车子抵押融资（共9篇）
好车贷是安徽省长天资产管理有限公司推出的创新型的贷款业务，其中不押车贷款更是吸引了广大车友的眼球。目前，以汽车作为抵押物的贷款的用途，主要为汽车消费。在汽车抵押借款咨询服务平台中，好车贷是少数全面提供二手汽车抵押贷款、汽车变现、二手汽车典当、汽车质押贷款、资金周转、融资贷款咨询服务的平台。
好车贷流程
畅行贷办理流程
过身份资质与车辆材料审核→照《操单通知书》操单→借款与安保手续办理→登记与放款→贷后监控与服务
抵押贷办理流程
一、农民融资现状及其负面影响
1.农民融资现状
长期以来, 我国农村金融服务体系一直比较落后, 农村资金“非农化”趋向严重, 大量农村资金外流。具体表现:一是国有商业银行将发展重心转向大中城市。近年来, 国有商业银行普遍减少县及县以下机构网点, 上收县及县以下机构贷款权, 对农村放贷大幅减少;二是农村信用社资金“农转非”。农村信用社早已发生变异, 不再是农民自己的合作组织, 信用社资金通过存款准备金、转存银行款以及购买国债、金融债等形式不断流出农村;三是邮政储蓄抽走农村部分资金。邮政储蓄原来只吸收存款, 不发放贷款。2007年成立邮政储蓄银行后, 虽然可向农村放贷, 但实际上投放的资金十分有限。在此情况下, 农民如遇到生产、生活资金困难, 要么是找不到正规的融资渠道, 要么是以很高的融资成本求助于民间金融。如此的融资环境, 使得农民普遍面临资本短缺的困难。
2009年10月上旬, 笔者就农民融资状况对湖北省仙桃市Z村进行个案研究。Z村位于湖北省仙桃市西北部, 地处江汉平原腹地, 主产棉花和水稻。从调查的情况来看, 该村有近40%的农户未能通过外部融资及时解决生产、生活资金困难。即使筹集到资金的农户, 融资规模也很小。2009年, 该村19.4%的农户融资金额在2000元以下, 38.9%的农户融资金额在2001~5000元之间, 16.7%的农户融资金额在5001~10000元之间, 只有25%的农户融资金额在10000元以上。从融资渠道来看, 找亲戚朋友借钱的农户最多, 占87.5%, 找信用社和银行贷款的农户只占7.5%, 还有5%的农户在没有办法的情况下通过变卖农产品和资产筹集资金。可见, 找亲戚朋友借钱是农民融资的主要方式。在访谈和问卷调查中, 农民普遍反映融资渠道少, 融资难度大。
2.农民融资难的负面影响
任何生产活动都是多种要素结合在一起, 协同发挥作用的过程。如果没有资本的参与, 劳动、土地等其它要素将不能对生产活动做出贡献, 不能创造社会财富。融资难对农民增收、农业增效和农村发展具有多方面的负面影响。具体来讲, 包括以下几个方面:
一是影响农村水利设施的改善。农村水利设施的状况, 直接影响农作物的产量和农业生产成本, 进而影响农民的收入水平。笔者经过调查发现, 税费改革后农村水利建设面临前所未有的困境。全国各地普遍出现了农村水利建设主体缺位, 投入严重不足的问题。由于投资、投劳不足, 不少农村水利设施功能减退甚至丧失, 与农业、农村发展的要求形成了强烈反差。一方面, 老旧水利工程年久失修、功能衰退。现有农村水利工程大部分建于六、七十年代, 当时设计标准较低, 配套不全, 大部分渠道为土渠, 没有衬砌, 渗漏严重, 水资源有效利用率只有0.4~0.45左右。另一方面, 新建农业水利项目少, 农田灌溉面积日益下降。全国18亿亩耕地中, 有效灌溉面积只有7.1亿亩, 不到耕地总面积的一半, 大部分耕地只有“靠天吃饭”。加强农村水利建设, 改善农业经营条件, 已显得刻不容缓。在很多地区村集体经济成为“空壳”的情况下, 农村水利建设的担子实际上落在了农民头上。大多数农民家庭的收入水平和财富存量有限, 这决定他们不可能完全依靠自身的积累兴修水利, 而必须借助于金融系统。但是, 在目前的金融环境下, 农民缺乏畅通的融资渠道, 即使筹集到资金, 利率也高得惊人。可以说, 农民融资难, 已经成为改善农村水利设施的“瓶颈”制约因素。
二是影响农业经营规模的扩大。目前农民收入低, 有一个重要原因, 那就是户均经营规模太小, 无法实现规模效益。我国目前处于城市化加速发展的阶段, 大量农民由农村转移到城市, 留在农村的农民从理论上可以通过农地流转扩大经营土地的面积, 提高机械化程度, 降低经营成本, 增加收入。但是, 农民的经营规模与投入的生产要素是成正比的。由于融资难, 农民无法筹集足够的资本, 以满足规模经营的需要。笔者在调查过程中, 听到不少农民反映, 他们一直想种大田, 通过扩大规模增加收入, 但是苦于缺乏资金, 贷不到款, 无法购买农业机械和其他生产资料, 也无法从其他农民手中购买更多的耕地。所以说, 不解决农民融资难的问题, 要改变目前农村普遍存在的小农经营现状, 是不可能的。
三是影响农业产业链的延长。我国农业一直存在产业链短、附加值低的问题, 农民只得到极微薄的收益, 大量的收益向运输、储藏、包装、深加工和出口贸易等环节转移。可以说, 农民处于农业产业价值链的最低端。其实农民也知道, 要增收必须延长农业产业链, 必须对各种农副产品进行深加工。而延长农业产业链需要大量的资金, 在目前农民融资很困难的情况下, 他们无法筹措资金购买大型运输设备和包装、加工设备, 无法建设冷冻、储藏设施。多年来, 绝大多数农民从事简单的种植业、养殖业, 生产经营处于简单再生产的低水平重复状态, 一个重要的原因即在于外部融资环境恶劣, 农民不能高效、低成本地融资, 以延长农业产业链。
二、农民融资难的症结是缺乏“合规”的抵押物品
1.农业经营的高风险决定金融机构不愿发放信用贷款
农业属于典型的高风险产业, 经营收益的不确定性很高。一方面, 农业面临自然风险。农业不像工业、服务业可以在可控的空间、环境中进行, 相反对自然气候高度依赖。虽然国外目前出现了工厂化农业, 在农业“车间”里从事生产活动。但这只占很小的比例, 不具有代表性, 同时成本也很高。在可以预见的相当长的时间内, 我国的农业将依然是“靠天吃饭”。另一方面, 农业面临市场风险。农业与其它任何产业一样, 受到市场机制的约束。当农产品供过于求时, 其价格会下跌, 农民的收益会受到影响。农产品的供给和价格波动较大, 农民所承受的风险也较大。
农业经营的高风险影响了金融机构放贷的积极性。为了鼓励金融机构加大农业贷款投放力度, 央行允许农村金融机构在央行基准利率的基础上适度上浮利率。即使这样, 银行、信用社等金融机构向农民提供信用贷款的意愿仍然不高。据央行统计, 截至2008年9月底, 全国农业贷款余额为1.8万亿元, 仅占同期全国金融机构贷款余额的5.7%。客观地讲, 金融机构这样做是无可厚非的, 因为金融机构作为市场经济中的微观主体, 它们的经营目标是严格管控风险条件下的利润最大化。金融机构普遍惜贷, 显然对农民增收、农业和农村发展产生了多方面的负面影响。
2.农民融资抵押的制度安排造成农民融资难
从理论上讲, 农业贷款的高风险可以通过资产抵押来锁定和化解。只要农民能够提供“合规”的抵押物品, 金融机构还是愿意向农民发放抵押贷款的。然而, 长期以来, 城乡收入差距不断扩大, 农民的收入水平一直不高, 农民所拥有的实物资产和金融资产十分有限。农民可用来抵押的有效资产只有农房和耕地使用权, 而现行的法律、法规却对此作出了禁止性规定。《担保法》第三十四条和第三十七条、《农村土地承包法》第四十九条及《物权法》第一百三十三条和第一百八十四条明确规定, 除荒山、荒沟、荒丘、荒滩的承包经营权经发包方同意可以抵押外, 农民的耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地的使用权、宅基地之上的房屋、农作物等资产均为不“合规”的抵押物品, 不可用来抵押。这种不合理的法律规定和制度安排, 使得农民融资走入了死胡同, 造成了农民融资难的现实问题。
三、创新农民融资抵押制度的可能选择
1.农房抵押
建房是农民最大的支出项目, 农房是农民最大的实物资产。2009年全国有7.21亿农民, 按人均30平米住房建筑面积、平均700元的建筑造价保守计算, 全国农房的经济价值至少有15万亿元。这笔巨大的资产目前不能抵押, 不能上市交易, 只能在村民范围内转让。可以说, 这笔资产目前是处于“沉淀”状态的“死”资产。创新农民融资抵押制度, 应该允许农民用农房和宅基地进行抵押融资。农民作为债务人在不转移农房占有权的前提下, 将宅基地的使用权和农房所有权抵押给债权人。农民如果不能偿还到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形, 债权人有权对农房和宅基地使用权进行处置, 以实现其债权。有人担心, 农民用农房和宅基地抵押融资, 如果经营失败, 金融机构对农房和宅基地进行市场化处置, 农民将居无其所, 造成社会问题。这种担心不能说完全没有道理, 但我们要相信绝大多数农民是理性的。他们在做经济决策时, 一定会充分估计潜在的风险, 不会草率行事。即使出现有些人担忧的问题, 那也是极其个别的现象, 不会影响社会稳定。
2.农地经营权抵押
我国目前实行农村土地集体所有的制度, 农民享有集体土地的承包经营权。自2007年10月1日起施行的《物权法》将农村土地承包经营权明确界定为物权, 在承包期届满的情况下, 原承包的农民可以继续承包。2008年10月, 中共十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》强调, 要赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权, 现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。这是农村土地制度的一个重大突破。农村土地承包经营权的物权化和长久化, 意味着农民对土地的承包经营权具有长久的排他效力, 任何人都不得侵害。在受到侵害的情况下, 农民可以直接主张物权请求权。同时, 也意味着在国家征收集体土地时, 农民有权就土地要求补偿。国家征用哪个农民的土地, 收益就归哪个农民, 不再由集体经济组织成员平均分配。如果说在原来农村土地承包经营权未确认为物权时, 实行农地抵押融资的条件不具备, 那么农地承包经营权物权化、长久化之后, 农地经营权抵押融资既是现实可行的, 也是符合农民意愿的。
3.农作物和林木抵押
与农房、农地承包经营权一样, 农作物和林木也是农民可以支配的财富和资产。尽管农作物和林木附着于土地, 但农作物、林木和林木上的果实被收割、采伐或采摘后具有独立的交换价值。所以, 附着于土地的农作物和林木可以与土地使用权分离, 单独设定抵押。目前, 农作物和林木抵押贷款没有法律障碍, 现行法律和最高法院的司法解释未对农作物和林木抵押作禁止性规定, 只是强调当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的, 土地使用权部分的抵押无效。但在实践中, 农作物和林木抵押贷款发展很滞后, 主要原因有两个:一是金融机构认为农作物和林木抵押贷款操作麻烦, 贷款成本高;二是农作物、林木和林木果实的市场价格随时在波动, 农作物和林木抵押贷款的风险较高。所以, 有关部门要出台必要的政策, 对金融机构进行鼓励和引导。
四、政策建议
1.修改现行的相关法律法规
在市场经济中, 任何经济活动都要在法律的框架内进行。目前, 《担保法》、《农村土地承包法》、《物权法》等相关法律法规均禁止农民以农房、农地经营权、农作物和林木抵押融资。所以, 创新农民融资抵押制度, 必须对现行的相关法律法规进行修改和完善, 以消除法律障碍。
2.发展涉农资产评估机构
界定和评估抵押物的市场价值, 是发展抵押贷款的前提。无论是在发放贷款的环节, 还是在行使抵押权的环节, 金融机构均需要评估农房、农地经营权、农作物和林木等抵押物的市场价值。为做到公平、客观起见, 资产评估应该由独立的评估机构进行。目前面向农民提供涉农资产评估服务的机构极少, 应该加快发展。
3.培育涉农资产流转市场
不过现在，传统抵押率在新型贷款方式下已经可以轻松“突破”， 民生银行 新闻产品、 招商银行 新闻产品、 宁波银行 新闻产品等银行机构都特别开发了创意产品，大限度盘活企业资产。
“共同担保”抵押率可超过100%
上海新新农产品批发市场是上海颇具规模、设施先进的农产品批发市场之一。蔬菜、果品、粮油、土特产、调味品、肉类、冻品等农产品在这里可谓应有尽有。不过，资金流的问题却困扰了市场中不少个体经营户。“要一个个分别向银行申请贷款肯定不现实，好在我们共同担保，都获得了充足的贷款资金。”肉类经营户周老板说，他价值80万元的铺面在抵押后，就拿到了80万元的资金支持，抵押率高达100%。有了这一笔款项，他的生意就能越做越大，再不为流动性犯愁了。
据记者了解，共同担保是民生银行在标准抵押贷款基础上开发的“扩大抵押率”的担保方式。它最大的特色就在于可以直接将抵押率提高到100%，甚至120%。
“简单来说，就是指符合民生银行审批条件的借款人以自己名下或第三方名下的合法房产进行抵押，并加入民生银行认可的第三方保证以扩大抵押率，向民生银行申请用于生产或投资经营活动的人民币授信业务。”民生银行有关工作人员介绍说，在标准抵押率部分之上可以采取追加担保公司保证、非关系企业保证、非关系自然人保证，乃至信用保证各种方式，满足企业更高的资金需求。
在新新农产品批发市场中，民生银行锁定了其中的肉类经营户，通过共同担保模式给予了1亿元的授信额度，在追加非关系企业或自然人保证的情况下单户授信抵押率最高可达到100％，在联保的情况下单户授信抵押率最高可达到120%。这样一来，商户价值100万元的房产原本抵押后可能只有60万元的贷款，而现在可以获得100万元，甚至120万元，最大限度地盘活了企业资产的利用效率，对发展的助推作用不可小觑。
“组合贷”方式多样 功不可没
当授信额度超过房产抵押价值或是抵押物变现能力不强时，企业主可以再追加其他一种或多种担保形成“组合”，从而获得更多的贷款——这就是招商银行小企业信贷中心推出的“组合贷”。
之所以这一方式为很多企业主提供便利，正是因为其形式的多样。据招行有关人员介绍，除了“抵押+一般企业保证”外，“抵押+专业担保公司担保”、“抵押+联保”、“抵押+信用贷款”及“多种抵押”都是组合贷认可的搭配方式。这里，我们先来看看有关担保的几种组合。
森森公司为一家生产销售涂料的民营企业，年营业额达到了近1亿元。由于工程施工量的增加以及部分工程款不能及时回收，使得公司需要补充流动资金，用于扩大施工规模。需要补充流动资金1000万元，但公司提供的房产评估价值只有950万元。尽管缺口只有50万元，可却难倒了企业主卫先生。究竟如何才能凑足1000万元呢？
最终，在向招商银行小企业信贷中心上海区域总部申请后，卫先生如愿以偿拿到了1000万元的贷款。“我们是综合考虑了该公司技术先进，管理层素质较高，且已接到了新的订单，所以才为其提供了组合贷产品。”招商银行小企业信贷中心上海区域总部工作人员介绍，森森涂料公司在价值950万元的房产抵押基础上追加另一企业担保，使贷款总额提高至1000万元。
天天公司是一家致力于电子设备研发的企业，近年来，在负责人章先生的领导下，公司成长迅猛，产品出口美国、欧洲，同时在国内也有拥有较大的市场潜力。为扩大产能，提升产品品质，公司希望能在现有厂房的基础上进行扩建，“当时，我们计划增加厂房、实验室、仓库1000平方米面积，可资金缺口有500万元。”不过可惜的是，天天仅能提供价值150万元的商铺房产进行抵押，远远低于500万元的贷款目标。
没想到，在与招商银行小企业信贷中心上海区域总部沟通后，招行为其引入了担保公司，为剩余的350万元的贷款需求提供担保，最终为天天公司提供了500万元的贷款。如今企业成功扩张，“组合贷”功不可没。
除了以上介绍的两种方式外，“房地产抵押+联保”的形式也能为客户送上及时的资金援助。主营生产各类工业缝纫机设备及相关配套产品的立元公司是一家以生产、销售为一体的生产型企业。企业的下游主要为贸易进出口商、国内贸易商、纺织加工厂及作坊。其中，贸易进出口商、及合作时间较长国内贸易商的应收账款账期在3个月左右，资金的占用，使其对流动资金贷款有较强的需求。
在提供90万元的房产的基础上，立元公司又同时寻找了两家企业，通过“抵押+联保”的方式，从招商银行小企业信贷中心上海区域总部获得了400万元的贷款。
“贷易融”一次授信 循环利用
圆园公司主营汽车零部件生产，成立3年多的时间，已经在市场上建立起不错的口碑。如今，公司接到的订单越来越多，也正因为这样，生产所需原材料、设备等都需要跟进。“如果可以保证300万元的流动资金，对公司未来稳定发展是非常有利的。”急于寻找资金支持的公司负责人林先生找到了宁波银行，希望申请商品房抵押贷款。
“不过，那套商品房的抵押价值也就300万元，我当时觉得银行能给我70%的贷款金额就不错了，没想到最后拿到了100%。”
原来，宁波银行在结合圆园公司的实际情况后，对公司未来的发展前景比较认可。在给予了第一额度70%后，经过一定期限的观察、跟踪了解，认为企业的确需要更多的贷款支持，于是又发放了30%的第二额度。
据了解，宁波银行“贷易融”产品最大的特色就是满足一定条件后，抵押率最高可达100%。一次授信后，一般3年内有效。企业主可循环额度授信，额度内随借随还，能大大节省财务成本。
一、项目抵押选项要求
项目抵押(有的亦称专案抵押)融资贷款是国际风险投资的一种方式，即以取得政府主管部门立项备案的项目做抵押，包括拟建或在建项目作抵押，进行融资贷款。即以投代贷。
1、属于鼓励投资的项目,项目采用的技术处于本行业领先水平，市场前景较好,有较好的经济效益，可按期还本付息。一般项目通常要求投资回收期在六年以内,交通能源.基础设施项目要求投资回收期在15年以内；
2、承办单位有一定的实力，资产负债结构合理,有一定项目资本金，不同机构对项目资本金要求不相同，一般要求有30%以上的项目资本金，或已投资一定比例的资金.对市场有保障，效益突出的项目对项目资本金的要求可适当放宽。有的投资机构对项目公司总资产、项目规模、项目盈利能力、在本行业的地位及股东背景等还有特殊要求.有的要求把项目融资和上市结合,债权融资和股权融资相结合；
3、企业有健全的组织机构及制度，有较高的管理水平，有较好的管理团队,企业法人代表有较好的个人素质,具有开拓精神.合作精神.信誉好。
4、项目合法,具备有资质单位编制的可研报告,且有相应的有效批件或备案文件，有环保部门及其它必要部门的批文；
5、扩建项目，要求有较好的盈利模式,已建立较好的销售渠道，并经实践证明产生了较好的经济效益;
6、为了运作方便,有的投资商要求项目公司有外资背景,或在境外注册公司,采取境外借款,反投注入.二、基本要素
1、贷款额度：原则上要求项目规模5000万以上，贷款额度依具体项目而定。
2、贷款期限：5—10年，最长期限15年。
3、利率：参照央行规定同期贷款基准利率或国际金融市场浮动利率计息；或固定回报等双方协定的利益分配的其它方式。
4、资金来源：外资银行或其投资公司资金;外资在我国投资回收资金或备用金；在我国有长期投资计划，且有成功案例的外资经核准后，从境外调入；国内外投资公司自有资金。
5、劳务奖励费一般按贷款金额2-5 %收取,款到项目方才收,前期不收费用。
三、提供资料
1、企业提供基本法律文件：
营业执照、税务登记证、组织机构代码证.企业法定代表人证书、法人代表身份证.贷款卡等六项基本法律文件。（以上均为复印件加盖企业公章）
2、企业简介：类型、体制、信誉、技术水平、主要产品、在本行
业中地位、注册资金(注明是否已全部到位)、资产、负债、市场、效益等,近期的财务报表(损益表、资产负债表、现金流量表)及近三年经过审计的财务报表。
3、项目简介：批准文号、环评批文号、项目的规模、总投资、利税、净利润、建设期、进展现况、自有资本金多少或已投资金额(应说明自有资金、外借款.下欠工程款等构成)、剩余工程量、所需资金、工期、投资环境（交通、水、电、通讯及配套服务等）等等。对房地产项目要求提供四证或五证。抵押状况，已投资金额所占比例、对扩建项目要求提供已形成的资产、负债、技术水平、市场、效益等。
4、政府的立项备案文件及相关部门的有关文件。
5、申请贷款报告，包括投资方式和数额。
6、可行性报告或商业计划书的概论、市场、和经济分析部分。
7、用款计划及还款计划。
8、委托书及劳务奖励费承诺书。
四、项目操作流程(全过程资方不指定机构编制任何资料)
1、提供电子版资料；
2、受理,发商务通知,洽谈,签订合作意向书;
3、应企业邀请实地考察;
4、考察结果上报投资集团总部;
5、投资集团回函批复确认通知;
6、由双方认定的评估机构对企业资产及项目进行评估;
7、上报董事会审核企业的评估报告书;
8、补充、完善各项法律文件;
9、签订融资合同、办理抵押手续。如需成立中外合资合作企业、订立章程、由外方提供手续（包括银行资信证明）由企业方在当地办理中外合资合作企业，建立外汇帐号;
10、资金进入，自签署合作意向书或正式受理起,30-45个工作日资金到帐，至此，操作完毕。
以上操作流程根据不同投资公司及不同项目有所增减,可在双方签订合作意向书时商定。前期不收费用,项目方仅承担首次考察的交通食宿费用,实报实销。为了提高效率，少走弯路，建议项目公司由财务总监牵头组建融资小组，聘请懂金融的律师和金融专家参与，具体负责融资业务。为了了解投资公司的实力，在国内难以了解时，建议委托中国信用保险公司做海外调查核实。
山亭区农村信用联社紧紧抓住实行农村土地使用产权制度改革的有利时机，以破解农村土地合作社规模经营资金瓶颈为突破口，创新推出了农村土地使用产权证抵押贷款，加大对土地合作社及社员的信贷支持力度，有力地促进了农村经济持续健康发展。到目前，累计向土地合作社及社员发放贷款2400万元，其中发放土地使用产权证抵押贷款5笔，金额220万元；发放土地合作社社员贷款2180万元。
适应形势要求，创新信贷模式。山亭区开展的农村土地使用产权改革试点，在坚持不改变农村土地所有权性质、农民的土地承包权、土地的农业用途“三不”原则基础上，成立农村土地合作社，发放土地使用产权证，建立土地交易市场，引导农村土地使用产权有序流转。目前，全区已成立土地合作社4个，流转土地6782亩，入社农户1161户，发放农村土地使用产权证1165个。2008年7月，山亭区第一家土地流转合作社--徐庄土地合作社登记注册，率先对农村土地进行流转，由合作社统一经营管理，引起社会广泛关注和肯定。
为有效解决农村土地合作社规模经营资金不足问题，变“死地”为“活钱”，联社大胆探索，从顺应土地规模经营的现实需要出发，还原农村土地使用权物权化的权能，赋予其抵押担保的功能，把农村的土地变成资本，在认真调研、积极探讨的基础上，研究制订了《农村土地合作社贷款实施意见》和《农村土地合作社贷款管理办法》，探索推出以农村土地使用产权证抵押进行贷款，形成了“成立农村土地合作社、发放土地使用产权证、建立土地交易市场、实施金融服务跟进”的“四位一体”的农村土地产权制度改革“徐庄模式”，迈出了金融支持农村土地流转的第一步。
确定贷款原则和贷款形式。把农村土地使用产权证抵押贷款定性为公司类贷款，贷款对象为土地合作社，贷款期限不超过2年；贷款利率实行基准利率上浮10%，低于同期限农业贷款利率水平；贷款类别为抵押贷款，抵押物为抵押期间土地附着物的收益，并规定土地合作社只能将不超过1/3的土地进行抵押。
实行集中评定、集中授信。农村土地合作社贷款实行集中评定、集中授信的方法，由所在地农信社根据土地合作社提供的资料，参照评定授信的额度，对土地合作社情况进行审议，经信用社贷款审查小组通过后，报联社审批。联社贷审委充分考虑土地合作社经营情况、生产规模、管理水平等因素，对合作社评定信用等级和统一授信，颁发《评定授信证书》。
进行土地评估和登记。土地合作社需要贷款时，提出贷款申请并提交土地产权证，农村土地使用产权评定交易委员会对土地经营使用权价值进行评估，到农村土地使用权交易市场办理登记。为确保资金安全和抵押产权易于变现，政府出具《资产评估确认和交易登记确认书》，然后信用社、土地合作社签订《最高额保证合同》和《抵押合同》，并在合同期限和最高额度内循环使用。
2008年9月初，徐庄土地合作社向信用社递交贷款申请书，以334亩土地经营权以及土地附着物进行抵押，申请贷款30万元，农村土地使用产权评定交易委员会对土地经营使用权价值进行评估，评估价值为102万元，并在农村土地使用产权交易服务所进行土地交易登记。联社评定该土地合作社信用等级为A级，颁发《评定授信证书》，贷款授信额度为30万元，并为其颁发贷款证。9月16日，联社向徐庄土地合作社发放贷款30万元，这是全省农村信用社发放的第一笔土地使用产权证抵押贷款。到目前，联社按此程序又先后发放土地使用产权证抵押贷款4笔，金额190万元。在信用社的支持下，徐庄土地合作社注册了“全崮山”绿色食品品牌，开发出花生油、小杂粮、核桃等一系列农副产品，取得了较好的经济效益和社会效益。
拓展贷款方式，加大信贷投入。针对农村土地合作社土地使用产权抵押率不足、贷款数额较小、不能完全满足扩大生产需要的现实，联社在继续发放农村土地使用产权证抵押贷款的同时，还根据合作社经营特点和资金需求，推出了土地
合作社经营者贷款、土地合作社社员贷款、大联保体贷款等贷款方式。目前，已发放土地合作社经营者贷款3笔，金额46万元；发放土地合作社社员贷款78笔，金额365万元；帮助组建大联保体18个，农户378户，授信额度1460万元，已发放贷款1078万元。
同时，联社大力推广“信用社+合作社+龙头企业+农户”模式，对土地合作社依托的当地龙头企业进行大力支持。如桑村镇民生蔬菜种植专业合作社，由枣庄绿洲农副产品开发有限公司确定农产品种植品种和数量，然后由土地合作社根据“订单”进行种植，公司每年每亩给社员700元的保底金，年底还根据经营情况给予盈利分红，既保证了土地合作社社员的利益，也带动龙头企业和土地合作社的发展。今年5月，为枣庄绿洲农副产品开发有限公司发放贷款200万元。
加强风险防控，确保资金安全。由于农村土地合作社刚刚起步，总体发展水平不高，规模偏小，且存在内控制度不健全、财务管理不规范等问题。因此，联社在积极支持农村土地合作社发展的同时，大力加强风险管理，严格执行“三查”制度，重点防范行业风险和经营风险，确保信贷资金安全。一是积极争取市、区两级政府、市中级人民法院、市人民银行等，为农村信用社发放土地使用产权证抵押贷款从政策、法律等方面给予确认支持。二是确保抵押评估合法有效。市政府成立了枣庄市普惠农村土地资产评估事务所，依法开展抵押评估。土地使用产权价值评估和抵押登记要经地方政府认可，并出具《土地交易登记证书》，如实办理抵押登记。对产权申请登记、信息发布、价格评估、洽谈交易、合同签订等手续完备，持有《农村土地使用产权证》的土地合作社，方给予抵押贷款。三是严格限制土地抵押规模。规定土地合作社只能将不超过1/3的土地经营权进行抵押，贷款期限一般为2年，防止贷款未到期而出现权证失效导致贷款清偿难的现象。合理确定贷款抵押率，对所有土地使用产权证抵押贷款抵押率原则上不超过30%，最高不超过50%。四是引导办理农业保险。市、区两级政府给予农村土地合作社80%的保费补贴；市人保财险公司制发了《枣庄市土地流转专业合作社保险服务方案》，农村信用社引导合作社加强与保险公司的合作，对主要经营的产业项目办理自然灾害保险，防范农业产业自然灾害风险。五是加强资金跟踪管理。贷款办理后，转入土地合作社在信用社开立的存款账户，信用社按期进行贷后检查，保证专款专用，使信贷资金真正发挥作用。
在深化农村土地产权改革背景下, 农村资金需求呈现出金额大、期限长、用途广的特点。从各地试点的情况看, 农村土地承包经营权抵押贷款具有客观可行性。2009年辽宁省法库县政府成立了土地承包经营权流转中心, 安排500万元资金用于农地经营权抵押贷款的风险补偿, 为农地承包经营权抵押贷款健康开展提供了良好的组织环境。2010年重庆市全面推进“三权”抵押贷款业务, 到2013年末已累计发放农村“三权”抵押贷款486亿元, 贷款余额327亿元, 对盘活农村资产, 促进农业增效、农民增收发挥了积极作用。从各省试点情况来看, 农村土地承包经营权抵押融资均取得了一定的成效, 2015年国家又新增9个省区纳入到农村土地承包经营权确权登记颁证试点工作中来, 至此全国开展土地承包经营权确权登记颁证试点县数有1988个, 涉及到1.3万个乡镇、19.5万个村, 0.22亿hm2承包耕地。即全国2/3的县, 2/5的乡镇以及1/3的村庄开展了这项工作。试点工作在不断积累的过程中稳步推进着, 大多数试点地区对农村土地承包经营权抵押融资的流程都做出了相关规定, 形成了一套符合实际科学高效操作性强的金融服务流程。
2 文献综述
张辉等 (2015) 指出农地抵押融资配套保障机制的缺乏成为金融机构难以开展抵押贷款业务的重要制约因素。罗剑朝等 (2015) 从宏中微三个层面, 比较了发达国家的农地抵押融资模式, 在此基础上, 提出“三权分离”视角下我国农地抵押担保融资模式的构建思路。杨曦 (2015) 针对浙江省开展农地抵押融资的现状, 总结了浙江省农村土地经营权抵押贷款模式和运作机制。戴国海等 (2015) 对江苏13个试点地区进行调查, 认为我国农地承包经营权抵押融资各环节都在稳步推进, 且趋于合理化、多样化。目前我国学者关于对农村土地承包经营权抵押融资的研究主要集中于明确界定我国农村土地承包经营权的定义, 结合各地试点情况, 总结我国农村土地承包经营权抵押融资的发展现状, 在创新经营等方面提出建议和具体措施。但是对于农地经营权抵押贷款风险管控的研究仍相当薄弱。
3 农地经营权抵押融资路径设计
3.1 以确权登记颁证为前提
确权登记颁证是解决农地经营权抵押融资的首要前提。中央政府要加强农村土地国家宏观管理, 出台相关法律制度, 为实现土地确权提供法制保障。各级地方政府要明确职责分工, 规范组织管理, 积极稳妥推进农村土地确权登记各项工作。农民自身要加强土地权属意识, 对权利确认问题应有清晰且相对一致的认知。
3.2 以专业价值评估机构为依托
农村土地长期归集体所有, 缺乏合理的评估标准, 土地价值难以在流转中体现, 因此缺乏有效的流转。目前各地农地承包经营权的抵押多以同类土地价格为基础, 在充分考虑承包经营权、租金实际支付情况和地上附着物的预期收入等因素的基础上, 抵押双方协商确定。因此必须设立专家库, 通过查阅资料、实地调查等方式, 组织专业的价值评估机构对农村土地承包经营权进行价值评估。
3.3 以风险补偿机制为保障
3.3.1 以政策性农地担保公司为主体。
我国农地承包经营权抵押贷款中, 商业银行面临较高的经营风险和信用风险, 地方政府应设立政策性担保公司为农地承包经营权的流转提供风险担保。政策性担保公司应以注册资本长期作为担保保证金, 并由地方政府根据财政收支状况每年提取一定金额作为专项资金在金融机构专户中存储, 用于农地承包经营权抵押贷款的信用担保支出, 在农户需要贷款时根据农户的生产经营状况, 偿债能力等综合信息为贷款业务提供担保。它的组建, 为农地承包经营权抵押融资提供保障, 必将在很大程度上促进土地流转的实现。
3.3.2 以农业保险为辅助。
在农地承包经营权抵押贷款过程中, 还面临着较高的自然风险和市场风险, 因此更要辅以完善的农业保险体系来缓释部分贷款损失。保险部门应该根据现代农业发展的规模以及对农业保险日益强烈的需求, 创新利用金融知识, 增设农业保险险种, 不断扩大农业保险覆盖范围, 并尽量使得保险产品保障程度高, 理赔过程简单, 费率水平合理。
3.4 以市场化产权交易为后盾
为有效解决农地承包经营权流转处置变现问题, 应当建立规范的农村产权流转制度, 利用网络平台, 建立县、乡、村三级一体的农村产权交易服务中心, 建立专业的销售平台, 负责土地承包经营权的招标拍卖挂牌交易, 为供求双方及时采集提供产权流转供求信息。农村产权交易服务中心的建立, 必将为农村产权要素的自由流转提供坚实后盾。
4 总结
随着农村改革的不断推进, 国家规定农地承包经营权抵押贷款试点地区可以突破相关法律条款, 解决了农地抵押融资中长期存在的法律障碍。但在具体实践中农地抵押融资仍存在诸多问题。从参与主体来看, 地方政府为了盘活农村资产, 促进农村金融多维度发展, 会积极主动的出台办法制度, 甚至自己承担贷款损失, 大力推动农村土地承包经营权抵押融资工作。农民由于落后的教育没有学习专业金融知识的机会, 对利用农地经营权进行抵押融资的意识淡薄。金融机构对农村金融市场的态度虽有了积极转变, 但持观望态度的仍居多, 在发放农村土地承包经营权抵押贷款时比较谨慎。所以, 由于参与主体的目标多样化, 往往会导致农地抵押贷款很难实现。从操作流程来说, 农地抵押融资的相关配套措施并不完善, 土地权属问题尚未得到解决, 政府的确权工作尚未得到有效展开, 专业性评估机构的缺乏, 金融机构无法依据农产品的价值对土地经营权做出估价, 这些都严重阻碍了土地的流转。同时, 政策性农地担保公司资金缺乏, 风险补偿机制尚未建立, 农业保险业务逐年下降, 最终导致农地抵押融资难以实现。面对这些问题, 我们需要在法制的原则下开展农地确权工作, 建立科学的农地产权评估交易机制, 做好农地产权抵押的相关配套制度建设。通过完善农业保险体系, 构建农地抵押融资的风险防范机制, 促进农地抵押融资全面健康发展。
参考文献
[1]杜金向.新型农村金融机构可持续发展研究[M].北京:经济日报出版社, 2014:138-145.
[2]张辉, 张晓云, 高锦灿.浅议农村土地承包经营权抵押贷款相关法律问题[J].农村金融研究, 2015 (3) :64-68.
[3]罗剑朝, 庸晖, 庞玺成.农地抵押融资运行模式国际比较及其启示[J].中国农村经济, 2015 (3) :86-98.
[4]杨曦.浙江省农村土地经营权抵押贷款的探索、思考及建议[J].浙江金融, 2015 (10) :68-72.
作为融资的途径之一，银行贷款以相对较低的融资成本一直颇受中小企业青睐。在绝大多数银行，中小企业贷款业务都属于对公业务的范畴。而一旦借款主体是企业，这样一来其中重头的一环便是查看企业的财务报表。但是，在中小企业实际经营中，普遍存在不规范的现象，喜欢用现金交易不入账，税务、银行、企业自己各有一本账，基本上很难找到一份正规的财务报表。由此，通过银行相对复杂和正规的手续贷款融资是难上加难。
与此相对应的是，很多在账目上显示没有利润的中小企业，企业主倒是有着雄厚的实力，他们往往有很多优质资产，尤其是房产。于是，现在有很多银行推出以个人房产作为抵押，而且房产抵押率相对较高，一般在60％-70％，在很大程度上可以解决中小企业的融资难题。
适用多种企业需求
上海理商进出口有限公司是一家多年从事进出口贸易的企业，注册资金50万元，年贸易额在2000万元。然而近年因为受到国家退税政策的影响，这家企业许多出口产品的退税金额下降了许多，从原来达17％的退税产品到现在只有5％或者更低。更雪上加霜的是，近几年人民币的快速升值，在这些种种因素的作用下，企业利润越来越少，流动资金的压力逐步显现，于是企业考虑到了向银行贷款融资。
就这样在2007年，上海理商进出口有限公司向某银行申请了贷款，考虑到企业的实际情况，以及整个行业的背景，最后在抵押一套200万元房产的情况下批准了50万元的贷款，期限一年。
对于一家小型的贸易型企业而言，50万元的贷款还是远远不能解决问题，并且50万元相对200万元来说抵押率也偏低，因此该企业开始寻找其他的融资途径。
相对于贸易型企业，小型制造型企业这几年也遇到了很多问题，原材料涨价、下游企业的账期过长等，都给企业生产带来了不小的压力。上海弘巨机械有限公司作为一家具有自主知识产权的纺织机械生产商，主打产品解决了以往国内纺织业在生产过程中只能使用一次即报废的高成本问题，可回收循环使用。目前该企业正计划在越南扩资建厂，建立该产品的流水线，不过他们也面临资金紧缺的问题。而企业自身并没有什么资产可供抵押来进行贷款。
以上两种典型而且普遍的情况，其实都可以通过各银行的个人房产抵押的经营性贷款产品来解决。
宁波银行：“贷易融”
宁波银行的“贷易融”产品与其他银行相类似产品不同的是，它的借款主体依然是企业，而且是中小企业主或个体经营者。也正因为如此，银行可以接受抵押的房产范围也相应的更加宽泛，不仅仅是企业法人或者股东的个人房产，其直系亲属的房产也可以作为抵押。抵押率一般能在七成左右。这对于企业而言，在面对资金困境时，可以活动和努力的空间就更大了。
“贷易融”的另一个特色在于它充分考虑到了小企业的实际情况，采取的是一次授信，两年有效，循环使用，审核放款的形式。也就是说，企业在获得最高不超过500万元的授信额度后，可以做到随借随还。
举个例子来说，一家企业如果贷款100万元，企业在旺季时可以来银行提款，利息按提款日开始计算，等公司到了淡季可以提前还贷，不用交任何罚息，一旦还了贷款，在这段时间内该企业不用支付任何利息。这样随借随还的优惠待遇在其他银行则一般只有大型企业才能享受得到。
民生银行：“一桶金”
与指定专为中小企业经营使用的贷款不同的是，“一桶金”贷款品种丰富，形式多样，既有为个人短期流动资金而配套的贷款，又有适合中小企业进行固定资产、机器设备投资的个人中长期贷款，还有符合商贸类中小企业经营的个人循环授信贷款。
以“一桶金”助业贷款为例，该产品适用于已具备一定经营基础，欲扩大企业经营规模，实现二次腾飞的小企业。小企业主可以以住房、商铺作抵押申请一年期以内(含)的短期贷款，贷款期限与资金周转期匹配。此产品可帮助小企业主在获得流动资金支持的同时把握良好商机。
再以“一桶金”置业贷款为例，该产品适用于经营现金流比较稳定、期望逐月归还贷款、减轻还款压力的小企业，当小企业主需要购买土地、建造厂房、添置机器设备，或需要购置写字楼、商铺时，可以房产抵押作为担保申请一年期以上、五年期以内(含)的个人中长期贷款，通过银行的中长期资金支持为事业的长远发展打下良好基础。
值得一提的是，不同业态、不同经营方式的小企业，其资金需求亦有显著差别，因此对于中小企业来说，融资方案的选择同样也大有讲究。经营性贷款在企业各种融资方式中利率相对较低，不过与个人住房按揭贷款的优惠利率相比还是要高一些。
举例而言，对于添置不动产、生产设备等需一次性大量投入资金的贷款，企业可以选择逐月偿还本息的方式，由于按月还款既及时归还了贷款利息，又可以每月归还一定数额的贷款本金，因此贷款的利息成本相较低，企业也不用承担一次性归还全部贷款本金的压力；对于采用购销方式经营的商贸型小企业．不妨选择个人循环授信贷款方式。
平安银行：“经营贷”
深圳平安银行“经营贷”综合考虑了个人经营性贷款的企业和个人双重特征，在贷款调查、审核中，重点查实个人从业经验、公司或个人经营流水等，通过简单、实际、有效的方法替代了以往与中小企业实际情况不符、繁琐的财务报表审核、评价等流程，将中小企业主个人的从业经验作为整个贷款风险、额度、年限以及利率综合评估的最关键要素，企业主从业经验越多，贷款更容易、额度更高、利率更低。
也正因为这种操作模式可以将企业房产和企业主个人房产进行统一打包作为抵押物，所以只要有足够价值的房产，就有可能申请到比较高额度的贷款。它的额度最高可达4000万元的贷款金额，就这一点在同类产品中也属佼佼者。另外，循环授信两年、单笔最长十年的贷款发放方式也能较好的满足了中小企业对于资金使用的特殊需求。
深发展：“展业贷”
深发展的“展业贷”是专门针对有融资需求的中小企业主和个体经营者等个人发放，专项用于支持企业生产经营的个人贷款。该贷款最高可以达到1500万元，且可在该行循环贷额度项下发放，随借随还，额度循环使用，不用时银行不计利息，期限最长可达10年
农村土地经营权抵押贷款办理流程：农户自愿申请→金融机构受理初审→办理农村土地经营权证明→金融机构流动服务组客户经理入户调查→金融机构审查审批贷款→农经部门办理抵押登记→发放贷款→农经部门协助金融机构共同做好贷后管理→信用收回（如未按期还款，村委会、农经部门协助流转）。
农村土地经营权证明办理流程：农户申请→村集体经济组织确认→乡镇农村土地承包管理部门审核→乡镇政府盖章批准→乡镇农村土地承包管理部门审核出具农村土地经营权证明。
农村土地经营权抵押登记办理流程：抵押权当事人（抵押人、抵押权人）申请→乡镇农村土地承包管理部门初审→县级农村土地承包管理部门审核登记。
舟山是我国唯一以岛建市的城市, 近几年海洋经济迅速发展, 海域使用的广度和深度不断加强, 因此, 在舟山地区进行海域使用权抵押融资方面的探索, 有着积极的理论和现实意义。
一、从宏观层面来看, 开展海域使用权抵押融资的基础条件已经具备
(一) 海域相关的法律框架基本建立, 海域的物权属性明晰
二战以来, 海洋产业在各沿海国家经济发展中的地位日益重要, 海洋产值亦呈快速增长趋势。为了合理开发利用海洋及其资源, 促进海洋产业的协调、可持续发展, 保护海洋所有权人和使用权人的权益, 以英国、美国、日本、韩国为典型的沿海各国相继加强了对海域使用与管理的立法。
从我国情况看, 1993年, 财政部、国家海洋局联合下发了《国家海域使用管理暂行规定》, 2001年10月, 九届全国人大常委会审议通过了《海域使用管理法》, 2007年3月16日, 第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过了《中华人民共和国物权法》。物权法的出台, 使海域的物权属性更加明确, 为开展海域使用权抵押融资提供了法律基础。海域使用权作为物权, 在满足一定的情况下进行抵押、流转、继承进一步在法律上得到了明确。我国立法将海域确定为不动产物权的客体, 建立海域物权制度, 不仅顺应了现代物权法的发展潮流, 而且符合我国的国情和海洋管理的实际需要, 将传统上以土地为核心的物权制度推进到了客体范围包括陆地、海洋和天空的现代物权制度。
(二) 海洋管理进一点强化, 有偿用海观念已经深入人心,
海域使用权的价值不断体现
改革开放以来, 各沿海地区普遍建立了海域使用管理制度, 积极开展了海域使用登记、许可证发放和海域使用法规及其配套制度, 改变了海域使用的无序、无度、无偿的混乱局面, 有偿用海观念已经深入人心。从全国情况看, 截至2006年底, 全国累计发放海域使用权证书31, 979本, 确权海域面积95万多公顷, 用海类型涉及渔业、交通、旅游、围海造地、海底工程等, 其中渔业用海确权79万公顷。
从舟山市来看, 到2007年底, 根据《浙江省海域使用管理办法》的有关规定, 舟山已在渔业、交通运输、工矿、旅游娱乐、海底工程、围海造地等方面用海确权12503公顷。
(三) 海域使用权的流转有一定发展
海域所有权属国家所有, 但海域使用权按照法律的规定, 是可以流转的。实行海域使用权的流转, 提高了海域资源使用效率, 实现海域资源的合理配置。同时, 海域使用权的能否有效流转也是实施海域使用权抵押融资的必要条件。近年来海域使用权流转市场在全国各地不断发展, 例如山东省日照市, 于2005年6月1日正式施行《日照市海域使用权招标拍卖挂牌出让实施办法》, 为海域使用管理市场化运作提供了有力的法律保障。
(四) 小规模的海域使用权抵押融资为全面开展海域使用权抵押融资提供丰富的实践经验。
目前已有不少沿海地区进行了海域使用权抵押融资工作大胆尝试, 山东省、福建省一些地市出台了一些海域使用权抵押融资办法, 例如福建南安市从2003年开始, 按照《海域使用权证登记办法》, 受理海域使用权证的抵押登记申请。山东省长岛县实行海域使用权抵押贷款近五个年头, 取得了丰富的经验。当然, 目前在在海域使用权抵押融资方面的探索还是小范围的, 表现为融资规模不大, 抵押范围主要是在养殖用海方面, 在工业、交通等用海融资方面尚未得到实质性的拓展, 因此还需要我们在以后的实践中进一步进行探索和总结。
二、舟山市开展海域使用权抵押融资的前景
(一) 舟山市独特的海洋资源条件是开办海域使用权融资的先天优势
二十一世纪被称为“蓝色世纪”。海洋由于在全球政治、经济、军事等方面日益显现的重要地位而发展成世界各国角逐的必争之地。可以这样说, 从经济发展的趋势来看, 谁拥有海洋资源, 谁就能取得发展的先机, 而舟山市独特的资源正符合这个条件。舟山有1390个岛屿, 是中国最大的群岛。以“海天佛国、渔都港城”著称的独特区域优势, 构成了港口、海洋和旅游“三大特色经济”资源。舟山是国内沿海10大港口之一, 可建泊位岸线1500多公里, 水深10米以上的岸线占了一半以上, 其中可建10万至25万吨以上泊位的岸线长达103公里, 这样的港口优势在“长三角”地区是惟一的。
(二) 舟山海洋经济产业结构决定海域使用权抵押融资有很大的发展市场
目前, 舟山市以船舶、海运、港口物流等直接用海相关的海洋产业已占全市总产值的60%以上。从未来舟山产业结构的调整来看, 海洋经济作为舟山战略重点和主攻方向, 预计船舶工业到“十一五”末, 年造船能力达到500万载重吨以上, 造船产量达到350万载重吨以上, 产值达到180亿元以上;船舶配件产值20亿元, 船舶工业总产值达到300亿元左右, 成为全省最大、全国重要的船舶修造船基地;以深水岸线为依托的岛屿型重化工业基地, 利用海岛地区丰富的风能资源的发电项目, 潮汐能等其他新能源项目也将快速发展;港口物流业将随着“宁波-舟山港”一体化建设的推进, 将成为全国重要能源物资储运中转基地、长三角重要对外贸易物流基地;海洋旅游业作为舟山服务业发展的先导型支柱产业, 将成为集礼佛朝拜、游览观光、休闲度假、健康养生、商务会展于一体的国际性亚热带群岛型海洋旅游基地。
海洋经济的高速发展, 对海域使用的依赖性进一步增强, 海域资源的珍惜性进一步得到体现。不管是从海域使用、流转, 还是从海域抵押融资等角度, 潜在的市场需求已经形成, 舟山开展海域使用权抵押融资的市场条件已经具备。
(三) 舟山的金融机构对海洋产业的融资经验比较充足
由于舟山独特的地理位置及资源情况, 舟山市金融机构多年来在对海洋产业融资积累了丰富的经验, 开发了多种金融工具, 创新了多种融资方式。以船舶制造业为例, 金融机构在多年的工作中推出了船舶合同质押、船舶预收款退款保函等业务, 不仅方便了企业融资, 也在业务经办过程中熟悉了产业特性, 完善了相关的流程。因此, 在舟山市开展海域使用权抵押融资, 金融机构的管理能力、业务人员的素质, 以及信贷操作的技术条件都已经具备。
三、当前开展海域使用权抵押融资
的难点
开展海域使用权抵押融资, 对海洋经济发展的作用是明显的。海域使用权抵押业务的开展, 扩大了可用于担保的财产范围, 方便了个人、企业贷款融资。对银行业来说, 开展海域使用权的抵押贷款, 能够拓展信贷市场、降低信贷风险, 实现信贷资产的良性循环。但由于目前海域使用权抵押融资仍处于摸索阶段, 从舟山这几年的情况来看, 仍受诸多因素制约:
(一) 海域使用权抵押的配套的法规不够健全, 有关规章及程序不够完善
国家海洋局《海域使用权登记办法》中虽规定了一些相关事项, 但是由于缺少在实际办理抵押过程中应参照执行的程序及申请审批办法, 对抵押当事人应提交的相关材料文件、海域使用权抵押年限、海域他权证书的使用和管理等相关规定相对缺乏, 使抵押的操作难度较大。而且由于海域使用审批部门目前尚未建立规范的电子管理系统, 档案管理无法满足抵押登记的需要。同时更主要的问题在于, 由于缺乏规范的制度, 对抵押登记中以及抵押登记后发生纠纷的法律责任如何界定, 没有作出相应的规定, 制约了海域使用权登记工作的开展。
(二) 海域使用权抵押与临海土地抵押分离难
作为临海工业、港口物流等行业来说, 海域使用权与临海土地使用权是紧密结合的, 这是由海域使用的性质与特点所决定的。脱离了临海土地, 海域会失去很多实用性。目前, 除渔业及养殖用海外, 海域使用的价值主要体现在海域与临海土地结合形成的港口、码头、航道等资源上, 如果单独使用临海土地或者海域任一方作抵押, 都无法体现海域的实际价值, 特别从资产转让角度来看, 除渔业养殖等用海外, 大多数工矿交通等用海, 如果脱离了临海土地, 其海域使用权在二级市场很难进行转让, 因此, 如果摒弃临海土地, 单独进行海域使用权抵押没有实际意义, 在实践中也是行之不通。
(三) 缺乏评估机构, 海域使用权的价值确定难
海域使用权抵押, 是海域使用权物权价值的体现。但目前在基层缺少比较健全的评估机制, 导致海域使用权价值无法合理体现。为确保海域价值评估顺利开展, 推动海域使用权抵押工作规范进行, 需要建立海域价值评估机制, 培养相关的评估人才, 设立专业评估机构。但由于目前海域使用权流转市场化程度不高, 因此, 成立专业的第三方评估机构还不现实, 需要在实践中进行探索, 寻求合理的解决办法。
(四) 市场不发达, 海域使用权转让难制约银行机构开办此业务的积极性
从资产流动性角度来讲, 抵押资产的流动性是实现贷款抵押的必要条件, 是实现信贷资产正常循环的前提。但在实际操作中, 海域使用权的流转受多种因素的制约, 特别是海域使用权的两级市场发展不够发达, 限制了海域使用权及时转让, 使得银行对发生坏账后资产如何处置有所担心。从舟山市来看, 海域使用权的转让目前还停留在由供需双方自行寻找供需信息的阶段, 如果要开展一定规模的海域使用权抵押融资, 迫切需要一个信息全面, 交易方便的二级市场为海域使用权的转让提供方便。
四、海域使用权抵押融资的运作可行性模式选择
对海域使用权抵押融资, 限于目前的市场环境和制约条件, 建议按照不同情况在以下几种模式中进行选择:
(一) 直接抵押登记模式
养殖用海的抵押融资可用此模式融资。这种方式相对比较简单, 由海域使用人根据依法取得有关部门的海域使用权证, 向有关金融机构提出贷款申请, 经金融机构审查同意后由双方委托相关机构进行资产评估确定海域使用权的价值, 进行海域使用权抵押登记后发放贷款。
(二) 与临海用地或其他资产共同抵押模式
主要适用于海域用途同临海土地结合比较紧密的工业、交通、旅游等用途的海域使用权抵押融资。由用海人以临海土地使用权证或者临海码头、仓库资产等固定资产, 加上用海人取得海域使用权证进行共同抵押向银行提出贷款申请, 通过评估确定临海土地使用权或者临海码头、仓库资产等固定资产和临海海域使用权的共同价值。抵押登记则可以由各自的抵押登记机构分别进行登记。
(三) 征得临海资产拥有人同意后的单独抵押登记模式
海域使用相对可以和临海用地分离的工业、交通、旅游等用途的海域使用权抵押融资可以用这种方式。可以先征得临海土地所有权人和抵押权人的同意, 对海域使用权实施单独抵押。在临海土地使用权人和抵押权人的签署同意意见后, 由海域使用权人向有关金融机构提出贷款申请, 再由双方认可的评估机构进行价值的评估, 经抵押登记机构对海域使用权进行单独登记后发放贷款。
五、对实施海域使用权融资完善相关配套措施的建议
针对海域使用权抵押融资中存在的难点, 需要相关涉海部门及金融部门共同研究, 积极落实有关措施, 不断在实践中进行完善:
(一) 及时完善相关制度办法, 完善海域使用权抵押融资的操作流程
一是有关海洋管理部门尽快出台有关海域使用权抵押登记的规章制度, 完善有关抵押登记办法。二是政府有关部门要完善海域资源流转办法, 促进海域使用权资源的流转, 制定比较合理而又具有可操作性的海域使用权流转管理条例。对参与海域市场的主体、海域转让条件、转让程序、转让价格、违约责任、利益调节等重要问题进行规范。三是人民银行要引导各金融机构出台相关的信贷管理办法, 不断探索和完善海域使用权抵押融资业务的运作模式, 创新信贷产品, 及时推出海域使用权抵押的多种融资方式。
(二) 积极探索落实海域使用权的登记
要在研究出台有关抵押登记办法后, 完善有关流程, 落实相应的操作制度, 规范操作流程。为保证登记制度长期进行, 对抵押登记应该实行有偿服务。同时要明确抵押登记机构的法律责任, 促进抵押登记行为的规范化。要理顺临海土地抵押登记部门与海域使用权登记部门之间的工作关系, 方便抵押融资人及时进行登记。要研究海域使用权与临海用地土地使用权共同抵押的方式, 并不断在实践中进行完善, 使得海域使用权抵押融资不仅仅在渔业养殖用海中得到开展, 同时更重要的是在工矿交通用海的抵押融资中得到广泛开展。
(三) 积极培育和发展海域使用权的中介服务市场
建立海域使用权中介服务市场的长远目标是建立海域使用权评估机构、中介机构、二级市场, 拍卖市场等体系, 推动海域使用权资源流转市场的建立和发展, 为开展海域使用权抵押贷款培育良好的市场环境。但鉴于目前刚开始探索海域使用权抵押融资, 海域使用权市场的流转量比较小, 所以不必急于建立实体交易市场, 可考虑由有关海洋管理部门建立网上交易信息平台, 提供交易信息服务。
(四) 建议政府有关部门成立专业化的担保机构或担保基金
鉴于目前海域使用权流转市场化程度不高的情况, 建议由有关部门成立海域使用权的专业化担保机构或者担保基金, 对符合政策性业务的海域使用权的抵押进行再担保。如果发生融资风险, 在海域使用权流转不畅的情况下, 由担保机构或担保基金进行资产收购, 在合适的情况下再进行资产流转或者处置, 从而保证抵押融资各个环节的畅通。
