以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记
近来，购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押，申请房屋权属登记的情形时有发生。有的市辖区政府为推动住房保障工作，甚至积极敦促设区的市房屋登记机构办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押而申请的房屋权属登记。
房屋登记机构是否可以办理购房人、金融机构以经济适用住房设定抵押申请的房屋权属登记，在房屋登记机构内部和社会各界存在分歧。出于保障购房人和金融机构的合法权益，避免经济适用住房的抵押风险，维护社会经济秩序的考虑，我想尝试谈谈一点看法。
本文讨论的以“经济适用住房”设定抵押申请的房屋权属登记，包括以“单位集资合作建房”设定抵押申请的房屋权属登记。
一、《经济适用住房管理办法》未禁止以经济适用住房设定抵押
2007年11月19日，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局以建住房[2007]258号文，印发了《经济适用住房管理办法》。该办法是现行的调整经济适用住房法律关系的国务院规章。
《经济适用住房管理办法》第8条规定，“经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款”。该办法第9条第1款规定，“购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当出具市、县人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知”。
单看《经济适用住房管理办法》，条文的字里行间，并未明确禁止以经济适用住房设定抵押。
另外，建设部《城市房地产抵押管理办法》第12条规定，“以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限”。
二、经济适用住房的法律属性
按照《经济适用住房管理办法》的规定，购房人或者所有权人，在按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前，经济适用住房有以下主要的法律特征。
第一，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用，由政府负担。
第二，购房人或者所有权人仅仅拥有经济适用住房的有限产权。经济适用住房的房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明“经济适用住房、划拨土地”。作为有限产权的经济适用住房，购房人或者所有权人占有、使用、收益、处分的权利，受政府或其经济适用住房主管部门监管。
第三，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易（《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款将房地产抵押规定为房地产交易）；购房人或者所有权人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
第四，购买经济适用住房满5年，购房人或者所有权人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县政府确定，政府可优先回购；购房人或者所有权人也可以按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第15条规定，“贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第34条的规定。《中华人民共和国担保法》第37条规定不得抵押的财产，不得用于贷款抵押”。该办法第16条规定，“借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押”。
《中华人民共和国担保法》第34条第1款第3项规定，抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物可以抵押。该法第37条第5项规定，依法被监管的财产不得抵押。《中华人民共和国物权法》第184条第5项规定，依法被监管的财产不得抵押。
三、以经济适用住房设定抵押，可能会暗含风险
《城市房地产抵押管理办法》第3条第1款规定，“本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”。
从以上规定中不难看出，“债务人不履行债务时”，债权人能不能“依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”，是判定以经济适用住房设定抵押有没有积极意义、有没有法律风险的唯一标准。
我认为，在现行法律制度下，以经济适用住房设定抵押，对于债权人（即抵押权人、作为贷款人的银行等金融机构；下同）而言，可能会承担“受偿风险”；对于市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门而言，可能会承担“安置风险”；对于房屋登记机构而言，可能会承担“登记错误风险”。
四、以经济适用住房设定抵押，债权人可能承担“受偿风险”
《中华人民共和国物权法》第195条规定，“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿”。“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”。
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释[2005]14号）第2条规定，“人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋”。该规定第6条规定，“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出”。
购买经济适用住房的城市低收入住房困难家庭，除了所购买的经济适用住房外，不会另有住房。设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务，需要清偿时，不可能“主动腾空房屋”，同时，由于“人民法院不应强制迁出”，协议折价、拍卖变卖抵押物似无可能。在这种情况下，债权人受偿，可能难以保障。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第51条、《城市房地产抵押管理规定》第45条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。
就算设定经济适用住房抵押的购房人或者所有权人不履行债务时，可以“主动腾空房屋”，可以折价或者拍卖、变卖经济适用住房清偿债务，但是，因为“应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后”，“抵押权人方可优先受偿”，在这种情况下，抵押权人的受偿款额可能被大打折扣。
五、以经济适用住房设定抵押，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”
《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》第3条规定，“上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第229条的规定执行。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房”。
在“人民法院执行设定抵押的房屋”的法律关系中，债权人应当是执行案件的申请人。如果申请人不愿意或者不能够为被执行人及其所扶养家属提供临时住房，影响到社会安定，经济发展时，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门，往往会出面“收拾残局”。在这种情况下，市、县政府或其经济适用住房主管部门，或者政府的其他住房保障部门可能会承担“安置风险”。
六、以经济适用住房设定抵押，房屋登记机构可能会承担“登记错误风险”
如果经济适用住房的购房人或者所有权人、金融机构，不了解以经济适用住房设定抵押暗含风险可以原谅的话，那么，房屋登记机构无视这种风险存在的可能性，就应当引起警觉了。
研究调整经济适用住房法律规范的相关性可以发现：
第一，《中华人民共和国物权法》第9条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。该法第187条规定，“抵押权自登记时设立”。
第二，《中华人民共和国城市房地产管理法》第2条第4款，将房地产抵押规定为房地产交易。
第三，购买经济适用住房5年内，国家禁止经济适用住房上市交易，同时禁止了以经济适用住房设定抵押。
第四，购买经济适用住房5年届满，国家限制经济适用住房上市交易，同时限制了以经济适用住房设定抵押。
第五，经济适用住房是“计划经济”意义上的“产品”，不是“市场经济”意义上的“商品”。购房人或者所有权人在按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款取得完全产权前，经济适用住房购房人或者所有权人，仅仅拥有受政府经济适用住房主管部门监管的有限产权。按照《中华人民共和国担保法》第37条第5项、《中华人民共和国物权法》第184条第5项的规定，依法被监管的财产不得设定抵押。
七、依法搞好以经济适用住房设定抵押的房屋权属登记
《中华人民共和国担保法》第33条第1款规定，“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”。在我供职的行政区划，通常将债务人以自己所有的房屋设定的抵押，称作“两方抵押”；将第三人以自己所有的房屋，为债务人设定的抵押，称作“三方抵押”。
在现行法律制度下，一方面，经济适用住房购房人贷款时，按照《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》的规定，可以以抵押以外的其他方式设定担保；另一方面，经济适用住房的购房人或者所有权人，如果一定需要与债权人设定抵押的，可以按照以下办法处理：
第一，购房人因为购买经济适用住房贷款的，可以以第三人所有的完全产权的房屋，设定“三方抵押”。
第二，购房人或者所有权人因为购买经济适用住房以外的其他原因贷款的，可以按照政府所定的标准，向政府交纳土地收益等相关价款，取得该经济适用住房的完全产权，以完全产权的房屋设定“两方抵押”。
王春敏/责任编辑
作者：黄河
潮阳区房产管理局: 兹有我公司抵押贷款户罗舜武，抵押物地址：汕头市潮阳区文光街道平东居委中山中路太和西住宅区12幢(504房)，抵押范围：全部，债权数额为：25万元正，该房地产权证号为：粤房地证字第号为：汕潮阳字第3000028923号。现该抵押贷款户已于2012年5月25日结清所有贷款，抵押权人与抵押人一致同意注销抵押登记。 盼望贵局予以处理，谢谢!
申请人：汕头市濠江区银通小额贷款有限公司
申请日期：2012年5月25日
注销抵押登记申请书一：注销抵押登记申请书 南通市国土资源局通州分局：
兹有 (抵押人)曾于 年 月 日，以南通市通州区 镇 村计 平方米国有(集体)土地使用权(土地使用证号： )，向 (抵押权人)抵押贷款 元。现抵押人已按抵押合同约定于 年 月 日向抵押权人偿还贷款 元。特申请注销《通州他项( )字第 号》抵押登记。
抵押权人：(公章)
年 月 日
注销抵押登记申请书二：抵押物注销登记申请书(209字) xxxxx工商行政管理局
我们双方于 年 月 日在你局办理了抵押物登记(登记证编号： )，现由于以下第 项原因：
1、主合同已履行完毕;
2、抵押权人已实现抵押权;
3、抵押物已全部灭失;
4、提前解除抵押合同;
故根据《中华人民共和国担保法》和《企业动产抵押物登记管理办法》的有关规定，特向你局申请巴黎抵押物注销登记。
抵押人(盖章)： 地址：
抵押权人(盖章)： 地址：
法定代表人(签名)：
住所：
代理人(签字)：
住所：
联系电话：
邮政编码：
年 月 日
注销抵押登记申请书三：注销部分房产抵押登记申请书(377字) xxx房地产交易所:
借款人xx公司于20xx年8月5日用xxx行政中心东边xxx苑
1、
2、
3、
8、
9、10号楼住宅59套,门面12套,在我社在建工程抵押贷款663万元整,现归还贷款本金200万元整。我社同意解除1号楼1单元102号、202号;2号楼1单元202号,2单元101号、602号、603号;3号楼1单元102号、601号;8号楼1单元101号、102号、302号、402号;9号楼1单元203号,3单元602号;10号楼1单元601号、602号,2单元102号、201号、602号,3单元101号、601号、602号的房产抵押登记,现贷款余额463万元整,其余37套住宅,门面12套继续抵押,请贵所办理在建工程变更登记手续。原借款合同(合同号xxx号),抵押合同(合同号xxx号)继续有效,望贵所办理为感。
xxx银行营业部
20xx年xx月xx日
杭州市房地产抵押登记注销 注销种类：
联 系 人：
联系方式：
申 请 表存量房抵押登记注销预售商品房抵押登记注销 在建工程抵押登记注销 姓名电话地址： 市民（公务）邮箱
20年日
月
郑州市房地产抵押权注销登记申请书
(请用黑色墨水填写)ZFDD-
5申请日期：年月日
一、办事流程(咨询电话：67889252)
二、办结时限
注销登记：资料齐全、即刻办结
其它核准：资料齐全5个工作日办结
三、所需费用
1、登记费：
住宅：60元/套;
非住宅：400元/件
2、手续费：按贷款额的0.08%收取
四、所需要件
1、办理现房抵押注销
(1)注销登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(2)房屋所有权证;
(4)房屋他项权证。
(5)证明房屋抵押权终止的证明材料;
(6)其他必要材料。
2、办理预购商品房贷款抵押注销登记
(1)注销登记申请表;
(2)申请人身份证明;
(3)郑州市预购商品房抵押登记证明。
(4)证明房屋抵押权终止的证明材料;
(5)其他必要材料。
柳州市阳和工业新区房产管理所：
借款人在我社贷款人民币壹拾伍万元整，用抵押人坐落于房屋作担保，该笔款已全部还清。现同意办理房屋所有权证号为桂房权证鹿政字第号共2本房产证;他项权证号为桂房他证鹿证字第号的房屋抵押注销登记手续。
柳州市区农村信用合作联社
2013年月日
委托书
委托人：(男)出生日期：年月日
身份证件名称及号码：联系电话：受托人：(女)出生日期：年月日
身份证件名称及号码：联系电话：
委托人决定将名下《房屋所有权证》编号为京房权证字第号、位于北京市区号房地产(下称“房屋”)的解除抵押登记及出租，现委托人因故不能亲自办理房屋的上述事项，特委托代为办理该房屋的以下事宜：
1、代为办理银行提前还款的受理、递件、签字等相关手续;
2、代为办理房屋解除抵押登记的受理、递件、签字等相关手续;
3、代为签订房屋租赁合同;
4、代为办理房屋出租过程中的交接手续;
5、代为办理与上述问题有关的其他事项。
委托期限：自本委托书签署至委托事项办理完毕止。
受托人有权转委托。
以上受托人在委托权限内所签署的文件及对应的行为，委托人均予以承认并承担一切法律责任。
委托人：
年月日
附：委托人证件复印件一份
受托人证件复印件一份
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