规范项目合同管理及防控合同法律风险
摘 要：在企业经营管理工作中，做好合同管理工作有助于预防法律风险的发生。如今复杂多变的市场经济环境增加了合同法律风险，为了减少合同法律纠纷和经济损失，应该建立一道牢固的项目合同管理防线，尽早防控合同法律风险。
关键词：项目合同管理;风险纠纷;风险防控
工程合同管理主要是指相关政府部门、金融机构、工程建设相关单位根据法律法规，运用法律和行政手段，指导、组织和协调工程合同关系，从而维护工程合同主体的合法权益，保证工程合同的顺利实施。
一、合同管理中存在的法律风险因素
1.质量和验收条款
第一，工程项目。在工程项目合同的签订的时候，合同文本一般都是按照国家规定的标准合同文本，根据国家质量检验评定标准来明确工程质量标准和验收标准。验收的主体应该为当地的政府质管部门、设计单位、监理单位和承包人等。第二，货物的采购。采购货物的时候，应该按照国家质量标准进行，比如，钢管、钢材以及水泥等，如果有特殊要求的，应该让生产技术部门编写技术条件书，详细规定该设备的规格、参数和验收标准等。第三，服务项目。对于服务项目的质量标准和验收标准，目前还没有明确的国家标准或者行业标准，一般都是按照日常工作经验以及同行的经验制定的标准为准，比如，聘请安保服务和法律顾问等。[1]
2.定金和付款条款
在编制合同文件的时候，必须约定好付款的具体时间地点，如果没有在合同中作出明确规定，那么当对方交货进度违约时，就可能会拿采购方没按时付款为由推脱责任。另外，要区别开定金和订金。定金目的是保障债权人实现债权，是一种法律上的担保方式，而对于订金，我国还没有明确规定，只是看做预付款，不具有定金的担保性质。
3.合同变更
合同双方需要变更合同，一定要做好协商工作，需要补充签订相关的合同，才算有效。比如，要变更收款单位的名称，必须经过双方协商，签订补充协议之后方可生效。
二、规范项目合同管理以及防控合同法律风险措施
1.合同签订前的法律风险防范
在合同订立前，法律风险主要来自于合同对方当事人的主体资格和履行能力。对于合同主体的合法性审查分为以下几个情况：第一，签约对方是法人主体，应该要审查其开户许可证、法人营业执照、税务登记证、组织机构代码证等等证件;第二，签约对方是自然人，应该要求对方出示身份证;第三，签约对方为代理人，应该要求其出示授权委托书，并且是授权人签字或者加盖了公司公章委托书。在审查之后，需要将这些资料作为合同归档资料进行妥善保存，不仅方便查找对方当事人的资料，也有助于合同的履行。对于对方当事人履行能力的审查，应该通过財务审计、市场调研以及实地考察等方法了解对方的履约能力以及商业信誉。[2]比如，审核对方当事人的企业规模、生产经营状况、资产负债情况等事项。
2.合同签订时法律风险防范
(1)建立合同评审制度。合同评审的主要目的就是各评审单位或者部门从不同角度审核合同，集合大众智慧，防范和控制合同风险。评审单位或者部门一般包括经营部、法律事务部、成本管理部、财务部、管理层、物资设备部等。评审制度按照各部门的职责明确评审的重点，比如，财务部主要审查财务风险、付款结算条款以及资金保证能力等;法律事务部门主要审核合同的完整性、严密性、合法性、争议解决方案等;成本管理部门重点进行预算分析;物资设备部门重点审查合同中的采购条款、供应商资格等;经营部需要综合评价合同的风险。最后，法律合规部需要复核修改之后的合同，保证评审质量。
(2)保证合同条款的完整性、明确性。根据我国《合同法》，明确签订合同内容的完整性，比如，合同中的标的、质量、数量、履行期限、价款等。如果合同内容中这些条款不明确或者没有约定，容易导致争议，发生合同纠纷，所以，在签订合同的时候，一定要保证合同条款的完整性和明确性。
(3)签订担保条款或者担保合同。在合同中，签订担保合同主要是为了确保合同的顺利进行。合同没有担保，如果当事人违约，其只要承担《合同法》以及合同中约定的违约责任。而如果签订了担保合同，如果被担保的合同义务人违约，不仅要承担以上责任，还必须承担担保责任，这样就加重了违约成本，因而有效防止违约情况的发生。合同担保主要有五种方式，包括质押、抵押、保证、定金以及留置。企业可以结合业务实际，确定恰当的担保方式。在合同签订的时候，加入有效的担保条款，有利于提高合同履约率，同时有效防控合同风险[3]。
3.合同履行过程中的风险防范
(1)第一，严格按照已签订的合同条款进行;第二，根据实际情况，可以适当变更合同条款，以便更符合己方利益;第三，如果预见到己方有违约的可能，可以及时签订书面补充协议，加入免责有利于己方的条款;第四，如果预见对方有违约的可能，可以及时发出书面通知，对合同对方当事人提出全面履行要求，这样不仅尽到了提醒义务，也为纠纷时提供了书面证据，有利于分清责任。
(2)充分运用法律赋予的权利。在合同履行过程中，可以充分运用法律赋予的权利，比如，合同的法定解除权、不安抗辩权、履行抗辩权以及先履行抗辩权，来维护己方的合法权益。也就是说，《合同法》对这些权利的规定，可以让当事人在法律的合理范围内，对抗对方的请求权，这样如果当事人拒绝履行合同条款时，不构成违约，从而保障当事人的合法利益。
三、结束语
在新时代背景下，市场竞争日益激烈，也更加复杂多变，增加了法律风险，而对于施工企业来说，由于行业性质和特点，面对的合同风险也许会更多，因而，在合同签订前、签订过程中以及履行过程中，都需要根据法律法规，采取一些列措施加强项目合同管理，进一步防控合同法律风险，降低风险纠纷发生概率，减少经济损失，从而促进企业的可持续发展。
参考文献：
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[2]胡樱.浅谈加强企业合同管理防控化解法律风险[J/OL].中国商论，2017(08)：159-160.
[3]廖敏.论合同管理信息化实现工程项目法律风险防控大飞跃[J].经营管理者，2015(10)：315.
作者：李圆
[摘 要] 为避免不必要的纠纷，营业转让合同以采取书面形式为宜。我国法律将来对营业转让作出规制时，应将营业转让合同的书面形式规定为任意性条款，同时应规定营业转让合同的一般条款，供当事人签订合同时选择。对于营业转让的范围，一般情况下，应以当事人约定为准。营业转让人负有移转营业的义务和竞业禁止的义务，在立法上应赋予营业转让人营业优先权;营业受让人负有支付转让价金的义务，商法应确立营业受让人的减价权。
[关键词] 营业转让;营业转让合同;营业优先权;竞业禁止;减价权
[
Typical Analysis on Business Transfer Contract as An Atypical Contract
ZHOU Hong-zheng
(Law School, Tsinghua University, Beijing 100084, China)
Key words: business transfer; business transfer contract; right of business priority; prohibition against competition; right of reducing price
19世纪以来，法律承认商业营业资产是一个“由各种构件组成的整体”，而作为一个整体，它就可以作为合同的标的。[1]营业主之间可以转让营业，即转让以营利为目的而存在的具有机能性和独立性的财产整体和经营地位。营业转让作为一种非纯粹的债权行为，主要通过营业转让人和营业受让人签订营业转让合同来实现。
除了合同形式外，通过指令亦能实现营业转让，比如国家或者控制人发布调整营业的指令，作为被控制人的营业转让人和营业受让人均予以接受，在这种情形下，就应该按照指令来转让营业。]
营业转让合同是一种复合性的合同。营业转让为独立的法律行为，营业转让合同为单一合同而非复数合同。[2]营业转让合同不属于《合同法》中规定的典型合同的任何一种，我国商法亦未对营业转让合同做出规定，这表明对营业转让合同的规制尚未引起立法者的重视。在商法未做规定的情况下，营业转让应受《合同法》的规范和调整。
一 营业转让合同的形式
营业转让，实际上是营业转让人和营业受让人就转让营业财产订立的债权合同。[3]营业转让合同有无必要采取书面形式?考虑到营业转让一般涉及重大财产的转让且涉及多方利益，因此，营业转让合同以采取书面形式为宜。书面形式的最大优点是合同有据可查，发生纠纷时容易举证，便于分清责任。[4]
有的立法例明文要求营业转让合同采取书面形式。《俄罗斯联邦民法典》第560条规定，“企业出卖合同应采取书面形式订立”，“不遵守企业出卖合同形式的，合同一律无效”，该法还要求登记企业出卖合同，并规定“企业出卖合同应进行国家登记并自登记之时起视为已经订立”。[5]在法国1935年6月29日的法律颁布之前，法律认为商事营业资产的买卖合同同一般普通法上的买卖合同一样，均可以采取任何方式为之，1935年6月29日的法律废除了这种规则，认为商事营业资产买卖合同应当规定某些内容。[6]“制裁不载明这些必须列入事项是口头合同的无效”。[7]
在我国，对于小商人而言，由于营业规模不大，人员不多，关系不复杂，为了简化流程，通过口头形式也可以实现营业转让，如果一味强调书面形式，将书面形式作为合同的成立原件，营业转让合同往往会因欠缺书面形式而不成立，这样的结果难免会妨碍营业转让的进行，阻碍商业的发展。因此，未来制定营业转让规则时，对营业转让合同形式问题比较妥当的做法是，规定营业转让合同可以采取书面形式，但如果不采取书面形式，不致影响营业转让合同效力。
二 营业转让合同的内容
在营业转让中，由于转让内容复杂，涉及事项众多，营业主之间可以将营业转让内容在合同中约定清楚。法律如何规范营业转让合同内容，有无必要将营业转让合同内容采取列举方式予以规定?
由于营业转让合同是商事活动中非常重要的一种合同，企业在转让或受让营业时可能会因约定不明而发生争议，债务承担等事项常常成为争议的焦点。因此，法律有必要发挥应有的指导功能，将营业转让合同的内容在法律上作为提示性条款予以列举规定，以提示、指导当事人所应关注的事项。《合同法》上的典型合同多列举规定了合同的内容，虽然营业转让合同不是典型合同，但考虑到其重要性，法律有必要列举规定出营业转让合同的内容。
湖 南 大 学 学 报( 社 会 科 学 版 )2011年第1期周洪政：对营业转让合同作为非典型合同的典型分析
对于营业转让合同的记载事项，法国法采取在遗漏必须记载事项时赋予买受人向法院申请买卖无效的权利，意在通过买卖相对无效保护买受人的利益，并把买受人主张无效的权利限制在一年的期限内。[7](P62)法国的这种做法容易使买受人在合同缺乏必须记载的事项且受让营业后经营业绩不佳时，滥用主张无效的权利。营业转让当属营业自由的范畴，法律不应做过多限制，以免干涉商人营业的自由，并违反私法自治的原则。本文认为，比较妥当的做法是，参照《合同法》对技术合同等合同所做规定，[注：《合同法》第324条。在《合同法》总则中，第12条第2款规定“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”，示范文本合同对待签合同的内容具有指导功能。对于合同的内容，尽管《合同法》总则第12条第1款做出了规定，《合同法》分则依然对很多典型合同内容进行规定，法律认为这种重复具有必要，这是一种强调。]规定“营业转让合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……”。这样既体现了法律提示、指导的功能，又能发挥当事人的意思自治。
营业转让合同的标的物应如何界定?没有通过约定排除的都在转让范围内，还是约定在内的都属于转让范围?《俄罗斯联邦民法典》第561条规定，“上述文件中所列财产、权利和义务，均由卖方移转给买方，但本法典第559条有不同要求或双方协议有不同规定的除外”;[5] (P215)《澳门商法典》第105条规定，“双方当事人得在不影响企业存在之情况下，将某些财产排除于转让范围外”。[8]《俄罗斯联邦民法典》和《澳门商法典》采取的是“没有通过约定排除的都在转让范围内”的做法。但本文赞成“约定在内的都属于转让范围”的做法。因为营业转让属于私法自治的范畴，应充分体现当事人的意思自由，转让的标的物不应由法律规定，而应交由当事人约定，此其一;其二，如果笼统规定，没有通过约定排除的，都属于转让范围，则在部分营业转让的情况，如何界定被转让部分的营业与未被转让部分的营业之间的界限?笔者注意到《俄罗斯联邦民法典》和《澳门商法典》规定的企业转让与我国讨论的营业转让并不完全相同，企业转让相当于我国营业转让中的全部营业转让，既然如此，这两个法典自然强调转让的整体性和不可分割性，也即只有在营业转让当事人另有约定的情况下，才将约定财产排除在营业转让范围之外。因此，没有必要借鉴《俄罗斯联邦民法典》和《澳门商法典》的规定，我国应采取由当事人约定营业转让范围的模式，这符合我国商业交易惯例。对于没有约定在内的财产是不是必然不属于营业转让范围?这要由该财产属于什么性质的财产、该财产的存在对营业构成何种程度的影响、该财产的价值、该财产对转让人和受让人的重要性以及转让的营业财产的价值与对价是否等价等因素来综合确定。
三 营业转让合同对营业转让人的效力
营业转让会导致营业转让人和营业受让人法律地位的交换，营业转让人和营业受让人所承担的营业转让合同义务对相对方而言显得至关重要。营业转让人的主要义务是移转营业，这是其应负的给付义务。除此外，其还应承担附随义务，即竞业禁止义务。
1. 移转营业义务
营业转让人因营业转让而剥离全部或部分营业，自然有义务按照营业转让合同，交付动产，办理不动产所有权的移转登记，办理商标权、专利权等权属变更登记，交付、背书或过户有价证券，移交客户名单、销售网络、进货渠道等信息资源，传授操作方法、制造工艺等技术，等等。营业转让与财产转让的重大区别在于前者转让的是有组织的营业整体，作为营业的成分，即使没有约定在营业转让合同中，如属遗漏，也有可能成为被转让的对象。因为在合同欠缺有关约定的情况下，可以采取漏洞补充的解释方法补充合同内容，《合同法》第61条规定可以通过合同有关条款或者交易习惯补充合同漏洞，《合同法》第125条第1款的目的解释、诚信解释对于漏洞补充，亦有发挥作用的余地。[9]营业转让人应按照《合同法》第150条和第155条，对所转让的营业财产承担权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任，自不待言。
移转营业与接受对价之间总是存在先后顺序，如果付款在后，则营业转让人在转让价金获取上风险就很大。在这种情况下，如何保护营业转让人?我国《合同法》第134条规定了所有权保留制度，双方可以约定营业转让人在未全部取得转让价金前保留标的物的所有权。然而，该制度不能适用于所有转让标的物，比如商号、商标权、专利权等无形财产。优先权制度在确保营业转让人获取转让价金上，具有所有权保留制度不可比拟的优点。法国在1909年法律上就明确规定了转让人的优先权。[6] (P366-367)我国已经规定了优先权，但未规定营业转让人的优先权。《企业破产法》第113条第1款确立了工资、税收债权的优先受偿性，《合同法》第286条规定建设工程价款可以优先受偿，《海商法》第21~30条规定了船舶优先权，《民用航空法》第18-25条规定了民用航空器优先权。建设工程优先权、船舶优先权、民用航空器优先权之所以被法律确立下来，一个重要的原因就是建设工程、船舶和民用航空器所涉价值重大，对债权人而言非常重要。营业是很重要的商业元素，其价值重大，对转让人而言，往往能够决定其生死存亡。因此，本文认为，在我国商法未来制定营业转让合同规则时，有必要设立营业优先权，以保护营业转让人的利益。
由于优先权欠缺公示性且具有一定的追及性，如何保护善意第三人，是设立营业优先权规则时应考虑的问题。设立优先权登记制度是从公式方面保护善意第三人。法国法规定，转让人必须在商事营业资产买卖合同订立之日起15日内向经营地商事法院书记官登记优先权，如果不登记，出卖人不享有优先权。[6] (P367) [7] (P79)优先权登记制度在我国法上也有体现，《民用航空法》第20条规定了民用航空器优先权的登记制度。对于营业优先权，为了向社会进行公示，可以要求转让人在营业转让合同签订后的一定期限内到工商行政主管部门予以登记。鉴于商事活动的时效性，营业优先权的登记期限不宜太长，以30日为宜。考虑到商事活动的灵活性、我国登记制度还不完善以及对营业转让人的保护，可以将登记规定为优先权的对抗要件，如果不登记，营业转让人不能对抗再次受让营业财产的善意第三人。由于构成营业的财产流动性很大，即使经过登记，也不宜使优先权的追及性及于商品、原材料等动产之上，但在构成营业组成部分的不动产、商号、商标权及专利权等价值较大或较为重要的成分之上，可以体现优先权的追及性。
如果营业转让人怠于行使优先权，则对受让的营业而言，实属一大负担，不利于营业的继续流转，也不利于保护善意第三人，因此，应规定优先权的存续期限。对于民用航空器优先权，《民用航空法》第25条规定了3个月的存续期间;对于船舶优先权，《海商法》第29条规定了1年的存续期间。为了促使营业转让人尽快行使优先权、使营业财产所关联的各种商事秩序尽快稳定下来，参考《民用航空法》和《海商法》规定的优先权存续期间，且考虑商事实践的需要，可以规定营业优先权自营业转让合同生效之日起满1年不行使而消灭。另外，为了使营业财产上的优先权负担早日除去，使营业财产早日获得“新生”，在设置营业优先权规则时，可以赋予受让营业财产的善意第三人涤除优先权的权利。《海商法》赋予了船舶受让人涤除优先权的权利，[注：船舶优先权具有很强的追及性，为了保护船舶受让人的权利，《海商法》第26条赋予了船舶受让人涤除优先权的权利，以督促优先权人及时行使优先权。在实务中，享有船舶优先权的债权人应自法院催促裁定公告之日起六十日内向法院申报权利，办理船舶优先权登记。逾期未主张权利的，视为放弃船舶优先权。]这种规定可资借鉴。
营业优先权的设置，不仅有利于保护未能顺利取得转让价金的营业转让人，而且对完善我国优先权体系亦有一定贡献。
2. 竞业禁止义务
营业转让规则的缺失，导致营业转让人所负的竞业禁止义务，在实务中不具有可操作性。营业转让人转让营业后负有竞业禁止义务，这是营业转让的应有之意。虽然我国法没有明文规定营业转让人的竞业禁止义务，但根据《合同法》第60条第2款对附随义务所做规定，营业转让人应当遵循诚实信用原则，根据营业转让合同的性质、目的和交易习惯履行竞业禁止义务。营业转让人的竞业禁止义务是由诚实信用原则所派生出来的义务，将来有必要参考公司职工竞业禁止义务的规定，[注：《公司法》第149条规定了董事、高级管理人员的竞业禁止义务，《劳动合同法》第23条、第24条规定了用人单位的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员的竞业禁止义务，《劳动合同法》上的竞业禁止义务多体现为意定义务。]将营业转让人所负有的竞业禁止义务直接上升为法定义务。
根据民法规则，确立营业转让人的竞业禁止义务，不存在任何障碍。然而问题是，竞业禁止义务的内容如何确定?在法无明文规定的情况下，对竞业禁止义务内容的理解容易产生分歧，实务中，容易出现裁判不一致的情况。
不同立法例对竞业禁止义务内容的规定，不尽相同。日本法将竞业禁止的时间范围规定得很长。《日本商法典》第25条规定，除非另有约定，转让人在20年内不得在同一市镇村内或相邻市镇村内经营同一营业;转让人有不经营同一营业的特约时，该特约只在同一府县内及相邻府县内，在不超过30年的范围内有效。[10]《日本公司法》第21条做出了类似的规定。[11]《韩国商法典》第41条所规定竞业禁止的时间限制比日本缩短了10年，其他内容大致相同。[12]在设立竞业禁止义务时，既要考虑保护营业受让人的利益，也要确保营业转让人的营业自由，如果过于限制营业转让人的营业自由，则难以在营业转让人和营业受让人之间维持利益均衡，也不利于商业的发展。因此，本文认为，将竞业禁止的时间限制规定为5年较妥。《意大利民法典》和《澳门商法典》即是这样规定。《意大利民法典》第2557条除了规定了竞业禁止5年的时间限制，还对双方就竞业禁止的约款进行了限制，双方的约款不得妨碍出让人的任何业务活动，即使双方约定了更长的期限，自转让时起的5年内禁止竞争的约定有约束力。[13]我国澳门地区对竞业禁止义务规定得非常详细，《澳门商法典》不仅规定了竞业禁止义务及其限制，还规定了违反竞业禁止义务的救济及其限制，《澳门商法典》的很多规则可资借鉴。
为了更好地保护营业转让人的营业自由，竞业禁止义务除了受到时间限制外，还应受到行业限制和地域限制。至于行业限制和地域限制的范围，主要取决于立法者的价值取向和利益衡量。
四 营业转让合同对营业受让人的效力
营业受让人有权获得营业财产，并继续营业;其主要义务是支付转让价款，此外，还要承受营业上的负担。
营业受让人受让营业，应按营业转让合同约定的数额支付转让价款，这属于营业转让的常态。如果营业转让人为了甩掉包袱，将积极财产和负债打包转让，在资不抵债的情况下，不仅营业受让人不需要支付价款，营业转让人甚至可能会倒贴。
在特殊情况下，营业受让人具有减价请求权。如果营业转让人对约定由营业受让人承担的营业相关债务未进行如实披露，且对转让价款的确定造成了影响，营业受让人基于民法上等价有偿原则和公平原则，有权主张减少转让价款。根据《合同法》第174条，通过参照买卖合同中的物的瑕疵担保责任，受让人可以主张减少价款。受让人亦可主张转让人构成欺诈，从而请求变更或撤销合同。借助于合同撤销权，固然可以救济受欺诈的营业受让人，但考虑到交易的安全和营业的稳定，不宜将有瑕疵的合同一概撤销，在弥补瑕疵后，营业受让人仍然愿意继续履行合同的场合更是如此;而且，撤销权的行使受到1年除斥期间的限制。减价权的行使实质上是一种形式的合同变更。在商法上直接规定营业受让人的减价权，有利于规范商人的商行为，对不诚信的营业转让人能够起到警示作用，也方便权利受侵害的营业受让人直接援引。商法对减价权的单独规定是一种方式的强调，与《合同法》上合同变更和减少价款的规定并不重复。营业转让中的减价权已有立法例予以确立。《俄罗斯联邦民法典》第565条第3款规定，如果移转的企业财产中包括出卖合同或移交文书中所没有指明的卖方债务，而卖方不能证明在出卖合同签订时和企业移转时买方知悉此种债务，则买方有权要求减少购买价格。[5] (P216)
五 结语
营业转让是商事交易中常见的实务形态。营业资产及转让制度成为企业并购的最重要制度工具。[14]德国、法国、意大利、日本、韩国、俄罗斯等国的法律都已经规定了营业转让规则。美国《统一商法典》对大宗买卖所规定的规则，[15]与营业转让规则具有异曲同工之效。
在讨论商事通则的规范中, 营业始终是一个非常值得重视的范畴。[16]营业转让中有很多特殊规则需要在法律上予以确立，因此，为了规范营业转让行为，有必要在商法上单独规定营业转让合同，就营业转让合同的形式、内容、权利义务作出明确规定。商法应充分发挥法的提示和指引功能，在将来制定商事通则时，有必要将营业转让合同相关的规则纳入进去，以引导当事人签订营业转让合同，并向受损害的一方提供救济相关的规则。
[参 考 文 献]
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作者：周洪政
【摘要】本文主要分析了地铁项目合同管理的主要技术，重点分析了在地铁项目合同管理合同编制、审核、签订、履约以及监管等各环节的管理内容。其不仅可以最大程度的解决地铁项目合同管理中存在的问题，而且有助于提高合同管理的效果和质量，推动合同的高效、高质履约，并在实践中不断推进地铁项目合同管理的环节和内容的完善。
【关键词】地铁;项目;合同管理
1.合同规划及编制
据有关现状调查显示，目前我国大多数地铁项目合同管理当中，都会采用信息化的手段来实现对于项目合同全过程的管理和管理流程的优化。这种信息化的管理方式可以最大程度的推进对地铁项目开展连续性的合同管理，从而借助其管理方式的现代化来提高管理水平。
信息化管理技术在地铁相关项目合同管理的应用，主要是通过在地铁项目合同管理的全过程研究来加强对于合同约定内容的管理和落实。具体的，在招投标环节编制招标文件的过程中，主要是通过明确地铁项目合同内容中有关合同价款及价格形式、甲乙双方权利义务、质量及验收要求、违约责任以及争议解决方式等实质性约定内容来确定合同模板。再根据项目的具体情况设置专用合同条款，从而实现合同编制的全面性。并最终确保完成编制的合同与招投标文件中的相关约定的一致性，以便于合同的后期履约以及监管，并减少相应的法律风险。
2.合同审查
在地铁项目合同签订过程中，合同的审查环节将直接决定合同质量并影响履约的效果。由此，为提高地铁项目合同的履约效果，必须要推动严格审查制度。严格审查是指在地铁项目合同管理中，需要按照项目实际情况及合同要求，结合合同商务条款、技术条款及法律条款的相应要求，达到全面化、规范化、科学化的完成合同签订。而且，还应在合同签订结束后，加强对于合同签约方资质条件、财务状况、资信情况及履约能力等可能会影响到合同履约情况的跟踪。从源头入手，并结合实际的合同预算数额等，实现地铁项目实施的经济价值。
以笔者所在的南京地铁运营公司为例，合同审查须按照相关法律法规、招标文件及投标文件的约定为依据，对合同进行审核。主要审查三个方面，一是商务部分，由招标采购事业部(招投标及合同管理职能部门)负责牵头签订的合同的主要原则、合同结构、重要商务条款进行审核，确保合同文件结构的完整性、条款之间的一致性。由财务部对费用组成、税金、支付方式进行审核。二是技术部分，由项目实施单位负责对合同技术部分进行审核。三是法律部分，由法律顾问对合同的合法性进行审核。通过各部门、多维度的对合同條款的实时审查，以降低合同签订中存在的法律风险。
3.合同履约监管
在地铁项目合同管理当中，合同的履约是决定合同履约质量的重要因素，并且也是推进双方高效合作的重要基础。完善合同履约管理是指在地铁项目合同履约过程中，严格按照合同的约定，并确保其项目建设效果的质量性和效率性。与此同时，完善合同履约管理还需要借助不同阶段的合同监管来完善差异背景下合同履约条件的规划。
南京地铁运营公司下属各分公司及部门是项目的实施单位。负责在合同期限内，全面跟踪了解合同签约方的资信、履约能力、经营范围等情况，以确保合同范围内的所有约定在规定的时间内、满足质量要求的前提下正常地履约。运营公司招标采购事业部负责合同履约的监管，按季度开展合同履约信息管理台账的统计工作，对合同涉及的重要事项的履约状态及时掌握，对相关单位合同履约情况统一归纳、整理、分析。同时安排专人，对经营收入类合同的收款期限进行跟踪，并提醒相关部门按时完成结算工作，加强对合同履约过程的管理。
4.合同的变更管理
现行的市场经济条件下，使得企业生存的空间严重挤压，促使投标竞争日趋激烈。有的企业为了能够在投标中胜出，压低己方成本低价中标，试图采取中标后进行合同变更的手段获取利润，为合同正常履约埋下了许多法律风险并易引起纠纷。对此，招标单位一方面完善招标评标相关管理办法，根据项目情况适度调整评标方法，避免仅仅依据报价高低确定中标人。仅仅在一些难度较小、操作简单的项目招标中，采用最低投标价评标。另一方面，则应加强对合同变更的管控。
南京地铁运营公司招标采购事业部负责对合同变更的合规性进行审查，各实施单位，负责合同变更申请的提请和审批流程，并承办管辖范围内合同变更协议的拟定和会签。合同变更采取的是分级变更，分为两个等级。合同变更累计金额为原合同金额10%以上的，或者合同累计金额10万元以上的属于一级变更。一级变更需要合同实施单位会同相关单位，在充分论证的基础上，提交合同变更材料，经运营公司招委会批准，并在合同管理系统中完成会签后方可实施。合同变更累计金额为原合同金额10%以下的，且合同变更累计金额10万元以下的，或不发生合同金额变化的属于二级变更，二级变更需要合同实施单位会同相关单位，在充分论证的基础上，提交合同变更材料，经运营公司招委会预备会批准，并在合同管理系统中完成会签后方可实施。通过加强项目合同的变更，以降低合同履约中存在的法律风险。
5.合同资料管理及归档
为避免项目合同资料管理时出现文件混乱、缺损及遗失的现象，对合同履约及结算审计工作造成不良影响，应做好合同资料的管理及归档工作。实现合同资料归档日常化，做到“一个项目一清”，及时对合同资料(包括项目前期启动资料、开评标过程性文件及合同资料等)进行登记、整理、分类及归档，并每年度与档案管理部门办理移交工作。
南京地铁招标采购事业部是合同资料收集归纳的牵头部门，总经理办公室是综合档案管理部门，负责档案管理工作，实现各种门类、载体档案的集中统一管理。现阶段的合同资料整理工作，作为运营公司档案管理的一部分，由总经理办公室编制预算，根据南京市档案局进馆要求及档案整理相关标准，以招标或谈判的方式，选聘资质条件符合的单位来完成，以达到档案整理规范的目标。
6.总结
综上所述，通过对地铁项目合同管理的探索分析，完成了从合同的编制、审查、签订、履约到归档等五个方面对项目合同的全过程分析，并有效地规避了合同管理中的问题。对地铁项目合同管理的探索，仍然需要以不同的建设项目为依托，推进综合化、实践化的地铁项目合同管理完善。
【参考文献】
[1]韩强.浅析地铁项目管理中的合同管理[J].建筑工程技术与设计，2018，(13)：3461.
[2]朱莉.地铁工程项目合同管理中常见问题及解决措施[J].建筑工程技术与设计，2017，(20)：3151-3151.
作者：王鹏
饭店转让合同
转让方(甲方)：身份证号：
接收方(乙方)：身份证号：
甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于饭店转让给乙方，建筑面积为 120平方米。
二、 乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币大写元，上述费用包括房租(20年月日至20年月日)甲方不得再向乙方索取任何其他费用.
三、 该店面的营业执照由乙方办理，乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。
四、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
20年月日
协议编号：
店面转让协议合同书 (标准版)
甲
方：
乙
方：
签订日期：
签订地点：
转让方(甲方)：
身份证号码：
顶让方(乙方)：
身份证号码：
甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于 XXX 街(路)XX 号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为 XX 平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等;营业设备等全部归乙方。
四、乙方在 XX 年 XX 月 XX 日前向甲方支付转让费共计人民币 XX元，(大写：XX)
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期 30 日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的 10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的 10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：
日期：
乙方签字：
日期：
附件：一、乙方欠条一份
二、甲方转让给乙方的一切设施清单
转让方(以下简称甲方)：某某房地产有限责任公司
受让方(以下简称乙方)：
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用原则，为加快某商贸城的进一步发展，经友好协商，就甲方向乙方转让某商贸城项目的权利义务相关事宜达成一致意见，签订本合同如下：
第一条转让标的(某商贸城项目)概况
1.该项目原由某某镇人民政府和湖南省A 某某房地产开发公司合作开发，而后经各方协商，该项目法人变更为B 某某房地产有限责任公司，由B 某某房地产有限责任公司对该项目继续开发。
2.该项目一期工程(除
17、18栋及物管房只完成了桩基外)已按规划完成，主体工程及其附属工程(除11栋外)均验收合格;二期工程也已作了大量的前期工作。
3.该项目手续合法，真实有效，证件基本齐全，已竣工房屋所有权证及土地使用证正在紧张办理之中，其中一部分已办妥。(详见附件一)
4.招商引资的优惠政策手续基本办妥，部分已兑现实施。
5.该项目现在的物业管理由甲方负责。
6.本项目房屋出售情况，售房价款支付情况及工程款支付情况见附件二。
7 、该标的为项目的总体转让，也是该项目总体第二次转让，其内容和性质一致，即权利、义务及法律责任一并由甲方转移给乙方。
第二条转让标的涉及的权利义务转让方案
1.甲方与B 某某房地产开发公司在承包建设及项目转让过程中发生的经济结算关系仍由甲方负责(现已结清);
2.甲方在建设某某商贸城过程中因该项目建设实施发生的债权、债务(含自然债务)由乙方负责(详见附件三)。
3.甲方与房屋买受人及承租人等合同相对人的权利义务转让给乙方，尚未履行的债权债务由乙方继续履行，甲方不再承担履行义务，房屋办证及相关手续在标的转让后由乙方继续办理;
4.甲方拥有的转让标的项下全部房屋所有权及土地使用权一并转让给乙方，相关转让手续由乙方办理，甲方应该予以协助。
5.该转让标的项目物业管理权利义务转让给乙方。
第三条转让方式、转让价格、价款支付时间和方式
1.甲方将本合同第一条规定的转让标的以人民币(大写)元(以下简称转让价款)转让给乙方。
(转让价款的确定以存量资产为基本依据，并估算投入成本，适当考虑双方利益。)
2.转让价款支付方式
乙方应于本合同签订后五日内将转让价款的首期款共计人民币万元汇入甲方指定的账户，剩余价款人民币万元于年月日前付清。
第四条余款担保方式
乙方应对余款以方式提供担保，并另签担保合同。 第五条转让标的的交割事项
1.自本合同生效起十日内，甲方应将转让标的相关权属证书、
工程技术资料清单、合同文书及本合同附件等移交给乙方，由乙方核验查收并签字盖章。
2 、甲方应协助乙方办理相关证件的过户和合同主体变更手续。转让标的自过户和主体变更手续办理完毕后转移至乙方。
3 、本合同项下的过户和主体变更手续涉及相关税费由乙方承担。
第六条通知义务
乙方应于本合同生效后将某某商贸城权利义务转让情况通知与甲方有权利义务关系的相对人(包括但不限于购房户、施工方等)，并由合同相对人予以确认。
第七条合同各方的违约责任
1.本合同生效后，甲乙任何一方无故提出终止合同，应向对方一次性支付违约金万元。
2.乙方未按合同约定支付转让价款在十日以内，应按迟延支付转让价款每日万分之五支付违约金给甲方;迟延支付超过十日的，甲方有权解除合同并要求乙方按转让标的价款总额的百分之十向甲方支付违约金。
3.甲方未按本合同约定交割转让标的的，乙方有权要求甲方赔偿损失，并承担违约责任。
第八条合同的变更、解除与补充
1.当事人双方协商一致，可以变更或解除合同。
2.双方可对本合同修改或补充，由此形成的补充协议与本合同具有同等法律效力。
第九条争议的解决
因本合同发生争议，由双方协商解决。协商不成，双方同意由合同签订地人民法院管辖。
第十条合同的生效
本合同自乙方向甲方支付首期转让价款之日起生效。
第十一条其他约定事项
第十二条本合同一式两份，甲乙双方各持一份。
转让方：受让方：
合同签订地：
1、前期工作
如果我方为出让方，则应该做以下工作
1)办理项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续; 2)办理项目土地使用权的变更登记手续;
3)办理房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理; 4)办理建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理;
5)办理其他根据有关政府部门要求需要办理更名或备案的手续。
如果我方为受让方，应审查以下内容
1)转让方是否已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;
2)转让方是否持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;
3)项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上;
4)转让人是否是项目所有人。
2、合同中所应注意的事项
1)转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等;
2)项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件;
3)已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续; 4)成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序;
5)未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续;转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意;
6)转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式;
7)项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人;
8)项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除;
9)房地产项目转让前已实行预(销)售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法;
10)以转让项目公司股权方式转让的，应约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并办理工商变更登记手续等。
5、房地产项目转让合同;
1)万顺(湖南)置业发展有限公司与湖南开元置业发展有限公司房地产转让纠纷案——双方失误原因：出让方未取得土地使用权且未完成项目开发投资总额的25%，违反了国家的禁止性规定，导致合同无效。
2)黑龙江北辰房地产开发有限公司与哈尔滨高新技术产业开发区房屋建设开发总公司项目转让合同纠纷上诉案——受让方失误原因：签订合同时未考察签约人是否为项目的权利人，也未深入了解出让项目的具体情况。
3)《房地产项目转让的若干法律问题》——房地产开发项目的转让应具备以下条件：(1)转受让方应具备房地产开发经营资格(但受让方受让项目后作自用情形的除外);(2)转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证;(3)转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证;(4)项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。
甲方(委托人)：
联系地址：
联系电话：
乙方(居间人)：
联系地址：
联系电话：
甲乙方为了发挥双方的优势，根据《中华人民共和国合同法》，经双方充分协商，依平等自愿、等价有偿的原则，达成如下协议：
一、委托事项
1、居间方受委托方委托，双方就居间方向委托方提供XX项目转让有关的居间服务事项，经双方友好协商一致，签订本居间转让合同。
2、“居间成功”是指完成本条所列全部委托事项。甲方与xxxx公司单位未签订书面的股份转让合同，视为委托事项未完成。
二、乙方的义务
1、乙方必须向甲方提供有关xxxx公司的有关信息，内容包括但不限于公司的工商营业执照复印件、现有主要资产情况(主要资产有：)、股份转让价格为元，大写：元等。乙方有义务协助甲方对xxxx公司进行实地考察。
2、乙方承诺向甲方提供的关于xxxx公司的上述信息真实可靠。如果乙方提供的信息不真实，乙方无权取得居间报酬。
3、乙方向甲方提供的营业执照复印件、现有主要资产情况，必须完全能够成为甲方与xxxx公司单位所签订股份转让的组成部分。否则视为乙方没有完成委托事项，无权取得居间报酬。
4、乙方应保证xxxx公司及其主要资产情况真实可靠、各种手续齐全。否则，视为乙方提供信息不真实，按照本合同第二条第2款执行。
5、乙方在甲方与xxxx公司单位进行合同谈判期间，应尽到作为居间人的慎谨和诚实义务。促成xxxx公司将100%股份转让给甲方。
三、甲方义务
1、甲方负责提供资质证书、营业执照等相关资料;负责和xxxx公司单位进行合同谈判。
2、如果居间成功，则由甲方全面履行和xxxx公司单位所签订的转让合同。甲方因履行股份转让合同而产生的权利和义务，与乙方无关。
3、如果居间成功，则甲方应按本合同约定，向乙方支付居间报酬。
四、居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式
1、本项目居间报酬为
万元。 2.付款方式
五、居间报酬的承担
居间报酬是指乙方为完成委托事项实际支出的必要费用。乙方无论是否完成本合同所包含的委托事项，乙方同意全部自行承担居间活动费用。
六、诚信原则
1、如果甲方与xxxx公司在本合同委托期内，未能达成股份转让协议，没有征得居间方的书面同意，甲方不应再与xxxx公司进行协商并签订股份转让协议，否则居间方有权请求甲方按本合同第四条支付居间报酬。
2、本合同的有效期(委托期)为30个工作日(自甲方将居间报酬转入乙方账户之日起计算)。居间方在此期间必须积极推动xxxx公司与甲方进行实质性洽谈，并协助甲方和xxxx公司达成实质性成交合同。
七、本合同解除的条件
1.当事人就解除合同协商一致;
2.因不可抗力致使不能实现合同目的;
3.在委托期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务;
4.当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行;
5.当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
八、合同终止
1、本合同签字生效后，在甲方向乙方支付居间报酬
万元之日起，20个工作日内，乙方仍未完成居间任务促成甲方与xxxx公司签订股份转让协议的，本合同自动终止。
2、如果居间成功，本合同完全履行完毕后终止。
3、甲乙双方协议解除合同或有其他法定事项时，本合同终止。
九、争议解决方式
如发生合同争议，双方协商解决;协商不成，双方同意提交合同签订地法院处理。
十、保密事项
1、甲乙双方均应充分保守本协议所涉及的商业秘密。
2、乙方不得以其在居间过程中获取的甲方商业秘密而作出不利甲方的任何行为，否则甲方有权拒绝支付乙方的居间报酬。
十一、其他事项
1、乙方不得将本合同委托事项进行转委托。
2、本合同一式贰份，双方各持一份，双方签字盖章后生效。
甲方：(盖章)：
法定代表人或委托代理人：
合同签订地：
合同签订日：
年
月
日
乙方(盖章)： 法定代表人或委托代理人：
房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。那么签订房地产开发项目转让合同需要注意什么呢?以下是小编整理的房地产开发项目转让合同，欢迎参考阅读。
房地产开发项目转让合同1
转让方(甲方)：_________________________
受让方(乙方)：_________________________
甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。
第一条 转让土地使用权及其项目开发权之状况
(一)土地使用权状况
1.土地座落位置：_________________________________
2.土地使用权面积：_______________________________
3.已批准的容积率为：_____________________________
4.已批准的建筑面积：_____________________________
5.土地规划用途：_________________________________
6.土地使用期限：_________________________________
7.土地现状：_____________________________________
(二)项目开发权状况
1.甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;
2.甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证;
3.甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。
(三)其他权利状况
1.甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵;
2.承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议(包括绿化费、拆迁安置补偿等)。
第二条 本协议之转让价格
1.甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币______________元，计人民币_________元;
2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用;
3.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。
第三条 转让价款之支付
(一)支付：
1.在本协议生效之日起三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________%给甲方。
2.在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方;
3.在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方。
4.在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_____%给甲方。
5.在乙方获准开工后三十天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。
(二)甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________;甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：
(三)甲方收取乙方款项，应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。
第四条 资料的交付及土地使用权证的办理
1.在本合同生效后十个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。
2.在本协议生效后三十天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。
第五条 税费之负担
在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。
第六条 土地使用权转让的法律状况
1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方;
2.在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担;自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。
3.甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任，由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。
第七条 违约责任
(一)甲方的违约责任
1.在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。
2.因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。
3.甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。
4.因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。
(二)乙方的违约责任
1.在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的_________%赔偿甲方的经济损失;
2.乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的_________%赔偿甲方的经济损失。
3.出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。
第八条 保密
一方对因本次协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。
第九条 补充与变更
本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。
第十条 不可抗力
1.因不可抗力而使本合同无法开始履行或在履行过程中需要终止的，各方当事人均无须承担违约责任。
2.本条款所称不可抗力，系指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况及国家、省、市、主管部门有关法律、政策及规定的相应变化和调整。
第十一条 管辖法
本协议受中华人民共和国的法律管辖。
第十二条 争议的解决
本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第____种方式进行解决：
(一)提交仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院提起诉讼。
第十三条 送达方式
甲方地址：
乙方地址：
任何一方的联系方式发生变更，必须在变更后3个工作日内书面通知对方。否则以上述联系地址、电话、传真的发出的信件、传真视为送达。
第十四条 其他
本协议一式四份，双方各执一份，另两份用于办理变更、转让手续之用。
甲方(盖章)：_______________ 乙方(盖章)：
_______________
法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________
_________年_______月_______日 _________年_______月_______日
房地产开发项目转让合同2
立本协议当事人:
甲方名称：
办公地址：
联系电话： 传真电话：
开户行： 账号：
乙方名称：
办公地址：
联系电话： 传真电话：
开户行： 账号：
第一章：总则
1.1根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，为明确责任，恪守信用，特签订本合同，共同遵守。
1.2项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构：由其全权负责合作项目的开发：决策和管理.项目部下设各部具体负责合作项目实施。
1.3土地竟买;工程前期的报批;对规划设计单位;工程监理单位;施工单位的选择和确定;工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外);工程款支付;通过媒体推介合作项目;工程的验收以及工程竣工后材料的备案;房屋的保修;物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。房屋的销售由本协议合作双方协商解决。
1.4 本协议当事人通过的方式取得合作项目的土地。
1.5 本协议当事人通过方式竞得开发土地;实行土地图分配房屋，按照各自分得的房屋，共同组织销售。
1.6 合作项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。
1.7 根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。
1.8总投资及资金筹措：
本项目总投资 万元(其中：征地费____万元，开发费____万元，建筑安装费____万元)。投入资金规模____万元，甲方出资____万元，以作为出资。乙方出资____万元，以 作为出资。
第二章：机构的设置和职责分工
2.1 为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人派员共同设立“项目部”(以下简称项目部)。项目部全权负责合作项目的开发和管理，是合作项目的最高权力机构，项目部下设综合部，工程前期部，工程部，销售部，财务部，工程预决算部等部门。
2.2 项目部由 人组成， 其中甲方派员 人，乙方派员 人，项目部设总经理1人(由 方选派人员担任)，副总经理 人。
项目部的职责：
全权负责和决定合作项目的一切事宜。
项目部的议事规则：
项目部实行工作例会制度，决定合作项目所涉一切事宜。项目部召开会议时，由专职人员负责记录，参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名，会议记录由专职记录人员负责保管，专职记录人员由本协议当事人协商后确定，项目部例会由项目部总经理主持，总经理因故不能参加的，由副总经理主持，合作项目所涉事项由项目部协商一致确定，达不成一致的，按每方实际出资数额比例予以表决，其重要事项按占实际出资数额的三分之二方的意见办理。一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理，重要事项和一般事项的划分，届时由工程部另行确定。
总经理的职责：组织和协调项目部的日常工作，主持项目部的例会。
副总经理的职责：副经理协助总经理的工作。
2.3 综合部由 人组成， 其中甲方派员 人，乙方派员 人，综合部设经理 人，
综合部的职责：
综合部经理的职责：
2.4 工程前期部由 人组成： 其中甲方派员 人，乙方派员 人，工程前期部设经理人。 工程前期部的职责：
工程前期部经理的职责：
2.5 工程部由 人组成： 其中甲方派员 人，乙方派员 人，工程部设经理 人，
工程部的职责：
工程部经理的职责:
2.6 销售部的组成：
销售部的职责:
销售部经理的职责:
2.7 财务部由 人组成， 其中甲方派员 人，乙方派员 人，丙方派员 人，财务部设经理 人， 财务部的职责：财务部经理的职责：
2.8 工程预决算部由 人组成， 其中甲方派员 人，乙方派员 人，丙方派员 人，工程预决算部设经理 人。
工程予决算部的职责：
工程予决算部经理的职责：
第三章,费用的分担
3.1 合作项目的配套费用分配办法
本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物，构筑物，地下管线，绿化，建筑小品，配电室等所发生的全部费用。
3.2工程款分配办法
本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费.
3.3 合作项目发生行政性事业性收费分配办法
3.4 项目部及下设各部专职人员的工资，办公费用，招待费用，办公家具和配备车辆等所发生的费用分配办法
3.5 售楼处的建造费用分配办法
3.6 项目部下设各部实行费用包干，超资不补，节余作为奖励由各部自行支配。各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。
3.7 本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利，保险，工伤费用等，均由派出方负担。
3.8. 销售费用分配办法
3.9 本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊.
3.10 项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用分配办法
4.1 合作项目所涉的会计，税务各自进帐，分别处理。
4.2合作项目所需资金实行统一管理，统一支出的原则，为便于资金的管理，其资金设立独立帐户，该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴，资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。
4.3 主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任，本协议当事人有权随时派员审阅，了解费用支出情况。
4.4 财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。
4.5 通过银行贷款解决合作项目建设资金的，不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款，本协议其他当事人应为此提供有效担保。
第五章 房屋的分配
施工图通过审批后，由项目部确定分房方案，协商不成的，由项目部根据本协议当事人实际出资的比例,将房屋划分为若干份，通过抓阉的方式分配房屋，任何一方拒绝抓阉的，视为拒绝抓阉一方接受本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。
第六章 合作项目所需资金和其他费用的支付方式
6.1 根据《建设工程施工合同》的约定，届时由项目部确定具体的支付工程款日期。
6.2 根据《建设工程设计合同》的约定，届时由项目部确定具体的支付设计费日期。
6.3根据《建设工程监理合同》的约定，届时由项目部确定具体的支付监理费日期。
6.4 其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。
6.5 资金收还方式：
第七章：土地概况
7.1 地块的基本情况和规划设计主要指标
1. 地块位置:
2. 地块总面积:
3. 土地用途:
4. 土地面积:
5. 容积率:
6. 建筑密度:
7, 绿地率:
8. 规划建筑面积:
7.2 本协议当事人一致同意，甲方以该块土地进行出资的，甲方的实际出资额地按每亩元进行计价，并以次数额作为甲方的实际出资数额。
第八章 工程前期
8.1 合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策，工程前期部具体负责经办，本协议当事人应予以积极协助。
8.2 工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项
1、批建设项目的立项和可行性研究报告
2、建设项目的市场调研,确定开发项目的整体方案
3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位),签订《规划设计合同》
4、规划方案设计和规划方案的报批
5、申领《建设用地规划许可证》
6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位),签订《建筑设计合同》
7、方案设计和施工图的审批
8,申领《建设工程规划许可证》
9、施工单位招标(或确定施工单位)，签订《建设工程施工合同》
10、监理单位招标(或确定监理单位)，签订《工程监理合同》
11、委托质检工作
12、申办开工计划和《施工许可证》
13、办理规划验线，开发项目开工
8.3 办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用，本协议当事人应在缴纳费用的 日前支付给财务部。
第九章 工程营造
9.1合作项目工程施工单位的选择，应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定，未经其他本协议当事人协商一致，本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。
9.2 合作项目工程的监理单位的选择，通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。
9.3 《建设工程施工合同》应具备下列条款，
1,工程总价款采用
2,工程材料由施工单位总包，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。
9.4 工程款的拨付日期由项目部决定，由财务部统一支付，届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划，待项目部批准后,由财务部执行。
9.5 工程的签证，隐蔽记录等工程资料由工程部保存。
9.6 工程的施工和管理由工程部负责，工程施工过程中的资料由专人负责。
第十章, 房屋销售
第十一章,竣工验收和竣工材料的报批
11.1 工程的竣工验收工作，由项目部负责统一组织，其他各部予以积极配合，
第十二章 工程保修
12.1 房屋交付后，其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定，协商不成的，由出价最低的一方承担，或由本协议当事人共同委托第三人承担。
12.2 房屋的保修金按工程结算值的 %计算，每方按实际分得的房屋面积予以分摊，除工程出现严重质量问题时，保修单位不得再要求追加保修费用。
12.3 保修合同由本协议当事人共同与保修单位签订。
12.4 工程保修金在工程保修合同签订时一次付清。
12.5 保修期限内，如因保修单位的原因造成业主损失的，由保修单位承担赔偿责任，如一方承担了责任,其有权向保修单位予以追偿。
第十三章 物业管理
13.1 房屋交付后，实行统一的物业管理。
13.2 物业管理单位的确定，由本协议当事人协商一致的方式确定，协商不成的，本协议当事人共同委托其他的物业管理单位，并与之签订物业管理合同。
第十四章 本协议的变更和终止
14.1 经本协议当事人协商一致,可以变更或终止本协议。
14.2未经本协议当事人的一致同意,任何一方不得将本协议项下的项目向他人转让。
第十五章,违约责任
15.1 任何一方未按本协议履行约定支付费用的，每逾期1日，按应交金额的׉支付违约金。 15.2任何一方未按本协议履行约定支付费用的，逾期超过30日，视为违约方放弃本协议的一切权利和权益，其已支付的费用作为违约金，违约方已交的费用不足以赔偿其他守约方损失的，违约方应足额赔偿其他方的全部损失。
15.3 财务人员未经项目部同意擅自支付费用的，由派出单位按实际支付费用的倍承担违约责任。
15.4 方愿以 作抵押品，另附明细清单作为本合同的附件。 方不履行合同时，方对抵押品享有处分权和优先受偿权。
第十六章 合同管理
16.1合作项目所涉的合同，实行洽谈权，审查权和批准权相对独立，互相制约的原则，为保证合作项目的依法，规范开发，由本协议当事人共同聘请法律顾问。
16.2合同的洽谈根据合同所涉内容，由项目部牵头，所涉各部派员参加，根据洽谈的内容由参加人员起草合同要点或草拟合同，合同的审查均由本合作项目聘请的法律顾问负责，合同的批准权由项目部行使。
16.3 本项目所涉合同一律采用书面形式签订，严禁口头合同和非正式的书面协议，杜绝合同履行在先,签订在后的现象发生。
16.4洽谈部门在合同签订前，应审查对方当事人的有效的营业执照，资质证书，资信状况，验明对方当事人是否具有签订合同的主体资格，审查代理人是否具有代理权，是否超越代理权限和代理期限及其真实性，审查对方使用印鉴是否合法与真实有效，在实施前述行为时，必要时应请求法律顾问予以协助。
16.5 洽谈部门负责收集，记录，整理，保管与合同有关的协议， 往来函件等。
16.6合同履行过程中发生的纠纷，各部应及时上报项目部，所涉部门的负责人应及时组织本部门的人员及时分析查明原因，提出解决办法，必要时应咨询法律顾问，共同提出解决办法，及时与对方协商解决，协商不成的，根据合同的规定，在规定的时效内向仲裁部门申请仲裁或向人民法院提起诉讼。
16.7 各类合同统一由综合部专人负责管理，综合部应对收集，整理各类合同进行归档管理。 16.8土地出让合同，设计合同，工程监理合同，建设工程施工合同以及与前述合同有关的补充协议，会议机要，信函，电报，电传，电话记录，签证，索赔报告，合同台帐等资料均是合作的主要原始资料，应定期按项目，合同分类建立详细的台帐，及时归挡保存。
第十七章,其他约定事项
17.1合作项目完成后,项目部及下设各部的办公家具,办公车辆和其他用品由项目部协商一致处理，协商不成的，通过变卖的方式处理，变卖所得的资金按比例分配。
17.2 本协议未尽事宜由本协议当事人协商一致解决。
17.3 本协议签订后，未经本协议当事人协商一致，任何一方不得擅自变更或解除本协议。
17.4 履行本协议过程中的有关补充协议，会议记录等材料均作为本协议的组成部分，与本协议具有同等的法律效力。
17.5 本协议书自本协议当事人签字盖章后生效。
17.6 本协议书一式 份，其中正本 份,副本 份，正本本协议当事人各方各执 份，副本各方各执 份，每份协议书均具有同等法律效力。
甲方(盖章)： 乙方(盖章):
法定代表人(签字)：
委托代理人：
联系电话：
签定日期： 法定代表人(签字)： 委托代理人： 联系电话： 签定日期：
房地产开发项目转让合同3
甲方：
乙方：
甲、乙双方本着公平互惠、诚实信用的原则，就甲方向乙方转让甲方的房地产事宜，经双方协商一致，达成如下转让协议：
一、甲方转让的标的：
土地使用权：位于 地块 1亩，合1 0平方米商住用地。
二、转让价款及支付方法
1、转让价款：双方确定甲方上述房地产项目按占地面积计算，每平方米1150元(包括报建费在内)，转让面积 亩，计平方米，共计转让总价款为：壹亿零玖佰叁拾玖万伍千元(109395000元)。如果新增加容积率和报建费，费用由乙方承担;甲方无条件协助办理相关手续。
2、支付方式：
2.1：自本合同签订之日起五个工作日内、并在甲方提供合法委托手续及相关的法律文件后，乙方向甲方支付定金人民币100万元。为确保交易的顺利进行，该款由乙方先交付给律师事务所转付给甲方。
2.2：自乙方将定金交给律师事务所转付给甲方之日起45天内，乙方应再将上述土地使用权转让款总额的60%，计为人民币陆仟伍佰陆拾叁万柒仟元支付给甲方。但该款只能划入律师事务所的帐号，并由该所监管，只许甲方使用于办理上述土地使用权过户所需费用，待甲方办理好上述土地使用权转让手续并过户到乙方名下之日及以后，该款项才可由甲方自行支配使用。
2.3：在甲方全部办妥上述土地使用权转让手续并过户到乙方名下之日计起，乙方应在一年内将受让上述土地使用权的全款(即扣除首期60%之后剩余的40%)如数付清给甲方。
三、履行条款
3.1：自乙方将转让款的60%转到律师所的提存监管帐户之日起，甲方承诺在80天内负责办妥产权权属变更登记手续。并在甲方收取定金时，必须交一套土地证、规划许可证等“五证”的正本给乙方。
3.2：有关权证转让手续由甲方负责办理，乙方配合，办理权属转让所需的税费和其他费用按国家规定各自承担。甲方应付部分可在定金及乙方首期付款中支付。乙方应付部分，由乙方接到交易中心缴付通知之日起2天内支付，以免延误交易日期。
3.3：律师法律服务费、提存代理费共计人民币100万元，由甲、乙双方各承担50%，
在甲方收到定金时先支付5万元律师服务费，余款95万元在乙方付首期转让款并办妥产权转让过户手续之日付清。
3.4：甲方必须配合乙方办妥项目(含用地证件)开发的一切合法手续，确保乙方顺利进行项目开发。在办理过户手续时，乙方可用第三人名称办理，甲方同意协助。
四、陈述与保证
4.1：甲方的陈述与保证
4.1.1：甲方保证以上转让的资产项目无争议、无抵押、无查封，保证甲方对其拥有完整的所有权和土地使用权，如发生由此引起所有有关资产产权与第三方的纠纷，由甲方负责处理，并承担由此所产生的乙方损失。
4.1.2：关于上述转让事宜，甲方企业股东会、董事会已做出同意的决议。
4.2：乙方的陈述与保证
4.2.1：乙方保证将按合同的约定，诚信履行义务。
4.2.2：乙方保证受让资产的资金来源合法。
五、保密条款
本转让行为过程中协议双方获取关于对方的一切文件、数据和资料等信息，双方都负有保密义务，未经对方许可，不得向第三方透露。
六、违约责任
本合同生效后，双方均应诚信履约，如有任何一方违约，应当承担相应的违约责任：
6.1：乙方支付定金后，甲方反悔不转让，则甲方双倍返还定金给乙方。
6.2：乙方支付定金后，乙方反悔不受让，则无权要求甲方返还定金，定金归甲方所有。
七、争议解决
若因履行本合同时发生纠纷，双方协商解决，不能协商解决的，双方同意将争议提交珠海仲裁委员会仲裁。
八、其他
本合同双方签字盖章，甲方收到乙方定金时生效，交易完毕自行失效。
本合同未尽事宜及需要变更的事项，另以补充合同形式确定。补充合同与本合同具同等法律效力。
本合同正本一式 份，双方各执一份，另送相关部门各执一份。各份文本具同等法律效力。
甲方： 乙方：
20_年 月 日 20_年 月 日
房地产开发项目转让合同
