私有土地买卖合同（精选10篇）
买方：_________（以下简称甲方）
卖方：_________（以下简称乙方）
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律的规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上，就乙方将房屋卖给甲方事宜。经协商一致，特订立本合同。
第一条 房屋的坐落、面积
1.乙方售给甲方的房屋位于_______________________面积___________
2.房屋产权证号为____________
第二条房屋由乙方售给甲方，全部价款共计人民币：_________元。
第三条 本契约签订之日起_________内，甲方应将上列价款付与乙方，乙方收到全部价款后，应将房屋在一个星期内腾出交给甲方。
第四条 本契约签订后，甲方应向房屋主管部门申请办理房屋所有权登记，所需费用由甲方承担，在取得房屋所有权证后，产权归甲方所有。
第五条 甲方应遵守国家和本市有关房屋管理的政策和规定，未经市有关部门及乙方同意，不得对上述房屋加层和改建。
第六条 本契约签订之日起，在两年内属于原乙方使用不当造成的质量问题，由乙方负责保修；属于人为的损坏由甲方自行负责。
第七条 本契约一式三份，乙方一份，甲方两份.甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________
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乙方：_________
为了加快社会主义新农村建设，促进当地经济发展和公益事业建设，改善人民群众生活水平，依据__________________，拟定以下条款：
一、征用时间：____年____月____日，时间为____亩;____年;，征用土地用于____________。
二、被征用农户面积为_________。
三、付款方式为一次性补偿。征用土地为_______元每亩。
四、经甲乙双方同意签订后，甲方不得干扰乙方正常施工，不得无理取闹，如甲方组止、破坏，一切后果由甲方承担;乙方必须按照有关法律法规文明施工，一切事故由乙方自行承担，与甲方无关
五、本合同一式三份，甲乙双方各一份，鉴证方一份，甲乙双方同意后签字，即具有法律效力。
甲方签字：_____________
乙方签字：_____________
乙方：xxx，汉，现年xx岁，生于xx月xx日，家住县xx镇xx村xx组，身份证号码：xxxxxxx 。
甲、乙方经协商，就甲方位于 村 组(小地名 )的平方米农村土地转让给乙方一事，达成如下协议。
1、甲方将其合法拥有的土地共 (其中靠宽 米，至向外延伸 米)的经营使用权永久转让给乙方。此块土地的具体四界为以xx为参照，上至xx，左抵xx，右至xxx。
2、甲方保证此块土在转让之前的经营使用权合法属于甲方，且无任何纠纷及债务抵押，否则由此给乙方造成的损失，甲方应承担一切损失。
3、乙方的转让金支付按照每平米 万元。甲方在支付转让金是，乙方应立即将该土地实际交付乙方，同时系于该土地的一切权利也一并移转给甲方。在以后因国家政策等原因应续签承包使用合同时，甲方必须就相关签订事宜协助配合乙方办理。
4、今后乙方需要甲方协助办理在该土地上建房等相关的事宜时，甲方均不得拒绝、推诿、拖延等，否则必须支付该转让金双倍违约金给乙方，并且赔偿乙方相应的损失。
5、甲方向乙方承诺，现转让的土地属于基本用地以外的土地，如出现第三人追索的事宜等，需双倍支付乙方给付的土地转让金及赔偿相关损失。
6、甲方应为乙方提供必要雨水污水的排出场地和必要的通行道路。
7、本协议签定后，乙方先支付万元给甲方。余款在甲方协助乙方办理好相关转让手续后，乙方一次性全部付清。
8、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，村民委员会存档一份。自签定之日起生效。
9、未尽事宜，由甲乙双方本着实事求是的原则协商处理。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
村委会主任： ：
年 月 日 年 月 日
甲方：
乙方：
经各方友好协商，本着平等、自愿、有偿、诚实信用原则，就土地转让事宜达成协议如下：
一、地块概况
该地块位于xx市××××，土地面积为×××平方米(折×××亩)。宗地四至及界址点座标详见附件。
二、转让方式
2、土地的转让价为××万元/亩，转让总价为人民币x万元。
三、违约责任
四、其他
1、在土地出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地契税和交易费用，其他有关营业税等均由甲方另行承担。
3、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
4、本协议在执行过程中发生矛盾、争议，经协商无效时，提请法院裁决。
5、本协议经各方代表签字盖章后生效。
6、本协议一式四份，双方各执两份。
甲方(盖章)：
代表：
乙方(盖章)：
代表：
年月日
■土地买卖合同
根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商，就乙方向甲方购买标准厂房和使用配套场地达成如下协议。→全文
■【土地买卖合同】国有土地使用权出让合同(成片出让)
本文主要介绍了国有土地使用权出让合同(成片出让)的内容，并提供专业律师免费法律解答、→全文■【土地买卖合同】国有土地使用权出让合同(宗地出让)
本文主要介绍了国有土地使用权出让合同(宗地出让)的内容，并提供专业律师免费法律解答。→全文
■【土地买卖合同】土地转让合同公证书
兹证明出让方(或转让方)××××的法定代表人(或法定代表人的代理人)×××与受让方××××的法定代表人(或法定代表人的代理人)×××于××××年×月×日，在××(签约地点或本公证处)，在我的面前，签订了前面的《××××合同》。→全文
■深圳经济特区房地产转让条例
(1993年7月24日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过 1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修改)→全文
【合同转让】 土地买卖转让合同范本-详细版本
第一章 总则
第一条 本合同当事人双方：
出让人：中华人民共和国_______省(自治区、直辖市)______市(县)_____________;受让人：
______________________________________________________________________________________________。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。
第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳
第三条 出让人出让给受让人的宗地位于________________________，宗地编号为__________，宗地总面积大写________________________平方米(小写_____________平方米)，其中出让土地面积为大写__________________________平方米(小写___________平方米)。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。
第四条 本合同项下出让宗地的用途为
____________________________________________。
第五条 出让人同意在___年___月___日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件：
(一)达到场地平整和周围基础设施___通，即通_______________________________。
(二)周围基础设施达到___通，即通____________________________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：______________________________________。
(三)现状土地条件。
第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为_________________，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写
_____________________元(小写___________元);总额为人民币大写_____________________元(小写____________________元)。
第八条 本合同经双方签字后___日内，受让人须向出让人缴付人民币大写
____________________元(小写__________元)作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。
第九条 受让人同意按照本条第____款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。
(一)本合同签订之日起___日内，一次性付清上述土地使用权出让金。
(二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金。
第一期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
第二期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
第 期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
第 期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。
第十条 本合同签订后___日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出，复界测量，恢复界桩。
第六章 不可抗力
第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第三十条 遇有不可抗力的一方，应在____小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后____日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。
第七章 违约责任
第三十一条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的___‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。
第三十二条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的___‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。
第八章 通知和说明
第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。
第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。
第三十七条 在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。
第九章 适用法律及争议解决
第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。
第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第___款规定的方式解决：
(一)提交___________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
第十章 附则
第四十一条 本合同一式___份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执___份。第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第四十四条 本合同于___年___月___日在中华人民共和国_____________省(自治区、直辖市)_________市(县)签订。
第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
出让人(章)：受让人(章)：
住所：住所：
(签字)：(签字)：
电话：电话：
开户银行：开户银行：
帐号：帐号：
附件：出让宗地界址图(注明边长(米))
北
↑
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|界
|址
|图
|粘
|贴
|线
比例尺1：
我国的物权制度向来将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，而所谓“房地一致”原则即是要求土地使用权和其地上的房屋等建筑物所有权一同转让、抵押。其在立法上的体现主要在《中华人民共和国城市房地产管理法》第31 条规定：“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第47 条规定:“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。”《中华人民共和国担保法》第36 条规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”
应当注意到，上述法律调整对象均是国有土地使用权及国有土地之上的房屋，解决的是在房地不可分的物理现象下国有土地使用权人和房屋所有人间的权利冲突问题。《担保法》第三十六条第三款规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”该条规定从形式上看好像也体现了“房地一致”的原则，但仔细分析，该规定只明确了“地随房走”，而且国家土地管理局1995年9月11日颁布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第四条中规定集体土地使用权抵押时，集体土地所有者应同意“在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地”，第十三条规定“因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。”由此可见，所谓“地随房走”也是在集体土地征用为国有土地后才能实现，在集体土地使用权和其地上物所有权之间从没有法律规定两者的权利主体必须一致，农村房屋买卖法律关系中并无适用“房地一致”原则的明确要求。
第一条 本合同当事人双方：
出让人：中华人民共和国_______省(自治区、直辖市)______市(县)_____________;
受让人：________________________________________________________________。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》和其他法律、行政法规、地方性法规，双方本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则，订立本合同。
第二条 出让人根据法律的授权出让土地使用权，出让土地的所有权属中华人民共和国。
第二章 出让土地的交付与出让金的缴纳
第三条 出让人出让给受让人的宗地位于________________________，宗地编号为__________，宗地总面积大写________________________平方米(小写_____________平方米)，其中出让土地面积为大写__________________________平方米(小写___________平方米)。宗地四至及界址点座标见附件《出让宗地界址图》。
第四条 本合同项下出让宗地的用途为____________________________________________。
第五条 出让人同意在___年___月___日前将出让宗地交付给受让人，出让方同意在交付土地时该宗地应达到本条第___款规定的土地条件：
(一)达到场地平整和周围基础设施___通，即通_______________________________。 (二)周围基础设施达到___通，即通____________________________，但场地尚未拆迁和平整，建筑物和基础地上物状况如下：______________________________________。 (三)现状土地条件。
第六条 本合同项下的土地使用权出让年期为_________________，自出让方向受让方实际交付土地之日起算，原划拨土地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
第七条 本合同项下宗地的土地使用权出让金为每平方米人民币大写
_____________________元(小写___________元);总额为人民币大写_____________________元(小写____________________元)。
第八条 本合同经双方签字后___日内，受让人须向出让人缴付人民币大写
____________________元(小写__________元)作为履行合同的定金。定金抵作土地使用权出让金。
第九条 受让人同意按照本条第____款的规定向出让人支付上述土地使用权出让金。 (一)本合同签订之日起___日内，一次性付清上述土地使用权出让金。 (二)按以下时间和金额分___期向出让人支付上述土地使用权出让金。
第一期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
第二期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
第 期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
第 期 人民币大写_________________元(小写______元)，付款时间：___年___月___日之前。
分期支付土地出让金的，受让人在支付第二期及以后各期土地出让金时，应按照银行同期贷款利率向出让人支付相应的利息。
第十条 本合同签订后___日内，当事人双方应依附件《出让宗地界址图》所标示座标实地验明各界址点界桩。受让人应妥善保护土地界桩，不得擅自改动，界桩遭受破坏或移动时，受让人应立即向出让人提出，复界测量，恢复界桩。
第三章 不可抗力
第二十九条 任何一方对由于不可抗力造成的部分或全部不能履行本合同不负责任，但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不可抗力造成的损失。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。
第三十条 遇有不可抗力的一方，应在____小时内将事件的情况以信件、电报、电传、传真等书面形式通知另一方，并且在事件发生后____日内，向另一方提交合同不能履行或部分不能履行或需要延期履行理由的报告。
第四章 违约责任
第三十一条 受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金。如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的___‰向出让人缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其他损失。
第三十二条 受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的___‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。
第五章 通知和说明
第三十五条 本合同要求或允许的通知和通讯，不论以何种方式传递，均自实际收到时起生效。
第三十六条 当事人变更通知、通讯地址或开户银行、帐号的，应在变更后15日内，将新的地址或开户银行、帐号通知另一方。因当事人一方迟延通知而造成的损失，由过错方承担责任。
第三十七条 在缔结本合同时，出让人有义务解答受让人对于本合同所提出的问题。
第六章 适用法律及争议解决
第三十八条 本合同订立、效力、解释、履行及争议的解决均适用中华人民共和国法律。
第三十九条 因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，按本条第___款规定的方式解决：
(一)提交___________仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院起诉。
第七章 附则
第四十一条 本合同一式___份，具有同等法律效力，出让人、受让人各执___份。
第四十三条 本合同的金额、面积等项应当同时以大、小写表示，大小写数额应当一致，不一致的，以大写为准。
第四十四条 本合同于___年___月___日在中华人民共和国_____________省(自治区、直辖市)_________市(县)签订。
第四十五条 本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，与本合同具有同等法律效力。
出让人(章)：_____________ 受让人(章)： _____________
住所： __________________ 住所： ___________________
(签字)： ________________ (签字)： _________________
电话： ________________ 电话： ___________________
开户银行： _____________ 开户银行：________________
帐号：___________________ 帐号： ___________________
邹 岿
[摘 要] 目前，对于所有人为牟利而订立的划拨土地上单位集资房买卖合同的效力无论在法学理论上还是在司法实践中都存在着很大的争议。划拨土地上单位集资房是政府为解决城市低收入家庭住房困难而兴建的政策性住房，只有符合条件的特殊对象才能享受，其价格包含了国家财政补贴，具有社会福利性质，所有人并不具有完整处置该房产的权利，是一种有限产权的房屋。所有人私自转让该集资房的行为不仅使国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施落空，而且也损害了社会公共利益，因此所有人私自转让该集资房而订立的买卖合同应当一律认定为无效。[关 键 词]划拨土地 集资房 合同 效力 公共利益 在国有划拨土地上兴建的单位集资房二手交易中，单位职工为牟利而擅自将集资房指标、在建或已竣工集资房对外转让，而买房人出于集资房低廉价格的强大吸引力，在明知有风险甚至明知集资房尚未取得房地产双证的情况下，仍然与卖房人签订了所谓的集资房屋买卖合同或转让协议，但由此引发的纠纷也不断发生，其中相当数量的纠纷被当事人诉至法院。对划拨土地上单位集资房买卖合同究竟是否具有法律效力的问题，无论在法学理论上还是在司法实践中都存在着极大的分歧和争议。究竟应当如何正确认识划拨土地上单位集资房买卖合同效力，笔者在此进行分析探讨，希望对解决相关问题能起到抛砖引玉的作用。
一、划拨土地上单位集资房买卖合同效力的论争 对于划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，在法学理论上无效论者和有效论者在以下几个方面表现出尖锐的对立：
（一）关于适用《城市房地产管理法》第37条和《合同法》第52条能否作为认定集资房买卖合同效力的根据
无效论者认为：根据《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”和《合同法》第52条“合同存在违反法律、行政法规强制性规定情形的，应当认定为无效”的规定，在领取房屋产权证书前签订的划拨土地上单位集资房买卖合同应当一律认定为无效。
有效论者认为：根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定以外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”和《合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，出卖人在取得房地产证前虽然双方履行房屋转让合同确实存在着障碍，但出卖人一旦取得了房地产证也就同时取得了对房屋的完全处分权，更重要的是《城市房地产管理法》第37条属于行政管理性规范而非合同效力性规范，其效力范围仅及于房屋出卖人而不能及于合同相对方即房屋买受人，即划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定为有效。从上也可以推出，无论是无效论者还是有效论者均认为在领取房屋产权证书后签订的划拨土地上单位集资房买卖合同可以认定为有效。
（二）关于适用《城市房地产管理法》第40条第一款能否作为认定集资房买卖合同效力的根据
1．无效论者认为：根据《城市房地产管理法》第40条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，未经审批的划拨土地上单位集资房买卖合同应当一律认定为无效。
2．有效论者认为：划拨土地使用权房地产转让不存在前置许可审批，而是关于划拨土地使用权随房转移过程中，其使用权类型的处置审批[1]，即划拨土地上单位集资房买卖合同应当认定为有效。
（三）关于适用《合同法》第79条第一款能否作为认定集资房买卖合同效力的根据
1．无效论者认为：根据《合同法》第79条第一款“根据合同的性质不得转让”的规定，集资房资格的取得是建立在职工特定身份的基础上，而非职工根本不具备依附性的身份关系，因此在划拨土地上单位集资房买卖合同应当一律认定为无效。
2．有效论者认为：双方当事人在平等自愿的基础上签订了集资房买卖合同，只要合同内容既没有违反法律和行政法规的强制性规定，也没有损害社会公共利益、集体利益和他人合法权益的，划拨土地上单位集资房买卖合同就应当认定为有效。
二、相关案例、司法解释的矛盾性展开及其引出的问
題
对于划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，在司法实践中同样在以下几个方面表现出尖锐的对立：
（一）划拨土地上单位集资房买卖合同的类似案例的判决截然不同
由划拨土地上单位集资房买卖合同引发的纠纷在司法实践中大量存在，同样的情况法院的判决却可能大相径庭，笔者现仅撷取其中具有典型代表性的两则案例进行剖析： 例1，2004年2月24 日，经人介绍，小玲和武某签订《房屋购置转让协议》，双方约定武某自愿将其单位的集资建房购置权以人民币4万元转让给小玲，房屋购置中的手续由武某配合办理，所产生的房屋购置、过户等费用由小玲承担。如果任何一方单方毁约，将处违约金10万元。协议签好后，小玲一次性支付了武某4万元，并分别以武某的名义先后两次交纳了房款和办证费共计10万余元。去年11月，武某自行交纳了最后一笔房款、房屋大修基金和物业管理费共计3万余元后领取了房屋钥匙。12月7日，小玲以武某在房屋尾款交付期间拒不配合为由，向法院起诉，要求武某继续履行该房屋购置协议，配合其办理购置房的尾款交款、房屋登记等相关手续。在审理过程中，被告辩称：该房屋为单位的福利集资房，单位规定不得私自转让。并且认为他和原告签订的房屋购置买卖协议违反了《民法通则》、《合同法》以及城市房地产法律的相关禁止性规定，因此请求法院判决驳回原告的诉讼请求。法院审理后认为，虽然原、被告双方根据自己的真实意思表示签订了房屋购置转让协议，但由于集资房本身体现了单位福利，而对单位福利的享有，须以具备该单位职工的身份属性为前提。武某和小玲通过签订转让协议的方式，使不具备单位职工身份的小玲享有了作为该单位职工才能享受的单位福利，这一行为使单位的利益受到损害。因此，原被告签订的转让协议无效。对于原告要求继续履行该协议的请求，法院不予支持。按照法律规定：合同被确认为无效后，因合同取得的财产，应当相互返还；对导致合同无效存在过错的一方，应当按其过错程度赔偿对方因订立、履行合同而受到的损失。双方可就返还、赔偿问题进行协商，协商不成可另行起诉。法院最后判决，驳回原告的诉讼请求。[2]
例2，2005年4月，在郑州一家单位工作的郭某单位集资建房。郭某不想要，就加价转给了赵某。当时，双方约定，赵某购买郭某在本单位的全额集资房，总价款126万元。交钥匙时首付120万元，待办理完土地证、房产证后结清余款。合同签订次日，赵某支付郭某120万元。同时，郭某将钥匙及该房屋交付赵某使用。后来，郭某单位对该栋房屋办了房产证。但由于房价上涨，郭某一直不想为赵某办理房产证。催了快5年了，对方一直拖延。实在无奈，赵某遂诉至法院。在案件审理过程中，被告郭某提出反诉，称房屋买卖合同是附解除条件的民事合同，截止到2007年4月7日，合同约定的期限届满，自己一直未取得该房的产权证书，该房屋买卖合同已于合同约定的期限届满之日起，因失效自动解除。他希望法院判令原告赵某返还房屋并恢复原状。对此，法院认为，原告赵某 与被告郭某签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。该合同自签订时起对原、被告双方均有约束力。原告已向被告支付了房款120万元，被告也已向原告交付了房屋。郭某必须协助赵某办理房屋所有权证。对于郭某的反诉请求，法院不予支持。[3]
这两起案件的判决中都涉及到了划拨土地上单位集资房买卖合同效力的问题，但不同的法院对此理解不同并由此作出的判决也完全不同。
（二）对划拨土地上单位集资房买卖合同效力的相关司法解释也始终摇摆不定
相关司法解释对划拨土地上单位集资房买卖合同效力的认识也经历了了如下反复：
1.认为划拨土地上单位集资房买卖合同无效的司法解释
（1）《最高人民法院给黑龙江省高级人民法院关于房管二所与哈铁办事处房屋买卖争议的批复》中规定：“签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权移转手续，应认为该民事法律行为尚未成立，一方反悔是可以的。”（2）《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第14条中又规定：“土地使用者就同一土地使用权分别与几方签订土地使用权转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续的，一般应认定各合同无效；如果其中某一合同的受让方已实际占有和使用土地，并对土地投资开发利用的，经有关主管部门同意，补办了土地使用权变更登记手续的，可认定该合同有效。”
2.认为划拨土地上单位集资房买卖合同有效的司法解释
认为划拨土地上单位集资房买卖合同有效的司法解释主要有：
（1）《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定：“买卖双方自愿并立有契约，买受方交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”。（2）最高人民法院法发(1993)37号《全国民事审判工作座谈会议纪要》中规定：“审理房地产案件，应尊重合同双方当事人的意思表示。只要双方当事人的约定不违反法律政策，不损害国家利益、公共利益和他人利益，就应维护合同的效力”。（3）《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第12条规定：“国有土地使用权转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理使用权变更登记为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应当责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续”。（4）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释
（一）》第9条中规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移”。
（三）从划拨土地上单位集资房买卖合同效力认定的相关案例和司法解释中引出的问题
究竟应当如何从法学理论和司法实践上正确理解和处理这一问题？以往的认识往往只具有片面性，现笔者欲从公共利益的角度进行深度分析。
三、基于公共利益视角的新分析
《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发(2007)24号（以下简称意见）第十二条①和《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号（以下简称办法）第三十五条均明确规定了单位集资合作建
②房是经济适用住房的组成部分，单位集资合作建房应纳入当地经济适用住房供应计划，单位集资合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均须按照经济适用住房的有关规定严格执行。
而《意见》第十一条和《办法》第三十条也均明确规定了经济适用住房属于政策性住房，购房人只拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
由此可以看出，在《意见》和《办法》出台后的背景下，目前划拨土地上集资房二手交易原则上应遵循《意见》和《办法》的相关原则规定。
那么上述《意见》和《办法》能否作为认定划拨土地上集资房买卖合同效力的根据呢？答案应当是否定的。因为根据《合同法解释
（一）》第4条的规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。上述《意见》属于国务院颁布的公文公报类的政策性文件，而不属于行政法规；上述《办法》也仅属于建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行
③
④和税务总局七部委颁布的部门规章。因此，无论是《意见》还是《办法》在具体实践中也只能起参考作用，而均不是必须遵守的有普遍约束力的法律或行政法规。故无论是上述《意见》还是《办法》均不能作为认定划拨土地上集资房买卖合同效力的根据。
笔者认为划拨土地上集资房买卖合同严重损害了社会公共利益，该种合同效力在任何情况下都应当认定为无效，理由如下：
划拨土地上单位集资房具有强烈的行政色彩和福利房性质，该制度设计的本意是为了解决低收入家庭的住房困难问题。为达此目标，集资房建设所需土地采用划拨方式供应，同时行政事业收费减半、小区外基础设施建设费用由政府负担。因此，无论是允许集资房指标、在建或已竣工集资房由当事人自由交易，还是按照《意见》和《办法》的规定上市交易，都既与我国社会主义初级阶段的国情不相符，也与集资房设立的初衷不相符，从而造成了住房保障资源的浪费，有违社会公平原则，侵害了其它集资房保障对象的利益，影响了社会的和谐、稳定和发展，更影响了社会全体成员的共同利益，最终损害的必然是社会公共利益。根据《合同法》第52条第（四）款规定：“损害社会公共利益的合同无效。”我们完全可以明确提出划拨土地上集资房买卖合同由于损害了社会公共利益而无效的结论。
四、结 语
综上所述，划拨土地上单位集资房是为了保障和解决城市低收入家庭的住房困难而兴建的，该种集资房具有明显福利性质，它必然以具备该单位职工的身份属性为前提条件。由于政府在土地、信贷、税收等许多方面都采用了补贴性的优惠措施，故划拨土地上单位集资房的价格远低于商品房。基于社会公益性的目的和土地取得方式的无偿性，因而所有人对该集资房无法亨有完整全面的所有权，所有人的所有权权能必然会因受到法律的严格限制从而仅亨有有限产权。如果城市低收入家庭为牟利而擅自处分该集资房屋，既违反了国家相关的税收规定，也剥夺了本单位和其它城市低收入家庭解决住房困难的可能性，妨碍了正义的实现，从而损害了社会公共利益，根据合同法的相关规定该类划拨土地上集资房买卖合同应当认定为无效。当然，在具体案件中，仍然需要我们精心甄别并结合案件各方面的情况才能作出综合判断。注 释: ①《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发(2007)24号第十二条规定：“单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。”
②《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。单位集资合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。”
③《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发(2007)24号第十一条规定：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。” ④《经济适用住房管理办法》建住房[2007]258号第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。” [参考文献] [1]白新亚．划拨土地使用权房地产转让不存在前置许可审批［J］．国土资源，2006，（11）：
43．[2]丁全平．转让集资房购置权法院认定合同无效［EB/OL］．（2007-3-14）
转让方：（简称甲方）
买方：（简称乙方）
本着相互信任，共同发展的原则，现就甲方向乙方转让土地一事共商协议如下：
1、甲方自愿将土地一块，土地证号：
转让给乙方。
2、转让价格：元整（元），一次性付清。
3、乙方付完款后，甲方将土地所有合法手续给乙方，由乙方自行办理土地过户手续，所需的一切税费由乙方自行承担，甲方概不负责。乙方可直接将该地转让给任何人，甲方必须无条件随时积极配合乙方办理过户手续。甲方不得以任何理由干涉乙方的所有权，甲方必须保证该土地无任何权属纠纷。
4、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，双方签字之日起生效。
甲方：身份证号码：
乙方：身份证号码：
订立协议双方：
甲方：身份证号码：
乙方：身份证号码：
依据《中华人民共和国合同法》等法律法规的规定，本着诚实守信、互利双赢的原则，双方经充分酝酿协商，就甲方房屋买卖事宜，达成如下协议：
第一条：房产信息：
1、房屋坐落：；房屋面积：平方米；
2、土地证号：，登记面积：平方米。
第二条：价款：
双方议定房屋及土地的价款为人民币元（￥.00元）。
第三条：价款交付方式：
1、欠乙方人民币元，逾期未归还，经与甲乙方商议，在甲方将土地使用证、房屋购买发票（或收据）、房屋钥匙、租赁合同等向乙方交付之日，该笔债权转由甲方享有。即自该日，乙方与之间的债权债务归于消灭。
2、本协议生效之日，乙方向甲方支付人民币元（￥.00元）。
3、号土地使用证的权利人由甲方转为乙方之日，乙方向甲方支付人民币元（￥.00元）。
第四条、房屋、土地及权利证书的交付：
1、在本协议签字之日，甲方即将交易房屋、土地实际交付给乙
方。将房屋钥匙、房屋租赁合同、土地使用权证书、房屋购买发票（或收据）交付给乙方。并向房屋、土地的承租人披露交易事宜，要求承租人此后向乙方履行承租义务。
2、本协议生效之日起三十日内，甲方协助乙方办理土地使用权证书的过户事宜，税费由乙方承担。
3、若房屋的登记、过户办理时，需甲方协助时，乙方应当书面通知甲方履行协助义务，甲方应当积极配合。
第五条、权利条款：
1、甲方保证其拥有交易房屋、土地的权利，且交易的房屋、土地未设立他项权利。
2、甲方承诺房屋、土地的其他匿名共有人，同意本次交易。
第六条、违约责任：
1、若甲方违反本协议第四条的约定，逾期履行协助及交付义务，承担逾期每日按房屋土地交易价款千分之二的违约金；
2、房屋、土地因甲方自身原因而被有关部门在交易过程中查封、拍卖或甲方擅自转让或抵押给第三人的，甲方应向乙方支付违约金万元，并应立即返还乙方交付的价款。
3、若乙方逾期付款，则承担逾期金额每日千分之二的违约金。
第七条、协议文本：
本协议书一式叁份，甲、乙方及各持一份，具有同等法律效力。
第八条、协议生效：
本协议自双方签字盖章，且甲方履行交付义务（将房屋钥匙、房
屋租赁合同、土地使用权证书、房屋购买发票（或收据）交付给乙方。并向房屋、土地的承租人披露交易事宜，要求承租人此后向乙方履行承租义务）之日起生效。
甲方（签字）：乙方（签字）
