放性,切实关注儿童发展需要,在实际的实施中,注重少儿的参与和自主性,积极创设少儿探索、学习生态知识的条件,帮助少儿通过观察、感受、实践操作等,来正视生态文化、情感的价值,进而由接触到了解、激发爱家乡的生态道德情感及责任感。

亲眼所见、亲耳所闻是少儿获取信息、累积经验的最好的方法,在历年开展的主题活动中,我们在活动中努力创造机会让少儿走进生态生活,了解更多的德州生态特色。如参观气象局科普馆,了解气象与生态的关联; 参观中国太阳谷,体验低碳科技等。通过带领少儿体验家乡的生态文化,将生态文化作为少儿了解生态生活的一部分,增长生态知识,使少儿的生态道德情感得到进一步的升华。

为保证活动的顺利开展,我们的项目人员要进行充足的准备,考虑诸如参观路线、外出安全、参观重点、问题引导等。同时要对主题活动做全面了解,并作出深入浅出的分析,指导也要具有启发性和可操作性,扩大加深少儿的认识和理解,促进少儿思维发展,提高生态道德修养。同时整合社会力量,结合社区、家庭的资源,适时深入社区、学校等场所开展活动成果展示和汇报工作,及时进行效果反馈。活动贯穿主线是: 首先,统筹考虑。通过环保讲座、资料收集,让少年儿童对生态环保有进一步的认识,激发儿童对生活环境担忧的情感,形成初步的感性认识,调动其参与的积极性;其次,结合活动主题,突出活动重点,发挥少年儿童的自主性,由少年儿童分组进行调查、参观、体验、实践,加深对生态环保的理解,由感性认识上升到理性认识; 再次,宣传推广。在较大社区开展多种形式的活动,进行生态环保宣传,一方面与前期开展的活动有所呼应,作为对少年儿童参与生态道德活动的检验,另一方面普及生态环保知识,将生态环保理念和知识渗透到活动中,带动社区的少年儿童及家长共同参与,寓教于乐,通过孩子影响家庭,呼吁市民从自己做起,从小事做起,进而杜绝空气污染的人为因素,使生态环保理念转化为实际行动。

推进少年儿童生态道德教育工作是我们的项目宗旨,我们在活动设计上针对少年儿童的心理特点,注重参与性、娱乐性,让孩子走到大自然当中来,倡导儿童在和谐的自然环境中快乐成长。但应该看到的是,我们当前的生态道德教育还是存在一定的局限性,少年儿童生态道德养成规律仍要持续探索,使其对大自然的天然情感能有效转化为自觉的生态道德意识及实际行动。我们期望能有更多的行业、领域通力合作,加强生态活动的品牌建设,通过更广阔的视野对少年儿童的生态道德知识、情感和行为进行教育和指导,为少年儿童生态素质的培养提供一个支持性的社会大环境。

四、教师与项目团队的成长

项目工作开展中,项目团队组成员: 项目主管、项目负责人、教师。其中项目主管全面负责项目的统筹规划; 项目负责人负责引领团队教师专业技能水平和生态道德教育能力的提高,促进其知识的创新和专业能力的发展; 教师是中、青相结合的结构特点,其中中年教师起到了承上启下中坚力量及传、帮、带的作用,青年教师为队伍中的新生血液,为团队水平的不断提高提供了后备力量保障。

项目的开展过程是儿童的生态道德意识从懵懂、培养到提高的过程,对我们的团队和教师的能力也是一个提升的过程,不同形式的活动拓宽了教师的知识面,中心还聘请专家多次组织项目人员学习相关的生态政策、生态材料,大大提高了教师队伍的水平,对生态道德有了新的理解和见解。

而和其他单位的合作、交流也让我们的教师从另一个视角,对项目有新的认识和提高,积极开发有地方特色的主题活动,将收集到的文字、图片、音像等资料都汇集到一起,通过对资料的整理、重组和制作,建成可以学习的交流共享的平台,不仅提高了项目实施的活动层次,指导形式和活动形式也变得灵活多样,提高了儿童参与的兴趣,更好地带动儿童主动反思人类的生活和积极调节自己的生活方式,把爱护环境、节约资源的生态意识转化成生活中的实际行动。

五、社会公共服务能力提升

中心充分发挥现有机制,与德州市妇联、环保局、气象局、德城区教育局、县市区妇联、皇明集团、园林处、德州晚报小记者、德州学院等有关单位和相关部门进行有效合作,涉及了教育、环境、文化、气象等领域,进行了多部门合作、跨领域实施的综合性活动,发挥各自的行业优势,推动中心生态道德项目活动的专业水平再上新台阶,推动了项目的可持续发展。主要支持材料有: 气象局———德州气象灾害预警与防御手册; 德州供电公司———用电宣传册; 环保局———环保宣传画; 科技局———科普宣传册等。

中心在与相关单位的合作中,努力发展、充分拓展公共服务功能和公益职能,形成公共服务创新的新思路,自我管理、公共服务的能力也在活动的创新中不断得到提升。

六、社会影响力

中心已经连续开展生态道德项目有五年了,在活动开展过程中,我们根据不同的项目内容选择不同的少年儿童群体,主要覆盖的对象为5 ~ 14岁的少年儿童群体,选取的儿童来自德州市中心幼儿园、德州市各中小学,涉及了德州市的各大社区及临邑县的留守儿童学校。通过生态道德教育活动“生态”理念的培育到实践行动中,把少年儿童的道德关怀引入到人与自然的关系中,充分利用社会教育资源,拓展教育活动空间,使少儿学习到了未知领域的知识,树立少儿对自然的道德义务感,养成良好的“生态德性”,促进他们从一个号令自然的主人,转变为一个善待自然的伙伴。同时通过少年儿童的积极参与,使家长们更多地了解生态环保知识,了解生态环保对现今社会的重要性,提高生态环保意识,使家庭成为低碳生活的倡导者,成为低碳理念的传播者,成为低碳生活方式的践行者,倡导更多的社区居民改变原有的生活方式,通过改变自己改变他人,一起努力改善我们赖以生存的环境,以此反哺自然,共同携手建设和谐社区,达到教育好一个儿童,带动一个家庭,影响整个社会的目的,将德育扩展到家庭、社会,进一步推动了社区教育、家庭教育与校外教育一体化建设。

七、促进儿童发展

在活动的开展过程中,可以说城市孩子占大多数的,他们与自然接触的机会很少,孩子们更多的是将时间消耗在各种学习、特长班中,很难体会到身边的大自然是养育多种多样生命的场所,更体会不到大自然赐予我们的能源是珍贵的、需要珍惜的。因此,在活动中我们根据不同儿童的特点,进行分组搭配,使少年儿童能够相互交流,同时积极听取儿童的看法,并给予指导。在我们开展的项目活动中,有许多的内容是儿童日常生活中遇到和经历过的,活动资源非常丰富,利于活动的推进。我们以寓教于乐的形式,将生态道德教育的内容融入其中,为幼儿打开了解自然、关注生态的窗口。孩子们通过参加活动,逐步树立了人与自然和谐的观念,增强了保护生态环境的意识,并主动引导自己的父母、伙伴们去保护大自然、爱护环境。

此外,活动从实际出发,结合本地情况,将生态环保、教育娱乐贯穿活动始终,全面开展了形式多样、内容丰富的生态环保进社区、城乡帮扶促共进等实践活动。整个活动以发挥少年儿童自主性为抓手,通过实地参观、城乡帮扶活动、深入社区,让生态活动实践效果更加深入,使儿童不仅体验到学以致用的喜悦,更是自觉地以小公民的身份参与到生态环保活动中。

物业项目年度工作总结 篇3

商用物业的核心价值在于其商业价值及其带来的稳定的租金收入。近年来，商用物业空置率不断攀升，百货商店出现“关店潮”。部分城市商业物业供应量较大、去化压力加大，特别是在三四线城市、城市远郊区和新城区，物业租售前景不确定性较大。商业银行存量商用物业抵押贷款的潜在风险开始暴露，资产质量有所下滑，影响信贷资金安全。

商用地产发展概况

2011年以来，全国主要城市商用物业开发量急速膨胀，商业营业用房待售面积4年内上涨近2.5倍。不完全统计，2015年末，一线城市的商业空置体量343万平方米，空置率7%；二线城市商业空置体量1919万平方米，空置率21%；三线城市商业空置体量1089万平方米，空置率28%；而商业地产投资仍呈增长趋势，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，部分区域呈现供过于求态势。究其原因，一方面是政府城市扩张需求、零售业连锁经营的扩张需求、境外基金投资需求等，另一方面则主要是传统开发商匆忙转型、盲目开发的结果。

商用物业抵押贷款主要风险特征

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于該抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。商用物业抵押贷款主要风险点如下：

项目原始投入资金来源难以厘清。商用物业项目在申请银行贷款时，可能因为物业建成年限较长，最初的项目建设资金已非目前的借款，期间的借款协议可能难以查证。如何核实其建设期原始总投资或购买物业的对价、融资结构、资本金来源和构成等，商业银行在实务操作中存在一定的准度。

项目申贷金额虚高，贷款用途存疑。从实践看，商用物业抵押贷款用途的合规性问题突出表现在几个方面：一是借款人虚报、夸大原贷款金额，仅以物业评估价值来说明申贷用途的合理性，授信额度超过物业重置成本。二是借款人利用银行竞争规则，以同一项目不断调换银行办理贷款，申贷金额不断增加，且与其租金增长水平不匹配。三是贷款用于物业装修改造的，支用涉及资料审核难度较大，若商业银行未对概算分项、工程进度等进行深入调查取证，容易造成申请描述与实际情况差异较大。

租金收入真实性查证和租金增长水平确定存在难度。商业银行在授信审查时，通常根据借款人已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来确定基期租金及增长水平，作为还款来源测算的基础。实际工作中发现，部分借款人提供给银行的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，且与项目后评估调查的情况存在一定出入。银行对此一般仅能提出合理怀疑，但难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，实践中存在一定难度。

贷款期限较长，经营模式差异较大，客户和项目选择至关重要。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业持续的租金/经营收入。商用物业与外部经济高度相关，不同区域、业态、定位的商用物业，商业价值和经营模式差异较为明显，评估时需充分考虑上述因素。同时，商用物业项目期限较长，不可预见性因素较多，借款人或其股东的资金实力可能直接影响可预期经营收入，进而影响还款来源的稳定性。

银行贷前调查不审慎，贷中审查不落实，贷后管理不到位。一是贷前调查不充分，对借款人股东及关联企业缺乏深入调查，未能识别其中涉及民间融资、经营状况波动等风险；二是贷中审查放款条件不落实，在要件不足情况下发放贷款，未严格审核借款实际用途等；三是贷后管理规定动作不到位，对物业实际租售情况、承租人调整、押品价值变化、二次抵押等情况发现不及时，租金/经营收入封闭不严，还款来源得不到保障。

商用物业抵押贷款风险防范建议

商用物业抵押贷款的风险可能仍未见底，如何进一步加强风险防控，及时识别并采取有效措施化解贷款风险，作者建议可以从以下几个方面考虑：

设置差别化准入门槛，优选区域、客户和项目。

区域。建议商业银行对商用物业抵押贷款实行区域准入制度。商业银行可根据城市区划级别、城市人口、产业经济水平、商业地产供需等情况，并综合考虑区域经济水平、金融环境、商业氛围、分支机构管理水平等因素。进行区域准入。

客户。商用物业项目对借款人及其股东的资信要求较高。建议商业银行除深入分析借款人自身实力及股东背景外，也要加强对其从业经历、经营团队、商誉等软实力的了解。

项目。贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。

合理确定贷款金额，审慎预测增长水平。商用物业抵押贷款可能成为借款人套取银行贷款的渠道之一。建议在项目评估时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是评估测算时，应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。

落实规定动作，强化贷后管理。商用物业抵押贷款用途较为宽泛和模糊，基层机构实务操作中政策把握可能不够审慎、到位。经办行应采取有效措施，做好尽职调查，切实加强贷后管理，落实规定动作，持续跟踪借款人及项目经营情况，发现问题及时报告处置。

物业年度工作总结 篇4

一、基本情况

按照公司组织架构及新领导班子调整，物业公司现总经理1人、副总经理2人、工程技工5人、绿化技工2人、保洁技工10人、秩序维护部经理12人，增设办公楼大堂经理1名、会所经理1名，共计xx人。今年来，物业服务全体成员紧紧围绕为住户服务这一核心，扎扎实实、有声有色开展工作，针对xxxx花园服务特点、人文环境、居住人群、周边环境等不同特点，我们着重在解决新问题、抓落实上下功夫、求实效，全年来，共接待解决业主有效投诉8000余件、处理及时率达到100%，公共设施维修养护50余件，维修及时率70%。

二、工作思路及方法

（一）承接对外工程、完善对内基础建设、取得明显成效

从年初以来，在大家的共同努力中，先后承接对外工程建设，加大公司创收，效果显著。如：20xx年3月份至5月份公司安排人员集中精力完成了xx小区电路改装、插线板的安装工程以及对各楼层照明线路重新布置工程、安装日光灯、牛眼灯、射灯3000余盏，并完成了大厦首次保洁任务，为公司赢得荣誉；20xx年8月份至11月份完成了xxxx花园商务会所电路改造及安装工程，完成安装琉璃灯、日光灯、牛眼灯、射灯1000余盏。对内协助开发商完善了xxxx花园基础设施建设，改造2、4、5、6、9号楼水表箱及水表168户。尤其是自从新一届领导班子调整以来，进一步加大基础设施建设完善工程，全方位提升了xxxx花园物业服务品质及品牌效应，解决了长期以来小区的共性问题及事关广大业主居住的问题，取得了明显成效。如：先后对xxxx花园多层楼屋面防水工程进行整改，全面解决了19户业主入住屋面漏雨的问题，赢造了安居乐业的生活环境；加大了绿化养护不到位造成的大面积枯苗等问题，下大力植树、改造小区居住环境，利用一月时间补种、移植草坪约1万平方米，与此同时，调整绿化人员，加强管理，确保绿化浇水、修剪、施肥等环节到位，使部分干枯的草坪恢复了绿色，打造了优异的居住环境；在此基础上，还加大了小区配套设施建设，配置了健身器材、儿童乐园、休闲会所、羽毛球场地、休闲座椅、公示栏、果皮箱等公共设施；完善了欧陆会所设计、装修、器材配置等工程，实现了多年来业主的共同心愿；同时加大改造2、4、5、6、9号楼排水工程，全面解决了长期存在的排水不畅等问题；11月份，针对xxxx花园10号楼营业房内暖气片此前丢失未安装的问题，重新进行购置安装，达到了交房条件；并配合完成了高层楼天台门、地下室封闭、加锁、外墙补砖工程，一系列细致周到的整改，使环境有了明显改善，住户与物业之间的矛盾逐渐减小。同时，物业公司在公司领导的言传身教中，不断深化服务质量、提升服务理念，变被动服务为主动上门服务，先后着力解决了多层住户室内墙面起包、裂缝等问题18户，安装分水器12户，细致的服务，赢得了广大业主的认可和欢迎，诚信服务取得了明显成效。

（二）积极主动工作、诚心诚意服务、打牢服务基础

物业个人年度工作总结 篇5

在20xx年年初之际，我就已经认识到了自己在工作中许多的不足和问题。作为一名经理，一名xxx物业的管理者。我深知自己的不足会给整个团队带来怎样的麻烦和问题，这是我在思想上的懈怠所导致的问题。为此，在经历了对自己的反思和认识之后，我随即便在工作中开始了自己的工作提升。

在这一年来，我认真吸取工作中的经验教训，并在x总的之殆尽下，更深一步的认识到自己在管理上的问题，并针对的自己的不足利用工作的实践和自身的休息时间进行了全面的改进。

二、对员工的管理方面

物业是为业主服务的集体，为此，在我们的工作中，团队对工作的热情与服务和业务能力都是极为重要的。一年来，在管理上，我仔细根据团队现有工作情况为团队制定了严格的计划和目标，让团队能在工作中保持同步，让工作纪律能得到进一步的提升。

此外，这一年我也对员工们的不足进行了严格的整理，并逐步进行教导和培训。一步步的改进了团队的业务能力，提高我们xxx物业在业主心中的评价和感受，取得更高的名气。

三、自我反思

在工作上，我一直都非常的努力和拼命，但也许正是这份拼劲，导致我在工作中犯下马虎。这一点，也与我自身的工作处理能力有关。当然，尽管如今已经顺利的解决了当时的问题，但在今后，我还是要加强自我的管理和提升，让工作顺利的完成。

物业部门年度总结 篇6

物业部门通过一整年的工作，选址完成情况如下：

室分选址站点完成*个（包含合路站点）；基站选址完成TD *个、2G*个、LTE *个、传输机房*个，总共*个。

由于室分站点移动公司派出的新建站点比较少，主要完成一些新建小区的选址工作，受设备紧缺影响，许多站点在完成选址后，未能及时进场施工，选址工作因此受到了较大的影响。物业部门要求各区域选址工作要做到有新派出的站点就要尽最大努力完成选址工作，合路站点需要重新进行物业谈判的，都积极与业主重新进行沟通，确保了站点的合路工作顺利完成。

全市具体选址情况：* * * * * *

物业项目年度工作总结 篇7

一、案例简介

2015年10月,某小区物业公司在催缴物业欠费时,拟将多年拒不缴费的某业主诉至法院。接到应诉通知后,该业主的女婿余某(非小区业主,为化名)为达到不缴物业费的目的,先后向社区、城管局、消防大队、12345市长热线等部门举报,反映小区物业服务公司存在不规范、不合法等服务行为。如皋市人民法院于2016年3月组织开庭,在庭审过程中,余某就物业公司服务向法院提出5点质疑,认为物业公司在服务中存在很多不足,甚至是违法行为,业主不缴纳物业费自有道理,法院因为此异议决定休庭。

余某反映的5个问题是:

1、小区业主委员会的成立是否合法?

2、物业公司存在占用消防通道划设路面停车行为。

3、物业用房有挪作他用现象。

4、小区地面停车位划设和收费未经过业主委员会同意,且账目不公开。

5、物业公司和业主委员会对重大事项没有经过业主大会讨论,擅作主张,经营性收入未及时公开。如小区内部分业主反映17棵香樟树,遮挡阳光,物业公司未经全体业主同意擅自挖掘,业主发现后,现场制止。再如小区43个破损的单元门(共46个)未经业主大会授权物业公司擅自售卖,售款不知去向。

二、活动程序

主持人介绍案例后,请各与会对象就余某提出的5个问题进行探讨分析。要本着实事求是的精神,条分缕析,有理有据,辨明是非。每一个问题分析后,再由城管局分管领导进行法律讲解,讲明法律法规相关规定和要求,并结合实际问题进行点评,让与会者明白哪些事情该做,哪些事情不该做,遇到问题该如何处理等等。通过以案说法,让相关物业公司和业委会不断借鉴反思,改进物业服务。

三、案例研讨

(一)小区业主委员会的成立是否合法?

问题回顾:经查,该小区业主委员会在市城管局和街道社区的主导下,于2013年10月依法成立,其程序公开、公平、公正,该小区业主委员会成立确认合法。

法规规定:《江苏省物业管理条例》第三章第十六条:首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处(乡镇人民政府)协调解决。

第十七条,首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

(二)拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案;

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法;

(五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

案例点评:该小区业委会组建完全依照条例这些要求,因此,余某质疑该小区业主委员会是否合法是没有依据的。这也提醒各个小区,在业委会组建时一定要程序合法,规定动作不能少,不然,就可能被业主质疑,甚至被诉非法。

(二)占用消防通道划设路面停车位是否存在?

问题回顾:关于占用消防通道划设路面停车位一事余某反映不实。该小区消防入口除东西大门外另有两处,分别设置于4号楼西侧和29楼前西侧,此两处未划设任何停车位。同时,为满足小区12#、16#、20#消防工作的需要,物业公司将16#楼至小区中心大道的南北道路设为消防道路,全线禁止停车,并未划设任何停车位。根据《江苏省物业管理条例》第六十四、六十五条和皋价发【2014】191号文件的相关规定,可以在物业管理区域内划设车位收费。

法规规定:《江苏省物业管理条例》第六十三条,物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

案例点评:车辆停放管理是小区管理的难点,一是划定车位时,位置要本着方便、安全原则,选择尽可能合理、规范,并征求业委会意见;二是停车收费管理标准要有依据,不能自定标准。

(三)物业用房是否存在挪作他用现象?

问题回顾:根据余某反映的问题,物管科工作人员到该小区北门岗现场进行了查看,该小区105岗(北门)原本是为方便业主进出的便门,物业服务协议约定此处要定时巡查,晚上11点关闭。但实际上,105岗被作为物业管理人员家庭生活住房,存在挪作他用现象。物管科工作人员当即要求物业公司进行整改,恢复值班室功能。

法规规定:物业管理用房,是指房地产开发建设中按照有关规定建设的,由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体,用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。物业管理用房在实践中包括物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主委员会活动用房等。《物权法》第七十三条规定,建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。未经业主的许可,物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。

案例点评:就此问题来看,物业公司未经业主大会同意,擅自将值班室改为物业管理人员家庭住房,确实违反了相关规定,余某反映的问题属实。根据国务院《物业管理条例》第六十五条,物业管理企业擅自改变物业管理用房的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,没收违法所得,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。鉴于该小区物业公司挪用物业用房行为影响不大,并及时整改,挪用当中也没有获得经济收益,城管局对其作出警告。

(四)地面停车位划设和收费未经过业主委员会同意。

问题回顾:经查,该小区部分公共停车位划设和收费确有存在不规范现象。主要表现在,一是小区地面停车位划设未经业主大会或业主委员会同意,属物业公司单独行为;二是停车收费未按照规定定期公示。

法规规定:关于停车位划设权限,《江苏省物业管理条例》第六十五条规定:业主大会成立后,需要占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车,以及利用业主共有部分、共用设施从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。

关于停车位收费管理,《江苏省物业管理条例》第六十四条:在物业管理区域内公共、共用车库、道路、场地停放汽车的,应当根据业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定交纳汽车停放费。物业服务企业可以根据物业服务合同收取汽车停放费。汽车停放费的具体标准,由价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定并公布。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,独立核算。业主委员会应当对汽车停放费的收支情况进行监督,并向业主大会报告。

案例点评:小区道路、场地属于公共区域,产权属于全体业主,物业公司利用道路和场地划设停车位应经业主大会或者业主大会授权的业主委员会的同意。停车收费资金该如何处理?《江苏省物业管理条例》第六十五条规定,业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费(如皋市物业管理暂行办法中扣除成本费用)。该小区物业公司在停车以及停车收费管理方面存在问题,应该及时整改。

(五)物业公司和业主委员会对重大事项没有经过业主大会讨论,擅作主张,经营性收入未及时公开。

问题回顾:经过调查了解,余某反映的物业公司擅自挖掘17棵大香樟树以及擅自出售43个破旧单元门问题确实存在。那物业公司对于小区内需要处理的较大事件该如何处置?物业服务企业账目该不该向业主公开?

法规规定:《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第十四条:业主委员会应建立健全委员会会议制度、业主小组长联席会议制度和与物业管理企业的协商会议制度。业主委员会会议一般每季度一次,业主委员会主任可根据工作需要,临时召集会议,但应在召开会议7日前将会议通知及有关材料送达每位委员。业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、街道办事处、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加。业主小组长联席会议一般每季度一次。听取业主对物业管理的意见和要求。业主委员会与物业管理企业的协商会议一般每月举行一次,互通情况、协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题,检查管理服务计划和措施的落实情况。

《江苏省物业管理条例》第五十一条:物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

案例点评:据物业公司反映,小区部分业主反映香樟树高大,遮挡底层用户阳光,希望能移除。接到用户反映后,物业公司征求小区业委会意见,业委会共计7人,可当天只有3人在家,在得到在家3名业委会成员同意后,物业公司组织人员挖掘,更换小型树种。但在挖掘时,遭到其他业主反对,挖掘工作终止,恢复原样。在香樟树移植问题上,物业公司处理方式明显欠妥,移栽17棵大香樟树属于小区物业服务重大事项,应该通过召开业主大会,或全体业主委员会会议形式征询意见,物业公司在得到不到半数业委会成员同意的情况下,就突击施工,显得仓促和草率,幸好移栽行为及时终止,不然造成物业矛盾和带来的相关经济损失更大。

小区更换的43个破损铁质单元门需要处理,长期堆放不美观,影响小区环境。但这43个破旧单元门产权属于全体业主,物业公司应该在得到业委会同意,并在其监督下予以出售,出售后,要根据相关规定,在小区公示收入和资金去向,这样才合理合法,不至于受到业主质疑。

物业项目年度工作总结 篇8

2014年度国家出版基金项目选题特点

国家出版基金规划管理办公室相关负责人介绍，国家出版基金自2007年成立以来，累计投入19亿元，资助具有文化传承和积淀价值的出版项目1200余项。2014年度资助项目则较好地体现了出版基金的性质和宗旨，突出了申报指南中提出的资助重点，总体质量有较大提升。总的来看，2014年度项目选题主要有以下几个特点。

回应当前重大理论和现实问题，具有前瞻性。本年度重点资助的《当前重大理论与现实问题研究》丛书、《中国文化软实力研究》丛书等一批围绕中国特色社会主义建设和发展过程中的重大理论和现实问题进行深入探索的重大出版项目，具有突出的战略性、前瞻性，得到了评审专家的高度评价。

反映学术研究最新成果，具有原创性。本年度集中资助的《中国新闻法制通史》（六卷）、《中国近代经济地理》（九卷）、《口腔颌面头颈外科手术学》等一批学术精品项目，反映了当前我国哲学社会科学各领域重大研究成果，代表了当前我国自然科学和工程技术领域的学术水平。

挖掘整理中华优秀文化，具有传承性。本年度资助的《明清和民国时期的珍稀老北京话历史文献整理与研究》《海外中医珍善本古籍丛刊》等一批具有重要学术价值、艺术价值和重大文化积累价值的出版项目，对于保存、传承和弘扬中华民族优秀文化具有重要价值。

服务特定地区和特殊群体，具有公益性。本年度资助的《托起明天的太阳·快乐成长阶梯丛书》（蒙、藏、维、哈、朝）、《古代维吾尔语诗歌集成》、《中国无障碍电影音像出版工程》等一批面向民族地区及特殊群体的优秀公益性出版项目，注重内容和形式的创新，更注重项目的社会价值，较好地体现了国家出版基金的公益性质。

基金办：选题质量有大幅提升，但解决现实问题的重大项目不足

从公布的项目名单来看，2014年度资助项目较好地突出了重大性、精品性、公益性、传世性的要求，项目选题质量和实施基础都有较大幅度提升。但也应该看到，能够反映当前我国哲学社会科学、自然科学、工程技术等领域最新创新成果的重大项目还不够多，能够真正回答、解决现实问题的重大项目还不够多，这与国家出版基金的定位和要求存在一定差距。今后国家出版基金规划管理办公室将继续通过年度申报指南、基金管理工作座谈会等加强引导，鼓励、提倡原创精品，进一步提高立项质量。

除此之外，国家出版基金规划管理办公室在接受采访时强调，在项目评审过程中，评审专家发现，出版单位在项目申报方面的一些具体问题，一定程度上也影响了项目的评审立项。第一种情况是项目申请书对项目情况介绍不充分、不具体。特别是那些修订再版或整理编撰性项目，对其创新性、超越性说明不足。第二种情况是对著作责任者介绍不足，一定程度上影响了评审专家对项目价值的评判。第三种情况是预算填报不够准确，如超范围列支等。第四种情况是提供的书稿不符合要求，或是稿件量提供不足；或是翻译类项目仅提供原版样稿，未提供译稿；或是音像电子类项目未提供策划书或提供的样盘时长不够；或是提供的书稿电子版使用特殊格式，造成无法打开；等等。对于以上这些情况，基金办指出，希望出版单位在今后的基金项目申报过程中要加以注意，不断提升申报质量，提高申报的项目立项率。

获资助出版单位：把国家出版基金项目与品牌战略相结合

经过几年的发展与推进，国家出版基金资助项目得到了越来越多出版单位的重视，他们不断总结经验借鉴各方意见，不仅对精品书的打造有了新的认识，而且对于出版社的持续发展与产品的连续开发做大专业板块有了全新的规划。

北师大社：重点打造学术精品 近年来，北京师范大学出版社围绕教育出版的核心业务，通过资源整合、品牌带动、立体开发，积极推进图书结构转型，确立了“主干的教育科学（包括心理科学）和人文科学，精干的社会科学和自然科学”的出版方向，重点打造教育科学、人文科学学术著作精品。这些学术著作精品的涌现，契合国家出版基金项目的资助方向和主题。2014年度国家出版基金资助项目中北京师范大学出版社有《藏传佛教在西域和中原的传播——<大乘要道密集>研究初编》《元代古籍集成第二辑》两个项目入选，至此，北师大社获得国家出版基金资助的项目达到了12个。

北师大社社长吕建生在采访中指出，出版社高度重视学术精品的出版，注重顶层设计和全局管理，对于一年一度的国家出版基金项目申报，将之作为常态化的顶层设计。从项目规划入手，制定了重点的项目出版规划，并将规划落实到人。把国家出版基金项目的顶层设计贯穿在了选题规划、选题组织、选题讨论、学术交流等各个环节。

浙大社：推动精品化战略 从这几年的发展来看，国家出版基金资助项目的一个重要推动作用就是促进了出版单位精品化战略发展。2014年度国家出版基金资助项目中浙江大学出版社有四个项目入选，包括《<说文>三十部五音阴入阳对举谐声谱》、“中国历代绘画大系”之《明画全集》、《潘天寿全集》（与浙江人民美术出版社合作）、《中国“金钉子”——中国全球年代地层单位界线层型剖面和点位研究》。对于这样的成绩，浙江大学出版社副社长袁亚春认为，这与出版社近年来积极推行精品化发展战略，注重在学术、传统艺术和文化、科技原创等出版领域下工夫分不开。浙大社严守并积极倡导学术著作出版规范，在提升出版物品质方面采取了一系列行之有效的措施。比如，在“中国历代绘画大系”的策划过程中，浙大社不以既有资源条件为依据，而是着眼于内容最完整、制作最精良、作品最有研究内涵这样的高要求，来做顶层设计，在学校层面成立专门的古代书画研究中心的基础上，编辑人员跟研究人员共同努力，足迹遍及全球各大博物馆、收藏机构，多方征集，精心梳理传世文献与实物图像的对比关系，使得此项研究整理真正建立在科学合理的基础之上。可以说，通过对这样的重大项目的引领，既有利于培养一支高素质的编辑策划队伍，更有利于促进出版社更加重视出版品质、重视出版的社会和文化责任。而这也正是出版社在承担更多国家级项目方面的优势和竞争力之所在。

人民文学社：充分发挥专业特长 出版社在申报国家出版基金项目时，还是要发挥本社的专业特长。人民文学出版社社长管士光认为，根据自己的专业特长来设计、组织选题，一个方面更容易得到国家的资助，另一方面对于出版社产品线的建设、编辑线的建设都会起到很好的正面作用。从这个角度来说，出版基金不是另外的一项工作，实际上是编辑工作中的一件事情，是跟别的融合在一起的。从人文社自己的体会来说也是这样的，所以各出版单位尽量结合自己的专业特长、编辑特长和书稿资源，包括作者的资源，来申报和组织这样的选题，这样做起来才能事半功倍。管士光介绍，2014年度人文社共有三个项目获得国家出版基金的资助，一个是45卷本的《王蒙文集》；一个是《冯雪峰文集》，约为8-10卷。这两个项目实际上都是总结作家一生的成果，是作家集大成之作。第三个获资助的项目是《20世纪中国新诗理论史》，是20世纪中国新诗的理论性总结，具有一定的探索性。这些项目充分体现了创新与积累，这也是国家出版基金资助的一个方向。

上海交大社：做大做强专业板块 近几年，上海交通大学出版社在本专业方面突飞猛进取得了有目共睹的巨大成绩，在国家出版基金资助项目方面也是收获颇丰。据上海交大社副总编辑刘佩英介绍，2014年度国家出版基金资助项目上海交大社一共有三个项目入选，分别是《东京审判出版工程（第二期）——远东国际军事法庭证据文献集成》《光物理研究前沿系列》《大飞机出版工程·航空发动机系列》。至此，上海交大社国家出版基金项目数已累计达 12 项。刘佩英指出，上海交大社希望以国家出版基金项目的立项为契机，连续开发、做大“大飞机”图书板块。如今，“大飞机出版工程”已经连续有四期项目入选，围绕大飞机研制的进展阶段和信息诉求，出版社每一期都设立一个科技专题，如“结构总论系列”“适航系列”“发动机系列”等，这些专题针对性强、策划含量大。为了做大这个板块，出版社还在国家出版基金项目之外，积极联系三航院校、研究所、商飞公司等单位，开发了一系列的航空类教材、内部培训材料、论文集等图书。通过这样的连续开发，逐渐把大飞机做成了上海交大社一个优势的图书板块。

项目实施保障：专项考核 严格流程

为了保障这些基金资助项目能高质量按计划完成，也为了后续资助项目能继续入选，各出版社纷纷出台了一系列相关措施。

管士光指出，为了保障项目的顺利完成，人文社专门成立了一个重点项目办公室，对重点项目进行统一策划，统一管理，统一销售。同时，出版社也调集了比较好的、专业的编辑队伍，在校对、印刷各方面也组织了专门人员负责。上海交大社也成立了重大项目部，专门承担出版社的重大选题，对重大项目部的编辑采用不同的经济指标考核体系，更强调重大项目的开发以及项目所获得的社会效益，同时对资助经费做到专款专用，单独建账。

北师大社为了保障项目高质量按计划完成，也出台了一系列措施：如《重大出版项目管理办法》，用以加强和规范出版社国家出版基金项目的管理，切实推进项目的实施，确保项目顺利按期结项。按照《管理办法》的要求，出版社建立国家出版基金项目的专家、作者、编辑协同策划机制，以提升项目的学术策划水平及申报工作的针对性与有效性，由三方共同做好选题的研发、论证与策划组稿工作，加强国家出版基金项目的过程管理与监督。为确保国家出版基金项目编校质量过硬，除严格执行三审三校制度外，实行重大项目印前审读制度，出版社邀请相关领域专家与资深编辑对付印文稿进行会诊，严把质量关，大大提高了重大项目文稿质量。印制管理部负责对国家出版基金资助项目封扉版设计、印制材料、委托设计及印制单位进行统筹管理，严格遵照国家出版基金办的相关要求进行设计与印制，确保印装质量。

为了鼓励和激励编辑的积极性，各出版单位对于申报国家级项目提出了考核要求和奖励措施。上海交大社把每年入选一定数量的国家级出版项目当作年终考核目标，并设置奖惩措施，把争报国家级项目内化为每一位编辑的工作压力和奋斗目标。《北京师范大学出版社获奖项目奖励办法》对入选国家出版基金项目的相关人员给予表彰和奖励，并作为职称评定、岗位晋升等方面考核的重要依据，对于落实不力的相关人员也相应地给予处罚和批评，以提升承担国家出版基金项目团队的坚强战斗力，确保重大项目的顺利实施。

浙大社还对每一个项目确定相应的责任领导，负责项目资源的调配、相关工作的协调，以及图书质量、出版进度的指导与督促。这些工作的好坏、成败，也与责任领导的业绩考核相联系。在学术质量保障上，上海交大社借鉴和引进期刊的“专家盲审”制度。即邀请第三方学术专家介入，分别对项目顶层设计、图书目录、成稿内容进行三个阶段和层面的评审。从中我们不难看出，国家出版基金资助项目已然成为提升出版社品牌形象的有利契机。

经验共识：吃透政策 统筹策划