物业化管理提升社区消防安全之浅见
摘要：社区作为社会治理基本单元，是众多工作的立足点，对于消防工作而言，管理单位易，规范社区难。社区具有其独特政治、经济和社会文化特征，如何精准认识社区，调动各类资源，改进社区消防工作对于推进消防工作社会化具有十分重要的意义。
关键词：社区;消防工作;物业管理
在城市化进程中，随着房产所有权的多样化，社区被重新赋予社会意义，当前，人们常提的城市综合治理“网格化”就是以社区为基本单元。对消防工作而言，如何抓好社区消防安全同样具有基础性意义。
1 社区的基本类型
近四十年来，中国致力于社会主义市场经济建设，基本建立了以公有制为主体的市场经济体系，多元经济因素影响着社区存在形态。从经济社会特征不同，社区主要分为三种类型：
1.1单位制社区
一部分主要是计划经济时代由机关团体事业单位和国有企业包揽建成的社区，原建筑物所有权属于国家，居民依据身份根据分配享有居住权，后来房改时基本已经转变为私有房产，二是前些年有的机关团体事业单位和国有企业在政策允许范围内采取自建或商业开发模式建立的社区，有的社区土地使用权归单位所有，有的社区则完全为居民业主所有，但社区居民仍具有单位属性[1]。这类社区管理形式比较复杂，主要有三种情况，①有的老社区因单位破产、重组或房改等原因，已经无人管理，无钱维护;②有的社区完全由单位负责，具有浓厚的单位福利性质，有人管、有钱管;③有的社区则完全商品化，社区建成后全部按市场运作，等同于商品房社区。
1.2“村改居”社区
“村改居”社区又俗称联建房社区，主要是在城市化进程中，城区附近的农村集体土地通过征收调整为国有土地，进行商业开发，农民基本变成市民，农村村民委员会变为居民委员会，有的农民即使保留农民户籍，但因农村实际已无土地成为事实上的“城市户口”，征收土地时，国家一般划拨一定土地给农民集体建房居住，农民自建或联合起来建房形成集中居住的社区，改变了以往分散的居住模式，这种社区违章建筑较多，往往存在“私房”改公共建筑使用情形。这种社区管理较难，从公共事务管理上来说，存在村委会或居民会出面组织，但因无固定公共设施维保资金来源，公共事务管理常变得较为混乱。
1.3商品房社区
主要指完全由房地产商成片开发的，具有一定规模，配套设施相对发达，供城市居民居住的居民区，它的形成和发展极大地促进了城市的进步和人们生活的改善。这类社区管理一般比较规范，从管理组织角度说，一般建立业主委员会自治，通过聘请物业管理公司管理维护卫生安全等公共事务。从管理资金来源角度说，配套设施维护可以动用物业维修资金，日常管理则可以依法向业主收取一定的物业管理费。
2 社区消防安全现状
随着经济社会全面发展，邵阳市城区集中新建成投入使用大量社区(楼盘)，但由于管理有待提高，均不同程度的存在各种消防安全隐患，主要表现为：
2.1消防安全责任人、管理人不明确
50%以上没有明确消防安全管理人，仅30%通过合同或协议商定物业管理公司代管日常消防安全，但是法律责任和义务并不清晰。
2.2消防设施、器材未保持完好有效
高层居住建筑或综合楼，基本设有火灾自动报警系统或喷水灭火系统，刚通过消防验收后的一段时间基本能保持完好有效，但时间稍长，因未进行有效的维护和保养，有的楼盘的消防设施、器材就会逐渐损坏，约40%的社区消防设施存在各类故障。
2.3消防安全制度不完善，落实不彻底
部分单位明确了管理人和日常巡查要求，但未及时组织实施，约80%的社区未组织自动消防设施年度检测。
2.4消防安全意识薄弱
社区居民消防安全意识薄弱，消防车通道被堵塞、消火栓被挪用等情形时有发生，70%以上居民不清楚社区内有哪些消防设施、器材，45%以上居民不清楚如何处理火灾事故。
3 “多元存在而不治”是导致社区消防安全问题丛生的原因
总的来说，当前社区消防工作机制尚不健全。
3.1消防监管乏力
根据《消防法》、《消防监督检查规定》和《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》，机关、团体和企事业单位为公安机关消防机构日常监督重点，为此，各地相应出台了界定消防安全重点单位的文件，比如2013年湖南省修订了《湖南省消防安全重点单位界定标准》，社区不属于监督检查重点。从法律角度而言，作为居民住宅小区的社区属于公安派出所消防监督检查范围，面对数量日益增长的社区，任务繁重且警力有限的公安派出所难以做到全面排查。
3.2日常管理缺位
《消防法》第十八条规定，社区物业管理公司应当对管理区域内在共用消防设施进行维护管理，提供安全防范服务[2]。但是根据《合同法》和《物业管理条例》，物业管理公司无论是前期与房地产开发公司签订的服务协议，还是后來与业主委员会签订的协议，均应只对合同约定范围内的条款履约，即权责一致，若物业服务协议不包括消防管理方面的内容，则物业管理公司不得越权管理。即使物业服务协议合同包含了日常消防管理条款，物业管理公司也仅对条款约定内容负责。约60%包含了日常消防服务内容。
3.3居民参与度低
当前，很多社区存在私家车占用消防车道、挪用消防设施器材的问题。为提升社区主体——居民的消防安全意识。近年来，邵阳市开展了“创建消防安全示范社区”活动，印发了60余万份资料，深入社区广泛宣传消防知识，一些活动在许多社区遇冷，有的社区居民事不关己，有的社区居民略知一二，不愿意被“打扰”。
综合而言，在社区消防安全管理方面，社区主体—业主委员会常面临能力不足的问题，无法有效解决“消防安全”的问题;居民委员会作为政府行政管理体制的延伸，无论从法律上还是实际中也无法解决众多小区内涉及到经费、人力和物力的“消防安全”问题，其主要作用是检查、指导;公安派出所作为消防监督管理的最基层一级，有法定责任对社区消防安全进行检查，最关键问题是即使检查发现问题，这些问题该如何处理，法定程序是：警告、500元以下罚款、拘留、移交当地消防救援机构处理、督促社区管理者整改，事实上，因社区缺乏明确的责任人和管理人，法定措施常常难以落实。于是，因机制不健全，社区消防安全本应“多元共治”，实际上却陷入“管理真空”。
4 物业化管理是实现社区消防安全可持续发展可能之路
数量众多的物业管理企业是市场经济高度发达的产物，是现代社会分工走向科技化、专业化、精细化的必然产物。
4.1物业管理能破解社区消防“多元不治”的困境
业主数量多、社区情况复杂。如前文分析，居民委员会、公安派出所、业主委员会等主体难以成为社区消防安全实际管理者，而物业管理公司恰好可以充当这个角色[3]。每个社区中，物业管理公司是全天候、全环境职守的。能够按法律法规要求，落实每日巡查、定期演練等工作，成为社区消防安全实际治理主体。
4.2物业管理企业具有专业化特征
在提供社区消防安全服务方面，物业管理公司最大优势就是：管理队伍专业化。物业管理公司是经法定程序成立的正规企业，只有达到一定财力、人力标准的才具备资格，其主要职能就是为物业为业主提供服务，这种服务不应只包括治安管理、公共卫生、绿化管理等项目，完全可以拓展到消防安全管理服务方面。当然，目前，一些物业管理公司还没有充分挖掘其在社区消防安全服务的潜力。
4.3物业管理能促进消防工作社会化
日常消防安全管理服务主要内容有：一对消防设施器材进行日常维护保养，二组织日常防火巡查，三开展消防安全宣传教育，二是组织居民开展消防应急疏散演练。就此而言，无论消防救援机构、公安派出所、居民委员会或业主委员会，都没有人力来实现这些日常琐碎的工作，而物业管理公司恰恰能做到。而且，只要在物业管理行业全行业落实消防安全管理服务，不仅能提升物业管理行业的消防安全服务能力，而且也能充分发挥其点多面广贴近群众的特征，充分利用深入开展“创建消防安全示范社区”活动为契机，培养更多的社区消防安全管理“明白人”，推动社区微型消防站100%实体化运行，强化社会火灾“末端”防控进一步遏制“小火亡人”，全面提升整个社会的消防安全水平。
4.4探索构建物业管理企业消防安全管理累积计分体系
社区消防安全管理累积计分体系是指，消防救援机构借助信息化手段，收集、记录社区消防安全管理活动的相关信息，通过对其合法性、合规性及有效性进行量化评价计分，从而实现对社区内社会单位履行消防安全管理职责实施动态监管的消防监督管理新机制。其核心是按照治理能力现代化、治理方式法治化、治理规则简约化的总要求，依法建立社会单位履行消防安全管理职责的内容清单和科学合理的评价计分机制，通过采取规范引导、正向激励和动态追溯监管等措施，激发社会单位落实消防安全主体责任的内生动力，为实现消防监督管理模式由管物向管人、由重点监管向辖区全域管理提供平台基础，为全面推行“双随机、一公开”提供必要补充监管措施。充分利用信息化技术，构建社区内社会单位消防安全管理累积计分体系，是当前消防监督执法领域落实“放管服”改革要求，创新消防监督管理模式，加强事中事后监管的有益探索。
4.5健全机制促进物业消防管理良性发展
主要方向是：①明确物业管理企业必须提供消防安全管理服务，将消防管理服务作为物业管理企业市场准入、等级评比的基本条件，增加消防设施维护管理人员职业资格要求和人员数量要求，明确物业服务企业在物业管理区域内应承担的责任;②明确消防设施器材维护保养费用来源，确定物业维修资金作为消防设施维护保养的经费来源，严格审批使用程序，明确日常消防管理服务费列入物业管理费内容;③明确物业管理公司法律权责，对于在合同范围内因日常消防管理服务不到位出现的消防违法行为，或导致的消防安全隐患，依法依规查处，对于非法定非合同内容的其它情况采取相应措施，确保权责一致，利益平衡。其次是要积极引导，开展行业试点，尽量为物业管理公司提供消防安全服务创造良好的外部环境。
参考文献：
[1] 曾翔.浅析社区物业中的消防安全管理.社会工作(实务版)，2011，000(3)：26-28.
[2] 张峰.浅谈社区物业消防安全管理现状与对策.城市建筑，2015(24)：172-172.
[3] 张利杰.浅谈社区物业消防安全管理与消防技术应用.中国新技术新产品，2013，000(12)：256.
作者：周瑾
摘要：小区住宅中的物业服务是人们选择的重要衡量标准，在物业服务中，消防安全管理又是管理的重点。物业消防安全管理关系到小区住户的生命财产安全，关系到人们的安定生活。加强物业消防安全管理是重要且必要的，但是当前由于各种原因，物业消防安全管理还是存在较大的问题，影响着物业消防安全管理水平的提高。本文主要从物业消防安全管理常见问题出发，探讨相关的对策，来提高物业消防安全管理水平。
关键词：物业;消防安全管理;问题;对策
1物业消防安全管理常见的问题
1.1对于消防管理的工作重视程度较低
物业的消防安全管理工作是一项长期工作，但是常常会出现一些消防安全事故，不禁令人心惊。物业管理包含众多的内容，不少物业公司的管理角度是出于成本核算，而不是维护业主的利益。常常把管理的重点放在费用的收取、日常设备的维修等问题，而对于消防安全管理的重视程度较低。对于一些基础的消防设施也欠缺管理，一些灭火器等设施常常无人管理。消防安全设施的作用是为了提高消防安全管理水平，以应对不时之需。但是部分设施成为了摆设，一旦出现火灾，这些设施也很难发挥作用[1l。
1.2法律意识淡薄，责任意识欠缺
小区住宅的消防责任要做好明确交接，真正将消防管理的责任落实下去。而不是发生了火灾等消防安全事故，大家相互推脱，找不到责任人。不少物业公司与开发商的合同签订是有问题的，里面涉及到的责任没有明确划分。另外，一些物业公司在进行管理过程中，常常走形式主义，工作根本没有落实到实处。
1.3公共维修资金使用受限
物业开展消防安全管理需要一定资金支持，但是现有资金的不足往往会让物业打起退堂鼓。一般来说，物业消防安全管理的费用来源于两方面：一是业主，二是房产开发商。但是从业主角度来看，收取消防安全管理费用有些难度。而且消防设施的维修管理费用较高，一旦消防设施开展维修检测活动，必须要有大量资金的支持。否则，即使发现问题也难以有资金去解决问题，起不到实质性的效果。这种公共维修资金使用的受限，无疑束缚了物业的消防安全管理工作，不利于提高物业消防安全管理的水平。
1.4对于物业消防安全管理的监督不到位
行业监督不到位。行业内对消防安全管理监督工作缺乏重视，无论是在人员配备还是资金物资的支持上积极性不高，加之目前行业系统主管单位应当履行的消防安全管理职责不够明确，使得行业内部不能够树立起正确的消防安全监督管理理念，使得物业消防安全管理工作的发展陷入误区。
消防执法监督力度的不足。物业消防安全管理中出现的火灾隐患或消防违法行为的整改虽然有法律依据，但没有标准统一的操作性条文，执法监督的难度较大，且消防执法监督只能督促物业服务企业解决相关问题，而不能介入房地产开发商、业主、相邻关系人等相互间的利益纠纷中。此外在具体问题的解决上，消防执法监督的相关干预措施往往浮于表面，甚至处于被动状态，造成监督的效率低下。
业主自主监督不到位。部分业主消防安全意识薄弱，不能充分认识到自身在物业消防安全管理中应履行的监督义务，缺乏业主与业主间的相互监督。而由全体业主组成的业主大会及其产生的业主委员会在物业消防安全管理活动中的安全监督作用也未能发挥出来，业主大会及业主委员会更倾向于物业收费问题，忽视了制定和履行业主公约的消防安全管理监督事项，对物业服务企业履行消防安全管理职责及专项维修资金使用情况没有有效监督，使得消防设施损坏、消防疏散通道被占用等安全隐患行为得不到及时制止。
1.5物业消防安全管理能力不足
物业在建立消防安全管理团队时，所招聘的人员鱼龙混杂，水平不一，大多数都是年事已高的看大门人员。这些人由于文化水平较低，根本不能够进行现代化的物业消防安全管理。另外，物业在宣传培训方面存在较大欠缺，没有进行专业培训课程的开设，使得员工的消防安全意识淡薄，消防技能欠缺。同时，缺乏相对应的考核评价机制，员工的工作积极性较低。
2如何提高物业消防安全管理水平的对策分析
2.1明确各方责任
2.1.1政府层面
各级政府应该加强对于消防安全的管理，定时开展检查活动。在各地区都要建立健全物业消防安全管理机制，明确人员责任，提高大家的消防安全意识。建立网络化平台，方便民众反映问题。针对民众反映的消防安全问题要给予高度重视。一旦发现有消防安全隐患，就要立即开展行动，督促有关责任人进行问题处理，规避隐患，保证人民的生命财产安全。
2.1.2明确行业部门责任
房管部门也要肩负起自己的监管责任，定期开展相关会议进行工作落实。同时，公安派出所也要进行监督检查，及时处理民众的投诉举报。另外，城管执法部门也要进行责任划分，开展监督管理行动。总之，各个行业部门都要进行监督管理，形成一个完整的监督管理网络，有效促进物业消防安全管理水平的提高，保证人民的稳定生活。
2.1.3明确物业服务企业责任
物业服务企业作为消防安全管理的主要落实者，要意识到自身的责任和义务，主动承担起物业消防安全管理的重任，积极配合各部门开展消防工作。在开展消防安全管理的过程中，要进行人员岗位分配，责任划分，积极向业主进行消防安全知识的普及，履行好自身的义务。
2.2提升消防安全群防群治水平
2.2.1强化警示惩戒作用
物业管理人员在进行消防安全管理的过程中，如果发现有人违反规定，可能会引发安全事故，要及时进行制止教育，帮助业主意识到自身行为的不恰当，并在以后积极改进。但是，假如单纯地劝说教育没有意义的话，要进行警示惩戒，及时向有关部门报告，使得违法人受到应用的法律惩罚。
2.2.2发挥消防志愿者作用
消防志愿者可以定期开展消防安全知识的宣传，帮助业主意识到消防安全的重要知识，在生活中避免一些不规范的用电行为。进行区域划分，确保每一片区域都有一名志愿消防管理员，在工作中积极发挥作用。
2.2.3加强社会面消防宣传
做好宣传工作，必要的消防电视宣传片、家庭防火常识手册等，将有效提高业主的消防安全意识。同时，可以邀请专业消防员进行灭火和疏散逃生技能的讲授，提高人们的安全意识。在遇到火灾时，也能正确保护自己。
2.3提高消防安全管理水平
物业要进行专业消防安全管理团队的建设，投入一定的成本进行日常管理维护。针对检查过程中发现的问题及时进行处理，消防设备的更新检修等都是必要的。另外，还要加强对物业消防安全管理人员的考核，以科学的考察机制进行打分，以此增强人员的责任意识，真正做好消防安全管理工作。同时，开展定期培训活动，不断提高管理人员的消防安全意识，掌握正确的消防安全管理方法。如果遇到突发事件，应该如何处理的应对能力也可以得到培养。
2.4明确物业的费用收取
进行物业消防安全管理需要一定的费用支持，否则无法进行消防设备的更新维修。为了确保资金来源，可以明确物业的费用收取，与业主建立合理收费机制，做到信息的公开。业主以及相关职能部门也要进行账目核实，避免贪污腐败问题的出现。在立法以及政策制定方面，也要进一步明确资金支出责任。
3结语
物業消防安全管理当前存在的诸多问题背后都有原因，从人们的思想意识层面，到管理机制，再到管理水平一直到资金支持等方面，这些因素都是导致消防安全管理水平较低的重要原因。无论如何，保证人民的生命财产安全，让人们过稳定的生活，物业必须要承担起自己的责任。
作者：肖全忠
摘要：随着城市现代化进程的加快，居民小区物业管理与消防安全出现了脱节现象。有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。住宅小区消防安全管理在物业管理中占有重要的地位和作用。
关键字：住宅小区、消防、物业管理、安全
前言
物业管理公司进行住宅小区的集中管理过程中，不少小区在日常管理中忽视消防安全管理，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。
一、管理现状存的问题
1.1住宅小区建设缺乏整体消防规划
住宅小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划;有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接。
部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓;已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求。消防车道为枝状无回车场地;人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求。
1.2物業管理某些方面不适应消防安全工作的需要
现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：
单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设。
小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃。
消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足。消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。
二、关于物业消防安全管理的思考
2.1建立消防安全管理体系
建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架，以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。 在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，严格把好验收、交接关。
2.2建立高素质的物业消防安全管理队伍。
在物业管理中应确定专(兼)职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担，建立起高素质的物业消防安全管理队伍。
2.3公安消防机构应加强监督指导
公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导，公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。
三、加强住宅小区消防安全管理的对策
3.1加强住宅小区消防安全规划
加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。
3.2将消防安全管理纳入住宅小区日常管理中
要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处，各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。
3.3加强消防监督管理
加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。
结束语
物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。
参考文献：
[1]何川. 中国物业管理企业战略管理理论与实践初探[D]. 北京林业大学，2007.
[2]赵久建. 中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京交通大学，2011.
作者：李波
物业管理消防安全讲座
第一章、消防预案
1 工作目标
为保证初期火灾在最快时间内及时堵住火势向上蔓延，消除火势对人员疏散的威胁，保护着火层以上的人员疏散到安全区，确保业户的安全。 2 工作职责
2.1 监控中心负责消防监控、报警工作。
2.2 工程人员负责消防设备运行。
2.3 义务消防队队员负责火场灭火。
2.4 管理处人员负责现场维护、警戒及物资疏散抢救工作。
3 工作指引
3.1 报警通报
3.1.1 认真落实值班巡逻制度，秩序维护、维保人员、保洁等值班人员要勤查，保证在自己防范范围及时发现火情。
3.1.2 有警必报。各岗位当值人员发现火情必须上报值班班长和值班领导，当火势不能在初期扑灭时，应立即报火警“119”。
3.1.3 当自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后，消防监控中心要立即通知巡逻人员前往火警现场观察，并立即报回中心及直报有关领导。
3.1.4 火情确定后，消防监控中心或当班班长要立即向值班领导报告情况。
3.1.5 火情判定后，当值班长或主管要当即通知消防监控中心报119火警。报警时要做到镇定拨号，详细说明：单位、地址、电话号码、燃烧部位，燃烧物质的性能，报警后秩序维护班长要派人到路口迎接消防队。
3.1.6 打开消防电梯迫降开关，关闭所有客梯。
3.1.7 报警通报程序图：
火警→当值人员→消防中心→派人到场确认或要求现场人员查清情况→消防中心→通报值班领导、班组长、各部门职工到场，向公安消防队报警→公司领导到场确定通报疏散业户、组织指挥灭火抢救(公司领导未到场时，由值班人员或在场的公司级别最高的管理人员组织实施)。
3.1.8 通报方法(由监控中心实施)
a. 监控中心通过广播、警铃，疏散楼层业户。
b. 向楼层住户发出火灾通报的次序是：着火层、着火层以上各层，有可能蔓延的着火层以下的楼层。
c. 通报时，一般先用语言通报(利用广播、室内电话等)，说明疏散路线，稳定情绪，然后发出警铃。或采取其他措施，将业户叫醒后，才进行通报。
3.1.9 按消防预案，以最快速度通报，并在在场值班人员或领导的指挥下，同时展开一阶段的工作。
3.2 灭火
3.2.1 首先查明火情和火势发展蔓延的途径，方法是：三查三看八定。一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近。一看火烟定方
向、定火势、定性质，二看建筑定结构、定通路，三看环境，定重点、定战力、定路线。
3.2.2 确定灭火策略
a. 室内火灾，内攻近战。
b. 楼房火灾，分层截击。
c. 下层火灾，上层设防。
d. 战力分配上要做到：灭火救人同步进行，救人重于灭火，灭火部份要把主力用于直接灭火上，同时以小部份力量在可能蔓延的地方，防止火势乘隙扩大，当火势已经扩大，就应以主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。
3.2.3 灭火的基本方法
a. 冷却灭火法
b. 隔离灭火法
c. 窒息灭火法
d. 抑制灭火法
3.2.4 组织力量扑救火灾
a. 组织义务消防队，按消防组织的分工任务，进行灭火。
b. 起动消防水泵、满足着火层以上各层的消防用水量，铺设水带做好灭火准备。
c. 关闭防火分区的防火门
d. 组织义务消防队员使用固定灭火装置和灭火器灭火。
Δ喷射水流。应把水流喷射到火焰根部，即把水流喷射到燃烧物体上，不要喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水要根据火场燃烧情况，及时变换射流。
Δ喷射干粉、1211。对准燃烧物体火焰的根部平等喷射，如果燃烧区火焰面积较大，可将干粉、1211停在距火源5米距离的上风或侧上风的位置，操纵干粉211枪向左右两侧销微平等摆动，使用1211，应居高临下，否则不易扑灭。
3.2.5 断电
a. 切断电源。配电房人员要及时切断火灾现场的电源，关闭空调系统。
第二章、四个能力讲解
一是提高检查消除火灾隐患能力，切实做到“消防安全自查、火灾隐患自除”。二是提高组织扑救初起火灾能力，切实做到“火情发现早、小火灭得了”。
三是提高组织人员疏散逃生能力，切实做到“能火场逃生自救、会引导人员疏散”。四是提高消防宣传教育培训能力，切实做到“消防设施标识化、消防常识普及化”。
应急预案不要企图面面俱到，如果一个预案想要涵盖我们所有可以想象到的情况，或企图解决所有细节的问题，那么这个预案只会阻挠、约束负责执行预案的人，相反不利于应急行动。下面是关于物业消防安全应急预案的内容，欢迎阅读!
无论何时，一旦发现有火灾苗头，如烟、油、味、色等异常状态，每一位员工都必须立即向消防监控室报警(注意：当现场异味为液化气等易燃气体时，严禁在现场用手机、对讲机、电话报警，应该脱离现场到安全区域后再报警，以防电火花引爆易燃气体)，请其派人查明真相，并做好应急准备。
1.目击报警
1.1小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
1.2如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报警。
1.3如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。
1.4关闭火情现场附近之门窗，以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。
1.5引导火情现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。
1.6切勿在火情现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。
1.7在扑救人员到达火情现场前，报警者应采取相应的措施，使用火情现场附近的消防设施进行扑救。
1.8带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。
2.消防监控室报警
2.1消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火情报告后，应立即通知保安人员赶赴现场确认，并通知消防专管员。
2.2火情确认后立即通报保安部经理或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。
2.3立即将火情通报物业总经理或值班领导以及工程部负责人。
2.4值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”，同时提请业主关好门窗。
2.5接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。
2.6接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话(或中英文)进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派保安员或管理员逐单元上门通报。通报顺序为：起火单元及相邻单元起火层上面2层，起火层下面1层。
2.7详细记录火灾扑救工作的全过程。
3.报警要求
3.1内部报警应讲清或问清：起火地点、起火部位、燃烧物品、燃烧范围、报警人姓名、报警人电话。
3.2向“119”报警应讲清：小区名称，火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物)，火灾发生部位，燃烧物品，火势状况，接应人员等候地点及接应人，报警人姓名，报警人电话。
4.成立临时指挥部
4.1物业现场负责人或值班经理接到火情报告后，应立即赶赴指定地点或火情现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。
4.2临时指挥部由物业经理、保安部经理、工程部经理、消防专管员以及其他相关人员组成，由物业总经理任临时总指挥。物业总经理尚未到场时，由保安部经理或值班经理代任总指挥。
4.3临时灭火指挥部职责：
4.3.1根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。
4.3.2根据火势情况确定是否疏散人员。
4.3.3立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。
4.3.4在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。
4.3.5根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。
4.3.6根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。
4.3.7下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。
4.3.8根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装置等措施。
4.3.9消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。
4.3.10火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。
5.人员疏散和救护
小区内发生火情时，各部门员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。
5.1火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势，有序、快速离开。
5.2人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。
5.3认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。
5.4接待安置好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。
5.5疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散)，若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。1张图，1个视频，高层火灾逃生技巧都在这里!
5.6在火场救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。
6.警戒
6.1保安部接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布置好小区内部及外围警戒。
6.2清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。
6.3控制起火大楼底层出入口，严禁无关人员进入大楼，指导疏散人员离开，保护从火场救出的贵重物资。
6.4保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。
6.5加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。
6.6保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
7.善后工作
7.1火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程部，消防监控室应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。
7.2保安部组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。
7.3统计人员伤亡情况和小区财产损失情况，上报灭火指挥部及现场总负责人。
7.4综合管理部组织员工对受灾业主/用户进行慰问，并根据实际需要给予切实帮助。
7.5清洁绿化部组织员工对火灾现场进行清理，恢复整洁，对因逃生或救火损坏的花木进行抢救或补种。
7.6灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结。
7.7小区财产办有保险，则由财务部门联系保险公司进行索赔。
为加强小区消防安全管理，强化消防安全意识，在小区发生突发性火灾时， 达到应急处理得当，将人身财产损失降低到最小，制定本预案。下面是关于物业消防应急预案范文的内容，欢迎阅读!
“预防为主，安全第一”，全员行动，努力确保新城在用系统设备安全运行，最大限度地保护人员生命，减少财产损失和环境破坏，全面提高物业管理水平，制定消防系统应急预案：
一、应急组织机构
(一)应急组织结构
组 长：
副组长：
消防控制中心：
给排水抢修：
通风抢修：
强电抢修：
电梯抢修：
后勤保障：
(二)应急小组职责
组长：对火灾事故有直接指挥、下达命令、组织抢救的绝对权力。
副组长：协助组长开展现场指挥安排和决策后的各项处理工作。
消防控制中心：消防控制中心操作人员坚守岗位，听从组长的指令操作设备。
给排水抢修组：负责处理关于喷淋、消火栓等消防水系统抢修和运行的各项工作。
通风抢修组：负责处理关于排烟、正压鼓风等关于消防通风系统抢修和运行的各项工作。
强电抢修组：负责处理各设备断送电、消防应急电源等消防电系统抢修和运行的各项工作。
电梯抢修组：负责处理电梯设备断送电、抢修和运行的各项工作。
后勤保障：负责应急过程中所需的抢修物资材料和相应的后勤保障工作。
二、消防应急预案启动原则
消防中控室主机出现报警应立即分析现场是哪种情况发生，具体步骤如下：
根据报警主机显示的报警地点、设备，应立即派消防操作巡检人员进行现场核实。
1、如果是误报警或者设备本身的问题，应按消防操作规程处理;
2、如消火栓、喷淋头意外爆裂跑水，应立即启动给排水系统应急预案;
3、如突然停电，不超过2小时，消防系统本身的UPS可以维持正常运行;超出2小时，应立即启动停电紧急预案。
三、火灾处置
1、本物业内任何人员在任何区域发现烟火时，应立即使用最近处火灾报警按钮、消防电话、对讲机向消防中控室报警(电话：)。报警时要讲清起火的具体地点、燃烧物、火势大小、报警人的姓名、身份、所在部门和位置及是否有人员受伤。现场人员视情况拨打119报警电话，同时向值班领导和物业前台值班员报告。
2、发生初起火灾，发现人员应立即报告消防中控室，然后采用就近的灭火器材进行扑救。
3、由应急小组组长根据火情报警情况，确定是否启动应急预案。
组长宣布应急预案启动后，进入现场指挥和事件处理决策安排，各副组长负责落实组长的指挥和安排决策，各小组成员根据副组长的要求，迅速开展各项应急处理工作。各部门应密切配合，程序如下：
⑴各部门接到火情通知后，除按指定任务执行外，其他人均应岗位待命。
⑵公共秩序维护员维护现场秩序，根据情况疏导辖区内的车辆和人员及通道，以便公安消防队顺利到位，防止其他人员进入本物业管理区域的火灾现场，同时负责楼内人员的疏导和解释工作。外围工作人员立即将停放在外围的车辆进行疏散，暂时将前来的车辆或人员引导到安全场地，劝阻疏散围观的人员。
⑶派人到本物业外围主要路口引导公安消防队到达本物业区域的火灾现场。
⑷维修班长携带通讯设备迅速赶到变配电室，给排水维修工携带通讯设备迅速赶到消防水泵房，电梯维修工视情况停止电梯运行，消防维修工携带通讯设备迅速赶到消防中控室，按照消防应急小组组长的命令保障消防联动系统正常运行。
⑸若超市、半地下车库发生火灾，除消防广播联动外，消防控制中心操作人员听从消防应急小组组长的指令操作设备，适时开动消防应急广播系统，通知业主疏散(半地下车库同时通知车主)。通知的顺序为：发生火灾区域→可能受影响区域。按指令将相应的非消防类风机的电源切断，相应楼层的正压送风口接受其动作信号(或者是强起)，同时打开相应的正压风机，同样消防中心打开相应区域的排烟口并接受其信号(或者是强起)同时打开相应的排烟机。消火栓和喷淋灭火系统按灾情进入灭火状态。着火区域内的扶梯将由消防控制室停止其运行，垂直普通电梯立即迫降至首层并停止其运行，而消防电梯则迫降首层待命。对非消防类电源进行切断同时启动应急照明，疏散通道上的防火卷帘将会根据相应的感烟、感温探测器进行两次安降，确保人员疏散，而着火区域内中厅处的防火分区卷帘则会一次降至底部，以防止火势的蔓延。
⑹后勤保障人员准备好饮用水、食品等物品，同时做好各种联络工作。
4、受伤人员现场救护
发现有人员受伤，立即拨打120急救电话，等待医疗单位救护。
四、消防应急预案解除
1、全面疏散后，各部门要清点自己人员人数，查看是否全部撤出危险区域。
2、在火灾扑灭后，负责与供水公司、然气公司、供电公司等单位联系;及时恢复消防设备及其它设备的状况，将所有设施设备复位。及时与公安警务部门联系，处理善后事宜。
3、负责保护现场，并重新配备消防灭火器及损坏的相关设施。
4、应迅速清理保护范围以外的其他区域，尽快使其恢复正常。
5、火灾扑灭后，除保护好火灾现场外，其他地方应尽快恢复原状，由组长宣布应急预案解除，转为正常生产管理程序
五、注意事项：
1、小区内发生火灾事件，门岗值班人员必须第一时间向本部门领导和物业前台值班员汇报，物业前台值班员接到报告后立即向值班领导汇报。
2、当火情由本物业公司自己组织力量可以扑救时，不惊动公安消防机关。
3、确认火情时应注意：不要草率开门，先试一下门体、锁把，如无温度异常可开门观察;如温度较高，已可确认内有火情。此时如房间内有人，应先设法救人。如没有人，应做好灭火的一切准备后再开门扑救。开门时不要将脸正对开门处。
4、公安消防队到场后，应急组长主动介绍火灾情况及根据其要求组织所有人员协助做好疏散和扑救的工作。
5、火情发生后，所有对讲机或其它通讯设备应处于待命状态，呼叫时，要用简明的语言，准确报告情况。
6、处理火情时一定要镇定，迅速采取有效措施，绝对不能说不利于人员情绪稳定的话。配合疏散时，要将业主有秩序的从安全通道疏散，绝对不能引起混乱，要防止不知火情危险的业主再回到他们的办公或生活区域，疏散时由专业人员负责带路和断后。疏散中不能停留、堵塞通道。
7、应急电话：火警---119 急救中心---120 匪警---110
****物业服务有限公司 ****消防应急预案
根据公安部门和市政府的有关要求,结合****的实际情况。为确保****的正常运行和人身财产安全，使现场一旦发生火情，能够有领导、有条不紊地进行扑救和疏散宾客，抢救财产，把火灾损失控制在最低限度，特制定《****消防应急预案》。
一.报警程序
(一)发现火情的报警
1. 无论什么时间，每个员工一旦发现火情都有责任立即向消防中控室报警(62597205)。
2. 每一名员工都要记住中控室的报警电话6259720
5、82592110或用对讲机呼叫，将自己的姓名、部门告诉消防中控室。
3. 员工发现火情时，不要惊慌失措，要冷静、沉着,语言清晰地将火情发生的区域、部门地点、楼层、房号、报告中控室。
(二)员工发现火情的工作程序
1. 员工发现火情后，如是初级火情自己能将其扑灭时，应先灭火后报警。遇火情难以扑救时，应按照下列程序工作：
(1) 立即用火场附近电话通知消防中控室，如附近无电话时，可打碎火场附近的手动报警器完成报警工作。
(2) 采用电话报警时，请拔内部报警电话“6259.7205”“82592110”。报警时话音要清晰，要讲明起火地点、物质燃烧的种类、是否有人被围、火势的情况以及是否正在采取扑救措施等，然后通报自己的姓名和部门，之后注意倾听消防中控室的补充询问，并做认真回答，得到允许后方可挂断报警电话。
(3) 在扑救人员未到达火场前，报警者应采取相应的灭火措施，使用火场附近的消防设施进行扑救。
(4) 关闭火场附近的电源、煤气开关及门窗。
(5) 切勿在火场附近区域高喊“着火了”，以免造成不必要的混乱。 (6) 引导火场附近的客人从安全通道撤离，同时告诉客人不要使用电梯。
30 (7) 灭火后要保护好现场，禁止无关人员进入。
(三)消防中控室报警
消防中控室接到火情报警后，应立即派人到现场核查，确认火情后，应严格按照程序报告火警。
消防中控室报警程序：
1. 立即按报警要求通知电话总机室。
2. 立即通报保卫部主任，消防主管。夜间通知保卫部值班主任。 3. 立即通报警卫队值班室，电话“6259.7205”。
4. 迅速通知总经理和主管保卫工作主任。夜间通知总值班经理。
5. 坚守岗位，注意观察火警附近区域的火警信号。如有报警，应立即派专人察看。 6. 接到总经理或主管保卫工作的主任传达的向市消防局 “119”报告火警的指令时，应立即按报警要求进行报警。
7. 接到总经理或主管保卫工作的主任传达的在现场内分区域进行广播的指令时，立即按要求进行播音。
8. 如有客人打电话询问，请告知客人：“火情正在调查中，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您”。同时提醒客人关好门窗。
9. 详细记录火灾扑救工作的全部过程。
(四)电话机报警
电话总机室接到消防监控室的火情通知后，如果消防中控室无特殊要求，应立即按照下列顺序通知有关人员或部门。
1、 通知项目总经理和主管保卫工作的主任。 2、 通知工程部主任或经理(值班室)。 3、 4、 通知客服部主任或经理。 通知火警区域主任或经理。
5、 注：括弧内为夜间通知对象。 6、 通知方式及要求：
(1) 电话通知，时应按照报警程序的要求汇报火场情况。
31 (2) 火情期间，电话总机员要坚守在电话机旁，沉着冷静地接通各种线路，并确保与火场有关线路的畅通，直至接到撤离现场的指令。
二.灭火工作程序
(一)项目总经理、主管保卫工作的主任
1、 接到火情报警后，立即直赴火场，并与保卫部主任、消防主管和工程部主任或经理一同研究灭火方案。
2、 指挥义务消防员参加灭火战斗。
3、 根据火势的变化，及时制定相应的对策。
4、 火势难以控制时，应及时向市消防局“119”报告火警。
5、 项目总经理和主管保卫工作的主任根据火场情况，决定是否启用警铃和事故广播的报警方式。
(二)保卫部
1、保卫部主任(夜间代班值班经理)：
(1) 得到火情报警后，立即携带万能钥匙和紧急万能钥匙直到火场。会同工程部主任或经理，根据实际火情，协助总经理，制订灭火措施。在总经理未到达火场之前，应组织并指挥义务消防队员参加灭火工作。
(2) 协助总经理指挥义务消防队员灭火，并将火灾的扑救情况随时向总经理和主管保卫工作的主任汇报和请示新的指令。
(3) 如遇特殊紧急情况，保卫部主任有权决定向市消防局“119”报告火警和下达在现场内分区域进行事故广播的命令。
(4) 当消防局到达现场时负责向消防局介绍火情，并协助做好灭火工作。 (5) 火灾扑灭后，保卫部主任负责组织警力保护好火灾现场，配合消防局调查火灾发生的原因。
(6) 负责组织书写火灾事故报告及火灾原因调查报告，及时上报总经理和上级主管部门。
2、 消防主管：
32 (1) 接到火警通知后，应立即赶赴火场，查看火情，分析火灾发生的原因，根据火势向部门经理提出救火方案。
(2) 按照总经理的指令，带领义务消防队员扑灭火灾。
(3) 灭火期间，与保卫部主任保持联系，根据火势，请示和建议灭火指挥中心采取部分或全部断电、断气、断风、打开排烟装置以及提议是否向市消防局“119”报告火警。
(4) 负责引导消防队员进入火灾现场进行灭火。 (5) 配合保卫部主任布置火灾扑灭后的现场保卫工作。 (6) 协助市消防局调查火灾发生的原因。 (7) 负责起草火灾事故以及火灾原因的调查报告。
3、 警卫队主管: (1) (2) (3) (4) (5) 接到火警通知后，立即会同内保主管，做好现场的保卫工作。 通知当班警卫领班，布置好现场有关区域的警戒工作。 负责引导消防车和消防队员进入火灾现场。 协助车场管理人员清除车场障碍，疏通车道。
协助内保主管作好被疏导人员及被抢救物品的保护工作。
4、内保主管：
(1) 接到火警通知后，会同警卫队主管提出保证其它区域和客人安全的方案，防止有人在火灾期间进行违法活动。
(2) 立即会同警卫队主管迅速布置好现场内部及外围警戒。 (3) 协助客服部搞好客人的疏散及安顿工作。 (4) 负责保护从火场内救出的贵重物品。 5、 警卫队领班：
(1) 接到火警通知后，立即会同警卫队主管布置现场的警戒工作。 (2) 带领其他警员赶赴火灾现场，参加灭火工作。
(3) 火灾扑救期间，负责维护火灾现场秩序，禁止无关人员进入火灾现场。 (4) 带领警员，协助有关部门做好人员救护、疏散及物品的营救工作。 (5) 绝对服从火场指挥人员的指挥。
33 (6) 火灾扑灭后，负责布置好火灾现场的保护工作，禁止无关人员入内。
6、 警卫人员：
(1) 接到火情通知后，警卫人员应听从警卫主管和领班的统一调遣，不得擅自行动。 (2) 岗上警员应保持高度的警惕性，加强警戒，对进入现场的人员严加控制。 (3) 要害部门的警卫人员必须严格坚守岗位，不得擅离职守。
(4) 不在岗的警员，接到火情通知后，应统一听从主管和领班的安排，携带灭火器立即赶赴现场，听从火场指挥员的指挥，积极参加灭火战斗。 (5) 负责引导客人从安全出口处撤离。
(6) 灭火期间要注意安全，发现有人被围困时，应先营救被围困人员脱离危险场所。 (7) 火势较大时，一般不要单独进入火区。如遇特殊情况需要时，应告知火场指挥人员，并做好进入火场的安全保护工作。
(8) 火灾扑灭后，听从火场指挥人员的安排和布置，，保护好火灾现场。 (9) 设备损坏情况，以保障公物不被继续破坏或丢失。
(三)工程部
1、工程主任/经理
(1) 接到大厦火情通知后，立即通知检查本部各个控制系统、设备的运行情况。 (2) 现场任何部位起火都应组织本部义务消防队员立即赶赴火场，扑灭火灾。 (3) 根据火势的程度和火场的环境及因火势而引起的各种变化，工程部主任/经理负责向灭火指挥中心提出相应有效的建议。
(4) 根据灭火中心的指示，会同保卫部主任一同指挥灭火。
(5) 组织本部消防队员，负责处理火场区域的水、电、煤气等技术问题。 2、 工程部其他系统工作人员：
(1) 空调系统：接到火情通知后，立即关闭起火区域的空调机组。
(2) 配电室(高压、低压)：接到火情通知后，密切注意火场附近的电力运行情况，随时准备切断火场的电力供给，当接到切断火场电源指令后，应立即按指令控制设备。 (3) 电梯监控：接到火情通知后，立即将消防电梯降到首层，并亲自控制，专供灭火工作使用，同时停止火场区域的其它电梯的运行。
34 (4) 煤气调压站：接到火情通知后，立即关闭火场区域及附近区域内的煤气管道阀门。 (5) 水系统：接到火情通知后，立即做好消防用水的供应工作，并做好供水设备的抢修工作。
(四)客服部
1、客服主任/经理
(1) 接到大厦火情后，应立即布置本部员工，做好客人疏散及火场区域内贵重物品的抢救工作。
(2) 带领其他员工利用消防设备扑救和控制火灾。
(3) 起火区域管理员，接到火情通知后，立即投入灭火工作。
2、具体工作程序：
(1) 立即通知火场区域及附近区域的客人从安全通道撤离。 (2) 关闭火场附近的门窗及通风设施。 (3) 利用消防设施扑救、控制火灾。
(4) 抢运火场区域及附近受火灾威胁区域的贵重物品至安全场所，并会同保卫部警卫人员看管物品。
(5) 管理员应反复认真的检查火场区域及附近区域的各个房间，并闭门窗及空调，并保证每一位客人均能安全撤离火场。
(6) 管理员应清查房间，确认无人后，应在各房间贴上“已清查”的标志。
(五)公寓
1、 经理/主管保卫主任
(1) 接到现场火情通知后，立即带领部门义务消防队员，到达火场区域，听侯灭火指挥部的命令。
(2) 如果本区域着火，公寓保安部、工程部、客服部的工作程序和要求，参照本方案内有关保卫、工程、客服部的灭火程序进行工作。 (六)公寓/写字楼前厅
1、 前厅工作人员应听从指挥，坚守工作岗位，沉着冷静地回答问题或参与疏导。 2、 前厅工作人员在回答客人询问电话时，应首先稳定客人的情绪。如通道受阻，应 35 告知客人走防火楼梯撤离火场，勿乘坐电梯疏散。撤离前，关闭好房间的门窗及空调。
3、 前厅人员应保护好房间钥匙、房卡、贵重物品及资料。 4、 保管好客人的行李及从火场抢运出的物品。
5、 应协助做好车辆的疏导工作，同时立即打开通道门以保证前厅道路畅通。 (七)商场
1、总经理(副总经理)/商品部经理：
(1) 接火情通知后，立即组织本部员工保护好火场区域及附近区域内的商品、现金及票据。
(2) 锁好其它房间并派专人看管。随时听候指令，进行商品转移。 (3) 如果是本部门着火且火势较大，应及时做好物品疏散工作。
(4) 负责向灭火指挥中心介绍火场内的物品存放情况，同本单位保安部消防主管协助灭火指挥部做好灭火组织工作。
2、 商品部员工：
(1) 遇其它区域有火情时，各岗员工均应坚守岗位，保护好所有现金、票据、帐目及所负责的商品，以防止丢失。
(2) 接到疏散、撤离的指令时，应关闭房间内的所有电源、空调及门窗。 (3) 如本区域着火时，应立即使用灭火器材进行扑救，如不能扑灭时应及时向消防中心报告火警。报警后应继续对火势进行控制。
(4) 接到疏散指令前，各岗员工不允许离开岗位。
(5) 每一名员工都有责任对正在购物或在商场区域内的客人进行安全疏散。 (八)财务部
1、财务部主任/经理
(1)接火情通知后，应考虑是否能够威胁至本区域而采取相应对策。
A、无威胁时：应通知所有人员整理好各种现金、帐目等贵重物品。
B、有威胁时：应通知所有人员整理好各种现金、帐目、单据等物品，做好疏散工作。 (2)接到疏散指令时应整理好自己负责的贵重物品，做好转移工作。
(3)接到疏散指令后，应带好自己负责的贵重物品，关闭电脑，携带分管的各种资料， 36 锁好房门，及时赶至通知的集合地点(不能带走的文件应统一锁在保险柜内，将钥匙保管好)。
2、 计财部员工：
财务人员应会同警卫人员保护好疏散出的贵重物品。 (九)餐饮部/会所
1、 餐饮部经理：
(1) 接到大厦火情通知后，应立即通知本部门各岗位服务员做好各个方面的准备工作。
(2) 坚守岗位，随时听候和传达火情指挥中心下达的命令。
(3) 接到火场指挥中心的疏散指令时，应及时组织服务员妥善引导客人从安全出口处撤离。
(4) 按照火场指挥中心指令组织员工认真完成指令。
(5) 遇本部餐厅、厨房或会所有火情时，应积极组织人力对火势加以控制和扑救。同时立即向消防中心报告火警。
(6) 立即通知有关人员切断和熄灭厨房内的煤气开关及一切火种，关闭火场内的空调和门窗及电源开关。
2、 餐厅/会所服务员：
(1) 接到大厦火情通知后，应保持镇静，并随时与火场指挥中心保持联系。 (2) 安慰客人，耐心回答客人提出的询问。
(3) 如餐厅/会所着火，应积极采取有效措施灭火，并疏散客人，同时立即向消防中心报告火警。
(4) 打开所有疏散通道并做好疏散客人准备。
(5) 火情期间，餐厅管理人员应立即派专人协助收银员保护好现金、单据及其它贵重物品。
(6) 关闭起火区域的电源开关、空调及门窗。 3、 餐厅厨师：
(1) 接到大厦的火情后，应听从上级领导指令。
(2) 坚守岗位，根据火场的位置和火势的程度，随时准备采取灭火行动。
37 (3) 如厨房内部起火，应及时关闭煤气阀门和火场区域内的电气开关，熄灭所有火种，积极采取扑救，控制火灾。
(4) 立即向消防中心报告火警。
(5) 关闭火场区域的门窗和排风、空调设施。 (十)其它各部(经理及员工)
1、 接到小区火情通知后，应立即组织本部员工投入灭火战斗。
2、 司机班人员负责协助保安部维持好车场的秩序，保证道路畅通，并协助做好疏散物品的保护和转移工作。
3、 医务保健人员应携带好救护必需品并负责抢救从火场疏散出的伤员。送往医院进行抢救之前，医务人员应对伤员进行基础治疗，保证伤员途中安全。 (十一)义务消防队
1、 听到报警后，各部门/单位员工都是义务消防队员,应立即带好消防器材和灭火工具赶赴着火现场等候命令。
2、 在消防管理员的带领下,按照灭火指挥部交给的任务赶赴现场,进行扑救。
三.其它要求(指小区遇有火情时除以上对各部的专项要求外还应遵守的要求)
1、 小区灭火指挥中心是指在小区遇有火情时，由小区总经理和主管保卫工作的主任以及保卫部主任组成的临时灭火指挥小组。火情期间，对于灭火指挥中心下达的各项指令，各部均须无条件执行，各部负责人应随时向中心汇报执行情况。
2、 小区消防监控室是火情扑救期间的另外一处指挥场所，是传达灭火指挥中心的命令和转达各方面的执行情况的枢纽部门。火情期间，该处下达的命令，各部室也应该严格按要求认真执行，并将完成情况向该处汇报。
3、 火情期间，各部经理如不在现场内，各部均须立即选出一名临时负责人，带领本部员工统一执行灭火任务。
4、 火情期间，非着火区域的部门员工应遵照该方案的要求尽职尽责，服从指灭火指挥中心的命令。
5、 现场内无论哪个区域发生火灾，该区域内工作员工应按照报警、灭火、疏散客 38 人、抢救物品的程序投入灭火工作。
6、 员工在接到灭火的指令后，首先应当关闭自己工作地点的窗户，锁好房间后再积极投入到灭火工作中。
7、 现场内发生火情时，各部员工的任务是扑救火灾、疏散人员和抢救贵重物品。危急关头各部员工均应以疏散人员为重。
8、 火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护客人及自己的生命安全。
9、 当火灾扑灭后，各部员工应将本区域内的报警和灭火系统恢复至正常状态，清点本区域的轻便灭火器材并将使用情况上报大厦保安部门，及时更换、补充使用过的灭火器材。
10、 火灾扑灭后，各部由经理负责会同有关部门统计经济损失情况以及人员伤亡的情况，并如实上报灭火领导小组和总经理办公室。
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如何更好发挥好应急预案在应急准备中的牵引作用和引领应急能力建设的基础作用，这是我们下一步更加需要思考和研究的课题。下面是关于小区物业消防应急预案的内容，欢迎阅读!
一、目标：为保证小区突发火灾事故的应急工作能及时有序的开展，确保小区居民在救灾中能及时疏散、救援、逃生自救，将火灾造成的损失降至最小，特制定本预案。
二、组织机构及职责：
1、指挥部
(1)突发火灾事故总指挥：
工作职责：根据实际情况进行决策和指挥
(2)现场指挥：服务处经理： 秩序维护部主管：
工作职责：根据总指挥的命令，负责对火灾事故现场指挥，组织协调抢险救援。
2、工作机构及职责
(1)报警及补救组
组长：秩序维护部一班班长
成员：报警员：一名，主力灭火员：三名
职责：负责扑救初起火灾，向应急指挥部报告现场情况并根据指挥部命令，向公安消防部门报警
(2)疏散组
组长：综合事务部主管：
成员：着火现场周围疏散员：秩序维护员二名，车库疏散员：一名，安抚员：客户人员一名
职责：负责组织并引导火灾发生部位人员疏散到安全地带
(3)引导组
组长：秩序维护部二班班长
成员：秩序维护员一名
职责：负责区外救援车辆及人员引导
(4)警戒组
组长：当班秩序维护部长
成员：秩序维护员二名
职责：在火灾发生部位周围进行警戒，保护现场，防止无关人员进入
(5)医疗救护组
组长：环卫班班长
成员：保洁员二名(负责包扎)，秩序维护员二名(负责抬担架) 职责：负责伤员的救护及转往医院
(6)后勤组
组长：前台接待员
组员：保洁员2名
职责：负责及时提供救护工作开展所需的物力
(7)通讯联络组
组长：综合服务部内勤
职责：负责相关人员的及时联络
(8)工程技术组
组长：维修员
职责：负责小区断电工作(应救护工作需要)。
三、应急处理
当发生火情时，发现者应立即向安全部报警，秩序维护部接到报警后要立即赶赴现场处置，并及时向服务处领导报告，根据火情是否启动应急预案。同时，根据现场情况应遵循一定的处理原则：先人员，后财产;先贵重，后次要;先灭大，后灭小;先隔断，后集中的方法和原则扑救。
(一)入局部发生火险，火势很小，极易扑灭时，发现人员在及时向保卫处报警同时，利用现场器具进行扑救，安全人员到场后，可视情况调集其它部位的灭火器进行扑救。
(二)如火势较大，有可能蔓延时，安全部要立即向公安消防部门报警，同时向服务处领导报告，并通知有关人员启动应急预案，有关人员接到通知后，各工作小组自动组成，迅速到位，按各自职责展开工作。
(1)报警及扑救组要立即调集所属成员和灭火器具扑救和控制火灾，并及时向指挥部报告火情。
(2)疏散组要迅速打开起火部位疏散门组织火场人员按疏散线路撤离至安全地带。
(3)引导组要派出人员车辆到东大门迎接消防车并引导至现场。
(4)在公安消防对到场后，扑救组撤出火场，转为警戒组，协助公安部门做好外围警戒工作。
(5)医疗救护组根据现场情况做好伤员救治并根据伤情及时送往医院。
(6)后勤组和通讯联络组在此过程中要做好相关的后勤保障工作和人员通讯联系工作。
附件：
小区保卫处报警电话：
公安消防火警电话：119
指挥部成员及有关人员联络电话由管理处内部掌控。
小区内发生火情时，危急关头以疏散、救护人员为主。下面是关于物业管理消防应急预案的内容，欢迎阅读!
目击报警
(一)小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。
(二)如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，先灭火后报告。
(三)如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式用对讲机、电话或打碎附近的手动报警器向消防监控室报警。
(四)关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。
(五)引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离，同时告诉疏散人员不要使用电梯逃生，以防停电被困。
(六) 切勿在火警现场附近高喊：“着火了” ，以免造成不必要的混乱。
(七)在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。
(八)带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。
消防监控室报警
(一)消防监控室值班人员一旦发现消控设备报警或接到火警报告后，应立即通知安全员赶赴现场确认，并通知当班领班。
(二)火情确认后立即通报安全负责人或当班领班，由其迅速召集人员前往现场灭火、警戒、维持秩序和组织疏散。
(三)立即将火情通报物业经理或值班领导以及工程维修组主管。
(四) 值班人员坚守岗位，密切观察火警附近区域的情况，如有再次报警，应立即再次派人前往查看确认。如有业主打电话询问，注意不要慌张，告诉业主：“火情正在调查中，请保持冷静，如果需要采取其它措施，我们将会用紧急广播通知您” ，同时提请业主关好门窗。
(五) 接到现场灭火指挥部下达的向“119”报警的指令时，立即按要求报警，并派人前往路口接应消防车。
(六)接到现场灭火工作总指挥传达的在小区内分区域进行广播的指令时，立即按要求用普通话(或中英文)进行广播，注意广播时要沉稳、冷静，不要惊慌，语速要适当，语音要清晰。特殊情况下，应派安全员或客服专员逐单元上门通报，通报顺序为：
起火单元及相邻单元
起火层上面2层
起火层下面1层
(七)详细记录火灾扑救工作的全过程。
报警要求
（一）内部报警应讲清或问清：
1、起火地点;
2、起火部位;
3、燃烧物品;
4、燃烧范围;
5、报警人姓名;
6、报警人电话。
（二）向“119”报警应讲清：
1、小区名称;
2、火场地址(包括路名、门牌号码、附近标志物);
3、火灾发生部位;
4、燃烧物品;
5、火势状况;
6、接应人员等候地点及接应人;
7、报警人姓名;
8、报警人电话。
成立临时指挥部
(一)物业中心经理或安全负责人接到火警报告后，应立即赶赴指定地点或火警现场，并通知相关人员到场，成立临时灭火指挥部。
(二)临时指挥部由物业服务中心经理、安全组负责人、工程组负责人以及其他相关人员组成，由物业中心经理任临时总指挥。物业中心没经理尚未到场时，由安全负责人或值班队长代任总指挥。
(三)临时灭火指挥部职责：
1、根据火势情况及时制定相应对策，向各部门下达救灾指令。
2、根据火势情况确定是否疏散人员。
3、立即集合义务消防队，指挥义务消防队员参加灭火，并保证消防用水的供应。
4、 在火势难以控制时，应及时下达向“119”报警的指令。
5、根据火势情况，成立疏散组、抢救组、警戒组，组织救人，抢救和保管重要物资及档案，维持现场秩序。
6、根据火势情况决定是否启用紧急广播进行报警。
7、下令将消防电梯降至首层，派专人控制，专供灭火工作之用。同时停止起火区域的其它电梯和中央空调运行。
8、根据火势情况决定是否采用部分或全部断电、断气、打开排烟装臵等措施。
9、消防队到达后，及时向消防队领导准确地提供火灾情况和水源情况，引导消防队进入火灾现场，协助消防队灭火，并协助维持现场秩序，安顿疏散人员。
10、火灾扑灭后，组织各部门员工进行善后工作。
人员疏散和救护
小区内发生火情时，各组员工的任务是扑救火灾、疏散人员、抢救重要物资和维持秩序，危急关头以疏散、救护人员为主。火灾发生后，每一位员工都要牢记自己的首要职责是保护业主、访客及自己的生命安全。
(一)火灾发生后，由疏散组负责安排人员，为业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。这时切记要提醒大家不要乘坐电梯，如果烟雾较大，要告知大家用湿毛巾捂住口鼻，尽量降低身体姿势有序、快速离开。
(二)人员的疏散以就近安全门、消防通道为主，也可根据火场实际情况，灵活机动地引导人员疏散。
(三)认真检查起火区域及附近区域的各个单元，并关闭门窗和空调。发现有人员被困在起火区域，应先营救被困人员，确保每一位业主和访客均能安全撤离火场。
(四)接待安臵好疏散下来的人员，通过良好的服务稳定人们的情绪，并及时清点人员，检查是否还有人没有撤出来。
(五)疏散顺序为：先起火单元及相邻单元，后起火层上面2层和下面1层。疏散一般以向下疏散为原则(底层向外疏散)，若向下通道已被烟火封住，则可考虑向屋顶撤离。
(六)在火场上救下的受伤业主、访客以及扑救中受伤的员工，由抢救组护送至安全区，对伤员进行处理，然后送医院救治。
警戒
(一)安全组接到火警通知后，应迅速成立警戒组，布臵好小区内部及外围警戒。
(二)清除小区外围和内部的路障，疏散一切无关车辆和人员，疏通车道，为消防队灭火创造有利条件。
(三)控制起火楼层出入口，严禁无关人员进入该楼，指导疏散人员离开，保护从火场上救出的贵重物资。
(四)保证消防电梯为消防人员专用，引导消防队员进入起火层，维持灭火行动的秩序。
(五)加强对火灾区域的警戒，保护好火灾现场，配合公安消防部门和调查组对起火原因的勘察。
(六)保证非起火区域和全体业主、访客的安全，防止犯罪分子趁火打劫。
善后工作
(一)火灾扑灭并经公安消防部门勘察后，工程部应迅速将小区内的报警和灭火系统恢复至正常状态。
(二)安全组组织人员清理灭火器材，及时更换、补充灭火器材。
(三)安全负责人将小区财产损失情况和事件的全部经过上报公司各级领导。
(四)灭火指挥部应召开会议，对火灾扑救行动进行回顾和总结
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