概念:利率机制是指竞争过程中利息率变动与信贷资金供求变动之间的联系和作用形式, 主要是在资金和资本市场上发生作用的机制。是利率机制体内各构成要素之间的相互依存、相互关联和互相制约关系及其推动利率运行的自动调节功能。
(1) 利率管制的效应分析
任何事物都有正反两方面的作用, 利率管制体制也有其积极的作用, 比如:政府可以通过直接制定各种利率水平, 保证资金供给, 保持旺盛的投资需求, 这对于迅速恢复和发展经济作用显著。但随着经济的进一步发展, 市场均衡利率受管制的弊端却不断显现出来。以政府压低利率为例 (利率管制主要表现为压低利率) , 在利率压制条件下, 利率管制对储蓄和投资的影响表现为:低利率使人们偏向于更多的即期消费和更少的未来消费, 从而使储蓄低于社会最优水平。
(2) 利率对经济的作用, 主要体现在对储蓄和投资的影响上。
第一, 利率变化对储蓄的作用。由于个人储蓄通常构成社会总储蓄的主要部分, 所以以个人储蓄为代表说明。利率对储蓄的作用表现为正反两方面:利率提高, 储蓄总额可以增加, 也可以减少;利率下降, 储蓄总额可以减少, 也可以增加。一般将储蓄随利率提高而增加的现象叫做利率对储蓄的替代效应, 将储蓄随利率提高而降低的现象叫做储蓄的收入效应。第二, 利率变化对投资的作用。它是通过厂商对资本边际效益与市场利率的比较形成的。如果资本的边际效益大于市场利率, 可以诱使厂商增加投资, 反之则减少投资。
所谓房地产市场是指房地产商品交换关系的总和, 其本质是一种经济关系或经济制度, 从广义上讲, 是房地产流通全部过程的总和, 从狭义上讲则是指进行房地产交易的场所。房地产市场涵盖的内容极为丰富, 既包括有形的房地产商品 (房屋和土地) , 又包括无形的房地产商品 (劳务、信息、咨询服务等) ;既包括有限空间 (如交易场所) 的交易, 又包括无限空间 (社会各个角落) 的交易;既包括即期房地产交易, 又包括远期房地产交易等。
(1) 房地产市场运行的均衡模型
均衡是市场经济中一个非常重要的概念, 它最一般的意义是指经济事物中有关的变量在一定条件的相互作用下所达到的一种相对静止的状态。房地产市场均衡可以分为静态均衡和动态均衡两种情况。
1) 房地产市场的静态均衡
在房地产市场自我调节机制下, 供给和需求会自动达到均衡点, 均衡价格的形成过程是市场规律作用的结果。房地产市场均衡是指房地产需求量Qd与供给量Qs相等时的状态。此时房地产的价格成为均衡价格Pe, 房地产产品数量称为均衡数量Qe。房地产市场上的房地产产品全部销售出去, 并且恰好满足市场需求 (如下图) 。
2) 房地产市场的动态均衡
下图表示房地产市场均衡形成的过程。房地产市场的均衡价格和均衡数量分别为Pe和Qe, 如果提高价格到P1, 由于开发商利润增加, 他们将增加投资, 扩大生产规模, 此时市场上的供给量为Qs1;另一方面, 由于房地产价格上升, 需求量会减少, 此时需求量为Qd1, 这时房地产市场出现供给大于需求的状况, 造成房地产产品积压, 积压量为Qs1到Qd1。由于房地产产品积压, 开发商不得不降低房价, 房价降低, 需求增加, 供给减少。只要价格>均衡时价格Pe, 这种趋势就会继续下去, 直到价格=Pe, 此时Qs, Qd达到供求均衡。反之, 如果房地产产品价格低于均衡价格, 假设为P2, 由于此时房地产价格低于均衡价格, 开发商利润微小, 将会减少投资, 缩小生产规模, 房地产市场供给量为Qs2;对于购房者来说, 房价偏低, 需求量就会增加, 此时需求量为Qd2, 房地产市场将会出现供不应求的局面。这样将导致房价上升, 由于开发商利润增加, 将会增加供给;另一方面, 需求也会减少, 直至房价上升为Pe, 又达到供求均衡。
格兰杰因果检验可用来检测两个变量之间是否存在格兰杰因果关系。如果两个变量之间存在明显的格兰杰因果关系, 则一个变量的变化与另一个变量的变化之间互为因果, 会进一步加大变量的变化程度, 而利率变动与房地产的供给、利率变动与房地产的需求以及利率变动与房地产的价格之间反映的是两个变量之间的互相影响, 因此, 本文选用格兰杰因果检验来进行检验。
本文中主要是设立了两个假设:第一, X不是Y的格兰杰原因, 第二, Y不是X的格兰杰原因。在第一个原假设中X不是Y的格兰杰原因, 第二个原假设中Y不是X的原因。如果前者没有被拒绝, 那么X不是Y的格兰杰原因;如果后者没有被拒绝, 那么Y不是X的格兰杰原因。显然, 存在四种可能的结果:X和Y都不是对方的格兰杰原因;X和Y是对方的格兰杰原因;X是Y的格兰杰原因但Y不是X的格兰杰原因;Y是X的格兰杰原因但X不是Y的格兰杰原因。
分别选取中国人民银行一年期贷款基准利率和国家统计局核算的本年房地产完成开发投资额作为研究指标, 进行利率变动对房地产供给影响的实证分析。
从1997年到2010年每年的一年期贷款基准利率和房地产完成开发投资额共计14组样本数据进行计量分析。
(1) 下表为基准利率和房地产完成开发投资额的格兰杰因果检验结果
通过检验结果可以看出, 对于原假设“利率变动不是投资的格兰杰原因”, P的值为0.027976, 远小于0.05, 所以拒绝原假设, 即基准利率是房地产完成开发投资的格兰杰原因, 对于原假设“投资不是利率变动的格兰杰原因”, P的值为0.026541, 也远小于0.05, 所以拒绝原假设, 即房地产完成开发投资也是基准利率的格兰杰原因。
(2) 下表为基准利率和商品房销售面积的格兰杰因果检验结果
通过检验结果可以看出, 在这个检验中, 原假设为“利率变动不是投资的格兰杰原因”时, P的值为0.01342, 远小于0.05, 所以拒绝原假设, 即基准利率是商品房销售面积的格兰杰原因, 而对于原假设“销售面积不是利率变动的格兰杰原因”, P的值为0.33724, 大于0.05, 所以接受原假设, 即商品房销售面积不是基准利率的格兰杰原因。
(3) 下表为基准利率和商品房平均售价的格兰杰因果检验结果
通过检验结果可以看出, 对于原假设“利率变动不是房价的格兰杰原因”, P的值0.04957, 小于0.05, 但是很接近0.05。所以, 拒绝原假设, 但是不是很显著。即基准利率是房价的格兰杰原因, 而对于原假设“房价不是利率变动的格兰杰原因”, P的值为0.48712, 大于0.05。所以接受原假设, 即房价不是基准利率的格兰杰原因。
在利率机制方面, 中国人民银行于1996年6月发出“关于取消同业拆借利率变动上限管理的通知”, 标志着我国在实践操作中正式确立了利率变动市场化的改革取向, 从90年代中期到现在, 我国利率变动市场化改革走过了近15年历程, 政府管制利率变动的力度逐步降低, 但仍未达到利率变动市场化的改革目标, 利率传导机制仍不顺畅, 主要体现在第一, 行政手段管制利率变动力度仍然过大, 随时可能破坏利率变动市场化改革成果。第二, 以调整法定准备金和再贷款规模为主体的货币政策工具体系, 以货币供应量作为货币政策中间目标, 无法对市场利率变动产生直接和确定性影响, 因此不能用来实现利率变动微调, 及时化解利率变动市场化改革转轨时期风险;在房地产市场方面: (1) 我国是社会主义国家, 土地作为最根本的生产资料, 实行的是社会主义公有制。 (2) 我国房地产市场从复苏到现在才发展了短短来年, 市场很不完善, 市场体系很不健全。 (3) 我国的房地产开发运营模式特点是, 从买地、建造、卖房、管理都由一家开发商独立完成。根据以上分析我们得出以下三点:
第一, 在利率变动对房地产市场供给影响上我国的一年期贷款利率变动对房地产供给有很显著的影响。这主要是因为我国房地产企业资金的主要来源在于银行贷款, 根据调查, 现在国内房地产开发投资中银行贷款比例最高, 银行贷款作为房地产市场供给方的主要融资环节, 受利率变动的影响很大, 在中国人民银行连续降息期间, 房地产开发投资量持续快速增长, 而后中国人民银行的加息动作使得房地产投资过热得到一定程度遏制。
第二, 在利率变动对房地产市场需求影响上我国的一年期贷款基准利率变动对商品房销售面积有较大的影响, 这主要是因为房地产产品价值大, 价格高, 一般居民家庭购买一套商品房都需要花费其好几年收入, 从而向银行申请住房贷款成为必然, 因此, 利率变动通过影响住房贷款能够较好调整房地产市场的需求。
第三, 在利率变动对房地产市场价格影响上, 利率变动对我国房地产市场有一定影响, 影响力不是很强, 说明利率变动将不一定会使房价向政府期望的方向变动。近年来国内房地产市场局部过热, 投资增长过快, 房价居高不下, 人民银行采取了多种手段, 但是对房地产市场影响有限, 尤其是对房价影响不明显
摘要：利率政策作为一项重要的货币调控方式, 是政府对房地产市场进行调控的重要手段。房地产市场是我国市场经济组成部分, 因此, 在我国房地产市场的发展过程中, 研究利率变动和房地产之间的关系具有重要意义。本文根据利率传导机制原理与房地产市场均衡理论, 结合我国房地产市场的实际情况、从实证角度分析, 运用Eviwes计量软件对中国利率变动与房地产市场的关系进行了实证分析。
关键词：利率,房地产供给,房地产需求,房地产价格
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