经济适用房转让合同（精选8篇）
住所地： 电话：
乙方(受让方) ： 身份证号码：
住所地： 电话：
鉴于：
甲方位于 市 经济适用
房 号楼 单元 户房屋(以下简称为标的房产)，双方约定待该房屋符合法律、法规、规章规定的经济适用房上市交易所需条件时，将该房屋产权转让乙方。
甲、乙双方就该房屋转让事项，本着平等自愿、互利互惠、协商一致的`原则，达成以下协议。
1.甲方自愿将标的房产转让给乙方，乙方决定购买标的房产。
2.标的房产的转让价款为人民币 ￥ (大写人民币 )，甲方标的房产首付款为人民币 ￥ (大写人民币 )。
乙方应于本协议生效之日当日内将标的房产的转让价款及甲方首付款一次性付给甲方。
3.本协议生效后，甲方应按乙方指示以甲方名义办理标的房产的购房手续(包括但不限于签订购房协议、办理交房、入住手续、申请并领取房产证等)，因办理购房手续而产生的全部应付款项(包括但不限于购房款、办证费用、税收、入住费等)均应由乙方支付。
其中总房价的剩余部分(即物价部门最终核定的价格减去首付款)，乙方需在标的房产取得预售证后，支付总房价剩余部分的80%，竣工验收后15日内付清总房价剩余部分的20%，每次支付时乙方将款项交予甲方，甲方出具收条，由甲方打入开发商指定账户。
购房时所取得的全部付款凭证及标的房产的权利凭证均应由乙方保存原件，甲方保存复印件。
甲方自拿到该房屋的钥匙起，同意乙方无偿使用、占有、居住、管理该房屋，将钥匙交付乙方。
4.甲方仅为标的房产名义上的权利人，乙方为标的房产的实际权利人，标的房产的一切权利由乙方行使，一切义务由乙方承担。
除上述所述购房手续外，乙方在使用、处分房产时需要甲方配合办理相关手续的，甲方有义务予以配合，但乙方应提前通知甲方。
5.附条件的履行约定：甲乙双方均认可该标的房产的过户手续待条件成就时再行履行(包括但不限于购买时间超过 5 年等)。
条件成就后，甲方应按乙方指示将标的房产过户至乙方名下，全部过户税费由乙方负担。
甲方应在标的房产可交易日起，90日内协助乙方办理过户手续，如若超过90日，且由甲方个人原因，逾期不配合办理房产过户手续，按照日5‰支付滞纳金，同时仍履行协助过户义务。
若过户时相关机关要求甲乙双方提交标的房产转让协议，则甲方应配合乙方签订房产转让协议(该协议仅供过户之用，不实际履行，乙方不必向甲方交付标的房产转让款)。
若过户时法律或政策要求转让方将经济适用房过户产生的差价之一定比例上缴政府，则该部分差价由乙方支付。
6.甲方不得在未经乙方允许的情况下对标的房产予以使用或处分(包括但不限于设定抵押、租赁、转让等)，因甲方对标的房产的无权处分行为导致乙方损失的，乙方有权请求甲方赔偿损失。
7.合同期间，房屋受市场、政策等因素，造成价格上下波动，双方均不得提出异议。
8.双方在本协议签署前，已仔细阅读了本协议，并有机会对本协议的条款提出意见。
鉴于本合同部分内容需待条件成就后方可履行。
双方均同意放弃以误解、显失公平、欺诈、重大误解或其他任何理由主张变更、撤销本协议或申请本协议无效或部分无效的权利。
9.双方均基于家庭合议慎重做出签署本协议的决定，如今后任何一方违反本协议约定，怠于履行本方义务，或者主张本协议无效的，均应向对方承担人民币 ￥ 万元(大写人民币 )赔偿责任。
双方确认，即使本协议最终被认定为无效的，本条款违约责任依然有效。
10.甲乙双方同意，因签署、履行本协议而产生的任何争议或纠纷，均应通过友好协商解决，若协商不成，则应向标的房产所在地法院提起诉讼。
11.如因政府政策性调整，无法过户，房屋所得收益归乙方所有;因拆迁等原因，房屋所得收益归乙方所有。
12.本协议经甲乙双方签字后生效。
协议文本一式二份，双方各执一份，具有同等法律效力。
甲方(签章)： 乙方(签章)：
“经济适用房既不能作为长期解决中低收入家庭住房问题的措施, 对平抑房价的作用也很有限, 还容易滋生腐败。”全国人大代表、清远市人民医院副院长周海波建议, 加强廉租房、公租房的建设, 取消经济适用房建设。
此前, 一场叫停经济适用房建设的热潮已经悄然形成。
今年年初, 河北、辽宁、山东等省宣布继续停建经济适用房, 随后, 湖北、江西等地的地方两会上也出现“叫停”的决定或呼声。江西省人大会议上, 人大代表、九江市市长曾庆红明确表示, 该市不再建设经济适用房, 重点转向廉租房和公租房建设。武汉市政协会议上, 政协委员吴健敏关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。
实际上, 类似提案早已不是第一次被提交到全国两会上。去年, 全国人大代表张育彪呼吁取消经济适用房;前年, 全国政协委员王超斌、李晓林、蔡继明等建议停建经济适用房……从2005年开始, 每年两会上围绕“取消经济适用房”问题, 都有代表、委员提出观点尖锐的议案。
而在学界、舆论界, 近十年来, 茅于轼、钟茂初、徐滇庆、叶青、叶檀、任志强等著名学者、时评人或企业家一直在不遗余力地向经济适用房“开火”。批评、否定的声音在近年成为舆论主流, 已经让人们不得不深入思考, 经济适用房究竟当存当废?经济适用房该何去何从?
这正是本期热点聚焦所关注的。
经济适用房, 一般指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 兼有经济性和适用性的特点。经济性, 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的, 适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性, 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低, 要达到一定的使用效果。与商品房相比, 经济适用房在许多方面有其特殊性:在获得土地的方式上, 经济适用房建设用地实行行政划拨, 免交土地出让金;在租售政策上, 经济适用房只售不租;在购买条件和对象上, 经济适用房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 只供给城镇中低收入家庭;在价格政策上, 经济适用房出售实行政府指导价, 不得擅自提价出售。
在我国现有的各类保障房中, 经济适用房情况最为复杂, 它诞生时间久 (经济适用房一词最早于1991年被提出) , 其内涵几经变化, 因此, 有必要对其产生背景和政策演变加以简单回顾。
经济适用房的产生背景与政策演变
建国后, 我国长期实行住房实物分配。这在计划经济时代符合时代要求, 但这种分配方式是不可持续的。因为住房实物分配给政府财政造成很大的负担, 也不利于城市的规划建设。同时, 公民的住房问题也并未得到根本改善。
于是, 上世纪90年代, 房改政策应运而生, 经济适用房也随之问世。
酝酿阶段:住房供应体系主体
经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年, 原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房, 同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位是住房供应体系主体, 跟现在的经济适用房内涵并不相同。
启动阶段:具有保障性质的政策性商品住房
1998年, 我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革, 停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系, 这一体系包括高收入者购买和租住商品房, 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。该文件执笔人之一顾云昌事后回忆说:
“当时有一个大背景, 跟宏观经济形势有关, 当时中国经济正处于低谷之中, 需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。朱镕基总理提出, 要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点, 那么住宅建设如何成为新的消费热点呢?其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房, 价格比较便宜, 中低收入者也来买, 通过住宅拉动经济增长。”
“当时对经济适用房这个概念有许多争论, 大家认为, 我们刚刚进入市场经济, 收入水平都不高, 绝大多数人都是中低收入家庭, 所以应该以经济适用住房为主体, 来满足社会需求。当时对经济适用住房的认识并不是很清楚, 当时的宣传是, 经济适用住房的供应主体是满足大多数人的需求, 这是一个总的背景。”
“还有一个没有明确的概念就是, 中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚, 而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”
这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。原建设部住宅与房地产业司一位官员回忆, 1999年左右, 管理层在经济适用房上曾有如下争论:家庭收入一时无法划清, 而经济适用房又不能因此不做, 在现阶段应该实行怎样的政策?是边建设边详细研究如何划定, 还是先将划定方法明确, 再进行建设?在未划定之前, 又该怎样管理得好一点?
事实表明, 这场争论的结果同许多“中国式”改革一样, 没有一致的结论, 最后都是摸着石头过河, 先做了再说。
当时, 北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群, 并由此放松了经济适用房的准入管理。原北京市建委的一位人士回忆道, 当时政府一方面大力宣传经济适用房政策, 鼓励大家踊跃购房;另一方面在2001年前放开了购买门槛, 让有能力买经济适用房的人都能进入市场, 而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。
在这几年间, 经济适用房迎来高速发展时期。2001年后, 商品房的蓬勃发展使得经济适用房和商品房之间的差价拉大, 经济适用房房源紧缺现象日益严重。与此同时, 普通民众风餐露宿排房号, 经济适用房面积超大、装修豪华, 开宝马车入住经济适用房, 最需要住房的低收入人群却买不起经济适用房等后来为人们所熟知的问题开始大量出现。2003年3月, 原建设部、原国家计委和国土资源部联合发出紧急通知, 对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研, 其动因正是源于公众对经济适用房“既不经济也不适用”的质疑。
这一调研直接促成了次年5月由原建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》, 该办法第一次以法规的形式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制, 其中明确了许多过去的规定中模糊不清的地方, 如面积、利润、购房资格等等。对经济适用房的定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”, 并主要面向中低收入人群。
调整阶段:具有保障性质的政策性住房
当时, 购买经济适用房的收入审核极不严格, 一纸收入证明任意填写, 加上上市交易管理不到位, 大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房, 从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈, 使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。
2007年8月1日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”, 对经济适用房进行了重新定位, 将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房”, 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右, 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。
随后, 原建设部联合其他六部门于2007年11月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定, 并加入了轮候制度以及对国家机关工作人员管理失职的责任追究, 强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接, 使我国经济适用住房政策相对空前完善。
随着政策调整而来的就是政府机构的膨胀。然而, 工作效率仍然普遍低下。更为致命的问题是, 如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房?用全国政协委员于炼的话说:“对于经济困难的群体来说, 经济适用房再怎么‘经济’, 也还是买不起!”
最近两年, 中央进一步加大了对保障性住房的财政支持力度。而地方上, 包括厦门、深圳、天津、上海、重庆等地, 开始通过政府提供土地, 优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房, 以低于市场水平的租金, 提供给既买不起商品房, 又不属于住房保障对象的居民, 帮助他们渡过困难。公共租赁房成为最受关注的保障房品种。2010年底, 住房和城乡建设部在部署2011年住房城乡建设工作时, 提出建设一千万套保障房, 其中以公共租赁房为主。经济适用房虽未被统一叫停, 但受到“冷遇”, 已经非常明显了。
通过以上的回顾, 可以看到, 我国政府推出经济适用房政策初衷在于试图解决中低收入家庭住房困难和带动市场消费。经济适用房内涵则经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。我们不难发现, 经济适用房的出台过程比较草率, 事先的理论论证上也有先天不足之嫌, 而最初的目标也是双重的, 这些毫无疑问与经济适用房建设中出现的种种弊病有着密切关系。
经济适用房之弊:摇摆的目标与扭曲的现实
出台过程草率、理论论证不足、最初目标双重的经济适用房, 在推行开之后到底出现了怎样的弊病?
(一)
上世纪九十年代末, 我国开始实行安居工程。这可谓是经济适用房的前身, 目的之一是助力我国住房制度改革, 完成住房的货币化、商品化。“但这项政策主要是从当时宏观调控需要出发, 即通过扩大民用住宅建设规模, 达到消费积压钢材的目的。”中国社会科学院财政与经济贸易科研所研究员王诚庆说。
最初目标的双重, 使得经济适用房一方面作为某种社会福利出现, 另一方面又成为国家经济增长的一个重要手段。因此, 在实际建设中, 经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。而政府的操作, 又强化了经济适用房的市场特性。
在经济适用房的总量控制上, 2003年以前, 都是由地方上报预计的经济适用房建设总量, 由原建设部批计划。后来发现计划和实际差距比较大, 因为经济适用房建设不只是建设部门的事情, 还需要地方政府和土地等部门的参与。2003年以后, 经济适用房的总量控制和运营模式, 都全盘划归地方政府。由于经济适用房有3%的利润率限制, 因此, 在2004年前, 经济适用房都是由地方政府指定开发商承建。
这种将住房福利和市场化结合的“中国特色”的操作模式, 其实也有其客观的合理性:我国中低收入者数量庞大, 地方政府财力无力支持大规模的开发经济适用房。而经济适用房占用的土地是划拨用地, 免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此, 地方政府从根本上就缺乏推动经济适用房开发的经济动力。于是, 政府在政策上给予开发商一定优惠, 让其承建经济适用房。在这些优惠政策中, 承建经济适用房的开发商可以得到免交出让金的土地, 并一部分用于经济适用房, 一部分则用于商品房建设。
“采用这种做法, 政府需要付出的运营成本会比较少。”王诚庆说。但是, 政策目标, 例如建筑面积标准和销售对象政策, 就难以贯彻落实了。开发商出于逐利的天性, 往往会从自己的商业目标出发去运作, “忽视”政策规定。而经济适用房作为人为制造的稀缺资源, 自然成为了谁都想吃的“唐僧肉”。可由于监管成本太高, 即使出现问题, 政府要监督、彻查, 却又麻烦重重。
(二)
在这样的格局下, 各种弊病很快暴露出来。
——建设“高档化”
有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时, 并没有按照规定建设经济适用房, 普遍出现了建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题, 一般的中低收入群体根本承受不起。
在天津, 经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个经济适用房居住区中, 除“华苑”外, 其他几个都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外, 有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅, 一般户型单元面积174平方米左右, 别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房, 也有小高层, 有的户型单元面积高达200多平方米。
2009年, 浙江杭州公示的经济适用住房房源, 户型70%以上在130平方米左右, 最大的达到178.18平方米。
如此“高档化”的经济适用房遍布各地, 屡见不鲜。
——权力寻租“常态化”
关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占, 迄今没有官方统计数据, 只有见诸于报端的一系列报道。
2005年6月21日《京华时报》报道, 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示, 在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。
《楚天都市报》报道, 2009年6月12号, 湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号, 结果摇中的124名市民中, 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查, 6人申请材料系造假, 购房资格被取消。
中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道, 重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月, 有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定, 提前通过中介转卖住房。
2010年3月8日, 《深圳晚报》调查证实, 2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期, 地下停车库一层, 统计停车总数约为380辆车。在地下二层, 车辆不多, 约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆, 约占总停车数450辆的16%。
实际上, 经济适用房中的权力寻租, 可以说是不分东西南北, 无处不在。在房价高企之时, 一个拥有产权的优惠价房产, 当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来, 不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上, 又无形中增加了政府的负担。
——监督管理“失控化”
记者还发现, 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。
一些开发商利用经济适用房建设监管缺失, 以经济适用住房政策获得土地, 以纯粹商品房性质开发出售, 扰乱了经济适用房建设市场秩序;由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的, 有些开发商甚至采取暗箱操作, 打经济适用房的牌, 却做着商品房的生意, 也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。
刘福泉认为, 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异, 二是由于中低收入者中也存在差异, 很难分别妥善地对待处理。此外, 除了个别政府部门怠于监管, 经济适用房的监督管理成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的经济适用房政策, 经济适用房的立项需要政府批准, 开发所用土地往往由政府拨划, 电网、小区配套设施等的建设需要政府负责, 销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中, 只要一个环节出现问题, 很可能会满盘皆输。
——配套设施“缺失化”
北京天通苑被称为“睡城”——除了居住外, 没有休闲娱乐等其他的生活功能。11万人的超大型社区, 没有一家三甲医院;作为义务教育的公立小学只开办了三个年级, 如果小孩要继续升级, 则必须转往收费昂贵的私立学校……
这种现象被称为天通苑现象, 成了经济适用房小区配套设施缺失的代名词。
根据规划业的“行规”, 大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”:即小区居民达到2000—3000人, 社区内应配备学校, 托儿所。小区聚集人群达到2—3万人, 则应该配备医院。不足此标准的, 也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过, 才能领取规划许可证, 然后出具规划详图, 领取施工证, 正式开工。
可是, 虽然规划原则上, 经济适用房与商品住宅并无二致, 但实际上却要受到开发成本的限制。按规定, 小区内医院和学校等的运营, 在开发商配备后, 将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。可对开发商来说, 这些公共设施是不赚钱的, 所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区, 需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖, 以延期开发之名逃避对公共设施的建设, 或者中途更改规划图。
广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是, 六个房源点中仅有一个配套设施完善, 交通方便。而其它建在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点则普遍乏人问津。最后, 这批经济适用房中只有975套被认购, 余下1170套遭弃购。
这些不是特例。事实上, 全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。
如此多的弊病暴露出来之后, 各种媒体传出质疑、否定经济适用房的声音, 就是顺理成章的事了。
经济适用房的存废之争
经济适用房在问世十年之后, 随着暴露出来的问题越来越多, 明确主张叫停经济适用房的人开始大量出现。
(一)
“假定你有一万块钱, 准备捐给慈善机构。请问, 你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房, 还是用于穷人的医疗、教育、住房?要花钱的地方非常多, 而钱是有限的。我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题, 首先要关注的就是这部分人, 而不是要关注买经济实用房的人。”
2009年, 河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房, 一改此前重经济适用房轻廉租房的做法, 纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”, 逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而著名经济学家茅于轼要求废除经济适用房的观点, 在这场演变中扮演了“推波助澜”的角色。
当时, 另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆, 他认为, 经济适用房的非市场运作, 让政府有了很大的操作空间, 成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源, 毫无监督可言;经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等众多弊端, 应该立即寿终正寝。
“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任, 但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青也认为。
全国政协委员、清华大学教授蔡继明则在当年的两会上提出, 经济适用房作为一种以销售为主的保障性住房, 作为解决城市困难群众住房问题的手段, 弊端明显:低收入居民依然买不起;易滋生腐败和社会分配不公, 经济适用房脱离了市场化轨道, 直接变成了政府定价, 政府交易, 开发商变成了承建商, 这必将给某些部门造成权力寻租机会。因此, 建议停建经济适用房。
(二)
但是, 茅于轼等人的观点遭到不少人的反对。反对者以“草根”居多, 他们认为经济适用房利大于弊, 不能因噎废食。
“经济适用房给低收入者一种家的归属感, 而建立在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打折扣, 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行过程中出现了一些问题, 但不能因噎废食, 从而否定经济适用房制度。”有位深圳网友这样评论茅于轼的观点。
不少人都支持这种看法:经济适用房能让低收入群体圆住房梦, 至于某些并不困难的市民住上了经济适用房, 只能说明把关与监督上存在漏洞, 必须建立一套公开透明的分配机制。
还有网友发表这样的评论:“其实, 经适房也好, 廉租房也罢, 没有严格的管理和法律的约束, 仍然难以逃脱滋生腐败的宿命。问题并不是出在经济适用住房制度本身, 而是政策在执行的过程中变形走样, 被少数人钻了空子。不解决好这个问题, 就算有一天经适房制度被其它住房保障措施取而代之, 也难免还会被少数人抹黑。”
“关键不在于制度本身, 而在于落实不到位”, 这种看法具有相当的普遍性。
(三)
到了2010年, 公共租赁房异军突起, 多地开花。尤其是重庆市大规模开展的解除户籍限制、面向广大“夹心层”的新型公共租赁房的建设, 使越来越多的人开始以好奇、赞许乃至期盼的眼光打量这个新鲜事物。在互联网上的一次关于“是否应当取消经济适用房”的调查中, 90%的人选择了“应当马上取消”。舆论风向标正在逆转。
推出经济适用房, 政府本意是为中低收入群体提供住房, 让“天下寒士俱欢颜”。但实际操作下来, 除了权力寻租、分配不公外, 更主要的, 不少地方的经适房也名不副实、沦为摆设——既不“经济”又不“适用”, 不是价格高昂低收入群体难以承受, 就是地段偏僻、公共配套设施滞后令申请人望而却步。这样的经适房, 早已背离“居者有其屋”的政策初衷。从这个角度看, 要求彻底取消经济适用房, 是非常合理的要求。
其实, 经济适用房的弊病, 既有具体操作的难题, 也有制度设计的问题。
具体操作中的难题
经济适用房给政府财政带来的压力较大。大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适用房, 在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力投入的情况下, 中央和各地方政府是否有必要将大量财力持续提供给经济适用房, 值得研究。
同样, 经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨大。著名学者钟茂初指出, 大规模、持续性建设保障性住房, 需要政府设置专门的部门, 有一大批专门的队伍, 并且在住房的规划、审批、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高, 对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等, 都不得不进行审核和监管, 花费大量的人力物力, 且监管效果不佳。
“有些人认为, 只要发生人民监管战争, 就可以堵塞上述种种漏洞。根据样本分析, 一项规定只要有30%以上的违规者, 基本上形同废纸, 法律法规尊严荡然无存。建立人民监管的天罗地网, 必须辅之以配套的纠偏制度, 有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处, 现在做得到吗?经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。”著名时评人叶檀坦陈。
而容易吸引权力寻租, 难以保证住房政策的公平性, 则堪称经济适用房推行过程中最难以避免的问题。工程建设是最容易滋生腐败的领域, 特别是在当前的高房价面前, 由政府部门出面大量建设经济适用房, 其间的利益空间可想而知, 十分容易给违法乱纪者以可乘之机。
“有人说, 不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确, 虽然在我国的政治条件下二者很难分开, 但是在理想条件下能不能廉洁地建设经济实用房呢?应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理, 政府廉洁透明, 经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单, 我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人。”茅于轼说。
制度设计中的硬伤
较之具体操作中的难题, 制度设计中存在的一些硬伤则是经济适用房的先天缺陷。
这些缺陷中, 最明显的莫过于经济适用房违背市场规律。经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的产物, 从某种角度上说, 经济适用房与市场经济原理是相违背的, 它的出现直接扭曲了房产市场。许多房地产商对此最为敏感, 屡屡指出。
“开发商交了商品房的土地出让金, 业主购买后土地升值就是自己的, 而经济适用房是不交土地出让金的, 那么购买后土地升值就不应该是你的, 这于法理上讲不通。”华远地产董事长任志强认为, 经济适用房让配售家庭白捡了土地的价值。
而制度设计中的另一大硬伤, 则是经济适用房缺乏退出机制。经济适用房是一次性的优惠补贴, 并不能动态地保证中低收入群体长期受益, 政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控, 不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。而购房者即使在买经济适用房的时候收入不高, 却未必没有经济条件改善之时, 收入改善后还不退出, 一直占用政府补贴的住房, 这对其他穷人来说明显不公平。
(四)
的确, 保障房制度的核心功能是由国家提供一定的优惠, 从而让一部分无房可居的低收入人群满足基本住房需求, 要实现这一功能, 只需提供给申请人保障房的使用权即可, 并不需要把保障房的所有权转移给申请人。如果转移所有权, 申请人会通过日后房屋升值获得额外权益, 这种权益已经超出了他的住房需求;当申请人日后生活条件显著改善时, 他仍然会占有保障房资源, 妨碍了保障房资源的再分配。而如果把经适房完全改为公共租赁房, 则上述问题都可迎刃而解, 也有利于最大限度地发挥保障房的作用。
因此, 把在建的经济适用房纳入到公共租赁房中, 用品质不同的公共租赁住房, 通过不同的租金来照顾不同收入层次的“夹心层”, 在目前看来确实是化解经济适用房各种弊病的一条可行之路。低收入者进入廉租房, 中低收入阶层入住租金较高的公共租赁房, 都得到住房保障。当然, 公共租赁房仍然有寻租的可能, 不过租金收入与产权收入相比, 一个天上一下地下, 官员、富裕阶层的寻租动力必定会大大减小, 而政府不必监管产权, 成本也会降低很多。
那么, 经济适用房是不是就非废除不可, 别无出路了呢?
随着公共租赁房建设的推进, 要求废除经济适用房政策以节约资源全力推进公共租赁房的呼声越来越高。经济适用房向何处去?这考验着决策者和研究者的智慧。
(一)
2007年12月, 国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》, 第一次引入了共有产权的概念, 在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。当时, 原建设部主要负责人还表示, 经济适用房应该走“租售并举”的道路:租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线, 但又无力购买销售型经济适用房”的人群, 当家庭收入达到一定水平后, 政府有权收回住房;销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者, 主要是面向拆迁户, 或具有本市户口的无房户。此外, 还可以将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回, 专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等。
(二)
与《经济适用住房管理办法》出台差不多同时, 一些地方已经开始经济适用房改革试点。而改革的突破口, 就是“共有产权, 租售并举”。
江苏
早在2006年, 江苏省泰州市海陵区在处理拆迁中的“双困”家庭的安置工作时, 创造性地采用了经济适用房“共有产权, 租售并举”的办法。也就是说, 该区根据买房困难者的实际, 采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。比如, 某困难户需要购买一套60平方米的住房, 但其经济承受能力只能购买40平方米。政府提供60平方米的住房, 其中40平方米出售给购房者, 20平方米则以介于廉租住房与公房之间的租金出租给对方, 产权分别由住户和政府共同拥有。住户有了购买其余20平方米能力的时候, 再买下其产权。
这种新型的经济适用房逐渐在江苏全省推广开来。2007年7月, 江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》。根据规定, 共有产权经济适用房每套户型面积最大不超过70平方米, 个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用房国有产权份额的面积, 由经济适用房主管部门代表国家按国有资产进行管理, 并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准, 也可介于公有住房租金与廉租房租金之间。与此同时, 购房者在购买共有产权经济适用住房5年内, 可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。5年后, 按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后, 经当地经济适用住房主管部门同意, 可按照市场评估价格上市出售, 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理, 专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。
南京市住建委一位官员表示:“目前规定一般是5年, 这是一种激励机制, 从现在情况看来, 大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行以来, 已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。
上海
江苏之后, 广州、山西、杭州等多个省市也各自进行了经济适用房“共有产权、租售并举”的尝试, 而动作最大、影响最广的, 则属上海。
上海的经济适用房建设长期落在其他大城市后面, 最近两年, 上海经济适用房开始快速起步。共有产权正是上海经济适用房制度的特色之一, 即购房者和政府按一定的比例, 共同持有经济适用房的产权。通过产权的制约, 投资经济适用房获利的空间大为减少。
2011年3月2日, 上海市政府新闻办公室举行发布会, 上海市发改委、房管局在会上共同发布《上海市经济适用住房价格管理试行办法》, 进一步明确了购房人所有产权比例的计算公式, 即购房人产权份额=销售基准价格/ (周边房价×90%) 。上海市发改委副主任汤志平在发布会上说:在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%, 可以适当提高购房人拥有的产权份额, 进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。
上海市房管局相关负责人则介绍, 目前上海的经济适用住房虽以售为主, 但今后还将实行租售并举, 主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱, 但也有购房需求。为此, 《试行办法》规定了实行租售转化的政策:经批准租赁经济适用住房的申请户, 可以在签订《经济适用住房租赁合同》时, 向区 (县) 住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的, 承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后, 可以按照该经济适用住房原销售价格, 在规定年限内分期购买。购房款付清前, 承租人应当按照规定支付租金。
据了解, 首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区, 其每平方米销售基准价在4800—5200元之间, 相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。享受低价的购房者获得的是“有限产权”:三处房源取得房地产权证5年后, 购房家庭转让经济适用住房的, 转让的总价款将由个人和政府“三七开”:个人拿70%, 其余30%上缴政府。
(三)
正在起草中的《住房保障法》一直是人们关注的焦点。起草小组成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮透露, 此次立法的一大亮点, 就是通过共有产权来压缩牟利者的利润空间, 惠及真正需要保障的人。
不少专家认为, 在“共有产权”制度下, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准, 经济适用房可在市场公开出售、出租, 双方按产权比例分配收益, 体现了“谁投资, 谁所有, 谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。
而且, “共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。在“共有产权”制度之下, 政府用于经济适用房建设的财政性支出 (主要是减免的土地出让收益和税费) , 转化为投资, 政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利, 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利, 并分享经济适用房的升值收益。因此, 有专家还建议, 在“共有产权”制度下, 在经济适用房的“受助者”条件改善, 不再符合受助标准时, 应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让, 由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出资收购产权, 收回经济适用房的占用和使用权;还可向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入经济适用房建设。
此外, 还可以改变补贴方式, 由减免土地出让金及税费的单一补贴方式, 转变为多种比例的补贴方式。比如, 根据“中低收入者”的具体收入情况, 从低到高, 采取分级补贴标准, 同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变, 提高政策透明度, 为扩大住房保障面创造条件。
不仅如此, “共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如, 在权责进一步明确之后, 起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责, 也就是说, 各级政府如对住房保障不力, 将被追究法律责任。王洪亮说, 其中的具体要求包括, 政府要落实土地、建设和预算等规划;在政府工作报告上单独列出, 以形成压力;在理论上要划定比例;还要对负责人采取问责制等。
(四)
由此, 我们可以对共有产权经济适用房的优点做一个总结:
一, 坚持经济适用房的双重性质, 实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说, 共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合, 成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。
二, 在经济适用房共有产权制度下, 通过产权在不同条件下的不同组合形式, 体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一, 并依据受助人员生活水平的不断提高, 退出共有产权, 或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金, 使基金规模越滚越滚大。
三, 在经济适用房共有产权制度下, 经济适用房社会保障性表现在, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能, 出资购买住房的部分产权, 政府向受助者无偿让渡占用权和使用权, 这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。
客观说, 经济适用房问世十几年来, 确实曾帮助大量城市居民拥有了自己的住房, 改善了居住条件, 这是它的历史功绩。然而, 它在推行过程中漏洞百出, 最终失去人心。尽管经济适用房的问题最终都呈现在执行层面, 但它的弊病百出却并不仅仅是由于执行中的偏差, 毫无疑问, 经济适用房的制度设计存在着无法弥补的先天缺陷。
实际上, 经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位, 大概并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷, 而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物, 从这个角度上讲, 经济适用房更像是一种实验品。
作为实验品, 经济适用房的失误为我们提供了许多前车之鉴, 也给进一步完善住房保障体系的改革带来了许多启发。随着政府对保障性住房重视程度的加大, 随着新型的公共租赁房的大量建设, 经济适用房已经只有两条路可走, 即要么被取消, 要么对运作模式进行深度改革。
因此, 江苏、上海等地在经济适用房“共有产权, 租售并举”的尝试中所取得的成功经验尤其值得我们重视。建立可租可售的经济适用房共有产权制度, 并完善进入和退出机制, 既能消除经济适用房运作模式中的种种弊端, 又可以逐步积累社会保障基金, 扩大中低收入的资助面, 更可以增加保障房建设的资金来源, 可谓一举多得, 何乐而不为呢。
而且, 新型公共租赁房之所以能被政府和广大住房困难群众寄以重望, 很大程度上不正是因为它具有分配体制公正、流转退出机制灵活、发展动力充足、能很大程度实现“应保尽保”等亮点吗?经济适用房如能完成“共有产权, 租售并举”的改革, 同样也能具有这些长处。
1998年7月,国发[1998]23号文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台。这不是一般意义上的房改文件,这是让全体城镇居民“为国家挑重担”的一纸通知。就在这则通知的执行过程中,经济适用房渐渐“变没”了。
因东南亚金融危机等种种因素,国家财政收入面临巨大压力,而房屋压占了大量资金。1998年时,6146万平方米空置商品住宅连同空置商业用房办公楼,压占资金约6000亿元。这一数额相当于1995年全国国有单位的职工工资总额,相当于1997年国家财政收入的69%。
政府迫切需要解开居民的钱袋子,为国家分忧。在这样的背景下,住房改革的步伐加快了,住房实物分配“叫停”。23号文件要求“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”。
23号文件提出深化城镇住房改革的目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。文件还规定,当“60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比在4倍以上”,可以考虑对“对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴 ”。
值得一提的是,23号文件中指的“经济适用房”,不是指解困房,而是指房价适合中低收入者消费的“安居房”。根據建设部1995年《实施国家安居工程的意见》,安居房“要符合乙类住宅设计标准”,“不能建成简易住宅”,要“以二室户为主,平均每套住宅建筑面积一般控制在55m2以下”。
然而,在具体执行过程中,在建设部和各地政府部门为“住房商品化”造势过程中,绝口不提“60平方米的房价”与“双职工家庭收入4∶1的房价收入比”,更不提对职工的补贴。
这并不奇怪。因为制定国发[1998]23号文件的初衷也的确不全是“为人民”。在当时的经济环境下,中央政府希望找到新的经济增长点,“住房商品化”就是一个很好的途径。部分权力部门在执行过程中将文件精神进行了篡改,鼓励所有人都去买高价位的商品房。
国发[1998]23号文件出台后,1999年和2000年的经济适用房销售面积比重一度增加到占住宅销售总面积的21%和23%,经济适用房竣工套数也要占到住宅竣工总套数的25%和28%;但到2007年,经济适用房销售面积只占住宅销售总面积的5%,竣工套数占住宅竣工总套数的8%。
朱基先生推出住房商品化的初衷是:“加大住房建设的规模,适应人民群众购买力的提高和住房需求的增长,大力建造低价的经济适用住房,推进住房商品化。”他认为:“在低工资条件下,房价搞高了,就实现不了住房商品化。”并警告“千万别把我们强调的建设经济适用住房、为老百姓解决切身利益的问题简单化为房地产热。”
1、本合同为经济适用房买卖签约使用文本。签约前，买受人应当仔细阅读本合同内容，与出卖人充分协商，达成一致意见。
2、本合同所称经济适用房是指按《武汉市经济适用住房管理办
法》，由市人民政府提供政策优惠，限定建设标准和销售价格，面向本市中低收入、住房困难并取得《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》的家庭出售的具有保障性质的政策性商品住房，一户限购一套。
本合同文本同时适用于经济适用住房项目内非住宅的买卖。
3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
4、对合同文本【 】中选择的内容、空格部位的填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定。【 】中选择的内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不做约定时，应在空格部位打×，以示删除。
5、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应由出卖人提供的有关证书、证明文件。
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6、本合同条款由武汉市房产管理局、武汉市工商行政管理局负责解释。
武汉市经济适用房买卖合同
合同双方当事人：
出卖人：
注册地址： 邮 编：
营业执照注册号：资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 地 址：
邮 编： 联系电话：
委托代理机构：
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买受人： 籍贯： 性 别：
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配偶： 性别： 身份证号码：
委托代理人： 性别： 电话号码：
身份证号码： 地址：
《武汉市城镇民居民购买经济适用住房资格证明》编号：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：
第一条 项目建设依据
出卖人以划拨方式取得位于、编号为
的地块的土地使用权，面积平方米，推荐合同范本·北京购房合同·南京购房合同·西安市购房合同·苏州市购房合同·武汉购房合同·重庆市购房合同规划用途为，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为，《国有土地使用证》编
号：。
出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：
，批准文件号： ；《建设用地规划许可证》编号： ；《建设工程规划许可证》编号： ；《建筑工程施工许可证》编号：。
第二条经济适用房销售依据
该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房（预）售许可证》编号为：武经房【 】 号。
第三条买受人所购经济适用房的基本情况
1、买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住
房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第栋【座】单元层 号房，户型为 房 厅 厨
卫，封闭式阳台 个，非封闭阳台 个（见附件一）。
该住房层高为 米，属 结构。
该住房合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。
2、买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第栋【座】单元层 号房（见附件一）。
该房屋层高为 米，属 结构。
该房屋合同约定建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位分摊建筑面积平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。
3、如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。
第四条计价依据、方式与价款
1、该房屋属于政府定价的经济适用住房。
政府定价标准文号为：武价函【 】 号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米 元。
出卖人与买受人约定按建筑面积计算该房屋价格，买受人所购房屋建筑面积平方米，基准价格为建筑面积每平方米 元，核准的楼层调节率为 %，实际销售价格为建筑面积每平方米 元×（1±%）= 元，合计总金额为： 百 拾 万 千
百 拾 元整。
2、该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。
出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米
元，合计总金额为 百 拾 万 千 百 拾 元整。
第五条出买人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托及收费标准，且不得加价代收。
第六条 面积确认及面积差异处理
根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第 种方式进行处理：
1、双方同意按以下原则进行处理：
（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差＝×100﹪
因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。
2、双方自行约定：
（1）；
（2）；
第七条 付款方式及期限
买受人按下列第种方式按期付款：
1、一次性付款：
2、分期付款：。
3、其他方式：。
第八条 交付期限及条件
出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。
1、该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。
2、该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。
3、出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：
（1）供水。
（2）供电。
（3）供气。
（4）排水。
（5）绿化。
（6）有线电视、宽带。
（7）小高层、高层电梯。
因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。
该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：
1、。
2、。
第九条规划、设计变更的约定
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。
1、买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。
买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。
2、买受人退房时，出卖人须在买受人提出退房要求之日起
天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。
3、买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。
第十条 违约责任
（一）出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
（二）买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：
1．按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期在 日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、。
（三）出卖人逾期交房的违约责任
除本合同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）
（1）逾期不超过 日之内，自本合同第九规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之 的违约金，合同继续履行；
（2）逾期超过 日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起 日内退
还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的 %向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。
2、。
（四）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第 种方式处理。
1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。
2、。
（五）关于产权登记的约定
出卖人应当在该房屋交付使用之日起 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。
如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理：
1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。
2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。
3、。
第十一条 保修责任
买受人购买的该房屋的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
买受人与出卖人应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。
第十二条 买受人的房屋仅作 使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部分和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。
出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的共用部位和设施的使用性质。
第十三条 买卖双方就下列事项约定：
9、电梯：。
10、其他：。
出卖人（签章）： 买受人（签章）：
附件四：合同补充协议
王富利律师
2010年3月，乔女士购买一套位于北京市某区的经济适用房，付款方式为首付款加银行贷款。乔女士购买该经济适用房后，于同年的8月份将该经济适用房转让给黄某。合同约定，乔女士按照原价将该房屋转让给黄某，保证黄某取得该房屋的所有权。同时合同还约定了乔女士将房屋买卖合同及贷款抵押合同一并交给黄某，原购房合同的权利和义务一并由黄某承继。同时约定乔女士积极协助黄某办理房屋产权登记手续。合同签订后，黄某将房款全部支付给乔某，并支付乔某转让费80000元。同年10月份，房屋如期交付。黄某搬进房屋，并进行装修居住至今。
2011年5月，乔女士向法院起诉，要求解除双方的房屋买卖合同，理由为，黄某至今不办理房屋所有权转移手续，构成违约。黄某辩称。双方签订的合同是双方的真实意思，合同签订后，我如约履行了合同的全部义务，现在没有办理产权登记手续，是因为现在还不符合国家法律的规定，时机还不成熟。另外办理房产证是乔某的义务，是我的权利，不办理房产证不影响合同的履行。因此不同意乔女士的诉讼请求。另外，黄某承认其户口不在本市。
法院经过审理后判决：
1、乔女士与黄某签订的房屋买卖合同无效
2、黄某在判决生效之日起30日内将房屋腾空交给乔某
另外，对于黄某的损失和购房款，黄某可以另外主张
王富利律师点评：
本案是一起因为经济适用房买卖引起的诉讼。本案诉争的房屋是经济适用房。根据《经济适用房管理办法》规定，对于购房人的资格作出了严格的限制。同时对于经济适用房购房人拥有有限的产权，购买经济适用房不满5年，不得上市交易，购买经济适用房满5年的购房人需要按照同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等相关价款，购房人缴纳相关价款后，取得全部产权。
另外，根据北京市高级人民法院审理房屋买卖合同的指导意见规定，如果出卖人的原购房合同是在2008年4月11日之前签订，当事人又在合同中约定在限制上市交易期满后再办理房屋所有权转移登记或者在一审法庭辩论终结前该房屋已经具备上市交易条件的，合同可以认为有效。
另外，转让已购按照经济适用房管理办法管理的经济适用房转让的，合同有效。本案中，乔女士在购买该房屋不到一年即将房屋转让，且乔女士的原购房合同是在2010年，因此，双方签订的房屋买卖合同违反国家法律法规的规定，属于无效合同。
转让方，男，身份证号（以下简称甲方）共有产权人，女，身份证号共有产权人，男，身份证号以上人，是本合同所述房屋的共有产权人。
受让方，男，身份证号（以下简称乙方）
甲乙双方就房屋指标平方转让相关事项进行充分协商，在依法、平等、自愿原则 下签订本合同。
一、甲方将市政府统一规划的安置房属于甲方的房屋指标转让给乙方，该房屋建筑面积平方米，地址位于临港区沙坪镇志城家园18幢2单元6楼4号，以甲方所在政府分配确定范围为准。
二、甲方应当保证其转让给乙方的房屋能同步将其产权证为给乙方名下。
三、甲方应当保证乙方购于甲方所转让的房屋无争议。签订的认购合同书，签订购房合同等所有相关手续，所取得的票据及合同等所有相关手续，所取得的票据及合同均由乙方保管。
四、为理房屋及产权所产生的一切费用的由乙方自行支付。
五、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，经双方签字生效。
甲方（签字及按手印）：
乙方（签字及按手印）：
年月日
委 托 书
宜宾临港经济技术开发区土地房屋征收中心：
本人，身份证号，因无法前来办理购房事宜，现全权委托，身份证
号签字为准。
将此委托
委 托 人：被委托人：
临港经济开发区：
四坪村办公室：
从1998年经济适用房开始兴建以后, 全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展, 房价的相对低廉, 逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。然而, 经济适用房在我国房地产市场所凸显的“经济性”却微乎其微, 在它进入中国房地产市场以来, 也饱受争议。文章以经济适用房的相关概念特征为起点, 在探讨了它目前存在问题的基础上, 从开发商和政府两个角度提出相关建议, 以期对其未来的发展起到指导作用。
二、经济适用房概念特征以及研究意义
经济适用房是指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造的住房。它以微利价出售, 且只售不租。经济适用房与普通商品房的主要区别主要体现在以下几个方面:经济适用房的销售对象是中低收入家庭, 而商品房适用于任何消费群体;前者设计理念为“面积适中、功能齐全”, 而后者则无明确要求;前者土地使用权由国家划拨, 不缴纳土地出让金, 而后者按现行法律规定, 缴纳土地出让金;前者要求选择质量较好, 价格适中的材料, 后者则可根据市场需求, 选择较高质量材质;前者由政府确定价格, 而后者则由市场竞争机制决定价格, 政府则不加干预;前者住房享有的权利包括:占有、使用、处分、收益受一定限制, 出让时需交土地出让金, 而后者则具有占有、使用、收益、处分四种权利形式, 随时可出售、出租、继承、赠送, 交一定税费即可。
成本控制是房地产项目降低成本、获取利润的重要手段, 也是政府限价得以真正落实的根本途径。经济适用房作为房地产的微利项目, 即其利润需要控制在成本价的3%以内, 并且开发商还要承担材料、人工等价格上涨等风险, 成本控制就显得尤为重要。
三、经济适用房成本问题相关建议
目前, 经济适用房成本核算及管理仍存在很多问题, 以致于多数中低层收入者享受不到政府的扶持:第一, 开发成本居高不下, 不能体现出其“经济性”。开发商为了应付工期较紧的经济适用房建设, 往往会采取“简便”的方式, 第一, 将项目建设过程中繁琐的成本控制问题转嫁于项目建成后将不合理的费用完全计入成本来弥补, 以获得较高定订价。例如:小区中的活动中心、会所以及幼儿园等建设都属于收益性项目, 不能一次性将其项目成本计入成本, 进而抬高经济适用房房价, 如果物价部门稍不留神, 这部分成本就理所当然的成了房价的一部分, 交给购房人“分摊”去了。第二, 经济适用房作为保障性住房, 开发过程中虽已享受国家许多优惠政策, 但实践中离保障的目标仍然相去甚远。政府缺乏对经济适用房开发过程中进行持续、有效地监管, 造成浪费, 以及虚增成本现象。第三, 政府在经济适用房开发权的赋予阶段没有大范围引入竞争机制, 通常会指定开发商进行开发, 有的开发商甚至利用与政府人员的关系来取得建设资格, 不利于压缩成本。
(一) 开发商:进行投资估算, 加强投资管理, 按成本项目构成进行控制
投资估算既是房地产开发商以后各阶段成本控制目标分解的基础, 也是进行项目可行性分析的依据, 还是确定融资方式、进行经济评价和进行方案优选的评价指标。因此, 在经济适用房建设准备阶段, 进行准确的投资估算, 是做好成本控制的起点。经济适用房项目的投资管理是工程管理过程中的关键, 要实现项目投资的有效管理, 必须实施贯穿项目建设全过程的投资管理, 分阶段组织实施, 从项目立项开始, 涉及到投资决策、设计、招投标、施工、竣工等各个阶段, 都要确定投资管理目标并进行严格的控制, 确保把项目发生的费用控制在一定的投资限额以内。
经济适用房的成本价由8项构成:建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程公司工程费;住宅小区基础设施建设费;管理费;贷款利息;税金;3%以下的利润。我们可以将构成经济适用房各个项目对于开发商的可控制性程度分析进行成本控制。 (1) 税金控制。经济适用房建设相关的税种主要有:固定资产投资方向调节税、耕地占用税、营业税、企业所得税等。在目前实施的经济适用住房建设项目上, 投资方向调节税执行零税率, 耕地占用税在多数城市也获免征。这一部分的成本控制主要依赖国家相关政策法规, 对于开发商而言, 调控空间几乎为0。 (2) 经济适用房的利润。政府已在相关文件中明确规定为3%以内, 因此调整幅度不大。 (3) 建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费。该项成本控制的关键是建设项目的选址, 既要按照城市总体规划目标实施, 又要兼顾交通、环境等因素。 (4) 勘察设计和前期工程费, 该部分主要包括两个方面, 行政性事业收费, 工程服务性收费。前者的控制主要依赖于开发商能够充分利用国家政策, 后者的控制则施工用水、用电线路的敷设, 满足小区建成后生活用水、用电需要的同时, 切忌重复建设。 (5) 建安工程费的控制, 项目负责人要严格管理材料的入库、出库、项目的补料、退料等各个环节的监管, 避免出现浪费现象。同时, 在建设工程开工后, 合理安排人工, 及时发现安排不合理、派工不恰当的情况。 (6) 住宅小区基础设施建设费的控制。这部分费用的控制需要充分发挥规模优势, 统筹协调, 降低造价。经济适用住房的环境设计, 应坚持自然和谐的风格。 (7) 管理费的控制。一方面要求减少管理层级, 灵活调整人员设置, 避免出现长期闲置人员。另一方面, 考虑到经济适用房管理费用在总成本中的波动幅度较大, 其高低主要取决于企业的管理水平。因此, 加强内部管理, 提高工作效率, 缩短开发周期, 是控制管理费用的要点。 (8) 贷款利息的控制要求在满足项目需求的前提下, 尽量压缩存量资金, 力求减少贷款总额, 缩短贷款期限, 控制财务费用。
(二) 政府:不断完善预算方案, 加强监管
1. 政府在经济适用房建设开始前, 应当做好充分的预算工作
政府人员可以请相关专家来进行项目评估, 比较得出最优秀的开发方案, 并将其与开发商的投资估算相比较, 相互改进, 相互弥补。这样, 以政府预算为指导, 自身的投资估算为基础, 对成本进一步起到控制作用。
2. 政府在经济适用房的建设中应充分发挥其监管职能
主要表现在以下几个方面。 (1) 作为经济适用房的定价者, 政府可以运用市场手段来降低开发成本。扩大招标范围, 不仅可以缓解开发商和政府之间的信息不对称, 而且有利于政府选择高效的开发商, 促进开发商降低成本, 进而降低经济适用房的价格水平。 (2) 作为监管部门, 政府可以制定相关条例, 完善经济适用房建设过程中约束机制。对于开发商在建设过程中出现的违规行为, 可以直接按照规定采用经济处罚、取消发资格制裁手段等等;加强监管, 定期对已经发生的成本进行核实, 避免开发商将不合理的开销计入成本;严格执行上级文件所规定的的经济适用房面积标准, 装修标准, 避免开发商为了迎合高收入阶层需求, 追求大面积、高标准的建设, 而偏离了中低收入阶层的住房消费水平。 (3) 作为行政机关, 政府要时刻关注当地经济适用房的建设情况, 并根据实情, 进行班子成员探讨分析, 为中低层收入家庭谋得更多补贴与购房优惠政策;根据需要, 细化地方经济房建设的补贴方式, 例如:经济适用房的土地费用、税金和交易费以及成本与经济适用房购买价差占到经济适用房价格的一半多 (55.85%) , 政府完全可以通过降低土地拍卖价格、减免税金及交易费、压缩国家利润等方式, 加大补贴幅度。还可以结合当地的经济发展状况、申请者的人均收入水平、家庭收入、已有的住房面积和人均住房面积、产权状况等统计情况确定建设规模, 避免造成浪费。
四、结语
经济适用房建设不仅关系到房地产开发企业自身的利益, 而且还关系到经济适用房作为党中央和国务院的民心工程是否能够全面的落实, 是否能够真正地保障中低收入居民的居住问题。经济适用房项目的成本控制重要性明显大于其他房地产项目, 只有政府和开发商“全员、全过程、全方位”地控制项目的开发成本, 及时开发调整方案, 进行有效的资源整合, 才能有效地控制经济适用房项目的成本。
摘要：经济适用房作为我国住房保障体系的重要组成部分, 对平抑房价、满足中低收入居民的居住需求起着至关重要重要的作用。经济适用房要真正地实现“经济性”, 归根到底取决于开发商以及政府对其成本的监管与控制。
关键词：成本控制,利润,投资管理
参考文献
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《指导意见》及时对公共租赁房的建设、供应及监管予以规范,一方面有利于及时总结各地的有益经验,另一方面,为公共租赁房提供一个全国性的监管和建设标准,以免重蹈经济适用房漏洞百出的覆辙。
《指导意见》基本覆盖了公共租赁房建设、监管和供应的各个流程:首先,在供应对象上,明确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。同时要求,有条件的地区,可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围;其次,在公共租赁房的房源上,《指导意见》明确通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主,也可以相对集中建设;再次,在建设标准上,《指导意见》要求新建公共租赁住房主要满足基本居住需求,成套建设的公共租赁住房,单套建筑面积要严格控制在60平方米以下;最后,在土地供应、税收优惠等方面,明确按照经济适用住房的相关政策执行。
从制度设计看,公共租赁房作为解决广大的“夹心层”住房问题的主要途径,制度本身无疑是好的,上海、重庆等地亦在热火朝天地建设,但不得不提醒的是,中国住房保障制度的历史告诉我们,无论多么完好的初衷,如果缺乏相应的制度保障和监管体系,则可能成为腐败的源泉,经济适用房就是一个典型的例子。目前公共租赁房的隐忧有三:一是供应对象的开放性不够,公共租赁房的供应对象主要是既买不起经济适用房,又不够廉租房条件的人群,即俗称的“夹心层”。如刚毕业的大学生,大部分的外来务工的农民工,对这些人的住房问题,一方面在以前的住房保障体系里属于空白,另一方面受限于有地方福利因素的户籍制度,这些外来人口无法享受,而长期将人置于公共政策之外,的确缺乏正义。二是公共租赁房的供应量太小,北京今年只有50万平方米,一万多套,而北京的流动人口高达500多万,建设计划最多的是重庆,三年也只有30多万套,僧多粥少;三是监管制度缺乏,对于公共租赁房租金如何确定,如何审核,如何监管,目前尚没有完善的监管体系,而众所周知,经济适用房之所以落入今天的尴尬,就是因为缺乏监管。
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