论物业服务合同
【摘要】物业服务合同规定的内容是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
【关键词】物业服务合同;性质;责任
一、引言
物业服务是随着房地产市场的繁荣而逐渐发展起来的。在房地产市场开发的大背景下，广大人民群众实现了一定程度上以社区的形式集中居住。以社区形式的集中居住重在优化社会资源配置，方便群众生活。但是与此同时也带来了一个集中的问题就是居住社区的管理。物业服务企业协助管理本小区内的日常事务，从而为小区住户提供一个舒适、安全、有序的居住环境。依照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同规定的内容就是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。
二、物业服务合同概念及性质
发生在业主与物业服务企业之间的合同法律关系就是物业服务合同。具体是指“业主和物业管理公司之间订立的，由物业管理公司对物业进行管理，为业主提供服务，业主支付相应服务费用的协议。”物业服务企业为小区提供物业服务，明确了物业服务企业自身的定位。
我国《合同法》中并没有明确规定物业服务合同的性质。因此对物业服务合同性质的界定十分重要。物业服务合同究竟是当前有名合同的一种特殊表现形式，还是一种新类型的合同，学者有各自的见解。关于物业服务合同的性质，历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等。明确物业服务合同的性质，直接决定了物业服务合同研究的方向与内容。笔者综合研究和分析了一下物业服务合同的性质，认为其是一种新型的合同。
物业服务合同提供的服务项目内容丰富，除了为全体业主公共事务的日常活动服务外，还包括对单个业主的私人事务进行特约服务，如订送报纸杂志、牛奶、接送儿童上下学、代购飞机票、车船票、对业主专用部分的房屋进行修缮等等。
三、物业服务合同内容
(一)物业服务合同内容
合同的本质就是合意，合同的法律特征主要表现在以下几个方面：第一，诺成性。合同的达成必须经双方当事人意思表示达成一致。第二，双务性。合同的内容主要就是约定了物业服务企业与业主之间的权利与义务关系，物业服务企业应该找合同的约定提供小区的物业服务，而业主要支付相应的费用的义务。这种义务是合同所约定义务。第三，有偿性。合同要求业主必须要向对方支付对价，以换取自己的利益。
物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费的书面协议就是一种合同关系。合同双方约定的权利义务关系就是物业服务合同的内容。依照《物业管理条例》第三十六条规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。
(二)物业服务合同主体
区分前期物业服务合同与物业服务合同对于确定物业服务合同的主体很有必要。业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式就是前期物业服务合同与物业服务合同。建设单位作为前期物业服务合同的主體具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性，其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。”两者主要区别一是合同主体不同，物业服务合同的主体是业主委员会和物业管理企业，而前期服务合同的主体是开发商和物业管理企业。二是适用阶段不同，本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理企业，业主委员会与其签订服务合同;前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。因此在物业服务合同一般都是指排除前期物业服务合同的物业服务合同。
在物业服务合同中，合同的主体包括业主，业主委员会以及物业服务企业。“根据《物权法》第9条、第28条、第29条、第30条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。”根据《物业管理条例》的规定，《物权法》第78条的物业服务合同的主体当然包括业主，其次是业主委员会。《物业管理条例》第十五条并没有明确规定业主委员会是否可以作为法人机构，是否可以作为具备民事行为能力和民事权利能力的非法人组织，是否具备一般民事诉讼主体的资格。笔者认为其默认了业主委员会作为物业合同的主体。物业服务企业为小区提供物业服务，是独立的企业法人，当然是物业服务合同的主体。
四、物业服务合同相关法律问题研究
(一)提升物业服务合同的地位
物业服务合同作为一种新型的服务合同，在小区中必不可少。近年来业主与物业服务企业纠纷屡见不鲜。例如物业服务不到位，引发业主与物业公司之间的矛盾。房屋质量存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。服务与收费的相互制约导致双方矛盾加剧。业主以物业公司管理不善、服务不周、收费标准过高的名义拒绝缴纳本应缴纳的费用，物业公司则巧立名目多收费、少服务、质价不符，甚至以停电停水等不正当手段对业主进行强制管理，形成了“管理不善就拒绝缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环。业主委员会职能未得到充分发挥。物业公司对小区进行物业服务是基于业主委员会的委托，而欠缴物业费的业主普遍对业主委员会的具体情况不知晓，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间缺乏信任。少数业主维权不理性，甚至存在恶意欠费现象。部分业主过于强调自身意愿，一旦不满足就拒缴一切费用，甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。
由于物业服务合同的双方的权利与义务关系在当前法律中并没有明确的规定。通常在业主与物业服务企业发生纠纷的情况下，由于没有相关法律依据，不能得到很好的解决。因此应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
(二)物业服务企业责任
物业服务企业所提供服务的内容直接影响着业主的人身或者财产安全。对于物业服务企业承担的责任认定，应该具体分析。物业服务企业作为一个盈利性的服务企业，其是在合同约定的范围内保障业主的人身与财产安全，因此我们不能对这样一个服务提供的企业苛求过多的安全义务。如果物业服务企业仅仅违反了合同义务，则只须承担违约责任;如果物业服务合同中没有约定的，则应分析双方是否已经形成事实上的其他合同关系，或者物业管理企业是否违反了有关的附随义务，以及物业管理企业的过错程度等。
五、结论
物业服务合同与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，明确物业服务企业的责任，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
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(作者单位：南京理工大学)
作者：徐亚伟
摘要：民法典合同编将物业服务合同规定为典型合同，实现了从无名合同到典型合同的蜕变，对保护建筑物区分所有权人即业主的权利、平衡业主与物业服务人之间的利益关系，具有重要意义。物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同的价值，一是加强业主的法律地位和权利保护;二是规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障;三是将双方当事人的权利义务固定，适当对业主倾斜。在物业服务合同履行中，侵权责任编对高空抛物规定的物业服务人与业主双方的义务与责任，也是物业服务合同的重要内容。作为典型合同的物业服务合同，民法典合同编规定比较完善，包括合同的主体、合同的权利义务内容、合同的责任，以及物业服务合同新旧交替中的权利保障，更好地规范物业服务合同双方当事人之间的法律关系。
关键词：民法典;物业服务合同;无名合同;典型合同;蜕变
在我国民法的类法典化时期，物业服务合同尽管在广大城镇普遍存在，被业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业、其他管理人普遍使用，而民法却对其没有规范，属于无名合同。在民法典编纂过程中，学者专家要求在我国住宅商品化改革的推进中，由于物业服务合同已经成为最重要的物业管理方式，因而，民法典合同编有必要规定物业服务合同的具体规则，使之由无名合同转变为典型合同。《中华人民共和国民法典》实现了这一要求，在合同编第二十四章规定物业服务合同，并对其基本规则作出了具体规定，使其完成了从无名合同到典型合同的蜕变。
一、将物业服务合同由无名合同规定为典型合同的必要性
物业服务合同是随着改革开放的进展而出现和发展起来的一种合同种类。在改革开放之前，解决我国城镇居民的住房问题主要靠实行公租房制度，包括政府的公租房和单位的公租房，公租房的物业管理由政府或者单位负责，不存在物业服务合同。
在笔者的记忆中，至住房制度改革之前，共经历了六次政府公租房和单位公租房的租赁合同，直至城镇住房制度改革，才将单位的公租房购买为自己所有。
改革开放之后，从以少量的通过商品房销售方式解决居民的住房方法，作为公租房制度的补充，到实行城镇居民住房制度改革，住宅商品房私有化物业服务合同从产生到发展，已经成为普遍使用的合同类型。城镇居民作为建筑物区分所有权人的业主，自己或者通过业主委员会，几乎都成为了物业服务合同的当事人，与物业服务人订立物业服务合同，将区分所有建筑物即业主的物业委托物业服务人管理，实现了城镇居民住宅的管理规范化、制度化。
在区分所有建筑物的物业管理通过物业服务合同实现已经成为普遍的管理和服务方式的长时间里，物业服务合同并未成为典型合同，而是无名合同。这主要是因为，在制定《合同法》时，对物业服务合同的法律规制还没有那样迫切的要求，立法者在当时并未对其予以特别关注，未在《合同法》中规定更多的典型合同。
因此，形成的法律现象是，对于物业服务合同的规范，一方面在原《物权法》有关建筑物区分所有权的内容中，规定业主可以委托物业服务企业或者其他管理人进行物业管理，并对物业服务企业或者其他管理人与业主的关系进行一般性的规范。例如第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”另一方面，修订了《国务院物业管理条例》，规定了对物业服务合同的基本要求。即使这样，由于原《合同法》在典型合同中没有规定物业服务合同，因而物业服务合同并没有摆脱无名合同的地位，不具有典型合同的性质和地位，而是无名合同。物业服务合同的有名化、典型化，亟待解决。
一种合同类型究竟是无名合同还是典型合同，最主要的区别在于其是否具有典型性。具有典型性的合同，通常会被立法者规定为典型合同;而不具有典型性、能够参照适用有关典型合同的规则适用法律的合同，通常不会被规定为典型合同而成为无名合同。杨小强：《非典型合同论》，载《中山大学学报(社会科学版)》1997年第1期，第21-27页;王光阳、吕高玉：《非典型合同及其适用若干问题研究》，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2003年第3期，第29-30页。
例如，买卖合同是典型合同，而互易合同是无名合同，因为互易合同可以参照买卖合同的规则适用法律。不过，对于一种合同类型究竟要不要规定为典型合同，最主要的还是要看立法者的态度。例如，建设工程合同是承揽合同的特殊类型，性质相同，但是，建设工程合同具有更多的特点，且为数众多，因此，原《合同法》和民法典合同编都设专章规定建设工程合同，在作了详细规定之后，仍然规定“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定”的准用条款予以补充。
参见《民法典·合同编》第808条(原《合同法》第287条)规定的内容。这是根据实际情况，立法者认为建设工程合同虽然也是承揽合同，但是，具有太多的个性以及使用的普遍性，因而将建设工程合同规定为典型合同，而不是作为无名合同参照承揽合同的规则适用法律。
有学者认为，物业服务合同应当纳入民法典合同编成为典型合同的理由是：第一，是與物权法建筑物区分所有权制度相配套的立法措施，第二，是保护老百姓切身利益的需要，第三，物业服务合同具有很强的专业性和特殊性，需要作为独立的有名合同加以规定。这些意见都是对的。
笔者想要特别说明的是：第一，随着建筑技术的进步，当代建筑物具有相当高的科技含量，特别是公寓式建筑的结构复杂，科技含量高，管理要求严，必须由专业团队和专业人员管理，业主个人无法胜任，委托物业服务人特别是物业服务公司进行专业管理，就成为普遍做法。正因为如此，物业服务合同的存在是普遍的、大量的，而不是个别出现的合同类型，立法必须予以重视。第二，物业服务合同的性质属于委托合同，是业主通过业主大会或者业主委员会委托物业服务人进行物业管理，业主是委托人，物业服务人是受托人。但是，物业服务合同又是特殊的委托合同，与一般的委托合同相比具有相当的专业性和专一性，具有一般委托合同所不能涵盖的内容。因此，物业服务合同既与委托合同有相同性质，又有其特殊性，不能完全依靠委托合同的规则解决所有的问题。这与建设工程合同与承揽合同之间的关系完全相同。第三，更为重要的是，对于关乎近十亿城镇居民生活福祉的物业服务合同，理应受到立法机关的高度重视，而不是将其交由行政规范性文件处理或者完全凭当事人自己进行约定，应当将其法律地位固定，权利义务定型化，保护好业主的权益，协调好双方当事人的利益关系，进而造福于人民。
立法机关省思社会现实，接受学界和行政管理机关、司法机关的建议，在民法典合同编第二十四章规定了物业服务合同，置于委托合同之后，使物业服务合同的无名合同地位发生了蜕变，实现了作为典型合同进行规范的立法设想。对关乎业主与物业服务人的权利义务关系进行了规范，使双方的合法权益得到保障，具有重要的社会实践意义和理论上的价值，也给人民法院司法实践提供了裁判依据。
二、物业服务合同蜕变为典型合同的法律价值
民法典将物业服务合同由无名合同规定为典型合同，使其性质发生了蜕变，在实践中和理论上都能够发挥更加重要的作用。
(一)提高业主的法律地位和保护业主的权利
在物业服务合同中，具有主导地位的当事人当然是业主，以及代表业主的业主大会和业主委员会。物业服务合同的性质是委托合同，其基本内容是提供服务和接受服务，因而决定了业主在物业服务合同中的这种委托人的主导地位。
確定这种地位的意义，是要确定物业服务合同的法律适用是否需要有倾斜的政策考量。首先，业主在物业服务合同中，有没有类似消费者的地位，值得斟酌。就委托合同的性质和服务合同的内容而言，业主的地位与消费者的地位是一致的，因为消费者地位的决定因素，一是购买商品，二是接受服务，而业主在物业服务合同中的地位就是接受服务。从这个意义上说，业主就是消费者。其次，既然业主在物业服务合同中的地位是消费者，因此，在民事法律关系上的法律适用，就应当有适当倾斜政策考量的必要。这是因为与业主相对应的物业服务人通常是专业的物业服务企业，为商事主体，具有与业主不同的、经营者应当具有的更高商业资质，在承担的义务和责任上应当有更高的要求，即不是适合于普通民事主体的一般水平，而是对经营者、营利法人要求的专业水准，以其服务活动服从于、决定于业主的共同利益为准。
所以，在物业服务合同中，业主的法律地位高于物业服务人，在法律配置上，应当参照《消费者权益保护法》的规定精神，对业主实行倾斜政策保护。这一点，在民法典关于物业服务合同的权利义务关系的配置上有明显的体现。在适用法律中也必须认清这一点，对业主的权益予以更好的保护。
(二)规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障
物业服务合同中的另一方当事人是物业服务人，其中主要是专业的物业服务企业。作为商事主体，物业服务人具有专门的商业经营能力，熟悉商业运作规则，应当承担更多的企业责任。不过，物业服务企业同样也是民事主体，是营利法人，其经营的目的，一方面是为业主提供服务，另一方面则是降低经营成本，获取经营利润，“分配给股东等出资人”《民法典》第76条第1款规定：“以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。”，为自己、为社会提供经营利益。所以，在物业服务合同中，应当突出保护业主的利益，但是，也必须同时保护好物业服务人的权利，使其有利可图，有钱可赚。如果物业服务人在经营和提供服务中总是亏本，就无法提高服务质量，也就无法保障业主的合法权益。
所以，物业服务合同在配置双方当事人的权利和义务时，对物业服务人可以设置更多的义务，以保障业主的权益;同时，也必须对其享有的权益予以重视并提供保障，使其能够得到应当得到的商业经营利润，例如，第944条第2款规定的业主支付物业费的义务，就是强制性义务，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，以保障物业服务人的合法权益。
(三)通过权利义务定型化保持双方当事人的利益平衡
物业服务合同蜕变为典型合同，合同编几乎规定了物业服务合同的所有内容，将物业服务合同纳入了法治轨道。应当明确的是以下几个问题：
1.在订立合同时的权利义务定型化与约定优先
“物业服务合同”一章几乎规定了物业服务合同双方当事人的主要权利和义务，在通篇14个条文中，很少使用“当事人另有约定的，依照其约定”的表述。当然，这并不意味着这些规定就是具有强制性的法律规范，因为民法关于典型合同的规范原则上都不是强制性规范，而是示范性规范。不过，对典型合同规定的规范，是立法者认为该类合同的最合理、最公平的权利义务配置，认可其具有示范性，并成为定型化的物业服务合同示范条款的主要内容，因而，民法典对物业服务合同内容和权利义务的规范具有很强的示范性，将起到强大的示范作用，引导当事人依照典型合同的定型化权利义务关系配置订立物业服务合同。当然，业主和物业服务人在订立物业服务合同时，仍然有较大的自由空间，根据意思自治原则进行洽商，确定双方当事人的权利和义务。一方面，可以对法律没有规定的内容协商一致作为合同内容;另一方面，可以不采用法律的示范性规范而自己约定合同内容，只要不违反法律的强制性规范，就应当认定为有效的约定。
2.在磋商合同内容时的倾斜保护与利益平衡
在物业服务合同中，由于业主的特殊地位，给予其倾斜保护是必须的。同时，对于双方的权利义务内容的配置也应当保持平衡，不能发生利益失衡。权利所保护的内容都是利益，在债权中，如果发生当事人之间的利益失衡，将对合同的效力产生影响，在合同的履行过程中发生矛盾，给社会安定造成影响。在物业服务合同中，业主享有规定的接受服务的权利，同时享有任意解聘权，对业主的权利予以保障。对于物业服务人，可以将部分服务内容委托给第三人，享有收取物业费的权利等。这些权利义务的配置，既有对业主的倾斜保护，也有对双方当事人的利益平衡，显然都是适当的。
3.物业服务合同履行中的管理权利与接受管理义务
在物业服务合同的履行中，物业服务人享有必要的管理权利，例如，物业服务人对物业负有维护、养护、清洁、绿化和经营管理义务，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全，对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为有权及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理等。物业服务人在履行合同中行使这些管理权利，业主必须服从管理，不得拒绝。这些都不违反对业主权益的倾斜保护的政策考量，原因是，物业服务人在物业服务合同中享有的这些权利，实际上是全体业主赋予的，是为维护全体业主权益所必须，也是物业管理的一部分，即在对建筑区划中物的管理的同时，也有对人的管理，即对业主行为进行管理的内容。在物业小区如果没有物业服务人对物和对人的管理权利，物业服务无法正常进行。例如，业主违反物业使用的管理要求，对建筑物私搭乱建、拆墙破洞，如果不严格管理，不仅会给全体业主的利益造成损害，而且还可能造成建筑物倒塌、塌陷伤害他人，发生《民法典》第1252条第2款规定的侵权责任。
《民法典》第1252条第2款规定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”因此，赋予物业服务人对人的管理权利，不仅不违反物业服务合同履行中的利益平衡原则，而且是履行物业服务合同义务，保障安全所必须。
(四)通过防范高空抛物致人损害确保公共安全
研究物业服务合同还必须特别注意一点，就是《民法典·侵权责任编》第1254条第2款专门给物业服务人规定一项法定义务，即：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”与此相对应的是，该条第1款第一句还规定了“禁止从建筑物中抛掷物品”的法定义务，这是一般性义务，其中当然包括业主，而且主要是指业主。这两部分的規定，确立了物业服务合同的业主和物业服务人都负有保障公共安全的法定义务，尽管民法典在物业服务合同的规定中没有写明，但是，这些仍应当属于物业服务合同的法定义务。
业主是区分所有建筑物的所有权人，在建筑物中居住、生活，必须遵守共同生活规则，负有法定义务。其中之一，就是禁止在建筑物中抛掷物品，在建筑物中悬挂或者搁置物品时应当防范危险。前一种行为具有危害公共安全的性质，必须严格禁止，造成损害，不仅要承担侵权责任，甚至还要承担刑事责任。后一种行为是不慎使悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，构成过失侵权行为，依照《民法典》第1253条规定，也应当承担侵权责任。
建筑物管理人就是物业服务人，是建筑物的管理者，即物业服务企业或者其他管理人，不仅对建筑物的安全负有安全保障义务，更应当采取必要的安全措施，防止业主抛掷物品或者坠落物品致人损害情形的发生，以保障公众的安全。建筑物管理者应当特别履行对坠落物品致人损害采取必要安全措施的义务，因为这是其管理建筑物的基本职责和义务，建筑物管理不当，致使建筑物的附属部分坠落，具有过失;对致人损害的后果，应当依照《民法典·侵权责任编》第1198条规定承担责任。对于抛掷物品，以及业主搁置、悬挂物品，建筑物管理人的职责是加强安全教育，采取安全防范措施，防止建筑物使用人故意实施违反法定义务的行为或者不谨慎的过失行为造成他人损害。可见，建筑物管理人对于不同的抛掷物品或者坠落物品的管理职责和采取必要措施的要求是不一样的，应当区别对待，分别采取不同的必要措施。
三、物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范基本内容
法律将一种合同类型规定为典型合同，须对其主要内容作出规范，使其具有典型性，将该种合同类型纳入法治轨道。民法典合同编将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，并且按照典型合同的要求，通过设置的14个条文，进行了基本的规范。
(一)对物业服务合同概念和内容的规范
1.对物业服务合同和物业服务人的概念界定
《民法典·合同编》第937条界定物业服务合同的概念是：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”“物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。”该条的第1款是对物业服务合同内涵的界定，第2款是对定义中使用的物业服务人概念的界定。
对物业服务合同概念的上述界定是准确的，概括了物业服务合同的法律特征。
第一，物业服务合同的主体是享有建筑物区分所有权的业主和物业服务人，双方互为权利义务主体。其中，业主的合同主体地位是由业主委员会行使的，因为一个区分所有建筑物的小区内的业主数量多，无法由每一个业主与物业服务人签订合同，而业主的意思表示集中在业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，因而有权代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。合同的另一方主体是物业服务人，有两种，一是物业服务企业，二是其他管理人。这与《民法典·物权编》第284条规定的物业服务企业和其他管理人有权接受委托管理业主物业的规定相一致。合同编将物业服务企业和其他管理人概括为“物业服务人”，使物业服务人的两种类型都可以作为物业服务合同的一方当事人。物业服务人是通过物业服务合同承担区分所有建筑物管理服务的民事主体，既包括具有专业资质和法人资格的物业服务企业，也包括其他管理人，例如单个的具有专业物业管理技能的非法人组织或者自然人。业主和物业服务人是物业服务合同的双方当事人，相互之间通过合同约定和法定，互享权利、互负义务。
第二，物业服务合同的主要内容是物业服务人在物业服务区域内提供管理和服务。其中包括：一是为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护;二是在物业服务区域内维护环境卫生;三是对物业服务区域内的相关秩序提供管理服务;四是其他物业方面的服务。
最后，物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。业主和物业服务人在物业服务合同中，都享有权利、负有义务。物业服务人提供物业服务是经营活动，应当获得报酬，业主负有支付物业费等报酬的义务。民法典合同编没有规定的是，物业服务合同也是诺成性合同，双方一旦达成合意，合同即发生效力，对双方当事人发生拘束力。
2.规定物业服务合同的一般内容与要式方式
《民法典·合同编》第938条对物业服务合同的内容和方式规定了三层含义。
首先，规定物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。其中服务事项，是双方约定的物业服务的具体事项，包括区分所有建筑物的维护、管理、修缮等内容。服务质量，是物业服务事项应当达到的质量标准和要求。服务费用的标准和收取办法，是约定按照何种标准收费，如每平方米应当收取多少钱，月交、季交还是年交等。维修资金的使用，要约定在何种项目、何种情况下使用维修基金。服务用房的管理和使用，是约定对属于业主共有的服务用房，物业公司如何进行管理，如何使用等。服务期限，要约定物业服务合同的起止时间。特别重要的是，要约定服务交接，即约定物业服务人在物业服务合同终止时，如何向下一任物业服务人移交管理业务。至于其他条款，例如违约条款、纠纷解决办法等合同应有的条款，应当约定。
其次，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这是对物业服务合同内容的特别规定，含义是，物业服务人无论是在宣传、广告以及用其他形式对业主作出的承诺，是否具有合同的拘束力，应当区分具体内容。物业服务人通过这些形式公开作出的有利于业主的服务承诺，属于物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有合同拘束力。对那些不利于业主的承诺，以及其他不具有有利于业主的服务承诺，不具有合同的拘束力，不是物业服务合同的内容。
再次，规定物业服务合同为要式法律行为。订立物业服务合同应当采用书面形式，目的是将双方当事人的权利义务关系用书面合同固定下来，避免发生争议;或者在发生争议时，有书面合同作为确认双方权利义务的依据。
(二)前期物业服务合同与普通物业服务合同交替的效力衔接
在物业服务合同中，有一个特别重要的问题，即前期物业服务合同与业主委员会签订的物业服务合同即普通物业服务合同之间的交替问题。这是因为，在区分所有建筑物的建设过程中建设单位出售了商品房，虽然已经有了业主，但是，由于业主未入住或者入住不全，无法自己选聘物业服务人，又不能不进行物业管理，因而须先聘请物业服务企业对物业进行管理。这就是前期物业服务合同，其特点是建设单位为合同主体签订合同，却是业主享有利益，对业主具有约束力。当业主入住较多，召开了业主大会成立了业主委员会后，业主对前期物业服务合同聘任的物业服务人不满意，业主享有任意解除权，解除前期物业服务合同，重新聘任物业服务人。这就产生了物业服务合同的前后交替的效力问题。对此，民法典合同编进行了规范。
1.物业服务合同的两种类型
物业服务合同的内容都是一样的，但是由于选聘物业服务人不同，因而分为两种类型：一是前期物业服务合同，是区分所有建筑物的建设单位选聘的物业服务人并作为合同主体的合同，没有业主的参与，但是业主享有物业管理的权利和负担约定的义务。对这种物业服务合同，依据法定代理的规则解释，比较妥当。由于业主尚未成立组织，无法行使权利，因而建设单位依照法律规定替业主选聘物业服务人，合同性质属于涉他合同，适用《民法典》第465条第2款规定。
《民法典》第465条第2款规定的是合同相对性的突破，其中包括涉他合同。条文的内容是：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”涉他合同就是除外条款涵盖的内容。二是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的物业服合同，这是典型的物业服务合同，合同主体是业主委员会或者业主大会和物业服务人。
2.不同主体订立的物业服务合同对业主都有法律约束力
由于前期物业服务合同并非业主为主体签订，因而存在业主否认前期物业服务合同效力的问题，强调自己不是合同当事人而对自己没有拘束力。这种意见是不正确的。对此，《民法典·合同编》第939条特别规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”前期物业服务合同的这种效力，就是涉他合同的效力。
对前期物业服务合同与普通物业服务合同进行比较，从前期物业服务合同的签订形式上看，并没有业主以合同主体的地位参加到合同中来，后者才是根据全体业主的意志选聘物业服务人订立的物业服务合同。不过，无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人并订立的普通物业服务合同，都是合法、有效的物业服务合同，签订之后都具有合同的法律效力，对业主和物业服务人都具有法律效力。
3.前期物业服务合同在普通物业服务合同生效时终止
在发生前期物业服务合同与普通物业服务合同交替时，前期物业服务合同是否在业主决定更换物业服务人时立即终止，涉及物业管理和业主利益问题。一旦业主决定更换物业服务人，前期物业服务合同效力就马上终止，原物业服务人撤出物业管理服务，新聘任的物业服务人尚未到位，会对物业和业主权利造成严重损害。因此，《民法典·合同编》第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这是规定了前期物业服务合同与普通物业服务合同的效力衔接规则。
对区分所有建筑物的管理和维护，是一个持续不断的专业管理事业，既关系区分所有建筑物的安全和寿命，更关系全体业主的根本利益，无论哪一种物业服务合同及聘任的物业服务人，都必须对此认真负责，不可以在物业服务人的交替中衔接不上而损害业主利益。所以，前期物业服务合同与普通物业服务合同在交替中须实现无缝对接。
不仅如此，在普通物业服务合同生效，前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满的，普通物业服务合同的效力优先，一经生效，前期物业服务合同即行终止，普通物业服务合同的物业服务人即时取得物业管理权，履行物业管理职责，前期物业服务合同的物业服务人不得以任何理由拒绝移交管理的物业。即使双方以何理由发生争执，都不得违背普通物业服务合同效力优先、可以对抗前期物业服务合同的规则。理由就是，普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代理业主选聘物业服务人，业主一旦否认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。
(三)对物业服务人应当履行的义务的规范
在物业服务合同中，首先规范的是物业服务人应当履行的义务。民法典合同编对此作出了明确规定。
1.物业服务人委托第三人管理专项服务事项与禁止将全部物业服务转委托
物业服务合同的性质是委托合同，应当受到《民法典》第923条关于“委托人应当亲自处理委托事务”规则的约束。但是，物业服务又是专业性强的管理事业，有些专门管理事项需要由专业人员处理。根据物业服务合同的这种特征，《民法典·合同编》第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。”“物业服务人不得将其应当提供的全部物業服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”
物业服务人是业主大会、业主委员会或者建设单位根据其资质和管理业务水平等因素选聘的。物业服务人在接受选聘后，如果不是亲自进行物业管理而是转委托给他人，就失去了选聘的意义。不过，这并不意味着物业服务人不得将任何物业管理服务事项委托他人。当专项服务事项具有专业性质，如果物业服务人无法胜任或者须委托他人进行的，法律允许委托第三人负责。所以，物业服务人将物业服务范围内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，是准许的，不违反亲自管理原则。这不是全部转委托，而是部分转委托，并且对于部分转委托的事项，物业服务人仍然不能推脱责任，应当就该部分的专项服务事项向业主负责，而不是由接受部分委托的专业性服务组织或者第三人向业主负责。
物业服务人必须亲自履行物业服务事项。违反亲自履行规则的转委托行为有两种：一是将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，是公然违反亲自管理原则的严重违约行为;二是将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，是变相违反亲自管理原则的违约行为。对此，物业服务人都须承担违约责任。
2.物业服务人的物业服务职责范围
对物业服务人的物业服务职责范围，《民法典·合同编》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
物业服务人履行物业管理职责的依据是物业服务合同的约定和物业的使用性质。物业服务人应当履行的主要管理职责是：第一，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。维修、养护是针对建筑物及其附属设施的本身功能、寿命;清洁、绿化是对物业区划内环境的美化和保持，使业主的生活环境能够保持适宜;经营管理是对业主共有部分的利用并获得收益，例如利用公共空间刊登廣告等使业主获得利益。第二，维护物业服务区域内的基本秩序。包括公共生活秩序、道路交通秩序、环境管理秩序等。第三，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。即负有安全保障义务，防止建筑物对业主的危害，防范违法犯罪人员实施侵害业主人身和财产的行为;对于业主之外接近或者进入物业管理区域的人员的人身安全，也应负有职责，防止建筑物的脱落物致害他人。防范业主高空抛物、高空坠物致人损害，也是物业服务人的职责之一。
物业服务人负有纠正违法、违规行为的职责。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，行为主体不仅有外来人员，也包括自己物业管理区域的业主，只要是在物业管理区域之内的人员实施上述行为，物业服务人都有权及时采取合理措施予以制止、防止损害全体业主的利益。在对上述违法、违规行为进行制止的同时，物业服务人应当及时向相关行政管理部门报告并协助处理，特别是需要采取相应措施而物业服务人并无此种权利，物业服务人自己不得实施。
3.物业服务人应当定期公开履行管理职责的情况
物业服务人在履行管理职责中，应当贯彻公开原则，以保障业主的根本利益。《民法典·合同编》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
说到底，物业服务人是受业主委托的“管家”，应当按照业主的意志和利益管理物业，对业主负责。所以，物业服务人在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务，将履行管理职责的情况及时予以公开，使全体业主掌握物业管理的实际情况，以便业主根据自己的利益，协调与物业服务人的关系。
需要定期报告和公开的事项是：第一，服务的事项，应在物业服务报告中将服务事项一一列明。第二，负责人员。应将物业服务企业的人员列明，包括总负责人和各项事项的负责人。第三，质量要求。应当对每一种具体管理事项的质量要求明确说明。第四，收费项目。应在报告服务事项中，说明哪些项目是收费项目，哪些项目不是收费项目。第五，收费标准。应当说明服务收费执行的是何种标准，是否超出约定的标准。第六，履行情况。应当对各项服务事项的履行情况一一进行说明。第七，维修资金使用情况。应当对使用维修资金依据何种根据使用、使用标准、使用数额、结余数额等，作出明确的报告和说明。第八，业主共有部分的经营与收益情况。应当如实报告和公开，特别是报告和公开如何处置的结果。第九，其他情况。如实说明。
对于上述物业管理事项的具体情况，物业服务人以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，接受业主的监督，以便改进工作。
(四)业主应当履行的合同义务
业主作为物业服务合同的当事人一方，应当履行自己应尽的义务，使物业服务人的权益得到保障。
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费
物业服务合同是双务、有偿合同。物业服务人为业主提供物业服务，业主应当支付物业费，使物业服务人获得应得的报酬。《民法典·合同编》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
业主按照约定向物业服务人支付物业费，是业主必须履行的支付合同对价的义务。陈广华、张力元：《主交纳物业费义务之法律性质研究》，载《时代法学》2018年第2期，第28-34页。
业主违反支付物业费的义务，应当强制履行。对支付物业费义务的强制性包括以下两个方面：
第一，业主不得无理拒绝支付物业费。物业服务人进行物业管理，是按照合同的约定和有关规定进行的，只要提供了约定的服务的，就是对全体业主提供的服务。如果业主以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付报物业费，就是无理拒绝支付物业费构成违约行为。
第二，业主逾期支付物业费的责任。业主违反约定，逾期不支付物业费的，首先，物业服务人可以对业主进行催告，并且确定宽限期，要求其在合理宽限期限内支付物业费;其次，业主超过宽限期仍不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁机构进行裁决，对支付物业费的义务赋予强制执行力，当业主拒不履行裁决确定的支付物业费义务时，可以申请人民法院强制执行。需要注意的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
这里有一个隐含着的问题。条文关于“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费”，是否意味着如果物业服务人没有按照约定和有关规定提供服务的，业主可以拒绝支付物业服务费呢?依笔者所见，如果物业服务人存在上述问题，就是违约行为，业主拒绝支付物业费是行使同时履行抗辩权的行为，当然是可以的。张嘉彦、龙家琪、黄达、曾鑫洋：《物业服务合同中业主委员会的当事人定位——基于履行抗辩权的分析》，载《管理观察》2019年第25期，第29-30页。
2.业主对专有部分装饰装修、转让、出租等负事先告知义务
业主是建筑物区分所有权专有部分的所有权人，对其专有部分享有与所有权几乎没有区别的支配权。不过，在区分所有建筑物中，不仅有专有部分，还有共用部分和共同管理的问题，特别是全体业主共居同一个小区，一举一动都关涉其他业主的利益。所以，业主在对自己的专有部分进行装饰装修、转让、出租、设立居住权、依法改变共有部分用途的，都应当事先向物业服务人告知，使物业服务人知悉并掌握情况，便于行使管理职责。《民法典·合同编》第945条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，應当及时将相关情况告知物业服务人。”
业主负有的这些义务分为三个方面：第一，业主装饰装修房屋，是在自己所有权的范围内行使支配权，由自己自主决定，但是，由于区分所有建筑物的特点，一家装修，会影响其他业主的生活安宁，处理不当，会影响建筑物的安全和寿命，因而关乎全体业主的利益。所以，业主负有事先告知物业服务人的义务，物业服务人应当向其提示合理的注意事项，业主应当遵守，不得违反;此外，物业服务人还有权进行必要的现场检查。第二，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权，也是业主行使支配权的行为，他人无权干涉。但是，业主应告知物业服务人。第三，业主依法改变共有部分用途而不违反物业管理公约的，也应当及时将相关情况告知物业服务人，使物业服务人掌握具体情况，便于行使管理职责，为全体业主的利益负责。
3.业主享有依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利
在物业服务合同中，业主享有任意解除权。《民法典·合同编》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人之间的关系，是委托合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业管理合同，也有权解除物业管理合同，解聘物业服务人。业主在物业服务合同中享有的解除权是任意解除权，无需说明理由，这是为了维护业主权益的必要措施。
不过，由于物业服务合同的特殊性，业主对物业服务人行使任意解除权应当遵守以下规则：
第一，解聘程序和方法。业主行使解聘权，须依照法定程序共同决定。按照《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，是全体业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出行使解除权的决定后，通知物业服务人解除合同，解聘物业服务人。
第二，行使任意解除权的时间要求。决定对物业服务合同行使解除权的，应当提前60日书面通知物业服务人，使物业服务人有必要的准备时间。如果物业管理合同对通知期限另有约定的，应当依照其约定，不适用60日的规定。
第三，行使解除权给物业服务人造成损害的赔偿责任。解聘物业服务人是单方解除合同，因解除物业管理合同造成物业服务人的损失，是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由，如果解除合同不可归责于业主，而是物业服务人的责任，业主不承担赔偿责任;否则，业主应当赔偿损失。例如，业主无正当理由解除物业管理合同而解聘物业服务人的，应当赔偿损失。
(五)物业服务合同期限届满的续聘、继续服务和后契约义务
1.续聘权和拒绝续聘权
物业服务合同约定的期限届满，存在续聘问题。续聘物业服务人，实际上是续订物业服务合同，须依照意思自治原则达成合意。《民法典·合同编》第947条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。”“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”依照这一规定，物业服务合同期限届满，业主享有续聘权，物业服务人享有拒绝续聘权。
业主续聘权，是业主在物业服务期限届满前，有权向物业服务人提出续聘的权利。业主行使续聘权，应当取得物业服务人的同意。双方达成合意的，物业服务合同续订。续聘的程序是：第一，时间要求，是在物业服务期限届满前进行续聘。第二，依照《民法典·物权编》第278条规定的业主共同决定的程序作出续聘的决定，须符合前述三分之二和二分之一的规定作出续聘决议，方为有效。第三，续订物业服务合同由代表业主的业主委员会或者业主大会，与原物业服务人续订物业服务合同，原合同期限届满即开始履行新合同。
物业服务人享有拒绝续聘权，是其不同意业主提出的续聘请求的权利。物业服务人在合同到期不同意续聘的，原物业服务合同消灭，双方当事人的权利义务终止，双方不再受该合同的约束。物业服务合同不继续，存在与新的物业服务人进行交接和原物业服务人的利益问题。故物业服务人不同意续聘的程序是：第一，物业服务人行使拒绝续聘权。物业服务人提出不再续聘，可以是自己主动提出，也可以是业主主张续聘而物业服务人不同意续聘，都是物业服务人行使权利的行为。第二，不同意续聘的时间与形式要求是，在物业服务期限届满前的90日内，用书面通知的形式，通知业主或者业主委员会，如果合同对通知期限另有约定的，依照其约定。第三，不同意续聘的后果，是服务期限届满时，物业服务合同消灭，双方不再受该合同的约束，物业服务人不再承担管理职责。
2.服务期限届满后物业服务人继续服务变为不定期物业服务合同
合同履行期限届满后，物业服务人继续提供服务，业主没有拒绝的，物业服务合同继续存在，有期限的物业服务合同变更为无期限合同。物业服务合同的这一特点与租赁合同相似。李敬从、陈建：《租赁期限之探讨》，载《徐州师范大学学报》2005年第5期，第106-107页。
《民法典·合同编》第948条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”
物业服务合同由定期合同转变为不定期合同，应当具备必要条件。转变的条件是：第一，物业服务期限已经届满;第二，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定;第三，物业服务人按照原合同继续提供物业服务，业主没有拒绝。具备上述三个条件，物业服务合同就由定期合同转变为不定期合同，原物业服务合同继续有效，双方当事人仍然受到该合同的拘束。
物业服务合同转变为不定期合同后，适用不定期合同的规则。不论是哪一方当事人，都可以随时解除该不定期物业服务合同。行使不定期合同解除权的要求是：第一，应当提前通知对方行使解除权，通知的方式是要式行为，用书面形式通知对方。第二，给予对方60日的准备时间，该期限届满，不定期合同归于消灭。
3.物业服务合同终止后物业服务人应当承担后契约义务
《民法典·合同编》第558条规定了合同的权利义务终止后的后契约义务，合同当事人应当履行。后契约义务和后契约责任，是合同领域普遍存在的问题。胡哲锋：《论后契约责任》，载《兰州学刊》2004年第3期，第163-165页。
在物业服务合同中，在合同终止后的后契约义务更为重要。物业服务合同的后契约义务有两项：
第一，《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。”
在物业服务合同终止后，物业服务人应当做好善后工作，完成自己应当履行的后契约义务。这些义务是：一是退出义务，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，不能继续占用这些区域，以便给接任的物业服务人占有、使用，履行服务职责。二是交还义务，原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人如新的物业服务人。三是配合新的物业服务人做好交接工作，使物业管理的新旧交替正常进行。四是如实告知物业的使用和管理状况，便于业主掌握情况，便于新的物业服务人做好物业管理工作。
原物业服务人违反前款规定的后契约义务的后果：一是不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，即使物业服务合同终止后提供了物业服务的，也不得请求支付该物业费;二是原物业服务人不履行上述义务，给业主造成损失的，应当对业主的损失承担赔偿责任。
第二，原物业服务人于交接前负有继续服务的义务及报酬请求权。《民法典》第950条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求業主支付该期间的物业费。”之所以在物业服务合同中特别强调这一项后契约义务，就在于物业服务是专业服务事项，应当是连续行为，不能中断;一旦物业服务中断，业主的权利将受到重大损害，甚至酿成危害。物业服务合同终止，如果没有新的物业服务人接替，原物业服务人又不履行后契约的继续服务义务，就会形成物业服务行为中断，上述后果就会发生。为了避免出现这样的状况
，原物业服务人应当履行继续提供物业服务行为的后契约义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，不得推辞和推诿。按照权利义务相一致原则，继续处理物业服务事项的物业服务人，享有请求业主支付该期间的物业费的权利，其标准应当与已经消灭的物业服务合同的约定相一致。如果原物业服务人拒不履行该继续处理物业服务事项的义务，业主可以拒付物业费;给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
四、结语
民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有更重要的促进作用。这一举措，提高了业主在物业服务合同中的地位，使其具有消费者的地位，在保护其合法权益方面能够得到法律的倾斜保护;同时，也兼顾了物业服务人的权益保障，使其劳有所得;双方当事人之间的利益关系得到妥当的处理。这对于稳定城镇居民住宅的物业服务秩序，建立和谐的小区环境，保障人民安居乐业具有重要的意义。在这样的基础上，有关行政主管部门应当依照民法典关于物业服务合同的规定，制定示范性的定型化物业服务合同样本，统一格式和内容，交由业主和物业服务人在订立合同时遵循或参照;司法机关依法处理物业服务合同履行中的纠纷，也有了更准确的依据。通过这些，将会更好地发挥物业服务合同性质蜕变对社会生活进行引导的重要作用。
KeyWords：CivilCode;realtyservicecontract;namelesscontracts;typicalcontracts;transformation
本文責任编辑：林士平
青年学术编辑：赵吟
作者：杨立新
[摘要]随着城市住宅小区规范化自治管理体制的形成，近年来围绕物业服务的争议也不断增加。物业服务合同是物业服务的主要法律依据，合同的成立与效力也成为解决物业纠纷的最根本问题。实践中，物业服务合同订立的具体情形不同，其法律后果也不同，其中，先签订物业服务合同后成立物业服务公司的物业合同不符合民事法律行为成立条件，物业服务合同不成立，但尚未成立的物业公司履行合同义务，提供物业服务，业主受益的，形成事实上的物业服务关系，仍受到法律保护;小区业主委员会没有经过小区业主大会选举或者选举产生后任期届满未重新选举的，不具备民事主体资格，物业服务合同无效;物业所在地的居民委员会在街道办事处指导下与物业企业签订的物业服务合同，属于特殊法人的法定职责，合同有效，但此类物业服务合同仅限于物业服务的主要条款，即物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等，不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容，因此，合同中的仲裁条款不成立，合同争议应当通过诉讼方式解决;对于事实上形成物业服务合同关系不应当包含书面合同中的仲裁条款，其争议应当通过诉讼方式解决。
[关键词]合同成立;合同生效;物业合同主体;事实合同关系
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按訂立合同的主体以及小区物业管理的阶段不同，物业服务合同主要存在四种类型，一是物业服务企业与开发建设单位订立的前期物业服务合同，这是指在小区房屋尚未售出或者售出开始、小区业主团体尚未形成阶段，为保障小区物业能够得到有效管理，建设单位与通过招投标或者协议确定的物业服务企业订立的物业服务合同;二是小区业主大会选举产生的业主代表组织，即小区业主委员会代表全体业主与物业服务企业订立的物业服务合同;三是业主直接与物业服务企业订立的物业服务合同，通常是指拥有相对独立且规模较大物业的业主直接委托物业服务企业为其提供物业服务;四是物业小区所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同。
对于第一类与第三类物业服务合同由于主体均为独立承担责任的民事主体，并直接做出意思表示，第一类合同是小区物业建设、物业售卖到物业管理的过渡阶段，对于前期物业合同的成立与生效争议不大，即使存在争议，法律关系容易确定。但第二类经常状态的物业服务合同、第四类特殊情形下订立的物业服务合同，成为物业服务合同成立与效力以及相关争议主要来源。由于订立合同主体是业主委员会或者街道办事处，而实际享有权利承担义务与责任的主体是全体业主，当物业服务企业直接向业主主张权利时，容易产生争议，物业服务合同是否成立或有效成为争议双方请求与抗辩的主要焦点问题。本文将就此展开，从实践中争议的案件出发，归纳争议的法律问题，以业主委员会的民事主体资格、小区所属社区的职责角度论证物业服务合同成立和效力，以及书面合同不成立或无效但形成的事实物业服务合同关系的仲裁条款效力。
一、物业服务关系中存在的主要争议类型
1.先签订物业服务合同后成立物业服务企业。物业服务合同是履行期限较长的继续性合同，物业服务企业对每一个小区的管理时通常有相对独立的组织机构和人员，在实践中，物业服务企业为履行新签订的物业项目，一些物业公司除了已经为项目中标以及合同订立确定的项目经理以及专业人员外，很多员工是在合同签订后重新招聘的，这种为履行一个合同或者管理上的方便而相对独立的组织管理体系，使一些物业公司在履行新的物业服务合同时，成立了一个以项目经理为负责人的分支机构或者子公司。一些物业企业或设立中的物业企业先签订物业服务合同，后成立一个履行合同的物业公司分支机构或者是完全独立的公司，这种情况在合同正常履行过程中不会有争议，但物业公司依据合同主张物业服务费等权利时，对于其所依据的合同是否成立或生效成为争议焦点问题。
哈尔滨的某物业公司于2011年7月11日设立，但该公司于2011年1月就已经接手管理某小区，为该小区提供物业服务，该公司与该小区业主委员会补签了三份《物业管理服务合同》，期限分别为：2011年1月至2013年12月，2014年1月至2016年12月，2017年1月至2019年12月。合同约定了物业费按建筑面积每平方米每月1.00元的标准收取，车位费按照每月120.00元的标准收取，电梯费按照每月40.00元(每层加收1元)的标准收取。因部分业主欠缴物业费，物业公司依据该合同向部分业主主张权利，并依据合同中的仲裁条款向仲裁机构申请仲裁[1]。
与此案件相似，哈尔滨市某高校将新建成的教师公寓委托给信誉较好的某物业公司并与其签订了“前期物业服务合同”，但实际进驻该小区提供物业服务的是持有营业执照的该物业公司咨询服务分公司，而且该分公司成立于前期物业服务合同订立之后。对于合同订立过程中的主体不一致，业主对该前期物业合同的效力提出质疑。
对于此类合同，争议焦点在于合同是否成立，由于合同订立时，一方主体并不具备民事主体资格，虽然存在订立合同主体，但合同主体并未形成，合同订立后至物业公司成立前，物业公司提供了物业服务，并依合同主张权利时，如何认定双方的物业服务关系，在案件审理过程中，业主提出拒绝缴纳物业公司成立前的物业费的抗辩。
2.业主委员会超过任期或者未经业主大会选举签订物业服务合同。根据《物业管理条例》以及相关规定，业主委员会系经过小区业主大会选举产生，在合法任期内可以代表全体业主行使权利，是业主代表机构也是业主大会的执行机构。在实践中，部分小区的业第一届业主委员会选举出来后再没有重新选举，超过规定的任期但仍然继续与物业企业签订物业服务合同，业主委员会超过任期签订的物业合同是否成立或是否有效也是物业合同纠纷的焦点问题。
哈尔滨市某小区第一届业主委员会于2005年经过业主大会选举产生后，直至2017年因物业费欠缴争议的诉讼形成时，从未重新选举，也没有经过该小区业主大会合法授权，但仍与某物业公司签订了三份自2011年至2019年期间的《物业管理服务合同》。在业主投诉不断的情况下，该小区物业所属的街道办事处及社区于2017年12月15日下发通知，要求该小区业主委员会的所有公章暂停使用。但物业公司依据该物业服务合同开始向部分欠缴物业费的业主主张权利，并依合同约定的仲裁条款向仲裁机构提出了仲裁请求。业主在庭审中以业主委员会不合法、物业服务合同无效提出抗辩。如何认定物业服务合同的效力成为案件的焦点[1]。
3.政府物业主管部门指导下物业所属社区代行业委会的权利签订物业服务合同。物业所属的社区在街道办事处指导下与物业企业订立的物业服务合同，也是小区物业管理的通常情形，一些小区涉及业主较多，而且分散，难以在短期内成立业主大会，根据《物业管理条例》及相关规定，小区所在社区可以在街道办事处指导下代行业委会职责，包括签订物业服务合同。这类合同因存在法律法规的合法授权，其效力也不存在争议。容易产生争议的是社区代行业主委员会与物业企业订立的合同中的仲裁条款是否有效。
哈尔滨市某小区于2000年竣工交付使用，但由于业主大会没有成立，小区所在的街道办事处委托一物业公司为小区提供物业服务，并签订了物业服务合同，合同主体是街道办事处社区与物业服务企业。对该物业服务合同，部分业主在被诉请补交物业费的过程中提出合同无效的抗辩。根据我国《物业管理条例》以及《业主大会与业主委员会规程》规定，在业主大会成立之前，物业小区所属社区可以在街道办事处指导下代行业主委员会的职责，通过公开招标或者直接选聘物业服务企业并与其签订物业服务合同，该物业服务合同有效，无论物业服务企业还是全体业主都应当按照合同约定履行相应的义务、行使相应的权利。但对于政府代行业委会职责签订的物业服务合同中的仲裁条款是否成立生效，则需要研究探讨[2]。
二、 事实物业服务合同补充订立物业服务合同
根据我国《合同法》规定，订立合同要经过要约承诺两个阶段，即由当事人协商，做出意思表示并达成一致，合同成立，这是通常的合同订立方式，除此之外，在实践中也存在一些合同关系，当事人并没有做出明确的意思表示，但当事人双方均履行了合同的主要义务，根据《合同法》第36条、第37条规定，这种双方当事人履行了合同主要义务，只要不违反法律强行性规定，则合同仍然成立，实践中通常将这类合同关系称为事实合同，即以当事人实际履行确定合同的权利义务，事实合同已经成为较为普遍的合同订立方式，并得到法律保护。
事实合同法理依据是常理上的“意思实现理论”。“意思实现”[3]是指没有明确的意思表示，但存在包含一定法律效果意思的行为，从行为结果推断当事人的效果意思，从而完善意思表示与法律行为。意思实现订约方式已经在实践中普遍采用，与现有立法的要约承诺订约方式是否存在冲突，一些学者也从学理上论证了其合理性[4]。從意思表示构成角度，意思实现是以包含了效果意思的行为为主要判断标准，意思实现仍是以效果意思为要素的行为，从本质上看属于意思表示的范畴，“只是欠缺了意思表示的表示意识要素”[4]，仍然属于要约承诺方式缔约。另一方面，意思实现是民事法律行为，只是民事主体没有采用民事法律行为成立的要约承诺方式，而是以行为方式实现了要约承诺的内容。另外，从《合同法》有关规定的解释看，《合同法》第22条、第26条均规定了，按交易习惯可以行为承诺，表明意思实现实质上已经规定为一类形态。在《合同法》第36条、第37条明确规定了当事人通过直接履行合同义务使合同成立的方式。意思实现与事实合同已经在很多国家或地区的司法实践中普遍得以确认[5]。
物业合同关系中存在意思实现或事实合同，上述的第一类问题涉及的物业关系中就存在事实物业服务合同。首先，物业合同没有成立。订立合同的一方当事人，物业公司于订立合同时尚未成立或者提供物业服务的主体根本不是订立合同的主体，根据《民法总则》第134条规定，合同成立要有二个以上的民事主体，相互做出意思表示，并达成一致。但在这类物业合同中，只有一方合法的民事主体，物业服务合同不成立。其次，设立中的物业公司或者设立人按订立的物业服务合同为小区业主提供了物业服务，小区业主接受或者受益于其所提供的物业服务，物业服务关系事实上已经形成，属于因双方当事人实际履行而成立的事实合同;最后，现有法律法规对提供物业服务企业的资质不再限制，对于其提供的物业服务是否达到标准是合同履行的问题。根据《民法总则》第75条规定，设立中的法人所从事的民事活动，其法律后果由成立的法人承担，因此，物业公司主张法人成立前的物业服务费用的，无论从事实合同角度还是从设立中的法人的行为后果承担的法律规定，在法律上是可以成立的。
事实合同形成的权利义务关系应当按照双方实际的履行行为确定，尚未履行的，如部分业主没有缴纳物业费，物业公司也不能依据订阅的书面的物业合同主张权利，只能依据市场价格或政府规定物业服务费指导价主张物业费或电梯费的权利，当然如果合同约定了仲裁条款，该约定也不成立，物业公司只能通过民事诉讼向欠费业主主张权利。
三、 业主委员会未经授权物业服务合同无效
业主委员会是根据业主大会选举产生，代表全体业主行使权利的民事主体，根据《民法总则》规定，业主委员会属于非法人组织中的社会服务机构，没有独立承担责任的能力，其行为后果最终由全体业主承担，全体业主才是物业服务合同的权利义务主体。
根据《物业管理条例》第10条、第11条和第15条的规定，业主委员会须经过业主大会依法选举产生，才有权代表全体业主订立物业服务合同;根据《业主大会与业委会指导规则》第22条、第47条和第48条的规定，业主委员会在法定或规定的任期内有权代表业主。因此，业主委员会必须经过业主大会选举产生，而且必须在合法的任期内才能代表全体业主签订物业服务合同。业主委员会未经业主大会选举或者业主委员会已经超过任期，则该业主委员会不具备代表全体业主的民事权利能力与民事行为能力，其与物业服务企业订立的合同因主体资格欠缺无效。
1.业主委员会的民事主体资格。业主委员会要经过全体业主组成的业主大会选举产生，选举办法依据“业主大会议事规则”，在任期内代表全体业主执行业主大会决定，类似于法人的法定代表人，但业主委员会又不同于法定代表人，法定代表人作为法人机关要经过登记公示的，具有公示公信的效力，其行为的后果当然由法人承担，即使超过法人的授权，也不产生对抗效力。按照《物业管理条例》第16条规定，“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。”但业主委员会的事后备案程序并不具有法人登记的公示公信效力，仅为行政管理的意义，因此，业主委员会是否具备代表全体业主的民事权利能力和民事行为能力，决定于是否经过业主大会选举产生并在合法任期内，而不是是否有备案程序，即使没有备案但经过业主大会选举，存在完整的选举记录，仍可代表全体业主行使权利。业主委员会的备案材料存在证据的作用，可以通过该备案证明业主委员会的合法性。
根据《民法总则》第143条规定，民事法律行为生效的首要条件是民事主体应当具备民事行为能力，业主委员会超过任期或者未经过选举，没有经过业主大会的合法授权，不能代表全体业主实施民事法律行为，不具备代表全体业主订立物业服务合同的民事权利能力与民事行为能力，其订立的物业服务合同也因此无效[6]。
2.业主委员会公章与负责人签章不构成表见代理。对超出任期的业主委员会与物业企业订立合同，业主以未经授权主张合同无效时，物业企业是否可以以业主委员会使用已经备案的业主委员会签章主张表见代理，要求业主承担合同的义务与责任，这是实践中的一种观点。笔者认为，未经选举或者超过任期的业主委员会虽然仍持有业主委员会签章但不构成表见代理。
首先，业主委员会代表全体业主是代表行为而非代理行为，没有业主大会的授权其代表行为无效，也不能构成表见代理。经过业主大会选举产生的业主委员会可以代表全体业主与第三方实施民事法律行为，其行为的法律后果当然归属全体业主，不需要业主的其他授权或确认。代理行为系代理人基于代理权，或者本人特别委托或者法律规定，以本人名义与第三人实施的民事法律行为，行为的法律后果由本人承担的制度，代理人与本人系两个独立承担责任民事主体。业主委员会是由被选举的业主组成的非法人组织，不能独立承担责任，其行为归属于全体业主不是因为代理权，而是业主大会选举并在合法的任期内。表见代理系代理制度中，为保护善意第三人信赖利益，使无权代理的被代理人承担授权责任的法律关系[7]，业主委员会代表行为不是代理行为，当然不能构成表见代理行为。
其次，物业管理的法律法规(包括《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会与业主委员会规程》)明确规定业主委员会需经过业主大会选举而且存在5年以内的任期，作为物业服务企业于订立合同时应当明确与其订立合同的业主委员会是否经过业主大会合法授权及任期，否则应当承担不利后果，表见代理制度是保护善意第三人的利益，对于明知法律规定却置若罔闻，难以成为表见代理保护的善意第三人。
最后，业主委员会区别于法人机关，根据《公司法》规定，法人机关是法人的代表，是法人章程及法人登記的必备内容，法人机关对外的民事法律行为即为法人行为。登记的法人机关具有公示公信效力，对法人机关的权利限制不能对抗第三人，法人机关的行为超过权限也要由法人承担后果[8]。业主委员会并非公示登记的组织，是经过业主大会的选举产生，其民事权的能力与民事行为能力完全基于全体业主的意思表示，业主委员会任期期限是业主大会在法律规定的范围内确定的，是其民事权利能力与民事行为能力的期限范围。
业主委员会的民事权利能力与民事行为能力基于全体业主通过业主大会概括授权，区别于代理权，无业主大会授权则无民事权利能力，无民事行为能力，其行为无效。
3.依据物业服务合同主张权利的物业企业应当承担对业主委员会主体资格合法性的举证义务。签订物业合同的业主委员会是否具备民事主体资格的事实是由主张权利的物业服务企业举证还是由被请求承担责任的业主举证也是诉争中的焦点问题。笔者认为，应当遵循民事权利行使的“谁主张谁举证”的一般规则，物业服务企业依据物业服务合同主张权利，应当证明其权利所依据的合同成立并有效，对于与业主委员会订立的物业服务合同，则需要证明业主委员会具备全体业主的合法授权，即经过业主大会选举产生，并且在任期内;而且物业管理的相关法律法规明确规定了业主委员会的主体成立程序及效力，物业服务企业仅凭业主委员会持有业主委员会签章而主张业主委员会具备主体资格，事实依据不足，存在过失，应当承担不利后果;如果让被请求承担责任的业主证明业主委员会不具备行为能力的资格的责任，实质上是证明不存在的事实或者没有发生的事实，不仅不符合举证责任分配的一般规则，也增加了业主的举证负担。
四、物业所属的社区代行订立的物业服务合同的仲裁条款以及事实合同关系的仲裁条款不成立
1.物业所属的社区代行订立的物业服务合同中的仲裁条款不成立。根据我国《物业管理条例》以及《业主大会与业主委员会规程》规定，在业主大会成立之前，物业小区所在的街道办事处可以代行业主委员会的职责，因此，物业所属社区与物业服务企业签订物业服务合同有效，无论物业服务企业还是全体业主都应当按照合同约定履行相应的义务、行使相应的权利。但如果合同中约定了仲裁方式解决物业合同争议的条款，该仲裁条款不成立，仲裁机构不应当受理物业服务企业与个别业主之间的基于该物业服务合同的纠纷。
仲裁条款或者仲裁协议是当事人在合同订立时确定的解决合同争议的方式，根据我国《仲裁法》规定，当事人约定仲裁的，发生争议时申请仲裁优先于适用于法定的民事诉讼方式，当事人不能再提起民事诉讼，司法机关也会因仲裁条款而拒绝受理。但当事人没有约定仲裁条款的，因合同产生的争议只能向人民法院提起民事诉讼，民事诉讼是解决民事合同纠纷的法定方式，即使当事人没有关于合同争议解决方式的约定，产生的争议可以通过民事诉讼解决。因此，仲裁方式必须经过当事人明示的意思表示约定为前提，而不适用推定。
《业主大会与业主委员会规程》规定，街道办事处指导下的社区或居委会代行业主委员会职责代业主与物业企业请订立物业服务合同，其立法目的是为尚未成立业主大会的小区建立物业服务关系，其代行的职责仅限于物业服务关系涉及的主要权利义务，如物业企业选聘、物业服务的标准以及物业费用的确定。至于合同关系涉及从合同性质的内容，违约责任、合同争议解决方式、适用的特别规定或者管辖法院等，如果没有权利主体的意思表示则应当适用法律规定。
仲裁条款是解决争议条款，属于从合同性质的约定。从合同权利义务既有从属于主合同也具有相对独立性，其从属性在于主合同义务不履行时或者主合同发生争议时才生效，相对独立性在于当事人可以不约定或者另行约定，主合同因当事人意思一致而成立，对于从合同内容未达成一致的不影响主合同的成立，从合同相关内容法律均有规定，当事人可以依据法律规定主张从合同权利。
物業管理法律法规赋予“街道办事处社区代行业主委员会的职责”实质为一公共职责，系法律为保障小区物业公共部位公共设施得到维护管理、维护全体业主利益，在小区自治管理体制形成前，赋予小区所属社区在代行业主委员会订立物业服务合同。但这种代行的职责范围应当是最低限度的，只有法律没有规定的事务才能代为行使，对于既有法律规定也可以约定的内容，没有当事人本人的授权不应当代为行使，违约责任、争议解决方法等从合同权利义务法律均有规定，代行业主委员会订立物业服务合同时就不能约定，即使约定该约定亦不成立，因为没有全体业主的合法授权或者意思表示。因此，街道办事处社区与物业企业订立的合同即使约定了仲裁条款或者违约金等条款，该约定不成立，物业企业因此申请仲裁，仲裁机构应当以仲裁条款未成立不予受理。
2.事实合同性质的物业服务合同中的仲裁条款不成立。事实合同或者依意思实现而形成的物业服务合同关系，双方虽然也存在书面的物业服务合同，由于合同主体的不合法，书面合同不成立，如本文第一部分列举的物业公司尚未成立时订立的物业服务合同，或者业主委员会欠缺授权而订立的物业服务合同，合同不成立或无效，但提供物业服务的一方提供了事实的物业服务，而且小区业主因此受有利益，双方的书面合同虽然没有成立，但双方的物业服务合同关系已经依事实上的义务履行与权利行使而成立并生效，作为合同关系的任何一方当事人均可以主张权利或者在其权利不能实现时而获得救济。但是虽然双方的物业服务关系中的权利与义务能够得到法律保护，书面合同中约定的仲裁条款不成立或无效，不能因事实合同关系的成立而生效。
如前所述，解决争议的条款在合同中属于从合同性质，与合同的主要权利义务的条款系为主从合同关系。从合同权利义务既有从属于主合同的效力也是相对独立的合同，主合同的权利义务因当事人意思表示一致而成立，当事人不约定从合同权利义务或未达成一致，并不影响合同的成立与生效。从合同义务法律均有规定，可以依据法律规定主张从合同的权利。如果当事人没有约定仲裁条款，可以通过诉讼方式解决合同争议。
在事实合同关系中，双方的主要权利义务依实际履行而确定，根据《仲裁法》第4条、第5条规定，仲裁协议必须经过双方当事人协商自愿达成，合同争议才能通过仲裁方式解决。在事实合同性质的物业服务合同关系中，当事人取得的权利与承担的义务均为物业服务相关的权利义务，并不存在对解决争议方式的合意，也不存在事实合同对书面合同确认的问题。因此，无论是设立中的物业企业订立的合同还是欠缺授权的业委会订立的物业合同，虽然书面合同中存在仲裁条款，但如果没有双方当事人事后追认，仲裁条款不成立或无效。当事人之间的争议只能通过诉讼方式解决。
综上，根据物业服务合同争议的不同，其法律后果也不同：先签订物业服务合同后成立物业公司的物业服务合同不符合民事法律行为成立要件，合同不成立，但物业公司的设立人提供了物业服务的，则形成事实上的物业服务合同关系，如果订立的书面合同中约定仲裁条款的，仲裁协议不成立，当事人只能通过诉讼方式解决争议;业主委员会没有经过业主大会选举或者选举后已经超过任期，其签订物业服务合同时不具备民事主体资格，物业服务合同无效，但物业服务企业提供物业服务的，成立事实合同;物业所在地的社区或居民委员会在街道办事处指导下订立物业服务合同，系社区、街道办机构的法定职责，合同有效，但该物业服务合同仅限于合同中关于物业企业的选定、物业服务的内容、物业服务费用等主要条款，不应当包括违约责任、争议解决方式等从合同内容，即仲裁条款不成立，物业企业不能依据此合同向业主通过仲裁方式主张权利。
[参考文献]
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〔责任编辑：张毫〕 2019年9月 知 与 行 Sept.，2019
作者：沈春女
家天下物业工程施工维修协议
委托方(简称甲方)：
承包方(简称乙方)：
按照《中华人民共和国合同法》的原则，结合本工程具体情况，双方达成如下协议。 第1条 工程概况
1.
1工程名称：家天下物业维修工程
1.2 工程内容：家天下物业所指定的维修工程 第2条 质量等级：合格
第3条 协议价款与支付
3.1
承包方式： 甲方把开发商不能处理的维修工程或者物业本身不能处理的工程承包给乙方。 3.2 工程价款：
3.2.1 本工程主要材料价格乙方会同甲方有关部门进行市场询价或比价确定。
3.2.2本工程图纸外的工程量增减，由乙方会同甲方代表及有关单位签证认可，结算时一并计入。 3.2.3乙方保证在施工期限内完工，每迟一天交工按工程价款的1‰扣款。 3.3付款方式：
3.3.1本工程竣工验收合格后，甲方向乙方按月支付至工程款的95%，留5%作为工程保修保证金，保修期满后一次性结清。
3.3.2本工程维修所产生的费用不含税，如果需要发票，按3.475%的税率开发票。
第4条 甲方工作及其权利和义务：
4.1 甲方将对工程质量、施工进度按计划进行考核，提出相关意见，并且甲方也有权对工程质量、施工进度等进行监督，对发现的问题和不合格的地方，有权要求乙方进行整改。
4.2 若乙方未按时整改或不听从甲方意见的，甲方有权要求乙方停止施工或进行安全整改。 第5条 乙方工作及其权利和义务：
5.1 工程量要严格按照施工图纸、预算的内容进行施工，必须保质保量，若未按要求进行施工，则扣除相应的工程款。
5.2 保证施工期间作到文明施工，不得乱堆乱放施工垃圾，保证施工现场周围的环境整洁，保证工完场清，保证清洁卫生符合有关规定，承担违反有关规定造成损失和罚款。
5.3 乙方在施工过程中必须严格按照有关操作规程进行操作，作好安全防范工作，防止一切事故的发生。若因违反操作规程出现人身伤亡事故，一切后果由乙方自行承担。
5.4乙方接到甲方的安全整改通知后，乙方应按时整改，并以书面形式通知甲方进行整改检查。施工严格按照国家有关安全规范、标准执行。 第6条 质量及验收：
6.1 工程质量应达到国家或专业的质量检验评定标准的合格条件。
6.2 本工程施工应严格按照有关施工规范进行，若故意违章操作，一切后果由乙方全部承担。 第7条 竣工验收
7.1 工程完工后，双方会同使用部门进行竣工验收，验收以技术方案核定单和国家颁布的工程施工及验收规范为准。
7.2 工程完工验收，乙方必须作到工完场清。 第8条 保修期
8.1 保修内容、范围：按国家现行《房屋建筑工程质量保修办法》执行。 8.2 保修期限：
8.3 保修时间：乙方应在接到甲方修理通知三日内即派人修理，三日内没有到场维修，甲方委托其它单位或自行修理，费用直接在保修保证金内扣除，不足部分由乙方承担补足。在保修期服务中，乙方应及时认真，不得推诿、扯皮，否则甲方也可直接使用保修、保证金自行维修。 第9条 协议生效与终止
9.1 协议生效：双方签字盖章后生效。 9.2 协议终止：结清工程款后自行失效。 第10条 协议份数
此协议共 份，甲方各执 份，乙方执 份，由甲方送有关部门。
甲方：(章) 乙方：(章)
负责人： 负责人：
经办人： 经办人：
日期：
日期：
开发建设单位(甲方)： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 就业服务企业(乙方)： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定和本物业区域《临时管理公约》的约定，甲方通过(招标、议标)方式选聘乙方为其开发的“国际写字楼”提供前期物业服务，在自愿、平等、协商一致的基础上，就 物业服务有限公司(以下简称本物业)实施本物业区域的物业管理服务的相关事宜，订立本合同。 第一章 物业项目基本情况 第一条 物业项目基本情况 项目名称： 国际写字楼 类型： 商业 座落位置： 西大街12号 占地面积：17143.34㎡ 总建筑面积：64268.5平方米 公共设施设备用房面积：1032平方米 第二章 物业服务范围 第二条 业主入住前的服务
1、对已接受的物业进行验收、维护。
2、做好公共区域的清洁工作。
3、协助甲方做好业主入住时的交房、物业咨询、接待等工作。 第三条 业主入住后的服务
1、制定物业服务工作计划并组织实施;管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律法规、规章和《临时管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。
2、房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
3、共用设施设备的日常维护、维修、养护、运行和管理。公用设施设备包括：配电系统、消防控制系统、采暖设施、消防设施、二次加压设备、电梯、天线、照明、绿地、道路、路灯、监控、地下车位(包括道闸杆系统)、非经营性车场车库、公益性文体设施设备使用的房屋等。
4、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场(库)、水系、护栏及围墙灯。
5、公共绿地、景观的养护。
6、清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。
7、协助维护秩序，对车辆(包括自行车)停放进行管理。
8、协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好协助工作。
9、消防服务(相关从业人员须持有消防专业资质、职称)，包括公共区域消防设施的维护、建立消防管理制度、负责消防相关部门的检查、维保工作，相关费用已包含在物业费中，由乙方承担。
10、电梯的运行、日常维护及电梯维保工作、与电梯相关部门签订维保协议，负责电梯相关部门的年检工作，相关费用已包含在物业费中，由乙方承担。
11、负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的维修养护方案并公示。
12、按照法律、法规、规章、《临时管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。
13、发现物业区域内违反治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。
14、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
15、设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。
16、规范物业服务区域内停车场管理制度，维护停车场车辆进出、行驶与停放秩序，确保车场设施设备运转正常，防止各类安全事故的发生。
17、双方认可的其他事项。 第三章 物业服务标准 第四条 物业服务标准 乙方应按照所签订物业服务合同约定内容提供服务，不得低于基本等级规范要求。开发建设单位和业主对物业服务有权进行监督。 第四章 合同期限 第五条 前期物业服务期限 前期物业服务期限为五年，自2018年7月1日至2023年6月30日。合同期满后，本合同按整进行延续，直至甲乙双方解除合同由新物业服务企业接管为止。 第五章 物业服务费用 第六条 物业服务费用 物业服务费用由各入驻企业和个人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准按住建相关部门要求执行。 第七条 物业服务费用的交纳 物业服务费应按甲方通知的收房日期起计收。入住时业主预付的物业 服务费和次物业费缴纳时间，由物业与业主自行协商。 第八条 公共服务项目收费 物业区域内,供水、供电、供热、通讯、有限电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取使用费用。乙方接受上述服务单位委托代收上述费用,不得向业主收取手续费等额外费用,不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。地下二层停车场采暖设施配备齐全，如需采暖，办理采暖的手续与相关费用乙方自行负责。 第六章 双方权利与义务 第九条 甲方的权利义务 l、甲方每年12月30日前向乙方收取物业费的5%--10%，作为甲方配合费(甲方向乙方开具收据)。
2、审定乙方指定的物业服务方案，并监督实施。
3、在办理业主入住30日前，向乙方移交本物业项目的相关资料。
4、在双方委派专业人员办理完相关资料、图纸的移交后5日内，甲方负责与乙方一起对共用部位和公共设施、设备逐步进行验收，登记列表，并经双方(签字、盖章)确认。
5、委托乙方管理的房屋、设施设备，甲方应当提供相应工程验收资料，并按规定承担保修责任。属于甲方保修的(在保修期内)，乙方可协助业主向甲方办理修理申请，经确认后，由甲方安排原施工单位返修或自行返修;甲方也可委托乙方或其他单位返修，费用由甲方承担;乙方可协助安排修缮工作。(根据国家有关规定，自竣工验收之日起，具体工程质量保修期为： ①、地基基础工程、主体结构工程为设计寿命年限，其它土建工程为二年;②、保温工程、外装修工程为五年、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏为五年;③、电气管线、给排水管线和设备安装工程为二年;④、供热为二个采暖期：⑤、室外的给排水和小区道路等市政公用工程为二年：)
6、甲方将写字楼所有设施设备交给乙方管理维护。
7、国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的甲方其他权利义务。 第十条 乙方的权利义务 l、乙方每年12月30日前向甲方缴纳物业费的5%--10%，作为甲方配合费。
2、在办理业主入住手续30日前，向甲方提交本物业的入住工作计划。
3、根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，为本物业区域提供物业服务，收取物业服务费用、特约服务费用。
4、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。
5、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
6、对业主和物业使用人违反《临时管理规约>的行为，采取告知、劝说和 建议等方式督促业主和物业使用人改正。
7、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。 确需临时占用、挖掘本物业区域内的道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
8、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。
9、不属于甲方保修的或已过保修期的，乙方可与业主协商解决。协商不成可申请维修基金，由物业安排维修单位修缮。
10、乙方负责九鼎写字楼涉及的所有设施设备的维护和管理。物业期满，双方不再续约时，保证设施设备正常使用和运行。否则由乙方负责维修或更换。
11、乙方负责物业用房的搭建及相关手续的办理。协议有效期内，乙方享有使用权，协议终止后，物业用房留给甲方使用。
12、国家法律、法规、规章或《临时管理规约》规定的乙方其他权利义务。 第七章 合同的终止 第十一条 不可抗力的终止 因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。 第十二条 终止后处理 本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理，包括物业服务费用的清算，对外签订的各种协议等，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作。 第八章 违约责任 第十三条 甲方违约责任 甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决;逾期未解决的，造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。 第十四条 乙方违约责任 乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给业主或物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。 第十五条 提前解约责任 本合同第七章规定的终止合同的情形外，甲乙双方均不得提前解除合同，否则无过错方可要求其支付5万元的违约金;造成损失的，无过错方可要求其承担相应的法律责任及赔偿责任。 第十六条 突发事件处理 为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。 第十七条 乙方免责条款 以下情况乙方不承担违约责任 l、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先己告知业主或物业使用人。暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
2、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，乙方已采取应急措施的。 第九章 争议解决 第十八条 争议解决 因合同的解释或履行发生争议的，双方友好协商。协商不成的，可向所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解或向辖区人民法院提起诉讼。 第十章 附则 第十九条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，修改、补充视为合同不可分割组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 第二十条 本合同正本连同附件一式四份，建设(房管)部门和街道办事处各备案一份，甲方、乙方各执一份，具有同等法律效力。 第二十一条 本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并加盖公章后生效。 甲方(签章) 乙方(签章) 授权代表： 授权代表： 法定代表人： 法定代表人： 签订日期： 年 月 日 附件：
1、平面图电子版;
2、写字楼图纸及室外图纸电子版;
3、写字楼设施设备明细;
4、微型消防站明细。 写字楼设施设备明细单
1、路灯、监控(详见图纸)
2、室外疏散通道玻璃房(7个)
3、室外消防水池
4、屋顶消防水箱间
5、十一层屋顶送、排风机(详见图纸)
6、中跨一层消防控制室
7、微型消防站两套(后附详单)
8、一层正压送风机(3个)，东跨十二层屋顶正压送风机(1个)
9、负一层风机房(4个)，风机(8台)
10、中跨负一层二次加压房(1间)
11、东跨负一层热力间(2间)
12、负二层风机房(2间)
13、负二层高压配电室(1间)
14、负二层集水坑(5个)，污水泵(10台)
15、电梯7部(直梯6部，扶梯1部)
16、车库出入口道闸杆系统
17、负二层车库出口不锈钢服务房及房内电脑系统一套 注：图纸内包含的所有设施设备都已施工完毕，完成竣工验收。以上设施设备具体数量以图纸为准。
物业管理服务协议
甲方: 宁夏金泰物业服务有限公司(以下简称甲方) 乙方： (以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等有关法律法规、条例的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就银川市兴庆区解放西街8号青春财富中心大厦的物业服务签订此协议，以资双方共同遵守。 第一条 物业管理服务及费用的收取及缴纳
(一)物业管理范围：乙方向宁夏金泰物业服务有限公司租赁 层 号房屋，建筑面积共计 平方米的所有物业事宜。
(二)物业服务的内容：
1、房屋建筑共用部位的修缮、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院、电梯(依法应由专业部门负责的除外);
2、公用设施设备及其附属建筑物、构筑物的保养、修缮、运行和管理，包括道路、共用的上下水管道、落水管、污水管、化粪池、供配电系统、公共照明设备、泊车位、保安监控系统、消防系统、供水系统、电视天线接收系统、避雷装臵、通风系统、弱电系统、电梯、热力管线等设备的管理和维护;
3、房屋地下主设备(如消防设施、水电)的养护与管理;
4、物业资料档案管理、建筑安全管理;
5、维护大厦公共秩序，包括：巡视、门岗执勤;
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6、清洁服务，非租赁区域内外物业范围的公共区域环境卫生;
7、交通与车辆停放秩序的管理;
8、公共消防管理;
9、对业主或物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向有关部门反应等措施。
10、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处臵应急事件或急迫性维修的具体内容。
11、其他： 。
(三)物业服务期限
物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。
(四)物业管理费收取方法：
1、物业费用按建筑面积计收，每月每平方米3.5元包含(包括[基础物业费(3元/平米/月)、电梯费(0.5元/平米/月)]，建筑面积：
㎡，合计人民币：
元/月，大写： 。
2、物业管理费的收费标准应当依据市物价局相关规定收取，可以根据市物价局的变价通知而变动，即以上述价格为举出，再加上(减去)市物价局的当期调整幅度金额作为甲乙双方新的收费标准(最高不超出2元/平米/月)，但价格的调整必须与乙方达成书面一致方可执行。
3、物业管理费的付款方式为按月支付，每月25日前支付当月费用，乙方交纳该项费用时需甲方提供正规发票。
第二条 空调管理服务及费用的收取与交纳
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(一)甲方为乙方提供青春大厦的空调管理服务如下：
1、空调服务费按照甲方测算明细中的项目作为收费的依据;
2、空调机组的正常运行、管理和维修;
3、空调冷却塔的正常运行、管理和维修;
4、空调全程水处理机的正常运行、管理和维修;
5、空调热水、冷水、水循环泵及补水泵的正常运行管理和维修;
6、空调空气处理机冷、热水、一次水、二次水集水器的正常运行、管理和维修;
7、空调各设备电控系统的运行、管理和维护。
(二)空调服务费收取方法：
1、空调费按乙方的租赁使用建筑面积、使用时间、分季节收取;
2、甲乙双方约定， 年的空调制热费自 年 月 日起按乙方的实际发生开始计收(正常制热期为本年11月1日-次年3月30日);
3、空调制热、制冷费的收费标准为冬季制热 7元/平方米/月;夏季制冷 8元/平方米/月;
4、乙方必须按照甲方的书面要求，在甲方指定的时间段内向乙方开放、关停空调制冷设备(正常制冷期为5月15日-9月15日);乙方必须每月向甲方交纳空调费用，如使用时间超过十五天(包含十五天)按照一个月计算收取;
5、甲方对乙方空调制冷(8元/平方米/月×建筑面积)、制热费(7元/平方米/月×建筑面积所计算确定的金额收取;
6、空调费按月支付，乙方应在使用空调的当月25日前向甲
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方支付当月费用;甲方应该给乙方出具相关发票。
第三条 水、电管理服务及费用的收取及缴纳
(一)用电地址和用电容量：
乙方用电地址是 ，用电容量是 。如乙方需要增加容量，可向甲方提出申请，经双方协商一致后予以变更。
(二)供电方式：由配电室低压侧220/380V出线到各层的个配电间，由每个配电间五个配电表箱出线，到装在配电间外墙上的开关箱内。甲方提供交流单回路50HZ、220/380V电压的电源。
(三)供电设施维护管理责任：
1、经甲、乙双方协商确认，供电产权属宁夏金泰物业服务有限公司，供电设施运行维护管理责任以各层配电箱主开关下端为分界点，分界点以上电源则由甲方负责运行、维护、管理。分界点以下负荷则由乙方负责运行、维护、管理;
2、甲、乙双方分管的供、用电设施，除另有约定外，未经双方同意，不得操作或更动堆放分管设施。如遇紧急情况(当危机电网和用电安全，或可能造成人身伤亡或设备损坏)而必须操作时，事后应在24小时内通知对方;
3、在甲方受电装臵内安装的用电计量装臵由甲方维护、管理，乙方负责保护并监督其正常运行。如有异常乙方及时通知甲方;费用由乙方承担;
4、在供电设施上发生的法律责任以供电设施运行维护管理责任分界点为基准划分。甲乙双方应做好各自分管的供、用电设施的运行维护管理工作，并依法承担相应的责任。
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(四)用电计量：
1、每层配电间内的用电计量表或单回路电表的记录作为甲方向乙方计算电量交费的依据;
2、采用220/380V低压进线、低压计量;
3、用电量等于直通式电表计量和电表数码乘互感倍率两种方式。
(五)电价及电费结算方式
1、甲乙双方约定电价为1.3元/度(含变损费用)，甲方根据供电局抄收电费时间，在抄算电表五日内向乙方结算电费。在协议期间，如遇政府电价调整，则以1.3元/度为基数，再加上(减去)政府电价的当期调整幅度金额作为甲乙双方新的电费价格，新的电费价格必须经甲乙双方书面确认后方为有效;
2、电费结算方式：乙方按月向甲方结算电费，乙方在接到甲方送来的电费缴费单并核对无误、签字确认后，由甲方向乙方开具电费增值税发票，乙方在收到甲方开具的增值税发票后的5日内或在当月的20日前向甲方交纳当期的电费。
(六)其他约定事项
1、为保证甲、乙双方用电安全，甲方将定期或不定期对乙方的用电情况进行检查，乙方应当予以配合，乙方应派人员随同并配合检查;
2、乙方应按期对分界点乙方部分进行季节性安全检查和电器设备预防性试验，发现问题及时处理。发生重大电器设备及人身触电事故时，应及时向甲方报告。甲方应参与事故的分析并协助乙方制定防护措施;
3、乙方在受电装臵上作业的电工，必须持有上岗证，方可
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上岗作业;
4、电力运行事故由下类原因之一造成的，甲方不承担 赔偿责任：
①不可抗力(战争、火灾、洪水、台风、地震、或双方同意的其他情况：政策、法律法规的变动)。不可抗力是指双方在签订合同时不能预见的事件，而它的产生极其后果是不可避免的和不可克服的;
②乙方自身的过错。因乙方或者第三人的过错给甲方或者其他用户造成损害的。
(七)供用电违约责任
1、甲方违约责任
①甲方未能依法按规定程序事先通知乙方停电，或非因供电部门原因造成停电，给乙方造成损失的，按乙方所受损失承担相应的经济赔偿，但不承担因乙方过错使事故扩大部分的赔偿责任;
②甲方所负责供电侧发生故障，甲方应在24小时予以修复，如根据实际情况确实不能在24小时内修复，甲方应在发生故障后36小时内书面通知乙方。如确实不能在24小时内修复，甲方又未能在约定的时间内向乙方进行书面通知，给乙方造成损失的，应当向乙方进行赔偿。
2、乙方违约责任
①由于乙方的责任造成甲方停电，乙方应承担赔偿责任，但不承担因甲方过错使事故扩大部分的赔偿责任;
②由于乙方的责任造成电能质量不符合标准时，对自身造成的损害，由乙方自行承担责任。
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(七)用水管理服务及费用的收取及缴纳
1、甲方应当确保在乙方租赁使用区域内的给排水系统正常运行和使用;
2、乙方在租赁期间，应确保使用场地内的各种给排水设施设备完好，如有损坏照价赔偿;
3、甲乙双方约定水价为 4.0 元/吨(含供水损耗)，甲方在超算水表五日内向乙方结算水费。在协议期间，如遇政府水价调整，则以 4.0元/吨为基数，再加上(减去)政府水价的当期调整金额作为甲乙双方新的水费价格，新的水费价格必须经甲乙双方书面确认后方为有效;
4、水费结算方式：乙方按月向甲方结算水费，乙方在接到甲方送来的水费缴费单并核对无误、签字确认后，由甲方向乙方开具水费发票，乙方在收到甲方开具的发票后5日内或在当月的20日前向甲方交纳当期的水费。
第四条 物业管理场地内车位的使用及车辆的通行
1、因甲方前院停车场只对本大厦业主服务，不针对社会车辆，乙方已确认同意;
2、经过乙方确认白天需要 个停车位，每个泊车位 元/月，合计 元/月;(仅提供泊车位，不负责保管责任)
3、经甲方规定白天 个车位划分，其它车辆不得入内，交费时间为每月6日。
第五条 双方的权利义务
(一)、甲方的权利义务
1、按照本合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进
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行维修养护、管理，维护相关区域的环境卫生及秩序;
2、 根据有关法规和政策，结合大厦实际情况，制定大厦的物业管理方案;
3、 依照本合同向乙方收取物业服务费、水电、空调等相关费用;
4、 制止违反本物业《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、向有关部门反映等措施;
5、 因乙方自身原因造成乙方人身及财产损失的，甲方不承担责任，如甲方的过错给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任;
6、 确保乙方用水、用电、空调正常、安全;
7、甲方应向乙方公布空调等共用设备的保修点及保修电话，以方便乙方及时保修;
8、甲方负责对乙方租赁的经营场地公共设施进行定期检查，并按照有关规定提供保养、维修服务，费用由乙方承担;
9、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息;
10、对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理;
11、甲方为乙方提供的空调制热温度不得低于摄氏18摄氏度，空调制冷温度应符合国家标准GB.9670-1996之规定，将制冷温度控制在18-28摄氏度之间。如果达不到以上温度，乙方应在发现之日起3日内向甲方提出，并要求甲方予以处理，如甲方在知悉后7日内仍未处理，乙方可视情况少付或不付相应费用。
(二)、乙方的权利义务
1、监督业主和物业使用人遵守《业主公约》和本物业共用
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部位、公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、乙方与青春大厦共有区域由甲方进行管理，乙方经营所涉及的房屋内部区域由其自行管理;
3、乙方必须按约定时间向甲方交纳各项费用;
4、对需要甲方进行维修、维护、养护等物业服务的相关事宜，乙方必须提前书面通知甲方。属于乙方经营所涉及的房屋内部区域需支付相关维修、养护费用;
5、乙方对甲方服务质量进行监督，并就甲方服务内容、方式等提出改进意见或建议;
6、租赁区域内空调设施的正常运行、管理及维修由乙方负责;租赁区域内消防管路、消防设施及弱电设施由乙方负责。
第六条 合同终止
(一)期满终止
本合同期满前，乙方决定不再聘用甲方的，应在期满前1个月书面通知甲方;甲方决定不再续约的，应在期满前1个月书面通知乙方。
(二)期满续约
本合同期满前，乙方决定继续聘用甲方的，应在期满前1个月书面通知甲方;甲方自接到续约通知七个工作日内回复乙方。双方同意续签，应于合同到期前 15 日内签署新的物业服务合同。
(三)接管前处理
本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，甲方应当应乙方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过一个
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月;双方的权利义务继续按照本合同执行。
第七条 违约责任
1、甲方不按照本协议约定履行义务的，承担乙方每季度物业管理费总额20%的违约金;
2、甲方不按照本协议约定履行义务而给乙方造成重大损失的，甲方应承担赔偿责任;
3、乙方不按照本协议约定履行义务，延缓缴纳各项费用的，由乙方按照供电、供水、供气部门的相关规定缴纳滞纳金，并承担每季度物业管理费总额的20%的违约金;
4、除本合同规定第六条规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付 万元的违约金;造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。
第八条 突发事件处理：为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方应采取紧急避险措施减少损失的。
第九条 本协议如有未尽事宜，由甲乙双方协商解决。
第十条 如甲乙双方因履行本协议发生纠纷，由双方协商解决，协商不成的，提交银川仲裁委员会仲裁。
第十一条 对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。
第十二条 本协议自甲、乙双方签章之日起生效。
第十三条 本协议一式四份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。
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第十四条 大厦外墙面广告位不发布与乙方经营有冲突的广告，广告定位于家电、数码等相关品项。
甲 方：
法定代表人：
签约代表人：
签约时间：
乙 方： 法定代表人： 签约代表人： 签约时间： 11
委托方：××公司(以下简称甲方)
受托方：××××物业管理有限公司 (以下简称乙方)
甲方为加强对××市中级人民法院办公楼物业的管理，特委托乙方派遣治安秩序维护员、设备维护员和保洁员到本大楼实行物业服务。根据中华人民共和国合同法和物业管理条例相关法规，经双方协商，就有关服务事宜签订如下条款： 第 一 章 委托服务的物业
第一条 本合同所涉及的物业基本情况
甲方委托服务的办公楼座落于 号，为1幢高5层楼宇，占地面积约×××××㎡，庭院道路和绿化面积约×××㎡，大楼总建筑面积为×××××㎡。 第 二 章 物业服务事项
第二条 本物业服务区域内的公共环境卫生，包括公共庭院、房屋公用部位和领导办公室的清洁卫生、垃圾的收集、清运及“门前三包”。 第三条 本物业服务区域内的设备设施日常保养护理工作。
第四条 维持本物业服务区域内的公共治安秩序，包括大门值班、楼宇巡视。 第 三 章 服务期限
第五条 服务期限为壹年零贰个月，从××××年×月1日起至××××年12月31日止。 第 四 章 双方权利和义务 第六条 甲方的权利和义务
一、检查监督乙方服务工作的实施及制度的执行情况。甲方每月对乙方的服务工作进行考核，对不满意现象提出改进意见和建议。
二、甲方每月20日前将当月的物业服务费支付给乙方。 第七条 乙方的权利和义务
一、根据有关法律法规及本合同的相关条款制订具体的物业服务制度。
二、落实安全防范措施，协助甲方认真做好维护公共治安秩序的服务工作。
三、有义务配合甲方协调处理与本合同及各具体服务条款有关的事宜;
四、按物业服务方案各项规范向甲方提供服务，保证服务的及时性和有效性。 第 五 章 物业服务内容 第八条 环境卫生服务
一、实行规范化清扫保洁，垃圾日产日清。
二、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等部位和领导办公室保持清洁。
三、发现公共环境受到污染要及时清洗。 第九条 共用设施设备的运行和养护服务。
一、供电设备、给排水设备、通风设备、空调设备、电梯设备、防盗监控系统、消防系统设备的日常清洁、润滑、调试运行服务及制订月度、维修方案。
二、各种水管闸门渗漏和损坏，室内外上下水道堵塞不畅，以及卫生洁具的使用护理。
三、各种插座、插头、开关、灯座的故障维修和更换等，但材料及大中修工料费用由甲方承担。
第十条 治安维护防范服务
一、实行24小时门岗值班和楼宇巡逻制度。
二、停车场车辆出入和停放秩序的调度服务。
其他具体详细内容、范围、要求，参见附件《办公楼物业服务方案》。 第 六 章 物业服务费等费用的计算及支付 第十一条 物业服务费
委 托 方(以下简称甲方)： 受委托方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》、及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方现就有关宜达成以下合同条款。
一、委托管理的范围及事项
(一)、管理范围：
物业类型：
坐落位置：
建筑占地：
绿地面积：
(二)、管理事项：
1、房屋的使用、维修、养护。包括：屋顶、梁、板、柱、墙体等承重结构，楼梯间、门厅、走廊、墙地面等。
2、区域内设备、设施维修、养护、运行和管理。包括：供水、供暖、供电、照明、消防及其他设备设施。
3、公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理。包括：道路、化粪池、沟渠、自行车棚、停车场等。
4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理。
5、公共卫生的清洁、垃圾收集、清运。
6、交通与车辆停放秩序的管理。
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7、安全巡视、门岗值勤、安全监控、人员登记。
8、管理与物业相关的档案资料等。
二.物业管理服务内容及标准
(一)、保安
1、保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。
2、对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。
3、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。
4、定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。
5、停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。
6、严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。
(二)、区域内设备、设施维修与养护
1、随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。
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2、上下水的保养，水设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
3、房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。
4、各种机械设备和电器设备的简单修复并按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修。
5、设立专业人员对供电、供水、等设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。
6、依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。
7、定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。
8、维修及时率达到100%，人员10分钟到位。做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向甲方说明原因。
(三)、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理
1、绿化植物每月要进行定期的浇水、施肥、修剪。
2、定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。
3、及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物。
(四)、保洁
1、每天要彻底清扫庭院、门厅、走廊、楼梯一次， 3
垃圾及时清运。办公时间设置专职卫生员对区域内的卫无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。走廊放置的痰桶及时清理。
2、每晚对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。
3、停车场每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物，。
4、化粪池定时清理、保证正常使用。
5、该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。
(五)、信函、报刊、文件等的邮寄与收发
1、对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。
2、对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。
3、分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。同时制止内部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。
4、及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到。
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5、对甲方的机密、重要文件、信函负有保密责任 。
(六)、迎接检查与召开会议特约服务
迎接检查和召开会议时要做到全部人员听从甲方安排，随时提供保安、保洁等服务，保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍，确保领导在清新、优雅的环境中舒心、愉快地工作。
三、 合同期限
本合同期限为
年。自
年
月
日起至
年
月
日止。
四、 甲方的权利和义务
1.权利：(1)参与管理区域内的各项物业管理;(2)对乙方的管理实施监督检查。如因乙方管理不善，造成的经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同或要求调换人员。
2.义务：(1)服从物业工作人员的管理，按规定缴纳物业管理费用;(2)协助乙方落实各项管理工作;(3)甲方在合同生效之日起，按政府规定向乙方无偿提供办公用房;(4)遵守国家及行政主管部门制定的法律法规。
五、乙方的权利和义务
1.权利：(1)根据有关法律法规结合实际情况，制定管理办法;(2)依照与委托方的《物业管理服务合同》和管理办法对管理区进行管理;(3)依照规定收取管理费用;(4)有权要求甲方协助管理;(5)违背问题由甲方负责。
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2.义务：(1)履行以委托方的物业管理合同依法经营;(2)接受甲方监督;(3)重大管理措施提交甲方审议;(4)组织和协助有关部门提供管理区生活服务;(5)接受当地房产部门和有关部门的指导。(6).不承担对甲方工作人员的人身、财产的保管保险义务(另有，专门合同规定除外)。
六、 管理服务费用
l.本物业的管理服务费按双方协商的标准向甲方收取，即每月每平方米建筑面积
元;甲方按协商内容至本合同生效之日起，向乙方支付。
2.乙方对甲方的区域内设备、设施维修与养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。
3.房屋建筑(本体)设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费由甲方承担。
七、 违约责任
1.甲方违反乙方制定的《物业管理规章制度》的行为，乙方有权制止并按要求恢复原状，并赔偿损失。乙方违反本合同的，甲方有权制止并限期整改。直至追究相关责任。
2.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。 6
因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因，以政府有关部门的鉴定结论为准)例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。
八、 其他事项
1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充，以书面签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
2.合同规定的管理期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满三个月前向对方提出书面意见。
3.本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。
4.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
5.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。
6.本合同，一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
7.本合同自签订之日起生效。
7
甲方签章：
乙方签章：
法人代表：
法人代表：
年
月
日
项目名称：
物业保洁服务合同
物业保洁服务合同
甲方：
乙方：
甲乙双方就日常保洁事宜，经友好协商，本着平等互利、双方自愿的原则签订本合同，以便共同遵守。
一、 服务内容
乙方为甲方位于 项目 区域根据本合同的要求提供日常保洁服务。
二、 服务期限
自 年 月 日起至 年 月 日止。
三、 服务范围和标准
服务范围、要求和标准详见附件一《清洁作业指导书》
四、 保洁服务费用和付款方式
1、 保洁服务费用
保洁服务费用按每人每月 元，共 人，(本保洁服务费用每年4月1日根据社保缴费、最低工资标准的调整，作相应调整;本保洁服务费用系综合包干单价，该综合单价包括乙方人员的薪酬、社会保险费、劳动关系解除补偿金、防暑保暖费、劳防用品费、带薪年休补贴、奖金等一切除高温季节津贴以外的费用);
管理费： 元 ;税金： 元 合计： 元
高温季节津贴： 元/月(6月1日—9月30日，按实际工作日计算) 合同总合计(暂定)： ,(大写)： 元整
2、 付款方式
第1页;共6页 项目名称：
物业保洁服务合同
每月结算一次，乙方于每月 日前向甲方提供结算单及发票，甲方在收到发票后的次月 日(如遇休息日或节假日，付款日期顺延)前以转账方式将上月的费用划入乙方账户。如服务天数因故不足一个月，按实际服务天数结算，结算方式为：(每人每月服务费/当月工作日)*实际工作天数*人数。
五、 双方的权利与义务
(一)甲方的权利与义务
1、 无偿提供保洁工作中所需水电、保洁日常消耗品、清洁用品，提供必要存放工具场所等作业条件;
2、 按合同约定按时支付保洁服务费用;
3、 对乙方保洁质量及时进行监督检查，发现质量问题及时要求乙方返工，直至达到质量标准;
4、 如不满意乙方员工的服务，甲方有权提出更换，乙方不得以任何理由拒绝。
(二)乙方的权利与义务
1、乙方应认真完成《清洁作业指导书》规定的作业项目和标准，确保卫生质量达到甲方要求;
2、乙方员工要统一着装(工作服由乙方提供)，衣帽整洁，并严格遵守甲方各项规章制度，在工作期间不得随意离开工作岗位，不得喧哗、嬉戏、躺卧、抽烟等，未经甲方允许，不得带无关人员进入甲方办公区域;
3、乙方在作业中应严格要求工作人员，严格执行各种清洁设备、工具、清洁用品的安全操作范围，安全使用电源，做好防火工作;
4、乙方与服务人员应签订劳动协议，并办理各种用工手续，符合国家相应政策规定。乙方服务人员与甲方无任何劳动人事关系;
5、乙方应当对乙方服务人员的作业进行严格要求，乙方工作人员不得擅自挪用甲方的物品。乙方工作进行中，如发现甲方物业材质有破损迹象，应及时保护现场，立即向甲方通报。由于乙方工作人员在日常保洁工作中不慎给甲方设施、材料及甲方客户、物品造成人身或财产损失的，乙方应承担赔偿责任。
第2页;共6页 项目名称：
物业保洁服务合同
六、 违约责任
1、乙方在保洁工作中未达到双方约定的保洁要求，在甲方要求期限整改的期限内，整改后仍未达到要求的，应向甲方支付违约金按服务费的双倍计算;
2、如甲方不按合同规定期限内向乙方支付服务费，经乙方催讨后仍未支付时，违约金按每逾期一天，按当期未支付金额的日万分之一计取，但甲方应付各项违约金的累计总金额不超过本合同总价款的百分之三。
七、 争议处理
双方友好妥善就本合同项下的所有问题认真履行;如有争议，双方应就此进行充分协商以求妥善解决。虽经双方协商仍无法解决有关争议的，双方均应向本合同签订地的人民法院提起诉讼解决。
本争议解决方法独立于本合同。无论本框架协议变更、解除、终止或无效等均不应影响其对双方当事人的法律约束力。
八、 其它事项
1、 本合同自双方签字并加盖公章后生效，一式五份，甲方四份乙方一份;
2、 本合同附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。 通知联系
本协议规定和与本协议有关的所有联络均应按照收件的当事人下述地址或传真发出。下述联络如直接交付(包括通过邮件递送公司递交)，则在交付时视为收讫;如通过传真发出，则在传真发出即时视为收讫，但必须有收件人随后的书面确认为证;如通过预付邮资的挂号邮件寄出，则寄出七天后视为收讫。
如被送达方拒收或因联系地址错误而无法送达的，其后果归于被送达方承担。任何一方联系地址或方法变更的，需以书面方式告知对方，否则，一切后果均由未告知方承担。
甲方地址： 传真： 邮编： 乙方地址： 传真： 邮编：
第3页;共6页 项目名称：
物业保洁服务合同
附件：《清洁作业指导书》
甲方： 乙方： (盖章) (盖章)
法定代表人或代理人： 日期：
签订地点：
法定代表人或代理人： 日期： 第4页;共6页 项目名称：
物业保洁服务合同
附件一：
清洁作业指导书
一、 日常保洁范围：
甲方项目管理部的所有房屋。
二、 保洁项目和要求：
室内清扫、保洁;卫生设备清洁、消毒;办公区垃圾的清理;门前场地保洁;随时巡查各区域，保持整洁。
三、 服务标准：
(一) 走廊、大厅、入口区域卫生清洁工作标准
1、 地面清洁、无污渍、无水痕、无垃圾;
2、 场内椅子、花盆上无尘、无污;
3、 玻璃清洁无污迹、无水、无水印;
4、 垃圾箱经常保持清洁，无过多垃圾，对垃圾筒进行定期消毒;
5、 指示牌无灰尘;
6、 询问台上无灰尘;
7、 玻璃墙、玻璃门无印迹;
8、 防滑毯上无尘土无泥沙，经常保持清洁;
9、 地板无灰尘、无杂物。
(二) 办公室、会议室卫生清洁工作标准
1、 写字台、会议桌、窗台、墙面、椅子无尘土、无污迹、无擦痕;
2、 地面无垃圾、地脚线无尘土、无污迹，边角隐藏处无垃圾、积尘、无发丝;
3、 玻璃门、玻璃窗、隔断无污迹、无擦痕、无手印;
4、 室内垃圾桶每天勤换。
(三) 卫生间卫生清洁工作标准
第5页;共6页 项目名称：
物业保洁服务合同
1、 卫生洁具做到清洁，无水迹、无异味;
2、 镜子明净、光亮，无灰尘、无水迹、无锈斑;
3、 墙角四处保持干净，无蛛网、地面无脚印、无杂物;
4、 卫生洁具畅通，无堵塞;
5、 保持卫生间空气清新，无异味;
6、 保证有足够的香精球和洗手液;
7、 杂物桶经常保持清洁，垃圾不得超过3/4;
8、 卫生间隔断无尘、无水迹;
9、 下水道口无积水。
四、 服务时间
每周工作5天，每天8小时，上午7:00至11:00，下午12:00至16:00。中间1小时午餐及休息。如遇甲方要求进行加班工作的计发加班工资(执行标准以国家政策为准)。
第6页;共6页
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