简易房屋买卖合同（精选12篇）
【证件类型】 身份证【证件号码】
地址：
买受人：
【证件类型】 身份证【证件号码】
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根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《菏泽市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就房屋买卖事宜达成如下协议：
第一条房屋基本情况
(一)出卖人所售房屋(以下简称该房屋)为【楼房】，坐落于： ，该房屋所在楼层为 层，建筑面积共平方米，房屋附属设施含【储藏室】平方米【车库】平方米 【车位】 及装修不可拆卸部分。
第二条 房屋权属情况
(一)房屋产权证明
1、该房屋现没有办理所有权证。
2、商品房买卖合同号： (以 与 签订的《商品房买卖合同》为准)
(二)该房屋性质为商品房;
(三)房屋的抵押情况为无。
(四)该房屋的租赁情况为无。
第三条 成交价格、付款方式及资金划转方式
(一)经买卖双方协商一致，该房屋以套计价，成交价格为人民币 元整(￥ 元)。
(二) 买受人在签订本合同的同时支付人民币 元整(￥ 元)，付款以收据为证，余款 元整(￥ 元)作为过户的保证金，待过户完毕之后另行一次性支付，付款以收据为证。划转方式：买受人支付定金的方式为直接支付给出卖人。
第四条 房屋产权及具体状况的承诺
本合同中该房屋的权属证明由出卖人提供并保证真实有效，出卖人承诺和保证该房屋在交易过程中无任何产权权属纠纷或债务纠纷，不涉及民间借贷，不涉及查封，不涉及(第三方)诉讼。如该房屋存在共有人或其他权利人，出卖人保证此交易已告知和取得共有人及其他权利人的同意，并自行清理。如因出卖人原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生的一切法律及经济纠纷的，由出卖人及本合同签署人承担相应的法律及违约责任。
出卖人保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，本合同及附加协议中所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人。买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。
出卖人保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入本合同及附加协议的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。
第五条 房屋的交付
在本房屋交付之日前发生的【物业管理费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】等全部费用由【出卖人】承担，交付日之后(含当日)发生的费用由买受人承担。
出卖人应当在 (约定时间或约定条件)将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列第 1 、2 项手续：
1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接《房屋买卖合同》及附加协议中所列物品;
2、移交该房屋房门钥匙;
第六条 权属转移登记及税、费相关规定
(一)买卖双方同意，应于本合同签署后 (约定时间或约定条件)，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。办理转移登记所发生的交易费、登记费、测验费、评估费、契税、增值税、个人所得税等一切由过户产生的费用【买受人】【出卖人】各承担50%。
(二)本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及菏泽市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方同意，交易过程中产生税费的承担以约定为准。
(三)本房因拆迁产生的安置费及利息归【出卖人】所有。
本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由【买受人】【出卖人】共同缴纳。
第七条 违约责任
(一)定金责任
交付定金后，出卖人不论以任何原因提出终止合同，应双倍返还买受人所付定金;买受人不论以任何原因提出终止合同，买受人所付定金归出卖人所有。
(二)逾期交房责任
除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间以下列方式分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在30日之内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过30日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的30%向买受人支付违约金，并赔偿买受人因购买此房屋产生的损失。
(三)逾期付款责任
买受人未按照第三条约定的期限和条件付款的，按照逾期时间以下列方式分别处理((1)和(2)不作累加)。
(1)逾期在30 日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;
(2)逾期超过30 日(该日期应当与第(1)项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期应付款的 30 %向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。
(四)逾期确权责任
如因约定方不按本合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相应于房价款30%的违约金。
如因某一方的过失而不能按本合同第七条约定时间或约定条件办理权属转移登记的，守约方有权利退房;
第八条 出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按已付款的30%支付利息，并按买受人累计已付房款的一倍支付违约金。
第九条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起7日内向另一方当事人提供证明。
第十条 争议解决方式
本合同项下发生的争议，由双方协商解决;协商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉;
第十一条 本合同自买卖双方签字(盖章)之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同及补充协议与本合同具有同等法律效力。
本合同一式2份，具有同等法律效力，其中出卖人1份;买受人1份。
出卖人(签章)：
签订时间： 年 月 日
买受人(签章)：
有这样一个案例:买房人和卖房人于2010年4月8日签定购房合同, 约定房屋总价179500元, 2010年4月18日办理产权过户手续, 同时买房人支付首付款500000元, 余款向银行办理贷款。卖房人在约定的时间通知买房人共同办理过户手续, 但买房人却没有按约前往。卖房人在两次发函催告未果后, 遂诉至法院。
卖房人诉称, 合同签定后, 己方按约积极履行了合同, 可买房人因担心房价下跌, 就以种种理由拒不履行合同, 故诉请法院判令买房人支付违约金。买房人辩称, 在履行合同过程中, 国家房产政策发生了变化, 2010年4月17日国务院下达了遏制房价过快上涨的通知, 明确规定了二套房的首付比例和贷款利率, 情势变更导致合同无法履行, 请求法院驳回卖房人的诉讼请求。
一审法院审理认为, 房屋买卖合同是当事人真实意思表示, 合法有效, 对当事人具有法律约束力, 当事人应按照约定全面履行自己的义务。在合同履行过程中, 国务院于2010年4月17日出台了房产新政, 规定购买二套房, 必须支付总房价的50%的首付款, 买房人主张订立合同的客观条件发生变更, 超出其预期, 导致合同不能继续履行。因此鉴于不可归责于当事人双方的原因, 故卖房人要求买房人支付违约金的诉讼请求, 缺乏依据, 法院不予支持。并判令驳回卖房人的诉讼请求。
一审宣判后, 卖房人不服判决, 依法提起上诉。在上诉理由中, 卖房人认为, 原审法院认定事实不清, 卖房人两次向买房人发函要求履行合同, 但买房人不予配合, 属于违约行为。而且, 虽然国务院2010年4月17日出台新政策, 但是南京市何时执行这一政策, 且这一政策如何导致合同无法履行的, 原审法院未能查明, 因此, 请求二审法院予以改判。
二审法院审理后认为:一、买房人未按约履行构成违约。国务院出台新政后, 商业银行并没立即禁止与借款人按原政策签定《个人购房借款合同》。本案中, 买房人在卖房人催告下, 拒绝办理过户手续, 在未去办理过户手续的情况下, 自认为无法按约取得贷款, 没有依据。二、买房人即使因为国务院新政策出台, 需要承担首付款和贷款利率的变化, 也仅是购房成本相对增加, 且银行贷款利率的变化, 系正常商业风险, 并不必然导致合同不能履行。三、根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释 (二) 中规定, 合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化, 继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的, 当事人请求人民法院变更或者解除合同的, 人民法院应当根据公平原则, 并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现买房人既未与卖房人协商, 也未请求人民法院进行变更或解除, 擅自变更或者解除, 于法无据。综上, 国务院新政的出台, 并不必然导致双方合同不能履行, 买房人擅自不履行合同, 构成违约, 应当承担违约责任。卖房人要求支付违约金的请求, 依法应予支持。
关键词：农村房屋买卖合同；宅基地；集体经济组织；法律效力
一、农村房屋买卖合同的法律效力分析
（一）农村房屋买卖合同的效力
1.认为农村房屋买卖合同无效
（1）《中华人民共和国土地管理法》第62条规定：每一户农村村民只能拥有一块宅基地，并且这块宅基地的面积不能超过所在直辖市、省或自治区规定的标准。
（2）《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不能转让用于非农业建设。如果允许买卖农村房屋，就将房屋项下的宅基地使用权也一并出卖了，这是不符合第63条的规定的。
（3）《中华人民共和国土地管理法》第12条规定：改变土地权属和用途的，应当办理土地登记手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：转让地上的建筑物致使其土地使用权转移的，要向土地所在地的土地行政管理部门申请土地变更登记，由原来的土地登记机关进行土地所有权、使用权的变更登记。如果房屋没有办理过户登记，则房屋买卖合同无效。
（4）《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第2条规定：农民不能向城市居民出卖农村房屋，城市居民也不能占用农民集体土地来建造房屋，有关部门不能为其发放土地使用证和房产证。
2.认为农村房屋买卖合同有效
（1）《宪法》规定：中华人民共和国公民在法律面前一律平等。农村村民、城市居民、本村人、外地人，都是我国公民，都享有法律赋予的平等的权利，都必须履行法律规定的平等的义务，承担平等的法律责任。法律不会因为买卖双方当事人是农村村民、城市居民、本村人、外地人而区分对待。
（2）《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：社员有买卖房屋的权利。在房屋出卖后，其宅基地使用权就转移给了买受人，但宅基地的所有权仍然归集体所有。这一规定，明确了农民有权利买卖农村房屋，并且在房屋买卖完成之后，宅基地使用权随之一并转移。
（3）最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为按约定交付房款并且管理房屋的农村房屋买卖合同有效。
（二）农村房屋买卖合同效力的法律分析
1.农村村民买卖农村房屋的法律效力
（1）同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。同一集体经济组织成员之间受交易主体的身份和土地权利的影响较少，同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。理由是：第一，宪法和其他法律规定人们对自己所有的房屋享有所有权，有权自行处分、转让。《物权法》第30条、第64条规定：农村村民对自己合法建造的房屋享有所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。买卖就是一种处分的形式。第二，法律没有禁止农村房屋买卖，并且在多部法律、法规中都规定了农村村民可以买卖自己所有的房屋。《土地管理法》第62条就规定了农村村民可以出卖自己的房屋，但是再申请宅基地的不被批准。
（2）不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的法律效力。不同集体经济组织之间的农村房屋买卖合同的效力的认定，还没形成定论，有的认为有效，有的认为无效。认为无效的原因是宅基地是属于农民集体所有的，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的特权，不能转让。处分了农村房屋的同时就会也处分了农村宅基地，这会损害农村集体经济组织的利益。买受人不是房屋所在地农村集体经济组织的成员，无权享受该村的宅基地使用权，所以房屋买卖合同无效。这种观点并不完全正确。理由是：第一，宪法、法律和国家政策没有禁止农民异地购买农村房屋。国家政策只是禁止将农村房屋出卖给城市居民，但是并没有规定不能出卖给不同集体经济组织的村民。第二，我国法律并没有禁止农民在购买房屋的同时取得宅基地使用权。土地和其上的房屋是两个独立的客体，即使受让人在购买农村房屋时无法取得宅基地使用权，也不会影响农村房屋买卖合同的效力。第三，不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋，有利于农村的社会经济发展。综上，不同集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同是有效的。
2.城镇居民购买农村房屋的法律效力
（1）城镇居民购买农村房屋的一般法律效力。我国法律、法规对于农村房屋能否转让给城市居民处于不明确状态。但在我国，党和国家的政策处于重要地位。国家政策明确禁止城镇居民购买农村房屋，因此，在法无明文规定的情况下，城镇居民购买农村房屋的行为不符合国家政策。同时，因为农村房屋买卖涉及到农村集体土地的所有权和使用权，而农村集体土地权利具有身份性，限于农村集体经济组织成员。法律禁止集体所有的土地使用转让，城镇居民购买农村房屋从而导致宅基地使用权被转让，这种现象应受到严格限制。综上，城镇居民购买农村房屋合同在原则上是无效的。
（2）城镇居民购买农村房屋合同有效的特殊情形。城镇居民购买农村房屋合同原则无效，但不排除在特殊情形下认定此类买卖合同有效。
第一，买受人是城镇居民身份，但其父母、配偶或子女是所购房屋所在地的农村集体经济组织成员，并且是家庭成员共同出资购买、共同居住的，该农村集体经济组织也同意该房屋买卖合同的，农村房屋买卖合同有效。
第二，出卖人将宅基地上的房屋出卖给城镇居民之前，该房屋的宅基地已经因为征收而变为国有土地，原是农民身份的出卖人随之变为城镇居民，宅基地的性质已经发生了变化，农村房屋买卖合同有效。
第三，城镇居民在购买了农村房屋之后，已经将户口迁入房屋所在地，并且申请加入当地农村集体经济组织、成为农民的，农村房屋买卖合同有效。
出租方（甲方）：
承租方（乙方）：
甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自年月日至年月日。
二、本房屋月租金为人民币元(小写：)，按结算。
三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。
四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。
五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。
七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
八、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方：乙方：
甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条 房屋基本情况
(一)房屋坐落于北京市 区(县) 街道(乡镇)
(二)房屋权属状况：甲方持有 (□房屋所有权证/ □公有住房租赁合同/ □房屋买卖合同/ □其他房屋来源证明文件)，房屋(□是 / □否) 已设定了抵押。
第二条 房屋租赁情况
租赁用途为： ;(居住/商业)
第三条 租赁期限
(一)房屋租赁期自 年 月 日至 年 月 日，共计 年
个月。
(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。
第四条 租金及押金
(一)租金标准： 元/(□月/ □季/ □半年/ □年)，
支付方式：(□现金/□转账支票/□银行汇款)，押 付 ，每(□月/ □季/ □半年/ □年)交一次房租
(二)押金：人民币 元整(?： )租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。
第五条 其他相关费用的承担方式
租赁期内的下列费用中， 由甲方承担， 由乙方承担：(1)水费(2)电费(3)电视收视费(4)供暖费(5)燃气费(6)物业管理费(7)房屋租赁税费(8)卫生费(9)上网费(10)车位费(11)室内设施维修费(12) 费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。
第六条 房屋维护及维修
(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全;承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。
(二)对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，甲方负责修复。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。
本合同经双方签字(盖章)后生效。本合同(及房屋交割清单附件)一式 份，其中甲方执 份，乙方执 份
出租人(甲方)签字(盖章)： 承租人(乙方)签字(盖章)：
联系方式： 联系方式：
甲方： 乙方：
甲方现有位于 房屋、场地一处，现租给乙方使用，经协商达成如下协议：
1、甲方提供乙方所用房屋、水、电、等设施，水、电费由乙方缴纳。
2、租期 年，由 年 月 日至 年 月 日止，每年租金为 元整(￥：)，租金乙方必须提前一个月交给甲方，到期不缴给甲方，甲方有权收回乙方所用房屋、场地。到期续租乙方有优先权，双方协商签订协议。
3、乙方使用期间，必须依法经营，不得从事任何违法经营，乙方因经营不善，违法经营造成的任何损失及账款，甲方不承担任何连带责任，均由乙方全部负责。乙方不能用甲方的房屋、场地做任何抵押。
4、使用期间，乙方未经甲方许可不得转租，不得私自建设，如有建设，必须征得甲方同意。合同到期乙方所建设施、设备应拆除移走，恢复场地。甲方需用设施、设备时双方协商，甲方付给乙方一定费用。
5、租用期间，如因政府拆迁，甲方退还乙方租金，本合同终止。
6、场地在租赁期限内所有权发生变动的，不影响本合同的效力。
本协议具有法律效力，双方必须共同遵守，不得私自违约。如有违约，违约方必须承担一切责任并包赔对方一切经济损失。双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字作为合同附件，附件与本合同具有同等的法律效力。
本合同一式两份，双方各执一份，签字生效。甲方： 乙方：
电话： 电话：
主流观点认为，《合同法》第56条规定，被撤销的合同自始没有法律约束力。因此，甲、乙虽然签订了房屋买卖合同，并共同申请完成了房屋所有权转移登记，但该房屋买卖合同一旦被撤销，溯及到合同签订时，其效力就不存在，基于合同已经转移登记到乙名下的房屋所有权，应当自动恢复到合同签订前的状态，即自动恢复为卖方甲所有。换言之，人民法院生效的判决书虽然只撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，但是，依《合同法》第56条的规定，该判决也同时确认卖方甲取得了原本属于自己的房屋所有权，故登记机构可应卖方甲的单方申请，凭生效的撤销房屋买卖合同的判决书，先行撤销乙的房屋所有权登记，收回乙的房屋所有权证书或公告其作废，恢复原登记簿的记载，即恢复甲原来的房屋所有权登记，并向甲补发房屋所有权证。笔者对此很赞同。
一、人民法院生效的判决书撤销的是基于房屋买卖合同建立的债权，不是记载在登记簿上的物权———房屋所有权
从理论上看，人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，是否及于因该合同取得的物权———房屋所有权，须通过公示与物权之间的关系来考察。目前，公示与物权关系的体现主要有公示生效主义与公示对抗主义两种模式。公示生效主义，即不动产物权非经公示不发生效力，如《瑞士民法典》第972条第1款规定，物权在不动产登记簿里记载后，始得成立并依次列顺序日期。该主义以严格区分物权和债权为背景。公示对抗主义，即不动产物权未经公示也发生效力，但未经公示的物权不能对抗第三人，如《日本民法典》第177条规定，不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法规定进行登记，不得以之对抗第三人。该主义对物权和债权的区分模糊，或者说，物权和债权并无实质区别。我国《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿上时发生效力。在我国，公示与物权的关系采公示生效主义。申言之，我国是严格区分物权和债权的。故人民法院生效的判决书撤销了房屋买卖合同，只是撤销了基于该合同建立的债权，并不及于因该合同取得的物权——房屋所有权。
从法律规范上看，《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定明确体现了《物权法》中债权和物权相区分的原则。《民法通则》第84条第1款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。据此可知，债权即债权人享有的权利。本案中，买方乙基于房屋买卖合同约定建立了债权，该债权是乙享有的请求卖方甲交付房屋并协助办理房屋所有权转移登记的权利，债权是请求权。《物权法》第2条规定，物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权是支配权，具体到房屋所有权，权利人无须他人同意或配合，依自己的意思直接对房屋享有占有、使用、处分、收益的权利。因此，债权和物权是两种不同的财产性权利，债权是物权变动的原因，物权是债权实现的结果。本案中，人民法院生效的判决只是撤销了作为物权变动原因的债权，没有撤销债权实现结果的物权——房屋所有权，即只消灭了物权产生的原因，而没有消灭物权本身。
《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据。记载在登记簿上的物权，没有被撤销或注销的，仍然依法有效。本案中，虽然人民法院生效的判决书因法定原因撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，但没有撤销已经依法转移登记在乙名下的房屋所有权，故登记在乙名下的房屋所有权仍然依法有效。
二、房屋买卖合同被撤销后，“返还房屋”不是物权，是请求权
本案中，人民法院生效的判决书，虽然撤销了卖方甲与买方乙签订的房屋买卖合同，但没有撤销已经转移登记到买方乙名下的房屋所有权，更没有将该房屋所有权确认给卖方甲，笔者据此认为，卖方甲只是基于该判决取得了返还房屋的两种请求权。
一是基于买方乙的不当得利取得的债权请求权。《民法通则》第92条规定，没有合法依据取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。不当得利是指没有法律上的依据取得利益并致他人利益受损的行为。不当得利成立后，在受益人与受损人之间产生债权债务关系，即不当得利之债。买方乙与卖方甲签订的房屋买卖合同被人民法院生效的判决撤销后，基于该合同转移登记到乙名下的房屋所有权失去法律上的支撑依据，乙取得的房屋所有权遂构成不当得利，甲则因失去房屋所有权而使利益受损，甲、乙间形成不当得利之债。甲因该不当得利之债取得请求权，可以直接请求乙或诉请人民法院判决乙履行返还房屋所有权的义务，而不能直接享有现时登记在乙名下的房屋所有权。
二是基于返还财产取得的物权请求权。《合同法》第58条规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。申言之，卖方甲可以凭撤销房屋买卖合同的生效判决书，直接请求乙或诉请人民法院判决乙将登记在其名下的房屋所有权复原登记到自己名下，即甲享有的是房屋所有权的复原登记请求权，不是直接的房屋所有权。复原登记请求权也属于物权请求权。
因此，本案中，房屋买卖合同被撤销后，基于该买卖合同已经转移的房屋所有权不能自动恢复到卖方甲名下，甲须通过行使请求权才能恢复其原来的房屋所有权。
三、登记机构不能凭生效撤销房屋买卖合同的判决书注销或撤销登记在买方乙名下的房屋所有权，应当适用转移登记办理返还的房屋登记
在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第41条规定，经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院生效的法律文书办理注销登记。人民法院生效的确认房屋所有权消灭的法律文书，才能作为登记机构办理注销登记的依据。本案中，人民法院生效的判决仅仅是撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，没有确认已经转移登记在乙名下的房屋所有权消灭，也没有将登记在乙名下的房屋所有权确认给甲，即不能体现登记在乙名下的房屋所有权消灭，故不能用作登记机构办理注销登记的依据。
《房屋登记办法》第81条规定，司法机关生效的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，登记机构可撤销原房屋登记。人民法院生效的确认当事人以非法手段获取房屋登记的法律文书，方可用作登记机构办理撤销房屋登记的依据。本案中，人民法院以显失公平为由撤销了甲、乙签订的房屋买卖合同，不能证明甲、乙因隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记，因此，登记机构不能凭该判决书撤销转移登记在乙名下的房屋所有权。
登记机构怎样才能将乙返还甲的房屋所有权登记到甲名下呢?
笔者认为，本案中，由卖方甲单方申请恢复其原来的房屋所有权登记是不当的。在房屋登记实务中，《房屋登记办法》第12条第(二)项规定，因人民法院生效的法律文书取得的房屋权利，属于权利人单方申请登记的情形，如前所述，人民法院生效的判决书只撤销了甲、乙间的房屋买卖合同，并没有将因该合同已经转移的房屋所有权确认给甲，即甲没有因该生效的判决书取得房屋所有权，故不能单方申请登记。
欲将登记在乙名下的房屋所有权登记到甲名下，系因房屋权利主体变动产生的登记，属于转移登记。如前所述，甲只能行使物权请求权或债权请求权，直接请求乙协助办理转移登记，将房屋转移登记到自己名下，如果乙配合，甲、乙共同持撤销合同的生效判决书等材料申请转移登记即可，无须另行提交房屋所有权须转移的材料。如果乙不配合，甲可以诉请人民法院判决乙返还房屋，或履行返还房屋义务。无论人民法院判决乙返还房屋，还是履行返还房屋义务，均不是直接确认房屋所有权属于甲，而是确认乙不向甲返还房屋时应当承担的法律责任，仍然需要乙协助，通过共同申请转移登记，才能将房屋登记到甲名下。该判决只是在乙再不返还房屋时，为甲奠定了申请人民法院强制执行的基础，即若乙还不履行生效判决书确认的返还房屋义务的，甲可以申请人民法院强制执行，登记机构可凭人民法院的执行文书办理转移登记。
编辑同志：
今年3月，吴某的妻子与我签订了一份房屋买卖合同，她将丈夫婚前建造的一栋楼房作价卖给了我，合同约定了房价10%的违约金。吴某外出回来后，对妻子的行为不予认可，表示不同意办理房屋产权过户手续，致使我无法取得房屋的产权。请问，我和吴某妻子签订的合同是否有效，我是否可以向吴某夫妇请求支付违约金？
吴严
吴严朋友：
你反映的问题有两个，一个是哪些财产属于夫妻一方的个人财产，另一个是无效合同的法律后果问题。1993年《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第6条规定，一方婚前个人所有的财产，婚后由双方共同使用、经营、管理的，房屋和其他价值较大的生产资料经过8年，贵重的生活资料经过4年，可视为夫妻共同财产。但新《婚姻法》对此作了新的规定，该法第18条第1项明确规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。即吴某婚前建造的楼房是吴某的个人财产，其妻子对该楼房没有处分的权利。《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”但吴某妻子与你签订房屋买卖合同，既未经得丈夫吴某的同意，事后又没有得到吴某的追认，因此，该房屋买卖合同属无效合同。《合同法》同时规定，因无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，你可以向吴某妻子请求因无效合同造成的损失。根据《合同法》，违约金是合同当事人双方的约定，属于合同的内容，它的效力与合同的效力是一致的。既然你们的合同已经确认为无效，那么，违约金的条款也就失去了效力。因此，你将无权向吴某夫妇请求支付违约金。
妻子可以查询丈夫的个人存款账户吗
编辑同志：
我与丈夫结婚十多年，家庭收入全部由他掌握，在银行也是以他的名字开户存款，经过多年积攒，银行存款已有数万元。不久前，我丈夫起诉要求离婚，他在向法院提交的财产清单中称家庭存款仅有数千元，竟然隐瞒了数万元。对于丈夫想独占存款的行为我非常气愤，并向法院提出异议。法官要求我举证，我带着街道办出具的能证明我们夫妻关系的证明以及自己的身份证、结婚证，到银行要求查询丈夫的存款账户，不料银行竟说以我丈夫名义所开的个人存款账户属我丈夫的个人隐私，拒绝我的查询要求。请问这种说法对吗？我该怎么办？
李小兰
李小兰朋友：
个人隐私，又称私人生活秘密，是指私人生活安宁不受他人非法干扰、私人信息秘密不受他人非法搜集、刺探和公开等。隐私权受法律保护，具有不可侵犯性，包括夫妻一方也不得侵犯另一方的隐私权。根据国务院《储蓄管理条例》第32条、《个人存款账户实名制规定》第8条，金融机构及其工作人员对储户的储蓄状况和个人存款账户的情况负有保密责任。金融机构不代任何单位和个人查询、冻结或者划拨储蓄存款，不得向任何单位或者个人提供有关个人存款账户的情况，并有权拒绝任何单位或个人查询、冻结或者扣划个人在金融机构的款项；但是法律另有规定的除外。可见，个人的储蓄存款情况和个人存款账户等是涉及个人隐私的材料，银行拒绝你的查询要求是正确的。根据《民事诉讼法》第64条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第17条规定，涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据。因此，你可以向人民法院提交书面申请，请求人民法院对以你丈夫名字所开的个人存款账户情况进行调查。
离婚时一方分得的彩票中奖另一方可否要求分割奖金
编辑同志：
我的朋友张某与夏某因感情不合离婚，张某嗜好买彩票，离婚前用工资买了500元250张彩券，离婚时这些尚未开奖的彩票被当作夫妻共同财产分给了张某。离婚后，这批彩票中有一张彩券中了40万元大奖。夏某得知此事后，向张某讨要未果，以彩票为婚姻存续期间用夫妻共同财产买得为由，向法院起诉，要求对奖金予以平分。请问他的请求能否得到法律的支持？
顺新
顺新朋友：
不能。彩票是一种射幸合同凭证，彩民购买了彩票即获得了射幸中奖的权利。彩票尚未开奖，这种权利只是一种期待权。彩票是在婚姻存续期间用夫妻共同财产买得，夫妻对这种期待享有平等的权利。可夫妻双方离婚时，彩票被当作夫妻共同财产分给了一方，这种射幸中奖的期待权也随之转移给了分得彩票的一方。因此夏某以彩票为婚姻存续期间用夫妻共同财产买得，离婚后要求分割张某用离婚时分得的彩票对得的奖金，法律不能支持。對此1990年11月5日最高人民法院在就湖南省高级人民法院的一份请示的复函即最高人民法院民事审判庭对有关奖券纠纷问题的复函（90）民监字第130号中作过这样的答复：“经调卷审查，并征求有关部门的意见，我们研究认为：1987年6月4日，刘运林向刘志平借20元现款为彭显亮买瓷板，同年8月24日，刘运林将一张面额20元的奖券给刘志平抵债时，未对可能获得的中奖权利约定条件，因此，应视为该奖券及奖券上所载明的财产权利一并转移，刘志平是该奖券的合法占有者，奖券中奖5000元应归刘志平所有。”
父母生前给的房子和嫁妆能否作为遗产继承分割
编辑同志：
父母生有4个孩子。2000年，我姐姐蓉蓉出嫁时父母给了她2万元嫁妆钱。我是家中老小，前年结婚时和父母分开居住，父母在分家时把两套房子分了一套给我。半年前，父母因意外事故不幸去世。我们几个子女料理完后事后，商量分割父母的遗产。他们3人都要我把父母给我的住房交出作为遗产分割，但是我觉得自己的房子是父母生前给的，如果这样，那姐姐蓉蓉出嫁父母亲陪送的嫁妆钱也应该一起作为遗产分配。请问，我的房子和姐姐的嫁妆应不应该作为遗产分配呢？
王勇
王勇朋友：
你姐姐和哥哥的主张是不对的。你居住的房子以及你姐姐的嫁妆不能作为遗产分割。我国《继承法》第2条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”《继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产……”由此可见，在被继承人死亡前，不存在继承问题，被继承人的财产也就不是遗产。如果被继承人死亡前处分了财产，那么这部分财产就不能再列入遗产范围进行继承，这是已处分的财产。所谓“已处分的财产”，是指把所有权已转移给他人的财产。它不是公民死亡时遗留的个人合法财产。据你信中所说的情况，你的房子和你姐姐的嫁妆钱，是你父母生前以赠与的方式已处分的财产，其所有权已经转移，所以不能作为你父母的遗产进行分割。
解除同居关系后一方欠下的债务还应否按共同债务处理
编辑同志：
我和姜艳是老乡，同在外地一城市打工，两人相互照应，后相恋同居。同居期间她给她父母和自己看病欠下一万多元债务。现因生活中的一些不愉快，我们准备分开。因为是同居关系，她非我的她，她的父母非我的父母。请问，她这些因看病欠下的债务，解除同居关系时，还应否按共同债务予以分割？
云天
云天朋友：
承租方 ：xx
依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：
第一条房屋基本情况该房屋坐落于北京市______区 ________________________________。
该房屋为：楼房____室____厅____卫，平房____间，建筑面积______________平方米，使用面积____________平方
米，装修状况__________________，其他条件为______________________________________________________，该
房屋 设定抵押。
第二条房屋权属状况
该房屋权属状况为第______种：
甲方对该房屋享有所有权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权证，证书编号为：________________________________。
甲方对该房屋享有转租权的，甲方或其代理人应向乙方出示房屋所有权人允许甲方转租该房屋的书面凭证，
该凭证为：__________________________。
第三条房屋用途该房屋用途为：__________________________。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按
规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。
第四条交验身份
甲方应向乙方出示 及____________等真实有效的身份证明。
出租方（甲方）：________ 承租方（乙方）：_________ 甲、乙双方就房屋租赁事宜，达成如下协议：
一、甲方将位于
（租赁面积）的房屋出租给乙方使用，租赁期限自
年
月 日至
年
月 日。
二、本房屋月租金为人民币
元，一年一交。签定合同当日乙方向甲方支付全部租金。
三、乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方使用而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。租凭期间，不经甲方允许不得擅自改动房屋结构。
四、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前 1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。
五、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。
六、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方：_____________
乙方：_____________
有这样一个案例：一家建材公司去年在某建材市场购买了一个铺位。签合同时，双方未约定市场性质。搬入后不久，因建材市场竞争激烈，发展商将市场改为灯具市场，造成建材公司难以继续经营。该公司与其他建材公司联合找发展商交涉，发展商以合同中对此并无约定为理由，让建材公司哑口无言。该案中，发展商的行为极大损害了业主的权益，令业主陷入了两难的境地——继续在灯具市场里经营建材，显然会蚀本；而出售铺位，又难免贬值。从该案中可以看出，购买商铺与购买住宅所考虑的方面有所不同，对签约的要求更高，绝不能随意签约。以下就是签订商铺买卖合同时要注意的常见问题。
一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30％～40％，有的甚至超过50％。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使是允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。
要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。
二要注意返租承诺。返租是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商；发展商在三年内支付总房款22％的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。
除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。
三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60％，贷款期限也只有1O年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。
2006年12月6日, 原告彭某与被告广安公司签订房屋买卖合同, 约定原告购买被告的K-C号商业用房, 总金额为2 157 900元。合同约定“出卖人需在买受人支付全额购房款之日起12个月内, 为买受人办理完成产权登记手续。否则, 将承担违约责任。”2006年12月7日, 原告向被告交付购房款2 157 900元。2009年7月16日, 被告取得K-C号房屋的大产权。2011年7月26日, 原告取得上述房屋的所有权证。
原告于2012年2月3日向法院起诉认为, 原、被告签订的房屋买卖合同约定“出卖人需在买受人支付全额购房款项之日起12个月内, 为买受人办理完成产权登记手续”。原告于2006年12月7日支付了全额的购房款, 被告应于2007年12月6日前办理完成产权登记手续, 而被告直至2011年7月26日才办理完产权登记手续, 被告应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定, 起诉要求被告给付原告自2007年12月7日至2011年7月25日止逾期办理产权登记的违约金。
二、案件审理情况及结果
法院经审理认为:原、被告签订的房屋买卖合同约定出卖人需在买受人支付全额购房款之日起12个月内, 协助买受人办理完成产权登记手续。2006年12月7日, 原告向被告交付了全部的购房款, 被告应当在2007年12月7日前协助原告办理完成产权登记手续, 逾期则构成违约。被告未按合同约定的期限协助原告办理完成产权登记手续, 自2007年12月8日起即构成违约, 违约状态一直持续至2011年7月25日。故原告自2011年7月26日起止2013年7月25日之内起诉要求违约金均不属于超过诉讼时效, 故原告的诉讼请求符合法律规定, 应予以支持。
三、相关法律问题研究
本案争议的焦点在于违约金债务的性质以及诉讼时效的问题, 就该问题主要存在以下几方面的观点:
(1) 基于违约责任产生的违约金是可以分割的, 对于每一个时间点产生的违约金均应各自受到诉讼时效的约束。由于当事人明确约定了办理房屋产权证的时间, 违约金债务就是有明确的履行债务的期限, 累计的违约金的诉讼时效就区分成若干“单独债权”, 分别适用诉讼时效。由于当事人明确约定了交付房屋的时间, 违约金债务就有明确的履行期限, 并分别适用诉讼时效。因此, 对于原告诉讼请求中未过诉讼时效的部分, 应予以支持;而超过诉讼时效的部分, 应不予支持。原告递交起诉状的日期为2012年2月3日, 故未过诉讼时效的违约金期间应为2010年2月3日至2011年7月25日。
(2) 违约金的诉讼时效应该作为一个整体来看待, 即连续按日递增的违约金, 只要其中一部分违约金未过诉讼时效则整体未过诉讼时效。按日累计的违约金可以作为一种继续性债务, 其具有一定的履行期, 违约金按日累计, 只是确定违约金数额的方法, 并无“一日一结”的意思。本案中被告自2007年12月7日违约之日起至2011年7月25日即原告产权证明办理完成前一日止的违约金应视为一个整体, 为单个债务, 被告有权自知道或应当知道之日起2年内提起诉讼, 原告递交起诉状的日期为2012年2月3日, 故原告的诉讼请求应全部得到支持。
(3) 原告请求被告支付逾期办理房屋产权证的违约金之诉讼请求依附于其要求被告为其办理房产证的请求之上, 该请求权受两年期诉讼时效之约束, 故原告主张违约金的诉讼请求应受两年诉讼时效的限制, 当被告未按照合同约定期限为原告完成产权登记的, 即发生违约之债, 此时原告应积极向被告主张办理产权证和要求违约金, 若两年之内原告未行使权利, 则被告有权以诉讼时效为由进行抗辩。被告违约之日即2007年12月7日为原告向被告主张债权的诉讼时效起算之日。原告认为应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的, 可以按照已付购房款总额, 参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定, 支持原告的诉讼请求;该规定只是原告计算违约金数额的依据, 虽然随着违约期限的增长, 违约金的数额会逐日增加, 这种数额上的增加并不能作为原告以最后房产证办理之日起算诉讼时效的依据, 因为诉讼时效起算之日的认定仍应以违约之日为起算标准。另外, 本案中原告之诉讼请求系合同之债, 不能依据侵权责任法中侵权行为终了之日作为诉讼请求起始之日的规定。原告的请求已超过诉讼时效, 应不予支持, 对原告的全部诉讼请求应予全部驳回。
本案中, 笔者认为适用第三种观点更为合理。原告依合同约定主张被告办理产权证之诉讼请求适用诉讼时效, 起算之日为被告违约之日, 两年内原告行使权利主张办理产权证和要求违约金, 可以获得支持;若原告两年内怠于行使权力, 则被告获得就办理产权证和给付违约金引用诉讼时效抗辩的权利。从债务的诉讼时效依附于主债务的诉讼时效之上, 违约金诉讼时效应一并从违约之日起计算。因为违约的事实在债务不履行出现的那一刻便已定格, 迟延履行, 违约金不过是对违约方额外应承担的损害赔偿额的一种计算方式而已, 并不是因为这种约定而产生了新的债权债务关系。故而迟延履行违约金的时效起算点应与原债权保持一致, 即以债权人知道或应知违约事由出现之日为起算点。
摘要：商品房买卖合同中, 逾期办理房产证产生的违约金性质及其诉讼时效问题一直存在争议, 本文以实践中遇到的案例为切入点对各种意见进行比较分析, 认为逾期办理房屋产权证的违约金之诉讼请求依附于其要求被告为其办理房产证的请求之上, 该请求权受两年期诉讼时效之约束, 迟延履行违约金的时效起算点应与原债权保持一致, 即以债权人知道或应知违约事由出现之日为起算点。
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