青岛饮食文化现状分析与发展对策思考
摘 要：饮食文化是展示城市文化的窗口。在向世界知名特色城市迈进的历史进程中，发展具有青岛特色的饮食文化，对于增强青岛城市文化的竞争力，弘扬青岛城市精神具有十分重要的意义。目前，青岛饮食文化的发展已经形成了比较鲜明的特色，如名牌“小吃”风味独特，海鲜成为特色鲜明的一面旗帜，美食街纵横交错，西式餐点异军突起等;但其中也一些不足之处，如缺乏品牌意识，菜系品种单一，竞争力不强，人才资源不足等。发展青岛饮食文化，应注重与城市文化和中国传统文化相结合，加强与旅游业的协调发展，创新饮食文化品牌，汲取国内外饮食文化之精华。
关键词：饮食文化青岛发展对策
饮食文化是我国传统文化的重要组成部分，作为一种综合性的文化现象，它是人们在长期的饮食生产和消费实践过程中，所创造并积累的物质财富和精神财富的总和。青岛因其优越的地理位置和独特的城市风格，在饮食文化方面也有着别具一格的特色。调查分析青岛饮食文化的发展现状以及特点，探讨其饮食文化建设和发展的对策，这对于传播和弘扬青岛饮食文化，塑造青岛美食品牌，突显城市饮食特色，繁荣青岛城市文化，促进经济全面发展，将具有十分重要的意义。
一、青岛饮食文化发展现状分析
菜系是中华民族饮食文化的结晶，是一种饮食文化，也是一种地缘文化[1]。青岛是鲁菜之乡，而青岛菜是鲁菜的一个重要分支。青岛美食最大的特色，是善于烹调海鲜菜肴，其烹调技法多样，但以“爆、炸、扒、蒸”等技法最具优势。同时菜肴注意保持主料的鲜味，口味以鲜为主，偏于清淡。再者，清汤和奶汤在烹调里的运用，是鲁菜的灵魂。青岛菜肴擅长用汤汁锁住原料本味，保持了菜品的营养成分，咸鲜淡雅，爽口纯正，着实让人回味无穷，这是鲁菜的特点。就青岛饮食文化发展现状而言，总体上大致呈现以下几个特点：
第一，名牌“小吃”风味独特，成为一道美丽的风景线。
“小吃”作为饮食文化的主要载体，代表着一个城市的整体特色和文化传统，同时体现了一个城市文化生活的内涵，是一个城市饮食文化的标志之一，也是提高一个城市知名度和竞争力的主要宣传手段。例如重庆的“火锅”、北京的“烤鸭”、兰州的“牛肉拉面”等，都从不同方面体现了一个城市的地方特色和文化传统。作为青岛饮食文化的一个亮点，青岛名牌小吃正以极大的影响力推动着青岛饮食文化的发展和繁荣，并充分展现着青岛的城市饮食文化特色。青岛的小吃让人觉得颇有豪放之气，比如，喝啤酒，吃蛤蜊，便可吃出一道风景。据市场调查，近年来，特色小吃种类和小吃餐馆数量繁多，小吃简餐有354家餐馆，小吃有232家餐馆，快餐简餐有119家餐馆。青岛的特色小吃主要有：1.青岛海鲜馄饨，是岛城快餐业久负盛名的特色小吃，馄饨品种繁多，有海鲜王馄饨、猪肉香馄饨、虾仁好馄饨等系列品牌。自1993年以来，馄饨大王共接待中外游客达300多万人。2.青岛流亭猪蹄，曾荣获“青岛名吃”称号，在青岛市青年喜爱的国产消费品活动中获同类产品第一名，“复盛牌”猪蹄以其独特品质，赢得了顾客的认可和赞誉，被誉为“天下第一蹄”。3.青岛锅贴，其外焦里嫩，鲜香可口，经久不衰，是名副其实的岛城特色小吃，被评为“山东省名小吃”、“中华名小吃”、“中国名点”。4.青岛万和春排骨沙锅米饭，选料讲究，制作用心，风味独特，价格低廉，深受顾客欢迎。2002年被认定为“山东著名商标”，被命名为“青岛特色小吃”。5.三鲜蒸饺，其选料制馅精细，制作加工标准严格，特点是面质柔韧，皮薄馅多，味鲜汁多，香而不腻。1997年12月荣获国家贸易部、中国烹饪协会认定的“中国名小吃”殊荣。此外还有小红楼牛肉灌汤包、原汁蛤蜊、海水豆腐、大虾烧麦等等，都是从不同角度发掘传统饮食文化，结合岛城地域特色而开发出的特色小吃，显示了青岛饮食文化的繁荣璀璨。
同时，青岛每年还举办了许多以小吃为名的文化活动，如青岛四方区的海云庵糖球会、市北区元霄山会、萝卜会以及红岛蛤蜊节等大型文化节庆活动，它们都从不同层面深入挖掘民间饮食文化，突出了青岛小吃特色，体现了青岛人吃的学问和风格，丰富了群众文化生活，并取得了显著的成就。目前，为了让更多市民、游客品尝美味、大众化的青岛特色小吃，青岛正借鉴南京的一些做法，设立地方特色小吃街，采用了价格低廉的小海鲜，如蛤蜊、比管、海蛎子等，从大众原料入手研究、创新烹制方法，使青岛小吃特色更加鲜明，并能被更多人所接受。
第二，海鲜成为青岛饮食文化的一面旗帜，是青岛的一张靓丽的“城市名片”。
海鲜作为城市名片是对青岛饮食文化特色的一个很好的诠释和发扬。目前的青岛正以海鲜为媒，吸引更多的外地游客，让他们尽情品尝青岛海鲜美味，感受青岛饮食文化。
青岛盛产名贵的海参、扇贝、鲍鱼、海螺、大对虾、加吉鱼等，这就决定了青岛烹饪以海味原料为主的特色。传统的青岛宴席有一定的讲究，常见的有“四一六”，“四二八”规格;上菜的顺序要求先冷后热，先咸后甜，每席必有鱼;没有海参，不算大席。据市场调查，青岛市以海鲜而闻名的餐馆就有113家餐馆。青岛菜成为发展鲁菜的一个特色分支，采用海参、鲍鱼、大虾等中高档原料等制作成的青岛特色菜，如“肉末烧海参”、“原壳鲍鱼”、“盐水大虾”、“连襟鱼翅”等，大大提高了青岛饮食文化的品位，促进了饮食文化和经济社会等各方面的发展。著名烹饪大师、青岛市饭店和烹饪协会名誉会长——高炳义先生经过对渔家饮食进行合理、有选择的挖掘、总结和研究，又用现代烹饪理论和技术加以艺术改造，汇合了青岛地区农渔人家饮食品种、饮食习惯和饮食风格，推出了以“鲜”和“土”为特点的“渔家宴”，所有菜肴选料均以当地特产小海鲜为主，道道菜沾典带故，寓浓郁的民风民俗与动人的神话传说于其中，成为美味与艺术的结晶，具有典型的青岛饮食文化色彩。后来“渔家宴”被青岛市旅游局评为“鲁菜名牌宴席”，并指定为青岛旅游业的一块招牌。
第三，饭店、美食街纵横交错，布局合理，与商业街交相辉映，显现现代都市饮食文化的繁荣。
青岛作为2008年北京奥运会伙伴城市，近年来经济文化发展迅速。同时青岛市委市政府十分重视饮食文化的发展，积极推进餐饮休闲街、美食街、啤酒文化街建设，以此为媒介推进“帆船之都”——青岛饮食文化的发展。闽江路位于市南区东部，与云霄路美食街相交，西起南京路东至燕儿岛路段，长约1800多米，共有各类门店约300家，其中餐饮门店80余家。这是一条以餐饮和休闲娱乐为特色的专业特色街。西段三宝粥店、茶苑粥店、庄妈妈店、老转村酒店等50余家以餐饮为主要特色;东段以酒吧、咖啡馆、茶楼、KTV等网点以休闲娱乐为主。自1999年市政府将云霄路纳入规划发展小吃街以来，云霄路美食街快速发展，现有餐饮门店60余家。位于市北区登州路的啤酒文化街，发展也非常迅速，现共有各类门店约50处，其中酒店、啤酒店、饭店20余处。还有新湛小吃街、海博民俗美食街、海云庵民俗小吃城、青岛饭店“劈柴院”小吃街、大麦岛海鲜城、汇泉小吃街、长安食街等，荟萃八方风味，成为美食家的天堂。据市场调查统计，青岛市共有各类餐馆1854家，其中市南区有871家餐馆，市北区有488家餐馆，四方区有112家餐馆，李沧区有101家餐馆，崂山区有124家餐馆，开发区有50家餐馆，近郊有108家餐馆。这些饭店和美食街不仅满足了周围居民的消费休闲需要，也促进了经济的繁荣，成为广大居民提高消费水平，品尝新鲜美味，欢聚亲朋好友的好去处，极大地推动了青岛饮食文化的发展。
第四，西式餐点异军突起，成为新亮点,为青岛饮食文化发展增添了活力。
作为国际知名特色城市和优秀旅游城市，青岛与国外经济文化交流频繁，每年吸引大批国内外游客前来观光游览。外国游客不但带来了国外优秀的饮食传统，而且也带来了不同的饮食文化和饮食习惯。据市场调查，目前青岛市共有西式餐馆67家，例如肯德基、麦当劳、必胜客、维拉法国餐厅、力萨地中海餐厅等西式餐店，出售的汉堡包、比萨饼、油炸薯条以及各种西式糕点等已成为大多数年轻人喜爱的美食。它们作为西方饮食文化的代表，注重饮食科学，讲究营养，注意用餐卫生，成为青岛饮食文化的有利补充，促进了青岛饮食文化的改进和完善。如今，在青岛各主要街道和商业市区都能见到肯德基、麦当劳、必胜客等连锁店，它们正以美食为虹，传播西方饮食文化，增进世界各国经济文化等各个方面的交流。同时它们也占据了青岛饮食市场的部分领地，冲击和影响着青岛的本土饮食。如今，青岛烹饪大师每年都要对青岛餐饮业及青岛特色菜的发展“把脉”，他们注重吸收西方饮食文化的精华，借以发展和完善青岛饮食，从而把中国传统饮食文化发扬光大。
第五，青岛饮食的不足是缺乏品牌意识，菜系品种单一，竞争力不强，人才资源不足等，这些都影响着饮食文化向更高领域发展。
作为青岛城市文化的重要组成部分，饮食文化也为青岛城市文化的和谐发展做出了贡献。但是其中也有一些不足之处。总的看来，青岛饮食仍缺乏品牌意识，没有闻名全国的菜品，没有可令人们回味无穷的品牌，只是单一地突现海鲜、展现鲁菜青岛菜系的特色，没有打造出青岛饮食文化的整体优势，这样，在与其它菜系竞争的过程中缺乏核心竞争力，从而影响着青岛饮食文化向更高领域发展。同时，缺乏一批掌握青岛饮食文化的高级专门人才，不能很好地把饮食文化继承传播下去。驻青高校中很少有专门研究饮食文化的专家学者，对于饮食文化的专门人才，还没有形成完善的培养管理体系，这就使得青岛饮食文化发展缺乏内在的动力和活力。
二、关于发展青岛饮食文化的几点思考
第一，青岛饮食文化应注重与青岛城市文化相结合，以饮食文化为载体，弘扬青岛城市文化精神，传承中国传统饮食文化。
作为历史文化名城的青岛，现在正努力建设现代文化名城。中国社会科学院主持的2003年度《中国城市竞争力报告》，首次将文化竞争力的概念引入到城市竞争力的评估体系当中，文化正日益成为作用于城市综合竞争力的重要因素。[2]文化决定着一座城市经济发展的潜力和后劲，而经济力比拼的背后是文化力的较量，21世纪的成功城市将是文化力强盛的城市。如今，青岛正以2008年奥帆赛为契机，突出“人文、科技、绿色”的奥运理念，展示东方魅力和海洋文化特色，不断提升城市文化力，增强吸纳全球文化合理成分的能力，积极塑造以“诚信、博大、和谐、卓越”为核心理念的城市精神，提炼和塑造富有个性特色的城市精神，使之融入市民的思想观念、道德标准和行为准则中，形成开放性、包容性、创新性的城市文化氛围。城市精神无疑会体现不同的民族特色、时代特点、民俗特征。通过提炼城市文化，可以激发市民的创业热情和创新精神，是一种前瞻性的战略举措。而饮食文化作为整个城市文化的一部分，在城市文化的发展中也起着重要的作用。因此，要发展青岛文化，应该全方位发展城市文化，这样才能在“和谐”的大环境中，为青岛饮食文化的发展找到突破口。源远流长的青岛饮食文化同时也充实了青岛城市文化，为青岛的文化发展，起到了推动器的作用。作为全国第三批历史文化名城之一的青岛，有着丰富的文化底蕴，同时也包涵饮食方面历史文化传统，所以要发展、繁荣城市文化，还应该加强青岛饮食文化发展建设的力度，加大宣传力度，提高饮食文化的品位。可以利用广告牌在主要旅游路线重点宣传，弘扬青岛饮食文化和优良传统，使青岛成为“东方美食之都”和“海鲜之城”。
近年来，围绕“贴近实际，贴近生活，贴近群众”的原则，青岛市委市政府精心策划组织一系列文化活动，内容丰富，形式多样。例如始于1991年的青岛国际啤酒节，始于1999年的青岛海洋节，始于2004年的崂山旅游文化节，每年8月举行的青岛金沙滩文化旅游节等，营造了和谐、文明的城市文化氛围，提升了城市文化品位，丰富和活跃了城乡群众文化生活，提高了青岛的综合竞争力，为社会发展创造了良好的环境。这一系列文化节开展的同时，也不同程度地推动了青岛饮食文化的发展。值得一提的是，青岛在举办啤酒节、海洋节等节庆活动的同时，应加大青岛饮食文化的宣传力度，使更多人了解青岛饮食文化。更重要的是，还应像举办啤酒节、沙滩节那样，举办一些大型美食节，在对外宣传青岛饮食文化的同时，给市民与厨师提供一个相互交流的平台，以此促进青岛菜品的发扬光大。如今，每年举办的青岛海云庵糖球会、萝卜会和元霄山会、红岛蛤蜊节、酒吧节等都以不同的方式展示了青岛饮食文化的风韵。
第二，促进青岛饮食文化的发展，应该加强与旅游业的协调发展，实现“双赢”。
中国饮食文化对人类文明做出了杰出贡献，饮食文化是博大精深的中国传统文化的重要组成部分。它是我们祖先留下的丰富的物质和精神财富，是一种极其珍贵的值得开发的旅游资源。文化是旅游业的永恒的生命力，旅游业作为文化性很强的经济产业，只有深入挖掘文化内涵，提高旅游文化品位，创出以文化为底蕴的品牌，才能形成质量效益型的良性增长。文化旅游是当今世界上最受欢迎的旅游方式之一，而且其发展势头方兴未艾。品尝当地特色食品，体味异域美食文化，本身就是旅游者在旅游过程中不可缺少的一项重要活动。正如游天津必吃“狗不理包子”，到西安要尝“羊肉泡馍”，到重庆要品正宗“火锅”，而到青岛就得体味青岛锅贴、渔家宴等特色美味。因此，我们应以饮食文化作为切入点，深入挖掘青岛饮食文化所蕴含的内涵和精神气质，把饮食文化与旅游有机结合起来，不断开发餐饮文化旅游。这样既能丰富游客在青岛的旅行生活，又能进一步提高青岛的知名度，以饮食文化引导旅游，以旅游弘扬传统饮食文化，从而完善青岛的旅游产品结构，走出一条饮食文化和旅游相结合的道路。
同时应在政府主管部门的牵头引导和监督管理下，让部分餐饮企业和旅游企业在互动上作一些新的尝试，推出联合促销的举措，优势互补，互相优惠对方的客源，将会收到双赢效果。以饮食促旅游，以旅游兴饮食，旅游业和餐饮业相互促进，客源共享，推动双方的共同发展。可以说，旅游业将是饮食文化发扬光大的最合适土壤和最佳环境，投身其中，大有裨益。[3]还应加强饮食文化的研究宣传促销工作，营造良好饮食文化环境。在市政府主管部门的倡导下，投入一定的人力物力，对全国各大菜系进行全面地挖掘，对各种特色菜肴的用料烹制、营养、传说典故加以整理，在此基础上编辑成册，作为饮食文化工作者和有关人士的重要工具书。同时可编一些专门介绍饮食文化的小册子，作为旅游业对外宣传促销中不可或缺的内容。有条件的话，还应将饮食文化作为专题隆重推介出去，作为宣传青岛美食的一个尝试，加深游客对青岛的印象。在青岛的各项旅游活动中，也可以把饮食文化当作一种富有特色的人文景观和促销项目，借机推上旅游市场。在举办崂山旅游文化节和青岛金沙滩旅游文化节上，可以开辟专门的自助餐馆，在厨师指导下，从原料采集、加工直到食品上餐桌，全让游客自己动手，以加深对中国菜肴风味的体验，增强对青岛饮食文化的感受。
青岛作为一座国际特色城市和2008年奥运伙伴城市，还应该从培养饮食文化传播者入手，多层次培养饮食文化人才。驻青高校的烹饪系、旅游系以及中等职业学校应尽可能设置相关饮食文化专业或把饮食文化作为必修课，对培养的饮食文化或烹饪专业的学生，不仅要求烹饪技法上训练有素，而且要注重文化内涵和内在素质，从而为宾馆、旅馆、酒楼、饭店等培养较高层次的专门人才。
第三，继承传统，创新饮食文化品牌，推动青岛饮食文化的繁荣。
青岛从1984年起在全国率先提出实施名牌战略，很早就认识到了“名牌就是资产，名牌就是效益”的真正内涵。名牌是物质的，也是精神的，是三个文明建设结合的载体和结晶。名牌的创建，对青岛的城市文化建设来说是手段、过程，是成果、目标。中外企业文化2003年青岛峰会强调，名牌现象是“青岛现象”中的一个重要内涵。青岛是盛产名牌的城市，名牌经济已成为城市文化发展的亮点和特色，如海尔、海信、青岛啤酒、澳柯玛、白雪、双星等名牌产品，实现了青岛品牌向品牌青岛的历史跨越。实施名牌战略，从某种程度上显示了青岛各种文化的厚重和繁荣。如今的青岛正在从拥有众多工业名牌的城市走向拥有大量服务名牌的城市，拥有越来越高的知名度和美誉度。一个“诚信、博大、和谐、卓越”的青岛正在以鲜亮的形象走向世界，走向未来。而饮食品牌是一种复杂的组合体，既是餐饮企业和产品工业化内涵的载体，又是品牌中的最外化、最直观的外在因素，其中包括就餐需求形成的环境品牌，以人们的口碑建立起来的服务品牌，以独特的菜点使餐饮企业形成强势的菜点品牌等等。青岛的名牌战略，也带动了青岛饮食文化的发展。目前涌现出了许多风味小吃，如小红楼牛肉灌汤包、天府元宵、长城三鲜水饺、青岛锅贴等，它们虽然有一定的影响力诠释着青岛当地的饮食文化，但是几乎没有一种小吃闻名全国，它们没有天津“狗不理包子”的响亮，没有重庆“火锅”的火辣清香，就连青岛有名的“渔家宴”在全国也不是多么响当当的品牌。今天的青岛饮食文化面临的是21世纪的现代化消费需求，面对蜂拥而至的粤菜、川菜、上海菜、湘菜、潮州菜、浙江菜和各种洋料理、洋快餐的竞争，作为鲁菜的一个分支——青岛菜，应该拥有自己的品牌和精品，适应市场的需求。除了海鲜特色外，我们还应该推出能够给游客留下深刻印象的叫得响的本地招牌菜。青岛人善做会吃，在饮食文化方面的追求不亚于任何其它地方，但是我们缺乏的是对饮食文化特色的积累与总结。
树立饮食品牌是传播饮食文化，提高城市知名度和综合竞争力的一条途径。因此，我们青岛饮食文化应创制自己的品牌和精品，打破传统的模式，学会探索、创新，把过硬的菜品质量，科学的经营理念，独道的美食风味，浓郁的文化氛围作为品牌成长的根基，使品牌具有高知名度、高市场占有率和高市场信誉度，以此来宣传青岛饮食文化，弘扬民族传统文化。首先应该注意品牌定位，品牌文化定位十分重要，在定位过程中通过青岛饮食文化的因素作用，突出饮食品牌形象和价值。其次根据自身产品特征和市场需求，应以市场为导向，紧紧围绕广大宾客的需求调整改进，要善于看市场变化，善于做市场检查，以此确定品牌影响的范围和形成的消费群体。以客人为本，在满足消费者需求的情况下提高品牌信誉度。最后，作为青岛菜名牌，还应在冠名、用料、烹制口味、款式等方面都力求与众不同。其鲜为人知的历史传说，应令人百听不厌;其精美的口味，应让你吃一次就记一生;其菜品色形应让人耳目一新。在烹制方法上应综合历史与现代鲁菜与其它菜系之长，总结出一套独特而又科学的方法。同时青岛饮食应具有体现本地特色的餐饮，可以从烹饪入手，创新青岛菜的品牌，以品牌为载体，作为沟通青岛饮食文化和其它地区饮食文化的桥梁，这样才能更好地宣传青岛饮食文化。
第四，青岛饮食文化要以科学发展观为指导，汲取国内外饮食文化的精华，推动青岛城市文化发展。
饮食文化旺盛的生命力来自两个方面：一是它具有深厚的文化底蕴，具有悠久的历史和自然资源的优势，其内涵十分饱满;二是具有吐故纳新，自我进步的特性。青岛饮食文化历史悠久，依靠丰富鲜美的海产资源，文化内涵相对饱满。但是它缺乏吐故纳新，自我进取的特性。因此，想要使青岛饮食文化具有旺盛的生命力，还应注意继承与创新，传统与新潮，汲取中国南北菜系及国外烹饪技法和调味方法之长，把保持民族特色与吸收外来精华结合起来，建立开放、变革、自强、充满活力的运行机制，这样才能使青岛饮食文化得以繁荣和发展。据市场调查统计，青岛市拥有其他省市地区的菜馆数量也很多，其中湘菜餐馆有11家，江浙菜餐馆有26家，东北菜餐馆有23家，北京菜餐馆有12家，新疆清真菜餐馆有18家，粤菜餐馆有38家，川菜餐馆有94家。这些省市的饮食都具有其精粹特色，具有浓厚的文化气氛和底蕴。因此，丰富和发展青岛饮食文化，应该综合华夏各菜系饮食文化之所长，充实完善自己。同时注重借鉴这些优秀菜品之长来丰富青岛菜肴的口味，做到既突出青岛地区的原料工艺特长，又不失其优秀本色;既可发扬青岛的饮食文化，又可丰富人民的饮食生活。
青岛承办2008年奥帆赛，使其成为一个全球的热点城市，随着奥运会的临近，将会有越来越多的人认识青岛，关注青岛，有更多的外国朋友来青岛旅游，洽谈业务等。据有关资料显示，自2001年7月，青岛被确立为2008年奥帆赛举办城市以来，青岛市的国外入境人数呈现迅猛攀升的势头，2002年为41万人次，同比增长35.1%，2004年海外游客52.2万人次，同比增长53.2%，估计到2008年之前，来青岛的国外游客每年会增长30%—40%。[4]显然这么庞大的国外游客，不可能完全适应青岛饮食文化，他们更偏爱西方的饮食文化。因此，必须发扬西式餐点的特色，壮大西式餐点在青岛的发展队伍。目前西式餐馆在青岛已有67家，如今麦克唐纳汉堡包、意大利比萨饼、肯德基家乡鸡、巴黎玛克西姆、美尼姆斯、加州烤肉等等都在青岛营业发展，而且生意兴隆。同时在青岛市还有一些亚洲其它国家的餐馆，其中日本菜餐馆有45家，韩国菜有60家餐馆，东南亚菜餐馆有5家，它们都充满着生机和活力。而随着全球化的进一步发展，经济文化交流的日益频繁，全球旅游业的繁荣，餐桌上的进一步交流与融合，也将是世界范围内不可阻挡的发展趋势。[5]在这种趋势下，青岛饮食首先应该突出自己的特色;同时吸收其它国家饮食文化之精华，加强双方的合作和交流，共同开发中西饮食文化资源，最终达到“双赢”。
总之，发展青岛饮食文化，应是我们加强城市文明建设的一项重要内容。我们应该把握好以下几点：一是应该加强城市文化发展与饮食文化发展的有机结合，使之互相促进，协调发展;二是努力弘扬祖国传统饮食文化中积极合理的因素，发展具有地域特色和城市文化风格的饮食文化，积极加强与旅游业的协调发展，实现“双赢”;三是继承传统，努力创新，争创品牌，繁荣青岛饮食文化;四是努力学习借鉴世界各国先进的合乎我国国情的饮食文化，汲取它们的精华，推动青岛城市文化发展。只有这样，青岛的饮食文化才会向着文明、健康、进步的方向不断发展。
参考书目：
[1]胡自山.中国饮食文化[M].北京:时事出版社,2005.
[2]马庚存.人文青岛[M].青岛:青岛出版社,2004.
[3]王刘刘.论我国的饮食文化与旅游的业的发展[J].黄山高等专科学校学报,2001,(2) .
[4]徐建培.青岛发展研究·2005[M].济南：山东人民出版社,2005.
[5]杨乃济.旅游与生活文化[M].北京:旅游教育出版社,1993.
作者：韩育臻
摘 要:分析了青岛市蔬菜产业发展的结构布局、生产方式、品种资源、标准化生产、品牌认证等方面的现状;揭示了蔬菜产业可持续发展面临的国际贸易壁垒、实用技术研究滞后、信息渠道不畅、分户经营规模较小、加工环节薄弱等制约问题;提出了“三提四增”发展蔬菜产业的对策思路:提高蔬菜生产科技含量,提高标准化生产水平,提升蔬菜产业化能力;增加蔬菜单产,增强蔬菜产品安全性,增强市场竟争力,增加菜农效益。
关键词:蔬菜;产业;现状;问题;对策
蔬菜与人民生活息息相关,是菜篮子工程重要组成部分。近年来,在青岛市委、市政府的正确引导下,青岛市依托连南贯北的区位优势和四季分明的气候优势,大力发展高效、特色农业产业,蔬菜产业在青岛市得到了快速发展,为广大农民增收致富开拓了新的重要途径。2009年青岛市蔬菜生产克服了全球金融危机、灾害性天气、生产成本上升等诸多不利因素的影响,获得了较好的收成,呈现产销两旺的好势头,主要表现是:生产发展较快,本地菜上市增加,品种花色丰富,产品一路畅销,菜农增收较多,市民比较满意,社会反映良好。现将当前青岛市蔬菜生产发展作如下分析。
1 蔬菜生产特点
1.1 面积基本稳定,设施蔬菜比重不断增加
青岛市蔬菜耕地面积约7.33×104 hm2,全年基本菜地复种指数为2.2。2008年全市蔬菜播种面积15.2×104 hm2,蔬菜平均单产47 535 kg/hm2,总产量722.5×104 t,总产值65亿元。2009年蔬菜播种面积约16.67×104 hm2,比2008年增加4%。其中,马铃薯面积2.2×104 hm2,已超过大白菜跃居蔬菜种植面积第一位,大白菜2.07×104 hm2,排列第二位,大蒜由1.33×104 hm2降至0.93×104 hm2,降幅最大。预计2009年蔬菜单产、总产及总产值分别可实现48 480 kg/hm2、808×104 t、85亿元以上,比2008年分别增加2%、12%、30%以上。总产增加的原因,一是复播面积增加,二是气象灾害较少,虽有4月的低温、8～10月的干旱,但都在可控范围之内。
2007/2008年全市设施蔬菜栽培面积3.67×104 hm2,比2006/2007年增加0.13×104 hm2,增幅4%。2008/2009年全市设施蔬菜栽培面积4×104 hm2,比2007/2008年增加0.33×104 hm2,增幅9%。设施蔬菜平均单产61 770 kg/hm2,单产值81 060元/hm2,总产值32亿元,占蔬菜总产值的38%,占蔬菜种植面积20%的设施面积产出了占蔬菜总产值近40%的效益。其中日光温室、塑料大棚蔬菜面积1.6×104 hm2,约占设施蔬菜面积的40%;中、小棚蔬菜2.4×104 hm2,占设施蔬菜面积的60%。新增日光温室、塑料大棚设施蔬菜主要集中在沽河流域的“百万亩蔬菜示范区”内,设施标准化程度明显提高,0.4×104 hm2日光温室平均单产值达到197 010元/hm2,1.2×104 hm2塑料大棚平均单产值达到137 835元/hm2,日光温室蔬菜最高单产值达到525 000元/hm2,是普通大田蔬菜的10倍以上。
全市除黄岛、崂山两区蔬菜种植面积较小,其他五市一区蔬菜播种面积均超过0.67×104 hm2,平度、莱西、胶州超过3.33×104 hm2,成为蔬菜大市,在当地发展出口、运销、加工等产业中发挥了强有力的支撑作用。蔬菜产业作为青岛市种植业中效益最好的产业之一,具有广阔的发展前景。
1.2 蔬菜品种丰富,基本实现均衡供应
近年来,随着蔬菜新品种的不断引进,青岛市蔬菜品种结构进一步得到优化,蔬菜上市品种更加丰富,基本实现了全年均衡供应。一是各地原产或本土化的传统蔬菜品种,占市场蔬菜品种的20%以上,如:平度蟠桃大姜、莱西香芋、苍山蒲棵大蒜等;二是科研单位育成的适于市场需求的优质高产新品种,这些品种在抗病性、产量等方面接近或超过国外品种,由于种子成本大大降低,在生产上已广为应用,占市场蔬菜品种的60%以上,如:上海903番茄、青研黄瓜、中椒系列等;三是各市继续从荷兰、以色列、德国、美国、日本、韩国等国家和我国香港、台湾地区引进蔬菜新品种,通过建立新品种引繁基地,筛选出了一大批适合青岛市种植的优质蔬菜品种,如:荷兰百利番茄、以色列哈维斯特甜椒、日本泉州黄和中甲高黄洋葱、韩国白玉春萝卜等,占市场蔬菜品种的20%以上。
目前,青岛市蔬菜市场供应数量较为充足、价格基本稳定。1～3月冬春和7～9月夏秋两大淡季,本地反季节菜上市量占45%,外地菜输入量占55%左右,城乡居民反季节“吃菜难、吃菜贵”的问题已基本得到解决,各种名特蔬菜、时令蔬菜基本满足了不同消费群体的需要。据统计,青岛市大路菜有30个种类,品种达150余个。相对大路菜而言,特色蔬菜栽培面积虽小,种类却更为丰富,达近百种,在丰富蔬菜种质资源,满足市场需求,增加农民收入等方面发挥了重要作用,如油麦菜、苦苣、木耳菜、牛蒡、黄秋葵、苋菜、芦笋、蕹菜、番杏等均已出现在市民的餐桌上。
1.3 实施标准化生产,产品质量不断提高
青岛市积极推进蔬菜产业的科技进步,市、县两级重点建设了规模不同的农业科技示范园、设施标准园50多处,成为蔬菜科技转化的重要载体。蔬菜技术推广部门的技术人员针对设施标准化建造与环境调控、立体栽培、平衡施肥、节水灌溉、病虫害综合防治、秸秆生物反应等关键技术,形成规范和标准,通过技术培训、科技入户等形式加大标准化推广应用,使全市蔬菜标准化生产水平及蔬菜产品质量不断提高。据统计,全市171家无公害蔬菜监测单位2008年以来对18个重点蔬菜种类、44个品种,进行了26.9万批次的抽样速测,从检测情况看,入市蔬菜合格率明显提高,市场检测把关作用明显增强。通过“实施标准化”、“无公害食品行动计划”以及“质量安全检测体系建设”,生产者和消费者蔬菜安全防范意识进一步提高,城市居民的安全消费环境得到进一步改善。目前,全市标准化示范带动面积达到10.67×104 hm2,有110多个专业化生产基地和蔬菜产品得到了无公害或绿色食品认证,其中以大沽河流域为中心的蔬菜生产区是青岛市无公害蔬菜发展的重点基地。
1.4 重视原产地认证,特色品牌蔬菜发展迅速
随着社会经济发展、生活水平的提高,人们的品牌意识不断加强,蔬菜产业已从单纯的追求产量向追求品质转变,走精品农业、高效农业之路。特色品牌蔬菜得到了空前的重视,逐步成为创收的新亮点,许多历史悠久的传统品种逐步形成了品牌,经济效益大大提高。
据调查,全市目前建成了胶州大白菜、胶州羊角椒、平度马家沟芹菜、明村西瓜、平度洪兰菠菜、莱西马莲庄甜瓜、莱西店埠香菜等30多个特色蔬菜生产基地。原产地认证已得到各地高度重视并步入快轨。“马家沟芹菜”是中国芹菜(本芹)空心类型中具有浓郁地方特色的优良农家品种,是山东省著名农特产品之一,距今已有1 000多年的栽培历史。平度市李园街道办事处通过建立马家沟芹菜生产示范基地,进行马家沟芹菜品种提纯复壮,实行无公害、绿色和有机栽培研究、开发,2007年获国家地理标志产品保护,成为我国第一个叶类蔬菜地理标志保护产品,666.7m2产值达到1.2万元以上。“胶州大白菜”种植历史悠久,具有1 000多年的种植历史。胶州市通过成立的胶州市大白菜协会,进行胶州大白菜的品牌打造、产业开发,2006年注册为国家地理标志证明商标,这是青岛市首个证明商标,666.7m2产值最高达到2.8万元,带动胶州市非认证区大白菜价格普涨0.15元/kg。
各地在发展地方特色蔬菜的同时,引进发达国家和地区产量高、品质优、观赏性好、耐储存的名特优新蔬菜品种,为特色蔬菜发展提供了品种保证。在推进蔬菜规模化发展的同时,青岛市加大了蔬菜产地批发市场的建设和完善。到目前全市已有3处部级定点蔬菜产地批发市场,各区、市配套建设了20余处蔬菜专业批发市场,拓宽了蔬菜流通渠道,保证了品牌蔬菜源源不断地走向国际国内市场。
2 存在的问题
纵观青岛市蔬菜生产近几年的发展,蔬菜单产、总产及种植效益稳定增加,但要实现蔬菜产业持续稳定健康发展还应正确认识并解决好几个突出问题。
2.1 全球贸易壁垒对蔬菜产业的负面影响逐步显现
2008年下半年全球金融危机导致国际农产品消费市场萎缩,与出口市场相比,国内蔬菜市场受金融危机的影响不很明显。从调查情况看,2008年7月至2009年10月,全市多数蔬菜市场价格走势正常,均高于上年同期,主要原因是市场需求增加、生产资料价格持续上涨及劳动力价格上涨。而金融危机导致愈演愈烈的贸易壁垒对青岛市蔬菜出口贸易的影响逐步显现,主要集中在两方面:一是蔬菜及其加工产品出口市场因贸易壁垒受限,出口增幅下降,个别品种甚至停滞,价格大幅下跌。以大宗出口的大蒜为例,受金融危机的影响,2008年冷藏蒜的价格降到了近年来出口的最低点(400～500美元/t),而后进入漫长的低位徘徊期,虽然2009年前三季度出现了贸易增长,但属于量的恢复性增长,价格仍然较低。二是蔬菜生产者或加工企业因出口量下降或出口价格下跌导致生产效益同比下降,经营受到影响,成本大大增加,从而影响订单生产,农民的实际效益下降。据对全市部分蔬菜出口企业调查,2008年9月以来,出口美国、欧盟等市场的蔬菜订单大幅度减少,东南亚国家订单有所增加,但价格较低、成本提高。
2.2 蔬菜生产可持续发展受到一定阻碍
2.2.1 实用技术研究应用滞后 随着蔬菜产业的不断发展,生产上出现一些新的问题,如土壤连作障碍、南方线虫病、大棚土壤盐渍化、大白菜根肿病、番茄黄化曲叶病毒病等季节性、毁灭性病虫害加重,以及蔬菜贮藏技术手段缺乏等,制约着蔬菜产业的发展。设施栽培科学施肥问题没有引起普遍重视,少数地区由于长期不能科学施肥,造成土壤污染,据抽样调查,40%的蔬菜栽培区土壤氮素含量存在不同程度的超标现象。此外,部分菜农在高温季节病虫害较为严重时,违规用药现象明显增多,造成蔬菜农药残留超标。
2.2.2 信息渠道不畅导致成本增加 目前青岛市农业的市场环境、市场发育程度、流通秩序和信息服务等还不够完善,产地批发零售市场基础设施仍然落后,市场对生产的引导作用难以充分发挥。菜农由于缺乏供求信息的引导,难以预测蔬菜产销趋势,信息不灵、渠道不畅不仅影响了菜农的经济效益,同时也造成生产资料及劳动力资源的浪费。
2.2.3 分户经营导致规模效益很低 目前全市蔬菜生产中单家独户生产经营仍是主流,不利于统一的技术标准和产品质量检测的实施,难以保证市场蔬菜商品的一致性,难以形成规模效益。蔬菜生产、加工、销售一体化水平低,龙头加工企业数量少、规模偏小、辐射带动能力不强,尚未形成风险共担、利益共享的紧密经济共同体。
2.2.4 加工环节薄弱影响企业发展 青岛市蔬菜的商品质量、包装及营销手段仍处于初级阶段,新鲜蔬菜目前尚无商品标准,无包装或包装简易,运输车辆不具备保鲜和远途运输条件。蔬菜加工产品单一,加工技术和产品没有突破,产品大多是粗加工品,蔬菜生产效益不高。
3 加快蔬菜发展的对策
“十二五”期间,青岛市蔬菜生产将进入科学发展阶段,面积基本稳定在16.67×104 hm2,不会出现大增大减现象。今后宜按照“三提四增”的思路发展蔬菜产业:提高蔬菜生产科技含量,提高标准化生产水平,提升蔬菜产业化能力;增加蔬菜单产,增强蔬菜产品安全性,增强市场竟争力,增加菜农效益。
3.1 必须持之以恒抓好蔬菜生产
蔬菜生产是消化农村剩余劳动力的重要途径和农民增收的重要手段,各级领导要高度重视蔬菜生产。要在确保粮食生产安全的前提下,作为一项农民增收的工程,紧紧抓住不放松。要强化技术、信息等诸多方面的服务,逐步增加对蔬菜生产过程的资金投入,保护农民生产的积极性。要加大对蔬菜种植大户的补贴力度,提高蔬菜种植水平。继续执行补贴政策加大设施蔬菜基地的建设力度,扩大反季节设施蔬菜面积。
3.2 提高蔬菜生产中的科技含量
要积极发挥职能部门的综合协调作用。建议青岛市在机构改革中,进一步完善菜篮子工作制度,强化队伍建设,健全科技服务体系,加强技术指导力量,重点充实和加强县级蔬菜管理和服务机构,使他们更好地发挥管理和技术指导的作用。同时,加强对菜农的技术培训,提高菜农抗御自然灾害的能力,实现科技防灾减灾。对蔬菜优势产区和生产中重大关键技术要拿出专项资金用于科技项目扶持,有针对性地继续引进蔬菜新品种,加快蔬菜品种的更新换代。针对农村劳动力缺乏的实际,改进栽培方式和生产条件,研发推广各类机械设备,实现生产过程的省力、省时。要以无公害蔬菜基地建设和无公害标准化生产为突破口,全面提高蔬菜产品质量,大力培育原地产品牌蔬菜。
3.3 加强协作,提高产业化水平
要克服重视蔬菜生产而轻视蔬菜加工和流通的思想观念,对蔬菜的生产、加工、销售、检测等实施统一管理,协作开发和生产适销对路的蔬菜加工产品,提高蔬菜产业的综合经济效益。积极培育壮大龙头企业,政府可实行贴息贷款,支持企业建设自属生产基地,提高其加工转化增值和带动生产发展的能力,将产品优势转化为品牌优势。随着全球贸易开放的不断推进,要致力于通过进一步扩大蔬菜贸易市场来分散贸易风险。
3.4 加强营销体系建设
顺畅发达的蔬菜营销网络可以架起生产者、销售商和消费者之间的桥梁,有助于及时了解国内外市场行情,快速掌握蔬菜产销信息。因此,要合理规划蔬菜营销体系,加强蔬菜批发市场的建设,扩大市场覆盖面。组建蔬菜产业联合会和菜农专业协会,建立起稳固可靠的营销网络。加强蔬菜产销衔接,避免出现阶段性销售困难而价格过低。
3.5 合理规划布局,推进规模化、专业化生产
要把优化蔬菜生产布局作为提高蔬菜业效益的重要措施来抓,针对不同栽培设施、不同蔬菜品种、不同栽培模式,重点抓好规模化和专业化生产,建设标准园。设施蔬菜栽培要积极开展配方施肥,这项投资少、回报率高的工作势在必行。各地应根据本地资源优势,逐步形成一村一品、一镇一业、规模化经营的新格局。培育拳头产品,突出区域特色,搞好示范带动。
参 考 文 献:
[1] 曹德航,高俊杰,万卫东,等.设施蔬菜环境条件及其综合调控技术[J].山东农业科学,2007,2:122-124.
[2] 刘 宾,郭栋梁,万春燕,等.蔬菜农药残留速测中的问题与建议[J].山东农业科学,2007,4:93-95.
[3] 张凤群,葛宏蔓.改良大棚与改良畦作对棚内生态环境和蔬菜产量的影响[J].山东农业科学,2009,3:117-118.
[4] 张新华,辛增英,高星南,等.农产品质量安全的影响因素及应对措施[J].山东农业科学,2009,5:123-124.
作者：王军强 纪国才 兰孝帮 孔高原 朱彤丹
[摘 要]医疗卫生事关人民群众福祉，也是支撑国民经济高质量发展的重要保障。近年来，我国医疗科技水平迅速提高，医疗卫生体系进一步健全，但当前发生的重大公共卫生突发事件也暴露了我国在医疗卫生领域的短板和不足。为深入贯彻习近平总书记关于医疗卫生工作的重要指示批示精神，落实青岛市《推进健康青岛行动实施方案》要求部署，立足青岛实际，助力改革、引领创新、推动发展，全力为青岛医疗体系发展提供优质高效的综合金融服务，具有重大研究意义。
[关键词]医疗卫生服务体系;重大公共卫生突发事件;市场化融资主体
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.36.051
当前重大公共卫生突发事件频发，短期内给我国经济运行带来了明显影响，也给我国医疗卫生体系带来了巨大挑战。2020年2月14日，习近平在中央全面深化改革委员会第十二次会议上讲话时指出“要针对这次疫情暴露出来的短板和不足，完善重大疫情防控体制机制，健全国家公共卫生应急管理体系”。此次事件暴露出我国医疗卫生服务体系在防范和化解公共风险方面的能力欠缺，出现系统性风险的可能性大大增加。
1 医疗卫生体系概述
医疗卫生服务体系包括公共卫生服务体系、医疗服务体系、医疗保障体系、药品供应保障体系和综合监管体系、医疗卫生机构管理体制和运行机制等在内的体系完整、服务优质、分工明确、功能互补、密切协作的整合型体系。优质高效的医疗卫生服务体系，就是指以人民健康为导向，体系完整、服务优质、分工明确、功能互补、密切协作的体系。[1]
2 青岛市医疗卫生服务体系建设的优势、短板及挑战
2019年6月，青岛市发起“十五个攻势”，在《青岛市城市品质改善提升攻势作战方案(2019—2022年)》中也提到“推进医疗卫生设施建设，建设长江以北地区一流医疗中心城市。实现全市医疗卫生设施均衡布局”等内容。青岛市卫生健康工作虽然取得了一定成绩，但与广大市民对更高水平医疗卫生服务的期望相比还有不小差距，整体医疗水平提升速度还不够快，基层服务能力还不够强，评价整体满意度还不够高。
2.1 青岛市医疗卫生服务体系建设的优势
(1)医疗基础扎实。2019年，全市人均预期寿命达到80.9岁，高于全国平均水平4.6岁。拥有医疗卫生机构8317个，其中二级及以上医院145个(三级医院28个)、基层医疗卫生机构7870个、专业公共卫生机构73个;床位60519张，卫生技术人员108728人;每千常住人口床位数6.37张、执业(助理)医师数3.98人、注册护士数4.30人。正在运营的养老服务机构239家，拥有养老床位6.6万张;医养结合服务机构700余家，数量均位居全省前列[2]。
(2)发展特色不断显现。山东大学齐鲁医院(青岛)、青岛眼科医院(省眼科研究所)、青岛大学附属医院医疗集团等一批省、市级优质医疗资源在青岛集聚。疗养休养、保健、健身休闲、健康旅游等特色潜力行业加快培育。青岛高新区蓝色生物医药产业园、崂山区生物医药产业园等医药产业集聚平台茁壮成长，青岛市医药产业已具备加快发展的基础条件。
(3)政策环境不断优化。先后出台加快社会办医和促进健康服务业发展、促进医养结合服务发展、促进医药产业健康发展、加快推进养老服务业发展、加快发展健身休闲产业、创建全省医养结合示范市等方面的政策文件，引导和鼓励社会资本进入医养健康产业相关领域，进一步从体制机制上释放医养健康产业市场活力。
2.2 青岛市医疗卫生服务体系建设的短板
(1)医疗资源相对不足。我国同类型城市中青岛市每千人拥有床位数及每千人拥有医院数量都明显处于低位，且未建成市级公共卫生中心。优质医疗资源缺乏，高水平医院总量不足，我市达到三级医院水平的医院数量低于全国同类城市。資源要素之间配置结构失衡，医护比仅为1∶1.11，远不及国家规划目标1∶1.25，护士配备严重不足。
(2)医疗卫生资源结构不合理。优质医疗资源数量不足，以医疗机构和医院数量的增长情况为例，2010—2015年，医疗机构数量一直呈现平稳增长的态势，2016年为“十三五”开局之年，为响应中央加快建设基层医疗卫生体系的号召，青岛市基层医疗卫生机构数量激增，但医院数量增长依旧平稳。医院占全部卫生机构数的比例由2010年的11.8%下降至2019年的3.9%。
(3)医疗卫生资源分布不充分不平衡。在空间分布方面，截至2019年年底，青岛市共有28个三级医院，其中16个坐落在青岛市区。市南区、市北区等老城区卫生资源密集，优质资源集中，全医疗卫生机构数量占青岛市总数的14%，但医院数量占全青岛市总数的33%。与之对应，新建城区、郊区和重要功能区的医疗卫生资源配置相对不足。
(4)卫生健康投入有待提高。公共卫生支出是指各级政府用于医疗卫生服务、医疗保障补助、卫生和医疗保障行政管理、人口与计划生育事务性支出等各项事业的经费。一直以来，我国政府基建投资比重较大，但在2003年SARS事件(严重急性呼吸综合征，国内称“非典型性肺炎”)之前对医疗卫生的投资相对较小，此后，我国加大了该项支出，占全部财政支出的比重从2003年的3.2%升至2019年的7.1%。
2.3 青岛市医疗卫生服务体系建设面临的挑战
(1)区域竞争日益激烈。医疗卫生体系建设覆盖面广、产业链长，能有效促进产业融合发展。随着经济社会发展水平提高，医疗卫生体系建设对经济结构转变、创新驱动发展的贡献越来越大。国内不少省市竞相开展医疗卫生体系建设，努力抢占发展先机，上海、浙江、海南、广州、深圳、成都、苏州等地较早建立起相关产业基地和产业园区，成为发展医养产业的先行区，并在医药化工、生物制药、医疗器械等方面形成一定的产业优势，地区之间的竞争态势趋于激烈。[2]
(2)医养产业供给与市场需求不相适应。当前，青岛医养产业发展与经济社会发展的新形势、新要求相比，还存在着不容忽视的薄弱环节。产业层次低、链条短、供给能力不强，与市场需求不相适应。市场主体发育不充分，与产业发展要求不相适应。科技创新、人才支撑能力较弱，与产业迈向中高端不相适应。体制机制不健全，与产业发展体系不相适应。
3 搭建青岛市市级市场化融资主体的必要性及路径选择
医疗卫生服务体系提质升级作为“十四五”时期重要民生领域要求，其辐射范围涵盖整个青岛市，面临投资规模大、投资期限集中、投资模式受限等难点，前期建设项目普遍依赖于财政出资，缺乏社会融资的实践经验。同时，为进一步加强地方政府债务管控，规范政府融资行为，国家陆续出台一系列财政新规，这对传统的平台融资模式提出新的要求。目前，青岛市已加速推进融资平台市场化改革，但现有公司在融资、市场、模式、品牌等方面的优势尚不明显。新形势下，需要在青岛市级层面构建市场化投融资主体，树立“全市一盘棋”理念，打造市本级投融资主体，使之具备大型医疗卫生基础设施建设管理能力、后期运营能力和融资组织能力，专项承担青岛市医疗卫生设施建设，发挥引导和带动作用，提升医疗卫生服务体系建设投融资效率。
(1)“现有市本级平台承接”方式。一是在保留原有平台基础上，赋予综合实力强大的市本级投融资主体(如青岛城投)专项职能，统筹负责医疗卫生服务体系新建项目投融资管理。二是对照将要出台的“十四五”时期医疗卫生规划，全面梳理规划项目，根据项目投融资特点，委托现有市级平台公司分别承担，以加快推进医疗卫生服务体系建设。
(2)“新设主体”方式。青岛市可新设专门面向医疗卫生领域的市一级国有资产运营公司或控股集团，专项承担医疗卫生服务体系基础设施建设等工作，统筹推动医疗卫生服务体系融资建设。
(3)“重组整合”方式。立足青岛市现有平台公司，通过兼并重组或吸收合并方式进行，提升公司市场化运营能力。“兼并重組”是将多家原有企业进行兼并整合为一家新设的国有资产运营公司或控股集团或其他类别公司，同步注入各类经营性资源;“吸收合并”是选定一家规模大、管理运营能力的平台公司，通过并购等方式吸收其他企业资产或股权，提升资产规模及市场化投融资能力，承担存量债务管理化解及政府投资类项目投融资管理职能。青岛市可通过依法注入优质资产、引入战略投资者及社会资本等措施，推动青岛市现有五家政府融资平台重组整合为1～2家具有较强运营能力的国有资本运营集团，并将专项负责医疗卫生服务体系建设的融资平台纳入青岛市一级统筹管理。
4 青岛市医疗卫生体系投融资建议
4.1 深化运用PPP模式
PPP模式是一种长期合作、利益共享、风险共担、权责分明的模式，社会资本投入后应该获取合理的收益回报。PPP模式下的医疗服务有一定的合作期限，应该根据需要在期满时将项目资产移交给政府，在保证项目整体完整性的同时确保社会资本公平退出，保障相关者的利益。目前PPP模式仍有较大发展空间，建议财政、发改等部门加强协作，加快梳理一批适合采用PPP模式的基础设施和公共服务领域项目，向社会公开发布推介。根据财政可承受能力，运用可行性缺口补助和政府付费模式，吸引社会资本参与建设运营。
4.2 盘活政府存量资产
一是直接出售。对闲置土地、房屋等可以直接出售，回收资金直接缴入同级国库，列入预算收支。二是转变模式。对于经营性或准经营性项目，可通过改建—运营—移交(ROT)、转让—运营—移交(TOT)、转让—拥有—运营(TOO)等PPP模式改造变现。三是综合开发。对于公共管理和公共服务类的非经营性国有资产，可通过市场化配置方式，捆绑土地或商业开发等其他资源，打包为一个项目统一规划布局，实现资金平衡。改革开放以来，青岛市形成大量优质政府资产，分散在各级、各部门，建议财政、国资、发改等部门研究盘活存量资产、资本的路径，所得资金可用于新建项目。
4.3 大力推广运用特许经营模式
对于可设置收费权的基础设施项目，可通过特许经营模式，授权平台企业开发建设，减轻财政出资压力。按照经营城市的理念，可公开招标拍卖户外广告经营权等公共资源，吸引社会资本参与。
5 结论
2021年是“十四五”开局之年，在当前的大背景下，“十四五”时期是我国积极建设医疗卫生服务体系的关键“窗口期”。充分了解当前青岛市医疗卫生服务体系建设的现实基础，正确认识医疗卫生事业的重要意义和发展方向，找准支持医疗卫生服务体系建设的着力点，是当前阶段的重要任务。
参考文献：
[1]新华社.全国医疗卫生服务体系规划纲要(2015—2020年)[EB/OL].[2015-03-30].http：//www.gov.cn/xinwen/2015-03/30/content_2840331.htm.
[2]山东省青岛市人民政府.青岛市医养健康产业发展规划(2018—2022年)》(青政字〔2018〕81号)[EB/OL].[2018-11-12].http：//www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=636665.
[作者简介]陈真(1992—)，女，汉族，硕士，中级经济师，研究方向：金融。
作者：陈真
在国家调控打压房价，房地产市场不景气的阶段，厦门商业前景比较好，这是顺应市场变化。老百姓买房的人少了，股票基金也不景气，老百姓会把手里的闲钱用于民生消费和银行投资理财，现在很多银行推出一系列理财产品也是市场变化所致，迎合市场需求。随之消费肯定会提高。厦门商业项目趋于饱和，但还有很大发展空间，思明区以综合百货为主，同质化现象严重，竞争激烈，目前湖里区和岛外的商业前景比较好。厦门未来的商业形态将以主题商场和综合体形式方向发展。目前厦门的主题商场和综合体也都集中在湖里区和岛外，吉家、红星美凯龙、万达、喜盈门等。思明区的家电主题商场就是国美、苏宁。城市的发展使得东部片区需要发展一个新的商圈弥补东部商业的空白，东部商圈将成为厦门未来最有发展潜力的商圈。思明区的商业未来以主题商场和综合体为主会比较看好，湖里区以综合百货和主题商场、综合体为主会比较看好。厦门是二线城市，发展很快，前几天厦门在全国城市综合评价评比排在第一位。这个利好消息会吸引更多的商家来厦门投资拓展。但是厦门很多商业项目还是引进得比北方很多大城市晚，像红星美凯龙、万达，家乐福才进入厦门不久，但是在国内很多城市都已经很多年了。很多城市的综合体项目也非常多。所以当一个新的商业型态进入一个城市肯定会带动消费，改变人们消费习惯。
在和开发商谈项目前，先和开发商沟通，以往很多开发商拿到了商住项目的地块，和住宅一起销售，不管是代理商销售还是开发商自售，对商业部分总是不重视，当成附带品销售。代理商在商业项目方面没有研究也不够专业，往往商业总是没规划好，导致空置店铺很多，卖不掉也租不掉，浪费了很多资金，而且很多都是以底商为主。所以在开发商开始施工之前可以建议商业的建筑规划给到开发商，做市场调查分析，然后将要招商的商家和定位先规划好，包括建筑规划、格局、人流动线按要引进商家的硬件需求来设计施工，才不会在招商过程中对硬件做调整，有可能不适合就把客户流失掉。对消防要求也可以比较顺利通过。这样后期招商会比较轻松，而且项目定位正确很关键，对招商工作会非常顺利。
很多代理公司也是顺应房地产市场变化成立了商业地产事业部，往代理商业地产招商方向发展，这个方向是正确的，而且代理公司的优势就是比较专业，对市场把握度比较好，有代理压力所以做起项目来会比较尽心，对人员综合要求也会比较高。而且商业地产较房地产代理有个好处，招商周期比房地产销售周期短，一般在半年左右，对公司回收利益也比较快。
一、
目录............................................................................................. ................ .................1
二、
前言............................................................................................. ................ .................2
三、 中国商业地产现状.................................................................... ................ ................ .2
(一)疯狂的投资热，引起一股新的投资热潮............... ................ ................ .............2
(二)商业地产入严控视野................................................. ................ ................ .............3
(三)二三线城市将迎来房地产的发展机遇..................... ................ ................ ............3
三、商业地产面临的困惑与缺陷................................................. ................ ................ . . ..........4
(一)商业地产市场发展的三大瓶颈............................................ ................ ................ .....4 .
(二)商业地产市场存在的问题................................................... ................ ................ ......5
(三)商业地产的结构失衡危机.................................................... ................ ................ .....6
四、简谈商业地产中常见的地位误区............................................ ................ ................ ...........7
五、简析商业地产未来的发展对策................................................ ................ ................ .............8
六、总结分析...................................................................................... ................ ................ ..............9
一、 前言
近年来，新建落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产的商业企业就应运而生。当前的房地产市场，传统住宅市场遭遇前所未有的调控，商业地产也因竞争激烈呈现过热迹象，地产多元化转型之路迫在眉睫。
中国商业地产联盟最新发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产已呈爆发式增长态势，达到历史新高。去年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，而今年分别增长34.2%和31.2%;相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%;去年商业营业用房和办公楼开发投资合计达7405.4亿元。而今年上半年，一线城市已经显现出商业地产投资迅速增长的苗头，下半年商业类用地转让行情依然看涨，出让金额增幅将维持在高位。从这一角度看，今年的商业地产开发投资总额增幅极有可能超过去年，即使仅按照去年的增长幅度计算，预计今年商业地产开发投资总额也将接近万亿元。
二、商业地产现状
(一).疯狂的投资热，引起一股新的开发热潮
高房价的问题已经引起了众多老百姓的报怨，越来越多的人开始买不起房子，这也逐步上升到民生问题，引起了国家相关部门的注意。在2008年美国次贷危机背景下，国家开始出台系列政策，控制房价。但随着国际金融市场的好转，调控政策的松动，房价并没有得到控制，居高的房价仍在上涨，已经开始背离人们的生活水平，房子成为平常老百姓可望不可及的奢移品。于是2011年1月6日国家推出国八条，到限购、限贷的落实，2011年可谓房地产市场的寒冬，并且到目前政策也没有出现退出市场的迹象。然而，一直持有投资房产保值观念的中国人，并没有因此改变他们的投资观念，不限购的商业地产成为了当前投资者的首选。
严厉的楼市调控，以及对住宅的限购政策，使得更多的开发商开始转战商业地产，沉寂了多年的商业地块开始出现火爆局面。然而，当前火爆局面之下隐情初见端倪，8月26日，宝龙地产控股有限公司召开2011年中期业绩发布会，首席财务官欧阳宝丰介绍，2011年上半年，宝龙地产住宅销售达到14.24亿元，同比增长341%，而商业地产却同比减少了55%。业绩下滑近一半。像宝龙地产这样的企业并非一家。
未来3-5年后，大批房企所开发的商业地产项目将纷纷上市。一个严峻的问题是，这三五年间在供应激增的背景之下，在资金、招商、运营、管理、培训等方面，只要其中一环出现问题，都可能导致项目烂尾或死盘，甚至有的企业破产。
如今的商业地产如此火爆其主要的原因有三点：第一个原因是中国的城市化进程，老百姓在解决住的问题后，随之就要解决的是配套问题，所以商业地产应运而生。第二个原因，原有的商业地产比较好的盈利空间，驱使一部分地产商和投资者进入。第三个原因，政府对房地产的调控，将原有主营住宅地产的开发商赶到了商业地产。但是这一部分的开发商缺少商业地产投资经营的经验和相关人才。总的来讲，从商业地产增加的规模来看，商业地产的增长速度不能以百分比来计算，应该是几倍或者是数量级的速度来上升。
(二). 商业地产入严控视野
近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
近日，银监会下发通知，进一步明确银行需加强对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款监测，涉及商业用房的信贷标准必须大幅高于住房，并加大对假合同、假按揭等行为和转按揭、假按揭等做法的打击力度。
据有关行业研究专家分析，今年以来，由于投资升温，商业地产迅速量价齐升，租金回报率明显下降，甚至低于贷款利率，价格泡沫隐现。一旦资金退 出，房价下跌，商业地产信贷将面临较大风险。同时，由于商业地产估价的技术要求高，缺乏参照物，银行很难判断商业地产交易价格的合理性。不排除借款人联合 卖家，通过虚高价格或虚构交易套取贷款，形成“假按揭”风险。
另有分析人士指出，上海、广州等一线城市人均商业面积已经超出了世界发达国家人均 1.2平方米的商业面积，上海甚至超出了人均2平方米，当供应量超过市场的消化能力，就会有一大批商业物业滞销堆积，开发商的资金链断裂，进而引起一连串的连锁反应。 7月20日银监会召开的2011年第三次经济金融形势通报分析会上，银监会党委书记、主席刘明康就特别强调，需加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款的监测，并首次提出“银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭”。
(三). 二三线城市将迎来房地产发展机遇
住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮在第11届中国房地产发展年会上表示，2011年将是城市化的重心从沿海少数特大城市向二三线城市和县城与中心转移的关键之年。是调整中国城市结构实现资源合理配置，以及为未来二十到三十年的发展形成城市化的合理的优质的物质基础的关键之年，未来中国二三线城市将迎来前所未有的大发展。
然而在二三线城市将迎来房地产发展机遇同时，国家并没有因此放弃对二三线城市调控政策的约束，一些限购、限贷政策也并没有因此有所松动。据了解，7月14日消息国务院常务会议召开，研究部署继续加强房地产调控工作，其中房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。紧接着浙江台州开始出台首个二三线城市限购令。
随着住宅限购政策的不断“扩容”，开发商对于商业地产的投资热情却是与日俱增。今年以来，京、沪、穗、深4个一线城市及14个热点城市二季度商业地价全线上涨，且幅度远远大于住宅地块，而二三线城市也同样趋热，从中也可反映出二线城市对商业地产的需求
相对于一线城市经济欠发达的二三线城市，商业地产项目中的商业中心是带动区域内经济活力的重要动力。如大型城市综合体、购物中心、娱乐城等，另外大多二三线城市还没有较为完善的商业中心，因此二三线城市在规划发展时，会考虑商业中心的开发和建设，以优惠的政策招商引资商业地产项目入住。这其中很重要的一点就是，商业中心的建设是与区域内经济发展密不可分。在温州刚刚开盘不久的龙湾万达广场，处于龙湾区府附近，周边配套设置还不够完善，但万达广场的入住则意味着，万达在未来经营运作方面要带动龙湾区域内的经济活力与龙湾共同繁荣。这种商业地产项目与区域内经济共发展的模式，对于二三线城市未来经济发展无疑是重要的支撑力量
二、商业地产面临的困惑与缺陷
(一). 商业地产市场发展的三大瓶颈
1、资金——商业地产第一障碍
现在，商业地产要面对的诸多问题，主要都是来源于商业面积也像住宅面积一样销售。而商业要求可持续经营，住宅开发却是售出后即告一段落，两者大相径庭。大量资料显示，人们对商业面积的销售普遍是持否定态度的，其中不乏一些商业地产的开发商，但最终开发商们还是不得不选择以卖为主。究其原因，主要是资金压力。一方面是商业用地的开发成本高，另一方面是开发商追求开发利润最大化，即尽可能多的资金回报。由于开发压力过大不得不卖，这一点无奈颇值得理解;而那些抱着利润最大化想法而将商业面积销售的开发商，似乎也不能算错，毕竟企业运营，最终目的都是为了赢利。但这违背了商业只租不售的规律，所以售后的商业就鲜有成功的了。
所以，近些年内，不管是什么形式的基金或是 reits，恐怕对绝大多数的开发商来说都没有太大的意义，商业地产的开发商们应避免对此投入过多热情。即使将来基金出现，也是远水，解不了近渴。
2、售后包租——商业地产第二障碍
目前市场较流行的商业地产营销方式是售后包租。给投资者 5 年、8 年甚至 10 年以上 8%或 10%的租金回报。表面上，这似乎保证了商业地产的投资风险，但对投资者却存在着更大的欺骗性。 商业地产开发商要面对房地产和商业这双重市场风险。基于这一点，我们可以把这些开发商分为三种，其一是根本不考虑商业后期能否存活，只要把项目卖掉就行的开发商。早期的商业地产开发商大抵都是这种类型。他们靠着这种理念，掘到了首桶金，而套牢了投资者。二是对市场盲目自信乐观，同时忽略了商业规律的开发商。这部分开发商所开发的项目死掉的最多。最后还有一部分开发商虽然能够认识到所面对的商业风险，但面对资金压力，不得不售，却小心谨慎了许多。目前的市场，以这部分开发商居多。他们肯投入精力研究解决租售的矛盾，探索多种形式和比例的售后包租，意图走出一条具有中国特色的商业地产之路。但从北京碧溪家居广场、巨库及很多城市售后包租但最终死掉 shopping malls 说明，这种探索至今并未获得成功。尽管目前又出现了第三代、第四代的售后包租形式，但这些仍没有解决包租后的风险，所以目前所有形式的探索，都只是开发商的一厢情愿。
究其主要原因，就是商业经营具有很大现实性和不确定性。现实性就是商家一般不会赔钱经营，能赢利就经营，反之不能赢利即使零租金也不能打动商业经营者，因为装修和后期的经营管理都需要很大费用，零租金也不能保证商家就一定赢利，不能保证商家赢利，也就不能使商家驻留。不确定性就是今天开业大吉，明天关张走人的事对商家来说极为正常。这两点是开发商所忽略或无力直面应对的。而一旦商家人去楼空，就缺少了租金收入来源，开发商又有多少资金能保证投资者 5 年、8 年甚至 10年以上的租金回报呢?如果售后包租能够保证商家不走和稳定交租，那么投资者才算吃到了真正的定心丸。所以，探索商业地产售后包租的路漫长仍很漫长。
3、后期经营管理——商业地产发展的第三障碍
开发商翻山越岭，绕过了前两个障碍，却有可能在此触礁沉没。如果说在售后包租方面开方商还能有所作为，那么面对后期商业的经营管理，开发商就实在是一筹莫展了。因为商业经营跟地产开发完全是两回事。其实，中国的商业市场要比房地产市场发展成熟得多，竞争激烈程度也决不亚于房地产。而商业拼的就是经营管理。再好的地理位置，没有先进的经营理念、成熟的管理模式、优秀的人才团队，也不敢保证能长期发展。
中国零售市场放开后，人们对本土零售商最大的担心还是我们的经营管理理念和模式落后的问题。就商业而言，如果不能尽早缩小与国际零售巨头在经营管理方面的差距，那么"与狼共舞"就始终是一句空话。
最近一年来，在探讨商业地产开发模式时，提出了后期统一经营管理的观点。这个观点并没有错误，但对开发商来说实在是勉为其难了，很多开发商也非常希望能够找到一个优秀的经营管理团队或公司。但结果却令这些人非常失望，因为即使在商业圈中，这样的团队或公司也是寥寥无几的。即使有这样的团队一般也只能满足自己企业扩张和发展的需要，而不愿去帮助别人。这也就是赛特输出管理最终不了了之的原因之一。市场上大部分从事商业顾问的公司都是以营销策划或者招商为主。在不得已的情况下，很多商业地产项目最终组建了自己的商业管理团队从头学起，还有的委托物业管理公司来代替商业经营管理。其商业发展前景可想而知。
好的商业管理公司国外是有的，一般都叫资产管理公司，当然，也有的物业管理公司在商业管理方面是很出色的，如仲量联行等。但目前这些公司却不敢涉足中国的商业地产管理，因为中国的商业地产项目大都是产权拆散卖掉的没有统一的产权，对优秀的国外商业经营管理公司来说也是一个难题。
能够成功开发商业地产项目并再成功做到商业经营管理的开发商，无疑达到了商业地产开发的最高境界。国内能够在这两方面结合较好的项目以大连万达为代表。然而，国内的地产商可以学习大连万达的经验，总结它的教训，却极难追随它的脚步。因为大连万达也是个案，不可以模仿和拷贝。
以上三大障碍，决定了我们的商业地产开发商要想摆脱困扰，还有许多弯路要走。 2. 商业地产发展存在的问题
对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，可简单从下面四个方面分析：
(一)、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。
(二)、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。
(三)、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。
一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险，不少银行已经将开发商自有资金比例提高到 30%以上。购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到 80%是比较理想的，至少不能低于 50%。
(四)、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。
3、商业地产的结构失衡危机
在城市化浪潮的推动下，近几年商业地产开发如火如荼。相对于其他房地产产品，商业地产开发更高的利润空间令众多开发企业趋之若鹜，作为城市的门面，商业地产业也在许多城市被决策者们大手笔地放入城市发展的版图中。
但当越来越多的中心商业街崛起，越来越多的 shopping mall 以“巨无霸”的规模超前进入各个城市，各种传统及新型商业为市场份额展开激烈竞争时，人们已开始在激情火爆的商业地产开发中寻求商业地产的平衡发展尺度。
目前，从全国来看，商业网点总体布局不足，农村的商业网点建设，特别是县以下的乡村，正规的商业网点建设基本上还是空白。中国北方和西部的农民，90%以上的消费品购买是在集市完成的。县以下的购买者大件耐用消费品 90%以上是在县城买的。而县城的商业网点基本上还保持原状，发展不是很快。
从总量上分析，商业网点肯定不足。但是，目前应该更加关注结构问题。商业地产的问题不是在供给总量上，而是在结构上，集中表现在七个方面。
首先，在部分大城市或中型城市出现了几轮盲目投资，建造大商场的高峰，然后又出现了几轮破产倒闭的高峰。目前突出的问题是，并没有找到一条路径来控制这种盲目的投资和建设引发的倒闭、破产。这种盲目的投资建设在一些地方还在继续，破产和倒闭还在继续。引发出商业设施、资源浪费等一系列问题。上世纪 80 年代，郑州 5 家大商场拉开了“中原商战”的帷幕，最终在 1 平方公里左右的地方发展出 13 个商场，除了 1 家盈利，其余 12家都是在亏损经营。而现在该地还在准备投资建设两个超大型的商场，一个 60 万平方米，一个是 40 万平方米。
第二，商业街的建设存在很大的盲目性。商业街的建设要有规划，有特色，有些商业街豪华程度很高，但是，根本凝聚不了人气、产生不了商气，生意很箫条。
第三，把会展中心作为城市品牌及标志性建筑来打造。现在全国室内的会展中心已经达到了 320 万平方米，比被称作世界“展览之王”的德国多出 120 万平方米，但现在各地还在规划建设会展中心。按照这种势头发展，预计到 2005 年，全国的会展中心有可能达到 500 万平方米，而目前的利用率还不足 30%。这意味着将产生严重的过剩，造成资源的浪费。
第四，不顾当地的购买力，不做流动客源购买力分析，过度超前打造 shopping mall。有一些地方甚至同时建设多家大规模的 shopping mall。
第五，盲目规划建设中央商务区。中央商务区是高度繁华，高度集中的办公区，其主要对象是跨国公司、大型金融机构，中国具备建立中央商务区的城市仅有二三个，但目前全国已有 40 个城市在规划中央商务区，其中有 2 个城市人口不足 20 万，存在非常大的盲目性。
第六，现代物流走入误区。现在很多物流区并非在做存量资源、各种运力及物流环节整合，建造高速运行的现代物流系统。而是大动土木，大肆圈地。好多物流规划都是在十几平方公里，最高有几十平方公里，几乎是一个小型城市。规划后，大部分在建仓库，甚至开发房地产。
第七，盲目地建设传统的批发市场。随着经济的发展，传统的批发市场正在转型升级为现代化的市场形式，但有的人还将其作为发展重点。致使一些批发市场建成以后没有人进场经营，出现“空洞化”。
四、简谈商业地产中常见的定位误区
(一).目标消费定位不准，重复经营
任何个体项目的生存与发展都离不开宏观大背景的进程。进行必要性的市场研究分析，是做好商业的第一步。首先要进行充分的市场调研，确定项目所在区域一公里半径和三公里半径主要的常驻和流动人口，人气和商气是决定后期商业经营的关键;其次，了解区域市发展前景和居住人群消费档次，这决定了商业后期定位档次;而区域目前商业和业态分布情况，也是商业地产定位的重要参考依据。在可能的情况下，商业地产经营最好进行业态错位经营，弥补区域空白，以避免重复性经营和恶性竞争。
(二). 轻视项目类型定位，看重销售
这个环节涉及到商业地产开发的问题。目前，很多开发商基本是“左手住宅、右
手商业”，而商业地产的运作比住宅运作要复杂得多。若拿着以前住宅房地产的经验来 做商业地产项目，那么在发展的过程中会碰到的问题和困难可归纳为以下类型：
(1)、项目热烈开盘，销售反应冷淡，招商无力，商业开业遥遥无期;(2)、项目热烈开盘，销售反应热烈，招商成功，开业后经营调整无力，厂商陆续撤退;
商业地产项目开发商须认识：商业地产项目不是单纯的地产+商业，而是应商业先 行、租售并重、末端优先、赢在经营;商业地产项目的商业观念是：如何为项目创造 无限商机及创造一个吸引最终目标客户到来的商业平台，而非单纯开业招商招满即可。 开发商只重销售，轻视商业规划与经营导致失败案例比比皆是。目前很多住宅房 地产开发商简单、机械地套用住宅地产销售模式，通过小户型的划分，从而降低总价 这一简单方式，试图达到高销售单价和扩充目标客户群的目的。而商业地产销售竞争 的日趋激烈，导致原来简单单一的销售策略与手法已经不能再适应现在激烈的地产销 售市场了。
(三). 忽视商户定位，与现实产生差异
很多的调研报告在做项目时，对于位置的分析和未来的招商都非常乐观，觉得这个地方有很好的前景，但是在做市场的时候就发现预估的报告与现实有很大的差异，这是一个普遍存在的问题。做好零售商访谈，充分了解商户需求，可以有效地防止以上问题的发生。
任何项目的定位的最终实现依赖于成功招商的支持，因此零售商对项目的需求程度及其真正关心的产品素质应该在产品中有所反应。应在定位确认之前取得与主要目标零售商有针对性的沟通，了解他们的入驻项目意向，听取他们的反馈意见，结合未来需求规模的可增长空间来确定项目的发展规模，确认最终的定位方向及业态布局。定位前期必须根据商户定位以及大面积商户的意向需求来确定最佳运作模式。
(四). 产品主题定位不明确，着眼短期利益
检验商业地产项目的品牌价值来自项目定位的准确，对开发商而言更像是“双刃剑”，项目定位成功者，开发商固然可以乘胜追击，但项目定位失败的话，往往是“火烧连营”，甚至可能导致开发商发生财务骨牌效应、全军覆没、退出市场。做商业地产一定要有长远的眼光，树立品牌意识才能确保后期运作得心应手。
招商前如果主题定位不明确，没有统一的业态规划和布局，必然导致后期业态混乱经营。
商业项目，尤其是大面积的商业地产，要十分注重主力店和次主力店的重点专项招商，运作要求前期定位之前必须至少确定一家主力商户，依靠主力店和部分次主力店的进驻和集客能力带动其他铺位的招商工作，这样才能确保后期不出现大的偏差。同时还要做好产品定位，尤其注重建筑产品硬件。细节方面的设计，要预留弹性空间。如果前期无法确定主商户，那么在产品设计时尽量满足商户的最高需求。项目定位一旦确定下来，就不要轻易更改，否则，会导致各档次商户的参差不齐。
五、简析商业地产的未来发展对策
针对商业地产发展过程中所存在的地产开发商对商业特性的把握存在着偏差、经营者经营思路上有偏差等主要问题，提出了几条应对之策：
1、实现商业与地产紧密联手，降低投资风险，这也是中国的特色。保证商业地产科学协调发展需要政府部门的宏观调控，更需要地产商的意志。商业地产的主体就是商家，要想实现商业地产开发，商业网点建设的可持续发展，地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手，一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售，零售巨头的加盟，能吸引客流、带来商气得到保证，避免商家建设新店的原始投资，成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面，经营商成为商业地产商的合作伙伴，又使其联盟合作伙伴获得稳定的现金流。
2、科学合理的商业模式，这是上述两者整合的空间，商业模式不能是住宅的销售模式，应该进行重新定位，要最大限度减少成本。大连万达提出来预先与世界 500 强的企业签订合约然后再开发，这样的营销模式其优势是显然的。不仅分散了投资风险，而且极大地提高了商业项目的知名度。此外，商业与地产商做到强强联手，通过各种品牌的组合，产生经营优势，又有效控制和降低了经营风险。
3、商业地产模式一定要定好位。由于商业地产与市场需求关系紧密，地产商在开发商业地产的时候，定位非常关键。前面所讲到的同质化经营，只能给土地资源、商业资源和社会资源带来巨大的浪费。要抓好定位先要调查好市场，从市场规律出发，走适合自己的路。市场细分是商业定位的前提，尤其是商业聚集区，要让商业地产多赢利，必须要细分，也就是说要错位经营。
4、主题经营要凸现特色。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突，要做到专、精。大的商业设施对小的商业设施影响很大，或者说杀伤力非常大。所以，小的商业设施一定要以自身的特色吸引消费者。
六、总结分析
总的来说，目前我国的商业地产发展总体态势很好，虽然在整个房地产行业中住 宅占其面积最大，但商业地产所占比例也不小。而商业地产因为国家的支持，城 镇化进程的需要、老百姓消费的需要，所以有比较好的发展前景。但风险与机遇 总是并存。国家政策调整中国城市结构，实现资源合理配置，未来发展重心也将 由一线城市转移至二三线城市，在这样的在机遇背景下，二三线城市对商业地产 的需求同时，国家对住宅限购政策的不松动，注定了未来商业地产将成为二三线 城市的“黄金十年”。 如何抓住机遇，已是当前开发商需深思考虑布局未来格局 的时候，而投资者选择投资时，仍需谨慎，商业地产的风险远大于住宅项目，商 业地产的收益也不是在短期内能看到的，因此未来投资商业地产是机遇与风险并 存。
负债是银行由于受信而承担的将以资产或资本偿付的能以货币计量的债务。存款、派生存款是银行的主要负债，约占资金来源的80%以上，另外联行存款、同业存款、借入或拆入款项或发行债券等，也构成银行的负债。主要包括 1活期存款活期存款是相对于定期存款而言的，是不需预先通知可随时提取或支付的存款。 活期存款构成了商业银行的重要资金来源，也是商业银行创造信用的重要条件。但成本较高。商业银行只向客户免费或低费提供服务，一般不支付或较少支付利息。
2定期存款：定期存款是相对于活期存款而言的，是一种由存户预先约定期限的存款。定期存款占银行存款比重较高。因为定期存款固定而且比较长，从而为商业银行提供了稳定的资金来源，对商业银行长期放款与投资具有重要意义。 3储蓄存款：储蓄存款是个人为积蓄货币和取得利息收入而开立的存款帐户，储蓄存款又可分为活期和定期。 储蓄存款的活期存款，或者称为活期储蓄存款，存取无一定期期限，只凭存折便可提现。存折一般不能转让流通，存户不能 4可转让定期存单：可转让定期存单存款是定期存款的一种主要形式，但与前述定期存款又有所区别。可转让存单存款的明显特点是：存单面额固定，不记姓名，利率有固定也有浮动，存期为3个月、6个月、9个月和12个月不等。存单能够流通转让，以能够满足流动性和盈利性的双重要求。
5可转让支付命令存款帐户：它实际上是一种不使用支票的支票帐户。它以支付命令书取代了支票。通过此帐户，商业银行既可以提供支付上的便利，又可以支付利息，从而吸引储户，扩大存款。
6自动转帐服务存款帐户：这一帐户与可转让支付命令存款帐户类似，是在电话转帐服务基础上发展而来。发展到自动转帐服务时，存户可以同时在银行开立两个帐户：储蓄帐户和活期存款帐户。银行收到存户所开出的支票需要付款时，可随即将支付款项从储蓄帐户上转到活期存款帐户上，自动转帐，即时支付支票上的款项。
7掉期存款：掉期存款指的是顾客在存款时把手上的由名义上兑换成其所选择的外币，作为外币定期存款存入银行。到期满时顾客先将外币存款连本带息兑回本币后才提取。存款期限由一个月至一年不等。
除此之外银行的负债业务还有银行的主动负债业务
1、发行债券，指商业银行通过发行金融债券从货币或资本市场融入资金。以前我国只有三家政策性银行发行过金融债。自央行2004年6月发布《商业银行次级债券发行管理办法》、2005年5月发布《全国银行间债券市场金融债券发行管理办法》后，一般商业银行陆续开始发售次级债和金融债，发行债券逐渐开始成为商业银行资金来源中不可忽视的组成部分。
2、对央行负债，指商业银行从央行融入资金的业务行为。目前主要形式为再贷款、再贴现和央行公开市场逆回购。对央行负债的产生基于两个目的，一是增加商业银行资金来源，缓解商业银行流动性不足;二是央行调控市场货币供应量，实施货币政策意图。
3、对同业负债、指商业银行从金融机构融入资金的业务行为。目前对同业负债主要有同业拆入(期限不得超过4个月)和借款(4个月以上的拆入，目前借入方仅限于外资银行在中国分支机构)、票据转出、信贷资产转出回购、债券正回购等实现形式，其中同业拆入和借款一般建立在信用基础上，而其他几种都是以现有资产为抵押融入资金。
因此未来银行负债业务的发展趋势是加强银行主动负债的业务
一加强银行主动负债业务的意义：1有助于保证商业银行流动性。2有助于实现商业银行现代资产负债管理需要。3有助于促进我国金融市场繁荣发展。 二关于加强主动负债业务的建议
1、消除制约主动负债业务的负面因素，促进主动负债顺利发展。随着我国金融市场和国际不断接轨，新的经营管理理念不断引入，近年来我国商业银行财务管理水平有了很大的提高。目前各商业银行均高度重视资产负债管理工作，设
置了资产负债管理委员会或类似机构统一协调全行资产负债结构管理和规划部署。但受制于统计手段和能力，目前各商业银行资产负债管理停留于较大尺度的资产负债比例结构估测，对主动负债的规划性相对不足。为此国内商业银行需要尽快提高电子化水平，提高对负债结构的监控能力，为下达科学合理的主动负债规划提供依据。
2、加强产品创新、丰富负债业务品种。目前主动负债主要类型有发行债券、同业拆借、同业借款、债券正回购、票据转出、信贷资产转出、大额同业存款、再贴现和再贷款、协议存款和以理财形式引入的社会资金等。其中前五种形式已经形成一定规模的市场，被商业银行广泛运用着。再贴现和再贷款更多地表现为政府对特定行业特定金融机构的支持，或者是实施货币政策的需要，与商业银行自己主动负债的需要相关性不大。而大额同业存款、协议存款和理财形式引入的社会资金中仍存在较大的发展空间。
3、积极培育市场，为主动负债业务健康发展提供良好环境。在我国金融市场尚未完全健全的情况下，为新兴业务或品种提供良好的起步环境非常重要。到目前为止，我国银行间同业拆借市场运作非常成功，票据转贴现市场也非常火暴。无论是场内交易的银行间市场，还是场外交易的票据转贴现市场，都离不开初期监管机构的政策扶持和金融机构的积极参与。
新政府所面临的最大问题是“三农”及金融业改革，而金融业改革最大的难点就是国有商业银行的不良资产问题。不良资产问题成为银行业的焦点。随着商业银行运行机制的逐步完善，各银行为了建立与之相适应的金融运行机制，参与市场公正、公平、公开的有序竞争，各商业银行均加大了通过法律途径减少不良资产的力度。如果国内商业银行业巨大的不良资产处理不好，不仅可能导致国内的金融危机，而且可能会把中国改革开放以来的成果者吞没掉。如此巨大的不良资产存量已直接危及国家的金融稳定。尽管国家采取了大量措施降低商业银行的不良资产的比例，但是由于产生不良资产的社会条件还没有根本上消失，进一步加剧不良资产发生的可能性。为此，认真分析商业银行不良资产的现状及成因，采取有效措施化解我国商业银行的存量不良资产，进一步预防增量不良资产的产生，减少和降低金融风险，形成良好金融秩序，确保国家经济安全，建立社会主义市场经济体制是十分重要的。
一、 商业银行不良资产现状
众所周知，我国四大国有商业银行不良资产数额巨大。一方面，不良资产存量数额巨大,国有商业银行实际上处于资不抵债状态;另一方面，不良资产增量不断累加。由于社会保障机制的不健全及政府的干预，银行对陷入困难的企业不能见死不救，“安定团结”之类贷款的发放，导致了国有商业银行不良资产的迅速累积。不良资产主要集中在国有工商企业，其份额占全部不良贷款的70%以上，而且随着我国国有经济战略调整和经济体制改革不断深化，一些不适应市场竞争要求的企业将被淘汰，所以，潜在的金融资产风险还净不断释放。 其现状归纳起来，主要有以下几个方面：
(一)、不良贷款占比过高，贷款周转速度缓慢。近年银行的不良资产(主要是呆滞贷款、呆账贷款和逾期贷款)增幅较大。表面上直接反映企业与银行的问题。据统计，国有商业银行整体不良贷款占比高达25%，贷款周转率十分低下，流动资金贷款周转率为0.8次/年，固定资产周转率为0.2次/年，分别是正常周转速度的50%和60%，不良贷款大量沉淀了银行资金，使银行信贷资金缺乏了流动性，削弱了银行的偿债能力和把握贷款投向、支持重点企业的经营能力。
(二)、无抵押、无担保或无效抵押、担保的“三无”贷款，银行债权难以得到保障。在报表中，国有商业银行贷款抵押率、保证率近几年明显上升，信用贷款大幅减少，但抵押贷款中真正有变现能力较强的商品房、商铺抵押或股票、存单等质押的不是很多，保证贷款中相当一部分也是属于无代偿能力的企业保证或贷款户之间互相担保，即所谓的“连环保”，“对子保”等，实际等于是风险贷款，如果其中的一个企业破产，可能导致的是一串企业的倒闭。至于不良贷款中能落实有效合法抵押的更少，这必然潜在着较大的风险，一旦企业倒闭、破产，银行贷款就难以得到清偿，缺乏安全性。
(三)、欠息严重，已成为典型低效资产。不良贷款欠息严重，不能创造收益，成为国有商业银行利润计划中难以实现的决定性因素。
(四)、超比例企业贷款质量差。体现在：一是贷款比较集中的地方，超比例贷款企业户数多，贷款质量差;二是单户超比例严重的企业贷款不良占比高，甚至出现区域性最大几户企业贷款不良占比高于区域水平10个百分点左右。
(五)、不良贷款率差距大。目前国际上的优质商业银行不良贷款率在3%
以下，中等商业银行在5%左右，而我国四大国有商业银行差距很大。
二、商业不良资产成因的分析
近年银行的不良资产(主要是呆滞贷款、呆账贷款和逾期贷款)增幅较大。表面上直接反映企业与银行的问题;从深层次来看，更有体制、政策、制度和管理上的原因，内外因素交织，其中主要是：
(一)、资金体制变革的影响 ,借款人还贷能力降低
由于受传统计划经济模式的影响，各商业银行有相当一部分资金流到了产品老化、结构失衡、效率低下的国有企业。这部分国有企业因长期在计划经济体制下运作，观念转变慢、技术水平低、产品老化多、服务意识弱，一时难以适应企业改革的进度。他们当中有的只求产值不求效益，重生产轻市场开发;有的不顾自身的经济实力，“借鸡生蛋”负债经营;有的因“三角债”困扰，主要依靠银行贷款维持生计，等等。同时，这些企业内部政企不分、资产产权混乱，且本身又受负债率高、富余人员多、设备陈旧以及社会负担重等问题的影响，偿还能力逐渐尚失。经对金融借款案件的调查，涉讼时借款人、担保人企业已实际上处于关、停、并、转不正常运转状态的约占此类案件的50%左右。在计划经济年代里，银行发放的贷款主要是工商企业的流动资金贷款。由于流动资金的补充来源和有关措施没有落实，流动资金由人民银行统一管理变成了统包。各项存、贷款等商业银行业务，划归新设置的中国工商银行办理。由于国企得不到国拨资金的补充，以致企业亏损等财政性支出，往往被挤入了银行流动资金贷款，因此造成企业资金捉襟见肘，周转失灵，这对国企最终无力偿付贷款本息是有相当影响的。
(二)、企业资信证明和验资证明不实，盲目放贷形成不良资产
根据企业法人登记管理条例和公司登记管理条例的有关规定，申请企业法人和公司登记除需具备法定条件外，还需提交法定验资机构出具的资金信用证明和验资证明。但是，由于有关部门违反法定程序，导致没有民事责任能力的企业被合法登记注册。突出表现在：企业不惜以高利贷非法拆借注册资金，一旦注册，又将资金抽回归还他人，造成企业财产真空，名存实亡。对此，有关部门未加审查和干预，听之任之。银行利用职权私自动用企业的注册资金帐户。对注册资金的专用帐户，银行无视规定而违规操作，或出具虚假材料证明出资额已存入银行，或是在验资后以还贷名义直接将出资额划归银行。法定验资机构验资失实。一些审计事务所和会计事务所在审查会计凭证、报表和有关项目时，不进行调查，闭门造车，甚至仅根据销售发票或上级单位的批复进行审计，草率作出验资证明。此外，少数验资机构还随意更改验资报告数据，出具虚假的验资结论。我国商业银行法第三十五条规定，商业银行贷款，应当对借款人的借款用途、偿还能力、还款方式等情况进行严格审查。经对金融借款合同纠纷案分析发现，一是个别银行严重违反贷款通则规定的贷款程序，对借款人的信用等级及借款的合法性、安全性、盈利性等情况不作审查就草率放贷;二是对借款人提供的抵押物、质物权属的真实性、有效性及实现上述权利的可行性审查不实就轻易放贷;三是主管信贷的行长、科长在逐级审批时不认真核实、评定、复测贷款的风险度，即随意批准放贷。上述情况的存在，导致银行的贷款无法收回，从而形成不良资产。
(三)、商业银行业务与政策性银行业务仍有混同不清
政府宏观经济政策作为一个外生变量对银行贷款质量产生的负面作用表现在以下几个方面：政府执行宽松或紧缩的财政货币政策，造成宏观经济的不稳定。扩张时期银行信贷规模膨胀，企业易于获取银行贷款来扩大规模或投资上新项
目;在经济收缩时期导致产品过剩，一部分企业的产品卖不出去，对应的银行贷款无力偿还。紧缩过渡引发总有效需求不足，会出现大批企业违约的现象，导致银行不良贷款激增。1994年，我国先后建立了三家政策性银行，即国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行。政策性银行的建立，是为实现政策性金融与商业性金融分离，促进专业银行向商业银行转化的需要。这从体制上解决专业银行“一身两任”的问题，为专业银行向商业银行转变创造了重要的条件。但在实际执行中，商业银行经营的业务中，仍包含着部分具有政策性的银行业务。
(四)、借款人规避法律、转移风险、非法使用贷款
使用贷款步入误区。企业在负债时不是从改善经营管理中走出困境，而是以贷款来偿还其在生产经营中产生的债务。另有一些企业则采取多头贷款的方式，盲目地以贷还贷。这些企业给银行造成的表面现象似乎信誉很好，但如此循环，其向银行的贷款总额已远远超出企业本身的财产。企业财务制度混乱，资金去向不明。不少企业缺乏完善的帐簿，财务结算制度混乱，资金浪费严重，特别是法定代表人滥用企业资金，但又不能从帐簿上反映资金的流向，当企业亏损、倒闭时，企业的资金去向就难以查明，甚至连应收款也无法反映，造成债权人申请执行其到期债权都无法实现。骗取贷款，非法使用，损公肥己。借款人为获取贷款，经常采取多种手段，一是用虚假的财产抵押;二是骗取担保人担保或与担保人串通一气搞假担保和无风险的担保;三是不择手段搞金钱交易，拉拢腐化贷款人和担保人，一旦贷款到位，几经转账后，贷款就被提取现金转为个人存单或转入个人信用卡，严重的甚至携款外逃。贷款到期后，根本无法找债务人，造成贷款根本无法收回，形成不良资产。
(五)、通货膨胀造成企业虚盈实税，影响资金周转
80年代后半期至90年代上半期间，由于通货膨胀加剧，物价上升幅度增大，企业的物资储备和商品库存，经反复几次周转，货币价值相应增长，因此出现账面盈利激增。但在按规定缴纳税利后，虽然账面货币金额较前仍有所扩大，但实际库存实物量却反而减少。因为经几次营销周转，尽管货币金额较前增长，但因后进的单价往往比原有库存单价高，所以补进的实物量比原来缩减了。如企业要按原来规模(原有实物量)经营，势必将追加相应的货币资金量，否则要维持简单再生产也不敷周转了。在通货膨胀期间，有些人因囤货而发财致富，这是因为借入资金的利息及有关成本低于物价上涨的幅度，但按正常产销循环的国企，却受物价上涨的损漏，特别是在严重通货膨胀中，由于物资价格金额增大，形成账面虚盈，将这部分“虚盈”作税利上交后，实际是短了一块。由于没有增拨资金，迫使经营规模缩小，以致影响正常的资金周转和贷款本息的如期归还。
(六)、按习惯行政干预，赖债、逃债。执行到位难
随着市场经济的确立，商业银行已成为自主经营、自打风险、自负盈亏、自我约束的企业法人，其不能也无法再承担过去由专业银行承担的社会总出纳的职能。然而，由于我国的法制建设尚不完善，个别政府、行政机关、职能部门仍习惯于按传统计划经济模式向银行施加影响或直接干预银行信贷行为，使一部分资金直接流到了产品无销路、经营效益差、资信程度低的企业，人为地增加了银行的坏账、呆账、悬账率。银行为了最大限度地收回国家信贷资金，运用法律手段追索贷款。但是，当法院依法执行已生效的判决时，往往有些涉案当事人所在地政府、行政机关、职能部门不仅不予以配合，反而唆使债务人逃债，故意给法院执行设置障碍。需要指出的是，当前除部分债务人确无偿还能力外，在许多情况
下则是债务人故意采取能拖则拖、能赖则赖的办法。由于地方保护主义的干扰，加之司法执行力度不强，客观上助长了一些逃债赖债者的侥幸心理，致使银行的债权常常难以实现。
(七)、经济转制、结构变化，企业经营风险增大，带来贷款风险
国有企业长期习惯于计划经济体制下经营运作，转向市场经济一时难以适应，加以竞争激烈，跟不上产业结构和产品结构的调整，造成产品积压滞销，应收账款增加，货款回笼缓慢，影响资金周转。另方面，因自有资金不足，追加借入资金，使企业负债成本增高，效益下降，从而增大银行贷款风险，影响贷款本息的偿付能力。国企贷款在80年代前，基本上都是信用贷款，因此缺乏还款保证;以后为了控制呆账的不断发生，贷款发放要求物质保证。多数单位以厂房、设备等固定资产作抵押，由于缺乏经验，一旦发生呆滞贷款，要以抵押物变卖抵债问题很多，有些抵押物债权不清，不易分割;抵押比率偏低，由于市场变化，一时难以脱手变现;有的抵押物经变卖处理，不足抵偿贷款本息。这些抵押贷款，名曰物质担保，仍有不少风险，影响贷款还清。
(八)、社会信用环境恶化，借企业转换机制，破产、合并、分立后逃避银行债务
国企流动资金长期来由财政拨款和银行贷款统管解决，助长了企业吃“大锅饭”思想。在财政停拨流动资金，固定资产也由银行贷款支持后，信贷资金财政化更为凸现，使企业往往把国家银行的贷款视为国家资金，甚至认为大家都是“公对公”，国家银行的资金是国家的，贷款偿不偿还都无所谓，以致有些国企一旦得到银行贷款后，就不想归还。企业转换经营机制是建立现代企业制度的需要，也是完善和发展市场经济的重要前提。但我们在实践中发现，有些企业借转制之机，有意逃避和废除银行债务，主要表现为：一是推行企业破产，废除银行债务。一些企业采取转移企业资产、隐瞒企业资产、调整破产企业的财务等办法逃避银行债务。二是推行母体分裂，逃避银行债务。不少企业为了自身小集团的利益，故意母体分裂，有的划小核算单位，把原来的企业划分为若干个独立的法人实体;有的先分流资产，再搞合并、兼并后的新企业承担债务，搞“金蝉脱壳”。三是推行国有民营，抵赖银行债务。个别企业通过租赁、承包等经营方式变更经营主体。由于新设立的企业与原贷款银行没有直接的法律关系，致使银行要求其承担原企业的债务缺乏依据。四是企业转换产权、经营权后，原贷款的对象发生了变化。有的由对公贷款变为对私贷款;有的被兼并、解散的企业不再履行合同的担保责任;有的租赁、承包期满后原有的固定资产质量难以保障等，客观上加大了国家信贷资金的风险。担保环节疏漏较多，制约措施不力。企业相互担保，形成担保环链，使担保形同虚设。一些企业在向银行申请贷款时互相担保，使担保流于形式，失去实际意义，更进一步的则表现为乙为甲贷款担保，丙为乙贷款担保，最后由甲为丙担保，若乙向两个金融机构贷款时，分别由甲、丙担保。这些情况如得不到有效地制约，金融机构的信贷风险势必增大。担保形式的完整性与担保意思的失实性形成反差。担保合同虽盖有担保人公章和法定代表人的私章，但系担保人工作人员偷盖所致，贷款人起诉到法院后，担保人常以意思表示不真实抗辩承担责任。从民法原理上讲担保人盖章系一种表见代理，作为相对第三人的贷款人无过错而信赖之，担保人应承担保证责任，但贷款人未加核实也有一定责任。此外，行政命令担保，使担保失去了真实意愿，更增添了担保的混乱。
(九)、银行经营管理不善，风险意识和防范措施不强，人员素质不高
银行的信贷资金管理，长期来处于粗放经营状态，内部管理不完善，风险责
任制不够健全。虽然贷款的发放，制度规定要“三查”，但并不是每笔贷款都能认真切实地做到“贷前调查、贷时审查和贷后检查”。贷款的审查，既不是“审贷分离”，更未经“贷审会”的审定，不少系由主管部门或有关领导说了算，有的只是听从信贷人员的汇报决定的。贷后检查也不是切实规范的进行，建立风险预警和考评制度，使有问题贷款及时得到反映和揭示。对借款单位的经营情况和财务状况，未能经常和及时地了解与分析。有的不良贷款往往在贷款到期发生无力归还时才觉察。
(十)、利率调整，利差缩小，商业银行利率风险增大
在实践中，有几次存贷利率调整，使商业银行感到困惑，对财务收支和经营成果的影响很大，最终也导致处理不良贷款存量的财力被削弱。
(一)、存贷款利率倒挂。一般情况下，同期的贷款利率高于存款利率，两者的差额就是存贷利差，以补偿银行的费用成本和税金以及合理的盈利。这里所说的利率倒挂是指定期存款(含储蓄)的利率与同期贷款的利率相同，或后者略高于前者，但仍不足以补偿费用成本和税金，也就是实际上的负利差，银行难以保本。特别是四大国有银行定期储蓄存款比较集中(占所有金融机构的大部分)，银行的收益中除了按贷款余额1%提取呆账准备金，用来核销贷款呆账损失外，还要为这部分倒挂利率的存贷款业务贴进利差损失。
(二)、存贷款利率风险。自1996年国民经济软着落后，物价走向稳定，从96年5月1日起至今连续8次下调存贷款利率，都是由高到低逐次下降的。按储蓄存款章程规定，各种不同存期的定期储蓄存款均以存入日的挂牌利率为准，由于96年5月前存入的定期储蓄存款利率较高，在1998年后陆续到期的
三、五年存款，利率成倍高于到期兑付时的贷款利率，以致几年来提存的“应付利息”全部付罄，余额变成了红字(超额)，这些巨额的亏绌，也在近几年作为消化历史财务包袱，陆续解决之中。对于这类利率风险，即使商业银行当时已预测到，也无规避风险的对策，一则储户选存长期高利率定期存款，银行无权拒收;二则中央银行也不吸收长期的转存款，商业银行只能被迫忍受。
(三)、定期长期储蓄存款利率与中长期贷款利率不对称 。根据规定，定期存款的利率一律以存入日利率为准，但对中长期贷款(有的是5-10年)却不是以放贷日利率为准，而是一年一定。银行的资金安排，一般是期限相对称的，但《利率管理规定》却把长期较高利率的资金来源，切断按分段较低的利率计息，显然有失公允。特别在1996年至今
七、八年间，利率连续逐步下降，造成存款进来利率高、贷款利率负担低的不平衡的局面。
总之，我国商业银行不良贷资产的严重性已是不争之事实，要想真正提高商业银行的资产质量，降低不良资产，消化历史包袱，需要企业、银行、国家和社会的共同努力。建立起商业银行内部控制、银行行业自律、中介机构参与、中央银行职业监管的全方位银行风险防范格局。加强法制观念，树立依法经营思想。加强参与意识，积极参加企业改制。加强信贷管理，建立风险防范机制。加强贷款监管，完善内外监管体系。随着法律法规的进一步明确，检查和处罚力度的进一步加大，相信我国国有商业银行一定会走上繁荣发展之路。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体，其基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2.优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2.零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4.商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2.配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3.综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1.合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2.完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3.加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4.创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，
三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是
住宅规模大约占总开发的60%到50%，是全部销售。商业规模占总开发量的40%左右，还有低一点的，其中销售占20%，自持占20%，销售的物业大部分是以写字楼和公寓为代表，也有其他的。自持大多是以零售业为主。还有以酒店业为主，因为酒店很难卖。结论大约是自持规模占整个开发的规模20%左右，有的可能在25%，有的略高一点，大项目自持比例相对小，小项目自持比例相对高，这是大的规律。混合开发净利润大约控制在20%左右，这是一个粗略的统计，每个开发商自己的做法不一样，与自持物业开发成本大体对应，开发建设资金大体可以平衡，投资风险比较小。我接触的很多开发商定位的时候就说卖多少，留多少，卖来的钱能够沉淀到自持这一块平衡就行了。通过自持物业，实物抵押作为再融资手段这是很多成功的开发商做的，也是目前我们国内商业地产比较成功的一条路。
资料来源：前瞻网：2013-2017年中国商业地产行业投资空间与发展潜力分析报告，百度报告名称可看报告详细内容。
商业地产市场发展现状：
近年来，大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。
2011年，随着地产格局的更替和政策的调整，住宅地产发展开始趋缓，而商业地产市场却焕发出前所未有的活力。2011年全年，办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别高达16.1%和23.7%。
2012年1-12月，我国商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到9312.00亿元和3367.00亿元。商业营业用房和办公楼销售额分别增长4.80%和12.20%。
2013年1-6月，我国商业地产发展势头强劲，商业营业用房销售面积同比增长8.30%;办公楼销售面积增长31.70%。商业营业用房销售额增长20.50%;办公楼销售额增长45.70%。
我国商业地产市场仍有很大空间和潜力，预计未来几年内的商业地产市场将蓬勃发展。在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向
二、三线城市蔓延的趋势。
商业地产市场前景趋势分析：
另外，在改变经济结构以及区域产业布局的同时，新型城镇化将进一步提高城镇居民的收入水平，从而提升消费对经济增长的贡献率。在这个过程中，新型城镇化将为房地产行业带来新的发展方向及增长潜力，甚至将可能改变房地产行业的规则和格局。作为实体经济发展的衍生需求，房地产市场尤其是商业地产将得到稳定持续的市场需求支撑，实现有持续生命力的、健康的多元化发展。
前瞻网：2013-2017年中国商业地产行业投资空间与发展潜力分析报告，共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。
(复制转载请注明出处，否则后果自负!)
推荐阅读：
商业银行财务管理现状分析11-07
商业银行贷款现状分析论文提纲11-15
城市商业网点现状分析（共9篇）01-26
商业银行投行发展现状分析09-12
商业银行贷款现状分析论文（推荐3篇）04-25
中国商业银行风险管理现状分析及对策09-11
青岛啤酒质量分析06-20
青岛大学分析化学12-15
青岛蓝谷规划分析06-01
青岛海尔利润表分析06-12
