物业安全部实习报告（精选10篇）
为确保培训演练活动的有效落实，1月23日，公司召开了安全生产应急疏散演练会议，会上公司经理要求：各管理处主管负责各管理处培训演练活动的方案规划及组织实施，安保部积极配合。通过全体员工的共同努力，管理处的认真组织，在本季度中培训活动开展得有计划、有布置、有检查、有落实。
二.开展了形式多样的培训演练活动。
1.1月25日在xxx管理处开展了一次消防演练。内容：现场示范灭火器使用方法、现场灭火、逃生等。并利用管辖区宣传栏、张贴告示，向广大业主、商家普及安全消防常识。
2.春节期间，安保部根据实际情况，在公司范围内利用横幅等宣传工具，以“安全人人抓，幸福千万家”、“为了您和家人的幸福，请您注意安全”等宣传语，大力营造了春节安全氛围，使每一名员工，每一位业主、商家都能积极投入到平安春节中来。
3.在元旦、春节前夕开展了全方位的安全消防大检查，并组织了全体员工开展以人为本 用心服务 专业管理 业主满意 1
以“工作要安全，我该怎么办”为主题的安全教育反思大讨论活动。
4.3月7日综合办组织各管理处员工观看了安全宣传片《人命关天》视频。并在总公司会议室举办了一期安全警示教育培训。进一步强化了员工的安全意识和应急反应能力。
三.查找存在的问题和隐患，重在整改落实。
在各管理处在全体员工的共同努力下，公司职能部门的指导下，紧紧围绕“安全基础、现场管理”这一主题，遵循“完善标准、落实责任，从严规范员工安全管理行为、工作保安行为、维修操作行为”的基本管理方法。
1.加强管辖区安全检查，定期对小区电梯、供配电、供水等重要设备设施检查，如有问题及时进行整改;
2.加强管辖区的治安管理，保障业主、商家人身财务安全，在第一季度中，各管理处护卫队处共抓获可疑人员近30人，有效保障了管辖区的安全，获得了业主与商家的.称赞。 3.各管理处班组队加强安全知识的学习，按时按质完成管理处安全质量环境管理工作情况的上报，认真落实对所查出隐患的整改工作。
四.下一步工作重点。
1 物业安全观的树立
1.1 传统物业安全观
传统的物业安全观认为物业安全管理只包括消防管理和治安管理, 涉及的范围很小, 所以管理起来完全凭借经验, 没有建立相应的安全防范标准, 没有科学理论基础, 安全意识淡薄, 对物业可能造成的人和财产安全的威胁不清楚, 当安全事故发生时才会去重视安全隐患问题, 不能依靠科学知识和方法来提前防范安全隐患的发生。
1.2 物业安全管理的环境变化
这样传统的物业安全观已经不能适应时代的发展。新时期下, 物业安全管理的环境发生了很大的变化。首先, 物业的安全隐患越来越多。随着物业配备的设备、场地、设施越来越复杂, 不安全因素也大幅增加, 安全事故发生的类型也日益增多, 例如煤气中毒、火灾、爆炸等事故时有发生;其次, 国家制定和实施了一系列相应的法律法规, 如生产安全事故责任追究制度, 要求生产单位的负责人要对本单位的安全生产工作全面负责#如果有事故发生要追求生产安全事故责任人员的法律责任。这样就硬性要求了物业管理者必须重视物业安全的管理, 尽量减少安全事故的发生;最后, 人们的安全意识有很大加强。随着生活质量的提高, 人们更加重视生活和工作环境的安全状况, 都希望有一个轻松、愉快的工作和生活环境, 尽量远离危险和不安全因素, 所以物业管理者需要对物业安全进行更高要求的管理。
1.3 科学的物业安全观
科学的物业安全观是以安全系统工程理论为基础, 借鉴了安全科学的观念, 以安全科学的原理和方法指导物业安全管理工作, 解决相关的安全问题。安全系统工程有非常优越的特性, 它有效的打破了传统物业安全的片面性, 用定性、定量、直观的方法进行安全评价和分析, 能够合理科学的解决全方位的安全问题, 从人和物、人和环境的关系等诸多关系中找到事故原因和解决方法。通过系统的分析, 可以清晰的认识到物业安全管理的薄弱环节, 及时采取相应措施进行预防。通过评价和优化技术, 可以找出最适当的方法使物业各分系统之间达到最佳配合, 用最少的投资达到最佳的安全效果和大幅度减少伤亡事故和财产损失。
科学物业安全观有两个显著特点, 一是重视物业安全的投资。根据国家制定的“安全第一, 预防为主”的指导方针, 加大了对物业安全的投资费用。当安全投资费用增加时, 事故发生几率就会下降。并且有一个最佳的投入产出值, 使得花费最少, 事故损失最低。二是对物业安全有了系统的认识。把事故的发生原因分为了直接原因、间接原因和基础原因。直接原因是人的行为和物的状态的不安全;间接原因是管理不善, 监管疏忽;而基础原因是社会大环境因素。由此可见, 树立以安全系统工程为理论依据的物业安全观才能适应时代的发展和社会的需要, 才能正确地指导安全管理工作, 防患于未然, 减少安全事故的发生。
2 物业安全管理的措施
物业安全管理包括“防”和“保”两个方面的内容, “防”是预防伤害性事故的发生, “保”是通过各种措施对可能发生的事故进行妥善处理。两者相辅相成, 缺一不可。物业安全管理的目的是要保证业主在一个安全舒适的环境中进行正常的工作、生活, 要确保管辖范围内的防火、防盗、防自然灾害等防范措施的顺利进行, 涉及范围很广泛。所以物业安全管理工作一定要全方面的落实到位。
2.1 建立物业安全管理制度规范
制度是安全的保障, 通过制度的规范执行, 对监管者的言行进行约束, 能够及时的发现工作中存在的问题和漏洞, 及时的改进。物业安全管理包括治安管理、消防管理和车辆道路管理三方面;治安管理方面, 要严格按照《治安管理条例》的要求执行, 对非法携带枪支弹药、非法侵入他人住宅等行为要及时报公安机关处理, 对物业管辖区域内妨碍他人正常生活和工作的行为如发出噪音、乱扔垃圾等要及时制止;消防管理方面, 预防和控制火灾的发生, 日常活动中要大力宣传防火安全知识, 按时进行消防器材的检查和维修;车辆道路管理方面, 要指挥好车辆行驶和停放, 保证车辆和人身安全。
2.2 加强安全教育
首先, 要对物业服务公司的全体员工进行一系列的安全教育活动, 例如安全专业知识培训、安全案例教育、消防演练等, 使他们对安全有明确的意识, 清楚怎样应对安全突发事件, 怎样合理解决安全问题。只有这样, 才能在工作中把不必要的安全损失减到最小。其次是对物业管辖范围内业主和使用者的安全教育。通过各种宣传手段, 使人们意识到安全与每个人的行为息息相关, 只有积极地配合物业服务人员的安全管理工作, 才能共同的维护大家庭的安全健康。
2.3 加强安全保障
保障业主的人身和财产安全是物业公司的职责, 要加强安全保障, 首先要有一支强大的秩序维护员服务队伍, 这是提供秩序服务的前提;其次在秩序维护员数量方面, 应足以承担起物业管理区域内的秩序维护员服务任务, 所有秩序维护员应经过严格培训, 掌握一个秩序维护员应该具备的的一切能力;同时, 还应该配有使秩序维护员完成服务任务的必要工具和装备。秩序维护员服务要经过缜密研究确定, 并以严格执行的秩序维护员服务方案、工作程序和监督检查机制做保障, 确保工作有效和接受监督。
2.4 提高应变能力
对于物业安全管理工作来说, 最难控制、危害性最大的是突发事件或不可抗力的灾害性风险。怎样预防和应急突发事件是不可忽视的重要工作。应急突发事件分为三类:消防事故、突发事件和自然灾害。在面临突发事件时, 要及时、冷静、高效地处理。针对自然灾害, 要求安全管理人员对本地区的环境有熟悉的认识, 并对有可能造成的危害采取预防措施。针对消防事故, 要建立一支专业性很强的消防队伍, 日常加强训练, 开展区域内的消防培训, 强化防火意识和防御灾难的常识, 使每一个人都了解和掌握发生火灾时的自救方法。同时定期进行消防演习, 通过实际演练不仅能检验消防设施设备完好情况, 而且可以进一步锻炼消防员的业务技能, 使业主和用户增强消防意识, 树立消防观念, 减少火灾事故发生时的损失。
3 结语
物业安全管理是一项长期艰难的工作, 要以预防为主, 及时发现问题解决问题, 把管理工作落到实处, 细致入微到不留任何安全隐患, 用科学的物业安全观为基础, 制定出切实可行的、有效的方法和手段指导管理工作, 本着对业主负责的态度做好每一项安全防护工作, 是确保物业安全服务工作的重中之重。
摘要：本研究以物业安全观为基础, 阐明了物业安全观在物业安全管理中的重要地位, 通过分析传统安全观的特点和差异, 论述了在新的物业安全观的指导下如何创新物业安全管理, 提高安全管理水平, 更好地满足社会的安全需求。
关键词：物业安全观,安全管理措施,物业
参考文献
——题记
除了金融商务、人才资源、政策环境等等之外，一个城市的交通环境、市政环境、邮政通讯环境、物业环境、能源环境、人身财产安全环境等这些创业的外在“人居”环境影响着创业的成本及其成败，在选择具体的创业城市时这些都是非常重要必须考察的要素。
比如，就交通环境而言，城市交通问题几乎是所有大城市都面临的难点问题，其中，城市的商业中心地区的交通问题表现得尤为突出。因而在考察交通问题时要分析区域内的道路、交通状况以及对外货运和客运能力。
案例：“我找到了创业的热土”
案例说明
杭州康尔医药科技有限公司，创立于2002年9月，是经浙江省药品监督管理局认定的医疗器械生产企业，是国内医疗器械行业内少数拥有自主知识产权的高新技术企业，同时还是国家火炬计划和获科技型中小企业创新基金资助的新型科技企业。
为规范产品的生产和检测，向客户提供最好的产品，经浙江省医疗器械检测中心批准，康尔医药特别建立了企业执行标准及产品标准，产品定期送浙江省医疗器械检测中心评测。
案例分析
2002年的新年，张功弼认识了一位在深圳办厂的萧山籍商人楼中平。楼中平的诚信和诚心使他们很快就成为了合作伙伴。当年3月，他们在深圳为新公司的成立奔忙了起来。2002年4月，他们与深圳市留学生创业园正式签约成为进驻企业。可房子的事似乎成了空中楼阁。５月推６月，６月延８月，８月又说大约在冬季。尽管房子不见踪影，可管理费却一文不少收。
张功弼意识到，创业选择城市至关重要。后来他们到了国家级萧山经济技术开发区一看，齐全的设施、漂亮的办公室、宽阔的大道和优美的环境使张功弼大吃一惊，这和他想象中的萧山相距何止十万八千里。而创业中心坐落在国家级萧山经济技术开发区市北区，水陆空交通非常便捷，对外货运和客运能力，而且没有大城市交通堵塞的情形，公交车路径设计合理，司机素质比较高、行车规则。
张功弼看在眼里喜在心里，随后他介绍了自己的项目，开发区的领导则明确表示欢迎这样的高科技项目落户萧山，并马上开出了条件：一、入驻萧山高新技术产业园区创业中心，办公室及厂房总面积约300平方米，免费使用一年，第二年减半；二、税收享受3年补贴的优惠；三、以优惠价出让15亩工业用地给我公司兴建厂房；四、开发区会派人协助我们办理医疗器械企业两证一照的工作。
随后的一年里，产品于2003年5月被列入了国家级火炬计划，并于2003年10月正式上市了。张功弼感慨地说：“这里就是我的创业热土！”
案例启示
张功弼的创业历程告知我们选择创业城市的重要，其中需要考察关乎创业成败的部分要素有：交通环境、市政环境、邮政通讯环境、物业环境、能源环境、人身财产安全环境等等。
交通环境包括对内和对外两方面，前者是指区域内的道路及交通状况，后者是指对外货运和客运能力。交通环境属于很多城市典型的亟待改进的因素。创业者对交通环境评价低的原因就在于日趋严重的交通拥堵问题。交通拥挤是国内城市均存在的普遍性问题，特别是京、沪、深等中心城市尤为突出。
市政环境是指与日常生活密切相关的、决定生活品质的公共设施与场所，主要包括市政建设设施、文化娱乐设施、环保设施三个方面。创业者对“文化娱乐设施”的评价普遍偏低，对“环保设施”和“市政建设设施”的评价则相对较高。仅深圳为例，其文化娱乐设施以影剧院、夜总会、歌舞厅、保龄球馆、健身俱乐部为主，话剧、歌剧、音乐会等高雅的文化娱乐活动还比较匮乏，构成不合理。
邮政通讯环境：就整个城市的邮电通讯状况而言，深圳、北京、上海的信息化程度相近，远高于成都、苏州。因人口规模的原因，在邮电业务总量、移动电话及固定电话用户数量上，北京、上海超过深圳，但深圳国际互联网用户数量要高于上海，主要原因在于深圳的宽带普及率较高。
物业环境主要从工业与生活用地的价格和物业管理两方面来考察。创业者创业需要大面积的试验场所，用地的价格直接影响企业的成本与收益。物业环境最不为创业者重视，其原因是：绝大部分创业者都选择入驻各创业服务中心以及创业园区创业。目前，在各创业园房租均是市价的一半。
能源环境主要是指水、电、煤气等的供应状况。为了保证企业研发、生产及经营的正常进行，目前南山、龙岗及其他创业园的水、电、气的供应均有优先保障。
安全自检自查工作的报告
公司领导：
为贯彻落实公司消防安全的指示，将所有消防安全隐患消除在萌芽状态中。我中心全体员工按照《通知》要求，对合生国际家园小区进行全覆盖的消防安全检查。现将此次安全检查的情况报告如下：
一、要求部门从上至下加倍重视消防安全工作，学习公司制定的《消防应急预案》，掌握灭火器和消火栓的使用，按照《消防应急预案名单》牢记各自的安全职责，落实消防安全责任制。在电梯口张贴了温馨提示，做好了客户的消防安全宣传工作，与广大客户一同做好消防安全工作，杜绝火灾的发生。
二、消防安全检查工作。
1、每月与机关事务管理局、环岛派出所一起对环岛商务中心办公区域的防火重点部位，包括各种设备房进行定期的消防治安安全检查，对发现的问题都作了及时整改。
2、安排保安每天巡逻，提醒保洁员注意，一旦发现通道堆放有杂物，立即通知业主清除，保障通道畅通无阻。
3、安排工程部和消防监控室落实专人坚持每天巡检，并着重对楼内的灭火器、消火栓和消防泵等消防设施进行检查。确保灭火器、消火栓完好有效，疏散指示标识及应急照明设施运行正
常。
三、检查中出现的问题
我中心对小区20栋楼，两个地下车库及地下室，消防设备进行检查。消防栓、手报、烟感基本正常。灭火器刚做完年检，检查中出现一些问题。1、1号楼1层消防栓没水2、1号楼15层手报未复位
3、消防用水压力不足
我中心将以此次消防安全检查为起点，继续做好消防安全管理工作，努力为业主们营造出安全祥和的工作和生活环境。
合生国际家园物业服务中心
报告单位：四季春天物业公司
根据区安委会《关于切实吸取事故教训加强建筑施工物业管理领域安全生产工作的通知》铜王安委办[2018]32号文件精神,应精神要求，我物业公司积极响应，迅速对管辖小区的安全工作做了细致检查。现对检查事项作出报告如下：
1、公司对个别技能薄弱的员工做了技能培训，强化员工安全技能、灾害自救和互救常识的培训，提高员工生产生活安全、防爆防灾、避险避灾的意识。要求每个员工都能做好本职工作，增强与业主之间的沟通、协调能力，提高公司的服务质量。
2、小区内一些卫生死角做了彻底清理，对一些乱堆乱放的杂物也通知业主及时清理，对没有清理的杂物一致当做废品处理。
3、相关工作人员对配电房、配电箱、楼梯间电路，电表箱都做了细致检查，没有发现隐患。对配电设备做了保养。对楼梯、过道里损坏的照明灯做了更换。
4、相关工作人员对给水管道、污水管道、化粪池等排水设施做了检查，保证小区上下水、排水管道通畅，保持小区污水不外溢，环境清洁。
5、对值班管理工作做了加强，要求值班员工做到不离岗、不脱岗，手机必须保持24小时通畅。对工作中发现的问题做到及时上报，并且不隐瞒、不虚报。
通过开展自检自查，本公司对工作中的不足和薄弱地方做了调整和纠正，我们会在以后的工作中加强督查，强化责任，明确各级员工的安全生产工作职责权限。加强事前安全防范工作，积极强化工作员工物业服务意识，努力提高员工业务素质和执行能力。
四季春天物业公司
该公司承接的天洋城项目占地180万平方米，属于燕郊地区的样板房地产开发项目。
团队：敬业、专业
团队全部受过物业管理专业培训。其中管理人员由富有经验的大型企业管理人才、高素质的物业管理业内人士和优秀退伍军人组成。
管理体系：严谨、科学
天融物业把建立严谨科学的管理制度作为做好服务的基本功，公司制定的各项规章制度，严格按照ISO9000质量体系的标准制定。在吸纳酒店管理适用于物业服务的合理规范和制度的同时，注重针对物业管理的特点，建立严谨、科学、高效的管理体系。
公司建立了各部门的《作业指导书》、《员工手册》等企业制度和管理体系。公司把加强执行力作为制度建设的根本。引进绩效沟通、考核制度，建立公司上下、内外信息沟通体制，确保管理服务的效率和质量始终处于持续改进之中。
服务目标：精品、精细、和谐、温馨
致力于将专业化管理和人性化服务有机结合，追求持续提高
服务品质，以真诚的情感关怀丰富现代物业服务内涵。
沟通、真情、和谐是我们的核心服务理念，我们秉承此理念为每一位业主提供精品服务。在工作中，我们崇尚客户服务无小事，推行客户首问责任制，以开放的思维、平等的心态促进沟通，以相互理解达成共识。
公司将不断创新服务模式，针对天洋城小区特点，设计富有特色的服务方式。在内部管理上，我们不断吸收国内外先进的管理思想，提升业主的生活品味和物业品质，积极探索符合中国国情和本地特点的物业管理服务模式，使物业管理更好的适应本地化需要。
公司将主动与广大业主、社区居委会、发展商等建立互动、互助、互利的关系，开创多方合作共赢的局面。
(1)客户服务
天融物业设立客户服务中心，提供24小时服务，24小时受理业主诉求。业主诉求，客户服务中心30分钟内安排相关专业人员赶赴现场处理;特殊情况不能在规定时间内到达的，客户服务中心将致电业主说明原因;业主投诉，客户服务中心24小时内给予反馈。
(2)安全服务、车辆、消防管理
天融物业提供24小时安全巡逻;闭路监控系统24小时录像监控;围墙红外线对射报警系统全天候防范;大件物品放行凭《物品放行条》。
天洋城小区车辆按小区内交通标识分流行驶，凭小区车辆出入卡进出，秩序维护部对停车场24小时车管巡查管理。
小区秩序维护部门确保消防设备设施完好无损，可随时起用，消防通道畅通，制订了完备消防应急方案，并采取对业主户内装饰装修情况严格监督审核。
(3)工程设施设备管理
1.一般维修事项30分钟内赶赴现场处理，紧急维修15分钟内赶赴现场。
2.小区所有公共设施、设备都设有专人负责保养和巡视。
3.安排专人24小时值班，处理各项工程维修问题。
4 小区电梯24小时运行，并安排专业人员巡视管理。
(4)装修管理
1.所有装修需经物业公司审批，得到书面认可后，方可施工。
2.装修结束后，由三方(业主、施工单位、物业)对所装修工程进行验收。
3.严格按国家和河北省有关规定进行管理。
(5)环境卫生管理
天融物业为业主提供11小时现场保洁服务，对公共楼梯间、通道、儿童娱乐设施、花园和休闲区域等部位进行规范的清洁管理;严格检查制度，规定清洁频率：
每天清洁：地面、墙壁、扶手、电梯、电源箱、开关、垃圾桶、护栏、台阶、信息栏等。
每周清洁：标识、通道门、消火栓箱、公区路灯等。 每月清洁：地面清洗、景观水系、雨水井、污水井。
小区内所有垃圾实行分类处理、日产日清;根据季节制定消杀计划，安排消杀工作。
(6) 绿化服务
专业绿化养护队伍，负责小区绿化的浇水、施肥、修剪等工作，符合河北省一级养护标准。
(7)精神文明建设
天融物业在为业主提供全面、周到的物业服务的同时，还定期举办社区文化活动，丰富业主业余文化生活，为业主营造一个和谐、舒适、宽松的居住、生活氛围，增进业主与物业、业主与业主之间的交流、沟通。
(8)管理效益
为了保障小区业主的安全, 大多小区都有物业, 很多高档小区还配备了保安和摄像头, 有了摄像头、有了保安就安全了吗?也不一定, 笔者的一位朋友张先生就遇到了这样的尴尬。
张先生所在的是一个高档小区, 每月光交物业费就好几百元, 小区物业配有保安24小时站岗, 还有摄像头监控, 按说应该比较安全了。但就在自家的楼下, 张先生的自行车却不翼而飞。
这天张先生回来比较晚, 心想反正有摄像头, 放在楼下应该没事, 就把车停在了楼下。结果第二天早上, 张先生就发现自己的车不见了, 满小区找就是找不到, 于是就向当地派出所报了案。由于存车所在位置正好在摄像头覆盖范围内, 警方调出了小区的监控录像, 很快锁定了偷车贼。不过让张先生惊讶的是, 这个偷车贼不是别人, 竟是小区里的保安。
关键词:物业管理人才;需求现状;需求特点
中图分类号:G293.33 文献标识码:A 文章编号:1000-8136(2010)27-0130-03
改革开放20多年来,我国的经济发展取得了举世瞩目的成就。衣、食、住、行是百姓生活的四要素,住是其中很重要的要素之一。随着经济的快速发展和收入水平的不断提高,人们已不再仅仅满足于“有屋住”,而是要住的舒适、住的方便、住的安全,物业管理随之也得以快速发展。物业管理是一门新兴的管理科学,是指对已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和相关场地的综合管理。物业管理的目的就是服务千家万户,满足多层次需求,让广大老百姓满意。
1物业管理人才需求前景乐观
物业管理行业被誉为“朝阳产业”。绝大多数的专家认为服务业将是未来10年中人才需求量最大的行业。物业管理、专业咨询、法律服务等这些属于新兴的广义服务业,是服务业人才需求增长的主体部分。在未来服务业人才需求增长的数量里,70%左右的需求将在新生服务行业产生。
城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化,以及房地产业的迅速发展、住宅商品化和产权多元化格局的形成,促使物业管理快速进入社会经济生活,并得到了迅猛地发展,成为社区建设、城市管理和国民经济发展中不可或缺的重要组成部分。
大批设计新颖、设施齐全、环境优美的住宅小区落成,消费者在改善居住环境和居住面积的同时,也对居住软件和物业管理提出了更高的要求,因此吸引了大批物业管理企业进入市场。与此同时,政府也不断根据市场发展需求,调整行业行为规范,通过加大行业自治管理力度,促进物业管理健康有序地发展,这一切都刺激了对物业管理人才的需求。
行业的发展为专业人才的培养提出了强劲的需求,从近几年对各行业职位需求的分析来看,物业管理行业的职位需求数量始终列居前列,因此可以预计,在未来较长的一段时间内,物业管理专业的应用技能型人才不仅将成为物业管理市场发展的必须人才之一,而且将保持较强的市场需求。据估计到2010年,全国城镇物业管理覆盖面将在50%以上,新建筑物业管理覆盖率将在90%以上。而目前该专业人才的缺乏,使得就业前景非常光明。
2物业管理人才需求现状
物业管理行业整体管理水平的提高、服务的细化与品质提升、现代楼宇高科技设备的增加以及现代管理手段的应用,都对从业人员提出了更高的要求,需要大量既懂专业,又懂现代物业服务理念的高素质人才。
目前对物业管理人才的需求与差距主要表现在以下几个方面:
2.1在需求数量方面:人才非常缺乏
随着城镇建设的发展和城市现代化的推进,房地产投资额还将不断扩大。我国物业管理行业迅速发展,并不断向规模化、集团化、智能化、网络化发展,对高级物业管理专门人才的需求激增。中国城市房地产网统计,物业管理项目(面积)的增加,要求从业人员的数量增加。以10 000 m2需要4～5个物业管理人员计算,全国每年至少需要新增十万名从业人员。目前不少企业对物业管理人员的要求从学历到经验都更加严格,随着物业行业趋于专业化、法制化、市场化、国际化、集团化,专业物业管理人员需求将继续走高;而相关的专门培养单位的培养能力却很有限,造成了行业内总体人才紧缺。
2.2在需求结构方面:结构性矛盾突出
很多地区都呈现出物业管理人才供求的结构性矛盾,即高层次管理人才紧缺。物业管理行业的发展需要既懂实际操作又懂管理的实用型优秀人才。很多不具备专业物业知识技能的人在为找不到工作而发愁,而懂信息技术的物业管理工程师以及物业管理高级经理用高薪也难聘到。
一些针对物业公司的调查发现小区高级物业管理人才倍受青睐。如武汉市2007年上半年的劳动力市场中高端的物业管理职位数为2 495个,应聘者仅有1 724人,其中需求较多的职位包括客户部经理、工程管理等,尤其需要有较强服务意识、较强公关能力以及环境管理、治安管理、车辆管理等能力的综合人才。
一边是物业管理高素质人才的缺乏,一边是我国当前就业形势紧张,缺乏专业技能的人找不到工作,结构性矛盾突出。
2.3在需求质量方面:物业管理从业人员的素质亟待提升
由于物业管理在我国起步较晚,物业管理行业发展过快导致相关核心人才培养相对严重不足,物业管理从业人员的素质亟待提升。迄今为止,我国物业管理企业已超过2万多家,物业管理人员达250万人。然而,物业管理人员多半为半路转行,未受过正规的专业教育和培训,整体素质偏低,人才匮乏导致服务水平低是当前我国物业管理市场存在的主要问题。目前国内物业管理行业的从业人员主要来源于几个方面:一是原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门的人员直接转化而来,他们不熟悉现代物业管理的模式;二是学管理专业的人改行,他们有一定的管理能力,但不熟悉物业管理业务;三是学物业管理专业的毕业生,他们缺乏工作经验,往往是理论与实践脱节,专业实操能力较差,并且人数较少。在工作中处于被动的地位,不具备从战略上进行管理的能力,需要用人单位进行一些培训后才能上岗。四是城市的下岗职工、农村剩余劳力,经简单培训后进人物业管理行业,他们只能从事一般的体力劳动和服务。
由此可知,物业管理人员的知识水平不高、业务水平有限、综合素质偏低,已经制约了这个行业未来的发展。
3物业管理人才需求特点及素质要求
物业管理人才的需求特点:
3.1人才需求的层次性
物业管理工作纷繁复杂,从房屋设备维修养护到物业管理企业经营管理,甚至物业管理的理论研究都在其范围之内,这就造成物业管理对人才有不同层次的要求。从物业管理公司的构架上来看,物业管理公司的用人需求包括二个层次:管理层和操作层。管理层包括管理人才、策划人才和首脑人才;操作层包括技术人才和营销人才。同时,从专业教师培育和学科发展研究角度上看,物业管理人才还需要有学术人才,即理论研究人才和教育人才,这就形成了物业管理的学术层。
3.2实用型技术人才和复合型通用人才并重
现代物业管理涉及物业的种类繁多,有居住物业、商业物业、工业物业和其他用途的物业。物业管理和服务对象有显著的差异,需要一批熟悉各物业特点,掌握常规管理和实际操作能力的实用型技术人才;另一方面,由于每种物业的管理服务工作都会涉及到房屋设备、公共设施的维修养护,公共区域的治安、环卫、交通等综合管理与经营,需要有一批懂得企业管理与经营、经济分析、公共关系学等复合型通用人才。
3.3物业管理人才的理论知识与实际能力兼备
物业管理是一个典型的以人力资源及智力输出为特征,附着情感价值,并对管理服务模式、技能与方法持续动态创新的行业。管理水平的高低直接影响服务的质量。行业的发展速度使得工作中不断涌现新的问题,这就对管理人员的专业理论知识水平提出更高的要求,但从具体工作岗位来看,较为具体的日常管理工作和对动手能力要求颇高的技术工作居多,所以有无实践能力也是物业公司招聘人员的重要考察指标。
随着近两年物业管理业政策的变化,物业管理行业的发展越来越规范,专业化程度越来越深。物业管理行业内的各类人员必须更加专业化才能适应这个行业发展的需要。
物业管理用人单位普遍认为物业管理人员应具备以下几点:①首先要有责任心、进取心、遵守职业道德,有敬业精神,具备服务意识,有较强的心理承受能力;②掌握现代物业管理的基础理论、基本知识、操作技能和方法,具备工作能力(包括组织能力、决策能力、表达能力、协调能力、专业能力);③要有较扎实的物业管理知识和相应的物业管理经验,包括公共秩序、安全知识,例如小区内的车辆交通维护、保安岗哨、安全设备设置,以及园林绿化、水暖施工、通气通电等。房层的维修、养护、鉴定完损等级知识。物业的保洁知识,如清洁、消毒、灭“四害”等;④熟悉国际国内有关方针政策和法规,掌握物业管理最新发展动态;⑤要有丰富的工程设备管理知识,对机电设备系统有较清晰的概念,懂得高端物业管理中的自动化控制,包括建筑设备上的知识,如通风、排气、消防、排污、排烟等;还有电器设备方面的知识,如电梯、中央空调、高低压配电等;⑥要具有经营决策能力、市场开拓能力和全面管理能力。
4物业管理人才培养模式观点及建议
4.1物业管理行业发展迅速且前景较好
物业管理专业人才严重匮乏,我院开设物业管理专业符合社会对紧缺人才的需求。各种调研结果表明:物业管理是一个新兴的行业,发展前景较好,对物业管理专业人员需求量大,其中尤为突出的问题是物业管理行业专业人才严重匮乏,现有从业人员整体素质不高,很多从业人员自己本身对物业管理就不甚了解,管理不规范、服务质量差成了物业管理企业与业主间矛盾的焦点。随着物业管理行业的快速发展及物业智能化程度的提升,对物业管理从业人员提出了更高的要求,提高物业管理从业人员的整体素质和专业化水平对于物业管理的规范发展极为重要,亟需大量高素质物业管理专业人才。
4.2我院开设物业管理专业有着明显的知识结构优势
现代物业管理的发展对从业人员的法律素质要求提高。在目前的物业管理实践中,物业管理企业与业主间纠纷不断,掌握一定的法律知识,具备相当的法律素养,可以帮助物业管理人员处理物业管理企业与业主间的矛盾,能够利用法律法规更好的为业主服务。我院具备充足的法律教学资源,在法律教学研究中师资力量雄厚,有很好的法律教育传统和教育环境,且很多教师在法律实践中经验丰富,处理过物业管理公司与业主间的法律纠纷,因此能够培养出具备深厚法律知识背景的物业管理人才,弥补现代物业管理人才法律知识缺乏的不足,彰显我院人才培养的特色,使学生在就业后能分析和解决物业管理工作中的实际问题,处理物业管理的一般纠纷。
4.3坚定办学信心,培养学生投身于物业管理行业的热情
随着物业管理行业的快速发展,不仅对物业管理专业人才需求量将大幅度增加,社会各方还会进一步认可物业管理行业并支持物业管理行业的发展,我们要坚定办学信心,加快课程改革,以便为社会输送更多的高技能物业管理人才。同时,学校应定期请一些知名度较高的物业服务企业经理、管理处主任参与学校的教学,把行业的希望、企业的追求介绍给学生,使学生在学校就能树立“与企业共同发展的理念、在企业发展的同时实现个人的职业发展”的意识,充满积极投身于物业管理行业的热情,为学生成长为高素质的物业管理专业人才增加“原动力”。
4.4突出“校企结合”的特色
努力调动校外实训基地,合理设置我院高职物业管理专业课程,恰当选用人才培养模式,以符合企业用人要求。从相关物业服务企业选用人才的标准来看,我院高职物业管理专业以“职业素质和职业能力培养”为主线设置课程,突出“校企结合”的思路,符合人才培养要求,符合企业选用人才的标准。相关物业服务企业一致认为:对物业管理专业人才的培养必须采取“校企结合”的人才培养模式,使学生在“学中做”、“做中学”,提高学生的实操能力,做到理论联系实际,形成良好的职业道德,增强其对物业管理行业的热爱之情,在形成专业能力的同时培养学生的社交能力、灵活处理问题能力、组织管理能力等跨专业能力,把学生真正打造成高技能物业管理人才。在校企合作中,学院应与一些规模较大、运作规范的物业服务企业进行深度合作,建立校外实训基地,充分利用学校内外不同的教育环境和资源,强化学生的综合职业能力,使物业管理专业人才的培养实现学校课堂教学和直接获取物业管理实际工作经验的企业岗位实操有机结合,从而提高学生的专业能力、方法能力和社会能力。
参考文献
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4 李晓琳.高职物业管理专业人才培养初探［J］.辽宁高职学报2007.9（9）
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Higher Demand for Professional Property Management Research Report
Luo Huina
Abstract：Since the acceleration of the urbanization process, the property scale, property types increased, property management professionals surge in demand. I demand from the status quo of property management personnel, pointed out that the property management industry in question, indicating demand for property management personnel characteristics and quality requirements, then the property management personnel training mode put forward their views and suggestions.
林海小区，属我公司开发较早的物业小区，管理面积较大，居住人群复杂，管理难度较大。但相对其他几处小区，林海的物业管理起步较早，相对成熟，并且已经取得了相当的成绩。林海的物业管理比较成型，各部门的设置、岗位的配置相对合理。在日照也称的上物业管理的典范。但与其他的优秀的物业管理相比不足也是非常明显的。仍有许多不足之处需要改进。针对林海小区物业管理的实际可以采取进一步规范管理，精益求精的策略。具体的说就是，一方面企业内部进一步完善各项规章制度，并加强落实，理顺工作流程，使其管理流程更加顺畅;向更优秀的同行企业学习，规范服务行为，向更高水平的物业管理企业看齐，争取在当前能独立正常运行的情况下，进一步提高赢利水平。另一方面，在细节上下功夫，提高服务质量，例如，员工服务意识、服务态度等方面。只有这样，服务质量才能提高，企业才能进步。
二.山海天物业理顺思路，创新管理
山海天物业，在各处之中，是较为特殊的一处。作为别墅区的山海天，设备、设施配套齐全，各项智能化设备管理超前。尽管该处服务管理质量要求更高，但由于其入住率较低，使得管理相对轻松。这一特殊性，就要求山海天的物业管理，当前来说不能采取象其他物业公司的正常的管理模式，因为该处的物业管理主要是对物业的管理，包括房屋维修、绿化管理、清洁卫生、保安等的管理，很少有直接针对业主的服务。这种情况下的物业管理，就应该重新理顺思路，根据本身的实际情况进行创新管理，比如说，在一些公司设置的部门、岗位，在这里可以不设置或者尽可能少的安排人员，也可以将一些岗位合并，以减少开支，当然这必须是在不影响正常服务质量 的情况下。所以，山海天别墅的物业管理，可以采取适合其特殊性的管理模式，开展创新管理。
三.城市花园高起点，严要求，创品牌
相对其他几处的物业，城市花园从硬件、配套设备设施上都是相当优越的。不仅绿化到位，各种智能化系统，如防盗报警系统、可视电子对讲系统等配套齐全。另外，该处的定位较高，物业接手较早，能够及早发现存在的问题，而且，管理人员服务意识较强。这些为城市花园物业管理的发展奠定了坚实的基础。这就要求此处的物业管理必须高起点，严要求，创海纳品牌的典范。可以大胆的引进外地优秀物业管理正规科学管理模式，定位要高，从成立之初，便以做优秀物业管理企业要求自己，从管理制度、管理模式、人员要求、岗位配备都向最优秀的物业管理企业看齐，极力将城市花园做成海纳物业的精品。城市花园将是海纳物业最具潜力的一处，是海纳物业创品牌的关键。不免从以下几方面入手。第一、重视对内管理。良好的内部管理，是企业生存的保障。加强企业内部管理制定规范的管理制度，科学的岗位安排，合理的部门划分，引进专业技术强的管理人才。打造一个优秀的团队，这一点对对于正在 形成中的城市花园物业管理是极为关键的。第二、强化对外服务。进一步提高员工的服务意识，为业主提供全方位立体式人性化服务，为业主创造安全、舒适、便捷的生活、工作、学习环境。只有这样才能树立起企业的良好形象，打造海纳物业的经典品牌。
四、同发物业求生存，促发展
同发物业由于开发较早，管理几次变更，历史遗留问题严重，使其生存处在举步维艰的地步。首先，物业陈旧，房屋、设备维修压力大，许多与业主的矛盾，物业是没有能力解决的，这就更加加剧了物业与业主的矛盾。其次，同发物业与公司关系错综，使得其在业主与公司之间艰难的生存。对于同发物业独立生存将是其面临的重点问题。因此，必须在尽量压缩成本的前提下，最大限度的为业主服务，并且协调好各方面的关系，以求的生存促使企业正常运行。
1 多产权建筑消防安全管理中的突出问题
近年来, “多产权”、“多产权多使用单位”、“多权益人”、“多业态物业”等词语被用来修饰建筑。在此, 笔者将此类建筑命名为“多产权建筑”。“多产权建筑”一词将涵盖多产权方、多租赁方或多使用单位, 多种经营业态, 多种功能形式的具有建筑形态的场所。多产权建筑由于种种原因在消防安全管理中问题凸现, 可以归结为以下几个方面。
1.1 消防共用部位随意破坏
多产权建筑的消防车通道、消防登高场地、疏散走道、疏散楼梯、安全出口、消防前室等属于建筑公共部分, 是此类建筑的消防共用部位。火灾发生时, 消防共用部位是否畅通直接影响消防部队作战和场所人员的安全疏散。由于内部使用单位多、各单位营业时间不同、经营类型不同、产权归属不同, 产权方为了各自的利益在专有区域进行装修、改造时, 改变原有建筑的内部结构、改动防火分区等, 致使防火分区面积扩大、疏散走道过长、安全出口数量不足。
1.2 共用消防设施缺乏维护保养
共用消防设施指建筑防火分隔、安全疏散、火灾自动报警、自动灭火 (包括喷水灭火、气体灭火、泡沫灭火等) 、防烟排烟、消防给水、消防电气与通信以及消防联动控制系统等公共设施及其配套使用房屋。消防设施与整幢建筑一体, 且为公用部分, 因此一幢建筑中一处消防设施损坏, 要整幢建筑产权单位 (或使用单位) 分摊维修费用, 各产权单位无隶属和业务关系, 一户不交费用, 维护工作就难以开展。
1.3 火灾危险性整改难以落实
(1) 火灾荷载增大。
在设计审核之初, 多产权建筑整体符合消防要求。但当建筑局部出租、出让、出售后, 产权方发生改变, 或者交由他人经营管理后, 使用方随意改变使用功能, 致使局部火灾危险性发生改变;同时建筑局部进行装修、改造, 不向消防部门申报审核便擅自施工, 使用大量易燃材料, 大大增加了建筑的火灾荷载。
(2) 疏散能力降低。
产权方或使用方为了各自的利益在专有区域进行装修、改造时, 有的改变原有建筑的内部结构, 破坏了原有的防火分区;有的阻塞消防通道, 甚至将安全通道用门封堵等。这些行为导致了局部防火分区面积扩大、疏散走道过长、安全出口数量不足, 使建筑的疏散能力明显降低。
(3) 灭火能力降低。
多产权建筑在出租或出售后, 由于产权方消防安全意识低, 对消防设施配置及维护管理不到位。在装修、改造时, 遮挡、封堵、挪用或破坏内部消防设施的现象屡见不鲜。建筑火灾自动报警、自动灭火 (包括喷水灭火、气体灭火、泡沫灭火等) 、防烟排烟、消防给水、消防电气与通信以及消防联动控制系统等均属于共用消防设施, 一幢建筑中一处消防设施损坏, 必将影响整幢建筑消防系统的正常运行。由于共用消防设施维护保养的责、权、利不清, 产权方或使用方互相推诿, 最终导致共用消防设施常年失控漏管, 甚至造成系统瘫痪, 发生火灾时无法发挥作用。
(4) 整改无经费来源。
多产权建筑绝大多数是非住宅建筑, 国家尚未出台建立非住宅建筑的专项维修资金政策, 此类建筑内的共用消防设施设备无维修保养费用。而商住楼虽然有住宅专项维修资金, 但在实际使用过程中, 也由于种种原因存在筹集困难、使用困难等问题, 使消防整改、消防设施设备的大修及改造无法顺利实施。
2 消防安全物业管理模式
随着我国住宅商品化、市场化以及住房制度改革的推行, 房地产建设投资和营销渠道出现多元化, 结构多样、功能复杂的多元化产权建筑大量涌现, 其消防安全管理中出现了多个业主、物业使用人。为了维持整个建筑的正常运营, 此类建筑的主要管理形式有:共同选聘物业服务公司统一管理;成立业主委员会管理;产权单位各自管理。笔者近期对国内部分城市多产权建筑管理现状进行了调研、分析, 并结合《物权法》和《物业管理条例》的相关规定, 对多产权建筑的物业管理模式提出几点看法。
2.1 多产权建筑消防安全应实行统一管理
多产权建筑的多个产权方或使用方彼此之间是一种平等的民事法律关系, 如果各自为政, 往往出现“各扫门前雪”的现象。消防共用部位、共用消防设施无人问津, 无人协调统一管理, 当消防部门下发法律文书时, 由于无明确主体, 造成隐患整改困难, 实施处罚时, 各产权单位互相推托, 消防执法难以落实到位。要根本解决公共消防安全管理问题, 就必须建立“统一管理单位”。有了统一管理单位, 不但可以让产权单位和使用人从日常繁杂的安全管理事务中解脱出来, 还可以改变过去各自为政、互不配合、消防共用部位和共用消防设施无人维护保养的状况。
2.2 消防安全管理职责归入物业服务企业
根据《中华人民共和国消防法》 (以下简称《消防法》) 、《物业管理条例》的相关条款, 笔者认为, 如果设立消防安全的统一管理单位, 最恰当的应该是将消防安全管理职责归入物业管理。物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定, 主要有两方面:一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、治理;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序, 包括物业服务企业提供的保安、保洁、绿化、交通及车辆治理等服务。根据《物业管理条例》第三十五条的条文解释, 物业共用部位和物业共用设施设备均涉及了消防安全中的共用部位、共用设施设备。《消防法》也规定对有两个以上单位管理或者使用的同一建筑的共有消防设施进行统一管理, 将住宅区的共用消防设施维护管理、为管理区域提供消防安全防范服务的义务赋予物业服务企业。这就为多产权建筑消防安全实行物业管理提供了可参考的依据。
2.3 多产权建筑内消防安全由一个物业服务企业管理
一个住宅区域、一幢大楼的消防安全整体性、消防设施设备配套性, 都要求有一个统一的单位来实行消防安全管理。在多产权建筑管理实践中, 存在多家物业服务公司共同管理一个物业管理区域的现象, 如业主委员会将物业管理区域自行划分为若干个小的区域, 分别委托几家物业服务企业实施物业管理。多产权建筑的一个物业管理区域, 可能由若干个带有公用设施设备的建筑物或者建筑物组群构成, 而建筑物群共有同一个消防系统的情况普遍存在。众所周知, 消防系统具有不可分割性, 这就决定了消防系统的管理应实行统一管理, 且由消防控制室所在楼层的物业服务企业管理更为合理。在此前提下, 在一个物业管理区域内, 应实行共用部位和共用设施的使用、维护等方面的统一规章制度, 进而实行统一的消防安全管理。
2.4 建立统一的消防安全管理体系
多产权建筑涉及多个产权, 当消防部门下发法律文书时, 由于无明确主体, 又无人协调统一管理, 就会造成隐患整改困难, 消防执法难以落实到位。要解决好此类建筑产权多元化、分散化、常变化带来的种种弊端, 必须建立统一的消防安全管理体系, 即由统一管理单位代表产权人行使对整个管理区域的消防安全管理职能。统一的消防安全管理体系的建立需要从以下几点落实:
(1) 确定统一管理单位。 统一管理单位形式有多种, 如:业主成立的公共消防安全组织、业主共同聘请的物业服务企业、业主共同聘请的专业消防技术服务机构等。
(2) 建立完善的合同机制。 多产权建筑消防安全管理体系中包括产权人、使用人和统一管理单位三方, 这三方彼此的权利和义务关系需要通过合同确定, 如产权人与使用人之间的租赁合同、产权人与统一管理单位之间的服务合同、统一管理单位与使用人之间的安全管理专项合同。只有建立了完善的合同机制, 产权人、使用人和统一管理单位三方才能建立相互监督、相互管理、相互制约的良性管理模式。
(3) 建立完善的管理制度。 多产权建筑的物业管理具有区域性、综合性和动态性特点。要解决多产权建筑的消防安全管理问题, 应从消防安全管理的整体性出发, 针对自身特点, 制订出适合的行之有效的消防管理制度, 实现科学化、法制化、专业化的管理, 充分保障消防设施设备的完整性、配套性作用, 对整个小区、整个建筑实施系统化、整体化消防安全管理, 从最大程度上保障各产权单元的人身和财产安全。
3 消防维修资金
3.1 住宅物业专项维修资金
《住宅专项维修资金管理办法》 (中华人民共和国建设部、财政部 令 第165号) 于2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过, 经财政部联合签署发布, 于2008年2月1日起施行。《住宅专项维修资金管理办法》将专项维修资金的缴存范围仅限定于多产权的住房, 用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。而这里的共用设施设备, 是指根据法律、法规和房屋买卖合同, 由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备, 一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。显然消防设施属于共用设施设备, 因此其保修期满后的维修和更新、改造费用应从住宅专项维修资金中列支。
3.2 非住宅物业专项维修资金
《住宅专项维修资金管理办法》是基于产权多元化而制定, 其目的是解决住房共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造问题。《住宅专项维修资金管理办法》制定之初, 制定者认为非住宅一方面单一产权人的情况较多, 另一方面, 多个产权人共同应对维修和更新、改造的能力也比较强, 没有必要强制建立专项维修资金。随着城市建设和第三产业的快速发展, 多产权建筑在全国各地普遍存在。多产权建筑内的消防系统为共用设施设备, 均没有用于共用设施设备维修、改造的资金, 部分产权人不愿承担维修责任、分摊维修费, 因而导致共用设施设备带病运行、甚至瘫痪的情况比比皆是。
目前, 我国已有部分省市提出了非住宅物业的专项维修资金的建立问题, 并出台了相关政策。2004年, 成都市成房发[2004]123号, 附《关于处理房屋专项维修资金建立中几个具体问题的意见》中, 首次提出了关于非住宅物业首次专项维修资金的建立问题。2006年, 为保障各类非住宅房屋共用部位共用设施设备的维修, 常州市房产管理局发出了关于加强对非住宅商品房物业专项维修资金收缴管理的通知, 明确了各类商办非住宅商品房物业专项维修资金的收取标准及管理办法。2008年, 天津市非住宅物业交存专项维修资金的意见 (津政办发[2008]181号) , 根据《天津市物业管理条例》有关规定, 对天津市非住宅物业专项维修资金的交存范围、交存标准、交存方式、使用管理提出了意见。
3.3 消防维修资金的管理
通过对上述资料的分析、研究, 笔者认为, 非住宅类建筑也应建立专项维修资金。因此, 消防维修资金作为其子项, 应依从该资金的管理办法。但鉴于国内尚未出台相关政策, 要尽快解决多产权建筑的消防维修、改造问题, 可以先建立消防维修资金, 并采用与住宅专项维修资金一致的思路管理, 消防维修资金的筹集、管理及使用、续交应符合下列要求:
(1) 当地设立非住宅类建筑专项维修资金的, 可不另设消防维修资金。统一管理单位应依据当地的有关管理办法、规定执行专项维修资金的筹集、管理及使用。
(2) 当地未设立非住宅类建筑专项维修资金的, 应设立消防维修资金。消防维修资金的缴纳方式、比例、管理及使用应依据设立时各产权方签订的书面合同约定执行;未约定或约定不明确的, 应由产权方按照产权区域占建筑物总面积的比例确定。
(3) 消防维修资金应当用于多产权建筑共用部位、共用消防设施设备保修期满后的维修和更新、改造, 不得挪作他用。
(4) 当消防维修资金余额不足首期缴存额30%时, 应及时续缴。续缴方案应遵从国家或当地的相关规定, 没有相关规定的, 统一管理单位应组织产权方、使用方协商决定。
4 消防安全管理措施
4.1 严把装修与改造关
多产权建筑的动态性特征之一就是频繁的装修、改造, 这也是其火灾隐患根源之一, 因此必须严格控制装修、改造过程, 具体措施如下:
(1) 产权方或使用方在实施建筑内部装修前, 应事先告知统一管理单位。产权方或使用方、装修公司、统一管理单位宜签订装修管理协议书, 明确各方在装修管理中的责任、义务, 明确在装修中的禁止行为和注意事项。
(2) 多产权建筑进行非首次内装修、改造时, 统一管理单位应督促产权方或使用方申报消防审核, 确保消防共用部位和消防共用设施设备完好有效。
(3) 统一管理单位应与施工单位签订消防安全责任书, 明确双方在施工过程中的责任、义务等。
4.2 消防安全管理准则
统一管理单位应组织各产权方、使用方共同制定多产权建筑的消防安全管理准则, 规范各产权方、使用方在进场布展施工、装修及使用过程中的行为。消防安全管理准则至少应包含下列内容:
(1) 不得改变建筑的内部结构、改动防火分区和消防设施, 致使防火分区面积扩大、疏散走道过长、安全出口数量不足;
(2) 不得降低装修材料的燃烧性能等级;
(3) 不得擅自损坏、挪用、圈占、分隔、拆除和停用原有消防设施;
(4) 不得致使功能分区布局与防火分区不统一;
(5) 使用性质不得与消防验收或者进行消防竣工验收备案时确定的不相符。
4.3 多级消防安全培训教育
统一管理单位应做好管理区域内的多级消防安全培训教育工作, 对专职消防安全管理人员、消防控制室值班人员、产权人或使用人、员工、公众进行定期消防安全培训教育, 通过宣传栏、专题图片展等手段宣传防火、灭火及火场逃生、安全疏散等消防基本知识, 让管理区域内的管理者、业主、公众意识到消防安全的重要性, 形成人人重视消防的良好消防安全氛围。
参考文献
【物业安全部实习报告】推荐阅读：
物业消防安全检查标准06-08
物业设备安全管理制度06-07
物业部门安全工作总结06-16
物业日常安全管理培训06-30
物业服务企业安全培训07-15
物业管理安全值班制度07-19
业主与物业安全协议书05-29
物业管理安全管理制度07-18
物业公司实践报告06-24
物业管理实习07-11
