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个人住房房产税改革研究
[摘要]我国要推出的房产税改革，实际上是要对个人住房征收房产持有税，并要对其如何征、征多少的问题进行改革。文章在分析理论界的基本观点与试点方案的基础上总结出我国个人住房房产税改革的基本思路与目标，论证了我国逐步推进并全面开征住宅房产税符合新福利经济学的希克斯效率改进，能增进社会总体福利水平;并从调节收入分配与提升福利保障水平的角度对我国住宅房产税的税收制度进行了设计。
[关键词]个人住房;房产税;新福利经济学;希克斯效率
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随着重庆、上海对个人住房征收房产税改革试点的启动，以及“十二五规划”中把研究推进房产税改革作为财税体制改革的重要内容的事实来看，对个人住房征收房产税已提上我国政府的决策日程。但目前对个人住房房产税该不该征收、征收的利弊、以及如何征、何时全面开征等问题在理论上还有诸多争论。本文从新福利经济学的视角分析了我国开征个人住房房产税利大于弊，长期看能增进社会的总福利水平，属于希克斯的效率改进。
一、个人住房房产税改革的基本思路与目标
通过对我国近期国务院、财政部、税务总局以及发改委、住房和城乡建设部等政府部门的文件进行分析，并对社科院蓝皮书十二五规划建议、各位经济学专家的意见以及重庆上海房产税试点改革的方案进行研究，得出我国要推出的房产税改革的基本思路与目标有以下五点。
(一)房产税改革是要对个人住房征收房产税并进行税制设计
目前，我国无论是理论上探讨的房产税改革，还是实践中试点的房产税，实际上就是要对我国1986年9月15日由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税制度进行改革。
首先要扩大房产税的征税范围即对个人住房要征税。原条例中规定要按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收财产持有税。但房产税征收范围只包括城镇经营性房屋和出租房屋，而对个人所有的非营业用房产(即个人住房)免税;而现在要推出的新房产税则是要扩大房产税的征收范围，即要对居民居住的个人住宅也要征收房产税。
其次还要对住宅房产税的计税依据、税率、征收方法等方面进行改革。如原条例中规定房产税的计税金额是按房产余值征税，即按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳;计税标准年税率为1.2%;对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据的，税率则为12%。而现在要进行的房产税改革重点则是要对上述计税依据进行改革，要将原先按房产原值余值计税改为按评估值也就是市场价值计税，即应税住房的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。如上海试点方案就是暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳作为房产税的计税依据的。
再次还要对住房房产税的减免税问题进行税制设计，要体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。如上海试点方案规定：对居民家庭新购房给予人均60平方米的住房面积(住房建筑面积)免税。而重庆只是对主城的存量与增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。
(二)个人住房房产税是对房地产持有(保有)环节的征税
一般说来，房地产税从广义上讲分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。按我国目前来说，房地产税在开发占有阶段包括耕地占用税;交易阶段包括契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税;持有阶段包括房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括持有阶段的房产税。而现在我国要推出的房产税属于狭义上的房地产持有(保有)环节的税种。以后改革的方向是要把房产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税合并，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收;因为交易环节税过重不利于二手房的交易，持有环节税过轻，导致持有成本低，会使房产投机增多，不利于房产市场的健康发展。
(三)房产税是财产税，要起到调节社会财富的作用
房产税是对居民个人所拥有的住房财产所征收的税种是财产税，财产税的征税目的一般都是为调节社会财富分配，扼制财产过于集中于少数人的趋势，要体现社会分配的公正性：我国现行税制由于缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节，一旦对居民个人住房开征房产税，则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。住房房产税的开征所增加的税收收入要用于住房保障体系，用于提高社会福利与社会保障上，起到调节社会矛盾，造福于民的作用。
(四)改革的最终目标是促进房地产市场的健康发展
征收个人住宅房产税，当前的主要目的是要遏制过多占有住房及其投机性炒房行为。征个人住房房产税可增加住房的持有成本，从而引导居民合理的住房消费，居民需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子，对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。这样就可减少住房资源的浪费，降低房屋的空置率;也有利于引导对土地资源的合理利用，从而促进我国房地产市场的长期健康稳定发展。
(五)与国外的房产税即物业税不同
国外的房产税在不同的国家名称不一样，有称财产税还有称地产税或物业税的。物业税的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，物业税类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，都属于财产税;但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。一般来说，国外房产税(即物业税)则主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定的税款，而应缴纳的税值也会随着不动产市场价值的升高而提高，也就是说是按房产的市场交易价格征收的。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，房产税即物业税也要提高。
我国重庆与上海推出的房产税也是按房产的市场交易价格征收，缴纳的税值会随着房屋价值的升高而提高。这样的改革取向与国外的房产税即物业税非常相似，都是对房屋的保有环节的征收，都是财产税，性质基本一样。但仍有差异。我国要推出的个人住宅房产税没有针对土地征收，只对地上建筑物一住宅房產征收。而物业税本质上还要对土地征税;相比物业税，房产税更具可操作性。征收房产税不需要立法，只需要通过修改原有条例，将个人住房纳入征税范围即可。而物业税则需要严格的立法程序;即意味着要取消土地增值税与土地出让金，需要把这些与房产税并在一起，但由于我国居民只拥有70年的土地使用权，只能对地上建筑物房产
征税。所以中国的房产税改革方向并不是向国外的房产税完全看齐，不等同于物业税。
所以2009年以前我国理论上论述要对房地产业进行税制改革时提的都是物业税，但从2010年5月在理论与实践中就只提房产税改革了。
二、开征个人住房房产税的经济社会效应——能增进社会总福利保障水平
上述的分析说明对个人住房征收房产税既然属于财产税，其重要意义是要合理调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在城市住房方面的表现是富人对住宅投资投机，使房价越来越高，富人的财产即房产的价值也越来越大，而普通百姓则越来越买不起房，所以需要开征住宅房产税加以调节。
(一)开征住房房产税能使收益者的利益大于受损者的损失
按照新福利经济学的代表人物卡尔多一希克斯的观点(又称希克斯改进)：假如某种变革可以使收益者的利益大于受损者的损失，那么总的利益增大了，那么这种变革就属于“卡尔多一希克斯改进”，这种改革就是值得的。
因住宅房产税是对超过基本居住需求的部分征税，对一般居民没有影响，只使那些投机性购房者的利益受损。而投机性购房者都是社会中的富人，他们毕竟是社会中的少数;而征税增加地方收入后又可用于社会公共设施的建设与社会保障的完善，即把税收用于保障房建设以及用于提高城市农民工的社会保障，广大的普通民众是受益的;总体上有利于城市化的发展，与经济的可持续发展。所以改革符合福利经济学的基本思想，属于希克斯改进。
(二)开征住宅房产税长期看溢出效应大，可提升社会的总福利保障水平
新房产税还有很大的溢出正效应，因为开征新房产税的主要目的是调节收入分配，避免社会财富过于集中在少数投资房产的富人手中，有利于缩小贫富差距。中国当前贫富差距之大，早已为人所知。经济学家认为，中国的基尼系数已经超过0.5，远远高于国际公认0.4的警戒线。如果任由很多人把购房作为投机工具，就会导致整个社会投机盛行，价值观错乱，使诚实经营、合法致富、艰苦奋斗等中华民族的传统美德逐渐被抛弃，而浮躁、急功近利，拜金主义则会盛行;最终则会加剧社会矛盾，影响社会稳定。而且还会积累较高的金融风险，形成房地产泡沫，最终可能引发经济危机，给社会造成极大的损害。而开征个人住宅房产税会会减少投机性囤房数量，使住房供给量增加;而且房产税如再用于社会保障房的建设，这样又会增加房屋的有效供给，这就会降低房价大幅上涨的概率;可以减轻通胀压力，避免经济危机和衰退;还可缩小居民的收入差距，缩小基尼系数，基尼系数也就是收入差距，它和经济发展的速度相关性很强，当基尼系数缩小时，经济就会发展起来。经济学家萨缪尔森等认为，解决公平问题本身就会带来效率的提高：“为贫困家庭提供保健服务和充足食品的计划将增进生产率和效率”。勒纳、米里斯、罗尔斯、新剑桥学派的代表罗宾逊夫人等也认为，公平决定效率，收入分配不公平会导致机会的不公平，进而导致收入并非与努力程度成正比，如此就会降低人们提高效率的积极性。
按照边际消费倾向递减的规律，收入越高的群体，他们的收入使用上用于消费的比例将下降。因此，只有打富济贫，使穷人的收入相对提高，才会拉动消费，从而改变不合理的经济结构，才可转变中国主要依靠投资与出口拉动经济的发展方式，使经济发展转到主要依靠国内的消费上，从而使国民经济的发展走向健康轨道，从而使社会总福利水平得到提高，因为国民收入增长是福利水平提高的基础与保证。
至于开征房产税对经济的负面影响，即减少社会福利方面并不明显。传统经济学认为，增加税收，会抑制消费，不利于经济增长。实际上也不尽然，当把房产税用于增加对道路、学校、医院等公共设施的支出时，则反而有利于改善居住环境，引起当地房地产价值的增值，即房地产的外部性增值。这种情况就又会推动当地房地产市场的发展，从而有利于经济的增长。而且社科院的实证研究结果也表明，房产税的开征不会抑制自住购房者的需求，也就是说房产税的开征对宏观经济运行的消极影响十分有限。
总之，征收个人住宅房产税的经济利益会大于征收的利益损失，是社会总福利的提升。而且从长期来说，房产税改革会增加地方性收入，地方再用于扩大农民工的社会保障，推动市民化与城市化的进程，使社会服务与公共设施更加完善，就会使房价升高，这就为城市的私人房产投资带来巨大的盈利空间。一般说来，谁在城市拥有的房产面积大，他所能取得的这块由公共资源所无偿提供的蛋糕份额也就大。也就是说，这些房产多的富人享受到的城市福利与保障的面也会增大。
这些也符合卡尔多一希克斯的效率标准，即在社会资源配置过程中，如果那些从资源重新配置过程中获得利益的人，只要其所增加的利益足以补偿(并不要求实际补偿)在同一资源重新配置过程中受到损失的人的利益，那么，这种资源配置就是有效率的。也就是说，判断社会福利的标准应该从长期来观察，只要政府的一项经济政策从长期来看能够提高全社会的生产效率，尽管在短时间内某些人会受损，但经过较长时间以后，所有的人的境况都会由于社会生产率的提高而“自然而然地”获得补偿。希克斯的补偿原则为“长期自然的补偿原则”。以上论述说明房产税改革可以提升整个社会的总福利与保障水平，属于潜在的帕累托改进，是希克斯的效率改进，应该逐步向全国展开。
三、基于社会福利水平提升的角度对房产税制度的设计与政策建议
房产税税收制度的设计，要充分体现和保障中低收人家庭普通住房的消费权益，适度调节富裕家庭的高端住房消费，能达到遏制投机炒房，增加地方收入，保障社会福利，调节社会贫富差距的政策取向。
(一)房产税要扩大试点城市继而推广至全国
现在看来试点城市房产税改革运行的效果不大，调控房价和培养地方税源两大重要功能并没有实现，在实施房产税后的今天，重庆与上海两地房价依然高企，两城市都是3个月税款不足百万，无论对于重庆还是上海都很难成为重要财源，与方案公布时重庆提出的每年征收1.5亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。原因主要是上海、重庆的试点方案征税面过小，税率过低。我国房产税要真正发挥应有作用，需要在全国范围内加快实施并适度统一和加强。
(二)房产税要从对增量征收转向存量增量合并征收
現在两个城市房产税试点都几乎没有涉及存量房。上海只针对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房征税，而没有对多占有社会资源的存量房征税;重庆的方案尽管存量增量都征收，但其征收的对象也只是高档商品房。只对新购房征税不公平，只对新购房征收，把有房的人，尤其是投机客全部放
掉了，房产税改革首先应该“瞄准”空置房，因为闲置房是资源的浪费，不符合建设节约型社会的要求，而且推高房价影响民生。
只对新购住房征收，不能实现城市公共管理所要求的效能和效率目标;与此同时，也不能体现该项政策本身所要体现的公平性原则，应存量和增量一起征。房产税关注存量房才是正途，因为只有这样才能保持税收的公平性。
(三)房产税要向全国所有县级以上城市逐步推进
不应该只是个别城市实施，要保证房产税能够发挥抑制社会不合理住房需求的作用;应该对所有享受政府公共服务的城市住房都开征房产税，房产税要逐步推进。征收城市由主要城市覆盖全国各地县级以上城市，征收税率要因地而异，县城征税要最后启动，对农村个人住房不征房产税。
(四)征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”
普通住宅投机性行为也是遏制的对象，因为，如任由把普通住宅进行投机炒作，会让普通人更买不起房，农民工的市民化永远只是梦想，会延缓城市化进程。影响社会的进步和福利水平的提高。
(五)个人住房房产税要实行累进税
房产税是针对富人征收，絕不能让拥有基本住房的人承担这部分税赋。房产税要实现财富的再分配功能，就要实行累进税率，因为累进税是直接税无法转嫁。房产税税率要实行累进税率，即按照一定参照物(如人均居住面积或者房屋价值等)分段，逐级提高税率。税率要分几个等级，房屋价值越大，房产税率也应越高。房产税的征收宜从量从价综合征收。住房越大、越豪华，房子价值越大，就要多承担些税赋。房产税的计税金额，应为凡是当年新购置的，都应以购置金额为准;对于存量房，要参照同城同类地区上一年房产交易平均价进行估值，作为计税金额。
(六)房产税起征和免税的规定，不应以套为标准
因为“套”有大小贵贱之分，按套划分是不合理的，也容易产生偷税漏税的空子(如假离婚)。应该一律以人均面积为标准;人均免税面积标准，计算面积时，一定要对一个家庭的多套住房面积累加，绝对不能按套数计征，否则有人就会通过假离婚、假分家等手段逃税，这必然会带来社会家庭关系的混乱。为了防止逃税，可以采取先征后退的方法，对城市所有住房征税，因为住房不可隐匿，任何房主都不能逃税。然后，再退给每个家庭免征面积的税额
(七)把个人住房房产税培育成为地方政府的主体税种
借鉴美国等市场经济国家的经验，把此税种交由地方政府掌握，把它培育成为地方政府的一个主体税种。具体征收办法理应由地方政府自行决定，但考虑到中国目前土地公有，需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准，包括房产税使用的管理办法，在此基础上，留给地方政府一定的浮动空间。
地方政府要将房产税筹集的财政收入公开、透明地向纳税人和社会公布，个人住宅房产税所增加的税收收入应该用于住房保障体系，主要用之于公共租赁房等保障性住房建设、旧城拆迁改造、以及对拆迁户与居住区配套环境的改善等项目的补偿上。
(八)房屋评估应推行“片区评估”，并加快推进住房信息系统建设
要加强对房屋评估工作的研究、实践与规范工作，加强房屋评估的技术平台建设，培养储备房屋评估的高素质人才，政府要成立专门的房屋评估管理机构。房屋评估应推行“片区评估”，不需要一户一户进行评估，而只要对某一地区进行评估后，给出一个指导价，该片区的房屋将以这个指导价为参考进行纳税。
要加快推进个人住房信息系统的建设，尽快启动个人住房普查工作，坚决实施住房实名制，严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为，防范聚集在房地产领域的资金大量外逃。各大中小城市要以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，逐步实现全国城市住房信息共享和查询。
[责任编辑：梁小楠]
作者：孙瑞玲
摘要：随着信息时代和知识经济时代的到来，高校体育教师个人知识管理已成为我国高校体育创新教育发展的重要趋势之一。在对个人知识管理和高校体育教师个人知识管理重要性和概念模型研究的基础上，构建了一种包括个人知识存储和累积、个人知识构建和完善以及个人知识应用和创新的高校体育教师个人知识管理体系，并对360度高校体育教师个人知识管理评估方法进行了探讨。为我国高校体育教师队伍建设提供参考。
关键词：体育教师;知识管理;评估
Key words: physical education teacher; knowledge management; evaluation
1 引 言
高校体育教育的发展，关键在于体育教师队伍的素质及各方面的能力水平。21世纪也是一个知识经济时代，知识管理是知识社会中的个人和组织提升素质与竞争力、应对知识经济时代的一项重要策略[1,2]。高校体育教师是知识型社会中极为典型的知识工作者，不仅担任着知识的传递、创造与学习，培养适应未来国际竞争的高级专门人才，还是体育技能的培训、鉴定和发展的重要角色，是要具有高尚品质、渊博知识、全面能力、健康体魄以及爱生重教的创新型体育教师，必须不断地追求个人知识成长，才能适应社会与经济的需求，胜任体育教学工作[4,5]。同时，“科教兴体”是新时期我国体育事业发展的重要指导思想。实施“科教兴体”战略和人才强体战略的关键是体育科技、体育教育创新，这是体育事业持续、快速、健康发展的灵魂，也是体育事业兴旺发达的不竭动力;另一方面，在知识经济时代，知识已经成为核心能力和竞争优势的主要源泉，高校体育教师个人必须与时俱进，走在时代的前列，跟上科学技术的发展，了解和掌握教育与体育的新知识和新变革，不断完善自我的知识结构，才能肩负起培养21世纪的新型人才，提高全民族的身体素质，达到科教兴国的目的。 因此如何认识高校体育教师的个人知识体系，并进行评估，进而针对性完善和更新，成为当今高等体育教育迫切需要解决的课题之一。
国内外对教师知识的结构研究较多，针对体育教师主要集中在素质、能力、知识观、知识结构的合理性以及体育教师的培养等角度进行的研究[8-14]，而对体育教师个人知识管理体系及其评估研究的相对较少。
本研究在借鉴国内外研究成果的基础上，立足于高校体育教师个人知识的完善，构建了高校体育教师个人知识管理评价体系和评估方法，以期为高校体育教育的发展，体育教师的综合素质的提高，促进教师队伍优化建设，提升新世纪高校体育教育水平提供参考。
2 个人知识管理的内涵
2.1 个人知识管理内涵
对于个人知识管理我们通常采用Dorsey教授与Frand的论述：“个人知识管理应该被看作既有逻辑概念层面又有实际操作层面的一套解决问题的技巧与方法。”
(1)概念层面的定义
个人知识是一种流动的、动态的混合体，随着刺激和学习随时改变更新，其具体组成元素包括经验、价值观、情境信息(Contextual Information)和专业洞察力，它能提供一个参考结构来评估与整合新刺激所产生的信息与经验，形成新的学习，并可以指导决策和行为。将个人知识管理看作逻辑概念层面的技巧和方法，可以引用Frand 和Hixon对个人知识管理的定义：“它是一种概念框架，指个人组织和集中自己认为重要的信息，使其成为我们知识基础的一部分。它还提供某种将散乱的信息片段转化为可以系统性应用的东西的(个人)战略，并以此扩展我们的个人知识。”
Skyrme则对这种战略进行了更为细致的描述，包括：①明确自己的信息需求、制定一个(知识)获取战略;②设定信息的优先级，确定哪些信息可以丢弃，哪些信息可以收取;③确定如何和何时处理手上的信息;④为需要归档和保存的知识建立规范;⑤创建个人的文件系统，可以兼顾(管理)自己的工作;⑥生活和其它知识活动;⑦为不同用途建立信息目录(书签)和索引;⑧经常评估/评价所存储信息和目录的价值。
(2)实际操作层面的定义
将个人知识管理看作实际操作层面的技巧和方法，实际上是对知识管理所涉及的过程的概述。这些过程包括创建、分类、索引、检索(搜索)、分发，以及重新使用某项知识的价值评估，这些过程本身也是相互结合的。这些知识管理方法实际上是处理日常工作中“知识维度”的一系列连续的动作和操作。通常将这些动作和操作概括为个人知识管理的七种技巧和方法：检索信息的技巧、评估信息的技巧、组织信息的技巧、分析信息的技巧、表达信息的技巧、保证信息安全的技巧和信息协同的技巧等。除此之外，个人知识管理的目的通常认为是为了增强个人竞争力。这是因为在现在以及将来的经济时代，知识已经成为核心能力和竞争优势的主要源泉，个人知识管理帮助个人对知识进行的高效运作，就意味着个人竞争力的提高[1,2]。
2.2 高校体育教师个人知识管理的重要意义
新世纪高校体育教育的发展，关键在于体育教师队伍的素质及各方面的能力水平。高校体育教师的个人知识管理水平的高低制约了学校体育的发展。要提高全民族的素质，达到科教兴国的目的，培养21世纪的新型人才，高校体育教师知识管理至关重要，其重要意义具体如下：
①有利于高校体育教师培养良好的知识收集、整理、共享、交流、创新习惯
随着所需管理知识资源内容的增多和类型的复杂性增加，高校体育教师有计划地建立个人专业知识体系，系统地收集、加工、整理相关的体育专业知识资源，存储知识，挖掘体育活动和教学中的技术、技巧和能力方面的知识，可以养成收集、分类、整理、加工和应用知识的良好习惯，使个人知识网络更加科学化、条理化和动态更新化。
②有利于提高高校体育教师个人工作绩效
充分利用高校各类信息资源数据库，快速搜索相关专家、专业机构、服务机构和相关资讯网站等个人知识网络,“知道谁能做的知识”和“知道哪里有的知识”，让个人思维得到最大的连续性和关联性，有效地提取、组织、整理、挖掘、利用所需专业知识资源，能在较短时间内增进体育教师个人经验和知识的质与量，提高实际教学效能和体育专业理论水平。
③有利于提升高校体育教师个人专业知识和竞争力
高校体育教师工作具有个体性、创造性、发散性的特点，不仅需要专业理论知识、体育技术和技能，而且需要艺术素养和审美情趣。通过建立体育教师个人专业知识体系，有针对性地吸收和补充所需的专业知识资源，对个人知识经验进行总结， 并对自己的重要知识行为、活动进行记录总结，有利于高校体育教师更好地认识、运用事物的规律、原理等知识，帮助个人有效地运用个人拥有的经验知识实现可持续性地学习、更新，提高个人体育专业知识水平，从而提升自己个人价值和核心竞争力。
④是我国体育创新教学的必然要求
我国2002年颁布的《全国普通高等学校体育课程教学指导纲要》要求高校体育教师应具备的多层次、宽领域、复合型的知识与能力：即人文知识基础、现代科学知识基础、现代教育技术基础、教学能力、指导学生锻炼身体的能力、训练能力和科研能力等。因此，实现对高校体育教师个人知识管理的有效评估，能够帮助高校体育教师提升其在知识、技能、能力等方面的能力，也是我国21世纪对高等教育培养人才综合素质在体育创新教育方面的具体体现。
2.3 高校体育教师个人知识管理体系构建的原则
高校体育教师个人知识管理是指体育教师在日常生活和教学实践中，对知识的获取、积累、共享、创新、评价等过程进行的管理。高校体育教师个人知识管理体系的构建原则必须符合如下：
①科学性原则
体系的确定是高校体育教师个人知识管理研究和评估的关键，任何指标体系都必须建立在科学的基础上, 在保证指标完备性的同时，要兼顾指标的独立性和其特殊的属性和内容。本课题体育教师个人知识管理体系指标的确定首先根据《全国普通高等学校体育课程教学指导纲要》对体育教师要求的特点，依据体育教学活动频度、难度、广度，特别是对体育教师知识能力的要求，同时体系指标的数据应易于收集，其准确性、可靠性容易保证。
②以人为本，公正合理
由于受体育教师专业化的影响，加之教师本身的个人素质有很大差异性，这在一定程度上影响教师个人知识管理的一致性评价。因此，对高校体育教师的个人知识管理评价既要考虑《全国普通高等学校体育课程教学指导纲要》对体育教师的基本要求，又要看到体育教师个体知识的进步幅度，评价应能公正合理地体现个人知识水平的高低，体现以人为本的体育教育评价取向。
③明确性与模糊性结合，具有良好的导向性
高校体育教师个人知识管理评价的一个重要功能是反馈教师知识结构信息，调控教师个人知识的获取、积累、共享、创新、评价等过程，提升教学水平，促进学生的体育学习，符合体育教育的目标和学生个性发展的需求。为了进行综合评价，个人知识管理体系指标意义上的定义尽量做到清晰、直观、明确，对个人知识、技能评价应由单一的终结性评价向终结性评价和过程性评价相结合过渡，发挥评价的诊断、促进和激励功能。因此，评价体系和评价方法应合理化、科学化，对教师个人知识管理的评价应以定量和定性相结合、明确性与模糊性结合，调动高校体育教师自我教育的主动性和积极性，充分发挥个人知识管理评价对高校体育创新教育的促进作用。
④符合高校体育教师职业的特殊性
高校体育教师的职业活动是由教学与科研等若干方面的活动和若干活动的环节共同构成的，如：体育教学任务、运动训练任务、组织竞赛任务、运动项目指挥、学生思想品德教育、指导学生锻炼身体的能力、自我训练能力、科研能力、社会活动等都有着可以被认识和掌握的环节，彼此联系、相互渗透、相互作用，共同构成高校体育教师个人知识的基本领域和基本模式。
在知识经济时代，我们必须从教育的角度探讨知识，改变知识观，充分把握高校体育教师知识结构的丰富性、开放性、前瞻性、发展性，更新学生观、教师观、教学观、教育观，通过对个人知识体系的本质进行研究，对现有的高校体育教师知识结构和评估方法进行探讨。
3 高校体育教师个人知识管理体系
3.1 研究对象方法和目的
研究对象：本文以江苏某高校体育部的体育教师和管理学院的管理方向专家，共计42名为问卷调查对象。其中教授4名，副教授18名，讲师20名。
研究方法：①文献资料法：查阅中外文献资料，检索有关高校体育教师的资料，认真学习《全国普通高等学校体育课程教学指导纲要》，为本课题的研究提供科学的理论与实践依据。
②问卷调查法：运用在查阅多方面资料和对42名教师进行问卷调查和访问的基础上，拟定高校体育教师个人知识管理评价体系的初步框架，然后进行特尔斐法调查，确定指标体系与评估数据的最后整理。
研究目的：建立高校体育教师个人知识管理评价体系和评估方法，以期对我国高校体育教师个人知识管理的应用研究提供一定的参考和借鉴。
3.2 高校体育教师个人知识管理概念模型
高校体育教师个人知识管理概念模型包括：个人知识存储和累积、个人知识构建和完善以及个人知识应用和创新三个部分。其中，个人知识管理过程对个人知识存储量有直接的积极正向作用;个人知识管理过程对个人知识的使用和创新有直接的正向作用;个人知识存量对个人知识管理的绩效有直接的正向作用。这个三个部分也是个人知识管理的中的知识采集、知识组织、知识存储、知识更新、知识检索、知识转移、知识分享、知识测评和知识应用的另外一种表现形式。高校体育教师个人知识管理概念模型如下图：
3.3 高校体育教师个人知识管理评价体系
结合个人知识管理的研究和高校体育教师个人知识管理概念模型，以及问卷调查的结果和相关专家的意见，这里我们分析、归纳、总结、提炼，并建立了高校体育教师个人知识管理评价体系框架，将个人知识管理体系分为个人知识存储和累积、个人知识构建和完善以及个人知识应用和创新三个部分，以及相应的子变量和测量变量，详细信息如下表所示。
高校体育教师个人知识管理体系包括三层含义：
其一，对个人已经获得知识进行管理;高校体育教师个人知识同时来源于正规教育、非正规教育和实践，存储在于各种媒介、实物和大脑中。高校体育教师个人知识管理就是促进显性知识和隐性知识的相互转化，同时吸收外界的显性知识进入自己的个人知识体系。未经整理的信息无助于知识的累积，终身学习，高效的个人知识存储和积累是高校体育教师是提高自己综合素质，应对知识经济时代高校体育教学越来越高的需求，赢得教学创新的关键。
其二，通过各种途径和运用各种工具学习新的知识，吸收和借鉴别人的经验、优点和长处，弥补自身思维和知识缺陷，不断完善和构建自己的个人知识体系。一份研究报告显示：知识工作者三分之一的时间用在寻找某些他们永远没有找到的信息上。高校体育教师作为特殊的知识工作者，具有良好的知识氛围，实践环境多，创新情境优良，并且应用效果容易鉴别;然而，体育教学工作对知识的数量和质量需求呈现越来越大，越来越高的趋势。高校体育教师大部分时间应该是用在创新工作，而不是应该浪费在日复一日的重复和知识寻找上。因此，高校体育教师个人知识完善和构建是我国高校体育教师个人知识体系的一个重要内容。
其三，利用自己掌握的知识和别人的思想精华，实现隐含知识的显性化，应用教学实践，激发创新出新知识。高校体育教师的个人知识管理目的在于提升知识在体育教学实践中的使用效率和利用价值，用于实践，归纳检验并修正，在实践教学中创新，促进个人知识应用和创新，提高个人以及高校的体育教学水平。
4 360度高校教师个人知识管理评估方法
4.1 360度高校体育教师个人知识评估方法概述
个人知识可以存在于各种媒介、实物和人的大脑中，一方面，一些可以表示出来成为显性知识，还有一些则是不易表达的隐性知识;另一方面，个人知识的测试变量各个指标存在着相互关系的隐蔽性、因果关系的复杂性、相关因素的随机性、子指标的分散性等特点;此外，高校体育教师个人知识的广泛性和多样性，使得这为高校体育教师个人知识管理的评估存在极大的不确定性和模糊性。因此，如何准确对高校体育教师个人知识进行评估，成为高校体育教师个人知识管理亟需解决的问题之一。
360度绩效评价法是20世纪80年代由美国Edwards & Ewen等学者在对一些企业组织不断研究的基础上发展而成的，是一种从多个角度获取组织成员行为观察资料的方法。在这种评价模式中，评价者不仅仅包括被评价者的上级主管，还包括其他与之密切接触的人员，如同事、下属、客户等，同时包括被评价者的自评。因此，360度绩效评价模式能够多角度、多来源地对组织及个人的效绩、发展需要等方面做出客观、准确的评估，促使被评价人员提高管理技能和工作业绩，改善团队工作，促进企业发展。
本文将360度考核方法运用在高校体育教师个人知识评估中。360度高校体育教师个人知识评估方法综合运用了心理学、心理统计与评价、社会学、组织行为学、管理学、人力资源管理等科学理论，多角度、多来源地对高校体育教师个人的知识管理体系包含的内容做出客观、准确的评估，促使高校体育教师提高个人知识管理水平和工作业绩，改善教学工作，全面提高高校体育教学。360度高校体育教师个人知识评估是一种从不同层面的人员中收集评价信息，从多个视角对高校体育教师进行综合知识考评并提供反馈的方法，或者说是一种基于管理人员、同事、学生、高校各部门以及自身等信息资源的收集来评估高校体育教师个人知识的方法。
360度高校体育教师个人知识评估方法是将高校内外环境、了解和熟悉被评价对象的人员(如高校行政部门、高校教辅部门、同事、学生和专家等)对高校体育教师个人知识存储和累积、个人知识构建和完善以及个人知识应用和创新等方面提供客观、真实的反馈信息，找出高校体育教师个人知识管理的优、劣势与发展需求的过程。360度高校体育教师个人知识评估方法如图2所示：
360度高校体育教师个人知识评估方法的主要对象和内容如下：
(1)高校体育教师自我评价
让高校体育教师针对自己在教学、科研以及工作期间，根据高校体育教师个人知识管理体系的三个方面进行自我评价并据此设定个人知识管理未来的目标。当高校体育教师对自己的个人知识做评估时，通常会降低自我防卫意识，从而了解自己的不足，进而愿意加强、补充自己尚待开发或不足之处。
(2)同事评价，是指由高校体育教师同事之间互评个人知识管理，来达到评估的目的。同事彼此间工作在一起的时间很长，所以他们相互间的了解反而会比上级与其他人员更多。此时，他们之间的互评，反而能比较客观;而且，同事之间的互评，可以让彼此知道自己在人际沟通、信息管理、同行交流、社会经历、体育交叉和边缘学科等方面的能力。
(3)学生评价
学生是高校体育教师的主要工作对象，并且高校教师教学和创新的主题也是学生，学生在相当程度上对教师的知识水平有一定的认识。以通过学生对高校教师专业知识的广度和深度、体育教学知识、体育竞技知识、运动项目规则和裁判方法、优美体形的塑造知识、体育技巧诀窍等等个人知识水平的反馈，清楚地知道自己的管理、教学和科研能力有什么地方需要加强。若自我评价与学生的评价之间有太大的落差，则亦可针对这个落差，深入了解其中的原因，改进个人知识管理，改善体育教学。
(4)上级的评价
高校体育教师的上级主要是系(学院)的行政和教学领导，也就是教研室主任、系正副主任和系党委成员。通过上级的多角度评估，会让高校体育教师的个人知识得到更客观的评价。同时身为上级必须熟悉评估方法，并善用其个人知识评估，如多元化思维、穿透性思维、竞技临场指挥能力、运动项目战术等的结果指导部属，发展其潜能。
(5)行政部门、教辅部门和其他部门的评价
高校行政部门主要是人事处、教务处、科技处、财务处、工会等各个部门能够对被评价人员的个人知识体系相关评价指标进行客观评价，例如，科研论文的数量和质量、项目研究情况、图书借阅数量、CNKI数据库查询次数、学术会议参与情况、体育竞赛成绩、社团活动等等。
(6)专家评价是综合以上评估结果，邀请专家对高校体育教师个人知识管理进行综合评价。专家是知识管理方向的专家和体育专业的教授，具有较高的学术水平和丰富的实践经验。对于子变量或者测量变量，如果能够定量处理则定量，如果不能定量则定性处理，有专家设定指标评价权重和隶属度取值原则。最后有专家综合评估高校体育教师个人知识管理。
360度高校体育教师个人知识评估方法不仅需要完善的评价指标，更需要进行相应业务流程的重组与集成，以及良好的运行模式。所以360度高校体育教师个人知识评估方法的创新运用必须以知识管理为指导，以改善高校体育教师的个人知识管理水平和提升高校体育教学水平为目标，以系统工程思想和管理科学为手段，才能在知识经济时代正确评价高校体育教师的个人知识管理水平。
4.2 360度高校体育教师个人知识评估方法的优点
360度高校体育教师个人知识评估方法通过充分考虑到各个方面的信息反馈，进行有效评价，对高校教师个人知识管理过程中错误进行更正，对误差进行修正，对正确的予以保持和发挥，通过评价认识到个人知识的优势和劣势，调整管理，才可以尽快实现个人知识的有效管理。因此，本方法在高校体育教师个人知识管理中具有以下优势：
(1)广泛、全面的信息：360度高校体育教师个人知识评估方法有全方位的信息提供者，涉及高校体育教师生活、工作、教学内外环境的各个因素，涵盖被评价人员个人知识管理体系的各类特征，能使评价更为全面，评价结果更准确。
(2)多方位、多角度：从任何一个方面去评价高校体育教师个人知识管理水平做出的判断都难免片面，运用多角度、全方位的评价则可以减少片面性及误差;360度高校体育教师个人知识评估方法的评价者来自不同层面，有高校行政部门、教辅部门、同事、学生、上级和专家等，这样得到的信息更准确，得到的评价信息角度更多，评价更全面、更客观。
(3)误差小：360度高校体育教师个人知识评估方法的评价者不仅来自不同层面，而且每个层面的评价者都有各自视角和方法，且评价数据有专家综合评估，其结果更接近于客观情况，误差小。
5 结论和展望
知识管理是知识社会中的个人和组织提升素质与竞争力的一项重要策略。在知识经济时代，社会竞争日趋激烈，科学技术、文化和教育迅速发展，知识更新速度不断加快，知识更新周期日益缩短，新知识、新成果、新技术不断涌现。高校体育教师是知识型社会中极为典型的知识工作者，要运用个人知识管理的先进理念和方法，提高个人信息素养，完善专业知识体系，成为个人知识的管理者和创造者。这不仅要求高校体育教师快速定位正确/合适的信息，不断地吸取新知识、新信息，而且要善于获取知识信息，掌握获取知识的技能、工具、方法和技巧，与其他人保持沟通和信任，不断地在学习和实践之间转换，创造新知识，才能给予学生最好的教育，提升自身素质，提高高校体育的创新教育，实现我国“科教兴体”战略和人才强体战略。
本文在对个人知识管理和高校体育教师个人知识管理重要性和概念模型研究的基础上，构建了一个包括个人知识存储和累积、个人知识构建和完善以及个人知识应用和创新的高校体育教师个人知识管理体系，使我们能够清晰地看出高效体育教师个人知识管理的各方面情况，该评价体系具有一定的科学性和可行性;并探讨了多方位、多角度的360度高校体育教师个人知识管理评估方法。高校体育教师个人知识管理体系的建立和360度评估方法的应用，可以根据各高校不同评价目的与要求进行，它既有鉴定、诊断和改进的作用，又具有选优和一定的激励发展功能，通过对高校体育教师个人知识的评价，能够激励个人知识管理水平的发展与提高，推动高校体育教学水平的发展。因此，该评价体系具有较强的实用性和科学性。
由于本研究目前尚处于理论探索性阶段，研究对象和范围存在着一定局限性，观测变量确定、数学模型的建立、评价数据的处理、方法的选择等方面仍需进一步完善。此外，高校体育教师个人知识的广泛性和多样性，外部环境的复杂性和差异性，也对个人知识管理体系及其评估产生着不同程度的影响，使得高校体育教师个人知识管理的评估存在极大的不确定性和模糊性等。
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作者：刘汉生
自2007年开始实施结售汇年度总额管理政策以来，个人用汇便利化程度不断提高，居民消费需求大量释放，个人项下购付汇规模迅速增长。2012—2016年购汇年均增长率为33.8%，2016年个人购汇额较2008年增长近4倍。付汇方面，与购汇增长趋势基本一致，2008年以来年均增长28.7%，但同期购付汇差额逐年增大。评估当前个人购付汇管理政策实施效果，在检查实践和技术手段层面提出有针对性的解决方案，在政策储备和监管理念等方面提出相应的对策建议，对于促进个人外汇业务健康发展，改进外汇管理方式和手段、完善外汇管理整体框架具有重要的现实意义。
一、个人购付汇业务发展态势及特点
在外汇管理政策不断开放、资金流动日趋复杂的背景下，个人主体对汇率、经济、政策、政治环境变化的敏感度上升，对个人财富保值增值的意愿增强，在购汇时间、方式、渠道等方面均呈现出新的特点。
(一)交易项目相对集中
个人境外旅游购物、出国留学需求旺盛，2011—2016年期间因私旅游和自费出境学习占据个人项下购汇的前两位，两项合计占全部购汇金额的88%;货物贸易及資本项目占比分别为1%和2%，购汇规模和比重呈逐年扩大趋势。
(二)购汇币种与资金汇出国家基本匹配
从币种看，2011—2016年期间个人购入美元、澳元、加元、港币、英镑5种货币金额占全部购汇金额的85%，其中美元高达46%，为最主要的购汇币种;与购汇币种相对应，因私跨境支出汇往国家地区排在前5位的分别为美国、中国香港、加拿大、澳大利亚和英国，均为境内个人留学、旅游及移民主要目的地，反映出个人购汇以满足实际需求为主。
(三)个人购付汇主要通过电子渠道办理
自2010年允许银行开办电子银行个人结售汇业务以来，个人通过电子渠道办理购汇规模及占比稳步上升，由2011年的占比18%，增至2015年的占比61.3%，2016年占比达到80%以上。电子渠道取代传统柜台渠道成为个人购汇的主要渠道，其操作便利快捷的特点及优势，客观上也刺激了个人用汇需求的进一步释放。
(四)购汇持汇意愿强烈
购汇后资金主要存放于个人账户，2011—2016年期间个人购汇存入账户、购汇提钞、汇出资金三种方式占购汇总量比分别为86.5%、13.4%和0.1%。购汇后主要存入账户反映出个人提前购汇、持汇意愿较强，个人购汇增量滞留境内现象突出。
二、个人购付汇政策中的风险分析
当前，各个银行在开展个人外汇购付汇业务时普遍存在服务优先、放松审核的倾向，造成大量违规资金借助个人渠道分拆购汇流出境外。例如，某单一账户控制人涉嫌以分拆形式购付汇91笔，金额达到454万美元，涉及境外6个收款人，所有外汇流处均通过网银等电子渠道在极短的时间内完成，银行未履行上报义务，外汇部门日常监测也未及时发现，表明现行的个人购付汇监管在技术操作层面没有制止的手段，个人外汇流出通道缺乏有效监管。
经办银行方面，外汇指定银行总分支行三级机构均未按照展业原则进行尽职审查，有的银行分支机构在帮助客户有意规避以限额管理为主的外汇管理政策，表明现行的个人外汇管理政策设计和监管框架存在结构性问题，在执行层面存在不足，整体政策和管理框架蕴含了大量风险，主要表现在以下几个方面：
(一)需求错位风险
近年来，居民国际交流日益频繁，经济活动种类逐渐增多，境内个人境外留学、移民、置业等需求不断增长。而目前的政策仍是以单一限额管理为主，5万美元的便利化额度很难满足各类换汇需求，这种形势造成了与需求不相吻合带来的政策套利风险。全国查处的多个案例中，很多是居民正常的换汇需求未能在银行系统获得满足，再加上对政策不了解，通过地下钱庄实现跨境资金汇出。如果政策进一步放开或者回归到真实性审核的基本线上，将会大大降低此类政策风险。
(二)调控冲突风险
外汇管理作为宏观调控的主要实施部门，具体政策的制定和实施与宏观调控的整体目标相一致，而宏观调控的基本特点就是逆周期管理，减少波动为主，这就决定了政策目标与大部分个人购汇需求方向不同，而且在短周期上也不同步。个人购汇尽管金额较小，但社会影响面和积聚效应巨大，具有群体性特征，容易形成跟风效应，与宏观调控政策存在方向性差异，甚至造成较大的市场波动。
(三)外汇政策风险
当前，经常项目外汇管理基本放开，而资本项下的外汇仍保持有限度的管理，人民币升值周期进入国内的大批境外异常套利资金在无法通过正常渠道流出的情况下，多采取“蚂蚁搬家”分拆购付汇的方式，通过个人购汇渠道实现跨境流出。此外，个人境外投资政策未出台，导致境外购房购车的需求不能满足;还有相当多资本项下的资金由于缺乏合理用途，无法通过正常渠道办理汇出，也通过个人购汇方式流出，由此带来外汇监管的政策风险。
(四)洗钱和犯罪风险
从全国外汇检查的查处案件结果可以看出，个人外汇违规案件数量直线上升，个人项下的外汇资金汇出，不但混入了相当多的贸易资金、境外购房等投机和投资资金，而且掺杂了大量地下钱庄资金，伴随着大量的逃税和贪腐行为，监管难度进一步增加。近年来查处的地下钱庄案件，多是利用个人名义通过电子渠道进行资金划转，其中潜在的洗钱逃税等风险不可忽视。
三、当前个人外汇监管问题及难点
(一)个人外汇管理政策框架存在短板
与针对机构主体实行的货物贸易、服务贸易、资本项目管理不同，现行个人购付汇外汇管理主要侧重于售汇环节，在付汇方面政策相对缺失，导致外汇局在付汇汇出环节没有任何控制手段，外汇指定银行对付汇环节基本无任何审核。例如检查发现，某行开发的汇款产品，当收款人开户银行为其海外分行时，境内客户在网银渠道提交的个人外汇汇款实现实时自动处理，不需要人工干预，也无任何落地审核，在极大程度上忽略、规避了真实性审核原则，使外汇管理政策不得以分拆方式规避限额管理的规定流于形式。
(二)以“关注名单”为手段的事后监管模式效果欠佳
目前个人结售汇90%以上业务通过网上银行渠道完成，对个人分拆的监管手段主要为“关注名单”管理政策，即将违反相关规定进行或辅助进行个人分拆的个人列入“预关注”或“关注名单”，取消其便利化额度和网上银行渠道，但实际上大部分出借个人外汇额度的个人不会再次办理外汇业务，不具有持续性，而资金提供者或归集者本人也可能不直接购汇或者结汇，“关注名单”作为一种事后监管手段效果有限。特别是2016年初，个人外汇业务监测系统上线后，关注名单和重点关注对象由国家外汇管理局统一进行筛查和发布。实际操作中，国家外汇管理局各分局经常项目管理部门按季度给各家银行推送关注名单，但个人通过电子渠道办理分拆业务时间都比较集中，当银行收到外汇局关注名单时，资金早已流出境外，关注名单下发的延时性导致不能及时发现分拆行为。另外，由外汇管理局统一发布关注名单后，各银行主动发现识别异常售付汇行为的积极性大幅降低，在检查中，多家银行反映对此政策的理解出现偏差，导致银行完全停止自身真实性审核工作，完全依赖外汇局推送名单，导致未能及时制止分拆行为。
(三)监测和检查技术手段亟待提升
个人购付汇业务90%以上均通过电子渠道进行，外汇业务数据获取严重滞后，技术手段严重落后，监测、监管和检查的技术手段亟待提升。一是系统对“多对多”分拆售汇行为无法有效识别和监测。目前个人系统已经实现“一对多”、“多对一”分拆结售汇的监测核查，但由于技术手段限制，无法管控“多对多”即境外多人对境内多人的分拆行为，通过增加分拆参与主体或归集主体的方式可轻易逃避监管视线。二是电子渠道使得监管责任弱化，个人利用电子银行快捷、简便的特点逃避银行柜台监管，容易成为异常资金跨境流动通道。在客户电子银行网上购汇和汇款时，银行和个人客户不发生面对面接触，失去了银行“了解客户”的优势及身份识别的环节，加大了对个人分拆结售汇的识别和事前防范难度。三是个别电子渠道分拆购付汇可疑交易中多笔购付汇手续在一日内集中完成，不排除一个人持多人账户的账号、密码、電子密钥，将全部购汇资金集中汇出的可能，分拆购付汇的隐蔽性较强。由于业务办理轨迹仅体现为相关账户数字的增减，无纸质单证的留存，外汇管理局在其资金来源、去向监管及检查取证方面都存在一定难度。
(四)个人外汇业务检查及处罚难度较大
当前，个人购置海外资产的意愿强烈，而个人境外投资政策尚未出台，部分境内居民购汇、用汇需求通过合规渠道无法得到满足，部分个人转而通过分拆购汇、申报虚假购汇用途等方式规避政策监管。一是利用个人年度5万美元以内购汇及汇出资金只需提供身份证的便利化额度政策，采取借用多人额度分拆汇出资金，将支出申报为“境外旅行”、“出国留学”、“探亲”等;二是通过自行设立公司，将资金通过投资款汇出;三是通过专业机构采取公司间操作将资金违规汇出;四是通过地下钱庄流入流出;五是通过携带外币现钞实现资金流入、流出。这些处于“灰色地带”的个人境外投资方式比较隐蔽，突破了国内政策限制，交易行为游离于国内外汇监测之外，涉及交易的跨境资金规模、时间都无法及时监控，从外汇检查角度看，个人主体又存在较强的流动性，外汇局在对个人身份调查了解及行政处罚等方面缺少有效操作手段，存在检查取证难的问题。
(五)个人外汇政策宣传效果不佳
目前外汇管理政策并未放开对于个人项下资本项目的投资，境外购置地产等项目仍受到管制，但一些媒体和机构(境外券商、境外保险机构等)为了自身利益，对民众进行不符合外汇政策的宣传和承诺，诱导和帮助境内居民进行资金汇出。正面引导的外汇政策宣传相对较少，覆盖面偏低，民众易受不当舆论影响，易引发群体性市场波动。
四、意见与建议
(一)疏堵并举，完善个人外汇政策法律框架
一是完善个人汇入汇出和境内划转环节的政策法规，对于因违规行为列入名单的个人限制其结售汇、收支、境内划转及存取钞各环节的便利性，加大个人违规办理分拆结售汇业务的成本，切实发挥关注名单的负面清单功效，通过政策的差别化实现对监管对象用汇的管理，提高外汇局监管的严肃性和权威性。二是推进个人境外投资开放进程。简化个人财产对外转移审批手续，适时拓宽个人境外投资渠道，满足境内居民个人境外投资合理合法需求，降低个人财产对外转移申请成本。三是进一步明确并大力宣扬个人申报义务，引导个人如实申报购付汇用途，还原交易资金真实属性，全面掌握个人项下资金来源与用途数据。明确银行为反分拆义务的主体，客户也应负有配合义务，明确个人未履行如实申报收支和汇兑交易性质的法律责任及相应罚则。四是探索将个人违规外汇交易信息纳入个人征信记录，加大借用他人额度进行不真实申报行为的违规成本。
(二)借鉴经验，建立清晰的监管法规体系
目前，美国已经形成了较为严密的反洗钱法律体系，该体系的核心为“一解两报”，即“了解你的客户”和向执法部门提交“货币交易报告”和“可疑活动报告”。借鉴美国《银行保密法》和中国人民银行《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》，从法规层次重新制定细化个人外汇大额和可疑交易报告，规范报告内容、格式、渠道和频率，要求各外汇指定银行将报告义务全面嵌入银行内控体系及操作规程。同时，在法规层面明确分拆交易的违法性质，重新制定详细的量化标准，并将逃避现金报告义务涵盖在内。建议将拆分交易的行为规定不同档次的量刑标准：一是拆分交易行为的通常处罚标准，即对行为人处一定比例以下罚金或入刑或两者并处;二是情节严重的处罚标准，即如果行为人在实施拆分交易的同时又违反了其他法律，或者在连续12个月内拆分交易的涉案金额超过一定数额以上的，对行为人处一定比例以下罚金或入刑或者并罚;三是在此基础上随着拆分交易金额的增加其处罚比例也应不断增加。
(三)明确责任，建立金融机构为主体的个人外汇监控体系
要求银行建立清晰量化可执行的内控制度及操作规程，以及与之相匹配的个人外汇业务数据处理系统。同时，要求金融机构制定交易监测标准，并对其有效性负责。交易监测标准包括客户的身份、行为以及交易的资金来源、金额、频率、流向、性质等存在异常的情形;确认为可疑交易的，应当在可疑交易报告理由中完整记录对客户身份特征、交易特征或行为特征的分析过程。比如“了解你的客户”的要求包括：(1)了解与客户建立的关系;(2)了解客户的身份;(3)了解资金的来源;(4)监督客户的行为。要求银行能定期检查一个账户的交易，确保这个账户实际发生的情况与客户声称的交易相符。此外，应采取加强检查、加大处罚等有力措施，提高金融机构尽职审核要求，增加未尽职成本，明确义务，提高震慑力。
(四)技术优先，推动完善部门联合工作机制
一是外汇局应继续收集、补充、完善个人外汇结售汇、收付匯及账户收支数据，充分利用科技手段，加强对银行个人外汇系统对接与研究，建立强大完善的个人外汇业务数据系统。完善监测系统功能，提高监测效果，构建“多对多”分拆结售汇监测框架，筛查相似性高的跨境资金收付汇行为，弥补现有监测漏洞。二是充分发挥银行全面掌握客户身份信息、账户信息、本外币资金流动信息的优势，在执行个人外汇管理政策过程中，深度挖掘和全面反馈客户异常交易信息，及时发现违规行为并向外汇管理局报告。三是立足本外币主体监管视角，加强与人民银行反洗钱部门联动与共享，充分发挥各自资源优势，以个人为主体实施本外币全面监测和联动管理。四是进一步畅通联合监管渠道，强化与海关、公安、边检的配合协作，建立有效的信息共享平台，深度挖掘和分享业务数据信息，促进“信息互换、监管互认、执法互助”，共同打击个人项下违法交易，防范跨境资金流动风险。
(五)正面传播，通过加强宣传引导市场舆论和公众预期
一是加强正面引导。在年初年末等敏感时间节点，外汇管理局应适度强化个人外汇政策宣传，加大社会舆论引导力度，正面引导个人正确理解和运用个人外汇管理政策，防止对政策误读、误传引发个人盲目恐慌购汇，特别是加强银行口径的政策宣传，准确解释个人外汇政策法规，加强风险提示，引导客户理性办理购汇和理财业务，疏导公众资产保值升值焦虑等。二是稳定汇率预期。适时适度干预离岸人民币市场和在岸人民币汇率，稳定人民币预期，形成汇率双向波动趋势，防止单边贬值预期下汇率避险意愿高涨导致个人购汇继续大幅增长。三是强化责任，尝试将违规名单纳入个人信用体系，起到信息披露、履行义务、法规宣传的提示和辐射作用。
作者：吴涛
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真的很快，转眼间就到2008的岁末了，**在望。盘点过去的一年，有成功的喜悦，有失败的痛苦，有紧张的充实，也有日复一日的迷茫与焦虑。这一年，有太多太多的事情铸刻在了我的记忆深处，“5.12”的大地震，“8月8日”的奥运会，横扫全球以及依旧在蔓延的金融危机，都对我的工作和生活产生了巨大的影响。08年是我来公司的第二个年头，由于工作需要我从总公司转到**区的分支机构任评估员兼业务员。一年来，在公司各位领导的正确领导下，在各位同事的真诚帮助下，本人能认真学习各种专业知识和公关能力，以公司的总体目标为行动纲领，在思想上严格要求自己，在工作上勤勤恳恳、任劳任怨，在作风上艰苦朴素、务真求实，较好地完成领导和各级部门安排的各项任务。同事对我工作的热情予以肯定，让我感到很亲切，心里也踏实很多!
硕果累累的2008年已悄然过去，充满希望的2009年已经来临。不知不觉中，我被安排到**区的分支机构已经快一年了，回顾一年的所有工作令人欣慰，在公司和部门领导的关怀下，在大家的帮助下，我快速的进入了工作状态中。在这一年的时间里，我的个人综合素质和各方面能力有了很大的提高，各项学习和工作任务都顺利进行。在工作过程中，不断提高自己的理论水平，使理论和实践再次结合，提高自己的工作效率。这一年中，在取得一定的成绩同时，也发现自身不足之处。现将2008年的工作总结如下：
一、(武湖)**农业科学技术研究所农用地评估项目
在分到**后的六月份中，我参与的第一个大项目就是武湖农用地项目评估。在这个项目中我的能力得到了很大提高，从开始根本不懂农用地价格特性，到查询熟悉农业生产的每年经常性费用等指标，最后能运用收益还原法快速测算农用地地价相关费用。在这过程中，我发现我要学习的东西非常多，尤其是特殊用地评估的相关理论知识。在学习过程中，不断地使理论知识和实践相结合，提高自己的业务水平。武湖农用地评估项目是我参加的第一个特殊用地项目，也是我快速成长的项目。但是这个项目最终我没能实施到结束。感觉有点遗憾，毕竟我要学习的东西还有很多。
二、(横店)**市**区剪刀厂工业用地评估项目
七月份接触到的是一个拟补交出让金为目的，由划拨工业用地转为出让工业用地的土地使用权价格评估项目。做这个项目不仅锻炼个人业务能力，更多的是沟通能力。如果未能到达客户预期的结果，会出现失望情绪。这时候就需要在项目进行过程中，多次与委托方沟通、协商，讲解其中的技术路线，使对方能理解并能坦然接受，达到“双赢”效果。在与客户沟通前，脑海总是一片空白，因为会出现思维混乱的状况，数次之后就学会了先把该讲述的理由或是该规避的话题拟出来记在小本上，避免再次类似尴尬对话情形出现。最后项目还是顺利地完成，这让我感到非常欣慰，同时也给了我极大的信心。在以后做项目过程中，不管遇到多大的困难，我相信都能克服。
三、(滠口)湖北省教育考试院考试服务中心土地转让评估项目
九月份出现一个类似**区剪刀厂补交出让金的项目，不过这次是土地转让，以交易课税为目的的评估。委托方为了少交契税，自然会百般要求，自从有了上次的经验后，对客户的心态也能有所理解。但评估行业最重要的是讲究评估的合理性及客观性，公正、公开、公平是我们长挂在嘴边的准则，但要真正做起来，还需要很大的决心和毅力。毕竟“糖衣炮弹”是很能消灭人意志的，重要的是能坚持好自己，力争做到“做事讲规矩、做人讲原则!”
四、(前川)**区前川一小装修补偿价格评估项目
2008年参加过对汉口前进路八万方房屋拆迁补偿价格评估项目，对拆迁项目的推进速度缓慢程度和进户勘察的难度甚有了解。在九月份，**分支机构承接前川一小42户房屋装修补偿价格评估项目，我和机构领导全身心投入到工作中，为此连续数天加班至凌晨来搜寻相关装修资料、整理电子表格和打印附件。同事们的工作热情深深感染了我，让自己在思想上严格的要求自己，工作勤勤恳恳、任劳任怨。
五、(鲁台)**区双凤建筑安装公司土地变更登记评估项目
在12月份末，顺利完成该公司土地使用权变更登记的评估项目。在评估过程中，由于收集资料较为完整，对其企业改制文件有仔细看查，获益良多，对以后碰见企业改制的评估项目时也能做起来得心应手有很大的帮助。让自己明白，做事仔细不仅不会磨工或浪费时间，反倒能让事情变得更加简单，效率也会大大提高。
六、(盘**)**经济开发区自来水厂挂牌出让土地评估项目
2008年12月31日，与委托方洽谈一块划拨公共基础设施用地拟挂牌出让的评估项目。目前，本次项目还在进行中，但前期工作已顺利完成。其中涉及到的复杂问题让自己感觉事情本没有难易性，重要是看自己如何来巧妙处理了!引申到这个项目，本应是由土地相关主管部门委托的，便在此过程中也警示自己要学会如何灵活地去处理工作流程的正确性和合理性。
七、工作中存在的不足
在这一年中，我也发现了自身一些的不足之处：
第一：沟通能力有待进一步加强;
第二：评估相关的理论知识需要进一步学习;
第三：灵活处理事情的能力需要更进一步的加强;
以上存在的不足，我会在以后的学习和工作中，不断加强和改正，不断的提高自己的业务能力，为公司做出更大的贡献。
八、2009年工作计划
工作方面：
联系业务对我来说就好似是一张白纸，如何画上七彩色是我所要思考的问题，也是一种全新的挑战!09年我将虚心的向同事学习，更加熟澈评估业务工作的各项流程和要注意的事项等。
学习方面：
工作和学习两手都要抓紧，工作也是学习，学习就是为了更好的工作。2009年除了学习怎么对项目进行操作，从项目中学习实战经验外，还应坚持学习理论知识，关注社会经济发展趋势和房地产市场行情;提高知识的深度和广度，毫不松懈地培养自己的综合素质和能力，并争取早日通过注册房地产估价师的考试!房产评估个人工作总结二
岁月荏苒，时光如梭，旧的一年即将过去，新的一年就要来临。 我来到贵公司上班已经半年了，贵公司良好的工作环境和工作氛围使 我受益匪浅，也使我明白好工作难求，我在公司领导及各位同事的支 持与帮助下，严格要求自己，按照公司的要求，基本完成了自己的本 职工作。在企业不断改革的推动下，我认识到不被淘汰就要不断学习， 更新理念，提高自我素质和技术水平，以适应新的形势需要。 现就个人半年来的工作情况做以下总结：
一、努力掌握政治理论知识，提高自身政治素质。
通过集团党委组织的集中学习、自学和听课等多种形式深入学习马列主义的理论知识、邓小平理论和“三个代表”重要思想，及时了解当今的国际政治形势，社会动态及党中央的
指导方针。为了尽快提高自己的理论水平，我还从广播、报纸中了解当今的国际政治形势， 社会动态及党中央的指导方针等。一年来，我认真按照党员的标准严格要求自己，坚定政治信念，加强政治理论、法律法规、金融财务知识学习，转变工作理念，改进工作作风，自觉遵纪守法，认真履行职责。
二、恪尽职守，认真做好本职工作。
在工作上，严格要求自己，以孜孜不倦的进取精神来勉励自己，认真执行领导的统一部署，积极开展日常财务工作，严肃财务纪律。发行公司子公司、发行站众多，日常事务繁杂，导致财务工作比较繁琐。在日常工作，我本着服务发行的原则，提高发行财务工作效率和服务能力，尽量克制抵触情绪，让发行员工都感到满意。
三、进一步加强日常财务工作的管理。
在年初，刚结束繁忙的大征订任务，我们发行核算小组就开始按照《发行公司财务管理实施细则》的要求，对报款、报销、工资、代办费、订报奖品、增值服务、票据等基础的工作抓起，细化财务流程，加强财务监督管理。同时，我们每月终结都要进行自查、自检工作，逐步完善发行公司的财务管理体系。
四、完善财务会计报告及统计。
由于发行公司是去年10月份进行公司化运营，我们是公司化运作后派驻进行财务管理，所以很多基础工作都在一步步的完善。今年，我们进一步加强各种数据的统计工作，完善各类财务会计报告。每周、每月底定时出表，为领导做出相关决策及时提供了财务信息。同时，根据领导的需要，对报表进行修改、变动形式以适应当前的需要。每月经营中出现的变化及发现的问题，在报表中也给予特殊标计。
五、及时完成领导安排其他各项工作。
2012年在公司领导的关心、帮助、指导下，使我在工作中取得了很大的进步。桌上的一摞客户资料，真实记录了我在公司的成长过程。现将工作情况汇报如下。
一、工作回顾
去年我主要是在评估部从事房产抵押评估工作，在工作中做到严格按照《房地产估价规范》认真执行估价程序，在评估过程中做到如实做好现场记录，充分调查周边房产情况，认真、坚持做好每一个房产评估报告，使其反映估价对象对象真实价格。在工作之余同时积极学习房产评估、土地评估等相关评估知识，及时了解国家相关政策，努力使自己业务水平更上一层楼。
二、工作中存在的问题
虽然做房产评估工作也一年有余了，但对于房地产评估方面的知识掌握和运用还不是很精通，所以除了在做好本职工作的基础上更加强自己的专业知识和专业技能外，同时更要提高自身的素质，以高标准的要求自己。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，提高自己的业务水平。在新一年的工作中不但要继续努力学习评估专业知识，同时要时刻树立服务的意识，与客户建立良好的关系，公司作为服务性企业，我们自身的一言一行也同时代表了公司的形象。努力使自己的本职工作做得更好。
三、对公司的几点建议
公司与员工不仅是雇佣关系，更是相互相承的关系。公司的发展关系着员工的发展，员工的进步同时促进公司的发展。一个好的企业要培养员工的归属感、集体荣誉感、认同感，让员工以公司的利益为自己的利益，能与公司共进退，同荣辱。同时公司也给员工提供良好的成长空间。
房产抵押评估个人工作总结
2016年在公司领导的关心、帮助、指导下，使我在工作中取得了很大的进步。桌上的一摞客户资料，真实记录了我在公司的成长过程。现将工作情况汇报如下。
一、工作回顾
去年我主要是在评估部从事房产抵押评估工作，在工作中做到严格按照《房地产估价规范》认真执行估价程序，在评估过程中做到如实做好现场记录，充分调查周边房产情况，认真、坚持做好每一个房产评估报告，使其反映估价对象对象真实价格。在工作之余同时积极学习房产评估、土地评估等相关评估知识，及时了解国家相关政策，努力使自己业务水平更上一层楼。
二、工作中存在的问题
虽然做房产评估工作也一年有余了，但对于房地产评估方面的知识掌握和运用还不是很精通，所以除了在做好本职工作的基础上更加强自己的专业知识和专业技能外，同时更要提高自身的素质，以高标准的要求自己。此外，还要广泛了解整个房地产市场的动态，提高自己的业务水平。在新一年的工作中不但要继续努力学习评估专业知识，同时要时刻树立服务的意识，()与客户建立良好的关系，公司作为服务性企业，我们自身的一言一行也同时代表了公司的形象。努力使自己的本职工作做得更好。
三、对公司的几点建议
公司与员工不仅是雇佣关系，更是相互相承的关系。公司的发展关系着员工的发展，员工的进步同时促进公司的发展。一个好的企业要培养员工的归属感、集体荣誉感、认同感，让员工以公司的利益为自己的利益，能与公司共进退，同荣辱。同时公司也给员工提供良好的成长空间。
王丽丽
2007年12月1日
一、评估所做工作：
1教学大纲编写：国际物流与货运代理、供应链管理、商品包装装潢设计、物流运输组织与管理、采购与供应。
2实训大纲编写：国际物流与货运代理实训大纲、DRP分销系统实训大纲、物流运输实践实训大纲。
3实训指导书编写：国际物流与货运代理实训指导书、DRP分销系统实训指导书、物流运输实践指导书。
4教学计划编写：04级物流管理专业教学计划、07级物流管理专业教学计划 5 物流管理专业教学07级计划校外专家意见书
6物流实验室首次使用：2007年11月21日带06级
2、4班学生实验室参观。 7专家听课：11月27日国际物流与货运代理科目
8专家查阅试卷：05级供应链管理试卷专家查阅
9评估期间自习课监督：11月27日
一、
二、
三、四节课06级物流2班、11月29日
五、六节06物流2班自习课监督。
10评估期间课间楼道监督：11月27日上午课间F座一层楼道卫生监督。
二、评估收获
这次评估，准备的材料非常多。由于原有的资料有限，很多资料都是在这次评估之前准备好的。时间紧、任务多是事实，对个人的促进发展更是事实。作为一个专业课教龄不长的年轻教师，备好每一节课，上好每一节课是本职工作。按照学校已有的教学计划准备课堂内容，按照课程表的编排上好每一节是正常的日常工作。学校为了迎接评估，完善补充现有的资料，使我有机会接触到编订教学计划、编写教学大纲这样的工作。在编写教学大纲的过程中，我接触到了更多的课程，对每一门课程的内容更加熟悉，对教材认识加深，对课程的实际开设意义，对学生的影响感受很深，专业知识水平在编写教学大纲的过程中提高了。教学计划的编写使我认识清楚了学校专业设置的地位和实际意义。从办学的角度出发，以社会对人才的实际需求来合理、科学安排配置课程，同类课程的开课先后顺序、核心课重点课程的选定，理论教学时间、试验教学时间、实训时间的比例安排都作了科学合理的规划。校内实践教学、校外实践教学、集中实践教学环节、综合实训、顶岗毕业实践的优化设置。科学合理的论证了在当前的形式下学生就业范围及工作岗位、学生的培养目标以及学生的基本要求。在校期间资格证书的取得。07级物流管理专业教学计划是在0
4、0
5、06级物流专业管理计划的基础上，根据三级计划实施过程中的反映出来的实际情况的基础上，结合当前的形式和社会需要制定了07级新计划书。为了使07级计划更能满足教学需要，和企业联系的更为紧密，也本着对学生负责的原则，请了海通物流公司物流项目部专家对本计划作出评价、提出整改意见和建议。海通物流是北京乃至全国知名国际物流企业，顺义李桥保税物流是公司的重点项目，对于进出口物流、国际货贷业务的运作比较先进，在培养目标、就业岗位、课程设置等方面提出了中肯和宝贵的意见，根据这份意见书，重新对教学计划作了修正。
三、评估中表现出来的不足
这次评估对于我本人来说是个锻炼的机会，在参与的过程中，在很多方面也暴露出不足之处：
1讲课方面：教学内容基本完成，但在语言的运用上还不够自如、在案例的举例中还不
是很有说服力，表现出了对社会物流的运作不是很熟悉，缺乏企业实践经历。
2 在试验课环节，由于对硬件、软件不熟悉，还不能独立的教学
3 知识体系还有待进一步完善。
四、改进与自身提高
评估虽然过去了，教学工作依然继续。自己存在很多不足，最好的办法就是自我改进、自我提高。
一个教师的知识拥有量是有限的，它能满足一时之需，但不能维持到老。必须适时适量的学习新知识、补充相关知识，扩充原有的知识体系，是它始终有新鲜的血液，，满足长期的教学。可以通过阅读专业书籍、参加继续教育实现。
理论知识是教学的基础，但不能保证扎实的理论能吸引学生。生动的案例分析、真实的情景再现能激发学生的兴趣。职业教育的教师应该有实际岗位工作的经历，提高教学水平。
个人总结(房产科)2007-12-08 11:16:07第1文秘网第1公文网xxxx年是我县城镇建设大飞跃的一年，也是我们房产科银行创优大发展的一年。在局领导的关心支持下，正各位同仁的大力协助下，我积极发挥自身优势，认真履行职责，在带领全科人员搞好自身建设的同时，主动配合局领导做好有关工作的落实，较圆满地完成了上级交给的各项工作和任务，现简要总结汇报如下：
一、抓内部管理，提高办事效率。 房产科是我局对外的一个形象窗口，结合我县房管工作的实际情况，我采取了有效措施，强化了对内部工作人员的管理力度。
1、加强业务学习，定期对工作人员进行房管政策及业务知识的培训，努力提高全员的业务素质和法律意识，
做到业务熟练，技术精通。在此基础上，进行合理分工，实施了目标管理责任制，各负其责，促进了工作有序开展;
2、强化大局意识和服务意识，提高服务质量。房管工作涉及面广，与社会各界接触广泛，我们制定了严格的规章制度，内强素质，外塑形象，做到了服务周到，热情待客，使每一位客户都能得到满意的服务，从根本上杜绝了门难进、事难办、脸难看现象的发生，树立了良好的窗口形象。
二、严格办证程序，积极服务创收。 为了杜绝在房产办证过程中的虚假现象，我们加大了各个环节的工作力度，对所有办证户都坚持实地勘测，认真核实产权来源，严格按程序办事，从根本上杜绝了多办证、办假证现象的发生，在收费管理方面，我以身作则，带头做到了不循私情，并严格执行国家政策，全国累计完成收费万元，为本局的增收尽了自己的努力。
三、实现了微机办公，房产登记和管理
跃上新台阶。
房产办证涉及到千家万户的利益，产权登记和档案管理繁琐而复杂，为积极稳妥地搞好这项工作，在局领导的大力支持下，我大胆提出建议为房产科购置了微机，采取了”走出去，请进来”的办法，进行专人专训，从而很快实现了电脑打证。原有房产档案也一一输入微机。实行统一管理，简单明了，快速高效，有效避免了一证多办现象的发生，也为房产信贷工作提供了可靠的保障。由此我县的房产管理工作初步实现了微机化管理。
四、主动配合，全力出击，认真做好房屋所有权证书的换发工作： 全国统一房产证正式启用后，为规范我县房产市场，2002年3月，经县政府批准我县换发房屋所有权证书工作开始，这是一项而又需要人力的工作。我们首先做好宣传发动工作，以电视广告和政府行文的方式将宣传资料分发到各单位及各乡镇，并采取”分片管理，各负其责”
的办法，努力做好人们的思想工作，通过宣传，使人们认识到了换发新证的重要性;在此基础上，我对有关人员进行了合理分工，周密安排，在实际换发工作中，亲自把关，逐户核实，并坚持上户服务，随到随办的原则，使换证工作有条不紊地开展起来。经过一年来的努力，已换发新房产证900余份，既达到了客户满意，又促进了房产档案管理的进一步完善。
个人总结(房产科)
2014销售部个人工作总结
又是一年末，在这辞旧迎新的日子里回首过去仿佛点点滴滴就在昨日。这一年有与同事协同攻关的艰辛，有遇到困难和挫折时的惆怅。时光过得飞快，不知不觉中，充满希望的一年就伴随着新年伊始即将临近。
2014年的4月，我第一次来到温岭石塘这个海边风情小镇，领导带我熟悉了项目地块的位置和基本情况，并且对竞品楼盘进行市场调查。在领导的关心和照顾下，在同事的支持和帮助下，更还有案场经理给我们呕心沥血每天加班加点和细心耐心的培训学习。通过一段日子的磨砺我们可以初步进入销售，
刚来时的不安稳因素和急躁心理已逐渐平稳下来。
通过近一年的工作积累和摸索，对于未来的发展方向也有了一个初步的规划，我个人也渐渐的认为适合在这一行业走下去。
今年总的客户接待量算是比较多，但是成绩却不容乐观。客户在观望的比较多，当然同行的竞争也激烈。从4月份到现在，各楼盘也纷纷的做各种活动，开盘、特价房、10万首付、买房送奔驰、体验式营销等等。而我们项目在5月1号售楼处正式开放。客户对我们期待很大，但因开盘时间在12月21号，从售楼处开放到开盘间隔太久，客户流失很多。
经过领导开会讨论，我们楼盘决定下乡宣传而不再在售楼部守株待兔，到达各个乡镇街道我们发海报介绍户型邀约客户到项目参观。
近一年我取得了一些成绩，但离要求有很大的差距，我将不断地总结经验，
加强学习，更新观念，提高各方面的工作能力。紧紧围绕公司的中心工作，以对工作、对事业高度负责的态度，脚踏实地，尽职尽责地做好各项工作。对待新客户，要把我们的优势、卖点给客户讲清楚，让客户觉得住在我们这里有面子、物超所值。因为未来我们才是中心。在老客户的维护上，及时向老客户告知楼盘进度、楼盘质量、近期区域规划等等，要让老客户有家的感觉，花钱花的舒心， 客户认可你，才会向他们的亲朋好友推荐我们的房子。让客户成为我们的销售员。
目前客户观望的情欲很大，要让客户有急迫的心理。虽然大的市场行情不理想，但是我们可以从自身的项目上着手。81省道副线贯穿上马工业区，三期商业配套围墙，重点突出三期的商业，比如商业街、石塘印象、菜场、超市。小一期结顶后，可以把15#楼外立面和部分园区小景做出来，让客户来体验。
2014年对我们来说是一个攻坚
年，如何把握市场机遇，了解客户需求，挖掘市场潜力，发挥自身优势抢占市场份额是我们2014面临的重要课题。在新一年里，我会弥补自己在工作中的不足，改进提升自己的工作方法，提高工作效率，多学多问，切实提高自己的业务水平。我给自己目标销售**套，分解目标任务，实现一个小目标，就离大目标更近一步。
并且在工作的提升中，提高自己的收入。
最后，预祝我们2014年的任务圆满实现。
销售部：
年 月 日
年终个人工作总结
鼎盛公元：xxx
2014-11-17
冬至，我徘徊在鼎盛的售楼部门口，回想起我的2014年慢慢的接近尾声，心中不禁激起一番涟漪，在这一年对于我来说收获了许多。从xxx前线一名青
涩的置业顾问到现在的销售主管。完成了一次华丽的转身，从销售的战场上来到一个全新充满未知和挑战的职场舞台。在xxx获得的收获包含了太多的艰辛与不易，它既离不开这一年多来在xxx的勤奋努力，更与同事和领导们给与我的支持和帮助密不可分。
2014年七月份，刚走出社会的我开始逐渐接触房地产，本来就怀揣着梦想的我也因为工作的开始而更加努力，不断的学习，不断的锻炼自己使我认识这个世界没有什么都不去努力就能成功的事。
在2014年七月份，我有幸加入xxx，在公司与经理的指导下全面系统地学习房地产知识。随着年后全国房市的回暖，xxx在xx的品牌扩张和销售速度大大加快，在这段时期里，我的个人能力和业务知识也在飞快提升。这也为以后从事销售主管的工作打下了一个良好的基础。
2014年11月10日，可算是我工
作上的另一个转折点，是对我到xxx一年来的一次总结，更是一个全新的开始——鼎盛公元完美开盘，4小时全部售罄。让我们体会到了收获的喜悦，几个月来的日日夜夜的辛苦，每个人的脸上总算露出了久违的微笑!
不知不觉，入职已有一年多。回想已经过去的2014年，在一年里，我在xxx获得的实在太多太多，说也说不完，要感谢的不单是一两个人，更不是一个简单的道谢就能表达的。
我原本只是一个普普通通的高中毕业生，学的是文科，没有太高的文凭和令人艳羡的自身条件，有的仅仅是外向的性格、澎湃的激情和初入社会积累的销售经验，在那段令人怀念的青涩时期，我做过水暖销售，做过销售顾问。从事了大量和销售有关的工作。感谢销售经理安经理，是你让我有机会踏入xxx，也是你的细心栽培，让我从一个普通的工作者成长为一个合格的地产工作人员，晋身到销售这一行列中，学到的
不再是那枯燥无味的知识。在鼎盛的工作生涯中，安经理对我们定期的系统培训以及职业化的行为操守规范，让我真正从一名职场人士转变成鼎盛一员并能很快适应置业顾问的角色。直到后来晋升销售主管，安经理让我在管理上学到更多的知识。
在任职销售主管期间，自身有着管理知识的匮乏，是她用女性特有的细腻和情感，包容和教导我，很多次的利用下班时间跟我沟通管理方法，改正了我很多积重难返的毛病。同时在工作中适时的给我压力和激励，让我时而如履薄冰，时而又充满信心，从不敢轻易有所松懈，逐渐在销售主管这个岗位上越来越胜任。
晋职以来，从对销售流程加深的技巧和管理的方法，背后其实下了不少功夫，也用了不少时间，当然更少不了同事间的帮助。接触销售主管的工作后才知道，工作量不大，要学的却是无比的多，管理知识永远是个无底深渊。也正
因为如此，我才乐此不疲，越来越喜欢这份工作。以前常听说销售员之间为了比拼业绩，争夺提成，经常是不择手段，诡计迭出。幸运的是我们拥有一个成熟和谐的销售团队，同事之间既有竞争更有帮助，每次分歧总能在沟通中消除，每次难题也常常在集思广益中化解。正因为有这样一群同事，我才能在管理部门方面迅速提升自己。俗话说，近朱者赤近墨者黑，因为有xxx这样浓厚的企业氛围和团队精神，才给了我成长所需的养份。
在11月10号鼎盛公元盛大开盘后，因为一些不成熟因素和政策的改变，在按揭办理中导致一些问题客户的产生，当我们在为各种问题客户之间头脑胀痛时，大家并没有泄气，而是积极想各种处理办法，这些困难的事迎刃而解后，让我深深感受了团队的重要性，而我作为团队中的一滴重要的水，要发挥自己的带头榜样，让自己的团队能更加向新的方向前进
我一直相信“天道酬勤”，所以，在日常的工作中，不仅帮助同事做一些力所能及的事，以及帮助行政整理报表，辅助经理完成“中蓝”系统的使用情况，从今年八月中初第一次以销售主管身份参与按揭的办理阶段内，对于公司的销售任务都能按时完成。同时，在日常销售工作中，我充分发挥善于思考的优点，通过对领导的观察学习以及对经验的归纳，总结出许多新的销售技巧和客户维护方式，并在随后的工作中通过实践加以修改和完善。事实证明，知识和创意永远是无穷无尽的。
但是，通过工作，还是发现自身仍存在许多缺点急待来年解决。首先，在管理方面上我还不是特别能运用自如。我想作为像xxx这样一个大企业的销售主管，不仅要精通卖房业务，对管理方面的一些知识也必须详细了解，这样才能更好的为客户服务，让客户感觉xxx无论是从企业品牌、社区环境、物业质量以及员工素质各方面都比其它楼盘有
优势，坚定客户购买的信心。针对这个问题，我近期已经在网上下载大量相关的文章，寄望通过自学还有请教同事和银行朋友的方式来充实自己。
另外，由于已经进公司有一年多了，但肯定还有很多地方不够清楚，这方面也急待在来年的工作生活中得到改进，一方面自己会多学多问，另一方面也希望领导的鞭策，同事的提点。
2014年，既是新的一年，又是我一个全新的开始。对于即将到来的一年，对生活，对工作，我有着太多的希望和梦想。虽然近期政府频繁公布房市新政，肯定有抑制房价上涨的可能，更有许多人开始预测新一年房价必然下跌。但是，通过在销售工作中跟客户的接触以及国中在渠道工作中对xx城市居民住宅需求的了解，我认为，在新的一年，xx楼市必然还有很大的市场。
我认为：这即将到来的2014年，对于xx，对于楼市，对于xxx，还有对于我，虽然有严峻的挑战，但是我们应
该当做充满希望的一年。我深知个人的发展离不开公司的发展，而热爱则是做好每件工作所必不可缺的。所以，在这充满希望的新一年里，我必将全力服务公司，热爱岗位，勤奋工作，严于利己，认真专研，继续学习，用使命般的激情面对客户，用认真严谨的态度面对我的职业，为客户制造感动，为公司创造利润!
2014工作计划：
在2014年，因项目处于尾盘阶段，于2014-10-1日交房，针对现阶段的情况做出如下计划。
一、 回款：在回款中，针对2014年全年回款的过程中出现的问题以及如何保证每
月的回款到账，在2014年的回款中
① 对于开发商所要求的每月任务及时完成
② 保证剩余问题客户尽快得到解决。
③ 因代理合同结款方式，通过与开发商沟通，促使开发商提前销售车位与店面，促进回款的进程。
④ 店面与车位销售完毕。
⑤ 地税开票的流程尽量简化.
⑥ 每月回款预算及时上报xx公司
二、 人员培训：项目与2014-11-10日开盘到现在，已处于尾声，但是为了为公司
培养优秀的后备人才，在培训方面不能松懈
① 销售技巧的培训
② 按揭与银行沟通的培训
③ 礼仪礼节的培训
④ 销讲与沙盘演练的培训
⑤ 房地产销售知识的培训
⑥ 如何处理销售以及售后产生的问题的培训
三、 拓展项目：在拓展项目中，因2014年比较繁忙，所以再拓展项目有所忽略，
在2014年全年中，将会留意xx乃至大泉州所有可拓展的项目，及时汇报公司以及
① 每月两个项目的拓展
② 及时留意新盘的开发
③ 关注xx房地产发展的方向
④ 安排置业顾问积极调查市场
⑤ 发现一手信息及时上报公司
⑥ 与其他盘置业顾问的互相沟通
四、 最终计划：因2014年基本鼎盛项目交房完毕后基本结束，在这方面，我们将
在2014年将以下几个计划按时完成：
① 将剩余回款顺利到达公司账户
② 车位和店面全部销售完毕
③ 楼盘所有问题客户全部解决
④ 银行按揭工作顺利结束
⑤ 市场拓展到位
⑥ 争取与曙辉继续合作
2014-11-17
房产销售助理个人工作总结
进入**县福满花园项目已有一年了。2014年的主要工作是协助王经理组建和管理销售部。经过所有销售部工作人员的共同努力，在过去这一年中取得了良好的销售业绩。为了提高自己的工作能力和效率，找出工作中的不足之处，现将2014年工作情况总结如下：
1、销售人员培训
销售部于2014年3月份开始组建，至今销售人员6人，管理人员2人，策划人员1人。初期的销售人员没有工作经验和房地产知识，工作开展进度很慢，在制定培训文件和培训计划后，协助王经理开展培训工作。现销售人员接待工作有所提高，对日常销售部的工作已能基本完成。
2、客户来访统计
08到访客户共记850人次。客户来访的数据每星期收录电脑一次，详细记录来访时间、意向户型、电话等，为将来的客户鉴定做好基础工作。前期的数据存在许多问题，客户的数据不清
晰，多数客户的职业和认知途径没有填写，对后期的宣传工作有一定影响，经过销售部周会提出此问题后，现阶段对客来访数据已有所改善。
3、销售文件档案管理
在2014年7月27日开展的vip卡活动，开始建立销售书面文件和电子档案两种。到2014年11月8日选房活动后，对已销售的商品房的认购书档案、商铺、款申请书、退款确认书统一管理，按房号进行分区。所有的档案在书面文件和电子档案同步更新。
4、销控管理和统计
销控管理分为对外和对内两种，对外是以销控版贴红旗公开面对客户的形式。对内是王经理和我两层销控把关，分为书面文件和电子档案两种，书面文件只是简单的房号控制，电子档案对已售和未售商品房数据详细记录，包括客户资料、面积、价格、已付款等等。所有房号需要两人认可后才可签定认购书，确保不出现一房两卖的情况。
5、销售现场管理
按排销售人员的日常值班，针对每个销售期随时调整值班人员和值班时间，配合策划部进行各项宣传活动。现场管理由王经理主持每周召开例会，进行日常工作安排，销售人员在会议中交流意见和经验，项目的优劣势共享，发现问题及时解决，对客户提出的主要问题进行统一解答，提高销售率和销售人员接待客户的积极性。
六、08年工作存在问题
虽然08年销售部取得良好的成绩，但销售工作也不有许多不足之处。在一期参与了价格体系的制定，从中看到了自己知识面的不足之处;户型更改的过程也明白了自己对市场的敏感度不够。房地产的专业知识还需要进一步的提升，自己的工作能力需要加强提高。首先就是工作的积极性和主动性，很多时候都是都是陆总的提醒才去做的工作，在09年要改正，学会自己去找事做。对数据和图纸要加强理解和分析，让产
品进更进一步的适合市场。自身的写作能力也是需要提高的一个重点。
我相信在新的一年里，通过大家的努力，我们会做得更好。希望09年的销售成绩比08年的成绩更上一个台阶。
2014年房产销售工作总结
随着时间的流逝,2014年的新年钟声即将响起,对于走过的2014年收获了很多，对工作有了更多新的认识，对自己有了更多新的要求。2014年公司开盘节奏较慢，主要是销售2组团二栋多层及部分跃层、1组团4栋小高层及部分一层房源、5月份集中交房、
1、2期地下车位的促销销售工作、3组团3栋房源的销售。
为配合公司的工作进度，主要从以下几方面来做：
一、做好新客户的接待及引导工作，做好每一位客户的回访工作。销售
1、2组团的房源时主要是6层及1层较难以销售，要对此种户型做好引导，并及时挖掘潜在客户，还有对于2组团地理位
置有抗性的客户，重点是做好异议处理及价格优势的吸引。小高层销售主要是对分摊费用较高、公摊面积过大，后期电梯维护的异议处理。并陪同客户去样板房参观，对于参观的客户能起到立竿见影的效果，扩大客户对新房美好的想象和憧憬。并对于三种不同面积户型做好不同客户的引导。通过努力和客户不断的深入沟通，取得了一定的收获。
二、5月份2组团及小高层集中交房，主要做的工作是核对客户资料信息、邮寄地址，填写入住通知书。并统一填写《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》。对于这些工作所要求是细致、耐心，避免出错。统一交房时以饱满的热情迎接我们新的业主，热情的帮助客户办理各项交房手续。
三、车位的销售从去年就已开始，也陆续销售了部分，但今年出现了销售的瓶颈，一直停滞不前。今年公司为促进车位成交和提高销售量，不仅加大了促销力度，还提高了销售奖励，大大提
高了销售动力和激情。为此我们加强了对客户的回访，主要是电话回访和短信回访。争取做到不漏掉一户，所有的客户都要通知到，并争取做到每月回访一遍。对明知有条件却不愿购买的客户做好异议处理及远期展望的告知及分析。并定期跟进有意向但一直犹豫的客户，牢牢抓住每一个有意向的客户。通过促销的刺激及回访跟进，取得了一些成效。
四、3组团房源于5月份房展会时公示出户型，由于良好的地理位置，优良的户型设计，一经推出就引起了客户一致的喜爱。此时我们要做的就是不断的积累客户，抓牢客户。在后期能办理预存选房时及时通知有意向的客户。由于后期开盘时间太久也有不少客户流失，让我们深感遗憾。但还是要不断的挖掘愿意等待的有意向客户。对于开盘的3栋楼，148栋、141栋有一定量的销售业绩。但是128栋只销售了二套，后期总结可能还是回访力度不够，没有挖掘足够多的意向客户。
对于本的工作，在完成的过程中也发现了自己存在的问题：
一、没有严格按照接待流程来接待每一位客户。虽然这是最基础的工作，但也是最难坚持和持之以恒做到的。以后在这方面要严格要求自己，无论对于什么样的新客户都要坚持以标准流程来接待，并养成一种良好的习惯。
二、对于客户的回访力度不够。销售最终是为了满足客户需求，能够成交，完成良好的业绩。所以对于客户的回访跟进是一项任重而道远的工作。没有成交就没有业绩。每一位客户都是潜在客户，评价客户是不能光凭金钱去衡量的。在我的实际工作中，也有很多原来没有任何意向的客户后来成交的，更有很有意向的客户因为某些原因未成交的。会出现这样的结果也是我们史料不及的，但总的来说，还是工作没有做到位。所以要不计后果的去做好回访，并做好详细的记录，终会有成效的，成效也许不是当下，也许在未来的某一天。有时成
交会有运气的成分，但运气不会一直眷顾你，最终还是有多少付出就会有多少收获!
三、没有一直保持高度的工作热忱。我们是公司的一面旗帜，是公司的窗口，要时刻保持高度的工作热情。做好自己的仪容仪表、保持微笑、提高自己的亲和力。用良好的专业知识为客户解答各种疑惑、办理各项手续。不断的提高自己的业务知识，学习能力。不要让不好的情绪和不好的行情影响自己，影响自己工作的热情。
2014年将是新的一年，希望能在以上几方面做到改进，补缺补差，以全新的面貌来迎接新的任务和新的挑战。真心的祝愿公司一年比一年好，明年会取得更好的成绩!
工作总结
在房地产行业工作也已经半年多了，在公司领导的帮助指导下，我开始对房地产有所认知，对销售也有所了解，在销售房产方面还有待提高。
经历了六月份开盘，从前期的跳水到后期的成功销售，整个的销售过程都开始熟悉了。在接待客户当中，自己的销售能力有所提高，慢慢的对于销售这个概念有所认识。从自己那些已经购房的客户中，在对他们进行销售的过程里，我也体会到了许多销售心得。
第一、在接待当中，始终要保持热情。
第二、做好客户的资料登记，及进行回访跟踪。做好销售的前期工作，有利于后期的销售工作。
第三、经常性约客户过来看看房，了解我们楼盘的动态。加强客户的购买信心，做好沟通工作，并针对客户的一些要求，为客户做好几种方案，便于客户考虑及销售，使客户的选择性大一些，避免在集中在同一个户型。这样也方便了自己的销售。
第四、提高自己的业务水平，加强房地产相关知识及最新的动态。在面对客户的时候就能游刃有余，树立自己的
专业性，同时也让客户更加的想信自己。从而促进销售。
第五、多从客户的角度想问题，这样自己就可以针对性的进行化解，为客户提供最适合他的房子，解决他的疑虑，让客户可以放心的购房。第
六、学会运用销售技巧，营造一种购买的欲望及氛围，适当的逼客户尽快下定。
第七团结工作中的同事，互相帮助，虚心求教，有利于销售中因知识匮乏，而造成不必要的客户流失。
第八服从领导安排，不与顶撞反驳，销售行业作为领导的，即是业务精英出身，各个身经百战，经验丰富，即有不足之处领导的指出，皆因个人知识和经验不足，销售人员应及时接纳学习。
第九销售人员应不断学习各个行业知识，销售人员及时杂学家，多方面了解有助于谈客中找到共同的兴趣爱好，以便于销售。
第十、无论做什么如果没有一个良好的心态，那肯定是做不好的。在工作
中我觉得态度决定一切，当个人的受到挫折时，态度最能反映出你的价值观念。积极、乐观者将此归结为个人能力、经验的不完善，他们乐意不断向好的方向改进和发展，而消极、悲观者则怪罪于机遇、环境的不公，总是抱怨、等待与放弃!什么样的态度决定什么样的生活.
第十
一、找出并认清自己的目标，不断坚定自己勇往直前、坚持到底的信心，这个永远是最重要的。
总之，这半年多来，我在公司虽取得一点点的成绩，但这与领导的要求还相差甚远，在新的一年里我将保持对工作的热情和积极性，更需要有“不待扬鞭自奋蹄”的精神，一步一个脚印，积极的向着目标前进!
以上是我2014年的工作总结
总结人：岳刚
总结日期：2014/1/9
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