浅析新版施工合同文本中索赔的公平性
摘要：本文对新版施工合同文本中索赔的相关定义、依据作简要说明。通过实例对索赔的公平性进行分析，可以看出索赔是以公平为基础进行的。在实际索赔中需要正确处理业主与承包商等之间的关系，索赔也是有一定的原则可依的。
关键词：施工合同 索赔 公平性
合同是建立在公正平等的基础上的，在买卖双方之间分担风险的，具有法律强制力的协议，这一点不仅体现在合同成立的过程中，同时也体现在合同履行的过程中。我国新版《建设施工合同文本》中关于索赔处理的相关条款和条件索赔处理的过程就充分体现了这一公平的理念。
一、索赔的相关定义
1、工程索赔含义
通常是指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因对方不履行或未能正确履行合同或者由于其他非自身因素而受到经济损失或权利损害，通过合同规定的程序向对方提出经济或时间补偿要求的行为。
工程建设索赔通常是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出经济补偿和(或)工期顺延的要求。
2、索赔依据
提出索赔的依据主要有以下几方面：
2.1招标文件、 施工合同文本及附件、补充协议、施工现场等各类签字认可的记录，经认可的施工进度计划书，工程图纸及技术规范等。
2.2双方往来的信件及各种会议，会谈纪要。
2.3施工进度计划和实际施工进度记录、施工现场的有关文件(施工记录、备忘录、施工月报、施工日志等)及工程照片。
2.4气象资料 、工程检查验收报告和各種技术鉴定报告、工程中送停电、送停水、道路开通和封闭的记录和证明。
2.5国家有关法律法令政策性文件。
2.6发包人或者工程师签认的签证。
2.7工程核算资料，财务报告，财务凭证等。
2.8各种验收报告和技术鉴定。
2.9工程有关的图片和录像。
2.10备忘录，对工程师或业主的口头指示和电话应随时书面记录，并请给予书面确认。
2.11投标前发包人提供的现场资料和参考资料。
2.12其他，如官方发布的物价指数，汇率，规定等。
3、索赔程序
3.1索赔事件发生后28天内，向监理工程师发出索赔意向通知。
3.2发出索赔意向通知后的28天内，向监理工程师提交补偿经济损失和(或)延长工期的索赔报告及有关资料。
3.3监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，于28天内给予答复。
3.4监理工程师在收到承包人送交的索赔报告和有关资料后，28天内未予答复或未对承包人作进一步要求，视为该项索赔已经认可。
3.5当该索赔事件持续进行时，承包人应当阶段性向监理工程师发出索赔意向通知。在索赔事件终了后28天内，向监理工程师提供索赔的有关资料和最终索赔报告。
二、实际案例
1、案例一
1995年，港路公司为其开发的港路广场工程发生招标要约。8月7日，君合建筑向港路公司发出投标书，其中防火门按国内产品报价为80万美元。9月13，工程师向君合建筑发函称：工程按设计要求采用日本"铃木牌"防火门，要求合建筑提出报价。10月13日，君合建筑指出，按指定日本"铃木牌"防火门所需要增加的费用为120万美元。10月19日君合建筑致函工程师称：如使用指定的日本"铃木牌"防火门且符合国内防火规格，增加的120万美元费用君合建筑愿意承担。11月27日，港路公司与君合建筑签订《工程总承包合》约定：防火门工程应采用日本"铃木牌"防火门或其他经上海市消防局及设计单位认可的等质产品;工程造价包括采用各级及各类的日本"铃木牌"防火，君合建筑需负责防火门连所有配套小五金获得上海市消防局或其他有关部门的通过认可;8月7日以来的议标函具有合同效力。后君合建筑如约进行施工，1997年4月3日，"铃木牌"防火门因君合建筑没有尽到合同上约定的义务通过上海市消防局的认可而不能采用，在向发包人申请变更之前，君合建筑径自先采用国产牌"汤臣牌"防火门，直至离原定竣工日期很近时，才向工程师提出变更。1997年5月14日，工程师给出确定的答复，同意选用"汤臣牌"防火门，但指出实际造价低于合同造价则扣除。后经工程师核算，"汤臣牌"防火门实际造价为70万美元。君合建筑和港路公司因就该防火门变更后如何调整价款等事项未达成一致向法院提起了诉讼。
结果为：由于承包人导致变更，应按照市场价200美元核减进口材料价格。
理由是：
1.管工程变更时依据估价三原则，尽量按合同价估价师工程通行做法，但这种做法合理适用的前提是：变更项目的合同价是合理的、真实得。合同价200万美元的进口材料，其合同价仅为80万美元，明显偏低250%，失去那该合同价核减变更前进口材料价格的合理前提。
2.按照合理价200万美元核减变更前进口材料价格，同时核增70万美元国产材料价格后，合计应扣130万美元，相当于让利120万美元加上10万美元合同价与实际价差价。变更前后各风险和利益不变，符合工程变更不修改合同的精神，实现了实质上的公平。
3.考虑到工程变更原因在于承包人违约行为，如按合同价核减进口材料，意味着违约方通过其违约行为可获得120万美元不让利的收益，这将不利于保护守约方利益。由此可见，变更前的进口材料合同价明显偏低，宜安市场价200万美元核减其价格。
2、案例二
某建设工程，工期拖延5个月，按合同约定每拖延一天扣发3万元，这拖延的原因是因业主拆迁不能提供现场的因素，但承包商在整个施工期间没有提出任何延期请求，没有及时提出索赔。结算时，审计以工期落后五个月扣罚承包商450万元。
处理结果及理由：根据合同法和合同文本的相关规定，建设合同应采用书面形式，索赔事件发生后，索赔的提出应当及时，索赔的处理也应当及时。索赔时间发生28天内，向工程师发出索赔意向通知。发出索赔意向通知后28天内，向工程师提出发出索赔报告及有关资料。审计以工期落后5个月扣罚承包商450万元，这种做法合理，这是由于施工方未及时发出索赔意向通知和向工程师提出发出索赔报告及有关资料。
三、案例启示
1、合同是以公正平等为基础
合同是建立在双方认同的公正平等的基础上的，在买卖双方之间共担风险，具有法律强制力的协议。这一点不仅体现在合同成立的过程中，也体现在合同履行的过程中。比如索赔处理的过程就充分体现了这一公平的理念。
2、正确处理好业主与承包商之间的关系
索赔必须取得监理方的认可，索赔的成功与否，监理方负责人起着关键性作用。索赔也直接关系到业主的切身利益，承包商能否成功索赔在很大程度上取决于业主的态度。因此，需要正确处理好业主、监理方的关系，在实际工作中树立良好的信誉。
古人云：人无信不立，事无信不成，业无信不兴。诚信是整个社会发展成长的基石，更是商业经久不衰的一个秘方。因此，按诚信为本、操守为重的理念，健全企业内部经营管理体系和质量保证体系，诚信服务、确保工程质量、树立品牌意识、加大管理力度，在业主与监理方的心目中赢得良好的信誉。
3、加强沟通管理工作
在项目的整個过程中，有效和经常的信息沟通对于保证项目的顺利进展，识别潜在的问题，征求多方建议以改进项目服务质量，满足客户需求是非常重要的。索赔工作也不例外，索赔必须取得监理的认可，索赔直接关系到业主的切身利益，承包商索赔的成败在很大程度上取决于业主的态度。因此在索赔过程，双方能够有效沟通，保持沟通的信息畅通有效，是索赔能否顺利进行的一个关键因素。总之，平时需要保持多沟通，保持良好的相互关系，保持良好合作的气氛，各方互相信任。对业主或监理方的过失，承包商应表示理解和同情，各方用各自的真诚换取彼此的信任和理解。创造索赔的平和气氛，避免感情上的障碍。
4、工程索赔的处理原则
4.1索赔必需以合同为依据。根据我国有关规定，合同文件能互相解释、互为说明。遇到索赔事件时，监理方必须以完全独立的身份，站在客观公正公平的立场上审查索赔要求的正当性，以合同为依据来公平公正处理合同双方的利益纠纷。
4.2必需注意资料的积累。积累一切可能涉及到索赔的相关证据资料，做到处理索赔时以事实和数据为依据。同时，资料的积累有利于对于一些不利工程管理事件的预测，减少施工管理过程中一些不必要的麻烦。利用积累的数据资料，运用相关数据处理技术手段，有效地对一些可能发生索赔的事件进行预测处理，及时采取有效措施。
4.3及时、合理地处理索赔。索赔事件发生后，各方必须依据合同的准则及时地对索赔事件进行处理，尽量将各索赔事件在执行过程中陆续解决。毕竟索赔不是各方愿意发生的事情，更不是各方可以获取最大利益的必要手段。索赔事件一旦发生，需要各方正确对待，尽快解决处理。
4.4加强索赔的前瞻性。索赔事件不论对于哪一方都是一件麻烦的事，因此，在工程实施过程中，应对可能发生的索赔进行预测，及时采取相关补救措施，避免过多索赔事件的发生。
四、结束语
依据合同进行办事，我国新版《建设施工合同文本》中关于索赔处理的相关条款和条件索赔处理的过程就充分体现了公平的理念。工程索赔广泛存在于工程管理中，项目管理者应从项目整体角度、各方的实际利益出发，处理好相关索赔事件。处理索赔要利于项目目标实现，最终达到成本、质量、工期三者的平衡。同时应注意风险的分配及转移，尽可能减少不利于项目成功的因素，减少索赔事件的发生。
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作者简介：
王召宝，1982年9月出生，男，汉族，江苏泗阳人，现就职于云南工程职业学院，讲师职称，经济学学士，项目管理研究生在读，主要从事统计学、管理学方向研究
作者：王召宝
[摘 要]随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。
[关键词]商品房；商品房买卖合同；合同纠纷
一、商品房买卖合同概述
（一）商品房买卖合同的概念
提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋，既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）商品房买卖合同的性质
商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。
（三）商品房买卖合同的主要内容
通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。
二、现行商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用
（一）逾期不能正常交付型
房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。
对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。
（二）故意隐瞒相关资质型
我国现行法律法规对从事房地产开发经营的企业资质已经做出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄骗买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
（三）权属证书缺失型
有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。
（四）广告宣传失实型
消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。
（五）房屋质量低劣型
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。
三、有关商品房买卖合同纠纷的处理建议
为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：
（一）开发商相关资质审核
对于现房，购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”。这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对于期房，商品房预售应符合以下几个条件：1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押；2.持有建设工程许可证；3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议；5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。
（二）慎交定金
支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。
（三）慎看合同
在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。
（四）相应条款约定
在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。
（五）慎解广告
全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。
俗话说“安居乐业”，住房置业无疑是人生的一件大事。虽有相关立法的规定，但由于我国实行住房商品化制度不过十几年时间，还没有建立起一个成熟的房地产市场构架。这不仅需要健全房地产立法，而且还要求行政执法机关加强对房地产市场的监管、转变观念、树立服务意识，同时，提高消费者和企业的法律意识也非常重要，从而不仅使商品房买卖有法可依，而且买卖双方都能充分认识合同的重要性，谨慎签约，最好聘请专业律师参加谈判，尽量使合同趋于完善，最大限度地保护双方当事人的合法权益、防患于未然。
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[作者简介]秦帅（1984—），男，山东日照人，山东医学高等专科学校济南校区，学士，研究方向：经济法。
作者：秦帅
摘要：买卖合同是市场经济条件下最基本的交易形式，买卖合同的风险负担规则对双方当事人影响重大，需要在兼顾安全、效率的同时，也要体现公平正义的理念，因此，在建立“交付主义”的立法规则时，也要考虑到不同交易环境下的风险承担规则的制定，以有效防控风险的发生。
关键词：买卖合同;风险负担;法律价值
买卖合同的风险，是指在买卖合同成立后，履行完毕之前，标的物因不可归责于当事人的事由而发生了灭失的损失，该损失由谁负担的问题。通常认为该损失属于价金损失，即若由卖方承担标的物之风险，则卖方无价金请求权;若由买方承担标的物之风险，则买方需要履行价金给付义务。由于损失的发生具有不可归责于当事人的属性，使得损失的承担问题直接关涉到当事人的合同利益及财产安全，意味着损失要么由自己全部承担，要么由对方全部承担，对当事人意义重大，这就需要立法者作出价值判断，从而确定风险的移转时间，确定损失的分配规则和相应的民事责任等诸多问题。
一、影响风险负担的价值因素
(一)安全与效率对风险负担立法的影响
民商法调整的财产关系有静态和动态之分，动态的财产关系即财产流转关系，财产流转的交易安全问题是现代合同法予以关注的焦点之一。买卖合同双方当事人订立合同虽以合同利益为目的，但任何合同的订立均附着对交易安全因素的考量，通过预期对交易安全和风险的评估，决定合同的订立与否，若合同风险大于利益，多数情况下，当事人会选择放弃合同的订立;反之，则会增加合同订立的机会。因此，风险负担的规则制定，将影响买卖合同的订立，最终影响市场经济的发展方向。
在经济分析法学家眼中，法律是为经济发展服务的，效率是法追求的目标，以财产流转关系为调整对象的合同法尤其如此。立法者要通过合理分配买卖合同的风险规则，引导民事主体建立起“物尽其用”、“合理控制风险”的履行合同的准则，以实现物的经济效益的最大化。
但不可否认的是，安全与效率之间的博弈，体现着立法者对不同法价值的判断与取舍，如“所有权主义”的立法例，认为买卖合同的标的物风险依附于所有权，所有权移转时，风险便随之移转。因买卖合同的目的是移转标的物的所有权，所以，对于买受人来讲，在所有权获得之前不承担风险，是财产安全的保障。该立法例在一定时期盛行，如《法国民法典》第1583条规定：“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付，价金尚未交付，买卖即告成立，而标的物的所有权即依法由卖方转移至买方。”第1138条第二款规定：“自该物应交付之日起，即使尚未现实交付，债权人即成为所有人，并负担该物件受损的风险，但如交付人迟延交付，物件受损的风险由交付人负担。”可见，法国立法表明的态度是：只要买卖双方就所有权移转的意思表示一致，即使尚未交付，也可以因“意思主义”而发生所有权的变动，并同时发生风险的移转。这对于以移转所有权为根本目的的买卖合同双方当事人来说，无疑是最为安全的方式。
但社会经济的发展，交易形式的多样化，法学理论的成熟都增加了人们对“所有权主义”立法例的拷问，如合同的成立和生效的区分问题，所有权保留制度的出现，所有权移转时间的不确定性等。因此，自由资本主义时期，随着生产力的不断提高，进入交易市场的商品大大增加，人们在平等的市场竞争中，不仅要求交易安全，更要求交易迅捷、便利和富有效率，主体对合同法价值追求的重心不再是安全，而成了效率。如何减少合同纠纷降低成本，实现快捷有效的交易，成为更多国家以“效率”为优先考量的价值，制定了“交付主义”的立法例。
交付主义，是所有权的归属状态在所不问，标的物风险依附于“交付”行为，只要发生标的物的交付，风险便随之转移于买受人。如《德国民法典》第446条第一款规定：“自交付买卖标的物之时，意外灭失或意外毁损的风险责任转移与买受人……”如在分期付款而所有权保留之状态下，只要发生了标的物的交付，风险就转移于买受人，对于买受人来讲，在未获得所有权的情况下却要负担风险，这是一种对自己极为不利的合同地位，因此会促使买受人尽快完成付款义务或成就合同约定的其他条件，从而保证双方合同目的的有效实现，进而促进经济效率的提高。而且，占有人在占有标的物的期间，更具备保护该项财产免受风险损失的条件，因此占有人更便于控制风险的发生，这与法律经济学的理论相一致。
值得注意的是，无论所有权主义还是交付主义的立法例其实都在尽量兼顾效率与安全的价值，只是选择的侧重点不同而已。
(二)公平与正义对风险负担立法的影响
公平与正义是法的终极追求目标，买卖合同的风险负担规则也必须体现出法的公平与正义。作为买卖合同的双方当事人，各有着自己的合同目的，但当风险出现时，作为均无过错的双方，到底由谁承担损失，是一个需要法律衡量评估的现实问题。
采纳“所有权主义”的立法例认为“无利益，便无风险”，所以风险应和所有权相对应，这才是法之公平所在，但他却忽略了一个问题，即在所有权保留或在所有权先于交付完成时，标的物的实际控制者与所有人是一种分离的状态，即使发生风险，实际控制人因不会受有损失，而有可能放任风险的发生，这会增加所有人的风险系数，此时公平与正义很难得到有效回应。
采纳“交付主义”，则能较好地解决这个问题，“……其主要理由在于，假如没有协议或其他相反的控制情况，风险责任应由能够最好地掌管货物的当事人承担。”即使所有权基于约定被保留(如分期付款买卖合同，常出现出卖人在获得全部款项前，保留标的物所有权之情况)，或所有权先于交付完成(如不动产买卖一般先完成过户登记，后进行房屋交接)，也均由实际控制人承担风险，风险发生时，实际控制人会尽力救助，以减少自己的损失，而不会“袖手旁观”，在保证物的价值最大化的同时，对于双方的合同利益也实现最大化，这才是法的公平、正义之所在。
二、对我国买卖合同风险负担规则的商榷
按照我国物权法的相关规定，交付是动产移转所有权的标志。交付分为现实交付和观念交付。多数的交易行为，都是通过现实交付完成的，如直接交付、代办托运、送货到门、上门提货、邮寄等方式，此时，买卖合同的交付行为明显，时间明确，以此判断风险的移转时间也较为简单。但在观念交付情况下，交付行为的隐蔽性，使得风险移转的时间较难判定。
(一)实际交付
在直接交付情况下，交付时间明确易定，只要标的物被买受人直接占有、实际控制，风险就发生转移。动产随交付行为的完成而发生风险移转，并无异议。但在房屋买卖过程中，是否以“交付”作为风险移转的标志呢?最高人民法院的《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》，对此给予了肯定，即交付前由卖方承担，交付后由买方承担。但笔者认为，这种一刀切的做法不否符合我国现实状况。我国的实际情况是，房屋是家庭财产的重要组成，在传统的交易习惯中，只要完成了房屋的合同订立、完成房屋的交付和价金的支付，就完成了房屋的买卖，尤其是在农村房屋买卖更是如此，认为只要实际控制房屋的占有，其财产就是安全的，而对于《物权法》规定的“登记生效”的规定要么不了解，要么不在意;还有些情况下是为了规避契税，双方约定先行交付使用，以后再登记过户。若适用最高法院的司法解释，只要交付就发生风险移转，则对买受方责任过苛。因风险的发生是不可归责于当事人的，立法采“交付主义”的用意是希望让实际控制人能规避风险或减少损失的发生，但事实上是风险多指地震、洪水等不可抗力或意外事件，是当事人完全不可预见的，也无法规避的，或许买方能做的就是尽量减少损失的发生，而减损义务又是不真正义务，具有不可诉性，立法不能为了防止买受方不承担减损义务，而要求卖方承担房屋毁损的所有不利后果，笔者认为在不动产买卖合同中，风险是否随着“交付”移转的规定是值得商榷的。是否可以考虑对不动产交易的风险负担采“所有权主义”，即风险附着于所有权人，在未移转所有权而现实交付时，对因在买方控制期间因未尽力减损的责任，由买方承担，对于其他风险损失，由卖方承担。
对于动产的交付，若采用代办托运，则只要卖方办理完托运手续，即视为交付，在托运期间发生风险，风险损失由买受人承担。若采用送货到门，或上门提货方式，则自买方验收签字后视为交付完成，即使有些情况下买方没有及时运走货物，并仍处于卖方场地或由卖方暂时代为保管的，风险也仍由买方承担。
但在现今较为流行的网购合同中，风险如何，值得探讨。实践中网购均采用邮寄的方式，由卖方交给物流公司以运交买方，买方验收合格后予以付款。按照传统理论和现行合同法第145条规定，邮寄手续办理完毕即视为卖方交付行为完成，风险就移转，但在近十几年网络交易形成、发展的过程中，逐渐形成了运货途中风险由卖方承担的交易习惯，只要买方未收到货物，就有权不予付款。正是这种交易习惯的形成，也减少了买方对网络交易安全的担忧，促进了网络交易的活跃。因此，这种新形势下形成的交易习惯需要《合同法》做出明确的司法解释，消除法律的滞后性带来的法律与现实之间的矛盾。
(二)观念交付
观念交付，是为了提高经济效率，减少交易环节，法律将某种行为的发生视为交付的一种制度。分为简易交付、占有改定和指示交付三种形式。各种交付的形式不作区别待遇，均能引起风险负担移转的效力。其中简易交付是买受人基于合法占有标的物之事实，而欲购买，则从买卖合同生效时视为交付时间，风险也随之发生移转，由买受人承担。而指示交付，是出卖人将对第三人的给付请求权转移给买方，自交付相关单据时起，风险由买受人承担。对此，笔者无异议。但占有改定情况下，却有需要进一步说明之处。
占有改定，是指买卖合同成立后，双方当事人又通过借用合同或租赁合同，使卖方继续占有标的物，自借用合同或租赁合同生效之日起，视为买卖合同的交付。占有改定的目的使出卖人继续占有标的物并发挥其效用，此时标的物虽然由出卖人实际控制，但由于交付行为的完成，风险仍然由买受人承担。有人认为，占有改定是基于两个合同关系，实际需要有两个交付行为(买卖合同的交付和急用合同的交付)，因此，若采用“交付主义”，有时难以判断是基于哪个合同的交付行为，当事人之间容易产生争议，因此建议采用“所有人主义”。但笔者认为，这并不是问题所在。因在以移转所有权为目的的买卖合同中，采用“交付主义”，而在非移转所有权的合同中，采“所有人主义”，立法规定明确。在买卖合同的中风险，自交付时起由买方承担，在借用或租赁合同中的标的物的风险，则由所有人(即买卖合同中的买受人)承担。因此，虽然实际应有两个交付行为发生，但是基于不同的合同关系，因此，不应混为一谈。
参考文献：
[1]王家福.中国民法学民法债权[M].北京：法律出版社，1991.
[2]王成.侵权损害赔偿的经济分析[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
[3]S.P.德·克鲁兹.损失风险：需要改革吗?[J].外国法学译丛，1984(01).
[4]史尚宽.债法总论[M].台北：荣泰印书馆，1978.
[5]张献民.论买卖合同的风险责任[D].湘潭大学，2005.
(作者单位：黑龙江省政法管理干部学院)
作者：刘庆
GF—2016—0171
合同编号：
商品房买卖合同
出卖人：
买受人：
中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部
中华人民共和国国家工商行政管理总局
- 1
商品房买卖合同
(合同编号：
)
出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。
出卖人： 通讯地址：
邮政编码： 营业执照注册号： 企业资质证书号：
法定代表人： 联系电话：
委托代理人： 联系电话：
委托代理机构： 通讯地址： 营业执照注册号： 经纪机构备案证明号： 法定代表人： 联系电话： 买受人：
【法定代表人】【本人】 ： 【国籍】【户籍所在地】 ：
证件类型：【居民身份证】【护照】 【营业执照】 【 】
通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 【委托代理人】【法定代理人】 邮政编码：
【国籍】【户籍所在地】：
证件类型：【居民身份证】【护照】【营业执照】【 】
通讯地址： 邮政编码： 联系电话：
第一条
项目建设依据
1.出卖人以【出让】【划拨】方式取得坐落于
地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】为： ,土地使用权面积为 平方米，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地用途为 ，土地使用权终止日期为 年 月 日。
2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为 , 建设工程规划许可证号为 ，建筑工程施工许可证号为 。
第二条 商品房销售依据
该商品房已由
批准预售，预售许可证号为 。 第三条 商品房基本情况
1.该商品房的规划用途为 。
2.该商品房所在建筑物的主体结构为 ，层高为 米，建筑层数地上 层，地下 层。
3.该商品房为第一条规定项目中 【幢】【座】 【单元】 【层】 号房。
第四条 计价方式与价款
本合同中有关该商品房的价款、定金等结算币种为【人民币】。
出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款：
1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款为 元(大写 元整)。
2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款为 元(大写 元整)。
3.按照套(单元)计算，该商品房总价款为 元(大写 元整)。
第五条 付款方式及期限
买受人采取下列第 种方式付款： 1.一次性付款
- 4应当于 年 月 日前支付。剩余房款合计人民币 元(大写)：
合计人民币： 元(大写 元整)，占全部房价款的 %，余款 6.有线电视：交付时线路敷设到户; 7.宽带网络：交付时线路敷设到户。
以上第1 、2 、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用;第4 、5 、
6、7 项需要买受人自行办理开通手续。
第八条 交付时间和手续
(一)出卖人应当在 年 月 日前向买受人交付该商品房。
(二)该商品房达到第七条约定的交付条件后 ，出卖人应当在交付日期届满前 日(不少于10 日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人应当在_____年___月____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第 _____种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：
1.该商品房经验收合格。
2.该商品房经综合验收合格。
3.该商品房经分期综合验收合格。
4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。
5. 。
但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起_____日内告知买受人的;
2、 ;
3、 ;
第九条 出卖人逾期交房的违约责任
除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第 种方式处理：
1.按照逾期时间，分别处理((l)和(2)不作累加)。
(l)逾期在 日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。 (2)逾期超过 日买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。
买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之 的违约金。
2.
第十条 面积差异处理
- 6
(二)下列情形，出卖人不承担保修责任： 1. 因不可抗力造成的房屋及其附属设施的损害; 2. 因买受人不当使用造成的房屋及其附属设施的损害;
3. 。
(三)在保修期内，买受人要求维修的书面通知送达出卖人 日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。
第十二条 关于产权登记的约定。
出卖人应当在商品房交付使用后____________日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同 意按下列第 项处理：
1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的 %赔偿买受人损失。
2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的 %向买受人支付违约金。 3.
。 第十三条 争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解;或按照下列第 种方式解决：
1.依法向房屋所在地人民法院起诉。
2.提交 仲裁委员会仲裁。 第二十八条 补充协议
对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议(补充协议见附件十一)。
补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。
第二十九条 合同生效
本合同自双方签订之日起生效。
本合同连同附件共___页，一式_____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：
出卖人____份，买受人_____份，房管局______份，银行________份。
出卖人(签章)： 买受人(签章)： 【法定代表人】： 【法定代表人】： 【委托代理人】(签章)： 【委托代理人】(签章)：
签订时间： 年 月 日 签订时间： 年 月 日
- 8(3)顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【 】;
。
合同编号:________
新版规范房屋买卖合同范本二
温馨提示：本合同示范文本只是提供给当事人在签订合同时的一种参考，当事人须根据具体实际情况正确选择适用的条款并作相应的调整，切勿套用，订立重大合同或者内容复杂的合同最好咨询相关的法律专业人士，感谢您的阅读下载!
合同双方当事人(须由本人亲自填写，并确保所填联系方式真实可靠，以便能及时取得联系;如联系方式发生变化，应及时通知对方)：
出卖人(甲方)：
买受人(乙方)：
鉴于：1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，没有产权及债务纠纷，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意;
2、甲方愿意将房屋出卖给乙方;
3、乙方愿意购买上述房屋;
4、乙方已向甲方交付定金共
元整;
5、本合同项下房屋的《房地产权证》尚未办理.
根据国家有关法律、法规规定，甲乙双方在自愿、平等、诚实信用的基础上，为明确双方权利义务，就乙方向甲方购买房屋订立本合同，以资双方共同信守履行.
一、标的房屋基本情况
1、位置：
市
区
路
号
.
2、户型：
;建筑面积：
，套内面积：
.
3、本合同项下房屋相应的土地使用权随房屋一并转让.
二、房屋价款
房屋的交易总价为：人民币___________元整(大写：____佰____拾____万____仟____佰____拾____元整).
本合同项下房屋相应的土地使用权价款已包含在交易总价中.
公共部位与公用房屋分摊建筑面积不再另行计价.
三、付款方式及期限
甲乙双方同意以下列方式付款：
1、乙方已向甲方交付定金
元整，自本合同签订之日起____天内乙方支付首付款人民币____拾____万____仟____佰____拾____元整给甲方;
2、剩余房款人民币____拾____万____仟____佰____拾
元整于乙方取得该房屋的《房地产权证》之日起____天内支付.
四、房屋交付及产权登记的约定.
1、甲方应于本合同签订之日起____天内将本合同项下房屋全部交付给乙方，并应在交房当日将_________等费用结清.
2、甲方应当在房屋产权登记机关开始办理产权登记后
日内，及时办理权属登记(指房屋的《房地产权证》).
3、甲方应当在取得房地产权属证书(指房屋的《房地产权证》)之日起
日内，及时将房屋权属登记过户至乙方名下.
五、税费分担约定
1、甲方办理房地产权属证书所需要的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担.
2、甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担.
六、违约责任
1、乙方如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之
的违约金.
2、甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付，自本合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之
的违约金.
3、如甲方违反本合同第四条房屋交付及产权登记的约定，乙方有权选择下列任一种方式处理：
a.乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日起日
内将乙方已付房价款退还给甲方，并按已付房价款的
%赔偿乙方房屋损失，同时按乙方投入房屋装修的费用赔偿乙方的装修的损失.
b.乙方不退房，甲方按已付房价款的
%向乙方支付违约金.
七、争议的解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉.
八、特别约定
房屋交付后，如发生房屋征收或拆迁等对房屋及相应土地的补偿，由乙方所有.
九、免责条件
1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担损失赔偿责任;
2、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”.
十、本合同经重庆周立太律师事务所见证.
十一、本合同一式三份，甲乙双方各执一份、律师事务所一份，具有同等法律效力，自甲乙双方签字后生效.
十二、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同具有同等法律效力.
十三、双方约定的其他事项：附件
.
甲方：_________________
乙方：__________________
身份证号码：__________________
身份证号码：___________________
地址：___________________
地址：____________________
电话：___________________
电话：____________________
签订日期：
见证人：
规范房屋买卖合同范本(二)
合同编号：_________
出卖人：_________
买受人：_________
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
第一条
项目建设依据
1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权.
2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年
_________月_________日止.
3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________.
第二条
商品房情况
该商品房销售许可证号：_________.
商品房座落：_________区_________县_________路、道、街.
设计用途_________;建筑结构_________;建筑层数为_________层.
建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，公共部位分摊建筑面积_________平方米.
商品房平面图见附件一，商品房抵押、租赁等情况见附件二.
第三条
计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第_________种方式计算该商品房价款：
1、按建筑面积计算，该商品房单位为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元.
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为(_________币)每平方米_________元，总金额(_________币)_________元整.
3、按套(单元)计算，该商品房总价款为(_________币)_________元整.
第四条
付款方式及期限
买受人采取下列第_________种方式付款.
1、一次性付款，自签约日起_________日内付全部价款_________元.(小写：_________万元)
2、分期付款.
(1)第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元.(小写：_________元)
(2)第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________%;_________币_________元.(小写：_________元)
(3)其余部分在移交房屋前一天付清_________%;_________币_________元.(小写：_________元)
3、贷款方式付款.买受人可以首期支付购房总价款的_________%，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付.
第五条
房产交付
1、房产实物状况、权利状况，符合有关规定和双方约定的，方可交付;不符合有关规定和双方约定的，不得交付.
2、出卖人须于_________前，将该房产及相关证明交付买受人.如遇不可抗力，双方约定处理方式：_________.
3、上述相关证明包括：_________.
第六条
产权转移登记及其他相关设施登记
1、协议订立后，买卖双方应在30日内，到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续.
2、按照有关规定，其他相关设施应办理登记的，应在规定期限内办理.
3、如因一方原因造成另一方未能及时办理房屋所有权转移登记、其他相关设施登记造成损失的，应依法承担违约责任.
第七条
出卖人逾期交付商品房的处理
除遇不可抗力外，出卖人如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在_________日内的，买受人有权向出卖人追究已付款利息，利息自合同约定出卖人应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算.如超过上述约定期限的，买受人有权按照下述的第_________种约定，追究出卖人违约责任：
1、合同继续履行.出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算.此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金.
2、解除合同.出卖人应退还买受人已付款、支付已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至出卖人退还买受人已付款之日止，按银行同期贷款利率计算.此外，出卖人还应每日按商品房价款的_________‰向买受人支付违约金.买受人的实际损失超过出卖人支付的违约金时，出卖人还应承担赔偿责任.
第八条
买受人逾期付款的处理
买受人如未按本合同约定的日期付款，逾期在
_________日内的，出卖人有权追究买受人逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算.如超过上述约定期限的，出卖人有权按照下述的第_________种约定，追究买受人违约责任：
1、合同继续履行.买受人应支付逾期付款及其利息，利息自合同约定买受人应付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算.此外，买受人还应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金.
2、解除合同.买受人应每日按商品房价款的_________‰向出卖人支付违约金.
第九条
面积确认及面积差异处理.
（一）根据当事人选择的计价方式，本条规定以_________（建筑面积/套内建筑面积）（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理.
（二）当事人选择按套计价的，不适用本条约定.
（三）合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准.
（四）商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第_________种方式进行处理：
1、双方自行约定：_________.
2、双方同意按以下原则处理：
(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;
(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房.
（五）买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_________利率付给利息.
（六）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人.产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.
产权登记面积-合同约定面积
面积误差比=——_100%
合同约定面积
（七）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议.
第十条
出卖人关于房屋产权状况的承诺
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷.因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任.若出售的商品房设有他项权利的，出卖人应当在出售前征得他项权人的书面同意，并以书面形式公示和明确告知买受人.
第十一条
出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准.达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第_________种方式处理：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价.
第十二条
出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺
本项目物业管理用房为_________㎡，位于_________幢_________单元_________房号_________，轴线范围_________.
出卖人承诺与该商品房直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、于_________年_________月_________日前通水;
2、于_________年_________月_________日前通电;
3、于_________年_________月_________日前通气;
如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、_________
2、_________
第十三条
风险责任的转移
该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人.如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次.买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担.
第十四条
保修责任
自买受人实际接收该商品房之日起，出卖人对该商品房的下列部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由出卖人承担：
1、墙面，保修_________月;
2、地面，保修_________月;
3、顶棚，保修_________月;
4、门窗，保修_________月;
5、上水，保修_________月;
6、下水，保修_________月;
7、暖气，保修_________月;
8、煤气，保修_________月;
9、电路，保修_________月;
保修期内，因不可抗力的因素，或其他非出卖人原因造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担.
第十五条
质量争议的处理
买受人对该商品房提出有重大质量问题，买卖双方产生争议时，以_________出具的书面工程质量评定意见作出处理争议的依据.
第十六条
双方可以就下列事项约定
1、该商品房所在楼宇的屋面使用权.
2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权.
第十七条
房屋的用途
1、买受人的房屋仅作_________使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途.除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务.
2、出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质.
第十八条
物业管理
该商品房移交后，买受人承诺遵守小区(楼宇)管理委员会选聘的物业管理公司制定的物业管理规定;在小区(楼宇)管理委员会未选定物业管理机构之前，出卖人指定_________公司负责物业管理，买受人遵守负责物业管理的公司制定的物业管理规定.
第十九条
声明及保证
出卖人：
1、出卖人有权签署并有能力履行本合同.
2、出卖人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效.
3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对出卖人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为.
4、出卖人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是出卖人法定代表人或授权代表人.本合同生效后即对合同双方具有法律约束力.
买受人：
1、买受人有权签署并有能力履行本合同.
2、买受人签署和履行本合同所需的一切手续(_________)均已办妥并合法有效.
3、在签署本合同时，任何法院、仲裁机构、行政机关或监管机构均未作出任何足以对买受人履行本合同产生重大不利影响的判决、裁定、裁决或具体行政行为.
4、买受人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是买受人法定代表人或授权代表人.本合同生效后即对合同双方具有法律约束力.
第二十条
保密
买卖双方保证对在讨论、签订、执行本协议过程中所获悉的属于对方的且无法自公开渠道获得的文件及资料(包括商业秘密、公司计划、运营活动、财务信息、技术信息、经营信息及其他商业秘密)予以保密.未经该资料和文件的原提供方同意，另一方不得向任何第三方泄露该商业秘密的全部或部分内容.但法律、法规另有规定或双方另有约定的除外.保密期限为_________年.
第二十一条
通知
1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________(书信、传真、电报、当面送交等)方式传递.以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式.
2、各方通讯地址如下：_________.
3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方;否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任.
第二十二条
合同的变更
本合同履行期间，发生特殊情况时，买卖任何一方需变更本合同的，要求变更一方应及时书面通知对方，征得对方同意后，双方在规定的时限内(书面通知发出
_________天内)签订书面变更协议，该协议将成为合同不可分割的部分.未经双方签署书面文件，任何一方无权变更本合同，否则，由此造成对方的经济损失，由责任方承担.
第二十三条
合同的转让
除合同中另有规定外或经双方协商同意外，本合同所规定双方的任何权利和义务，任何一方在未经征得另一方书面同意之前，不得转让给第三者.任何转让，未经另一方书面明确同意，均属无效.
第二十四条
争议的处理
1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释.
2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解;协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：
(1)提交_________仲裁委员会仲裁;
(2)依法向人民法院起诉.
第二十五条
不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影响而未能履行其在本合同下的全部或部分义务，该义务的履行在不可抗力事件妨碍其履行期间应予中止.
2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________
日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料.声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响.
3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同.不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务.如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任.当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任.
4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件.此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争(不论曾否宣战)**、罢工，政府行为或法律规定等.
第二十六条
合同的解释
本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释.该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触.
第二十七条
补充与附件
本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，买卖双方可以达成书面补充合同.本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力.
第二十八条
合同的效力
1、本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效.
2、本协议一式_________份，出卖人、买受人各_________份，具有同等法律效力.
3、本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力.
出卖人(盖章)_________
买受人(盖章)_________
_________年____月____日
_________年____月____日
房屋买卖合同
甲方(卖方): 乙方(买方): 丙方(中介): 身份证号: 身份证号: 地址: 代理人: 代理人: 电话: 身份证号:
根据《中华人民共和国合同法》及其它有关法律、法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上，就房屋买卖事宜，达成以下协议：
第一条 房屋基本情况
甲方有位于柳州市 的 房壹套(以下简称该房)，该房建筑面积(权属登记面积)为 平方米，房型结构为 房 厅，房屋所有权证号为 号 ，该房产权属为 所有。
第二条
甲方同意将该房出售给乙方，乙方同意购买该房。甲方在出售该房屋的同时，将权属于该房屋的土地使用权一并出售给乙方。
第三条 丙方接受甲乙双方共同委托，为甲乙双方就该房买卖提供中介服务。 第四条 该房售价为人民币 元整(￥ )。
第五条 本合同签订之日，乙方支付人民币 元整(￥ )，作为购房定金给丙方代收。购房定金充抵房款的，在甲方向乙方交房当日支付给甲方。购房定金不充抵房款的，在甲方向乙方交房当日返还给乙方。乙方支付定金后，不得借故不买;甲方不得借故不卖和擅自提高或改动房价。乙方支付购房定金同时,甲方将上述房屋产权证交给丙方代收。
第六条 付款方式为 (
1、一次性付款
2、分期付款
3、银行按揭付款)。
1、一次性付款方式：自本合同签订之日起 个工作日内，乙方将购房总金额人民币 元整(￥ )一次性付给甲方。
2、分期付款：在签定本合同之日起 个工作日内，甲乙双方备齐过户所需资料，丙方协助甲乙双方办理上述房产过户手续，乙方于房产管理部门受理上述房产过户交易，并出具《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》当日，支付甲方首期部分购房款人民币 元整(￥ )，待乙方新房产证出具当日，乙方支付甲方第二笔房款人民币 元整(￥ )，余额房款人民币 元整(￥ )待甲、乙双方物业交割完毕、甲方向乙方交房当日，由乙方一次性支付给甲方。
3、银行按揭付款方式：在本合同签订之日起 个工作日内，甲、乙双方必须按照银行规定将办理按揭手续所需的资料备齐，乙方将不低于人民币 元整(￥ )的首付金额存入银行指定帐户中，剩余房款人民币 元整(￥ )向银行申请按揭贷款(如银行审批通过的贷款金额达不到申请额度的，差额部分由乙方以现金方式在房产过户当日支付给甲方);待银行对乙方按揭申请审批通过后 个工作日内，丙方协助甲乙双方到房产部门办理房产过户手续，在得到《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》后 个工作日内，甲乙双方到银行申请将首付款人民币 元整(￥ )支付给甲方。乙方于新的房产证出具后 个工作日内，乙方须积极配合银行到房产管理部门办理房产抵押登记手续;待乙方的《他项权证》出具，银行将按揭款项人民币 元整(￥ )由银行直接支付给甲方。
第七条 该房产过户所需的税、费约计人民币 元整(￥ )，由 方承担。 方在本合同签订之日支付给丙方，由丙方协助甲乙双方办理房产过户手续(以有关部门出具的发票为准，多退少补)。
第八条
丙方提供的房屋买卖中介服务范围，期限及收费标准，支付时间及方式
1、丙方接受甲乙双方共同委托，向甲、乙双方提供看房与代收，转付房屋买卖所需各项费用及代办购房按揭贷款手续，协助办理房屋产权登记手续、协助甲乙双方办理物业交割等房屋买卖中介服务。
2、中介服务费收取标准，支付方式及时间：中介服务费为人民币 元整(￥ )。其中甲方支付人民币 元整(￥ )，乙方支付人民币 元整(￥ )。在本合同签订之日，乙方直接支付给丙方，甲方于房产局受理上述交易出具《柳州市房产交易所产权登记业务受理单》当日支付给丙方。
3、因甲方或乙方或甲乙双方原因造成本合同不能履行的，中介服务费不予以退还。
4、甲乙双方另行委托第三方提供中介服务或擅自进行交易的，中介服务费不予以退还。
5、房屋买卖中介服务期限：自 之日起至 日止。 第九条 物业交割：
1、甲方于 之日起 个工作日内，将该房完好交付给乙方，保持房屋结构及水电、煤气、卫生、有线电视或数字电视(含机顶盒)、通讯等配套设施完整，保持原有装修状况。
2、甲方须结清该房交付前所发生的水电、煤气、卫生、有线电视或数字电视(含机顶盒)、通讯、物业管理等各项费用，并协助乙方办理以上物业配套设施过户手续。如甲方不能结清该房交付前所发生的水电、煤气、卫生、有线电视或数字电视(含机顶盒)、通讯、物业管理等各项费用，或不协助乙方办理以上物业配套设施过户手续的，视为甲方不能按期交房。
3、甲方除房屋主体结构外，合同项内有 ，甲方移交时须保持完好。 第十条 其他
1、甲方保证该房屋产权的真实性与明晰性，保证该房没有权属纠纷或债权债务纠纷。
2、甲、乙双方应按照本合同约定时间向丙方交付丙方提供中介服务所需的各项资料。并保证所交付资料的真实性和准确性。
3、甲乙双方应严格遵循丙方的要求，在丙方通知的时间、地点到场办理房屋买卖有关手续。 第十一条 违约责任
1、自签定本合同之日起，甲、乙双方任何一方未按合同约定时间到场办理相关手续，超过 天，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金 元整 (¥ )，并承担丙方应收取的所有服务费。如甲、乙双方共同违约的，则各自支付丙方应收的中介服务费。
2、该房屋的产权不真实、明晰，出现权属纠纷或债权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担。
3、甲、乙双方不能按照合同约定时间，逾期提供有关房屋买卖需要的相关资料及到场办理各项手续，每逾期一日，应按日向对方支付违约金壹佰元(100元/日)。
4、乙方逾期付款的，应每日按应付款项的万分之五向甲方支付违约金。
5、甲方逾期交房或交割物业手续的，每逾期一日，应按日向乙方支付违约金壹佰元(100元/日)。同时乙方有权要求丙方在甲方应得的款项中予以扣除乙方的损失，要求丙方拒绝转付甲方应得的款项，由此引起的一切责任由甲方承担。
6、因甲乙方不配合丙方工作，造成时间拖延的，则委托服务的时间顺延，同时丙方有权拒绝转付各类款项，由此引起的一切责任由违约方承担。
7、任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成的损失，还应当赔偿损失(包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等等)。
第十二条 补充条款： 第十三条 修改本合同条款由甲、乙、丙三方共同签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。 第十四条 本合同发生争议，由三方当事人协商解决，协商不成，可依法向人民法院提起诉讼。
第十五条 本合同一式肆份，甲乙双方各持一份，丙方持两份，经甲、乙、丙三方签字或盖章后生效。
甲方： 乙方： 丙方：
代理人： 代理人： 代理人：
签订地点：
签订时间： 年 月 日
房屋买卖合同
甲方： ，性别： 、出生日期： 年 月 日 身份证号码： 住址： 乙方： ，性别： 、出生日期： 年 月 日 身份证号码： 住址：
根据《中华人民共和国合同法》的规定，经甲、乙双方协商一致，现就位于 市 小区 室房屋，建筑面积 平方米，不动产权证号： 房屋转让事宜达成如下协议。
一、转让价格：
甲方以人民币 万元(大写： 元整)将上述房屋转让给乙方(其中包括 年 月 日前甲方已经交付的其他费用)，乙方同意以此价接受转让。
二、支付方式：
乙方于
年
月
日首付给甲方
(大写： )，剩余 (大写： )待房屋产权证手续办完后(取房屋产权证之前)一次性全部付清。
三、甲方于 年 月 日将该房屋交付给乙方使用。
四、甲方积极无偿协助乙方办理该房屋的房屋产权证等相关手续，办理房屋产权登记等手续及过户所需费用全部由乙方承担;
五、甲、乙双方对该房屋的现状均表示认可;
六、甲方保证所转让的房屋无出租、抵押、担保等产权受限争议。
七、违约责任：
(1)乙方的违约责任
乙方未按本合同规定的付款方式付款，每逾期一日，按照逾期金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，收回房屋并不退还之前乙方所交付的房款。
(2)甲方违约责任
甲方未按本合同规定将房屋及时交付给乙方使用或未按规定配合乙方办理房屋产权证等相关手续，每逾期一日，按照乙方所付金额的2‰支付违约金，逾期达一个月以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，届时将由甲方承担此次交易中双方的全部交易税费，并向乙方支付购房款10%的违约金。
八、本合同自双方签字之日生效，一式两份，双方各执一份。
九、补充： 。
甲方1： 乙方1： 联系电话： 联系电话： 甲方2： 乙方2： 联系电话： 联系电话： 年 月 日
上海市房屋买卖合同将限购令也写入，以下是新增加的条款。购房者签订房屋买卖合同的时候，需要注意将新增条款加入合同内容，最后附上海市房屋买卖合同范本。
市房管局和市工商局联合对《上海市商品房预售合同示范文本》、《上海市商品房出售合同示范文本》、《上海市房地产买卖合同》进行了修改，增加了有关住房限售规定的特别告知、违反住房限售规定解除合同的责任等条款。买房人在签买卖合同时要看清新增的责任义务条款。
房地产开发企业预售、出售新建商品房，将会采用修改后的《预售合同示范文本》、《出售合同示范文本》与购房人订立合同;而二手房买卖双方当事人则采用《买卖合同示范文本》。即日起新版购房合同示范文本启用。
三个合同新增内容包括：
●增加“特别告知二”：买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。
●暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
●购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，慎重确定购房款支付方式。
三个合同均增加补充条款：
●在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：双方共同办理合同网上备案撤销等解除合同手续;因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任。
●二手房交易专用的 《买卖合同示范文本》还修改了争议解决条款：买卖双方在履行本合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或选择向上海仲裁委员会申请仲裁，或依法向人民法院起诉。
上海市房屋土地资源管理局 上海市工商行政管理局
制定 二○○三年三月
特 别 告 知
一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。
二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。
三、合同内的空格由买卖双方当事人商定后如实填写;【
】内容为并列的选择项，可根据实际选择，不予选择的划除;
四、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：
1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。
原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章;因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。
房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。
2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。
3、房屋交接是出卖人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。 双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。
出卖人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有“两书”规定的权益。
4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。
5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。
6、买卖已出租房屋的，出卖人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。
7、买卖已抵押房地产的，出卖人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。
8、房地产买卖后的土地使用权
(1)居住房屋
居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第(一)项如实填写。
未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第(二)项。
(2)非居住房屋
该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。
按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第(二)项。
除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在第三条第(三)项内约定。
9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡(镇)范围内的集体经济组织或者个体经营者。
10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利转移外，住房内 的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。
11、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。
五、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章;其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据;
六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。
房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第
项处理：
(一)本合同生效后
日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。
(二)在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。
户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的
日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。
七、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。因此，合同当事人如不愿仲裁的，愿意向法院起诉的，请将合同第十三条划去。
八、本合同示范文本可向房地产交易中心购取。 买受人(乙方)：
根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。
第一条 甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过
公司居间介绍(房地产执业经纪人：
，经纪人执业证书号： )】，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(以下简称房地产)，房地产具体状况如下：
(一)甲方依法取得的房地产权证号为：
; (二)房地产座落在上海市
【区】【县】
【路】
【弄】【新村】
【支弄】
号 室。(部位：
)房屋类型：
;结构：
;
(三)房屋建筑面积
平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】
平方米。
(四)房屋平面图和房地产四至范围(附件一);
(五)该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】;国有土地使用权以【出让】【划拨】【
】方式获得;
(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况(附件二)
(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。
甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。
第二条
甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为 (
币)计
元。(大写)： 仟 佰 拾 万
千
百
拾
元整。
乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。
第三条
甲方转让房地产时，土地使用权按下列第 款办理。
(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从
年 月
日起至
年
月
日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。
(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，【可以不办理】【应办理】土地使用权出让手续的，应由【甲方】【乙方】按规定【将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家】【办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金】。 (三)
第四条
甲、乙双方同意，甲方于 年 月 日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的 日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后【签订房屋交接书】【甲方将房屋钥匙交付给乙方】【 】为房屋转移占有的标志。
第五条
甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏、或被拆除的房屋装饰及附属设施【估值
倍】【价值
元】向乙方支付违约金。
第六条
甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的
日内，【甲乙双方共同】【委托甲方】【委托乙方】【委托
】向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
上述房地产权利转移日期以
【市】【区】【县】房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。
甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。
第七条
上述房地产风险责任自该房地产【权利转移】【转移占有】之日起转移给乙方。
第八条
本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。
在上述房地产【权利转移】【转移占有】前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。【权利转移】【转移占有】后该房地产使用中所发生的费用，按本合同附件四约定支付。
第九条
乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第
款内容处理。
一、每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的
%的违约金，合同继续履行。
二、乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的
日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的
日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款
%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起
日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。
三、
第十条
甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，甲、乙双方同意按下列第
款内容处理。
一、每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款
%的违约金，合同继续履行。
二、甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的
日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的
日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起
日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的
%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
三、
第十一条
经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。
第十二条
本合同自【甲、乙双方签订】【
公证处公证】【
】之日起生效。
第十三条
本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上海仲裁委员会仲裁(不愿意仲裁，愿意向人民法院起诉的，请将此条款划去)。
第十四条
本合同一式
份，甲、乙双方各执
份，
、
和
【市】【区】【县】房地产交易中心各执一份。 补 充 条 款
(粘贴线) (骑缝章加盖处)
附 件 一
房屋平面图及房地产四至范围
(粘贴线) (骑缝章加盖处)
附 件 二
随房屋同时转让的设备及装饰情况 (粘贴线) (骑缝章加盖处) 设备： 装饰：
附 件 三 付款协议
(粘贴线) (骑缝章加盖处)
本合同签订后，乙方于
年
月
日支付全部房价款的
%计
币
元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。
乙方于【
年
月
日前】【
后
日】支付
币
元(大写)：
。
乙方于【
年
月
日前】【
后
日】支付
币
元(大写)：
。
附 件 四
物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付 (粘贴线) (骑缝章加盖处)
除下述所列应由甲方、乙方支付的各项费用外，在【权利转移】【转移占有】前未支付、未结算的费用均由甲方承担;【权利转移】【权利占有】后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。
1、由甲方承担的费用：
2、由乙方承担的费用： 附 件 五
相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系) (粘贴线) (骑缝章加盖处) 已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：
同意出售上述房屋。
(签章)
(签章)
(签章)
(签章) 租赁情况： 抵押情况： 相邻关系：
附 件 六
居间介绍、代理等中介服务情况 (粘贴线) (骑缝章加盖处) 【居间介绍】【代理】的房地产经纪公司：(章) 联系地址： 联系电话：
房地产执业经纪人姓名： 房地产经纪人执业证书号： 联系电话：
居间介绍、代理内容：
【代理委托方： 方】
甲方(一)：
【身份】【
】
证号：
【居住】【注册】地址：
邮政编码：
代理人：
联系电话：
【本人】【法定代表人】 (签章)
甲方(二)：
【身份】【
】 证号：
【居住】【注册】地址：
邮政编码：
代理人：
联系电话：
【本人】【法定代表人】 (签章)
年 月
日签于：
乙方(一)：
【身份】【
】
证号：
【居住】【注册】地址：
邮政编码：
代理人：
联系电话：
【本人】【法定代表人】 (签章)
乙方(二)：
【身份】【
】 证号：
【居住】【注册】地址：
邮政编码：
代理人：
联系电话：
【本人】【法定代表人】 (签章)
年 月
日签于：
本合同由下列各方于年月日在签订：
甲方
营业执照号
住所地：
乙方
营业执照号
住所地：
根据国家有关法律、法规和相关规定，甲乙双方遵循自愿、公平、诚实信用的原则，经充分的协商，就甲方所拥有的渔船的买卖事项，订立本买卖合同如下：
第一条渔船基本情况
1买卖渔船及其设备概况
船名
渔船编码
总长
船长
型宽
型深
船体材质
船舶类型
总吨位
净吨位
建造日期
作业类型
机电设备
主机型号
主机总功率
主机制造厂
出厂日期
齿轮箱型号
发电机型号
其他
2转让前，渔船所有权状况如下：
所有人姓名
性别
有效证号
所有权比例
备注
持证人
共有人
合计
3双方约定的其他事项：
第二条转让内容
21甲方同意向乙方转让渔船%的所有权。乙方同意向甲方购买渔船%的所有权。
22乙方对于转让完成后取得的渔船的处理方式为
□直接投入作业生产□更新改造□拆解其他
23转让完成后，渔船所有权结构如下：
所有人姓名
性别
有效证号
所有权比例
备注
拟持证人
共有人
合计
第三条转让价款
甲方向乙方转让渔船%的所有权，作价人民币万元
第四条价款支付方式
41价款结算方式为
□福建省海洋渔业船舶交易服务中心结算，交易中心为42条中的收款方。
□自行结算
其他约定
注：如选择交易中心结算，则交易中心成为收款方，在收到乙方价款个工作日内将其转付给甲方。如选择自行结算，则甲方为收款方。
42支付方式
421定金支付
在本合同签订后日内，乙方应支付定金人民币万元双方完成渔船证书变更手续时，定金退还给乙方或抵作价款。
422转让款支付
□一次性付清的方式。乙方在本合同签订后日内一次付清。
□分期付款的方式。乙方首期付款不得低于转让款的%，合计人民币万元，在合同签订后日支付，剩余款项于
前付讫。
第五条实物交割
1如涉及渔船交割，双方约定在年月日在办理渔船实物交割手续。
2具体交割内容详见《渔船交割清单暨交接证明书》
3除本协议另有约定外，渔船毁损、灭失的风险，在渔船交割之前由甲方承担，交割之后由乙方承担。
第六条证书办理
61双方约定在年___月___日之前办理完毕渔船证书变更手续》、《渔业船舶检验证书》、《渔业捕捞许可证》以及《所有权证书》的注销及登记手续)
62双方同意由负责办理渔船证书变更手续。合同另一方有义务配合办理。
63在渔船证书变更手续完成之前，甲方不得在渔船上设置抵押担保、债务等第三方权利。
64乙方在未取得变更后的渔业船舶登记、所有权、检验、捕捞许可证书情况下，不得出海从事渔业生产。如果在变更前就出海从事渔业生产，产生的事故、损害等的责任由乙方承担。
第七条费用承担
71涉及与渔船证书办理相关的费用按以下方式承担
□由方单独承担。
□双方办理渔船实物交割前，渔船所发生的各项费用由甲方承担;实物交割完成时起，渔船所发生的各项费用由乙方承担。
□双方约定的其他方式
第八条违约责任
81任何一方发生违约行为，都必须承担违约责任。如甲方违约致使本合同不能履行，定金应双倍返还乙方;如乙方违约致使本合同不能履行，则无权请求返还定金。如甲、乙双方协商一致解除合同的，甲方应将定金退还给乙方。
82如甲方未能按本合同约定按期完成渔船交割，每逾期天，应按转让款的%向对方支付违约金;如逾期天以上，则乙方有权选择单方解除本合同。
83乙方未能按期支付所有权转让款的，每逾期天，应按转让款的%向甲方支付违约金。如逾期天以上，则甲方有权选择单方解除本合同。
84甲、乙任何一方不按第61条款约定期限配合对方办理渔船证书变更登记手续的，每逾期天，应按转让款的%向对方支付违约金;如逾期天以上，则守约方有权选择单方解除本合同。
8经甲、乙双方协商，也可约定其他赔偿方式
第九条争议解决方式
甲乙双方在本合同的履行过程中如发生争议，可协商解决;协商不成，任何一方可依法采取以下方式
□向仲裁委员会申请仲裁。
□向人民法院起诉。
第十条其他事项
01本合同自双方或其授权代表签字并盖章之日起生效。
02本合同一式份，甲、乙双方各执份，交易中心留存壹份用于备案，其余份用于向渔船权属登记等管理机构办理变更登记手续及其他相关手续时使用。
03甲、乙双方应根据省政府办公厅《关于进一步加强海洋渔船管理工作的通知》文有关要求进行渔船交易。
第十一条双方可就下列事项进行特别约定：
11该渔船在省海洋渔业船舶交易服务中心或其分部进行交易产生的合理费用，甲方承担%，乙方承担%
12渔业成品油价格补助：
13保险：
14其他：
