养老院房产评估报告

养老院房产评估报告（精选8篇）

养老院房产评估报告 篇1

根据县委、县政府印发关于《

》的通知，我镇对本镇敬老院进行升级改造，现将该工程建设风险测评报告汇报如下：

一、项目基本情况

项目名称：

项目内容：

项目甲方： 项目乙方： 涉及区域： 涉及群众 ： 户 拟用地情况：

亩 涉及资金情况： 万元 经济、社会效益预计：

二、不稳定因素预估：在修建过程中，可能由于征地的原因，被征地农户（居民）与开发商可能引发矛盾；建设中建筑的质量与规划可能有不稳定因素，由于施工地点位于321国道旁有可能出现高速行车引发的交通事故。

三、评估方案

评估工作责任领导： 评估工作直接责任人：

参加评估的单位：

养老院房产评估报告 篇2

伴随着我国老龄化社会情况的加剧, 绿色养老住区的建立已得到社会的广泛关注。建立起具有中国特色的绿色养老住区评估体系势在必行。绿色养老住区能够为老年人提供最优化的生活环境, 越来越多的养老住区的建立使我们必须对最优化的绿色养老住区建立起标准的评估体系。

一、概述

(一) 绿色养老住区建设的社会背景

据最新统计, 从2011年到2015年, 我国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿, 中国人口中16%都将是老人。民政部近年来也采取了一系列措施, 把社会养老服务体系建设作为民政工作的重中之重。作为老龄产业发展的一项核心内容, 养老住区建设必将得到长足的发展。

养老住区急需建设的同时伴随着严峻的生态问题和能源问题。因此在改善和提高老年人的生活质量的前提下, 如何促进资源和能源的有效利用, 减少污染, 将可持续发展理念融合到养老住区建设中, 是我国今后养老住区建设的必然趋势。

(二) 绿色养老住区理念

养老住区是指专门为老年人建设的综合型养老住区。主要包括主体居住建筑、老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。绿色养老住区理念是要实现住区从设计、建设, 到管理、经营, 能充分实现社会、经济、自然协调发展;其内部的物质代谢、能量流动和信息传递关系形成一个环环相扣的网络, 使物质利用循环再生, 社区的能量损失最小, 以实现社会、经济、生态效益最大化。

二、国内外绿色养老住区评估体系

围绕如何建设绿色养老住区, 许多国家都制定了各自的绿色养老住区标准与评估体系, 这些养老住区将绿色低碳技术和可持续发展作为养老住区建设重点, 倡导“绿色”建设概念。同时, 这些养老住区评估体系中的评估项或是评分方法对我国建立绿色养老住区评估体系有很多值得借鉴的经验和启示作用。

(一) 国外绿色养老住区评估体系

1. 美国绿色养老住区评估体系

美国的养老体系建设发展较为完善, 美国老年住宅产业中最具特色的就是大型的综合服务性老年住区。这些住区相应地建立了评估体系, 例如美国LEED养老住区从可持续选址设计、水资源利用、能源与环境、材料与资源和室内环境质量、革新设计六个方面对养老住区给予评分。由于养老住区的特殊性, LEED养老住区的重点放在社区建设上, 并引入了可持续发展的住区设计理念, 为老年人创设一个舒适的养老乐园。与单体建筑的环境性能评估相比, 可持续绿色养老住区的评估更倾向于环境、人文、基础设施等状况的综合表现。其绿色住区的评估体系着重于社区规划的调整和多方面的表现。

2. 英国绿色养老住区评估体系

英国BREEAM养老住区版本将住区评价对象扩展到更加宽阔的领域, 从设计和竣工两个阶段给予评估, 可以用来评估不同的养老住区类型。BREEAM根据最后得分给予“通过、好、很好、优秀、杰出”五个级别的评价。BREEAM技术让养老住区建筑在品质、安全性、内部舒适性以及能耗、二氧化碳排放量等这些更广阔的领域内取得平衡, 力争为老年人创造一个低碳和健康的生活环境。

3. 日本绿色养老住区评估体系

随着老年人口的不断增加, 从上世纪80年代开始, 日本也开始建设综合性的养老住区。同时推出了一系列绿色养老住区评估内容。例如日本CASBEE体系根据已有的“生态效率”概念, 从建筑环境效率 (BEE) 定义出发进行评价, 试图评价建筑物在限定的环境性能下, 通过环境降低负荷的效果。在其多种评价工具中, CASBEE-PD评价工具 (新建建筑规划与方案设计) 可以运用到养老建筑评价中, 它主要从建筑环境性能质量和建筑环境负荷两方面进行评价。

4. 国内绿色养老住区评估体系

为了适应我国养老产业迅速发展的新形势, 引导更多的社会力量投入养老产业, 国内各种老龄协会组织同时结合国内的实际国情也开发建设了一系列养老住区评估体系, 国内绿色养老住区评估体系主要包括养老住区技术评估、绿色低碳住区技术评估和住宅性能认定三部分。

三、绿色养老住区评估内容

建立养老住区评估体系的目的是为住区建设提供一套通用的标准评定方法, 它是对养老住区建设进行效能评定的一种标准工具。养老住区评估体系也是一种指标, 用于测量人们关注的一些重要的子系统和因素的主要特点。绿色养老住区评估体系通常按照一定的评分标准进行, 内容包括一定的主体栏目, 有养老服务、安全保护、住区选址、住区环境规划等。每个栏目下都有一定的评分标准。

(一) 绿色低碳技术评估

绿色低碳技术评估主要指的是在老年住区内绿色低碳技术的运用情况。从住区规划设计与住区环境设计、能源与环境、室内环境质量、住区水环境、材料与资源和运行管理六个方面给出绿色低碳技术评价指标。

1. 住区规划与住区环境

首先是对绿色养老住区整体规划与居住环境进行必要的审核。在住区选址阶段禁止非法占用耕地、林地、绿地等受到国家保护的土地, 尽可能保持和利用原有地形、地貌和水体体系;在住区规划和建筑设计时要尊重城市周围空间和城市文脉, 建筑风格、建筑高度等要与周围环境相协调, 尽可能与自然力之间取得均衡。具体有以下评价标准:

(1) 建筑室外空气质量、水质、环境噪声、场地电磁辐射和土壤氡浓度符合国家相应的标准规定。

(2) 住区声环境和光环境应优于国家标准。

(3) 住区内绿化植物应适合当地生长、能降尘、降噪音和能杀菌、吸收毒气。住区绿化中绿地率要高于35%。

(4) 住区规划设计中最少有一条公共交通路线, 并在主要交叉路口设置无障碍设施。

(5) 老年人的交通工具应以清洁能源为主, 从而实现低碳化交通。

2. 能源与环境

最大化利用再生能源并提高整体居住环境质量是一项重要的评估内容。其评价标准包括:

(1) 能有效利用自然通风条件为室内创造良好的空气质量并保证室内空气调节器的畅通。

(2) 确定合理节水率和再生水利用率, 尽可能利用再生水资源与进行污水处理, 并对水量平衡方案进行经济评价。

(3) 优先选择可蓄能、调湿或改善室内空气质量的功能材料, 对建筑材料进行全寿命周期技术分析。

(二) 养老住区技术评估

养老住区技术评估中主要有住区设施评估、养老服务评估、安全保护评估、运营管理评估、运行效果评估几部分组成。养老住区技术评估对老人与老人之间、老人与工作人员、老人与家人之间的随时沟通意义重大。

1. 住区设施评估

居住环境中的各种设施与人生活关系密切, 并占据重要位置, 在综合型的养老住区内首先应保证有舒适的公共服务空间和公共服务设施。在公共空间内可以为老人提供用餐区域和可以随时休闲的空间, 在其空间布置中应为居住者提供辅助行动和生活的设备, 以满足老年人的需要。由于老年人肢体能力的逐渐弱化, 应特别强调的是老年人卫生间的评估标准。在老年人卫生间内必须有无障碍设计, 并且要把浴室地面的防滑、防水处理作为重点。同时卫生间内也要具有一定的私密性, 并具有良好的通风设施。

2. 养老服务和运营管理评分

老年住区项目的复杂性和变化性有别于其他项目。在建立优良的住区设施后, 更为重要的是管理和服务。其管理和服务评估内容见表1:

(三) 住宅性能认定

住宅性能认定评定指标主要包括住宅适用性能、住宅环境性能、住宅经济性能、住宅安全性能和住宅耐久性能五个方面。其内容见下表2:

四、绿色养老住区实际应用

绿色养老住区主要体现在养老住区建设中以适老化建设为重点, 结合老年人在生理和心理两方面的变化要求, 建设生态绿化住区。在我国养老地产开发实践中人们逐渐认识到养老住区建设应从盲目走向理性, 从粗放走向理性, 努力发展以“绿色”为前提, 以“适老”为重点的多种住区模式。

综合型养老住区, 以北京“太阳城”为例, 它坐落于北京北郊, 住区占地面积为42万平方米, 建设规模为17万平方米, 该住区规划设计遵循的基本原则是“以老年人为中心”, 以“阳光、绿树、水”为基本元素, 为老年人创建安全、方便、舒适、亲切自然的理想居住环境。规划建设者精心设计了不同档次的老年住宅和六大社区配套中心, 包括老年病医疗中心、老年文化教育中心、老年娱乐中心、老年购物中心、老年家政服务中心和老年国际交流中心。整体规划设计将功能设施板块和居家养老板块分开的布局概念, 既相互独立又相互交融, 其绿色适老应用体现在整个住区的可持续发展中。

五、结论和展望

在未来几年我国将处于老年人口增长高峰期, 各种养老住区模式将逐渐增加, 要为老年人创造一个绿色生态并具有人文关怀的养老住区, 这是老年人健康养老的重要保证之一。本文介绍了绿色养老住区评估的主要内容, 即从“可持续发展”理念出发, 对国外绿色养老住区评估体系进行分析, 针对我国养老住区发展现状, 概括出国内养老住区评估主要从老住区技术评估、绿色低碳住区技术评估和住宅性能认定三个方面进行评估, 以及对建立标准的建筑评估体系进行研究, 做出最优化的评估标准。

在老年建筑建设的发展的阶段可结合各地政府的需求和地方的生活习俗、经济、技术特点, 制定符合当地情况的绿色养老住区评价标准和评估体系, 同时还可以在现有体系上拓展到更多的养老模式建设上。随着我国养老机制的逐渐成熟, 期望未来在建设政府、企业、规划设计师及大众的相互监管和市场引导下, 结合我国养老建筑市场服务特点, 制定出最优化的养老住区运行机制和管理体系, 利用绿色养老住区评估体系促进养老建筑发展, 为老年人营造一个“老有所为、老有所乐”的生活环境。

参考文献

[1]聂梅生, 阎青春.中国绿色养老住区联合评估认定体系[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.67-86页

[2]周燕珉, 程晓晴, 林菊英, 林倩怡.老年住宅[M].北京:中国建筑工业出版社, 2011.8-9页

[3]中国房地产业协会老年住区委员会.中国百年建筑研究院.社会力量参与老年住区建设的模式和相关标准[M].北京:中国城市出版社, 2012.120-125页

[4]秦佑国, 林波荣, 朱颖心.中国绿色建筑评估体系研究[J].建筑学报, 2007 (03)

[5]刘畅, 林波荣, 宋凌.建立我国绿色学校评估体系[J].建筑科技, 2009, 14:14-18页

环沪“养老房产带”调查 篇3

零点调查分析，北京、上海、广州等经济发达城市存在一批占当地老年人口总数6％以上的中高收入老年群体，这些老年人认为现在的养老环境，无论居住环境还是养老服务水平都不能满足他们的养老需求。

另一方面，由于近年来特大城市房价的高企以及生活成本的不断提高，也有越来越多的老人迫于生活压力考虑异地置业养老。媒体广为转载的一组数据是，近10万上海老人希望购买郊区或周边城市的养老型住宅，另有1万名左右表示愿意购买郊区或周边城市的养老型别墅。

环沪“养老房产带”在态势上似乎也已渐形成，绿地21孝贤坊、嘉兴江南太阳城、吴江明丰花园……与上海一桥、一路之隔的千灯、花桥、浏河，甚至嘉兴、无锡、常熟等地都有开发商入沪推销养老楼盘，更有外资想介入上海老年住宅市场，分得一杯羹。

如今，上海人养老真跨出省界了吗？环沪“养老房产带”的春天到来了？

投资多于养老

“我们设想中的老年社区并未实现。”嘉兴江南太阳城的销售人员坦言。宣称华东地区第一个养老主题社区的江南太阳城，当初定位“上海人的养老天堂”，为吸引上海人，甚至推出了每平方米3300元左右的低价，比嘉兴同一地段的楼价低了600元。

嘉兴市政府为该项目从土地价格等方面提供了一系列优惠政策，但对购房者业提出了明确要求，即保证70％的楼盘销售给上海客户。为防短期炒作，嘉兴市规定2010年前，太阳城业主不能将房子转卖给嘉兴人。

嘉兴市人口500万，外来人口150万，外来投资置业的人员仅有5％，嘉兴政府此举为了吸引上海客户，尤其是老年人，以此加快与上海的接轨，带动当地房地产业与经济的发展。嘉兴市副市长王洪涛曾坦言：长三角15个城市中，嘉兴并不介意成为上海中老年人的天堂。

嘉兴甚至出台了《上海市基本医疗参保人员在嘉兴居住期间医疗费用代办报销服务办法（试行）》，并在今年1月1日实施。按现行政策，异地就医须回原地报销，这项政策出台后，在嘉兴长期居住的上海参保人员就可在嘉兴看病，由嘉兴方面提供代办报销服务。

政策先在离退休后在嘉兴的上海参保人员中试行，条件成熟后再扩大到上海在职参保人员，《办法》指出，上海参保人员在嘉兴居住集中的社区应成立相应服务机构，或由社区社会事务站集中代办报销医疗费用，所需费用由所在房地产开发商或物业管理公司承担。

一系列优惠政策下，江南太阳城很快被上海人抢购，“确实很多上海老人购买，但最终发现并没有搬过来养老，而是转为投资了”，销售人员说。江南太阳城的规划设计确实在很多细节上体现了老年社区的倾向，譬如，小区内每套房子安装了呼叫系统，绿化绿41％，建有以供老年人娱乐的文化活动馆以及医疗卫生站。

但由于老年人入住率并不理想，这些场馆并未启用，二三期的定位、宣传也改为“全龄化社区”，销售人员说，现在的业主不少是上海的中青年。嘉兴某房地产人士告诉记者，除了医保卡不能通用，落叶归根的传统观念也是影响上海人异地置业养老的原因。

“确有部分上海老人在嘉兴置业养老，分两种，高端以别墅为主，主要是经济宽裕的老人，或子女为孝敬父母，在嘉兴购置别墅，老人住嘉兴，子女周末来度假；低端客户主要是家庭相对困难的老人，将上海的房子让给子女，自己搬到嘉兴，置业养老兼投资。”她说。

这天上午，这名房地产人士在嘉兴开发的公寓开盘，一位上海老伯前一天晚上就赶到嘉兴，5点开始排队，最终定购了一套两居室，“他给我们一种势在必得的感觉，当天抽奖，老人还得了1880元的头等奖，很开心。”

房地产人士认为，异地置业养老的老人多是六七十岁的老人，身体状况尚可，因此医保卡不能通用的问题并不十分突出，“真到七老八十了，哪里能跑到外地折腾？”

“异地置业养老，多半老人与这些地区有渊源，多为祖籍地，譬如宁波、苏州，看看上海每年扫墓人群往哪里涌，就知道异地养老在哪里可能实现。”

“以房养老”受冷落

该房地产人士分析，与嘉兴太阳城相似，上海周边出现的养老型楼盘多数被上海人消化，但真正意义上的异地置业养老比例并不高。“一些项目其实是借着养老旗号获得政府在土地等方面的政策支持，实际建成后面向全龄销售。”

位于昆山花桥镇的绿地21城孝贤坊是另一个毗邻上海门户的养老型楼盘，除建筑设计细节体现老年社区特色外，还引入了同济医院绿地昆山医院，社区内设平价药房，还将设立老年食堂、老年文化中心、休闲中心。

“竞争中，嘉兴一直落后于昆山、苏州等地。宝山隔壁太仓浏河距上海的罗店只有6公里，距上海市中心44公里，用在罗店买公寓的价钱在浏河差不多可以住上经济型别墅，规划中还要将上海的轨道线延伸过去。因此，那边的养老型社区，老人入住率相对较高。”

不过，在她看来，这些小区之所以如此受上海人推崇，主要还是因为价格低，“所以有楼盘喊出口号：以低廉的价格让上海人享受到三代同堂的乐趣。”

“严格意义上说，现在周边出现的所谓养老型楼盘都不符合老年社区的标准。”上海市人大代表李传福说，“真正的老年社区应兼备家庭、社区、养老院功能。老人身体好时体现社区功能，一旦生活不能自理，就要体现养老院功能。”

“不是说设置呼叫铃，把医院搬到小区门口就叫老年社区了。”李传福认为现在这些楼盘不过是一个相对便宜的居家场所而已，并不能真正缓解上海的城市养老压力，老人一旦不能自理还是要回到上海的养老机构。

李传福前不久参观了位于上海南汇的“亲和源”，这是国内第一家老年会员制康乐社区，在那里老人可以享受居家生活，也能获得专业的养老服务。“有配菜中心为老人烧饭，还有一个可容纳200人的养老院。”

李传福认为这是国内唯一的老年社区，类似一个松散的大养老院，“亲和源”共有13栋住宅楼，可容纳1500名老人居住，但至今签约不足20户，关键问题还是门槛太高。记者了解该项目并非商品房，采用会员制，前100名入住的会员一次性交纳50万元，以后根据房屋大小收入2万至5万的年费。

李传福由此想到上海目前推出的“以房自助养老”政策，“以房养老”政策在欧美广泛推广，但在国内多个城市却遇到了瓶颈。

上海公积金管理中心“以房养老”基本模式为：市公积金管理中心在与老人签订合同之时，便约定按经评估的市场价格将房屋产权转让给市公积金管理中心，此后中心以优惠价将房屋返租给老人。如果租期届满老人还健在，则续租的租金在保证金抵用后可以全免；如果老人在租期内去世，则剩余的租金归老人的遗产继承人。

目前，只有一对80多岁高龄、无子女的夫妇签订了合同，调查发现，子女不赞成房屋产权变更是阻碍此项政策的最大障碍。普陀区为老服务中心推出的上海首个民间“以房养老”与政府部门的“以房养老”不同，产权归老人，推广机构帮老人把住房重新装修后出租，租金作为老人入住养老院的费用。但这个项目3个月来同样无人响应。

房地产人士告诉记者，倘若老人有自我理财能力，或者有子女，一般更愿自行出售房产，或者出租房屋以获得更多养老金，与政府等组织合作的以房养老，房屋估价往往比市场挂牌低一截。在美国，由于高达60％至80％的遗产税，老人们更愿意将房产抵押。

“以房养老只是解决了养老资金的问题。”李传福认为将“以房养老”视为一种养老模式是一个误区，这种模式更适合经济困难或无子女的老人。

截至目前，上海60岁以上人口已达266万，占全市总人口的20％，2006至2010年老年人口年净增将达9万人左右。浙江省发展和改革研究所所长卓永良认为，在解决上海城市养老压力问题上，应充分发挥长三角一体化的优势，城市功能互补。

不久前，卓永良漫步上海街头，看到住在老城厢里的老人，感慨万千，“城市空间如此拥挤，为何不换个思路，把房子卖了，到周边景点城市异地养老？这样有利提高养老质量，降低养老成本，有利城市空间重组。”

在他看来，上海人要实现同城效应的观念转变，当然，要在缓解养老压力问题上发挥长三角一体化的优势，首先就要解决政府间合作的问题。长期以来，异地联网结算系统的硬件投入问题一直是阻碍社保卡通用的关键。

养老院报告 篇4

前言：尊老爱幼是中华民族的传统美德，为进一步加强和改进大学生的此种思想道德教育建设，弘扬中华民族尊老、敬老的传统美德，努力营造社会和谐的良好氛围，作为大学生的我们应该为创建全国文明城市贡献青春力量。爱老敬老是中华民族的传统，让我们学会爱老敬老。今年三月份的实践活动我们选择了去学校附近的田馨养老院看望住在那里的老人。

去老院慰问主要原因是关心老人应该从身边做起。养老院是孤寡老人的栖息之所，截至2012年底的数据，我国60岁以上的老年人口约1.9亿，占总人口的14％，而这一数据正以每年1000万的数量激增。根据国际规定，一个国家60岁以上的人群占总人口比例的10％，即说明该国进入了“老龄时代”，中国现已进入了“老龄时代”，中国养老问题迫在眉睫。为了缓解老龄化带来的社会压力，开设养老院，将老人集中到一起进行专业的护理这样的方法不断得到人们的认可。近些年来全国注册的养老机构已经从零星几家公办的养老院，福利院到了现如今的约为4万所的规模。那到底老人在养老院是什么情况？养老院都对老人有着怎样的服务项目？这就是本次调查报告所要阐述的课题。调查时间和地点：2016年3月12年；田馨养老院

调查对象和方法：地区的老人；实地考察

实践目的：通过到养老院开展社会实践活动，了解农村养老院老人的生活状况，了解老人的一些基本情况以及老人需要什么，养老院给予老人怎样的服务。

田馨养老院是经民政局、卫生局批准设立的集公寓、养老、托老、居家养老、康复护理、医疗及家政服务为一体的综合性老年服务机构。是一家提供医、养结合的养老服务单位，也是一家由政府选定的为孤寡老人、空巢老人提 供居家养老上门服务的专业机构。她夏有空调，冬有暖气，院内有花草、树木及卫生室，是老人休闲养生，托老养老，娱乐康复的理想家园。

准备：我们通养老院院长取得了联系，在征得院长的同意后，我们开始讨论活动的细节。在活动前一晚，我们小组讨论集合时间并说明需要注意的事项。

探究养老院老人生活状况这样的命题能够帮助我们清楚的认识到现阶段养老院运行的具体情况以及住院之后老人的基本生活状况，在此中我们能够发现现 如今中国养老院所存在的一些问题，提出一些初步的设想和建设性的意见，已帮助中国的养老院能够更快的走向正规。

调查方法

在进入养老院之后，先通过帮助院方整理一年来的老人入院档案对养老院的情况有了初步的了解，然后在征得院方的同意，对各个老人选择性的进行结构式访谈以及无结构访谈的对话收集老人的个人情况和对养老院的看法。此后进行相应的资料整理，对于一些没有收集到的资料通过询问护理员或是院方领导进行再次的补充和完善。

调查的内容

为了能达到本次的调查目的，收集到较为完整的关于养老院老人生活情况的信息，我们将调查内容分不同对象进行系统的调查，其中对于老人进行的调查中，设计的访谈问题包括了老人的年龄，性别，身体状况，家庭情况，养老费用由谁支付，选择养老院养老的原因，对养老院的要求等。对于院方，我们则通过询问或是访谈的形式调查养老院在哪些方面为老人提供突出的服务以及在建立养老院以来院方都为老人做了哪些活动，以此来获得院方的信息。

调查的结果

根据以上所提到的调查内容，我们将所收集的资料以资料收集来源的不同进行分类展示。

（一）老人

1,入住养老院的性别上比较平均，年龄上多为70岁以上的老人。在对田馨养老院现存在案的27名个案进行调查中，只有四名老人年龄只有60岁，而且他们到养老院都是有一定特殊的原因，他们其中有两人是一对是夫妻，家中只有一个女儿，女儿成家后老人为了给孩子减轻负担自愿来到养老院。另外的两个，一个是得脑溢血后两腿无法长期直立行走，需要全护理的照顾，一个是进行过多次脑出血，意识一直处在一片模糊的状态，无法进行正常的独立生活。2,养老院老人一般都是多子多孙的。在调查的有效的23个案例中，有12个老人都拥有极多的儿女，而且其中儿子的数量远超女儿的数量。对于没有生育子女的2个个案中，她们通过过继的方式向自己的多儿女的亲戚姐妹中要一个女孩来进行抚养。而就我在其中的了解发现其中一个过继老人家中母女存在着极大 2 地家庭问题，这里就不予多说。

3,老人来养老院的费用大部分是由老人自己的退休工资来进行支付的，但也有为数不少的老人由自己的子女支付。在有效的24个个案中，13个老人在养老院的花费是由自己的退休金支付的，10个是由自己的子女支付的，还有1个关系特殊，是因为自家的房子因为天主教堂征地拆了后，神父在征求他子女的同意后把他放到这个养老院，然后全权支付费用。

4，老人选择养老院的原因多是因为家里无人照顾，出于无奈来到养老院。在有效的24个个案中，有14个是处于无奈。而选“其他”是两个老人，他们是一对夫妻，进养老院则是因为大娘身体不好，在家大爷要买菜，做饭，照顾老伴生活的太累，而到医院去又不划算，所以就到养老院来，这样就免去了许多生活问题，可以专心照顾老伴。

5.家属来探视老人的次数和时间多维持在每半个月来一次的频率上。在有效的24个个案中，其中一个因为入院时间还不超过2个月，他的数据我们就没有统计上去。还有一个个案的家就位于养老院所在的村子，所以不存在子女来探视这一情况，有时间老人就会自己回家。在其中还存在一个现象，就是当老人刚刚住院时家人来探访的次数会明显多一些。当老人入住时间达到两个月的时候，来探望的次数直线下降。这有可能是因为养老院地理位置太过偏僻的缘故，也有可能是别的缘故，在此我们就不在深究。

（二）院方

1，在照护老人的一些服务中，该院最在乎的是饮食方面的内容。为了符合老人的口味，院方开设了灶委会，每一星期集合6个老人进行集中开会，讨论关于一周饮食的意见反馈以及对于新的一周食谱制定的建议。除此之外，每两天院方会派人到县城采购新鲜的蔬菜，水果回来以保证伙食的新鲜和卫生。2，其次是健康方面。老年人一般都或多或少有些疾病。就为了更加了解老人的身体情况，院方组织了一次义诊活动，邀请了医生到养老院对老人的身体进行全面的检查。在检查完之后，为有需要的老人购买药物。同时在日常生活中，院方有要求护理员每日记载老人的吃药情况，身体情况以及精神状态，如有异常就会有人进行询问老人的情况，以保证老人的身体处以良好的状态。3，日常娱乐消遣方面。为了让老人在养老院能更好的生活，院方针对老人 3 的需求配置了许多适合老人娱乐，比如说麻将桌，图书阅览室，菜园子，祷告室（因为很多老人是天主教徒）等娱乐事物。老人在大部分时间可以自由的安排自己的生活作息，就根据自己的兴趣在该院里活动。

结束语

这个活动虽然短暂，但我过得很充实。经院长的介绍，我有幸和在院的老人接触，并向他们了解了一些生活情况，还带给他们一些生活用品，最重要的是丰富了他们的精神家园。这次活动我以“善用知识，增加社会经验，提高实践能力，丰富生活”为宗旨，利用空余时间参加有意义的社会调查，接触社会，了解社会，从活动中检验自我。

在这次实践过程中，我获益匪浅。我学到了在书本上学不到的知识。让我深入生活的每个角落里，真正体会到老人们的心灵上的孤独。同时也认识到养老院存在的问题。

参考文献：

1.陈世林：《直面·沟通·融入应对老人孤独心理问题的个人策略》，九江学院学报《自然科学报》，2006年第4期。

2.吴捷：《老年人孤独感与主观幸福感的社会关系》，《心理科学》，第984-986页。

养老院安全自查报告 篇5

我院坚决贯彻学习《某某市民政局关于组织开展社会养老机构消防及食品卫生安全检查工作的通知》，坚持“安全第一”的指导思想，突出消防安全、食品安全工作重点，认真落实新消防法、食品安全法规，建立健全规章制度，加强消防、食品安全管理，较好地保证了养老院安全生活。总体安全工作情况如下：

一、领导重视，制度落实。

在某某市民政局、某某市民政局、某某镇党委政府等上级部门的指导下，我院根据上级通知加强了对消防及食品工作的组织领导，落实了养老院消防及食品工作责任制，刘世家院长要求全院上下要以消防、食品安全第一的责任心来开展各项工作，并亲自负责自查、自检和整改工作。在全院开展了消防安全知识培训工作，使全院职工基本掌握了相关消防及食品安全知识技能，增强了消防及食品安全意识。

二、加强检查，杜绝隐患。

首先对宿舍、食堂等重点防火场所进行排查，对电源、电线进行改装处理，告诫老人尽量不要在宿舍内吸烟，及时熄灭烟头，不要私自使用电器，消除一切不安全的隐患。并购买消防桶、铁锹、扫帚等消防器材，防止意外发生。再次对食堂卫生情况进行了一次深入地检查，彻底清除卫生死角，对于各种不卫生的隐患和习惯及时进行处理更新。存放食品和原料的场所有专人管理，非直接工作人员不得接近；严格生熟分放，并严格执行饭菜当日制作，当日食用制度，以防隔夜饭菜对老人身体健康造成危害。切实维护好老人的人身安全。今后我院将严格按照消防、食品安全法规及上级部门的要求，切实做好我院的消防食品安全工作

篇二：神木县中心敬老院安全管理工作整改自查报告

神木县民政局：

为强化内部管理，规范工作运作，明确工作职责，提高工作水平，确保入住院民安享晚年，结合敬老院工作实际，我院对可能存在的安全隐患进行了逐一排查，未发现重大安全隐患，并要求敬老院管理人员要从细微处入手，不留死角，进一步完善基础设施，检查红外监控设备，确保万无一失。现将有关整改自查情况汇报如下：

一、提高认识，加强领导我院组织召开了关于敬老院安全隐患排查工作的专题会议，要求敬老院管理人员坚持安全第一，预防为主的方针，进一步增强做好敬老院安全管理工作的责任感和紧迫感，立即进行自查，查找敬老院工作中存在的漏洞和隐患；

进一步落实好院长负责制、工作人员岗位责任制，要求管理人员时刻绷紧安全管理这根弦，克服侥幸、麻痹思想，加强24小时值班制度，所有人员保证手机24小时开机，发现隐患及时处理或报告，坚决杜绝各类重大事故的发生。做到领导到位、责任到位、措施到位。同时提高院民的事故防范意识。

二、建章立制，规范管理加强敬老院在食品安全卫生、用火用电、防暑降温、内部管理等制度的建立健全，制定了《突发事件应急预案》，认真做好防电、防火、防食物中毒、防疾病传染等工作。

坚持24小时值班制度，并要求值班人员严格遵守，认真做好工作记录。坚持执行领导带头巡查值班制度，随时准备应对可能出现的各类紧急情况。要求全体工作人员密切关注老人们生活动态，及时反馈饮食、消防、物资、人身安全、医疗安全等信息,按照预案采取有效措施，把工作做细做实。

三、精心组织，认真排查（一）饮食安全1、严格执行食品卫生和食品安全各项规定，把好食品卫生安全关，定期对肉、菜进行检查，防止食物中毒。

2、保持食堂卫生清洁，每天消毒、防蚊、防蝇、防蟑、防鼠等设备和措施。

3、保持炊具、餐具清洁干燥，做到每天消毒，防止传染病和食物中毒。所有炊具、餐具放置有序，不能裸露，刀具使用后应妥善保管；生、熟食品分开存放，生、熟餐具分开使用；对传染病人的餐具应单独存放，保证饮食符合卫生要求。

（二）消防安全1、严格执行消防安全工作等有关规定，配备灭火器等消防应急、安全设备，做到定期检查和有效管理、使用，并建立检查、使用情况登记制度。

2、要加强对供养人员用电热毯等取暖的管理以及安全使用方面的宣传教育工作，不准在房间使用电取暖器和其它电器设备。

养老院可行性报告 篇6

现在是市场经济，与其他行业一样，要办养老院，也要进行市场调查，进行可行性分析。业内人士普遍认为，开办养老院，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也确有人投资建养老机构纯为回报社会，不为赚钱也不图虚名，即是如此，养老机构开办以后，也还有个维持良性动转的问题，即如何保持其自身发展。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。

一、办院可行性分析

养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，地理位置的交通和环境情况等。

盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。

办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。就深圳现状，试做开办养老机构可行性分析如下：

一、从市场角度

深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选择到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。

从区域角度来看，——区和——区养老机构相对密集，市南老城区和——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上的不足。

二、目前深圳市内养老机构发展评价

深圳市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，特别是缺少象天津鹤童老人院、广州市寿星大厦、上海福利中心这样行业领军型的养老机构。具体来讲：

1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。

2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。

需要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。

目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的能力挑战较大，每年都有不能通过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，达到降低服务成本的目的。

二、收支情况分析（以50张床位，四人间养老院为例）

一、开办养老机构前期投入

1、租金投入，选择房屋时多选择租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金必须控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。

2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。

3、基本设施配备。

a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元×50=40000元。b)床上用品700×50=35000元 c)室内每人一个圈椅200×50=10000 d)电视每房间一个1000×15=15000 e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。

f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g)洗衣设备，预算2000元。h)洗澡设备，预算5000元。

i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。

4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=300000元

二、养老机构运营投入

1、员工工资。

院长（兼会计）1人计4000×12=48000元 副院长 兼采购1人计2000×12=24000元 护理员5人计1000×12×5=60000元 厨师2人计1200×12×2=26400元 以上共计9人计158400元。

2、伙食费成本300×50×12=180000元。

3、水电费400×50=20000元

4、取暖费700平米×20=14000元

5、办公费用600×12=7200元

6、设备耗材、维护等2000元

7、租金10万元。以上投入合计482000元。

三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）

1、床位费四人间200×12×50×80%=96000元。

2、服务费200×12×50×80%=96000元

3、餐费260×12×50×80%=124800元

3、水电费20×12×50×80%=9600元

4、取暖费80×3×50×80%=9600元 以上收入计336000元

四、经营评估

1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。

2、可期达到全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。

3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。

三、开办养老机构相关手续

一、开办养老机构应具备的条件

（一）符合当地养老服务机构发展规划；

（二）有规范的名称；

（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；

（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；

（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可通过与属地医院诊所签约实现）。

二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：

（一）开办组织或个人的身份证明；

（二）机构章程；

（三）资金状况证明；

（四）场所证明；

（五）消防安全、卫生防疫证明；

（六）与养老服务机构所在地的一级以上医疗机构签订的提供医疗服务协议或者内设医疗机构的批准证书。

三、开办养老服务机构，应办理如下手续：

1、市和各区（市）人民政府以及非本市组织、个人开办养老服务机构，申办人直接向市民政部门提出申请。本市其他组织和个人开办养老服务机构，申办人应当向养老服务机构所在地的区（市）民政部门提出申请。区（市）民政部门应当按照本办法的有关规定进行审查，对符合规定的，报市民政部门。民政部门审查开办养老服务机构申请的时限为自接到申请之日起20日内。

2、核准开办养老服务机构的，申办人应当按照有关规定和民政部门的要求进行筹建，经民政部门会同有关部门验收合格后，由市民政部门发给登记证书。

3、申办人取得登记证书后，应当按下列规定办理有关手续：

（一）利用非国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到开办地的民办非企业单位登记管理机关办理登记手续；

（二）利用国有资产开办的非营利性养老服务机构，申办人凭登记证书按事业登记管理的规定到事业单位登记管理机关办理登记手续；

（三）开办营利性养老服务机构，申办人凭登记证书到工商行政管理部门和税务部门办理登记手续。

四、养老机构享受优惠和社会资源利用

1、养老机构用水、电、安装电话实行居民价优惠。需每年到民政部门审批一次。

2、符合星光老年之家投入条件的，可申请福彩基金的注入。

3、可利用志愿者开展服务，降低用人成本，实现亲情服务。

4、开展社会公益活动，争取捐赠和赞助，补充老年生活费用的不足。

养老院房产评估报告 篇7

在国外, 对反向抵押贷款中利率风险的研究已经比较成熟了, 主要体现在对提前偿付问题的讨论上。提前偿付是指借款人偿付的资金超过了每月计划偿付额, 超出部分将未偿还的本金余额提前偿付。借款人的这种提前偿付行为, 直接影响住房抵押支持证券的定价及其投资者的收益率, 使银行面临再融资的风险。

提前偿付问题的讨论主要集中在提前偿付的CPR、PSA指标上, 这些指标都只关注时间的影响, 而忽略了其他一些影响因素;后来出现了基于期权定价理论模型的一些提前偿付的计量经济学模型, 它将提前偿付看作一种看涨期权加入其中, 由于它需要一系列严格的假设条件, 不符合住房反向抵押贷款的提前偿付的实际情况, 而且借款人提前偿付并不像期权理论所预测的那样有规律, 一些非期权相关的因素也是引发或者阻止借款人提前偿付的重要因素;为了解决这些问题, 后来Schwartz & Torous运用比例危险模型来建立提前偿付模型, 他们使用利率差、再融资倾向、季节性因素和歇火现象等四个变量来解释非期权相关的因素, 并且使用Log-logistic分布作为抵押贷款提前偿付的基本危险函数, 比较适合国外反向抵押贷款“时间性”的特点。然而, 该模型的四个影响因素对我国提前偿付影响都不明显, 主要表现在两个方面:

(1) 再融资是由于利率差所刺激的, 在我国情况却刚好相反;

(2) 国外提前偿付的季节性因素、歇火现象在我国体现的并不明显。

由于借款人的偿付行为受到国家社会制度、经济制度、市场经济发展水平、居民消费习惯、文化教育背景等因素的影响, 而我国的各种环境条件与欧美等发达国家存在着很大的差异, 运用国外已有的提前偿付预测方法所得结论与我国实际情况有较大的出入, 因此, 本文在分析国外借款人前偿付计量经济学模型的基础上, 根据我国现阶段国情, 研究了我国借款人住房反向抵押贷款提前偿付率的预测方法。

2 建模过程

下面我们首先构建符合我国国情的基本危险函数, 然后建立住房抵押贷款提前偿付率的预测模型。

2.1 基于威布尔分布的危险函数

在构建中国的基本危险函数需要考虑是中国人的消费习惯。中国自古以来都有这样一种消费心理, 不习惯“寅吃卯粮”, 虽然, 老年人选择了用将来的“钱”来实现现在的消费, 但是中国人的传统思想还是会影响这种模式的实施, 因此在住房反向抵押贷款过程中, 还是很可能出现提前还贷情况的。可以看出, 贷款的危险函数 (即提前偿付率) 呈现出一种增长的趋势, 因此我们可以运用威布尔分布的危险函数来表示贷款的寿命与提前偿付率之间的这一关系:

h0 ( t;λ, α) =λα (λt) α-1 (1)

h0 ( t;λ, α) 是服从威布尔分布的危险函数, t为反向抵押贷款经历的时间, 即反向抵押贷款到t时刻提前偿付, 其中λ >1, α>1, 均为待估计的参数。显然, 威布尔分布的危险函数是单调增加。

2.2 提前偿付模型

我们引入两个变量来表征提前偿付的主要影响因素:

引入X1 代表同行利率与合同利率的差, 它是我国提前偿付最重要的影响因素。目前中国住房反向抵押贷款的偿付方式主要是每月等额本息还款。住房抵押贷款期限也较长, 同时, 目前中国尚未实现利率市场化, 当法定利率发生变化, 就要从下一年年初开始按照新利率计算借款人每月的贷款额。如果当前的市场抵押利率低原抵押贷款合同利率, 住房价值提高了, 理性的借款人可能就会终止合同, 提前还贷。合同利率与现行市场抵押利率的差额越大, 刺激借款人提前偿付的压力就越强。由分析可知, 提前偿付行为可以由现行抵押贷款利率与合同利率的差额得到解释, 进而提前偿付率是现行抵押贷款利率与合同利率差额的函数。引进因素变量表示上述利率差额X1=R-c, 其中R 表示当月现行市场反向抵押利率; c表示合同利率。

引入X2 代表借款人的年龄。借款人的年龄是提前偿付的另一个非常重要的影响因素。反向抵押贷款中涉及到的寿命, 是借款人剩余的寿命, 如果借款人贷款时年龄越大, 则其贷款年限就越短, 每期可贷款就越多, 因此, X2 越大, 提前偿付的可能性也越小。 (假设X2 ≥60) 。

综上所述, 提前偿付率预测模型如下:

假设这些变量都是以指数的形式对基本函数产生影响的, 则可以建立提前偿付模型为:

h (t;λ, α, β, x) =h0 ( t;undefined

其中β= (β1, β2, ) 是解释变量 (协变量) 的回归系数;

λ>0, α>1, β1>0, β2<0;

λ, α, β, 均是代表待估计的参数。

由于式 (2) 存在指数项, 在估计模型参数时, 很不方便。因此, 可以对其两边取对数: lnh (t;λ, α, β, x) =lnh0 (t;λ, α) +β1X1+β2X2

这样便建立了提前偿付偿付率的线性回归模型, 采用极大似然法可以估计出模型参数。从上式, 还可以看出, 当两个影响因素均为0时, 提前偿付率就退化为基本危险函数的数值。

由于现在还没有有关反向抵押贷款偿付率的借鉴, 我们借用法博齐《抵押贷款手册》第 35章中的1983年GNMA9.00 30年抵押贷款组合的提前偿付率的数据。GNMA 抵押贷款组中的贷款具有相同的抵押利率和到期日。假定有100个抵押贷款的样本, 观测期从1987年5月到1994年3月, 同时假设样本具有相同的贷款金额 , 在观测期以前该样本组无提前偿付。根据Schwartz , E. S. & W. N. Torous (1989) 文章中对数据的处理方法 , 可以得到41个样本截尾 , 截尾时寿命均为123, 其余样本的寿命如下:

下面给出了参数的极大似然估计, 并根据观测信息矩阵得到各个参数的渐近标准差。

undefined

3 实证分析

假设一退休老人拥有一套住房, 他的预期剩余寿命为10年, 银行合同反向抵押贷款利率为6%, 而实际现在的贷款利率为5.5%, 则利用上面得到的参数值, 得出:

可以得到, 给退休老人的提前偿付率为6.46%。

4 结论

本文结合我国的实际国情, 在计量经济学模型的基础上, 通过构建基于威布尔分布的基本危险函数, 并引入利率与合同利率的差、借款者年龄两个解释变量, 建立了适合于我国的反向抵押贷款的提前偿付模型。我国银行在运用该模型对提前偿付率进行预测分析时, 可以达到控制和防范提前偿付风险的目的。

参考文献

[1]赵天荣.利率不确定、预期收入与提前偿付测度模型[J].长安大学学报 (社会科学版) , 2008, (3) .

[2]施方, 俞自由, 黄保佳.住房抵:贷款的比例提前偿付模型[J].数理统计与管理, 2003, (5) .

[3]黎子良, 郑祖康.生存分析模型[M].杭州:浙江科学技术出版社, 1993.

养老院房产评估报告 篇8

关键词：房产公司 养老地产项目 预算 可行性

一、养老地产概述

养老地产，是复合型综合地产业态，是基于老龄化的住宅而在近年拓展出来新兴的地产业态，具有立体的多层次的开发经营方式，该业态复合了养老产业、房地产开发建设、商业运营管理和金融创新等属性。随着老龄化社会的日益加剧，养老地产是中国实现居家养老、社区养老和机构养老等相结合，创新养老模式的有效载体和实现形式，将推动和引导我国养老产业的可持续发展。

二、项目整体规划

（一）整体形象定位

这是一个以北京市高端人士为主要消费客群，辐射周边人群的以健康养老为主题的休闲、度假、养老、养生综合体，立足多元化的生活方式，以健康为中心，以“湖光”、“山色”为基础。以人为本，以健康为中心，以周边优越的自然景观为配套，通过多样的产品组合，丰富的生活配套，各类层次的教育活动组合，后期服务项目的提供，打造一种田园牧歌式的养老健康生活。

（二）客户定位

项目无论从地理位置还是产品特性来说，都注定了该项目只能立足于高端。其服务对象是具有较高收入且养老观念先进的老年人群，如政府部门、事业单位和国企的退休干部、享受国家政策补助的专业人士、个人或其子女有较高收入的富裕阶层、有在国外留学就业的子女的老年人群、在国内留学工作的外籍人员的老年父母等，年龄在50岁以上的中老年人；可支配RMB5000每月及以上的、受教育程度较高，且对健康生活方式、高品质的老年生活有一定追求的老年人。

（三）营销模式

借鉴亲和源的会员制模式。拟入住该项目的老人一次性缴纳会费，通过合同拥有公寓的使用权，这些会员可以通过合同实现房屋使用权的转让和继承。但入住公寓后每年还要缴纳一定额度的年费，支付共用事业费和额外收费项目的费用。本项目共设置可用于前期销售的会员卡共分三类，分别是：

A卡，20年公寓居住权，会费标准为40万元，入住后额外收取年费2万元至3.5万元不等，此卡可转让。B卡，终身制（即老年人去世之后即注销，小户型会费标准为40万元，大户型会费标准为50万元，年费在2万元左右。C卡，度假制，此卡有效期为5年，用于免费享受每年20天的度假公寓居住权，或可升级后享受健康疗养中心的居住权，会费为5万元，适用于陪伴老人度假的子女或对该健康疗养有一定需求的商务客户。

三、投资效益分析

（一）投资估算

项目建设期为24个月，运营期持续时间较长，且涉及到的服务项目内容体系繁杂琐碎，将在后期的专项研究中逐一细化，故本报告的投资估算仅涉及建设期。本项目建设总投资52255万元，其中前期费用为2890万元，建安工程费用为36550万元（包含部分二次装修费用），其中健康诊疗中心的二次装修由健康诊疗服务机构完成，工程其他费用为7140万元，期间费用（包含财务费用、管理费用和销售费用等）共计5675万元。

（二）资金筹措

项目开发总投入资金为52255万元，由以下几部分组成：政府补贴安养教育学苑和健康诊疗中心资金为10000万元，预计第一年到位2000万元，第二年到位3000万元，第三年到位3000万元，第四年到位2000万元。养老保险项目扶持资金2000万元，第二与第三年分别到位1000万元。企业自筹资金8000万元，其余剩余投入资金靠本项目销售回笼。

（三）财务评估

1、销售收入

项目在开发建设阶段主要依靠会员卡预售实现项目销售收入。A、B卡销售均价按照40万元计算，截止项目落成预售数量为680张，则销售收入合计为27200万元。C卡销售均价即为5万元，截止项目落成预售数量为2400张，则销售收入合计为12000万元。以上两者合计共计为39200万元。

2、盈利分析

由于拥有了政府资金和第三方资金的支持，并较高地预估了会员卡的销售市场，所以在项目开发建设期结束时能基本保障项目的现金流平衡，并略有盈利。项目投入使用后的运营期财务预算将另有专题报告进行分析，不再在此进行展开。

四、项目财务风险及控制

（一）财务风险

该项目虽然通过渠道合作，引入了政府、保险项目合作、服务商合作等资源，但是依然面临资金投入要求高，需要依靠高昂的会员卡销售回款支撑整个项目财务的良性运作。

1、盈亏平衡分析

除去健康疗养中心和安养教育学院，剩余部分的物业面积为65500平方米，其他资金收入主要用于建设健康疗养中心和安养教育学院，故在考虑盈亏平衡分析时，剔除该部分的成本和其他收入（财政和第三方资金因素），项目盈亏平衡点销售额=固定成本/（1-变动成本/销售收入），项目盈亏平衡点销售额=32304/（1-4602/39200）=36602，即会员卡销售金额需达到36602万元，方能实现项目盈亏平衡。

2、敏感性分析

考虑到项目实施过程中未知因素的各种变化，本研究就项目销售收入和工程建设投入在+5%、-5%、+10%、-10%之间变化时，对项目的盈利能力影响进行敏感性分析。

（二）财务风险控制

一是研策阶段详实精准，争取设计工程一步到位，不做浪费的变更和调整；品牌推广提早造势，强势销售；二是争取更多政策扶持，比如利用健康疗养中心产研教室等资源争取专项资金等；三是加强合作资源之间的纽带关系，利用合作资源的资金实力；四是提高运营效率，使运营期尽早盈利，维护项目良性运作，提升项目品质。

五、小结

现今的经济形势下，在一些大城市探索发展合适的养老地产开发模式，无论是对于开发商、政府还是消费者都具有积极的意义。对于开发商而言，在现有的激烈竞争中寻找到新的发展方向和前景；对于政府而言引入民营资本参与养老产业，可以部分解决现在公共资源不足的问题，同时创新模式，打造多层次的养老架构；对于消费者而言，可以有更多样的模式的选择；这是三赢的模式，因此值得推广借鉴。

参考文献：

[1]陈金保，师春芳.美国和日本的养老地产经验[J].金融博览（财富），2012（12）：54—55

[2]武甲晓.美国养老地产开发经验启示[J].合作经济与科技，2011，432：11—12

[3]孙秀娟.我国养老地产开发模式研究[D].北京交通大学硕士学位论文，2011